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Comprar 3 noviembre, 2020

Pisos turísticos en Barcelona que pasarán a usarse como vivienda social

Debido a la pandemia ocasionada por el Covid-19, el Ayuntamiento de España ha decidido destinar algunos pisos turísticos, que por el momento se encuentran vacíos, para utilizarse como vivienda social. En ellas podrán acoger a personas que, actualmente, están en albergues. Para informarte más sobre este tema ¡sigue leyendo!

¿Cómo es el tema de la vivienda social?

El gobierno de Ada Colau y Jaume Collboni logró la cesión de 22 pisos turísticos para uso social. Teniendo en cuenta la cantidad de pisos que hay en la ciudad (aproximadamente 9.000) 22 viviendas es un número bajo.

Uno de los inmuebles captados tiene diez pisos y se encuentra en Camp de l’Arpa del Clot, en el distrito de Sant Martí. El otro edificio posee seis viviendas y se encuentran en el Poble-sec, en el distrito de Sants-Montjuïc.

Los demás pisos turísticos están ubicados en otros seis bloques de pisos en los barrios del Clot (Sant Martí), Vila de Gràcia y La Salut (Gràcia), Sagrada Família (Eixample) y Hostafrancs (Sants-Montjuïc).

Las viviendas disponen de dos a cinco habitaciones en las cuales podrán vivir un total de 80 personas. Estos pisos serán destinados a familias que, actualmente, residen en alojamientos temporales. Y que están siendo atendidas por los servicios sociales municipales, luego de haber sido desahuciadas.

Laura Pérez, la teniente de alcalde de Derechos Sociales, precisó que se firmaron contratos con cinco propietarios. De estos cinco, dos propietarios cedieron dos edificios enteros, que son 16 de los 22 pisos. El resto, corresponden a pisos en propiedades horizontales.

¿Cuánto dinero recibirán los propietarios de dichos pisos?

En cuanto al dinero, el Ayuntamiento de España especificó en cada contrato que los propietarios recibirán una cifra mensual que oscila entre los 700 y los 1200 euros. Esta diferencia de precio se basará en las características de la vivienda y en los servicios que brinda. Además hay que tener en cuenta los costes de suministración, que elevarán el coste mensual.

¿A qué le llaman “intervención decidida”?

La intervención decidida es un sistema que se utiliza para la captación de pisos, con el objetivo de reactivar el sector. Laura Pérez argumenta que: “Encontrar un acuerdo como este es beneficioso para las dos partes”. Ella cree fervientemente que esta iniciativa reactivará el sector turístico. Ya que, en este momento de pandemia, el sector no estaría cultivando ningún beneficio.

Pérez calificó a esta iniciativa como “un programa ganador y una colaboración necesaria y positiva”. Y añade que se basó en ciudades como París y Toronto, donde ya han comenzado con esta idea.

El Estados y la Generalitat: llamado de emergencia

Pérez ha pedido al Estado la ampliación de la moratoria de desahucios para otorgárselas a las familias más vulnerables. Ya que el número de desahucios está aumentando en la ciudad. Esto, por supuesto, afecta a muchísimas personas y, peor aún, a niños menores de edad.

Añade, también, que la Generalitat debe responsabilizarse con respecto a las políticas de vivienda. También recalcó que la Generalitat debe unos 1.400 pisos a la mesa de emergencia del Ayuntamiento.

Volviendo al tema de las viviendas…

La mayoría de las viviendas cedidas tienen dos habitaciones (un total de trece viviendas). También hay de tres habitaciones o más (cinco viviendas) y de un solo dormitorio (cuatro viviendas). En total, estas viviendas podrán alojar a 80 personas. El Ayuntamiento está trabajando para firmar nuevos contratos con otros propietarios de viviendas turísticas que también se encuentran interesados en esta nueva iniciativa.

Este programa está destinado a darle una salida económica a viviendas que, en estos momentos, se encuentran amuebladas y vacías. Y, debido a la situación en la que nos encontramos, sin vistas de volver a tener un uso turístico, al menos en un corto plazo.

Por otra parte, y quizás el objetivo más humano, es que el Ayuntamiento puede darle una salida inmediata y más adecuada a familias y personas vulnerables. Las cuales están siendo atendidas por los servicios sociales de la ciudad, ya que se encuentran en una situación de deficiencia económica tras haber sufrido la pérdida de su vivienda.

Por su parte, El Ayuntamiento también se encargará de acompañar a las familias mediante una entidad del tercer sector. Que será, a su vez, la encargada de realizar un seguimiento y la atención necesaria a estas familias. También, estarán pendientes de sus necesidades, mientras dure el contrato de alquiler.

Todos están trabajando para que dicha entidad sea la Fundación Hàbitat3, con la que el Ayuntamiento ya trabaja en otros programas de cesión de viviendas.

¿Quiénes pueden solicitar una vivienda social?

Como ya debes saber, no todos pueden solicitar una vivienda social en España. Principalmente, son personas que no tienen la estabilidad económica como para sustentar los gastos que conllevan una vivienda o el alquiler de un piso. Tampoco pueden hacerse cargo de pagar una hipoteca mensualmente. El objetivo de estos programas es que todas las personas tengan el acceso a una vivienda digna.

A continuación te enumeraremos los requisitos para poder solicitar una vivienda social:

Ser mayor de edad o menor emancipado y no estar obligado o imposibilitado para implicarse contractualmente.
Los ingresos anuales de los integrantes de la familia deben ser 3,5 inferiores según el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). El cual es referencia respecto a las viviendas subvencionadas. Se establece un requisito de ingresos mínimos en los siguientes casos:

Convocatorias por sorteo: es posible establecer un requisito propio de ingresos mínimos.
Viviendas adjudicadas en régimen de venta: familias que obtengan ingresos mínimos anuales de dos veces el IPREM. Las viviendas serán destinadas a estas familias.
Ninguno integrante de la familia debe haber tenido una vivienda social en los últimos veinte años.
No debe estar ocupando una vivienda o propiedad sin título. En caso de que esto suceda, el solicitante perderá la oportunidad de inscribirse para tramitar las viviendas sociales por un plazo de hasta dos años.
No ser titular: ninguno de los componentes de la familia del solicitante debe gozar de otra vivienda en territorio nacional español.
Presentar un período mínimo de trabajo o empadronamiento. En el caso de las viviendas adjudicadas por sorteo es necesario presentar un periodo mínimo de trabajo o empadronamiento de un total de diez años. En el caso de las viviendas adjudicadas por el cupo de necesidad especial, también es necesario acreditar un periodo mínimo de diez años de trabajo o empadronamiento.

Este último requisito no será necesario en algunos casos. Como por ejemplo, en caso de mujeres víctimas de la violencia de género, cuando por esta razón haya sido obligada a salir de su hogar.

Por último, hay que informarse bien de los requisitos para solicitar una vivienda social, ya que varían según cada Ciudad Autónoma.

Puedes dejar tu opinión al respecto de este tema en nuestro apartado “Comentarios”.

Por si no sabes cómo esta organizada una comunidad de propietarios y cómo funciona, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Comunidad de propietarios: ¿ Qué es? ¿ Cuáles son sus objetivos? ¿ Cómo se organiza?

Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Tendencias de mercado 2 noviembre, 2020

Recuperación del sector inmobiliario luego del Covid-19

El sector inmobiliario, como el resto de los sectores a nivel mundial, ha sufrido un impacto negativo debido a la crisis del Covid-19. Pero, a pesar de la caída de la demanda y del aumento de los precios, el sector ha sabido salir a flote de la situación. En este post te contamos cómo se recupera el sector inmobiliario luego de la pandemia.

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¿Cómo se vio afectado el sector inmobiliario por el Covid-19?

En el año 2008 se sufrió una crisis económica que todos comparan con la pandemia del coronavirus. De aquella crisis, el sector inmobiliario sufrió una fuerte caída. Según registros del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), la bajada de compra-venta de viviendas fue de un 27% en el primer trimestre de 2008. Y la bajada de contratación de hipotecas fue de un 25% en enero de 2008.

Hoy, atravesando una de las crisis más fuertes que ha conocido el mundo, nos preguntamos cómo saldrá a flote este sector.

Es claro que la demanda de compra-venta ha bajado, como así también se experimentó un aumento en los precios. Pero, a pesar de esto, el inmobiliario nunca dejó de moverse.

Los expertos aseguran que con algunos ajustes de precios y tomando al sector inmobiliario como un salvavidas de la economía, podrán afrontar esta crisis y salir casi ilesos. Los últimos datos que arrojó el INE muestran que en enero del 2020 se han realizado 46.927 transacciones de compra-venta en España. Aunque ya se notaba cierto decaimiento en el sector antes del Covid-19, los expertos aseguran que el segundo trimestre fue bastante difícil de transitar. Pero se espera que a principios del 2021 el mercado se reactive y se vaya normalizando poco a poco.

¿Qué se espera para el sector inmobiliario?

El CEO de Century 21 para España y Portugal, Ricardo Sousa, nos explica que “es probable que debido a la situación económica de los propietarios e inversores, algunos tengan la necesidad urgente de vender para hacer frente a la falta de liquidez. Aplicando rebajas para conseguir una venta rápida de sus inmuebles en el corto plazo. […] Esta situación provocará la atracción de inversores con liquidez, quienes tendrán acceso a comprar activos con descuento en el corto plazo”.

Por otro lado, el director comercial Real Estate de Altamira AM, afirma que “Esta pandemia está poniendo a prueba nuestra capacidad para superar las adversidades. Por lo que, cuando pase, estaremos más preparados para enfrentarnos a riesgos inesperados”. También comenta que la digitalización en el sector inmobiliario es indispensable, ya que las ventas online “serán las beneficiadas en esta crisis”.

Si bien, como ya hemos dicho en otras oportunidades, es un buen momento para invertir, debemos ser prudentes y analizar todo con mucha cautela. Ya que, según los especialistas, la recuperación que tendremos será en “W”. ¿Qué quiere decir esto? Volver a la situación en la que nos encontrábamos antes del Covid-19 en un plazo de, aproximadamente, dos años.

Digitalización del sector inmobiliario a causa del Covid-19

Un claro ejemplo de esto es el teletrabajo. La crisis ha instalado el teletrabajo en nuestras vidas como algo cotidiano. El objetivo es mantener el distanciamiento social y evitar el desplazamiento de las personas a sus lugares de trabajo.

Algunos quizás se pregunten qué tiene que ver el teletrabajo con el sector inmobiliario. Y la respuesta es: mucho. Ya que afecta directamente a las elecciones de los compradores (o inquilinos) sobre el lugar para vivir. Al realizar teletrabajo pueden optar por una vivienda más alejada del centro, lo que se traduce a un precio más bajo por pagar.

Aquellas empresas que ya estaban inmersas en la digitalización han salido más beneficiadas que las demás. Por ejemplo, realizando visitas virtuales a las futuras viviendas. Otra de las cosas que se llevó a cabo en el estado de alarma, es darles a los potenciales compradores la posibilidad de reservar un piso por más tiempo que el habitual.

Crisis en el alquiler y en el acceso a viviendas por el Covid-19

Debido a la caída del turismo, los pisos que estaban en alquiler han quedado vacíos. Y los propietarios, en un intento por no perder dinero, pasaron del alquiler turístico al alquiler convencional. Esto no está nada mal. Pero, a medida que el turismo se vaya abriendo y vuelva a moverse ese sector, deberán volver a lo de antes. Aunque, cabe la posibilidad que la situación no se revierta del todo, ya que los propietarios tendrían que evaluar qué tipo de alquiler les conviene más.

Por último, algo que la crisis por coronavirus dejó al descubierto es la imposibilidad de muchísima gente a tener acceso a una vivienda, sobre todo, aquellas personas que deben pagar un alquiler.

En este sentido, el Gobierno ha tomado algunas medidas para apoyar a los inquilinos. Entre ellas, destacamos la suspensión de los desahucios hasta final de año. La renovación automática de contratos de alquiler por seis meses. Y la concesión de microcréditos para pagar el alquiler, entre otros.

Conclusión

En síntesis, podemos decir que el sector inmobiliario no se vio tan afectado por el Covid-19 como otros ámbitos. Pero, de todas maneras, tuvo que reinventarse y buscar la salida para no hundirse.

El panorama para este sector es muy bueno. ¿Tú qué opinas? Puedes dejarnos tu parecer en la sección “Comentarios” de este blog.

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Tendencias de mercado 2 noviembre, 2020

Chalet de Abascal: una propiedad de un millón de euros en una de las zonas más exclusivas de Madrid

El político español Santiago Abascal ha adquirido a mediados de año una propiedad en Madrid que posee un valor cercano al millón de euros. La compra del inmueble, ubicado en el distrito de Hortaleza, ha despertado una gran polémica. En el siguiente artículo, encontrarás todos los detalles sobre el tan mencionado chalet de Abascal. ¡Sigue leyendo!

El líder de Vox, Santiago Abascal Conde, adquirió un chalet de un millón de euros el 23 de julio del corriente año. La propiedad cuenta con cinco dormitorios, distribuidos en dos plantas, y 100 metros cuadrados de jardín.

Esta transacción inmobiliaria generó mucha controversia, ya que el político la realizó seis días antes de haber registrado una moción de censura contra el gobierno de Pedro Sánchez. Además, ocultó la compra en la Declaración de Bienes y Rentas del Congreso.

El valor de la vivienda, que como dijimos anteriormente ronda el millón de euros, fue bastante más elevado que el del famoso chalet de Galapagar, adquirido por uno de los líderes de Podemos. Esa compra también había provocado un gran revuelo.

A continuación, te contamos todos los detalles del inmueble de lujo que dio tanto que hablar: el chalet de Abascal.

Características del chalet de Abascal

Santiago Abascal y su mujer, Lidia Bedman, adquirieron una auténtica vivienda de lujo, localizada en el barrio Pinar del Rey en la ciudad de Madrid. Su costo rondaba el millón de euros.

De acuerdo con lo afirmado por algunas fuentes, para poder acceder a la compra de la propiedad, Santiago Abascal y su pareja han firmado una hipoteca de 736 000 euros, a devolver en 30 años.

El chalet dispone de una superficie total de 284 metros cuadrados, de los cuales 185 se encuentran construidos y distribuidos en dos plantas. Cuenta con cinco habitaciones, un garaje de 32 metros cuadrados y un jardín de 100.

Según lo que puede apreciarse por medio de las imágenes de la propiedad, en la habitación principal se encuentran seis armarios y un sofá, junto con otros muebles. Próximo al comedor se halla un despacho sin puertas de gran tamaño, con un extenso ventanal que da al jardín. Aparte de poseer un salón principal con zonas diferenciadas, también tiene otras salas que se utilizan como cuartos de televisión.

Inclusive en el exterior, tiene dos plantas. La planta baja se encuentra decorada con una vasta enredadera. Esta funciona como terraza de reunión, con dos áreas diferenciadas, una debajo de un toldo y otra al sol.

El chalet cuenta con otra planta exterior que es utilizada como un solario. En la fotografía de Google Maps, se pueden apreciar dos tumbonas extendidas. Las dos terrazas se hallan conectadas entre sí por el exterior. Además, puede accederse a ellas desde el interior de la vivienda.

La vivienda, construida en 1970, fue promocionada durante algún tiempo en diversos portales de venta y alquiler. Se presentaba como un chalet de lujo en el núcleo de la capital española. Actualmente, todos los anuncios fueron eliminados, ya que se ha concretado la transacción.

Incumplimiento en la Declaración de Bienes y Rentas

La adquisición de esta propiedad millonaria y la hipoteca solicitada para concretar la compra deberían estar asentadas en la Declaración de Bienes y Rentas que se debe presentar al Congreso de los Diputados cada vez que se modifica el patrimonio.

Santiago Abascal no ha declarado este incremento de su patrimonio. Es así que incumplió con la reglamentación de la Cámara Baja. Su portavoz, Iván Espinosa de los Monteros, ha dicho que Abascal enviará la información al Congreso “cuando le parezca bien”.

Un medio de comunicación reconocido ha comprobado que Abascal ya se ha mudado a su nueva vivienda. Ha podido observar que posee una bandera española ondeando y múltiples cámaras de videovigilancia, lo cual es frecuente en todas sus propiedades.

El chalet está ubicado a menos de 10 minutos de su anterior residencia en Hortaleza. Sin embargo, Abascal ha elevado sus ambiciones, ya que anteriormente vivía en un piso y ahora en un chalet de lujo. No hay que perder de vista que, en el año 2010, el líder de Vox había sido desahuciado de su vivienda.

La adquisición de la propiedad millonaria fue una noticia que tuvo mucha repercusión en la clase política. El portavoz de ERC en el Congreso, Gabriel Rufián, realizó un fuerte descargo al respecto en Twitter.

Particularidades de la hipoteca otorgada para la compra del chalet de Abascal

Los préstamos hipotecarios suelen cubrir entre un 75 y un 80% del valor total de una propiedad. En el caso de Abascal, resulta muy extraño que el crédito haya sido concedido a 30 años. No es habitual que se otorguen este tipo de concesiones, a menos que alguien sea funcionario y los analistas de riesgo determinen que tendrá ingresos fijos por un largo tiempo.

Sin embargo, en la situación del líder de Vox, es llamativo, ya que su vida política no tiene un tiempo de duración claramente determinado. Su permanencia estará sujeta a muchos condicionantes difíciles de predecir por parte de quienes le concedieron la hipoteca. Del mismo modo, su mujer, Lidia Bedman, tampoco tiene garantías sólidas, porque su profesión es la de influencer.

De acuerdo con la nota simple del Registro de la Propiedad, el chalet es propiedad de los dos. No obstante, Abascal es el titular del 40%, mientras que ella lo es del 60% restante. Probablemente, esto se deba a que Bedman haya asumido el pago de aquello que no cubriría la hipoteca, que frecuentemente es un 20% del valor total del inmueble. Hay quienes afirman que el dinero que abonó la mujer de Abascal puede provenir de una herencia o de algún tipo de donativo.

Comparativo del chalet de Abascal con el de Galapagar

Resulta inevitable comparar la compra del chalet de Abascal con el de Pablo Iglesias en Galapagar. La propiedad del líder de Podemos es de mayor tamaño. La parcela tiene más de 2000 metros cuadrados, de los cuales 268 se encuentran construidos.

Sin embargo, el inmueble de Abascal es mucho más costoso. Iglesias abonó 600 000 euros y obtuvo un préstamo hipotecario de más de 500 000.

El factor determinante de la diferencia de precio es que el de Abascal se encuentra ubicado en Madrid, mientras que el del líder de Podemos se halla en la periferia.

Por otra parte, el chalet de Iglesias posee piscina y una casa de invitados, lo cual no tiene el de Abascal. Sin embargo, la propiedad del líder de Vox se encuentra en mejor estado, mucho más cuidada. Aparentemente, ha sido recientemente reformada.

Nuevo estilo de vida del líder de Vox

Santiago Abascal, con esta nueva adquisición, se despidió de su antiguo estilo de vida, el cual era extremadamente modesto y adecuado a la clase media a la que pertenecía.

Durante el año 2004, cuando todavía hacía política en País Vasco, el actual líder de Vox adquirió un chalet en la localidad de Zuya. Esta compra la había realizado con su mujer de ese momento, Ana Belén Sánchez Cenador. Ella se presentaba con él en las listas electorales del PP vasco.

Tres años más tarde, en el 2007, la pareja inauguró un bar en Álava, con el nombre de “Heineken Urban Concept”. En un principio, el negocio parecía funcionar, pero en el año 2009 registró pérdidas por 132 291 euros. Por ese motivo, cerró en 2010. Ellos habían puesto la casa que habían adquirido como aval del negocio y terminó quedándosela el banco.

Este suceso ha sido utilizado por él en muchos de sus actos políticos. Si bien no se jactaba de ello, porque fue uno de los episodios más oscuros de su vida, solía venderse a sí mismo como una persona de clase media que conocía lo que les ocurría a los ciudadanos comunes. En el presente, habitando en una propiedad de un millón de euros, su discurso deberá ser cambiado.

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Invertir 2 noviembre, 2020

¿Quieres emprender un negocio? Una franquicia es tu mejor opción

Las personas estamos constantemente buscando una manera de reinventarnos. Ya sea mediante un corte de cabello hasta un cambio de empleo. En esta ocasión, vamos a contarte los beneficios de emprender un negocio independiente: la franquicia. Seguramente ya has oído hablar de ellas, pero si estás interesado en invertir, no puedes perderte este post. ¡A leer!

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¿Qué es una franquicia?

Esto ya lo hemos visto en post anteriores, pero nunca está de más recordarlo para tenerlo bien claro.

Una franquicia es un negocio en el que una persona física o jurídica le concede a un tercero el derecho de usufructuar su marca, para trabajar bajo su mismo sistema comercial.

En este negocio, ambas personas (franquiciado y franquiciador) salen beneficiados por el acuerdo. Por una parte, el franquiciado, además de emprender un negocio muy redituable, recibirá asesoramiento y formación profesional con respecto al comercio. La parte positiva es que esto sucederá durante todo el proceso empresarial al que se embarcará. Por otro lado, formar parte de una marca ya reconocida y exitosa es un plus muy valioso, ya que no debes comenzar de cero en cuanto a la publicidad.

Del otro lado se encuentra el franquiciador, y este resultará beneficiado al expandir su marca con una franquicia.

Puntos a tener en cuenta para abrir una franquicia

Antes de tomar una decisión de esta magnitud, es esencial que estudiemos el mercado. Para abrir una franquicia, es necesario seguir una serie de pasos que debemos llevar a cabo si queremos que nuestro emprendimiento salga triunfante.

Lo primero que debemos hacer es informarnos sobre el negocio. Más abajo detallaremos las ventajas y desventajas de abrir una franquicia. Para esto, es necesario que alguien entendido en el tema nos asesore y nos aconseje.

Por otro lado, deberemos realizar un plan de marketing. Quizás suene difícil para quien no tiene idea del tema, pero tranquilos que no lo es. Se trata de evaluar exhaustivamente la actividad que desempeñaremos una vez que el negocio esté en funcionamiento. Entonces veremos los costes económicos, los aspectos de recursos humanos, los objetivos planteados, la publicidad, etc.

Si piensas abrir una franquicia en España, debes pagar dos gastos iniciales: el canon de entrada (pago a fondo perdido). Y el royalty (pago mensual que se debe abonar por usar la marca).

Para asegurarnos de abrir el local en determinada zona, debemos firmar un pre-contrato con la franquicia, previo a la apertura de la misma.

Una vez que hayamos encontrado el local ideal, debemos constituir la sociedad.

Luego, llega el momento de firmar el contrato final. En él se establecerá la relación entre franquiciado y franquiciador, previo acuerdo.

Finalmente, se llega al momento tan esperado: la apertura de la franquicia.

Una vez que tenemos todos estos aspectos claros y resueltos, pasamos a evaluar las ventajas y desventajas que posee una franquicia. Tanto para el franquiciado como para el franquiciador. A continuación, podrás enterarte de lo que hablamos.

Ventajas de emprender una franquicia

Luisa Masuet, la presidenta de la Asociación Española de Franquiciadores (AEF) nos explica cuáles son las ventajas y desventajas de llevar a cabo una franquicia. Aquí dejamos un listado:

Ventajas para el franquiciado

El franquiciado comienza a trabajar para una marca ya reconocida. Esto es algo positivo, ya que no deberá pasar por la etapa tan dura de hacer que su marca se haga conocida.
Previo a abrir el comercio, el franquiciado recibe una formación profesional para enfrentar el emprendimiento con los conocimientos necesarios.
Como él, ya hay en el mercado otros franquiciados. Esto le dará la ventaja de poder consultarles a ellos cualquier duda que surja al respecto.
Investigación y desarrollo de nuevos productos.
Las condiciones de compra son más favorables.
Suelen tener facilidades de financiación, mediante acuerdos con las entidades de créditos.
Ayuda en la localización del emplazamiento del local.

Ventajas para el franquiciador

Expandir y hacer crecer su marca, con la ayuda de un tercero.
El franquiciado mejorará la marca, ya que aportará novedades relacionadas con el mercado y la demanda del cliente.
El franquiciador no necesita invertir mucho dinero en una franquicia, ya que eso es obligación del franquiciado.
El franquiciado no corre riesgos al incrementar su negocio. Por el contrario, se verá beneficiado con dicha expansión.

Estas son solo algunos de los beneficios de invertir en una franquicia. Pero también hay que ser equitativo y nombrar los inconvenientes de este emprendimiento. Ya que, como todo negocio, conlleva una serie de desventajas que debemos conocer antes de tomar una decisión tan importante.

En verdad, no son aspectos negativos sino condiciones necesarias para que el emprendimiento funcione exitosamente. Aquí dejamos algunas de ellas.

Desventajas de emprender una franquicia

Desventajas para el franquiciador

Para el franquiciador, no son tantas las desventajas. Entre ellas, podemos destacar:

El bajo rendimiento o mal funcionamiento de la nueva franquicia puede afectar a la reputación de la marca.
El franquiciador deberá comprender que el franquiciado es un socio, por lo que deberá cederle el control en su comercio. Si quiere que su marca se expanda, no tiene otra opción más que confiar y colaborar con el nuevo franquiciado.
La cesión del Know How a los franquiciados. Ya que, de no existir confidencialidad suficiente, puede generar un problema.

Desventajas para el franquiciado

Para el franquiciado, las desventajas suelen ser un poco más altas:

El inicio de la franquicia suele ser más caro que la apertura de un negocio independiente. Hay unos costes adicionales (el derecho de entrada y el royalties de funcionamiento y publicidad) que se deberán pagar por el solo hecho de utilizar la marca.
El franquiciado tiene un margen reducido de creatividad propia. Ya que todos esos aspectos viene predeterminados de ante mano. Por lo que el emprendedor solo debe seguir las reglas.
Si el franquiciado no comprende bien el modelo de negocio, estará más proclive a fracasar en el intento. Por ese motivo, como mencionamos en el ítem anterior, el emprendedor deberá seguir las normas predefinidas, dejando de lado su creatividad empresarial.
El franquiciador puede tener derechos de compra y de anulación del contrato, por lo que el franquiciado corre el riesgo de que, si las cosas no salen bien, se quede sin franquicia.
Por último, pueden definirse algunas limitaciones para la venta o traspaso del negocio, lo que no favorece al franquiciado.

Pues bien. Ya tienes casi toda la información que necesitas para decidirte, en el caso que estés interesado en abrir una franquicia. Una opción muy productiva es invertir en una franquicia de Oi Realtor. Por supuesto, puedes contactarte con nosotros para que te brindemos toda la información necesaria y te asesoremos de manera profesional. En Oi Realtor te esperan muchas oportunidades de crecer como franquiciador. ¡No esperes más!

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Formación Inmobiliaria 2 noviembre, 2020

Ley del Suelo de España: características, precedentes y actualidad

En el siguiente artículo, encontrarás todas las especificaciones sobre la Ley del Suelo de España, la cual ha tenido varias modificaciones a lo largo de su historia. Si quieres conocer todo sobre ella, ¡sigue leyendo!

¿Qué regula la Ley del Suelo de España?

La Ley del Suelo de España reglamenta los derechos y las obligaciones de los dueños de terrenos. Constituye uno de los pilares fundamentales del Derecho urbanístico, ya que regula el derecho a edificar y el valor del suelo.

En el año 1956, fue promulgada la primera Ley del Suelo en España. La más actual fue reglamentada en 2007. Luego, obtuvo una reforma que fue llevada a cabo en el año 2015. La que se encuentra vigente en la actualidad fue combinada con la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas. Por este motivo, la denominaron como Ley del Suelo y Rehabilitación urbana.

¿Cuáles son los precedentes de la Ley del Suelo de España?

Los precedentes de la Ley del Suelo de España son los siguientes:

Reglamentación del siglo XIX sobre ensanche y reforma en España

España no se encontró tan afectada como el resto de Europa por los conflictos que impactaron sobre las condiciones de vida de la población durante la revolución industrial. Estas dificultades contribuyeron al surgimiento de las normativas higienistas.

El urbanismo español incipiente tuvo características expansionistas. Se distinguió, sobre todo, la legislación referida al ensanche y a la reforma interior de poblaciones.

Como Ordenanzas Municipales, se destacaron las de la Policía Urbana y Rural de Madrid, establecidas en 1847, y, principalmente, las de Barcelona de 1856. Estas últimas, poseían ciertos indicios de zonificación. Por ejemplo, contenía perspectivas para reservar algunos espacios a las instalaciones industriales.

Legislación de Primo de Rivera y Orbaneja

Durante el siglo XIX, comenzó la etapa sanitaria. Esta tuvo su inicio con la reglamentación general que ordenó la Instrucción General de Sanidad de 1904. Más tarde, le siguieron las Instrucciones Técnico-Sanitarias para los Pequeños Municipio, en el año 1923.

Por medio del Estatuto Municipal de 1924 y su Reglamento de Obras, Servicios y Bienes Municipales, se llevó a cabo el progreso más relevante. Se distinguió también la Real Orden de 1925, la cual aprobó el Reglamento y Nomenclátor de los Establecimientos Incómodos, Insalubres y Peligrosos. De este modo, se establecían las condiciones para la concesión de licencias y normas de clasificación e imposición.

El Estatuto, a pesar de no ser totalmente original, permitió establecer a la actividad urbanística como una tarea habitual de los ayuntamientos. Esto reflejaba el ánimo de confirmación de la autonomía municipal del escrito del ministro de Hacienda José Calvo Sotelo.

En resumidas cuentas, dictamina el deber de redactar un plan de ensanche con el objetivo de ordenar el extrarradio, es decir, la superficie comprendida por el conjunto formado por el casco urbano y sus ensanches, y el límite del término municipal.

En el XI Congreso Nacional de Arquitectos, llevado a cabo en el mes de noviembre de 1926, se trataron por primera vez asuntos urbanísticos. César Cort fue un ferviente defensor del Estatuto, en contra de otras opiniones de expertos que expresaban las limitaciones de la norma. Uno de estos detractores fue Nicolau Maria Rubió i Tudurí.

Leyes del Suelo de la dictadura de Franco

Durante la Segunda Guerra Mundial, en agosto de 1942, se promulgó la primera ley urbanística moderna. Esta fue suscrita por Dino Grandi, presidente de la Cámara del Fascio, en la Italia de Mussolini.

En esta ley se incluyeron los planes directores territoriales de coordinación, los cuales limitaban la libertad de planificación de los municipios, cuya obligación era la de redactar un plan regulador general. Luego, deberían realizar planes reguladores particularizados que pudieran aplicarse a los sectores de homogeneidad constructiva.

Benito Mussolini atribuyó a los propietarios, mediante esta ley, el derecho a urbanizar, estando agrupados en un consorcio que los representara. Este es el precedente directo de las Juntas de Compensación.

¿En qué consistió la Ley del Suelo de España de 1956?

El nuevo sistema, reflejado en la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 1956, colocaba al planeamiento como un factor fundamental. En primer lugar, limitaba hondamente el derecho a edificar y procuraba regular el uso del suelo de acuerdo con la función social de la propiedad. Además, establecía las facultades dominicales sobre los terrenos, según su clasificación urbanística.

De este modo, el urbanismo se transformó en una facultad de la Administración, ya que, si no se contaba con su previsión planificadora y con su autorización, no sería posible ninguna urbanización o construcción. Asimismo, se reservaban todas las plusvalías generadas por la renta urbana a los propietarios.

Dentro de esta ley, se estableció una primera regulación del Régimen Urbanístico del suelo, al cual se lo dividió en clases como:

-Suelo urbano: es aquel que se encuentra ubicado en zonas consolidadas por la edificación o que posee ciertos servicios urbanísticos, como el acceso rodado, el abastecimiento de agua, el alcantarillado y el suministro de electricidad.

–De reserva urbana: este tipo de suelo es apto para la urbanización, por medio de los planes parciales pertinentes.

-Rústico: está constituido por todo el resto del territorio municipal. Se le asignó un aprovechamiento directo de 1 metro cuadrado de edificabilidad por cada 5 metros cuadrados de superficie.

Cada uno de estos tipos tenía asignadas ciertas especificaciones que se enumeran a continuación:

-El suelo urbano y el suelo de reserva urbana quedaban determinados como: viales y plazas, parques y jardines, equipamientos, o edificación privada.

-El suelo rústico era categorizado como común o protegido. Por otra parte, había ciertas normas que vinculaban la construcción al sistema agropecuario o que limitaban la segregación de parcelas.

¿Qué figuras de planeamiento surgen a partir de la ley de 1956?

Algunas de las figuras del área de planeamiento que quedaron establecidos a partir de la Ley del Suelo de 1956 son:

-Planes:

>Nacionales: instituyen las directrices principales de ordenación urbanística del territorio nacional.

>Provinciales: instauran las directrices de ordenación urbanística dentro de una provincia.

>Generales de ordenación municipal o comarcal: ofrecen la posibilidad de aunar varios municipios que sean semejantes. Fijan las normas de ordenación urbanística dentro de su zona de actuación. Es el único tipo de plan que clasifica el suelo, determinando los límites físicos entre las distintas clases establecidas en el Régimen del Suelo.

>Especiales: establecen conjuntos histórico-artísticos, sectores especiales, etc.

>Parciales: reglamentan detalladamente la clasificación y el uso del suelo de un sector.

-Proyecto de urbanización: explica en detalle las obras de infraestructura y servicios de un plan parcial.

Con el fin de administrar el planeamiento es posible recurrir a cuatro sistemas de actuación. Dos de ellos únicamente pueden ser ejecutados por la administración: la expropiación y la cooperación. Esta última solamente es aplicable en zonas de rápido crecimiento.

Uno de los mecanismos que puede ser implementado por la administración o por particulares es la compensación. Es necesario, en primer lugar, crear una personalidad jurídica denominada junta de compensación, la cual urbaniza y reparte de forma solidaria cargas y beneficios.

En último lugar, la actuación que puede ser efectuada por particulares es la cesión de viales. En este caso, cada dueño cede al ayuntamiento el terreno necesario para construir viales, parques y jardines. Sus solares quedarán reducidos, pero preparados para construir.

Reforma de la Ley del Suelo de España de 1975

En 1956 se reglamentó la Ley de Reforma de la Ley del Suelo. La reforma tuvo efectos sobre el régimen del suelo. Redefinió las clases y logró avanzar hacia el concepto de calificación del suelo.

De todos modos, las clases de suelo del nuevo régimen se corresponden parcialmente con las anteriores. El suelo urbano conserva su nombre, a pesar de que se retocó su definición.

Lo que anteriormente se conocía como suelo de reserva urbana se desdobló en suelo urbanizable programado y suelo urbanizable no programado. El cambio más importante se dio en el régimen del suelo no urbanizable.

La Ley de Reforma modificó profundamente los instrumentos de planeamiento. La principal novedad fue la necesidad de un estudio económico y financiero. Así, quedaron definidos los siguientes:

-Plan Nacional de Ordenación.

-Planes Directores Territoriales de Coordinación.

-Planes Generales Municipales. Se llevarán a cabo, según el caso, en Planes Parciales, Planes Especiales, Programas de Actuación Urbanística o Estudios de Detalle.

-Normas complementarias y subsidiarias del planeamiento. Están pensados para municipios pequeños y no es preciso un estudio económico.

En lo referido a los sistemas de actuación para llevar a cabo los planes, mantiene los de compensación, cooperación y expropiación, pero elimina el método de cesión de viales.

Además, la Reforma de 1975 hizo desaparecer el valor comercial y el expectante, reduciendo los valores a dos: el valor urbanístico y el valor inicial.

La Ley del Suelo de 1998

El 13 de abril de 1998, se aprobó la Ley 6/1998 sobre el régimen del suelo y valoraciones. Su objetivo era colmar el vacío legal dejado por la sentencia derogatorio de 1997. La Ley de 1998 estuvo vigente hasta el año 2007.

La principal novedad de esta nueva reglamentación fue la definición de clases. Así quedaron establecidas del siguiente modo:

-Suelo urbano.

-No urbanizable: son aquellos terrenos sometidos a algún régimen especial de protección

-Urbanizable: es todo aquel que no tenga ninguna de las dos condiciones anteriores.

La Ley del Suelo de España del año 2007

La entonces ministra de vivienda María Antonia Trujillo impulsó, en el 2007, la entrada en vigor de la Ley 8/2007 del Suelo. La norma, que fue aprobada el 10 de mayo de 2007, sustituyó a la Ley de Régimen del suelo y valoraciones de 1998.

En relación con la anterior, la mayor modificación es que no clasifica urbanísticamente el suelo. Tiene en consideración dos situaciones básicas: rural y urbanizado (art.12).

Una de las novedades fundamentales de esta última ley es la obligación que impone a las Administraciones para que reserven el 30% del suelo residencial. El fin de esta reserva es utilizarla para viviendas sometidas a un régimen de protección pública.

Por otra parte, en esta reglamentación el suelo se valora según su situación. Si la situación es rural, únicamente puede considerarse su potencial agrícola, aunque se ofrecen indemnizaciones por la pérdida de la posibilidad de participar en actuaciones de nueva urbanización. En cuanto al suelo urbanizado, se valora por su valor de mercado.

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Invertir 1 noviembre, 2020

Mercado inmobiliario español: continúa resultando atractivo para los inversores europeos tras ocho meses de pandemia

Luego de 200 días de pandemia de COVID-19, España sigue seduciendo a los inversores europeos. Las ciudades de Madrid y Barcelona lideran el ranking, recibiendo inversiones tanto de europeos como del resto del mundo. Si quieres saber más sobre la situación actual del mercado inmobiliario español, ¡sigue leyendo!

España, a pesar de la crisis económica provocada por el COVID-19, permanece como uno de los países predilectos de los inversores europeos. Además, continúa recibiendo inversiones de empresarios de todas partes del mundo.

Crisis del mercado español como consecuencia del COVID-19

La pandemia de COVID-19 ha provocado una de las crisis mundiales más importantes de las últimas décadas. El mercado inmobiliario no ha quedado por fuera de este impacto económico. Esta área ha sido afectada de igual modo o tal vez más fuertemente que el resto de los sectores.

El mercado inmobiliario español se encuentra en aprietos desde el comienzo de la cuarentena. Los conflictos económicos globales han afectado tanto a la oferta y a la demanda como a la cantidad de tratos concretados.

Generalmente, los traspasos de las propiedades, los contactos y las negociaciones se realizan de modo presencial. Esta es la manera más conveniente de lograr acuerdos entre el comprador, el intermediario (entidad bancaria) y el vendedor.

Mientras duró la cuarentena, los traspasos no se pudieron concretar. Por este motivo, las ventas se detuvieron y los precios se congelaron durante ese tiempo, lo cual generó incertidumbre en el mercado. Ante estas circunstancias, los valores de las propiedades, dada la alta demanda y la poca oferta, comenzaron a caer. Esto llevó a una profunda crisis en el sector inmobiliario.

Desde el comienzo de la pandemia de COVID-19, el número de transacciones inmobiliarias en España ha caído un 24,4% en el acumulado. Solamente han comprado propiedades quienes tenían la necesidad de hacerlo.

Cabe destacar que, antes de que el COVID-19 sacudiera la economía mundial, la vivienda en España rozaba sus precios máximos. En términos generales, había dejado de ser atractiva como inversión.

Actualmente, estamos asistiendo a una paulatina reactivación del mercado. Ocho meses después de que haya comenzado esta situación, la oferta inmobiliaria ha crecido exponencialmente. Esto favorecerá la bajada de precio de este tipo de activos y la llegada de compradores.

Inversores europeos siguen apostando al mercado inmobiliario español

Los inversores europeos siguen sintiéndose atraídos por el mercado inmobiliario español. Las ciudades de Madrid y Barcelona se encuentran en los primeros puestos de este país europeo que continúa siendo un destino de inversión destacado.

Los inversores que apuestan a España no son solo europeos, sino que también negocian con su dinero empresarios de todo el mundo. Esta información fue extraída de la última edición de ‘Savills Talks’, de la consultora Savills Aguirre Newman. La sesión fue llamada ‘Más de 200 Días Después’ y tuvo como eje debatir sobre el futuro del sector inmobiliario en el corto, medio y largo plazo.

Según los directivos de la consultora y la empresa Hines, la pandemia de COVID-19 y sus resultados han precipitado las predisposiciones de algunos segmentos del sector inmobiliario. Algunas de esas secciones fueron las de las oficinas, el ámbito de la logística y el segmento residencial del alquiler.

Pese a que hay quienes tienen una gran preocupación porque a España le pueda resultar más difícil que a otros países superar la crisis financiera, continúa siendo considerada un gran destino para los inversores internacionales.

Opiniones de los expertos sobre la actualidad del mercado inmobiliario español

Un representante de la consultora explica que: “En comparación con la crisis económica de 2008, los fundamentales del propio mercado inmobiliario son absolutamente diferentes. El sector bancario está mejor capitalizado, los bancos centrales están inyectando gran cantidad de dinero, existe mucho apetito inversor con mucha liquidez e interés para llevar a cabo operaciones y, a su vez, hay nuevos players en el mercado de financiación como las aseguradoras o fondos de deuda”.

Por otra parte, sostienen que existe una tendencia marcada a plantear nuevas fórmulas de financiación, como en el caso de la compraventa futuro o forward funding, sobre todo para proyectos en promoción.

Además, los expertos coinciden en que la banca española tiene un excelente conocimiento del modelo de residencial. Por este motivo, en esta área hay financiación, pero para lograr el impulso del resto de los usos habrá que implementar fórmulas alternativas.

Repercusiones en los distintos segmentos

Oficinas

Con respecto a las consecuencias obtenidas en los diferentes segmentos, afirman que en oficinas los principales factores a tener en cuenta serán:

– la flexibilización, con la nueva tendencia del trabajo en remoto en muchas empresas,

– y la necesidad de contar con nuevos espacios de trabajo, más convenientes para cumplir con las nuevas exigencias.

Teniendo en cuenta la situación actual de la pandemia, se prevé un aumento de la demanda de superficie para el mismo número de personas. Esto aumentará la ratio metro cuadrado/empleado, por salubridad y bienestar.

Es decir, si previamente eran necesarios (de media) entre 8 y 12 metros cuadrados por persona, actualmente serán indispensables 20 metros aproximadamente. Sin embargo, aun es demasiado rápido para determinar una nueva ratio en función de las nuevas formas de trabajo y las medidas de seguridad que se vayan a tomar.

Logístico

En la recuperación del ámbito inmobiliario, uno de los segmentos imprescindibles es el sector logístico, especialmente el last mile o espacio logístico urbano. Este ha obtenido crecimiento notable en los últimos tres años y se espera que se incremente aun más. El motivo fundamental es la ampliación del e-commerce y la importancia de contar con cadenas de producción y de montaje, pero también de distribución local.

Los directivos de la consultora Savills aseguran que el número con el que se cuenta en la actualidad en España será insuficiente para responder a la alta demanda que se va a originar en poco tiempo.

Residencial

En lo que refiere al sector residencial, indicaron que el cambio en el sector se dará en el aumento de la demanda de alquiler. Esto será producto de las necesidades de los ciudadanos, que se han visto acrecentadas por la situación actual de la pandemia.

Existe un gran interés de los fondos de inversión y de las promotoras en transformar el negocio que tradicionalmente estuvo orientado a la promoción para la venta. Ahora se buscará publicitar para el alquiler. Si bien el producto no es el mismo en un segmento que en otro, será indispensable complementarlos.

“La tendencia a alquilar versus comprar está creciendo debido, en gran parte, a que la capacidad de ahorro hoy en día es muy distinta”, afirma el director general de Savills Aguirre Newman.

Activos alternativos

Por último, con respecto a los activos alternativos, recalcan el éxito que desde hace cinco años obtiene el segmento de residencias de estudiantes. Esto es consecuencia de que algunos operadores internacionales, que no anteriormente no estaban presentes, han llegado al mercado español.

Poco a poco, estos han ido mejorando su posicionamiento y sus inversiones. De esta manera, se han implementado modelos de negocios que ya estaban instaurados en otros países de Europa y EE.UU. en España.

Si quieres invertir en el mercado inmobiliario español, no dudes en contactarte con Oi Realtor. Nuestros profesionales están dispuestos a asesorarte.

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Área legal 1 noviembre, 2020

Hay que vender un inmueble, pero uno de los herederos se niega a hacerlo: ¿Qué debo hacer?

La venta de un inmueble no debería ser algo dificultoso, a pesar de todos los pasos que conlleva dicho proceso. Pero, como en todo, hay excepciones. Hoy veremos qué sucede si hay varios herederos para realizar una venta y uno de ellos se niega a hacerlo. ¡Sigue leyendo para informarte bien!

Herederos

Cuando un inmueble tiene dos o más herederos, puede suceder que se pongan de acuerdo para que solo uno de ellos sea propietario del inmueble en cuestión. Por supuesto, que este deberá pagarle a los demás el valor que le corresponde a cada uno por su parte de la propiedad. Esto siempre y cuando no haya en la herencia otros bienes de igual valor, para que pudieran quedar compensados.

Ahora bien. Si ese inmueble se confiere por partes, estamos ante una situación de copropiedad. Si son, por ejemplo, tres hermanos los herederos, cada uno de ellos será dueño de un tercio de la propiedad. Llegado el caso de que alguno de ellos no quiera seguir siendo copropietario puede, sin ningún impedimento, vender su parte a los demás o a un tercero.

Por otro lado, si todos están de acuerdo en vender la propiedad, resulta mucho más fácil. Ya que se venderá el inmueble entero a un único comprador. En cambio, si solo una de las partes quiere vender, por supuesto que puede. Pero es una situación un tanto más difícil.

Todo esto es lo que sucede en lo que llamamos “buenos términos”. Pero, puede que no todo sea tan simple. De hecho, hay muchísimos casos en los que suceden inconvenientes. Veremos algunos a continuación.

¿Qué hacer si uno de los herederos no quiere vender?

Por si lo estás pensando, la respuesta es no. No puedes obligar a nadie a vender algo de su propiedad, si no lo desea. Pero, en el caso de los herederos, hay una opción para poder llegar a una resolución.

La opción de la que hablamos es solicitar la división de la herencia. De esta manera, a través de este proceso judicial, el inmueble heredado por los hermanos (o parientes) se pone a la venta en una subasta pública.

Luego de esta subasta, lo que se recaude se dividirá entre los copropietarios. Si bien es una opción para llegar a una solución, no es la más conveniente. Ya que es una transacción complicada y extensa. Además, el precio recaudado de la subasta nunca será igual al precio que realmente tendría el inmueble en el mercado. Por lo que se estaría perdiendo dinero.

Para tener en cuenta

En el año 2015 se dictaminó la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Lo que hace esta ley es regular las subastas voluntarias. De esta forma, se pueden tramitar ante el Letrado de la Administración de Justicia o, también, ante un notario. Lo bueno de esta ley es que no se necesita la mediación de abogados ni procuradores, por lo que se elude el proceso judicial, siempre engorroso y, muchas veces, de extensa duración.

Esto es posible siempre y cuando se llegue a un acuerdo sobre las condiciones en las que se realiza la subasta. Y es una operación simple, que se realiza de manera online a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Gastos para los herederos

Hablamos de que sí es posible vender la herencia compartida. Pero, al realizar el proceso de división de la herencia, hay que considerar algunos puntos. Uno de ellos, y quizás el más importante, son los costes económicos que conlleva dicho proceso. Por ese motivo, hay que tenerlo en cuenta antes de afrontarlo.
Estos costes son producto de la participación de los abogados y los procuradores que, por supuesto, no son nada baratos. Además, también es necesaria la intervención de un perito judicial, el cual es nombrado por el juzgado. Este será el encargado de valorizar la casa heredada. Una vez tasada, serán los propietarios quienes decidan si están o no de acuerdo con el valor establecido y seguir con el procedimiento. En el caso que no le den el visto bueno, podrán impugnar el inmueble.

Si deciden impugnar el inmueble, se encontrarán con otro gasto: el del perito tasador.

Otro punto a tener en cuenta es el cuaderno particional. Se trata de un documento que se realiza en todos los casos y es de crucial importancia. En él se establecen los datos delos herederos y del fallecido. Además de estos datos también se registran en él los bienes y las deudas que existan. Por último, se registra la liquidación de la herencia. Es decir, después de quitar el valor de las deudas al de los bienes, se decreta el valor neto.

Si se llega a un acuerdo entre los herederos…

Una vez que los herederos llegan a un acuerdo con respecto a qué hacer con el inmueble y luego de fijar el precio, el secretario judicial se encargará de definir la fecha y la hora para celebrar la subasta pública. En el momento de la subasta deberán estar presentes los herederos de la propiedad. A su vez, podrán presentarse otras personas. Todos podrán pujar en la subasta, a excepción del heredero que se negó a vender el inmueble; al que denominamos “disidente”.

Esta subasta llega a su fin cuando se define el mejor postor, que es la persona a la que se adjudicará el inmueble. Una vez entregado, se repartirá el dinero obtenido entre los herederos, descontando los gastos judiciales.

A pesar de estas opciones factibles, lo mejor es no llegar a esta instancia. Ya que es un procedimiento en el que intervienen muchas personas, se generan gastos adicionales y esto, además de ocasiona pérdidas económicas, debilita la relación entre los herederos.

En síntesis

Después de analizar todo lo que es posible hacer cuando uno de los herederos no quiere vender el inmueble, podemos deducir lo siguiente.

Cuando no hay un testamento que indique qué hacer con el inmueble, lo ideal es que los herederos lleguen a un acuerdo entre ellos, sin involucrar a terceros.
Se puede vender la casa a un tercero o, mismo, entre los propios beneficiarios.
Uno de los herederos puede ceder su parte del inmueble, en el caso que no cuente con los medios para contraer su porcentaje.
Se puede realizar una subasta pública del inmueble. Aunque, como ya mencionamos anteriormente, no es la mejor opción ya que se producen gastos añadidos y se dañan los intereses de los herederos.
En la subasta pública, el inmueble pierde valor y las partes involucradas gastan dinero innecesariamente.

Muy bien. Ahora que tienes esta información en tus manos, ya sabes qué hacer si te han dejado una herencia y alguno de los beneficiarios se niega a vender el inmueble. Si lo deseas, puedes dejar tu opinión o consulta en nuestro apartado “Comentarios” de este blog.

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Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

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Alquilar 1 noviembre, 2020

Nueva Ley de Alquileres 2020: el gobierno regulará las rentas en todo el territorio español

Luego de que en Cataluña se aprobara la nueva Ley de Alquileres, el gobierno español ha anunciado que tomará medidas similares en el resto del territorio.

El Partido Socialista Español y Unidas Podemos acordaron el pasado lunes sobre una regulación de los precios del alquiler en España. Este acuerdo promueve la aplicación de la nueva ley de alquileres de Cataluña en el resto del país. Incluiría una limitación de los precios a través de índices de referencias y topes en el incremento de los nuevos contratos con respecto al anterior.

En medio de los debates para la aprobación de la nueva Ley de Presupuestos, el PSOE y Unidas Podemos acordaron un plazo máximo de tres meses para que el Consejo de Ministros apruebe el proyecto de la Ley Estatal de Vivienda, que actualmente se encuentra en proceso de consulta.

A grandes rasgos, esta nueva ley de alquileres habilitaría a las comunidades autónomas a regular los precios de los alquileres privados y a establecer sobre ellos un índice de referencia. Con esta medida se pretende “bajar” o “contener” los precios tanto en los nuevos contratos como en los preexistentes, fundamentalmente en aquellas zonas que se consideren “tensionadas”, es decir, en donde se produzca un incremento abusivo y sostenido de las rentas.

Las comunidades autónomas y los ayuntamientos tendrán la potestad de establecer su propio índice de referencia de los precios del alquiler, aunque el modelo propuesto es el que elaboró el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

De esta manera, no solo se convalida, sino que se promueve la aplicación de una ley de características similares a la sancionada recientemente en Cataluña.

Regulaciones a los precios del alquiler en España

Entonces, ¿cómo se aplicaría la nueva ley de alquileres? A partir de la elaboración de los índices de referencia, las comunidades autónomas podrán declarar objetivamente que en una zona urbana se encuentra el “mercado tensionado”. Es decir, que los precios del alquiler son extremadamente abusivos en comparación con los establecidos por el índice. Esta declaración se basará en criterios técnicos y será temporal y excepcional.

Una vez identificada la zona, los gobiernos podrán establecer “mecanismos de contención o eventualmente bajada de precios”, según las declaraciones de Pedro Sánchez. Esta medida afectaría no solo a los contratos nuevos de alquiler sino también a los preexistentes.

Ahora bien, con el fin de evitar aumentos de precios en los nuevos contratos de alquiler, los ayuntamientos y las comunidades autónomas también podrán tomar como referencia el contrato de arrendamiento anterior y acotar, a partir de este, el precio del alquiler de la vivienda.

De esta manera, “España tendrá la Ley Estatal de Vivienda con el mayor grado de intervención pública en el mercado de alquiler en Europa”, según declaró Pablo Iglesias, el vicepresidente segundo.

¿Qué dicen los expertos sobre la nueva ley de alquileres?

Tanto las empresas como las patronales y las asociaciones de profesionales inmobiliarios mostraron disconformidad con la intención del gobierno de limitar las rentas. En efecto, sostuvieron que el mercado se está regulando a sí mismo a raíz del aumento en la oferta de los pisos de alquiler que trajo la pandemia. Consecuentemente, los precios de la renta están bajando sin ninguna intervención más que el libre mercado. Por lo cual, según Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas de Alquiler (ASVAL), “carece de sentido regularlos ahora”.

Además, agregan que estas medidas disminuirían la oferta de viviendas de alquiler. Y también darían lugar al nacimiento de un mercado negro de contratos no declarados y sobreprecios.

Sin embargo, María Jesús Montero, portavoz del Gobierno, quiso aportar tranquilidad al sector sugiriéndoles que esperasen a ver “la letra pequeña” de esta medida.

La nueva Ley de Alquileres en Cataluña

Bajo el supuesto de que en Cataluña hay una carencia de viviendas en alquiler con precios asequibles, el Parlament ha sancionado una nueva ley que regula los precios de la renta en esta comunidad autónoma. Y es esta medida la que, a grandes rasgos, se pretende replicar en toda España con la nueva ley de alquileres.

Regulación de los precios del alquiler en Cataluña

Según establece esta legislación catalana, la renta de los nuevos contratos no podrá superar nunca el precio establecido en el índice de referencia. En el caso de que la vivienda se hubiera alquilado durante los últimos cinco años a un precio inferior al establecido por el índice, el valor de la renta deberá conservarse en el mismo importe. Es decir que no podrá aumentar a raíz de la firma de un nuevo contrato de alquiler.

Ahora bien, si se hubieran realizado reformas de la vivienda en el último año o si el edificio en donde se encuentra la propiedad contara con conserje o zonas comunes amuebladas o con piscina, sí que se podrá aumentar el valor de la renta hasta en un 5%.

Pero, además, la ley establece excepciones para aquellos propietarios cuyos ingresos no superen en 2,5 veces el Indicador de la Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC). Para el ejercicio del 2020, este valor se ha fijado en 569,12 euros mensuales y 7 967,73 euros anuales. Es decir que solo podrán acogerse a esta excepción los propietarios que acrediten que sus ingresos son inferiores a los 1 422,8 euros mensuales. En estos casos, los propietarios podrían mantener el precio antiguo del alquiler o aumentarlo hasta alcanzar el valor establecido por el índice de referencia.

Si quieres consultar cuál es el precio de referencia establecido para la vivienda que quieres alquilar, podrás hacerlo en la página web de la Agència de l’Habitatge de Catalunya. Aquí te dejamos el link: Consulta aquí el índice de referencia de los precios del alquiler.

Municipios donde aplica la nueva Ley de Alquileres catalana

Por último, cabe agregar que esta medida solo aplica a aquellas áreas geográficas donde se considera que los precios de la renta son extremadamente altos. Algunas de estas localidades son:

Badalona, Barcelona, Castelldefels, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, L’Hospitalet de Llobregat, Manresa, El Masnou, Molins de Rei, Figueres, Gavá, Granollers, Sant Adrià de Besòs, El Prat de Llobregat, entre otras. Como podrás ver, las medidas alcanzan a casi toda el área metropolitana de Barcelona.

Afectación de la nueva ley de alquileres sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos

Los contratos de alquiler en España, hasta el día de hoy, están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si bien fue sancionada en el año 1994, su última actualización data de marzo del 2019.

Allí se establece que el importe de la renta se podrá acordar libremente entre el propietario y el inquilino. En otras palabras, los precios del alquiler a día de hoy están regulados por el libre mercado.

Esto implica que la nueva ley de alquileres vendría a modificar en este 2020 a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dado que, de sancionarse estas medidas, la renta pasaría a estar regulada por el estado español a través de los índices de referencia.

En definitiva, el gobierno pretende regular los precios del alquiler para asegurar el acceso a la vivienda de todos los ciudadanos. Según sus declaraciones, esta ley estaría sancionada en los próximos tres meses, a pesar del descontento de los profesionales del sector. Estos últimos sostienen que el propio mercado está actuando sobre las rentas, regulando sus precios hacia la baja como consecuencia de la pandemia del coronavirus. Habrá que esperar a la reglamentación de este proyecto de ley. Solo entonces podremos sacar conclusiones definitivas de su impacto sobre el mercado inmobiliario y sobre las inversiones de los fondos extranjeros en nuestro país.

Si te quedó alguna consulta o quieres hacer algún comentario, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que necesites.

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¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Comprar 31 octubre, 2020

Guía para comprar un piso en España si eres extranjero

Muchas personas se deciden por comprar un piso en España. Pero la compra no siempre sigue el mismo procedimiento. Hay varios factores en juego; uno de ellos es si eres residente del país o no lo eres. Por eso, en este artículo vamos a brindarte una guía de las cosas que tienes que saber si piensas en comprar un piso y eres extranjero. ¡Sigue leyendo!

Comencemos con lo básico

La consultora Esther Carbonell, del área Legal del despacho GB Consultores, explica que: “A efectos de la normativa tributaria española no es tan importante si su nacionalidad es o no la española, lo que importa es que sea residente o no residente”.

Por otro lado, Carlos Añon, del área Fiscal de la misma firma valenciana, nos dice que “Del mismo modo, en función de si esa persona vende o compra, estará sujeto a unos impuestos u otros”.

Con estas declaraciones de profesionales, reafirmamos lo que dijimos más arriba. El procedimiento no es el mismo, ni tampoco los impuestos que deberán pagar.

Si bien no es algo imposible, el extranjero deberá seguir ciertos pasos para adquirir una vivienda en España. Y aquí te los enumeraremos. ¡Pon mucha atención!

Número de Identificación de Extranjeros (NIE) para comprar una vivienda en España

Se trata de un número único, personal y exclusivo que otorga la Dirección General de la Policía. Este es el primer documento que deberás tener para adquirir tu piso siendo extranjero. Además, es indispensable para realizar cualquier tipo de transacción respecto de lo económico en el país. A pesar de que es un documento simple de conseguir, demanda mucho tiempo. Por lo que desde OiRealtor te recomendamos contratar un agente inmobiliario para realizar el trámite, ya que de esta manera optimizarás tu tiempo.

Hay que tener en cuenta que poseer el NIE no es lo mismo que ser residente de España.

Tener una cuenta de banco española

Esto es recomendable para realizar la transferencia de pago. Además, nos simplificará los controles de la Ley de Blanqueo de Capitales. Por otro lado, deberás pagar otros servicios a lo largo del proceso y, con una cuenta bancaria española, te resultará mucho más sencillo hacerlo.

Extranjero no residente

Para realizar la compra-venta de un piso es necesario hacerlo ante un notario. O en, determinados casos, consulado o embajada. Este es un trámite que requiere de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Se suele firmar un Contrato de Arras antes de establecer la compra ante el notario. Ya que esto representa un compromiso de venta, en el cual se paga un adelanto del precio total. La vivienda se entrega una vez que la escritura de compra-venta está firmada.

Cuando el comprador extranjero se declare dueño de la vivienda se deberá nombrar a un representante fiscal, en el caso que no sea residente de España. Para acreditar la residencia fiscal en España se le asocia el IRPF, a menos que los tratados y los convenios internacionales deliberen lo contrario.

Impuestos que debes pagar para comprar una vivienda como extranjero

Como todos, al realizar una compra-venta se deben pagar impuestos. Pero, en el caso que seas extranjero estos son los que tendrás que tener en cuenta.

El AJD (Actos Jurídicos Documentados) Este impuesto autonómico varía entre el 0.5% y el 2% del valor de la compra.En el caso del AJD, cada Comunidad Autónoma fija su propio porcentaje.Pero, además, si tienes menos de 35 años o tienes alguna discapacidad reconocida oficialmente, podrás disfrutar de varias reducciones respecto del porcentaje.
El IVA (Impuesto sobre Valor Añadido) Cuando es un extranjero el que compra la vivienda en España, el porcentaje es único. Es decir, no varía según la Comunidad Autónoma. Este porcentaje será un 10% del precio, y un 21% si se trata de una propiedad comercial. La única excepción que existe es cuando un extranjero compra una vivienda en Canarias. En este caso, el comprador deberá abonar al vendedor el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que está fijado en un 7%.

La compra de una vivienda usada o de segunda mano siendo extranjero

En este caso, deberás abonar un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Al ser un impuesto progresivo, dependerá del valor total de la propiedad a adquirir.Al igual que el AJD, el porcentaje lo fijará cada Comunidad Autónoma. Siempre se firma luego de firmar la escritura pública ante el notario. Además, debe abonarse cuando no se aplique el IVA.

Les damos estos números para tener de base general:

Un 8% por viviendas que no superen los 400 000€
Un 9% cuando el precio de la vivienda oscila entre los 400 001€ y 700 001€
Un 10% cuando el precio supere los 700 001€

Impuesto que deben pagar los NO residentes sobre la renta de una propiedad

Es un impuesto que la persona no residente deberá tramitar de todas formas. Es decir, tanto para su goce personal como para arrendar una propiedad. “En los dos casos, tendrá que tributar por este impuesto”, explica Añon.

La vivienda para goce personal, por ejemplo, vacacional. Este tipo de renta se calcula mediante el valor catastral de a vivienda. Generalmente, se aplica el 2% del valor. Pero, en el caso de que este valor se haya examinado en los últimos diez años, se aplicará el 1%. Una vez que se calcula la renta anual, la tributación será el resultado de aplicar el 19% de la cantidad a residentes europeos. Y el 24% para aquellos que no lo sean.
Vivienda para rentar. En este caso, los porcentajes que se aplican son los mismos que la vivienda para goce personal. Es decir, 19% del valor para residentes de la Unión Europea. Y 24% para el resto.

Al tratarse de un impuesto independiente del que la persona no residente deba o no cumplir en su país, España tiene convenios con muchos países. Cada convenio es diferente, dependiendo del país. Por lo que hay que estar bien informados, para que no suceda una doble tributación por una misma propiedad.

Un último punto a tener en cuenta, es que hay que saldar la Plusvalía Municipal, en el ayuntamiento correspondiente. Es importante tenerlo en cuenta, aunque solo se abona si se producen ganancias patrimoniales.

Consejos para extranjeros

A partir de toda esta información recopilada para ti, te daremos algunos consejos que debes tener en cuenta para comprar una casa en España siendo extranjero.

El primer consejo que te daremos, ya mencionado anteriormente, es contratar un agente inmobiliario. Aunque en muchas ocasiones se crea que es un gasto, es más bien una inversión. Ya que te desligas de hacer trámites engorrosos, te ahorras tiempo y, también, dinero.
Contratar un abogado es también algo muy recomendable. Este podrá asesorarte profesionalmente respecto a la compra. También podrá chequear la capacidad jurídica tanto del correspondiente vendedor, así como de los demás intermediarios que participen en la transmisión.
Es crucial que el comprador verifique que tanto la propiedad como la superficie estén en el Registro de la Propiedad. Esto será responsabilidad del comprador, ya que es el que deberá controlar los términos del contrato en cuanto al estudio de la negociación y de la propiedad.
Como también mencionamos anteriormente, a pesar de que no sea obligatorio, es altamente recomendable tener una cuenta bancaria española. Esto te facilitará los pagos y transferencias que deberás realizar a lo largo del proceso de compra-venta.
Por último, sugerimos que se realice el Registro de la Propiedad. Esto le brinda al comprador una seguridad jurídica.

Si eres extranjero y has pasado por este proceso o lo estás pasando actualmente, puedes dejarnos tu experiencia por escrito en el sector Comentarios de este Blog.

Por si no sabes cómo esta organizada una comunidad de propietarios y cómo funciona, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

Comunidad de propietarios: ¿ Qué es? ¿ Cuáles son sus objetivos? ¿ Cómo se organiza?

Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Fondos de inversión 31 octubre, 2020

Fondo de inversión alemán GRC: compra la sede de Metro en Madrid

El fondo de inversión alemán Global Realty Capital (GRC) adquirió su primer activo en España. Se trata de la sede corporativa de Metro en Madrid. Tras su ingreso en el mercado español, tiene la intención de convertirse en una compañía inversora líder en los años venideros. Si quieres saber más, ¡sigue leyendo!

El mercado de las inversiones sigue activándose en España. El fondo alemán Global Realty Capital (GRC) llevó a cabo la compra de la sede de Metro en la capital española. A continuación, te introduciremos en el tema y, luego, compartiremos todos los detalles de esta operación inmobiliaria.

¿Qué es un fondo de inversión?

Un fondo de inversión o fondo mutuo es una institución de inversión colectiva (IIC), la cual se ocupa de reunir fondos de distintos inversores. Los inversores pueden ser naturales o jurídicos.

El objetivo de conseguir estos fondos es poder invertirlos en diferentes instrumentos financieros. La responsabilidad suele delegarse a una sociedad administradora, ya sea una entidad bancaria o una empresa de servicios de inversión.

Los fondos son una alternativa sumamente variada, ya que pueden invertir en numerosos y diferentes instrumentos. Esta característica puede reducir el riesgo, en función del fondo de inversión que se haya seleccionado.

Los fondos de inversión son patrimonios conformados por el aporte de varias personas, a las cuales se las llama partícipes del fondo. Estos son administrados por sociedades gestoras y por una entidad depositaria que custodia los títulos y el efectivo. También, ejerce funciones de garantía y vigilancia ante las inversiones.

Cuando inviertes en un fondo, consigues un número de participaciones. Estas diariamente tienen un precio o valor liquidativo, el cual se obtiene por medio de la división entre el patrimonio valorado y el número de participaciones en circulación.

La rentabilidad de un fondo de inversión se efectiviza cuando se concreta la venta de las participaciones. Este procedimiento puede realizarse siempre que se desee, menos en aquellos fondos en los que la liquidez esté limitada a ciertas fechas o periodos.

Los instrumentos financieros en los cuales puede invertir un fondo son:

-Valores con cotización, como acciones, bonos, etc.

-Dinero, en moneda local o extranjera.

-Inmuebles o Bienes Afectados a una Explotación (letras hipotecarias).

Además, según su política de inversión, existen diferentes categorías de fondos de inversión. Cada uno de estos tipos responde a un criterio específico de búsqueda de rentabilidad. Aquí enumeraremos los principales:

-Renta variable: estos fondos no poseen una rentabilidad garantizada. Es decir, que pueden reportar grandes ganancias, a cambio de un asumir un riesgo mayor.

-Renta fija: este tipo de inversiones son más conservadoras, ya que existe una rentabilidad garantizada y menor riesgo.

-Mixtos: existen fondos de inversión que realizan inversiones mixtas entre el tipo de renta fija y variable.

-Retorno absoluto: en estos fondos no se sigue un índice de referencia determinado. El objetivo de estos es la preservación del valor del capital.

Fondo de inversión alemán GRC

El fondo de inversión inmobiliaria Global Realty Capital fue creado por los hermanos Oliver, Alexander y Marc Samwer. A esta firma le han destinado un fragmento de su fortuna, la cual fue obtenida con el éxito comercial del ecosistema digital Rocket Internet.

En la actualidad, cuenta con oficinas en las ciudades de Berlín (Alemania), Madrid (España), Londres (Inglaterra), Los Ángeles y Nueva York (Estados Unidos).

En España, el fondo alemán se encuentra operando desde el año 2019. El equipo de trabajo local es más bien pequeño y se encuentra liderado por el chino-español Kaho Ha. Este empresario solía ser el encargado de las inversiones inmobiliarias europeas de Fosun.

También son ejecutivos del grupo español de la compañía Francisco Conde y Javier Quintela. Ambos proceden de fondos alternativos de real estate, Stronghold y Stoneshield, respectivamente.

Compra de la sede de Metro por parte del fondo de inversión

El fondo alemán GRC realizó la compra de su primer activo en España. Más precisamente en la ciudad de Madrid, en el número 58 de la calle Cavanilles.

Adquirió la sede de Metro a su propietario actual, la SOCIMI Domo Activos. Esta empresa había comprado el edificio el año anterior, por 16 millones de euros.

Esta operación inmobiliaria será utilizada por la empresa como una tarjeta de presentación. El fondo cuenta con un capital estable y, por este motivo, busca aumentar el valor de los activos en los que invierte y así obtener rentabilidades a medio y largo plazo.

La propiedad que adquirió cuenta con una superficie total construida de 4600 metros cuadrados sobre rasante de oficinas y 729 metros cuadrados bajo rasante.

Sin embargo, tras obtener los derechos de ampliación de la superficie del inmueble, conseguirá un total de 8250 metros cuadrados construidos sobre rasante. También obtendrá 3700 metros cuadrados bajo rasante, los cuales ya fueron alcanzados por la SOCIMI Domo Activos.

En esta transacción, GRC obtuvo recomendaciones por parte de la consultora Variant Real Estate Partners y los equipos de JLL para la parte técnica y comercial. La empresa Cuatrecasas ha realizado el asesoramiento legal.

Pese al contexto actual del mercado inmobiliario, el fondo de inversión alemán GRC sigue en la búsqueda de oportunidades que le permitan llevar a cabo su ingreso en el mercado como fondo de valor añadido.

Por otra parte, la compañía posee un fondo de deuda que ayuda a inversores y promotores locales en la adquisición de suelo, el desarrollo de obras y refinanciaciones. Al momento, ha invertido más de 80 millones de euros en proyectos de España y Portugal.

Otros fondos de inversión extranjeros en España

Los fondos de inversión Blackrock, Amundi y JP Morgan son las tres compañías extranjeras con mayor cantidad de activos gestionados en este país.

Las empresas de inversión colectivas extranjeras, como los fondos y las sicavs, obtuvieron recaudaciones de casi 5070 millones de euros en el tercer trimestre del año 2020 en España.

De este modo, en conjunto con las rentabilidades conseguidas, aumentaron su patrimonio en 10 000 millones de euros con respecto al trimestre anterior.

De acuerdo con las estadísticas de Inverco, el patrimonio aproximado de los vehículos de inversión extranjeros comercializados en España sería de unos 203 000 millones de euros (al mes de septiembre).

El fondo de inversión extranjero con mayor patrimonio en activos bajo gestión en España es Blackrock, con 38 013 millones de euros. Encabeza, además, las suscripciones netas del periodo que va de julio a septiembre, con entradas de 3096 millones de euros.

A Blackrock le siguen, por los montos gestionados, Amundi AM y JP Morgan. Estas constituyen el top 3. Asimismo, DWS, Morgan Stanley, Pictet, Fidelity, Robeco, Invesco y Schroders ocupan las diez primeras posiciones de fondos extranjeros, según el volumen que poseen bajo gestión.

En lo referido al patrimonio de las instituciones de inversión colectiva extranjeras, se ubican, por categorías, en primer lugar, los vehículos de renta fija y monetarios (26,5%), en segundo, los de renta variable (24,4%) y en tercero los mixtos (12,9%). Los ETF (fondos cotizados) e indexados representan el 21,1% del volumen comercializado.

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