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Alquilar 12 mayo, 2023

Alquiler con opción a compra

Si estás pensando en adquirir una vivienda, te encuentras ante una de las decisiones más grandes de tu vida. Por lo que valorar las distintas posibilidades que existen es fundamental para conseguir aquella que mejor se adapte a las necesidades y características de cada cual. Lee este post para realizar la mejor negociación de alquiler con opción a compra.

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

En la actualidad, la opción del alquiler con opción a compra se ha convertido en una de las modalidades más demandadas. Esta fórmula posibilita invertir el dinero destinado al alquiler de una vivienda a una posterior compra de la misma.

Consiste en un precontrato –en principio unilateral–, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa. Este habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones y puede, también, ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

Así, este tipo de contrato permite que el inquilino que vive como arrendatario en una vivienda durante un tiempo determinado tenga derecho a comprarla, finalizado el plazo establecido, por un precio acordado con el propietario. De este se descontarán las mensualidades del alquiler pagadas hasta la fecha, de forma total o parcial, tal y como se establezca en el contrato.

De este modo, en el momento que se lleva a cabo el proceso de compra-venta, el comprador habrá amortizado parte del precio de la vivienda, mientras la disfrutaba como inquilino.

En el caso de que decida no adquirirla, el dueño recibirá una prima establecida en el contrato, como seguro, por lo que se trata de una modalidad beneficiosa para ambas partes.

Características de este tipo de contrato

Para que el acuerdo, que cuenta con validez legal, esté vigente es necesario y de carácter obligatorio que figuren dos aspectos básicos: el objeto del contrato y el precio. Aunque es muy recomendable que algunas condiciones relativas a la operación de alquiler y a la posterior compra de la vivienda figuren bien detalladas.

Al tratarse de un tipo de contrato doble o mixto, ya que está compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa, las condiciones deben indicarse de forma específica en cada uno de ellos.

Aspectos a tener en cuenta en el alquiler con opción a compra

Aspectos que deben figurar en el contrato de alquiler:

Plazo del alquiler de la vivienda.
Plazo para ejercer la opción de compra.
Renta mensual del alquiler.
Responsabilidad de posibles reformas o gastos de la comunidad.

Aspectos que deben figurar en el contrato de compraventa:

Voluntad del propietario de vender la vivienda si el inquilino muestra interés.
Precio de venta del inmueble.
Porcentaje de las mensualidades del alquiler que se podrá descontar del precio de venta. Este porcentaje puede ser fijo o variable por años.
Prima inicial (opcional) que debe aportar el inquilino por el derecho a compra.

Aunque esta prima no es obligatoria, la mayoría de propietarios la aplican para asegurarse de que el inquilino tiene un interés real en comprar la vivienda transcurrido el plazo estipulado. Asimismo, el propietario no puede alquilar o vender la propiedad mientras dure el contrato. La aplicación de esta prima también favorece al inquilino, ya que le garantiza la exclusividad de compra durante el plazo de tiempo marcado y el cumplimiento del contrato de alquiler.

Por el contrario, en el caso de que el inquilino se retrasara más de dos meses en el pago de la mensualidad del alquiler, perdería la opción a compra y tendría que pagar la prima al propietario.

Además, si el inquilino quisiera prorrogar el contrato de alquiler y el propietario está de acuerdo, podría realizarse. Aunque la opción a compra quedaría extinguida debido a que se trataría de dos contratos distintos.

Ventajas del alquiler con opción a compra

Entre las principales ventajas del alquiler con opción a compra se destaca que, en un principio, el precio de venta no varía, aunque el del alquiler sí que lo hace anualmente, con el incremento del IPC.

Si el inquilino quisiera comprar la vivienda antes del plazo establecido en el contrato, podría hacerlo sin ningún inconveniente. Al contrario, resultaría muy ventajoso, ya que lograría evitar las fluctuaciones del precio y el propietario conseguiría el objetivo final: vender el inmueble.

Este tipo de contratos ha sido utilizando en muchas ocasiones por promotores que no podían vender sus inmuebles tras terminarlos. Esto sucedía al no poder acceder a créditos hipotecarios de los bancos. Los promotores inmobiliarios pueden resolver el contrato de arrendamiento y, simultáneamente, resolver la opción de compra sin necesidad de una resolución judicial para que no se le impida la venta a un tercero. No obstante, si el comprador quiere ejercitar la opción de compra y el promotor se niega, el primero deberá acudir a un procedimiento judicial.

En caso de embargo de una propiedad de un promotor que la tenga alquilada sin que la opción de compra esté inscripta en el Registro de la Propiedad, el comprador que quiera ejercer esa opción deberá pagar la deuda del promotor descontándolo del importe de la venta.

Efectos fiscales de este alquiler

Antes de proceder a formalizar un contrato de estas características es necesario tener en cuenta que existen unos efectos fiscales sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITP AJD). En el supuesto de que sea una vivienda usada y el vendedor sea un particular.

En el caso de que en el contrato figure únicamente el plazo y el precio de la vivienda, el propietario deberá declarar anualmente lo percibido. Y el inquilino, sujeto a ciertos requisitos y a su residencia, podrá deducirse la cuota del alquiler por las cantidades pagadas.
Si a la opción de compra se le diese un valor, el inquilino deberá tributar por la modalidad de TPO del ITPAJD sobre la cuantía de la misma. En caso de que no se establezca un precio por dicha opción, se tomará como base el 5% del precio acordado para la futura compraventa. También se aplicará esta regla si el precio acordado por la opción es inferior al 5% del precio acordado para la compraventa.
Cuando se realice la venta, según como se haya acordado en el contrato, las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda, así como el precio de la opción recibidos por el propietario podrían minorar el valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial del vendedor.
No obstante, el inquilino/comprador, deberá tributar por la modalidad de TPO del ITPAJD sobre el precio acordado para la compraventa.
En caso de no ejercer la opción, el inquilino podría registrar una pérdida patrimonial en su IRPF, al perder dicho derecho de compra.

Modo y plazo para ejercitar la opción a compra

Para ejercer la opción a compra el arrendatario tiene que manifestar la decisión de hacerla efectiva dentro del plazo fijado. La forma habitual de establecerlo es mediante notario, aunque se puede recoger en el propio contrato otra manera distinta. Cabe destacar, que solo la designación de notaría no basta, sino que se tiene que llevar a cabo el acta notarial.

Respecto al plazo, lo habitual es que se acuerde al inicio del alquiler por las partes. Aunque si no se hace, y no se llegue a un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario, un juez puede decidirlo.

Ventajas e inconvenientes para el propietario

Inconvenientes

Puede perder tiempo si lo que quería era deshacerse de la vivienda vendiéndola y finalmente el inquilino decide no comprarla.
Durante el tiempo que dure el contrato no puede vender la propiedad aunque le hagan una mejor oferta que la que firmó con el inquilino.
Si suben los precios de las viviendas, no tiene margen para aumentarlo, ya que queda fijado de antemano en el contrato.

Ventajas

Gana dinero con el alquiler desde el primer momento.
Tiene un buen seguro de impago del alquiler por la alta prima inicial que se suele abonar.
Es una forma de sacarle partido a la vivienda de forma inmediata y sin renunciar a una futura venta.
Sigue teniendo derecho a beneficios fiscales por alquilar su vivienda.
Si finalmente el inquilino no compra la casa, se queda con lo abonado en la prima.

Ventajas e inconvenientes para el inquilino

Inconvenientes

Pierde la prima abonada inicialmente si finalmente no opta por la compra de la vivienda.
Si durante el tiempo de alquiler bajan los precios de las viviendas, no podrá beneficiarse en ese inmueble en cuestión. Ya que el precio está fijado previamente.
La carga fiscal para el inquilino es importante. El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra:
- Por el arrendamiento, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato. Siendo el arrendador responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera.
- La opción de compra estará igualmente sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación, conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.

Ventajas

Una parte de lo que se paga de alquiler más la prima se descuenta posteriormente del precio de la vivienda.
Se tiene la compra asegurada si se opta por ella.
Puede adquirir la vivienda en cualquier momento del alquiler.

Esta modalidad de contrato se ha convertido en una de las mejores alternativas para aquellos que tienen claro que quieren comprar una vivienda a futuro. Estar completamente seguro de querer comprarla tras el paso del tiempo estipulado en el contrato inicial. Y negociar correctamente el precio de compra final y el porcentaje del alquiler que se descontará de este importe, serán fundamentales para que la operación sea realmente rentable.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo sobre la ley de vivienda contra los caseros, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Comprar 11 mayo, 2023

La crisis de vivienda y la presión sobre la segunda residencia

La ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, se expresó recientemente a través de su partido -Sumar-, sobre diversas medidas que tomaría en relación a la vivienda. Entre ellas, tuvieron especial exposición la limitación a la compra de pisos en zonas tensionadas, el aumento al límite en el tiempo del alquiler y las restricciones a la adquisición de segunda residencia. En la nota de hoy, sondeamos cuál es la propuesta y su potencial impacto dado el panorama en cuanto a la concentración de hogares «alternativos» en España.

Una propuesta que presiona sobre la compra de segunda residencia

En medio del gran debate que continúa sobre la Ley de Vivienda y, más urgentemente, sobre la crisis ocasionada por la insuficiente o desigual distribución de hogares en la población española, la ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, presentó las bases del programa electoral de su partido, Sumar. En ese marco, hubo muchas referencias al tema de la vivienda, siendo las principales, la limitación a la comprar de pisos como segunda residencia en zonas tensionadas, la duración mínima de los contratos de alquiler, el derecho de uso de un hogar “de forma vitalicia” para las personas mayores y el acceso a la vivienda a los inmigrantes irregulares.

Como es de esperarse, todas son medidas que generan debate a nivel político pero también a nivel social. Su aplicación, además, traerá potencialmente tensiones con las instituciones que deban aplicar la medida, ya se trate de organismos públicos como de entidades bancarias, por ejemplo. En un marco electoral para el que aún faltan meses antes de que se defina un ganador, es previsible encontrar propuestas sobre las que haya que mensurar el equilibrio entre su impacto simbólico (como discurso), y práctico (en el ámbito de la gestión).

Considerando estos aspectos, la propuesta de Sumar se inserta en una fuerte discusión por los alquileres, la vivienda social y la distriución de pisos en España. Todos estos ejes responden a una misma situación crítica: la vivienda es poca o está mal repartida. Por ello consideramos válido preguntarse cómo es el panorama de la concentración de segunda residencia en nuestro país.

Cómo se distribuyen las segundas residencias en España

Una segunda residencia es, en general, una opción de inversión para alquilar o bien para usar en las vacaciones o fines de semana largos. Hay, de hecho, gran debate sobre el porcentaje de españoles que tienen esta opción, en relación a los extranjeros que han invertido en el país con estos mismos fines. Según los resultados piublicados del censo nacional que realizó en 2021 el Instituto Nacional de Estadística (INE), el 2,9 millones de los hogares en España declaran tener una segunda residencia en propiedad, lo que supone el 15,5% del total del país.

La distribución de los pisos por zona geográfica es de alguna manera sugerente. En el País Vasco, específicamente en Irún, casi un 50% de hogares tiene otra vivienda en propiedad. De ese total, el 72% se encuentra en otra comunidad autónoma española, correspondiéndose el restante 28% a residencias ubicadas en el extranjero. En segundo lugar, en Pozuelo de Alarcón, en la Comunidad de Madrid, alcanza el 31,4% la cifra de hogares que cuentan con segunda residencia. Completa el tercer puesto el municipio de Leganés, también en Madrid, con un 27% de dueños con al menos dos propiedades, en este caso, muchas ubicadas en zonas rurales.

La lista, por supuesto, sigue en orden decreciente hasta alcanzar cifras de alrededor del 4%, pero en cualquier caso la encuesta vuelve a dar cuenta de que el español, en general, recurre a la inversión en ladrillo. Es el nuestro, en ese sentido, un país de propietarios, pero entonces, es el problema la escasez de pisos, su mala distribución, o la situación económica que impide el acceso a la vivienda?

Una segunda residencia es allí donde también se está

Una de las cuestiones que genera debate en el tema de la segunda residencia es el tiempo que permanecen vacías y en ese sentido, «inútiles». Claro está que la opinión decanta a favor o en contra según la posición que se ocupe en el debate, pero el hecho es que, si hablamos de permanencia y uso de esos hogares, es al menos discutible si esto puede actuar como criterio para limitar su adquisición.

El censo citado más arriba indica que hay actualmente un descenso de residencias secundarias en España. Según el INE, del total de propietarios de una segunda residencia el 41% pasa más de 60 días al año allí. El 28,6% la usan entre uno y dos meses, un 17% pasa entre 15 y 30 días y solo el 13% pasa menos de 15 días. Existiendo además, opciones como la de la copropiedad, es probable que estos números -y estos usos de la vivienda- puedan ser mejorados. No obstante, la intervención sobre esta situación poco nos dice, lamentablemente, sobre cómo podría potenciar el acceso a la vivienda por parte de quienes no tienen una estabilidad laboral que permita mantenerla.

¿Qué crees de esta situación? Comparte tu opinión en la parte de comentarios de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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Comprar segunda residencia: ¿elección, inversión o deseo?

Ciudades y Barrios 11 mayo, 2023

Gastronomía en Castilla y León

Esta región, como cada lugar en España, ofrece una extensa oferta gastronómica, reconocida mundialmente por la calidad de sus vinos y carnes. Sus platos son de estilo tradicional y los más elegidos por los turistas. Por lo tanto, si se tiene pensado recorrer el territorio español pensando en sus mejores platillos es necesario conocer cada una de las características de la gastronomía de Castilla y León.

Un punto particular de la ciudad es que en muchos restaurantes se sigue usando el horno a leña. Una manera de seguir manteniendo el gusto tradicional. Por ello, conocer sus recetas tícas es una manera única de viajar en el tiempo y por las tradiciones españolas de la región.

Sigue leyendo.

¿Qué caracteriza a la gastronomía de Castilla y León?

La gastronomía de Castilla y León y su típica comida es conocida por su gran variedad de platos y por la calidad de cada uno de los productos y materia prima de la región.

En esta zona prevalece la ganadería, por lo que en invierno abundan los asados con carnes y, sin dudas, los guisos. No hay restaurante o bar que no disponga de estos manjares en su carta en épocas de clima frío.

La elaboración de todas las recetas en Castilla y León es de manera muy tradicional y casera. Sobre todo, con cariño y mucha paciencia. En esta zona, cada familia recrea a su gusto cada plato aportando su secreto. Sin embargo, siempre coinciden en los ingredientes principales y en el tipo de combinaciones que el platillo requiere.

Un dato a tener en cuena es que, a la hora de repasar su cocina hay que tener en cuenta que las carnes, ya sea cordero, cerdo y conejo, se preparan con el mismo trabajo que truchas, migas o escabeches.

En conclusión, la cocina de Castilla y León es sencilla y deliciosa. Los productos más típicos se convierten en grandes placeres para disfrutar. A continuación, presentamos los mejores platos de la gastronomía de los castellanoleones.

Ibéricos de bellota: entre los mejores platillos salados de la región

Este plato se trata de una serie de embutidos, de los cuales se puede destacar el lomo, el chorizo o el salchichón. Su elaboración es siempre con la máxima calidad y de forma artesanal, siguiendo el método tradicional. Este tipo de procedimiento es lo que permite que los platos conserven el sabor tan característico e imposible de imitar.

Si se visita esta región, resulta casi obligatorio disfrutar de los lomos, chorizos y salchichones hechos en, ya que son uno de los platos mas reconocidos en la gastronomía de Castilla y León.

El cordero asado: un platillo de la época romana

Es uno de los elementos que más se reconoce de la gastronomía castellanoleonesa. Se elabora, tradicionalmente, asando con leña de encina en horno de adobo. Solo de etsa manera se consigue esa textura y el sabor que han convertido al cordero asado en todo un icono de la gastronomía de Castilla y León. Y, en una de las comidas obligadas para todos los que visitan esta tierra.

Esta comida forma parte de la cocina de esta ciudad, desde la invasión del Imperio Romano en las tierras de Hispania. Actualmente, es uno de los platos más representativos de estas dos comunidades.

Morcilla: un ingrediente para comer frito, asado o a las brasas

Hablamos de uno de los platos imprescindibles de Castilla y León. Su proceso de elaboración es artesanal, su textura firme y su sabor suave. Resulta ideal frita, asada o a la brasa. Por lo tanto, es perfecta para darle la cocción que desees. Y se caracterizan principalmente por su gran variedad de combinaciones:

La morcilla de arroz: que se compone de cebolla, sangre, arroz y manteca, además de otros componentes.

La morcilla de calabaz: un plato típico de la región. Está compuesta de calabaza, tocino, cebolla, pimentón, sal y orégano entre otros muchos ingredientes y se puede disfrutar tanto en frío como en caliente.

La morcilla tiene su origen en el siglo XVIII durante en tiempos de escasez de alimentos. En aquellos tiempos, la carne se sustituía por estos ingredientes y a lo largo de la geografía nacional, este plato está presente en numerosas fiestas y celebraciones.

Cecina de León: entre las especilidades de la gastronomía de Castilla y León

La cecina de León es una de las especialidades obligatorias para quienes visitan Castilla y León. Se trata de un jamón español de vaca considerado el mejor del mundo. Este alimento se elabora al despiezar la pata de la vaca, y dejar que la carne se cura un mínimo de siete meses para darle ese sabor tan característico e inconfundible.

El ahumado de los alimentos tiene gran tradición en la provincia de León, donde se encontraron documentos históricos que nombran este alimento y por eso lo consideran uno de los más típicos e imprescindibles de probar.

Chocolate de Astorga con cecina: un postre tradicional

Puede sonar raro, pero para los habitantes de Castilla y León, dos de los grandes exponentes de su gastronomía son: el chocolate y la cecina. Motivo por el cual decidieron fusionarlos y convirtieron esta combinación en uno de los chocolates más típicos.

La idea de esta extraña fusión, nació de José Arévalo. El propietario de las confiterías El Arriero Maragato, en un intento de unir dos de los sabores favoritos y emblemáticos de Astorga. Si bien hoy en día hay más chocolaterías que elaboran esta nueva tableta de chocolate, recomendamos probar el sabor original.

Mermelada de vino tinto

Las mermeladas se destacan por sus sabores, sus mezclas tan diversas y son imprescindible en la cocina. Esto se debe a que pueden funcionar como relleno o cobertura de tartas, de hojaldres e incluso acompañando a un queso untado.

Tal es el caso de la mermelada con base en el vino tinto. Aunque pueda sorprender su existencia, consiste en un sabor suave y color del vino tinto que es casi hipnótico. Esta mermelada, se utiliza para los caldos castellanoleoneses.

Esta receta puede ser el acompañante de cualquier queso y de cremas, ya que combina a la perfección el dulce de la mermelada con el sabor a vino tinto. Por esa misma razón, también se puede usar incluso en platos de carnes rojas como el buey, la ternera o el cerdo.

Pastas de Coca: una receta de 1085

Las pastas de Coca o mantecados son el postre perfecto para cualquier comida. Son dulces e ideales para acompañar el café. Se trata de una de las preparaciones más sencillas que existen en relación a los postres en la gastronomía de Castilla y León.

Además, lo que se destaca de este postre, es que la primera referencia escrita de la receta es de 1805, a lo largo del siglo XIX.

El coco es uno de los ingredientes que representa un sabor dulce y rico. Por otra parte, se destaca porque se hace con solo 3 ingredientes: azúcar, coco y huevo. Este factor lo convierte en saludable por ser un postre casero y sin ningún conservante agregado. POr lo tanto, las partas de coca duran hasta dos semanas guardado en un recipiente hermético.

Gastronomía de Murcia: entre el “top 10” para los turistas

Hasta aquí te hemos contado todo acerca de la gastronomía de Castilla y León. Sin dudas, se tratan de los platos más típicos que no pueden dejar de degustarse si se visita la región.

Si te has quedado con alguna duda o quieres realizarnos alguna recomendación puedes hacerlo en los comentarios al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Además, si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

Formación Inmobiliaria 11 mayo, 2023

Costumer Experience en el real estate

La denominada como «costumer experience» o “experiencia del cliente” ha cambiado tanto en sus características y objetivos, que en la actualidad tiene pocos factores en común con la de dos o tres décadas atrás. El marketing en su integridad se ha visto modificado por los más diversos factores de manera sustancial; la mayor parte de las compañías avocadas a la atención al usuario o interesado hoy día muestran una cara mejorada, dispuestas a salir al mundo renovadas y de cara a una era donde manda la tecnología. En este artículo de Oi Real Estate, veremos las singularidades del costumer experience en el real estate moderno y qué motores lo impulsarán de aquí en más. Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Futuro post pandémico

Tuvimos que esperar más de tres años para que se permitiera considerar a la pandemia como un mal mundial de peligro real. La llamada “experiencia del usuario” enfocada a las carteras de clientes del sector inmobiliario fue particularmente modificada por la pandemia de la COVID 19. Durante 2021 y 2022 se llevaron lentamente a la práctica (en la medida que las restricciones a las movilidades lo permitieron) muchas acciones pergeñadas o perfeccionadas durante el parate obligado del 2020. ¿Cuál es el factor común de la nueva normalidad, en implementos utilizados con los ojos puestos en las nuevas preferencias de la clientela?

Seguramente estaremos de acuerdo en que es la tecnología la principal impulsora en estrategias, como aditamentos funcionales a todos los sectores de ventas. Esto se ha dado por varios motivos. Veamos algunos de ellos.

Puentes tecnológicos

La tecnología permite mantener el flujo de diálogo con el cliente a distancia; hecho excluyente durante la pandemia, pero también instaurado de cara al futuro. El cliente ha comprobado durante los últimos dos años que la comunicación con los agentes puede ser igual o incluso mejor a cuando debía acudir a la agencia para realizar una simple consulta.

En este sentido, una negociación podría ser llevada a cabo de comienzo a fin utilizando las vías de comunicación tecnológica. El costumer experience inmobiliario, se vio nutrido de centenares herramientas que le permiten al cliente desde visitar una propiedad de forma virtual hasta cerrar un contrato utilizando la (hasta hace unos años considerada como poco fiable) firma digital.

Mecanismos de tracción y fidelización

La tracción del cliente es el primer escalón en el costumer experience inmobiliario, así como podríamos definir a la fidelización como el último. En este sentido, la tecnología también cumplió su rol de trascendencia en estos dos aspectos tan importantes en el sector inmobiliario. Los interesados en vender, comprar o alquilar una propiedad (puestos en pausa y contenidos durante 2020) encontraron una comodidad que desconocían, en el marco de una nueva atención al cliente.

Puestas en funcionamiento o perfeccionadas a lo largo de 2021, las estrategias digitales de captación de clientes alcanzaron su equilibrio entre la estética visual y la funcionalidad instintiva para la experiencia del usuario. Tal es así, que muchos se han sentido atraídos hacia el sector inmobiliario como nunca antes, animándose finalmente a recurrir a las herramientas tecnológicas.

Costumer Experience en el real estate

La aplicación de la tecnología a la experiencia del cliente a través de sus plataformas de consulta fueron de vital importancia en los tres niveles de objetivos a los que apunta el costumer experience como rama del marketing. Estos son:

Atracción y conversión del interesado en cliente (antes).

Compromiso con la empresa, fortaleciendo el vínculo. Escuchar, resolver y brindar la mayor comodidad posible al cliente (durante).

Retención del cliente. Mantener el vínculo comercial a nivel personalizado en la atención post negociación (después).

Una experiencia memorable para el cliente inmobiliario

El costumer experience inmobiliario ha visto surgir durante el último año una nueva clase de cliente, con otras expectativas y otros tiempos. Al respecto, y si hablamos de ofrecer una experiencia óptima, debemos tener algo en claro: es el cliente (a través de su deseo y sus inquietudes) quien modifica las estrategias del mercado inmobiliario orientadas a su atención y no los desarrolladores de mecanismos de ventas.

Es en esa dirección a la que se orientan los mejoramientos en las formas de atención. En este caso, la tecnología se hizo presente colaborando con los agentes y las agencias, brindando experiencias únicas que vuelven a este mercado cada vez más competitivo.

¿Existe una táctica de costumer experience inmobiliario única? Pues no. Pero, si eres un agente inmobiliario o posees tu propia agencia, saber cómo aprovechar la tecnología digital será fundamental para hacer la diferencia respecto a tus competidores más directos. Esto sí es un hecho.

El Costumer Experience inmobiliario paso a paso

Veamos una serie de conceptos que podrán serte de ayuda si estás buscando perfeccionar tu costumer experience inmobiliario, paso a paso:

1- En la captación:

Más de la mitad de los interesados en una acción inmobiliaria llegan hasta los agentes o las agencias con un nivel de conocimiento avanzado. Esto claramente se da por el uso de internet. Sin embargo, esta información en lo general puede estar contaminada o desactualizada. Un cliente inmobiliario más informado ha provocado también que tanto agentes como asesores en el sector hayan tenido que abordar los temas que manejan en mayor profundidad.

Conocer a fondo las inquietudes generales de los clientes, ya sea por zona, por edad o por solvencia, es fundamental para mejorar los niveles de atención en la fase de tracción.

2- En la conversión:

Utiliza procesos en los cuales la agilidad sea siempre el aspecto sobresaliente. Sin embargo, es importante encontrar un equilibrio entre el uso de tecnología (que puede acelerar todos los trámites y acciones inmobiliarias) y la asistencia personalizada (no olvides que los clientes necesitan saber que hay humanos detrás de la atención al cliente). Lograr la correcta sinergia entre tecnología y atención física sigue siendo lo más recomendable. Al día de hoy no existe una agencia inmobiliaria 100% digital.

3- En la fidelización:

La excelencia en atención al cliente se completa en la postventa. A la vez, una de las mejores formas de medir cuán positiva ha resultado la experiencia del cliente en una negociación se traducirá en una eventual nueva consulta. Según un estudio realizado por HubSpot, más del 90% de los clientes son propensos a repetir una negociación (de menor o mayor envergadura que la primera) con aquellas agencias que han sabido resolver sus problemas en la previa y cuya atención ha resultado óptima según sus necesidades.

¿Qué papel juega la experiencia del cliente en tus servicios inmobiliarios? Hemos visto mucho en Costumer Experience en el real estate. Si tienes tus propias experiencias en este apasionante tópico, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Acelerar promociones inmobiliarias al máximo

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Formación Inmobiliaria 10 mayo, 2023

¿Cómo funcionan las franquicias en España?

Muchas son las personas que tienen como objetivo lograr independizarse y tener su negocio propio. Una de las principales alternativas es adquirir una franquicia, ya que se tratan de modelos de comercios que han sido aceptados y comprobados como grandes oportunidades. Sin dudas, son consideradas una manera efectiva de conseguir resultados a corto y mediano plazo. En este contexto, conocer el modo en que funcionan las franquicias en España es primordial si se desea obtener una.

Saber qué tipo de franquicia elegir no una tarea sencilla, ya que es posible encontrar entre 300 y 600 franquicias para optar. Por lo tanto, puede resultar algo confuso saber cual elegir y confiar en que sea realmente rentable. Es decir, es posible que existan interrogantes y dudas por parte del franquiciatario. Sobre todo porque la acción de comprar este tipo de negocio demanda una gran inversión.

Por lo tanto, los expertos en el sector recomiendan evaluar las propias necesidades y recursos. A continuación, te contaos como es el funcionamiento del sistema de franquicias en el territorio español. Sigue leyendo.

Franquicias en España:¿cómo funcionan?

Muchos tienen la idea de alquirir una franquicia es la idea más sencilla cuando se tiene en mente emprender, y en cierto modo es real. Pese a tener que hacer una inversión inicial, al entrar en una franquicia se realiza un desembolso de dinero mucho menor a la que se debería realizar para montar un negocio propio. La principal ventaja de este tipo de negocios es que se ingresa a una maquinaria que ya está en funcionamiento, por lo que no es necesario gastar recursos en el reconocimiento de la empresa. Como tampoco en pruebas para ver si el producto funciona. En este tipo de sistemas ya se sabe de antemano que es un negocio rentable posible de gestionar, si se está dispuesto a tomar el desafío.

¿Qué son las franquicias?

Este tipo de negocios son organizaciones reconocidas en el mercado que permiten a otras empresas o personas hacer uso y explotación de su nombre. Para decirlo en otras palabras, la franquicia es el calco del modelo de negocio que se gestiona no por su creador original sino por un inversor interesado.

La fórmula de negocios, es decir, las partes que intervienen, son las siguientes:

Un franquiciador (organización o marca) que le otorga su permiso para que un franquiciado ( inversor, compañía) pueda utilizar tres características que lo diferencian:

imagen corporativa

marca

modelo de negocio

El franquiciado obtiene este permiso a través del pago de una contraprestación económica.

¿Cuánto se debe pagar por cada franquicia?

El sistema de pagos suele organizarse en un canon de ingreso y mensualidades que se denominan royalties. Las royalties no son fijas sino que se van modificando con los beneficios en bruto que produce el negocio. Si la explotación de la franquicia rinde más o rinde menos, esto se verá reflejado en las mensualidades a pagar al franquiciador.

Existen tres tipos de royalties: los fijos, los variables y los mixtos.

¿Cómo funciona el derecho de entrada de una franquicia en España?

El derecho de entrada (o derecho de piso) es, junto con los royalties de franquicias, una de las líneas de gasto más conocidas en el sistema de franquicias. Este representa una cantidad monetaria que el franquiciado le deberá pagar al franquiciador, la cual se retribuye por las prestaciones y los servicios que se le proporcionaron al franquiciado en la etapa inicial de la relación. En este sentido, el derecho de piso suele retribuirse por los siguientes puntos:

Debido a que el franquiciado no sólo está operando bajo la marca del franquiciador; sino que también hace uso de su identidad visual y, también, dispone de su imagen gráfica.

El franquiciado está siendo formado con ese know-how (saber hacer) de la empresa. Este aprendizaje es el que le permite ser poseedor de una enseña. Además, no se debe olvidar que ese saber hacer viene acompañado de toda la base documental que ese know-how contiene.

El franquiciador apoya al franquiciado en la búsqueda de la ubicación ideal. Es decir, aquel lugar geográfico en donde el local se construirá. Esto es así debido a que, la tienda, debe ir de acuerdo con las características que la marca requiere.

El franquiciador también es quien apoya al franquiciado en la búsqueda de financiación. Por lo general la misma se consigue a través de acuerdos bancarios.

Al franquiciado lo ayuda el franquiciador en saber identificar los requerimientos del personal y, en la selección de la plantilla inicial de trabajadores.

Por otra parte, el derecho de entrada también cubre el marketing que recibe el local inicialmente, ya que luego será encapsulado en el canon de publicidad. Como así también los sistemas de información que el franquiciador le aporta al franquiciado y el traspaso de todos los protocolos de trabajo. Es decir, el cómo debería trabajar cada área del negocio.

Por último, el derecho de entrada la posibilidad del franquiciado a ser asesorado y esobre cualquier temática que le genere alguna incertidumbre.

¿Cuáles son los pasos para montar una franquicia?

En primer lugar, para ser parte de una franquicia es necesario informarse sobre la trayectoria de la marca. La compañía debe tener una cadena consolidada de franquicias o un establecimiento de origen que sirva para comprobar cómo funciona en el mercado.

Hablamos de una seguridad previa al abrir un negocio con productos que se venden de forma sencilla, con una marca popular, con la finalidad de obtener resultados mucho más rápidos y contundentes que si se abriera una tienda barrial.

Cada franquicia tendrá sus diferencias en cuanto a organización, con cláusulas y acuerdos particulares. Es necesario revisar con cuidado el contrato en el que se formaliza la relación entre franquiciador-franquiciado. Aquí figurarán los derechos y obligaciones de ambas partes, los plazos y las condiciones que deberán cumplir. Entre las principales característica de cómo funcionan las franquicias en España.

Ferias de Franquicias en España

Hasta aquí te hemos contado todo acerca de cómo funcionan las franquicias en España. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

Invertir 10 mayo, 2023

Las carteras inmobiliarias caerían un 10% hacia 2024

La agencia de calificación Scope Ratings prevé la continuidad de las tensiones en el mercado de la vivienda. Con esto, las carteras inmobiliarias caerían un 10% hasta fin del año próximo. El efecto, que ya se está observando, es la venta de inmuebles y la paralización de nuevos desarrollos.

Un informe de la calificadora Scope Ratings advierte que las carteras inmobiliarias caerían un 10% en los próximos 18 meses. El ajuste de precios de venta y alquiler de las viviendas está provocando la depreciación de los componentes de las grandes inversoras. En un intento de manejarse en las tensiones del mercado, los grandes players apostarían por vender propiedades, a la vez que detener nuevos desarrollos.

El documento indica que “los valores de las carteas inmobiliarias residenciales de las principales empresas europeas de inversión inmobiliaria caerán hasta un 10% de media a finales del próximo año”. De acuerdo a las estimaciones de Scope Ratings, las subidas en la renta del residencial se ubicarían entre el 2% y el 5%, por lo que no llegarían a compensar ni la inflación, ni los costes de financiación. Y como no se esperan mermas en los tipos de referencia, las grandes inmobiliarias ya comenzaron a deshacerse de viviendas.

Las carteras inmobiliarias caerían un 10%

De acuerdo a un informe de la agencia de calificación crediticia y financiera Scope Ratings, las carteras inmobiliarias caerían hasta un 10% de aquí hasta fines de 2024. Esto a partir que las subidas estimadas en los valores, tanto de las viviendas como de los alquileres, serán insuficientes para compensar los costes de la financiación.

De este modo, los grandes players de la inversión inmobiliaria en Europa se enfrentan a nuevas tensiones en el mercado inmobiliario. De hecho, ya se han experimentado bajas en la valoración de sus carteras. Pero de ahora en más el descenso podrá alcanzar los os dígitos en los próximos 12 a 18 meses.

La manera elegida para salir de la situación de parte de los gigantes de la inversión inmobiliaria es, por un lado, deshacerse de parte de sus activos. Por el otro, frenar o interrumpir los desarrollos programados para el corto plazo. Al menos es lo que ya se ha comenzado a evidenciar en aquellas inmobiliarias con fuerte presencia en la zona euro.

Incluso, uno de los argumentos del informe es la pérdida de un 4% en algunas de las grandes sociedades de inversión, durante el segundo semestre del año pasado. El descenso se había dado con mayor fuerza en los dos últimos meses de 2022 y tuvo como protagonistas a firmas como Grand City Properties, Heimstaden Bostad, LEG Immobilien, Peach Property Group y el poderoso grupo alemán Vonovia.

Aumento de los costes de financiación

En un contexto inflacionario, que tensiona todo los mercados de inversión, es difícil sostener la participaciones y los volúmenes de negocio. En el documento, la consultora continúa esta senda al mencionar que las subidas de las rentas por alquiler resultan insuficientes, al menos ante el aumento de los costes de financiación y de pago de la deuda que genera. De este modo, suben a mayor ritmo los gastos que los ingresos por la inversión.

Las carteras inmobiliarias caerían hasta un 10% en lo que resta de este año y finales de 2024. Aquí lo que también tiene injerencia es la política de subida de tipos de parte del Banco Central Europeo y la Reserva Federal de los EEUU. Con los tipos igualando a los rendimientos que obtienen las grandes inmobiliarias, es difícil mantener el volumen de inversiones. Además, las subidas estimadas en los alquileres tampoco alcanzarían a resolver la situación.

Siguiendo los lineamientos que fue marcando el Banco Central Europeo para combatir la inflación, no se prevén bajas en los tipos de referencia en el corto plazo. Aunque, teniendo en cuenta que la última alza fue de 25 puntos básicos, en lugar de los 50 que se pensaba, es probable que el amecetamiento llegue con el verano. Sería entonces cuando el BCE levante un poco la presión sobre las tasas.

En cuanto a las rentas, éstas pueden llegar a crecer entre el 2%y el 5% anual, siempre en promedio. Por lo que no llegarían a cubrir el aumento de los costos de financiación. Como se puede percibir, el panorama es complicado y por varios factores.

Un escenario complejo

El informe menciona que, con el escenario planteado, al menos para los próximos meses del año y el que viene, “en algunos segmentos de la vivienda, los propietarios tendrán dificultades para alcanzar esas tasas. Los alquileres de pisos no eficientes energéticamente en mercados serán una fuente de debilidad”. En éste último caso, el coste del alquiler no podrá ser absorbido por el golpeado poder adquisitivo de los inquilinos.

Para Scope Ratings, el escenario planteado va a terminar ejerciendo una fuerte tensión sobre el mercado inmobiliario residencial de la zona euro. La volatilidad de los precios de la vivienda, la inflación y la consecuente subida de los tipos, están presentando nuevos inconvenientes para los promotores y grandes players del mercado. Pero quienes peor la pueden pasar son las pequeñas y medianas compañías, cuya menor solvencia y acceso al financiamiento las pueden dejar fuera de juego.

Por todo esto, los pronósticos de la consultora se inclinan a mencionar que las carteras inmobiliarias caerían durante los próximos 18 meses. Y también sostiene que aquellas empresas que se vean con mayores presiones encima, optaran por desendeudarse, ya sea a través de frenar los nuevos desarrollos, como también la venta de parte de sus propiedades en administración.

Por lo pronto, las variaciones y tensiones tienen un largo camino en el mercado inmobiliario. El punto de equilibrio estaría llegando recién cuando la inflación pueda ser dominada. Para eso faltan varios meses más.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de que las carteras inmobiliarias caerían un 10% hacia 2024. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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La vivienda puede caer un 7% en los próximos tres años

Agentes inmobiliarios 10 mayo, 2023

Agente inmobiliario vs. asistente virtual

Acercándonos a la mitad de este 2023, el final de la pandemia COVID aún no ha sido declarado. Sin embargo, a pesar de que no seamos demasiado concientes, transitamos ya de muchas formas aquella «nueva normalidad» de la que tanto se habló durante el peor momento pandémico. Ahora bien, refiriéndonos exclusivamente al aspecto comercial, «la nueva oficina» es un término se utiliza en el para referirse a todas aquellas empresas que orientan su mirada a un horizonte tecnológico y audaz, tanto en sus mecanismos de funcionamiento interno como en su aspecto exterior. La atención al cliente ocupa un sector importantísimo en esos parámetros. En este artículo de Oi Real Estate veremos al agente inmobiliario vs. asistente virtual y cómo se ha impuesto la era tecnológica. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final para conocer mucho más.

Las nuevas reglas

El asistente virtual en la agencia inmobiliaria no es una herramienta necesariamente novedosa. Desde la invención misma de la internet como mecanismo de venta y vidriera a larga distancia de toda compañía, las empresas perfilan, reperfilan y modifican los aspectos de atención al cliente. Cuando se cree que se ha tocado un techo tecnológico, aparece una nueva modalidad que convierte al resto en una vetusta antigüedad. Así, si una herramienta logra marcar tendencia y aceptación, las demás irán tras ella.

A aquello que eran las flotas de operadores telefónicos permanentes, dispuestos y capacitados para solucionar cualquier consulta o inconveniente de los eventuales clientes, se le han sumado los asistentes virtuales. Y la pandemia COVID 19 en este punto, expuso sus reglas y cambió las normas del juego de forma radical. Millones de asesores, secretarios o empleados administrativos se transformaron en asistentes virtuales de la noche a la mañana.

La modalidad híbrida

Pero la vuelta al trabajo era inminente ya de cara al 2022. En la modalidad híbrida de trabajo, tan de moda hoy por hoy, encontramos a través del home office nutridas cantidades de colaboradores remotos, en todas las empresas de todas las áreas. Casi todas han encontrado cierta comodidad en este servicio, basamentada en su efectividad y en la satisfacción del cliente, al que le encanta resolver trámites o consultas desde el móvil o desde su living, a través de su computadora personal. Todo parece indicar que el asistente virtual en la oficina ha llegado para quedarse.

Agente inmobiliario vs. asistente virtual

En esta lucha entre lo analógico y lo digital, el asistente virtual puede ser implementado en tu agencia inmobiliaria de dos formas:

Chat automático. Se trata de un software cargado por desarrolladores que muestran un globo de chat. Puede aparecer de inmediato apenas se ingresa a una plataforma web o blog, presto para brindar su ayuda. Sin embargo (y si bien puede ofrecer cierta colaboración en las generalidades), este método cuenta con una aprobación parcial de los usuarios, ya que suele quedar truncado ante mínimos detalles. En un contrapunto positivo, es de utilidad para las consultas sencillas, como reservar un turno; o solicitar una llamada de la empresa directamente al móvil del consultante. En buena medida, es utilizado para la captación de leads, ya que los datos del interesado quedan registrados.
Asistente virtual remoto. Un operador humano se encuentra en línea dispuesto a brindar la ayuda necesaria. Su función está más relacionada al secretariado o al administrativo, por lo que el usuario o cliente suele hallar en esta modalidad la ayuda que está necesitando. Es implementada para consultas diversas, como guía para instalación de productos; detalles de los servicios; o para aclarar puntos respecto a matices personalizados. Es esta modalidad de asistente virtual la preferida por el usuario.

Colocándote en los zapatos del cliente ¿Qué prefieres? ¿Chatear con un robot o entablar el diálogo de consulta con un operador humano?

La inmobiliaria virtual desde casa

El puesto de asistente virtual se ha posicionado durante la pandemia como nunca antes en los servicios de las compañías. Lo han implementado tanto las oficinas más pequeñas como las grandes empresas, no solamente ligadas a la tecnología.

En su gran mayoría, sus empleados se han capacitado para prestar servicios administrativos y hoy puede vérselos trabajar incluso desde las modalidades coworking o de espacios colaborativos. Su desempeño y aceptación masiva ha sido de tal magnitud, que promediando 2023 termina por convertirse en un elemento indispensable para muchas compañías.

¿Qué tareas desempeña puntualmente?

Un asistente virtual puede atender y ofrecer una multiplicidad de recursos. La comodidad del home office y la oportunidad de poder capacitarse desde los hogares, hace que la demanda de las empresas por cubrir estos puestos sea cubierta casi inmediata.

Entre sus muchas funciones, encontraremos algunas simples y otras más complejas. Veamos solo algunas de ellas, a modo de ejemplos:

Gestión integral telefónica (recibir y realizar todo tipo de llamados).
Gestión de emailing (recibir y enviar emails con respuestas a consultas, promociones, etc.).
Organizadores de turnos (programación de entrevistas, visitas médicas, etc.).
Gestión de planificación de todo tipo (redacción de artículos, generación de contenidos multimedia, organización de reuniones, etc.).
Manejo profesional en cualquier rama (gestiones contables, traducciones técnicas, desarrolladores tecnológicos, etc.).
Gestión integral de marketing (resolver campañas en redes sociales, medición de su evolución).
Docencia y apoyo (la mayoría de los docentes fueron asistentes virtuales durante casi todo 2020 y parte de 2021, además de poder ofrecer clases de apoyo de cualquier tipo).
Asesoramiento inmobiliario (gestión de compraventa de bienes inmuebles, turismo, etc.).

El asistente virtual como salida laboral inmediata y estable

Como dijimos, la pandemia encontró en el asistente virtual un refuerzo y una solución inmediata (aunque parcial) a las crisis en los diferentes mercados laborales. De un lado y del otro del vasto universo del asistente virtual, se encuentran empleados y empleadores.

Por el lado del empleado, este puede tarifar su trabajo (si sus servicios están ligados al freelance) o concertar un sueldo o paga por proyectos individuales. Por el lado del empleador, este encontrará más facilidades a la hora de programar y delegar tareas.

¿Te encuentras actualmente trabajando bajo la modalidad híbrida o home office como asistente virtual? Nos encantaría conocer tu experiencia.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias

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Invertir 9 mayo, 2023

La vivienda puede caer un 7% en los próximos tres años

El Fondo Monetario Internacional prevé que el precio de la vivienda puede caer un 7% en los próximos tres años. El organismo internacional alerta sobre las consecuencias que se hallan en la estabilidad de los mercados inmobiliarios.

De acuerdo a las estimaciones del FMI, el precio de la vivienda puede caer hasta un 7% en los próximos tres años. Y alerta sobre las posibles consecuencias que traería aparejado en las economías más estables y en la de los países emergentes. Los mercados inmobiliarios tuvieron un desempeño desigual en los diferentes integrantes de la zona euro, por lo que la corrección en algunos países podría llegar hasta el 19%.

Respecto de Europa, el FMI menciona que existe una sobrevaloración que se percibe en toda la región, por lo que recomienda a las autoridades tener cautela al respecto. Por ejemplo, en Republica Checa, Islandia, Luxemburgo, Países Bajos, Portugal y Hungría el precio real de la vivienda se vio duplicado en los últimos ocho años. Esto conllevó, sostiene el organismo, a una distorsión en la relación entre el valor de las propiedades y los ingresos familiares.

Pero también se registra dicha desproporción entre los ingresos y el valor de los alquileres. Mientras tanto, en España el precio de las viviendas ha aumentado el 1% durante el mes de abril.

El precio de la vivienda puede caer un 7%

La vivienda puede caer hasta un 7% durante los próximos tres años. Así o menciona el Fondo Monetario Internacional, en un informe donde analiza la evolución de los mercados inmobiliarios a nivel mundial. Las economías de los países emergentes, y por ende menos sólidas, pueden experimentar retracciones de hasta el 19%.

Los mercados inmobiliarios están en una fase de desaceleración y esto va a provocar un acomodo de los precios de las viviendas hacia la baja. El FMI se mantiene en alerta, ya que este hecho puede afectar a la estabilidad financiera, no solo en las economías de la zona euro, sino a nivel global.

Con respecto a Europa, este fenómeno se produce en un contexto de economías que se encuentran amenazadas por la crisis energética, las sequías y la guerra en Ucrania. El organismo mantiene la recomendación de alerta, ya que existen países donde hay una sobrevaloración de las propiedades. Puntualmente, en Republica Checa, Islandia, Luxemburgo, Países Bajos, Portugal y Hungría, el precio de la vivienda ha llegado a duplicarse desde 2015 hasta aquí. Todo esto provocó un fuerte desfasaje entre los ingresos familiares y el precio de la vivienda y el de los alquileres.

Los tipos y la oferta en la mira

Para el Fondo, existe una sobrevaloración en el precio de la vivienda de entre un 15% y un 20%. Esto, claro está, se da en promedio, ya que están los casos de los países antes mencionados donde se duplicó el valor de las propiedades.

Para los analistas del organismo, esto se debe a un periodo sostenido con tipos de interés bajos. Otro de los factores que explican la sobrevaloración, es que en muchas regiones las familias debieron cambiar su residencia por el teletrabajo, y por las nuevas necesidades de hábitat que exigió la pandemia.

La vivienda puede caer hasta un 7%, de acuerdo a las estimaciones, por la subida de los tipos. Y es que las restricciones en el acceso al crédito y la financiación provocan los escases de la demanda. A su vez, la alta inflación afecta las economías familiares, lo que también afecta a la demanda. Uno y otro componente, va a ir provocando el anunciado y paulatino reacomodo de precios, tanto de venta como de alquileres.

Otro de los factores al que el FMI recomienda atender es la oferta. Para el organismo, existen todavía limitaciones de peso que afectan la disponibilidad de propiedades a la venta y alquiler. Los inconvenientes que traen la escasez de mano de obra y los altos costos de construcción se pueden corregir con la merma de la inflación. Así, con moderados aumentos en el stock disponible y las rentabilidades considerables, se pueden compensar las dificultades que provoca el endurecimiento del crédito.

Mientras, la vivienda en venta sube

Mientras tanto, en España el precio de la vivienda en venta subió un 1% durante abril. En promedio se ubica en 1.930 euros/m2 y se trata de una subida de 7,3% respecto del valor en 2022. Aunque se trata de un aumento interanual considerable, aún está en un 7,2% por debajo del nivel histórico registrado en España durante el año 2007.

En cuanto a las Comunidades Autónomas, la subida es general, salvo en Asturias y en La Rioja. Las dos Comunidades mostraron retrocesos del -0,5% y el -0,2% respectivamente. Por el lado de las que más registraron alzas en el precio de las propiedades están Baleares, con el 1,7% y Canarias y Comunitat Valenciana, ambas con el 1,6%. Mientras que Navarra (1,3%) y Andalucía (1,1%) se ubican también por encima del listado.

Por debajo del 1% están las viviendas de Región de Murcia (0,8%), Comunidad de Madrid (0,7%). En Euskadi y Cataluña fueron de 0,6%. En tanto que Extremadura y Aragón tuvieron subidas del 0,4%. Más abajo están Castilla y León (0,3%), Cantabria (el 0,2%), y en Castilla-La Mancha y Galicia los precios crecieron solo el 0,1%.

La explicación de este fenómeno está en que todavía hay factores que sostienen las subidas de la vivienda en venta o usada. De más está decir que se trata de un segmento del mercado inmobiliario que tiene su propia dinámica. Por lo demás, e FMI mantiene la alerta por lo que ocurrirá de aquí en adelante: que el precio de la vivienda puede caer hasta 7% en promedio de aquí a tres años.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de que la vivienda puede caer. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Compra de vivienda al contado

Formación Inmobiliaria 9 mayo, 2023

Marketing y publicidad en franquicias

El sistema de franquicias ha sido uno de los que más ha crecido en los últimos tiempos. Muchas empresas han apostado por este modelo de negocios ya que ha demostrado ser una fórmula comercial efectiva y con un gran potencial. Entre las más diversas herramientas, el crecimiento del sector se ha dado en partes gracias al uso del marketing y publicidad en franquicias.

En este sentido, ambas disciplinas representan una estrategia que toda empresa utiliza en el sistema de franquicias debería emplear atraer a nuevos clientes, asociados y ventas. Si bien, hoy en día, la inversión en ambas sigue estando presente, el sector ha cambiado enormemente, lo cual requiere de una adaptación.

La tecnología ha evolucionado enormemente y este avance ha permitido el surgimiento de nuevas tendencias y hábitos de consumo entre los individuos. De esta manera, es posible establecer que el marketing y publicidad en franquicia también ha sufrido cambios.

En el siguiente artículo presentamos algunas cuestiones a tener en cuenta para lograr que una empresa sea capaz de adaptarse a las demandas actuales de la sociedada trbvés del marketing y la publicidad en franquicicas. Sigue leyendo.

Estrategias de marketing y publicidad en franquicias: las nuevas tendencias?

En la actualdiad, no prestarle atención a lo que sucede puertas fuera de la empresa sería un gravísimo error. Las empresas forman parte de un sistema social que se encuentra en constante cambio. En este sentido, es importante monitorear periódicamente lo que está sucediendo en la sociedad. Una acción que permitirá entender el funcionamiento del negocio y de sus resultados.

A lo largo de los años, las franquicias han sido capaces de adaptar su estrategia de marketing y publicidad de acuerdo con las nuevas tendencias y demandas del público. Aunque, hay tendencias que suelen perdurar en el tiempo.

Este es el caso de lo que el padre de las Relaciones Públicas, Edward Bernays, denomina como “Ingeniería del Consentimiento”. En ellas las empresas invierten en la imagen de personas influyentes. Es decir, se les paga a personas que tengan la capacidad de moldear la toma de decisiones de las personas, como podría ser el caso de las celebrities de la música, de la televisión, entre otras.

En este sentido, hay un punto muy claro según el tipo de público al que se apunte. Hablamos de la elección de las personas que cumplan ese rol de líder de opinión, ya que solo así podrá cumplir el rol de incluirlos.

¿Cómo funcionan el marketing y publicidad en redes sociales?

En estos tiempos, no dormar parte del mundo de las redes sociales puede ser un gran error al momento de desplegar ciertas estrategias. Esto se debe a que la gran mayoría de las personas las ha utilizado de diversas maneras. Al estar en las redes sociales es casi seguro de ver alguna que otra publicidad a través de las historias o de los posts. Esto demuestra que ha salido a la luz un nuevo mercado. Ya sea en el entorno de marketing como en el de la publicidad. Es decir, hoy las redes sociales representan una gran oportunidad a explotar.

Sin dudas, gran parte de nuestro tiempo es utilizado en las redes sociales. Una práctica que se vió acrecentada drante la etapa de ailsamiento durante la pandemia por Covid-19. En este sentido, las redes sociales no solo representan un nuevo canal de comunicación de la empresa para con su audiencia, sino que una oportunidad comercial para cada una de ellas (sea cual sea el sector o tamaño de la compañía).

Las franquicias deben maximizar el uso de las redes sociales. Es decir, deben tenerlas en cuenta a la hora de planificar sus estrategias de marketing y publicidad. Las redes sociales han llegado para quedarse de la mano de las nuevas tecnologías. Las empresas franquiciadoras deberían apostar a ellas, ya que no solo sirven para expandir la actividad del negocio, sino que para expandir la red de franquicias.

TikTok, Instagram, Facebook, Snapchat y Twitter son las redes sociales más usadas. En todas y cada una de ellas se pueden emplear estrategias, por lo que resulta sumamente importante que no se las deje a un lado. Estas plataformas virtuales se han convertido en la primera opción de los consumidores, puntualmente la red social de Instagram. España cuenta, actualmente, con aproximadamente 16.000.000 (dieciséis millones) de usuarios activos.

El marketing y la publicidad en franquicias también son un punto fundamental para la compañía. A la hora de transmitir mensajes se eligen y evaluan los canales que se utilizarán ya que se busca que todos los productos y servicios lleguen de una manera directa para generar recuerdo en cada audiencia.

Además, esto implica estar siempre pendiente de nuevos entornos que van surgiendo en el campo de publicidad y marketing, con el objetivo de explorar nuevas vías para llegar a los consumidores y potenciales clientes.

¿Para qué se utilizan las campañas publicitarias en franquicia?

Unas de las preguntas más frecuentes cuando se habla de marketing y publicidad en el ámbito de las franquicias son:

¿La publicidad se hace para atraer nuevos clientes, aumentar las ventas de la empresa o para ganar nuevos franquiciados?
¿Cuál es el objetivo último de su inversión en ellas?

Estas preguntas no pueden responderse a la ligera, sino que dependen de cada empresa. Los objetivos entre marcas varían, de igual manera lo hacen sus estrategias. En este sentido, no hay una respuesta única o correcta. Todo irá planificándose en función de los obejtivos de la marca, la antiguedad en el mercado, la cantidad de franquicias ya admitidas, etc.

La publicidad en televisión ayuda a mantener el vínculo con los clientes, aunque también a establecer nuevas relaciones con futuros consumidores. Por su parte, el marketing para la captación de nuevos franquiciados suele ser realizarlo a través de los medios del sector y del retail, que es donde acuden aquellos interesados en emprender un proyecto.

En definitiva, las franquicias siempre han recurrido a la publicidad y al marketing para llevar a cabo su desarrollo empresarial. Por lo tanto, resulta de vitak importancia poder adaptarse a las nuevas tendencias en el sector.

Las distintas disciplinas y estrategias no existen por nada, cada una tiene un campo de expertise y las marcas deben poder explotar eso al máximo.

Franquicia inmobiliaria de lujo: ¿Cómo emprender con Oi Real Estate?

Hasta aquí te hemos contado todo acerca de la importancia del marketink y publicidad en franquicias. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Formación Inmobiliaria 9 mayo, 2023

Cómo evitar errores en el funnel inmobiliario

Agencias y agentes inmobiliarios buscan perfeccionar día a día su funnel inmobiliario de ventas. Muchos lo consiguen; sin embargo, hay quienes no terminan de encontrar una solución a sus fallas en la planificación de la captación clientelar. Cambiar el modelo de negocio de forma integral no siempre es lo más conveniente; con pequeñas modificaciones en el camino del cliente (desde antes de ser un usuario de tus servicios hasta que firma el contrato de compraventa o alquiler) podrás alcanzar los niveles comerciales de éxito que estás buscando sin desarticular todo tu esquema de planificación. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo evitar errores en el funnel inmobiliario. Acaso en la comparativa con tu propio embudo de ventas logres identificar otras falencias. Te invitamos a leer para conocer más. ¿Nos acompañas?

Resultados contrarios al esperado

Fallar en el funnel de ventas puede conducir exactamente a la dirección opuesta a su objetivo. Menos visibilidad, menos afluencia de tráfico y clientes, menos ventas y la partida inmediata del prospecto una vez finalizada cualquier operación. ¿Quién puede aspirar a cualquiera de estas secuencias anti comerciales? Creemos que nadie. Todos y cada uno de los puntos citados pueden resultar fatales para tu agencia o tus servicios como agente independiente.

No obstante, solucionarlos no es un imposible. Si te encuentras inmerso en este tipo de problemas, considera las recomendaciones que desarrollaremos en este artículo; verás que solo se trata de prestar atención e identificar los errores para que tu circuito de ventas se vea reencausado nuevamente hacia buen puerto.

No perder de vista el objetivo

Ventas inmobiliarias (y todo lo que rodea a sus conceptos) ofrece hoy día el peligro de la sobre información. Muchos agentes, en sus ansias de vendas más rápido y mejor, recaen en el error de implementar cuanta estrategia para su funnel encuentran dando vueltas. Todas se dan por exitosas desde el vamos, pero lo cierto es que el éxito desde un artículo de un blog no puede considerarse como “palabra santa” ni mucho menos. De hecho, las estrategias que llevaron al éxito a la agencia cruzando la calle, no tienen por qué ser las mismas que le cuadren a tus servicios.

Entreverarse en sistemas de marketing no hará más que alejarte del objetivo central del funnel, al que no deberías perderle el rastro en ningún momento. Podríamos definir la meta del funnel inmobiliario en tres puntos, que si bien son cercanos, no significan la misma cosa:

Captar e identificar clientes potenciales.

Conversión de esos clientes potenciales a leads inmobiliarios.

Incrementar cuanto sea posible la frecuencia de aceptación a tus servicios.

El tercer punto de ninguna manera podrá lograrse si no se tiene bien claro el primero, son consecutivos; pero ninguno de estos objetivos puede ser tomado a la ligera y debes estar atento a que no falle ninguno. Ni siquiera el último, porque aumentar la frecuencia de ventas propiciará el camino hacia otras nuevas diligencias.

Cómo evitar errores en el funnel inmobiliario

Las fallas en el funnel de ventas inmobiliarias van dándose por distintos motivos. Si compruebas que los índices de captación de leads o partidas de clientes insatisfechos comienza a aumentar, aunque sea de forma paulatina, más vale tomar cartas en el asunto. Comencemos (como se dice) por el principio.

1 Evita trámites «complejos» para el cliente

La era digital hace presuponer que todo debe ser rápido y ha recortado la paciencia en clientes de todo tipo. Esto debe pasarte a ti cuando encaras una compra online que depende de otros y que no está relacionada a los bienes raíces. Realizar un curso en una institución, comprar el boleto para un espectáculo, elaborar un plan vacacional para tu familia; quieres que todo sea sencillo y práctico, además de barato. Buscas calidad en la atención y evitar embaucarte en laberintos digitales que parecieran alejarte más del objetivo que acercarte. Lo mismo ocurre con el cliente inmobiliario, solo que la meta (una vivienda, un hogar donde vivir) es uno de los sucesos más complejos y estresantes en la vida de las personas.

Evita que un potencial cliente deba incurrir en formularios complejos. Analiza de forma exhaustiva tu buyer persona e identifica cuáles son los datos de contacto que realmente precisas de él, desechando el resto. ¿Realmente es de extrema necesidad para tu negocio conocer el código postal de tu eventual lead? Pues convendrá entonces quitar ese campo de tus formularios de contacto.

2 ¿Has definido correctamente tu cliente ideal?

Un funnel de ventas es el mejor amigo del buyer persona. Será este quien transitará ese camino también conocido como “embudo de ventas”. Definirlo correctamente incidirá de forma radical en tu modelo de negocio. ¿Quién va a interesarse en tus servicios? Pues una vez concretado tu buyer persona o cliente ideal, dispone todo para que se sienta lo más cómodo posible.

¿Qué tipo de cliente se interesará en tus contenidos y tus campañas? ¿Cuáles son sus gustos elementales? ¿Qué lo hace sentir bien en el ámbito laboral y en sus momentos de ocio individual y familiar? Elaborar un buyer persona no es tarea sencilla, pero es la llave que te abrirá muchas puertas camino a incrementar tus ventas y tu posicionamiento de marca.

3 ¿Clasificaste correctamente tus leads?

Errores comunes en el funnel de ventas inmobiliario. Un lead inmobiliario es mucho más que alguien que se ha sentido atraído a tus servicios mediante la calidad de los contenidos que ofreces en línea o las promesas de tus servicios como agente inmobiliario. Puede calificarse en decenas de formas y rótulos, y a cada uno de esos grupos podrás inclusive subdividirlos en otros tantos.

Un ejemplo concreto: si un lead es un recién ingresado a tus bases de datos mediante una consulta si se quiere irrelevante (del tipo “solo estoy mirando, pero…”) será calificado en un grupo generalmente descripto como “frío”; pero si se ha producido un ida y vuelta entre la agencia hasta poder considerar su presencia como habitual, este lead ingresará entre los denominados “calientes”. Por ende, imaginarás que su tratamiento es sustancialmente distinto. Hay un idioma distinto y específico para dirigirse a cada lead. Si has dado el mismo trato a todos tus leads, pues habrás transitado uno de los errores más comunes en el funnel inmobiliario.

¿Cómo es tu experiencia en funnel de ventas inmobiliarias? ¿Empleas este interesante método de tracción de clientes? Si cuentas con tus propios mecanismos acerca de cómo evitar errores en el funnel inmobiliario, nos encantaría conocerlos al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo: