Alquiler archivos - Página 97 de 139

Hay una frase que caracteriza al sector inmobiliario español desde mediados de siglo XX: España es un país de propietarios por excelencia. En este sentido, la irrupción de la pandemia COVID 19 provocó un estancamiento tal en el circuito de la compraventa y alquiler que se esperaba ansiosamente un repunte para revisar a nivel nacional las cifras de posesión actuales. Los números arrojados luego de un fenomenal despegue del sector (justo hasta antes del conflicto bélico ruso-ucraniano de comienzos de este 2022) son sorprendentes y marcan un hito histórico en el contexto al que nos referimos. En este artículo de Oi Real Estate, veremos el nuevo record en tiempo de posesión de viviendas, antes de ser ofrecidas a la venta o al mercado del alquiler. Te invitamos a continuar leyendo para conocer mucho más.

Números sobre 2021

Es sabido que los datos demográficos de relevancia sufren de pequeñas a sustanciales demoras entre que la información es recolectada, comparada, analizada y finalmente expuesta públicamente. Al respecto, 2021 ofrece recién promediando este 2022 los primeros resultados en sus mediciones generales. Se estima entonces, siempre según los Registradores de la Propiedad, que dicho período medio de posesión se ubicó en los 16.4 años; contra los 7.3 años recabados en 2009.

Estas cifras comprueban que en la última década más españoles mantienen por más tiempo sus viviendas como propias, sin destinarla a ninguna acción inmobiliaria. Se estima que este incremento supera asimismo el 5% respecto al verificado durante el año 2020. En la misma dirección, y en la comparativa 2009, los porcentajes de 2021 son mayores en más del doble.

La serie histórica entonces ha visto superado su record desde el estallido de la burbuja inmobiliaria estadounidense; con las consabidas catastróficas consecuencias para el sector inmobiliario en general y para las economías más desarrolladas a nivel mundial.

2009 como punto de base histórico

¿Por qué es tan tenido en consideración el año 2009 para el área? Pues porque en aquella oportunidad, las mediciones en tiempo de posesión de viviendas antes de ser lanzadas a la venta o alquiler tocó su piso; con efímeros 7.3 años. Al paso del tiempo, y de aquellas instancias a esta parte, el incremento de dicha medición ha sido sustancial, tocando porcentajes que lo duplican.

Veamos estos números plasmados en un gráfico que podrá orientarte mejor acerca de los índices mencionados (con la fuente de Registradores de la Propiedad):

Datos discriminados por localidad

Los datos tomados por relevamientos del año 2021 y discriminados por localidad (o comunidad autónoma), arrojaron los siguientes índices acerca de cuáles son las regiones donde los propietarios de unidades para la vivienda habitual relegaron su puesta en venta:

La menor de todas fue Aragón con 17.7 años de ralentización; Cataluña con 19 años promedio; Extremadura con 19.3 años; y finalmente el País Vasco con 23.5 años. En este sentido, cabe señalar que la brecha promedio en superficie construida de inmuebles con mayor período de posesión en “preventa” se produce entre los 40 m2 (propiedades demoradas en 14.8 años) hasta los 60 m2 (sin consideramos el promedio de 16.6 años en lanzarse a la venta la propiedad).

¿Por qué este nuevo record en tiempo de posesión?

¿Tiene una explicación este fenómeno de orden histórico? ¿Podríamos estar ante una estadística en continuo ascenso y que al cabo de un futuro cercano los propietarios demoren tres décadas en vender o alquilar un inmueble propio? Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de negocio de Sovia, es considerada una voz autorizada en el circuito inmobiliario español y declaró su postura al respecto al sitio de consulta Idealista:

Esto no hace más que demostrar que los propietarios perciben una mayor seguridad, que el mercado se ha estabilizado y que se ha producido un crecimiento sano. La compra y venta exprés de viviendas para obtener altas rentabilidades que se produjo en el periodo de la burbuja inmobiliaria ya no es la tónica general. Ahora, los particulares e inversores tienen una visión a largo plazo. Por un lado, porque predomina el comprador de reposición, y, por otro, porque la inversión está más enfocada a la obtención de rentabilidad a través de la adquisición de inmuebles para alquilar.
Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de negocio de Sovia

La opinión es la misma

Sobre el tópico, las consultoras a lo largo y a lo ancho del país concuerdan sin generar debates al respecto. Se estima que son varias las razones por las cuales somos testigos de este suceso.

Ciudades como Madrid, Valencia y Málaga (solo por nombrar algunas), disponen sutilmente de distintos movimientos en sus mercados y en sus propias economías internas. Esto puede influir sustancialmente en el tiempo que demorará una propiedad en venderse o alquilarse, afectando la fluidez del mercado, de acuerdo a la región.
Luego de la pinchadura inmobiliaria y hasta la irrupción de la pandemia, el mercado inmobiliario logró un punto de estabilidad. Por tanto, las diligencias y transacciones requeridas y denominadas como “de urgencia” bajaron sus niveles notablemente.

Un nuevo enfoque de inversión

Invertir en ladrillos sigue siendo una de las principales formas de rentabilidad conocidas, además de efectivas; pero por otro lado, no es la única. Con el avance de la era digital nuevas modalidades de negocios han llegado para quedarse. La oferta de inversión, por tanto, se ha abierto tanto para los grandes grupos como para los medianos y muchos pequeños inversores.

¿Cómo crees que continuará su avance este índice? ¿Habremos tocado un techo una vez superado este record en tiempo de posesión de viviendas?

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La importancia del feedback inmobiliario

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Campañas vía correo electrónico

9 mayo, 2022 No hay comentarios

¿Posees un plan de contenidos lo suficientemente fuerte como para dar batalla en esta competitiva actualidad del sector inmobiliario? ¿Llegas al lugar adecuado, aquel donde tus servicios puedan destacarse y llamar a la atención del eventual cliente? ¿Cómo te mantienes en contacto con tus clientes post negociación? Estos y muchos interrogantes más, relacionados al factor publicitario, permanecen dando vueltas las 24 hs. los 365 días del año en la cabeza de quienes dirigen los equipos de marketing en el business de los bienes raíces. Hoy, en un nuevo artículo de Oi Real Estate, veremos cómo encarar tus campañas vía correo electrónico; y qué conceptos incorporar desde cero. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final para conocer mucho más.

Email marketing… ¿Es necesario?

Promediando ya la tercera década de siglo, todos hablan de marketing digital. Sin embargo, pocos comprenden de qué se trata puntualmente. Las prácticas mal empleadas, inútiles o vanas en este campo, son una pérdida total de tiempo y energías, además de significar desembolsos indeseados en tu presupuesto (por más que estés empleando metodologías gratuitas, no nos engañemos, en marketing siempre se gasta dinero).

Si hablamos de marketing digital ¿qué es lo primero que viene a tu mente? Las redes sociales. Pues bien, el primer paso para organizar una estrategia integral de marketing radicará en identificar que dicha planificación poco y nada tendrá que ver con publicar bonitas o divertidas imágenes en instagram, facebook o tiktok. Una verdadera campaña publicitaria digital debe abordar y considerar decenas de puntos, entre los cuales el correo electrónico es un protagonista vital, a pesar de lo que podría imaginarse.

Campañas vía correo electrónico

En las campañas vía correo electrónico o email marketing, es recomendable utilizar dicho medio de comunicación a sus anchas, de punta a punta. Es que el correo electrónico se ha convertido, desde su aparición misma, en el canal ideal para el flujo del diálogo con el cliente durante y en la post negociación; así como un elemental partícipe desde su rol de captador de nuevas diligencias.

El romance entre las agencias inmobiliarias y el email comenzó durante los años 90; cuando de la noche a la mañana fue implementado en el sector como reemplazo inicial del diálogo vía correo postal; pero más que nada como lo que sería la génesis de la mensajería instantánea.

Luego de casi treinta años, podemos afirmar que si bien internet es la revolución propiamente dicha que rompió con todos los parámetros establecidos hasta antes de su irrupción, fue el correo electrónico la herramienta que inauguró finalmente la posibilidad de que las firmas y las marcas tuvieran a su disposición alcanzar una audiencia sin límites.

Claves en el email marketing modelo 4.0

La era digital, con el ingreso de un nuevo concepto respecto a virtualidad (de mano de fenómenos como el Metaverso, entre otros) está pronta a abandonar su etapa 4.0 para ingresar a la 5.0. En este sentido, vale la pena adentrarnos en la situación actual del email marketing para que acaso develes si estás en el camino correcto y aplicando tus campañas correctamente.

Campañas segmentadas

¿Somos conscientes de la cantidad de correos electrónicos que se envían en todo el mundo, solamente con intenciones comerciales? Según el prestigioso sitio de consulta Statista, a diario se reciben y envían un promedio cercano a 2.630 millones de correos electrónicos, a lo largo y a lo ancho del globo; una gran porción de ese total de mensajes está orientado al ámbito de los negocios. Como primera medida, es fundamental para toda agencia (sin importar su envergadura), saber segmentar y direccionar el contenido de esos correos electrónicos.

Veamos entonces seis segmentos como parte de la vasta gama cualitativa de los destinatarios seleccionados como receptores de los correos electrónicos en tus campañas de marketing digital ¿Cómo agrupas a tus clientes o interesados inmobiliarios?

Rango etario y género.
Preferencias comerciales.
Preferencias respecto al ocio.
Intereses y valoración de bienestar.
Situación económica y capacidad de solvencia.
Su interés inmobiliario (propietario, inquilino, inversor).

Importancia de un CRM inmobiliario

Claro que estas opciones son solo algunas de las tantas. En este sentido, existen decenas de compañías CRM volcadas específicamente al sector inmobiliario; sus desarrolladores tienen bien definido y estudiado el campo a cubrir y son acaso la mejor opción para una compañía pequeña o mediana sin experiencia en el circuito del marketing real estate.

Razones para lanzar tus propias campañas email

Contra lo que podría suponerse, en otro análisis relevado por Statista, en el año 2017 más de 3.700 millones de individuos disponía activamente de su casilla de correo electrónico. Hacia 2020, se estipuló que esa cifra había ascendido a los 4.000 millones.

Con la irrupción de la pandemia COVID 19, millones de ese volumen de usuarios se suscribieron a sitios web inmobiliarios, así como a sus newsletters, boletines de información semanal, blogs, etc. Sorprendentemente, con el paulatino retiro (en apariencia) del virus, las cuarentenas y las restricciones a las movilidades, ese caudal no se apartó de dichos medios de información. Han sido responsable los emailers también y en gran parte del despegue de las transacciones en el business de los bienes raíces en España, Europa y el resto del planeta.

Email marketing vs. Redes sociales

En su comparativa con las redes sociales, la clave que diferencia en modo superador a las campañas de email marketing radica en que su modo (una vez identificado el buyer persona o cliente ideal) permite una conexión más personal y directa. Si eres un asesor inmobiliario autónomo, entenderás la importancia de tomarse el tiempo diario de catalogar, revisar y responder cada uno de los correos electrónicos recepcionados.

¿Cuál es la situación actual de tu agencia u oficina inmobiliaria respecto a email marketing? ¿Le das un lugar trascendental a las campañas vía correo electrónico en tus promociones o consideras al correo electrónico como una herramienta vetusta, más allá de los índices comprobados?

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La importancia del feedback inmobiliario

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Conversión de cliente a prescriptor

7 mayo, 2022 No hay comentarios

A los oídos de los más acérrimos y entusiastas seguidores de la historia del marketing de todos los tiempos, la expresión “prescriptor” no causará sorpresa. Por el contrario, han de estar tan sorprendidos como nosotros del auge que durante la última década recobró este término. Seguramente a ti, si eres un agente inmobiliario o un lector del blog te resulte insólito suponer que estamos hablando de una palabra que incluso los impulsores de estrategias de ventas expertos creyeron olvidada en los viejos volúmenes especializados del circuito ¿Sabes por qué ha cobrado tanta trascendencia en nuestros días? En este artículo de Oi Real Estate, veremos de qué se trata la conversión de cliente a prescriptor en el marketing tecnológico. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final del artículo para conocer mucho más.

La tecnología como principal protagonista

El marketing ha sido revolucionado por la tecnología como nunca en estas últimas dos décadas. Si has sacado un cálculo rápido, estarás de acuerdo con nosotros en que la llegada de la internet ha definido un antes y un después en torno a ventas; y provocado un borrón y cuenta nueva respecto a muchas de las estrategias o términos que parecían indestructibles hasta su mera aparición.

Entre esas palabritas a los que muchos consideraban bajo tierra en el mundo del marketing, se destaca la de “prescriptor”; siendo hoy día una de los factores más determinantes en cualquier mecanismo de ventas ligado a lo digital o a lo online. Pero… ¿de qué hablamos puntualmente cuando decimos que alguien se ha convertido en “presciptor de una marca” o de una oficina de servicios? Te lo contaremos.

Es palabra de prescriptor

Un prescriptor podría definirse como un individuo capaz de destacarse al interactuar con un público específico, expresando su valoración o su simple opinión respecto a un servicio o un artículo. Esto es “me ha parecido tal cosa” o “me ha resultado tal otra”, sin importar si su comentario es positivo o negativo.

En este sentido, con la implementación de las bandejas de comentarios en los sitios web; la aparición y la influencia decisiva de las redes sociales; la creación y permanencia de foros online de consulta; y sobre todo la posibilidad de expresar una opinión sobre un artículo adquirido o un servicio contratado en las plataformas netamente comerciales, la palabra del prescriptor se ha vuelto de vital relevancia en las estrategias de captación de nuevos clientes.

Conversión de cliente a prescriptor

Entonces… ¿De qué se trata esto de la conversión de cliente a prescriptor? ¿Es realmente tan importante para una oficina de servicios inmobiliarios desarrollar una estrategia que contemple esta acción de marketing? Creemos firmemente que sí. Generar prescriptores, esencialmente las denominadas como “opiniones de valor” o simplemente “comentarios” en las bandejas al pie, se ha transformado en una obsesión para muchos directivos de los sectores de ventas.

Una valoración positiva, desde hace algunos años, generalmente vendrá acompañada de las famosas cinco estrellas como una suerte de recompensa si el cliente está satisfecho con cómo tu agencia ha manejado una diligencia; o con una sola sino ninguna estrella, si el cliente te ha encontrado dubitativo o si simplemente el resultado de la negociación no ha colmado sus expectativas.

Utilidad de un cliente convertido en prescriptor

¿Sabías que la relación con un cliente bien fidelizado en la posventa casi siempre conduce a una nueva negociación? Si no has llevado la cuenta de esta estadística, te sugerimos realizar un relevamiento y verás que estamos en lo cierto. Entendemos entonces que la valoración positiva respecto a tu servicio es fundamental no solamente para lograr el posicionamiento que buscas de tu firma, sino también para mantenerse en dicho lugar.

En este sentido, sabrás que en muchas ocasiones mantener cierto nivel de éxito es tan o más complejo que alcanzarlo. Veamos entonces tres entre muchas otras ventajas transformar clientes en prescriptores digitales.

Mejoramiento en tu imagen de marca y aceptación del público. El nuevo interesado se guiará por los comentarios de otros usuarios y no de una publicidad.

Ganar en confiabilidad, ya que el flamante cliente al ver una buena valoración sentirá que no está siendo víctima de ninguna campaña de marketing.

Llegar a más público. Los algoritmos de Google y de cualquier plataforma de ventas posicionan mejor a las compañías mejor valoradas (con más estrellas y comentarios positivos).

La importancia de la opinión

En una era digital y mediática donde la opinión del ser común ha cobrado una importancia nunca antes registrada; y donde unas breves líneas escritas desde redes sociales pueden ser el mejor modelo publicitario, el prescriptor ocupa sin dudas una posición estratégica privilegiada que deberías tener en cuenta en todas y cada una de tus estrategias online.

¿Qué hacer ante las malas valoraciones, acaso injustas o antojadizas?

La opinión del cliente post negociación vale tanto como un aviso de pago y en este sentido, es conveniente darle el espacio que merece. Clientes enojadizos o de mal talante habrá para siempre y en todas partes del mundo, esto es un hecho. Será relevante que desde cada publicación y luego de cada diligencia llevada a buen puerto incites al comentario para que el volumen de opiniones logre el flujo suficiente. En esta afluencia de opiniones quellas eventuales malas valoraciones caerán en el ranking hasta perderse en el scroll.

Tú… ¿Tienes tus métodos clave para conseguir la conversión de cliente a prescriptor? ¿Habías pensado en la importancia de la palabra del cliente respecto a tu posicionamiento en internet? Nos encantaría conocer tu opinión sobre este interesantísimo tópico.

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5 Errores de propietarios particulares

7 mayo, 2022 No hay comentarios

Muchos propietarios particulares se presuponen aptos para encarar y llevar adelante el proceso de venta o alquiler de su propiedad. Si eres un agente inmobiliario con algunos años en el paño, sabrás captar de inmediato cuando el dueño de una unidad realiza su consulta a tu oficina inmobiliaria con el solo fin de probarse a sí mismo que no la necesita. Sin embargo, en la mayoría de los casos estos clientes suelen regresar a la agencia al cabo de un tiempo; insatisfechos, hartos y estresados. El negocio de los bienes raíces no es para cualquiera, esto está claro ¿Por qué regresan a pedir ayuda a las agencias? ¿En qué se han equivocado? ¿Puede un particular vender su propiedad fácilmente? En este artículo de Oi Real Estate, veremos los 5 errores de propietarios particulares más comunes en el sector. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Yo puedo vender mi casa

Es una frase que de base está impregnada en el imaginario colectivo de los particulares, incluso por fuera del sector inmobiliario. No son pocos los propietarios que suponen que vender o alquilar una propiedad es un mero trámite. Para el agente inmobiliario de experiencia, sin embargo, esta es una carta que debe saber aprovechar a su favor ¿Cómo? Te lo contaremos en este artículo.

Ni bien lo ves pasar la puerta de la agencia, sabrás que se trata de un privado que se empecinará en querer realizar la diligencia por su cuenta. Está en el agente saber hacer valer sus habilidades como vendedor y diferenciar entre quien esté buscando una inmobiliaria, comparando acaso presupuestos, comisiones y servicios, del que solo quiere “recopilar” información para emprender él mismo la acción de punta a punta.

5 Errores de propietarios particulares

El propietario particular suele incurrir en las mismas fallas a la hora de encarar una negociación inmobiliaria. Todas ellas tienen casi siempre una misma consecuencia: el estrés. No es recomendable intentar convencer a este tipo de particulares acerca de lo complejo de una diligencia de este tipo. Por el contrario, será invertir y volcar energías y tiempo en saco vacío. Alienta a que el particular encare la negociación y seguramente en poco tiempo lo verás regresar. Ese será tu momento.

Veamos entonces cuáles son los 5 errores de propietarios particulares a instancias de vender o alquilar su propieada, como llave a una diligencia conjunta a futuro cercano.

1 Desconocer los actores intervinientes

Si un propietario decide vender o alquilar su propiedad por su cuenta, no será extraño que suponga esto como un diálogo directo y cerrado directamente con el interesado. Desconocerá entonces que deberá disponer de tiempo y conocimientos administrativos, que tal vez lo lleven a tener que entrevistarse con contadores, abogados, contratistas (como fontaneros, albañiles, etc.), representantes de entidades bancarias, agentes del interesado y muchos otros entes inmobiliarios.

2 Ignorar el mercado actual y el regional

Todo mercado inmobiliario tiene en la general dos caras y conocerlas es fundamental para que una negociación se desarrolle de manera rápida y transparente.

El mercado inmobiliario actual. El sector cuenta con una característica que lo diferencia del resto: estamos hablando de uno de los mercados más cambiantes a nivel mundial y está repleto de secretos. Para conocerlo a fondo y saber en qué condiciones publicar una propiedad se debe invertir tiempo y deseos de adquirir conocimiento administrativo y comercial, que a más de uno podrá aburrir o parecerle (al menos a la ligera) demasiado complejo.
El mercado inmobiliario regional. Dijimos que el propietario particular suele subestimar las negociaciones inmobiliarias. En este sentido, supondrá que para recabar la información necesaria solo deberá tomarse un par de horas libres, sentarse frente a un ordenador y buscar en internet dos o tres sitios web. Error. Desconocer el mercado específicamente regional acaso resulte en una pésima tasación inicial; hecho que puede hundir de pleno una acción inmobiliaria.

La sobrecarga de información que ofrece internet es nociva en todos los sectores. Podrás orientarte básicamente en casi todos los circuitos existentes, de esto no hay duda. Pero… ¿Pueden adquirirse los conocimientos básicos necesarios para encarar una negociación inmobiliaria desde un tutorial de YouTube? Todos conocemos la respuesta a ese interrogante.

Manejo de compradores e interesados

El particular supondrá que cada interesado en consultar su anuncio va a comprar o alquilar su propiedad. No sabrá distinguir entre quienes solo “están viendo” y aquellos que realmente son una opción potable de venta. El trato al cliente y el conocimiento de las personas son factores fundamentales en el sector inmobiliario; ser ducho en el manejo de las personas (comercialmente hablando) es por otra parte una de las aristas fundamentales que pueden hacer la diferencia entre un agente inmobiliario de éxito y otro al que vender una propiedad le demanda meses de enroscadas idas y vueltas.

4 Desconocer el aspecto legal

Este es tal vez el elemento clave que conducirá al propietario particular al desánimo y a desistir en su intento. Los vericuetos legales que incluye una diligencia inmobiliaria son cuantiosos y variarán según país, región, incluso a niveles barriales. Puede que un privado profesional (abogado, contador, etc.) se encuentre en mejor posición que uno que no lo sea. Sin embargo, esto no querrá decir necesariamente que esté apto para desarrollar con éxito una diligencia inmobiliaria.

5 Insumir poco tiempo a la negociación

Por último, un detalle que por más obvio que parezca, suele ser la estocada final que obliga a la mayoría de los particulares a abandonar la idea de que vender o alquilar su propiedad es una tarea sencilla: la falta de tiempo dedicada a la negociación.

Toda acción inmobiliaria de venta o alquiler insume gran cantidad de tiempo; un tiempo invisible a los ojos de los particulares, si es encarada por una agencia o un agente inmobiliario independiente. La falta de carga horaria destinada a una diligencia en bienes raíces, es sinónimo de ralentización y demora en llevarla a buen puerto.

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En Área legal

Justiprecio en expropiaciones inmuebles

6 mayo, 2022 No hay comentarios

El justiprecio, también conocido como justo precio, es la cantidad de indemnización, la cual es abonada por el beneficiario de una expropiación al expropiado.

Al momento de fijar el justiprecio, se debe tener en cuenta el valor de los bienes, derechos o intereses patrimoniales expropiados. Este se determina por medio de un proceso administrativo y es un elemento fundamental en la “expropiación forzosa”.

Casos en los que la Administración pública puede expropiar un bien inmueble

Para que la Administración pueda realizar la expropiación a cualquier ciudadano de su derecho de propiedad privada.

Primero se debe declarar que dicho bien es de utilidad pública o que será destinado a un uso de interés social. Este proceso lo suelen llevar a cabo las Cortes Generales, mediante una Ley.

Inicio del procedimiento de expropiación

Luego de que el bien sea declarado como utilidad pública o de interés social, la Administración se encarga sobre la necesidad concreta de ocuparlo, además de informar a los interesados que, en un lapso de 15 días, pueden presentar alegatos respecto a dicha necesidad.

Las alegaciones que se presentan ante la Administración, son revisadas por este ente en un lapso máximo de 20 días. En caso de entender la referida necesidad, se detallarán los bienes afectados por la expropiación, designado nominalmente a sus propietarios.

Una vez esté el acuerdo de necesidad de ocupación, se procede con el inicio del expediente expropiatorio, contra el que los interesados podrán interponer, para esto tendrán un plazo de 10 días, recurso de alzada, que tendrá efectos suspensivos, hasta que se dicte la resolución expresa.

Luego de que se dicte la resolución expresa, no se puede colocar un nuevo reclamo en vía administrativa.

Fijación de justiprecio

El justo precio que se haya fijado, debe ser proporcional a la pérdida patrimonial que haya sufrido el propietario.

Es justiprecio suele ser una cantidad monetaria, aunque en algunas ocasiones, el pago se efectué por medio de la entrega de terrenos edificables u otros inmuebles.

El justiprecio es se fija por medio de la Ley de Expropiación forzosa, esto va a depender de si el justiprecio se determina mediante un acuerdo entre las partes o por el Jurado de Expropiación.

¿Qué derechos tienen quienes han sido expropiados forzosamente?

Aquellos a los que se les haya expropiado forzosamente un bien inmueble, tienen derecho a obtener su justiprecio.

De esta manera, una vez que se haya adquirido firmeza, el acuerdo por el que se declara la necesidad de ocupación, se procederá a la apertura de un expediente para cada propietario, los cuales tendrán un plazo de 20 días para alegar.

El alegato presentado ante la Administración, este documento debe reflejar el valor que estima el propietario que tiene el bien en cuestión.

Luego de presentar estas alegaciones, la Administración tiene los siguientes 20 días para tomar alguna de estas acciones:

Aceptar el valor estipulado por el propietario, entendiéndose como el justiprecio, el cual la Administración se encargará antes de la ocupación o disposición del bien.

Rechazar el alegato, notificando al propietario hoja de aprecio fundada en el valor del objeto expropiado. En este caso, el propietario, tendrá 10 días para aceptarla o rechazarla. De rechazarla, se pasará el expediente de justiprecio al Jurado provincial de expropiación, que resolverá motivadamente sobre el mismo y contra su resolución, que agotará la vía gubernativa, cabrá recurso contencioso-administrativo.

Luego de que se haya establecido el justo precio, el propietario recibirá la cantidad acordada en un lapso de 6 meses.

El justiprecio está exento de gastos, impuestos o gravámenes.

¿Qué es el derecho contencioso administrativo?

Es la rama de la jurisprudencia que destina su control a la adecuada actuación de la Administración. Al igual que el resto de las ramas del derecho tiene pleno sometimiento a la ley y al propio derecho.

¿Qué ocurre si no se está de acuerdo con la resolución que fija el justiprecio?

En el caso de que el propietario no esté conforme con el justiprecio, esté podrá interponer recurso contencioso-administrativo.

Este documento deberá basarlo en la existencia de lesión (cuando la cantidad fijada como justo precio sea inferior o superior en más de una sexta parte al que él hubiera alegado), en la existencia de un vicio formal o en la violación de la Ley de expropiación forzosa.

En el caso de que se haya declarado la nulidad del expediente expropiatorio, este tendrá derecho a ser indemnizado cuando acredite haber sufrido, por esta causa, un daño efectivo evaluable económicamente e individualizado, concretado en una lesión que sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos.

¿Te ha sido de utilidad este artículo? Cuéntanos en la sección de comentarios. ¡Nos encanta leerte!

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En Inmobiliario

Cómo convertir locales comerciales en vivienda

6 mayo, 2022 No hay comentarios

La pandemia ha hecho que el convertir locales comerciales en viviendas se haya vuelto algo más común de lo habitual. La industria de bienes raíces no se trata solo de comprar una propiedad, venderla y vivir en ella.

Con los hábitos cambiantes, muchas empresas se han visto afectadas por la crisis económica y de salud. Esto promueve la reconstrucción de propiedades comerciales en residencias permanentes.

Muchas veces la dinámica del mundo inmobiliario implica construir nuevos activos y al mismo tiempo recrear algunos activos que ya no están en uso. Buscar reactivarlos y ser reelaborados para que no mueran en el olvido. En este artículo te hablaremos más sobre cómo convertir locales comerciales en vivienda. Sigue leyendo!

Descubre cómo convertir los locales comerciales de acuerdo a los expertos en el área

Para entender a fondo el tema te daremos los tips con los cuales podrás identificar cuáles son los pasos a seguir para convertir locales comerciales en viviendas. También veremos las ventajas y desventajas de reconstruir, y los requisitos y trámites que cada inmueble debe cumplir antes y después de su nuevo uso.

El mundo se detuvo y gran parte de la población tuvo que adaptarse a una situación sin precedentes. Un mundo donde el comercio electrónico, por su fuerte relevancia, ha acaparado todo el mercado de compras incluso las relacionadas con la alimentación. Durante 2020 y algunos meses se 2021 los comercios permanecieron cerrados y muchos no tuvieron más remedio que rendirse.

De este modo muchas empresas se vieron afectadas y debieron transformar la oferta. Así fue como verificó una tendencia creciente de inmuebles inactivos. Por otro lado, cada vez más personas buscan espacio para crear cocinas, tiendas o espacios oscuros que se puedan acomodar a las empresas de entrega que necesitan espacio físico en la ciudad para entregar las mercancías más rápido.

Convertir locales comerciales en viviendas: disponibilidad en Barcelona y Madrid

Para que puedan tener una idea, según los datos del censo, en el área metropolitana de Barcelona hay aproximadamente 75.000 locales en uso y más 30.000 inmuebles identificados sin uso, de los cuales aproximadamente 10.000 están disponibles, sin usar y en venta. En Madrid, en cambio, las cifras son similares pero se duplica el número de productos. Hay unas 150.000 tiendas en toda la comunidad, el 35% están ociosas y unas 18.000 están en oferta.

Si de entrada está claro que el uso más habitual y rentable es reconvertir una habitación en vivienda, no es ni el único, ni el más fácil. Solo el 15% de los locales comerciales se pueden convertir en vivienda cumpliendo las medidas y reglamentos de Ordenación de Pueblos y Ciudades.

Sin embargo, el 80% de los establecimientos comerciales se pueden convertir en oficinas. Ya que para fines administrativos y burocráticos requieren menos gestión y también menos trabajo de reforma y regulación.

El paso a paso de convertir un local a una vivienda

Ahora que conocemos un poco más el origen de estos locales comerciales y su reconstrucción, daremos a conocer el paso a paso para que esto sea posible. Cuando un propietario necesita cerrar su local, antes de nada necesitará saber cuáles son los trámites administrativos para efectuar el cambio. Toda la documentación necesaria, los requisitos fundamentales y el presupuesto para efectuarlo.

Si te encuentras en esta situación deberás gestionar estos procedimientos en la Oficina de Información Urbanística más cercana.

Consultar si el local cumple con la normativa de urbanismo para llevar a cabo la reconstrucción. Para ello deberás ponerte en contacto con un profesional para que vea si el cambio de uso es posible de acuerdo a las normativas municipales.
Esperar a que el arquitecto planifique el proyecto y lo presente al Ayuntamiento. Todas las condiciones deben ser respetadas. El proyecto debe ser aprobado por el arquitecto y el ayuntamiento principal.
Solicitar un permiso de construcción y pagar las renovaciones para permitir la reconstrucción. Los gastos dependen del estado de la renovación y el tipo de proyecto a priorizar el pago de tasas y cargos. Los impuestos los establece el ayuntamiento de cada municipio
Realizar el cambio de local a vivienda en el Registro Catastral
Solicitar la autorización de residencia en la Oficina de la Vivienda de tu barrio
Necesitas solicitar el certificado de eficiencia energética
Solicitar la primera autorización de residencia una vez finalizada la obra
Registrar ante un notario la propiedad a nombre del propietario, su valor y el cambio de local a alojamiento.

Requisitos básicos para convertir locales comerciales en viviendas

Hemos encontrado que no todos los locales son candidatos ideales para vivienda, ya que deben cumplir una amplia gama de requisitos base para poder realizar cambios. Las modificaciones más importantes para convertir un local comercial en vivienda en Barcelona, según el decreto 141/2012 de la Generalitat, son las siguientes:

El local debe estar en planta baja, por lo que no puede operar desde el sótano.
La altura entre el techo y el suelo debe ser de al menos 2,5 metros.
La superficie mínima del local deberá ser de 36 metros cuadrados aproximadamente.
Es necesario tener en cuenta la densidad del edificio y el hecho de que soporta una vivienda adicional de acuerdo con los estándares urbanísticos del sitio.
Se debe proporcionar una ventilación cruzada adecuada.
Debe haber una distancia de tres metros entre la ventana de la habitación y la ventana del edificio de enfrente.
Los baños y cocinas deben estar equipados con sistemas de extracción de humos.
El sitio no debe estar dentro una zona límite urbanística de la ciudad.

No obstante, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble, puede aplicarse una regla u otra. Por ello, es mejor que te informes en cada Ayuntamiento sobre los pasos a seguir para lograr convertir local comercial en vivienda.

Esperamos que nuestra nota haya sido se utilidad, si tienes algún comentario puedes hacerlo en la casilla debajo del post.

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Los mejores consejos para alquilar piso

6 mayo, 2022 No hay comentarios

Quieres conocer los mejores consejos para alquilar piso rápidamente, te encuentras en el lugar indicado. En OI REAL ESTATE, te brindaremos toda la información que necesitas saber a la hora de elegir tu próxima vivienda. ¿Te ha interesado el tema? Puedes leer el siguiente post.

Es una realidad: no todo el mundo puede acceder a la compra de un inmueble. En esos casos, la opción a la que se recurre es al alquiler de una vivienda. Esta alternativa se utiliza en familias con niños, parejas, personas solteras o estudiantes universitarios. Siempre que se busque un lugar para alquilar se deberán tener en cuenta muchos aspectos ya que el contrato de alquiler supone un compromiso a cumplir que se asume por un determinado tiempo. Elegir bien el inmueble, negociar las condiciones y evaluar las posibilidades de pago serán algunas de las cuestiones a estudiar antes de arrendar un piso.

Si te encuentras en esta situación, estás en el post correcto. Aquí te comentaremos las principales características de los arrendamientos, responderemos las principales dudas que surgen siendo inquilino y te daremos los mejores consejos para alquilar un piso. ¡Sigue leyendo!

Consejos para alquilar piso: Presta atención a la duración del contrato

Si quieres alquilar piso y, te ha encantado una vivienda que tiene todo lo que buscas, antes de firmar el contrato de arrendamiento presta atención a su duración. El inquilino y el propietario de la vivienda en alquiler, deben ponerse de acuerdo respecto a la duración del contrato, pero existe prórroga obligatoria de 5 años.

Esto quiere decir que, el arrendatario podrá disponer de la vivienda hasta un límite de 5 años si se trata de una persona fija o, 7 si es persona jurídica. De modo, que el contrato de arrendamiento tiene un tiempo estipulado y en el cual, el propietario no puede realizar modificaciones que no se hayan establecido en el acuerdo contractual.

No obstante, si quieres dejar la propiedad alquilada por un imprevisto, cambio de empleo o situación personal, podrás hacerlo. Para ello, deberás contar con 6 meses vividos en la propiedad arrendada y, comunicárselo al dueño de la propiedad con 30 días de anticipación, solo deberás pagar el coste de una indemnización si figura en el contrato.

Pagos de alquiler mensuales

Una de las cosas que debes saber al alquilar piso, es que los pagos al propietario de la vivienda se realizan mensualmente. La principal obligación que tiene un inquilino, es pagar los costes de la renta para permanecer en la vivienda alquilada y, no deberá atrasarse con el pago de las rentas.

El valor que deberá pagar por mes se estipula en el contrato, el propietario no podrá modificar el precio que se pautó en el acuerdo. Lo que si podrá realizar es una actualización de renta al comienzo de cada año, si se estableció en el contrato; si no el inquilino podrá reclamarle.

Entre los consejos más importantes que deben conocer quienes desean alquilar piso, se encuentra conocer cada una de las cláusulas del contrato y hacerlas cumplir como se debe. Los gastos de comunidad, tasas de basuras o impuestos, pueden ser pagados por el arrendatario, en el caso de que se mencione en el contrato de alquiler.

¿A quién le corresponde realizar las reparaciones?

Antes de alquilar piso, es muy importante que el inquilino conozca cuáles son sus derechos y obligaciones. Solo deberá realizar reparaciones, en el caso de que se produzca un desgaste en el uso de la vivienda; por lo que la casa tiene que ser devuelta al propietario de la misma forma en que fue recibida.

Si el dueño de la vivienda quisiera hacer reformas podría hacerlo, pero los costes efectuados no deberían afectar las rentas de los inquilinos. Ocurren muchas situaciones, en la que los propietarios suben el precio de la renta alegando mejoras en la vivienda, cuando esto representa una ilegalidad si no se menciona en el contrato.

Por eso, es sumamente necesario que el inquilino entienda todo lo que figura en el contrato de alquiler al momento de la firma. Seguramente, allí se establezca el cambio de la titularidad de los suministros de gas, agua y luz; sino figura en el contrato no será necesario iniciar un cambio de titularidad.

¿Un inquilino puede comprar la vivienda que alquila?

Cuando se pasa mucho tiempo viviendo en una propiedad alquilada y, el propietario pone su casa a la venta: el inquilino tiene más oportunidades para comprar la vivienda. Por derecho, la persona que alquila el piso tiene la compra asegurada; al menos que indique en el contrato de arrendamiento que no desea hacerlo.

Por otra parte, cuando el propietario establece quién será el inquilino ideal para que su vivienda sea alquilada, se deben tener en cuenta ciertas cosas. Una de las más importantes, es disponer de un avalista, en el caso de que el arrendatario se demore en el pago de la renta o, no pueda pagar más.

Además, el inquilino se compromete a pagar un mes de fianza; el cual será devuelto si no se producen inconvenientes en la vivienda. También, puede ocurrir que el propietario solicite garantías adicionales, estas pueden realizarse de acuerdo a lo dispuesto por la ley, pero no pueden superar dos mensualidades de renta.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

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Creemos que este post puede ser de tu interés:

Derechos y obligaciones del propietario y el inquilino: ¿cuáles son?

En Agentes inmobiliarios

El agente inmobiliario y el outbound

6 mayo, 2022 No hay comentarios

El agente inmobiliario contemporáneo no puede permanecer ajeno a ninguna estrategia en ventas consolidada que se precie de tal. Solamente con imaginar estar al tanto de todas y cada una de las corrientes emergentes en ventas (sobre todo las del plano digital) puede resultar fatigoso. Sin embargo, conocerlas no quiere decir que debas llevarlas a la práctica en su totalidad, ni mucho menos. Muchas de estas terminologías pueden asustar desde sus términos (siempre en inglés) y desconcertar desde sus volúmenes escritos; pero colaborará en que no te desanimes entender que acaso las estés implementando desde hace tiempo, sin percatarte de ello. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo pueden el agente inmobiliario y el outbound marketing asociarse para vender más y mejor.

Outbound vs. inbound ¿Qué estrategias aplicar?

Oubound e inbound marketing son dos conceptos que nacieron en paralelo, tal vez como primos antagonistas. Irrumpieron juntos en el mundo de las ventas y el sector inmobiliario fue uno de sus principales adoptantes; llevándolos a la práctica con un éxito llamativo. Se tiene conocimiento de estas dos corrientes (incluidas desde ese entonces en el ABC del trato al cliente o al usuario comercial) desde el año 2005. En este sentido, fue el inbound marketing el verdaderamente revolucionario; siendo utilizado a menudo el outbound como un mero término para describir a las estrategias de ventas estándar y poder diferenciarlas de plano.

Sin embargo, sucedió algo inevitable: los impulsores del outbound marketing se vieron casi obligados a modificar sus elementos basamentales para no quedar definitivamente relegados. Es así que llegamos a una serie de técnicas de tracción de clientes menos agresivas y más persuasivas que las conocidas en el sector inmobiliario desde sus inicios (al menos tal como lo conocemos hoy) a comienzos de siglo XX.

Para entender de qué va el outbound

Si vamos a hablar de outbound, debemos definir de qué va y no pasar por alto al inbound marketing. Nos tomará solo un par de párrafos definirlos. Verás que no estamos refiriéndonos a métodos exóticos o de los que no tengas conocimiento.

El inbound marketing

Inbound es por definición la contracara del outbound. Su “revolución” se motiva desde una metodología inversa a las utilizadas por los equipos de ventas convencionales, aunque con el mismo objetivo: captar clientes ¿Cómo lograrlo en el sector inmobiliario? Pues seduciendo y atrayendo, en vez de salir a buscar al cliente. Así, según sus entusiastas impulsores, se podrá captar no solamente al interesado en realizar una acción inmobiliaria, sino también despertar el interés de aquellos que ni siquiera lo tenían pensado.

El outbound marketing

Como dijimos, hablamos de las estrategias de ventas mediante las cuales será el vendedor quien deberá hacer uso de sus cualidades como tal y convencer al interesado en poner en sus manos una diligencia x en el campo de los bienes raíces. Muchas de sus técnicas de captación, al día de hoy se consideran obsoletas, cursis y más que nada antiguas; sin embargo, las estrategias de outbound sobrevivientes a esta altura del partido (y por supuesto haciendo uso de las herramientas tecnológicas que la era digital nos provee) han logrado refundarse, maquillando y corrigiendo errores.

El agente inmobiliario y el outbound

Puede que te veas limitado en el campo técnico de las ventas inmobiliarias o que simplemente te sientas limitado frente a las estrategias de tu agencia competidora. Esto no debería impedir que sigas adelante. Si eres un agente inmobiliario independiente, en ocasiones el outbound puede ser una salida interesante, que no requerirá demasiada información que pueda resultarte confusa. Se limita a las ventas tal como fueron concebidas: el salir a vender. De hecho, muchas agencias con asesores conocedores del paño incursionaron en el inbound marketing sin lograr los resultados deseados o esperados.

Por tanto, veamos una serie de consideraciones y características del outbound para que puedas poner en marcha nuevas estrategias de forma práctica y rápida:

Llegada al gran público de forma física

Al no tener definido un buyer persona (o cliente ideal) los mecanismos de outbound de captación de interesados deberán ser a granel. Un claro ejemplo: al no saber si a quien recoja tus flyers impresos va a interesarle o no tu propuesta inmobiliaria, será conveniente apuntar a cubrir una zona vasta en su distribución en mano o puerta a puerta. Repartir 500 folletos en una sola esquina de la ciudad o del barrio no es la mejor opción.

Impacto en campañas de emailing

En el mismo sentido que las campañas analógicas, ocurrirá algo similar en las emprendidas vía correo electrónico. Contra lo que podría imaginarse, las campañas de emailing representan un grueso porcentaje en el éxito de las promociones inmobiliarias a nivel mundial. Procura iniciarlas a conciencia; y solamente habiendo conseguido una buena base de contactos, por fuera de los clientes fidelizados.

Para ello, es siempre recomendable contar con los servicios de un CRM inmobiliario que mantendrá ordenada tu cartera clientelar, diferenciándola por perfiles y preferencias. El trabajar en outbound marketing no quiere decir necesariamente hacerlo de forma desordenada. Un CRM puede ser de suma utilidad para tus campañas, sobre todo las de gran escala.

No perder la mirada comercial

El outbound se ha caracterizado desde siempre por su objetivo frío de vender a cualquier costo. Como contrapartida del inbound (que presenta a través de sus campañas inmobiliarias un enfoque empático y que pone al cliente por sobre la agencia), es conveniente que el discurso comercial genere la calidez necesaria para no ejercer rechazo por parte del receptor del mensaje.

Al respecto, intenta acercarte desde tus campañas de outbound al inbound lo más posible; para no redundar en una metodología que al cliente del siglo XXI pueda resultarle agresiva o invasiva.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La importancia del feedback inmobiliario

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En Agentes inmobiliarios

Gestión de citas inmobiliarias online

5 mayo, 2022 No hay comentarios

Convertirse en agente inmobiliario autónomo es una de las salidas laborales más buscadas en España, como primer o segundo trabajo. El sector recibe gustoso a jóvenes hombres y mujeres, ávidos por incorporársele y comenzar a escribir sus primeras líneas en lo que se presenta como una verdadera oportunidad, con miras a establecerse en un futuro acomodado y próspero desde lo económico. Sin embargo, el asesor en bienes raíces moderno se ve hoy ligado estrechamente a una multiplicidad de funciones; que suelen transformar su día a día en una madeja de actividades a desarrollar. En este sentido, no todos llegan a consolidarse y muchos quedan en el camino. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo resolver uno de los puntos en atención al cliente más problemáticos: la gestión de citas inmobiliarias online.

Del recepcionista al organizador digital

Una agencia inmobiliaria de las denominadas “grandes”, contará con un equipo de personas y referentes en cada sector. Cubrir todo el espectro de una agencia incluye personal capacitado que recepcione, guíe y acompañe al interesado desde su ingreso como lead hasta la firma de una diligencia que ha encarado. Sin embargo, la era digital ha propuesto y permitido que una sola persona pueda ser en sí misma una inmobiliaria completa. Transcurriendo la tercera década de este siglo XXI, permanecer abyecto de las bondades que la tecnología ofrece en la actualidad es equivalente a perecer en el solo intento competir.

En este contexto es que compañías tecnológicas desarrolladoras (en su mayoría startups), vienen desde hace al menos dos décadas configurando distintas herramientas que complementen y faciliten la tarea del agente inmobiliario en todos sus aspectos. Los CRM inmobiliarios, en este sentido, son tal vez el aporte más indiscutible y el desembolso mejor justificado para un agente inmobiliario emprendedor.

Gestión de citas inmobiliarias online

Mantener y disponer de una correcta gestión de citas inmobiliarias es un punto clave para que las actividades de tu oficina funcionen de forma fluida. Se trata de un sistema que, aunque es empleado por la totalidad de los circuitos comerciales más modernos alrededor del globo, el sector inmobiliario ha adoptado con mayor presencia. Al respecto, los desarrolladores de CRM suelen incluir la gestión de citas en sus servicios, personalizando y puliendo sus distintas aristas; al punto que hoy día cualquier software en esta gama aparentará ser único y exclusivo, a medida de la firma contratante.

Este mecanismo digital (por supuesto online) permite que tu oficina de servicios disponga de una estación de reserva de entrevistas en cada móvil, ordenador o tableta. Es capaz de gestionar un infinito número de clientes, dividiéndolos por perfil (género, rango etario, lugar de residencia, preferencias determinadas, etc.) y por trámite a realizar. En pocas palabras, se trata de una secretaría abierta las 24 hs. los 365 días del año. El interesado solo tendrá que cliquear, ingresar sus datos personales y realizar la consulta o reservar una cita; y podrá hacerlo desde donde prefiera.

Filas nunca más

Existen cientos de empresas desarrolladoras que ofrecen estas indispensables herramientas y los costos en planes de pago mensuales estarán estrechamente vinculados a la gama de servicios que tu agencia desee implementar. Como anexo, estas compañías también proporcionan (en su gran mayoría) la herramienta de “fila electrónica”. Se trata de un ticket electrónico que el usuario podrá obtener desde cualquier punto (según disponibilidad), monitoreando la duración de las entrevistas previas (en sincronía con el sistema de la oficina) y presentando cuántas horas o minutos demorará en ser llamado.

La ticketera con sus ruedas de números de papel parecen quedar definitivamente atrás ¿Hubieras imaginado la posibilidad de cancelar una cita desde el metro si ves que no llegarás a horario, sin siquiera tener que realizar una llamada telefónica? Se trata sin ninguna duda de uno de los más significativos avances tecnológicos en el campo del trato y la experiencia del cliente.

Características y soluciones para tu agencia

Describir las características de un gestor electrónico de citas es casi como estar enumerando sus ventajas. Repasemos solo algunos entre muchos:

Una interfaz personalizada

Hasta hace no mucho tiempo, la calidad en diseño de una aplicación digital estaba ligada también al peso y a su capacidad de correr de forma ágil; así como su nivel de adaptabilidad a sendos sistemas. Los desarrolladores de este tipo de software tienen cada vez mejor trabajado este asunto. Hoy un gestor electrónico de citas puede presentar un diseño en pantalla dinámico, atractivo y a la vez un funcionamiento rápido, estable y un peso liviano. Son tantas las compañías que han implementado estos servicios, que el diseño personalizado se ha convertido en un elemento por demás significativo; en búsqueda de diferenciarse de la competencia.

Calendario organizado y agenda online

La nube virtual que ofrecen las empresas desarrolladoras de gestores de citas online están alojadas en servidores de máxima seguridad. Esto permite que cientos de clientes o usuarios estén simultáneamente conectados y puedan chequear sus turnos y horarios a la vez; ya sea mediante el uso de wifi privado o público, como a través del uso de sus datos según su plan y la empresa contratada.

Sincronización con agendas

Muchos de estos software pueden vincularse con las agendas calendarias privadas. Aunque pueda parecerte extraño, la más recurrente herramienta utilizada por los usuarios de Windows sigue siendo el Microsoft Exchange Server y los sistemas de citas online cuentan con la capacidad de asociarse a sus agendas preestablecidas.

¿Has pensado ya en implementar algún servicio de gestión de citas inmobiliarias online? ¿Cuenta tu oficina con uno de ellos? Nos encantaría conocer cuál es tu favorito y tu experiencia en este campo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Campañas vía correo electrónico

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En Área legal

Derecho de adquisición preferente

4 mayo, 2022 No hay comentarios

Como inquilino puede que te surjan algunas dudas, en este caso, ¿qué pasaría su tu vivienda alquilada es vendida por el arrendador? En este tipo de situaciones es cuando entran en juego los derechos de adquisición preferente. En este artículo te hablaremos sobre estos derechos.

Derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda alquilada

Los derechos de adquisición preferente se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, exactamente en el artículo 25.

Los alquileres que se puede amparar bajo esta ley, son aquellos realizados luego del 1 de enero de 1995.

Los derechos que te pueden amparar van a depender de si la venta ya se realizó o no, en este caso opera el derecho de tanteo o el derecho de retracto.

Derecho de tanteo

En este caso el arrendador deberá notificar al inquilino de forma fehaciente la decisión de vender la propiedad. En el documento debe reflejarse el precio y demás condiciones de la venta de la vivienda.

De esta forma el inquilino tendrá 30 días naturales para exigir que se le venda la propiedad por el mismo precio que se le exige a un tercero, como parte de su derecho.

En caso de que el contrato de alquiler tenga fecha antes del 9 de mayo de 1985, el lapso aumentaría a 60 días naturales. Esto se debe a que los contratos efectuados antes de esa fecha se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Derecho de retracto

Con base en el cual el arrendatario podrá subrogarse en lugar del comprador del inmueble, en este caso, de igual forma deberá reintegrarle el precio pagado y los gastos ocasionados.

Este es un derecho que ampara al arrendatario luego de haberse realizado la venta de la vivienda alquilada, el cual se vence después de 30 días naturales.

Este plazo comenzará a contarse desde el día siguiente a que el inquilino reciba la notificación en forma fehaciente, deberá hacer el adquirente al arrendatario, de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa.

¿Qué ocurre en caso de que al arrendador le subasten la vivienda alquilada en una ejecución hipotecaria?

Este tipo de situaciones, son amparadas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, la cual dicta medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

En este caso, los derechos del inquilino dependerán de la fecha en la que se haya firmado el contrato de alquiler de la propiedad:

Contrato redactado luego de Ley 4/2013: En este caso, se resolvería el contrato con la adjudicación de la vivienda, pero en caso de que esta estuviese inscrita en el Registro de la Propiedad, el inquilino podría ampararse bajo el derecho de retracto.

Documento firmado después del 1 de enero de 1995: Si este es el caso, el inquilino podrá continuar en la propiedad hasta que se cumplan los 5 años estipulados de contrato.

Contrato redactado antes del 1 de enero de 1995: Los inquilinos pueden ampararse bajo el derecho de retracto.

Debes tener en cuenta que estos casos aplican para viviendas alquiladas, en el caso de alquiler de locales, se deben tomar en cuenta otras leyes.

De igual manera, para conocer los derechos a los que puedes ampararte en caso de tratarse de un alquiler de local o vivienda, debes tener en cuenta: