El incumplimiento de contrato de alquiler ocurre siempre que alguna de las partes intenta a través de maniobras non sanctas, escapar de sus obligaciones. Entérate en esta nota cuáles son las más frecuentes en los contratos de alquiler.
Cualquier contrato comienza con la confianza. Se celebra entre dos partes, que se comprometen a cumplir determinados términos a cambio de una reciprocidad conjunta. Vale mencionar entonces que un primer componente se basa en la confianza de que ese pacto que están firmando será cumplido de buena ley por ambas personas.
Pero ¿ qué pasa cuándo esta confianza se rompe y alguno no cumple con sus obligaciones? ¿Cuáles son las causas más comunes de incumplimiento de contrato por parte de propietarios e inquilinos?
Un informe realizado por la Agencia Negociadora de Alquileres revela que han aumentado notablemente los incumplimientos por parte de inquilinos y propietarios en esta época signada por el COVID. Y es que, desde ambas partes lo que se busca es saltar a través de atajos el cumplimiento de sus obligaciones, ligadas a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Incumplimientos más comunes de los arrendatarios:
No pagar la renta:
En el primer puesto de las faltas está el incumplir con su obligación de pagar. Este punto puede ser causado por factores muy diversos. Está el caso en el que el inquilino se ha quedado sin trabajo y está impedido de cumplir con la renta por la crisis que sacude a toda la economía. Pero también están los casos de morosos profesionales que se aprovechan de situaciones de inexperiencia de sus arrendadores. En ambos casos el panorama es complicado para el propietario inexperto, ya que deberá buscar ayudar para poder lidiar con las consecuencias o poder renegociar el pago de su renta.
Dejar en mal estado las viviendas:
En el segundo puesto de incumplimiento se encuentra del dejar el inmueble en malas condiciones. Muchas veces el propietario se encuentra con destrozos o con falta de mantenimiento en la vivienda que entregó en alquiler. Sin dejar de contar con que el transcurso del tiempo origina desgastes normales, el arrendatario tiene la obligación de mantener las instalaciones como las recibió y en el caso de alguna rotura o desperfecto imprevisto informarlo debidamente para poder decidir qué medidas tomar.
Intentar pagar el último mes con el monto de la fianza:
Este es otro de los incumplimientos más realizados por parte de los inquilinos. Por temor de que el propietario intente quedarse con la fianza, una práctica muy común es que los arrendatarios la sustituyan por el pago del último mes. Bajo ningún punto de vista esto es legal. En ningún caso el inquilino está autorizado a sustituir la fianza por el mes del alquiler. Esto está regulado por el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La devolución de la fianza debe concretarse al fin del arriendo. El saldo que deba ser restituido devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Irse antes de que finalice el contrato
Muchos arrendatarios consideran que se pueden ir cuando lo deseen de su vivienda alquilada sin sufrir penalizaciones. Esto puede ocurrir sólo si no figura en el contrato un artículo que lo exprese. En general en la mayoría de los contratos figura explícitamente la explicación sobre lo que sucede ante el abandono anticipado del inmueble y penaliza el incumplimiento del contrato.
En el caso de que el inquilino decida irse antes de los seis meses deberá pagar un proporcional de los meses que faltan para que se cumpla el medio año de contrato.
Si se retira de la vivienda a los seis meses y lo comunica con 30 días de anticipación, el inquilino deberá pagar una multa equivalente a una mensualidad de renta por cada año que no ocupará el inmueble. Si le quedara menos de un año de contrato se pagará un proporcional de lo que le falte por cumplir.
En caso de no avisar con 30 días de anticipación el propietario también está en el derecho de reclamar su penalización.
Subalquilar la vivienda
Esto es de suma gravedad y también una práctica bastante difundida entre algunos arrendatarios, que para alivianar sus gastos recurren a otra persona para incluirla en la propiedad como residente habitual. Por supuesto que esto se realiza a espaldas del propietario, que no está informado de la situación. Esta practica puede traer muchos inconvenientes ya que los nuevos habitantes están exentos de las obligaciones del contrato legal firmado con el propietario.
Esto puede generar muchos dolores de cabeza. En primer lugar los inquilinos originales pueden marcharse dejando a los subarrendatarios en el inmueble. Estos últimos no tienen obligación firmada con el propietario por lo que será más dificultoso recuperar la vivienda.
Incumplimiento de contrato por parte de propietarios
Los propietarios también son propensos a incurrir en ciertas prácticas tendientes a beneficiarse, incumpliendo su parte del contrato. Algunas de las más comunes son:
Pedir más de dos meses de garantía
A causa del temor por los impagos y para asegurarse su renta algunos propietarios exigen a los inquilinos más de dos meses de garantía, saliendo de esta forma de la ley. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere expresamente a este punto en su reforma del 7/2019 del 1 de marzo. En los únicos casos en los que el propietario puede pedir más de dos meses como garantía adicional es cuando el contrato dure más de 5 años para personas físicas o más de 7 años para personas jurídicas.
Negar la prórroga de 5 años
Los arrendatarios que así lo necesiten podrán reclamarle al propietario el derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años. Este artículo está contemplado en la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo algunos propietarios se niegan a cumplir esta nomra y en muchos casos obligan a los inquilinos a dejar la vivienda antes de los 5 años, actuando claramante fuera de la ley.
Usar un alquiler residencial como si fuera turístico
Aprovechándose del desconocimiento del inquilino, muchos propietarios arman contratos con plazos menores a un año de duración. El motivo es dejar desprovisto al arrendatario de su derecho a prórroga por 5 años y poder recuperar su vivienda en un período corto. Si el inquilino puede demostrar que el alquiler era para residencia habitual, está en derecho de reclamar y el contrato pasará automáticamente a ser contrato de residencia
Incumplimiento de contrato en alquiler de vivienda protegida
Los propietarios suelen incurrir en abusos cuando se trata de viviendas de protección oficial, ya sean VPO, VPP, VPT, etc. Esto sucede cuando se reservan espacios de las viviendas que son derecho del inquilino, como por ejemplo los trasteros que son parte inseparable del inmueble.
Si tienes alguna duda sobre éstos ú otros temas inmobiliarios no dudes en contactarnos. En Oi Real Estate tenemos la solución a tus demandas.
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