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Área legal 9 abril, 2022

Incumplimiento del contrato de compraventa

La venta y la compra de vivienda supone una operación de diversos pasos. A lo largo del proceso interfieren diferentes factores y son requeridos determinados y puntuales documentos para que el mismo sea exitoso. En entre ellos, se encuentra la firma del documento que certificará, ante la ley, las condiciones bajo las cuales se llevó a cabo el acuerdo. En reiteradas ocasiones puede suceder que, aunque se piensa que se tiene todo bajo control, no siempre es así. Puede darse que una de las partes lleve adelante una acción provocando el incumplimiento del contrato de compraventa de un inmueble.

Muchas pueden ser las causas o los motivos por los cuales la parte vendedora pueda no cumplir con lo acordado. De los principales, es que el vendedor solo decida dar marcha atrás antes de la entrega. Y otro, es que una persona haya adjudicado una vivienda sobre plano, pero la promotora no llevó adelante la ejecución de la obra. Por parte del comprador, puede suceder que incumpla con el tiempo acordado en los pagos de la transacción.

Ante estas situaciones, los pasos a seguir van a estar vinculado a las cláusulas que se llevaron adelante en el acuerdo firmado. Asimismo, dependerán de las causas por las cuales no se termina de cumplir con el contrato.

En este post te contamos como proceder ante situaciones como estas. No obstante, para que no queden dudas, o las menos posibles, comenzaremos con todo lo referido a lo que es, lo que incluye y la importancia de un contrato de esta índole. Para continuar, con los modos de proceder ante su incumplimiento.

¿De qué se trata un contrato de compraventa de una vivienda?

Cuando hablamos de un contrato de compraventa nos referimos al acuerdo mediante el cual el vendedor de un inmueble se compromete a la entrega del mismo. Por su parte, el comprador asume el compromiso de pagar un determinado precio monetario por dicha propiedad. Es decir, se trata de un contrato de mutuo acuerdo a través del cual se transfiere una propiedad de una persona a otra.

El Código Civil Español define al contrato de compraventa como la acción en que una o varias partes consienten en obligarse, una a la otra, a entregar una cosa o prestar un servicio a cambio de una paga pactada.

En España, existen dos tipos de contratos en los cuales se determinan algunas de las condiciones mediante las cuales se acuerda una compraventa. Uno es el que ya especificamos, mediante el cual se decreta y concreta la transmisión de una vivienda y el otro es el contrato de arras.

El contrato de arras

Hablamos de un contrato de carácter privado que es de firmarse previamente a la compra de la vivienda en venta. Para su realización, será necesario la presencia y la firma tanto del vendedor cómo del comprador de inmueble.

Este tipo de documento es parte del Artículo 1454 del Código Civil de España. En él se especifica que el contrato de arras es el acuerdo que otorga el derecho que obtiene una persona para comprar una casa. El comprador entrega una parte del dinero a modo de seña, que se acuerdan entra quienes participan del contrato. Asimismo, en el documento se determinarán las multas o penalización en el caso de que exista incumplimiento del contrato.

Se trata de una de las formas de precontrato que en territorio español se firman para la compra de vienen inmuebles. Con su firma se está determinando la obligatoriedad de la firma de un contrato de compraventa posteriormente.

Por su parte, la legislación española distingue tres tipos de según las penar que se establean si no se lo cumple.

La mayor diferencia entre el contrato de arras y el de compraventa es el momento de la operación en la cual se lleva adelante. Es decir, el primero antecede y es un pre paso que obliga a la forma del segundo.

¿Cuáles son los posibles casos en los que se deberá por el incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda?

A continuación, presentamos los casos posibles en los cuales se debería proceder por incumplimiento del contrato de compraventa.

Como hemos mencionado, en primer lugar, es de gran importancia considerar si la propiedad por la cual se haya acordado la transacción era una vivienda sobre plana o una ya construida.

Si la vivienda comprada es sobre plano

En estos casos, si alguna de las partes actúa de manera tal que se provoque el incumplimiento del contrato de compraventa la parte perjudicada podrá exigir una indemnización que integre daños y prejuicios. Así se encuentra estipulado en el artículo 1124 del Código Civil español.

Si la vivienda ya se encuentra construida

Por otra parte, si el acuerdo jurídico está vinculado a una inmueble que ya se encuentra construido, la parte que ha incumplido el contrato de compraventa deberá actuar de la siguiente manera:

Si ha entregado una reserva y la parte que ha incumplido con el acuerdo es quien realizado dicho adelanto, pasará a perder automáticamente el monto entregado. Por el contrario, si es la parte vendedora la que no respeta lo acordado, la misma se verá en la obligación de hacer la devolución del monto entregado a modo de reserva.

En este sentido, si es el comprador es el que procede al incumplimiento del contrato de compraventa, la perdida de la seña se entenderá como la indemnización por daños y perjuicios causados a la parte vendedora. Esto se debe a la imposibilidad de ofrecer el inmueble a otros potenciales compradores durante el tiempo de reserva.

Si se trata del incumplimiento del vendedor al incumplir su acuerdo mediante la venta de la vivienda a un tercero en el periodo de reserva, la devolución de lo pactado será el modo de inmunización de una parte a la otra.

¿Y si el incumplimiento del contrato de compraventa es por su desistimiento?

Otro de los posibles casos para el incumplimiento de un contrato de compraventa es que la parte vendedora no quiera continuar con la operación. En este caso, el comprador tiene dos posibilidades latentes, sin no existen arras penitenciales:

Tiene derecho a pedir la exigencia y el cumplimiento del acuerdo y pedir su resolución ante el incumplimiento del contrato de compraventa de la otra parte.
Dispone de la potestad de que se le reintegre todo el dinero pactado en la reserve. A su vez, puede solicitar una indemnización por daños y prejuicios a parte.

La situación del primer paso lleva, en lo general, a tribunales. Esto sucede si la parte afectada acepta un arbitraje extrajudicial ante la posible solución de la problemática.

Por su parte, el segundo caso es posible que se resuelva sin tener que llevar adelante algún tipo de proceso de denuncia. Es decir, es posible llegar a una resolución de una manera más empática y amistosa si las partes así lo deseas.

Tipos de resoluciones (rescisión) de los contratos de compraventa en caso de incumplimiento

Las resoluciones de acuerdos de esta índole, en los cuales se intercambia una cosa o un servicio por un pago determinado y previamente fijado dependerá del tipo de bien que se trate. A continuación, veamos cada uno de ellos.

Cuando la resolución es por el contrato de compraventa de un bien inmueble

La mayor recomendación en este tipo de casos es que se comience todo el proceso mediante la concepción de dicha vía: resolución de contrato extrajudicial. En la gran mayoría de estas situaciones, los profesionales tienden a recurrir a que el comprador realice el primer paso. Es decir, pedir por escrito a la parte vendedora que cumpla con cada uno de los pactos acordados en un corto plazo.

Cuando a resolución es por el contrato de compraventa de un bien mueble

En estos casos, a diferencia de los bienes inmuebles, el pleno derecho de la recisión se encuentra a favor de quién vende. Esto en los casos en la que la parte compradora se presentase a la entrega de bien sin cumplir con lo acordado con respecto al precio fijado, salvo un acuerdo dilatado previo. O cuando, dicha parte, previo vencimiento del tiempo fijado para el pago de la operación y cierre de la misma, no se presente.

Recisión de un contrato de compraventa ¿Qué diferencia tiene a los casos anteriores?

Por otra parte, en los casos en los cuales la parte que ha provocado el incumplimiento del contrato de compraventa no emitiera respuesta es momento de comunicar el paso de recisión. Es decir, enviar la notificación explicita de que se quiere resolver el acuerdo. Según lo determina la legislación vigente, este tipo de comunicación deberá realizarse vía judicial o notarial. Por lo tanto, de no ser considerada dicha petición, se dará paso a la aplicación de una denuncia en tribunales.

En este punto, es importante tener presente la jurisprudencia pactada sobre inmueble, ya que puede ser dispar según lo que se ha acordado por las partes previamente.

Si la opción es acceder al derecho de recisión por la vía judicial, será necesaria la contratación de un abogado o procurador para que lleve adelante la causa. En la general, cuando se trata de incumplimientos graves o especiales las autoridades judiciales. Es preciso mencionarlo, ya que en territorio español existen disparidades en los criterios en las sentencias que han sido emitida por los tribunales.

¿Cuáles pueden ser las multas por el incumplimiento de contrato de compraventa?

Como parte y tamo final, es importante considerar cuales podrán ser las multas que se percibirán en caso de que se provoque el incumplimiento del contrato de compraventa. Como mencionamos, si es el vendedor es quien no quiere cerrar la operación es importante indagar en la existencia o no de un precontrato con cláusulas previas

Este tipo de situaciones se presentarían, del modo en que se desprende de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en los casos en que la parte compradora incluya una cláusula sin ninguna negociación individual. Una circunstancia que se produce con más frecuencia de los que se piensa cuando la parte vendedora no es un particular.

Un claro ejemplo de incumplimiento del contrato de compraventa es cuando el vendedor se ha reservado el derecho a quedarse con la seña entregada ante el abuso de cualquier tipo de la otra parte, sin que estuviese explícita una penalización similar en caso de que el incumplimiento fuera de quien vende.

Si se tratase, según lo establece la ley, de una vivienda sobre plano la vía judicial apunta a que, si la propiedad no se entrega en tiempo y forma, o por no tener licencia de primera ocupación, el comprador puede rescindir el contrato, pedir el adelante más los intereses anuales que se devengan.

Ante estas posibles situaciones surgen tres interrogantes centrales:

Si el negocio no se realiza en el tiempo pactado ¿Qué sucede?

Cuando se haya pactado un pago diferido de la propiedad y el comprado no cumple con ello, el vendedor no tendrá la potestad de rescindir el contrato. La parte compradora continuará teniendo la titularidad del inmueble y el vendedor deberá interponer una demanda judicial con la finalidad de reclamar la cantidad correspondiente.

La principal opción para la parte compradora es la de solicitar la recisión del contrato, si se ve en presencia de un incumplimiento en el pago y en los plazos que se han acordado. Esto puede suceder en tanto exista incorporado en el contrato una cláusula resolutoria del mismo.

Ante vicios ocultos ¿Quién responde ante ellos?

En España y en la jurisdicción española, hablamos de vicios ocultos cuando pueden existir efectos ocultos de una cosa existente cuando al momento de su adquisición la hacen impropia que ser utilizada o que disminuyen el uso al que se la destinan. Se trata de fallas que de haberlas conocido con anterior la parte compradora no la habría adquirido o hubiera ofrecido menor coste por ella.

En el caso de la compraventa de inmuebles con algún tipo de vicio oculto, quien lo compra podrá ejercer en contra del vendedor con la finalidad para que dé respuesta por evicción los daños ocultos que se presente.

¿Cómo proceder ante la existencia de licencias?

Cuando existan licencias que en España son obligatorias para la habitabilidad segura de una vivienda se podrá declarar nulo por vicios del consentimiento. Esto debido al ocultamiento por parte de la empresa promotora o el vendedor de la existencia del vicio en la edificación de naturaleza urbanística.

Cuando se trata de cualquier tipo de incumplimiento del contrato de compraventa por parte del vendedor la mayor recomendación es recurrir a un profesional especializado en la mayoría. Se trata de un asesoramiento paso por según la situación, el contra o precontrato que se este firmado.

Condiciones de habitabilidad para vender un inmueble: ¿Cuáles son las principales?

Hasta aquí te hemos contado los modos legales de proceder ante el incumplimiento del contrato de compraventa por alguna de las partes. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. OI REAL ESTATE cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

¿Por qué vender tu inmueble con nosotros?

Desde OI REAL ESTATE conocemos a la perfección de cada uno de los pasos que integran la venta de una vivienda. Sabemos valorar el inmuebles, conocer el movimiento del mercado y el estado de la oferta y la demanda en el sector son factores esenciales para lograr una operación exitosa en el menor tiempo posible. Para que el proceso tenga éxito queremos brindarte el mejor asesoramiento para no tengas que preocuparte por documentación, gastos y el paso a paso de una compraventa.

Oi Real Estate es una de las primeras consultoras inmobiliarias de lujo del territorio español. Su principal deseo es lograr facilitar el proceso de arrendamiento y compraventa de inmuebles. Por ello, tiene como misión brindar el mejor asesoramiento de calidad para hacer de una experiencia compleja un acto sencillo y disfrutable de principio a fin.

La agencia se especializa en tasaciones inmediatas y gestión de propiedades, como ser: vender, comprar y alquilar. Asimismo, brinda el servicio para tramitar lo que se denomina en España la Golden Visa, una manera de residir en el país mediante inversiones.

Además, contamos con asesores especializados y con vocación en el mercado internacional. Por lo que pueden brindarte la mayor seguridad y confianza al momento de elegir vender una vivienda en España.

Nuestra sede principal se encuentra ubicada en Barcelona. Sin embargo, contamos con una red de franquicias que se expanden por todo el territorio español.

Asesoramiento, planificación y confidencialidad

Para garantizar un asesoramiento seguro, confidencial y exitoso los profesionales de la agencia llevan adelante una planificación exhaustiva del paso a paso de la operación de compra venta. En ella organizamos todo el procedimiento, en el cual nos ocupamos de :

Realizamos un exhaustivo estudio de mercado
Comparamos viviendas similares
Valoremos tu inmueble
Gestionar la comunicación con el futuro comprador
Consultamos cada dato en el Registro de la Propiedad
Nos encargamos de la redacción de los respectivos contratos

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Sostenibilidad 9 abril, 2022

¿Cómo calcular el precio de la instalación de placas voltaicas en mi vivienda?

Ahorro en casa, ser responsable con el medio ambiente y consumir energía de forma eficiente son algunos de los beneficios de instalar placas voltaicas en nuestra vivienda, pero ¿cuánto puede costarme su instalación?

Para disfrutar de la energía fotovoltaica en nuestra casa, necesitamos primero hacer una inversión en paneles solares, construcción de estructuras de soportes y cableado para su funcionamiento.

En este artículo te enseñaremos cómo calcular el monto de inversión que debes hacer para instalar placas voltaicas en tu vivienda.

Precio de la instalación de placas voltaicas en mi casa

La instalación de placas voltaicas en tu vivienda puede ser una inversión un poco costosa, sin embargo, su tarea es generar ahorros a largo plazo.

Por lo tanto, el tiempo de recuperación de la inversión es más importante que el precio inicial limpio. Sin embargo, esto depende de una serie de factores, como lo son:

Precios de los elementos individuales:

Placas solares.
Inversor.
Cableado y estructura de apoyo.
Instalación.
IVA.

Eficiencia de los paneles y lugar de instalación

Inclinación del techo y orientación de la casa.
Obstáculos que generan sombras en los paneles.
Potencia y eficiencia.
Calidad del inversor y del cableado.

Factores externos

Precio de la electricidad anual.
Consumo medio de energía.
Consumo de energía en su momento de mayor suministro.
Subvenciones y ayudas.
Impuestos.

A continuación, te mostraremos una tabla que contiene un aproximado de los precios de los diferentes tamaños de la instalación de los paneles voltaicos.

Tamaño de la instalación	Precio de la instalación	€/kWp
3 kW	4.500 € – 6.000 €	1.500 € – 2.000 €
5 kW	6.500 € – 9.000 €	1.300 € – 1.800 €
8 kW	9.500 € – 13.000 €	1.125 € – 1.612 €
10 kW	10.000 € – 15.000 €	1.000 € – 1.500 €

Como puedes observar en la tabla, cuanto mayor sea la instalación, menor será el precio por kWp. En el mercado puedes encontrar una gran variedad de precios, te recomendamos que tengas mucho cuidado con las ofertas y antes de contratar una instalación, verifiques las referencias de la empresa.

Precio de las placas voltaicas

Al hacer una comparación de las distintas placas solares que hay en el mercado, no debes fijarte solo en el precio, hay otros factores a estudiar.

Uno de los factores es la potencia nominal, expresada en vatios pico (Wp). Conociendo la potencia nominal y el precio, puedes calcular el costo de 1 Wp, que es un indicador que determina cuántos euros se pagará por cada potencia Wp. Esta es la mejor forma para comparar precios a la hora de elegir placas voltaicas.

Si quieres profundizar más en el análisis, puedes estimar la producción total de un determinado panel solar a lo largo de 25 años y dividiéndola por el precio, lo que te permite estimar la cantidad de kWh obtenida de cada euro. Por ejemplo, panel de 300 Wp debería producir unos 300 kWh cada año.

Debes tener en cuenta que los paneles solares pierden su eficiencia cada año, por lo tanto, puedes asumir que, si después de 25 años la eficiencia garantizada es del 80% de la potencia inicial, el panel producirá el 90% de lo que podría producir si no perdiera la eficiencia en absoluto. Para una garantía de eficiencia del 84%, se debe asumir el 92% de la producción y así sucesivamente.

Precio de Wp

El precio de Wp es una buena forma de comparar las diferentes ofertas. Las empresas suelen ofrecer el €/Wp más eficiente cuanto mayor sea la instalación, pero también depende de la eficiencia de los paneles y de la calidad de los materiales utilizados.

Si vas a comparar los precios de diferentes marcas de placas solares, estas deben ser del mismo tamaño.

Por lo general, cuanto menos eficiente es el panel, más barato es en €/Wp, pero más paneles tienes que instalar. Si cuentas con un espacio de techo limitado, es posible que tengas que invertir en paneles más caros para ahorrar espacio.

¿Por qué los precios de los instaladores varían?

Esto se debe a la calidad del panel, ya que algunos instaladores usan placas más económicas y de menor calidad, lo que afectará negativamente la eficiencia general de la instalación.

Ejemplo de cálculo comparativo de placas voltaicas

Pongamos de ejemplo que consumes unos 4500 kWh por año, y piensas instalar 5 kWp. El tejado está orientado al sur, con una ligera inclinación, sin sombra.

Tienes 2 opciones a elegir:

Una oferta son 17 paneles de alto rendimiento LG 300WP – todos negros, para un total de 9.500 €. El precio aquí es de 1,86 €/Wp.
La otra oferta es de 19 paneles policristalinos de 270 Wp para un total de 7.500 €. Hay más paneles para ensamblar, pero son más rentables – 1,46 €/Wp.

Ya que tienes un buen espacio de techo, y a pesar de que los dos paneles son de alta calidad, lo mejor es escoger la segunda opción porque son más rentables.

Precio del inversor

La energía fotovoltaica no depende solo del panel solar, sino que su rendimiento está influenciado por el inversor.

Un inversor es un elemento un poco costoso, sin embargo, este se encarga de convertir la corriente continua producida por los paneles solares en corriente alterna.

Este elemento suele tener menor duración que los propios paneles solares, por lo que es importante prestar atención a la duración de la garantía del inversor cuando se evalúa la estimación del coste de toda la inversión. En ocasiones, el fabricante ofrece el servicio de inversores para extender la garantía. Esta es una solución razonable.

Comparativa de dos modelos de inversores:

Marca	SMA Solar	SMA Solar
Modelo	Sunny Tripower 6000TL-20	Sunny Boy 3600 TL
Tipo	Trifásico	Monofásico
Max. Potencia	6125W	3880W
Precio	1800 €	1200 €

Precio de instalación de las placas voltaicas

Es fundamental contratar un personal de primera calidad para que realice el trabajo de instalación. Asegúrate que antes de contratar alguna empresa, esta ejecute primero una inspección a tu techo.

Por lo general, cuando ya los técnicos están en el proceso de la instalación de varios paneles, esto no genera muchos gastos adicionales. Lo que significa que las instalaciones más grandes son más rentables.

Antes de contratar a una empresa, recuerda pedir referencias de otros clientes. Y nunca está de más que te des el tiempo para verificar otras opciones del mercado y ver cuál es más conveniente para ti.

Otros factores que influyen en el precio de la instalación

La inclinación y orientación de tu techo, resulta ser un elemento que influye en la cantidad de luz solar que llega a las placas voltaicas. Un techo orientado al sur es la mejor solución.

Sin embargo, no se excluye una instalación orientada al este o al oeste, pero debe ser más grande (y más cara) para generar la misma energía.

Otro factor influyente, es la sombra, esta reduce la eficiencia de la instalación. Los paneles de sombra se apagan con diodos de sombra. En caso de instalaciones con mucha sombra puede ser necesario invertir en microinversores u optimizadores de potencia.

¿Conviene instalar placas voltaicas en el 2022?

El retorno de la inversión en placas solares fotovoltaicas en España suele tardar de 5 a 7 años. Pero, teniendo en cuenta los años de durabilidad que presentan, este es un resultado muy favorable.

En resumen, una instalación de placas voltaicas en tu vivienda, cuesta alrededor de 1500 € por cada 1 kWp, así que se puede obtener una buena instalación de 5 kW por un precio de 7.500 €.

Teniendo en cuenta los posibles aumentos en las facturas de energía que se prevén para los próximos años y el creciente aumento del mercado de la energía renovable, resulta sumamente conveniente invertir en placas voltaicas durante el 2022 y el próximo año.

¿Has pensado alguna vez en invertir en energía renovable? Cuéntanos en la sección de comentarios. ¡Nos encanta leerte!

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¿Qué es y cómo construir una vivienda pasiva?

Agentes inmobiliarios 9 abril, 2022

Cómo vender tu primera propiedad

La gestión inmobiliaria es una actividad digna de personas emprendedoras y seres proactivos. Son cualidades esenciales a la hora de embarcarse en esta apasionante carrera. Sin embargo, estas características de base (si bien te serán de mucha ayuda) pueden no bastar para desempeñarte con fluidez en un campo plagado de colegas. La competitividad en el sector inmobiliario es cada vez más fuerte y el grado de perfeccionamiento y capacitación requerido es año a año más alto ¿Eres un agente inmobiliario novato? Entonces, en este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo vender tu primera propiedad. Te invitamos a leer para conocer mucho más; y no olvides de dejarnos tu comentario u opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Capacitación rumbo a la jerarquía inmobiliaria

Alrededor del mundo, existen miles de instituciones donde encontrarás asesoramiento para convertirte en un mejor agente inmobiliario; muchos de sus seminarios o cursos representan un excelente punto de partida hacia la jerarquía. Concurriendo a estos colegios o agencias volcadas a la docencia, lograrás seguramente posicionarte primero a nivel local, luego regionalmente y más tarde como un todo terreno del business de los bienes raíces. Pero… ¿es posible obtener mejores recursos mientras estás aprendiendo a ser un agente inmobiliario? Desde Oi Realtor, impulsamos siempre a que te capacites incansablemente con el objetivo de alcanzar nuevas metas, y por supuesto más y mejores ventas.

No obstante, puede que hayas conseguido un empleo como agente inmobiliario sin tener experiencia alguna en el sector, ni conocer los recodos del circuito; o porque simplemente te has sentido atraído por el llamado de la profesión. Si tu puesto o actividad se desarrolla bajo el ala de una agencia local, pues no demorarás mucho en estar al frente de una negociación. Tranquilo, podrás llevarla adelante sin problemas; siempre y cuando tengas en cuenta una serie de elementos claves. Te contaremos cómo vender tu primera propiedad de forma óptima.

Cómo vender tu primera propiedad

Ante todo, y más allá de cualquier tip o consejo, debes tener en cuenta que el sector inmobiliario es uno de los más cambiantes y complejos circuitos comerciales del mundo. Una vez comprendida esta máxima, sabrás lo poco aconsejable que es dejar las cosas libradas al azar o permanecer desactualizado; tanto en los aspectos legales regionales, como en los de atención al público.

La importancia del primer cierre de negociación

La primera diligencia es un hecho que seguramente recordarás por mucho tiempo, sino para siempre. En este sentido, lograr el cierre de tu primera negociación es un hecho que va más allá de la rentabilidad o la comisión obtenida. Es la base de toda confianza y su finalización produce la extraña sensación de haber logrado algo que hasta hacía muy poco tiempo atrás considerabas “un imposible”. Pues bien, sin ser algo de lo más sencillo, tampoco te resultará tan complicado. Para aprender de los errores tienes toda tu vida.

Acepta entonces el cierre de la primera negociación como una recompensa al esfuerzo y al tiempo que te ha insumido dicho proceso. Tu reputación comienza a dar sus primeros pasos en el vasto universo de la gestoría inmobiliaria.

Entender el idioma del cliente

Entender en qué idioma habla el cliente es una figura metafórica. Se trata de saber leer entre líneas; diferenciar entre qué busca objetivamente (un apartamento, una casa suburbana, etc.) y qué es lo que le conviene, para poder ofrecer recién entonces una solución a algo que en definitiva es un problema: encontrar su próximo hogar. Cada cliente llegará a ti buscando un ideal al que no siempre pueden acceder. En estos casos, deberás acercarte lo más posible a lo que el cliente imagina, lo que más necesita y lo que realmente sus arcas pueden conseguir en un mercado en alza.

Veamos cuáles pueden ser aquellos factores que acaso escapen a los requerimientos del potencial cliente y a los que debes estar atentos, según sus características personales y las de su familia:

Acceso a escuelas o centros de estudios.
Acceso a centros recreativos, deportivos o espacios verdes.
Estacionamiento o acceso a ellos.
Cercanía a supermercados o polos comerciales.
Buena ubicación respecto a vías de transporte público.
¿Tiene alguna actividad laboral y se desempeña desde su casa?
Escaleras y ascensores (contemplar las edades de todos quienes habitarán el inmueble deseado).
Cercanía a los lugares de trabajo.
Espacio para mascotas, salones de juego, reuniones.

Como verás, las características a analizar de cada cliente pueden ser incontables. Te sugerimos que tomes nota de estas particularidades. Con estos puntos en claro desde el inicio de una eventual negociación, ahorrarás un tiempo precioso a la hora de presentarle las ofertas en danza.

Un factor vital previo a la visita

Para responder el interrogante cómo vender tu primera propiedad más rápido, existe una respuesta que sin garantizarte una venta inmediata, incidirá en una toma de decisiones positiva por parte del interesado en comprar: la producción fotográfica o audiovisual de la publicación.

Esfuérzate en producir tu propio contenido audiovisual respecto a la vivienda en la previa a las visitas. Sin ser un experto fotógrafo o editor de software audiovisual, podrás lograr que la casa en cuestión vaya entrando por los ojos de quienes se han sentido atraídos por ella.

Luego de solicitar al propietario que realice una limpieza a fondo de interiores y exteriores, dirígete al piso (móvil o cámara en mano) e intenta captar sus detalles más sobresalientes; tratando de que las imágenes precisen la menor edición en su proceso de digitalización.

La transparencia en el sector inmobiliario lo es todo. Si bien el cliente no está esperando que armes una presentación con los defectos de la casa, más valorará que no elimines digitalmente manchas de humedad o que presentea al césped de la entrada tal cual es, antes de dejarlo impoluto Photoshop mediante.

Cuenta con una cartera acertada de profesionales

Nadie en tu agencia pretenderá que seas un experto agente inmobiliario durante tu primera negociación. Pero muy probablemente el cliente no quiera enterarse nunca de que te inicias con él en este camino. Por tanto, considera salir al ruedo con una agenda de contactos completa de expertos en los oficios requeridos (fontaneros, albañiles, cerrajeros, etc.) y de profesionales del sector (paisajistas, decoradores de interiores, arquitectos, asesores inmobiliarios legales, etc.).

De esta manera, tendrás cubierto en muy poco tiempo cualquier inconveniente que pueda surgir en la previa, o las dudas propias del caso que puedan presentarse sobre la marcha.

¿Cuál ha sido tu primera experiencia en gestión inmobiliaria? ¿Constaste con tus propias claves sobre cómo vender tu primera propiedad? Nos encantaría conocer esa experiencia.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Qué sabes sobre el crowdfunding inmobiliario?

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Área legal 8 abril, 2022

Prescripción de la reclamación de herencia

¿Quieres conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario? Te encuentras en el lugar indicado. En OI REAL ESTATE, te brindaremos toda la información que necesitas saber y, en este post, te ayudaremos a responder si existe prescripción de la reclamación de herencia. Te invitamos a leer.

Las personas adquieren una infinidad de bienes a lo largo de su vida, los cuales desean que sus hijos o amigos hereden una vez que, hayan partido de este plano terrenal. Muchas veces, sucede que la herencia se encuentra vigente y los herederos deciden solicitarla muchos años después. Por eso, en este post te explicaremos si existe prescripción de la reclamación de herencia.

En OI REAL ESTATE, nos especializamos en la compra y venta de propiedades, sabemos qué es lo que buscan los clientes y, los mejores consejos para ello. Sin embargo, nuestro interés es más amplio y, también nos interesa brindar toda la información sobre los trámites que se deben realizar y, la documentación necesaria para cumplirlo. Conoce todo sobre la prescripción de la reclamación de herencia, en este post. ¡Sigue leyendo!

¿Existe prescripción de la reclamación de herencia?

Una de las preguntas más frecuentes y de las que no se obtienen respuestas simples, es respecto a la prescripción de la reclamación de herencia. Lo cierto es que, existe un plazo para reclamar la herencia y es muy largo; se podrá solicitar la reclamación de herencia por el término de 30 años.

Esta información se establece en el Código Civil, cuyos contenidos se indican en el artículo 1963. Por lo que se considera a la reclamación de herencia, como una acción que puede realizarse no solo sobre propiedades, sino que se puede reclamar sobre otros bienes que se atribuyan como herencia.

Puede ocurrir que una persona disponga de bienes heredados que considera legítimos, pero que en realidad no le pertenezcan. Si el dueño de los bienes realiza un testamento posterior y coloca a otro como heredero, este podrá reclamar la herencia que le corresponde y, que no le pertenece a quien lo heredó.

¿En qué momento comienza a contarse el plazo?

Como indicamos en el apartado anterior, el plazo para reclamar la herencia cuenta con un límite de 30 años. Pero en realidad, comienza a correr en el momento que la persona que dice ser heredera, aunque en último término y con documentos que comprueban que no es cierto, planea adquirir los bienes que le han heredado.

Sin embargo, si otra persona posee una documentación en la que se establece que la herencia recibida al actual heredero no le corresponde, puede reclamarla. La proscripción de la reclamación de la herencia es de 30 años, por lo que, de ser heredero de los bienes, debería iniciar la demanda cuánto antes o, en el momento que descubra que le pertenece la herencia.

Quien dice ser el heredero tiene que comprobarlo, por eso es muy importante contar con todo lo necesario, con el fin de evitar inconvenientes en el camino. Si piensas que una vivienda te pertenece, por ser la herencia de tu padre o familiar cercano, no olvides tener tu documentación en regla.

¿Cómo se debe reclamar una herencia?

Si eres el heredero universal o, tu padre te ha dejado parte de su herencia, pero tienes hermanos: debes reclamar la parte que te corresponde. La prescripción de la reclamación de la herencia existe, pero debes estar atento de que ninguno de los otros herederos se quede con tu parte, sino se reclama a tiempo pueden ocurrir injusticias.

Tienes que investigar quiénes son los herederos y descubrir si la persona que ha fallecido dejó testamento. En el caso de que no lo hubiera hecho, quién se considere heredero deberá iniciar un expediente, para conocer con exactitud si es uno de los herederos o no. Si dejó testamento, se indicará la fecha en que se realizó y la identidad del notario que estaba a cargo.

Cuando se defina qué es lo que le corresponde a cada uno de los herederos, se procederá a hacerle entrega de los bienes que le corresponden. En el caso de que no se encuentren de acuerdo con alguna de las disposiciones o, consideren que no es justo, podrán iniciar una demanda para que se dividan los bienes adecuadamente.

Prescripción de la reclamación de herencia: ¿Cómo se debe reclamar la herencia de uno de los padres fallecidos, si su conyugue vive?

Si eres el heredero de una vivienda por parte de uno de tus padres, pero no puedes solicitarla porque la pareja continúa en esa casa, puedes reclamarla. Sin embargo, lo primero que se debe conocer es si la persona fallecida dejó testamento y, a nombre de quién lo realizó.

No obstante, si el titular de los bienes pierde la vida y tiene hijos, les corresponderán a estos, una parte de su herencia. No podrá entregar esos bienes a ninguna otra persona, más allá de a sus hijos, al menos que deje expreso que existe una mala relación y, por lo tanto, propondrá como herederos a otras personas.

El hijo del difunto, solo podrá adquirir la herencia que le corresponde si se ha liquidado el régimen monetario del matrimonio y la pareja continúa con vida. Por lo tanto, el heredero podrá reclamar la parte que le corresponde de herencia, al solicitar un expediente en el notario.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

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Herencia entre hermanos: ¿Qué pasos seguir si no hay acuerdo?

Agentes inmobiliarios 8 abril, 2022

3 claves en podcast inmobiliario

Los podcasts inmobiliarios se ubican entre los recursos de moda más utilizados, en un balance entre promoción y medio de información ¿Una nueva, revolucionaria y asequible manera de captar clientes o una estrategia de ventas y posicionamiento de marca infalible? ¿Ambas cosas? Hoy día, muchos agentes inmobiliarios utilizan esta modalidad audiovisual para instruirse, mantenerse actualizados respecto a data trascendental; algunos hasta conducen sus propios programas con singular éxito ¿Se trata de una experiencia multimedia pasajera o podrá evolucionar y permanecer en el tiempo? En este artículo de Oi Real Estate, veremos 3 claves en podcast inmobiliario; cómo elaborar un podcast efectivo y de atracción. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Podcast para capacitarte

El convertirse en agente inmobiliario, ingresar a las filas de esta apasionante carrera, tiene una clara ventaja respecto a muchos otros buenos empleos: puedes iniciarte desde cero. Sin embargo, quedarse adormilado en los laureles que ofrecen sus salarios (casi nunca despreciables, si trabajas en plantilla de agencia) o limitarte a conseguir alguna que otra comisión mensual que incrementen apenas tus ingresos es malgastar un tiempo valioso.

¿Por qué contentarse con un ingreso básico si está en tus manos crecer y desarrollarte hasta niveles impensados? Hoy día, y siempre gracias a la globalización que propone internet, existen cientos de formas para perfeccionarte como agente inmobiliario o asesor especializado; sobre todo desde la imposición de metodologías online obligadas con la irrupción de la pandemia COVID 19.

De momento, la opción de capacitarte y sembrar tus conocimientos en pos de ser un profesional de nivel está en tus manos. Seminarios, talleres y cursos online, blogs, newsletters hoy son moneda corriente. Pero, entre todas estas modalidades, hay una capaz de sobresalir y posicionarse un paso al frente: el podcast inmobiliario.

Generando lazos interculturales

Seguir o convertirse en oyente de un podcast inmobiliario es una acción didáctica y constructiva que puede contener decenas de virtudes. Esto es porque, más allá de los aspectos regionales y propios de cada localía, el podcast inmobiliario puede trascender fronteras y servir como medio de capacitación; cruzando las barreras de los idiomas, sorteando aspectos locales, tocando caracteres y tópicos generales respecto a esta apasionante profesión.

Pero… ¿qué debemos buscar en un podcast inmobiliario para poder considerarlo “de calidad”? ¿Estás pensando acaso en producir tu propio podcast? Veamos antes de enfocarnos en las 3 claves en podcast inmobiliario cómo identificar los más potables contenidos de calidad entre los cientos de miles de programas que andan dando vueltas en internet alrededor del mundo.

Fuentes fidedignas

Un podcast inmobiliario de calidad deberá contener entrevistas a personalidades del sector y ofrecer distintas posturas en torno a los hechos de actualidad; tanto en asuntos legales como de mercado comercial.

Promover la interactividad con el escucha

Crear una comunidad de servicios inmobiliarios no es sencillo; pero tampoco se trata de un imposible. Revisa entre los escuchas y seguidores del podcast en cuestión eventuales contactos útiles. Chequea que sus comentarios y debates sean de relevancia. Allí también podrás hallar datos trascendentales para tus actividades en el día a día.

Ser regular en su programación

Para que un podcast puesto en marcha cumpla una función de “rueda virtuosa” y funcional en la información debe asegurar una regularidad periódica. Observa antes de volverte un fiel seguidor que su programación sea puntillosa ya sea diaria, semanal o mensual; de poco sirve un podcast esporádico y sin un nivel ordenado de transmisiones.

3 claves en podcast inmobiliario

Si estás analizando en volcar información del sector y dar conocer tu oficina al business de los bienes raíces a través de esta herramienta audiovisual, considera entonces estas 3 claves en podcast inmobiliario.

Expresa tus ideas con claridad

Un buen guion es la mitad de un podcast bien hecho. Si careces de una escritura fluida y que sepa crear la mínima tensión en el relato, te recomendamos tomar un curso de elaboración de guiones para podcast urgente; o contratar un equipo que se encargue puntualmente de esta tarea. Improvisar (sobre todo teniendo en cuenta la alta competitividad del sector inmobiliario) no es una opción en materia audiovisual.

Crea contenidos todo terreno

Al momento de concebir un podcast inmobiliario como un producto, es aconsejable no perder de vista un aspecto crucial: un podcast es un archivo -generalmente- de audio que debe poder ser escuchado en todo momento y en cualquier lugar. Encuentra un equilibrio en su resultado entre la seriedad que conllevan los tópicos inmobiliarios per se y cierta informalidad; ya que el oyente podrá tanto sentarse a escucharlo en la tranquilidad de su living u oficina, como tenerlo de acompañamiento en su viaje en trasporte público, etc.

Genera creatividad mediante creatividad

No es un juego de palabras ni una frase mal redactada. Un podcast inmobiliario debe promover la creatividad del otro a través de tu propio ser creativo. Está comprobado que un podcast bien construido puede generar imágenes potentes en la mente de los escuchas. A su vez (en ese ligue del podcast con la radio convencional) el oyente se siente libre de imaginar; por fuera de las limitaciones que en cierto modo ofrecen los videos o animaciones.

Tópicos infinitos

Por último, señalemos que con el paso del tiempo y si consigues que tu podcast inmobiliario comience a generar su pequeña legión de oyentes, es probable que debas alterar sus contenidos o introducir cambios en la producción. En este sentido, tranquilidad. El sector inmobiliario es uno de los pocos circuitos cuyos tópicos y temáticas son incontables; y cuyas variables pueden confluir en decenas de alternativas.

¿A qué rama del podcast inmobiliario te volcarías? Entrevistas; master-class; misceláneas; exhibiciones de propiedades; ficción; experiencias autorreferenciales… Nos encantaría conocer tu opinión sobre podcast en bienes raíces.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Qué sabes sobre el crowdfunding inmobiliario?

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Consejos 8 abril, 2022

¿Cómo calcular el valor de mi vivienda?

¿Quieres vender tu casa, pero no sabes cuánto vale? Puedes realizar un análisis de tu casa y aprender a calcular el valor de tu vivienda.

Mediante un cálculo y las especificaciones de tu casa, puedes hacerte una idea estimada del precio en el que puedes obtener por tu propiedad.

En este artículo te enseñaremos a hacer un estudio completo de las características de tu casa para que así puedas hacer números y sacar un estimado del costo de tu vivienda.

Factores que influyen en el valor de tu vivienda

El valor de una casa va a depender de su demanda en el mercado y de cuánto las personas estarían dispuestas a pagar por ella, tomando en cuenta que las necesidades de cada comprador son diferentes.

Por ejemplo, si el comprador es un padre de familia, este se interesará en más en las escuelas de la localidad que en estado o condición de la casa. En comparación con un soltero recién graduado, que posiblemente le interese más el estado de la propiedad que su ubicación o dimensiones.

A continuación, te mostraremos un listado de factores que influyen en el precio final de venta de tu casa.

Estado de la propiedad

Este es uno de los primeros factores a tomar en cuenta, debido a que las casas nuevas y en mejor estado, tienen una mejor valoración que las viviendas más antiguas.

Esto se debe a que ciertas características de la casa como la fontanería y electricidad son más nuevos y por ende, menos propensos a sufrir averías.

Ten en cuenta que algunos compradores buscan una vivienda que esté apta para mudarse cuanto antes sin tener que hacer muchas o ninguna reforma. Esto afecta el precio de venta, ya que les evita a los compradores realizar gastos en reparaciones o mantenimientos.

Lo ideal es que antes de poner tu vivienda en venta, repares alguna posible avería para que estos factores no afecten el valor final.

Tamaño de la vivienda

El tamaño es un factor importante que afecta el valor de tu vivienda. Por lo general, las propiedades más espaciosas suelen tener mayor demanda en el mercado.

El valor de tu casa se puede estimar por la cantidad de metros cuadrados. Aunque también debes tener en cuenta la ubicación de la propiedad.

Muchos compradores estarían dispuestos a pagar un buen precio por una vivienda amplia y ubicada en una buena zona.

Habitaciones y espacio útil

Mientras más habitaciones y espacio útil tenga tu vivienda, mayor será su estimación de precio en el mercado.

Las habitaciones principales, los baños y las cocinas suelen ser las estancias más valoradas y que más valor aportan a una casa. A diferencia de los garajes, trasteros o semisótanos sin terminar, generalmente no se cuentan en metros cuadrados utilizables.

Ten en cuenta que, si antes de vender realizas una reforma en tu cocina o baño, esto puede elevar hasta en un 20% el precio de venta de la propiedad.

Locación, vecindario y servicios

La localización es un elemento importante. Si tu casa está en el centro de la ciudad, o bien tiene alrededor un vecindario tranquilo lleno de parques y supermercados, ten por seguro que la propiedad será bien cotizada.

De hecho, los tasadores determinan el precio de tu vivienda, tomando en cuenta estos factores relacionados con la ubicación:

La calidad de servicios y cercanías como escuelas y hospitales.
Proximidad a supermercados, centros comerciales, de entretenimiento y recreativos.
Oportunidades de empleo y empresas en las cercanías.

La cercanía al, metro y el transporte público, también tienen un impacto en el valor de una propiedad.

Al momento de calcular el valor de una vivienda, la ubicación suele ser un factor determinante, incluso más que el tamaño y la condición de la casa.

Métodos para calcular el valor de mi vivienda

Ahora que ya conoces los factores que afectan en el costo de tu propiedad, puedes hacer una revisión general de tu casa para calcular su precio en el mercado.

Hay diferentes formas en las que puedes obtener una valoración estimada de tu propiedad, a continuación, te enseñaremos cada una.

Por medio de internet

Puedes ingresar a páginas web que se dediquen al mercado inmobiliario y hacer una comparación de las demás propiedades que estén en el mercado.

Para esto, deberás buscar la valoración de las viviendas que se ubican en la misma zona de tu casa y que tengan características similares. Verificando su costo, podrás sacar un estimado del precio en el que puedes vender tu propiedad.

Usa calculadoras de índice de precios

En las plataformas de ventas, podrás encontrar estas calculadoras de índices de precios.

Podrás hacer un pequeño análisis, por medio de la evaluación de propiedades similares a la tuya en características, habitaciones, servicios y prestaciones.

Contrata a un profesional

Un tasador profesional realizará una evaluación total de la casa y te dará la cifra en la que puedes vender tu casa.

Esta es una de las opciones en las que puedes obtener un costo exacto y además te ayuda a ahorrar tiempo.

Contrata una inmobiliaria

Las inmobiliarias poseen una gran base de datos, que les sirve para hacer este tipo de análisis y calcular el valor de tu vivienda.

Para calcular el valor de tu propiedad, las inmobiliarias evalúan 3 aspectos importantes:

El mercado: Que incluye la ubicación y vecindario de la propiedad.
La vivienda: Sus características, reformas y terreno en donde esté construida.
Propiedades comparables: Ventas, listados, vacantes, costo, depreciación y otros factores para propiedades similares en el mismo mercado.

Una vez recopilados estos datos, la inmobiliaria ejecuta un estudio final con el valor de la propiedad. Dicho informe sirve para crear una opinión final del valor de la casa y negociar la venta.

En caso de que decidas vender la vivienda por tu cuenta, esta información te será de gran utilidad para negociar con los posibles compradores.

Sin embargo, debes tomar en consideración, que también puedes contratar los servicios de la inmobiliaria para que esta se encargue de todo el proceso de venta, esto incluye encontrar compradores, negociar y realizar los trámites pertinentes de la compraventa.

¿Este artículo te fue de utilidad? Cuéntanos tu opinión en la sección de comentario. ¡Nos encanta leerte!

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Quiero vender mi piso: ¿ Cuáles son los pasos a seguir?

Inmobiliario 8 abril, 2022

Repunte récord de precios en viviendas

La aceleración de ventas 2021 acompañó la disparada de precios en compraventas de propiedades; no solo en España sino en toda la eurozona. No se tiene memoria de una marca histórica tal desde mediados de la primera década de siglo XXI; un hecho que tiene de parabienes a aquellos que comparan la situación actual con el sobrecalentamiento de precios previos a la pinchadura de la burbuja inmobiliaria. En este artículo de Oi Real Estate , nos metemos de lleno en el repunte récord de precios en viviendas a nivel regional. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Una opinión compartida

El período entre octubre y diciembre de 2021 presentó niveles elevadísimos en la suba de los precios de la vivienda española; esto fue acompañado por un incremento indiscutible en las transacciones realizadas, tocando índices históricos. La tendencia se mantuvo en los países conformantes de la Unión Europea, con similares promedios.

En este hecho coinciden todos y cada uno de los medios y voces especializadas; tanto en el sector inmobiliario como en el de la construcción; sin dejar de lado la opinión de los expertos en economía e inversión europeos y americanos (no debemos olvidar que en Europa más del 50% de los capitales inversores privados provienen de América).

Asimismo, este 9.4% promedio en el récord interanual de ese último trimestre, no hizo más que consolidar el 8.8% apuntado entre los meses de julio, agosto y septiembre (el trimestre previo). Tal recalentamiento, de dotes históricos, fue caldo de cultivo para los pesimistas que de inmediato comenzaron a instalar en el sector y la opinión pública la idea de una eventual nueva pinchadura de burbuja inmobiliaria o colapso en el circuito; dada la similitud con el período récord registrado en 2005 y 2006 en el mercado occidental.

Datos provenientes de Eurostat

La Oficina Europea de Estadística, más conocida como Eurostat (como parte de la Comisión Europea destinada al relevamiento de métodos estadísticos), fue la encargada de recaudar los datos hasta presentar el informe definitivo recientemente.

Acompañando el estudio, sus voceros se encargaron de comunicar que…

Este es el aumento anual más alto para la zona del euro desde 2005, cuando comenzaron a recopilarse los precios de la vivienda, y desde el cuarto trimestre de 2006 para la UE.

Eurostat

Así, comprobamos que en la comparativa trimestral 2021/3 con 2021/4, el incremento en el precio de la vivienda en la región de la eurozona fue de un 1.9% y de un 2.1% en el grupo de los Veintisiete. Cabe señalar que estos índices pudieron ser recabados puntualmente desde los organismos estatales y Cámaras propias de los países que cuentan con información oficial.

¿Qué países registraron los mayores incrementos de precios?

Entre los países que (como dijimos en el párrafo anterior) pusieron a disposición sus datos ante Eurostat, se apuntó que una decena y media registraron incrementos interanuales en el precio de la vivienda habitual por encima del 10% durante el último trimestre 2021. En el sentido contrario, se estima que solamente en Chipre estos índices marcaron un descenso considerable (en este caso del -5.3%).

En la comparativa interanual 2020/2021 (con 2020 como el año en que la pandemia COVID 19 más golpeó al sector inmobiliario en su economía global) se estimó que las mayores subidas en precios de inmuebles se dieron en Chequia con un 25.8%, en Estonia con el 20.4% y en Lituania con el 19.8%.

Repunte récord de precios en viviendas en España

En dicho repunte récord de precios en viviendas, España no fue la excepción a la regla, ni mucho menos. Siempre según Eurostat, España registró una aceleración en la subida interanual de más del 6%, teniendo como protagonista al tercer trimestre de 2021 con un aumento del 4.2% (el mayor aumento en estos índices desde el período comprendido entre enero y marzo de 2019).

En este sentido, el Banco Central Europeo tradujo su preocupación en la voz de su vicepresidente, Luis de Guindos. El directivo admitió cierta incertidumbre en el seno del BCE como consecuencia de dicha aceleración y ante los riesgos de una eventual y nueva versión de la burbuja inmobiliaria en ciertos países conformantes de la eurozona. Sin embargo, consultado específicamente sobre la actualidad de la economía española, el vicepresidente se mostró reacio a incorporar a España entre los países de alerta.

España no es de los países donde haya habido incrementos más importantes de los precios de la vivienda; hay una recuperación del mercado inmobiliario. Hay otros países en la zona euro donde esa sobrevaloración empieza a ser más visible y bastante más tangible, lo que sí sugiere un “sobrecalentamiento” del mercado residencial.

Luis de Guindos – Vicepresidente BCE

El mercado vecino en compraventa de viviendas

Observemos por último la situación del mercado vecino en compraventas residenciales. Una de las economías más fuertes de la eurozona, Alemania, mostró un record anual en la aceleración a la alza en sus precios de viviendas de más del 12%. Por otro lado, en Países Bajos se registró un aumento en los costes de transacciones por compraventa cercano al 19%. En Francia, estos niveles tocaron el 7% (un tope registrado también en su comparativa inter trimestral 3 y 4); los mismos en territorio francés fueron históricos y comparables a los porcentajes record del año 2007. Rezagada, pero exhibiendo también un incremento considerable en el promedio, se encuentra Italia, con un aumento en el precio de sus viviendas residenciales de más del 4%, registrados durante el último trimestre de 2021.

¿Se registró este marcado incremento en precios de viviendas en tu agencia u oficina de servicios inmobiliarios? Nos encantaría conocer tu opinión sobre esta llamativa y preocupante situación del mercado.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

https://www.oirealtor.com/noticias-inmobiliarias/la-ley-de-vivienda-impulsa-la-inversion-en-hoteles-y-oficinas/

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Inmobiliario 7 abril, 2022

100.000 m2 para oficinas en Barcelona

Sumada a la inversión de envergadura histórica prevista para este 2022, la capital de Cataluña busca batir un nuevo récord con la incorporación de decenas de plantas para firmas de primer nivel ¿El sitio elegido? Acertaste, el 22@. La zona más rezagada de la ciudad, se posiciona a la velocidad de la luz como receptora ideal de compañías tech, plantas de coworking y oficinas estándar de todo tipo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos todo acerca de los 100.000 m2 para oficinas en Barcelona que prometen hacer del 22@ uno de los polos de trabajo más modernos y prestigiosos de Europa y el mundo. Te invitamos a leer para entender mucho más.

Emprendimientos inmobiliarios más allá de las viviendas

Barcelona parece no contentarse con ser una de las dos ciudades (junto con Madrid) más solicitadas y requeridas para vivir. 22@ es acaso la última considerada como gran localía pendiente en ser remodelada para definitivamente poner un punto final a aquellas épocas de industria fabril que tanto la representaban. Es un hecho, el novedoso planeamiento del 22@ de cara a 2030, prevé una multiplicidad de proyectos en edificaciones laborales de avanzada, como nunca en la historia.

Dicho planeamiento considera entre otros asteriscos limitar la construcción de hoteles y enfocarse (mediante el apoyo de inversionistas privados) en la vivienda social y la edificación de incontables edificios de oficinas. Respecto a la necesidad de implantar edificios para el alquiler público y combinarlos al trabajo futuro, comentó a El Economista recientemente Marc Torrent, director general de APCE…

No se trata solo de construir plantas adicionales, hay que reforzar toda la estructura de los edificios y adaptar infraestructuras comunes. Eso es costoso, y la vivienda protegida no permite repercutir esos costes al precio final. La proximidad entre el espacio donde se vive y donde se trabaja reduce las necesidades de movilidad.

Marc Torrent – APCE

¿Podría ser posible una Barcelona ideada para el espacio laboral sin considerar la vivienda de quienes ocuparán de 9 a 5 dichas estancias? La elaboración conjunta de oficinas y viviendas de fácil acceso no resulta para nada descabellada; sino todo lo contrario.

Multiplicación del negocio de las oficinas

Según comunicó en la última semana de marzo de este 2022 Lindy Garber, directora de oficinas en Barcelona de la prestigiosa consultora en bienes raíces CBRE, serán más de 100.000 m2 los que terminarán por sumarse al 22@ y sus alrededores antes de finalizar la década corriente. En sus propias palabras…

La complejidad de plantear otros usos, el buen comportamiento del mercado de oficinas y el interés de las empresas internacionales por ubicar su sede o ampliar operaciones en Barcelona ha impulsado la reactivación del mercado de oficinas de la zona centro. Pese a que muchos inquilinos han ido a zonas como el 22@ o Plaza Europa, otros han preferido apostar por el centro por la facilidad que supone en términos de movilidad y las prestaciones de la zona.

Lindy Garber – CBRE

Un viaje en el tiempo 2010 / 2020

A comienzos de la década pasada (para ser más precisos en un recuento que consideró todo 2010), el corazón de la ciudad de Barcelona ofreció solamente 11.000 m2 en materia de construcción de plantas laborales de oficinas. Inclusive hasta mediados de década (en índices que año a año marcaban un franco descenso) la inversión privada seguía sin hacerle un lugar en sus planificaciones a la capital catalana.

Profundizando esta crisis en el sector inmobiliario del campo laboral, entre 2015 y 2017 se demolieron alrededor de 75.000 m2 de edificios de oficinas, buscando otro destino; entre ellos y fundamentalmente viviendas de lujo y suntuosos hoteles. El deterioro en el mercado de oficinas pareció tocar fondo en 2018, sencillamente porque casi ya no había un oferta ni sitios donde las compañías pudieran albergar a sus plantillas. 2020 (ya crisis pandémica mediante) fue un punto de inflexión en el asunto.

2021 como una salida acelerada a la crisis de oficinas

El período de “estabilidad” obligada en el sector inmobiliario por la pandemia COVID 19, tuvo un despegar insólito en su repunte. Una de las claves de esta alteración positiva fue sin dudas el reposicionamiento del 22@; ya desde su cambio estructural y como nueva zona destinada a albergar las oficinas de las compañías más prestigiosas. Tal vez estemos en presencia de uno de los cambios más radicales y veloces respecto a una reconfiguración regional de todos los tiempos.

Un valor de m2 record

Al respecto del incremento en el valor del m2 construido en Barcelona, expresó Garber al sitio de consulta Idealista que…

Hasta ahora, la evolución de renta ha sido positiva en todos los submercados de oficinas de Barcelona, pero ha estado más ralentizada en el centro de ciudad por la falta de stock de calidad. Con la entrega prevista de edificios reposicionados veremos el mayor crecimiento de rentas de los últimos años.

Lindy Garber – CBRE

Aquellos viejos edificios fabriles, hangares y depósitos abandonados o vetustos; están dando paso a las más modernas y monumentales obras edilicias, levantadas en simultáneo y en tiempo record. Esta serie de características demográficas en un punto sensible de la ciudad ha propulsado además el valor del m2 local hasta los 15.25 euros; alcanzando estos valores topes desde los magros 10.2 euros por m2 allá por 2013. Este factor es clave en la reactivación económica del país, luego de la pandemia COVID.

¿Qué sensaciones te deja este cambio de fachada en el 22@ de la ciudad de Barcelona? ¿Crees que representará una alteración demográfica positiva para Cataluña y España? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

https://www.oirealtor.com/noticias-inmobiliarias/jp-morgan-ingresa-al-metaverso/

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Impuestos 7 abril, 2022

Impuestos por vender piso

Si estás pensando en vender tu piso, lo más seguro es que te surjan un montón de dudas, una de ellas puede ser, ¿cuáles son los impuestos por vender mi piso que debo pagar?

Y es que, durante el proceso de venta de una propiedad, hay una serie de gastos que debes cubrir, como lo son los impuestos. Lo mejor es que tengas toda esta información a la mano, para evitarte inconvenientes al momento de vender tu piso.

¿Cuáles son los impuestos a pagar por vender un piso?

La venta de un piso es un proceso que está sujeto a gravamen. Por ende, existen varios impuestos que debes pagar al momento de vender una propiedad.

Dos de estos impuestos debes pagarlos una vez hayas vendido el piso, y el otro lo debes haber cubierto -o repartirlo con el comprador- en el momento de firmar la compraventa. A continuación, te dejamos una lista de estos impuestos.

El IRPF
Plusvalía municipal
El IBI

El IRPF o incremento patrimonial

El IRPF es un impuesto que establece las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de una propiedad.

Este impuesto se incluye en la declaración de la renta del año siguiente de la venta. En caso de haber obtenido una ganancia patrimonial en la venta de la casa, debes pagar el IRPF, pero si hubo pérdidas, quedas exento de pagar este impuesto.

El cálculo del IRPF se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. Para determinar estos valores restarás los gastos e impuestos que adquiriste en la compra. Solo si conservas los documentos acreditativos de pago.

En caso de que contrates los servicios de una inmobiliaria, está te ayudará con todo el cálculo de los impuestos. Si decides vender el piso por tu cuenta, también puedes consultar con un asesor fiscal especializado para que te ayude a calcular tus impuestos.

¿Qué exenciones existen en el IRPF?

Aunque hayas tenido una ganancia por la venta del piso, existen algunas exenciones establecidas por la Agencia Tributaria que te libran de este pago.

Exención por reinversión en vivienda habitual: Si vendiste tu piso y utilizaste el dinero todo el dinero para comprar una nueva residencia habitual, puedes quedar libre de pagar el IRPF. Debes tener en cuenta que la propiedad vendida y la nueva a comprar deben ser la habitual y tienes un plazo de dos años para hacer la inversión del nuevo piso.
Exención por ser mayor de 65 años: Los sexagenarios no tienen que pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual y tampoco tiene que reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para disfrutar del beneficio fiscal.
Exención por entregar el piso en dación en pago: Si tuviste que entregar tu piso vivienda en una dación de pago porque no pudiste hacer frente al pago de la hipoteca, también puedes disfrutar de la exención y no pagar el IRPF. Para que esta exención aplique, es necesario que no tengamos ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.

Estas con algunas exenciones que existen en el pago del IRPF, sin embargo, te recomendamos que siempre te asesores con un especialista, en este caso, la inmobiliaria OI Real Estate, está capacitada para ayudarte en estos trámites y en todo el proceso de venta de tu piso.

Plusvalía municipal

Este es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y los encargados de recaudarlo son los ayuntamientos.

La persona, empresa o entidad que vende la vivienda adquiere la obligación de pago en el momento de la venta.

Este impuesto por la venta de la vivienda se debe pagar en los siguientes 30 días hábiles desde la venta. No obstante, hay algunas excepciones como en el caso de las herencias.

¿Tengo que pagar siempre la plusvalía municipal?

No, según las últimas actualizaciones realizadas el 10 de noviembre de 2021, aquellos propietarios que vendan su piso con pérdidas o sin ningún tipo de ganancia no tienen que pagar este impuesto.

El IBI

El IBI no es un impuesto que esté relacionado directamente con la compraventa de un piso, ya que es el titular de la propiedad quien debe hacer el pago cada año.

Sin embargo, debes tener en cuenta que el responsable de este pago es la persona que aparezca como titular para el 1 de enero. Es decir, que, si vendiste tu piso en marzo, tú serías el responsable de pago, porque a principio de año aún eras el propietario.

Por lo general, el pago de este impuesto se suele repartir con el comprador.

¿Qué pasa si al vender la casa no me han cobrado el IBI?

Cada ayuntamiento puede fijar las fechas de cobro de este impuesto de forma libre, esto quiere decir, que el tiempo de cobro del IBI depende de la localidad en donde esté ubicado el piso.

De esta manera, puede suceder que el impuesto ya esté liquidado al momento de vender o que, más bien, esté pendiente de pago. Si este es el caso, puedes procedes con alguna de estas opciones:

Acordar con el comprador que te abone una parte del IBI a momento de firmar la compraventa, tomando como referencia la cantidad de impuesto que pagaste el año anterior.
Esperar que la Administración te cobre el IBI y luego pedir a la otra parte el reembolso de la cantidad que le corresponde.

La opción que elijas va a depender del grado de comunicación y de confianza que tengas con la persona que está comprando el piso.

Ahora que ya conoces cuáles son los impuestos que debes pagar al vender un piso, puedes agregarlos a tu presupuesto. Recuerda que, si contratas los servicios de una inmobiliaria, esta se ayudará con todos los trámites, así como también te resolverá cualquier duda que te pueda surgir en el proceso.

¿Te ha sido de ayuda este artículo? Déjanos saber tu opinión en la sección de comentarios. ¡Nos encanta leerte!

¿Tienes alguna duda sobre el pago de los impuestos? ¡Chatea con nosotros!

Ahora que ya conocer cuáles son los impuestos por vender un piso, tal vez te interese saber sobre la documentación que necesitas:

¿Cuáles son los trámites y documentos necesarios para vender un piso en España?

Propietarios 7 abril, 2022

Resolución del contrato de alquiler

La resolución del contrato de alquiler por necesidad del arrendador, es uno de los supuestos especiales contemplados en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – Real Decreto-Ley 7/2019 – como una de las causas para rescindir o resolver un contrato de alquiler.

Derechos del Arrendador

Siendo el alquiler una relación jurídica en la cual una persona, que es propietaria de un inmueble, concede a otra la posesión del mismo a cambio de una mensualidad o renta. Dicha relación se formaliza a través de un contrato, por ello es imprescindible hacer constar expresamente en sus estipulaciones; la posibilidad de resolución por razones de necesidad a fin de proceder a la extinción de la obligación de alquiler de la vivienda.

Según el art. 9.3 de la LAU, si el contrato es menos de 3 años, aunque el inquilino tenga derecho a estar en la vivienda hasta el tercer año, perderá el derecho una vez transcurrido el primer año de contrato, si el propietario necesita la vivienda para sí o para determinados familiares.

No obstante, si el contrato es superior a 3 años, el desalojo se fundamenta en el artículo 10 de la LAU, alegando el arrendador que no desea que entre en vigor la “prórroga necesaria” porque así lo permite la ley, sin necesidad de dar más explicaciones. Y es que los contratos de 3 años o más no admiten “prórrogas obligatorias”, sino “prórrogas necesarias”.

Asimismo, en los contratos celebrados partir del 6 de marzo de 2019 es necesario que, para poder hacer uso de este derecho, tiene que haber quedado estipulado el contrato de arrendamiento.

Esto significa que si el propietario no sabía nada al respecto y no se incluyó esta cláusula en el contrato, no podrá hacer valer este derecho.

En los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, no era necesario incluir expresamente esta condición en el contrato.

¿Qué se considera como necesidad para resolver un contrato de arrendamiento?

Se considera necesidad, cuando el arrendador o los familiares previstos en la Ley, pese al alquiler celebrado, tienen la necesidad vital de usar la vivienda alquilada como vivienda permanente.

Así pues, la Ley indica también que, además del arrendador, la necesidad podrá ser para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para los demás familiares no está permitido legalmente resolver el contrato por necesidad.

En este sentido, solo las personas naturales pueden alegar razones de necesidad para rescindir un contrato de arrendamiento, en consecuencia, las personas jurídicas no pueden realizar este procedimiento por cuanto la Ley solo permite resolver el arrendamiento cuando el arrendador es una persona física.

Requisitos para la resolución del contrato de alquiler por necesidad del arrendador

Aun cuando, la ley establece que es posible la resolución del contrato de alquiler por necesidad del arrendador de la vivienda, claro está que para ello se deben cumplir los siguientes requisitos:

Debe haber transcurrido un año de duración del contrato.
El arrendador debe comunicar al inquilino la necesidad de la vivienda con dos meses de antelación respecto a la fecha en la que la necesite.
La vivienda deberá destinarse a vivienda permanente para el arrendador, sus familiares en primer grado (padres o hijos, por ejemplo), o su cónyuge.

¿Hay que especificar y probar la causa de necesidad?

En efecto, el arrendador debe probar que realmente tiene la “necesidad de ocupar la vivienda” y ello es evidente para evitar que pueda incurrirse en fraude en la aplicación de la previsión contenida en la Ley.

Es por ello que el arrendador deberá confirmar la razón para necesitar ocupar la vivienda o en todo caso, por qué han variado sus circunstancias vitales hasta el punto de que cuando se celebrara el contrato no necesitaba ocupar la vivienda de su propiedad y sí lo necesita en este momento.

Por lo tanto, después de recibida la notificación con al menos 2 meses de antelación por parte del arrendador, el arrendatario estará obligado a entregar la vivienda, salvo que las partes lleguen a un acuerdo distinto.

¿Cuáles son los derechos del arrendatario?

Si el arrendatario abandona la vivienda; y en un plazo superior a 3 meses, la vivienda no ha sido ocupada por el propietario o por alguno de sus familiares, el arrendatario tiene derecho a solicitar que se le devuelva, en las mismas condiciones del contrato que se encontraba vigente antes de la resolución.

De igual forma, puede pedir una indemnización por los gastos que haya conllevado el desalojo, como transporte, mudanza o suministros.

La indemnización a la que el arrendatario tiene derecho en estos casos, es de un mes de renta por cada año que quede hasta cumplir los 3 años de duración. Lo cual no se aplica en aquellos casos en los que la vivienda no haya sido ocupada por causas de fuerza mayor.

Modelo de contrato de resolución de alquiler por necesidad del arrendador

La mejor forma de poner fin a un contrato de alquiler es hacerlo de mutuo acuerdo. Para ello, debe formalizarse un escrito que se guarda con el contrato original. El modelo de rescisión de un contrato de alquiler por necesidad del arrendador sería el siguiente:

Motivo por el que se produce la rescisión del contrato.
Fecha del documento.
Firma del arrendador y del arrendatario.
Referenciar el estado de los muebles y enseres de la vivienda para evitar reclamaciones posteriores.

Se recomienda firmar el documento una vez que se ha inspeccionado la vivienda por parte del arrendador, con el fin de evitar futuras sorpresas. Después de esto, se procede a la devolución de las llaves y se fijan el día del desalojo y el pago de los suministros pendientes.

La fianza debe devolverse en ese momento, a menos que se refleje en el documento que el pago está pendiente e indicar cuándo se pagará y la cuenta a la que debe transferirse el dinero.

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