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Si quieres alquilar tu piso en Austrias, este post es ideal para ti. En esta nota te comentaremos cuáles son los puntos que debes destacar y cómo desde Oi Real Estate, podemos ayudarte para que las gestiones sean lo más sencillas y rápidas posibles. Sigue leyendo!

Si eres propietario de un piso en Austrias sabes que estamos hablando de uno de los barrios con más historia de Madrid. Aprovechar a mostrar toda la historia y cultura que se respira en sus calles te ayudará a poder alquilar tu piso con mayor celeridad.

Un poco de historia

Ubicado en el Madrid más antiguo, quien viva en Austrias podrá caminar sobre los pasos de la historia mientras contempla el futuro. Este barrio está rodeado de edificios históricos y comercios de calidad, además de contar con una agenda nocturna muy diversa e interesante. Los paseos por la Plaza Mayor, la Plaza de la Villa o la Torre de los Lujanes son los imperdibles de la zona. Estas cualidades permitirán alquilar tu piso fácilmente.

Arquitectura de Austrias

Quien esté interesado en la arquitectura y la historia, verá en Austrias un lugar ideal para vivir. En sus calles abundan los edificios como el Monasterio de la Encarnación, la Casa de Cisneros, el Palacio de Santa Cruz o el Palacio Real. Se puede aprovechar el tiempo libre respirando el aire de los jardines de la Plaza de Oriente, los de Sabatini. En Campo del Moro se disfruta una de las mejores vistas de Madrid.

Ofertas gastronómicas y culturales

En este barrio también se encuentra una amplia oferta a la hora de comer. Por ejemplo, el Mercado de San Miguel, es el primer mercado gastronómico de Madrid donde se pueden elegir una gran variedad de pestos gourmet. A quien le guste salir por las noches, tendrá la oportunidad de asistir a este lugar para ir de copas, presenciar conciertos y performances artísticas. También dentro de su perímetro se ubica el Teatro Real y la sala-teatro Joy Eslava, situada la calle Arenal para quienes desean ver buenas obras teatrales.

En Austrias hay una gran oferta de restaurantes y bares. Por ejemplo, la Cervecería Plaza Mayor o la cafetería San Ginés . Para quienes no son fanáticos de la cocina, el barrio cuenta con establecimientos con modalidad para llevar: Casa Botín, el Museo del Pan Gallego o la heladería artesanal Mistura. Además, los amantes de la lectura encontraran librerías emblemáticas de Madrid como Librería de Mujeres o La Buena Vida. Los más pequeños tampoco se quedan afuera, ya que pueden adquirir sus libros en la librería infantil La Mar de Letras.

En síntesis, Austrias es un barrio con mucha vida, buena oferta de comida y gran capital histórico y cultural, que espera con los brazos abiertos a quienes quieran hacer de sus viviendas su nuevo hogar.

Cómo alquilar tu piso en Austrias? Nada mejor que con especialistas

El alquiler de un piso siempre representa una oportunidad y una buena inversión. El mercado inmobiliario está en constante movimiento y siempre hay nuevas oportunidades. Somos una agencia inmobiliaria líder en el mercado, contamos con la experiencia y los profesionales indicados para lograr la venta de un piso en las mejores condiciones para vendedores y compradores.

Alquilar un piso, no es tarea fácil. Por eso, al momento de hacerlo, hay que tener en cuenta ciertas cuestiones para poder lograrlo velozmente, de manera segura y al mejor precio. ¿Y qué mejor que hacerlo con un especialista?

¿De qué se ocupa Oi Real Estate a la hora de alquilar tu inmueble?

Puesta a punto del piso

Para que los futuros inquilinos se lleven una buena imagen y alquilar rápidamente tu propiedad, Oi Real Estate pinta y reacondiciona el piso de manera gratuita, dejándolo impecable para que las personas se sienta atraída. Dile adiós a las grietas, a las manchas de humedad y a las imperfecciones generadas por el paso del tiempo que podrían bajar el valor de tu propiedad.

Difusión en todos los portales

En Oi Real Estate, el compromiso con alquilar tu piso en Austrias es muy alto. Para encontrar el inquilino ideal es importante que el inmueble esté en la mayor cantidad de portales web. De esta manera podrá ser difundido en los lugares que las personas buscan sus pisos para alquilar. Oi Real Estate, publicará tu piso en nuestra página web así como también en todos los portales destacados.

Documentos, trámites y gestiones

Para alquilar una propiedad en las mejores condiciones posibles, se debe disponer de mucho tiempo. Contamos con agentes inmobiliarios especialistas en ventas de inmuebles que conocen todos los trucos para asegurarte un alquiler más veloz. Sabemos los documentos que hay que gestionar y en qué momento se necesitarán. Nos encargamos de trámites necesarios así como también atenderemos de manera eficiente a los interesados.

Selección de los futuros inquilinos

Oi Real Estate, tiene una base de datos de personas confiables que se encuentran buscando una propiedad para alquilar. Además, la inmobiliaria analiza el patrimonio económico de los posibles inquilinos. Para eso, se solicitan los últimos recibos de sueldo y pagos de cuentas. Por otro lado, verificará su estado en el ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito) y el FIM (Fichero de Inquilinos Morosos). De esta manera, existe la seguridad de que los interesados estén en condiciones de cumplir con el contrato de alquiler. Aun así, contarás con un seguro de impago que cubre un año, como mínimo, de impagos.

Contrato de arrendamiento

No deberás preocuparte por el contrato de arrendamiento ya que los agentes inmobiliarios de Oi Real Estate, lo harán por ti. En él, se especificarán la duración del contrato, el precio de la renta, las cláusulas, las bases y honorarios que corresponderán a la agencia en caso de que el alquiler se concrete gracias a la misma.

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¿Por qué invertir en segundas viviendas con fin de alquiler?

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Tácita reconducción de un alquiler: ¿qué es y cuándo se produce?

4 junio, 2021 No hay comentarios

Como bien mencionamos en cada oportunidad, a la hora de firmar un contrato y establecer las condiciones entre ambas partes, se deben tener en cuenta todas las posibilidades que puedan suceder. Entre esas posibilidades, aparece la tácita reconducción de un alquiler. Algo que para muchos puede sonar raro, pero que se debe investigar para tener una opción más a mano. En Oi Real Estate, te contamos de qué se trata, cómo se debe actuar en dicha situación, y cuándo lo tienes que hacer.

¿A qué nos referimos con tácita reconducción de un alquiler?

La tácita reconducción de un alquiler es la situación que se produce cuando el contrato de arrendamiento ha terminado, incluidas las prórrogas legales previstas, y el arrendamiento continúa en el uso del inmueble con el consentimiento del arrendador.

Es decir, que cuando hablamos de la tácita reconducción de un alquiler, nos referimos a la nueva relación de arrendamiento. La misma surge entre el arrendador y el arrendatario cuando se termina el contrato de arrendamiento inicial. En otras palabras, nace un nuevo contrato entre las dos partes. De dicho nuevo contrato, todas las cláusulas van a ser iguales que en las del contrato anterior, excepto la cláusula de duración. Por lo tanto, la renta será la misma, las partes (arrendador y arrendatario) seguirán siendo los mismos. Sin embargo, la duración estará establecida por la ley.

¿Cuándo se produce la tácita reconducción de un alquiler?

La relación entre el arrendador y el inquilino entra en tácita reconducción si transcurren más de quince días desde que terminó el contrato de arrendamiento inicial (o sus prórrogas) y en ese plazo suceden las siguientes situaciones. Que el arrendatario haya permanecido durante ese plazo en la vivienda o local, es decir que no ha devuelto las llaves; o que el arrendador no le dice al arrendatario en ningún momento de esos quince días que quiere que le devuelva la vivienda o local.

Por lo tanto, habrá tácita reconducción cuando el arrendatario permanezca en la vivienda o local durante los siguientes quince días a la terminación del contrato de arrendamiento inicial. Esto, siempre y cuando, durante ese plazo, el arrendador no le manifieste que desea que le devuelva la vivienda o local.

Lo que establece el Código Civil

El Código Civil, ante la tácita reconducción de un alquiler, expresa su postura en distintos artículos. En el artículo 1.566, dispone lo siguiente. “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.

Al mismo tiempo, en el artículo 1.581, al que hace referencia en el anterior, expresa lo siguiente. “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual; por meses cuando es mensual; por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término”.

Cabe resaltar que, como la Ley de Arrendamientos Urbanos no se refiere a la tácita reconducción, es por eso que se debe recurrir a la normativa supletoria. El Código Civil.

Esto quiere decir que, cuando un contrato de vivienda o de local regulados por la LAU termina; cuando entra en tácita reconducción deja de estar sometido a la LAU y pasa a estar bajo las normas del Código Civil. Esto es importante porque si algo no queda regulado por las partes en el contrato inicial, no es aplicarán las cláusulas de la LAU, sino que las del Código Civil. Estas últimas son distintas y suelen ser más favorables para el arrendador.

Doctrina del Tribunal Supremo

En cuanto a la naturaleza y efectos de la tácita reconducción, el Tribunal Supremo, en su sentencia del 31/03/2021, establece lo siguiente. Que en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1.581 del Código Civil, “da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes”.

Dicho consentimiento se comprende por la permanencia del arrendatario en el disfrute de lo arrendado por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato. También con el consentimiento del arrendador, que deja pasar ese plazo desde la finalización del vínculo, sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión de lo arrendado.

Que la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del contrato anterior. El mismo finalizó una vez cumplido el término de su duración sin necesidad de requerimiento especial. La tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato, un nuevo arrendamiento. Al ser un nuevo contrato, se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior. Sino, que su duración será la establecida supletoriamente por el Código Civil en virtud de la remisión que el artículo 1.566 hace al artículo 1.581, como vimos anteriormente.

Del mismo modo, en la sentencia del Tribunal Supremo (764/2013), pactada el 5/12/2013, se establece lo siguiente. “La tácita reconducción se presente ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo…”

Conclusión

En suma, cabe destacar que una cosa es que el Código Civil fije un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción. Pero otra distinta, es desnaturalizar el carácter contractual de la relación jurídica que nade de esa tácita reconducción. Admitiendo así, la existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios de la vivienda, no solo sin su consentimiento, sino aún en contra de su voluntad expresa.

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¿Por qué invertir en segundas viviendas con fin de alquiler?

4 junio, 2021 No hay comentarios

Si tienes una cantidad considerable de dinero ahorrado, te sugerimos entrar en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Tras leer este post sabrás que invertir en segundas viviendas con el fin de cobrar un buen alquiler será la mejor renta.

¿Qué mejor inversión que la de tener un segundo inmueble? Cada vez hay más personas que se rehúsan a dejar su dinero en el banco o en otros métodos de financiación. La renta que ofrece el alquiler de un inmueble es una de las mejores entradas fijas que una persona puede tener. El INE, Instituto Nacional de Estadística, estima que en España tres de cada cuatro viviendas son en propiedad. Es cierto que, ante la crisis sanitaria, muchas cosas cambiaron en el ámbito inmobiliario y del alquiler. Muchas de estas personas que usaban sus segundas viviendas para obtener una renta, prefirieron acceder a ellas por comodidad y calidad de vida. El aumento de las ocupaciones de estas segundas residencias por parte de sus propietarios ha desencadenado una desestabilización en el mercado. En este momento, la demanda es mayor a la oferta y la posibilidad de conseguir el piso ideal en alquiler está dificultándose. Por eso, debes aprovechar al máximo la situación e invertir en viviendas con fin de alquiler.

¡Consejos para cobrar el mejor alquiler!

A su vez, otro de los problemas que desencadenó el COVID, además de la baja oferta para la alta demanda, es la crisis económica y la cantidad de personas en ERTE. Por lo tanto, los españoles tuvieron que reorganizar sus gastos y disminuir el capital que era destinado al pago del alquiler mensual. Para esto, los propietarios tuvieron que ceder y hasta se tuvieron que adaptar a las medidas COVID que estableció el gobierno para ayudar a aquellos que no llegaban a cubrir los gastos de renta. En todo lo que fue y sigue siendo el período de pandemia iniciado en 2020, la rentabilidad bruta ha caído bastante. En mayo se registró una baja anual del 6%, la peor en precios de alquileres desde el año 2013. Hoy en día el precio promedio de la renta en toda España es un aproximado de 10,7€ por metro cuadrado al mes. Sin embargo, hay que comentar que Fotocasa ha realizado un análisis que reveló que en 2020 la rentabilidad había estado en su mejor nivel, contemplando los últimos 10 años, con una subida del 6,8%. Esto querría decir que ese techo se perdió, pero con la baja anual se ha estabilizado en lo que era años anteriores. En consecuencia, aún sigue siendo un gran negocio y se estima que se recuperará y seguirá aumentando con la inmunidad total de la población ante la positiva campaña de vacunación.

¿Dónde está la mejor rentabilidad de España?

Asimismo, el lugar con la mayor renta de España es San Sebastián. Esta hermosa ciudad del País Vasco tiene una cotización de 14,6€ por metro cuadrado mensual, siendo así la más cara de todo el país. De todas maneras, comprar una vivienda allí es muy caro llegando a costar aproximadamente 4.913€ por metro cuadrado. Por lo tanto, es mejor invertir en ciudades como Valencia, Madrid, Islas Canarias o, si la idea es alquilar con fines turísticos, tu lugar indicado es la Costa del Sol.

Las viviendas situadas en la Costa del Sol han aumentado su precio en un 3,1% durante la crisis sanitaria, principalmente aquellas cercanos a Málaga. El precio del metro cuadrado en esta zona ronda entre unos 1.751€ y 2.050€. Otros lugares que aumentaron sus precios son Baleares (4,4%) y Alicante (2,6%). Sin embargo, allí las viviendas en alquiler son altamente rentables.

Málaga: el precio del metro cuadrado por alquiler se sitúa en unos 9,4€ p/m2/mes mientras que el de venta es de unos 2.329€ p/m2.
Palma de Mallorca: el precio del metro cuadrado por alquiler se sitúa en unos 10,9€ p/m2/mes mientras que el de venta es de unos 3.029€ p/m2.
Alicante: el precio del metro cuadrado por alquiler se sitúa en unos 7,1€ p/m2/mes mientras que el de venta es de unos 1.494€ p/m2.
Valencia: el precio del metro cuadrado por alquiler se sitúa en unos 8,1€ p/m2/mes mientras que el de venta es de unos 1.246€ p/m2.

Los datos fueron consultados en la página idealista.

Regulación de los precios del alquiler

Al parecer, muchas comunidades autónomas estudian tomar la misma medida que ha sido llevada a cabo en Barcelona a la cabeza de la alcaldesa Ada Colau. Esto marcaría un retroceso en el mercado, es que los potenciales inversores se asustan ante las posibles regulaciones. No sólo porque estarían limitados a recuperar sus inversiones de una forma que ellos no pensaban, sino también por las costosas sanciones a las que se enfrentarían por violar la ley. En Barcelona, muchísimas personas están en la ruina por haber violado la ley de regulación y también haber inscripto sus viviendas en portales web sin tener la habilitación de alquiler. Los profesionales de la ESADE creen que la regulación sólo causará que el negocio de comprar una segunda vivienda con fin de alquiler dejará de ser rentable. Además, se han visto en venta numerosas propiedades que fueron compradas con este fin, ya que sus propietarios perdieron su rentabilidad.

Consejos para invertir en viviendas con fin de alquiler

Por su parte, si tu idea es introducirte en este campo, te daremos los mejores tips ya que, hay lugares donde tendrás mucho beneficio.

Últimamente, gracias a la pandemia, ha crecido muchísimo la rentabilidad en Castellón, Murcia, Jaén, Segovia, Huelva y Lleida. Melilla ha experimentado una suba de un 11,1% en precios de alquileres. Es donde más ha crecido el índice de precios de renta en el último año. Si bien aquí el precio de alquiler por metro cuadrado mensual es muy bajo (9,2€) el crecimiento es notable y el precio de compra es de 1.815€ por metro cuadrado. Seguido de Melilla en el porcentaje de suba de rentabilidad se encuentran: Soria (10,8%), Lleida (8,3%), Vitoria (7,6%), Teruel (6,4%), Cuenca (5,7%), Granada (5,6%) y Almería (5,1%).

Por otro lado, como ya te lo hemos comentado antes, donde es difícil invertir es en San Sebastián. Además, en ciudades como Málaga, Sevilla y Palma de Mallorca los propietarios no consiguen gran rédito de sus viviendas.

Recuerda que las propiedades cercanas a lugares de intereses son mucho más redituables que las que están aisladas. Es importante la cercanía a universidades, colegios, centros deportivos, supermercados, transporte público y demás. Si tu idea es el alquiler turístico, deberás priorizar cercanía a playas, monumentos históricos, restaurantes y lugares de ocio.

Viviendas a reformar

A su vez, antes de comprar una vivienda con fin de alquiler piensa cuánto quieres gastar de presupuesto. Compara los precios de la zona para saber cuánto te llevará recuperar la inversión o simplemente si esta propiedad está a buen precio y ya es un negocio comprarla. Piensa que, una vivienda que tenga muchas cosas a reformar te demandará bastante dinero y tiempo. Haz un balance y piensa si será más fácil invertir en una ya en condiciones pero que puedas comenzar rápido a sacarle rentabilidad. Comprueba que el precio de las reparaciones no supere al que tenías pensado gastar, ya que muchas veces no se toman en cuenta y terminan generando muchísimos dolores de cabeza y lamentos. Además, te comentamos que una vivienda reformada puede llegar a subir su valoración entre un 10% y un 15%.

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Cómo declarar un alquiler turístico durante la pandemia?

3 junio, 2021 No hay comentarios

A la complejidad que generalmente supone encontrar inquilinos, o mantener al arrendatario que esté alquilando el inmueble, en la actualidad existen otros problemas a tener en cuenta. Con la llegada del coronavirus, en el mundo inmobiliario han venido varios dolores de cabeza. Uno de ellos fue el importante que el Tribunal Supremo ha dado a los arrendadores de un piso turístico. Y la pregunta que más apareció fue ¿cómo se debe declarar el alquiler del piso turístico durante la pandemia? Como siempre, en la siguiente nota de Oi Real Estate, te contaremos todo lo que tienes que conocer acerca de dicho tema.

Situación de los inmuebles en pandemia

Los inmuebles, cuando están vacíos, generan muchos gastos a sus propietarios. Esta es una situación que se acrecentó en época de pandemia, por razones lógicas. Dichos gastos son imprescindibles para tener el inmueble a punto, y en condiciones para ser alquilado. De esta manera, los propietarios deben hacer frente al IBI, a los gastos de comunidad, y al seguro del inmueble. Además, a suministros fijos como la luz, gas, aguas, entre otros. Es que, en caso de no pagar estos últimos, se podría llegar a concretar un corte de servicio por parte de la compañía suministradora. Teniendo en cuenta el dolor de cabeza que genera y las dificultades para tramitar una nueva alta. En caso de los inmuebles de uso turísticos, además, lo habitual es que sea necesaria una limpieza de vez en cuando, o alguna pequeña reparación o reforma.

Por esta razón, algunos Tribunales Superiores de Justicia de distintas comunidades, como por ejemplo el de Valencia o el del País Vasco, consideraban que dichos gastos podían ser deducidos. Esto siempre y cuando el inmueble estuviese disponible para ser alquilado. En tal punto, resultaba lo mismo que el inmueble no generase rendimientos de capital inmobiliario porque se consideraba que estaba en expectativas de hacerlo. Al mismo tiempo, se entendía que los referidos gastos eran necesarios para que, llegado el momento, el inmueble pudiera alquilarse sin problemas.

Sin embargo, más allá de lo dicho anteriormente y de las diferentes ideas propuestas por distintas comunidades, el Tribunal Supremo ha decidido darle la razón a Hacienda. De tal modo, no solamente considera que no es posible deducir gastos por estos inmuebles vacíos, sino que además ha declarado que existe la obligación de imputar rentas inmobiliarias por los días en que no han estado alquilados.

Tribunal Supremo sobre el alquiler del piso turístico durante la pandemia

Como bien se ha mencionado, el Tribunal Supremo le ha dado la razón a la Hacienda. Como se establece en el artículo 85 de la Ley de IRPF, el Supremo equipara a todos los inmuebles vacíos. De esta manera, no tiene en cuenta el destino que el propietario le quiere dar a dichos inmuebles. Esto le lleva a meter en el mismo saco a los inmuebles que el propietario no quiere usar, por destinarlos al alquiler, y al resto de las propiedades, respecto a las que no hay ninguna intención de arrendamiento.

Además, le lleva a concluir. “El legislador entiende que todo inmueble que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso; de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta”.

En cuanto a dicha cuestión, no caben dudas para el Supremo, quedando fijada la siguiente doctrina de casación. “Conforme al artículo 85 LIRPF, las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas”.

A su vez, el Supremo también niega la posibilidad de deducir los gastos de intereses por la obtención de capitales ajenos. El tribunal Supremo niega la deducción de este gasto, afirmando que nada de eso está en la Ley. De esta forma, en la medida en que el inmueble no esté alquilado, estos gastos de intereses por la obtención de capitales ajenos tampoco podrán ser deducidos.

Duro revés para el alquiler del piso turístico durante la pandemia

Sin ninguna duda, la decisión mencionada anteriormente afecta particularmente a los propietarios de inmuebles turísticos. Cabe resaltar que esto llega en un muy mal momento. Sucede que, debido a la pandemia del coronavirus, muchos de estos alojamientos han permanecido mucho tiempo vacío, sin inquilinos. Como dijimos antes, el Tribunal Supremo, les obliga a imputar rentas. Con ello ratifica el criterio de Hacienda, expresado en la consulta V2227-20, dictada por la Dirección General de Tributos, en donde expresa lo siguiente. “…en el presente caso, en el que el consultante manifiesta que la vivienda se encuentra desocupada en algunos periodos, deberá este proceder a imputar la renta inmobiliaria que corresponda proporcionalmente a los días en que el inmueble ha estado alquilado respecto al número total de días del año”

Además, los propietarios de inmuebles turísticos tampoco podrán deducir los gastos que generen estos inmuebles, mientras han estado sin arrendatario, pero en disposición de ser alquilados.

Gastos de reparación y mantenimiento del inmueble

Como bien dijimos, cuando la propiedad se encuentra vacía, se produce una cuestión no tratada por el Tribunal Supremo en su sentencia. Sin embargo, sí ha sido objeto de interpretación por parte de la Dirección General de Tributos. Este organismo directivo, en su consulta C3146-18, permitió la deducción de los gastos de reparación y mantenimiento del inmueble, llevados a cabo antes de su arrendamiento. Esto, siempre y cuando estuvieran dirigidos exclusivamente para la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, y no al disfrute del inmueble por su propietario.

Cabe destacar que todo ello debe ser acreditado por el contribuyente. Al mismo tiempo, resta definir si con la sentencia del Tribunal Supremo en la mano, Hacienda podría modificar tal criterio. Además de cuestionar la deducción de dichos gastos de reparación y mantenimiento del inmueble, que está en expectativa de ser alquilado.

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Alta demanda y poca oferta de pisos en alquiler en toda España

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Alta demanda y poca oferta de pisos en alquiler en toda España

3 junio, 2021 No hay comentarios

La crisis económica ha dificultado más aún la posibilidad de comprar viviendas. Crece la alta demanda y es poca la oferta de pisos en alquiler en toda España en plena temporada de verano.

Llegan las ansiadas vacaciones de verano y con ellas la alta demanda y poca oferta de pisos en alquiler en España. La gente está con necesidad de tomarse unas buenas vacaciones luego de todo el estrés que generó el COVID 19, además de que la campaña de vacunación alienta a que haya más tranquilidad. Muchos estudiantes, profesores y trabajadores de contratos específicos terminaron sus contratos de alquiler o están por terminarlos en este período. Por lo que es este el momento de más transiciones en el mercado de alquiler. Además, es el momento más esperado para aquellos que buscan hacer la diferencia con sus licencias turísticas. Turistas extranjeros que eligen España como destino vacacional colman las distintas opciones y cada vez es más escasa la oferta. Además, un impacto fuerte que tuvo la pandemia se dio en las construcciones. Muchas obras de nuevos hoteles o pisos con finalidad de alquiler están paradas o fueron retrasadas.

Alta demanda y poca oferta de pisos en alquiler en toda España

Si antes de la pandemia era difícil iniciar el proceso de compra de un piso para los jóvenes, ahora se ha puesto aún más lejana esta posibilidad. Muchas personas que tenían la idea de solicitar una hipoteca para comprar sus pisos en el año 2019 han tenido que dejar sus ambiciones de lado ya que, se vieron obligados a recurrir a sus ahorros para subsistir a esta catástrofe económica. Llegar a cubrir el 30% del total del precio de los inmuebles demanda un gasto poco accesible para la media de españoles. Por lo tanto, el gran beneficiario es el sector inmobiliario de alquiler. Pero ¿hay suficientes pisos disponibles para la cantidad de personas que necesitan alquilar? La verdad es que cada vez es más difícil responder a la demanda.

Más españoles optan por alquilar habitaciones

Asimismo, los propietarios son conscientes de que quizás rentar las habitaciones de sus pisos es más rentable que hacerlo a su piso entero. Esto se debe a que el precio se vuelve más asequible y a que el precio total de rentabilidad puede llegar a ser mayor. O, también, puede ser que el mismo propietario elija vivir en una de las habitaciones y sacar jugo de los ambientes vacíos. Mismo aquellos que se la rebuscan para crearse recursos que los ayuden a sustentar las hipotecas y terminen de pagar sus propiedades. El precio medio de una habitación en alquiler en España es de 396 € mensuales, mucho menos que en otros países de Europa donde la cifra media suele ser de 550 € por mes. El perfil de los inquilinos de habitaciones es de personas que median entre los 25 y 32 años, trabajadores y estudiantes, mayoritariamente españoles, pero hay una considerable cantidad de extranjeros que optan por ello. Este método se ha impulsado fuertemente en Barcelona, donde la demanda es de un 43,2%. Le siguen Madrid, con un 29,8% y Valencia con un 5%.

Cambios que trajo la pandemia

Por su parte, la pandemia trajo algunos cambios en todos los aspectos, el mundo del alquiler no está fuera de esto. Algunos van de la mano, como el teletrabajo y la expansión de los trabajadores online a zonas más tranquilas. Otros, que antes se adecuaban a la mejor opción que encontraban de acuerdo con sus capacidades económicas, ahora priorizan su estilo de vida. Con el mal paso que jugó el largo confinamiento, algunos habitantes se vieron agobiados en sus pequeñas habitaciones sin posibilidad de tomar aire fresco, la comodidad de un espacio más grande o simplemente unas buenas vistas que les hicieran pasárselas más tranquilamente.

Zonas aisladas aumentan su interés

A su vez, el impacto más fuerte del coronavirus se dio en las poblaciones que juntan grandes aglomeraciones y zonas céntricas. Las áreas urbanas se han vuelto el mayor foco de contagio y allí se han restringido mucho los derechos de los ciudadanos. Esto ha incrementado el interés por las zonas rurales o aisladas, donde el estilo de vida es más tranquilo y uno está alejado del caos de la urbe. Los alquileres son mucho más accesibles por la baja demanda y los espacios suelen ser bastante más grandes. Además, el espacio exterior se ha revaluado y es más fácil encontrar viviendas con piscinas, patios grandes y la tranquilidad de no estar sumiso a tantas restricciones. La gente quiere vivir de una forma más saludable, salir a hacer deporte y estar alejado del estrés que acarrea vivir en grandes ciudades.

Cambian los precios de los alquileres

Otro de los cambios que se dieron ante la existencia del COVID fueron las bajas de los precios de la renta en las distintas ciudades de España. Si bien las más afectadas fueron Madrid y Barcelona, el golpe ha sido a la mayoría de las comunidades. Hoy en día el precio del alquiler en el pueblo español es de unos 10,7€ por metro cuadrado al mes, lo que significa una baja del 6%, la peor desde 2013. Por su parte, en toda Catalunya la media de alquiler se sitúa en 617€, pero si hablamos de Barcelona, el precio medio de renta por metro cuadrado está entre unos 14,5€ y 13,8€. En Madrid se paga entre unos 15,07€ y 13,7€/m2/mes. Si bien esta regulación afecta a los bolsillos de los propietarios, es un respiro para todos aquellos que buscan piso hoy en día. Si bien todos están en una situación difícil, el sistema se está adaptando de la mejor manera para salir delante de todo este calvario. ¡Alquila tu piso con Oi Real Estate!

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En Invertir

Invertir en inmuebles para alquiler turístico en España

3 junio, 2021 No hay comentarios

El turismo juega un papel preponderante en la economía española, siendo el segundo país que más turistas internacionales recibía por año hasta 2019. Es por esto que recomendamos invertir en inmuebles para alquiler turístico.

No hay duda que España es hoy mismo una potencia turística a nivel mundial. En los últimos años el turismo experimentó un crecimiento de 9 años consecutivos, llegando a convertirse en la actividad que más contribuye al PBI español, representando el 15% de sus ingresos y el segundo que más puestos de trabajo genera. Hay numerosos subsectores que se relacionan directamente con la actividad turística además de la hotelería, como otros servicios de alojamiento como campings, casas rurales, apartamentos temporarios, gastronomía, ocio y transporte.

Comprar una vivienda para alquilar se ha convertido en una de las maneras mas rentables de invertir tu dinero. Pero, en este contexto, invertir en inmuebles para destinarlos al alquiler turístico se perfila como un nicho interesante tanto por el crecimiento ininterrumpido de la demanda, por cuanto su rentabilidad es mucho mayor a la obtenida por alquileres tradicionales.

Aquí te daremos algunos datos y sugerencias para que tengas en cuenta antes de tomar una decisión.

La industria turística en España

El turismo ha experimentado un crecimiento increíble en los últimos años en España convirtiéndose en un motor de crecimiento económico a nivel nacional y regional.

Según la Organización Mundial del Turismo (OMT), en 2019 viajaron 1400 millones de personas por el mundo y aumentó el número de turistas a nivel mundial en un 9,7% entre 2017 y 2019.

Las últimas estadísticas indicaban que Francia es el país más visitado por el turismo con casi 90 millones de turistas al año, seguido por España con 83 millones y EEUU con 80 millones.

España recibió un ingreso por esta industria de 92.340 millones de euros en 2019 promediando un gasto de 1100 euros por persona.

Los turistas llegados a España provenían principalmente de Reino Unido, Alemania y Francia. El principal mercado sigue siendo Reino Unido, con 18 millones de turistas británicos, seguido por los 11,1 millones de alemanes y los 11,1 millones de franceses.

Las ciudades más visitadas son las más ligadas a las playas y al buen clima. Cataluña fue la principal comunidad de destino seguida por Baleares y Canarias.

Si bien la caída de la industria fue estrepitosa en las últimas mediciones de 2020-2021 debido a las grandes restricciones asumidas por los países por la crisis sanitaria, se perfila una recuperación rápida de las últimas cifras a medida que se globalice la vacunación y se empiecen a abrir las fronteras sin restricciones.

El negocio de los apartamentos turísticos

El alquiler de este tipo de hospedaje ha aumentado un 75% en los dos últimos años siendo España es el país más demandado por los europeos.

Cada vez más personas prefieren alojarse en una vivienda antes que en un hotel durante sus vacaciones. Tras la experiencia, el 92% de los usuarios de vivienda turística volvería a repetir esta modalidad.

Las últimas cifras oficiales revelan que en España el 1,3% del total del parque inmobiliario se destina a pisos turísticos con 321.000 unidades. Pero hay que detallar que hay una gran diferencia entre las distintas zonas del país. Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana acumulan el 60% de estos productos. Andalucía con 67.392 pisos turísticos, Cataluña con 63.199 y Comunidad Valenciana con 54.638 son las tres autonomías con más inmuebles de este tipo sumando el 57,7% del total que hay en España. Les siguen Canarias y Baleares, con 37.791 y 29.237 pisos.

La ubicación, clima y servicios son obviamente los factores principales de esta diferencia. Hay que tener en cuenta que todo el territorio costero acumula el 76,8% y solo un 23,2% se ubican en el interior del país.

El promedio de días de alojamiento es de 7 días y el gasto promedio es de 160 euros por día por persona.

Se calcula que cada vivienda turística posee 5 plazas promedio por lo que este sector pone a la oferta 1,6 millones de plazas.

Los alquileres de una vivienda turística varían mucho de acuerdo a la ubicación y los servicios ofrecidos principalmente. Los precios oscilan entre 70 y 150 euros promedio por noche, calculado para 4 plazas.

Invertir para alquiler turístico en España

Modalidades de invertir en inmuebles para alquiler turístico

Estos inmuebles se comercializan a través de plataformas virtuales como Airbnb, Booking, etc. a través de avisos donde los propietarios detallan las características y el precio ofertado.

La empresa más grande por la cantidad de usuarios y operaciones a nivel mundial es Airbnb. Aquí cada propietario se convierte en anfitrión y va subiendo de categoría según las reviews que recibe de los huéspedes y la cantidad de operaciones realizadas. Luego de cada estadía, los usuarios publican sus opiniones y ponen un puntaje a las distintas categorías que aparecen en la plataforma. Así cada anfitrión va sumando puntos y el promedio se refleja con el tiempo en la ubicación en que sus productos van a figurar en la página. Cuanto mayor sea el puntaje, el aviso va a aparecer con preferencia sobre otros y tendrá mayor posibilidad de ser contactado.

Son muy importantes también para el perfil del anfitrión los servicios ofrecidos. Hay servicios que se requieren en forma obligatoria por la plataforma como ropa blanca, limpieza y protocolos de desinfección al check in. El estado y equipamiento del inmueble debe cumplir con los cánones que fija la empresa. La limpieza puede ser diaria, semanal o solo al check out según los casos. Pueden incluir aparcamiento y amenities dependiendo de la urbanización donde se emplazan. Asimismo, el anfitrión suele tener contacto permanente y ofrecer su asistencia 24 hs.

A su vez, los propietarios también tienen la posibilidad de calificar a sus huéspedes luego de terminada cada estadía. Este sistema de examen genera una mayor responsabilidad de ambas partes de la relación y un control permanente por parte de la empresa. También existen instancias de mediación para la resolución de los conflictos que pudieran acontecer.

Rentabilidad de invertir en inmuebles para alquiler turístico

Es un hecho que la rentabilidad del alquiler de corta estancia es superior a la del alquiler de larga duración.

La rentabilidad de una vivienda turística es cuatro veces mayor que la obtenida por un alquiler tradicional. Esto tomando en cuenta los valores de Madrid y Barcelona.

Por ejemplo, una propiedad en Madrid de un valor de 500 mil euros se puede alquilar con contrato tradicional por 1.500 euros. Mientras que por alquiler turístico la renta será de 4.000 euros. Mientras que la recuperación del dinero invertido se produciría en 33 años con la renta de un alquiler tradicional, se tardaría 11 años en recuperar la inversión con una renta turística.

El cálculo está realizado considerando un 99% de ocupación para un alquiler tradicional frente a un 70% promedio de ocupación temporal.

En conclusión, teniendo en cuenta la rentabilidad el alquiler turístico es una mejor inversión frente al alquiler de vivienda fijo.

Otras ventajas

Además de la mayor rentabilidad se pueden considerar otras ventajas de los alquileres temporarios:

#Renta asegurada: Los inquilinos pagan antes de ingresar al inmueble la totalidad de los días de ocupación generalmente a través de una plataforma virtual. También se evita de esta forma la conflictividad jurídica.

#El estado de conservación del inmueble: Se mantiene de forma regular ya que deben hacerse revisaciones periódicas entre estadía y estadía.

#Menor desgaste de la propiedad: Al no desarrollarse allí la vida cotidiana de una familia o personas, el uso de las instalaciones es mucho menor y su desgaste mas superfluo.

#Control sobre los huéspedes: La elección y las condiciones de ocupación están prefijadas y no admiten demasiadas sorpresas. También están sometidas al control de la empresa intermediadora.

Desventajas de invertir en inmuebles para alquiler turístico

En los últimos años los alquileres de vivienda turística entraron en conflicto de intereses con los establecimientos turísticos tradicionales, como los hoteles. Esto trajo varias limitaciones para su encuadre legal. En algunas provincias se han dictado reglamentaciones que limitan la actividad de los alquileres turísticos. Por eso debes estar bien informado antes de invertir y saber cuáles son las restricciones o trámites que debes cumplimentar para desarrollar esta actividad.

Estas limitaciones también tuvieron que ver con la competencia con el mercado de alquileres de vivienda tradicional. La discusión radica en que, sobre todo en las grandes ciudades, al quitar muchas propiedades del mercado tradicional influía en sus precios al disminuir la oferta y creaban problemas habitacionales para la población residente que veía aumentar los precios de sus rentas. De todas maneras, a nivel nacional, el número de viviendas turísticas no es representativo alcanzando el 1,3% de la plaza total de viviendas. Pero sí es más importante en determinadas ciudades.

No obstante, en ambos casos hay que tener en cuenta las circunstancias especiales de 2020, un año en que la pandemia ha mermado el turismo y ha provocado que muchos hoteles cierren sus puertas y la mutación de destino de pisos turísticos que volvieron al mercado tradicional.

También debes tener en cuenta que esta actividad requiere de un trabajo de mucha dedicación que te llevará unas cuantas horas de tu tiempo. Conseguir los clientes a través de las plataformas requiere una atención constante. Tienes que estar disponible en cualquier día y horario o tener un empleado que haga los check in y check out. Tener una administración y contabilidad adecuadas a la actividad. Contar con personal de mantenimiento y de limpieza. Todo esto representa un costo extra que debes tener en cuenta al hacer los números.

También debes asesorarte con respecto a los impuestos que debes aportar. Estos van a depender de cada ciudad y de la cantidad de inmuebles que involucres en el negocio.

Conclusiones

La industria del turismo es fundamental en España y supone un importante motor para el sector inmobiliario. La vivienda de uso turístico se ha posicionado como una alternativa a los hoteles y como una excelente forma de invertir dinero. Por todo esto, te recomendamos invertir en inmuebles para alquiler turístico. Esto te traerá muchos beneficios económicos.

Desde OI REALTOR estaremos encantados en ayudarte en caso de que quieras invertir en inmuebles. ¡No dudes en contactarnos! Tenemos un equipo de personal profesional que te asesorará de la mejor manera.

En Alquilar

Recuperar la vivienda alquilada: ¿cómo puede hacer el propietario?

2 junio, 2021 No hay comentarios

Claro está que a la hora de alquilar una vivienda, se firma un contrato de alquiler entra las partes intervinientes. En dicho documento quedan establecidas las bases y condiciones del pacto, luego de ponerse de acuerdo ambas partes, y bajo la aprobación de estas. Ahora bien, ¿puede el propietario recuperar la vivienda alquilada? ¿Debe el arrendatario dejar el inmueble frente al pedido del arrendado? Si quieres conocer cómo se lleva a cabo este procedimiento, en Oi Real Estate te lo contamos.

Recuperar la vivienda alquilada según la Ley de Arrendamientos Urbanos

Como bien conocemos, todo aquello que esté involucrado en lo que respecta a un contrato de alquiler, será regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicha ley es la que se encarga de establecer las reglas y condiciones que deben respetar y seguir tanto los arrendadores como los arrendatarios. Es la que define qué cosas se pueden hacer y qué cosas no.

En ese sentido, la misma ley desde su creación ha ido modificándose en diferentes puntos, buscando tanto actualizarse como acaparar más situaciones. El objetivo de estas reformas de la LAU es que nada se le escape de las manos y quede librado al azar. O bien, que nada quede inconcluso, y que si existe alguna situación límite, se pueda recurrir a la ley para saber cómo se debe proceder.

Este es el caso de la situación sobre recuperar la vivienda alquilada. La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 9, se ha modificado en varias ocasiones acerca de este punto. Desde su publicación en 1994 hasta la actualidad, la LAU ha recibido algunas reformas importantes. Por lo tanto, al referirnos a posibilidad de recuperar la vivienda alquilada habrá que distinguir el régimen aplicable atendiendo a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento. En tal sentido, existen tres respuestas distintas. Una será en los contratos fijados desde el 1/1/1995 hasta el 5/6/2013; otra en los vínculos sellados desde el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019, y otra en los firmados desde el 6/3/2019 en adelante.

Contratos firmados desde el 1/1/1995 hasta el 5/6/2013

Antes de realizarse la primera reforma, entre el 1/1/1995 y el 5/6/2013, la LAU establecía lo siguiente. “El dueño de la vivienda alquilada podrá recuperarla cuando en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar expresamente que no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para sí antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para con su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”.

Por último, “si transcurrido tres meses a contar desde que el dueño haya recuperado la vivienda por necesidad, no hubieran procedido él o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendador deberá reponer al inquilino en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un periodo de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción (…) Salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causas de fuerza mayor”.

Vínculos sellados desde el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019

El artículo 9 de la Ley de Arrendamiento Urbanos que recula la recuperación de la vivienda por necesidad quedó modificado por la Ley 4/2013. Por esa razón, los contratos firmados desde el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019 tendrán algunos cambios respectos de los anteriores.

Algunos de estos cambios establecidos en la mencionada reforma son los siguientes. “Si la duración del alquiler es inferior a tres años, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue el contrato por plazos anuales hasta un máximo de tres años”. Antes de la modificación, el inquilino podía estar hasta cinco años (era un derecho que tenía aunque se hubiese pactado un tiempo inferior), con dicha reforma, solo hasta tres años.

Al mismo tiempo, “transcurrido el primer año de duración de contrato, el dueño tiene la posibilidad, aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato, de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad”. Para ello, “el propietario deberá comunicar al arrendatario que tiene la necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente. Ya sea para sí; para sus familiares en primer grado de consanguinidad; por adopción; o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”.

El plazo para notificarle al inquilino la causa de necesidad es de al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. El arrendatario estará obligado a entregar el inmueble arrendado en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. La comunicación deberá hacerse en forma fehaciente.

Recuperar la vivienda alquilada en contratos firmados desde el 6/3/2019 hasta la actualidad

Para finalizar, la última reforma realizada y la que exige en la actualidad, desde los contratos firmados a partir del 6/3/2019 en adelante, expresa lo siguiente. “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física; no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí; sus familiares en primer grado de consanguinidad; por adopción; o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.

A su vez, a partir de una de las modificaciones que se llevaron a cabo, este artículo 9.3 de la LAU expresa lo siguiente. “Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda; el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto”.

Y lo último que expresa en esta nueva y modificación del artículo mencionado de la LAU es que “si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador; sus familiares en primer grado de consanguinidad (…) a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción; o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años. Salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor«.

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Alarmante baja de los precios de alquiler en España

2 junio, 2021 No hay comentarios

La crisis de COVID ha obligado a los propietarios españoles con viviendas en alquiler a bajar notablemente el precio de la renta. En mayo se ha demostrado el peor descenso anual desde el año 2013, alarmante baja de los precios de alquiler en España.

Mucho se estuvo hablando de la ley de regulación de alquileres en Barcelona, pero ¿era necesario tomar esta medida? No nos estamos refiriendo al hecho de que sea constitucional o no, sino de que por sí sola la pandemia ha llevado a los propietarios del mercado de alquiler a bajar obligadamente los precios para mostrarse competitivos. Tanto Madrid como Barcelona, fueron las capitales más afectadas por la crisis económica. El motivo es que siempre fueron las más concurridas y las que precios más caros tenían. Además, el aumento de la modalidad de teletrabajo ha inspirado a los inquilinos a buscar espacios más cómodos en zonas más alejadas. Donde no está el estrés caótico de estas grandes ciudades y donde la calidad de vida es mejor. Quizás por el mismo precio con el que vivían en una pequeña habitación de piso compartido en Madrid, ahora viven en un piso entero cercano a las playas de Alicante, por dar un ejemplo.

Alarmante baja de los precios de alquiler en España

Por su parte, los registros muestran que en el mes de mayo se ha reflejado un descenso del 6% de los precios de renta en España. El precio medio está situado en los 10,7€ por metro cuadrado al mes, así lo reflejó un estudio hecho por idealista. Esto se suma a los porcentajes que estiman la baja trimestral en un 1,2% y un 0,5% en el último mes.

Barcelona y Madrid, las más afectadas

Por un lado, tenemos la capital de España, por el otro, una de las principales ciudades turísticas del mundo. Vamos a ver cómo es que la alarmante baja de los precios de alquiler en España afectó a las dos ciudades principales del país.

Barcelona

La ciudad gótica está atravesando momentos de confrontaciones y polémicas ante el desacuerdo de los vecinos con la medida tomada por la alcaldesa Ada Colau. Los precios están dictaminados según los criterios del ayuntamiento y la ley solo afecta a viviendas con ciertos requisitos. Sin embargo, muchos propietarios de Barcelona ya fueron multados hasta quedar en la ruina por las excesivas sanciones, más que nada por infligir normas que ya estaban dispuestas antes de la ley. Esto ha dado como resultado en 2020 la bajada del 10,2% de pisos en alquiler por el miedo que tuvieron sus propietarios a caer en una sanción.

Asimismo, se estima que los precios de la renta en Barcelona se autorregularon solos con la crisis de la pandemia, hasta situarse hoy en un 905€ de media, una baja del 9% con respecto a 2019. Mientras tanto, en toda Catalunya la media de alquiler se sitúa en 617€. El precio medio de renta por metro cuadrado en Barcelona está entre unos 14,5€ y 13,8€ por metro cuadrado.

¿Qué contratos de alquiler son afectados por la Ley 11/2020?

La Ley 11/2020 tendrá en cuenta:

Serán tenidos en cuenta solamente los contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a residencia permanente de los inquilinos. No se contemplan los contratos de locales comerciales.
Área con mercado de vivienda tenso: solamente serán abarcadas las viviendas que estén ubicados dentro de estas áreas.
Contratos que comiencen luego de la publicación de la Ley.

Madrid

La capital española está atravesando también un momento muy duro. La media de superficie de los pisos en alquiler en Madrid es de 105 metros cuadrados y su precio estimado de renta en un piso así es de 1.583 euros mensuales. Este caso nos indica una media de 15,07€ por metro cuadrado, pero en general es de 13,7€/m2. Estas cifras revelan una caída del 13,42% anual según un estudio hecho por pisos.com. De todas maneras, los precios de alquiler a nivel nacional se encuentran mucho más bajos que los de la gran capital, siendo de unos 9,23€ por metro cuadrado.

San Sebastián: la ciudad más cara de España

Por otro lado, esta bonito ciudad del País Vasco ha llegado a su tope. Es con 14,6€ por metro cuadrado mensual de media el lugar más cotizado en España para su alquiler. Su encanto despierta la atención de todos aquellos que buscan sitio para pasar sus vacaciones. Es por eso por lo que, su demanda ha incrementado sus precios de cara al verano, que ya de por sí suelen ser bastante altos. Recordemos que una vivienda en venta en San Sebastián se sitúa en unos 4.913€ por metro cuadrado. Es el pueblo más caro para comprar en toda España, esto hace que los hoteles allí se sitúen desde unos 430€ como muy barato por semana a unos 3300€ en el más lujoso de todos.

Melilla, la comunidad que más creció

En medio del conflicto entre inmigrantes marroquíes queriendo entrar ilegalmente a España, Melilla es una de las ciudades que más está dando que hablar últimamente. Si hablamos de precios de alquileres, ha experimentado una suba de un 11,1%. Es donde más ha crecido el índice de precios de renta en el último año. Si bien aquí el precio de alquiler por metro cuadrado mensual es muy bajo (9,2€) el crecimiento es notable. Seguido de Melilla se encuentran Soria (10,8%), Lleida (8,3%), Vitoria (7,6%), Teruel (6,4%), Cuenca (5,7%), Granada (5,6%) y Almería (5,1%). Por lo tanto, fue la provincia de Aragón la que más ha crecido contradiciendo las bajas que está sufriendo España. En Aragón los valores de las rentas aumentaron un 3,4% y alquilar aquí cuesta solo unos 7,9€/m2/mes.

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Baja el precio de alquiler de los locales comerciales

1 junio, 2021 No hay comentarios

Debido a la pandemia por la crisis sanitaria global, ha bajado drásticamente el precio de alquiler de los locales comerciales.

Según los datos expuestos por el Censo de Establecimientos Comerciales, el Covid-19 intensificó el cierre de locales que se venían observando desde hace unos años.

En 2017 la cifra de locales con actividad era 103.214. En 2018 una cantidad alrededor de 101.276 (4,8% menos). Y en 2019 una cifra de 98.309 (2,9% menos).

Estos datos representan una tendencia que se profundizó desde la crisis sanitaria dando lugar a un descenso significativo de los precios de alquiler de los locales comerciales.

¿Quieres saber cuáles son las principales causas y las consecuencias? En esta nota te lo contamos.

Desde la presencia del Covid-19 el mundo se ha enfrentado a dificultades complejas. Más allá de la crisis en el ámbito de la salud, también se pueden mencionar el sector laboral y el económico.

Respecto a este último, la pandemia está impactando negativamente a los locales comerciales: hay complicaciones sobre los contratos de arrendamiento por situaciones de impago.

Se trata de un escenario no previsto. Las medidas sanitarias que limitaban la movilidad de la población española redujeron significativamente la afluencia de las personales y, por ende, las ventas de los locales comerciales.

Las restricciones impuestas por el gobierno para evitar la propagación del virus, desde hace más de un año, continúan siendo inciertas y, aparentemente, sin fin.

Dado al tiempo prolongado de estas medidas, cayó el precio de alquiler de los locales comerciales hasta un 30%.

“Los promedios de bajada en los precios de los locales destinados a negocios son de entre un 25% y un 30%” aseguró la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

De este modo, es posible identificar que el sector de los locales comerciales es uno de los más afectados por la crisis que estamos atravesando.

Ahora bien, ¿A qué se debe exactamente este descenso de precios? ¿Cuáles son las zonas más afectadas? ¿Hay alguna posibilidad de observar una mejoría a corto plazo para este sector?

En esta nota te compartimos la información necesaria para responder estas preguntas.

¿Te interesa?

¡Sigamos!

Covid-19: ¿Cómo impactó en el precio de alquiler de locales comerciales?

Baja el precio de alquiler de los locales comerciales.

Dado a las consecuencias por las restricciones impuestas, surgen debates entre el gobierno español y las personas que realizan actividades comerciales. Y la principal causa es la paralización económica.

¿Por qué? La renta de los locales comerciales ha sufrido una fuerte caída. La Agencia Tributaria sostiene en su informe que los ingresos totales de alquileres entre 2019 y 2020 fueron 3.500 millones de euros. Esto representa una cifra mucho menor comparada al 2016.

Sin embargo, en el cierre del primer trimestre los datos son más alarmantes ya que la prolongación de las restricciones redujo los precios de los locales comerciales entre un 25% y un 30%. Esto marca la posibilidad de que se obtengan los peores datos de la historia al finalizar el 2021 si se continúa en esta misma línea.

¿Cuáles son las zonas más afectadas?

La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) explica que, si bien los datos mencionados sobre el precio de los establecimientos comerciales no son homogéneos en toda España, se mantiene alrededor de las mismas cifras:

“Las tendencias de reducción en los precios del alquiler son muy semejantes en toda España”.

Sin embargo, es posible diferenciar tres regiones que han reducido su precio, en mayor o menor medida, a causa de la pandemia.

¿Cuáles son? A continuación te las mencionamos:

Zonas céntricas y de gran circulación. Son las que han sufrido directamente las consecuencias del Covid-19 y las restricciones. Ciudades como Madrid y Barcelona redujeron el precio de los alquileres de los establecimientos comerciales hasta un 30%. En este sentido, la FAI afirma que en el pasado, un alquiler rondaría: “los 1.500-2.000 euros mensuales, sin embargo, ahora mismo está negociándose por 1.000 euros. Son 500 menos al mes que el arrendador ha tenido que bajar debido a la crisis económica«.
Zonas con menor circulación. Se trata de ciudades como Valladolid o Zaragoza que, a pesar de las medidas sanitarias, el precio de los alquileres se vio menos afectado. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias explica que “la caída ha sido menor ya que, en general, se trata de un mercado más estable. Cuando hay subidas de precios no son tan pronunciadas, por lo que cuando hay bajadas, tampoco«.
Zonas costeras. En estas regiones en dónde se ubica Málaga por ejemplo, tuvieron una caída en los precios de alquileres mucho mayor que en las zonas céntricas con gran circulación. Ante esta situación, el gerente de la inmobiliaria Atalaya en Málaga dice “Estamos viendo un descenso en los precios de los alquileres de locales comerciales de en torno a 1.000 euros«.

En definitiva, según la región de los locales comerciales, se puede identificar datos más alarmantes que otros.

Incrementa el número de locales comerciales vacíos

La pandemia no solo dejó las calles vacías, también gran parte de los locales comerciales.

La Federación de Asociados Inmobiliarias explica que el descenso abrupto de la tasa de afluencia de peatones produjo un aumento significativo en la oferta de establecimiento comerciales, pero, simultáneamente, una rápida caída en la demanda.

“Ya sea por cierre o por teletrabajo, muchos establecimientos están a día de hoy vacíos, y un local vacío no es rentable. Por ello, la mayoría de los propietarios se han visto obligados a bajar las rentas para tratar de volver a ocuparlos y rentabilizar sus propiedades”.

Ante esta afirmación, los comerciantes del sector atribuyen el descenso de los locales comerciales a la nueva tendencia que influye en los hábitos de consumo de los prospectos: el comercio electrónico.

En consecuencia, deja en completa duda la estabilidad a largo plazo de los negocios físicos.

Por ello, el arrendador se ve obligado a bajar el alquiler de locales comerciales ya que los autónomos que estarán alquilando se preguntan:

¿Mi negocio prosperará?
¿El contexto me permitirá desarrollar plenamente mis actividades sin afectar drásticamente mis ingresos?
¿Cuánto tiempo más se prolongarán las medidas sanitarias?

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Atraso en el pago de alquiler

1 junio, 2021 No hay comentarios

Como venimos mencionando en Oi Real Estate, a la hora de firmar un contrato de alquiler existen varias situaciones que pueden convertir el entusiasmo en problema. Por eso mismo, el arrendador debe prestar mucha atención a cada detalle del vínculo al momento de decidir arrendar su inmueble. Una de estas situaciones que generan un dolor de cabeza al propietario es el atraso en el pago de alquiler por parte del arrendatario.

Lógicamente que al principio para el dueño del inmueble es todo alegría y entusiasmo a la hora de poder arrendar su propiedad. Sin embargo, estas situaciones muchas veces imprevistas terminan perjudicando el bienestar y generando complicaciones. En la siguiente nota te contaremos todo lo que tienes que conocer en caso de que el arrendatario tenga atrasos en el pago de alquiler.

¿A qué nos referimos con atraso en el pago de alquiler?

Si bien no caben dudas sobre la definición del término, se considera atraso en el pago de alquiler al hecho de no pagar la renta. Aunque esto solamente sea un día después del plazo convenido entre las partes a la hora de firmar el contrato de alquiler.

Es decir que si en el contrato de arrendamiento se ha establecido que el pago de la renta se efectúe dentro de los 5 primeros días de cada mes, el inquilino se haya en causa de desahucio si no abonó en ese plazo. Así, el arrendador podrá exigir del Juzgado la recuperación del inmueble mediante el procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de la renta.

Las causas por las que el arrendatario no pague en tiempo y forma la renta del alquiler pueden ser muy variadas. Puede ser por problemas personales; por descoordinación entre la fecha de pago de alquiler y la fecha en la que recibe su salario; falta de intención de realizar el pago, entre otras. Sin embargo, lo que queda claro en estas situaciones es que lo que prevalece es lo pactado en el contrato de alquiler firmado por ambas partes. Como también, lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es lo que rige estos vínculos.

Consecuencias del atraso en el pago de alquiler

En primera medida, cabe mencionar que el atraso en el pago de alquiler supone un incumplimiento grave de las obligaciones a cargo del inquilino. El mismo puede ser motivo de la resolución del contrato de arrendamiento.

Más allá de que es una situación no pacífica y por tanto discutida, la mayoría de los Tribunales sostienen que la mera tolerancia en el pago atrasado de alquiler no supone consentimiento por parte del arrendador. Esto ratifica que es una causa de resolución del contrato de alquiler.

En muchas situaciones, por diferentes razones, el arrendatario no paga la renta en el plazo establecido por contrato. En su defecto, si no se estableció una fecha fija de pago entre ambas partes, tampoco lo hace en los primeros siete días de cada mes. Esto último es lo que está fijado en el artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dichas situaciones, tal como mencionamos anteriormente, son causas de resolución del arrendamiento. Teniendo en cuenta que el pago de la renta es unas de las obligaciones principales que asume el arrendatario al firmar el contrato.

¿Qué ocurre si durante cierto tiempo hubo tolerancia con la falta de pago?

Aunque solamente el atraso de un mes del pago de la renta es suficiente para determinar el desahucio, en muchas ocasiones dicho atraso está consensuado. Puede ocurrir que el arrendador permita el atraso del pago por cierto tiempo, o que dicho pago se efectúe fuera de término. Esto es algo que puede acordarse entre ambas partes, y que sea un pacto mutuo sin que dicha situación genere un problema.

Sin embargo, muchas personas dan por sentado que si el arrendador es permisivo en ciertas ocasiones con el atraso en el pago de alquiler, el arrendatario puede incumplir con el pago libremente. Esto no es así.

A pesar de que existan algunas resoluciones judiciales que muestren lo contrario, el criterio general considera lo siguiente. “Aunque el arrendador le haya permitido al inquilino abonar tardíamente la renta, esta tolerancia en el pago atrasado de la renta no supone una permisibilidad para que aquél pague la renta cuando quiera”. Por lo tanto, no existe consentimiento tácito de aceptación de esta conducta por el arrendador, pudiendo construir causa de resolución de contrato de alquiler cuando lo considere correcto.

¿Qué debes hacer si te retrasas en el pago de alquiler?

Como venimos mencionando, el retraso en el pago del alquilersupone un incumplimiento grave de las obligaciones a cargo del inquilino que puede ser motivo de la resolución del contrato de arrendamiento. Sin embargo, en caso de retraso en el pago del alquiler, lo mejor es comunicar al arrendador la incidencia del retraso cuanto antes justificándola. Y proceder al pago del mismo en el menor tiempo posible.

Estas dos acciones no excluyen que se presente una demanda de desahucio. En ese caso, siempre se podrá enervar la acción si se abonan las cantidades debidas más las costas procesales. Con la enervación del desahucio se rehabilitará el contrato de arrendamiento.

Existe una serie de supuestos en que la demanda de desahucio se debería de desestimar si el arrendador ha consentido reiteradamente los pagos fuera de plazo. Ello se debe a que se vulnera la buena fe del arrendatario. Pero como ya mencionamos anteriormente, no existe consentimiento tácito de aceptación de esta conducta por el arrendador.

Si te gustó esta nota, puedes compartirla con tus amigas, amigos y en las diferentes redes sociales. Además, si quieres seguir conociendo más acerca de los distintos puntos a la hora de un desahucio, te recomendamos que leas el siguiente post: