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Invertir con cautela es la recomendación de la gestora francesa La Française para este 2023, con presencia en varias capitales de Europa y Asia, y con activos en gestión por 49 mil millones de euros. Y pronostica que el mercado inmobiliario de la zona euro seguirá siendo de gran atractivo.

A partir de que el Banco Central Europeo y la Reserva federal de los EEUU comenzaron con la subida de tipos de interés, las expectativas de llegar a una recesión global siempre han estado presentes. Sin embargo, los trimestres se sucedieron y los peores pronósticos no se cumplieron. Ante este panorama, desde la gestora La Française recomiendan la diversificación de la cartera de inversiones, aunque siempre guardando la cautela.

La recesión no ha llegado

Los responsables de la gestora francesa La Française sostienen que el comportamiento de los mercados financieros durante el 2022 ha sido resistente ante las turbulencias y situaciones de mediana volatilidad. Y tuvieron períodos con altos volúmenes de inversión. Aunque el ritmo comenzó a desacelerarse hacia finales del año pasado.

En muchos mercados inmobiliarios de la zona euro, se pueden ver claramente dos comportamientos. Uno para las grandes ciudades y capitales, con un fuerte nivel de demanda que presiona los precios al alza. Y otro en las regiones periféricas, donde la escasez de demanda arrastra el precio para abajo.

El sector de las oficinas es un caso que puede servir de ejemplo, con un repunte en los precios de alquileres prime, por un lado. Mientras que se registran caídas en los valores de aquellas oficinas de la periferia, o las que no cumplen con los nuevos estándares en materia de ahorro energético.

La recomendación, entonces, es invertir con cautela y tener varios componentes en la cartera de negocios. La francesa tiene actualmente unos 49.000 millones de euros en gestión y posee oficinas en Madrid, Milán, París, Fráncfort, Hamburgo, Luxemburgo, Londres, Seúl y Singapur.

Invertir con cautela

Cuando la Reserva Federal de los EE.UU. y el Banco Central Europeo tomaron la subida de intereses como herramienta para combatir la inflación, muchos analistas e inversores pensaron en que una nueva recesión estaría en puerta. Y que esta vez, seria de alcance global. Pero, como se ha visto, los peores pronósticos no se cumplieron. En su lugar, si ha habido períodos de corta e intensa volatibilidad. Pero el mercado inmobiliario se ha mantenido resistente ante los avatares de la economía en la post pandemia.

Invertir con cautela es la recomendación que realizan desde La Française. Y esto a partir de análisis de los comportamientos que tuvieron los diferentes vehículos que componen el mercado inmobiliario. El alza de los tipos provocó que también aumenten los rendimientos inmobiliarios. Y por consiguiente, los grandes inversores se decidieron o bien por la cautela, o por la selectividad en donde volcar la inversión.

Esa diversificación de los comportamientos de inversión viene de la mano con la selectividad de los activos inmobiliarios. Entonces, las decisiones de como conformar una adecuada cartera se debe dar de acuerdo al tipo de activo, su calidad, el estado de ocupación y su tamaño.

Las inversiones en 2023

Con el primer trimestre del año culminado y avanzando en el segundo, lo esperable durante los meses que restan de 2023 es que los alquileres aporten los rendimientos más importantes del mercado inmobiliario.

Y hay tres factores que van a impulsar el crecimiento de la rentabilidad de los alquileres. Por un lado, el hecho que el precio de los alquileres se ajusta en función de la inflación. El segundo factor es que se pueden encontrar segmentos del inmobiliario cuya demanda supera a la oferta, empujando su valor hacia arriba. Por último, la existencia de activos que cumplen con las nuevas demandas medioambientales, sociales y de gobernanza (ASG).

Para La Française, invertir con cautela es la premisa durante el 2023. Seguir diversificado la cartera de inversiones, integrándola con opciones alternativas como los activos sanitarios y buscar en aquellos mercados regionales para aprovechar las particularidades.

Es de remarcar que el alquiler de oficinas es la inversión inmobiliaria que se destaca. Y es que mantiene una fuerte demanda, más allá de la llegada del teletrabajo durante y luego de la pandemia. Además, es una tendencia que se puede verificar en todas las grandes ciudades de Europa.

Situaciones diferentes

Históricamente, el mercado inmobiliario es uno de los más elegidos para la inversión segura. Ya sea de carácter defensivo o conservador, se puede transformar en la base para conformar una cartera de negocios de aquellos inversores que optan por la rentabilidad segura. Una vez más, invertir con cautela parece ser la clave de los tiempos que corren.

Lo que se percibe del estado en que se encuentra el mercado inmobiliario europeo es, de acuerdo a la gestora francesa, una situación de polarización. Por un lado, se encuentran las oficias de alquiler en los grandes centros urbanos. Allí, la demanda ha sido ascendente y lo sigue siendo. En promedio, la búsqueda de oficinas en una de las grandes ciudades europeas ha crecido a un promedio del 9% durante el 2022. Incluso, hay algunas cuyo crecimiento fue superior al 10%.

Por el contrario, en las afueras de las ciudades lo que se encuentra es directamente el retiro de la demanda. Ello repercute en una baja de las rentabilidades y, por lo tanto, el desinterés por invertir allí. Además, estas propiedades que se encuentran en las afueras de las urbes o bien no cuentan con las adaptaciones necesarias para realizar un ahorro energético de importancia, o directamente no son posibles sin realizar grandes trabajos de rehabilitación.

Por ejemplo, Milán y Hamburgo son dos de las ciudades donde los volúmenes de inversiones provocaron un alza de las rentabilidades por sobre sus promedios históricos. En cambio, tanto en Ámsterdam, como en Bruselas y Fráncfort experimentaron descensos.

Por último, desde la gestora francesa se puntualiza que la nueva demanda de oficinas con las características antes mencionadas provoca una segunda oleada de activos desocupados. Puesto que los nuevos alquileres son de menor espacio que el que se deja atrás. Así las cosas, los activos secundarios van quedando un poco obsoletos como para invertir en ellos.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de invertir con cautela. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Cómo evoluciona la vivienda usada en 2023

En Agentes inmobiliarios

Estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias

25 abril, 2023 No hay comentarios

¿Eres de esos agentes inmobiliarios con problemas de previsibilidad respecto a cierre de diligencias? ¿Das por sentado que una negociación en bienes raíces se ha concretado por la sola palabra del interesado o un apretón de manos? En ocasiones, sabrás que una operación puede caerse aunque parezca estar ya cerrada del todo. Como bróker, te preguntas qué falló o en qué has fallado. Por qué el cliente se ha retirado abruptamente o por qué la diligencia ha perdido sustancia y solidez hasta quedar en la nada. ¿Habrás dicho o hecho algo mal? Si conoces el paño inmobiliario, también sabrás que una negociación no está terminada sino hasta que lo está, en concreto. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo evitar errores en los pasos previos a finalizar un negocio mediante algunas estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final para conocer mucho más.

El mapa de puntos de alerta en una diligencia

Curiosamente, los pasos posteriores al inicio de una operación, así como los previos a su finalización, suelen ser los momentos más delicados en el trayecto global de una diligencia. A diferencia de un diálogo comercial efímero (como la compra y venta de artículos) en el sector inmobiliario las negociaciones suelen prolongarse a veces mucho más de lo deseado. No sorprenderá que un interesado visite una propiedad y apretón de manos mediante afirme emocionado que al fin ha hallado la vivienda que tanto buscaba. Costes y comodidades les parecen ideales. Este eventual cliente promete contactarse en las horas siguientes para acelerar la compra. Pero nunca vuelve a aparecer, ni devuelve las llamadas.

Esto también puede significar dejar escapar un cliente sobre el cierre de su captación como prospecto. Tampoco será de extrañar que alguien acuerde contigo y te haga sentir su agente inmobiliario favorito. Acepta trabajar juntos y se muestra muy a gusto con tu desempeño. Te permite exhibir su casa; te ofrece confianza absoluta. Pero de un momento a otro, el cliente decide retirar la vivienda de tu agencia, sin explicaciones. ¿Qué ha pasado entonces?

Prevenir el desbarranque preventivo

Es imposible meterse en la cabeza de tu -eventual o activo- cliente para saber por qué ha cancelado una negociación que aparentemente venía viento en popa. Sin embargo, los expertos han sabido desarrollar una serie de técnicas para evitar todo cuanto esté en nuestras manos, con tal de prevenir esos desbarranques repentinos.

En una analogía del fútbol, se dice que a un portero puede no reclamársele extraordinarias actuaciones, pero sí reclamarle que no meta adentro de nuestro arco aquellos balones que van afuera. A esto nos referimos: no ser tú como agente inmobiliario el responsable de una baja, por no saber cuándo pisar el acelerador.

Estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias

Todo asesor o agente se debe a sus comisiones. Acaso una cancelación pueda llevar a que no cumplas tu objetivo mensual. El saber cerrar una operación distendida, por tanto, es tan importante como saber captar clientes. En este aspecto, verás que conocer y llevar adelante técnicas en cierre de ventas inmobiliarias, redundará en mejorar la calidad global de tu servicio. Estas estrategias, si bien hacen foco en la instancia final de toda negociación, pueden ser implementadas cuando lo creas necesario.

Hablemos sobre qué ocurre entre el cliente y el agente inmobiliario, una vez completados los complejos episodios que los aproximaron a una línea de horizonte, hasta ayer lejana. Repasemos esos puntos y veamos en qué momento debes aplicar tus técnicas de cierre:

1 Tracción de leads

Has atraído a un interesado en la consulta de un inmueble a la venta, hasta volverlo un prospecto calificado.

2 Prospecto

Te has reunido con él y decide iniciar las negociaciones. Una vez visitada la propiedad, decide interiorizarse en sus detalles.

3 Abordaje y propuesta

Informas al prospecto sobre las propuestas de valor de la propiedad y demás detalles técnicos (estado de deuda de la vivienda, certificados de habitabilidad, etc.). El prospecto evalúa y realiza la oferta. Es el proceso duro de la negociación. Ahora, el propietario debe interesarse o no por la oferta, que no siempre está a la altura de la exigida en la publicación.

4 Cierre

El propietario está de acuerdo y accede. Es en esta etapa en donde deben acordar la forma de pago y otros detalles. Eres un intermediario, por lo que llevar a buen puerto ese pacto de palabras dependerá en gran medida de tus acciones.

Cada cliente es un mundo

Enfocados en el cierre de la negociación, asegúrate aplicar algunas de las siguientes técnicas, dependiendo del tipo de cliente o prospecto:

1. Acelerar naturalmente la finalización del negocio

Para clientes que no terminan de aseverar el “Sí” con su firma. Procura encontrar factores externos (y reales) que hagan imprescindible el cierre de la negociación en un lapso de tiempo acotado. Ejemplo: un viaje impostergable del propietario, un viaje tuyo.

2. Recurrir a situaciones hipotéticas

Plantea situaciones en las que el cliente imagine estar ya habitando la propiedad en cuestión. Reenumera las ventajas zonales. En definitiva, condúcelo a una situación ficticia que lo lleve a la sensación de estar perdiéndose de algo.

3. Cambio de precio

Pacta una reunión, aclarando que en dicho encuentro informarás al cliente sobre una variación en el precio del inmueble. Esta técnica debe ser utilizada con cuidado, ya que muchos clientes pueden sentirse intimidados. Contra lo que pudiera imaginarse, es una estrategia de las más añejas y exitosas en comparativa con otras más “discretas”.

4. Utilizar un error como disparador

Mediante una falsa equivocación, puede atraerse al cliente hacia una fecha de cierre a corto plazo. Por ejemplo, “recordar” al prospecto rezagado fecha y lugar para una “última visita” en realidad nunca programada; una vez reconocido el error, acaso esto lleve a pactar dicha reunión en un espacio cercano en el calendario.

5. Pregunta contra pregunta

Exhibes una propiedad y el interesado se muestra poco convencido, aunque predispuesto a ver otras locaciones. En este punto, escucha con atención las devoluciones de dicho interesado. Identifica un cuestionamiento o deseo clave de su parte, para contrarrestarlo con una pregunta disparadora hacia a una respuesta positiva. Ejemplo: responde un “Me gustaría un piso más grande” con un “¿Vamos a una propiedad disponible aquí cerca? Creo que puede ser lo que estás buscando”.

6. Cierre positivo ante una venta frustrada

Nunca finalices de mala manera una negociación. Como dijimos al comienzo del artículo, a menudo te encontrarás con un cliente que de la nada desee retirarse. Al no estar obligado a brindarte explicaciones, muchos simplemente desaparecen. Intenta (en la medida de no resultar invasivo) saber qué es lo que ha ocurrido. Si el interesado accede a ofrecerte una respuesta, procura entender en qué puntos has fallado y pedirle autorización para guardar su contacto entre tus leads, para futuros negocios.

Hemos visto solo algunas estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias, útiles para acelerar la firma de una venta. ¿Las conocías o pones en práctica alguna otra en lo habitual? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos el siguiente artículo:

El cliente inmobiliario y las vacaciones 2023

En Hoteles

Inversión de 14 millones de euros en hoteles

25 abril, 2023 No hay comentarios

El grupo español Salomon 1965 realiza una inversión de 14 millones de euros en cuatro hoteles de Barcelona y Sevilla. Esta operación se enmarca en una estrategia hotelera agresiva y que en los últimos tiempos ha resultado muy rentable.

“Salomon 1965 es un vehículo de inversión familiar, con presencia internacional en los sectores inmobiliario, financiero, servicios y capital riesgo”, es lo primero que encontramos cuando nos accedemos a la página web del grupo. Y prosigue: “Se trata de una organización profesional dedicada a la gestión de inversiones a medio y largo plazo. Salomon 1965 actúa desde Luxemburgo y Barcelona donde centraliza la gestión de sus inversiones”.

Es así como se define al “family office” de los hermanos Serra Moreno. Y el fondo es noticia en estos días por adquirir dos nuevos hoteles ubicados en Sevilla y la compra para restablecimiento de otros dos en la capital catalana. En este artículo te contamos todos los detalles de las propiedades, hacemos un repaso por la compañía familiar y hablamos sobre la inversión en hoteles, tan en boga en los últimos tiempos. ¡Continúa leyendo!

Salomon 1965 apuesta por la inversión en hoteles

La firma es noticia en estos días por una inversión en hoteles millonaria: 14 millones de euros. Repartidos entre la compra de dos nuevos hoteles en Sevilla y la reforma de otros dos en Barcelona.

La operación consta de la adquisición de el Hotel Lugano y el Hotel Bárbara en la capital catalana para su cartera. Estas dos propiedades serán gestionadas bajo el régimen de arrendamiento durante los próximos 25 años. Y en los planes está la reforma y puesta en marcha por seis millones de euros.

La suma total la componen los ocho millones que se destinarán a la compra y reforma de dos hoteles situados en la capital andaluza. Son el Hostal Atenas y el Hotel Londres, que serán incorporados al portfolio de su nueva sección hotelera, denominada Salomon Hospitality.

Salomon Hospitality será la encargada de desplegar la estrategia de negocio inmersa en la inversión hotelera. El equipo está a cargo de Enrique Mur, quien hace cinco años llegó a la firma proveniente del banco HSBC, y de Yago García Nieto, quien procede del Grupo Sercotel e Investindustrial. Es este último directivo quien le da un perfil hotelero al holding, teniendo en cuenta que las inversiones en este sector han dado óptimas rentabilidades. Recordemos que en los últimos años el turismo resurgió con mucha fuerza luego de la pandemia, cuando España fue uno de los países más elegidos por los viajeros.

Características de los hoteles

En inversión en hoteles, la compra y reposicionamiento de los establecimientos juega el papel principal de la estrategia de operación.

En un repaso por las características de las propiedades podemos decir que el Hotel Lugano se ubica en la número 172 de la popular Avinguda del Paral·lel y muy cerca del recinto ferial de Montjuïc. Cuenta con cinco mil m2, categoría de tres estrellas, setenta habitaciones, salas de reuniones, azotea y varias áreas destinadas desde ya a la restauración.

A su vez, el Hotel Bárbara, se sitúa en la calle Marquès de Barberà, 22, en el barrio del Raval y posee 58 habitaciones dispuestas en un total de 2.500 m2. También cuenta con un “loby” bar de 300 m2. Está muy cerca del reconocido Gran Teatre del Liceu.

Harry Serra, CEO y cofundador de Salomon 1965, ha declarado a la prensa que “Pensamos que la industria hotelera ofrece rendimientos muy interesantes y por eso nos hemos planteado una estrategia de negocio abierta tanto a la adquisición como al arrendamiento a largo plazo de activos hoteleros para su posterior explotación”.

El nuevo holding Salomon Hospitality administrará estos dos hoteles, así como también los más modestos adquiridos en Sevilla. El Hostal Atenas posee veinte habitaciones y el Hotel Londres veintidós. No olvidemos de todas maneras que la planificación del holding contempla la refacción y puesta en marcha de estos establecimientos.

Salomon 1965, un vehículo de inversión familiar

El “family office” perteneciente a la familia Serra Moreno inauguró recientemente Salomon Hospitality, un holding encargado de agrupar a los proyectos en los que la firma es titular al 100%. Además, se ocupará de administrar los hoteles recién adquiridos en Barcelona y Sevilla.

Este holding desarrolla estrategias a largo plazo a través de la compra o arrendamiento de activos hoteleros en ciudades españolas y también de la zona euro. Como decíamos más arriba, el sector de turismo ha recibido mucha afluencia en los últimos meses por lo que su rentabilidad ha sido alta. Apostar por la inversión en hoteles es un desafío sin mucho margen para el error.

Salomon 1965 es un vehículo de inversión familiar, con activos en el sector inmobiliario, financiero, de servicios y capital de riesgo. Cabe destacar que se desempeñan tanto a nivel nacional como internacional. Y que su fuerte está en la adquisición y reposicionamiento de lo concerniente a lo inmobiliario.

Específicamente, en cuanto a la industria hotelera, la compañía cuenta con un portfolio de diez hoteles en su haber. Además de estos cuatro que hemos dado cuenta en este artículo, tienen otros seis en forma de co-propiedad con otras firmas. Ellos son: tres hoteles Chic&Basic (con un total de 164 habitaciones); un hotel Pulitzer (de 65 habitaciones) y los tres proyectos que verán la luz próximamente en la Costa Brava: el Hotel Llevant (con 24 habitaciones), en Llafranc, de la mano del Grupo Isabella’s, y los dos hoteles de lujo que está construyendo en Begur y Tamariu, en alianza con Casa Bonay.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cómo evoluciona la inversión en hoteles. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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SOCIMIs en inversión hotelera

En Formación Inmobiliaria

¿Qué es el royalties en el universo de las franquicias?

24 abril, 2023 No hay comentarios

Muchas son las maneras u opciones que se pueden tener en cuenta al momento de emprender un nuevo negocio. Entre las más importante se establece aquella actividad que se realiza por cuenta propia desde cero. Esta fórmula puede llegar a generar cierta incertidumbre por lo que muchos optan por comenzar un comercio bajo la marca de una franquicia. En estos casos, se apuesta a un modelo comercial con un éxito probado y con un ‘know how‘ consolidado. Si obtener el derecho a uso de una marca es la alternativa elegida para emprender debes tener en cuenta los royalties, el canon de publicidad y muchas otras variantes, para conocer los posibles costes.

En el siguiente post nos detendremos a entender de qué se trata la figura del royalties y cómo funcionan. Sigue leyendo.

¿Qué son los los royalties?

Las franquicias representan una gran oportunidad de negocios. Sin embargo, hay costos que se deben tener en cuenta. Los royalties son uno de ellos.

En pocas palabras, los royalties son el monto que se le debe pagar al franquiciador por hacer uso de su marca, ya sea mensual como anualmente. Ese know how (saber como) de la producción, distribución, mercantilización y prestación de los servicios y/o productos tiene su costo. En este sentido, estos representan todas aquellas cuestiones que se deben tener en cuenta a la hora de abrir una franquicia exitosa bajo licencia.

Los royalties poseen un valor único. Este es pagado en el momento en el que se cierra el acuerdo entre el franquiciado y el franquiciador. Los valores de la estos puede variar, ya que depende de la reputación de la marca, su tamaño y posición. Es posible encontrar royalties desde los $5.000 dólares hasta los $400.000 dólares.

¿Qué incluye el royalties?

El monto que se le debe pagar al franquiciador incluye gastos esenciales para la apertura del local cuando se trata de una empresa mundialmente conocida. En este sentido, es que se pueden mencionar los siguientes elementos, como los básicos:

El entrenamiento y la capacitación, tanto técnica como práctica del personal. Este es un punto fundamental. Cuando el franquiciador prepara al franquiciado en este aspecto, no solo es para que la marca tenga una consistencia en lo que respecta a calidad, sino que permite lograr una eficiencia casi inmediata.

Se asiste al franquiciado para adaptar su franquicia a la ubicación elegida. Todas las marcas transmiten una experiencia y, en esta línea, se logra que todas las franquicias perpetúen los atributos de la marca.

La consultoría es, tal vez, la preparación más importante ya que se prepara al franquiciado para ese know how. El «saber como» es uno de los pilares básicos de toda franquicia, porque son todos los sistemas, procesos y normas del negocio. En este sentido, el know how es la clave para el éxito de la franquicia.

El apoyo legal, tanto para el manejo del negocio como para la formalización de este. Todas las grandes empresas tienen su grupo de abogados. Estos son especialistas en lo que hace al funcionamiento legal del negocio y, conocen todas las vertientes que pueden llegar a suceder. Ser franquiciado te permite tener un apoyo legal muy fuerte por detrás, lo cual es vital en lo que hace al buen funcionamiento de un comercio.

Finalmente, los franquiciadores orientan al emprendedor hasta el momento de inauguración. De todas formas, siempre están dispuestos a instruir al franquiciado siempre y cuando lo requiera.

¿Qué otros gastos se deben considerar?

Las franquicias, además de los royalties, tienen otros costos. Claro está que, dependiendo de la franquicia que se desee poseer, pueden existir diferentes imposiciones por parte del franquiciador. A continuación, te contamos algunos gastos para tener en cuenta a la hora de considerar la inversión en una franquicia.

Las regalías

Según la Real Academia Española, económicamente hablando, una regalía es la participación en los ingresos o cantidad fija que se paga al propietario de un derecho a cambio del permiso para ejercerlo. Es decir, esta es la tasa perteneciente al valor de ese «saber cómo» y de hacer uso de la marca de la empresa. Aunque también incluyen el traspaso de la tecnología y la prestación de los servicios de entrenamiento, investigación, desarrollo de productos y soporte operativo.

Es importante recordar que, si bien no existe una fórmula para calcular el valor de las regalías, cuanto más conocida sea la empresa en el mercado, mayor será su valor. De todas formas, se consideran varios aspectos antes de fijar esta contraprestación.

Las regalías se pueden cobrar de dos maneras distintas: fijas o variables. Esto es así ya que muchas veces, el franquiciador decide cobrarlas en función de las ventas, las utilidades o las compras. Por otra parte, su periodicidad también puede variar. Algunos las cobrarán semanalmente, mientras que otros querrán hacerlo quincenalmente, y otros lo harán de modo mensual.

Aun así, siempre se debe tener en mente que, un buen franquiciador siempre procurará una relación beneficiosa con su franquiciado. Es decir, un ganar-ganar.

La tasa de publicidad

Las publicidades que hacen las marcas, las cuales benefician a los franquiciados, no son gratis. En esta línea, si se está considerando invertir en una franquicia se debe tener en cuenta la tasa de publicidad. Esta es una tasa mensual, que los franquiciadores cobran a sus franquiciados.

La tasa de publicidad es aquella que pondera los gastos de la empresa en la divulgación de la marca. Es decir, en darle notoriedad a sus productos o servicios. Es importante que recuerdes que, la publicidad es una parte fundamental de la creación de marca y, consecuentemente, de la generación de nuevos clientes.

Este costo que deben afrontar los franquiciados depende mucho de la marca con la que se asocien. El cobro puede ser uno fijo establecido o, también, puede ser porcentual. Cuando es fijo, como su nombre lo indica, no varía entre los distintos meses. Aunque, cuando es porcentual, este varía todos los meses, ya que depende de un porcentaje sobre la facturación de la franquicia.

Contrato de franquicia: ¿Qué debe incluir?

Hasta aquí te hemos contado todo acerca de a la figura del royalties. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

En Agentes inmobiliarios

Ley de Vivienda: retraso en desahucios

24 abril, 2023 No hay comentarios

Según los socios del Gobierno, las situaciones de vulnerabilidad en España fueron el gran disparador del texto inicial de la nueva Ley de Vivienda. La problemática en torno a los deshaucios o «lanzamientos» ocupó en el resultado de su redacción final un lugar trascendental. Sin embargo, la Ley de Vivienda continúa siendo un motivo de debate. La opinión pública, lejos de hallar puntos en común, pareciera estar aún más dividida desde aquel 2021 en el que se aprobara su borrador. Los expertos y protagonistas del sector inmobiliario (por fuera del ámbito político) vaticinan que, a mediano y largo plazo, este paquete de medidas no alcanzará a resolver los conflictos de fondo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos la Ley de Vivienda: retraso en desahucios. Te invitamos a continuar y leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.

La vigente problemática de los desahucios

Al umbral de la crisis nos remontamos. Hacia el epílogo de 2019 y comienzos de 2020, cuando las primeras noticias desde los medios internacionales cubrían en sus más mínimos párrafos la proyección en China del virus COVID 19. El sector inmobiliario fue uno de los primeros circuitos comerciales en encender las luces amarillas de alarma. Fueron los expertos en el real estate quienes comenzaron por alertar sobre un futuro gris en la dinámica de los bienes raíces, en el marco de una probable pandemia.

Lo cierto es que las columnas en los noticieros y los espacios en gráfica y medios digitales, con el paso de las semanas fueron ofreciendo cada vez más lugar. Por un lado, la cobertura de la pandemia desde el punto de vista sanitario. Por el otro, y tras consensuar que las únicas y primeras medidas capaces de detener el avance de una enfermedad -que prometía sacudir al mundo entero- era el quedarse en la casa, las consecuencias económicas. En definitiva, los conflictos terminaron por desatarse, sin hacer distinción entre uno u otro sector.

La situación de la vivienda durante y post pandemia

Claro que aquellos países más desarrollados o con reservas nacionales capaces de sustentar y respaldar el ordenar no ir a trabajar (vamos, no producir) pudieron manejar mejor las diversas y nefastas situaciones a las que sus sociedades se vieron expuestas. Pero también se produjeron una serie de pequeñas detonaciones en sus puntos flacos. En el caso de España, uno de ellos fue la situación de vivienda de los más débiles y su accesibilidad o sostenimiento en el tiempo. Ni qué hablar de la rentabilidad del alquiler y la proyección de desahucios.

2023 y la posición política

El último viernes 14 de abril 2023, los partidos Bildu y ERC anunciaron un acuerdo entre sus partes y el Ejecutivo. Esto significaría de inmediato la proclamación y puesta en marcha al fin de la Ley de Vivienda.

Oscar Matute, diputado de Bildu, reunido con Pilar Vallugera encabezó la rueda de prensa para realizar el anuncio en cuestión. Antes de enumerar todas y cada una de las medidas intervencionistas a implementar, el diputado ofreció una breve pero contundente declaración

Es la primera Ley de Vivienda que reconoce el derecho a la vivienda. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Oscar Matute – Diputado Bildu

Se pretende entonces controlar la economía con un horizonte similar al que han apuntado países vecinos como Portugal. En este contexto, se estima que ninguna de las propuestas redundará en una ampliación de la oferta en el real estate regional y nacional.

Ley de Vivienda y los desahucios

Realizando un breve repaso, mirando hacia 2020, la situación de las inmobiliarias fue por lo menos curiosa. No solamente se vieron consultadas en lo recurrente por los propietarios de las viviendas arrendadas; los agentes y asesores en bienes raíces también fueron asiduamente solicitados por aquellos inquilinos que preveían una caída de sus ingresos. Algo que muy pronto les impediría pagar la cuota del alquiler mensual.

Para el sector inmobiliario, principal impulsor en la necesidad de decisiones políticas frente al drama singular que se venía, el Gobierno central se demoró más de lo necesario en llegar a un acuerdo. Más de un año les tomó a sus socios partícipes llegar a consolidar el borrador del preproyecto, entre cambios, marchas y contramarchas.

Sin embargo, el texto de la Ley de Vivienda fue aprobado hacia finales de 2020; y aunque sus redactores eran auspiciosos en cuanto a los objetivos a lograr en un mediano plazo, los sectores débiles de la sociedad nunca acompañaron dicha postura.

Contra la mafia okupa

Quebrar el sistema de ocupación ilegal y sus consabidas “mafias de los okupas” es uno de los puntos que más sobresalen de la Ley de Vivienda, en su orientación a solucionar el problema del desahucio legítimo. Las medidas prevén que ante una demanda iniciada por el propietario para recuperar la vivienda, la notificación pertinente se efectuará a quien se encuentre en ese momento ocupándola, pero es extensiva a los denominados “ignorados ocupantes”.

Por este medio, el desahucio correrá como pertinente, incluso si el ocupante es intercambiado por otro, por las mensionadas mafias; éstas lo único que pretenden es conservar el bien inmueble ocupado para ser subalquilado ilegalmente a distintas familias vulnerables, o a propios integrantes del delictivo grupo.

Ley de Vivienda: retraso en desahucios

En caso de una vulnerabilidad real, notificadas previamente por el Juzgado de turno, las Administraciones competentes deberán constatar esa situación de forma práctica y sin pérdida de tiempo. De existir fehacientemente, se presentará al Juzgado la opción alternativa de un techo digno, por supuesto en los parámetros del alquiler social. El plazo máximo estipulado deberá ser ejecutado por el Juzgado en 10 días. Si este procedimiento demorara más de lo instado por la Ley de Vivienda, las Administraciones sociales solicitarán la prórroga de 5 jornadas como último lapso. El Juzgado deberá expedirse entonces, dentro de esa medida de tiempo.

En el caso de que el Juzgado tampoco se expidiera en esos términos, entonces quedará suspendida la fecha del «lanzamiento» dispuesta en primera instancia. Dicha situación suspensiva, permanecerá así hasta que el Juez otorgue la solución al problema con una propuesta de vivienda bajo contrato social.

Una Ley de Vivienda para 2024

El Gobierno central espera que la Ley se apruebe a mediados del año próximo. Sin embargo, cabe siempre señalar un factor determinante. A partir del día de su aprobación deberá esperar al menos un año y medio para entrar en vigencia; lapso mediante el cual podrán replantearse las modificaciones a las medidas que cumplen su rol actual y que chocarán con muchas de las regulaciones del paquete.

En este sentido, la se aguarda también implementar la famosa prohibición de desahucios sin fecha y hora predeterminada. La Ley de Vivienda promete incorporar impedimentos que podrían aplazar los procesos por más de dos años.

Hemos visto detalles al día sobre la Ley de Vivienda: retraso en desahucios. ¿Cuál es tu postura frente a este nuevo paquete de implementos legales? Nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Invertir

Cómo evoluciona la vivienda usada en 2023

24 abril, 2023 No hay comentarios

En el primer trimestre del año, la vivienda usada experimentó una subida del 2,9%. Sin embargo, teniendo en cuenta el escenario actual, lo que viene es un equilibrio de pecios. Y una mayor capacidad de maniobra de los compradores.

El precio de la vivienda usada en 2023 ha tenido una crecida del orden del 2,9%. Al menos en los primeros tres meses, ubicando el coste del m2 por encima de los 1.940 euros. Estos datos, en la proyección anual arrojan un aumento del 7,3%. Pero se debe tener en cuenta que la comparación se realiza tomando al trimestre del año pasado, en el que se desató la guerra en Ucrania. Por lo tanto, es donde se dieron los mayores aumentos en el coste de la energía. Los próximos meses del año van a mostrar una tendencia al equilibrio; o al menos a leves variaciones que no serán determinantes.

Por efecto del endurecimiento en el acceso al crédito hipotecario, se puede provocar la retracción de la demanda y, a partir de allí, un mayor poder de negociación para los compradores con acceso a la financiación. Las subidas de tipos del Banco Central Europeo continuarán, por lo que es difícil que se experimenten grandes saltos en el corto pazo. Mientras se espera que la gran inversión aparezca al fin, este segundo trimestre en curso puede ser un buen momento del año para invertir en vivienda usada.

La vivienda usada

La vivienda usada experimentó una subida del 2,9% durante el primer trimestre del año. Lo que ubicó el precio de las casas en unos1.940 euros por metro cuadrado. En cuanto a la variación interanual, es un aumento del 7,3%.

Ese ese resultado en los doce meses. Pero se debe tener en cuenta que estamos hablando del primer trimestre del año 2022. Justo cuando comenzaba la guerra en Ucrania y la consecuente crecida en los precios de la energía y el petróleo que comenzaba a escasear.

Lo que se puede esperar de aquí en más son varios meses en donde lo determinante será el acceso al crédito hipotecario. En efecto, la suba de tipos del Banco Central Europeo tiene como objetivo bajar la inflación de la zona euro hasta el 2%. Esto, claro está, en el mediano plazo. Mientras, hay desempeños desparejos en las economías continentales.

El mercado de la vivienda usada parece encaminarse hacia el equilibrio, luego de un desempeño extraordinario durante 2022. Este trimestre pasado y los que le siguen, van a estar marcados por las mayores restricciones al hipotecario. A su vez, esto trae aparejado una baja en la demanda que arrastra los precios también hacia abajo. Por supuesto que todos estos movimientos regulatorios se van a ir dando de manera leve y paulatina.

Y hay que tener en cuenta que la vivienda usada es la más utilizada como inversión. Sobre todo, en tiempos de inestabilidad. Entonces, es difícil que su precio se incline a la baja. Por el contrario, la vivienda de lujo puede ver retraído su coste a partir de la mayor capacidad de negociación.

Inflación y precios

La inflación es el condicionante de la economía global en la actualidad. Todas las medidas que toman tanto la Reserva Federal de los EEUU como el Banco Central Europeo, están destinadas a bajar el aumento generalizado y sostenido de los precios. De acuerdo a los datos del Instituto Nacional de Estadísticas, el IPC de marzo dio como resultado un 3,3%.

Pero si no se consideran alimentos y energía, tenemos una inflación subyacente de 7,5%. Esa inflación subyacente es la que indica que las bajas en los precios de la vivienda usada no serán significativas. Las propiedades más caras pueden ver caer en algo su valor.

Pero el fuerte del mercado inmobiliario es la vivienda de menores valores. Pues se trata del vehículo elegido para resguardo de los ahorros y de la inversión estrella. En este caso, lo esperable es que mantengan su precio o incluso experimenten alguna leve subida. Sobre todo teniendo en cuenta que, con los aumentos en los hipotecarios, muchas personas no accedieron a comprar y debieron seguir alquilando.

De todos modos y a pesar de los altos intereses, la demanda de vivienda usada no parece bajar. Ya no serán los niveles del 2022, pero todavía continúa siendo alto el número de consultas en las inmobiliarias. Ya sea para habitar o como inversión, la demanda se dará, cuando menos, en los mismos volúmenes que durante el primer trimestre del año.

¿Momento de comprar?

La vivienda usada experimento un aumento cercano al 3% durante el primer trimestre del año. Lo que se espera para el resto de 2023 es una tendencia a la baja, que será lenta y paulatina. En cuanto a la demanda, se mantendría en los volúmenes actuales. Sobre todo, en las propiedades de menores precios.

El aumento de los hipotecarios podría causar nuevas subidas, por lo que es válido preguntarse si es éste el tiempo propicio para comprar una vivienda usada. Para aquellos compradores que precisan del crédito para adquirir una propiedad, este sería el momento. Puesto que el Banco Central Europeo planea continuar con la subida de tipos en adelante, y el crédito puede ser menos accesible que en la actualidad.

Ya está claro que los precios no van a caer de manera significativa. Y de darse una baja, seria justamente éste segundo trimestre cuando se registren algunas bajas. De modo que aquellos ahorristas e inversores que planean comprar de todas maneras, así como los que solo esperan las mejores condiciones, tendrán en el segundo trimestre oportunidades que tal vez no se repitan en adelante.

Tanto los tipos hipotecarios como la demanda se van ajustando a una nueva tendencia. Sin grandes players jugando en el mercado inmobiliario, los compradores y pequeños inversores con acceso a la financiación van a tener mayores márgenes de negociación. Y, por lo tanto, es de esperar un nuevo comprador, con más poder de decisión en el mercado.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cómo evoluciona la vivienda usada en 2023. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Te invitamos a continuar leyendo, para comparar la evolución de la vivienda usada, nuestra nota del mismo período en 2022:

Precio de la vivienda usada: en baja por tercer mes consecutivo

En Blockchain

Cuando el blockchain se alía a las proptech

22 abril, 2023 No hay comentarios

Las proptech no son realmente nuevas en España y mucho menos en Europa, donde llevan más de tres décadas instaurando una nueva forma de comprar y vender un activo inmobiliario. No obstante, desde sus inicios hasta hoy esa industria creció de tal manera que nuestro país logró, en el último año, posicionarse como uno de los más importantes en el mercado por el desarrollo de sus startups. Así, lo que comenzó con la idea de utilizar cada vez más la tecnología digital en el sector inmobiliario, se convirtió hoy en un “nicho de mercado” muy rentable y en constante crecimiento. En la nota de hoy, te contamos cómo llegó y para qué se utiliza una de las tecnologías de mayor auge en uno de los mercados más básicos de la sociedad: el de la compraventa de viviendas.

El impulso de las proptech

La historia de las Proptech en Europa empezó a vislumbrarse en la década de 1980, pero no fue hasta los primeros años de este siglo que comenzó su auge. Su máximo apogeo fue durante los años de la cuarentena por Covid-19, cuando todos los intercambios sociales se vieron forzados a la mediación de las tecnologías digitales.

A modo de síntesis, puede decirse que las proptech surgieron como startups que ofrecían soluciones tecnológicas para la industria inmobiliaria. En cuanto a su objetivo, están orientadas a agilizar los procesos tradicionales del sector y así facilitan el trabajo de los broker inmobiliarios en su relación con los inquilinos, los propietarios, los administradores, los inversionistas y los desarrolladores, entre otros.

El blockchain como certificación fiable de información

La tecnología blockchain organiza en bloques determinada información que es codificada en una transacción en la red. Tales bloques están entrelazados y permiten la transferencia de datos a través del uso de la criptografía. Esto significa que la información es compartida por quienes tienen permiso para acceder a la cadena pero no pueden modificarla, sino a lo sumo añadir nuevos datos. De esta manera se conforman grandes redes pero coordinadas de tal manera que la protección de los datos encriptados es muy efectiva.

Este proceso permite que un valor o activo circule de un propietario a otro sin que medien mayores intermediarios, o que el acceso en sí esté centralizado en una institución.

Recordemos, por otra parte, que esos activos pueden ser tangibles (una propiedad, un auto, un terreno, un objeto) o intangibles (propiedad intelectual, patentes, derechos de autor, marcas).

En definitiva, el proceso comienza al enviarse la información encriptada de determinado activo a personas a las que se les ha habilitado a participar de la cadena. Ninguno de ellos puede cambiar o manipular la información de una transacción después de haberla registrado. En caso de haber un error, éste se registra como nueva información. De allí surge una de las características más relevantes de esta tecnología: al quedar registrado todo movimiento se garantiza el reconocimiento de su trazabilidad.

Otro punto importante de la tecnología blockchain son los llamados “contratos inteligentes”, mediante los cuales se ejecuta automáticamente la transacción deseada del activo.

De alguna manera, éste es un sistema por el cual un registro digital se vuelve fiable porque es “certificado” por las diversas personas conectadas en red, las cuales fueron agregándole información. Estas personas se convierten así en «nodos independientes» -pero mutuamente iguales-, que la examinan y la validan.

¿Por qué el blockchain puede colaborar con la industria proptech?

Dentro de la industria del proptech existen diferentes ramas: Machine learning, Sharing Economy, AR/VR, IoT, Construction, Cyber Security y Blockchain. Si nos concentramos en esta última y tras lo dicho en el apartado anterior, fácilmente podemos reconocer que su impacto se da, especialmente, en el ciclo de vida de un activo inmobiliario. Pensemos por ejemplo en las transmisiones vinculadas a las operaciones de compraventa de una casa: la información que circula para ofrecerla en el mercado, la financiación del activo y hasta algunas de sus certificaciones de documentos, que al día de hoy siguen requiriendo de notarios.

Al convertir estos pocesos y datos en un “token”, se puede recopilar y transmitir de manera digital todo tipo de información, tal como la medición de la huella energética, el rendimiento de la iluminación y la calefacción del hogar, el movimiento de personas en un edificio y tantas otras características de la propiedad, su uso y, por supuesto, sus valores.

Pero además, las finanzas descentralizadas y los productos estructurados organizados en contratos inteligentes se podrían volver muy comunes a medida que la tokenización de bienes raíces gane terreno. Por ejemplo, actualmente existen diferentes clases de token, incluso algunos que agilizan tanto los pagos fijos como variables de los arrendamientos.

En definitiva, para el mercado inmobiliario esto evita intermediarios y agiliza tareas básicas. No obstante, lejos de lo que se cree, no elimina la personalización de las operaciones. En rigor son una forma de construir una plataforma de inversión inmobiliaria B2B escalable, con más liquidez y eficiencia. Esto significa hacer que los activos inmobiliarios y alternativos sean más accesibles para los inversores mediante la reducción de costos y el aumento de la liquidez de las unidades.

¿Te ha interesado esta nota? Lee más sobre estos temas a continuación, accediendo al siguiente link:

Tokenizar un contrato inmobiliario

En Blockchain

Qué puede hacer el blockchain contra la sequía

21 abril, 2023 No hay comentarios

Hace no más de un mes volvió a estar en las portadas de los diarios un tema que es recurrente en nuestro país y del cual es menester ocuparse para evitar las peores causas: el agua. España se enfrenta a una situación en la que el cambio climático hace cada vez más frecuentes la alternancia entre inundaciones y sequías. Esto no sólo tiene un impacto sobre la naturaleza sino sobre todos los aspectos del ecosistema, incluyendo, por supuesto, el hábitat humano y todo lo vinculado a la organización social de los recursos básicos. Frente a esta problemática, en Oi Real Estate nos preguntamos cómo puede ayudarnos la tecnología blockchain a diagnosticar, gestionar y planificar mejor el ambiente en el que vivimos.

La crisis climática y el problema del agua en España

El 22 de marzo, en ocasión del Día Mundial del Agua, varias fueron las portadas de diarios que vimos circular recordando la situación en la que hace tiempo está España. Las sequías son algo previsibles en cierta parte de la geografía y clima locales, pero es igualmente cierto que en los últimos años se volvieron más recurrentes. Sumado a ello, no hay un acuerdo sobre la efectividad y suficiencia de las normas actuales que dirigen la gestión de acuíferos, ríos o embalses.

Actualmente, en nuestro país el agua embalsada constituye el 51%, cuando la media de la última década para estas alturas del año ronda un 64%, según datos del Ministerio de Transición Ecológica (MITECO).

En el desglose de la gravedad de la situación aparecen datos que complican aún más a determinadas regiones del país. Por ejemplo, en Cataluña, la Generalitat tuvo que decretar la excepcionalidad por sequía, con pantanos al 42%. Esto implicará medidas de racionamiento de agua para garantizar el consumo humano por encima del resto de usos (regadío o generación de energía), cuando apenas se avisoran los meses de más calor. En Andalucía y Murcia, los embalses marcan un 29%, lo que anuncia problemas para el campo.

La situación de los humedales es otro síntoma de cómo está empeorando este panorama. Según el MITECO, el uso intensivo del agua para regadío es uno de los grandes causantes de la crisis de este recurso. Entre 1970 y 2015, indica esa fuente, los humedales se han reducido un 35%. Sólo el 12% de estos espacios está catalogado como «bien conservado», mientras que el doble de ese porcentaje se categoriza en «estado pobre» y el 30% como «muy pobre».

El blockchain contra la sequía

La tecnología del blockchain ayudó a mejorar diversos procesos de las empresas, los gobiernos y la vida privada. Muchas veces nos encontramos que está “por detrás” de acciones cotidianas, o temas que permanentemente leemos en las noticias. Pero su uso no es sólo para expertos que quieren cosechar ganancias, proteger datos o descentralizar operaciones, sino que es factible obtener beneficios que impacten sobre la sociedad y el entorno. Así lo entienden quienes vienen trabajando hace años en el tema del blockchain y la transfomación del territorio. Enumeremos, por ejemplo, algunas ventajas que posee el uso de esta tecnología:

La administración descentralizada. Una gobernanza descentralizada y transparente basada en la organización inteligente de quienes intervienen en una “cadena de bloques” constituye, en sí, un sistema de gestión colaborativo y lineal aplicable tanto en empresas como en la administración pública.

Transformación cultural. Más allá de lo que habilita técnicamente el blockchain como recurso, el ser parte de este sistema implica un cambio de perspectiva laboral que tienda al permanente aprendizaje y coordinación mutuos. La transformación hacia los procesos digitales requiere, ante todo, una transformación cultural.

El valor de la información. Cada vez más el valor de la información y la certeza de los datos se vuelve crucial por la facilidad con la que se pueden “falsificar” y difundir diagnósticos y conclusiones erróneos. Internert amplió el acceso a las fuentes, pero el blockchain y sus herramientas derivadas facilitan incorporan procesos de arbitraje y certificación de datos y potencialmente, también de activos.

Sin todo esto, la proliferación de información y estadísticas respecto del cambio climático y su impacto en temas tan cruciales como lo son, por ejemplo, el uso del agua, puede motivar acciones unilaterales, insuficientes o directamente equivocadas.

Ir contra la sequía y el cambio climático: una responsabilidad privada, pública y política

Cuando los problemas son grandes tiende a pensarse que la solución debe también provenir de grandes instituciones. Eso en parte es cierto, y sin dudas el amplio impacto que tienen las sequías sobre nuestro ambiente lo ameritan. Desde la planificación urbana hasta la gestión del recurso, pasando por los cuidados diarios que debemos tener del mismo, todo suma para prevenir que se profundice una situación que ya es crítica.

¿Qué podemos hacer?

A nivel individual, hay cuestiones que podemos observar a nivel individual que combinan el uso de la tecnología blockchain con la del cuidado de procesos y productos más amigables con el ambiente. Por ejemplo, consumir productos locales y que vengan directamente del productor. Al hacerlo, necesitaremos seguramente algún tipo de garantía o certificación de tal procedencia. Con el blockchain se puede garantizar la trazabilidad de las cadenas de suministros, lo que facilita la elección de productos sostenibles.

En la órbita de la administración local o nacional, son conocidas las medidas de racionamiento de los recursos (en especial, hídricos), pero también hay otras más vinculadas al control de cultivos que requieren el uso intensivo de agua, tales como la plantación de cultivos exóticos y tropicales en Málaga.

Finalmente, a nivel internacional, organismos como la ONU se han mostrado interesadas en fomentar ideas para usar la tecnología blockchain contra la sequía y otros fenómenos que resultan del cambio climático. Así, el monitoreo de bosques, las transacciones de energías renovables y el control de las emisiones de carbono están permanentemente en la agenda mundial.

¿Qué crees que podemos aportar para solucionar el problema del agua en nuestro país? Comparte tu opinión en la parte de comentarios de este artículo.

Lee más sobre este tema en la siguiente nota:

Descubre la forma de construir un pozo de agua en casa de manera legal

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En Formación Inmobiliaria

Referidos como estrategia en venta inmobiliaria

21 abril, 2023 No hay comentarios

Con la irrupción y los cambios propiciados por la era digital, las corrientes respecto a estrategias en marketing inmobiliario no dejan de sorprendernos. La variedad es amplia y variada. El desafío en torno a ventas es identificar cuáles serán efectivas para tu agencia y cuáles no. En este contexto, gran parte de las agencias inmobiliarias utilizan al marketing de referidos como principal estrategia de ventas; sino como un complemento de otros mecanismos. ¿Es posible alcanzar el éxito y renovar la tracción de clientes mediante esta interesante técnica? En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo funciona y si es posible lograr más negociaciones en materia de referidos como estrategia en venta inmobiliaria.

El éxito del otro y mi éxito

La era digital (a punto de ingresar ya en su etapa 5.0) ha logrado que la aparición de estrategias de marketing tocara niveles impensados. Si revisamos los volúmenes más prestigiosos en técnicas de ventas del siglo XX, verías que aquellos viejos engranajes (si bien presentaban lógicas variaciones) giraban en lo general en torno a conceptos similares.

Hoy, ya cerca del final del primer cuarto de siglo XXI, el panorama es considerablemente distinto. En esto ha influido la era digital, de forma sustancial. En lo referido entonces a marketing digital, las opciones actuales ocupan un vasto universo, entre especificaciones detalladas a cada sector y las generales. El ABC del marketing, dentro de unos pocos años, será casi inabarcable.

En dicho aspecto, podríamos afirmar que toda estrategia en ventas del denominado “marketing digital” es capaz de conseguir resultados óptimos. Pero… ¿Se tratan realmente de mecanismos aplicables a todos los sectores de ventas? Con solo realizarnos este sencillo interrogante, concluiremos en que cualquier estrategia es capaz de conseguir más ventas inmobiliarias para una agencia; sin embargo, deberá ser implementada de forma tal que encaje en el modelo de negocio que ella propone.

¿Conoces el marketing de referidos?

El llamado marketing de referidos es una gama entre las muchas pertenecientes a las ventas digitales. Y es un hecho que puede llegar a funcionar de maravillas si, como dijimos, concuerda con el modelo de negocio de tu agencia.

Como técnica en sí misma, es más simple de lo que puede imaginarse. El marketing de referidos se aplica en un constante ofrecimiento al cliente de premios, remuneraciones económicas o beneficios de algún tipo (siempre en torno a descuentos y prioridades). Toca también a quienes refieran los productos o servicios ofrecidos por la compañía, en el famoso sorteo, concurso o recompensa “sin obligación de compra”.

Referidos como estrategia en venta inmobiliaria

Aunque existan infinitas maneras de ejecutar el marketing de referidos, este es implementado mayoritariamente de dos formas:

El CRM inmobiliario

A través de tu CRM inmobiliario personalizado, o base de datos email o contactos telefónicos. Allí encontrarás y podrás diferenciar entre cientos de clientes a quienes es vital invitarlos a formar parte de sorteos promocionales, descuentos promocionales u ofrecerles grandes beneficios; y por otro lado a quienes convocar a participar de otros sorteos menores.

Conviene tener claramente identificados a los distintos tipos de clientes para no confundirlos en sus categorías. El marketing de referidos considera clave saber qué ofrecer a quién. ¿Le ofrecerías el mismo descuento en asesoramiento inmobiliario a un cliente que acaba de vender su propiedad mediante tu agencia, que a algún desprevenido contacto de contacto?

Contactos de tercer grado

En este caso, si tu inversión es menor y decides obsequiar (por ejemplo) suscripciones a los newsletters de la agencia, encontrarás en los contactos y en todo aquel que quiera intervenir un probable lead, e incluso algún futuro prospecto.

Estrategias similares (marketing de afiliados)

Las estrategias utilizadas en el marketing de referidos, volcadas a lograr más ventas inmobiliarias, a menudo son confundidas con las del marketing de afiliados. Mientras que el “de referidos” presenta un mensaje más personalizado y amistoso, el “de afiliados” en cambio propone una estrategia más librada al azar; mediante el uso de banners generales o neutros se promociona un servicio o producto determinado dirigido a quien sea que lo vea. De este modo, cualquiera puede acceder al mismo “premio”; tanto clientes como totales desconocidos por tu agencia.

¿Es el modelo ideal para tu agencia?

Para saber si el modelo de agencia (o de cualquier compañía en general), es preciso conocer claramente dos puntos:

Qué ofreces a modo de descuentos, promociones o servicios.

Cuál es tu nicho de público, antiguos clientes, prospectos actuales, etc.

Estos dos puntos son vitales. Pero… ¿Por qué? Pues porque dado que nuestro lanzamiento publicitario alcanzará acaso también a contactos de contactos, tal vez el servicio o descuento que ofrezcas no impacte en el grupo indicado o que podría ser considerado como “eventual cliente”.

Este inconveniente, es claro, no se le presenta a quienes ejecuten el marketing de afiliados. Al ser un mensaje publicitario destinado a volar por el aire sin un factor personalizado como principal estandarte, a la hora de implementarlo te concentrarás más en la cantidad de lugares a donde pueda llegar, que a la calidad de un direccionamiento programado con antelación.

El elemento clave en marketing de referidos

Lo mejor del marketing en la era digital, es que puedes probar distintas alternativas cuantas veces quieras o esté a tu alcance. Así, tal vez el implementar el marketing de referidos sea una alternativa más, digna de ser evaluada por tu departamento de ventas, o por ti si eres un agente inmobiliario independiente.

Si finalmente has decidido incorporarlo a tus estrategias de ventas, lo más importante será realizar un buen estudio de campo previo. Delimitar los objetivos claros de tu agencia; a qué tipo de mercado apunta (zonal, comercial, veraniego, alquiler joven, etc.); cuál es el presupuesto que manejas para encararlo; entender y tener clasificados tus clientes receptores por edades, preferencias, solvencia, etc.; conocer en qué medida está tu agencia dispuesta a ofrecer promociones y descuentos sin que estos signifiquen una pérdida importante.

Como ves, son muchas las medidas previas a tener en cuenta antes de encarar el marketing de referidos con el fin de lograr más ventas inmobiliarias. Sin embargo, no creas que es la única metodología que consume tiempos y energías. De hecho, todas lo hacen. ¿Cuál es tu experiencia en estrategias de marketing digital?

Hemos visto detalles acerca de aplicar el marketing de referidos como estrategia en venta inmobiliaria. Si lo implementas y quieres compartinos tus experiencias, esperamos tu testimonio en la bandeja de comentarios, al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Promociones inmobiliarias vía Facebook

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En Invertir

Viviendas de alquiler social

20 abril, 2023 No hay comentarios

El gobierno anunció que va a invertir 4.000 millones de euros para la financiación de 43.000 viviendas de alquiler social. Lo hará con fondos del Instituto de Crédito Oficial. Estas unidades se suman a las 50.000 viviendas Sareb que también fueron anunciadas con anterioridad.

El gobierno de España planea invertir 4.000 millones de euros para la financiación de viviendas de alquiler social. Serán 43.000 unidades para las cuales piensa recurrir a una nueva línea de fondos del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Se trata tanto de viviendas rehabilitadas como nuevas para disponer a precios asequibles. Y que se suman a otras 50.000 que serán movilizadas por la Sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (conocidas como viviendas Sagreb). Son, en total, 93.000 las casas que ingresaran al parque inmobiliario público.

La nueva línea de crédito será, a su vez, será financiada con fondos europeos. De este modo, se espera mejorar el mercado de la vivienda social y asequible con construcciones con mejores condicione en cuanto a la eficiencia energética. En cuanto a la finalidad de las propiedades, serán tanto para el alquiler social mencionado, como para cesión en uso. En este último caso, los plazos establecidos serán de al menos 50 años.

Viviendas de alquiler social

El gobierno español anunció que planea la financiación de 43.000 viviendas de alquiler social. Y que serán parte de una línea de crédito del Instituto de Crédito Oficial. La idea es que tal inversión se destine para volcar al mercado de viviendas asequibles. Y que la inversión será por parte de una línea de crédito con fondos europeos.

De este modo, suman 93.000 las viviendas que se pondrán a disposición de alquileres sociales y asequibles. Puesto que anteriormente el gobierno había anunciado la concreción de 50.000 nuevas viviendas a partir de la movilización desde la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb). Aunque una porción de estas estarán destinadas al modelo de cesión en uso, en un plazo superior a los 50 años.

La intención del gobierno es también aportar al mercado de la vivienda social y asequible propiedades que cumplan con mejores condiciones en cuanto a la eficiencia energética. Aun así, también desde la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), su titular, Antonio Garamendi, sostuvo que se pueden llegar a construir viviendas asequibles y tasadas a un ritmo de 100.000 unidades por año.

Viviendas Sareb

El gobierno anuncio también la movilización de 50.000 unidades con destino a vivienda para alquiler asequible y destinado a jóvenes. El origen de las viviendas es la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria.

Del mismo modo que el plan para financiar 43.000 viviendas de alquiler social, la movilización de las 50.000 propiedades tiene como objetivo sumar al parque de vivienda social y asequible propiedades en mejores condiciones de ahorro energético.

En concreto, en plan de las viviendas Sareb consta de tres ejes. El primero de ellos es ofrecer las viviendas a las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos. Para ello dispone de 21.000 viviendas para movilizar desde la Sareb. El segundo momento es el de pasar al alquiler social unas 14.000 viviendas que se encuentran habitadas. Mientras que la tercer etapa es, directamente la construcción de otras 15.000 unidades con fines de vivida pública.

Ya se realizaron acuerdos con el ayuntamiento de Madrid. También se prevé llegar a pactar con la Comunidad de Madrid, además que la Junta de Castilla y León, más las tratativas que se están realizando en Ayuntamiento de Torrelavega. Cataluña se encuentra también cerca de concretar nuevos acuerdos de venta.

Sin embargo, en cuanto al total de 21.000 viviendas que el gobierno planea vender a las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos, y casi 12.000 necesitan alguna mejora. Por lo que son 9.000 las viviendas que se permaneces totalmente listas para ser llevadas al mercado.

Se prevé un mercado para 100.000 viviendas al año

Los analistas de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE) consideran que existe un mercado para construir unas 100.000 viviendas al año. Esto está basado en la demanda de propiedades y en que de ese modo se constituiría un mercado fluido que incluso convierta en más competitivo los precios actuales. Por otra parte, ayudaría a que la economía fluya.

Es por eso la importancia que cobran los anuncios del gobierno de operaciones en conjunto con Comunidad de Valencia, Murcia y Galicia o con el Ayuntamiento de Madrid. También los indicios de negociación con la Comunidad de Madrid, la Junta de Castilla y León y el Ayuntamiento de Torrelavega.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las viviendas de alquiler social. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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