Desde enero de 2025, la actualización del precio del alquiler en España se rige por un nuevo sistema: el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Esta medida, implementada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), busca ofrecer una fórmula más estable y justa para renovar anualmente las rentas de los contratos de arrendamiento. En este artículo te explicamos cómo funciona el nuevo índice de actualización del alquiler, qué implicancias tiene para propietarios e inquilinos, y cómo calcular correctamente la nueva renta.
¿Por qué se ha creado un nuevo índice de actualización del alquiler?
Hasta 2022, era común actualizar la renta de un alquiler utilizando el Índice de Precios al Consumo (IPC). Sin embargo, la elevada inflación registrada en 2021 y 2022 —que llegó a superar el 10%— generó aumentos desproporcionados en los precios del alquiler. Para mitigar su impacto en los inquilinos, el Gobierno limitó temporalmente estas actualizaciones: primero al 2% y luego al 3%, durante los años 2023 y 2024.
Con la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, se optó por un sistema más predecible que evitara distorsiones excesivas en el mercado: el IRAV.
¿Qué es el IRAV y cómo se calcula?
El nuevo índice de actualización del alquiler, oficialmente llamado Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), se calcula tomando el valor más bajo entre tres indicadores clave:
- La tasa de variación anual del IPC
- La tasa de variación anual de la inflación subyacente
- La tasa anual media ajustada, que se obtiene mediante una fórmula que incorpora dos parámetros técnicos:
- Alfa (0,5), que representa el crecimiento esperado del índice a largo plazo
- Beta (2%), vinculado al objetivo de inflación del Banco Central Europeo (BCE)
Este modelo permite mantener las rentas actualizadas sin generar desequilibrios que perjudiquen gravemente a los arrendatarios o a los propietarios.
Evolución del IRAV en 2025: ¿Qué datos conocemos hasta ahora?
El IRAV se publica mensualmente en la web oficial del INE, y refleja los datos correspondientes al mes anterior. En lo que va de 2025, estos son los valores publicados:
| Mes | IRAV (%) |
| Enero | 2,19% |
| Febrero | 2,08% |
| Marzo | 1,98% |
| Abril | 2,09% |
| Mayo | 1,99% |
| Junio | 2,10% |
Como se puede observar, las cifras se han mantenido estables, alejadas de los picos del IPC y con variaciones suaves que aportan previsibilidad al mercado.
¿A qué contratos se aplica el nuevo índice del INE?
El IRAV se aplica únicamente a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados después del 25 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda. No se utiliza en contratos anteriores, ni en los siguientes casos:
- Alquileres temporales
- Alquiler de habitaciones
- Arrendamientos de locales comerciales
- Contratos de oficinas
- Garajes o trasteros
Para los contratos previos a mayo de 2023, se seguirá aplicando el mecanismo de actualización que se haya pactado expresamente en el contrato, ya sea el IPC u otro índice.
¿Cómo calcular la actualización del alquiler con el nuevo índice?
Para actualizar la renta con el IRAV, el propietario debe comunicar la subida al inquilino con al menos un mes de antelación. La nueva renta comenzará a regir en la misma fecha en la que se firmó el contrato, pero en el año siguiente.
Ejemplo práctico: Supongamos que un contrato de alquiler se firmó en julio de 2024 con una renta mensual de 1.200 euros. En julio de 2025 corresponde aplicar la primera actualización. Si el IRAV publicado en junio de 2025 (último disponible antes del aniversario del contrato) fue del 2,1%, el cálculo sería:
- 2,1% de 1.200 € = 25,2 €
- Nueva renta mensual: 1.225,20 €
Este sistema es similar al de años anteriores, pero con un índice que suaviza las subidas bruscas de la inflación, beneficiando especialmente a los inquilinos.
¿Cuál es la diferencia entre el IRAV y el IPC?
La diferencia principal entre ambos índices es su comportamiento ante escenarios económicos extremos. Mientras que el IPC refleja de forma directa el aumento del coste de vida (y puede dispararse en momentos de crisis), el IRAV actúa como un freno a subidas abruptas, ofreciendo una actualización más equilibrada.
A continuación, una comparación entre ambos índices en 2025:
| Mes | IPC (%) | IRAV (%) |
| Enero | 3,0 | 2,19 |
| Febrero | 3,0 | 2,08 |
| Marzo | 2,3 | 1,98 |
| Abril | 2,2 | 2,09 |
| Mayo | 2,0 | 1,99 |
| Junio | 2,2 | 2,10 |
¿Dónde consultar el nuevo índice de actualización del alquiler?
El IRAV está disponible en la web del Instituto Nacional de Estadística (INE). Se publica mensualmente con un calendario ya definido:
- Enero: datos de noviembre del año anterior
- Febrero a diciembre: datos del mes anterior
Consultar el IRAV con regularidad permite anticipar la posible evolución de la renta y planificar con antelación tanto para propietarios como para inquilinos.
Un cambio que busca estabilidad en el mercado de alquiler
La implantación del nuevo índice de actualización del alquiler supone una transformación relevante en el mercado inmobiliario. Con esta medida, se intenta evitar las fuertes oscilaciones de los precios que se venían experimentando en los últimos años, aportando mayor seguridad jurídica a las partes implicadas.
Aunque puede suponer una menor revalorización para algunos propietarios, a largo plazo también contribuye a reducir la morosidad y mejorar la estabilidad del sector.
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