La nueva normativa que prepara el Poder Ejecutivo introducirá una serie de modificaciones para el alquiler de bienes inmuebles. Estos cambios afectarán tanto a arrendadores, en función de dónde se encuentren y qué uso le den a sus propiedades, como a arrendatarios, que podrán acceder a algunos beneficios. ¿Qué medidas prevé la nueva Ley de Vivienda y de qué se tratan las ayudas para el alquiler que ofrecerá a jóvenes? ¿Cuáles son los otros puntos clave de esta regulación? En este artículo te lo contamos.
La futura Ley de Vivienda se encargará de configurar un nuevo marco para el mercado de los alquileres en España. Si bien aún no se ha hecho público el borrador del texto, es sabido que España se convertirá en otro de los países europeos que regulan fuertemente el arrendamiento de bienes inmuebles. La normativa diferenciará entre grandes propietarios y pequeños propietarios. También declarará a algunas áreas como tensionadas, discriminándolas del resto. Por otro lado, penalizará fiscalmente a quienes tengan inmuebles desocupados.
A continuación te contamos en detalle cuáles son los puntos clave de esta nueva Ley de Vivienda. ¡Sigue leyendo para enterarte!
Declaración de áreas tensionadas
El acuerdo prevé la existencia y el reconocimiento de zonas en donde los precios del alquiler han crecido en los últimos años por encima de lo que se considera como razonable. De esta manera, para declarar un área como tensionada, las comunidades autónomas deberán enviar una solicitud al Gobierno.
Cabe aclarar que no se trata de unidades geográficas específicas, es decir, las áreas tensionadas pueden ser barrios, distritos, municipios o incluso comunidades enteras. Sin embargo hay dos requisitos que deben cumplir: primero, que hayan transcurrido cinco años en donde la zona haya estado más de cinco puntos por encima del IPC. En segundo lugar, que ese importe medio represente más del 30% de la media de ingresos por hogar del área. En pocas palabras, que las familias deban destinar más de un 30% de sus ingresos a la vivienda.
¿Cómo regulará la Ley de Vivienda el alquiler en las áreas tensionadas?
La nueva normativa diferencia entre dos tipos de propietarios en estos casos: los particulares y las empresas que tienen en su poder más de diez viviendas, también conocidas como “grandes propietarios”.
A los primeros se les aplicarán incentivos fiscales principalmente. Para los segundos, en cambio, se establecerán topes de precios. No obstante, en ambos casos y siempre que se trate de un área tensionada, los inquilinos podrán exigir una prórroga forzosa del contrato de arrendamiento. ¿Qué significa esto? Que aunque se cumpla el plazo del alquiler tendrán derecho a prolongarlo bajo las mismas condiciones y ajustándolo a la subida anual del IPC.
Limitaciones al precio de las rentas
En caso de que una vivienda se alquile a una empresa considerada gran propietaria, el valor de la renta mensual estará determinado por el máximo fijado en el índice de precios de alquiler.
Se trata de una estadística elaborada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, basándose en datos otorgados por Hacienda. La misma cuenta con un inconveniente: no está actualizada, por lo cual aún no refleja el descenso en las rentas que provocó la pandemia de COVID-19. Todavía no se sabe con certeza si la ley permitirá usar algún otro índice, como los desarrollados por algunas comunidades autónomas basándose en los depósitos de fianzas.
¿Se limitarán en el alquiler entre particulares?
Se trata del caso más frecuente, ya que son los pequeños propietarios quienes dominan el mercado de arrendamientos en España. Para ellos el precio del alquiler continuará siendo aquel que acuerden libremente con la otra parte en el contrato. Sin embargo, los arrendadores serán beneficiados con una serie de incentivos fiscales para que no deban aumentar la renta.
En la actualidad a los propietarios que alquilan sus viviendas se les aplica una bonificación de un 60% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esto significa que, al momento de declarar en él, no se tributa por seis de cada diez euros percibidos por un arrendamiento. ¿Qué cambios introducirá la nueva ley?
Esa bonificación descenderá al 50%, pero ascenderá al 90% si, en un área tensionada, el pequeño propietario disminuye el precio del alquiler al menos un 5% en un contrato vigente. Por el contrario, si aumenta la renta en un nuevo acuerdo, dicha bonificación será del 50% e incluso podría perderla por completo.
¿Qué ventajas fiscales habrá para los particulares en áreas no tensionadas?
Fuera de las zonas tensionadas, la bonificación por alquiler en el IRPF también descenderá al 50%. Sin embargo, al igual que en el caso anterior, podrá elevarse si se cumplen ciertas condiciones.
Al arrendar una vivienda recientemente rehabilitada, la bonificación ascenderá al 60%. Por otro lado, si se destina a alquiler social o se cede a un ente público o asociación sin ánimo de lucro, será del 70%. El mismo porcentaje se aplicará a quienes alquilen bienes inmuebles a jóvenes de entre 18 y 35 años.
Viviendas vacías
La nueva ley incentivará a los municipios a penalizar fiscalmente a las viviendas vacías mediante el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). De esta manera, a aquellas que cumplan con esa definición se les podrá aplicar un recargo de hasta un 150% en este tributo. Pero ¿qué se considerará como vivienda vacía?
Para aplicar la penalización fiscal se tendrá en cuenta únicamente a los dueños de cuatro o más propiedades que posean una de ellas desocupada sin causa justificada. Sólo se excluirá a aquellos inmuebles que sean utilizados como segunda residencia, que estén disponibles en el mercado pero nadie los compre o los alquile, que estén en obras o que estén en medio de un litigio. También se podrá ofrecer como causa justificada el desplazamiento por trabajo o estudio.
La Ley de Vivienda y las ayudas para el alquiler destinadas a jóvenes
¿En qué consistirán las ayudas para el alquiler previstas por la nueva Ley de Vivienda? Serán destinadas a jóvenes de entre 18 y 35 años y constarán de 250 euros. Para obtenerlas los interesados deberán acreditar rentas procedentes del trabajo que no superen tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Esto equivale actualmente a 23.725,8 euros. Los beneficiarios podrán recibir la ayuda por un máximo de dos años.
Según los últimos datos recogidos por la Agencia Tributaria, en 2019 había casi cinco millones de jóvenes de entre 18 y 35 años que percibían menos del doble del salario mínimo interprofesional, que en ese momento equivalía a 25.200 euros. Dentro de este grupo, la mayoría también cumplía con la condición de no superar los 23.725 euros equivalentes al triple del IPREM.
Para saber si todos ellos solicitarían las ayudas para el alquiler previstas por la nueva Ley de Vivienda habría que conocer cuántos de ellos alquilan una vivienda. También qué ocurrirá en casos de alquileres compartidos u otras circunstancias que limiten la obtención del beneficio.
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