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Cuando se juntan las variables hipoteca y divorcio, se deberán seguir una serie de pasos para repartir las obligaciones que correspondan a cada uno de los ex cónyuges.

El amor puede comenzar como un contrato para toda la vida. Vemos las mejores virtudes en la otra persona, nos enamora cada gesto, actitud, su forma de resolver los problemas y el modo en que nos trata. Casi sin pensarlo de un día para el otro estamos comprometidos y al siguiente nos casamos formalmente. Nos imaginamos pasar años compartiendo juntos, llegando a ancianos con una familia numerosa. Dentro de ese plan por supuesto se complementa el de comprar una vivienda, para lo cual nos embarcamos en un préstamo hipotecario con una entidad bancaria.

Sin embargo pasa el tiempo y no todo es color de rosa. Lo que antes nos enamoraba, ahora nos disgusta, lo que pensábamos que podía llegar a cambiar en la pareja, se acrecienta. El amor que antes parecía llenarlo todo, se ha terminado. Las discusiones suben de tono y tomamos la decisión más difícil pero inevitable: firmar el divorcio. En medio del dolor por la separación tocará el turno del trabajo de los abogados, quienes pondrán orden en la división de los bienes que fuimos juntando a lo largo de la vida compartida.

Qué pasará ahora con la hipoteca? Quién se queda con la vivienda? Seguirán siendo los dos titulares? Si te interesa saber la respuesta a estas preguntas, no dudes en seguir leyendo. En este post te comentaremos todo lo referido a la hipoteca cuando nos enfrentamos a un divorcio.

Hipoteca y divorcio: quién se hará cargo de las cuotas luego de la separación?

Uno de los grandes temas cuando las parejas se separan es qué sucederá con el pago de la hipoteca que adquirieron juntos cuando la relación iba viento en popa. El problema es que aunque las personas que estuvieron casadas se separen, seguirán unidas por un vínculo económico y legal como lo es el de la hipoteca.

Para las entidades financieras tampoco es una situación cómoda. Muchas de ellas no aceptan con facilidad que uno de los cónyuges se desvincule del préstamo.

A quién le corresponde la vivienda con la hipoteca pendiente?

La primera cuestión a plantearse cuando hablamos de un divorcio es a quién le corresponde el piso. Según una estadística, los divorcios se dan al cabo de 16,4 años, tiempo que no alcanza a terminar el plazo medio de una hipoteca, que es de 22 años. No es extraño entonces que las parejas que deciden divorciarse tengan el problema de ver quién continúa con el compromiso adquirido con el banco. Apelando al diálogo, ambos cónyuges deberán debatir quién se hará cargo del pago de la hipoteca

Veamos distintos escenarios de hipoteca y divorcio:

  • Si el divorcio es por mutuo acuerdo: los cónyuges deciden quién será el que se quede con la vivienda con hipoteca
  • Cuando el divorcio de plantea por vía contenciosa: será el juez quien decida quién se queda con la vivienda:
  • en caso de tener hijos, la vivienda le corresponderá al cónyuge que tenga la guarda, 
  • Sii no tuvieron descendencia, el piso será para la persona que cuente con menos recursos

Opciones para solucionar quién se queda con la casa:

Las parejas que se divorcian por mutuo acuerdo pueden tomar distintas alternativas para repartirse la vivienda:

Vender la casa a un tercero

De esta manera podrán cancelar la hipoteca y ninguno deberá asumir la deuda

Que el cónyuge le compre al otro su parte

Otra posibilidad es que uno de los cónyuges se quede con toda la propiedad y la hipoteca a cambio de pagarle su parte al otro. Aquí deberá pagar los siguientes gastos:

  • Gastos notariales y registrales
  • Impuesto a Transmisiones Patrimoniales de la vivienda : esto suele ronda entre el 6 y el 10% del valor de la vivienda según dónde esté ubicada.

Extinción de condominio

Esta es la opción más recomendable porque lleva una carga fiscal menor que la venta, y consiste en que uno de los cónyuges cede su propiedad a la otra. Esto lo realiza a cambio de dinero o del pago de la hipoteca. En este caso sólo deben pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

Cómo se paga la hipoteca en caso de divorcio?

En los casos de divorcio con hijos, la vivienda familiar se quedará con el cónyuge que tenga la guarda y custodia. Esto no significa que éste tenga que hacerse cargo íntegramente el pago de la hipoteca, sino que ambos miembros deberán pagar la hipoteca a partes iguales. No tendrá que ver quién viva en la casa o quién cuente con mayores ingresos. 

En el pasado se entendía que la hipoteca era una carga del matrimonio, pero el Tribunal Supremo dictaminó que los préstamos hipotecarios debían pagarse por ambos miembros de la ex pareja. De esta manera sentó jurisprudencia y el pago de la hipoteca es independiente de quién se queda con el uso de la vivienda familiar y de los ingresos de cada uno de ellos.

El pago que le corresponda a cada uno dependerá de:

  • Si la vivienda es un bien ganancial, la hipoteca se paga al 50%, ya que  es una deuda de la sociedad de gananciales y por eso tienen que costearla ambos propietarios.
  • Si el matrimonio está en régimen de separación de bienes entonces la vivienda no es bien ganancial. Entonces cada miembro de la pareja pagará el porcentaje de la hipoteca que le corresponda según su cuota de participación en la propiedad. Esto significa que si uno pagó anteriormente el 60% y el otro el 40%, así quedará el porcentaje que cada uno abone de la hipoteca. 
  • Si la vivienda tiene un solo titular de la hipoteca será esa persona la encargada de pagar las cuotas, aunque no le corresponda el uso del inmueble porque no es quien esté a cargo de los hijos.

Qué ocurre cuando uno de los dos ex cónyuges arma una nueva pareja?

Según el Tribunal Supremo la vivienda familiar ocupada por los hijos y el progenitor pierde esta condición cuando se instala allí una nueva pareja. De esta forma, ya no se trataría de una casa familiar de la pareja divorciada, sino de otra vivienda familiar  lo que implica que finaliza el  derecho de uso de la vivienda por parte del progenitor que vive con los hijos. Entonces el otro cónyuge podrá pedir la extinción de la sociedad de gananciales. 

Cómo cambiar la titularidad de una hipoteca por divorcio?

Cuando uno de los cónyuges vende su parte o se hace extinción de condominio, el banco deberá autorizar una novación de hipoteca por divorcio. Es probable que la entidad financiera no conceda fácilmente esta opción, ya que pierde una de las garantías que había dado origen al préstamo, por lo que podrá pedir a cambio  la presencia de un avalista o  hipotecante no deudor.

Si uno de los miembros de la pareja incumple con su parte del pago de la hipoteca, el otro debe pagar la totalidad de la cuota. De esta manera se evitará la ejecución de la vivienda por alta de pago. 

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre Hipoteca y divorcio?  ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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¿Qué sucede cuando un matrimonio se muda a una vivienda de alquiler y luego ocurre el divorcio? ¿Quién debe quedarse habitando esa vivienda? ¿Qué dice la ley? En este post te lo contamos.

Cuando un matrimonio se muda a una vivienda de alquiler todo suele ser optimismo y esperanza. Pero, lo sabemos, las parejas muchas veces se separan. Y los matrimonios se divorcian. En esos casos, la convivencia bajo un mismo techo ya no es una opción y uno de los dos debe dejar la vivienda. ¿Quién debe quedarse en la vivienda en alquiler? ¿Qué pasa cuando se tiene que ir de la vivienda la persona que firmó el contrato en calidad de arrendatario o arrendataria? Analizaremos qué dice la ley al respecto.

Divorcio del inquilino

¿Puede el divorcio del inquilno influir de alguna manera en el contrato de alquiler? La respuesta es que sí, puede. Imaginemos que la vivienda está alquilada a nombre de uno de los cónyuges. Muchas veces las personas se conocen, se ponen en pareja y, antes o después de contraer matrimonio, una de ellas se muda al piso que alquila la otra. Cuando los acontecimiento se dan de esta manera indudablemente el contrato de alquiler estará a nombre de uno solo de los cónyuges en calidad de arrendatario.

En otros casos, aunque la pareja ya esté casada al momento de mudarse, solo uno de ellos se hace cargo del trámite de alquilar vivienda y solo esa persona consta como arrendatario en el contrato de alquiler. Así, cuando el matrimonio se termina y sucede el divorcio, puede ocurrir que quien queda habitando la vivienda sea justamente el cónyuge que no figura en el contrato como arrendatario. Es la Ley de Arrendamientos Urbanos la que nos va a dar las pautas en estos casos.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Respecto de la incidencia del divorcio del inquilino en el contrato de alquiler, la ley le dedica el artículo 15 en el Capítulo II referido a la duración de los contratos de alquiler

Uso de la vivienda por parte del cónyuge no arrendatario

En su artículo 15 la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la posibilidad de que se continúe el uso de la vivienda arrendada por parte del cónyuge no arrendatario. Es decir que, en estos casos, puede darse que abandone la vivienda aquella persona que originalmente contrato el arriendo y deje en su lugar a su excónyuge. Textualmente, la ley dice que en caso de divorcio “el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada”. La misma posibilidad aplica para los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial.

Sentencia firme de divorcio

Para que opere esta posibilidad que otorga la ley, es necesario que el cónyuge beneficiario acredite el divorcio mediante sentencia judicial firme. Es imporante que quede demostrado que realmente hubo un divorcio y se falló judicialmente. Tengamos en cuenta que en estos casos se le impone al arrendador tomar un inquilino distinto a aquél con quien contrató originalmente. La ley dice que “el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación”. Se prevé el caso genérico de “la legislación civil que resulte de aplicación” porque, recordemos, esta posibilidad también rige para nulidad de matrimonio o separación judicial.

Traspaso de titularidad

Cuando se cumplan los extremos detallados en los apartados precedentes, el cónyuge que no era arrendatario pasará a ser el titular del contrato de alquiler en los mismos términos que fue suscrito originalmente. Así lo dice la ley: “El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato”. Es recomendable que toda la documentación referida al divorcio y cambio de titularidad, se agregue como anexo al contrato de arrendamiento original.

Comunicación al arrendador

El cónyuge que permanezca en la vivienda deberá comunicar de manera fehaciente su voluntad de continuar en el uso de la vivienda al arrendador. La ley establece que dicha comunicación debe realizarse en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente. Asimismo, es obligatorio que con la comunicación se acompañe copia de la resolución judicial de divorcio, o al menos de la parte de la resolución que afecte al uso de la vivienda

Divorcio de arrendador

Otra situación vinculada al tema de este artículo es la del divorcio del arrendador, ya no del inquilino. La ley establece que el divorcio del arrendador puede incidir en la duración de los contratos de alquiler. Resumidamente, cuando el que se divorcia es el arrendador, la ley permite establecer duraciones más cortas en los contratos de alquiler. Si quieres saber más sobre cómo influye el divorcio del arrendador en el contrato de alquiler, lee este post.

Divorcio del inquilino en el contrato de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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¿Qué sucede cuando el arrendador de una vivienda sufre un divorcio y necesita la vivienda que dio en alquiler para su cónyuge? ¿Qué dice la ley? En este post te lo contamos.

Sucede a veces que el arrendador adquiere la vivienda arrendada como inversión para ponerla en alquiler y así obtener una renta mensual. Mientras tanto vive con su cónyuge y ambos usan el dinero de la renta para cubrir su coste de vida. Pero, si se divorcia, puede necesitar de esa vivienda que es de su propiedad y dio en alquiler. Muchas veces la justicia determina que uno de los cónyuges debe proveer de vivienda al otro. Generalmente cuando hay niños de por medio  Analizaremos qué dice la ley al respecto.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Respecto de la incidencia del divorcio del arrendador en el contrato de alquiler, la ley aclara el supuesto que analizaremos a continuación.

Divorcio del arrendador

¿Puede el divorcio del arrendador influir de alguna manera en el contrato de alquiler? Pues sí. No es lo más común, pero en el caso que el arrendador esté atravesando o haya atravesado recientemente una situación de divorcio, ello puede afectar el plazo mínimo de alquiler establecido por la ley como parámetro general. Para entenderlo cabalmente, antes analizaremos brevemente la duración de los contratos de alquiler.

Duración de los contratos de alquiler

A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Conforme lo establecido en el artículo 9° de la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes. Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración..

Divorcio del arrendador como excepción a la prórroga obligatoria

La ley establece algunos casos que comprenden una excepción a la prórroga obligatoria que mencionamos en el apartado precedente. Cuando el arrendador necesite la vivienda para su cónyuge, en el supuesto de divorcio, podrá pactarse una duración menor a los cinco años sin obligación de prorrogar. Textualmente, el inciso 3 del artículo 9 de la ley dice lo siguiente.

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

Comunicación anticipada

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar fehacientemente al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada. Deberá realizar la comunicación con al menos dos meses de antelación especificando el divorcio como causa de dicha necesidad y la fecha en que va a necesitar la vivienda. Cumplido este extremo, el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto

Requisitos para pactar duración menor a cinco años por divorcio del arrendador

Repasamos los requisitos que establece la ley para que el arrendador divorciado pueda pactar una duración menor a 5 años sin que le aplique la prórroga obligatoria.

  • Debe constar en el contrato la posible necesidad de la vivienda para el cónyuge.
  • Debe tener sentencia firme de divorcio.
  • Debe haber transcurrido un año de arriendo como mínimo.
  • El arrendador debe comunicar fehacientemente al arrendatario, con al menos dos meses de anticipación, su voluntad.
  • En la comunicación, el arrendador debe establecer la fecha exacta en la que necesitará la restitución de la vivienda.

Supuesto de no ocupación de la vivienda por el cónyuge

Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos aclara un supuesto para salvaguardar el derecho genérico del arrendatario a residir en la vivienda de alquiler por cinco años. Si transcurridos tres meses desde el efectivo desalojo de la vivienda, el cónyuge del arrendador no hubiera procedido a ocupar la vivienda, el arrendatario podrá optar entre dos opciones. Para ello tendrá un plazo de treinta días contados desde los tres meses de su desalojo.:

Reposición del arrendatario en la vivienda

Una opción que tiene el arrendatario en estos supuestos es exigir ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años. En este caso, se  respetarán, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción. Sumado a ello, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.

Indemnización al arrendatario

La segunda opción que da la ley al arrendatario en estos supuestos es el de recibir una indemnización sin ser restituido en la vivienda. La indemnización se calculará en una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Excepción a la obligación del arrendador de reponer o indemnizar al inquilino en estos supuestos

La ley indica un supuesto en el que no procede la reposición del arrendatario ni la indemnización a su favor. Esto es cuando el cónyuge del arrendador no hubiera procedido a ocupar la vivienda desocupada por el arrendatario por causa de fuerza mayor. Se entiende por fuerza mayor el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

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Las disoluciones matrimoniales, sea por separación o divorcio, suponen una ruptura complicada de afrontar. Especialmente en lo relativo a la vivienda habitual, que se acostumbra a vender. Sabemos que pasar por procesos de divorcio siempre es un tema difícil, por ello te traemos toda la información para que puedas afrontarlo de manera mas simple.

El divorcio o la separación lleva consigo un difícil proceso que no solo afectan a los miembros de la familia, sino también a sus bienes materiales.

La reciente ‘Estadística de nulidades, separaciones y divorcios-4T 2016‘, publicada por el Consejo General del Poder Judicial, ofrece datos y tendencias en el número de disoluciones matrimoniales.

En los últimos quince años se han producido más de dos millones de procesos, entre separaciones y divorcios. La mayoría de ellos por mutuo acuerdo.

Una cifra que ha aumentado entre 1995 y 2006, hasta estabilizarse en cerca de 125.000 procesos anuales. Miles de disoluciones matrimoniales en las que vender la vivienda común es la solución más habitual.

Miles de demandas de disolución

Entre enero de 2001 y diciembre de 2016, en España se han registrado 2.068.063 procesos de disolución matrimonial. Una cifra a considerar, si tenemos en cuenta que más de cuatro millones de personas han pasado por ello en solo quince años.

En estas estadísticas del CGPJ hay que diferenciar entre 1.621.394 divorcios y 446.669 separaciones. Aunque afortunadamente, muchos vienen precedidos por el mutuo acuerdo entre ambas partes (59,6% en divorcios y 66,5% en separaciones).

Aun así, cabe hacer un doble apunte a este respecto.

La disminución del número de separaciones y el aumento de la cantidad de divorcios. Una estadística que responde a la situación económica y a la que contribuyó la Ley 15/2005, que permitía divorciarse sin tener antes que separarse.

El desigual número de demandas de divorcio en cada punto de la geografía española. Destacan Canarias y Cataluña como las comunidades con mayor número de divorcios. Y Extremadura y Castilla y León como las que registran menos casos.

¿Divorcio y venta de la vivienda?

Un 20% de las operaciones de compraventa de vivienda se deben a procesos de divorcio, según el portal Monapart.

Exactamente, de las 120.018 disoluciones matrimoniales registradas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en 2016, un 80% corresponden a parejas que poseen una vivienda.

Un dato importante al que debemos apuntar que el 75% de dichas parejas propietarias, una vez finalizada la relación deciden vender la que fue su vivienda común.

Es aquí donde un consultor inmobiliario resulta clave para encontrar la mejor solución. Aunque existen diversas posibilidades:
Poner a la venta el inmueble. Así se cancela la hipoteca con el dinero obtenido. Repartiendo ganancias o pérdidas en función del momento de la compra.
Vender o alquilar la vivienda a uno de los miembros de la pareja.
Compartir la vivienda para comercializarla, alquilándola a una tercera persona. Se participa así de una inversión común con una rentabilidad garantizada y compartida.
Convertirla en ‘casa nido’. Pensando en que sea el hogar de los hijos y sean ambos miembros de la pareja quienes alternen la estancia.
Probar una dación en pago con el banco. Operación que depende de la accesibilidad de la entidad, desaprovechando un excelente momento del mercado inmobiliario.

¡Consultanos al respecto y te ayudaremos a encontrar la mejor solución!

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