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Consejos para evitar la inquiokupación

19 junio, 2025 No hay comentarios

El alquiler de una vivienda puede ser una excelente fuente de ingresos pasivos, pero también conlleva riesgos. Uno de los problemas más comunes y, a la vez, menos visibilizados en el mercado del arrendamiento es que la ocupación de la propiedad. Es decir, situaciones en las que el inquilino entra de forma legal, pero deja de pagar deliberadamente, complicando la recuperación de la propiedad. Sin embargo, existen consejos para evitar la inquiokupación

A diferencia de la ocupación tradicional, en la que se irrumpe sin contrato, la inquiokupación se basa en una figura legal para permanecer en la vivienda, dificultando el desalojo. Por eso, tomar medidas preventivas es clave para proteger tanto tu inversión como tu tranquilidad. A continuación, te compartimos ocho consejos para evitar la inquiokupación, especialmente útiles si estás por alquilar una propiedad por primera vez o si ya has tenido malas experiencias.

Consejos para evitar la inquiokupación vivienda

¿Por qué es tan importante considerar los consejos para evitar la inquiokupación?

Porque una vez que el inquilino deja de pagar, iniciar el proceso legal de desalojo puede llevar entre 12 y 24 meses, dependiendo de la jurisdicción y de los recursos interpuestos. Mientras tanto, como propietario, deberás seguir pagando los gastos de la propiedad, sin percibir ingresos y con el riesgo de que el inmueble sufra deterioros.

Prevenir es mucho más económico y efectivo que solucionar. Por eso, aplicar estos consejos para evitar la inquiokupación debería ser parte del proceso natural de cualquier alquiler.

Consulta el fichero de morosos antes de firmar

Uno de los errores más frecuentes es no investigar el historial financiero del inquilino. Antes de formalizar el contrato, es importante comprobar si figura en registros de morosos, como ASNEF o RAI. Si aparece en estos listados, es mejor no correr el riesgo.

Además, si el candidato muestra resistencia a este paso, podría estar ocultando información relevante. Esta simple verificación puede evitarte meses —o incluso años— de problemas judiciales.

Evalúa la solvencia económica del inquilino para evitar la inquiokupación

Otro de los consejos fundamentales para evitar la inquiokupación es realizar un análisis detallado de ingresos y gastos del solicitante. Lo recomendable es que la renta mensual no supere el 30-35% de sus ingresos netos.

Solicitar documentación como nóminas, contratos de trabajo o certificados de autónomo te permitirá valorar si el inquilino podrá cumplir con sus obligaciones mensuales. Esto no solo es legítimo, sino también necesario para garantizar tu seguridad jurídica y financiera.

Cuidado con los pagos por adelantado

Puede parecer tentador aceptar varios meses de alquiler por adelantado, pero esta práctica muchas veces esconde intenciones poco claras. En algunos casos, se trata de inquilinos que pagan un «paquete inicial» para generar confianza, y luego dejan de abonar el resto de las mensualidades.

La ley permite pedir una fianza equivalente a un mes de renta, más garantías adicionales (como uno o dos meses extra), pero aceptar pagos elevados sin un análisis profundo del inquilino puede ser contraproducente.

Protege tu alquiler con un seguro de impago

Contratar un seguro de impago de alquiler es una de las estrategias más efectivas para blindarte ante la inquiokupación. Estas pólizas cubren las rentas no abonadas y, en muchos casos, incluyen defensa jurídica y asistencia para recuperar el inmueble.

Además, las aseguradoras suelen aplicar filtros rigurosos para validar la solvencia del inquilino, lo que reduce significativamente el margen de error en la elección.

Solicita referencias de antiguos arrendadores

Las referencias son una herramienta sencilla pero muy útil. Si el inquilino ha vivido previamente de alquiler y no puede presentar una carta de recomendación o contacto de su antiguo casero, es una señal que merece atención.

Un inquilino responsable no tendrá problemas en compartir esta información. Las experiencias anteriores dicen mucho sobre su comportamiento futuro.

Deja los suministros a nombre del inquilino

Asegúrate de que los contratos de luz, agua, gas e internet estén a nombre del inquilino. Esta medida no solo te protege de deudas en caso de impago, sino que también es un signo de compromiso por parte del arrendatario.

Si alguien se niega a asumir esta responsabilidad básica, podría estar mostrando una actitud evasiva o poco seria desde el principio.

Establece un precio justo y competitivo

Un precio excesivo puede alejar a inquilinos solventes y atraer a quienes están dispuestos a firmar con condiciones poco sostenibles, con la intención de no pagar en el futuro.

Haz un análisis del mercado para definir un precio de alquiler acorde a la zona, el tipo de inmueble y su estado general. Esto no solo facilita el alquiler, sino que también ayuda a atraer a personas con mayor estabilidad financiera y voluntad de cumplimiento.

Confía la gestión a profesionales

Si no tienes tiempo o conocimientos suficientes para filtrar adecuadamente a los candidatos, lo mejor es recurrir a una empresa de gestión de alquileres. Estas agencias realizan análisis de solvencia, validan referencias, gestionan los contratos y hacen seguimiento constante del alquiler.

Además, pueden actuar de forma rápida y legal en caso de impago o conflicto, minimizando el impacto económico y emocional que una inquiokupación puede generar.

¿Necesitas ayuda para alquilar con seguridad y evitar la inquiokupación ?

En Oi Real Estate contamos con un equipo de expertos en gestión de alquileres, análisis de solvencia, seguros de impago y selección de inquilinos. Nuestro objetivo es que alquiles tu propiedad con tranquilidad, respaldo legal y el menor riesgo posible.

Si estás pensando en alquilar, vender o invertir en bienes raíces, ponte en contacto con nosotros. Te ayudaremos a tomar decisiones informadas y proteger tu patrimonio con un enfoque profesional y personalizado.

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En Inmobiliario

Okupación de viviendas: aumentan las demandas en España

17 junio, 2025 No hay comentarios

El problema de la ocupación ilegal de viviendas sigue creciendo en España. Las demandas por okupación de viviendas han registrado un nuevo aumento durante el primer trimestre del año, según los últimos datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

Este fenómeno, que genera preocupación tanto entre propietarios como inversores, refleja una tendencia al alza que no se detiene y que está modificando el panorama del mercado inmobiliario.

¿Cuántas demandas por okupación de viviendas se han registrado?

Durante los tres primeros meses del año, los juzgados españoles han recibido 592 demandas por okupación ilegal de viviendas, lo que supone un incremento del 5,2% interanual. En comparación con el último trimestre de 2024 (cuando se contabilizaron 527 demandas), también se observa un aumento significativo, alcanzando el nivel más alto desde la primavera del año anterior.

Este repunte confirma que la okupación de viviendas sigue siendo una de las problemáticas más persistentes del sector. Cataluña lidera la lista con 122 demandas, lo que representa el 20,6% del total nacional, seguida por Andalucía (111), Comunidad Valenciana (72) y Madrid (66). En el análisis provincial, Barcelona encabeza el ranking con 85 demandas en apenas tres meses.

Las regiones más afectadas por la okupación ilegal

Si se ajustan los datos al número de habitantes, las comunidades más afectadas por la ocupación de viviendas no son necesariamente las más pobladas. Baleares presenta tres casos por cada 100.000 habitantes, seguida por Castilla-La Mancha (2), Canarias (1,7) y nuevamente Cataluña (1,5). Esta comparación resalta la gravedad del problema en territorios donde la presión inmobiliaria y turística es más fuerte.

¿Qué muestran las estadísticas oficiales?

Además del CGPJ, el Ministerio del Interior también ha confirmado la tendencia. Según su Portal Estadístico de Criminalidad, durante el año pasado se registraron 16.426 denuncias por ocupación de inmuebles, frente a las 15.289 del año anterior. Esto implica un aumento del 7,4% interanual, situándose como la tercera cifra más alta desde que comenzaron los registros en 2010.

La mayoría de estos casos corresponden a denuncias registradas por la Policía Nacional, Guardia Civil, y cuerpos policiales autonómicos y locales. Sin embargo, no incluyen los casos que se resuelven fuera del sistema judicial, como mediante acuerdos económicos o la intervención de empresas especializadas en desalojos.

Esto significa que la realidad puede ser aún más alarmante: se calcula que en España hay un promedio de 45 okupaciones ilegales diarias, con Cataluña y Barcelona como los principales focos del problema.

Inquiokupas: una modalidad cada vez más frecuente

Dentro del fenómeno de la ocupación ilegal, hay que distinguir la figura del inquiokupa: inquilinos que entran legalmente a la vivienda con contrato de alquiler, pero dejan de pagar la renta de forma voluntaria y premeditada, convirtiéndose en ocupantes ilegales protegidos por vacíos legales. Esta práctica no se contabiliza dentro de las estadísticas oficiales, pero representa una creciente preocupación para los propietarios.

¿Por qué muchos casos no llegan a los tribunales?

A pesar del aumento de demandas por okupación de viviendas, muchos propietarios eligen no iniciar procedimientos judiciales por la lentitud del sistema. El plazo medio para obtener una sentencia que permita recuperar la propiedad supera los 24 meses, lo que empuja a muchos afectados a buscar alternativas más rápidas, como negociar directamente con los okupas o contratar servicios privados de desokupación.

El temor a una larga batalla legal, con costes económicos y emocionales elevados, hace que estas soluciones extrajudiciales sean cada vez más comunes, aunque no siempre estén reguladas de forma clara.

Desahucios: una tendencia diferente

Mientras las okupaciones ilegales aumentan, los desahucios presentan una ligera tendencia a la baja. En el primer trimestre del año se realizaron 7.334 lanzamientos, un 1,2% menos que en el mismo período de 2024. La mayoría de estos lanzamientos (el 77%) se originaron por impago del alquiler, según lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Cataluña, nuevamente, lidera la estadística con 2.069 desahucios, seguida por Andalucía (1.125), Comunidad Valenciana (794) y Madrid (702). En cuanto a los desahucios derivados de ejecuciones hipotecarias, estos cayeron un 17,9%, mientras que los relacionados con la LAU crecieron un 3,7%.

¿Y qué pasa con las ejecuciones hipotecarias?

En contraste con los desahucios, las ejecuciones hipotecarias han vuelto a aumentar. En el primer trimestre de este año se registraron 6.120 casos, un 8,2% más que en el mismo periodo del año pasado. Andalucía (1.463) encabeza la lista, seguida de Cataluña (1.226), Comunidad Valenciana (762) y Madrid (609).

Este dato revela una presión adicional sobre el mercado inmobiliario, donde cada vez más familias se ven obligadas a entregar sus viviendas por no poder afrontar sus hipotecas.

¿Qué implicaciones tiene para el mercado inmobiliario?

El aumento de las demandas por okupación de viviendas, junto con los datos de inseguridad jurídica y demora en los procesos judiciales, tiene un impacto directo en la confianza de los propietarios y los inversores. Muchos se lo piensan dos veces antes de alquilar sus propiedades o comprar inmuebles como inversión, por temor a no poder recuperarlos en caso de impago o ocupación.

Esto afecta directamente a la oferta de vivienda en alquiler, que ya se encuentra en niveles muy bajos en muchas ciudades, y contribuye al encarecimiento de los precios. Asimismo, genera incertidumbre en el mercado, frenando operaciones de compraventa y reduciendo la rotación de activos inmobiliarios.

¿Cómo protegerse ante una posible okupación?

Ante esta realidad, lo más recomendable es contar con asesoramiento legal e inmobiliario profesional. Existen fórmulas para reducir los riesgos, como seguros de impago de alquiler, contratos blindados legalmente, y mecanismos para verificar la solvencia del inquilino. También es clave estar bien informado sobre los derechos del propietario y los procedimientos disponibles ante una ocupación.

Además, si estás pensando en invertir en el sector inmobiliario, es fundamental analizar las zonas de mayor riesgo, conocer la normativa local y contar con una gestión experta que te ayude a minimizar cualquier posible conflicto.

¿Necesitas ayuda para proteger tu inversión inmobiliaria?

En un contexto donde las demandas por ocupación de viviendas no dejan de crecer, contar con una inmobiliaria de confianza puede marcar la diferencia. Ya sea que estés buscando comprar, vender o alquilar una propiedad, o necesitas asesoramiento para invertir con seguridad, el equipo de Oi Real Estate está para ayudarte.

Accede a una asesoría personalizada para tomar decisiones informadas y proteger tu patrimonio. Estamos comprometidos con ofrecer soluciones reales, eficientes y seguras para todos nuestros clientes.

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Registro de alquiler de corta duración: lo que necesitas saber antes del 1 de julio

11 junio, 2025 No hay comentarios

A partir del próximo 1 de julio, entra en vigor en España una nueva normativa europea que transformará por completo el sector del alquiler, en el mercado conocido como alquiler turístico o de temporada. Uno de los puntos más relevantes de esta regulación es la creación de un registro de alquiler de corta duración único obligatorio para determinados arrendamientos, cuyo cumplimiento será clave para que los propietarios puedan seguir ofreciendo sus viviendas en plataformas digitales.

En este artículo te explicamos en detalle en qué consiste el trámite, a quién afecta, qué consecuencias tiene su incumplimiento y cómo puede impactar en el mercado inmobiliario. Si estás pensando en invertir en este tipo de propiedades, alquilar tu vivienda o necesitas asesoramiento profesional, sigue leyendo.

¿Qué es el registro de alquiler de corta duración?

El registro de alquiler de corta duración es una base de datos oficial en la que deben inscribirse las viviendas destinadas al alquiler por periodos breves. Esta medida busca identificar y controlar los inmuebles que operan legalmente en el mercado, así como combatir la oferta irregular.

Los propietarios que quieran ofrecer su vivienda para alquiler turístico o de temporada deberán obtener un número de registro, que será obligatorio para anunciar el inmueble en ciertas plataformas digitales donde se gestionan pagos y contratos. Sin este número, a partir del 1 de julio, no podrán seguir operando legalmente en esos portales.

¿Qué tipos de alojamientos deben inscribirse?

La nueva normativa define como alojamiento de corta duración a cualquier unidad amueblada, ya sea completa o parcial, que se alquile por un tiempo limitado y a cambio de una contraprestación económica, con independencia de que el fin sea turístico o no.

Esto incluye:

Viviendas de uso turístico.

Alquileres de temporada (por trabajo, estudios, tratamientos médicos, etc.).

Embarcaciones y artefactos navales ofrecidos para alojamiento, sin navegación profesional.

Por otro lado, quedan excluidos del registro los hoteles, apartahoteles, moteles, albergues, campings y áreas de caravanas, ya que están regulados por otra normativa específica.

¿Qué plataformas están obligadas a exigir el número de registro?

Las plataformas digitales de alquiler de corta duración deberán comprobar que las propiedades publicadas cuenten con un número de registro válido. De lo contrario, se verán obligadas a eliminar los anuncios en un plazo máximo de 48 horas desde que reciban una notificación por parte de la administración.

Cabe aclarar que portales como Idealista, que actúan solo como escaparate inmobiliario sin intervenir en contratos ni pagos, no están obligados a exigir el registro. No obstante, otras plataformas como Airbnb o Booking, que sí participan activamente en la transacción, sí deberán cumplir con esta exigencia.

Sanciones por incumplimiento del registro de alquiler de corta duración

No registrar la vivienda o proporcionar información falsa o incompleta puede tener graves consecuencias para los propietarios. Si en un plazo de siete días no se corrigen los errores, el inmueble será dado de baja en el sistema, impidiendo su oferta legal en plataformas digitales.

Además, las sanciones económicas pueden ser muy severas. Aunque el régimen sancionador todavía no está completamente definido a nivel estatal, las comunidades autónomas podrán establecer multas que van desde los 2.000 euros hasta más de 500.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción.

También se contempla la posibilidad de cerrar temporal o permanentemente la vivienda si no se comunican actualizaciones relevantes, como cambios en el uso del inmueble o en sus condiciones.

¿Qué ocurre si cambian las condiciones de la vivienda registrada?

Una vez obtenida la inscripción en el registro, el propietario tiene la obligación de mantener actualizada la información de su inmueble. Cualquier cambio en las características del alojamiento, su uso o su disponibilidad deberá ser notificado a las autoridades correspondientes. No hacerlo puede acarrear sanciones e incluso la suspensión de la actividad.

¿Hay sanciones para las plataformas digitales?

Si bien las plataformas tienen la responsabilidad de verificar el número de registro de las viviendas que publican, todavía no se ha definido con claridad qué tipo de sanciones podrían enfrentar en caso de incumplimiento. No obstante, se espera que las autoridades intensifiquen los controles para garantizar la veracidad de la información proporcionada por los propietarios.

Críticas y dudas sobre la nueva regulación para el registro de alquiler de corta duración

El registro de alquileres de corta duración ha generado cierta controversia entre los expertos del sector. Luis Miguel Fernández, abogado especializado en derecho inmobiliario y director de Aestimatio Abogados, ha expresado dudas sobre la competencia del Estado en esta materia, ya que son las comunidades autónomas y los ayuntamientos quienes tradicionalmente han gestionado los alquileres turísticos.

Fernández también critica que, a menos de un mes de su entrada en vigor, la normativa aún se encuentra en una fase “embrionaria” y carece de un marco sancionador claro. Además, destaca que el decreto no aclara qué administración será la encargada de hacer cumplir la ley ni cómo se clasificarán las infracciones.

Según el abogado, esta falta de claridad puede derivar en inseguridad jurídica y generar más problemas de los que pretende solucionar, especialmente para los pequeños propietarios que dependen de este tipo de alquileres como fuente de ingresos.

¿Cómo afecta esta normativa al mercado inmobiliario?

El impacto de esta nueva normativa sobre el mercado de alquiler turístico en España puede ser significativo. Por un lado, podría fomentar una mayor transparencia y control sobre los inmuebles que operan en el mercado, algo especialmente necesario en ciudades con alta presión turística.

Sin embargo, también existe el riesgo de que muchos propietarios decidan retirar sus viviendas del mercado ante la complejidad del proceso o por temor a sanciones. Esto podría reducir la oferta de alojamiento a corto plazo, encarecer los precios y generar un aumento de la oferta en el alquiler tradicional o incluso en la venta de propiedades.

Si tienes una vivienda que alquilas por temporadas o estás pensando en invertir en el sector del alquiler turístico, es fundamental que conozcas y cumplas con la nueva normativa. Inscribir tu propiedad en el registro de alquileres de corta duración no solo te permitirá operar legalmente, sino también proteger tu inversión y evitar sanciones.

¿Necesitas ayuda para cumplir con la normativa o asesoramiento inmobiliario?

En Oi Real Estate contamos con un equipo de expertos en legislación turística, gestión de inmuebles y asesoramiento de inversiones. Si quieres alquilar, comprar o vender una vivienda con total seguridad, o necesitas ayuda para adaptarte, estaremos encantados de ayudarte a maximizar tu inversión y evitar riesgos legales.

No dudes en ponerte en CONTACTO con nosotros

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Certificado de solvencia FIM: ¿cómo obtenerlo?

5 junio, 2025 No hay comentarios

El sector inmobiliario tiene diversas maneras de asegurarse cada una de las operaciones que aportan a la seguridad de propiedades y transacciones. Hablamos de certificaciones que dan cuenta del nivel de habitabilidad de un inmueble, el informe que indica la eficiencia energética, etc. Dentro de este conjunto de documentos se encuentra lo que se denomina certificado de solvencia FIM.

Se trata de una manera de saber el listado de personas inquilinas que figuran como morosos en el sistema. En este post, queremos enumerar cada uno de los requisitos necesarios para obtenerlo y el paso a paso para realizarlo. ¡¡Sigue leyendo!!

¿Qué es el certificado de solvencia?

Cuando hablamos de un certificado de solvencia FIM nos referimos al informe que acredita que un inquilino no tiene deudas en el banco por el alquiler de una vivienda.

Es decir, da cuenta que una persona realiza sus operaciones en el banco con total regularidad, que la cuenta es real y que no presenta ningún tipo de inconvenientes.

Este certificado puede ser emitido por una entidad bancaria. No obstante, se trata de un trámite que puede demandar tarifas o camisones algo caras. A su vez, puede que la gestión de esta manera pueda llegar a tardar un par de días.

Por ello, se recomienda siempre solicitar el certificado a través del sitio web del FIM, ya que suele tardar 24 horas para emitir el informe.

El monto a abonar por la solicitud y gestión no supera los 15 euros, desde la comodidad del hogar.

El trámite online es una forma rápida, segura y muy práctica. El certificado es de gran utilidad ya que para arrendar una vivienda se deberá asegurar al propietario que no se disponen de deudas y que el banco prestador de servicios deberá validar la titularidad de la cuenta, en los casos en que se pagará la renta por estas vías.

¿Qué es el Archivo de Inquilinos Morosos?

El certificado de solvencia de FIM forma parte de lo se conoce generalmente como archivo de inquilinos morosos. Hablamos de un registro que controla el incumplimiento de arrendamientos privados en todo el territorio español.

Este registro incorpora, a su vez, determinados hechos que son comunicados por especialistas del sector y las sentencias vinculadas a los alquileres impagos. Se trata del primer control que tienen las empresas particulares para saber la morosidad. Por lo tanto, resulta ser un gran instrumento en el área inmobiliaria para evitar arrendamientos de viviendas con personas o empresas que ya haya tenido algún tipo de inconvenientes al momento de paga la renta mensual en alquileres anteriores.

Si se desea solicitar el certificado se deberá realizar una gestión online ingresando a la página de dicho ente o al Archivo de Inquilinos Morosos.

Requisitos necesarios para obtener el certificado de solvencia

La condición principal para poder solicitar el certificado es tener abierta una cuenta en la plataforma oficial del FIM. Luego, se debe tener toda la información que esté asociada al posible inquilino. Por lo tanto, se deberá contar con acceso a internet si se precisa el certificado de manera rápida, cómoda y a menor costo.

Paso a paso solicitar el certificado

Ingresar al sitio oficial de la FIM.

Ya en el sitio cliquear en el botón de “Inicio de sesión de usuario”. La plataforma solicitará el ingreso de un mail y la generación de una contraseña. Una vez realizado el registro, ingresar mediante e botón “Entrar”.

Una vez dentro de la cuenta, se debe acceder a un menú de opciones. Hacer clic en “Mis consultas” y elegir la opción de “Realizar una consulta”.

La plataforma virtual brindará un formulario para ser completado con toda la información sobre el futuro inquilino.

Una vez rellenado el formulario, se deberá cliquear en “Consultar”.

Luego se debe seleccionar la opción de consulta e ingresa en Encuestas.

Por último, se podrá descargar el certificado de solvencia FIM

¿Quiénes pueden emitir el certificado?

Como hemos dicho, la manera más recomendable de solicitar este informe de solvencia es a través de la página web del FIM. Como así también es posible solicitárselo a la entidad bancaria con las que opera.

En estos casos, el banco dispondrá de un pago a modo de comisión por le servicio. Por lo general, son montos altos y debe ser emitida por la oficina en el cual se abrió la cuenta. Esto con el objetivo de no demorar más en la administración del certificado.

Otra ventaja de realizar el trámite online, más allá de los bajos costes, es que será necesario que la persona se traslade de un lugar al otro.

Por lo tanto, se convierte en una gestión sencilla y rápida en menos de un día.

Una vez emitido el certificado, este tendrá una validez de tres meses y garantizará:

Que la información que se especifica en el informe sea de total confiabilidad.

La veracidad del correo electrónico, el número telefónico, el DNI, etc. Es decir, que sea real.

Resultará imprescindible que la información del interesado sea validada para poder dar de alta el certificado. Una vez emitido, el inquilino está en condiciones de demostrar que no ha formado parte de ningún tipo de problema previo.

¿Qué tipo de emisiones de certificados pueden solicitarse?

Cuando se desea alquilar una vivienda es muy común solicitarle a un posible inquilino la inscripción en el FIM. Este trámite es muy sencillo de realizar. Según el tipo de certificado de solvencia FIM que se solicite será el valor que se deberá abonar.

Las alternativas para elegir son:

FIM Score: su costo es de aproximadamente 24,95 con IVA incluido

Certificado de Fiabilidad FIM se puede solicitar por 9,90 euros. También con el IVA incorporado.

El FIM Score es un documento que contiene el grado de riesgo que la persona evaluada tiene para poder alquiler un inmueble. Es decir, incluirá que tipo de dificultades, o no, podria tener un inquilino al arrendar una vivienda. Por lo tanto, elegir al correcto arrendador será más sencillo.

Tanto personas físicas como empresas podrán ingresar al registro el archivo a través del FIM Score. En la gran mayoría de los casos es posible conocer la situación anterior del inquilino.

El propietario de la vivienda, al momento de concretar el arrendamiento, está en total derecho de pedir a su futuro inquilino el certificado de solvencia. Por otra parte, el pago de la certificación estar a cargo del arrendador.

En los casos en los cuales surja algún tipo de anomalía previa, el dueño de la vivienda podrá notificarla en el Archivo. Para ello deberá seguir los siguientes pasos:

Completar el formulario para que luego la FIM evalúe toda la documentación.

Luego, el Archivo de inquilinos morosos notificará al inquilino sobre su posible registro mediante una comunicación formal.

Si el inquilino no contesta la FIM lo incluirá a la base de datos.

Mediante esta certificación, todos los datos del interesado serán registrados en el momento de la solicitud.

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En Oi Real Estate no solo te asesoramos en la compra, venta o alquiler de tu vivienda, también te ayudamos a optimizar tu fiscalidad en cada operación. Si estás pensando en invertir en el mercado inmobiliario y quieres estar seguro de cómo afectará a tu declaración de la Renta, estamos aquí para ayudarte.

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En Alquilar

Empadronamiento como inquilino: todo lo que debes saber

3 junio, 2025 No hay comentarios

Alquilar una vivienda supone la realización de una serie de trámites. Aunque no son tantos como los que implica una compra, la mayoría de ellos son igual de importantes. ¿Qué ocurre específicamente con el empadronamiento como inquilino? ¿Es obligatorio hacerlo? ¿Cómo se tramita?

Todas aquellas personas que se muden a otro municipio o vengan a España desde el exterior para alquilar una vivienda deben realizar el trámite de empadronamiento. ¿En qué consiste? ¿Cuáles son los pasos necesarios para realizarlo? ¿Qué documentación se requiere? En este artículo te contamos todo lo que debes saber con respecto al empadronamiento en un alquiler de bienes inmuebles.

empadronamiento como inquilino Y ASESORAMIENTO EN TODO EL PROCESO

¿Qué es el empadronamiento en España?

El empadronamiento es un trámite mediante el cual se acredita el tiempo de permanencia de una persona en territorio español, independientemente de su nacionalidad o de su situación legal. Es decir que se debe realizarlo aunque se tenga residencia o no (también si la misma se encuentra en trámite). Inscribirse en el padrón sirve también para acreditar que se es vecino de determinado municipio.

¿Es obligatorio realizar el trámite de empadronamiento como inquilino?

El empadronamiento no solo es una obligación para los habitantes de cada municipio, sino que también es un derecho ineludible. A través de él, las autoridades pueden acreditar el domicilio de cada persona para así actualizar correctamente las estadísticas o el censo electoral. También es un requisito para la mayoría de los trámites relacionados con la Ley de Extranjería (reagrupamiento familiar, arraigo social, etc).

No obstante, lo más importante con respecto a este trámite son los beneficios que implica: el empadronamiento facilita el acceso a determinados derechos, como la asistencia sanitaria pública o la escolarización básica de los menores.

Pero, ¿es obligatorio realizar el trámite de empadronamiento como inquilino de un piso? Si la persona ya se había empadronado previamente y se muda dentro del mismo municipio no tendrá que volver hacerlo. En cambio, si se muda a otro o si proviene del exterior, sí será necesario que se empadrone.

Pasos a seguir para el empadronamiento como inquilino

Para inscribirse en el padrón municipal es necesario aportar a la administración local toda la documentación que detallaremos a continuación. La misma permite comprobar los datos personales del solicitante y el domicilio en donde reside.

En muchas ciudades españolas el trámite puede realizarse de manera online con un certificado digital. En Barcelona o Valencia, por ejemplo, es posible hacerlo en la sede virtual de sus respectivos ayuntamientos. Por el contrario, para empadronarse en Madrid, es necesario pedir una cita y asistir presencialmente a las Oficinas de Atención a la Ciudadanía – Línea Madrid.

¿Qué documentación se necesita para realizar el empadronamiento como inquilino?

Para empadronarse es necesario solicitar una serie de documentos que acrediten la identidad y el domicilio del solicitante. Como aquí detallaremos los requisitos básicos, recomendamos averiguar cuál es la documentación exigida en el municipio donde se quiere realizar el trámite, ya que pueden variar según cada región.

Documentación que permita comprobar la identidad de la persona

Ciudadanos españoles: Documento Nacional de Identidad (DNI) o pasaporte.

Extranjeros provenientes de la Unión Europea, Suiza, Noruega, Islandia o Liechtenstein: tarjeta de residencia, pasaporte o documento de identidad del país de origen. En caso de aportar Certificado NIE, debe ir acompañado igualmente del pasaporte o el documento de identidad.

Extranjeros provenientes de otros países: tarjeta de residencia o pasaporte.

Documentación relacionada con la vivienda alquilada

Contrato de alquiler vigente, no indefinido, con una duración mínima de seis meses. Si es de vigencia inicial inferior a seis meses, tendrá que ser un contrato prorrogado por encima de este plazo y la prórroga deberá constar de manera explícita.

Contrato de alquiler prorrogado acompañado de la prórroga vigente.

¿Cómo empadronarse si no se cuenta con la documentación relacionada con la vivienda alquilada?

Si el solicitante no cuenta con un contrato de alquiler vigente o prorrogado su situación deberá enmarcarse en alguna de las siguientes para poder realizar el trámite:

Tener un contrato de alquiler no vigente, pero prorrogable. La cláusula de prórroga tendrá que constar de manera explícita.

Contar con un contrato indefinido, siempre que hayan transcurrido cuatro años o más desde su entrada en vigor.

Poseer un contrato indefinido con documento de subrogación por plazo también indefinido, siempre que hayan transcurrido cuatro años o más desde la entrada en vigor de la subrogación.

En todos estos casos la persona deberá aportar alguno de los siguientes documentos junto con el contrato de alquiler:

Último recibo de alquiler que se haya abonado (no puede tener una antigüedad superior a dos meses) en donde consten todos los datos necesarios sobre el alquiler.

Último recibo o justificante bancario que se haya abonado por los suministros (luz, agua o gas) y que esté a nombre del arrendatario (no puede tener una antigüedad superior a tres meses). En él deberá constar la misma codificación del domicilio especificada en el contrato de alquiler. No se aceptan recibos de telefonía móvil o internet.

Transferencia bancaria en donde consten los datos necesarios para identificar el alquiler.

¿Por qué empadronarse es importante para los estudiantes extranjeros?

Aquellos estudiantes que no son españoles ni ciudadanos de la Comunidad Europea deben tramitar la Tarjeta de Identidad de Extranjero (TIE) para permanecer en el país por más de seis meses. La TIE es la identificación en donde figura el Número de Identificación del Extranjero (NIE) y toda la información sobre la situación de la persona como estudiante.

Para tramitar esta tarjeta es obligatorio empadronarse primero en el municipio donde se vaya a residir. Una vez realizado el empadronamiento, el estudiante deberá dirigirse a la Comisaría de Policía u Oficina de Extranjeros para solicitar su TIE.

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En Inmobiliario

Declaración de la Renta por teléfono: ¿cómo hacerla?

2 junio, 2025 No hay comentarios

Hacer la declaración de la Renta por teléfono es una opción cómoda, segura y completamente válida para los contribuyentes en España. Gracias al plan «Le Llamamos» de la Agencia Tributaria, es posible presentar el IRPF sin salir de casa, con la ayuda de un profesional y evitando desplazamientos o complicaciones técnicas.

A continuación, te explicamos en detalle cómo hacerla, qué necesitas tener preparado, las fechas clave para solicitar la cita previa y cómo resolver cualquier duda que surja durante el proceso.

¿Qué es la declaración de la Renta por teléfono?

El servicio telefónico habilitado por la Agencia Tributaria permite que los contribuyentes puedan hacer la declaración del IRPF por teléfono mediante una llamada asistida por un técnico de Hacienda. Para acceder a esta modalidad, es imprescindible solicitar cita previa dentro del plazo habilitado para ello.

El contribuyente solo necesita tener listos sus documentos personales y fiscales, y atender la llamada en la fecha y franja horaria acordadas.

¿Cómo se hace la declaración de la Renta por teléfono?

Solicitar cita previa

La declaración de la Renta por teléfono solo puede realizarse si se ha pedido cita previa. Esta cita se puede solicitar:

Por teléfono:
- Cita previa general: 91 553 00 71 / 901 22 33 44
- Servicio automático: 91 535 73 26 / 901 12 12 24

Por internet:
Accediendo al portal oficial de la Agencia Tributaria y usando cualquiera de estos medios de identificación:
- DNI electrónico
- Cl@ve
- Certificado digital
- Número de referencia

Una vez dentro, elige la opción «Cita para Campaña de Renta 2024», selecciona el día disponible que prefieras y proporciona tus datos de contacto. Recibirás un justificante con la fecha y hora estimada de la llamada, así como una lista de los documentos que debes tener preparados.

Atender la llamada de Hacienda

En la fecha y franja horaria seleccionadas, un técnico de Hacienda se pondrá en contacto contigo. En caso de no contestar, la Agencia Tributaria intentará llamarte de nuevo varias veces.

Documentos necesarios para la declaración por teléfono

Antes de la llamada, es fundamental preparar toda la documentación requerida. Algunos de los documentos básicos que debes tener a mano incluyen:

DNI o NIE del declarante (y del cónyuge si es declaración conjunta)

Número de cuenta bancaria (IBAN)

Referencias catastrales de inmuebles (en propiedad o alquiler)

Recibos del IBI

Certificados de retenciones, rendimientos y deducciones

Documentación de compraventa de inmuebles (si aplica)

Justificantes de deducciones autonómicas (gastos escolares, alquiler, donaciones, etc.)

Además, si has percibido ingresos que no aparecen en tus datos fiscales, deberás tener preparados los justificantes correspondientes.

Fechas clave para hacer la declaración de la Renta por teléfono

Inicio de la campaña de la Renta 2024:

2 de abril de 2025: Comienza la campaña para presentar la Renta por internet.

Para la modalidad por teléfono:

29 de abril a 27 de junio de 2025: Plazo para solicitar cita previa telefónica.

6 de mayo a 30 de junio de 2025: Periodo durante el cual se realizan las llamadas para confeccionar la declaración por teléfono.

Es importante anotar bien estas fechas y no dejar la solicitud de cita para el último momento, ya que las plazas pueden agotarse rápidamente.

¿Qué pasa si no respondo la llamada de Hacienda?

Si no puedes atender la llamada en el momento previsto, la Agencia Tributaria volverá a intentarlo varias veces. No obstante, si no consiguen contactar contigo, podrías perder la cita. En ese caso, deberás volver a solicitar una nueva, si aún estás dentro del plazo.

¿Dónde resolver dudas sobre la declaración por teléfono?

La Agencia Tributaria ofrece varios canales de ayuda para resolver cualquier duda durante la campaña:

1. Asistente Virtual de Renta

Una herramienta que te guía paso a paso y responde a preguntas comunes. Si necesitas más ayuda, se te redirige a un chat atendido por personal especializado.

2. Teléfonos de información tributaria básica

91 554 87 70

901 33 55 33
Disponibles de lunes a viernes, de 9:00 a 19:00 horas (hasta las 15:00 en agosto).

3. Materiales de ayuda

En la web de la Agencia Tributaria encontrarás:

Manuales prácticos del IRPF

Vídeos explicativos

Folletos informativos

4. Asistencia presencial (si lo prefieres)

Puedes pedir cita para que te atiendan de forma presencial en una oficina, aunque esta opción también requiere reserva previa.

Ventajas de hacer la declaración de la Renta por teléfono

Comodidad: no necesitas desplazarte ni utilizar el programa Renta Web.

Ahorro de tiempo: evitas colas y citas presenciales.

Asesoramiento profesional: la declaración es confeccionada por un técnico experto.

Accesibilidad: ideal para personas mayores o con dificultades para moverse.

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En Inmobiliario

Licitación pública de vivienda familiar

29 mayo, 2025 No hay comentarios

La licitación pública de vivienda familiar ha experimentado un crecimiento sin precedentes en España, marcando un nuevo rumbo en el mercado inmobiliario. Entre abril de 2024 y marzo de 2025, el volumen de licitaciones destinadas a la construcción de vivienda familiar alcanzó los 944 millones de euros, más que duplicando (un 116% de incremento) los 437 millones registrados en el mismo periodo del año anterior.

Este aumento representa una apuesta clara del Gobierno por ampliar el parque público de vivienda y responder a la creciente demanda residencial, especialmente en las grandes ciudades y áreas metropolitanas. Pero ¿qué significa realmente este impulso de la licitación pública para el sector inmobiliario, y cómo puede afectar a propietarios, compradores, inversores y agentes del sector?

¿Qué es la licitación pública de vivienda familiar?

La licitación pública de vivienda familiar es el proceso mediante el cual las administraciones públicas contratan empresas constructoras para desarrollar viviendas destinadas principalmente a familias. Este tipo de construcción incluye:

Vivienda social

Vivienda protegida

Vivienda en alquiler asequible

Estos proyectos suelen estar financiados por presupuestos estatales y fondos europeos como los Next Generation EU, que actualmente están impulsando significativamente la actividad del sector público en el ámbito residencial.

Datos claves: récord de inversión en vivienda familiar

Según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, entre abril de 2024 y marzo de 2025 se licitaron 944 millones de euros en vivienda familiar, más del doble que el año anterior (+116%). Este crecimiento se desglosa en los siguientes puntos clave:

Marzo de 2025: con 139,4 millones de euros, fue el mes de marzo con más licitaciones de este tipo en los últimos 15 años.

Si se suman otros tipos de vivienda residencial (residencias de mayores, estudiantes, etc.), la inversión pública alcanzó los 2.000 millones de euros, un 51% más que en 2023.

Desde el Gobierno aseguran que este crecimiento está vinculado al uso estratégico de fondos europeos para ampliar el parque público de vivienda y acercarse a los estándares europeos.

¿Por qué crece la licitación pública de vivienda familiar?

El aumento de la licitación pública responde a una estrategia clara:

Fomentar la vivienda asequible

Reducir la presión sobre el mercado privado

Revitalizar zonas urbanas degradadas

Impulsar el empleo en el sector de la construcción

Desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, liderado por Isabel Rodríguez, destacan que esta política también se acompaña de:

Regulaciones que preservan la función social de la vivienda

Mayores ayudas para jóvenes y colectivos vulnerables

Incentivos a la colaboración público-privada

Impacto en el mercado inmobiliario de la licitación pública de vivienda familiar

La expansión de la licitación pública de vivienda familiar tiene varios efectos inmediatos en el mercado inmobiliario:

Mayor oferta de vivienda y contención de precios

Con más viviendas en el mercado —especialmente en alquiler social—, se reduce la presión de precios en las zonas más tensionadas, beneficiando tanto a inquilinos como a compradores.

Nuevas oportunidades para empresas constructoras y promotoras

Las constructoras encuentran en estos proyectos una vía estable de ingresos, impulsando el empleo y permitiendo mejorar sus estándares técnicos y ambientales.

Revalorización de zonas urbanas

Los proyectos suelen desarrollarse en áreas necesitadas de inversión, lo que genera efectos positivos en los barrios circundantes: mejor transporte, servicios, espacios verdes, etc.

Apuesta por la sostenibilidad

Las viviendas públicas licitadas actualmente deben cumplir con normativas europeas en eficiencia energética y accesibilidad, lo que mejora la calidad general del parque habitacional.

¿Qué significa esto para los inversores y compradores?

Tanto si buscas invertir como si estás pensando en comprar tu vivienda habitual, este crecimiento en la licitación pública puede influir en tus decisiones:

Inversores particulares pueden identificar zonas donde la inversión pública actúe como motor de revalorización.

Promotores inmobiliarios pueden explorar colaboraciones público-privadas o construir vivienda asequible.

Compradores particulares pueden beneficiarse de un mercado con mayor oferta y mejores precios.

Un futuro más accesible

La licitación pública de vivienda familiar se está consolidando como una herramienta clave para garantizar el acceso a la vivienda y equilibrar el mercado inmobiliario. Este tipo de inversión no solo dinamiza la economía, sino que también favorece la cohesión social y territorial.

Desde nuestra inmobiliaria, te ayudamos a entender cómo estas políticas pueden afectar tus decisiones de compra, venta o inversión. Estamos al tanto de los planes urbanísticos, subvenciones y licitaciones que podrían abrir nuevas oportunidades para ti.

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Medidas para mejorar la accesibilidad de la vivienda

28 mayo, 2025 No hay comentarios

El acceso a una vivienda digna y asequible se ha convertido en una de las principales preocupaciones sociales en España. Ante esta realidad, el Gobierno ha anunciado un paquete de medidas para mejorar la accesibilidad de la vivienda, presentado por el presidente Pedro Sánchez a comienzos de año y recientemente formalizado a través de una proposición de ley registrada por el Grupo Parlamentario Socialista (PSOE).

Este conjunto de iniciativas fiscales y normativas tiene como objetivo combatir la especulación inmobiliaria, fomentar el alquiler asequible y aumentar la disponibilidad de vivienda habitual. A continuación, te explicamos en qué consiste este paquete de medidas, cómo afectará a diferentes actores del mercado inmobiliario y qué implicaciones puede tener para inversores, propietarios y compradores.

Un cambio de rumbo en la política de vivienda

El nuevo paquete de medidas para mejorar la accesibilidad de la vivienda no se limita a recomendaciones o incentivos suaves: incluye acciones contundentes, como nuevos impuestos y cambios normativos que buscan modificar el comportamiento del mercado.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha recalcado que «no estamos en tiempo de regulaciones suaves, sino de acciones firmes», y ha insistido en que este plan responde al compromiso adquirido por el Gobierno a comienzos de año.

Principales medidas del nuevo paquete legislativo

A continuación, desglosamos los aspectos más relevantes del paquete de medidas para mejorar la accesibilidad de la vivienda:

1. Mayor carga fiscal para las socimis

Las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (socimis) verán incrementada su tributación del 15% al 25%, salvo que destinen sus inmuebles al alquiler a precio asequible. En este caso, podrán beneficiarse de una reducción del 50% o incluso del 100%, si reinvierten sus beneficios en este mismo tipo de alquiler.

Esta medida pretende incentivar que el capital privado se comprometa con el acceso a la vivienda y no con la pura especulación.

2. Subida del IVA al 21% para los pisos turísticos

El alquiler de pisos turísticos se considerará una actividad económica a todos los efectos y tributará con un IVA del 21%. Esto busca equiparar su tratamiento fiscal con el de otros negocios y desincentivar su proliferación en detrimento del alquiler residencial, especialmente en zonas con fuerte presión de precios.

3. Impuesto estatal para extranjeros no residentes

Una de las propuestas más novedosas es la introducción de un nuevo impuesto para extracomunitarios y extranjeros no residentes que compren vivienda en España. Esta medida pretende evitar que la adquisición de inmuebles como inversión por parte de no residentes siga reduciendo la oferta para los residentes locales.

Este impuesto se aplicará a través del gravamen de transmisiones patrimoniales, aunque no afectará a empresarios o profesionales que compren vivienda para su actividad económica (salvo que esta esté exenta de IVA).

4. Actualización del impuesto de plusvalía: una de las medidas para mejorar la accesibilidad de la vivienda

El paquete legislativo también prevé una actualización de las tablas del impuesto de plusvalía (Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), en línea con la jurisprudencia reciente del Tribunal Constitucional. Esto permitirá adaptar la fiscalidad municipal a la realidad del mercado y evitar abusos en la tasación de los inmuebles.

5. Bonificaciones fiscales en zonas no tensionadas

Para fomentar el alquiler asequible más allá de las zonas declaradas tensionadas, se extiende la posibilidad de aplicar bonificaciones del 100% en el IRPF a propietarios que alquilen por debajo del precio de referencia estatal.

Esta medida busca movilizar vivienda vacía o infrautilizada, incluso en áreas donde la presión no es tan alta pero donde aún hay necesidad de vivienda asequible.

6. Penalización por vivienda vacía: entre las medidas para mejorar la accesibilidad de la vivienda

Uno de los objetivos más ambiciosos del plan es poner en circulación las viviendas vacías. Para ello, se propone aumentar la carga impositiva sobre estos inmuebles, estableciendo una mayor progresividad y tramos fiscales más altos. Se invita además a los ayuntamientos a aplicar el recargo del IBI para estos casos, incluyendo segundas residencias.

7. Regulación de la nueva Empresa Estatal de Vivienda

La antigua entidad pública Sepes pasará a llamarse Nueva Empresa Estatal de Vivienda, y gestionará los suelos y patrimonio estatal destinados a proyectos de vivienda asequible. Además, se garantizará la permanencia del parque público de vivienda mediante una reforma legal específica.

8. Ampliación de deducciones fiscales por rehabilitación energética

Otra medida destacada es la ampliación hasta 2025 de las deducciones fiscales por obras de rehabilitación energética. Esto no solo mejorará la eficiencia del parque inmobiliario, sino que también servirá como estímulo económico al sector de la construcción y la rehabilitación.

9. Reforma de la Ley de Contratos del Sector Público

Se facilitará la colaboración público-privada en la construcción de vivienda asequible mediante contratos de hasta 80 años. Esta iniciativa pretende atraer inversión y acelerar la construcción de nuevos inmuebles destinados a vivienda habitual.

¿Qué impacto tendrá este paquete de medidaspara mejorar la accesibilidad de la vivienda?

El paquete de medidas para mejorar la accesibilidad de la vivienda tendrá un impacto significativo en el mercado inmobiliario español. Afectará tanto a grandes tenedores como a pequeños propietarios, inversores, promotores y compradores extranjeros.

Para quienes ya tienen inmuebles, será fundamental revisar el uso y destino de sus propiedades, ya que el marco fiscal cambiará de forma considerable. Quienes estén pensando en invertir o vender también deberán tener en cuenta las nuevas condiciones y planificar con asesoramiento experto.

Por otro lado, las personas que buscan alquilar o comprar vivienda habitual podrán verse beneficiadas por una mayor oferta, precios más estables y nuevas ayudas fiscales, siempre que estas medidas consigan el apoyo parlamentario necesario para ser aprobadas.

Un nuevo marco para una vivienda más accesible

El ambicioso paquete de medidas para mejorar la accesibilidad de la vivienda marca un punto de inflexión en la política habitacional en España. Al priorizar la vivienda como un derecho y no como un simple activo financiero, se busca reequilibrar el mercado en favor de los ciudadanos.

Sin embargo, este proceso también genera incertidumbres y dudas sobre cómo adaptarse a los nuevos requisitos legales y fiscales. Si estás pensando en invertir, alquilar, comprar o vender una vivienda, contar con asesoramiento profesional es más importante que nunca.

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En Oi Real Estate contamos con un equipo especializado que puede ayudarte a tomar decisiones informadas y seguras. Ya sea que estés interesado en invertir, comprar, vender o alquilar una propiedad, te ofrecemos asesoramiento personalizado y actualizado con la normativa vigente.

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En Inmobiliario

El alquiler de larga duración cae más del 50% luego de la Ley de Vivienda

27 mayo, 2025 No hay comentarios

El alquiler de larga duración ha sido históricamente una de las principales opciones habitacionales en España, especialmente en ciudades con alta densidad de población. Sin embargo, desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda en 2023, el escenario ha experimentado una transformación drástica. La reducción de la oferta, el desplazamiento de la demanda hacia periferias y la creciente incertidumbre jurídica están reconfigurando el panorama inmobiliario.

Caída de la oferta: un reto para el alquiler de larga duración

Según un estudio reciente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) junto con la Sociedad Española de Alquiler Garantizado, la oferta de viviendas destinadas al alquiler de larga duración ha descendido en más del 50% en los últimos dos años. Este fenómeno ha sido confirmado por el 42,9% de las agencias inmobiliarias encuestadas, que detectan una retracción significativa del mercado.

Los datos muestran distintos grados de impacto: el 10,9% de las agencias afirman que la caída oscila entre el 40% y 50%, mientras que el 13,9% habla de una disminución del 30% al 40%. A ello se suma una reducción del 20% al 30% reportada por el 10,6% de las agencias. Este fenómeno se explica, en parte, por el abandono del mercado de pequeños propietarios que, ante la inseguridad jurídica generada por la nueva normativa, prefieren destinar sus inmuebles a otras modalidades como el alquiler turístico o directamente vender.

Aumento de la demanda y desplazamiento de inquilinos

En contraposición a la reducción de la oferta, la demanda de alquiler de larga duración ha crecido más de un 20% en el último año. Este desajuste está provocando una presión cada vez mayor sobre los precios y disponibilidad de vivienda, especialmente en las grandes urbes.

Un dato revelador es que el 30,7% de los inquilinos se ha visto forzado a abandonar los centros urbanos por la escasez de opciones y el encarecimiento de los alquileres. Esta situación está provocando una expansión del mercado hacia las segundas y terceras coronas metropolitanas, donde también empieza a escasear la vivienda disponible.

Para los inversores, este fenómeno representa una oportunidad: el desplazamiento de la demanda amplía el mapa de zonas atractivas para invertir, incluyendo municipios periféricos que, hasta hace poco, no concentraban tanto interés inmobiliario.

Seguridad jurídica y nuevos mecanismos de protección

Uno de los principales factores que ha impulsado la retirada de propiedades del mercado del alquiler de larga duración es la sensación de inseguridad jurídica. La nueva Ley de Vivienda, si bien intenta proteger a los inquilinos, ha generado incertidumbre en los propietarios sobre el control de precios, limitaciones a la actualización de rentas y los procedimientos de desahucio.

Como respuesta, muchas operaciones de alquiler ahora incluyen seguros de impago o avales privados. De hecho, el estudio de FAI revela que la contratación de estos mecanismos ha crecido un 35,36% en el último año. Este dato refleja la voluntad del mercado por adaptarse y encontrar soluciones que protejan tanto a propietarios como a inquilinos.

Para el inversor, la clave está en anticipar riesgos y contar con un buen asesoramiento legal que permita operar en este contexto cambiante sin comprometer la rentabilidad.

Alquiler de larga duración y oportunidades para invertir

Pese a los desafíos actuales, el mercado del alquiler de larga duración continúa ofreciendo oportunidades interesantes para quienes buscan invertir de manera inteligente y sostenida. Algunas de las razones por las que esta modalidad sigue siendo atractiva:

Demanda estructural creciente: España sigue siendo un país con un alto porcentaje de población arrendataria, especialmente entre jóvenes, estudiantes, trabajadores temporales y familias con menor poder adquisitivo.

Mayor estabilidad de ingresos: A diferencia del alquiler vacacional, el de larga duración ofrece ingresos constantes y predecibles, facilitando la planificación financiera.

Posibilidad de diversificar en zonas emergentes: El desplazamiento de la demanda hacia municipios periféricos puede traducirse en inversiones con alto potencial de revalorización a medio plazo.

Cobertura ante la inflación: Las rentas de alquiler pueden actualizarse anualmente, lo que protege parcialmente al inversor ante la pérdida de poder adquisitivo.

Cómo prepararse para invertir en alquiler de larga duración

Invertir en el mercado del alquiler de larga duración requiere un análisis detallado del contexto legal, fiscal y urbanístico. Algunos pasos fundamentales son:

Estudiar el mercado local: No todas las zonas han sido igual de afectadas por la reducción de oferta. En algunos municipios, aún existe equilibrio entre oferta y demanda.

Definir el perfil del inquilino ideal: Esto permite adecuar la propiedad y su equipamiento a las necesidades del mercado objetivo.

Optimizar la rentabilidad: Calcular correctamente el retorno esperado teniendo en cuenta gastos de mantenimiento, gestión, impuestos y seguros.

Contar con asesoramiento especializado: Es clave para evitar errores comunes y aprovechar al máximo los beneficios fiscales y legales disponibles.

El mercado del alquiler de larga duración atraviesa una etapa de transformación profunda. Aunque los retos son evidentes, también lo son las oportunidades para quienes saben identificar tendencias y tomar decisiones basadas en datos y asesoramiento profesional. Lejos de ser un momento para retirarse, es una etapa ideal para estudiar, planificar e invertir con visión estratégica.

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En Oi Real Estate contamos con la experiencia y el conocimiento del mercado necesario para asesorarte de manera personalizada. Ya sea que estés pensando en invertir en propiedades destinadas al alquiler de larga duración, comprar tu primera vivienda o vender un inmueble, podemos ayudarte en cada paso del proceso.

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El alquiler de larga duración y las posibilidades de invertir

En Inmobiliario

Herencia entre hermanos acuerdo

23 mayo, 2025 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate hemos dedicado diferentes artículos a definir y describir cada uno de los aspectos que intervienen en la sucesión de bienes inmuebles luego del fallecimiento de una persona. Para continuar despejando dudas, en esta oportunidad te contaremos que sucede cuando se produce una herencia entre hermanos.

En estos casos muchas pueden ser las posibles situaciones. El dato más importante es saber que una propiedad no puede ser dividida, en consecuencia, cada uno de los herederos se convierte en copropietario de la vivienda. Sucede frecuentemente que frente a esta circunstancia algunos de los hermanos tengan la voluntad de vender el inmueble y otros no.

A continuación, te contamos que pasos seguir para poder resolver y concretar la operación de manera exitosa y con los mínimos obstáculos.

¿Qué puede suceder con la venta de una casa en una herencia entre hermanos?

Muchos pueden ser los casos en los cuales al recibir una herencia entre hermanos en la que decidan vender y todos estén de acuerdo. En estos casos, la propiedad heredada se divide en partes iguales entre cada uno de los herederos.

Por lo tanto, si se desea vender y hay común acuerdo solo será necesario que cada uno de las personas involucradas acudan a la notaria para firmar el contrato de compraventa. Si sucede que alguno de los herederos se encuentra lejos del lugar a concurrir tiene la posibilidad de presentar un poder notarial autorizando a otro de los hermanos a firmar por él.

Sin embargo, no siempre todo es tan simple. Sucede que en reiteradas ocasiones uno o más de uno de los hermanos no está dispuesto a vender la propiedad. Es aquí donde el proceso comienza a dificultarse y, por tanto, es necesario llevar adelante una serie de pasos.

En este sentido, la partición de la herencia no es lo mismo que la aceptación. Una herencia es un acto de voluntad que un heredero puede aceptar o rechazar. Luego de este momento, lo que sigue es la partición entre cada una de las partes que, voluntariamente, acepto su fracción. Es decir, se reparte entre los herederos el caudal hereditario. En este momento surgen los interrogantes.

¿Es posible realizar una venta indivisa de la vivienda?

La respuesta a este primer interrogante es afirmativa. Cualquiera de los herederos puede vender su parte de la vivienda que ha heredado. La principal condición en estos casos será que el resto de los que forman parte del derecho a sucesión tendrán prioridad para adquirir pagando la parte a vender.

Si el heredero vende su parte a un tercero cualquiera de los demás coherederos podrá subrogarse el lugar de la persona compradora reembolsando el dinero recibido.

Ante estas situaciones, el plazo que disponen el resto de los coherederos para subrogarse es de 30 días. Este plazo se comienza a contar desde el momento que en que la parte vendedora informe sobre su decisión de vender.

Otra de las opciones en el caso de que uno de los hermanos decida vender su partición indivisa es realizar una subasta judicial si ninguno de los demás hermanos quiere comprar. Esta opción demanda mucho más tiempo y la venta se realizaría con un tercero.

Lo que siempre es más recomendable y menos conflictivo es que el hermano que desea conservar la vivienda compre a los demás herederos la totalidad de la vivienda. Y, en el caso que no disponga del dinero o ninguna parte quiera comprar, la alternativa adecuada es vender la propiedad y repartir el dinero.

Si ninguna de estas situaciones es viable, la última instancia es acudir a la vía judicial. En este sentido, se contrata un mediador para que pueda negociar y encontrar una resolución que sea adaptable a las necesidades de todos los herederos. Si uno se niega, se pasaría a la división judicial de la cosa común o extinción del condominio.

¿Qué es la extinción del condominio tras una herencia?

Según la normativa vigente, ninguna persona en carácter de copropietario se encuentra obligado a quedarse en la copropiedad.

Ante la situación de querer desligarse de dicho derecho se debe realizar la extinción de condominio. Esta figura significa la división del bien en común. No obstante, cuando se hereda una vivienda que es compartida por diferentes herederos la misma no es posible pedir la división de la misma. Es decir, cada parte recibe su fracción, pero la propiedad no puede ser fraccionada por partes. Esto quiere decir, por ejemplo, que no se puede quedar una persona con el baño, otra con un dormitorio, etc.

En el caso de querer vender una o varias de las partes la herencia entre hermanos y no hay acuerdo se deberá proceder a la extinción. La figura jurídica se denomina procedimiento judicial de cosa común.

¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar para la extinción?

En el caso de que una herencia entre hermanos concluya en una extinción de dominio, se deben pagar determinados impuestos según el modo en se proceda:

Si el condominio se extingue a través de la adquisición de la vivienda por parte de uno de los herederos: En estas situaciones el tributo a pagar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Según la comunidad autónoma en la que se proceda, corresponderá abonar por el gravamen entre el 0,5% y el 1%.

Ante la venta de la vivienda a un tercero. Si esto sucede se deberá tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El porcentaje a abonar por este tipo de gravamen varía según cada ayuntamiento autonómico y ronda entre un 6% y un 10%.

El tributo del IRPF no se abona en los casos en los cuales valor total de la adjudicación de la vivienda es igual al valor de la misma al formarse el condominio. En el caso contrario, si los valores son diferentes existirá una alteración patrimonial en relación al IRPF.

Vender una herencia entre hermanos y saber cómo hacerlo

Contar con información clara sobre el mercado inmobiliario —ya sea protegido o libre— te permitirá planificar mejor tus inversiones y anticipar cambios en tus condiciones hipotecarias.

En nuestra inmobiliaria te acompañamos en todo el proceso de compra y venta, ofreciéndote asesoramiento profesional y personalizado. Te ayudamos a encontrar propiedades con potencial de revalorización, ya sea en el segmento de vivienda protegida o en el mercado libre, siempre con una mirada estratégica.

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