Xavi Garcia

Cuadrar las nuevas cuentas catalanas obligará a una reforma tributaria, sobre todo en vivienda y patrimonio. Detalles de la futura fiscalidad de Cataluña que empiezan a desvelarse.

¿Qué cambios en la fiscalidad de Cataluña aportarán 180 millones a las arcas autonómicas?

La necesidad de un acuerdo en la aprobación de los Presupuestos de la Generalitat para 2017 ha obligado a esforzarse al ejecutivo catalán con medidas cargadas de polémica en materia tributaria.

El acuerdo parece que llega finalmente en aspectos como la eliminación de algunas deducciones y el incremento de determinados impuestos. Cambios con los que se espera recaudar hasta 180 millones de euros para las arcas autonómicas.

Los tres ejes fundamentales de la reforma modificarán: el tramo autonómico del IRPF, el Impuestos de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Patrimonio.

Cambios en el Impuesto de la Renta

Una de las medidas más comentadas será la eliminación de parte de las deducciones por compra de vivienda habitual.

El cambio hará que todos aquellos contribuyentes con una base imponible superior a 30.000 euros y que tengan más de 32 años, dejen de beneficiarse de la deducción por vivienda habitual del 1,5% (incluida en el tramo autonómico del impuesto).

En la actualidad disfrutan de esta deducción todos aquellos contribuyentes que compraron con anterioridad a julio de 2011. Un total de 866.000 propietarios según la Renta 2014.

Tras la modificación, hasta 250.000 personas que invirtieron en una vivienda habitual perderán este derecho. A pesar de ello, se mantendrá la deducción autonómica del 7,5% por compras anteriores a 2011 y la deducción estatal del 7,5% si la vivienda se compró antes de 2013.

Impuestos turísticos y de vivienda

La conocida como ‘tasa turística’ también sufrirá modificaciones para controlar la proliferación de la vivienda vacacional.

Se les aplicará un impuesto de hasta 2,25 euros por noche que abonará el operador de gestión del alquiler, esté o no regulada la vivienda. Los cruceristas también deberán pagar un impuesto por cortas estancias que hasta ahora no existía, a razón de cada viajero (0,65 euros por estancias de menos de 12 horas y 2,25 euros por superiores).

Mientras que el impuesto a los pisos vacíos establecerá un mínimo exento a partir de los 350m2 con el objetivo de cargar especialmente a las viviendas en manos de entidades bancarias.

Carga tributaria a las grandes fortunas

Cataluña seguirá contando con un impuesto inspirado en el de la Diputación Foral de Guipúzcoa sobre grandes fortunas. Aumentado su carga tributaria del 10% al 11% en la venta de inmuebles por valor de más un millón de euros.

Un tributo que va acompañado del que carga la venta de oro o aeronaves y que pasa del 4% al 5%.

Finalmente, se apunta a cambios en el Impuesto sobre el Patrimonio dentro de una futura Ley de Medidas Fiscales y Financieras. La modificación de este tributo penalizará únicamente a los activos no productivos que son propiedad de empresas y no de grandes fortunas.

Un gravamen sobre viviendas, vehículos de alta gama o yates que tributarán por propiedades, y que hasta ahora podían deducirse por Sociedades, Patrimonio e incluso IVA, eludiendo su tributación.

El regreso de la obra nueva junto a un parque inmobiliario muy heterogéneo, permiten contrastar los diferentes tipos de vivienda en España. Un análisis donde se refuerza el valor de las casas más recientes.

Ahora que la construcción de vivienda parece reactivarse, la comparación entre la vivienda nueva y la usada resulta inevitable.

Un reciente estudio sobre la antigüedad de las casas, elaborado por pisos.com, compara la valoración del mercado inmobiliario de reciente construcción frente a otras propiedades con más años.

A nivel general, la obra nueva sale al mercado con un precio superior al del stock de viviendas más antiguo. Una diferencia que se hace más grande a medida que la vivienda gana años y necesita de más mantenimiento.

Sin embargo, también existen diferencias entre las diferentes comunidades autónomas y el rango de antigüedad en las viviendas con mayor presencia en el mercado.

La nueva vivienda se revaloriza

El estudio de pisos.com diferencia entre las propiedades más nuevas y las más clásicas, según diferentes rangos de antigüedad.

Destacan las viviendas con menos de cinco años. Las más cotizadas con un valor medio de 217.423 euros. Precio un 6% superior al de las propiedades que tiene de 10 a 20 años de antigüedad, valoradas en 204.790 euros de media.

La brecha se hace aún más grande si las comparamos con viviendas de 20 a 30 años. Estos inmuebles tienen un valor medio de 198.859 euros (-9% respecto a la obra nueva).

Por debajo de ese precio se encuentran las propiedades construidas con 5 a 10 años de antigüedad. Su precio medio es de 185.647 (-17%), seguramente por ser fruto de los peores años de la crisis.

El precio sigue bajando hasta encontrarnos con las viviendas con más viejas. Propiedades de más de 50 años, que en su gran mayoría ni están catalogadas ni cuentan con sistemas como el de ascensor. Esta tipo de vivienda está valorada aproximadamente en unos 183.055 euros (-19% respecto a la más moderna).

Finalmente encontramos el mercado con 30 a 50 años de antigüedad. Propiedades con un precio medio de 157.564 euros (-18% respecto a la obra nueva).

Un parque residencial anticuado

La nueva vivienda se dispara, fundamentalmente, porque España cuenta con un parque inmobiliario muy antiguo.

En palabras del Miguel Ángel Alemany, general manager de pisos.com, nuestro país debe ‘regenerar un parque de viviendas que se caracteriza por estar muy envejecido’.

Tengamos en cuenta que un 26% de las propiedades cuentan con 10 a 20 años de antigüedad. Mientras que un 25% de las viviendas se mueven entre los 30 y los 50 años.

Más de la mitad del parque residencial que acostumbra a caracterizarse por la falta de eficiencia energética y una distribución propia de otra época.

Mapa de la obra nueva y usada

A nivel geográfico, las propiedades más valoradas en relación a su antigüedad se encuentran en las Islas Baleares de reciente construcción. Su precio medio es de 350.495 euros.

En el otro extremo se encuentra La Rioja, con inmuebles de más de 50 años a un precio medio de 82.376 euros.

Entre la vivienda más antigua con mejor valoración destaca la comunidad de Madrid, donde las viviendas que superan los 50 años se venden por 281.128 euros de media. Frente a los 86.879 euros del mercado residencial con más años en Castilla La Mancha.

Se habla muchísimo de la vivienda del futuro y del Internet de las cosas, pero nunca como hasta ahora se estado tan cerca de la casa conectada.

¿Con que nuevos gadgets nos ha sorprenderá la casa conectada del futuro?

Si echamos cuentas al tiempo que pasamos en casa, coincidiremos que ahí es donde vivimos algunos de los mejores momentos. Días enteros de relax, instantes en familia o reencuentros con amigos.

Sentirse verdaderamente en casa es estar cómodo y protegido, sin tener que pensar en salir a la calle porque en nuestro hogar tenemos de todo.

Pero a veces no es así. Y necesitamos de la complicidad de los electrodomésticos y las marcas para que el momento sea realmente perfecto.

¿Quién no se ha imaginado una mañana de domingo sin esa cápsula de café o una ese momento con la cesta de la ropa llena y sin detergente?

Los principales fabricantes y proveedores tecnológicos ya se han puesto manos a la obra. Desde P&G hasta Amazon o Google, todos construyen la casa conectada.

Amazon Dash Button hace la compra

La última novedad de la multinacional del comercio electrónico España es el Amazon Dash Button. Un dispositivo que lleva tiempo funcionado en Estados Unidos y Europa (Alemania, Austria y Reino Unido) con gran éxito.

Un sistema sencillo en el que cada botón equivale a una compra y que cada marca puede personalizar con su propio producto.

El coste de cada dispositivo es de 4,99€. Una cantidad que se recupera tras el primer uso y con el que se realiza un pedido a Amazon cada vez que se pulsa el botón.

El sistema ha tenido gran éxito en el mercado estadounidense, multiplicando por cinco el volumen de ventas en el último año.

Una manera cómoda y practica de hacer la compra sin tener que salir de casa y con un plazo máximo de entrega de 24 horas.

Los dispositivos comenzarán a entregarse a partir del próximo 15 de noviembre e incluyen una veintena inicial de marcas. Aunque Amazon ya se prepara para ir más allá e integrar botones en los electrodomésticos, mediante el sistema Dash Replenishment.

Google Home o el asistente del hogar

Los asistentes digitales serán el próximo dispositivo imprescindible en la mayoría de hogares. Ayudantes virtuales que con la apariencia de un altavoz pondrán en marcha sistemas de domótica, realizarán búsquedas y obedecerán a nuestras órdenes con nuestra voz.

Amazon Echo fue el primero que se popularizó hace más de un año. Inicialmente en Estados Unidos, y más recientemente en Alemania y el Reino Unido.

Aunque ahora le llega el turno a su gran competidor: el Google Home. Un dispositivo integrado en el llamado Internet de las Cosas y llamado a revolucionar el hogar.

Hoy por hoy, el sistema es capaz de poner en permitirnos ver un vídeo a través de Youtube o Netflix.

Aunque también es totalmente compatible con el sistema Nest (Google) que regula la temperatura de la vivienda o con otros aparatos como el Hue (Philips) que regulan la iluminación de manera inalámbrica.

El próximo lanzamiento será el Google Wifi que optimizará la cobertura del hogar, mejorando las capacidades del dispositivo Google Home.

A menos de dos meses para acabar el año, empieza la cuenta atrás para aquellos que quieren suavizar la factura del IRPF 2016 gracias a la vivienda.

Con objetivos de déficit aún pendientes y quien sabe si una reforma fiscal por delante, España se enfrenta a un 2017 de mayor carga tributaria.

Un año para el que tendremos prepararnos y que aún nos regala dos meses para cuadrar las finanzas personales. Unas semanas en las que desgravar todo lo posible de cara al IRPF 2016.

¿Cómo podemos aprovechar esta cuenta atrás a nuestro favor?¿Hasta que punto se pueden deducir los gastos en la vivienda?

Compraventa o reforma de vivienda habitual

Los propietarios de un vivienda habitual desde antes del año 2013 pueden seguir disfrutando de su deducción sobre un límite máximo de 9.040 euros. Con ello la cantidad máxima a deducir se queda en 1.356 euros por contribuyente.

La transmisión de la vivienda habitual a lo largo de 2016 supone una ganancia patrimonial para el vendedor. En ese caso, se aconseja la compra de otra vivienda para evitar tener que tributar por la venta. Una operación que debe realizarse en un máximo de dos años, pero que debe comunicarse a Hacienda.

Otro aspecto a tener en cuenta es el de la reciente sentencia para la devolución de lo pagado de más al banco en hipotecas con cláusulas suelo. Los beneficiados de la deducción por vivienda habitual deberán declararlo en la Renta 2016.

Del mismo modo, las ayudas percibidas tanto para el acceso a la primera vivienda como para la reforma o rehabilitación de la vivienda habitual deben ser declaradas. Una tributación que puede hacerse en este próximo ejercicio, o dividirse entre la Renta 2016 y las tres declaraciones siguientes.

Desgravación fiscal por el alquiler

La fiscalidad en la vivienda de alquiler contempla la figura del arrendador y el arrendatario.

Al propietario le conviene hacer frente, de manera anticipada, a los gastos de mantenimiento de la vivienda. Si estos superan a las rentas percibidas por el alquiler, podrá aplazarse parte de la tributación al próximo año.

El concepto del alquiler es otro asunto a tener en cuenta. Resulta más beneficioso arrendar el inmueble a una persona física y como vivienda. Comercializarlo como despacho profesional, sede de un sociedad o vivienda turística hace que no se pueda deducir el 60% del beneficio obtenido.

Todo aquel inquilino que firmó el contrato de alquiler antes del año 2015 puede seguir deduciéndose el alquiler, en concepto de vivienda habitual.

Si no cambia de casa y renueva el contrato de alquiler con el propietario de la vivienda, aún variando la mensualidad y la vigencia del contrato, la deducción podrá seguir aplicándose.

Circunstancias personales en el IRPF 2016

Si buscásemos una edad, la barrera fiscal de las ganancias patrimonial estaría en los 65 años.

Una vez cumplida esa edad, la venta de una vivienda habitual está exenta en la tributación por la plusvalía obtenida. Circunstancia que afecta a ambos miembros de una pareja si se trata de un bien ganancial.

La operación puede servir para la constitución de una renta vitalicia en un plazo de seis meses por un máximo de 240.000 euros. Otra manera de evitar el pago de la ganancia patrimonial, especialmente interesante una vez cumplidos los 70 años.

Otro caso interesante es el de los matrimonios en régimen de bienes gananciales y las comunidades de bienes o copropiedad. Ante su separación o disolución, conviene repartir equitativamente para evitar que nadie debe tributar por una mayor ganancia patrimonial.

Si la vivienda habitual sirve para realizar una actividad económica, como le sucede a muchos autónomos, se pueden recuperar parte de los gastos. Los emprendedores pueden deducir el 20% de los suministros (luz y agua) además de otros gastos comunes relativos al inmueble (comunidad de propietarios y algunos impuestos).

Deducciones por vivienda y patrimonio a las que suman otras que iremos viviendo.

La vivienda de alquiler ha venido para quedarse. Son muchos los expertos que creen que irá ganando cuota a pesar del incremento del precio del alquiler en algunas ciudades. ¿Qué marca la diferencia entre estos y otros lugares?

Vivir de alquiler no es exactamente una moda, sino más bien una tendencia que ganará terreno en el mercado de la vivienda.

Como opción residencial, en un parque de vivienda tan diverso como el de Barcelona o Madrid, el alquiler se está acercando progresivamente a los niveles que maneja Europa.

Y aunque la gente que recurre al mercado del alquiler lo hace por no querer o poder estar ligado a una hipoteca, el incremento de la demanda hace que también suban sus rentas.

Según algunos expertos, la ciudad de Barcelona superará en el próximo año su máximo precio del alquiler logrado antes de la crisis. Un proceso que comienza por la subida en el precio de venta y que acaba trasladándose al alquiler, tanto de la misma ciudad como de su periferia.

Pero, ¿qué diferencia a las ciudades con rentas altas de otras urbes españolas? ¿Qué tipo de viviendas son las más demandadas? ¿Cómo afecta el turismo al mercado de larga duración? ¿Qué medidas podría promover la administración?

Ciudades a la cabeza del alquiler

Si tenemos que pensar en los mercados que lideran el precio del alquiler, las dos ciudades en cabeza son también las de mayor población: Barcelona con subidas interanuales del 10% en las rentas y Madrid con incrementos del 9%.

Sus precios se encuentran en máximos y delatan un cierto desequilibrio entre oferta y demanda, como empieza a verse también en otros destinos como Palma de Mallorca.

¿Qué diferencia a unas ciudades de otras o a unos barrios de otros? Sin duda, el carácter céntrico y la concentración de servicios.

La abundancia de empresas e instituciones, así como buenas comunicaciones y servicios de prestigio ligados al mercado residencial (sanitarios, educativos,..) son habituales en Madrid y Barcelona. Especialmente en distritos de la conocida ‘almendra’ madrileña, como el Centro, Chamberí o Retiro, o en zonas céntricas de Barcelona, como Ciutat Vella, el Eixample o incluso Gracia y Poblenou.

Detalles que marcan la diferencia

Las viviendas más demandadas en estos lugares, además de céntricas, cumplen unos requerimientos mínimos de espacio y distribución. Además de servicios comunes como el ascensor que no siempre son posibles, por tratarse a menudo de propiedades con más de 40 años de antigüedad.

En Madrid acostumbran a rondar una superficie de 70 m2, mientras que en Barcelona se diferencian por tener un mínimo de tres dormitorios, según afirma el Departamento de Análisis e Informes de Tecnocasa.

Esta agencia nos ayuda a entender la evolución de las rentas del alquiler en ambas ciudades. Unos precios que descendieron en 2012 y desde entonces no han dejado de subir. ¿Por qué? La escasa rotación el parque inmobiliario tiene buena parte de culpa.

Viviendas que esperan a la incorporación de otras que permanecen cerradas y que no se alquilan por temor. Cuando estas propiedades se comercialicen, el mercado acabará finalmente de estabilizarse.

Otros factores del precio del alquiler

El turismo ha sido otro de los factores que ha impulsado las rentas en los dos grandes destinos vacacionales (Madrid y Barcelona). Una opción que ofrece mayores beneficios que el alquiler de larga duración, pero que a su vez dispara las rentas.

Basta con ver sus efectos en Baleares, donde Mallorca o Ibiza están destinando cada vez más viviendas al alquiler turístico. Sin hablar de consecuencias como la gentrificación.

En ese terreno, la Administración debe tomar cartas en el asunto, garantizando la seguridad en los contratos de arrendamiento y agilización en los procesos jurídicos.

Ideas para que el turismo sume y no reste al alquiler para residentes.

Con 546 complejos y 15,5 millones de metros cuadrados de superficie, los centros comerciales son uno de los principales activos del mercado inmobiliario español. En este sector, un formato se está implementando con gran éxito de público y ventas: los outlets.

Con el final de las rebajas, tal y como eran conocidas, las marcas cierran la puerta a una manera de consumir y se abren a promocionarse todo el año. Una excusa renovar el vestidor y redecorar la casa sin pensar en el calendario.

Vivimos un tiempo de rebajas de ‘mitad de temporada’ (mid season sale) y de días que como el Black Friday americano o el Singles Day chino. Una época en la que las tiendas enseña (flagship store) se complementan con el comercio electrónico o incluso con las redes sociales, yendo al encuentro del consumidor.

Donde las marcas exploran un renovado concepto comercial: los outlets. Algunas creando colecciones de bajo coste, como Inditex con Lefties. Y otras muchas agrupándose en grandes centros comerciales que permiten comparar precios al cliente y vender stock a las firmas.

La recuperación del consumo y la moda de los bajos precios ha traído consigo una oleada de nuevos outlets de los que se aprovecha los municipios cercanos a las grandes capitales e incluso el mercado turístico.

¡Conozcamos cuatro de los más populares!

The Style Outlets (Viladecans, Barcelona)

Hace pocos días que Viladecans (Baix Llobregat) ha estrenado un nuevo centro comercial en competencia directa con La Roca Village.

Un complejo promovido por Neinver y TH Real Estate que quiere tanto el consumidor local como al turista de compras, que en La Roca del Vallés supone del 70 al 80% del público.

The Style Outlet ha sido fruto de una inversión de más de 80 millones de euros. Un centro comercial con una superficie alquilable de 19.800 metros cuadrados que se ampliará a 26.500 m2 en una 2ª fase.

Actualmente dispone de 85 locales comerciales de los que 55 ya están alquilados. Un 90% estarán destinados a la moda y el 10% restante a la restauración.

Outlet Sambil (Leganés, Madrid)

El mayor centro ‘low cost’ de toda España se inaugurará en marzo de 2017 en la madrileña localidad de Leganés.

La responsable del proyecto es la empresa venezolana Grupo Sambil que compró los terrenos del Sambil Outlet Madrid en 2012.

Tras una inversión de 55 millones de euros, las instalaciones del antiguo centro comercial M-40 acogerán un complejo de 42.000 metros cuadrados totalmente renovados.

En su interior, centenares de tiendas y el Hurricane Factory. Uno de los mayores túneles de viento del planeta.

Open Sky Center (Torrejón de Ardoz, Madrid)

En un par de años, en las navidades de 2018, el Corredor de Henares verá cambiado de manera importante su mapa comercial. El responsable será el futuro Open Sky Center.

Tras este proyecto encontramos a Compagnie de Phalsbourg, el promotor responsable de un gran complejo con 75.000 metros cuadrados diseñados de manera única.

En la oferta comercial se cuentan 80 locales y en la oferta lúdica una superficie de 3.500 m2 con múltiples actividades de ocio, un lago navegable y un espléndido auditorio.

Open Sky Center debe desvelar aún muchas incógnitas, pero el objetivo es diferenciarse del resto de centros comerciales españoles.

Una vez finalizado, se espera que reciba cerca de diez millones de visitantes anuales.

Nevada Shopping Center (Armilla, Granada)

Tras 21 años de espera, por fín hay fecha para la inauguración del Nevada Shopping: el 22 de noviembre.

Han sido más de dos décadas de trámites, interminables obras y muchos líos judiciales. Pero esta Navidad, Granada contará con un centro comercial de excepción.

En su interior se darán cita más de 180 marcas que se repartirán 240 locales comerciales. y prácticamente todos están ya alquilados.

Con cerca de un millón de clientes potenciales, el Nevada Shopping se convertirá en una pequeña ciudad con casi 300.000 metros cuadrados de superficie y 7.000 empleados entre comercio y restauración.