Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible poner en alquiler un piso de Protección Oficial. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
¿Qué son las viviendas de Protección Oficial?
En primer lugar debemos dejar en claro qué son las casas de Protección Oficial (VPO). Se trata de viviendas que cuentan con la subvención de la administración pública y son adjudicadas a aquellas personas con recursos limitados. Este tipo de inmuebles, tienen ciertas condiciones especiales con respecto a su gestión. Es por esto que aparece una duda muy frecuente entre sus propietarios, es si es posible poner en alquiler este tipo de viviendas. Por eso hemos decidido realizar este artículo para darte la respuesta.
¿Es posible poner en alquiler un piso de Protección Oficial?
En primer lugar, cuando hablamos de alquilar un piso de Protección Oficial debemos tener en cuenta que estos presentan ciertas limitaciones que lo pueden impedir. A la hora de formalizar el contrato de adquisición de una vivienda de Protección Oficial, por lo general incluye cláusulas específicas que no permiten ponerlas en alquiler. Sin embargo, existen algunas excepciones legales por las que es posible formalizar un alquiler.
Antes de enfocarnos en explicar estas excepciones por las que es posible alquilar una vivienda de Protección Oficial, resulta importante que realicemos una distinción entre los diferentes tipos de VPO. De este modo será más sencillo definir cuál es nuestra situación.
Tipos de vivienda de Protección Oficial
En el mercado es posible encontrar dos tipos diferentes de viviendas de Protección Oficial, aquí te daremos los detalles sobre cada una de ellas:
Vivienda de Protección Oficial de promoción pública
Se trata de los inmuebles que han sido construidos y financiados por la administración pública. En este caso, es posible ponerlas en alquiler, sin embargo, es necesario que haya pasado un tiempo mínimo. Puedes consultar cuál es este tiempo en las escrituras, luego del transcurso de este tiempo el piso se descalifica y se deja de considerar como vivienda de Protección Oficial.
Vivienda de Protección oficial de promoción privada
Son aquellos inmuebles financiados por la administración pública pero que han sido construidos por promotoras o cooperativas privadas.
Por otro lado, este tipo de viviendas de protección oficial, presentan menos restricciones cuando se trata de ponerlas en alquiler. De hecho, no es necesario descalificarlas para poder venderlas,tampoco debes esperar por contrato a que pase cierto tiempo mínimo establecido.
¿Cómo poner en alquiler una VPO de promoción pública?
Si te interesa poner en alquiler una vivienda de Protección Oficial de promoción pública hay ciertos puntos importante que necesitas saber. Como hemos mencionado más arriba, será necesario que haya pasado cierto tiempo mínimo legal para poder hacerlo. Ten en cuenta que este tiempo puede variar dependiendo de la promoción y del decreto al que se acoja. Es por este motivo que, lo mejor es consultar las escrituras de la casa para ver si se trata de 10, 15, 20 o incluso, hasta 50 años.
Opciones legales para poner un VPO en alquiler
Por otro lado, aquí van las opciones legales por las que es posible poner en alquiler una vivienda de Protección Oficial:
Tiempo obligatorio
Dejar pasar el tiempo determinado por decreto para que la vivienda no sea considerada una vivienda de Protección Oficial.
Descalificación del inmueble
Solicitar la descalificación del inmueble a la CCAA. Ten en cuenta que cuando se trata de este tipo de casos, las Comunidades pueden exigir la devolución de parte de las ayudas percibidas.
Ausencia del propietario
Justificar la ausencia del propietario en la vivienda por algún motivo de fuerza mayor. En estos casos, será necesario presentar ante la Administración correspondiente cuáles son los motivos que impiden residir en el piso. Luego, si todo está en orden, será posible obtener una autorización especial para poner en alquiler el inmueble.
Valor de la renta de una VPO
Con respecto al valor de la renta del alquiler que se puede pedir por una vivienda de Protección Oficial pública, también se encuentra restringida y limitada. Esto nuevamente, quedará regulado por el decreto por el que se formalizó la construcción de las VPO. Es por este motivo que tendrás que consultarlo previamente y dirigirte a las escrituras del inmueble.
Consecuencias de alquilar una VPO sin autorización
Con tantos requisitos, es muy común que la gente se pregunte cuáles son las consecuencias de alquilar una vivienda de Protección Oficial sin contar con autorización o bien, sin haber cumplido con los plazos requeridos. La realidad sobre lo que puede suceder es que cada Comunidad Autónoma establece ciertas sanciones. Esto dependerá de si se trata de una falta leve, grave o muy grave. Sin embargo, estas pueden ir desde los 150€ hasta los 900.000 euros, es por esto que resulta realmente imprescindible consultar siempre la normativa de la zona donde vivimos y las condiciones de nuestra VPO.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte quién debe pagar las reparaciones en una casa de alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
A quién le corresponde hacerse cargo de las reparaciones en una vivienda de alquiler, es una duda muy común. En la mayoría de los casos surge cuando se genera una avería, momento en que el propietario y el inquilino se deben enfrentar a esta inconveniente. En el siguiente artículo te resolveremos este problema.
¿Quién debe pagar las reparaciones de la casa de alquiler?
Puede tratarse de un desconchón en la pared, que la persiana ya no suba o incluso, alguna fuga de agua. Son accidentes que suelen sucedernos a todos en nuestro hogar. No obstante, si vivimos en una casa de alquiler, lo primero que se nos viene a la mente es quién debe ocuparse de pagar las reparaciones.
Primero, es importante tener en cuenta que ante cualquier problema debes comunicárselo al propietario del inmueble para que tenga conocimiento del tipo de avería o incidente y cuál fue el posible motivo. El propietario siempre debe estar al tanto de lo que ha ocurrido en la vivienda y en muchos casos, te podrá ayudar a solucionar el inconveniente.
Al momento de firmar el contrato de alquiler siempre se especifica en el mismo, una cláusula sobre las averías o reparaciones. Si te fijas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el artículo 21, podrás encontrar la respuesta.
Conservación de la vivienda
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos nos dice que, el propietario se encuentra obligado a realizar, sin derecho a aumentar por ello la renta, todas las reparaciones que resulten necesarias para mantener la casa en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Excepto, en caso de que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Así como viene especificado en el contrato de alquiler, y según lo que nos dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario es quien debe responsabilizarse ante cualquier arreglo que sea necesarios para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, pon atención ya que este punto se encuentra sujeto a una excepción, si la avería no se ha producido por un mal uso o si se trata de un daño intencionado por parte del inquilino. En este caso, será él, quién deberá encargarse de solucionar la avería.
Mantenimiento habitual
Al momento de debatir quién debe pagar las reparaciones de una casa de alquiler, por lo general no nos detenemos a pensar en el mantenimiento habitual dejando este tema de lado. Sin embargo se trata de algo muy importante, por ejemplo el cambio de bombillas fundidas, reparaciones de lámparas, persianas, entre otros. Todo lo que se pueda llegar a estropear debido al uso habitual de la casa, es una responsabilidad del inquilino.
Podemos observarlo en la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde queda muy claro quién debe de hacerse responsable y solucionar este tipo de averías.
En el artículo 21. 4 dice que las pequeñas reparaciones que se ocasionen por el desgaste o el uso ordinario de la casa deben quedar a cargo del inquilino.
En el uso diario de la casa de alquiler es habitual que puedan ocurrir diferentes incidentes propios de la vida en la casa. Es por este motivo que resulta importante, realizar un mantenimiento adecuado de la casa y solucionar todos los desperfectos que se puedan ocasionar.
Los electrodomésticos
Con respecto a los electrodomésticos de la casa, siempre que el inquilino no haya realizado un uso inadecuado o daño adrede, el propietario debe ocuparse de este tipo de averías.
En el caso de los electrodomésticos pueden suceder varias cosas. Por ejemplo que ya estén antiguos y requieran de una renovación, que se haya hecho un mal uso, en tal caso, debe ser el inquilino quien se ocupe de la reparación, que se genere un fallo por defecto de fábrica, incluso que se rompa sin un motivo aparente.
Dependiendo de lo que haya sucedido con el electrodoméstico arruinado, podrá ser el propietario o el inquilino quien deba ocuparse de la reparación o el cambio por otro igual o de características similares.
Las averías en los electrodomésticos de una casa de alquiler es una de las preguntas más habituales entre los propietarios e inquilinos. Aquí analizamos diferentes causas y a quién le corresponde hacerse cargo de las reparaciones en casa caso.
Un accidente en la casa
Del mismo modo que las cosas pueden estropearse, es común que sucedan pequeños accidentes en nuestra casa de alquiler. Esto va desde la pérdida de las llaves, hasta olvidar un grifo abierto e inundar al vecino. Para estos casos, siempre es aconsejable que propietario e inquilino cuenten con un seguro en el inmueble. El propietario, tendrá un seguro de vivienda y el inquilino debe tener un seguro de responsabilidad civil contra terceros. De esta manera, ante estas situaciones, queda protegido y cubierto.
La comunicación
Siempre que nos refiramos a averías o desperfectos en una casa de alquiler surge la duda de quién debe hacerse cargo. Sin embargo, olvidamos poner atención en cómo comunicarlo. Lo aconsejable es que se realice por escrito y se adjunte una imagen donde se vea el problema en caso de que sea posible. Además, siempre que haya dudas sobre el origen de la avería será necesario llamar a un técnico que ayude a determinarlo y solucione el problema lo antes posible.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo pagar el alquiler de un piso luego de la nueva Ley. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En España hay un límite para pagar en efectivo bienes y servicios. El objetivo es evitar el fraude y la economía sumergida. La nueva Ley 11/2021, del 9 de julio, estableció un límite de 1000 euros para pagar en efectivo de bienes y servicios.
El pago telemático es una opción cada vez más utilizada en la actualidad o bien, por medio de diferentes aplicaciones. Sin lugar a dudas, la pandemia del COVID-19 ha acelerado esta transición digital. Sin embargo, por otro lado son muchas las personas que aún al día de hoy prefieren pagar en efectivo. De hecho, no hay un límite legal para guardar nuestros ahorros en casa. Por supuesto, siempre y cuando esté declarado y sea posible justificarlo ante Hacienda.
No obstante, la cantidad de dinero en efectivo que una persona puede llevar en la calle sí cuenta con un límite. Esto ha sido establecido en la Ley 10/2010, del 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. Esta Ley se encarga de determinar cuál es el número máximo.
Para realizar movimientos en efectivo dentro del país, el límite de dinero que una persona puede llevar en la calle sin justificación se encuentra establecido en los 100 000 euros. Si se supera dicha cantidad de dinero en efectivo, será necesario declarar el movimiento del dinero con el modelo S1 de la Agencia Tributaria. Con tantas medidas de controlen este tipo de pagos en efectivo, es lógico que surja la duda de si el pago del alquiler se puede realizar en efectivo o si, por el contrario, hay algún límite que se deba conocer. La nueva Ley 11/2021, del 9 de julio, ha establecido un límite de 1000 euros para realizar los pagos en efectivo de bienes y servicios. El objetivo de esta Ley es luchar contra los posibles fraudes.
Los métodos de pago más elegidos para pagar el alquiler
Con respecto al pago de la renta del alquiler por mes, podemos encontrar diferentes métodos de pago. Estos métodos deberán ser acordados previamente entre el propietario y el inquilino a la hora de firmar el contrato de alquiler de la casa. Sobre este tema, el artículo 17.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos determina que el pago se debe realizar en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda alquilada.
De la misma manera, el artículo 17.4 establece que el propietario cuenta con la obligación de entregar al inquilino un recibo del pago. Esto tiene una excepción, solo en caso de que se hubiera pactado que se realice por medio de procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el inquilino. Si se desea adquirir un producto o servicio por un coste superior, el cliente deberá optar por el uso de otro medio de pago electrónico.
Pago alquiler por transferencia bancaria ordinaria
Si lo hemos pactado de este modo, podemos pagar la renta ordenando una transferencia. Uno de los principales beneficios de este método es la comodidad, ya que solo llevará unos minutos y es posible realizarla desde donde estemos. Además, a diferencia de pagar en efectivo, no debemos reclamar al propietario ningún recibo, ya que la transferencia deja un registro que sirve como justificante.
Las únicas desventajas que podríamos encontrar en este sistema es que cada mes tendremos que recordar ordenar la transferencia y que, si no la realizamos desde una cuenta sin comisiones, tendremos que pagar por ella. Esto generaría que el alquiler mensual resulte más costoso. Sin embargo, hay una gran cantidad de cuentas sin comisiones por transferencias desde las que podremos pagar cada mes sin gastar de más.
Pagar por Bizum
Las nuevas aplicaciones como Bizum nos brindan la posibilidad de realizar una transferencia de manera inmediata. Una gran opción para ambas partes es acordar el uso de esta práctica herramienta, dada su similitud con las transferencias ordinarias. Sin embargo, debes tener en cuenta cuáles son las limitaciones de cantidad de Bizum antes de comenzar a utilizarlo, ya que puede limitarnos el uso durante el resto del mes.
Transferencia periódica
Una de las principales desventajas de las transferencias es que cada mes debemos acordarnos de hacerla. Aquí va una solución muy interesante. Consiste en ordenar una transferencia periódica desde nuestro banco, de modo que la entidad guarde los datos del receptor y de la operación, esto es número de cuenta del propietario e importe de la transferencia. De este modo lograremos que el envío de dinero se efectúe de manera automática el mismo día de cada mes. La única preocupación será estar seguros de que en la fecha en cuestión contamos con el dinero necesario en nuestra cuenta.
Domiciliación bancaria para el pagar la mensualidad
Si lo nuestro es desentendernos del pago y la transferencia periódica no nos convence, podemos solicitar al propietario que adeude un recibo en nuestra cuenta cada mes, como si se tratase del de la luz o el del gas. La ventaja de este sistema es que cada mes, en una fecha concreta, el banco cobrará el recibo y se nos descontará de nuestro saldo. De este modo no debemos preocuparnos por realizar ningún trámite. El único inconveniente es si nos olvidamos de meter dinero en la cuenta de la que se saca la mensualidad antes de que se realice el cobro.
Tarjeta de crédito o débito
Podemos contar con ciertas plataformas que se ocupan de mediar entre el propietario y el inquilino para que el pago del alquiler se realice de manera virtual. Estas plataformas nos posibilitan realizar el pago mensual del alquiler por Internet por medio de tarjeta de crédito o de débito. Cada mes, la plataforma nos envía un correo electrónico con un link para efectuar el pago.
En resumen, sí es posible pagar en efectivo la renta mensual del alquiler, aunque por lo general se suele domiciliar este pago en la cuenta bancaria. Otra opción cada vez más elegida el uso de una plataforma digital entre las dos partes para recordar estos pagos.
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La tecnología de la cadena de bloques inmobiliaria permite el registro de todo tipo de transacciones y si bien se había deslizado la idea de que esta tecnología pudiera sustituir la función del Registro de la Propiedad, se aclaró que la entidad seguirá siendo la responsable de la legalización de los registros.
La cadena de bloques inmobiliaria
La tecnología de la cadena de bloques se basa en el registro de transacciones, pues bien, se pretende aplicar ese registro a todo el proceso inmobiliario. La cadena de bloques inmobiliaria tiene como finalidad poder llevar a cabo todos los tramites del sector inmobiliario de manera online.
En la cadena de bloques inmobiliaria es fundamental el libro mayor (o Ledger, en inglés) para el registro de pagos y servicios. Además, también son claves los contratos inteligentes, que permiten la ejecución de lo que se acuerda en ellos, de manera automática.
A partir de esto se introdujo la idea de que la cadena de bloques podría sustituir el proceso de Registro de la Propiedad, pero tras varias argumentaciones, se cree que no.
Debate sobre la cadena de bloques inmobilaria
El pasado 25 de octubre se realizó la tercera jornada de Blockchain Economía en Madrid.
La jornada de debate se realizó en el campus de posgrado de la Universidad de Navarra de Madrid. En esta jornada se hizo un encuentro que duró unas cinco horas durante las que se hizo un debate sobre la posibilidad del reemplazo. En la jornada se vieron ambos puntos de vista sobre el reemplazo y los beneficios y contras de este mismo.
Beneficios del reemplazo
José María de Pablos O’Mulloy, director del sector de Sistemas de Información del Colegio de Registradores de España habló en la jornada de los beneficios del cambio:
Eliminación de las trabas burocráticas
Agilización de los tramites
Claridad de los procesos
El director comentó que los beneficios de la cadena de bloques inmobiliaria sería tanto para las empresas como para los usuarios y las comunidades de vecinos de los inmuebles. Es, por lo tanto, un reemplazo que ayudará a ambas partes de los procesos de compraventa y alquiler.
Puntos en contra del reemplazo
Otro de los participantes de la jornada que se hizo en Madrid fue Jesús Sieira Gil, registrador de la Propiedad y Mercantil en el Registro de Palma de Mallorca. Jesús Sieira Gil comentó que a pesar que la tecnología de la cadena de bloques es muy avanzada, no lo soluciona todo.
La tecnología de la cadena de bloques permite una gran adaptación tecnológica en el sector económico e inmobilario, pero esta misma tecnología tiene algunas limitaciones.
Limitaciones de la tecnología de cadena de bloques
De un lado, se apunta a que no es posible que la tecnología de cadena de bloques funcione de manera automática. Es decir, no es posible que funcione sin una persona que controle el sistema.
Del otro lado, la tecnología de la cadena de bloques no garantiza que toda la información que se añade es verdadera. Es decir, es posible que se registre información falsa y estos datos quedarían registrados para siempre en la cadena de bloques.
Además, Jesús Sieira habla del hecho que tampoco se puede garantizar la completa legalidad de todo lo que se realice a través de las cadenas de bloques. Es decir, por mucho que haya un desarrollo y configuración de las leyes en el sistema de la red, no quiere decir que con el propio sistema todos los procesos sean legales.
¿Por qué la cadena de bloques no reemplazará el Registro de la Propiedad?
Actualmente es necesario y debe presentarse en el Registro de la Propiedad de España un libro de la construcción de cada edificio. En este libro deben quedar registrado todos los datos del inmueble en construcción y la entidad de los propietarios. Aunque, en ocasiones no siempre se presenta dicha documentación y mucha se acaba perdiendo.
La tecnología de la cadena de bloques sí sería optima para poder tener un registro de todas las construcciones de edificios. Además permitirá tener todos los datos actualizados y como ventaja no se perderá ninguna información. Aún más, en relación con esto se habla de la posibilidad de hacer la tokenización de los títulos de propiedades.
Tokenización de los títulos de propiedades
Jesús Sieira Gil en el congreso también comentó que una opción para poder agilizar los procesos de compra venta y apoyarse en la cadena de bloques es hacer una tokenización de los títulos. Con esto, comenta que la cadena de bloques inmobiliaria no sustituirá el registro de la propiedad, sino que optimizará.
Y, en relación con esto, también se habla de la compra y venta de tokens para poder financiar el cambio a una futura inversión o rentabilidad inmobiliaria. Así, se podrá obtener activos inmobilarios a través de las plataformas de tokenización y se obtendrá el derecho a propiedad.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es una hipoteca y si es posible alquilar un piso con hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
No importa el motivo, puede ser porque has decidido comprar un piso para alquilar, porque debes trasladarte a otra ciudad o bien, porque necesitas cambiar de vivienda. Las posibilidades son demasiadas y muy variados los motivos por los cuales una persona opta por poner su casa en alquiler. Sin embargo, ¿es posible alquilar un piso con hipoteca? Aquí te daremos todos los puntos fundamentales sobre el alquiler de un piso con hipoteca, pon atención.
¿Qué es una hipoteca?
Para saber si es posible alquilar un piso con hipoteca, en primer lugar resulta importante dejar en claro qué es una hipoteca. Cuando hablamos de hipoteca no referimos a un préstamo hipotecario, es decir, se recibe una cierta cantidad de dinero, el capital, que te brinda una entidad bancaria. Todo esto a cambio del compromiso de devolver la misma cantidad, sumando los intereses correspondientes, esto dependerá del tipo de interés. Mediante el pago periódico de cuotas que por lo general, suelen realizarse cada mes. Como garantía de pago se brinda, además, el propio inmueble que se adquiere. Esta es la definición de préstamo hipotecario que nos da el Banco de España y además, contiene tres elementos fundamentales que ayudarán a entender mejor de qué forma funciona una hipoteca. Nos referimos al capital, interés y periodo de amortización.
El capital
Consiste en la cantidad de dinero que pedimos al banco a la hora de adquirir o bien, reformar una vivienda. La entidad bancaria financia hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble. Esto en caso de tratarse de la primera casa, aproximadamente el 70 % si es la segunda. ¿Qué sucede con el 20 % restante? El cliente debe entregarlo como primer pago en el momento de la compra de la propiedad. Esto es así por dos razones: por un lado, que el cliente cuente con el 20 % del coste de la propiedad con antelación demuestra su capacidad de ahorro. Este es un punto muy valorado por las entidades bancarias. Por otro lado, al financiar hasta el 80 % de la vivienda el banco no asume todo el riesgo de la operación en caso de impago por parte del comprador.
El interés
Nos referimos al beneficio económico que obtiene el banco por brindar al cliente acceso a la financiación que ha solicitado. Las hipotecas a tipo variable están compuestas por dos partes: el índice de referencia y el diferencial. La suma de estos dos nos dará el tiempo de interés que debemos pagar por la hipoteca.
Los índices de referencia
Estos índices son usados para modificar el tipo de interés del préstamo hipotecario de tipo variable. En otras palabras, indican cómo evoluciona el valor del dinero y eso repercute en el importe total que el cliente deberá devolver en las cuotas mensuales. Es por este motivo que influye en el total a reembolsar cuando finalice el préstamo.
En España el índice de referencia más usado es el euríbor. Éste índice muestra el valor al que los bancos de Europa se prestan dinero entre sí. Su revisión suele ser anual, sin embargo, también se puede realizar al trimestre o bien, al semestre. Luego de esta revisión, la cuota que el cliente debe pagar por mes puede subir o bajar. Esto dependerá de la evolución que haya tenido el euríbor.
Por otro lado, también podemos encontrar otros índices de referencia entre los que destaca el Índice de Conjunto de Entidades.
Diferencial aplicado
Significa lo que cobra el banco por asumir el riesgo de financiar la compra de una vivienda.
Tipos de hipotecas
Una vez que hemos comprendido estos factores, podemos diferenciar tres clasesde hipotecas dependiendo de cuál sea el tipo de interés que apliquen:
Tipo fijo
Para realizar el cálculo del precio de los préstamos hipotecarios de tipo fijo no se debe tener en cuenta el euríbor. Solo debemos considerar el tipo de interés fijo que nos aplique el banco. Es por este motivo que siempre se sabe de manera exacta cuál es la cuota que se debe abonar cada mes.
Tipo variable
Con respecto a las hipotecas de tipo variable lo más habitual es tener de índice de referencia el euríbor. Este índice varía de manera diaria, sin embargo el tipo de interés del préstamo por lo general es actualizado cada 6 meses tomando el valor del euríbor en ese momento. De esta forma, el índice de referencia condiciona el valor del préstamo hipotecario, ya que a menor euríbor también disminuirá la cuota de la hipoteca que el cliente debe pagar mensualmente.
Tipo mixto
Este tipo de hipotecas aplican un tipo fijo en los primeros años del préstamo. Luego, proceden a aplicar un interés variable con referencia en el euríbor.
Tipo de Interés Nominal y Tasa Anual Equivalente
Por otro lado, existen otros dos conceptos de gran importancia que hacen referencia al valor de un préstamo hipotecario. Nos referimos al TIN y la TAE:
TIN (Tipo de Interés Nominal)
Se trata del coste que el banco cobra por prestar dinero durante un periodo de tiempo determinado. Esta cifra no tiene en cuenta ningún tipo de gasto adicional que vaya vinculado a la contratación de la hipoteca, como una comisión de apertura. Es útil como indicador del valor de ese producto u operación financiera dentro de un mismo banco. Es por esto que no nos servirá para comparar costes de productos ni en la entidad en la que solicitamos el préstamo así como tampoco, entre otras entidades.
TAE (Tasa Anual Equivalente)
La TAE nos indica el coste efectivo de un préstamo por un periodo determinado aplicando una fórmula matemática normalizada que usan todas las entidades bancarias. En otras palabras, nos permite comparar entre bancos el precio de un mismo producto. La TAE sí incluye el coste de comisiones y varios gastos vinculados al préstamo.
Cuando un banco brinda un préstamo hipotecario de tipo variable por lo general podemos ver su valor expresado de tres maneras diferentes: por medio del TIN, de la TAE Variable y de la fórmula euríbor + diferencial aplicado.
Periodo de amortización
Significa el tiempo que vamos a tardar en hacer la devolución del capital que nos han prestado más los intereses. Por lo general, en España es habitual encontrar hipotecas que brindan un periodo de amortización de 20 a 30 años. Sin embargo, también podemos encontrar a partir de 5 años y hasta 40.
Durante este periodo de amortización debemos hacer frente a una serie de cuotas mensuales cuya cantidad variará según el tiempo con el que contemos para devolver el préstamo así como también, del capital que nos hayan prestado y del interés que tengamos que abonar. Ten en cuenta que, a mayor tiempo de devolución, menores serán las cuotas. Sin embargo, serán más altos los intereses que debemos abonar al final de la vida de la hipoteca, y viceversa.
En definitiva, la cuota por mes será la suma de los intereses más el capital. No obstante, su composición, lo que se abona en cada momento, variará a lo largo de la vida de la hipoteca variable, mientras que será la misma en cada cuota de la hipoteca a tipo fijo.
Lo más habitual al momento de calcular qué se abona en cada cuota es hacer uso del llamado método francés. Por medio de este método, al comienzo de la vida de un préstamo hipotecario, se amortizan principalmente los intereses de este y, en un porcentaje más bajo, el capital. A medida que vaya pasando el tiempo esta proporción se invertirá y, ya en las últimas cuotas, se pagará principalmente capital.
Simuladores de hipoteca
Existen simuladores de hipotecas gratuitos en internet. Estos simuladores de hipotecas te ayudarán a calcular la cuota de tu hipoteca y lo que aún queda por pagar. Lo que se paga de principal y los intereses en cada periodo de vida de la hipoteca además del pago total de intereses. También te brindan un cuadro de amortización completo.
Estos simuladores de hipotecas son válidos tanto para hipotecas a tipo fijo como vinculadas al euríbor o con cláusulas suelo.
Si ya estás seguro de cuál es la vivienda que te interesa comprar, puedes utilizar un simulador de hipotecas gratuito para conocer cuáles son las condiciones de la financiación que estás buscando. Se trata de manera rápida y muy simple para calcular la cuota de tu hipoteca.
Un piso con hipoteca ¿se puede poner en alquiler?
Si adquirimos una casa y la hipotecamos, resulta fundamental que busquemos las escrituras de constitución de la hipoteca, y comprobemos el clausulado. Esto se debe a que es posible que existan limitaciones o prohibiciones expresas.
Es cierto que no se trata de una práctica demasiado habitual por parte de las entidades financieras. No obstante, la realidad es que en algunos casos pueden imponer en el clausulado de las escrituras de constitución de la hipoteca, ciertas limitaciones o prohibiciones expresas para alquilar la propiedad.
¿Por qué motivo hay entidades bancarias que impiden que sea posible alquilar un piso con hipoteca?
Existen entidades bancarias que impiden alquilar un piso con hipoteca principalmente debido a que, en el caso de que se genere una enajenación forzosa de la vivienda por ejecución hipotecaria, la existencia de un contrato de alquiler puede significar una rebaja del coste de la casa. Esto sucede porque el adjudicatario del bien que ha sido subastado debe adherirse al contrato de arrendamiento en vigor, exactamente como determina el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué es lo que dice el artículo 13 sobre esto?
El artículo 13 afirma que si en los primeros cinco años de duración del contrato de alquiler, o siete años en caso de que el propietario fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. De modo que el inquilino tendrá derecho, en todo caso, de continuar en el inmueble hasta que se lleguen a cumplir los cinco años o siete años dependiendo de cuál sea el caso. Sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
¿Estas cláusulas por parte de los bancos son legales?
Hay distinta jurisprudencia al respecto. Podemos encontrar desde la que permite a las entidades bancarias limitar el arrendamiento en base a que exista una autorización anticipada por parte del banco y a que las rentas no sean menores a las cuotas de amortización e intereses del préstamo, hasta las que opinan que se tratan de cláusulas que suponen un desequilibrio y daño de cara al consumidor.
En este punto es muy probable que surja la duda de si es posible entonces alquilar un piso con hipoteca. Como ya mencionamos más arriba, es fundamental para saberlo consultar las escrituras de constitución de hipoteca y comprobar si hay algún tipo de limitación. En el caso de que no la haya, el piso puede ser alquilado sin ningún tipo de inconvenientes. Sin embargo, en caso de que exista alguna cláusula que recoja la limitación será necesario tener en consideración algunos puntos de importancia:
Todas las cláusulas que imponga la entidad bancaria deben acogerse a lo expuesto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos urbanos que mencionamos más arriba.
El pacto de vencimiento previo únicamente tendrá validez cuando se trate de rentas bajas o del pago de las rentas por anticipado.
Después de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el inventario de una casa en alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
El inventario tiene una gran importancia en un contrato de alquiler, sin embargo, por lo general no se le pone la atención necesaria. El inconveniente con esto es que, una gran cantidad de propietarios acostumbran a elaborar listados muy generales o incluso, incompletos. Esto genera que llegado el momento de rendir cuentas, nos encontremos ante un conflicto. Este anexo, resulta de gran utilidad para completar y dejar asentado por escrito cada uno de los enseres y elementos con los que cuenta la propiedad al momento de ser alquilada. Es por este motivo que hemos decidido contarte de qué manera hacer un inventario completo. Aquí te explicaremos todo lo que debe contener.
¿Qué es un inventario?
En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué es un inventario. Se trata de un documento anexo que debe adjuntarse al contrato de alquiler. En el inventario se bebe detallar cada uno de los elementos que la propiedad deja en la casa, así como también, su estado, al momento de ser alquilada. El objetivo del inventario es sencillamente dejar constancia de los muebles, electrodomésticos y demás elementos que se encuentran en la vivienda en el momento de alquilarse. Es muy útil, ya que se trata de una prueba ante la finalización del contrato o bien, en el caso de que se produzca algún siniestro o robo en el inmueble.
En el primero de los casos, es decir, ante la finalización del alquiler, el inquilino deberá devolver la vivienda en las mismas condiciones en las que la ha alquilado. En este punto se incluye cualquier elemento, mueble u objeto que se encuentre escrito en el inventario. De lo contrario, el propietario podrá descontar de la fianza la parte que corresponda a los daños ocasionados o elementos que falten.
Por otro lado, si se genera cualquier siniestro o bien, un robo en la casa, el inventario es de gran utilidad a la hora de realizar una reclamación ante la compañía aseguradora. De este modo, la empresa podrá valorar las cuáles son las perdidas e indemnizaciones.
¿Qué debe contener el inventario?
Como ya sabemos, el inventario es un elemento fundamental en cualquier contrato de alquiler que nos será de gran ayuda para solucionar cualquier tipo de inconveniente sobre los elementos que se encuentran en la casa al ser alquilada. Sin embargo, es importante tener en cuenta que para garantizar la efectividad de este anexo resulta muy importante que esté completo y muy bien detallado. Debes dejar por escrito cada uno de los elementos que se encuentren dentro de la casa alquilada.
Por lo general, al momento de completar el inventario de un inmueble en alquiler este se realiza analizando de forma individual cada habitación de la vivienda. De este modo, se debe recoger de manera ordenada cada uno de los elementos que dejamos en cada estancia. Con respecto a la descripción de los elementos, es de gran importancia detallar minuciosamente cada una de sus características principales, cuál es su función. En el caso de contar con electrodomésticos, será necesario aclarar también el modelo y la marca.
Si deseas hacer el inventario todavía más completo, lo más aconsejable es que vaya acompañado de fotografías en las que se vea de manera nítida cada uno de los elementos y cuál es su estado al momento de dejarse en la casa. Por otro lado, también resulta muy efectivo acompañar este documento con facturas o manuales de uso que serán de ayuda a la hora de identificar cada elemento.
¿Qué debes saber para realizar un buen inventario?
Para elaborar un inventario de una casa de alquiler de la manera adecuada, es necesario poner atención en algunas cuestiones. Debes tener en cuenta lo siguiente:
Es necesario que vaya incluido en el contrato de alquiler como un anexo.
Debe ser firmado por las dos partes, es decir, por el propietario y el inquilino. Las firmas deben figurar en cada una de las hojas. Que el inquilino firme este documento, significa que se hace responsable por todos los daños que se produzcan en el mobiliario.
Lo más aconsejables es que incluya un apartado identificativo. Allí deben encontrarse los datos de las dos partes, así como también, los de la casa alquilada.
Lo ideal es que también aclare cualquier tipo de desperfecto o deficiencia que pueda llegar a haber en la vivienda alquilada.
Debes tener en claro que, la firma de las dos partes, propietario e inquilino, sirve para constatar la aceptación del inventario y de cada uno de los objetos que en este se encuentran detallados.
Lacocina es lo que más tiempo te llevará si está completamente equipada. Debes detallar minuciosamente todo el menaje que se encuentra allí. Esto no es solo por saber la marca de los vasos o los tenedores y cuál es su valor, que no será demasiado. Más bien, es para que el inquilino tenga en cuenta que si había 12 vasos al ingresar al inmueble, debe dejar 12 al retirarse también, aunque los haya renovado.
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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Las ventajas y los beneficios de alquilar o comprar casa son muy distintos y dependen básicamente de muchos factores que debes tomar en cuenta antes de decidirlo. Aquí te contaremos las últimas tendencias en el mercado inmobiliario y los últimos cambios normativos establecidos para que puedas decidir qué es lo que más te conviene.
España es uno de los países europeos con mayor cantidad de propietarios, según la OCDE, siempre hemos preferido la seguridad que brinda el hecho de comprar casa. Sin embargo, el repunte de los alquileres también demuestra que muchas veces el poder adquisitivo de los españoles está muy lejos de poder concretar este sueño.
Octubre en el mercado inmobiliario
Los últimos cambios en el sector de la vivienda vienen claramente de la mano de la nueva Ley de la Vivienda, aprobada en el Consejo de Ministros. El Gobierno de Pedro Sánchez ha anunciado este anteproyecto que básicamente implica:
recargo del IBI a la vivienda vacía
diversos mecanismos para contener los precios
beneficios fiscales para los productos residenciales
Además, el precio de la vivienda ha subido un 1,6% en septiembre y las hipotecas se dispararon en agosto un 66,9%, alcanzando los 33.105 préstamos.
Factores previos a tener en cuenta antes de alquilar o comprar casa
Antes de tomar esta decisión, debemos evaluar diversos factores para no meternos en un embrollo del cual luego no podremos salir tan fácilmente. Solamente es cuestión de evaluar y comparar nuestra situación económica y las causas externas que pueden afectarnos directamente.
¿Con cuánto capital cuento y cuál es mi capacidad ahorrativa?
Primero que nada, saber cuánto dinero podemos ahorrar mes a mes es clave para saber cuál es nuestro límite de gasto a afrontar. En base a esta cifra, podremos comenzar a evaluar los diferentes precios de las hipotecas que nos ofrecen los bancos o los precios de los alquileres o compra de vivienda.
Recordemos que siempre al inicio es el momento en donde más dinero se debe desembolsar para poder ingresar a habitar un inmueble.
Según el Banco de España, debemos destinar hasta el 30 o 35% como máximo de nuestro sueldo para pagar el alquiler o la hipoteca.
Ventajas y desventajas de alquilar casa
Alquilar nos da la libertad de poder mudarnos si nos apetece en cualquier momento, de sentirnos más despojados a poder seguir eligiendo más fácil. Es por esto que muchos jóvenes se sienten más cerca de esta opción. Sin embargo, debemos tener en cuenta que muchas veces se penaliza el hecho de finalizar el contrato antes de tiempo.
Más allá de todo esto, no poder decorar, no poder distribuir el espacio o hacer algún otro tipo de mejoras que sean más a gusto nuestro pesa mucho al final de cuentas. Sentir que vivimos «de prestado» en una casa ajena y que nunca nos pertenecerá no es tan fácil como parece.
Al iniciar un alquiler, el propietario puede pedirnos una especia de fianza de hasta 6 mensualidades, por eso el alquiler está muy influido por el poder de negociar de ambas partes (inquilino y propietario).
Beneficios y contras de comprar casa
La seguridad de tener nuestra casa es el sueño de muchos, aunque sabemos que debemos contar con bastante capital para poder lograrlo.
Por ejemplo, los bancos conceden hasta el 80% como máximo de financiación para comprar casa, eso significa que nosotros debemos disponer del 20% que resta. Y no olvidemos que hay otros gastos relacionados con la operación de la venta en sí, como los impuestos, los gastos de notaría y la tasación, que rondan entre el 10% y el15% del valor del inmueble.
Además, debemos tener en cuenta los gastos de una vivienda a afrontar, como los servicios, los impuestos, el seguro, la tasa de basuras, entre muchos otros más que puedan llegar a surgir.
Los consejos de un experto
El catedrático español de Economía Aplicada José María O’Kean ha opinado sobre si conviene alquilar o comprar casa y aquí te resumimos lo más destacado.
«La compra siempre es más rentable que el alquiler»
El catedrático de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla opina que siempre es mejor comprar casa. «Con la compra estás detrayendo una parte de tu renta y sueldo, como si fuera un ahorro, para comprar un bien que podrás vender en el futuro si te hace falta o dejar a tus hijos. Como solemos decir, no es dinero tirado».
El concepto de casa se ha visto modificado luego de la COVID-19, ahora nuestro hogar es nuestro refugio y es algo necesario de tener, de que sea nuestro. Además, el mercado está evolucionando favorablemente.
Los cambios en el tipo de viviendas
El experto asegura que muchas personas han tenido que reformar sus hogares para adaptarse al aislamiento, en su momento, y al home office en otro. Y muchas otras personas han decidido cambiar, eligiendo zonas más alejadas de las ciudades, más verdes y más espaciosas.
También hay que tener en cuenta que han llegado los fondos de inversión y los alquileres han aumentado.
Las previsiones para el año que viene sobre alquilar o comprar casa
¡Qué año movilizado que debemos terminar! Con una inflación creciente en la zona euro, los cambios que traen las nuevas leyes del sector de la vivienda y las consecuencias que debe afrontar el mercado inmobiliario para reacomodarse tras la pandemia, no es poca cosa.
Lo que se sabe hasta ahora es que el mercado supo recuperarse muy bien de la COVID-19, incluso superando niveles de inversión anteriores a la pandemia. Si bien el sector tuvo que rearmarse, pues las demandas de los inversores de inmuebles cambiaron rotundamente, supo adaptarse y responder muy bien a este desafío.
Es por esto que las perspectivas son muy favorables gracias a la bajada de los tipos de interés y el aumento en la capacidad de ahorro de las personas, producto del aislamiento y la cuarentena. Esto anticipa una recuperación de la demanda que seguramente se sostendrá en el 2022.
Sugerimos la siguiente nota para continuar con la lectura:
Desde Oi Real Estate queremos contarte si se puede modificar un contrato de alquiler que ya fue firmado. También te explicaremos cuáles son los pasos a seguir para hacerlo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Si ya hace bastante tiempo que te encuentra viviendo de alquiler y te interesa realizar una modificación en el contrato de alquiler, este artículo te será de gran ayuda. Aquí te contaremos si es posible modificarlo o si es necesario hacer uno nuevo.
Modificar el contrato de alquiler
Es posible tus circunstancias ya no sean las mismas que antes y esto te lleve a la necesidad de realizar una modificación de las condiciones que han sido pactadas. Otra opción es, si te interesa incluir a un nuevo inquilino en el alquiler. Las modificaciones en los contratos de alquiler son mucho más comunes de lo que crees. Sin embargo, sólo es posible en caso de que el contrato se encuentra en vigor, y es por medio de la realización de un anexo. Ambas partes, es decir tanto el propietario como el inquilino, deben estar de acuerdo.
Para lograr comprender cuáles son las circunstancias en que es posible modificar un contrato de alquiler, es fundamental que comencemos por dejar en claro ciertos términos básicos. Estos términos serán muy útiles al momento de llevar a cabo el proceso de modificación del contrato de alquiler, pon atención y toma nota.
Anexo al contrato de alquiler
Cuando hablamos de anexo, nos referimos a un tipo de documento que se adjunta al contrato de alquiler. Por medio de este anexo, se puede modificar un acuerdo que ya ha sido firmado, es decir, que se encuentra en vigor. Todo anexo a un contrato de alquiler requiere en primer lugar, que quede constancia por escrito, además debe ser adjuntado al documento original y por último debe estar firmado tanto por el propietario como por el inquilino. Esto se debe a que ningún contrato de alquiler puede ser modificado de manera unilateral, en otras palabras, sin contar con el consentimiento de ambas partes.
¿Cómo se puede modificar un contrato que no ha finalizado?
Ya hemos mencionado más arriba que, si lo que necesitas es modificar un contrato de alquiler en vigor, sólo podrás hacerlo por medio de la elaboración de un anexo, que debe ser aceptado por ambas partes, es decir, propietario e inquilino.
Es habitual que en algunas ocasiones solo una de las partes no se encuentre del todo conforme con la modificación. Si se da esta situación, y quien no está conforme es el inquilino, la propiedad no podrá realizar ningún tipo de modificación sobre lo pactado en el contrato de alquiler. De hecho, tendrá que esperar a que finalice el contrato de alquiler para lograr presentar un nuevo acuerdo en el que se incluyan las condiciones que desea. Este nuevo acuerdo será presentado como un nuevo contrato de alquiler y deberá estar sujeto a lo recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por otro lado, si es el propietario el que no acepta la modificación del contrato de alquiler, el inquilino tampoco tendrá ningún derecho a realizar cambios sobre lo pactado en un principio. Sin embargo, sí contará con la posibilidad de desistir del alquiler siempre y cuando hayan transcurrido como mínimo seis meses desde la firma de contrato.
Como dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino podrá desistir del contrato de alquiler, siempre que ya hayan transcurrido al menos seis meses. Además, debe comunicárselo al propietario con una antelación de treinta días como mínimo. Ambas partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el inquilino indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir. Los períodos de tiempo menores a un año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
¿Cuáles son las cláusulas del contrato que pueden cambiarse?
Con respecto a este punto resulta necesario resaltar que únicamente será posible modificar o bien, incluir cláusulas que se ajusten a lo estipulado por ley. Es por este motivo que resulta fundamental contar con un asesor, un letrado o bien, un profesional inmobiliario que cuente con los conocimientos necesarios en la materia de arrendamientos. De este modo, lograrás evitar las cláusulas que resulten nulas o abusivas.
Con respecto a las cláusulas que son susceptibles a modificación en un contrato de alquiler por medio de la redacción de un anexo, aquí te contaremos cuáles son las más habituales.
Estas son las que más podemos ver
El valor de la renta.
La inclusión o exclusión de inquilinos.
Gastos del inmueble.
Modificación de sistema de pago. Esto puede tratarse, por ejemplo, de un cambio de cuenta bancaria.
Rectificación o cambios de los datos de la propiedad o bien, de los inquilinos.
Nuevas obligaciones.
Esperamos haber aclarado todas tus dudas sobre si es posible modificar un contrato de alquiler ya firmado.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es la duración de un alquiler de habitación. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Duración de alquiler de habitación
Hay un paso importante previo a analizar cuál es la duración del alquiler de habitación con derecho a utilizar los servicios y dependencias comunes, por lo general se trata la cocina y el cuarto de baño. Este paso consiste en ver si el contrato se encuentra sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) o bien, al Código Civil.
Esto es muy importante porque si el alquiler de la habitación está sujeto a la LAU y el contrato se hubiese formalizado luego del 6 marzo de 2019, el inquilino tendrá derecho a permanecer en el contrato hasta 5 años en caso de que el propietario sea persona física. Por otro lado, si el propietario es una persona jurídica, es decir, una empresa esto se extiende hasta 7 años.
De lo contrario, si el alquiler de habitación no se encuentra sujeto a la LAU pero sí al Código Civil, la duración será la que haya sido pactada por ambas partes. En defecto de prueba, es decir si fuera verbal, la duración del alquiler de habitación será por año si la renta se abona anualmente, mensual en caso de que la renta se pague por mes, esta es la opción más frecuente y por último diaria si se abona la renta diariamente.
Éste tipo de alquiler ¿Se encuentra sujeto a la LAU o al Código civil?
Por lo general, la mayoría de los Tribunales, si bien existes excepciones, proclaman que el contrato de alquiler de habitación se encuentre sujeto al Código Civil y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Las razones que argumentan son que, según lo establecido en el art. 2 de la LAU, el alquiler de vivienda se define como aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino fundamental es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. De este modo, resulta esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto alquilado en el caso concreto que nos ocupa.
Esto significa que, será habitable una edificación cuando la misma cuente con las condiciones necesarias para servir las necesidades de morada o residencia. Es decir, el lugar donde la persona o familia llevan a cabo la intimidad de su existencia, formando su hogar. Este concepto no es aplicable a una habitación o dependencia que solo es una parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, ya que ésta no cuenta con los servicios mínimos y esenciales, es decir el baño, la cocina, entre otros. Por otro lado, estos servicios sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar de manera compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que a la vez, hacen uso los restantes ocupantes del inmueble.
Definición
La cuestión controvertida queda centrada en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato por las partes. El alquiler es exclusivamente sobre una habitación de la vivienda. De modo que puede hacer uso el inquilino de la cocina y de los cuartos de baño compartidos. Además, cuenta con el deber de compartir con los demás inquilinos las tareas de limpieza de estos espacios.
El artículo 2 LAU afirma que se considera alquiler de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable con el destino fundamental de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
Es por esto que, la característica de satisfacer de manera permanente las necesidades de vivienda del inquilino no es aplicable a una habitación. Debido a que no permite el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que actualmente se consideran indispensables, con los que solo cuenta de manera compartida. El espacio que se brinda en exclusiva es únicamente el de una habitación. Ésta, no puede ser comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU. De este modo se prevé en el contrato que se remite al régimen de los artículos 1.542 a 1.582 Código Civil en lo no previsto en su texto.
Duración del alquiler de habitación según el Código civil
Para el sector que considera que el alquiler de habitación se encuentra excluido de la LAU y por ende sujeto al Código civil, laduración será determinada según las siguientes normas:
La duración que haya sido pactada por las partes, finalizando el día fijado sin necesidad de requerimiento.
En caso de que al terminar el contrato, permanece el inquilino por quince días en el espacio arrendado con permiso del propietario, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 del Código Civil. Solo en caso que haya precedido requerimiento.
La duración del alquiler de habitación cuando no se ha fijado un plazo, se entenderá hecho por años cuandose ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario.
Pasos a seguir para el desahucio de un alquiler de habitación
En caso de que el demandado haya admitido no haber abonadola renta pactada, debido al incumplimiento de las obligaciones asumidas por el propietario. No impugna el contrato de alquiler, ni justifica pacto verbal alterando la anterior estipulación.
Con respecto a la normativa que debe aplicarse, recayendo el alquiler sobre una de las habitaciones o dependencias de un inmuebles. Será necesario ajustarse a lo dispuesto en los artículos 1554 y siguientes del Código Civil y preceptos generales sobre obligaciones y contratos.
Esto significa que, teniendo en cuenta que la obligación de pago del precio resulta fundamental en el contrato de alquiler,su incumplimiento posibilita aplicar el efecto resolutorio del art. 1124 Código Civil, en relación con el art. 441.1 Ley de Enjuiciamiento Civil en el aspecto procesal. En el caso de los procesos arrendaticios limita las alegaciones y medios de prueba el demandado a lo relativo al pago, o a la enervación.
Resulta importante dejar en claro algunas cuestiones. Para los contratos de alquiler que se encuentran sujetos a la normativa del código civil. Debemos saber que contemplan la facultad del propietario de promover el juicio de desahucio por falta de pago de la renta. Puede declarar que el propietario contará con la posibilidad de desahuciar judicialmente al inquilino por falta de pago en el valor convenido. Además, que dicho proceso de desahucio se encuentra sujeto a las limitaciones de alegación, y de medios de prueba. De modo que la prueba testifical que se propone no tiene intención de acreditar ni el pago de rentas, ni la enervación.
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A la hora de preparar la declaración de la renta, son varias las dudas que surgen. Los incrementos patrimoniales pueden surgir de muchas fuentes y, según los ingresos brutos que la persona haya generado a lo largo del ejercicio, estará obligado a tributar o no. Ahora bien, ¿qué ocurre con los alquileres? Sin duda representan un ingreso importante para el propietario de la vivienda arrendada. ¿Cuándo debe tributar por el IRPF y cuándo no? ¿Qué gastos son deducibles en la declaración por el alquiler de su vivienda? En este artículo te lo contamos y también veremos qué ocurre con los inquilinos y su tributación en este impuesto.
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) admite una serie de beneficios y deducciones para muchos de los contribuyentes españoles. En el caso de los propietarios que arriendan su vivienda, el Ministerio de Hacienda les otorga la posibilidad de deducir en su declaración algunos de los gastos inherentes al alquiler. A los inquilinos, por su parte, les brinda un beneficio fiscal si la vivienda que arriendan es su residencia habitual.
A continuación te contamos cuáles son los gastos deducibles para los propietarios por el alquiler de su vivienda y cuáles son las ventajas con las que cuentan los inquilinos a la hora de declarar en el IRPF. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿Cómo tributa el alquiler de una vivienda en el IRPF?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo directo y personal encargado de gravar el incremento que el patrimonio de una persona sufrió en el período de un año. Si bien la Ley de IRPF indica en su artículo 8 que todos los contribuyentes están obligados a tributar por él, esto no termina ocurriendo en la práctica. Son aquellas personas que perciben rentas superiores a 22.000 euros brutos anuales quienes suelen presentar su declaración.
En esta línea, es muy probable que muchos propietarios de viviendas arrendadas deban realizar su declaración y tributar por el IRPF. Esto se debe a que perciben un ingreso mensual por el alquiler que, en conjunto con otros montos, pueden llegar a superar una renta anual de 22.000 euros brutos.En el caso de los inquilinos, todo dependerá de la cuantía de sus ingresos y del valor del alquiler que deban pagar. Según estos factores también podrán acceder a beneficios fiscales, como veremos más adelante.
Pero ¿cuáles son los gastos que tanto el propietario como el inquilino pueden deducir de sus declaraciones de la renta? A continuación lo veremos.
Gastos que son deducibles para el propietario por el alquiler de su vivienda
Los propietarios de viviendas arrendadas pueden deducir los siguientes gastos en su declaración del IRPF:
Intereses de créditos o préstamos que se hayan destinado a la compra o la mejora del inmueble. También se incluyen los derechos y otros gastos de financiación.
Tributos y recargos no estatales. También se tienen en cuenta las tasas y recargos estatales que se apliquen sobre la misma vivienda o sus rendimientos. Dentro de ellos se encuentran el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de la comunidad de vecinos, la recolección de residuos y el alumbrado público, entre otros.
Montos de dinero que terceras personas hayan obtenido por prestar un servicio relacionado con el inmueble arrendado. Dentro de ellos se incluyen los gastos en personal de vigilancia, portería o administración, entre otros.
Gastos que se hayan originado por la formalización del alquiler, un subarriendo, una cesión o una constitución de derechos. También se tienen en cuenta los de defensa jurídica relativos a bienes, derechos y rendimientos.
Gastos de conservación y reparación de la vivienda que hayan sido necesarios para garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
Primas de seguros que se hayan contratado para proteger el inmueble o el alquiler.
Montos de dinero que se hayan destinado al pago de servicios y suministros, como agua, gas o luz, entre otros.
Gastos que son deducibles para el inquilino por el alquiler de una vivienda
En el caso de los inquilinos no hay gastos que puedan deducir en su declaración del IRPF. Sin embargo existe un beneficio fiscal al que sí pueden acceder: la deducción por alquiler de vivienda habitual. ¿De qué se trata?
Deducción por alquiler de vivienda habitual
La deducción por alquiler de vivienda habitual es de un 10,05% sobre el monto que el inquilino abona en concepto de renta. Todos aquellos que hayan firmado un contrato de arrendamiento antes del 1° de enero de 2015 tienen derecho a acceder a ella. Podrán hacerlo siempre y cuando la base imponible de su alquiler sea inferior a los 24.107,20 euros anuales. Para ello, según la Agencia Tributaria, es necesario que el contribuyente haya aplicado a este beneficio en un período impositivo anterior. El otro requisito es que, además, debe mantener aún en vigor el contrato con el arrendador.
Cabe aclarar que esta reducción se aplica de igual manera en todo el territorio español. No obstante, cada comunidad autónoma establece los gastos que los inquilinos pueden deducir por este concepto. De esta manera, para beneficiarse de esta ventaja fiscal es necesario cumplir con los requisitos que cada región ha determinado.
¿Cómo la aplican las diferentes comunidades?
En la Comunidad de Madrid sólo pueden acceder a la deducción por alquiler de vivienda habitual los menores de 35 años. En este caso el porcentaje que pueden deducir en su declaración de la renta es del 20% como máximo, con un límite de 840 euros abonado en concepto de renta. Además, dicho gasto no puede exceder el 10% de la base imponible del inquilino, que debe ser inferior a 25.620 euros, en tributación individual, o 36.200 euros, en tributación conjunta.
Cabe aclarar que, para que el acceso al beneficio se haga efectivo, es indispensable que el propietario haya depositado la fianza abonada por el inquilino en el Instituto de la Vivienda correspondiente. Se trata de un paso obligatorio en todos los casos.
En el caso de otras comunidades autónomas la edad máxima puede variar, como también el valor del porcentaje deducible o el límite de la base imponible. Por esta razón, es recomendable que cada contribuyente se informe acerca de las condiciones fijadas en la región donde se encuentra la vivienda que alquila.
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