Hipotecas archivos - Página 85 de 89

Comparador de hipotecas 30 septiembre, 2020

Las mejores hipotecas variables (octubre 2020)

¿Estás por comprar un piso pero no sabes qué opción hipotecaria es la mejor? No te preocupes, en Oi Real Estate te ayudamos a comparar hipotecas. Sigue leyendo este artículo que te contaremos todo lo que debes saber sobre las hipotecas variables.

En otro post te contamos qué son las hipotecas fijas y cuáles son sus beneficios y desventajas a la hora de elegirlas para financiar la compra de tu casa. Ahora bien, la duda más frecuente a la hora de elegir una hipoteca es saber qué opción será mejor: si una hipoteca fija o una variable. Pero, para ello, lo ideal es que conozcas todas sus características.

Por eso, en esta oportunidad decidimos contarte todo lo que debes saber sobre las hipotecas variables. Sigue leyendo porque te aseguro que esta información te será de gran utilidad. Empecemos, entonces, por repasar los conceptos generales.

¿Qué tipos de hipotecas existen?

Las hipotecas se diferencian según el tipo de interés ofrecido por la entidad bancaria. En el mercado encontrarás estas tres opciones:

Hipotecas fijas
Hipotecas variables
Hipotecas mixtas

Las hipotecas fijas son aquellas cuyo interés se mantiene constante. Es por ello que la cuota mensual a pagar será siempre la misma durante toda la vida del préstamo hipotecario.

Las hipotecas variables, en cambio, tienen un tipo de interés que se define según un índice de referencia. Este último suele ser el Euribor, que actualmente se encuentra en valores mínimos.

Las hipotecas mixtas, por último, combinan el tipo de interés de las fijas y de las variables. Básicamente, durante un período de tiempo determinado el interés será de tipo fijo. Superado ese lapso, el interés pasará a ser variable.

Ahora bien, te prometimos que te contaríamos todo sobre las hipotecas variables, así que vamos a ello.

¿Qué son las hipotecas variables?

Las hipotecas variables, como su nombre lo indica, son aquellas cuya tasa de interés puede variar a lo largo del tiempo. Y esto se debe a que dicho interés está definido por dos elementos, uno que es constante y otro que es variable.

El primer componente del interés es el diferencial de la hipoteca. Corresponde a la parte fija, y se pacta con el banco en el momento de la constitución del préstamo. Desde entonces, este diferencial no cambiará nunca durante todo el tiempo que dure la hipoteca, siempre y cuando se cumplan con las condiciones de vinculación.

El segundo componente es el índice de referencia y corresponde a la parte variable. Pues, en función de las fluctuaciones de este índice en el mercado financiero, el banco podrá modificar el interés del préstamo en cada revisión. Si bien existen distintos tipos de índices, el euríbor es el más utilizado en toda Europa.

Para que no queden dudas, veamos un ejemplo de cómo se constituye el interés de las hipotecas variables.

Actualmente, el Banco Santander ofrece una hipoteca cuyo interés se define como: E + 0,79%. La E se refiere al euríbor y representa a la parte variable. El 0,79% es el diferencial fijo establecido por el banco.

Entonces, a día de hoy el euríbor se encuentra por debajo de cero. Más precisamente, cerró en – 0,4%. Esto significa que el interés de esta hipoteca variable será igual a -0,4% + 0,79% = 0,39%.

¿Pero qué es el euríbor exactamente?

El euríbor es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa. Es decir, representa la tasa de interés que un banco le paga al otro cuando le presta dinero. Este valor se publica diariamente en los medios oficiales y actualmente se encuentra rondando los mínimos históricos.

El problema del euríbor es que, en ocasiones, presenta grandes fluctuaciones. En efecto, sus máximos históricos fueron durante los años 1994, 2000 y 2008, donde su valor alcanzó un porcentaje del 6,6%; 5,2% y 5,5% respectivamente.

Sin embargo, en este año 2020 su valor se encuentra entre los más bajos de la historia: el día primero de septiembre, por ejemplo, cerró en -0,373%. Pero en el transcurso del mes ha continuado con su descenso, llegando hasta el valor actual de -0,427%.

Ahora bien, que este índice se actualice diariamente no significa que el interés de tu hipoteca también lo haga. Veamos cómo funcionan las actualizaciones del préstamo hipotecario.

Revisiones de la hipoteca

Como te hemos comentado, el índice de referencia puede cambiar el precio de la hipoteca. Pero el banco establece un momento determinado para revisar el contrato y actualizar el tipo de interés. En general, las revisiones se realizan cada seis o doce meses y solo en este momento se puede actualizar el porcentaje del interés de tu préstamo.

Además, si has acordado cumplir con ciertos requisitos para obtener bonificaciones en tu préstamo, tales como la contratación de un plan de pensiones o la domiciliación de tu nómina, el banco aprovechará la revisión para verificar que estos requisitos se sigan cumpliendo. Si no lo hicieran, podrán penalizarte con un aumento en el interés pactado.

Calculadora de hipotecas variables

Pero, entonces, ¿Cómo puedes saber el importe de la cuota a pagar? Como sabemos que el cálculo es un poco complejo.

Como el interés de las hipotecas variables se calcula sumando el euríbor y el diferencial, te recomendamos que simules las cuotas con algunos valores de euríbor diferentes. De esta manera podrás prever si, aún con los valores más altos de este índice, estarás en condiciones de pagar tu hipoteca sin destinarle más del 35% de tus ingresos.

Las mejores hipotecas variables en el 2020

Actualmente, los bancos ofrecen condiciones favorables en las hipotecas variables para promocionar su contratación. Pero queremos ayudarte con algunos consejos sobre cuáles son las características deseadas en este tipo de préstamos. Pues te facilitará la comparación y la elección de aquel que mejor se adapte a tus posibilidades.

Elige un diferencial que esté por debajo del 1%

Las mejores hipotecas variables tienen un diferencial inferior al 1% e incluso más bajo que el 0,9%. Nuestro consejo es que te inclines por ellas, así te podrás asegurar la contratación de la hipoteca con los intereses más bajos del mercado.

Busca aquella no que no tenga un interés fijo inicial

La mayoría de las hipotecas variables tienen un interés fijo inicial de, por ejemplo, el 1,7%. Nuestro consejo es que lo evites y optes por aquellas que no lo tengan. Pero si esto no fuera posible, puedes elegir una hipoteca variable con un fijo inicial que sea igual o inferior al valor diferencial.

Inclínate por las hipotecas variables que no tengan comisiones de apertura

Si elijes una hipoteca variable con comisión de apertura, el dinero que deberás desembolsar al momento de la firma del contrato será mayor que el habitual. Y esto le restará una cuantía importante al dinero que destinas para la compra de tu inmueble. Por eso, será mejor evitar las hipotecas variables que exijan el pago de una comisión de apertura.

¿Qué es más conveniente, una hipoteca fija o una variable?

A día de hoy, las hipotecas variables presentan intereses más bajos y ofrecen mayores plazos de pago que las hipotecas fijas. Por lo cual, serían una buena opción para solicitar tu préstamo.

Sin embargo, al firmar un contrato hipotecario te comprometes a pagar el préstamo durante veinte, treinta o cuarenta años. Este tiempo es suficiente para que el euríbor aumente, por lo cual deberás prever tus posibilidades incluso en los escenarios más críticos.

En definitiva, tanto las hipotecas variables como las fijas presentan ventajas y desventajas. No hay una mejor que otra, sino que hay condiciones diferentes pensadas para tipos de clientes distintos. Tú, ¿ya sabes cuál es la mejor opción para ti?

Esperamos haber aclarado tus dudas. Con toda esta información ya estás en condiciones de solicitar tu hipoteca y comprar esa propiedad que tanto anhelas. Si tienes más preguntas, contáctanos. En Oi Real Estate estamos a tu disposición.

Chat en WhatsApp

También podría interesarte:

¿Cuáles son los tipos de hipotecas disponibles en España?

Comparador de hipotecas 29 septiembre, 2020

Las mejores hipotecas fijas (octubre 2020)

¿Estás por comprar un piso pero no sabes qué opción hipotecaria es la mejor? No te preocupes, en Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas fijas. Te recomiendo que leas el artículo completo antes de tomar una decisión.

Elegir una hipoteca es una tarea compleja que suele traer consigo muchísimas dudas. Pues, en el mercado existen numerosas ofertas con muchos índices y porcentajes que en ocasiones resultan difíciles de comprender.

Lo cierto es que no existe una hipoteca mejor ni otra peor, sino que cada oferta está pensada para un tipo de cliente diferente. Es por ello que elegir una hipoteca no es otra cosa que buscar aquella que mejor se adapta a tus deseos, necesidades y posibilidades.

¿Qué tipos de hipotecas existen?

Entonces, para realizar una primera aproximación de las diferentes opciones, definiremos los tipos de hipotecas que existen según el modo de aplicar el interés:

Hipotecas fijas
Hipotecas variables
Hipotecas mixtas

Las hipotecas fijas son aquellas cuyo interés se mantiene constante. Es por ello que la cuota mensual a pagar será siempre la misma durante toda la vida del préstamo hipotecario, independientemente de las fluctuaciones que sufran los intereses en el mercado bancario.

Las hipotecas variables, en cambio, tienen un tipo de interés que se define según un índice de referencia. Este último suele ser el Euribor, que actualmente se encuentra en valores mínimos. Ahora bien, esta peculiaridad hace que las cuotas mensuales se incrementen o disminuyan según las fluctuaciones del mercado.

Las hipotecas mixtas, por último, combinan el tipo de interés de las fijas y de las variables. Básicamente, durante un período de tiempo determinado el interés será de tipo fijo. Superado ese lapso, el interés pasará a ser variable.

Ahora bien, en esta oportunidad queremos contarte todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas fijas para que puedas determinar si cumplen o no con todos esos requisitos que estás buscando. Vamos a ello.

Características de las hipotecas fijas

A la característica más importante de las hipotecas fijas ya la conoces: es que su cuota no varía. Y esto te permitirá administrar tus finanzas y tener un mayor control sobre tus gastos.

Pero, además, debes saber que el interés de las hipotecas fijas depende del plazo de pago. Es decir, cuanto mayor sea el plazo que elijas para pagar tu hipoteca, mayor será el porcentaje de interés del préstamo hipotecario.

Por último, también es importante que sepas que el plazo máximo de las hipotecas fijas nunca supera los treinta años. De hecho, la mayoría de los préstamos de este tipo suelen otorgarse a quince o veinte años.

Aspectos importantes a tener en cuenta si estás comparando hipotecas

Las hipotecas fijas están diseñadas para aquellas personas que tienen solvencia y prefieren la estabilidad económica ante todo. Si es tu caso, este tipo de préstamo es ideal para ti.

Pero también debes saber que, en comparación con las hipotecas variables, las del tipo fijo presentan algunas desventajas, que son las siguientes:

El plazo es menor, pues las hipotecas variables pueden concederse a cuarenta años como máximo.
El interés es fijo pero, en principio, es más elevado que el de tipo variable.
De los puntos uno y dos se deduce que la cuota será más costosa. Pues pagarás mayores intereses en un período de tiempo más corto.
La comisión de apertura es más alta, aunque muchos bancos ofrecen hipotecas fijas sin comisiones.
La amortización anticipada es más cara, pues en las hipotecas fijas la comisión por este concepto es de hasta el 2% en los primeros años y de hasta el 1,5% en los restantes. En las hipotecas variables, la comisión por amortización anticipada es de hasta el 0,25% y hasta el 0,15% respectivamente.

Aún así, sigue siendo una excelente opción para evitar sobresaltos económicos. Pues no importará si el Euribor baja o sube, si pides una hipoteca fija esto no te afectará.

Algunas consideraciones adicionales sobre las hipotecas fijas

Los contratos hipotecarios suelen ser largos y difíciles de leer. Por eso, aunque parezca una obviedad, te recomendamos que visites al notario antes de firmarlo. Él te asesorará y se asegurará de que hayas entendido todas las cláusulas.

Sin embargo, hay una constante en los contratos de este tipo de hipotecas que será mejor que la tengas presente. Y es que, en ocasiones, el tipo de interés está supeditado al cumplimiento de algunas condiciones tales como:

Domiciliar la nómina en el banco.
Contratar un plan de pensiones.
Utilizar tus tarjetas de crédito y débito todos los meses.

Si en algún momento, por el motivo que sea, incumples cualquiera de estos requisitos, el banco podría cambiar las condiciones de contratación, lo que implicaría un aumento de la cuota fija establecida. Claro está que esto solo será posible si el contrato lo establece de esta manera.

El 2020 es un buen año para solicitar una hipoteca fija

Se acerca el cierre de un año difícil para el mercado hipotecario en particular y para el financiero en general. Pues la crisis del coronavirus generó un parón en la economía española durante los meses de marzo, abril y mayo. Y tanto las familias como las empresas aún trabajan para recuperarse.

Ahora bien, frente a la baja de la demanda y con la intención de ganar nuevos clientes, los bancos libraron una guerra hipotecaria que derivó en la disminución del porcentaje de interés de las hipotecas fijas.

En el mercado actual, bancos como el BBVA o el EVO ofrecen hipotecas fijas que financian el 80% del valor de la vivienda, no cobran comisión de apertura y, además, el plazo de financiación puede ser de hasta treinta años.

Como si esto fuera poco, estas hipotecas que ofrecen actualmente tienen un tipo de interés inferior a la media histórica del Euribor (que, recordamos, define el interés de las hipotecas variables).

Todas estas acciones llevadas a cabo por los bancos dieron sus frutos. Porque ya en agosto el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) informaba sobre un máximo histórico en las solicitudes de hipotecas fijas. Pues en el primer semestre del año 2020 se inscribieron en el Registro de la Propiedad un total de 82 949 hipotecas fijas. Un 5,7% más que en el 2019 y diez veces más que en el 2016.

Como puedes ver, es un buen momento para solicitar una hipoteca fija, ya que podrás negociar mejores condiciones con tu banco para que la cuota sea más baja de lo habitual.

Y si ya tienes contratada tu hipoteca pero quieres acceder a mejores condiciones, como las que ofrece el mercado actualmente, no te preocupes: podrás solicitar una subrogación hipotecaria.

¿Te queda alguna duda sobre las hipotecas fijas?

De ser así, no dudes en contactarnos. En Oi Real Estate estaremos encantados de ayudarte. Y, además, te ofrecemos propiedades maravillosas para que puedas encontrar tu casa ideal. ¡Echa un vistazo!

Chat en WhatsApp

También podría interesarte:

¿Cuáles son los tipos de hipotecas disponibles en España?

Área legal 9 septiembre, 2020

¿Puede venderse una casa embargada?

Si has llegado hasta aquí, es probable que te hayan embargado tu inmueble. Entonces te estarás preguntando: ¿puede venderse una casa embargada? Sí, se puede. Y gracias a ello, podrás liberarte de tu deuda con el banco. En este artículo te contaremos cómo hacerlo.

Un embargo es la retención de un bien, por orden judicial, para asegurar el pago de una deuda. En el caso de los inmuebles, generalmente se produce porque el propietario de la vivienda no ha podido afrontar el pago de la hipoteca.

En este caso, lo primero que hará el banco es otorgarle a su cliente una especie de prórroga de cinco meses. Pero si pasado este tiempo el propietario no cumple con los pagos, el banco iniciará una demanda judicial de embargo que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

Si te encuentras en esta situación, podemos imaginar que lo más urgente es resolver el conflicto con el banco. Y para ello, vender tu propiedad aunque esté embargada es una opción interesante.

Consejos para vender una casa embargada

Informa al futuro comprador sobre la situación de tu inmueble

El futuro comprador deberá saber desde el principio que tu casa está embargada. Solo así podrás iniciar las negociaciones.

Además, la información es de dominio público y es muy probable que el interesado solicite una nota simple en el Registro de la Propiedad antes de proceder con la compra.

Ajusta el precio

Generalmente, los compradores buscan propiedades que estén libres de cargas. Por ello, para vender tu casa embargada lo mejor será realizar una oferta competitiva. Es decir, el precio de tu inmueble deberá ser inferior a otras casas de similares características.

Además, recuerda que al precio de venta final deberás restarle la deuda que tienes con el banco y los gastos derivados de eliminar la anotación de embargo en el Registro de la Propiedad.

Negocia con el comprador

También podrías proponerle al comprador un precio de venta menor a cambio de hacerse cargo de las deudas. Para ello, deberías consultar con tu banco por la posibilidad de realizar una subrogación hipotecaria.

Si estás pensando en vender tu casa embargada, ya sabes cómo encontrar a un comprador interesado. Sin embargo, contar con el apoyo de un experto inmobiliario simplificará el proceso.

Por eso, te animamos a que contactes con nosotros. Te ayudaremos a realizar la venta de manera rápida y segura, de forma tal que puedas liberarte de esas preocupaciones que tanto te atormentan.

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

Valor catastral y Valor de mercado: ¿Qué son y cuáles son sus diferencias?

Consejos 4 septiembre, 2020

Seguro del hogar: qué pasa si vendes tu inmueble

Al momento de solicitar una hipoteca, tu vivienda debe contar con un seguro del hogar de cobertura mínima. Ahora bien, si te decides por vender tu inmueble, ¿qué pasa con el seguro?, ¿se puede cancelar?, ¿te devolverá la aseguradora la parte prima no consumida? ¡Sigue leyendo que aquí te lo contamos!

Si estás pensando en vender una casa cuya hipoteca todavía está vigente, lo más probable es que el inmueble tenga asociada una póliza de seguro del hogar.

Pero al vender tu casa, ya no serás tú el propietario. Entonces cancelar el seguro del hogar es una opción viable. Y te interesará saber que seguramente te devolverán la parte prima no consumida.

En el contrato se especifican los gastos y compensaciones a las que tienes acceso como cliente en caso de su finalización anticipada. Allí deberían detallarse las condiciones para la devolución del dinero de tu pago adelantado.

Pero, además, el Banco de España reconoce el derecho del cliente a recibir la parte prima no consumida. Aunque existen excepciones: si has dado parte de un siniestro en el mismo año en que cancelas tu póliza, las empresas suelen alegarlo como un motivo para la no devolución.

Sin embargo, cancelar la póliza no es la única opción.

El seguro del hogar puede trasladarse a tu nueva propiedad

Si te has decidido por cancelar tu hipoteca antes de vender el inmueble, entonces puedes solicitarle a tu aseguradora que la póliza se traslade hacia tu nueva vivienda. Solo tendrás que comunicarte con la compañía para realizar los cambios pertinentes. En muchos casos, el servicio contratado sufrirá modificaciones de forma tal que se adapte a las necesidades de tu nueva propiedad.

Si a tu nuevo piso decides comprarlo a través de una hipoteca, el banco te exigirá que cuentes con un seguro del hogar. Por eso, trasladar los servicios de un inmueble hacia el otro es una buena opción.

Si bien es cierto que el gestor de tu banco te sugerirá que contrates el seguro con sus colaboradores, tú eres libre de elegir el servicio que mejor se adapte a tus necesidades.

¿Y si subrogas la hipoteca a favor del comprador?

En el caso de que te decidas por subrogar la hipoteca a favor del comprador de tu inmueble, el seguro del hogar también será subrogado. Es decir, la póliza continuará cubriendo el mismo inmueble pero que ahora es propiedad del comprador. En consecuencia, será él quien te pagará el importe correspondiente a la parte prima no consumida.

Ahora bien, tendrás un plazo de quince días desde el cierre de la venta para informarle a tu comprador de la existencia de la póliza, y para avisarle a la aseguradora de la venta del inmueble.

Parece sencillo, ¿verdad? Y efectivamente lo es. Aunque la aseguradora puede rechazar la subrogación de la póliza. Y entonces, se procederá a cancelar el contrato del seguro del hogar. En consecuencia, la compañía deberá devolverte la parte prima no consumida.

Ahora ya sabes todo lo que necesitas para poder cancelar o subrogar tu seguro del hogar. A la hora de vender un inmueble son muchos los aspectos que se deben tener en cuenta. Pero, ¡no te preocupes! Paso a paso irás resolviéndolo todo.

En OI REAL ESTATE te podemos ayudar para que tus operaciones de compraventa sean más amenas. ¡Contáctanos!

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

Contrato de arras para vender una vivienda

Consejos 3 septiembre, 2020

Casa con hipoteca: ¿puedes venderla?

A menudo nos preguntan si se puede vender una casa cuya hipoteca todavía está vigente. Y la respuesta es sí, aunque antes de hacerlo deberás informarte sobre todas las posibilidades. ¡Sigue leyendo para saber más!

Al adquirir una casa con hipoteca, el banco se transforma en copropietario de tu vivienda hasta tanto no termines de pagar el importe del préstamo correspondiente. Por eso, la decisión de vender tu inmueble hipotecado deberá ser analizada en conjunto con la entidad bancaria.

Ahora bien, como vendedor tendrás tres opciones para llevar a cabo la operación.

Cancelar la hipoteca

La primera es la más sencilla desde el punto de vista operativo, pero quizás la más difícil de afrontar. Pues consiste en pagar el valor total de la hipoteca, de forma tal que te transformes en el único propietario de tu vivienda. Entonces, podrás venderla sin inconvenientes.

Sabemos que esta posibilidad no es viable para todos porque implica disponer de la totalidad del dinero. Pero no te preocupes, ¡hay más opciones!

Subrogar la hipoteca a favor del comprador

Subrogar significa “sustituir en una obligación o derecho a la persona que los poseía”. En otras palabras, el comprador de tu vivienda hipotecada se haría cargo del importe del préstamo que restara pagar y tú, como vendedor, quedarías libre de cargas.

Sin embargo, hay dos aspectos importantes a tener en cuenta:

Esta decisión deberá ser tomada en conjunto con el banco. Básicamente, el comprador de tu vivienda estará asumiendo el costo de una hipoteca y, para ello, el banco deberá realizar un estudio de viabilidad. Solo así podrá asegurarse de que el nuevo acreditado posea la solvencia suficiente para enfrentar el valor de la cuota hipotecaria.
El precio de venta de tu vivienda será más bajo, pues al precio final habrá que descontarle el importe de la hipoteca.

Solicitar una hipoteca puente

Esta opción consiste en solicitar un préstamo de transición para que tú puedas comprar una casa con hipoteca, mientras todavía no logras vender tu inmueble anterior (que también estará hipotecado).

A primeva vista parece rebuscado, pero veamos un ejemplo:

Supongamos que tienes una casa hipotecada por la que pagas 700 € al mes. Pero te urge comprar una vivienda nueva y por eso decidiste vender la anterior hace seis meses. Sin embargo, el comprador todavía no aparece.

Además, el banco te otorga otra hipoteca, cuya cuota es de 900 €, para que tú puedas comprar la vivienda nueva que tanto necesitas.

Siguiendo el razonamiento natural, hasta tanto logres vender tu antigua propiedad, deberías pagarle al banco 1600 euros al mes. Es decir, el importe correspondiente a ambas hipotecas.

Pero, por fortuna, existe la hipoteca puente. A través de ella, el banco te ofrecerá pagar un valor intermedio entre los 700 y los 900 € (por ejemplo, 800 €). Pero a cambio te pedirá que firmes un documento donde te comprometes a vender tu inmueble anterior en un plazo determinado, que variará entre los cinco meses y los seis años dependiendo de las condiciones que fije tu banco.

Recién cuando hayas logrado vender tu antigua propiedad, comenzarás a abonar cada mes los 900 € correspondientes a la nueva hipoteca.

Como podrás ver, vender una casa hipotecada es posible si conoces las oportunidades que ofrecen los bancos. Así que, ahora sí, ya estás en condiciones de avanzar con tus proyectos y vender definitivamente tu propiedad.

En OI REAL ESTATE te acompañamos en el proceso de compra y de venta de tu casa. No dudes en consultarnos, ¡estaremos encantados de ayudarte!

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

Contrato de arras para vender una vivienda

Invertir 31 agosto, 2020

¿Dónde invertir en 2020?: el mercado inmobiliario se inclina a favor del comprador

Si te estás preguntando dónde invertir en este año 2020, en Oi Realtor tenemos la respuesta. La inversión en inmuebles para alquilar o reformar presenta múltiples beneficios que te facilitarán la compra en esta nueva normalidad.

El contexto actual posiciona al mercado inmobiliario a favor del comprador:

Por un lado, la demanda de pisos está a la baja. Y el exceso de oferta hace que los precios de cierre de venta se estén rebajando un 10% con respecto del valor original.
Por el otro, el Euríbor se acerca a mínimos históricos y se prevé que se abaratarán las hipotecas.

Esto demuestra que es un buen momento para invertir en vivienda. Pues se espera que los precios de venta retomen sus valores normales en el 2021.

Sin embargo, sabemos que elegir la propiedad más adecuada no es una tarea fácil. Por eso, te ayudamos con cinco consejos para que tu inversión sea exitosa.

Haz un estudio sobre el precio y la potencial revalorización de la vivienda

El precio es uno de los factores que deberás analizar al momento de comprar el inmueble, pero no es el único. La potencial revalorización de la vivienda te permitirá calcular la ganancia que obtendrás si piensas en alquilarla o venderla más adelante. Lo ideal es combinar un precio atractivo con una sólida proyección a futuro.

Ahora bien, para saber si el precio elegido por el vendedor es indicado, puedes compararlo con el de otras propiedades de similares características y que se encuentren en la misma zona.

Busca un piso por el que no tengas que pagar más del 40% de tu sueldo

Para ahorrarte preocupaciones, te recomendamos que realices una proyección de tus ingresos mensuales a corto y mediano plazo. Sobre esta base, calcula el 40%. Ese será el importe mensual del que dispondrás para pagar la hipoteca y solventar la inversión. ¡Pero ten cuidado! Porque siempre surgen imprevistos, así que será mejor que dispongas de un margen de dinero para emergencias.

Realiza un estudio sobre cuál es la hipoteca más conveniente para ti

Existen muchos tipos de hipotecas. Las más comunes son aquellas cuyos intereses son fijos, variables o mixtos. La elección dependerá de tus posibilidades, pero también de la evolución del mercado. Los créditos a tipo fijo son los más solicitadas porque aportan estabilidad y predicción sobre el valor de la inversión. Sin embargo, las hipotecas de interés variable son las más atractivas en cuanto al importe de intereses a pagar.

El momento actual ofrece unas condiciones hipotecarias muy favorables para el comprador porque el Euríbor está alcanzando los mínimos históricos. Y, con ello, se abaratan las hipotecas.

Calcular los gastos de comunidad

Conocer los gastos de comunidad a los que deberás enfrentarte te permitirá prever con mayor precisión el éxito de tu inversión. Si la comunidad tiene gastos altos o si los gastos se dividen entre pocos vecinos, deberás hacer frente a la cuota mensual y ello derivará en una disminución de la rentabilidad.

Además, recuerda que la propia tenencia de la vivienda se gravará con el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), por lo que que también deberás considerarlo dentro de tus gastos.

No dejes pasar las buenas oportunidades, pero tampoco te apresures

Las buenas oportunidades están a la orden del día y por ello encontrarás propiedades tentadoras. Pero no te apresures. El mercado se inclina a favor del inversor y esto te permitirá analizar dónde invertir con tiempo y cautela. Para ello, te aconsejamos hacer un estudio minucioso de las características de la propiedad, las previsiones de los precios en la zona y los gastos e impuestos que deberás afrontar.

Como puedes ver, son muchos los aspectos a tener en cuenta para rentabilizar tu inversión. Pero nadie conoce tan bien el mercado como los asesores inmobiliarios, por eso contactar con un agente será la deicisón más acertada. Sus conocimientos te ahorrarán tiempo y dolores de cabeza y, además, son una garantía de éxito.

En Oi Realtor mediamos las inversiones inmobiliarias en España desde hace diez años. La experiencia nos permite trabajar con seriedad y objetividad. ¡Contacta con nosotros y te ayudaremos a decidir dónde invertir para maximizar tu éxito!

Consejos 11 agosto, 2020

Vende tu piso al mejor precio: valoración y tasación de tu propiedad

Sabemos que asignarle un valor a tu inmueble no es una tarea fácil. Por eso, te contamos cuáles son las mejores vías de valoración de tu propiedad. De esta manera, lograrás vender tu piso obteniendo la máxima retribución posible.

Agosto es un buen mes para la venta de inmuebles. Si bien transitamos un contexto atípico, la crisis del coronavirus generó nuevas necesidades sobre las viviendas que deben ser atendidas.

Además, por tratarse de un mes donde la mayoría de la población está de vacaciones, existen dos aspectos favorables para vender tu piso:

El primero, que aquellos que manifiesten interés por las viviendas, serán compradores de calidad. Quien solicita información en agosto es porque está realmente interesado en la compra.

El segundo, que en este momento del año suele haber menos ofertas de inmuebles en venta. Esto te permitirá, por un lado, aumentar tu visibilidad. Y, por el otro, obtener la retribución esperada.

Tipos de valoración de tu propiedad

El primer paso para vender tu piso es asignarle un precio, y esto no es tarea fácil. Existen dos tipos principales de valoración de tu propiedad que están regulados por la Orden ECO/805/2003.

Valor del mercado

También conocido como valor venal. Es el importe que un tercero está dispuesto a pagar por la vivienda.

Para determinarlo, se contemplan variables como:

El estado de conservación de la propiedad y del edificio
La ubicación
La superficie, la iluminación y la ventilación
El precio de compraventa de pisos con características similares situados en el mismo barrio

Al respecto, la ley establece la siguiente definición:

“Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta”.

Valor hipotecario

Es el tipo de tasación que suelen realizar los bancos a la hora de conceder una hipoteca. Intenta eliminar cualquier factor especulativo que afecte al precio de la vivienda.

Para el cálculo del valor hipotecario, algunas de las características que se contemplan son las siguientes:

Seis compraventas de propiedades comparables
La eficiencia energética
La antigüedad de la vivienda
El acceso a los servicios
Las reformas efectuadas

En ese sentido, la Ley establece que:

“Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos”.

Otras formas de conocer el valor de tu inmueble

Para obtener un valor aproximado de tasación y vender tu piso al mejor precio, puedes buscar viviendas en venta con similares características. Para ello, debes tener presente que:

Se encuentre en la misma zona
Disponga de las mismas comodidades
Cuente con la misma cantidad de metros cuadrados que tu propiedad
Su antigüedad debe ser igual o similar
Los materiales de construcción deben ser iguales en calidad

¿Cuál es la mejor manera de realizar una tasación?

Como ves, son muchos los aspectos a tener en cuenta a la hora de determinar el precio de tu inmueble. Por ello, lo ideal es consultar con un profesional.

En Oi Real Estate realizamos la valoración gratuita de tu propiedad. Hacemos la tasación según los precios de mercado y te asesoramos para que puedas conseguir la máxima rentabilidad.

El estudio de tasación de tu vivienda incluye:

El valor estimado, con un precio máximo, otro mínimo y uno de cierre de venta.
Un informe de los factores que influyen en la determinación de dichos precios. Algunos de ellos son: puntos de interés del entorno, datos demográficos y situación de la vivienda en la zona.
Ejemplos reales de operaciones de compraventa que se han realizado en el mismo barrio.

Si estás pensando en vender tu piso, contacta con nosotros y recibirás el precio estimado de tu inmueble en menos de dos horas durante días laborales.

Vender tu piso al mejor precio es posible si cuentas con el asesoramiento adecuado.

Formación Inmobiliaria 27 marzo, 2019

Aval europeo a la ejecución de viviendas por el impago de hipotecas con cláusulas abusivas

El Tribunal de Justicia de la Unió Europea ha dado el aval definitivo a la doctrina del española en lo relativo al alzamiento de vivienda. Según el TJUE, es suficiente deber tres cuotas hipotecarias para llevar a cabo el desahucio. Aunque se trata de hipotecas con cláusulas abusivas, como las relativas al vencimiento anticipado.

Finalmente, el TJUE con sede en Luxemburgo ha censurado al abogado general del tribunal. Quien hace poco más de medio año pedía que se invalidara la sentencia del Tribunal Supremo que avalaba los desahucios sobre hipotecas con cláusulas de vencimiento anticipado.

Ahora, la justicia europea defiende la doctrina del TS para ejecuciones hipotecarias frente a dos entidades bancarias (Abanca y Bankia). Casos en los que se permitía el alzamiento cuando se acumulan tres recibos impagados. A pesar de tratarse de hipotecas con cláusulas abusivas.

En definitiva, las condiciones abusivas debería anularse por la obligada transparencia frente al cliente. Aunque es perfectamente legal suavizarlas si el cambio supone una mejora para el cliente.

Todo ello a solo algunas semanas de entrar en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario. Conocida como ley hipotecaria. Una norma que traspone la directiva europea y eleva los criterios de transparencia del banco frente al cliente.

Ejecuciones en hipotecas con cláusulas abusivas

La justicia europea obliga a anular las cláusulas hipotecarias si son calificadas como abusivas. Si conducen al desahucio por el impago de una sola cuota.

Junto a esta circunstancia, el TJUE también admite la posibilidad de sustituir una cláusula abusiva por otra más suave. En cuyo caso, la entidad puede proceder a la ejecución con solo tres cuotas adeudadas. Una circunstancia totalmente legal en ciertos casos.

La nueva sentencia del alto tribunal europeo se opone al uso de las cláusulas de vencimiento anticipado. Aunque abre la puerta a su preservarla siempre que se supriman aquellos elementos la hacen abusiva. Es decir, se puede suprimir pero también mejorar para que deje de serlo.

De esta manera, el TJUE permite algunas excepciones en la transparencia de los contratos hipotecarios. En lugar de suprimir la cláusula se puede mejorar para no exponer al cliente y así suavizar aquellos aspectos más dañinos.

«Es decir, Europa permite que las entidades bancarias puedan reclamar la deuda al cliente mediante otro canal«, señala Luis Gualtieri. «Con vías alternativas para seguir cobrando, aunque en el fondo sigan siendo hipotecas con cláusulas abusivas«, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Revés judicial frente a la futura ley hipotecaria

«Este visto bueno de la justicia europea hace que aunque una cláusula sea ilegal, y se detenga la ejecución de la vivienda, el cliente se vea abocado a un nuevo proceso judicial por parte de su entidad«, asegura Gualtieri. «Momento en el que la abusividad quedará en entredicho y el desahucio podrá seguir adelante«

La decisión del TJUE llega a pocos meses de entrar en vigor la nueva ley hipotecaria. Una norma que prohíbe abiertamente la ejecución si no se adeudan un total de 12 cuotas. «Es decir, todo un año durante la primera mitad del préstamos hipotecario«.

De hecho, la nueva sentencia europea viene a confirmar la validez del criterio del Supremo. Tribunal que considera válido «suavizar» la cláusula de vencimiento anticipado. Y que en su día fue puesto en entredicho por el abogado general del TJUE.

«Aunque todavía estamos pendientes del pronunciamiento definitivo del TJUE«, añade el CEO de Oi Realtor. «Que en el mes de junio decidirá sobre los desahucios pendientes de resolución«.

Momento en que también entrará en vigor la nueva ley hipotecaria española, el 16 de junio, donde se aplicará el criterio inicial de la justicia europea.

«Y se deja claro que en las nuevas ejecuciones de deberá adeudar todo un año del crédito«, finaliza Gualtieri. «Como también se da por echo que ya no se firmarán hipotecas con cláusulas abusivas, si el cliente no las conoce«.

Criterio se aplicará a todos los préstamos hipotecarios vivos, no únicamente a los firmados a partir del 16 de junio de 2019.

Formación Inmobiliaria 21 marzo, 2019

Los tribunales dan la razón a los clientes en sus nuevas sentencias sobre hipotecas

A pesar de la cuenta atrás para la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la justicia no descansa y las sentencias sobre hipotecas favorables al cliente van cayendo una tras otra. En estos últimos días, en forma de nueva doctrina sobre novación hipotecaria y dación en pago.

Tras la aprobación de la nueva ley de crédito inmobiliario, la conocida como ley hipotecaria, aún tendremos que esperar tres meses para su aplicación efectiva. Un periodo para que bancos e intermediarios puedan ponerse al día.

Sin embargo, la actualidad jurídica no se toma descanso. Y en sus últimas sentencias sobre hipotecas, los tribunales vuelvan a dar la razón al particular.

Tanto por el cambio de las condiciones bancarias como por la entrega de la vivienda para saldar la deuda pendiente.

«Nueva doctrina jurídica que viene a reforzar la posición del cliente«, asegura Luis Gualtieri. «Y que crea un precedente incluso antes de aprobarse la futura ley hipotecaria«, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. «Una norma que se adapta a las exigencias europeas de transparencia y seguridad hipotecaria«.

Cambio de criterio sobre las novaciones hipotecarias

Desde la Sala del Contencioso-Administrativo del TS ha establecido un nuevo criterio para aplicar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en casos de novación de hipotecas.

El Alto Tribunal hace especial referencia a dichos cambios hipotecarios (plazos de devolución, tipos de interés) cuando coinciden con el establecimiento de nuevos requisitos financieros. Siempre que no afecten a la responsabilidad sobre el préstamo.

Dada esta situación, la novación tributará en el IAJD cuando se cumplan dos condiciones: a. La modificación afecte a un valor cuantificable (precio,..), b. Con la novación se incluyan cambios contractuales o actas inscritas en algún registro (propiedad, mercantil, bienes muebles,..).

De esta manera, quedan exentas de tributar en el AJD las novaciones relativas al tipo de interés pactado en un inicio.Así como los cambios en el plazo de devolución del préstamo.

¿Quién pagará el AJD en novación? ¿Cómo reclamar?

«Mucho se ha discutido sobre si es o no justo tributar por el AJD», señala Luis Gualtieri. «La polémica más reciente tuvo lugar a finales del año pasado», recuerda. «Con graves consecuencias en la actividad hipotecaria».

«Un asunto que es aún más grave en el caso de la novación hipotecaria», enfatiza Gualtieri. «De hecho, muchos hipotecados optaron por la novación sin cambio en la responsabilidad sobre el préstamo», añade. «Y aún así pagaron el AJD, igual que lo hicieron al constituir la hipoteca».

«Algo que provocó numerosas reclamaciones al pedir tributar el impuesto hipotecario únicamente por las cantidades relativas a las nuevas condiciones», apunta. «No a la totalidad del préstamo».
«Finalmente, con la nueva sentencia queda claramente especificada la base imponible para el pago del AJD», recalca Gualtieri. «Delimitando claramente la cantidad económica sobre la que se tributa».

“De hecho, aquellos contribuyentes que crean haber pagado de más tienen todo el derecho a reclamar», finaliza el CEO de Oi Realtor. «Pudiendo pedir la no sujeción al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como la devolución de lo pagado de más».

El Supremo ajusta el impuesto hipotecario en la dación

Paralelamente, una nueva sentencia del Alto Tribunal también a puesto límite a la tributación del AJD en casos de dación en pago. Un impuesto que solo se deberá aplicar sobre la deuda pendiente. Y no sobre la totalidad del préstamo.

La sentencia, también de la Sala del Contencioso-Administrativo del TS, establece doctrina sobre la base imponible por la tasa de transmisión patrimonial y actos jurídicos documentados

El Tribunal Supremo ha dictado hoy doctrina sobre la base imponible en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el caso de dación de pago, estableciendo que se tiene que tener en cuenta el importe de la deuda pendiente y no el valor real del inmueble en cuestión.

La sentencia de la sala del contencioso-administrativo del Supremo llega después del recurso de una entidad bancaria contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Sentencia que consideraba correcta la liquidación del impuesto en esta línea. En lo relativo al caso de unas fincas para saldar una deuda derivada de un préstamo hipotecario.

Formación Inmobiliaria 19 marzo, 2019

Disponible la nueva ley hipotecaria de 2019, una norma para reordenar el mercado de la vivienda

Hace solo algunos días, el BOE publicaba la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Nueva ley hipotecaria de 2019 que regulará la financiación de la vivienda, distribuirá los gastos hipotecarios y protegerá al cliente frente a la entidad bancaria. Así como la imposición de límites a las condiciones abusivas.

Tras largos meses de espera, el pasado sábado 16 de marzo fue oficialmente publicada la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Una norma que transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Ampliando el régimen jurídico a todo tipo de personas físicas. Sean o no particulares.

Aunque su entrada en vigor no será hasta el próximo 16 de junio de 2019. Tres meses después de su publicación. Para que las entidades financieras tengan suficiente margen de adaptación.

«La nueva ley hipotecaria de 2019, además de regular los préstamos de compra de viviendas, servirá de impulso para el sector inmobiliario«, señala Luis Gualtieri. «No solo por asegurar la garantía hipotecaria, sino también para aumentar la protección al consumidor«, asegura el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

«Con este nuevo marco normativo, al conceder una hipoteca para la compra de vivienda el banco deberá asumir parte del coste de la operación«, añade Gualtieri. «Como los gastos de gestión, de notario y de tasación«, recuerda. «Además de su copia de la escritura y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)«.

«Dejando a cargo del cliente solo el pago una segunda copia de la escritura y la tasación de la vivienda«.

Un marco hipotecario armonizado con Europa

A partir de ahora, se incrementará la información al cliente que quiera pedir un préstamo hipotecario. La entidad bancaria deberá facilitar las condiciones del crédito en una propuesta para el cliente. Condiciones recogidas en la Ficha Europea de la Información Normalizada. Documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.

Al mismo tiempo, se facilitará la Ficha de Advertencia Estandarizada (FiAE). Donde se explican, de forma genérica, las cláusulas o elementos más relevantes. Junto a una copia del contrato hipotecario. Y, si el acuerdo es variable, un documento aparte con las cuotas que se deberían pagar en diferentes condiciones.

En el día anterior a la firma, y ante el notario, el cliente deberá recibir asesoramiento completo y gratuito. Para responder a todas sus dudas. De hecho, el notario no puede autorizar la escritura si no se supera este trámite. Y se certifica que el nuevo prestatario ha recibido suficiente documentación y asesoramiento.

La nueva ley hipotecaria de 2019 también incluye condiciones respecto al Registro de la Propiedad. Se prohíbe la inscripción de aquellas cláusulas que se consideren abusivas. Si aún así queda inscrita la hipoteca, incluyendo alguna cláusula abusiva, se considerará nulo de pleno derecho el acuerdo. Sin que exista plazo alguno para su impugnación.

Nuevas condiciones de pago para las hipotecas

La ley hipotecaria, únicamente permitirá ejecutar el embargar y subastar una vivienda si se cumplen unas condiciones de impago. Durante la primera mitad del préstamo será necesario adeudar 12 mensualidades o una cantidad que supere el 3% del capital prestado. Mientras que durante la segunda mitad de la hipoteca, deberán adeudarse 15 cuotas o más del 7% del capital prestado.

Así mismo, queda establecido un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio. Respecto a la propia hipoteca.

Del mismo modo, las entidades no podrán vincular la contratación de productos a la concesión de la hipoteca. Con dos excepciones. Por un lado, se podrá exigir un seguro de hogar o vida para proteger el pago del crédito. Y por el otro, cuando el Banco de España determine que el producto concreto reporta beneficios al cliente.

Queda prohibido el establecimiento de un límite para el interés remuneratorio mínimo. Conocido popularmente como cláusula suelo. Por ello, ni se podrán incorporar este tipo de cláusulas ni se permitirá aplicar un euribor del 0% cuando la cotización sea negativa. Aunque se permite dicho tipo mínimo para las nuevas hipotecas.

Del mismo modo, se podrán hacer amortizaciones anticipadas a un coste razonable. En hipotecas con interés variable, la comisión para la entidad será del 0,25% en los 3 primeros años del préstamo. Y del 0,15% en los 5 primeros años.

Intermediarios en la nueva ley hipotecaria de 2019

La nueva ley hipotecaria 2019 también dedica un capítulo completo a la intermediación financiera. Los conocidos como brokers inmobiliarios, así como los prestamistas. A los que se dedican algunos artículos.

Por un lado, la se ordena la creación de un registro de intermediarios financieros. Base de datos que gestionará el Banco de España junto a las comunidades autónomas.

Por otro, para ejercer en España, intermediarios y prestamistas no podrán tener antecedentes delictivos. Ni tampoco acumular deudas, hasta declararse en concurso de acreedores.

Así mismo, aquellas hipotecas que aún estén vigentes con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 2019 podrán beneficiarse de algunas mejoras. Como la posibilidad de pasar de tipo variable a tipo fijo. Pero también podrán mantener la cláusula de vencimiento anticipado si resulta más beneficiosa para el hipotecado.

Finalmente, la ley hace mención a todos aquellos ciudadanos a los que se haya subastado su vivienda y esta todavía no haya sido adjudicada a un tercero. Los antiguos propietarios podrán reclamar judicialmente aquellas cláusulas que consideren abusivas. Si en su día no pudieron hacerlo por no haber sido notificado personalmente dicho alzamiento. Quedando abierta la posibilidad de presentar un incidente extraordinario de oposición.