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Previsiones sobre comprar piso en el 2021

20 diciembre, 2020 No hay comentarios

Son muchas las especulaciones que se están haciendo en el sector con respecto a comprar piso en el 2021. Que si bajan o suben los precios, que si conceden las hipotecas, que si la economía se reactiva o no lo hace. Por este motivo, al surgir tantas dudas, hemos decidido realizar este artículo. ¡No te lo pierdas si quieres saber cómo se prevén las cosas para el próximo año!

Comprar piso en el 2021 o hacerlo ahora

Esta respuesta variará depende la zona de España de la que hablemos. “En las capitales puede haber algo de descuento, pero no de manera generalizada ni de una forma que convierta este momento en una gran oportunidad para comprar o en un mal momento para vender”, argumenta Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Barcelona.

Algunas previsiones, como las que ha realizado la Real Estate Business School, apuntan a una caída en el precio de la vivienda durante el semestre actual, que cerrará el año. A pesar de esto, la recesión se concentra en zonas donde, además de la demanda local, existe un comprador extranjero. No es de extrañar que la comunidad autónoma con mayor bajada en el primer semestre de este año fuese Baleares (-1,5%), seguida de Galicia (-1,3%) y Canarias (-0,8%), según datos de Idealista.

Sin embargo, según la OCU, la gran oportunidad se encuentra en la necesidad de liquidez de algunos propietarios que están dispuestos a vender de forma rápida aplicando un descuento. Ese punto de incertidumbre que lleva a la búsqueda de venta es, hoy en día, uno de los motivos de la tendencia de precios a la baja.

Comprar piso en el 2021: fuertes bajadas previstas

Desde Pisos.com prevén que los precios de la vivienda se mantengan estables este año o, como mucho, retrocedan un 2%. Será en 2021, según sus previsiones, cuando aparezcan las fuertes bajadas, que podrían ser de entre el 5% y el 7%.

“Es buen momento para la compra también por los bajos tipos de interés, que ofrecen buenas condiciones para endeudarse. Es una situación positiva para todos aquellos que dispongan de capital y quieran comprarse un piso”, analiza Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com.

La incertidumbre: un factor que seguirá presente

Esta incertidumbre que puede ser una oportunidad para la compra es, al mismo tiempo, el gran problema al que se enfrentarán los potenciales compradores de viviendas en 2021. “La vuelta a la normalidad en el ritmo de comercialización de viviendas dependerá de dos cosas: de la situación económica y de las condiciones de la cesión de los préstamos hipotecarios, que se han endurecido a raíz de la pandemia”, apunta la CEO de Savills Aguirre Barcelona.

Es, justamente, ese refuerzo de los requisitos para acceder a una hipoteca lo que hace que, aunque el precio baje, el acceso a la vivienda no sea necesariamente más fácil. Según Business Insider, el Covid-19 ha hecho que la banca tome más precauciones a la hora de conceder una hipoteca. Pero, al fin y al cabo, una dureza lógica.

En la actualidad y durante el año que viene, será más fácil acceder a una vivienda para los trabajadores con contratos indefinidos en grandes empresas y para los funcionarios. Por el contrario, es probable que los trabajadores de pymes de los sectores más afectados por la pandemia encuentren más dificultades a la hora de acceder a un préstamo inmobiliario.

Economía: se espera una corrección de los precios en la compra de piso en el 2021

Las dudas sobrela pandemia y sobre la evolución del propio sector inmobiliario impiden realizar una aproximación más ajustada sobre la caída de los precios.

También, desde CaixaBank Research creen que la gran incertidumbre que existe en la economía no puede darnos una estimación muy concreta del nivel de corrección que experimentarán los precios de la vivienda. Aunque considera que se encontrará entre el 6% y el 9% en 2020 y 2021 de media en toda España.

El retroceso será mayor en la vivienda de segunda mano que en la obra nueva, cuya oferta es mucho menor, y dependerá de la localización, pues en los centros de las grandes ciudades y en las zonas turísticas habrá un mayor ajuste. Ya en el segundo semestre de 2021 se registrarán tasas positivas en el precio de la vivienda. Pero desde CaixaBank Research no creen que se recupere el nivel precrisis hasta 2024.

Desde Pisos.com estiman que la compraventa baje un 20% este año y se impulse apenas un 5% en 2021. Aunque, obviamente, la evolución dependerá, como en todos los sectores, del ritmo de recuperación de la economía y de bajada de los contagios.

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Hipotecas 2021: qué nos depara el año post- pandemia?

20 diciembre, 2020 No hay comentarios

Las hipotecas 2021 sufrirán las consecuencias del año que atravesamos, en el que el COVID arrasó con la mayoría de los mercados. Los expertos coinciden en una palabra: incertidumbre.

El 2020 será recordado como el año en el que el mundo entero se encerró. El colapso generado por un virus de origen chino atravesó a todos por igual: no se salvaron superpotencias ni países subdesarrollados. El Covid no conoció de fronteras y llegó a cada rincón del planeta. Los gobiernos intentaron desarrollar medidas tendientes a contener los contagios, con mayor o menor éxito. Una de ellas fue el confinamiento, una medida conocida desde el surgimiento de las pestes en el siglo pasado, por la cual la población debió encerrarse en sus hogares por un período circunscripto de tiempo. Esto evitó que la enfermedad se diseminara pero también trajo consecuencias colaterales: las economías se resintieron notablemente.

El mercado de la vivienda no estuvo exento de estos efectos adversos, por lo que también sufrió el parate general. Y si bien luego de la primera ola surgieron algunos atisbos de recuperación, tras finalizar el verano la llegada de la segunda ola de la pandemia frenó esos signos abruptamente.

Qué sucederá con las hipotecas 2021? Podrán los hipotecados afrontar las deudas con el panorama económico actual? Cómo se manejarán los bancos con los nuevos préstamos hipotecarios? Si quieres saber algunas de estas respuestas, no te pierdas esta nota!

Pronósticos de los expertos para la economía 2021

Según publica El País, la sacudida de los precios continuará en el 2021, pero no será el mercado inmobiliario el más afectado. El ajuste será menos intenso y duradero ya que los precios están todavía lejos de los niveles máximos de 2008 y los bancos no tienden a dar créditos e hipotecas en la misma medida, origen de la burbuja de ese año. Además, antes del inicio de la pandemia no se observaban indicios claros de sobredimensionamiento en el mercado inmobiliario, explica en un informe el Banco de España en el Informe de Estabilidad Financiera de otoño.

En cuanto al volúmen de ventas, quedan meses duros por delante, ya que a pesar de la llegada de la vacuna, España está en la cola de la recuperación de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos ( OCDE). Según el INE, la compraventa de vivienda se redujo en octubre un 13,3% interanual. Para Bankinter la caída de 2020 será de alrededor del 35% en 2020, con un total de 326.000 operaciones, niveles similares a los de de 2012 y 2014. Se espera que en 2021 el rebote sea del 30%, lo que no alcanzará los niveles anteriores a la pandemia. Recién para el 2022 se prevé que se concreten 500.000 operaciones al año.

La asistencia del Gobierno a los hogares, a través de las moratorias hipotecarias, ayudas en alquiler o suspensión de desahucios de familias vulnerables, colaboró para que el deterioro en la economía no sea mayor. Lo que no se sabe es que sucederá cuando estas medidas de contención se terminen o ya no se puedan seguir gestionando.

Bajarán los precios de las viviendas en 2021?

Los expertos coinciden en que hay mucha incertidumbre con respecto a lo que sucederá en el año próximo. La falta de correlación de los datos con los que contamos, no permiten hacer demasiadas previsiones con mucha seguridad. Sin embargo, algunas entidades si se aventuran a pensar algunos pronósticos

Según BBVA Research el precio bajará un 1,5% este año de media y las caídas se atenuarán a lo largo de 2021.La recuperación posible para esta consultora llegará probablemente para la segunda mitad del año.

Menos optimistas son desde Bankinter para los que el impacto del COVID será superior al superior al 9% repartido entre 2020 y 2021. Este recorte de precios tendría más efectos en las prime de grandes ciudades.

Para la agencia Finch, la caída en dos años será del 10% y los más afectados serán España y Reino Unido. La recuperación tardará un poco más, ya que esta consultora la prevé para 2022. Por su parte, la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) apunta una rebaja del 8% entre finales de este año y el primer semestre de 2021 con un repunte a partir de ese momento

Previsiones para hipotecas 2021

Si bien la incertidumbre es la regente en estos tiempos, algunos expertos se animan a hacer previsiones según los indicios de lo que viene sucediendo en este atribulado 2020

Subrogaciones en aumento

Es probable que los bancos sigan ofreciendo a asumir hipotecas de otras entidades a cambio de mejorar sus condiciones, ya sea a través de subrogaciones de acreedor o de la contratación de nuevos préstamos. Este tipo de operaciones han subido considerablemente durante este último semestre, ya que las entidades financieras ven en ellas una buena oportunidad de rentabilidad y los clientes buscan mejoras sus cuotas hipotecarias.

Como no es esperable un aumento en la demanda de nuevas hipotecas, la banca se volcará a promover el cambio de banco para este tipo de préstamos. De esta manera, podrán mantener el ritmo de concesión de crédito hipotecario.

Mayores exigencias para la concesión de hipotecas

Siguiendo la línea del 2020, es probable que las entidades financieras sigan poniendo muchos requisitos para conceder un préstamo para la compra de una vivienda. Con el panorama de crisis económica la estrategia será la de no tomar riesgos excesivos, por lo que el análisis del perfil del hipotecado será más exhaustivo. Los clientes que no acrediten estabilidad laboral o una buen comportamiento crediticio tendrán complicada la concesión de la hipoteca.

Las hipotecas de más del 80% del precio de la compraventa también tendrán más requisitos. Para mayores financiaciones serán necesarios tener muy buenos ingresos, ser funcionarios o contar conseguir la negociación de un broker hipotecario.

Para la Asociación Hipotecaria Española (AHE), no es esperable que el mercado hipotecario revierta completamente su tendencia hasta que no se consolide un escenario que baraje un grado de certidumbre mayor, y que vaya acompañado de una vigorosa recuperación en el mercado laboral.

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Cambiar de banco una hipoteca, es buen negocio?

18 diciembre, 2020 No hay comentarios

Cambiar de banco puede ser una buena opción en los casos que el cálculo entre gastos de subrogación y el ahorro del interés nos sea favorable.

En medio de la crisis por el Coronavirus muchas personas optaron por cambiar sus hipotecas de banco. Esto sucedió porque, luego de la paralización del mercado inmobiliario durante la crisis pandémica, los hipotecados vieron oportunidades de rebajas interesantes para sus préstamos hipotecarios en otros bancos.

De esta manera, las entidades bancarias registraron a mitad de año un aumento del 28% de las consultas sobre subrogar las hipotecas, según el comparador iAhorro.

Sin embargo, hacer esta operación no es tan sencillo. Para hacer este traslado tenemos que estar completamente seguros de que el cambio valdrá la pena, sopesando gastos y beneficios. Si estás pensando en buscar nuevos bancos para tu hipoteca, no te puedes perder este post!

Qué significa subrogar una hipoteca?

La subrogación de una hipoteca sucede cuando cambiamos de deudor o de acreedor.

De deudor: Esto sucede cuando cambiamos la hipoteca de titular, por ejemplo a la hora de la venta de un inmueble hipotecado.

De acreedor: Es el momento en el que se traslada la hipoteca de un banco a otro, en busca de mejores condiciones.

En este post nos dedicaremos a describir las características de una subrogación de acreedor, o cambio de hipoteca de banco.

Es común cambiar de banco una hipoteca?

Según publica el diario El País, hasta el mes de mayo, estos cambios no era muy frecuentes. “La subrogación de la hipoteca no es una novedad, pero en España no terminaba de funcionar, por desconocimiento y por un tema cultural” comenta el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli. “Normalmente, cuando un ciudadano consigue una hipoteca, no suele preocuparse por mejorar sus condiciones, a no ser que su situación económica haya empeorado”, expresa. La búsqueda de condiciones favorables y un marcado crecimiento en la banca sobre este sector fueron trascendentales para que se produzca un aumento en las solicitudes por parte de los hipotecados.

En qué momento es mejor cambiar la hipoteca?

El objetivo de la subrogación es mejorar las condiciones de la hipoteca, por lo que “siempre es buen momento” para poder cambiar la hipoteca de banco. Sin embargo deberemos estar conscientes de todos los gastos asociados para hacer efectivo ese cambio.

¿Cuánto dinero se puede ahorrar con el cambio de la hipoteca?

Lo que se pueda ahorrar con la subrogación de una hipoteca dependerá de muchos factores. En la actualidad, mejorar intereses del 2011 o 2012, cuando el promedio estaba en 4% es fácil ya que pasar a un préstamo con un 2% de interés seguramente traerá un ahorro mensual.

Si tomamos como ejemplo una hipoteca de 300.000 euros en 2010 a 30 años a un tipo de interés del 4%, el cambio de hipoteca de banco ahora supondría ahorrar 44.826 euros. ya que el actual interés ronda en el 2%.

Si la hipoteca se mantiene en el banco inicial, al finalizar el préstamo se habrán pagado 215.608 euros en intereses. Si la hipoteca cambia de banco, 10 años después de haber firmado, se le otorgan los beneficios de los intereses actuales, el pago total de intereses baja a 170.782 euros. Las cuotas mensuales pasarán de los 1.432 euros actuales a 1.236 euros.

Otras ventajas de cambiar de banco

La subrogación no sólo puede traernos beneficios financieros al lograr una rebaja en las cuotas por la baja en el interés. Además puede servir para deshacernos de los productos vinculados a la hipoteca que no nos interesaban, como seguros multiriesgo o de vida.

¿Cuánto cuesta cambiar de banco una hipoteca?

La ley obliga al banco que asume nuestra hipoteca a pagar la mayor parte de los gastos asociados al cambio de banco. Estos son los gastos de notaría, de registro y de gestoría. Sin embargo hay algunos que sí deberemos costear como clientes.

Tasación del inmueble hipotecado

Este precios suele rondar en los 300 euros de promedio, a diciembre de 2020.

Comisión de subrogación

Este gasto aparece en la escritura, y es lo que deberemos pagar al banco del que nos vamos. Este importe puede oscilar ente el 0,15 y el 1% sobre el importe pendiente, dependiendo de la fecha en la que hayamos firmado la escritura y de la entidad.

Notario

Deberemos hacer frente a los gastos del notario, que nos armará una copia de la escritura donde se formalizará el traslado. Este trámite puede costarnos unos 50 euros.

En la subrogación de una hipoteca de 150.000 euros, el coste máximo que tendría esta operación sería de 1.850 euros.

Conviene entonces una subrogación de la hipoteca?

Si tenemos en cuenta que los gastos promedio de una hipoteca de 150.000 euros serán de 1.850 euros y nos quedan pendientes 22 años podríamos ahorrar unos 70 euros al mes, lo que serían más de 18.000 euros en conjunto.

En el caso de ejemplo como vemos si es conveniente, pero deberemos constatar que la nueva entidad nos rebajará el interés y no nos pedirá nuevas vinculaciones, que harían que el precio continúe como la anterior hipoteca.

¿Cuánto tarda el proceso de cambiar la hipoteca de banco?

El proceso de cambio de una hipoteca tarda aproximadamente 40 días. Lo más común cuando un hipotecado desea cambiar de banco es que consulte con varias entidades hasta encontrar la opción ideal.

Luego de elegida la entidad financiera a la que se quiere cambiar, esta deberá formalizar la oferta. Entonces comienza el período de análisis de la oferta, que dura 10 días.

Tras aceptar la oferta, el banco notifica al anterior y éste tiene un plazo para entregar toda la documentación en tiempo y forma. La entidad donde se originó la hipoteca tiene 15 días para hacerle una nueva oferta a su cliente, y de esta forma intentar retenerlo con mejores condiciones. Si al cliente le conviene esta última opción, se lleva a cabo una novación. Si la entidad no ofrece ninguna contraoferta, se procede directamente a la subrogación.

Si el titular de la hipoteca la acepta, se llevará a cabo una novación, por la cual se modifican las condiciones del préstamo sin cambiar de banco. Si rechaza la contraoferta, o si el banco antiguo no le ha hecho llegar ninguna en un plazo de 15 días, se procede a la subrogación.

Te ha servido esta información? Tienen intenciones de cambiar de banco tu hipoteca? Si tienes algún comentario, nos encantaría leerte. Puedes escribirnos en la casilla debajo del post.

Y si necesitas asesoramiento para comprar o vender un piso, no dudes en contactarnos. En Oi Real Estate contamos con expertos que están a tu disposición.

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Gestión de la moratoria hipotecaria: El Banco Central Europeo investiga entidades financieras

13 diciembre, 2020 No hay comentarios

La gestión de la moratoria hipotecaria no está siendo del todo efectiva, según una carta que le envió el Banco Central Europeo a los bancos de la zona euro.

Según los informes del BCE, la gestión de la moratoria hipotecaria tiene algunas fallas visibles, por lo que requiere un mayor control para corroborar la viabilidad de los préstamos brindados durante la crisis del COVID 19.

Una carta publicada por Andrea Enria, presidente de la Supervisión del BCE, puso en alerta a las dirigencias de las entidades financieras. En la misma, advierte que los grandes bancos de la zona euro deben ser más estrictos en el control sobre la morosidad. De esta manera se pide que se pueda identificar debidamente e informar con precisión el deterioro de la calidad de los activos y también el aumento de préstamos dudosos que se rigen por las normas vigentes.

Gestión de la moratoria hipotecaria: ¿cuáles son las demandas del BCE?

Los requerimientos del Banco Central Europeo van en dirección a tener una imagen clara y precisa de los riesgos que afectan al sector bancario.

Luego del estallido de la crisis del COVID 19, el BCE relajó algunas demandas para sus préstamos. Una de ellas fue la menor exigencia de capital que se les pedía a los bancos para poder acceder a sus beneficios. Estas medidas tuvieron como meta que los bancos pudieran amortiguar el riesgo de crédito. De esta forma también se buscaba financiar la economía, en un momento que todas las operaciones se paralizaban, producto de las restricciones de la pandemia.

Tras varios meses de comenzada la pandemia, y habiendo vivido el ciclo completo de la primera ola y su recuperación, el BCE necesita corroborar las medidas de control para sus riesgos.

Según sus informes, los bancos utilizan métodos heterogéneos para gestionar la moratoria de las hipotecas. Uno de los motivos de la carta es intentar unificar criterios tendientes a evitar el deterioro de sus activos.

En su análisis el BCE alertó sobre algunas fallas al evaluar la capacidad de pago, ya que en las exposiciones con moratorias de pagos no se dispone de toda la información. Además se observaron algunas prácticas inadecuadas como realizar evaluaciones y no continuarlas con ninguna reclasificación.

Otras fallas observadas por el BCE tienen que ver con el deterioro significativo del entorno económico, el cual no fue contemplado debidamente para cuantificar los riesgos.

En la misiva enviada por Enria, se pone énfasis en el análisis individualizado de los deudores. Los bancos deben emplear procedimientos de evaluación de solvencia adecuados y bien estructurados. De esta manera se logrará diferenciar con prontitud y efectividad, y de manera individualizada los deudores viables de aquellos que no lo son.

El proceso deberá tener en cuenta que las medidas de apoyo tendrán un fin, por lo que tiene que haber un plan de previsibilidad para poder salir de las ayudas con un resto.

¿Cuáles fueron las medidas de apoyo que brindaron en España frente al COVID 19?

Los principales apoyos al crédito fueron brindados a través de moratorias y los créditos ICO para pymes y autónomos. Todas estas medidas fueron emitidas con el foco puesto en evitar problemas de liquidez.

Recomendaciones del BCE para la gestión de la moratoria hipotecaria

De esta misiva, que deberán responder los bancos antes del 31 de enero de 2021, se desprenden las siguientes recomendaciones para que las entidades financieras realicen una correcta gestión de la moratoria:

Evaluaciones periódicas del cliente

Para el BCE los bancos deben evaluar periódicamente la capacidad de pago de los clientes. Esto debe incluir la exposición con moratorias generales de pagos. Para ello es necesario que utilicen toda la información pertinente disponible.

Sistemas de alerta temprana

Otra de las pautas mencionadas tiene que ver con los sistemas de alerta. El BCE advierte que estos sistemas de alerta temprana tienen que ser eficaces para poder cumplir con su objetivo.

La importancia de estos sistemas radica en que posibilitan registrar cualquier aumento significativo del riesgo de crédito en una fase temprana. Esperar a que pasen los días transcurridos desde el impago no es un único indicador válido para la entidad

Cálculo de provisiones

El BCE instó a los bancos a tener en sus registros un cálculo detallado de sus provisiones. Para ello deberán utilizar parámetros adecuados y supuestos realistas que tengan en cuenta el entorno actual.

Luego de recibidas las respuestas, el BCE evaluará cada uno de los bancos y discutirá si su gestión y cobertura es adecuada o no, para el contexto que se vive en la actualidad.

Proyecciones del BCE para 2021

Tal como publica El Mundo, en la última reunión del Banco Central celebrada los primeros días de diciembre, la entidad reconoció que las previsiones de crecimiento para el 2021 han empeorado. Según expresó su presidenta Christine Lagarde, «el aumento de los casos de Covid-19 y las medidas de contención asociadas están restringiendo significativamente la actividad económica de la zona del euro», aseguró. Es por esto que se espera que la economía se contraiga en el cuarto trimestre de 2020. Las estimaciones de crecimiento bajaron del 5% al 3,9% para el próximo año y la recuperación se promete para el 2022 (+4,2%) y 2023 (+2,1%).

Ante ese empeoramiento, el BCE anunció la elevación de 500.000 millones para su programa extraordinario de compra de activos contra los efectos de la pandemia (PEPP). De esta forma, la cuantía total del programa alcanzará los 1,85 billones de euros. Asimismo, lo extendió hasta al menos finales de marzo de 2022 y sus vencimientos hasta el final de 2023.

Según Lagarde, existen razones para creer que la pandemia podría estar controlada a finales de 2021 pero los estímulos se extenderán hasta marzo de 2022. Así se busca proporcionar cierto colchón para prevenir futuros coletazos del fin de la emergencia sanitaria.

Si fuera necesario por alguna razón, este calendario se podría reconsiderar, afirmó Lagarde en rueda de prensa.

La consigna del BCE sigue siendo la misma: los estímulos se sostendrán el tiempo que sea necesario para asegurar la total recuperación de la economía.

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Hipotecas retoman el impulso en octubre con un aumento del 4,2% respecto del 2019

12 diciembre, 2020 No hay comentarios

Las hipotecas han recuperado el impulso por segundo mes consecutivo en octubre, superando en 4,2% al mismo mes del año anterior.

Luego de la crisis provocada por el COVID, que arrasó con todos las proyecciones para el 2020, comienzan a vislumbrarse signos de recuperación. Así lo demuestran los números que publica el Banco de España, en los cuales se verifica que aumentó la concesión de préstamos para la compra de hipotecas durante octubre. Y aunque leve, pareciera que muy de a poco el mercado hipotecario se va recuperando, tras vivir una de las peores crisis de su historia. Si quieres enterarte de cómo fue la evolución de la concesión de hipotecas y los préstamos este año, no dejes de leer este post.

¿Cuánto dinero para préstamos hipotecarios concedió la banca española en el pasado mes de octubre?

Según datos del Banco de España, se concedieron 4.090 millones de euros en octubre en concepto de hipotecas. Esto supone un aumento con respecto al año anterior del 4,2%. Con este dato se verifica el impulso que recuperaron las hipotecas tras el receso del confinamiento y se consolida una tendencia que comenzó en septiembre, cuando se prestaron 4.023 millones de euros para la adquisición de viviendas. Ese mes también superó en un 25% al concedido en septiembre de 2019.

Alivio para el mercado de las hipotecas

Estos datos representan una corriente de aire fresco para la banca, que venía asfixiada luego del parate provocado por la crisis pandémica mundial, que por supuesto afectó a España.

Para tener una idea de su significado, miremos los números. En abril los préstamos hipotecarios llegaron a caer hasta un 50%, y sólo concedieron 1.900 millones de euros para la compra de una vivienda. Este mes coincidió con el momento más duro de la pandemia, en el que las restricciones se incrementaron y se llegó al pico de contagios.

Es por esto que el dato de octubre trae un alivio al mercado hipotecario, ya que se consolida una recuperación de los préstamos. No hay que dejar de tener en cuenta que durante este mes volvieron a imponerse medidas restrictivas tendientes a contener la segunda ola del COVID. Por lo tanto es interesante observar cómo el mercado se fue adaptando pese a las circunstancias adversas a esta nueva normalidad.

¿Qué sucedió con el resto de los préstamos bancarios?

Los demás préstamos no tuvieron el crecimiento de los hipotecarios. Los créditos al consumo marcaron caídas de entre el 18 y el 27%. En octubre las entidades financieras concedieron préstamos por 2.382 millones de euros, volumen que representó un 27% menos frente a lo invertido en el mismo mes de 2019.

Este tipo de comportamientos referentes al consumo tienen relación con la incertidumbre económica, la tasa de desempleo y los ERTEs. Con este contexto, es lógico que los españoles prefieran aumentar sus ahorros y no elijan tanto el gasto. Tanto fue así que en octubre, los depósitos se incrementaron un 7,5% más que el período anterior, llegando a sumar 896.700 millones de euros.

Según publica El Economista, los españoles ahorraron 44.800 millones de euros durante la pandemia.

Si nos enfocamos en los préstamos a empresas, la demanda bajó en los últimos meses a niveles inferiores a los de 2019.

Esto se favoreció por la concesión de los avales ICO, promovidos por el gobierno en los peores momentos de la pandemia.

Los préstamos para las compañías llegaron a 21.636 millones de euros en el mes de octubre, lo cual significa un 25% menos que hace un año.

¿Cuántas hipotecas se firmaron en el tercer trimestre del año?

La firma de hipotecas para vivienda creció en septiembre un 18,4% después de seis meses de caídas tras el estallido de la pandemia, el mayor alza desde diciembre de 2019. La cantidad de contratos firmados fueron 26.878

Durante el mes de septiembre se contrataron un 35,6% más de hipotecas que en agosto. Sin embargo en el acumulado del año la cifra respecto al 2019 es un 7,6% inferior a la del mismo periodo de 2019. Con respecto al importe medio de una hipoteca apenas sufrió cambios en septiembre. El promedio de un préstamo hipotecario se situó en 135.035 euros. Esto representa un 1% inferior a la del mismo mes del año anterior y un 0,3% por encima de la media de agosto.

¿Cuál fue el tipo de hipoteca más elegido por los españoles?

Las hipotecas fijas y variables continuaron casi empatadas. El tipo variable fue elegido por el 51,5% de los clientes, un porcentaje elevado mientras que el 48,5% de las hipotecas constituídas fueron a tipo fijo. Para los préstamos variables el tipo de interés medio al inicio fue del 2,12% y para los de tipo fijo fueron del 2,84%. En conjunto, el tipo medio fue del 2,44% y el plazo medio de 24 años.

Intereses mínimos históricos para las hipotecas

Gracias a la crisis generada por el Coronavirus, a la caída estrepitosa del Euribor ( actualmente rondando los -0,5%) y a la guerra bancaria por conseguir más clientes, los intereses de las hipotecas han llegado a suelos nunca vistos.

Durante los meses de abril y mayo han llegado incluso a estar debajo del 2,48%, en el período de máximas restricciones por la pandemia. En los mismos meses del ejercicio anterior el interés se ubicaba en torno al 2,52%.

¿Cuáles fueron las Comunidades Autónomas con mayor constitución de hipotecas?

El ránking de comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas lo lidera Madrid con 5.077, le sigue Andalucía con 5.030 y finalmente Cataluña con 3.968. La tasa interanual de préstamos en todas las regiones durante septiembre fue positiva. La excepción la dió Navarra, que presentó una tasa del -20,6%.

En cuanto a los incrementos interanuales de hipotecas, los mayores aumentos se dieron en Extremadura (+173,4%), Aragón (+77,5%), Cantabria (+76%), Asturias (+75,9%) y La Rioja (+73%). Todas estas cifras toman como referencia el mismo período del año anterior.

Tal como sugieren los números de septiembre y octubre, la recuperación se va produciendo lenta pero a paso firme.

La constitución de préstamos hizo recuperar el aliento al mercado hipotecario tras el verano al marcar el segundo repunte interanual desde marzo. De esta manera, se espera que las condiciones puedan seguir mejorando, luego atravesar la segunda ola de la pandemia.

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Cancelar la hipoteca: ¿Qué pasos debo seguir para concretarla?

11 diciembre, 2020 No hay comentarios

Cancelar una hipoteca es una tarea que lleva muchos pasos, pero con tiempo y paciencia puedes lograrlo. Si estás en ese proceso, no te pierdas este post, te daremos todos los detalles para hacerlo sin necesidad de contratar una gestoría.

Llegó el momento en el que terminamos de pagar las cuotas de una vivienda. Ya no deberemos preocuparnos por el dinero mensual para la hipoteca. Y ahora, cuáles son los pasos a seguir?¿ Es necesario pasar por el Registro para cancelar la hipoteca? ¿Cuándo es recomendable? Entérate en esta nota de estas y otras preguntas frecuentes.

¿En qué casos se requiere cancelar una hipoteca?

Hay distintos casos en los que podemos hablar de cancelación de una hipoteca.

La más frecuente, es cuando pagamos la última cuota de nuestra hipoteca y dejamos la deuda saldada. Es importante tener el libre deuda de la vivienda por cualquier inconveniente que pueda suceder en el futuro.Que cierre el banco, que se nos dificulte conseguir el certificado de cancelación de hipoteca, etc. Lo recomendable es hacerlo inmediatamente.

Cuando cancelamos la hipoteca porque amortizamos anticipadamente el capital pendiente. En este caso también es preferible contar con el libre deuda para prevenir inconvenientes no deseados.

Cuando queremos dejar la vivienda sin cargas, en este caso hablamos de levantamiento o cancelación registral.

Cuando la necesitamos para poder vender la vivienda. El comprador nos exigirá el libre deuda de la vivienda, entonces nos será imprescindible la cancelación de la hipoteca en el Registro

¿Cuándo es obligatorio cancelar registralmente la hipoteca?

Ir al Registro de la Propiedad a cancelar la hipoteca es obligatorio solamente cuando vamos a vender el piso o si queremos pedir otra hipoteca al banco. De esta manera dejaremos sin cargas pendientes a la propiedad, lo cual nos habilita para que la compre otra persona o para solicitar un nuevo préstamo hipotecario.

Otra opción posible es no registrar la cancelación, ya que no es obligatorio. Transcurridos 20 años, contando desde que se terminó de pagar la hipoteca, el trámite se realiza automáticamente. Pasado ese período de tiempo, el Registro de la Propiedad elimina la carga de la vivienda.

¿Tiene un coste el trámite de cancelación de hipoteca?

Cancelar una hipoteca tendrá un precio si lo hacemos a través del banco o de una gestoría. También si queremos amortizar el pago de la deuda anticipadamente.

Para dar un ejemplo, una entidad bancaria puede llegar a cobrarnos hasta 1000 euros y una gestoría puede cobrarnos 400 euros.

Si lo hacemos por nuestra cuenta, sólo deberemos costear las tarifas del notario y la del Registro. Y contar con el tiempo suficiente para hacerlo!

¿Es conveniente contratar una gestoría?

Cancelar una hipoteca es un trámite que lleva tiempo y la recolección de varios documentos. Es por esto que en ciertos casos es conveniente contratar a asesores especializados que llevarán adelante estos pasos, sin que debamos preocuparnos.

Es más conveniente contratar una gestoría cuando:

No contamos con el tiempo suficiente y necesitamos hacerlo con rapidez.

Queremos contratar otro préstamo hipotecario para cancelar el que tenemos.

Cuando vamos a vender la vivienda con hipoteca pendiente.

Lo más recomendable en el caso de necesitar una gestoría es hacerlo con la que trabaja con el banco que tiene nuestra hipoteca. De esta forma nos ahorraremos tiempo en los trámites necesarios para presentar toda la documentación.

En los casos en los que quieras subrogar la hipoteca en otro banco, es muy probable que la entidad requiera tramitar la cancelación por sus medios. Se puede pedir una prórroga de algunos meses para poder tramitarlo con una gestoría, aunque no es seguro que lo acepten.

¿Qué datos debo tener a mano para poder iniciar los trámites de cancelación de la hipoteca por mi cuenta?

Saldo de la hipoteca
Importe inicial de la hipoteca
Entidad financiera que nos concedió la hipoteca
Entidad financiera en la que terminamos de cancelar el pago ( en caso de que hubiera)
Uso de la hipoteca ( vivienda principal o segunda residencia)
Registro de novaciones
Titular de la hipoteca

¿Cuáles son los pasos para cancelar la hipoteca por tu cuenta?

Como lo comentamos antes, los trámites para cancelar una vivienda llevan tiempo y paciencia. Si contamos con eso, ésto es lo que debemos conseguir:

Certificado de deuda cero:

Este es un documento que guarda el banco emisor de la hipoteca. La entidad no tiene por qué cobrar nada por esta certificación, ya que es la justificación de que la deuda se canceló por completo.

Visita al Notario:

Conviene contratar un notario de confianza para darle el documento del banco que certifica que estamos libres de deuda. El estudio del Notario será el encargado de preparar la escritura de cancelación de la hipoteca.

Pago de la escritura

Una vez que esté lista, deberemos retirar y pagar la escritura, la cual llevará la firma del apoderado del banco. Este paso puede tardar algunos días.

Completar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

El siguiente paso es acercarse a Hacienda para rellenar y sellar el formulario 600. Para esto es recomendable pedir una cita previa, ya que no son trámites sencillos y cualquier error resultaría en un paso en falso que deberemos posteriormente enmendar.

Únicamente en el País Vasco, las viviendas no habituales tributan un 0,5% de este impuesto. En el resto de las comunidades este trámite está exento de pago.

Ir al Registro de la propiedad

Deberemos llevar al Registro la escritura y el formulario 600 firmado y sellado. Luego de este paso esperaremos 15 días hasta que nos vuelvan a citar para retirar la documentación y pagar una minuta.

Tras haber realizado todos estos pasos, se liberan todas las cargas de la propiedad. Generalmente en este momento se puede pedir una nota que acredite el estado de cargas de nuestra vivienda.

Como podemos ver, cancelar la hipoteca lleva muchos pasos. Pero si contamos con la voluntad y el tiempo suficiente podemos hacerlo por nuestra cuenta. En caso contrario siempre estará la opción de gestorías especializadas.

Te sirvió esta información? Tienes algún comentario para hacernos? Nos encantaría conocer tu opinión, puedes escribirnos en la casilla debajo del post.

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En Hipotecas

Intereses bajos de las hipotecas: cuáles son las causas y cómo elegir las mejores?

11 diciembre, 2020 No hay comentarios

Los intereses bajos que actualmente tienen las hipotecas se relacionan con la tendencia negativa del Euribor y una guerra por clientes por parte de los bancos, que necesitan aumentar la venta de sus productos.

Si hablamos de hipotecas fijas y variables, este es un excelente momento para contratar una en España. Las causas son variadas y tienen que ver con los indicadores y con las circunstancias de los bancos. Si estás en proceso de elección de una vivienda para comprar, no te puedes perder este post!

¿Qué tipo de interés medio manejan las entidades financieras hoy en día?

El tipo de interés de los bancos que operan en España es muy competitivo. Actualmente se sitúa en 1,71% con una tendencia a la baja.

Los precios de las operaciones bajaron por la caída del Euribor, que por estos días perforó el suelo del -0,5%. Es por esto que podemos conseguir hipotecas con intereses muy bajos. Las variables pueden calcularse con el euribor más un diferencial del 1% y las fijas pueden llegar al 2%.

¿Cuáles son las causas de los intereses bajos en las hipotecas que se registran en la actualidad?

Los intereses bajos que cobran los bancos por prestarnos dinero para la compra de nuestras viviendas tienen un historial. Se ha vivido una pulseada de precios, tanto en el sector fijo como en el variable.

Veamos cómo fueron sucediéndose las sucesivas diatribas de precios:

2015: Este año y el siguiente tuvo como protagonista la disputa de las hipotecas fijas. Para retener clientes, los bancos ofrecían intereses desde 1,5 % para plazos cortos y de 2% para 20 años.

2017: El año de la tregua, cuando todos los bancos frenaron esta tendencia a la baja y se ponen de acuerdo para mantener los mínimos fijos. De esta manera logran estancar los intereses.

2018: Comienza una nueva guerra en las hipotecas variables. El euribor sube y los bancos comienzan a reducir sus intereses para las variables, llegando incluso al 0,90%.

Al llegar al último trimestre se da vuelta esta tendencia y vuelven a subir los intereses. Tienen que ver con esto la polémica por la IAJD y la pronta salida de la ley de hipotecas, a mediados de 2019.

2019: El Banco Central Europeo interviene con sus políticas monetarias, ordenando postponer el alza de los intereses.

De esta manera, las entidades financieras aceptan y las hipotecas fijas disminuyen su valor.

Por otra parte, las hipotecas variables dan el giro contrario y vuelven a encarecerse.

En el último trimestre del año los bancos, con el fin de aumentar sus márgenes de rentabilidad suben los intereses de las hipotecas variables. Esto inclina la balanza hacia las hipotecas fijas, que vuelven a ser más elegidas.

2020: El año del Coronavirus. Los primeros meses del año el Euribor se encuentra en alza, aunque no influye en los intereses de las hipotecas fijas y variables.

El Banco Central Europeo interviene con medidas tendientes a colaborar con la crisis provocada por el Coronavirus. Como consecuencia a partir de junio el Euribor vuelve a estar en baja, llegando en noviembre a su sexto mes consecutivo de caída.

¿Cómo influye que el Euribor esté en baja en los intereses bajos que hoy presentan las hipotecas?

El Euribor, cuya media los primeros días de diciembre es de -0,49%, es un factor muy importante a la hora de hablar de los intereses de las hipotecas. Por un lado porque es el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables en España.

Por otra parte, su cotización también influye sobre los tipos aplicados a las hipotecas fijas. Estos productos son los más seguros de vender para las entidades por su menor riesgo de morosidad. Para los clientes también resulta una forma segura de conocer sus gastos ya que la cuota de una hipoteca fija supondrá una mensualidad estable para toda la vida útil del préstamo.

Intereses bajos: ¿cómo los compensan los bancos?

Que los intereses sean bajos significa que los bancos cobrarán un poco menos por esos productos bancarios. Es por esto que, las entidades bancarias requieren de otras alternativas para poder encontrar rentabilidad.

Algunas de ellas son:

Apostar a las hipotecas fijas

Al bajar los intereses fijos, los clientes se vuelcan a este tipo de hipotecas. Como vimos anteriormente, esta opción siempre será más rentable para el banco que una hipoteca a tipo variable.

Aplicar un interés fijo inicial

Durante el primer año, las hipotecas variables suelen incluir un interés fijo que se impondrá únicamente durante el primer o los dos primeros años de vida del préstamo.

Es así como las entidades bancarias pueden generar un poco más de ganancias seguras en ese período.

Aumentar los diferenciales en las hipotecas variables

Aunque no se ve como una tendencia fuerte, muchos bancos están encareciendo sus hipotecas variables al aumentar el diferencial a pagar que se suma al Euribor. De esta manera buscan lograr más rentabilidad en las hipotecas.

Condiciones extras

Para poder conceder los beneficios, las entidades bancarias suelen ofrecer nuevas vinculaciones. Es así como además de la hipoteca se requiere sumar seguros extras, la nómina domiciliada o adquirir nuevas tarjetas.

¿Cuáles son las hipotecas fijas y variables con intereses mas bajos?

En la actualidad, podemos recomendar dos prestamos hipotecarios con menos intereses:

Variable

La hipoteca variable con menos intereses es la de EVO, cuya Hipoteca Inteligente Variable cuenta con las siguientes características:

1º año desde Euribor +0,98% TIN, del 2º al 5º año desde Euribor +0,88% TIN. Luego, del 6º al 10º año desde Euribor +0,78% TIN. El resto de los años desde Euribor +0,68% TIN. Su TAE variable desde 0,64%. Estas condiciones requieren bonificaciones del banco.

Fija

En cuanto a la hipoteca fija, una de las mas ventajosas es la Hipoteca Fija de Targobank. Para contratarla deberemos domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y un seguro de vida vinculado al préstamo. Se ofrece una financiación para la adquisición de la vivienda por un valor mínimo de 10.000 euros. Su plazo máximo de amortización es de 30 años. Por ejemplo, para un préstamo de 150.000 euros a 20 años, el banco aplica una TAE del 1,64% y un TIN del 1,34%.

Te ha servido esta información? Qué tipo de hipoteca te parece más conveniente? Si tienes algún comentario, nos encantaría leerte. Puedes escribirnos en la casilla debajo del post.

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En Hipotecas

El Euribor vuelve a caer hasta el -0,5%

9 diciembre, 2020 No hay comentarios

El Euribor rompió un nuevo récord de caída y se prevé que diciembre consolide por séptimo mes consecutivo esa tendencia.

El Euribor vuelve a descender y pareciera no ser noticia, ya que es un titular que viene apareciendo hace varios meses. Pero en este caso, con el indicador de los primeros días de diciembre ha roto el piso de -0,5%, siguiendo la tendencia que viene sucediendo desde junio de este año.

En este post te contaremos lo que significa esta nueva caída del índice.

El Euribor rompe el suelo de los -0,5%

Los primeros días de diciembre resultaron algo convulsionados para la banca. Es que algunos indicadores respondieron positivamente a las noticias alentadoras sobre las vacunas contra el COVID 19, aunque no fue este el caso del Euribor.

El índice que regula la mayoría de las hipotecas variables en España rompió el martes 8 de diciembre la barrera del -0,5% situándose en el -0,504% en tasa diaria. El día anterior había cotizado en el -0,499% con lo que parecía inminente lo que sucedería después.

Se considera que el suelo natural del índice era del -0,5%, que es la tasa de interés que cobra el Banco Central a los bancos por guardar sus excedentes de liquidez. De esta forma, la media provisional de diciembre se coloca en -0,492% llegando así a un nuevo mínimo histórico.

Este desplome del euríbor se produce días antes de la reunión de política monetaria del BCE. Allí se espera que salgan nuevas directrices que guiarán los destinos del indicador, y también de los hipotecados.

¿Cómo ha ido evolucionando el índice en el último año?

Los vaivenes que ha sufrido el Euribor este año han sido comparables a los de una montaña rusa. A principio de año, al tiempo que estallaba la pandemia en marzo, el indicador aumentó su valor inesperadamente.

Esta tendencia continuó en abril y mayo, y se creía que volvería a hacerlo pero un freno del Banco Central Europeo detuvo su alza en junio. La ampliación del programa de compras especial frente al COVID volvió a torcer los índices al negativo y relajó las tensiones entre bancos.

Según publica Cinco Días, los expertos entendían en el mes de septiembre que no tenía sentido que los bancos se presten fondos entre sí a una tasa más baja que la que ofrece el Banco Central.

Sin embargo, poco a poco empezaron a asumir que este comportamiento continuaría por bastante tiempo.

Luego de la intervención del Banco Central Europeo prácticamente no se interrumpieron los descensos. En octubre esta tendencia se consolidó, y los contratos de hipotecas se llegaron a firmar con un interés de hasta el -0,6%

Finalmente en los últimos días el euribor se ubicó en los niveles históricos más bajos. Esto se puede explicar por la recaída económica que sufrió toda Europa, producto del Coronavirus. De esta manera, se justifica que haya una sobreoferta de dinero y por consiguiente una reducción en los costes de los préstamos.

¿Cómo reaccionan los bancos a las fluctuaciones de este indicador?

Según opinan los analistas, como está la situación hoy en día, para el mercado interbancario es indiferente pagar la penalización del Banco Central sobre las reservas o prestarlo al mercado.

Además, este 0,5% puede no ser el suelo del Euribor, sino que podría seguir descendiendo como el banco central suizo. Sus índices llegan al -0,75%.

¿Qué sucede con el mercado inmobiliario frente a los cambios macroeconómicos?

Las noticias del éxito de la vacuna contra el coronavirus no han hecho mucha mella en el mercado de la vivienda. Cuando Pfizer anunció al mundo la eficacia de su vacuna contra el virus hubo un leve repunte. Pero la convicción de que el BCE seguiría apoyando a la economía pese a las vacunas devolvió las caídas.

Así explica el fenómeno el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli: «El sector de la vivienda suele reaccionar de una manera más lenta a los cambios macroeconómicos de los países. Por eso, el hecho de que se haya anunciado una nueva vacuna no ha afectado a un índice tan sensible como puede ser el euríbor». Colombelli vaticinó además que por tres años mínimamente deberemos sostener el indicador a tasa negativa.

¿Qué pasará con las hipotecas que se referencien con el Euribor en diciembre?

En noviembre, el euribor a un año marcó su sexta caída consecutiva, llegando al -0,481%. De continuar la tendencia que comentamos, la media mensual volverá a marcar un récord negativo en diciembre( -0,492% según las previsiones).

De esta manera, las hipotecas que tengan que revisarse en ese mes experimentarán una gran rebaja. Por ejemplo, una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años con un diferencial 1% obtendrá una reducción en la cuota mensual de 11,6 euros al mes. Esto redundará en unos 140 euros al año.

¿Qué previsiones con respecto a las hipotecas hacen con expertos para los próximos meses?

Este comportamiento del índice anticipa los estímulos que lanzará el Banco Central Europeo este jueves. Luego del repunte iniciado en el verano europeo, la segunda ola del COVID19 vino a descolocar todos los indicadores de recuperación.

Se estima que las ayudas del BCE se ampliarán. En especial los programas de compras de emergencia frente a la pandemia (PEPP) y TLTROs.

La caída en picada del Euribor beneficia claramente a los hipotecados pero genera una presión extra a la banca, de por sí ya baja de rentabilidad. Es por esto que se espera que las hipotecas continúen bajando, ya sea generando hipotecas variables atractivas o incentivando a los hipotecados a pasarse a los tipos fijos.

Con respecto al Euribor en lo que coinciden los expertos es que continuará por debajo de la barrera del 0%. Podrán ser tres o diez años, pero lo que se prevé con seguridad es que habrá Euribor negativo para rato.

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Hipotecas variables

En Impuestos

Reinversión en vivienda habitual: ¿Cómo funciona la exención del IRPF?

30 noviembre, 2020 No hay comentarios

La exención del pago de IRPF por reinversión en vivienda habitual tiene requisitos muy claros y acotados. Sin embargo, recientemente, el Tribunal Supremo ha marcado un precedente respecto de qué ocurre si la nueva vivienda se adquiere a través de un préstamo hipotecario. Te contamos cuál ha sido el resultado.

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es una obligación tributaria de todas aquellas personas que tengan residencia habitual en España. Su declaración es individual y data de todos los rendimientos económicos obtenidos a lo largo del año. En el caso de que se hubiera vendido una propiedad en ese periodo, habrá de declararse frente al Ministerio de Hacienda para pagar los impuestos correspondientes.

Ahora bien, lo que grava el IRPF es el incremento patrimonial que se produce durante la venta del piso. A grandes rasgos, la base sobre la cual se calculará el importe a pagar será el resultado de la diferencia entre el dinero obtenido por la venta del inmueble y los costes asociados a la adquisición del mismo. Si quieres aprender a calcularlo, puedes entrar al siguiente link: IRPF 2020-2021.

Sin Embargo, el pago del IRPF por la venta de un piso tiene excepciones. La más conocida es la exención por reinversión en vivienda habitual. Veamos en qué consiste.

Exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual

Según detallada la Agencia Tributaria, “las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual pueden resultar exentas cuando el importe total obtenido por la venta del inmueble se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”.

Es decir que, si vendes tu residencia habitual y al dinero obtenido en la transacción lo reinviertes en otra residencia habitual, estarás exento del pago del IRPF por este concepto.

Ahora bien, cuando la compra de la vivienda habitual transmitida se hubiera realizado a través de un préstamo hipotecario cuyo importe aún no está cancelado, se considerará que el dinero total obtenido en la transmisión será igual a:

Valor de transmisión – Importe del préstamo pendiente de amortizar

Definición de vivienda habitual

A efectos fiscales, se considerará vivienda habitual del contribuyente a “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Sin embargo,se considerarán algunas excepciones. Si, por ejemplo, no hubieran transcurrido los tres años, pero el contribuyente vendiera su propiedad por un divorcio o traslado laboral, igual podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.

Además, para que la propiedad adquirida constituya una residencia habitual, “es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.

Plazo de reinversión en vivienda habitual

Para acogerse a la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, la compra de la nueva propiedad deberá efectuarse en un periodo no superior a los dos años, contados desde el momento en que se formaliza la compraventa. Este plazo puede ser tanto posterior como anterior a la operación.

Reinversión parcial

En el caso de que el importe reinvertido fuera menor al dinero total obtenido por la venta de la propiedad, “solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida”.

Esto quiere decir que, si vendes tu propiedad por doscientos mil euros y adquieres otra por ciento cincuenta mil, solo estarás exento del pago del IRPF por el dinero invertido en la nueva propiedad. Es decir, por los ciento cincuenta mil euros.

Hasta aquí hemos repasado los aspectos principales de la exención del pago del IRPF por la reinversión en vivienda habitual. Ahora bien, ¿qué ocurre si la nueva propiedad se adquiere a través de un préstamo hipotecario? Una nueva sentencia del Tribunal Supremo ha dictaminado cómo proceder en estos casos. Veamos la situación en profundidad.

¿Qué ocurre si la nueva propiedad se adquiere mediante una hipoteca?

Es habitual que al adquirir la nueva propiedad los contribuyentes decidan solicitar un préstamo hipotecario. El criterio de Hacienda en estos casos es el siguiente:

Se consideran cantidades reinvertidas aquellas cuotas del préstamo hipotecario pagadas en los dos años posteriores (o anteriores) a la venta de la antigua residencia habitual y al abono parcial, si lo hubiera, realizado en el momento de la compraventa.

Ahora bien, una sentencia reciente del Tribunal Supremo sienta precedentes para el tratamiento de estos casos específicos.

Análisis del caso presentado frente al Tribunal Supremo

La situación analizada por el Tribunal fue la de un contribuyente que vendió su residencia habitual. Para beneficiarse de la exención del IRPF por reinversión, debía invertir la cantidad de 347 661,39 en un plazo máximo de dos años.

Sin embargo, el contribuyente en cuestión adquirió una nueva vivienda por un importe de 280 mil euros. En el momento de la compra pagó 32 mil euros y subrogó el préstamo hipotecario de su antigua vivienda para la adquisición de la nueva propiedad. El préstamo pendiente de amortizar era de 248 000 euros.

Frente a esta situación, la Agencia Tributaria solo consideró como cantidades reinvertidas a los 32 mil euros que pagó el contribuyente inicialmente y al importe de las cuotas hipotecarias correspondientes a los dos años posteriores de la venta de la primera vivienda. Estas sumaban un total de 18 444,17 euros.

Es decir que, de los 280 mil euros que valía la nueva residencia habitual, solo se le reconocieron para la exención por reinversión un total de 50 444,17 euros.

El contribuyente decidió, entonces, presentar un recurso que fue desestimado por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. Pese a que el Tribunal Superior de la Comunidad Valenciana se había pronunciado en la dirección opuesta frente a un caso similar presentado en julio del 2018. Por ello, la causa fue presentada al Tribunal Supremo.

Sentencia del Tribunal Supremo por la reinversión en vivienda habitual

El Tribunal Supremo falló a favor del contribuyente. Es decir que, según esta institución, los requisitos para acogerse a la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual se cumplen vendiendo la residencia y adquiriendo otra en un plazo no superior a dos años. Es indiferente si, para la compra de la nueva vivienda habitual, se utilizan fondos propios o se solicita un préstamo hipotecario.

Ahora bien, esta sentencia marca un precedente porque permite que todos los contribuyentes que reinviertan en vivienda utilizando financiación ajena puedan beneficiarse de esta exención.

Además, se presenta la posibilidad de que todos aquellos contribuyentes que en su día solo pudieron acogerse a la exención de forma parcial puedan solicitar la devolución total de los importes destinados a la compra de la nueva vivienda, aunque vinieran de una financiación ajena.

Esperamos haber aclarado todas tus dudas respecto de la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual. Recuerda que somos una inmobiliaria con más de diez años de experiencia en el mercado español.

¿Estás pensando en adquirir una vivienda habitual? ¡No dudes en contactarnos! Estaremos encantados de ayudarte.

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¿Cómo calcular el IRPF por la venta de un piso heredado?

En Comprar

Ayudas para jóvenes en la compra de su primera vivienda tras el impacto negativo del COVID-19

24 noviembre, 2020 No hay comentarios

El coronavirus generó una disminución en los ingresos de la población joven, hecho que profundizó aún más las dificultades para acceder a una vivienda digna. En consecuencia, la Administración Pública de España evalúa aplicar nuevas ayudas para jóvenes que quieran acceder a su primera vivienda.

Es sabido que el coronavirus ha generado inconvenientes en la economía familiar de muchos españoles. Sin embargo, según un estudio del Monitor de la Desigualdad de CaixaBank Research, los más afectados por la crisis han sido los jóvenes de entre dieciséis y veintinueve años.

Particularmente, la media de los ingresos de esta población joven se ha reducido hasta en un 45% con respecto al inicio de la pandemia. Incluso, muchos de ellos no tienen ingresos desde marzo. En consecuencia, su capacidad de ahorro se ha debilitado y, con ello, se profundizaron las dificultades para acceder a su primera vivienda.

La economía de los jóvenes en cifras

Según el estudio, el 20% de los jóvenes comprendidos en la generación millennial y la generación Z que menos ingresos percibían antes de la pandemia han sufrido un desplomo del 45,5% en su economía en los últimos meses. El 42% de aquellos jóvenes cuyos ingresos eran medios antes de marzo, pasaron a tener ingresos bajos o a quedarse sin ellos. Y de entre los que ya tenían ingresos bajos, el 44% no ha percibido nóminas desde marzo hasta ahora.

Es cierto que el gobierno ha dado soporte a través de las prestaciones por desempleo y las ayudas económicas para jóvenes, pero estas solo han alcanzado al 50% de la población en cuestión. Por lo tanto, la cantidad de personas que se quedaron sin ingresos se reduce a la mitad.

Cabe agregar también que, en el otro extremo, las personas con ingresos altos mantuvieron su estabilidad a lo largo de todo este año, independientemente de su edad. Y, además, los residentes en España nacidos en el extranjero han sido también los más afectados por la crisis.

Entonces, ¿se profundizará el problema habitacional de los jóvenes? ¿Será ahora más difícil acceder a su primera vivienda? Todo indica que las dificultades aumentaron, evidentemente. Sin embargo, el gobierno se encuentra analizando algunas posibilidades de ayudas para jóvenes que quieran adquirir su primera vivienda.

Ayudas para jóvenes: las aseguradoras podrían ejercer como avales hipotecarios

Frente a las necesidades de la población joven, tanto el sector público como el financiero se encuentran analizando alternativas de ayudas para jóvenes que tengan capacidad de pago, pero no ahorros.

Una de las fórmulas con mejores previsiones consiste en facilitar el acceso a los préstamos hipotecarios a través de los avales. A grandes rasgos, lo que se propone es la existencia de avales que aporten el 15% del precio de compra de la propiedad. Entonces, el banco estaría en condiciones de otorgar hipotecas para jóvenes al 95%, en lugar del 80% habitual. De esta manera, los jóvenes que quisieran adquirir su primera vivienda solo tendrían que aportar el 5% del valor de la compra.

Ahora bien, ¿de dónde provienen dichos avales? Según el director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, José María García Gómez, es difícil que provengan exclusivamente de la Administración, dado que tendría un impacto directo sobre las cuentas públicas. En consecuencia, proponen la participación de las aseguradoras en una fórmula en donde compartan el riesgo con los bancos y en donde sea el estado quien asuma el coste de la prima del seguro.

A través de estas ayudas para jóvenes se pretende facilitar su acceso a la vivienda. Pero también permitirían aumentar las compraventas de inmuebles y, con ello, se incrementarían los impuestos recaudados por la Administración en este tipo de operaciones.

Si bien estas ayudas para jóvenes serían una gran herramienta de acceso a la vivienda, cabe aclarar que se reducirán a una población muy específica. Pues deberán demostrar solvencia, aunque no tenga ahorros al momento de la solicitud del préstamo hipotecario.

Ayudas para jóvenes en Madrid: el antecedente del programa “Primera Vivienda”

En el mes de septiembre, Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la Comunidad de Madrid, anunció la ejecución del programa “Primera Vivienda”, que se inspiró en otros países europeos, como Reino Unido.

El plan consiste en el apoyo económico del estado a los jóvenes solventes para que puedan acceder a su primera vivienda. Concretamente, se destinaron doce millones de euros para avalar cinco mil hipotecas de jóvenes menores de treinta y cinco años.

El objetivo es también que los jóvenes aporten solo el 5% del precio de compra de la vivienda al momento de solicitar un préstamo hipotecario. Sin embargo, a diferencia de la posibilidad analizada anteriormente, en este caso es la Administración Pública quien funciona como aval sobre el 15% de la transacción. Por lo cual, el banco puede aportar el 95% del importe total de la hipoteca.

En cuanto a los requisitos de las viviendas, el programa exige que se trate de pisos de dos o tres habitaciones que se encuentren en las áreas periféricas y cuya superficie ronde entre los ochenta y los noventa metros cuadrados.

Otras ayudas para jóvenes a la hora de comprar su piso

Cabe recordar que en el marco del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, el gobierno de España pone a disposición otra ayuda para jóvenes en la compra de su primera vivienda. Este plan está dirigido a personas menores de treinta y cinco años y consiste en una ayuda de hasta diez mil ochocientos euros.

Los requisitos, en este caso, además de la edad del solicitante, son los siguientes:

La ciudad en donde se encuentre la propiedad no puede superar los cinco mil habitantes.

Debes estar empadronado en el municipio de la vivienda.

El importe de la ayuda nunca podrá superar el 20% del valor total de la propiedad.

El inmueble deberá ser tu residencia habitual por, al menos, cinco años.

Los ingresos generales del hogar no deben superar tres veces el IPREM.

Debes entrar a vivir en la propiedad en un plazo máximo de tres meses luego de la entrega de las llaves.

Si bien la crisis del coronavirus ha profundizado el problema habitacional en España, las ayudas para jóvenes que ofrece el gobierno pretenden resolver esta cuestión. Y aunque el ejercicio de las aseguradoras como avales hipotecarios aún no esté aprobado ni regulado, todo indica que sería una opción viable para asegurar el acceso de los jóvenes a la primera vivienda.

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