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Alquilar 18 junio, 2021

Contrato de subarrendamiento de local

Como ya hemos visto, al hablar de contrato de alquiler, podemos hacer referencia tanto al alquiler de vivienda como al alquiler de local. Este último, es considerado por la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamiento para uso distinto de vivienda. Cabe recordar, que es un contrato entre las partes signatarias mediante el cual el arrendador (propietario del local) se obliga a ceder el uso del inmueble al arrendatario. El arrendatario, a su vez, podrá destinar el local para el ejercicio de una actividad económica, y lo hará por un período temporal concreto. A cambio, satisface al arrendador mediante la renta. Ahora bien, ¿ qué sucede si el arrendatario decide realizar un contrato de subarrendamiento de local con otra persona? ¿Es legal? ¿Qué significa? En Oi Real Estate, te contamos todo lo que debes conocer sobre el subarrendamiento de un local de comercio.

¿Qué es el contrato de subarrendamiento de local?

El contrato de subarrendamiento de local es aquel contrato mediante el cual el arrendatario realquila a una tercera persona el uso del local que tiene alquilado con el arrendador. Es decir, cede a un tercero el uso como arrendatario del local alquilado.

El subarrendamiento de local puede ser total o parcial. En el subarrendamiento parcial, el inquilino original continúa ocupando el local junto con el nuevo subarrendatario. Por eso mismo, lo más habitual es que el subarriendo se realice de manera total. Esto significa que el subarrendatario ocupará la posición del arrendatario-subarrendador.

De esta manera, cuando se produce el subarriendo de local, se llevan a cabo dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas. Tras el subarrendamiento, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino (subarrendador). Y el nuevo inquilino se convierte en subarrendatario. El arrendatario inicial es la persona que firmó el contrato de arrendamiento con el arrendador. Es decir, a quien se le cedió inicialmente el uso del local a cambio del pago del alquiler. Mientras que el arrendador inicial es el propietario del local de negocio.

¿Se puede realizar siempre el contrato de subarrendamiento de local?

Para responder esta pregunta, cabe fijarse lo establecido en el contrato de alquiler firmado inicialmente entre el arrendador y el arrendatario. Si dicho contrato prohíbe expresamente el subarriendo, el mismo no se puede realizar bajo sanción de nulidad y resolución del contrato. De esa manera está establecido en el artículo 1255 del Código Civil sobre libertad de pactos.

Por su parte, si el contrato de alquiler no estableciera nada sobre la posibilidad de subarrendar o no, el arrendatario podrá subarrendar el local. Lo podrá hacer total o parcialmente, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Así está establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde en su artículo 32.1 dispone lo siguiente. “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.

Al mismo tiempo, el único requisito que se solicita en esta situación es que el arrendatario tiene la obligación de comunicarle al arrendador que se ha realizado el subarriendo del local. Describiéndole, a su vez, los datos de la nueva persona que va a ocupar el local. Para llevar a cabo la notificación, el arrendatario tiene un mes desde que se haya producido el subarriendo. En caso de que no se haga el aviso o notificación, el arrendador estará en su derecho de solicitar del Juzgado que no se reconozca el subarriendo e incluso la resolución del contrato de alquiler.

Aumento de la renta en caso de subarriendo

Con respecto al aumento de la renta del alquiler en caso de llevarse a cabo un contrato de subarrendamiento de local, se tendrá que estar sujeto nuevamente a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Por tanto, el arrendador y el arrendatario pueden pactar lo que consideren oportuno acerca del incremento o no de la renta en caso de subarrendamiento. En otras palabras, el importe que subirá la renta por el subarriendo será el que figure en el contrato de alquiler, en el supuesto de que las partes así lo hubiesen acordado

En el caso de que no se hubiese indicado expresamente en el contrato de alquiler, y a partir del mes siguiente luego de la notificación al propietario del subarrendamiento, la renta del alquiler se elevará de la siguiente manera. Si se subarrienda la totalidad del local, la renta del alquiler se elevará un 20% sobre la que venía pagando el arrendatario. Sin embargo, si el subarriendo es parcial, la renta se elevará un 10%.

En todo caso, el pago de la renta seguirá siendo pagada por el arrendatario al propietario del inmueble, salvo que se hubiese pactado lo contrario en el contrato. En otras palabras, el subarrendatario no abonará directamente la renta al propietario, sino que éste lo abonará al arrendatario-subarrendador, y este último al propietario del local.

¿Cuánto dura el contrato de subarrendamiento de local?

La duración de un contrato de subarrendamiento de local quedará sujeto a lo que las partes correspondientes decidan pactar. Es decir, lo que el subarrendador y el subarrendatario establezcan y firmen. Sin embargo, lo que sí tendrá el contrato de subarrendamiento de local es una fecha límite de duración. Esto se debe a que no puede existir un contrato de subarrendamiento sin que exista un contrato de arrendamiento previo.

Por lo tanto, lo que sí es seguro y va más allá de lo que puedan establecer mutuamente el subarrendador y el subarrendatario es que al finalizar el contrato de arrendamiento, se extinguirá de igual manera y automáticamente el contrato de subarriendo.

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Contrato de alquiler de habitación

Comprar 18 junio, 2021

Comprar una vivienda ha sido mejor que alquilar desde 2010

Comprar una vivienda es mejor que alquilar desde 2010, y te lo demostramos con motivos y datos. Algunas de las razones son las cuotas de las hipotecas que se mantuvieron estables, y por el contrario las rentas se encarecieron casi un 40% en una década.

Es posible afirmar que el mercado de la vivienda ha cambiado en la última década, al parecer, rotundamente. Hace 10 años atrás, la principal preocupación era cómo iba a evolucionar el euríbor y cuánto iba a subir la cuota de una hipoteca. Ahora es cuál será la renta que toca pagar cuando llegue el momento de renovar un contrato de alquiler o firmar uno nuevo. Por eso, aquellos que compraron una vivienda tomaron una decisión muy acertada respecto a los que eligieron alquilar.

Para dar una afirmación son necesarios los datos

Si lo que buscamos es entender esta afirmación, deberemos recordar los cambios producidos en la última década. En 2011, todavía estaban presentes los efectos de la crisis económica y financiera de 2008, y España estaba en una situación difícil, tanto que llegó al borde del rescate internacional.

La situación en 2012 mostró mejoras durante el verano, gracias a la defensa del euro por parte de quien era presidente del Banco Central Europeo (BCE), Mario Draghi, y las medidas que tomó en torno a la política monetaria. Desde ese periodo de tiempo, las bajadas de los tipos de interés fueron constantes, hasta principios de 2016, cuando la autoridad los situó en mínimos históricos del 0,0%. Nivel en el que se mantienen en la actualidad, llevando al euríbor a terreno negativo. Actualmente está moviéndose alrededor del 0,48%, mientras que en verano de 2008 llegó a estar por encima del 5%.

Estos cambios permitieron que las cuotas de las hipotecas se hayan mantenido estable en los últimos años. Con datos de los Registradores de la Propiedad, determinamos que a finales de 2010 la cuota hipotecaria media en España se situaba alrededor de los 580 euros. Pero en el primer trimestre de 2021 ronda los 584 euros y supone un coste salarial del 30,6%, ligeramente por debajo que hace una década. En los años 2007 y 2008, la cuota media de préstamos estaba en los 800 euros.

Tipos de interés

En cuanto a los tipos de interés, los datos del BCE afirman que las nuevas hipotecas se están firmando a un tipo medio del 1,4%, frente al 5% de 10 años antes. Actualmente, el nivel es muy bajo, incluso de la serie histórica, pero si miramos a Europa, descubriremos que la mitad de los socios del euro registran unos tipos más bajos, con Finlandia y Portugal a la cabeza.

En cuanto a la rentabilidad, es significativa su evolución en cuanto a comprar una casa para alquilarla después. A fines de marzo, el rendimiento bruto se situaba en el 7,2% de media en España, frente al 4,6% de junio de 2013.

La evolución del mercado del alquiler

El mercado del alquiler, evolucionó de manera diferente. Las rentas del alquiler llegaron a niveles máximos históricos, sobre todo en plena pandemia, en los grandes núcleos urbanos. Pero es cierto que desde mayo de 2020 bajaron con fuerza, más aún en Madrid y Barcelona. Según datos publicados por Idealista, la renta media se situó durante fines de mayo en 10,7 euros/m2, frente a los 7,7/m2 que se abonaban en 2010. Lo que significa que el precio del m2 se disparó casi un 40% en la última década.

En estos años se produjeron varios acontecimientos que impulsaron fuertemente la demanda de pisos de arrendamiento.

Como por ejemplo, la desaparición de la bonificación fiscal por la compra de vivienda, que entró en vigencia el 1 de enero de 2013, y permitía la deducción de la declaración de la renta del 15% de cantidades satisfechas durante un año natural, con un tope de 9.040 euros anuales. Actualmente, esta deducción está disponible para aquellos que compraron su vivienda habitual antes de 2013. Existe otra medida fiscal que hizo perder el interés en la compra y a favor del alquiler, y fue la subida de impuestos como el IBI, el IVA para la compra de vivienda nueva, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en algunas comunidades autónomas.

Precariedad laboral en los jóvenes

Otro factor que influyó en el comportamiento de las rentas del alquiler es la precariedad laboral en los jóvenes, que crece día a día. La poca estabilidad para mantener un trabajo, y los bajos salarios, son grandes piedras en el camino de los más jóvenes para acceder a una hipoteca para comprar un piso, lo que significa que opten por alquilar un piso. En la actualidad, España es el país de la UE con mayor tasa de paro juvenil, con un 38%, 20 puntos por encima del promedio comunitario de 17,1%. También, las familias con rentas bajas siguen viviendo del alquiler en los últimos años, porque los bancos, a la hora de otorgar hipotecas, son mucho más restrictivos que durante el boom inmobiliario.

Otro de los puntos es que la evolución del precio de los arrendamientos se ve influido por la falta de políticas públicas destinadas a impulsar la oferta de viviendas en alquiler y asequibles. Algo indispensable para mantener el precio de las rentas, según los expertos.

El rol del Estado y los privados

Por muchos años las políticas municipales de las grandes ciudades no han sido orientadas a construir más viviendas de alquiler, pero esto parece querer revertirse. En Barcelona, se están apoyando en actores privados para promover vivienda asequible así como también en Madrid. En la capital están empezando a reactivarse dos proyectos que estaban frenados, que son Madrid Nuevo Norte (antigua Operación Chamartín) y los desarrollos del sureste de la capital (Berrocales, Valdecarros, Los Ahijones, etc.). Pero los planes actuales tienen menos viviendas de las que estaban planeadas hace unos años. En la Comunidad de Madrid, también está en ruedo el Plan Vive, con el objetivo de desarrollar 15.000 viviendas de alquiler a corto plazo.

El Estado está desarrollando un plan con el que busca construir 20.000 viviendas sociales para el arrendamiento, y que verá impulsado con los fondos europeos que recibirá España por el programa Next Generation.

También, desde el sector privado llegan algunas iniciativas como “build to rent”, con el objetivo de construir viviendas para el alquiler. Los planes proyectan el desarrollo de más de 90.000 viviendas antes de que termine la década del 20.

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Diferencias entre alquilar una vivienda por temporada y una habitual

Locales comerciales 18 junio, 2021

Five Guys abre nuevo local en Málaga

La cadena de restaurantes de comida rápida, Five Guys, abre su nuevo local en Málaga. Actualmente cuenta con más de mil franquicias en los Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, Alemania, Francia y España. En este último país abrirá las puertas de su restaurante número veinte.

La apertura del local en McArthurGlen Designer Outlet

Este local de comida se inaugurará en la Costa del Sol, en el centro comercial especializado en primeras marcas, McArthurGlen Designer Outlet, específicamente junto a la Plaza Mayor (ubicada en C. Alfonso Ponce de León, 3-2, 29004). Se espera que su apertura pueda disfrutarse en la estación de verano.

Para las personas que desconocen qué es McArthurGlen Group, es una empresa de carácter público que desarrolla y administra centros comerciales de diseñadores. Se fundó en el año 1993, en Londres, Reino Unido. Son conocidos por ser muy selectivos con las marcas de restauración con las que deciden trabajar. Presta su servicio en distintas zonas, tales como: Europa y América del Norte. Sus horarios de apertura actualizados son de lunes a sábado, desde las 10:00 hasta las 22:00 horas.

¿Casualidad o causalidad?

Instalar una de sus franquicias en el McArthurGlen Designer Outlet no es casualidad, ya que este, que no es un simple centro comercial, fue elegido estratégicamente. Se trata de algo más allá, la recreación de un pequeño pueblo, que imita las distintas calles. Transmitiendo así la sensación que no es la de ir caminando por un centro comercial. En este espacio se encuentran marcas aspiracionales, de prestigio y de un alto nivel, que proyectan una imagen positiva. Estas son: Prada, Calvin Klein, Armani, Hugo Boss, Burberry, entre muchas otras.

¿Por qué Five Guys es una cadena de comida diferente al resto?

Algunas de las características de Five Guys, quien abre un nuevo local en Málaga, son las siguientes:

Esta reconocida cadena está especializada en el concepto de “better Burger”. Este concepto significa que ofrecen un producto fresco, un cocinado a la vista de todos los comensales y por la no oferta de menús.
Su objetivo es brindar hamburguesas y patatas fritas auténticas y recién cocinadas.
No sirven la comida al instante, como en los locales de comida rápida. Ellos se toman su tiempo para cocinar y presentar la perfecta combinación de sabores para el paladar de sus clientes.
Tampoco ofrecen conexión wifi, ya que creen que esto puede ser una distracción a la hora de disfrutar al 100% la comida que preparan.
Se instaló en España hace alrededor de cinco años y ya suma catorce establecimientos en todo el país.
Sus precios son más costosos a comparación de las cadenas tradicionales de hamburgueserías, y esto se debe al diferencial que esta empresa transmite.
Los empleados de Five Guys se esfuerzan por brindar un servicio genuino y mantener su restaurante impecable.
Quieren crear un entorno fantástico y divertido, del cual cualquiera pueda disfrutar, donde se pueda socializar, compartir momentos y escuchar buena música.
Su oferta es única en el mercado español, ya que lo que los hace diferentes es su relación calidad-precio, la frescura de sus ingredientes y la gran cantidad de opciones de personalización de los productos finales que ofrecen.

Esta empresa familiar no usa congelados, ni temporizadores, ni microondas, ni hacen menús. En cambio, ofrecen 15 toppings gratis (ingredientes que se utilizan para cubrir la comida), regalan cacahuetes y ponen el mejor Rock&Roll en sus locales. Ir en contra de lo que hacen y cómo lo hacen los gigantes que lideran la industria le ha sido de un gran éxito a Five Guys. Ellos son diferentes les gusta salirse de lo establecido.

¡Manos a la obra!

Las obras para habilitar el nuevo local, ya han comenzado. Este tendrá 350 metros cuadrados y una gran terraza, explica Daniel Agromayor, director general de Five Guys España. Estas reformas llevarán ocho o diez semanas como máximo, y si todo sale según lo previsto, podrán abrir en el mes de agosto de este año.

Nunca hay que dejar de innovar…

Five Guys, la empresa fundada en Arlington, Virginia, tiene comercios abiertos en distintas zonas, como Madrid y Barcelona, pero nunca combinó la idea de ubicar sus tiendas tanto al pie de calle como en centros comerciales, esta es la primera vez que lo harán, y se sienten muy ilusionados ante esto. Este se parece más a un high Street (calle comercial principal de un establecimiento, que representa el punto principal para los negocios y las compras) que a un centro comercial estricto o normal. Esta misma es una zona comercial que se diferencia de las demás, por su diseño específico y por las marcas con las que tiene arreglo.

La aspiración a futuro de la compañía es ocupar el centro de la ciudad con sus locales. Esta idea es tomada con calma y sin apresurarse, primero hay que ver si McArthut tiene éxito, y si es así se abrirá un local en el núcleo de Málaga, a pedido de la gente.

Locales que abrirán en distintas zonas de España

La apertura de este local será la cuarta en lo que va del año 2021, ya que la compañía está dispuesta a recuperar el ritmo de aperturas tras los impedimentos que generó la pandemia del Covid-19 y la cantidad de ventas, a medida que avanza el tiempo. El primer local que abrieron durante este año, como signo de vuelta a la normalidad, fue el del centro comercial La Vaguada, en Madrid, en mayo.

También se abrirán en Málaga dos restaurantes nuevos, en los municipios y ciudades españolas Sevilla y Alicante, que generarán alrededor de treinta puestos de trabajo nuevos. Con estas aperturas Andalucía igualará a Cataluña en el número de restaurantes de Five Guys, ya que así cada comunidad autónoma tendrá cuatro locales en total. Le seguirá en segundo puesto la Comunidad Valenciana con dos locales en cuanto abra Alicante y País Vasco con uno en el municipio situado en el norte de España, Bilbao.

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Noticias Oi Real Estate 17 junio, 2021

Viviendas residenciales: qué pasará en el mercado inmobiliario este verano 2021

Cómo se comportará el mercado inmobiliario este 2021? Aumentarán las ventas de viviendas residenciales este verano? Estas son dudas que tienen gran parte de los españoles. Se visualiza un posible repunte en el sector, a raíz de la adquisición de segundas viviendas o el retorno de compradores extranjeros. Pero según los especialistas, para que se de una recuperación completa habrá que esperar que concluyan todas las restricciones.

Cómo afectó la pandemia a la venta de viviendas residenciales?

Durante el 2020, la crisis de la pandemia Covid-19, sembró incertidumbre en la mayoría de los sectores económicos. El sector inmobiliario no fue la excepción. Pero, este año es muy diferente al de la crisis de 2008, porque el detonante es una crisis sanitaria y no financiera. Además el sector se encuentra más sólido y con la situación en vías de saneamiento.

La pandemia dio lugar a novedosas tendencias en el mercado inmobiliario, como lo afirma el Instituto de Valoraciones. El segundo trimestre de 2020 estuvo marcado por una baja en la actividad. Que generó una disminución en el número de transacciones y un ajuste en los precios. Pero a medida que avanzó el año, los indicadores se fueron recuperando. Por otro lado, surgieron nuevas necesidades entre los compradores, como tener espacios más amplios y abiertos, terraza, mayor iluminación, estar en las afueras de las grandes ciudades, etc., lo que animó a cambiar de propiedad.

Según los últimos datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), correspondientes al mes de marzo, la compraventa de viviendas ha vuelto a los niveles anteriores a la crisis sanitaria, alcanzando las 47.332 operaciones. Las expectativas están sujetas a la evolución de la pandemia. Pero el fin del estado de alarma y el avance en la vacunación, vislumbran una recuperación importante hacia la llegada del verano. Se espera que aumenten las compras de segundas viviendas y que aumente la cantidad de compradores extranjeros.

Segundas viviendas residenciales: su adquisición

Todo estaría indicando que el mercado de las segundas viviendas estaría renaciendo nuevamente. Pero los especialistas señalan que tendremos que esperar un poco más para acercarnos a niveles pre-Covid-19. “Hay elementos que todavía lo impiden. Primero, la incertidumbre sobre la evolución nacional hasta que se esclarezca la situación y retorne la confianza”, explicó un especialista de Savills Aguirre Newman. Hay un segundo elemento que es la menor actividad de los compradores extranjeros. Tendremos que esperar a ver los datos después del verano, para comprobar si el proceso de vacunación reactivó las compras nacionales como las extranjeras, según señalan los expertos en la materia.

Otros especialistas apuntan a una ligera reactivación generalizada en la compra de segundas viviendas, con repuntes localizados. La incertidumbre y las restricciones de movilidad afectaron al normal desarrollo de la actividad, apuntan los especialistas, pero la demanda nacional fue la primera en movilizarse, cubriendo en cierta medida la ausencia de la extranjera. Las previsiones son homogéneas, según las características de los mercados locales.

En cuanto a los segmentos de lujo (Baleares y Málaga), experimentaron una reactivación inmediata de la demanda extranjera, ligada al auge del teletrabajo, tendencia que apunta a continuar. Los mercados de la costa norte, con un predominio de la demanda nacional de proximidad, casi no se vieron afectados, beneficiados por las preferencias en viviendas más grandes y con espacios exteriores.

Lo que sucedió en pandemia

A pesar de la pandemia, en 2020 las compras realizadas por extranjeros alcanzaron las 46.303 viviendas, lo que significó una reducción del 26,3% en comparación con 2019. La cifra es similar a los niveles de 2014, pero se encuentra por encima de los años anteriores, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, analizados recientemente por API y FIABCI-ESPAÑA. Relativamente, las compras de vivienda formalizadas por extranjeros representaron el 11,32% del total de operaciones de 2020.

Los extranjeros mantienen el interés con el foco puesto en el arco mediterráneo y las islas. El interés de los extranjeros se mantiene en los países de origen, pero la reactivación está supeditada a la reversión de las restricciones como el confinamiento.

Los compradores internacionales y su interés

El interés por parte de los compradores internacionales es muy claro en España, pero hay extranjeros oriundos de latinoamérica, por ejemplo México, Colombia, Perú y Venezuela, que se interesan por ciudades como Madrid y Barcelona. Sobre todo por la cultura que hay en estas ciudades, el idioma, y las estructuras arquitectónicas.

Uno de los frenos para que aumenten las ventas es que siguen habiendo restricciones que limitan las decisiones de viajar durante el verano, momento clave para la comercialización de inmuebles a extranjeros, o al menos para que tengan un panorama del proyecto. Se espera cierta reactivación, pero no una recuperación a niveles de años anteriores.

Pendientes de la liberación de las restricciones

Cuando llega el verano, muchos españoles tienen planeadas sus vacaciones y reservados sus alojamientos. Las expectativas del alquiler vacacional están muy condicionadas a la evolución de la pandemia, y por consiguiente, por la movilidad de los turistas nacionales y extranjeros. Por el momento, en el acumulado de los cuatro primeros meses de 2021, el número de turistas extranjeros que estuvieron en España fue de 1,8 millones, un 82,6% menos que el mismo periodo de 2020, según datos del INE.

Habrá que esperar a la temporada que viene para notar la recuperación de los alquileres vacacionales, cuando regrese con fuerza la demanda nacional e internacional.

Los alquileres vacacionales tuvieron una evolución homogénea, según las características de los mercados locales. Se dieron cambios al alquiler tradicional: bajadas de precios, en otras ubicaciones el precio se mantuvo, y con el regreso de una demanda embalsada, también se elevaron los precios. Sumado a esto, hay potenciales compradores que ante las dificultades para realizar trámites de compraventa, optan por el alquiler. Por eso es que todos los especialistas apuntan a que la recuperación del mercado está sujeta al regreso de la movilidad y el cese de las restricciones.

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Invertir en habitaciones de hotel: una increíble oportunidad

Alquilar 17 junio, 2021

Alquiler de un piso para estudiantes

Si bien la llegada del verano es sinónimo de altas temperaturas y vacaciones, también se asemeja a la búsqueda de aojamiento para aquellos estudiantes que han de desplazarse a otra ciudad para comenzar sus estudios. Esto también significa, para los propietarios que cuenten con inmuebles vacíos y quieran alquilarlo, una buena oportunidad de hacer negocio. Sin embargo, para ellos se debe tener en cuenta que el alquiler de un piso para estudiantes posee diferencias respecto a un arrendamiento de vivienda habitual. A partir de eso, suelen surgir distintas preguntas o dudas a la hora de concretar un alquiler de este tipo. En Oi Real Estate, te contamos todo lo que debes conocer acerca de esta situación.

Ley de Arrendamientos Urbanos

El alquiler de un piso para estudiantes, cuando se lleva a cabo debido a un curso académico, será considerado un arrendamiento de temporada. Pero no de vivienda.

En ese sentido, para saber si se trata de un arrendamiento de vivienda normal o no, resta solo analizar la naturaleza del mismo. Allí, uno de los puntos claves es que el tiempo de duración de un alquiler de un piso para estudiantes suele establecerse para los meses del curso académico.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre la naturaleza de un contrato de arrendamiento establece lo siguiente. Por un lado, en el artículo 2.1 dispone que “será considerado un arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

Por otra parte, en su artículo 3.2 afirma lo siguiente. “Será considerado un arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuando se trate de arrendamiento de finca urbana celebrado por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”.

Por ende, la Ley de Arrendamientos Urbanos diferencia el arrendamiento de vivienda habitual del arrendamiento de temporada. Aunque ambos están regulados por la LAU.

Fianza del contrato de alquiler de un piso para estudiantes

La fianza del contrato de alquiler de un piso para estudiantes se encuentra establecida dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La misma es una garantía más que el propietario puede solicitar al momento de alquilar su inmueble. La fianza cubrirá al propietario ante daños causados en la vivienda, actos de vandalismo e incumplimiento de pago de la renta, entre otros. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la fianza debe ser equivalente a dos meses de renta. La misma puede ser avalada con bienes inmuebles pertenecientes al aval.

Al mismo tiempo, se debe conocer cuáles son los medios objetivos por los que el propietario podrá retener la fianza del estudiante en caso de daño a la propiedad. Al igual que las pruebas que se deben aportar. Bajo los parámetros de la LAU, no se pueden deducir de la fianza daños causados por el uso y desgaste natural y propio de los artículos en la propiedad. Incluso se establece que el dueño del inmueble debe hacerse cargo de los gastos en que se incurra para la habitabilidad de la vivienda. En ese sentido, si el estudiante nota algún desperfecto debe notificar y documentar de manera inmediata al propietario. Así se evitará posibles problemas a futuro entre las partes.

Inquilinos extranjeros

España es el principal destino para estudiantes Erasmus, y de distintas partes del mundo, quienes se trasladan a España para continuar sus estudios. Esto hace que muchas nacionalidades estén en busca de alojamiento. En ese sentido, muchas veces las becas por sí mismas no son suficientes para abonar la renta. Por lo que el arrendador busca asegurarse de que los arrendatarios tengan ingresos suficientes para abonar los meses que se van a instalar en España.

Uno de los recursos que se utiliza comúnmente es cobrar las rentas por adelantado, eliminando así el riesgo de impago por parte de estos estudiantes. Con esta modalidad, el propietario busca evitar problemas de pagos a futuro, teniendo en cuenta que las posibilidades de recuperar el dinero llegado el caso disminuyen de forma drástica.

Asimismo, otros documentos que se pueden llegar a solicitar son

Comprobantes de inscripción en la institución donde estudiara el inquilino.
Identificaciones y permisos de residencia
Identificaciones y contacto de los avales que se utilicen

Régimen jurídico en el alquiler de un piso para estudiantes

Como bien dijimos, entre los arrendamientos denominados para uso distinto del de vivienda, se encuentra el arrendamiento de temporada, y por ende para estudiantes. Estos se rigen según dispone el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en primer lugar por la voluntad de las partes; en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículos 29 a 35 inclusive); y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

Por lo tanto, en otras palabras, lo que primero se tiene en cuenta es lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento entre las partes. Si esto no sucede, y no se pacta por la voluntad de las partes, entonces se deberá aplicar lo que establece la LAU en lo dispuesto en el Titulo III. Finalmente, se llevará a cabo la aplicación con carácter supletorio de lo dispuesto en el Código Civil sobre arrendamientos. Esto quiere decir, lo que establecen los artículos 1546 y siguientes del Código Civil.

En suma, el requisito fundamental para saber si el alquiler de un piso para estudiantes es un arrendamiento de temporada es que el destino de la vivienda arrendada no sea residencia permanente del inquilino. Esto se debe a que, de ser así, no será un arrendamiento de temporada, sino un arrendamiento de vivienda. Aunque la duración pactada en el contrato influye, no es lo determinando. Lo que será determinante es la residencia del arrendatario. Si no constituye la residencia permanente es de temporada, en cambio, si constituye residencia permanente es de vivienda.

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Alquilar piso por meses

Alquilar 16 junio, 2021

Contrato de alquiler de habitación

Como ya hemos comentado, el contrato de alquiler es un documento en el que dos partes sellan un acuerdo. Esas dos partes son, por un lado el arrendador, que es quien entrega el inmueble en alquiler, y por otro lado el arrendatario, que es quien recibe dicho inmueble, alquilándolo. Este último, comúnmente, retribuye al dueño del inmueble con un pago mensual del valor acordado por ambas partes. Además de acordar el monto y las formas del pago mensual por el alquiler de la vivienda, cuando se firma el contrato de alquiler se están estableciendo diferentes detalles y características que en muchas ocasiones aquellos que firman el documento no las conocían previamente. Ahora bien, ¿ qué sucede si el inquilino está buscando firmar un contrato de alquiler de habitación? ¿Son las mismas leyes y los mismos derechos? En Oi Real Estate, te contamos todo lo que tienes que saber sobre esta situación.

Particularidades del contrato de alquiler de habitación

Para comenzar, cabe mencionar que está en debate cuál es la normativa que rige los contratos de alquiler de habitaciones. Por un lado podrían estar sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o por el contrario estar sujetos a lo pactado entre las partes y al Código Civil. Entonces, en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato de alquiler de habitación la mayoría de la doctrina y los Tribunales mantienen que el contrato de habitación no está sujeto a la LAU. Es por esto que no aplican dicha normativa para esos casos.

En este sentido, el contrato de alquiler de habitación se regulará en primer lugar por lo pactado entre las partes correspondientes del vínculo. Y en su defecto, por las normas de Código Civil en materia de arrendamientos. Es decir, en sus artículos 1554 y siguientes.

Como el contrato de alquiler de habitación, en la mayoría de los casos, no se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración del contrato también cambiará. Este período será pactado por las partes sin que tenga el inquilino la posibilidad de acogerse al derecho que le permite la LAU de permanecer en el arrendamiento hasta cinco años. Esto último es lo que dispone actualmente la Ley de Arrendamientos Urbanos para el arrendamiento de vivienda.

Al mismo tiempo, cabe señalar que es conveniente que el contrato de alquiler de habitación conste por escrito. Esto es para que las partes sepan qué derechos y obligaciones conforma el mismo, además de prever su duración. Esto es conveniente más allá de que es válido que los términos se pacten de forma verbal.

Contrato de alquiler de habitación sometido a la LAU

Como mencionamos, siempre han existido discrepancias sobre si el contrato de alquiler de habitación está sometido a la LAU o al Código Civil. La diferencia entre una y otra opción es notable en cuanto a los derechos del inquilino. Sin embargo, siempre que hay controversia y el asunto termina en los Tribunales, es el juez quien quien decide según el caso si ese contrato está sometido a la LAU o al Código Civil.

Por una parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos define lo que es contrato de alquiler de vivienda habitual y lo que es contrato de alquiler de uso distinto a vivienda. El artículo 2.1 de la LAU establece que habrá arrendamiento de vivienda cuando la edificación sea habitable y esté destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. En este caso, no habla necesariamente de que sea una vivienda con varias dependencias.

Por lo tanto, si una habitación cumple dichos requisitos, no habría ningún problema en que un contrato de alquiler de habitación sea considerado como contrato de arrendamiento de vivienda. Y en ese sentido, esté sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

A su vez, el artículo 3.1 de la LAU dispone que habrá arrendamiento de uso distinto de vivienda cuando no se esté frente a un arrendamiento de vivienda. Por ende, bien podría establecerse el contrato de alquiler de habitación dentro de ese concepto siempre y cuando el inquilino no use esa habitación como vivienda habitual. Por ejemplo, solo que lo haga para determinada temporada.

Contrato de alquiler de habitación sometido al Código Civil

Por otra parte, existen quienes piensan que una habitación no tiene la entidad suficiente como para ser denominada edificación habitable. Por esa razón, establecen que el contrato de alquiler de habitación debe dejar de estar sometido a la LAU y pasa a estar sometido por el Código Civil. Cabe mencionar que el Código Civil es la normativa aplicable subsidiariamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En este sentido, al no estar sometido a la LAU, el contrato de alquiler de habitación queda sujeto tanto al Código Civil como a lo pactado entre ambas partes. De esta manera, la duración del contrato, por ejemplo, será pactada por las partes. Así, en caso de discrepancia y salvo prueba de la citada duración que deberá acreditar el inquilino, se entenderá que es anual si la renta se paga por años, mensual si se paga por meses y diaria si se paga por días.

¿Es aplicable el procedimiento de desahucio por falta de pago?

En el caso de que el arrendatario no abone el pago de la renta convenida por el uso de la habitación, el arrendador estará en su derecho de ejercer el procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta. Este está previsto en el artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cabe mencionar que este tipo de procedimiento está previsto para la recuperación de la posesión por parte del arrendador de una finca. Esté esta, o no, sujeta su regulación a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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Contrato de alquiler: todo lo que debes saber

Comprar 16 junio, 2021

Comprar una vivienda con okupas: cómo es el cálculo del ITP

Las okupaciones en España son un hecho real y fuerte. En 2020 el fenómeno creció un 2,7 interanual, según datos de la Secretaría de Estado de Seguridad. Hacienda aclaró cuál es el valor real del ITP al comprar una vivienda con okupas. Aquí te lo contamos.

En el país hay un total de 14.675 personas que denunciaron que su vivienda había sido ocupada de manera ilegal. Es así que los dueños de estas viviendas prefieren vender sus propiedades para evitar mayores problemas.

Pero el problema está en el comprador, ya que el precio de compra suele ser más bajo que el precio de mercado, pero cuando llega el momento de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) surgen dudas sobre el valor por el que tributar el impuesto.

Lo habitual es que se tribute por el precio de compra, pero en este caso es posible tributar por el valor que el comprador considere se corresponde con el valor real de la vivienda.

Qué dicen las autoridades al respecto de comprar una vivienda con okupas

La Dirección General de Tributos, que depende del Ministerio de Hacienda, se pronunció hace unos días sobre este asunto. El contribuyente puede declarar por el valor que considere se corresponde con el valor real del inmueble. Y aquí, cuando el inmueble está ilegalmente ocupado, ese precio se verá afectado.

La duda surge si al comprar un inmueble con okupas, es posible tributar el ITP por un valor distinto al que otorga la Comunidad Autónoma. Teniendo en cuenta que el contribuyente, por ejemplo, puede pagar un precio de 65.000 euros por el inmueble, cuando la Comunidad Autónoma (supongamos Castilla La Mancha), lo valoraba en 120.000 euros.

A esta duda la Dirección General de Tributos responde que “el hecho de que el inmueble se encuentre ilegalmente ocupado no altera el concepto jurídico que constituye la base imponible del impuesto; sin embargo, es razonable suponer que su cuantificación –la del valor real, y por asimilación, el valor normal de mercado– se vea afectada por el estado de hecho y de derecho del inmueble, pero por tratarse de una cuestión de apreciación fáctica no puede ser objeto de respuesta por este centro directivo.”

Pero, hay que tener en cuenta que la Administración Autonómica, si discrepa del valor que se declara, podrá iniciar un proceso de comprobación de valores.

Cómo es la defensa de la comprobación de valores de un piso al comprar una vivienda con okupas

Lo recomendable es acreditar que cuando se compra la vivienda estaba ilegalmente ocupada por los llamados “okupas”, porque la Administración autonómica tiene cuatro años para iniciar la comprobación de valores, y en este período el contribuyente podría haber recuperado la propiedad, e incluso haber realizado una reforma.

Los medios de prueba que son admisibles son cualquiera que sea admisible en derecho, teniendo en cuenta que la aportación del propio expediente judicial de desahucio sería válido para acreditar la ocupación ilegal. También, se acredita la imposibilidad de acceder al inmueble, ya que está ocupado, y puede acreditarse mediante acta notarial.

Lo que hay que lograr es demostrar que la casa está ocupada ilegalmente para oponerse a la comprobación de valores de la Administración autonómica, cuando ésta no tenga en cuenta si la casa está o estuvo ocupada ilegalmente o no.

Qué sucederá con la nueva forma de calcular el ITP 2022

El Congreso ha dado luz verde a un nuevo proyecto de ley que cambiará rotundamente la forma de cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el tributo que es absorbido por quienes compren una vivienda usada.

Ahora, el comprador no pagará impuestos por lo que le costó el inmueble, si no por su valor de mercado, valor de referencia que debe estar aprobado por la Dirección General del Catastro. Esta nueva normativa entrará en vigencia en enero de 2022, y desde Hacienda aseguran que afectará a todas las compraventas firmadas a partir de esa fecha y no tendrá carácter retroactivo.

Qué opciones tiene el contribuyente?

–Declarar conforme a dicho valor de referencia de Catastro, y luego solicitar la rectificación de su autoliquidación, impugnando el valor de referencia. En esto último deberá contar la situación de ocupación ilegal del inmueble cuando lo compró.

–Declarar conforme al valor de escritura, menor al de Catastro, y recurrir la liquidación que le notifiquen cuando llegue. Cuando esto suceda, podrá impugnar el valor de referencia de Catastro, acreditando la situación de ocupación ilegal de la vivienda.

Hacienda admite que el valor de los inmuebles se reduce si están ocupados ilegalmente. Por lo que corresponde a cada comprador acreditar tal ocupación ilegal, en el caso de que la misma no haya sido abordada por la Administración al valorar el inmueble.

Movimiento Okupa

¿Qué es el movimiento okupa? Es un movimiento social, radical que propugna la ocupación de viviendas o locales deshabitados, de forma temporal o permanente, con el objetivo de usarlos como vivienda, guarida, lugar para hacer reuniones o centros con fines sociales y/o políticos y culturales.

Alegan la falta de derechos para conseguir una propiedad, pero es un movimiento con muchas ideologías, algunas de ellas asociadas a las tribus urbanas. Luchan contra la especulación y defienden el derecho a la vivienda frente a las dificultades económicas y sociales. Este movimiento existe en la mayoría de los países, pero sobre todo en Europa es dónde más ocurren ocupaciones ilegales de estas personas. Suelen agruparse en varias familias o en grupos de personas con grados de afinidad política.

Existen películas y series contando de cerca cómo es este movimiento social. También existen okupas que no necesariamente tengan ideologías políticas y lo hacen sólo por la necesidad de habitar en una casa.

Muchos gobiernos no toman medidas para frenar este movimiento, dejando de lado la importancia de la propiedad privada y alegando las necesidades de estas familias. Por ejemplo, cuando hay menores de edad en el grupo de okupas, es muy difícil sacarlos de las viviendas.

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¿Cómo proteger tu piso en venta de los okupas?

Ciudades y Barrios 16 junio, 2021

¿Por qué la gente elige vivir en Pozuelo de Alarcón?

Este pueblo está situado al oeste de la capital, dentro del área metropolitana de Madrid. La gente elige vivir en Pozuelo de Alarcón, ya que es uno de los lugares con mayor renta per cápita de España, y con mucha demanda de viviendas.

Las buenas comunicaciones que tiene por su cercanía a la capital son unas de sus principales ventajas, que te permitirán vivir en un sitio tranquilo y a la vez trasladarte con facilidad. Podrás disfrutar de ir a Madrid por trabajo, estudios o para pasar tiempo libre, ya que hay una estación y una parada en las líneas de metro 2 y 3. Cuenta con muchísimos buses que realizan trayectos de día y noche.

También podrás disfrutar de su índole residencial, que te permitirá salir con amigos y hacer las tareas cotidianas sin desplazarte demasiado, gracias a su amplia oferta de comercios, gastronomía y actividades de ocio.

¿Cómo es vivir en Pozuelo de Alarcón con niños?

A favor de las familias, se trata de una zona verde, con muchos campos naturales, lugares a la intemperie y una gran cantidad de parques urbanos en los que puedes ir con los más pequeños, hacer deporte, salir a caminar, pasear en bicicleta, etc.

Otra es su amplia oferta de colegios, puedes encontrar públicos como privados, y de universidades, por ejemplo las Facultades de Humanidades y Economía, La Universidad Politécnica, La ESIC y la Universidad Francisco de Vitoria.

La presencia de servicios sanitarios, es también, un punto a favor de vivir en Pozuelo de Alarcón. Allí cuentan con el Hospital Quirón, el Hospital de Puerta de Hierro y diferentes centros de salud distribuidos en los diversos barrios.

¿Dónde vivir en Pozuelo de Alarcón? Te mostramos sus distritos y barrios más únicos.

El Municipio de Pozuelo de Alarcón se divide, adamantino, en dos distritos:

Distrito 1: Abarca el Área geográfica incluida dentro del espacio determinado por las vías M-40 y M-503, incluye distritos urbanos.
Distrito 2: Engloba el Área geográfica exterior al espacio de las mismas vías, e incluye los Complejos y Colonias hasta las fronteras del término municipal.

Esta ciudad tiene un nivel muy alto de vida, pero en sus barrios se encuentran muchos contrastes en los estilos de supervivencia. Pero, aun así, allí se localizan las urbanizaciones más ostentosas de España.

Algunos de los mejores distritos para habitar:

Monte Alina

Es perteneciente al Distrito 1 de Pozuelo de Alarcón, aunque esté instalado fuera de los centros urbanos. Es una de las zonas más demandadas para vivir.

Está llena de chalets y casas independientes, con amplias áreas verdes, ajardinadas y de monte bajo, por eso es una linda comarca para vivir con niños.

En estos jardines llenos de espacio verde, los dueños de viviendas en Monte Alina disfrutan de áreas comunes, como pistas de tenis y pádel, parques, etc. y de otros servicios como vigilancia las 24 horas.

Somosaguas

Situada a 10 kilómetros de la Puerta del Sol, la zona está compuesta por un conjunto de complejos, donde a partir del siglo pasado se fue asentando parte de la nobleza española.

Somosaguas es, actualmente, uno de los distritos residenciales más excluyentes y de mayor valor de Europa. Es por esto que es una de las mejores zonas para vivir de Pozuelo de Alarcón.

El área se divide en 5 distritos: Somosaguas Norte, Sur, Centro, Prado de Somosaguas y Somosaguas – A.

En Prado de Somosaguas se ubica la obra de Radio Televisión Española (RTVE) de Prado del Rey y un campo de golf. También, en estas urbanizaciones se pueden encontrar construcciones como: La Macarrona, la casa Santoja o la Carvajal. Además, asila las facultades de Trabajo Social, Económicas y Empresariales, Ciencias Políticas y Psicología de la Universidad compuesta de Madrid (UCM).

La Finca

Esta es una de las urbanizaciones más pintorescas ya que allí cohabitan artistas, empresarios y deportistas de renombre.

Está ubicada en Somosaguas, pero es independiente de ésta. Ofrece viviendas de lujo, lo que la convierte en uno de los arrabales más esnobistas de Europa.

Se divide en tres zonas:

Los Lagos 1: allí puedes encontrar las mansiones más exclusivas
Los Lagos 2 y Prado Largo: son las más asequibles para vivir en Pozuelo de Alarcón.

La Finca está instalada en un enorme abeto, entre Somosaguas Sur, Prado de Somosaguas y la M-40.

Urbanización Las Encinas

En este lugar, podemos encontrar un centro residencial de buena categoría. Esta zona se destaca por su esquema y por ser una ubicación perfecta para llevar una vida de exclusividad. Es uno de los barrios más costosos del norte de Madrid.

Algunos barrios y urbanizaciones donde vivir en Pozuelo de Alarcón:

Álamos de Bularas
Monte Gancedo.
Urbanización Monteclaro.
Colonia La Cabaña.
Montecillo.
Vereda de los Pinos.

Vivir en Pozuelo de Alarcón ofrece un gran numero de aspectos positivos. Por ende, si estás en busca de vender, alquilar, o comprar una casa en Madrid, no dudes en contactarte con nosotros. En Oi Realtor contamos con los mejores asesores para poder garantizarte una excelente experiencia y acompañarte en todo el proceso.

Madrid, la ciudad donde mejor se gana

Espera, antes de que te vayas! Nosotros estaríamos encantados de saber qué es lo que piensas al respecto de este artículo, pues leeremos todo lo que nos comuniques. Entonces… ¿Quieres saber cómo es que puedes dejarnos tu opinión? Es muy simple, ¡hazlo en la sección de los comentarios!

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

Influencia social informativa en el real estate

Alquilar 15 junio, 2021

Diferencias entre alquilar una vivienda por temporada y una habitual

Se acerca el verano y con este el aumento en la búsqueda por alquilar una vivienda por temporada. En este sentido, comienzan también a surgir dudas al respecto. ¿Es el mismo contrato que el de una vivienda habitual? ¿Qué diferencias entre alquilar una vivienda por temporada y una habitual existen? Oi Real Estate, te responde esas dudas y muchas preguntas más en la siguiente nota.

LAU sobre las diferencias entre alquilar una vivienda por temporada y una habitual

Como siempre que se trate de alquileres de inmuebles, todos los contratos que se lleven a cabo estarán regidos bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley establece las bases y condiciones de cómo se deben desarrollar los contratos de arrendamientos. Además, regula que todo se haga de forma correcta y determina las características de los diferentes contratos de arrendamiento.

De esta manera, en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se hace referencia al arrendamiento por temporada. Allí, se considera al arrendamiento de temporada como arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Marcando de esta forma, grandes diferencias entre alquilar una vivienda por temporada y una habitual. Ya que, como veremos más adelante, hay una clara diferencia entre la descripción de un contrato de vivienda habitual y uno de temporada en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En dicho artículo se especifica lo siguiente. “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada; sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”. De esta forma, bajo los parámetros de la LAU, el arrendamiento por temporada se regula de la misma manera que los arrendamientos de local.

Principales diferencias entre alquilar una vivienda por temporada y una habitual

Como mencionamos anteriormente, el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos considera al arrendamiento por temporada como “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. En cambio, en el artículo 2 de la LAU, al arrendamiento habitual se lo describe de la siguiente manera. “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Por lo tanto, la naturaleza del arrendamiento es la que nos va a determinar si estamos frente a un contrato de arrendamiento por temporada o a uno habitual.

Derechos de los inquilinos

Las diferencias entre alquilar una vivienda por temporada y una habitual tienen una influencia directa en los derechos de los inquilinos. Esto se debe a que la LAU ofrece mayor protección al arrendatario en un arrendamiento habitual, que en uno por temporada o de local.

De esa forma está establecido en la Ley de Arrendamientos, ya que en el artículo 6, cuando se trata de arrendamiento de vivienda habitual, se dispone lo siguiente. “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”. Por el contrario, cuando se trata de un arrendamiento por temporada, el acuerdo entre las partes posee más relevancia. Esto se debe al no sujetarse dichos pactos a lo establecido por el Título II de la LAU.

Duración

En este sentido, si se firma un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, el arrendatario podrá estar en el inmueble hasta cinco años (o siete si es persona jurídica). Esto puede suceder aunque en el contrato se haya establecido un tiempo inferior. En cambio, en un contrato de arrendamiento por temporada, una vez que se cumple el plazo fijado, el mismo se termina sin excepciones. Además, en un arrendamiento habitual, el arrendatario, una vez transcurridos al menos seis meses de contrato, puede desistir. Por su parte, en un arrendamiento por temporada el inquilino no tendría derecho de desistimiento. Debe respetar el acuerdo entre las partes.

Concepto de necesidad

Si bien existen varias diferencias entre alquilar una vivienda por temporada y una habitual, la principal entre los dos tipos de contratos es conceptual. Es decir, es un concepto el que hace que estemos ante un contrato de arrendamiento de vivienda o uno de temporada. Ese concepto es la necesidad.

Así, el hecho que hace que un contrato de arrendamiento sea de vivienda o de temporada no es la duración más o menos larga del contrato (aunque ciertamente la duración es un indicio a tener en cuenta) sino para qué necesita el inquilino la vivienda. Si la vivienda alquilada es la vivienda que satisface la necesidad de cobijo del inquilino; es decir, si es considerada como su hogar tal y como entendemos este concepto, entonces será arrendamiento de vivienda.

Por el contrario, si la vivienda alquilada no va a ser considerada el hogar del inquilino, sino que se alquila para vivir en ella temporalmente (pues su hogar lo tiene en otro lugar, en otra vivienda, a la que tiene en mente volver antes o después, una vez concluya su necesidad de estar en ese sitio); entonces hablamos de arrendamiento por temporada.

Libertad de pactos entre las partes

En los contratos de arrendamiento de vivienda hay poca libertad de pactos entre las partes. Esto se debe a que la Ley de Arrendamientos Urbanos se encarga de regular casi todas las cláusulas y apenas pueden modificarse. La LAU es muy intervencionista porque considera que cuando se trata de vivienda habitual hay que dar una especial protección al inquilino.

Los contratos de arrendamiento de vivienda se rigen por lo que las partes quieran pactar, pero siempre y cuando se respeten las normas que establece el título II de la LAU (que son muchas y afectan a muchas materias importantes del contrato). Por lo que al final queda muy poco espacio a la negociación.

Por su parte, en los contratos de temporada no existe una necesidad tan acusada por el inquilino. El inquilino no depende tanto de esa vivienda, por lo que no es objeto de tanta protección o intervención de la ley. Por eso la ley deja mayor espacio a que las partes pacten libremente lo que quieran.

En los contratos de temporada solo estarán sometidas las partes a lo que obligue la LAU en materia de fianza (que para contratos de temporada como indica el artículo 36 será de dos meses). Por lo tanto, las partes son libres para pactar lo que quieran respecto a las siguientes condiciones:

la renta

duración del contrato

posibilidad de establecer prórrogas

actualizaciones de la renta

obras

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Arquitectura 15 junio, 2021

Arquitectos españoles por el mundo

España es un país muy característico por su arte, lo podemos ver en cientos de piezas artísticas que hicieron historia y que hoy en día son grandes atracciones turísticas. Sus autores no solo se expresan dentro del país, también lo hacen alrededor del mundo. En OI REAL ESTATE, te presentamos 5 obras hechas por arquitectos españoles que seguramente conoces.

Por el mundo

Heathrow: La Terminal de la Reina

En primer lugar, te presentamos un proyecto realizado por el arquitecto Luis Vidal. Si viajaste a Londres seguro pasaste por ella. Es la terminal londinense, conocida como “Terminal de la Reina”.

La terminal aeroportuaria se inauguró en el año 2014. Está diseñada para ver como 20 millones de pasajeros viajan al año. El arquitecto se ocupó de que las personas que la transitan lo hagan de la mejor manera posible, para que se encuentren libres de estrés y ansiedad al momento de subir al avión.

El edificio se despliega bajo tres grandes curvas que orientan de forma intuitiva a los pasajeros a realizar todos los procesos previos al viaje. Además, gracias a su diseño que permite reducir un 40 por ciento la transmisión de Dióxido de Carbono, es el primer aeropuerto del mundo en obtener la calificación BREEM Excelente.

Luis Vidal, nació en Barcelona el 16 de enero de 1969. Desde 1995, forma parte del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM) y del Instituto Americano de Arquitectos de Nueva York (AIA). Además, fue director de proyecto de la Terminal cuatro del Aeropuerto de Barajas en Madrid. Entre sus más grandes obras se destacan el Aeropuerto de Zaragoza, el hospital Can Misses en Ibiza, entre otros.

Rijksmuseum: Museo Nacional de Ámsterdam

En segundo lugar, te presentamos el Rijksmuseum, es el Museo Nacional de Ámsterdam, una atracción obligada para los turistas que visitan la ciudad holandesa.

Es un proyecto de los arquitectos españoles Antonio Ortiz y Antonio Cruz. Con una inversión de 375 millones de euros, se rehabilitó e inauguró en el año 2010, con una importante reorganización de todas sus obras de arte.

Gracias a esta remodelación, el museo cuenta con 30.000 metros cuadrados, 80 salas de exposiciones, 2 kilómetros de recorrido, una enorme biblioteca y un hall lleno de luz natural. Asimismo, tiene 14.000 metros cuadrados de jardines exteriores.

Antonio Ortiz y Antonio Cruz participaron en proyectos en países como europeos como Alemania, Suiza y Holanda. Entre las construcciones más destacadas se encuentran la estación de Alta Velocidad de Sevilla en Santa Justa, el estadio de la Peineta en Madrid. y, por último, la estación de ferrocarril de Basilea en Suiza.

Museo Munch en la ciudad de Oslo

En tercer lugar, continuamos también con otro proyecto de carácter museístico. En este caso, se trata de El Museo Munch de Oslo, diseñado por el arquitecto español Juan Herreros en colaboración con Jens Richter.

El museo es una obra reciente y se espera que para el 22 de octubre de este mismo año se inaugure. Esta construcción sin duda cambiará la imagen de esta capital nórdica y que aloja unas 28 mil obras del célebre pintor noruego Edvard Munch, autor de la famosa obra “El Grito”.

El nuevo museo, es un monstruo de hormigón de 60 metros de alto, junto a ocho pisos.

Uno de los aspectos más impactantes de este edificio son sus últimas plantas. Las cuales se inclinarán sobre las frías aguas del río fiordo, formando un ángulo de 45 grados.

Juan Herreros, nació en San Lorenzo de El Escorial en el año 1958. Es el arquitecto fundador del estudio Herreros de Madrid.

Oculus, la estación más costosa del mundo y un puente que baila

En cuarto lugar, tenemos presente una obra propuesta por uno de los arquitectos españoles más conocidos, y también más polémico de las últimas décadas, Santiago Calatrava.

Entre sus obras, destaca la construcción de la estación del World Trade Center.

La construcción se considera como la estación de trenes más costosa del mundo. En ella se invirtieron unos 4.000 millones de dólares, y se inauguró en marzo del año 2016 bajo el nombre de Oculus.

La estación cuenta con un centro comercial, varios restaurantes dónde los pasajeros pueden ir a comer y acceso directo al WTC, que conecta la línea ferroviaria de Nueva York a New Jersey junto a varias líneas de metro. Santiago Calatrava, cuenta con un amplio portafolio de proyectos construidos en gran parte del mundo.

Entre sus obras más imponentes se encuentra, el Auditorio de Tenerife, el mismo se encuentra situado en Santa Cruz de Tenerife, es la sede de la Orquesta Sinfónica y uno de los iconos de la isla.

El Puente de la Mujer, es la única obra del arquitecto en Sudamérica. Con una inversión de seis millones de dólares, se inauguró en diciembre del año 2001. Es un puente peatonal de 170 metros de largo y evoca a “una pareja bailando tango” baile característico del país dónde se encuentra, Argentina.

Marina Bay: Aguas de la Marina de Abu Dhabi

En quinto y último lugar, pero no menos importante, no podíamos dejar de presentar la obra en la actual meca de la arquitectura de este momento, en los países petroleros del Golfo Pérsico, Abu Dhabi.

El Estudio Lamela, asociado con el arquitecto Rafael de La-Hoz, diseñó el Marina Bay.

Es un complejo de viviendas que se pensó con forma ondulada para simular que se unía al agua de la Marina de Abu Dhabi. El mismo cuenta con 25 plantas, 265 viviendas y un podio en el que se encuentran unos espectaculares jardines y grandes espacios para servicios comunes.

Esta no es la única obra que realiza el Estudio Lamela asociado con el arquitecto Rafael de La-Hoz. También se sumergieron en el proyecto de construcción del tercer hospital de Málaga capital el cual requería una inversión de 400 millones.

De La-Hoz, es autor de proyectos como el Hospital Rey Juan Carlos de Madrid y además de la reforma del reconocido estadio Santiago Bernabéu.

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