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Alquilar 1 junio, 2021

Atraso en el pago de alquiler

Como venimos mencionando en Oi Real Estate, a la hora de firmar un contrato de alquiler existen varias situaciones que pueden convertir el entusiasmo en problema. Por eso mismo, el arrendador debe prestar mucha atención a cada detalle del vínculo al momento de decidir arrendar su inmueble. Una de estas situaciones que generan un dolor de cabeza al propietario es el atraso en el pago de alquiler por parte del arrendatario.

Lógicamente que al principio para el dueño del inmueble es todo alegría y entusiasmo a la hora de poder arrendar su propiedad. Sin embargo, estas situaciones muchas veces imprevistas terminan perjudicando el bienestar y generando complicaciones. En la siguiente nota te contaremos todo lo que tienes que conocer en caso de que el arrendatario tenga atrasos en el pago de alquiler.

¿A qué nos referimos con atraso en el pago de alquiler?

Si bien no caben dudas sobre la definición del término, se considera atraso en el pago de alquiler al hecho de no pagar la renta. Aunque esto solamente sea un día después del plazo convenido entre las partes a la hora de firmar el contrato de alquiler.

Es decir que si en el contrato de arrendamiento se ha establecido que el pago de la renta se efectúe dentro de los 5 primeros días de cada mes, el inquilino se haya en causa de desahucio si no abonó en ese plazo. Así, el arrendador podrá exigir del Juzgado la recuperación del inmueble mediante el procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de la renta.

Las causas por las que el arrendatario no pague en tiempo y forma la renta del alquiler pueden ser muy variadas. Puede ser por problemas personales; por descoordinación entre la fecha de pago de alquiler y la fecha en la que recibe su salario; falta de intención de realizar el pago, entre otras. Sin embargo, lo que queda claro en estas situaciones es que lo que prevalece es lo pactado en el contrato de alquiler firmado por ambas partes. Como también, lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es lo que rige estos vínculos.

Consecuencias del atraso en el pago de alquiler

En primera medida, cabe mencionar que el atraso en el pago de alquiler supone un incumplimiento grave de las obligaciones a cargo del inquilino. El mismo puede ser motivo de la resolución del contrato de arrendamiento.

Más allá de que es una situación no pacífica y por tanto discutida, la mayoría de los Tribunales sostienen que la mera tolerancia en el pago atrasado de alquiler no supone consentimiento por parte del arrendador. Esto ratifica que es una causa de resolución del contrato de alquiler.

En muchas situaciones, por diferentes razones, el arrendatario no paga la renta en el plazo establecido por contrato. En su defecto, si no se estableció una fecha fija de pago entre ambas partes, tampoco lo hace en los primeros siete días de cada mes. Esto último es lo que está fijado en el artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dichas situaciones, tal como mencionamos anteriormente, son causas de resolución del arrendamiento. Teniendo en cuenta que el pago de la renta es unas de las obligaciones principales que asume el arrendatario al firmar el contrato.

¿Qué ocurre si durante cierto tiempo hubo tolerancia con la falta de pago?

Aunque solamente el atraso de un mes del pago de la renta es suficiente para determinar el desahucio, en muchas ocasiones dicho atraso está consensuado. Puede ocurrir que el arrendador permita el atraso del pago por cierto tiempo, o que dicho pago se efectúe fuera de término. Esto es algo que puede acordarse entre ambas partes, y que sea un pacto mutuo sin que dicha situación genere un problema.

Sin embargo, muchas personas dan por sentado que si el arrendador es permisivo en ciertas ocasiones con el atraso en el pago de alquiler, el arrendatario puede incumplir con el pago libremente. Esto no es así.

A pesar de que existan algunas resoluciones judiciales que muestren lo contrario, el criterio general considera lo siguiente. “Aunque el arrendador le haya permitido al inquilino abonar tardíamente la renta, esta tolerancia en el pago atrasado de la renta no supone una permisibilidad para que aquél pague la renta cuando quiera”. Por lo tanto, no existe consentimiento tácito de aceptación de esta conducta por el arrendador, pudiendo construir causa de resolución de contrato de alquiler cuando lo considere correcto.

¿Qué debes hacer si te retrasas en el pago de alquiler?

Como venimos mencionando, el retraso en el pago del alquilersupone un incumplimiento grave de las obligaciones a cargo del inquilino que puede ser motivo de la resolución del contrato de arrendamiento. Sin embargo, en caso de retraso en el pago del alquiler, lo mejor es comunicar al arrendador la incidencia del retraso cuanto antes justificándola. Y proceder al pago del mismo en el menor tiempo posible.

Estas dos acciones no excluyen que se presente una demanda de desahucio. En ese caso, siempre se podrá enervar la acción si se abonan las cantidades debidas más las costas procesales. Con la enervación del desahucio se rehabilitará el contrato de arrendamiento.

Existe una serie de supuestos en que la demanda de desahucio se debería de desestimar si el arrendador ha consentido reiteradamente los pagos fuera de plazo. Ello se debe a que se vulnera la buena fe del arrendatario. Pero como ya mencionamos anteriormente, no existe consentimiento tácito de aceptación de esta conducta por el arrendador.

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Desahuciar al inquilino: ¿cómo citarlo si no está?

Noticias Oi Real Estate 1 junio, 2021

Crece un 20% la venta de viviendas por herencia

Crece un 20% la venta de viviendas por herencia, en muchos casos por la falta de liquidez o el miedo a los okupas. España acumula más de 60.000 fallecidos desde el comienzo de la pandemia por el covid-19 hace un año atrás. Esto es un drama familiar para miles de españoles.

La crisis sanitaria y económica que desató el coronavirus, marcó un record histórico en viviendas que se ponen a la venta por recibirlas a partir de una herencia. En noviembre de 2020 se alcanzó la cifra más alta en los últimos 10 años, con 17.157 transacciones de este tipo. Un 20% más que el año anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La venta de viviendas, una tendencia en aumento

Se cree en el sector que esta tendencia seguirá en aumento durante el año debido a la pandemia y su evolución, lo que va a generar movimiento en el mercado inmobiliario, propiciando la posibilidad de negociar precios. Las herencias muchas veces tienen entre sus características, desacuerdos familiares que terminan en una venta rápida. Los enfrentamientos familiares se suman a otros factores como el miedo a los okupas (ocupación ilegal de otras personas de la vivienda) o la falta de liquidez.

El aumento de operaciones e herencia, se concentró en el tramo final del año, en las Comunidades Autónomas de Madrid y Cataluña, las más golpeadas por la pandemia, como consecuencia de la densidad poblacional de sus principales ciudades.

Aumento del 37% en Madrid

En la Comunidad de Madrid se pusieron en el mercado 2.296 viviendas en noviembre de 2020. Lo que significa un 37% más respecto al año anterior. En cuanto a Cataluña, incrementó en el mismo mes un 21% de sus operaciones del tipo de herencia, situado en las 3.051 firmas para esa tipología. Es la cifra más alta desde 2007.

Este fenómeno era esperado por el sector, pero las restricciones por las pandemias, en las que los notarios estaban sólo activos en cuanto a firmas urgentes, y la situación de muchas familias que pospusieron la fecha de la firma para contar con mejores condiciones, retrasó el proceso, bloqueando operaciones que en este momento no se están poniendo en el mercado al corto plazo.

El impuesto a las sucesiones por la venta de viviendas

Con este contexto actual, los gastos vinculados a la aceptación de la herencia, sobre todo en comunidades como Cataluña, con el impuesto de sucesiones, hacen que tenga que haber un esfuerzo económico mayoritariamente elevado.

Por esta situación, una solución que tienen muchas familias es vender. En la actualidad, existen opciones en las inmobiliarias para financiar este tipo de transacciones, haciendo buenas propuestas comerciales desde el sector, lo que provoca minimizar riesgos y darle confort a las familias frente a un momento doloroso como es la muerte de un ser querido.

Renuncia a las herencias

En el Consejo General del Notariado auguran un alud de renuncias a las herencias en 2021, por el temor de los herederos a recibir más deudas y obligaciones tributarias que bienes.

Si te gustó esta nota de Oi RealEstate, compártela con tus seres queridos. Además, te sugerimos que leas esta nota sobre comprar un inmueble heredado:

https://www.oirealestat.net/noticias-inmobiliarias/comprar-un-inmueble-heredado/

Ciudades y Barrios 1 junio, 2021

Vacaciones: Los españoles prefieren quedarse

Al igual que el 73% de los ciudadanos europeos, los españoles siguen optando por no viajar al extranjero como consecuencia de la pandemia. Un año más, la crisis sanitaria provocada por la Covid-19 sigue copando espacio en la mente de los españoles a la hora de planificar sus vacaciones, y más ahora con la llegada del verano.

El fin del Estado de Alarma del pasado 9 de mayo acabó con la mayor parte de las medidas de aislamiento y restricciones de movilidad en nuestro país. Pero aún sigue habiendo limitaciones, y eso hace que el 59% de los españoles no quieran planificar sus vacaciones con antelación. Para evitar cancelaciones de última hora debido a las posibles restricciones que se puedan ir sumando según la situación de la región de destino.

Estos datos fueron revelados de un estudio realizado por TomTom, una compañía de los Países Bajos, que fabrica sistemas de navegación para automóviles, motocicletas, PDA’s y teléfonos móviles. En el estudio participaron 1.000 ciudadanos españoles para conocer las expectativas y planes de vacaciones de los ciudadanos para este verano.

Metodología del estudio

TomTom encargó este estudio a Opiniym Research, compañía global de investigación de mercado. Que entrevistó a 7.000 ciudadanos de Alemania, España, Francia, Italia, Países Bajos, Polonia y Reino Unido para conocer sus planes de vacaciones de verano este año. Sobre todo teniendo en cuenta la situación de pandemia actual.

España vuelve a ser el destino favorito de los españoles

El 81% piensa quedarse en el país durante sus vacaciones de verano, y al 74% le preocupa viajar al extranjero como consecuencia de la pandemia. De no ser por el Covid-19, el 56% cree que podría haber planificado sus vacaciones fuera de España este año. Y el 76% considera que no tienen suficiente información en relación a las restricciones vigentes en otros países. Mientras que al 61% no le importa quedarse en nuestro país este verano, si eso implica que en 2022 podrá viajar al extranjero con más libertad.

No obstante, el estudio también demuestra que los españoles están deseosos de disfrutar de unas merecidas vacaciones de verano, ya que apenas un 14% se plantea no irse de vacaciones este verano, de los cuales, un 55% no lo hará por miedo a la situación de pandemia.

El coche sigue siendo el transporte preferido

Con respecto a la forma de desplazarse durante las vacaciones, el coche sigue siendo el medio de transporte preferido por los españoles, y más teniendo en cuenta la situación actual, ya que el 73% lo considera el medio más seguro para viajar en pandemia.

En este sentido, el 83% de los españoles espera viajar en coche durante sus vacaciones. El 63% lo hará porque se siente más seguro como consecuencia de la pandemia. Mientras que la libertad y la flexibilidad que proporciona el coche es la principal razón para el 57% de los encuestados.

El turismo nacional perdurará tras la pandemia

El Covid-19 también ha hecho que la sociedad española elija, para los próximos años, España como destino de vacaciones. Y que el turismo nacional no termine con el fin de la pandemia, pues el 65% de los usuarios ha comenzado a apreciar más su país como lugar en el que pasar y disfrutar de sus vacaciones, y el 63% considera que podría organizar sus vacaciones en España incluso cuando finalice la pandemia.

En cuanto al destino preferido para viajar por carretera, Andalucía se alza como la región por la que más optan los españoles. Pues el 37% de los usuarios afirma que probablemente conducirán por las carreteras de la comunidad andaluza durante el verano. Le siguen Galicia y Comunidad Valenciana (16%), Asturias (15%) y Cataluña (14%).

Además, los españoles confían cada vez más en las soluciones de navegación para poder llegar a su destino de forma segura y cómoda. De hecho, el 56% de los españoles encuestados considera que conducir con un navegador o app móvil es más seguro, y el 59% utiliza aplicaciones de navegación para llegar a sus destinos de vacaciones.

Dónde vacacionar en Andalucía

Playas en Almería

Empezando por la costa de Almería donde encontramos algunas de la playas más sorprendentes de Andalucía, lugares de mucha tranquilidad en plena naturaleza, alrededor del Parque Natural de Cabo de Gata.

Playa Los Escullos

Los Escullos son de gran atractivo turístico, aquí se encuentra la duna fosilizada más grande del Parque Natural pero además llamarán bastante vuestra atención otros rincones como la playa del Arco, El Castillo de San Felipe, la playa del Esparto o de la Piedra Galera

Roquetas de Mar

Roquetas de Mar se encuentra en la provincia de Almería. Es un playa urbana de piedrecitas y normalmente está bastante abarrotada por lo que recomendable es salir de casa bien temprano para encontrar un hueco para vuestra toalla.

Playas en Cádiz

Si los pueblecitos blancos de Cádiz ya nos habían enamorado, ¡esperad a conocer sus playas! Cádiz es otro destino estrella para las vacaciones de verano, tanto por el sol, sus extensas playas y una gastronomía exquisita ¿a quién no le gustan un par de tapitas tras un duro día de playa?

Playa Faro de Trafalgar

Si os gustan las playas poco frecuentadas por turistas entonces la Playa del Faro de Trafalgar sin duda alguna es justo lo que buscáis. A la entrada de los Caños de Meca y como su propio nombre indica, al lado del Faro de Trafalgar, pero algo importante que no debéis olvidar ¡comida y bebidas! difícilmente encontraréis el típico chiringuito de playa.

Playa de Tarifa

Tarifa es para muchos un paraíso, con un paisaje natural y salvaje único, si queréis disfrutar de un día de playa no tenéis que coger el coche porque dando un paseo llegáis hasta la Playa de Tarifa donde desde el espigón podréis disfrutar de una magnífica puesta de sol, pero debéis saber que Tarifa tiene dos vientos predominantes el de Levante que es fuerte y cálido que sopla de día y de noche, y otro más frío que es el de Poniente así que tenedlo en cuenta para elegir la playa donde daros un buen chapuzón.

Playas en Málaga

En un lugar tan privilegiado donde podéis ver el sol 300 días al año, por la alegría de sus gentes, sus tapitas y el agua cristalina de sus playas. Está claro que en un lugar como éste nada puede salir mal.

Playa de Nerja

En la Costa de la Luz el principal reclamo para escaparse son sus espectaculares amplias playas y ¿sabías además que están galardonadas con Bandera Azul por la calidad y limpieza de sus aguas y distintivo Q de calidad turística? La escapada a la playa de Nerja es ideal para ir en pareja o en familia, sobre todo si buscáis una zona tranquila sin mucho ambiente nocturno.

Playa de Benalmádena

Como no podía ser de otra manera ¡la magnífica playa de Benalmádena! Y también un poco abarrotada los meses de verano ¡lo sé! pero no hay nada como uno de los más maravillosos espetos, el plato de pescado típico de Málaga, después de una mañana muy estresante tumbados vuelta y vuelta y acompañados por supuesto, de una cerveza bien fresquita.

Madrid, la ciudad donde mejor se gana

Espera, antes de que te vayas! Nosotros estaríamos encantados de saber qué es lo que piensas al respecto de este artículo, pues leeremos todo lo que nos comuniques. Entonces… ¿Quieres saber cómo es que puedes dejarnos tu opinión? Es muy simple, ¡hazlo en la sección de los comentarios!

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

Alquilar 1 junio, 2021

¿Puedes vender tu piso si lo tienes alquilado?

Si eres el propietario de una vivienda alquilada debes saber que hay cierto tipo de normas que debes respetar antes de venderla. Tras leer este artículo sabrás si puedes vender tu piso en caso de que lo tengas alquilado y con un inquilino habitándolo.

Tener un piso propio es un gran logro en la vida de una persona. Si lo tienes alquilado te aseguras una renta mensual de gran ayuda para tu economía. Lo cierto es que no siempre las cosas resultan como uno quiere y, por distintas circunstancias de la vida, algunos propietarios se ven obligados a desistir de su gran sueño y deben vender sus pisos. Por más que la obtención de la renta mensual sea de gran ayuda, no alcanza a ser lo suficiente para enfrentar las adversidades económicas. O, simplemente, apareció alguien con una jugosa oferta y deseas invertir ese gran monto en algo más conveniente. Llevar un contrato de arrendamiento muchas veces causa un estrés indeseable, que es una de las causas que lleva a muchos a querer deshacerse de todas las ocupaciones que un alquiler lleva consigo. Veamos cómo puedes vender piso alquilado.

¿Puedes vender tu piso si lo tienes alquilado?

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en el artículo 25 muy detalladamente todo este tema. Vamos a ver punto por punto todo lo que especifica y lo analizaremos.

ARTÍCULO 25 DE LA LAU

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberán justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Aclaración simplificada

Si después de haber leído el artículo 25 de la LAU, sigues teniendo dudas, te contamos de forma más simple a qué se refieren los puntos.

Este punto quiere decir que será el actual inquilino quien tenga prioridad en la compra del inmueble.
El propietario debe darle un plazo de 30 días, desde el día de la notificación, para que tome la decisión. Notificará detalles de la oferta de venta que tiene en manos. Obviamente, si la oferta que le compite es muy alta, será difícil poder estar a la altura.
El derecho de retracto significa que le inquilino tendrá 30 días para comprar el inmueble antes que un tercero. Deberá abonar el precio en que se ha vendido la propiedad, lo que significa que si no cuenta con el dinero no podrá volver a reclamar pasado ese período.
Este apartado indica que el derecho a retracto estará en primer lugar ante todos los otros derechos.
Para poder formalizar la venta de la propiedad, el propietario deberá demostrar que respetó las normas. También que le dio la posibilidad al inquilino de poder comprarla.
El inquilino deberá comprar también los muebles de la vivienda si es que el propietario desea venderla amoblada.
Cuando se trata de un piso que pertenece a un edificio que se vende en conjunto, no existirá el derecho a tanteo o retracto. Es decir, si el propietario o sociedad vende todo el predio o edificio no existirá la posibilidad de hacer un reclamo.
Si el inquilino se muestra desinteresado en comprar el inmueble y está de acuerdo con dejar el piso, se puede romper el contrato tranquilamente. Claro está, debe existir una notificación de treinta días. Además, hay que respetar las cláusulas de recisión del contrato de arrendamiento y deben haber pasado por lo menos tres años.

Ahora que ya leíste “¿Puedes vender tu piso si lo tienes alquilado?”, te invitamos a dejarnos tu comentario. Además, te recomendamos las siguientes notas:

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Alquilar 31 mayo, 2021

Alquiler verbal: ¿qué derechos corresponden si no se firma un contrato?

Si no has firmado un contrato de arrendamiento legal para alquilarle tu vivienda a tu inquilino, debes saber que tienes sus derechos igualmente. En este post, sabrás qué es lo que tienen que respetar ambas partes en un alquiler verbal.

Lógicamente, es altamente recomendable formular un contrato de arrendamiento cuando alquilas tu vivienda. Pero, hay muchas excepciones donde las partes consideran que no hace falta el mismo. Ya sea porque son familiares, amigos, conocidos, hay un vínculo laboral y se lo toman por parte de pago, etc. El problema es cuando aparecen los desacuerdos entre estos vínculos y uno no conoce sus derechos. Es erróneo pensar que por no haber firmado un contrato de alquiler las dos partes no tienen ningún tipo de amparo, es que hay formas de garantizar la estancia del inquilino existen los derechos en un contrato verbal. Además, si bien la Ley de arrendamientos Urbanos está redactada en base a los contratos por escrito, contemplan también los derechos para los arrendamientos verbales.

Alquiler verbal: ¿qué derechos corresponden si no se firma un contrato?

Por lo tanto, los contratos de arrendamiento verbales son igualmente legales al ser contemplados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, más precisamente en el artículo 37. Todo monto monetario que se deba a la ocupación de un inmueble es ya de por sí un contrato de arrendamiento, aún si no se pacta por escrito, lo que lo convierte en verbal. Lo importante será que haya una constancia de este pago, así sea un ticket, un comprobante de transferencia, lo que sea.

Artículo 37 de la LAU:

“Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y de las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado”.

Este apartado quiere decir que el contrato por escrito firmado es opcional, lo que da legalidad al verbal.

Derechos que le debes otorgar a tu inquilino

Vamos a aclarar de qué gozan los huéspedes de nuestro piso

Uso y disfrute del inmueble: una vez pagada la renta y dada las llaves, el inmueble pasa a ser temporalmente utilizable por esta persona.
Reformas y reparaciones: normalmente es el propietario quien se ocupa. Pero si esta persona quiere adecuar el inmueble a su gusto, puede realizar sus cambios con el visto bueno del arrendatario.
Permanencia mínima: el inquilino podrá habitar la vivienda por un período de 5 años con opción a 3 más. Así lo estipula la LAU.
Exclusividad en la opción de compra: si el dueño del inmueble desea venderlo, la prioridad a compra la tendrá el inquilino.
Empadronamiento: el arrendador tendrá derecho a empadronarse en esta propiedad. Será también una forma de demostrar que habita allí.

Recuerda que debes entregarle al inquilino un comprobante de pago para que demuestre que está viviendo en esta vivienda. Así sea de la renta o suministros.

Recisión de contrato

La parte más difícil de no tener un contrato de arrendamiento firmado es que no están estipuladas las cláusulas de recisión. No obstante, para finalizar el contrato se deberán aplicar las normas básicas de la LAU. Es decir, respetar el plazo coherente de tiempo para que las dos partes encuentren nuevo inquilino o piso. Además, si no se avisa con tiempo, correrán las multas de mensualidades. Recordemos que en cualquier contrato las cláusulas están dispuestas a partir de los seis meses a menos que se haya acordado otra cosa. Es un poco más complejo demostrar quién tiene la razón en muchos casos. Una vez más, la única forma de llegar a una verificación sería la de demostrar que se está viviendo en este piso y desde cuándo. Si es indemostrable, el inquilino puede abandonar el piso sin problemas y cuando quiera. El proceso es muy largo y costoso, porque se deberán demostrar pruebas reales de que ha habido un alquiler. Si el acuerdo verbal de alquiler es demostrado, el inquilino podrá abandonar la vivienda una vez pasados los seis meses y avisando unos treinta días antes, como lo dicta la LAU.

Desventajas del contrato verbal

Problemas con la fianza o depósito

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos se deberá pagar al arrendatario, por lo menos, un mes de fianza. El problema es el depósito de garantía porque, ni siquiera para un contrato de arrendamiento escrito está restringido, por lo que el propietario podrá establecer las pautas que él crea conveniente. Esto es igual en el pacto vocal, si el inquilino quiere pedirte un año de depósito y tú asientes, esto no sería ilegal. Deberás asegurarte de demostrar haber vivido en el inmueble para, una vez finalizado el contrato, poder reclamarla. Además, tendrá que registrar bajo alguna forma clara que la suma que recibió el arrendador es bajo concepto de garantía y tener claro de cuánto fue.

Desahucio

Uno de los problemas con los que te puedes encontrar es cuando el inquilino deja de pagar la renta. Los casos de desahucio en contratos de verbales se tornan muy complicados por las evidencias y suelen ser demasiado costosos.

Sanciones por no declarar la renta

En ninguna circunstancia el arrendador debe evadir o no declarar el alquiler, ya que este contrato tiene la misma legalidad que uno escrito. Las sanciones y multas son muy altas por no declarar la renta.

Problemas a los que se enfrentan los inquilinos

Por su parte, el inquilino se enfrenta a las siguientes dificultades:

No poder demostrar los plazos de su arrendamiento.
Imposibilidad de acreditar documentación que demuestre su estancia legal.
Subas de renta fuera de lugar.
Finalización de contrato en momentos no deseables.

Ahora que ya leíste: «Alquiler verbal: ¿qué derechos corresponden si no se firma un contrato?», te invitamos a contarnos tu experencia. Desde Oi Real Estate, queremos conocerla. Además, recomendamos los siguientes posteos:

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¿Cómo es el procedimiento de la devolución de la fianza?

Cuando las diferentes partes que conforman un contrato de alquiler establecen las bases y condiciones del mismo, deben tener en cuenta varias aristas. Además del precio de la renta; el periodo de duración; las formas de pago; entre otros, una de las cosas importantes a la hora de firmar el documento es la devolución de la fianza y el monto de esta.

Estas son situaciones que muchas veces generan un dolor de cabeza muy grande. Sin embargo, siempre es importante saber y estar atento a cada detalle que conforma un contrato de alquiler para no dejar nada librado al azar. En este sentido, en Oi Real Estate te contamos todos los datos que se deben conocer sobre este tema a la hora de sellar un contrato de arrendamiento.

¿A qué llamamos fianza y devolución de la fianza?

La fianza de contrato de alquiler es una garantía que se establece a favor del arrendador. La misma se basa en el monto económico que el arrendatario le entrega al arrendador. Este monto económico será como forma de garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones por parte del arrendatario.

Además de esta fianza, el arrendador tiene la facultad de exigirle al arrendatario otro tipo de garantías. Las mismas pueden ser el aval bancario; el seguro de impago de alquiler; un depósito, entre otras. La primera es comúnmente conocida como fianza legal, mientras que estas últimas se conocen como garantías adicionales.

Las garantías adicionales son aquellas que ambas partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento. En los contratos de arrendamientos establecidos después del 6 de marzo de 2019, el arrendador no puede pedirle al arrendatario más de dos mensualidades. Esto, siempre hablando de concepto de garantía adicional en contratos de vivienda habitual. Si el arrendatario no paga la garantía adicional, el arrendador tiene la facultad de pedir la finalización del contrato.

En cuanto a la devolución de la fianza, es el procedimiento en el cual el arrendador le restituye el monto de la fianza al arrendatario. Este proceso se llevará a cabo al finalizar el contrato de alquiler, siempre y cuando el arrendatario no haya incumplido con sus obligaciones predeterminadas. Cabe mencionar que el arrendador tendrá un mes desde la fecha de finalización del contrato para ejecutar la devolución de la fianza. De lo contrario, devengará el interés legal.

Devolución de la fianza en el artículo 36 de LAU

Cabe recordar que la fianza es obligatoria atento a lo establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este artículo regula la necesidad del arrendador de tener garantías a la hora de alquilar su inmueble.

En el mismo, se establece que: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

En cuanto a la actualización de la fianza, durante los primeros cinco años de contrato no se puede aumentar el importe. Esto si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019. De haberse firmado antes de dicha fecha, se deberá observar si se pactó antes cómo y cuándo realizar la actualización.

A su vez, este artículo establece que el plazo de restitución de la fianza en el alquiler será dentro del mes desde que el arrendatario estrega las llaves de la finca. Es decir que la devolución de la fianza se deberá realizar dentro del mes de la entrega efectiva del inmueble al arrendador.

Ese plazo de devolución debe ser suficiente para que el arrendador compruebe el estado del inmueble; levante acta de ello; valore el coste de las reparaciones necesarias (si las hay), y notifique, en su caso, su decisión de retener, total o parcialmente, la fianza. Esta rápida actuación evitará que su actitud pueda ser percibida como un intento de apropiarse del importe de la fianza sin base o justificación real.

¿En qué situaciones se debe devolver la fianza y en cuáles no?

Como ya mencionamos, la fianza de contrato de alquiler es una garantía que se establece a favor del arrendador, y que debe garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones por parte del arrendatario. Pero, ¿en qué situaciones se debe devolver y en cuáles no?

En ocasiones, a pesar de que el contrato se ha desarrollado con total normalidad; que el arrendatario ha cumplido puntualmente con el adecuado uso y mantenimiento general del local o de la vivienda arrendada; con sus obligaciones de pago de la renta, los propietarios consideran que les asiste el derecho a retener para sí y hacer suyo el importe de la fianza porque creen que el inmueble presenta desperfectos.

La cuestión se centraliza en que no todo tipo de desperfectos o menoscabos justifican la decisión del arrendador de retener y hacer suyo el importe de la fianza. El arrendador no puede retener el importe de la fianza para hacer frente a lo que se denominan, como se establece en el artículo 1561 del código civil, “menoscabos producidos por el uso ordinario o por causa inevitable”

El arrendatario, como ha pactado en el contrato de alquiler con el arrendador, debe cuidar el inmueble y usarlo para el fin establecido. Ahora bien, al mismo tiempo es algo natural que ese uso genere un cierto menoscabo por el mero uso cotidiano en el tiempo. Así, el arrendador no puede retener la fianza por ese menoscabo natural que se generó por el uso normal del inmueble.

Por ende, el arrendador únicamente podrá retener la fianza cuando el inmueble no se le devuelva de la misma manera que el arrendatario lo recibió; o tal y como se había pactado que el arrendatario tenía que entregarla. De estos hechos están excluidos los deterioros generados por el uso normal del inmueble, que sin embargo no podían evitarse con el paso del tiempo.

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Comprar 31 mayo, 2021

Crece un 32,4% la compra de vivienda y en un año rompe con dos meses negativos

Crece un 32,4% la compra de vivienda, y sobre todo, las viviendas con balcón y jardín se dispararon en sus búsquedas un 40% desde que comenzó la pandemia. El índice es teniendo en cuenta el mes de marzo de 2020, cuando comenzó la alarma por el coronavirus y se paralizó el sector. Se contabilizaron 47.332 operaciones, la cifra más alta que se registra desde julio de 2019.

Comparando las cifras con las registradas en febrero, la compra de viviendas creció un 9,6% en tasa mensual, 30,3 puntos más que el 2020, según datos publicados por el INE (Instituto Nacional de Estadística).

Esta comparación, que tiene un confinamiento en el medio y que lo marca fuertemente, más el retroceso de las operaciones que sufrió el sector inmobiliario en los primeros meses de la pandemia, la compraventa de viviendas rompe con dos meses en negativo, por su caída en enero de -15% y de febrero -4,3%, ambos casos hacían referencia a los valores previos al estallido de la crisis por el covid-19. En el primer trimestre del año, la compraventa acumuló un crecimiento de 1,9%.

Grandes crecimientos tras la crisis 2020 en compra de vivienda

Lo que más se vio en marzo 2020 fue la compra de vivienda usada, llegando al 78,6% del total, mientras que un 21,4% compró viviendas nuevas.

En cuanto a la vivienda nueva, se realizaron 10.149 transacciones (máximo desde julio de 2014), fue la que más se reactivó logrando un incremento del 52,6%, logrando ser el mayor desde que comenzó la serie en 2007, con respecto al mismo mes de 2020, marcado por el confinamiento.

En cuanto a la compraventa de vivienda usada, esta creció un 27,8%, lo que nos indica que es el mayor aumento en casi tres años, logrando las 37.183 operaciones. Si hablamos de febrero, ambas tipologías presentaron subas: 12,5% las viviendas usadas y 0,2% las nuevas.

Desde que comenzó el año 2021, las operaciones de vivienda nueva se dispararon un 18,5%, mientras que las de la vivienda usada cayeron un 2%.

Por otro lado, el 91,3% de las viviendas transmitidas por la compraventa en marzo fueron libres, contabilizando 43.234 operaciones, el 32,9% más, y el 8,7% protegidas, 4.098 operaciones, el 28% más.

La comunidad de Baleares registró caídas en la compra de vivienda

En las comunidades autónomas, salvo en Baleares, donde se registró una caída del 3% con respecto a marzo de 2020, las compraventas incrementaron sus operaciones fuertemente en dos dígitos en la mayoría de los casos.

Los mayores incrementos, superiores al 50% se registraron en la Ciudad de Madrid 59,2%, Cantabria 56,9%, La Rioja 55,6% y Asturias 52,4%. La comunidad de Canarias tuvo un incremento modesto del 2,7%.

Las herencias subieron al 64,5%

Con los datos del INE, el número de fincas registradas transmitidas subieron en marzo un 42,3% en tasa interanual hasta las 200.774, y las heredadas aumentaron un 64,5% hasta las 48.390. Las herencias acumularon un avance del 23,5% entre enero y marzo.

En cuanto a las donaciones, crecieron en marzo un 50,2%, las compraventas de fincas el 37,5%, las permutas el 28,9% y las concentraciones parcelarias, daciones en pago, divisiones horizontales y ejecuciones hipotecarias un 32,7%.

Búsquedas de viviendas con balcón o jardín

Los españoles en la actualidad están buscando viviendas con balcón o jardín, filtro que se incrementó un 40% justo antes del confinamiento. Las razones tienen que ver con que durante la cuarentena, no estuvieron demasiado cómodos en sus casas, queriendo tener no sólo balcón, si no también jardín o espacio exterior.

Tras sobrevivir tantos días encerrados en sus casas, los españoles reflexionaron que necesitan priorizar un lugar con acceso al exterior, antes de que les toque vivir otro tipo de cuarentena.

En cuanto a la diferenciación entre balcón y jardín, se prefiere el jardín. Pero ambos filtros se utilizan un 40% más que antes del confinamiento. El filtro jardín se está usando un 128% más que el de balcón terraza, ya sea para alquiler, como para compraventa.

Es real que el confinamiento reconfiguró los deseos y necesidades de las personas en todo el mundo, y hoy en día son miles los que deciden mudarse de su vivienda porque no les gusta más o ya no se sienten cómodos, como también están eligiendo vivir alejados de las grandes urbes, optando por zonas más rurales. Pero todo con la clara idea de vivir y ser felices, en caso de que hubiera otro confinamiento.

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Noticias Oi Real Estate 29 mayo, 2021

En Madrid se aprobó el proyecto urbanístico de Valdecarros y se construirán 51.000 viviendas

En Madrid se construirán 51000 viviendas en el barrio de Valdecarros, tras la aprobación en pleno Ayuntamiento del proyecto para el desarrollo de estas casas. El acto de firma tuvo lugar en el recinto ferial IFEMA, mientras se celebraba el Salón Inmobiliario de Madrid, SIMA 2021.

Estuvieron presentes en el acto los firmantes del convenio, Mariano Fuentes, delegado del Área de Desarrollo Urbano de Ayuntamiento de Madrid. Y Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros. También estuvo Begoña Villacís, vicealcaldesa de Madrid.

Se construirán 51000 viviendas: la importancia del evento

En el evento destacaron la relevancia de Valdecarros como la mayor actuación urbanística de España. Y una de las últimas grandes bolsas de suelo de Madrid. Este barrio está ubicado al sureste de la capital, entre el Ensanche de Vallecas y el Parque Lineal del Manzanares. Es además uno de los desarrollos que componen la Estrategia del Sureste junto a los Berrocales, Ahijones, El Cañaveral y Los Cerros. Lo que se piensa en el proyecto es albergar a una población de 150.000 personas en las 51.000 viviendas libres. Dentro de la extensión de 19 millones de metros cuadrados con los que cuenta el lugar.

Desarrollo de 51000 viviendas con grandes beneficios

Este barrio y su desarrollo beneficiarán a toda la población madrileña, porque no sólo contribuirá a facilitar el acceso a una vivienda asequible. Sino que también es un gran impulso económico para la región, generando miles de empleos en el corto plazo como la construcción. Y a largo plazo relacionados a los desarrollos destinados a la actividad económica. En total se crearán 480.000 puestos de trabajo durante todo el desarrollo.

Proyecto Bosque Metropolitano

La actuación en el barrio de Valdecarros dará un impulso relevante a la ejecución del parque de Los Cantiles del Manzanares, que forma parte del proyecto Bosque Metropolitano, una gran zona que rodeará toda la ciudad. Esta iniciativa nace del Ayuntamiento de Madrid, que a su vez tiene la finalidad de proporcionar espacios verdes para que las personas puedan realizar actividades al aire libre, lo que también mejorará la salud de los madrileños.

La inversión total

La Junta de Compensación de Valdecarros, que impulsa el desarrollo del sector, tiene la intención de invertir un total de 7.500 millones de euros, de los cuales 1.500 millones de euros serán destinados a obras de urbanización, incluyendo la aportación al Bosque Metropolitano, y el resto a las obras de edificación.

Valdecarros tiene el objetivo de liderar un nuevo modelo residencial integrador, innovador y sostenible para el conjunto de la ciudad de Madrid, y así convertirla en una ciudad más integrada y cohesionada.

Testimonios de los firmantes

“Valdecarros se convertirá en un eje vertebrador para el Sur de Madrid. En la planificación dotacional del proyecto se ha previsto espacio suficiente para ofrecer a los vecinos todos los servicios necesarios: guarderías, colegios e institutos, centros de salud, polideportivos y parques, jardines y zonas de esparcimiento que mejorarán significativamente su calidad de vida”, contó Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros

“Es un honor y un placer estar aquí hoy y realizar la firma de este documento tan importante y demostrar el impulso que la Administración, en este caso, el Ayuntamiento de Madrid, va a seguir teniendo con Valdecarros y con todos los desarrollos del sureste”, explicó Mariano Fuentes, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano

“Es imposible decir que no a este proyecto porque si crees en el empleo, apuestas por el empleo y eso es lo que hace este desarrollo creando 480.000 puestos de trabajo. Si crees en la calidad de vida de los vecinos y en las clases medias que a día de hoy tenemos un problema con la vivienda en Madrid, apuestas por construir 50.000 viviendas a precio asequible porque lo que quieren los madrileños es poder pagarse la vivienda. Si crees en el reequilibrio territorial, en el medio ambiente, en la modernidad, en la evolución de la ciudad… no tienes más remedio que apostar por los desarrollos del sureste. La ciudad de Madrid, a partir de hoy, va a cambiar su fisionomía y eso es gracias al trabajo que se ha hecho en este proyecto”, finalizó Begoña Villacís, vicealcaldesa del Ayuntamiento de Madrid.

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Hipotecas 28 mayo, 2021

¿Señales del fin de la pandemia?: Aumento de la contratación de hipotecas en marzo 2021

Según datos publicados por el INE, se registró un aumento en la contratación de hipotecas en el mes de marzo de 2021, dando señales de recuperación del mercado y los primeros signos del fin de la pandemia.

Luego de un año difícil para todos los sectores de la economía, marzo ha vuelto a traer buenos números al mercado hipotecario. Y es que el número de contratos que se han inscripto legalmente para la compra de vivienda en España han aumentado por primera vez en lo que va del inicio de la crisis del coronavirus.

Fueron un total de 36.886 las hipotecas registradas, lo que supone un 35% más que marzo del 2020, justo cuando la pandemia comenzaba a hacer sentir sus efectos en todo el mundo.

Este dato da cuenta de la lenta pero esperada recuperación que se viene verificando en la economía española, lo que repercute en todos los demás sectores, a medida que se aumenta el nivel de inmunización de la población por las vacunas.

Si quieres enterarte de todos los detalles sobre esta nueva tendencia que comienza a consolidarse, sigue leyendo! Comentaremos las causas del aumento de las hipotecas en marzo de 2021 y cómo fue el comportamiento de los demás índices. No dejes de leer!

Aumento en la contratación de hipotecas en marzo de 2021

Los efectos de la pandemia que han provocado crisis en todas las economías del mundo están comenzando a menguar, por lo menos en España. Si el año pasado a esta altura estábamos viviendo los primeros meses de incertidumbre y colapso en los mercados, este presente nos devuelve algunos números más esperanzadores. Los datos del Instituto Nacional de Estadística así lo avalan: marzo del 2021 fue mucho mejor que marzo del 2020, e incluso pudo superar al enero del 2020.

Más cantidad de hipotecas firmadas e inscriptas

Los créditos para la compra de vivienda ya venían en alza desde el mes de febrero. La diferencia de marzo radica en el número de inscripciones, ya que en febrero esa tendencia se verificaba sólo en las firmas. Este nuevo dato muestra un incremento de las inscripciones en el Registro de la Vivienda, al romper la barrera de las 30.000 hipotecas inscritas. De esta manera, se logró superar el número del año anterior.

Cuál fue el promedio de los préstamos hipotecarios?

Según apunta el INE, el importe medio de los créditos para la compra de una propiedad fue de 137.729, lo que significa un 7,2% más que en el mismo mes del 2020. De esta forma, el capital que las entidades financieras prestaron llegó al pico de los 5.080.261.000 euros, incrementando el índice interanual en un +44,9% . En cuanto a los plazos, el promedio elegido por las personas para devolver sus préstamos fue de 24 años, lo que implica uno menos que el registro del mes anterior.

El tipo fijo sigue consolidándose

Las hipotecas fijas vienen en franco aumento y ganándole la batalla a las variables. Del total de créditos firmados en marzo, el 56,2% correspondieron al tipo fijo, con lo que se consolida esta tendencia que se viene dando desde principios de año. Esto marca un comportamiento de los clientes muy marcado hacia las hipotecas fijas, que históricamente venían siendo las menos elegidas. Las fluctuaciones del Euribor, la seguridad que brindan y la mayor publicidad que hacen los bancos de esta modalidad por la rentabilidad que les devuelven pueden ser algunas causas de esta tendencia.

¿Se modificaron los intereses de las hipotecas?

Los precios de las hipotecas, que se relacionan directamente con los intereses que establezcan los bancos, han sufrido un ligero aumento. El interés medio con el que los españoles se endeudaron para la compra de un inmueble fue de 2,49% en marzo, mientras que en febrero de fue del 2,46%. Los créditos a tipo fijo tuvieron en promedio un interés del 2,75%. Por su parte, el interés promedio de un préstamo a tipo variable fue del 2,22%.

Cambios en las hipotecas: más novaciones y subrogaciones

Las personas que ya contaban con creditos para la compra de vivienda gestionaron mejoras o modificaciones en sus condiciones con las entidades financieras origen de sus hipotecas. En total fueron 28.458 modificaciones. Esto es da cuenta de una gran proporción de los hipotecados que solicitaron que el banco les cambie las condiciones de su préstamo. Fue un 632,1% más que marzo del 2020.

Novaciones:

Las renegociaciones de contratación con el banco para mejorar las condiciones de su préstamo aumentaron un 679,9% respecto al año anterior. Esto significa que 23.951 clientes pidieron cambios en sus préstamos. Estos pueden incluir: modificaciones en los tipos de interés, en las comisiones, en las vinculaciones, los plazos, las cláusulas abusivas o en las garantías

Subrogaciones:

En cuanto a los cambios de titularidad de una hipoteca, también se registró un aumento del +384,2% interanual. Fueron 983 el total de las subrogaciones de deudor. Por otro lado, los cambios la hipoteca de un banco a otro, o dicho de otra forma las subrogaciones de acreedor fueron 3.524, registrando un aumento del +474,9% interanual.

La mayor parte de las modificaciones tuvieron que ver con cambio de interés. El 15,9%intentó pasar de hipoteca fija a variable, luego de haber formalizado el préstamo.

Entonces, el porcentaje de las fijas subió del 19,5% al 34,1% y el de variables bajó del 79,4% al 62,6%. El interés medio fijo bajó 1,1 puntos y el variable se rebajó en 0,2 puntos.

¿Tienes interés en contratar una hipoteca? ¿Necesitas ayuda?¡ Nosotros podemos asesorarte! ¡No dudes en contactarte con nuestros expertos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para que puedas encontrar la financiación ideal para la compra de una vivienda. Contáctanos!

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Alquilar 28 mayo, 2021

Juicio de desahucio: puntos claves a tener en cuenta

A la hora de poner una vivienda en alquiler, existen diferentes situaciones de las cuales el futuro arrendador debe estar atento. Si bien cuando uno pone en alquiler su propiedad se imagina cosas positivas de esa decisión, la realidad marca que también se debe tener en cuenta las negativas. Una de estas últimas es la posibilidad de terminar en conflicto con el inquilino, y finalizar en un juicio de desahucio.

El proceso que conlleva un juicio de desahucio puede significar estresante y agotador. Sin embargo, es un momento en el cual se debe estar muy pendiente de cada detalle y no dejar absolutamente nada librado al azar. En Oi Real Estate, te contamos los puntos claves que debes tener en cuenta a la hora de enfrentar un juicio de desahucio, y así poder salir victorioso del mismo.

¿Qué es un desahucio y un juicio de desahucio?

Para comenzar, cabe explicar a qué nos referimos cuando hablamos de desahucio. El término desahucio se utiliza cuando se procede al desalojo de un inquilino de la posesión (uso del inmueble) mediante una resolución judicial. Este juicio de desahucio se lleva a cabo debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento (falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual). Es decir, es el proceso legal para privar al inquilino de la posesión del inmueble mediante una sentencia por incumplir el contrato de alquiler.

Previo al desalojo o desahucio, el propietario de la vivienda en alquiler debe iniciar el correspondiente proceso judicial (juicio de desahucio). Si este acaba en sentencia de desalojo, podrá concluir con el desahucio o lanzamiento de quienes firmaron el contrato de alquiler y habiten la vivienda.

Una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los arrendatarios de una vivienda. El acto que consiste en desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se llama lanzamiento. A él acuden: el propietario junto con una representación del juzgado y un cerrajero, para volver a tomar posesión del inmueble, procediendo a entrar en el mismo (si es necesario por la fuerza) y cambiar la cerradura o el candado.

Por ende, el juicio de desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objetivo la recuperación por parte del arrendador del inmueble que puso en arrendamiento. Esto se produce ya sea por falta de pago de la renta o de servicios en cantidades similares a una renta; o bien por haber terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento y el arrendatario no entrega el inmueble.

Ley de Enjuiciamiento Civil

Cabe mencionar que la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) es la encargada de regular la tramitación del juicio de desahucio. Este procedimiento ha recibido varias transformaciones con el objetivo de agilizarlo para que los arrendadores recuperen sus inmuebles lo antes posible. Además de esto, también para que confíen en volver a poner sus inmuebles en el mercado inmobiliario.

En dicho sentido, las últimas transformaciones que se han llevado a cabo fueron las siguientes reformas. La Ley 42/2015 de 5 de octubre de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que está en vigor desde el 7/10/2015; y las diferentes reformas realizadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última fue a través del Real Decreto-Ley 7/2019 del 1° de marzo y está en vigencia desde el 6/3/2019.

Tramitación de juicio de desahucio

El primer trámite para el juicio de desahucio que se debe hacer es la presentación de la demanda en el juzgado. Una vez admitida la demanda, el secretario judicial dictará un decreto.

En dicho decreto, se requerirá al demandado que haga cualquiera de las siguientes actuaciones. Que en el plazo de diez días desaloje el inmueble; pague al actor; pague la totalidad de lo que deba en caso de pretender la enervación; o comparezca ante el juzgado y formule oposición, mostrando sus argumentos por los que considera que no debe la cantidad reclamada.

Además, en el decreto se establecerá el día y la hora para que se realice la vista de juicio (si el demandado plantea oposición); y la fecha del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. En el mismo se planteará que de solicitar asistencia jurídica gratuita, el demandado podrá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.

En caso de que el demandado no responda el requerimiento de pago o no se oponga, el secretario judicial dictará decreto dado por terminado el juicio de desahucio. Así, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.

Gastos en un juicio de desahucio

Más allá del estrés por el mal momento que significa llegar a un juicio de desahucio; una de las cosas que se plantea el arrendador a la hora de encarar dicho juicio son los gastos que implica llevar a cabo el mismo.

Claro está que el objetivo principal de un juicio de desahucio es recuperar la posesión del inmueble arrendado. Sin embargo, además el arrendador está en condiciones, aunque no es obligatorio, de reclamar el importe de las cantidades debidas por el inquilino. En ese sentido, en un desahucio por falta de pago, pueden existir dos opciones de condena. La primera, que solo se recupere la posesión del inmueble. La segunda, que además de recuperar la posesión del inmueble, se condene al pago de la cantidad debida. Esta cantidad puede ser por falta de pago de rentas o por la falta de pago de luz, agua, gas u otro servicio, en cantidades similares a la renta. Por ende, los gastos que comprenda llevar adelante un juicio de desahucio variarán de acuerdo al tipo de condena que se busque aplicar.

Además, se debe tener en cuenta que llegada esta instancia se va a necesitar requerir a un abogado especializado en el tema. La intervención de un abogado en un juicio de desahucio es obligatoria. Los honorarios de los abogados son libres, no están sujetos a ninguna norma, y se deben arreglar con el mismo profesional. Los mismos varían según la complejidad de cada caso, pero rondan los 800 euros aproximadamente. También es obligatoria la intervención del procurador en un juicio de desahucio. Ya sea para cualquiera de las dos opciones de demandas antes mencionadas. Los honorarios de los procuradores rondan entre los 200 y 300 euros aproximadamente.

De esta manera, teniendo en cuenta estos números, los gastos en un juicio de desahucio rondan aproximadamente los 1.000 euros. No todos los juicios tienen los mismos gastos, por ende en cada ocasión particular el monto puede variar.