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Comprar 26 octubre, 2020

Comercio: Caen las rentas de locales de centros comerciales mientras aumentan las inversiones en activos logísticos

El comercio post- COVID19 ha sufrido cambios que se verifican tanto en la forma de comprar como en los sectores más rentables para invertir. Enterate de todos los datos y proyecciones en esta nota.

El impacto que la primera ola del coronavirus generó en el comercio ya es posible de cuantificar. Los analistas plantean que, pese a un aumento en la afluencia a los centros comerciales, la renta de los alquileres de locales sufrió una caída. Por otro lado, el comercio electrónico experimentó un alza gracias a la cantidad de gente que se volcó a las compras electrónicas. En cuanto a las inversiones, se produjo un crecimiento en el interés por los activos logísticos

Centros Comerciales: ¿cómo se vieron afectados por la pandemia?

Según estudios publicados por Bankinter, los centros comerciales, que abrieron sus puertas luego de 12 semanas cerrados han registrado una caída destacable en sus rentas. El índice en baja rondará entre los -15 % y -25%.

Y aunque el gobierno español haya decretado un nuevo estado de alarma, no se han emitido restricciones en cuanto a la circulación en las galerías comerciales, por lo que en esta oportunidad podrán continuar sus actividades con los recaudos necesarios.

Es posible entonces hacer proyecciones sobre lo que dejará este 2020, marcado por la pandemia Covid19, que dejó sus consecuencias en todos los ámbitos de la vida cotidiana.

Renegociación de alquileres luego del primer confinamiento

El primer estado de confinamiento, limitó el movimiento de las personas buscando contener la oleada de contagios pero significó un golpe al corazón del comercio. Para evitar grandes conglomeraciones de personas, los locales comerciales fueron los primeros afectados por la caída en sus ventas. En este contexto, los inquilinos estaban obligados a pagar sus rentas pero lograron renegociar sus contratos.

Durante los más de dos meses que estuvieron cerrados, la mayoría de propietarios optaron por aplazar temporalmente las rentas. Con respecto a los grandes tenedores con Pymes y autónomos como inquilinos, la mora fue avalada por el gobierno. A través del Decreto- Ley 15/2020, proclamado el 21 de abril se contempló la moratoria con un máximo de 4 meses y sus consiguientes prórrogas.

En una primera fase de la pandemia se trató de negociar una suspensión total del pago del alquiler, manteniendo los gastos fijos del centro comercial. En una segunda fase, los comerciantes optaron por la renegociar los alquileres a medio y largo plazo.

Estas negociaciones entre empresarios y compañías inmobiliarias se realizaron analizando caso a caso las previsiones de venta. No era lo mismo plantear una rebaja en un centro comercial de las periferías de Madrid que uno del centro de la ciudad. En este último caso por ejemplo, la mayor afluencia se la daba el turismo y tenía una renta mucho más alta.

Realidad de los centros comerciales en el mundo

En otros países la actividad en los centros comerciales verifica cambios más drásticos. Según consigna Bankinter, en Estados Unidos y Reino Unido el panorama de los grandes conglomerados comerciales no vislumbra una tendencia positiva. Se están produciendo cierres, rebajas en las valoraciones de los activos, e incluso quiebra de algunos operadores.

La situación difiere radicalmente por un detalle, no menor en el análisis de esta tendencia negativa. Estados Unidos presenta un modelo que, por lo menos hasta fines del año pasado, le funcionaba con creces. La superficie comercial por cantidad de población da como resultado una relación de 1602 m2 por cada 1000 habitantes. Esta sobreoferta de posibilidades de compra no está siendo satisfecha por la demanda de la población. Los ciudadanos, golpeados por la crisis económica, optan por recortar sus gastos. Su afluencia a los grandes centros comerciales verificó una baja, sumado al descenso del turismo también producto de las restricciones por la pandemia explican estos números.

¿Cómo es la situación de los centros comerciales en España?

En España la situación es diferente. Según los números facilitados por la AECC, en España hay 568 centros comerciales. Su superficie Bruta Alquilable (SBA) es de 16.436.650 m2 los cuales aportan una capacidad para incluir 36.126 locales (85% de los cuales son menores de 300m2). Dentro de esta oferta, se dispone de una dotación de 871.608 plazas de aparcamiento para el público que los visita.

La relación entre superficie comercial y cantidad de población es mucho más reducida. Cada 1000 habitantes se registra una superficie de 280m2, una proporción mucho más apropiada y contenida por el consumo.

Es así como luego del desconfinamiento se pudo verificar una recuperación en la afluencia del público a las galerías comerciales. Si bien se registró una baja respecto del año anterior, la caída en los últimos meses fue más contenida. Comparando el mismo mes del 2019, agosto tuvo en 22% menos de visitas, lo cual era previsible por las condiciones afrontadas.

Comercio electrónico:¿por qué se acelera su crecimiento?

Contando con las herramientas y el conocimiento del virus como se ha venido comportando hasta ahora, es factible realizar proyecciones sobre los próximos meses. El panorama que se viene a mediano y largo plazo parece indicar que el virus podría acelerar el crecimiento del comercio electrónico y, por tanto, la caída de rentabilidades y valoraciones de los centros comerciales.

La primera ola del Covid 19 realizó un entrenamiento rápido para que los usuarios pudieran familiarizarse con la modalidad online. Al ser la única alternativa de compra en muchos casos, los clientes tuvieron a la fuerza que acostumbrarse a realizar sus pedidos a través de internet.

A nivel global, el comercio electrónico representa un 14 % de las ventas minoristas. Si esta tendencia sigue en alza como se estima, es probable que alcance el 22% para el año 2023. Otro punto a favor de esta tipología de activos es que es la más sensible a un potencial cambio de ciclo, con lo cual se adapta fácilmente a las nuevas vicisitudes del mercado.

Activos logísticos: en alza

La otra cara de la moneda la exponen los activos logísticos. Esto incluye los nodos de infraestructuras (puertos, aeropuertos, zonas económicas especiales, terminales, fronteras) y los conectores (trenes, autopistas, carreteras) que conforman la red logística.

El covid 19 reforzó con creces su demanda empujada por el crecimiento del comercio electrónico, que prevee una suba superior al 5 % anual. Sumado a este punto, se espera que el comercio internacional siga creciendo, a un ritmo de 3.6% interanual entre 2018 y 2024.

Un atractivo interesante por el que los activos logísticos aceleran su crecimiento es por su gran capacidad de incremento de rentas. Esto se explica porque el alquiler de las instalaciones no representa un gran coste de dinero para las empresas logísticas. Dentro de sus presupuestos, tan sólo un 5% está destinado para dicho gasto. Teniendo en cuenta esto, un incremento en las rentas del 20% resultará en una suba del 1% sobre el coste total de la compañía. Con estos datos se verifica que la actividad empresarial es poco sensible al precio de la renta, una ventaja que muchos inversores están empezando a aprovechar.

¿Cuáles son los activos logísticos más demandados?

Los tipos de activos más demandados con menor oferta son las grandes instalaciones, próximas a Madrid, Barcelona y Valencia de más de 20.000 m2. El interés de las compañías logísticas también se centra en los activos que cuenten con menor superficie pero bien ubicados lo más cerca posible de las ciudades, especialmente en Madrid.

Por otra parte, se verifica un aumento en el interés de las empresas logísticas por activos logísticos “de última milla”, con menor superficie, pero situados lo más cerca posible del centro de las ciudades
Al contar con menos tiempo de entrega, el interés de las empresas logísticas se centra en los activos con menor superficie pero situados lo más cerca posible de las ciudades.

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Cliente inmobiliario en la era digital

Comprar 26 octubre, 2020

Comprar una casa en tiempos de Covid

Cada vez que compramos una vivienda debemos tener cuidados y precauciones. Esto es una regla. Pero, hoy en día, en tiempos de Covid-19, es fundamental tener cuidados extra. Por este motivo, en el artículo de hoy vamos a contarte sobre estas precauciones. ¡A tenerlas en cuenta!

Guía para comprar casa en tiempos de Covid-19

1. Comprar o no comprar

Los expertos creen que la primera pregunta es ¿para qué queremos comprar una casa? “Si la necesitas, es para vivir con tu familia y te gusta; cómprala”, afirma el catedrático de Economía de la UPF José García Montalvo, quien descarta que vaya a haber grandes caídas de precios. Algunas previsiones sí han apuntado a un abaratamiento de las casas este año, pero muy leve.

La agencia de calificación Standard&Poor’s, por ejemplo, prevé una bajada del 2,3%. Pero, que no caigan los precios en general, no quiere decir que no se puedan encontrar cosas interesantes. “En España el vendedor siempre tiene mucha resistencia a descontar. Hay datos que señalan que el porcentaje de las personas que rebajan es el mismo. Pero, que el que descuenta, está descontando más”, afirma el catedrático.

“Comprar una vivienda para uso propio tiene unos condicionantes diferentes a los de un inversor”, coincide Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain. “Es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona y depende fundamentalmente de la percepción que tenga sobre la seguridad en su empleo y la seguridad de sus ahorros”, añade. Para quienes compran como inversión sí ve “claras oportunidades, al reducirse los precios de viviendas de segunda mano y, sin embargo, mantenerse firmes las rentas de alquiler”. Por todo ello, el consultor inmobiliario cree que este año el mercado de la vivienda presentará múltiples aspectos de interés para familias e inversores, lógicamente en un contexto de dificultades económicas.

2. Cómo visitar una casa en tiempos de Covid-19

Las inmobiliarias han tenido que adaptar sus rutinas de trabajo a la nueva normalidad en consecuencia del Covid-19. “Se intenta que todas las gestiones posibles se hagan a distancia, aunque hay una parte necesariamente presencial, como la visita del cliente”, indica Lola Alcover, secretaria general del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. La recomendación, incluso para acercarse a una oficina a pie de calle, es concertar una cita previa. “Hay unos protocolos de desinfección y seguridad y eso permite prepararlo todo correctamente”, aclara Alcover.

3. Las arras: ¿y si hay un rebrote de Covid-19?

Una vez escogida una casa, y acordado el precio, se suele firmar un contrato de arras. El comprador da una señal como reserva, a la espera de conseguir la financiación necesaria para cerrar la operación. “Habitualmente, se dan contratos de arras penitenciales, no condicionados, y si no voy adelante como parte compradora pierdo esas arras”, recuerda Macarena Redondo, abogada de Legálitas. ¿Qué pasaría, entonces, si es un rebrote de la epidemia el que impide culminar la compra? “La recomendación sería incluir una cláusula específica en el contrato que condicione la operación a que este tipo de situaciones no se den”, afirma la abogada.

Y advierte que hay que establecerlo como causa concreta. Una alusión genérica a causas de fuerza mayor no serviría porque, si no decimos cuál es y las partes no llegan a un acuerdo, al final lo tiene que determinar un juez. Además, no hay que olvidar otra cláusula que condicione el contrato a que la entidad conceda el préstamo. Siempre se recomienda, pero ahora mismo cobra más importancia: “Estos meses hemos visto una ralentización de algunas concesiones”, explica Redondo.

4. Pedir la hipoteca atravesando el Covid-19

“Hay aspectos que han cambiado, pero no solo por el Covid-19, sino desde junio del año pasado por la nueva ley hipotecaria” indica Maribel Pardo, directora general de Tecnotrámit. La responsable de la firma gestora, que presta servicios a algunos de los mayores bancos y empresas inmobiliarias, destaca que en líneas generales “los plazos se han seguido respetando”. “En el caso de las nuevas solicitudes, el cliente puede solicitar información por el canal que elija: digital, telefónico o presencial”, indican desde el BBVA. Los dos primeros, añaden, han ido ganando cada vez más peso. Para el tercero “es esencial que la afluencia de los clientes a la oficina sea ordenada y se minimice en la medida de lo posible”. Es decir, que hay que concertar cita.

Una duda frecuente a la hora de pedir un préstamo es qué tipo de cambio será más favorable. Según el INE, el pasado marzo las hipotecas con interés fijo superaron a las de interés variable, algo insólito cuando hace una década apenas representaban un 3% del total. “En estos días la tendencia depende de la oferta, que es muy competitiva”, sostiene Pardo, quien señala, además, el miedo a una subida del euríbor (pese a estar históricamente cerca de mínimos) como motor que impulsa el crecimiento de los tipos fijos.

5. Tasación en 48 horas, a pesar del Covid-19

César Escobar, codirector de Control de Tasaciones de Tinsa, destaca la “normalidad” en el servicio. “Aunque hay distintas fases de desescalada, se pueden hacer las visitas con normalidad y lógicamente si alguien tiene interés te lo facilita, porque sabe que hasta que no esté la tasación no va a tener la financiación”, aclara. Las medidas de protección que se han implementado no retrasan la operación. “Tenemos que cumplir unos plazos de entrega con las entidades financieras y normalmente en 48 horas está lista la valoración”, afirma Escobar.

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6. Notario, registro y otras gestiones en tiempos de Covid-19

El notario interviene al principio y al final del proceso, ya que según la ley hipotecaria aprobada hace un año deben pasar un mínimo de diez días desde que se recibe la oferta vinculante de hipoteca hasta la firma. En ese periodo debe aclarar las dudas que tenga el comprador y asegurarse de que entiende lo que va a firmar. “Eso sigue siendo un trámite presencial”, señala José Corral, portavoz del Consejo General del Notariado. Es decir, que los prestatarios deberán hacer un mínimo de dos visitas a la notaría. “El protocolo de actuación que tenemos obliga a medidas de autoprotección como mascarillas, al mantenimiento de la distancia y a concertar cita previa”, indica Corral.

También, en dos fases del proceso suelen intervenir los Registros de la Propiedad. Al principio, si se tiene intención de comprar, hay que pedir una Nota Simple para asegurarse de quién es el propietario de ese inmueble y ver si tiene cargas. Durante el estado de alarma, ese trámite no se puede realizar físicamente, solo puede solicitarse por Internet. “En la página oficial cuesta nueve euros más IVA y normalmente se tiene en 24 horas”, indica José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores de España. Al final, se lleva la escritura al registro para su inscripción. Aunque ese es un paso que suelen hacer las notarías telemáticamente. Antes, eso sí, hay que satisfacer los impuestos. “No en toda España se puede pagar telemáticamente”, explica Pardo, de Tecnotramit.

7. ¿Es segura la mudanza en tiempos de Covid-19?

Para instalarse en el nuevo hogar es frecuente recurrir a un servicio profesional de mudanzas. Estas son posibles, aunque “todavía no nos encontramos con una flexibilización total”, indica Beatriz Belinchón, secretaria técnica de la Federación Española de Empresas de Mudanzas. A causa de ello, pueden requerir un plazo algo superior al habitual, aunque en la mayoría de provincias no hay problema.

La patronal ha elaborado un protocolo seguro que, además del uso de equipos de protección individual, incluye recomendaciones. Como, por ejemplo, evitar pagos en metálico, pedir al cliente que no esté en la misma zona donde se trabaja o que tenga ventilada la casa. También se le pide a las empresas que se informen de que si en esa casa ha habido antes un contagiado o contactos con un contagiado por Covid-19.

Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Cliente inmobiliario en la era digital

Fondos de inversión 26 octubre, 2020

Fondos de inversión: guía práctica para conocer cuáles son los mejores

Los fondos de inversión son una excelente opción para que tus ahorros obtengan mayor rentabilidad a largo plazo. Pero, ¿qué debes analizar antes de invertir? Desde Oi Real Estate te ofrecemos esta guía práctica para que puedas identificar las características de los mejores fondos del año 2020. Toma nota.

Un fondo de inversión constituye una buena elección cuando:

-se adapta perfectamente a tu perfil inversor.

-nos da la rentabilidad a largo plazo que esperamos, asumiendo el nivel de riesgo que estamos dispuestos a asumir para conseguirla.

-obtiene mejores resultados que los índices con los que se compara, así como con otros fondos que invierten en lo mismo. Es decir, que gana más en buenos momentos, y pierde menos en los malos.

¿Cómo puedes analizar los fondos de inversión por tu cuenta?

Para poder llevar a cabo un análisis exhaustivo que te permita reconocer cuáles son los fondos de inversión más convenientes para ti, debes realizar dos tipos de análisis:

-un estudio cualitativo: que se focaliza en analizar el cómo se hacen las cosas.

-un examen cuantitativo: que se centra en el cuánto y no en el cómo.

A continuación, expondremos un resumen de cada uno de estos y, luego, desarrollaremos punto por punto.

Análisis cualitativo de los fondos de inversión

Antes de contratar un fondo, este tipo de análisis te servirá para revisar los elementos y estrategias que lo componen. Deberías centrarte en lo siguiente:

1. Analizar la sociedad gestora del fondo.

2. Evaluar al gestor del fondo.

3. Conocer cuál es el ranking del fondo en su categoría.

4. Valorar los datos generales, la cartera (en qué invierte) y la estrategia del fondo.

5. Tener en cuenta las comisiones que te cobrará.

Análisis cuantitativo de los fondos de inversión

Con este tipo de examen debes analizar el cuánto. Para ello, te hará falta conocer las ratios de cada fondo que analices y compares. Las ratios son indicadores numéricos que te permiten conocer:

1. La evolución de la rentabilidad a corto, medio y largo plazo.

2. La constancia de los resultados del gestor para saber, por ejemplo, si un año bueno es producto de la suerte o si, por el contrario, es capaz de sostener esos números.

3. El riesgo que el gestor asume para obtener la rentabilidad que consigue.

¿Cómo identificar los mejores fondos de inversión?

Análisis cualitativo

1. Sociedad gestora del fondo

Las gestoras de fondos son sociedades anónimas, cuyo objetivo es administrar, representar y gestionar las inversiones de los ahorradores que confían en ellas. También, se encargan de tramitar las entradas de dinero de sus clientes (suscripciones) y las salidas (reembolsos).

Es muy difícil que una misma gestora trabaje con todos los tipos de activos. Por eso, es cada vez más habitual encontrar gestoras de fondos especializadas en temáticas y modelos concretos.

Lo más importante que debes averiguar de una gestora es:

-su antigüedad y los años de experiencia gestionando.

-el volumen de patrimonio gestionado.

-su presencia internacional.

-el personal de la gestora y sus equipos especializados.

Las siguientes son ejemplos de algunas de las más afamadas gestoras del mundo por volumen de activos en gestión:

Mejores gestoras en:

Renta Fija: Pimco, Fidelity Worldwide Investments, BlackRock, T Rowe Price.

Renta Variable: JP Morgan AM, Robeco AM, Schroders AM.

De ETF y fondos indexados: Vanguard, iShares, Lyxor.

Además de estas que son consideradas líderes, hay muchas otras más pequeñas con fondos excelentes.

2. Gestor del fondo

El gestor de un fondo es una de las piezas esenciales del buen hacer de un fondo de inversión. La calidad de un gestor marcará la calidad del fondo y sus resultados. Para evaluarlo debes considerar:

-los años de experiencia en el sector.

-el tiempo que lleva gestionando el fondo.

-la calificación del gestor según especialistas.

Un gestor de fondos de inversión puede cambiar sociedad gestora. Por este motivo, podría ser un error analizar solo la rentabilidad histórica de un fondo, ya que puede haber sido generada por alguien que ya no está al mando.

De esta manera, el cambio de gestor puede llevarnos a desaconsejar un fondo, aunque tenga un histórico impresionante. Los ratings obtenidos son una excelente herramienta para que puedas evaluar los resultados históricos de un gestor respecto a sus competidores.

3. Ranking de los fondos de inversión

La posición que ocupa un fondo en un ranking será un elemento más a tener en cuenta a la hora de decidirnos por unos u otros.

Un ranking de fondos de inversión es una lista clasificatoria que normalmente irá de más a menos rentabilidad. Siempre se comparan fondos de la misma categoría.

Por lo tanto, la función de un ranking es la de ordenar los fondos de una categoría determinada en una escala de mejor a peor rentabilidad, con el objetivo de puntuarlos a todos en función de su desempeño.

De todas maneras, un puesto en el ranking será importante, pero nunca será suficiente. Este solo tendrá en cuenta datos de rentabilidad, dejando de lado la valoración del riesgo que asume el fondo, lo cual es un dato fundamental.

4. Datos generales, cartera y estrategia de un fondo

Cuando hablamos de datos generales de un fondo de inversión nos referimos a:

-Volumen: patrimonio que gestiona el fondo. Un patrimonio importante nos dará seguridad y garantía de solvencia.

-Antigüedad: te permitirá tener datos históricos para valorar su evolución.

Un buen análisis de un fondo te obliga a saber exactamente cómo (estrategia) y en qué invierte (cartera). Con respecto a la estrategia, es importante saber si el fondo tiene un estilo de inversión determinado o si su gestión es totalmente flexible.

Una vez conozcas el estilo, debes saber si el gestor está aplicándolo correctamente y cómo lo está haciendo. Para ello, debes observar algunos puntos concretos que te enumeramos a continuación:

-Porcentaje en Renta fija y porcentaje en Renta variable.

-Cuál es el principal país en el que invierte.

-Las diez principales inversiones de la cartera.

Normalmente, las diez principales inversiones supondrán más del 25% del patrimonio de un fondo. Si no analizas la cartera de tus fondos, puedes estar duplicando el riesgo en determinadas empresas.

5. Comisiones de un fondo de inversión

Las comisiones son otro de los factores esenciales a la hora de escoger un fondo. Pueden ser determinantes para que acabe dándote beneficios o pérdidas.

Al seleccionar fondos, debes tenerlas muy presentes, ya que hay casos en los que pueden absorber hasta el 40% de la rentabilidad.

Existen básicamente cuatro tipos de comisiones, de las cuales dos se aplicarán siempre:

-Comisiones fijas:

Comisión de gestión: lo que cobra el gestor por dirigir el fondo (un máximo de un 2,25%).

Comisión de depósito: lo que cobra la sociedad depositaria por la contabilidad y gestión administrativa del fondo (un máximo del 0,2%).

Estas comisiones se descontarán del patrimonio del fondo.

Si un fondo tiene una comisión de gestión del 1,5%, cada día se le descontará la parte proporcional de dividir 1,5% entre 365 días que tiene el año.

-Comisiones mixtas: es una modalidad de comisiones que incluye ambos conceptos, fijo y variable.

-Comisiones variables:

Comisión de suscripción: es la que se te puede cobrar por invertir en el fondo (un máximo del 5%).

Comisión de reembolso: es la que se te puede cobrar por sacar tus ahorros del fondo (un máximo de un 5%).

Análisis cuantitativo

En este tipo de análisis, debes centrarte en los datos numéricos de rentabilidad, riesgo y calidad del trabajo del equipo gestor. El análisis cuantitativo es más complejo que el cualitativo, ya que para él se utilizan ratios o fórmulas.

El análisis cuantitativo de un fondo te permitirá valorar:

-la rentabilidad,

-el riesgo que asume,

-la combinación de ambos,

-la gestión,

-el resultado del fondo en base al resultado del mercado, etc.

Fondos de inversión recomendados para el 2020

BNP Paribas Global Low Volatility Equity

El BNP Paribas Global Low Volatility Equity cumple con una gestión activa, procurando una baja volatilidad y una inversión a nivel mundial.

Se trata de un fondo de cuatro estrellas en el rating de Morningstar. Con nada menos que un 9,80% de rentabilidad anualizada en los últimos tres años, este fondo supera a la media de su categoría.

Amundi Emerging Markets Corporate High Yield

El Amundi Emerging Markets Corporate High Yield está compuesto por valores de renta fija, con grado inferior a la categoría de inversión. Un 75% de los títulos de su cartera están denominados en dólares de Estados Unidos o en alguna otra divisa de

un país miembro de la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos).

La rentabilidad alcanzada por este fondo de inversión en los últimos tres años asciende a un 3,91%, en términos anualizados. Ha tenido un mejor comportamiento que la media de su categoría. También cuenta con cuatro estrellas en la calificación de Morningstar.

DWS Telemedia Typ O ND

Perteneciente a la categoría de renta variable del sector comunicaciones, el fondo cuenta con valores como Facebook o Alphabet entre sus mayores posiciones de cartera. Un 89,47% de su patrimonio está invertido en acciones relacionadas con los servicios de comunicación.

Su rentabilidad anualizada en el último trienio alcanza el 6,30%, muy superior a la media de su categoría y a su índice de referencia. Estamos ante un producto financiero de cinco estrellas en el rating Morningstar.

Nordea Global Climate and Environment

Este fondo pertenece a la categoría de renta variable del sector ecología. Un 57,97% de su patrimonio se encuentra invertido en la zona de Estados Unidos y un 20,70% en Europa.

El fondo, creado en el año 2017, se erige como uno de los mejores en cuanto a la inversión socialmente responsable (ISR). Los fondos ISR no desatienden los intereses de los inversores. En el último año, el Nordea Global Climate and Environment ha conseguido una rentabilidad del 37,48%.

Formación Inmobiliaria 26 octubre, 2020

El usufructo en España: ¿Qué es y cómo funciona?

¿Quieres saber qué es el derecho de usufructo? En este post te lo explicaremos, y además te diremos en que casos se puede vender una casa con usufructo. ¡Adelante!

El concepto de propiedad, la nuda propiedad y el usufructo

El concepto de propiedad de un inmueble se divide en dos figuras: la nuda propiedad y el usufructo, ya sea temporal o vitalicio.

La nuda propiedad es el título de propiedad del piso o casa, y el usufructo es el derecho a vivir en ella o explotarla económicamente.

En concreto, según el artículo 467 del Código Civil: «El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa».

En esta definición, por tanto, se nos indica que este concepto es un derecho de carácter patrimonial sobre una cosa concreta, es decir, un derecho real.

Así, el usufructo puede ser de diversas clases y recaer sobre bienes inmuebles como así también sobre dinero o acciones. Las consultas jurídicas respecto a esta figura suelen versar sobre bienes inmuebles, por ejemplo una vivienda o un comercio.

Es importante tener en cuenta que esta clase de usufructos, o sea los que recaen sobre una propiedad, deberán estar inscritos en el registro.

Usufructo vitalicio

Ahora vamos a analizar el usufructo vitalicio dentro del ámbito del derecho sucesorio, primero diremos entonces que puede ser un usufructo legal o voluntario, es decir, más allá de la legítima.

En cuanto al ámbito de duración de este derecho real debemos distinguir entre usufructo temporal y usufructo vitalicio. O sea, el primero responde a un tiempo definido y el segundo es el que se extingue cuando muere el usufractario.

El usufructo vitalicio se establece normalmente en las herencia. Es usual por ejemplo que en el testamento el cónyuge fallecido conceda mediante disposición testamentaria el goce vitalicio de todos los bienes del mismo. Así pues, lo que concede es el uso y disfrute, por ejemplo de una vivienda. Estos bienes, no le pertenecen al cónyuge superstite sino que tiene asegurado, como recién dijimos, el uso y disfrute de la propiedad mientras vivan.

Los hijos, en estos caso son los nudos propietarios, en referencia a la cuota de la herencia. En todo caso la parte de la legítima que le corresponde al cónyuge viudo será establecida de forma legal, es decir, al menos en esa porción de la herencia el usufructo se reserva de forma obligatoria.

Extinción del usufructo

Hay que atender al artículo 513 del Código Civil para saber por qué causas se extingue. Atendiendo a su naturaleza se extinguirá por:

Muerte del usufructuario (si es de carácter vitalicio).
Si el usufructuario y el nudo propietario son la misma persona.
Renuncia por parte del usufructuario.
Expiración del plazo por el que se constituyó.
Cumplimiento de la condición resolutoria (si se constituyó por contrato).
Destrucción o pérdida de la cosa sobre la que recae el derecho.

¿Se puede vender una casa con usufructo?

Sí, se puede vender. Es que, como ya dijimos, esta figura no es más que el derecho de uso y disfrute de la misma, bien sea de manera temporal o vitalicia. Sin embargo, no es este concepto el que nos hace dueños del inmueble, sino que es la nuda propiedad la que nos otorga el pleno dominio sobre la casa.

Lo interesante es que ambas figuras se pueden vender por separado.

Vender la nuda propiedad, pero mantener el usufructo

Este tipo de operaciones se han popularizado en los últimos años, ya que muchas personas de la tercera edad han recurrido a la venta de la nuda propiedad de sus viviendas, conservando el usufructo de la misma.

Esto les permite obtener cierta liquidez para vivir tranquilamente los años que le quedan y por sobre todo conservar el derecho de uso de la casa.

Según algunos expertos inmobiliarios, la mayoría de las personas que optan por esta alternativa tienen una edad avanzada y, generalmente, no tienen descendencia a quién dejar el piso en herencia.

¿Quién puede estar dispuesto a comprar un piso que no se pueda habitar?

En general, son inversores, que buscan obtener rentabilidad a largo plazo, y ven en la compra de la nuda propiedad una forma de obtener un beneficio.

Esto se debe a que, con el fallecimiento de la persona se extingue definitivamente el usufructo. En consecuencia, tanto la persona que vende como la que compra salen ganando.

¿Qué pasa si solo poseemos el usufructo y no la nuda propiedad?

En España es habitual que al fallecer uno de los cónyuges, la nuda propiedad pase en herencia a los descendientes del fallecido y el uso o disfrute de la casa se transmita a la viuda o el viudo.

¿Qué pasa si los herederos que tienen la nuda propiedad quieren vender la vivienda? En estos casos, es muy común que el usufructo se ceda a los descendientes, a cambio de un compensación económica.

De esta manera, los nudos propietarios podrán hacer lo que quieran con la vivienda y venderla en su totalidad.

En este sentido, a la persona que tiene el usufructo, por su parte, se le entregará el dinero de la venta que le corresponda.

Calculemos ambas alternativas

El cálculo para determinar el valor del usufructo de una vivienda o de un inmueble, está marcado por el tipo o modalidad que se haya o desea aplicar.

De acuerdo con el plazo en que estará vigente, se divide en dos: temporal y vitalicio.

Es decir o se negocia por un tiempo definido (temporal) o es vitalicio. En el caso del temporal, precisamente, es en función de ese tiempo que se valora el usufructo.

Usufructo temporal

En esta modalidad lo que aplica es acumular 2 % por cada uno de los años que comprende el usufructo y ese resultado es el porcentaje que representa el usufructo con respecto al valor total del inmueble.

Se debe tener en cuenta que el porcentaje resultante no puede exceder el 70 %, y tampoco puede estar por debajo del 2 %.

Pongamos un ejemplo así lo vemos con claridad:

Supongamos que tenemos en propiedad plena una casa cuyo valor actual es de 200000 euros y que deseamos someterla a régimen de usufructo por un plazo de 10 años.

Dado el plazo del usufructo, tenemos que el porcentaje asciende a 20 %.

Al aplicar dicho porcentaje al valor total del inmueble que estamos asumiendo para efectos de este ejemplo, obtenemos un valor del usufructo resultante de 40 000 euros. Como consecuencia directa, podemos deducir que la nuda propiedad queda valorada en 160 000 euros, o sea, el resto del valor del inmueble.

Es pertinente indicar que, para efectos del cálculo, solo se contabilizan periodos anuales completos; vale decir que si el plazo es de 15 años y 8 meses, se considerarán solo 15 años.

Usufructo vitalicio

El valor del usufructo vitalicio se considera igual al 70 % del bien cuando el usufractario tiene menos de 20 años, reduciéndose el porcentaje un 1% porcada año de más pero siempre con un límite de 10%. Ten en cuenta que al establecerse un usufructo vitalicio por vía hereditaria, se toma como referencia la edad del usufractario en el momento de fallecimiento del causante de la herencia.

En Oi Realtor te ayudamos a vender la casa heredada.

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Área legal 25 octubre, 2020

Reglamento europeo de sucesiones: importancia, origen y aplicación

En el año 2015 entró en vigor el Reglamento de la UE 650/2012, conocido con el nombre de reglamento europeo de sucesiones. Esta normativa fue de gran importancia, ya que cambió radicalmente la aplicación del derecho internacional en el ámbito de las sucesiones por causa de muerte. En el siguiente artículo, encontrarás toda la información sobre esta reglamentación. ¡Sigue leyendo!

Desde el 17 de agosto de 2015 se encuentra vigente el Reglamento de la UE 650/2012, o reglamento europeo de sucesiones.

¿Cuál es la importancia del reglamento europeo de sucesiones?

Esta norma, muy elaborada técnicamente y de gran importancia práctica, modificó la aplicación del derecho internacional en el ámbito de las sucesiones por causa de muerte en las que concurra algún elemento internacional. Por ejemplo, si el fallecido residiera o tuviera algún bien en un Estado que no es el de su origen.

Cabe destacar la enorme cantidad de circunstancias de este tipo en la actualidad. Según datos estadísticos de la Secretaría General de Inmigración y Emigración del Ministerio de Empleo y Seguridad Social, en España residían al 31 de diciembre de 2014, 4 925 089 extranjeros.

Los inmigrantes contaban con certificados de registro o tarjetas de residencia. El 56,32% del total correspondían al régimen de libre circulación de la Unión Europea. Los extranjeros residentes en España más numerosos eran los procedentes de Rumanía (953 183), Marruecos (770 735) y del Reino Unido (275 817).

¿Cuál fue el origen del reglamento europeo de sucesiones?

La génesis de este reglamento europeo se remonta al plan de acción de la Comisión y del Consejo de la UE del 3 de diciembre de 1998. El objetivo de ese proyecto era la creación de un espacio europeo de libertad, seguridad y justicia, en concordancia con las disposiciones del Tratado de Ámsterdam.

Dada la complejidad técnica de la materia, se ha llevado a cabo una larga etapa de estudio, en la que ha sido fundamental la aportación del Instituto Notarial Alemán. La propuesta legislativa de la Comisión Europea se publicó el 14 de octubre de 2009. Fue tramitada como reglamento con fundamento jurídico en el Tratado de la Comunidad Europea por el procedimiento de codecisión.

El texto legal definitivo fue aprobado por el Parlamento Europeo, en primera vuelta, el 13 de marzo de 2012 y por el Consejo de la Unión Europea el 7 de junio.

Sin embargo, la plena entrada en vigor se difirió hasta el 17 de agosto de 2015. Esto se decidió con el fin de dar tiempo suficiente para la elaboración de las correspondientes normas de desarrollo, tanto de derecho europeo como de derecho nacional. También, para el estudio de la nueva normativa por parte de sus destinatarios, en especial los jueces, notarios u otros funcionarios llamados a aplicarla.

¿Cómo se aplica en los distintos países de la UE?

En el caso de España, la nacionalidad del difunto deja paso al lugar de su residencia habitual como principal criterio para determinar la ley aplicable. De esta manera, aparece por primera vez la posibilidad de elección de la ley aplicable, limitada a la propia ley nacional.

Otros países, como Francia o Bélgica, pasan además a aplicar una única ley a toda la sucesión. Anteriormente, distinguían entre la sucesión de los bienes inmuebles, a la que se aplicaba la ley del Estado en que el inmueble estuviera situado, y la de los bienes muebles, que se regía por la ley nacional del fallecido o por la del Estado de su último domicilio.

El reglamento europeo de sucesiones ha sido adoptado por todos los Estados miembros, exceptuando al Reino Unido, Irlanda y Dinamarca. A estos efectos, se los consideran terceros Estados.

De todos modos, sus normas rigen con carácter universal, es decir, no solo para los nacionales de los Estados de la UE, sino también para los de cualquier otro Estado del mundo. En consecuencia, los jueces y notarios de los Estados miembros van a aplicar las mismas normas a la sucesión de un alemán o de un español que a la de un marroquí, un argentino o un británico.

¿Qué deben tener en cuenta los extranjeros?

Si eres español, pero resides en el extranjero, o si eres extranjero residente en España, o si simplemente piensas que es probable que, en el futuro, vayas a trasladarte a otro país, debes tener en cuenta lo siguiente. Cuando planifiques tu sucesión, deberías recordar que la ley aplicable va a ser la del Estado de tu residencia habitual y no la de tu nacionalidad. Esto será así, salvo que manifiestes tu voluntad de que la sucesión se rija por esta última.

A esta declaración por la cual se opta por una determinada ley se la conoce técnicamente como “professio iuris” o elección de ley aplicable. Es importante considerar que la ley aplicable a la sucesión determina, entre otras cosas, las limitaciones a la libertad de disponer de la propia herencia, cuando una persona tiene descendientes, cónyuge u otros parientes.

Algunos ejemplos prácticos

Por ejemplo, a partir de esta reglamentación, un ciudadano español que reside en Francia, con hijos, va a quedar sujeto a las estrictas normas legitimarias del Código Civil francés. Este ciudadano de España se encontrará sometido a lo dispuesto en el artículo 913 de ese Código Civil, que fija los derechos legitimarios de los hijos en la mitad de la herencia, si hay un solo hijo, en dos terceras partes, si son dos, y en tres cuartas partes, si hay tres o más.

En cuanto al cónyuge, podrá como máximo, según el artículo 1094 del mismo Código francés, disponer del resto de la herencia (es decir, de la parte no reservada como legítima para los hijos), o bien de un cuarto de los bienes en propiedad y de los otros tres cuartos en usufructo, o de todos los bienes en usufructo.

Del mismo modo, la herencia de un ciudadano británico residente en España quedará sujeta al régimen de las legítimas establecido en el derecho común español. Así, dos tercios de la herencia se atribuirán a sus descendientes, uno de ellos repartido entre los hijos por partes iguales y sin carga alguna, y otro con la posibilidad de ser libremente distribuido entre sus hijos o nietos y de llevar la carga del usufructo vitalicio del cónyuge viudo.

Tales disposiciones del Código Civil español son enteramente ajenas a la tradición jurídica del Reino Unido, cuyo ordenamiento se basa en la libertad absoluta de cualquier persona para disponer como mejor le parezca de sus bienes a su fallecimiento. A los hijos y al cónyuge se les reconoce únicamente el derecho a pedir, en caso de necesidad, una pensión de subsistencia, congruente con el patrimonio del difunto.

Asimismo, el derecho español va a ser el que rija la sucesión de los marroquíes o de los paquistaníes residentes en España. Por este motivo, no será necesario invocar la excepción de orden público para excluir la aplicación en España de la norma que atribuye a los varones una doble porción hereditaria respecto a la de las mujeres, como lo indica el derecho musulmán.

Aspectos generales de las sucesiones

En la regulación de las sucesiones, se contemplan aspectos importantes, tales como:

-El destino que se le van a dar a los bienes del difunto o causante. Se determina el ámbito de actuación de la autonomía de la voluntad, las normas imperativas que sean necesarias y las normas dispositivas que suplirán la voluntad del causante, en caso de no existir testamento.

-Los requisitos de validez del testamento, con la finalidad de asegurar que lo que aparezca en él sea realmente la voluntad del testador.

-Los trámites necesarios para el reparto del caudal relicto.

Las personas intervinientes en una sucesión son:

-El causante: persona que transmite su patrimonio por causa de su fallecimiento.

-El testador: es el causante que dicta testimonio o testamento.

-El heredero o causahabiente: persona o conjunto de personas que reciben el patrimonio del causante.

-El legatario: persona que recibe determinados bienes individuales del causante, pero no una cuota de la herencia.

-El albacea: es el encargado por un testador o por un juez de cumplir la última voluntad del causante y custodiar sus bienes.

¿Cómo funciona la sucesión de bienes en España?

En España, el derecho sucesorio se regula en el Código Civil (del artículo 657 al 1087). Allí, se especifica que ciertos parientes en línea recta (ascendientes/descendientes) y el cónyuge tienen derecho a recibir dos tercios de la herencia del fallecido o causante, independientemente de la voluntad de este.

A esta parte se la denomina legítima. La legítima se divide, a su vez, en «legítima estricta» y «mejora». El cónyuge superviviente tiene como mínimo derecho al usufructo del tercio de «mejora».

El tercio restante («tercio de libre disposición») el causante lo puede legar a quien quiera. En este sentido, existe libertad de disposición mortis causa. El causante puede decidir libremente cómo dejar sus bienes, siempre que respete la legítima.

En caso de que no haya testamento, entran en juego las normas del Código Civil y los parientes que este señale (sucesión intestada).

Junto con el sistema sucesorio regulado en el Código Civil, coexisten en este país los diferentes sistemas establecidos por las legislaciones forales. Estos se caracterizan en general, en el ámbito del derecho de sucesiones, por una mayor libertad para testar. También, por la admisión en la mayoría del derecho foral de la figura de los pactos sucesorios.

Un caso específico es el del derecho foral de Navarra, donde el testador goza de absoluta libertad de disposición de sus bienes, salvo dos excepciones: la relativa a los hijos de anteriores matrimonios, así como las derivadas del usufructo de fidelidad, establecido en favor del cónyuge viudo.

Si te han quedado dudas, no dudes en contactarte con nosotros. Los profesionales de OI REAL ESTATE se encuentran dispuestos a asesorarte.

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Alquilar 25 octubre, 2020

Alquileres: la suspensión de pagos por COVID 19 obtiene aval con medidas cautelares

La suspensión de pagos de una discoteca en Madrid y la reducción del 50% de su renta habitual cuando pueda volver a trabajar sienta jurisprudencia basándose en la cláusula rebus sic stantibus.

Comienzan a sustentarse en la Justicia las medidas tomadas por el gobierno a principio de año para palear la crisis económica provocada por el Coronavirus.

Dos jueces han tomado las medidas cautelares tendientes a dar aval en la justicia al Decreto-ley 15/2020, sancionado en abril de este año. Dicho decreto buscó adoptar una serie de medidas que refuercen la actividad económica y, principalmente, a las PYMES y los autónomos que se hayan visto afectados de forma directa por el COVID-19.

En Madrid, el juez Carlos Ceballos Norte, titular del Juzgado de Primera Instancia 81 dictaminó la medida avalando la suspensión de pagos . El caso lo presentó una discoteca céntrica que logró la rebaja al 50% en el momento en el que pueda volver a las actividades.

A tono con esa decisión, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 Benidorm (Auto 162/2020, 7 Jul. Procedimiento 601/2020) acordó la suspensión temporal del pago de la renta de un local debido a la crisis ocasionada por el COVID-19.

¿Cuáles fueron las causas por las que el gobierno decretó la medida de suspensión de pagos de alquileres?

Debido a la fuerte crisis económica generada por la pandemia el gobierno dispuso medidas extraordinarias para sortear la complicada situación de muchos arrendatarios

Desde que se decretó el primer estado de alarma en España se dictaminaron varias leyes-dectreto tendientes a sustentar a las personas que por las restricciones obligatorias perdieron sus fuentes de trabajo o se vieron impedidos de volver a realizar sus tareas con normalidad.

¿Cómo fue el tratamiento respecto de los alquileres de viviendas?

En cuanto a los alquileres de vivivendas, el gobierno dispuso una mora para aquellas personas que cumplieran con condiciones de vulnerabilidad. Con el fin de acogerse a dicha norma, debían ubicarse bajo estos requisitos:

Acreditar el estado de vulnerabilidad económica
La vivienda debía ser la habitual, no segunda residencia o vacacional.
El propietario tenía que cumplir la condición de ser empresa del Estado o dueño de más de diez inmuebles

La moratoria consistió en el emplazamiento a un acuerdo entre arrendador y arrendatario para el pago de la vivienda en un plazo distinto al convenido. Los términos de este convenio fueron:

Por un máximo de cuatro meses reducir la renta al 50%

Conceder el aplazamiento de pagos

Si se optó por el aplazamiento, la moratoria se considera automática, y podrá durar lo que dure el estado de alarma, e incluso prorrogarse tal y como ha venido decretando el Consejo de Ministros.

La persona arrendataria no sufrirá ninguna penalización y las deuda aplazada será cancelada a la arrendadora sin intereses.

¿En qué casos La Ley de Arrendamientos contempla la suspensión de pagos de alquiler?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, ante la falta de acuerdo entre las partes. La salvedad del caso está referida en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que podría ser aplicable a los locales de negocio.

Tal como consigna la Ley Decreto 15/2020 publicada en el Boletín Oficial del Estado ante esta situación se procedió prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales. Todo esto siempre y cuando concurran los requisitos exigidos:

imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado
Excesiva onerosidad de la prestación debida
Buena fe contractual.

Dentro de la Ley Decreto, se consideró conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar la situación y regular procedimientos. De esta manera se propició el acuerdo entre las partes para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

¿Qué es el rebus sic stantibus?

De esta cláusula es de la que se valieron los magistrados para dictar las medidas cautelares procedentes a justificar la mora en los alquileres.

La expresión latina, traducida como «estando así las cosas» es una de las cláusulas más conocidas de la historia del derecho en Europa. Aplica una significativa corrección a otro principio igualmente histórico, el de ‘pacta sunt servanda’ (los pactos deben cumplirse). La misma afirma que cuando, de manera sobrevenida, por fuerza mayor, cambian las circunstancias en las que se firmó el contrato, cada una de las partes puede desistir de su cumplimiento o renegociarlo.

En los casos de arrendamiento de locales, la cláusula es totalmente aplicable ya que a causa de la pandemia las circunstancias en las que se firmó el contrato variaron indefectiblemente. Esto marcó la habilitación a las partes a renegociar las condiciones mientras duren las medidas restrictivas a la actividad que se desarrollaba.

¿Qué fundamentos expusieron los demandantes para poder recurrir a la suspensión de pagos de alquiler?

La demanda del local bailable de Madrid contó con el apoyo de Tito Pajares, presidente de la Asociación de Empresarios de Ocio Nocturno y Espectáculos de Madrid (CONM). En ella se solicitaba la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” al contrato de arrendamiento.

El lugar de esparcimiento llevaba sin abrir sus puertas al público siete meses, desde que se dictaminó el estado de alerta en toda España.

El juez Carlos Ceballos Norte consideró en sus argumentos que mientras no esté permitida la apertura, se acordará la suspensión de pago de la renta. De igual maneral se seguirán abonando las cantidades complementarias que venían abonándose durante la moratoria.

La renta a pagar, una vez que la actividad vuelva a reanudarse, será de 7.500 euros mensuales –la mitad del alquiler pactado por contrato–, hasta que se celebre el juicio

El magistrado se basó en la Ley Decreto 15/2020.

Otro de los casos que tomaron relevancia por haber podido acogerse a la suspensión de pagos fue el propiciado por el juzgado de Primera Instancia nº2 de Benidorm de 7 de julio. En los autos se aprobaron las medidas cautelares promovidas por un arrendatario de local de negocio de hostelería y restauración.

A través del mismo se procedió a la suspensión en forma parcial y temporal de su obligación de pago de la renta. Además se avaló la prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento.

Estas dos medidas cautelares avalaron la suspensión de pagos de alquileres de locales durante el tiempo que dure la pandemia y asegurando su prórroga mientras el gobierno así lo estime.

De todos modos, ambos procesos continuarán por la vía legal, debiendo esperar el juicio para llegar a una sentencia firme.

¿Qué se recomienda para evitar llegar al proceso legal?

Ante la crisis provocada por la pandemia y atento a futuros inconvenientes de pago, se recomienda actuar con celeridad y negociar ya sea la reducción de la renta o la suspensión de la misma entre arrendador y arrendatario.

Cualquier solución negociada será más económica que acudir a la Justicia, aunque habrá ocasiones en el que el recurso será obligado por las circunstancias.

Si te quedó alguna consulta o quieres hacer algún comentario, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que necesites.

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Invertir 23 octubre, 2020

Ardian en España: el fondo francés invertirá en el mercado inmobiliario

El fondo francés Ardian desembarca en España para invertir en el sector inmobiliario. Ha puesto en marcha un equipo de profesionales para la compra de inmuebles, sobre todo oficinas, en Madrid y Barcelona. Si quieres saber más, ¡sigue leyendo!

Ardian es una compañía de inversión de capital privado con sede en París. La gestora francesa ha ampliado su actividad inmobiliaria al mercado español.

Ardian ya operaba en España con sus fondos de infraestructuras (‘mid-cap buyout’ y ‘growth’). Pero, de este modo, extiende su negocio inmobiliario, el cual se encontraba centrado desde 2015 en Francia, Italia y Alemania, a España.

Un líder con experiencia

El dirigente de esta nueva iniciativa es Edmund Eggins, exdirectivo de Colonial, quien buscará invertir en activos no residenciales, principalmente oficinas, ubicadas en zonas estratégicas de las ciudades de Madrid y Barcelona. Este empresario cuenta con diez años de experiencia en el sector inmobiliario, ya que ha trabajado en la SOCIMI Axiare Patrimonio y en Savills.

«España es un mercado con un gran potencial gracias al dinamismo de su economía y tejido empresarial, además del atractivo que tienen las empresas internacionales con ciudades como Madrid y Barcelona, que se encuentran entre las ciudades más emblemáticas de Europa», comentó Edmund Eggins.

Ardian en Europa

Ardian Real Estate cuenta con un equipo de 19 profesionales y más de 16 activos en su cartera ubicados en París, Milán, Roma, Múnich y Berlín. Su primer fondo en el mercado inmobiliario, Ardian Real Estate European Fund I (‘AREEF I’), se alzó con 738 millones de euros en 2019.

«La llegada de Ardian Real Estate a España es un paso natural. Las grandes oportunidades que vemos en el sector inmobiliario hacían que España fuese uno de los países prioritarios para nuestra expansión», aseguró Rodolfo Petrosino, Senior Managing Director, responsable del sur de Europa.

Estrategia en España

En cuanto a su estrategia, la empresa buscará inmuebles para oficinas de un tamaño significativo. Intentará aportarles un valor añadido mediante su gestión activa, con el objetivo de obtener grandes ingresos por el alquiler de estos activos.

Su ticket de inversión se situará entre los 50 y los 150 millones de euros. Con esta maniobra ya ha cerrado importantes transacciones en ciudades como París, Berlín y Milán.

Para Stéphanie Bensimon, responsable de Ardian Real Estate, la visión del fondo para las inversiones en inmobiliario pasa por construir un pilar «sólido y significativo», con una visión a largo plazo dentro del grupo.

«A pesar de las incertidumbres económicas, buscamos expandir las geografías y los perfiles de riesgo de manera disciplinada. Cuando consideramos nuevos mercados, solemos entrar en aquellos que son particularmente sólidos y resilientes, donde el equipo tiene una proximidad física a los negocios», explica Bensimon.

Más información sobre Ardian

La empresa fue fundada en 1996 por el grupo de seguros AXA, bajo la dirección de Dominique Senequier. La compañía de inversión gestionó activos de 47 mil millones de dólares en Europa, América del Norte y Asia en el año 2013.

El 30 de septiembre de 2013, AXA Private Equity anunció su separación del Grupo AXA y su lanzamiento bajo el nuevo nombre Ardian.

Actualmente, Ardian tiene 410 empleados en doce ubicaciones del mundo: Pekín, Frankfurt, Jersey, Londres, Luxemburgo, Milán, Madrid, Nueva York, San Francisco, París, Singapur y Zúrich.

La empresa administra los activos de aproximadamente 300 inversionistas y gestiona una variedad de fondos diferentes que cubren toda clases de activos. También, dispone de fondos de infraestructura, centrados en el capital empresarial de la pequeña y mediana empresa.

El grupo en su conjunto cuenta con activos gestionados o asesorados por un valor de 100 000 millones de dólares (84 900 millones de euros) en Europa, Norteamérica y Asia.

Si buscas invertir en el mercado inmobiliario, no dudes en contactarte con Oi Realtor. Nuestros profesionales podrán asesorarte.

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Comprar 23 octubre, 2020

¿Cuál es la diferencia entre la superficie útil y la superficie construida de una vivienda?

La superficie de una vivienda es un parámetro característico muy importante de la misma. El valor de la vivienda es directamente proporcional a la superficie: a mayor superficie mayor valor. También es muy importante diferenciar correctamente los términos que habitualmente se utilizan cuando se está hablando de superficies, ya que no son lo mismo. Los más empleados son la útil y la construida.

¿Qué es la superficie útil de una vivienda?

La superficie útil es la del suelo, delimitada por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio. Incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

En palabras más simples, la superficie útil (o metros útiles de una vivienda) es la superficie que se puede pisar dentro de la casa. En este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluidos los armarios). Pero quedarían excluidas todas las partes que, aun estando dentro de la casa, no son útiles. Como, por ejemplo, los tabiques, pilares y demás elementos estructurales.

La información de esta proporciona una idea del espacio del que dispondrá para vivir.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados. Y tampoco a la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Incluso, no se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

¿Qué es la superficie construida?

En esta superficie se incluirán todos los metros cuadrados que estén dentro del perímetro de la vivienda. Si se compartieran paredes con algún vecino, el perímetro se medirá desde la mitad de esas medianeras. Se suelen computar también los tabiques, galerías, conductos de ventilación e instalaciones. En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

Esta siempre es mayor que la útil, para un piso de 100 metros cuadrados, la diferencia está en torno al 10%.

¿Cuál consta en catastro?

En catastro los metros cuadrados de una vivienda que aparecen son la superficie construida y los elementos comunes.

Cuando hablamos de edificios y urbanizaciones es muy diferente a la superficie útil e incluso a la construida simple, ya que aquí se incluyen los pasillos y las zonas comunes.

En la información catastral de un bien inmueble, aparece la superficie construida de catastro por un lado y las superficies de los elementos comunes por otro. En caso de que la plaza de garaje y el trastero formen parte de la misma referencia catastral, también aparecen desglosadas sus superficies por separado.

La superficie del catastro es muy importante, ya que marca el coeficiente de participación de una vivienda en la comunidad de propietarios y también porque el IBI (impuesto de bienes inmuebles) se paga en función de esa superficie.

¿Cómo se miden?

Conocer la superficie exacta con la que cuenta una vivienda es una cuestión clave para su propietario. Seguro que siempre te has preguntando cómo se mide la superficie de una vivienda o por qué hay tanta diferencia entre metros cuadrados construidos y útiles. La superficie es uno de los elementos que determinan el valor del inmueble.

De igual modo, también condiciona el tipo de fiscalidad ante la que el titular del inmueble debe responder. Sin embargo, calcularla no resulta fácil, pues en función de la vivienda que se trate, hay que aplicar un determinado sistema de medida. Analizamos los elementos que se deben tener en cuenta para realizar este cálculo correctamente y cómo queda reflejado en los documentos inmobiliarios.

Tres medidas estándar

Para hallar la superficie real de una vivienda en España se aplican tres medidas estándar. Estos conceptos son superficie útil, superficie construida y superficie construida con elementos comunes. Se desarrollan, según explica Paloma Arnaiz Pérez-Villamil, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), bajo la orden ministerial ECO 805/2003.

A juicio de esta experta, la útil es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda, la cual incluye el espacio “que queda delimitado por las caras interiores de los muros perimetrales de la vivienda”. Ya sean fachadas o muros medianeros. Y excluye la superficie ocupada por los tabiques, pilares, columnas o tuberías.

Por su parte, la superficie construida incluye la superficie útil “más el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superiores a 100 cm² y las partes en las que la altura libre sea inferior a 1,5 metros”.

Así lo confirma José María Basañez, presidente de TecniTasa. Quien agrega que la superficie construida también se compone del espacio “correspondiente” a los cerramientos exteriores, “computado al 100% si son de fachada o medianeros, o al 50% si son compartidos con otros elementos”.

Con respecto a los edificios de viviendas plurifamiliares, en ellos se aplica el concepto de superficie construida con elementos comunes. Este término incluye, según Rubén Cózar, director del área residencial de Foro Consultores, “las zonas comunes de la finca y suma a cada vivienda la parte proporcional”. Entre otros, de portales, vestíbulos, escaleras, cuartos de basuras, contadores y aljibes.

¿Cómo computan en la superficie de la vivienda las terrazas y los patios?

A la hora de computar el espacio que representan elementos representativos de una vivienda, como son las terrazas y balcones, patios, porches o tendederos se requiere que el propietario conozca el porcentaje de cobertura con el que cuenta cada uno de ellos. Para Arnaiz Pérez-Villamil, se sumará el 50% de la superficie de este espacio a la superficie útil de la vivienda “si se trata de un espacio cubierto y su superficie de suelo es inferior al 15%” al resultado final de este concepto.

Por el contrario, esta experta matiza que si se trata de un espacio cubierto cuya superficie de suelo es superior al 15% de la superficie útil de la vivienda “no se sumará ningún espacio”. Tampoco se agregará ninguna superficie si el elemento es un espacio descubierto. No obstante, desde la AEV recuerdan que, cuando se calcule el valor del inmueble “sí se tendrá en cuenta que esos espacios exteriores existen”. Por ejemplo, buscando viviendas comparables en el mercado que también los posean o valorándolos de forma independiente.

¿Cómo se mide la superficie de una vivienda de protección oficial?: El valor de módulo y el valor de vivienda libre

Las viviendas de protección oficial presentan una serie de particularidades en cuanto a superficie útil, ya que como afirma Diego Lasaosa, CEO de Certicalia, “este espacio debe ser, como mucho, de 90 metros cuadrados”. Además, la medición de los elementos contenidos en el apartado anterior, como son las terrazas o los patios cubiertos, “se computan al 10%, no al 50%, como en el resto de viviendas”. Estas diferenciaciones, para Arnaiz Pérez-Villamil, “en ningún caso han de generar problemas”.

En concreto, esta experta sostiene que, para medir los inmuebles de protección oficial, “se determinan habitualmente dos indicadores”, como son el valor de módulo y el valor de vivienda libre, “tomándose como indicador de medición el que resulta inferior”. En el mismo sentido, desde la AEV recuerdan que el valor de medición se halla haciendo uso de las mismas reglas de cómputo de superficies comunes “y que deberá coincidir con el valor que figura en la cédula de calificación de la vivienda”. Por el contrario, el valor como vivienda libre se calcula con las normas de cómputo propias de la normativa de tasación, “no existiendo interferencias entre ambos valores”.

¿Cómo se refleja la superficie de una vivienda en el Catastro y en el Registro de la Propiedad?

La superficie final que queda reflejada en órganos como el Catastro o el Registro de la Propiedad resulta fundamental para el propietario de una vivienda. En el primer caso, recuerdan desde Foro Consultores, suele quedar plasmado el resultado relativo a la superficie construida de la vivienda. Un parámetro, señala Cózar, “que se tendrá en cuenta, entre otros tributos, a la hora de pagar el IBI”.

Por su parte, no existe un criterio definido sobre la superficie que se ha de reflejar en el Registro de la Propiedad. En este sentido, desde la AEV reconocen que pueden encontrarse escrituras “en las que se refleja únicamente una de las tres medidas, dos de ellas o incluso las tres, cuando se trata de inmuebles de construcción e inscripción reciente”. De la misma opinión se muestran desde TecniTasa, desde donde resaltan la importancia de llevar a cabo “una correcta medición, análisis y adopción de superficies” por parte de tasadoras homologadas por el Banco de España.

¿Qué superficie escoger a la hora de anunciar un inmueble? ¿Y en el momento de escriturarlo?

Los expertos consultados coinciden en afirmar que, a la hora de anunciar una vivienda en venta, el propietario ha de ofrecer a los potenciales compradores la mayor y más útil información posible. De ahí, que aconsejen reflejar en sus ofertas tanto la superficie útil como la construida con la parte proporcional de elementos comunes. El primer indicador, señala Arnaiz Pérez-Villamil, “permite al comprador hacerse una idea de la cantidad de espacio pisable del que va a disponer”. De igual modo, hace hincapié en que, al hacer público el segundo, “se le permite acceder a la información que tomará como base para fijar el valor de la vivienda”.

Finalmente, Lasaosa explica que en las escrituras, “el notario suele indicar, cuando detalla las características del inmueble, tanto la útil como la construida”. Una información que suele coincidir con los metros cuadrados que se muestran en la Nota Simple del inmueble. A la cual el interesado ha accedido acudiendo previamente al Registro de la Propiedad.

Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Cliente inmobiliario en la era digital

Invertir 22 octubre, 2020

Inversiones inmobiliarias extrañas: conoce estos seis modos inusuales de invertir en bienes raíces

Frente a la crisis económica, en todo el mundo hay quienes saben reinventarse. Una excelente oportunidad son las inversiones inmobiliarias. En esta oportunidad, te contaremos acerca de seis inversiones inmobiliarias extrañas que se realizan en bienes raíces. ¡Sigue leyendo!

A continuación, encontrarás seis inversiones inmobiliarias extrañas que deberías conocer:

1. Espacios de estacionamiento

Si bien los espacios de estacionamiento no son más que líneas pintadas sobre asfalto, en Estados Unidos algunos se venden por más de 200 000 dólares.

Hay quienes están convencidos de que la utilización del transporte público es solo una moda y no descartan el lucrativo mundo de los espacios de estacionamiento.

No nos referimos aquí a los aparcamientos, sino a los espacios individuales. Sin embargo, debes tener en cuenta que inclusive tener un solo espacio viene con una serie de condiciones. Por ejemplo, deben abonarse seguros, cuotas de asociación y, si se desea alquilarlo en lugar de usarlo, se deberá pagar publicidad.

2. Una habitación de hotel

Si no cuentas con el dinero para invertir en un edificio completo, ¿por qué no pruebas con una sola habitación? En algunas propiedades hoteleras de todo el mundo, los inversores pueden comprar una habitación de hotel individual a la vez.

Esto no es lo mismo que un tiempo compartido, sino que constituye una participación en la propiedad total, adquiriendo una habitación individual. Aunque se abonan precios altos, como 400 000 dólares en Estados Unidos, el propietario tiene derecho a unas 50 noches al año en el hotel, más una parte de las ganancias de cada noche por la persona que alquila la habitación.

La venta de habitaciones de hotel es una fórmula que hasta el año 2015 no había tenido excesivo éxito en España, ya que había deambulando en un vacío legal. Actualmente, existen leyes que regulan este modo de inversión en cada comunidad autónoma.

3. Golf en miniatura

Lamentablemente, una economía en conflicto significa tiempos difíciles para lugares de entretenimiento como los campos de golf en miniatura de EE.UU. En la actualidad, se encuentran este tipo de sitios en todo el mundo.

Los vendedores se encuentran motivados por deshacerse de estos negocios y, por este motivo, se vuelve posible conseguir precios muy bajos para convertirse en el propietario u operador de un minigolf.

4. Casas prefabricadas con contenedores marítimos

Los precios de la madera y del acero se encuentran muy elevados y la construcción ecológica se ha convertido en el deseo de muchos nuevos propietarios de viviendas.

La construcción de casas con contenedores marítimos podría ser una excelente nueva oportunidad. Los contenedores marítimos son dispositivos de almacenamiento de metal grandes y rectangulares que se encuentran apilados en miles de puertos de todos los países.

La construcción con estos bloques de armazón de acero de gran calibre resulta increíblemente robusta. Por este motivo, son perfectos para áreas de riesgo sísmico y meteorológico.

En España, existe una empresa que distribuye casas hechas con contenedores llamada Custom Home. El apoderado de esta compañía, Antonio Sánchez, asegura que “El 99% de las casas prefabricadas que construimos provienen de contenedores reciclados, ya que sus cualidades son muy duraderas a lo largo del tiempo y es muy difícil que se deterioren, aunque, algún cliente demanda un contenedor nuevo, pero no es lo normal”.

El precio de este tipo de viviendas es muy relativo, ya que depende del tamaño, de las calidades, de los revestimientos y del diseño, entre otras cuestiones. De todas maneras, el precio aproximado ronda los 600 euros por metro cuadrado para las de planta baja y los 675 euros por metro cuadrado para las de dos plantas o más.

5. Silos de misiles desarmados

Actualmente, en EE.UU. hay quienes viven en un silo subterráneo endurecido por la energía nuclear. El valor de estos va desde los dos millones de dólares hasta los 200 000.

Es posible conseguir silos de misiles desmantelados en todo el territorio continental de Estados Unidos. Estos se encuentran a la espera de ser recogidos por el comprador adecuado.

Según el sitio web www.missilebases.com, las casas de misiles pueden ser la nueva moda del futuro y constituir una buena opción para las inversiones inmobiliarias.

6. Casas flotantes

Hace ya bastantes años que vivir en un barco ha dejado de ser algo que hacían las personas que se encontraban marginadas por la sociedad.

En ciudades como Ámsterdam, situada en los Países Bajos, esta forma de vida se ha llevado a cabo en sus numerosos canales. Estos están repletos de pequeñas casas flotantes.

Invertir en una vivienda con estas características puede salir muy caro, económicamente hablando. Sin embargo, la posibilidad de acceder a una casa flotante existe y quizá esté más a tu alcance de lo que tú crees.

Decenas de puertos en España ofrecen la posibilidad de poder vivir en un barco y cada vez más personas optan por esta forma de vida. Esta aporta libertad, ya que puedes ir viajando de puerto en puerto.

El precio de las casas flotantes dependerá del dinero que cada persona pueda invertir. La variación del valor entre una y otra vendrá dada por la tipología del barco, la antigüedad y el tamaño de este.

Concretamente, el precio de una embarcación podrá tener un coste de entre 12 000 y 140 000 euros. Dejando a un lado el coste inicial de la embarcación, hay otros gastos a los que hay que hacer frente posteriormente. En total, junto con el amarre en el puerto, podríamos estar hablando de algo más de 5000 euros anuales.

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Invertir 21 octubre, 2020

Telefónica reduce su cartera de activos: pone a la venta un edificio en Madrid por 22,5 millones

La compañía de telecomunicaciones Telefónica España ha puesto a la venta uno de los cuatro módulos que ocupa en la calle Julián Camarillo de Madrid por 22,5 millones de euros. De este modo, sigue adelgazando su cartera de activos. Si quieres saber más, ¡sigue leyendo!

El edificio que se encuentra ubicado en el número 8 de la calle Julián Camarillo, cuenta con 10 000 metros cuadrados de superficie. Es uno de los cuatro módulos que ocupa la compañía Telefónica España.

A pesar de que la empresa venda el activo, continuará ocupando las oficinas en régimen de alquiler, según informa El Economista. La firma busca obtener una rentabilidad del 5,5% con la venta del inmueble.

La compañía continúa con su estrategia de desinvertir en inmobiliario. Durante el último año, ha sumado ventas por un valor de 300 millones de euros.

El año pasado, Telefónica vendió la Torre Diagonal 00 de Barcelona por 150 millones de euros. Además, en febrero puso en el mercado dos inmuebles de oficinas ubicados en el distrito del 22 y en el barrio de Gràcia por un precio de 13,4 millones de euros.

En la misma área del edificio que se encuentra actualmente en venta, Telefónica cuenta con el centro “Security Cyberoperation” y el centro de control de incidencias críticas. El tercer inmueble ya fue vendido al fondo Asterion.

Venta del centro de datos a Asterion

En el mes de mayo de 2019, Telefónica firmó un acuerdo para la venta de 11 centros de datos a Asterion Industrial Partners por un importe total de 550 millones de euros. Asterion es un fondo de inversión especializado en infraestructuras en Europa.

Se estima que la plusvalía de la operación, antes de impuestos y de minoritarios, ascendió, aproximadamente, a 260 millones de euros.

El perímetro de la operación incluyó 11 data centers de los 23 con los que cuenta la operadora, instalados en siete países: Argentina (dos), Brasil (dos), Chile (uno), EE. UU. (uno), España (dos), México (uno) y Perú (dos).

El acuerdo se complementó con la firma de un contrato de prestación de servicios de housing, de forma que Telefónica seguirá prestando y gestionando los servicios que viene ofreciendo a sus clientes desde estos centros de datos y mantendrá la relación directa con ellos.

Este contrato permitirá a Asterion, por su parte, apalancarse en la red de ventas de las operaciones del grupo Telefónica para comercializar el resto de capacidad disponible en los centros de datos. La operación no incluye ni la venta de servidores propiedad de Telefónica o de sus clientes alojados en los mismos ni la gestión y acceso a los mismos.

La compañía de telecomunicaciones, por lo tanto, mantuvo intacto su posicionamiento comercial y la relación con sus clientes. También, su liderazgo en la oferta de servicios de conectividad y capacidades cloud (servicios en la nube) para el segmento corporativo.

Reducción de deuda mediante la venta de activos

Telefónica, como otras grandes operadoras, busca rentabilizar sus infraestructuras mediante la venta de activos que luego son arrendados a la empresa compradora, o la compartición de redes.

En este sentido, la compañía que preside José María Álvarez-Pallete ha vendido ya el 49,9% de Telxius, su compañía global de infraestructuras de telecomunicaciones (cables submarinos, red de fibra y antenas) al fondo KKR y a Pontegadea, la matriz del grupo controlado por Amancio Ortega.

Solo en el último año y medio Telefónica España ha cerrado ventas de edificios por cerca de 300 millones de euros. De hecho, el pasado ejercicio protagonizó una de las grandes operaciones del segmento de oficinas en Barcelona al cerrar la desinversión de su sede central en la Ciudad Condal por 150 millones de euros. Se trata de la Torre Diagonal 00, que ahora está en manos del magnate filipino Andrew L. Tan, que se hizo con el rascacielos a través de su grupo bodeguero Emperador, especializado en brandy.

Telefónica vendió también el pasado año su sede histórica de Barcelona, situada en el centro de la ciudad, en la confluencia de la calle Fontanella con la avenida Portal de l’Àngel, por unos 100 millones de euros. Asimismo, a principios de este año cerró la venta de su primera sede en Málaga, junto a la catedral, por unos 12 millones de euros

La compañía considera que la venta de edificios es una de las iniciativas más ágiles en su estrategia de reducción de deuda, tanto en España como en otros países en los que opera.

Avance en el cierre de centrales

Telefónica España prevé cerrar sus 1200 centrales de cobre en el plazo de cuatro años. Esta estrategia le proporcionará a la compañía de telecomunicaciones nuevas fuentes de ingresos procedentes de inmuebles próximamente en desuso.

Durante el año 2019 se cerraron 140 centrales de cobre, desde donde se ofrecían servicios de conectividad a través de DSL, ahora sustituidos por la fibra óptica. El cierre de centrales debe producirse de forma escalonada, ya que aún existen más de 2,2 millones de clientes minoristas y mayoristas de DSL.