Xavi Garcia

¿Residir en pleno centro con todo al alcance o bajar la renta mensual a cambio de alquilar una vivienda en la periferia? Esa es una pregunta que se hacen muchos inquilinos y que obliga a sumar diversos gastos.

Con la salida de la crisis, la evolución del mercado inmobiliario y la recuperación del consumo han seguido caminos diferentes.

Tal y como recordó ‘The Economist‘, la diferencia entre ingresos y gastos es palpable en el mercado inmobiliario. Y en muchas ocasiones, la solución para los inquilinos pasa por alejarse del centro.

El último estudio comparativo del buscador Mitula refleja esta brecha residencial tomando cuatro grandes ciudades españolas: Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia. Abandonar el casco urbano supone acceder a más espacio por una renta más bajas.

Pero, ¿resulta rentable vivir en el extrarradio teniendo que trasladarse a diario hasta el centro? En ocasiones, las buenas comunicaciones también rentabilizan a la vivienda.

Madrid, todo un caso de estudio

La vivienda en la capital española empieza a ser un producto ‘premium‘. Según Mitula, la renta media no baja de los 1.235 euros al mes.

Un hecho que no afecta solo al mercado residencial, sino también al alquiler de oficinas y la apertura de tiendas. Los precios tocan máximos en barrios de la almendra de Madrid, como Chamartín, Chamberí o Salamanca.

Ante esta situación, otro municipios del área metropolitana se ofrecen como destinos residenciales a buen precio. Son especialmente interesantes localidades del sur y el suroeste madrileño, como Alcorcón (660€/mes), Leganés (728€/mes) o Getafe (760€/mes).

Zonas donde un abono mensual de transporte sale menos de 64 euros que sumados a la renta compensan el abandono del centro urbano.

Alquilar una vivienda en BCN

La ciudad condal tampoco es una excepción. La presencia de turistas y la progresiva gentrificación hace que desde el Casco Antiguo al céntrico Eixample aumenten sus rentas mes a mes.

Alquilar una vivienda en Barcelona supone un gasto medio de 1.288 euros al mes. Nada que ver con lo que supone irse a vivir a otras zonas del Barcelonés, como Santa Coloma de Gramenet (677€/mes) y l’Hospitalet de Llobregat (819€/mes).

Vivir en ambas localidades obliga a sumar un abono mensual de cerca de 53 euros en transporte. aunque otra opción es trasladarse hasta el Vallés Occidental, donde Sant Cugat o Sabadell tienen un abono hasta Barcelona por 71 euros.

Un gasto que compensa a los sabadellenses, a cambio de rentas que no llegan a los 900€/mes.

El extrarradio de Valencia y Sevilla

Dejando de un lado las dos grandes capitales, en otras ciudades españolas también es más asequible vivir en la periferia.

En la caso de Valencia capital, el alquiler medio es de 651 euros al mes. Renta que se reduce en localidades como Alaquàs (460e/mes) o Mislata (556€/mes). Aún sumándole abonos mensuales de entre 45 y 58 euros.

Caso parecido al de Sevilla, donde también resulta rentable el cambio. La capital cuenta actualmente con un alquiler medio de 748 euros al mes. Frente a lugares como Dos Hermanas (558€/mes) o Camas (575€/mes), sin contar el abono.

Una vez más, debemos por escoger entre las comodidades del centro urbano y la distancia de la periferia. Cuestión de precio, pero también de tiempo invertido.

El repunte de precios en el mercado del alquiler ha llegado en paralelo a otra tendencia residencial: el alquiler de temporal de viviendas de lujo. Un servicio al que recurren ejecutivos y que ofrece los mejores servicios desde 12.000 euros al mes.

El alquiler de inmuebles de alto standing está más vivo que nunca. Las mejores zonas de Madrid y Barcelona se mueven ya a precios cercanos a los máximos registrados en 2007.

Importes al alcance de pocos bolsillos con servicios realmente exclusivos, para que el inquilino se sienta como en casa.

En Madrid, los barrios de Salamanca y Chamberí alcanzan rentas cercanas a los 12.000 euros al mes. Mientras que en Barcelona hay propiedades en mitad del Paseo de Gracia que pueden superar los 15.000 euros.

Zonas de máxima exclusividad y acabados de alto standing en viviendas de lujo destinadas a clientes selectos.

Alquiler para ejecutivos en Salamanca

Es normal que los alquileres de la capital española, situados entre 2.500 y 6.500 euros, no estén al alcance de muchos los bolsillos. Aunque para propiedades exclusivas basta con fijarse en las nuevas viviendas de lujo que acoge la capital.

Se trata de alquileres por temporadas en barrios muy selectos, que incluyen todos los servicios y comodidades. Un producto pensado para ejecutivos que ha visto crecer su volumen de entre un 30 y un 40% anual.

En estos inmuebles, la localización es la clave para encontrar al cliente adecuado dispuesto a ofrecer el mejor precio posible. El mejor ejemplo lo tenemos en el barrio de Salamanca, buscado por grandes fortunas que quieren comprar, pero también por ejecutivos que desean alquilar.

El cliente, que habitualmente viaja sin familia y tiene entre 35 y 50 años, descarta vivir de hotel y prefiere instalarse en una vivienda. Un lugar acogedor que le permita hacer su vida, pero sin renunciar al confort. Servicio de conserjería, de limpieza que incluya toallas y sábanas limpias, o de transporte que le permita moverse fácilmente. Todo incluido en el precio final

Todo ello en inmuebles de 90, 150 o hasta 300 metros cuadrados en los que nada se deja al azar. Al contrario, cada cliente estrena desde las cortinas hasta parte de la vajilla. Y cada estancia cuenta con una estética moderna e impecable.

Detalles que elevan el precio del alquiler hasta de 12.000 euros al mes.

Viviendas de lujo en Paseo de Gracia

Si las rentas del alquiler en las viviendas de lujo de Barcelona se incrementó un 14% en 2016, este año se espera una subida del 8%.

Esta pequeña ralentización se debe a un doble efecto. Por un lado, el incremento de la oferta tras incorporarse al mercado los inmuebles comprados por inversores que ya han sido rehabilitados.

Pero también por el vencimiento de los contratos firmados hace tres años en distritos como Ciutat Vella y l’Eixample. Su renovación al alza, seguramente obligará a salir de la ciudad a muchos inquilinos e incrementar los inmuebles disponibles en el centro urbano.

Aún así, la excelente salud del mercado del alquiler en Barcelona no admite discusión alguna. Especialmente en inmuebles de alta gama. Rentas de 16€/m2 al mes como las de Ciutat Vella, 14,7€/m2 en Sarrià-Sant Gervasi o 14,3€/m2 en l’Eixample, seguirán subiendo a lo largo de este año.

Sin embargo, junto al alquiler de larga estancia, aparece un nuevo inquilino por tiempo limitado. Ejecutivos, profesionales cualificados y estudiantes de másters de alto nivel, visitan Barcelona por periodos que van de los 30 días a los 11 meses.

Su presencia se deja ver especialmente en los barrios más cotizados (Eixample, Sarrià-Sant Gervasi, Diagonal Mar, Les Corts, El Gótico y El Born). Hasta tal punto que algunas de estas zonas ya están a un 80 o 90% del precio que tenían en 2007.

De momento, viviendas de lujo en el Paseo de Gracia (Eixample) o Pedralbes (Les Corts) con más de 200 m2 ya superan los 12.000 mensuales. ¿Hasta dónde llegarán?

Frente a la lenta recuperación del comprador nacional, el inversor extranjero ha sido provocado un incremento global en el precio de la vivienda.

Con una inversión inmobiliaria de 60.837 milllones de euros anuales, la compra de vivienda crece a un ritmo del 17% interanual.

Actualmente, tanto compradores nacionales como extranjeros buscan inmuebles en los mejores mercados del mundo. Y entre ellos está el español.

El cliente de aquí, aprovechando la salida de la crisis. Y el comprador internacional, convencido de la rentabilidad de nuestro mercado inmobiliario frente al de otros países.

En los últimos años, ha sido la presencia de estos últimos la que ha despertado a un sector adormecido para ponerlo en valor fuera de nuestras fronteras.

Mapa global del precio de la vivienda

El semanario ‘The Economist‘ dispone de una guía global de evolución del precio de la vivienda.

En los últimos meses se aprecian diferentes escenarios en función de cada país. Mientras algunos países como Alemania suben ligeramente, otros como Estados Unidos lo hacen acercándose a sus máximos.

Un repunte parecido al de España o el Reino Unido. Con la diferencia de que nosotros estamos lejos del máximo registrado y los británicos no.

¿A quién se debe esa subida de precios? Sin duda, al capital extranjero. En Estados Unidos, gran parte de esa inversión la han realizado compradores chinos. Suyas son 29.000 viviendas vendidas durante el último año en ciudades como San Francisco, Seattle, Nueva York o Miami.

Algo parecido ha ocurrido en Vancouver (Canadá), donde la vivienda se revalorizó un 47% en cuatro años. O en Auckland (Nueva Zelanda) donde el incremento ha sido del 75%.

¿Subidas de precios razonables?

Este gráfico sirve, no solo para ver la evolución de los precios, sino también para comparar gastos e ingresos. Dos variables que separadas provocar situaciones insostenibles, entre los salarios y el precio de la vivienda.

Sobre el mapa, el escenario estadounidense, el neozelandés o el británico son totalmente diferentes. Provocando, por ejemplo, que estos últimos busquen invertir fuera de sus fronteras.

Mientras países como Nueva Zelanda se convierten en refugio seguro para millonarios extranjeros, como Peter Thiel.

El impacto del capital extranjero

Nueva Zelanda, Australia o Canadá son países donde los compradores internacionales han provocado subidas en el precio de la vivienda. Pero ¿es posible atraer a este cliente sin expulsar a los residentes nacionales?

Londres ya lo ha intentado tras ver como el valor de los inmuebles ha subido un 54% en apenas cuatro años. Mientras Miami no deja de sorprender, con números nunca vistos en construcción de vivienda a cargo de inversores foráneos. Una situación que Australia quiere atajar permitiéndoles solo la compra de inmuebles de obra nueva.

Realmente es difícil hacer vivienda asequible para ciudadanos locales sin impedir la necesaria inversión de aquellos llegados desde otros países.

Control de precios, impuestos a la vivienda,.. Todas estas soluciones no solo ahuyentan al inversor, sino también a profesionales altamente cualificados y necesarios en una economía competitiva.

En ese sentido, según el propio ‘The Economist’, nuestro país no está fuera de la tendencia global a la sobrevaloración. En España situada entre un 25 y un 16%, debido a una buena parte del parque aún invendible.

Pero sí que permanecemos lejos de escenarios como el de Nueva Zelanda, entre 114% y el 59%, o Canadá, entre el 112 y el 46%.

El mercado residencial vuelve a convertirse en un imán para la atracción de capital. Con cerca de 61.000 millones de euros, 2016 deja alto el listón de la inversión inmobiliaria.

Ya son pocos los datos anuales que quedan por desvelarse. Sin embargo, aún sigue sorprendiéndonos la capacidad de atraer capital que tiene el sector inmobiliario.

La última estadística recoge las ‘Transacciones inmobiliarias‘ y la elabora el Ministerio de Fomento. En el documento se recogen las más de 400.000 transacciones de viviendas registradas en 2016. Una estadísticas que lidera Andalucía, seguida de Cataluña y la Comunidad de Madrid.

Mientras que el importe total de las operaciones superó los 60.000 millones de euros. Esta vez con Madrid en primera posición, por delante de Cataluña y Andalucía.

El balance no puede ser más positivo. No solo por superar las cifras globales a las registradas un año antes, sino también por la evolución positiva dentro del mismo año.

14% más de transacciones de vivienda

El año 2016 concluyó con un total de 457.689 transacciones de inmuebles. Una excelente cifra, si tenemos en cuenta que 436.537 de ellas eran viviendas libres.

Esto supone un 14% más de operaciones anuales respecto al año anterior.

De entre todas las comunidades, Andalucía fue líder absoluto con 83.626 operaciones. En segundo lugar se situó Cataluña con 75.170 transacciones.

Mientras que la Comunidad Valenciana 67.947 y la Comunidad de Madrid con 67.293 quedaron en tercera y cuarta posición.

Cuatro comunidades con casi 300.000 operaciones. Aunque si el número de transacciones fue alto, el importe de las operaciones no se quedó atrás.

17% más de inversión inmobiliaria

El año 2016 ha registrado un volumen de inversión inmobiliaria que deja atrás lo peor de la crisis: 60.837 millones de euros. Un 17% más que en el año anterior.

De ellos, 53.641 millones llegaron por la compraventa de vivienda usada (+19,4%). Mientras que 7.195 millones por obra nueva (+2%).

La Comunidad de Madrid fue la más atractiva para los compradores. En ella se invirtieron 12.303 millones de euros.

Cataluña ocupó la segunda posición con 11.972 millones de euros. Mientras que Andalucía fue tercera con 9.793 millones y la Comunidad Valenciana cuarta con 7.010 millones.

En la parte baja de la clasificación, La Rioja (297 millones), Extremadura (469 millones) y Navarra (619 millones) reafirman lo ya sabido: el mercado inmobiliario sigue teniendo dos escenarios.

Mientras, los depósitos pierden 7.300 millones

El buen ritmo en la evolución de la inversión inmobiliaria contrasta con el bajo rendimiento de los productos bancarios.

El recientemente ‘Estudio sobre Rentabilidad Financiera‘, publicado por el Observatorio Globaltech de IMF Business School, recoge la baja remuneración que han padecido los depósitos.

Desde el estallido de la crisis, los ahorradores españoles que han apostado por depósitos garantizados han perdido mucho dinero. En torno a 7.300 millones de euros, si nos comparamos con otros países europeos.

Nada que ver con la rentabilidad inmobiliaria, que se sitúa entre el 6,1 y el 8,5%.

El arranque de 2017 está superando los datos del año pasado en el mercado residencial. Casi 38.500 operaciones de venta de viviendas anticipan un año histórico.

Tras un 2016 de récord para el sector inmobiliario, quedaba por ver el comportamiento del mercado en 2017.

La ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Enero 2017‘, realizada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), deja el mejor dato desde inicios de 2013.

La compraventa de 38.457 viviendas, un 18,1% más respecto al año anterior, es realmente remarcable. Como también lo es el hecho de que la vivienda usada siga concentrando la mayoría de las operaciones.

De hecho, la venta de viviendas de segunda mano tuvo en enero su mayor registro de los últimos nueve años. Mientras que la vivienda nueva aún peca de falta de actividad constructora.

Aspecto que no ha cambiado el ranking de las comunidades más activas. En él, Andalucía, Cataluña, Madrid y Valencia lideran el términos absolutos el número de operaciones.

La vivienda usada sigue dominando

La venta de viviendas no levanta el pie del acelerador ni con el cambio de año.

Tras cerrar 2016 con un incremento del 13,6% en las operaciones, comienza 2017 con otra excelente cifra: 18,1% interanual. Durante el mes de enero se han registrado 38.457 operaciones de compraventa.

Un dato comparable al de la salida de la crisis, en enero 2013, con 39.889 operaciones. Con este nuevo repunte se suman doce meses consecutivos al alza. Además de crecer la actividad intermensual, enero frente a diciembre, en un 30%.

La escalada en la venta de viviendas se debe, fundamentalmente, a las viviendas usadas. Sus transacciones han crecido en un 20,7% respecto a enero del año pasado, sumando un total de 31.628 operaciones.

Muy por encima de la vivienda nueva, cuyas compraventas crece un 7,2% hasta las 6.829 operaciones mensuales.

E igualmente, hay que remarcar el papel de la vivienda libre, con un 89,8% de las transmisiones frente al 9,7,% de la vivienda protegida.

Venta de viviendas por CCAA

A nivel de comunidades autónomas, tres han destacado con variaciones anuales en la venta de viviendas por encima del 40%. Cantabria con un 45,1%, Baleares con un 40,5% y La Rioja con un 40,1%.

Entre las zonas con mayor actividad por cada 100.000 habitantes, destaca también Baleares con 150 operaciones, Comunidad Valenciana (134), La Rioja (129), Cataluña (117) y Madrid (115).

En términos absolutos, las regiones con más operaciones siguen siendo Andalucía con 6.776 compraventas junto a Cataluña (6.752). Seguidas de la Comunidad de Madrid (5.818) y la Comunidad Valenciana (5.248).

Aunque dos de estas CCAA son también las más activas en ventas de obras nueva: Madrid (1.303) y Andalucía (1.232).