Xavi Garcia

El mercado inmobiliario barcelonés sigue marcando el ritmo tanto en precios como en compraventa de viviendas de lujo. Según los últimos datos, en ambas categorías, la ciudad condal alberga el mercado residencial de referencia en España.

Si la actividad inmobiliaria en Barcelona era intensa desde hace tiempo, ha sido en los últimos años cuando la ciudad catalana se ha convertido en líder en muchos aspectos.

En ventas, Barcelona y su área de influencia, desde Sant Cugat a Sitges y el Maresme, viene ocupando un lugar privilegiado. Aunque es en operaciones sobre viviendas de lujo donde la región marca la diferencia. Con un crecimiento por encima del 30% respecto al año pasado.

Mientras que en el valor medio de las casas, la ciudad condal sube por encima del resto de capitales. Creciendo más allá del 20% para acercarse a los 3.200 euros por metro cuadrado.

Un caso excepcional que contratas con las tres capitales de provincia donde la vivienda no alcanza los 1.000 €/m2.

Plena actividad en las viviendas de lujo

La venta de inmuebles de alto standing en la provincia de Barcelona crece a ritmo del 33,22% interanual.

Se trata de estadísticas relativas a viviendas valorados entre 450.000 y 900.000 euros en el ejercicio 2016. Datos que acaba de hacer públicos Lucas Fox.

Esta cifra supera el incremento medio en la venta de viviendas de lujo a nivel nacional. Situado en un 19,09% interanual, respecto a 2015.

En lo relativo a pisos con un valor superior a 900.000 euros, el incremento de las ventas en Barcelona fue del 23,05%. Mientras que en el conjunto de España ascendieron un 22,84% interanual.

Más allá de los 5.000 €/m2

No solo las ventas se incrementan, también lo hacen los precios. En 2017, el valor medio en el segmento de lujo de la ciudad de Barcelona se sitúa en 4.253 euros por metro cuadrado.

Concretamente un 20,39% más que en 2016. Aunque todavía un 10,11% por debajo del máximo histórico registrado en 2007.

En este segmento de viviendas de lujo, el distrito de Sarrià-Sant Gervasi tiene el parque residencial más exclusivo. En 2017, la llamada zona alta de Barcelona cotiza a 5.136 €/m2. Un 12,85% más que en 2016. Y aún así, los precios aún son un 10,76% inferiores al máximo histórico de 2007.

Por su parte, el distrito de Les Corts ocupa el segundo en precios de alto standing residencial. Cotizando a 5.093 €/m2. Un 12,09% más que hace un año.

Barcelona: líder en precio residencial

Junto a Madrid, la ciudad de Barcelona marca el ritmo de la vivienda a nivel nacional.

En el último Índice Tinsa IMIE de Mercados Locales, relativo al tercer trimestre, el encarecimiento del parque barcelonés ha multiplicado por cinco la subida media de la vivienda en España.

La media vivienda española se ha encarecido un 4% interanual (1.258 €/m2). Mientras que un piso medio en Barcelona se ha revalorizado un 20,6% (3.184 €/m2).

Superando en más de cinco puntos la segunda mayor subida: Madrid (15,5% y 2.488 €/m2).

Un detalle que hace aún más visible la doble velocidad del mercado inmobiliario en España.

Con el comienzo de un nuevo ciclo inmobiliario, centenares de ayuntamientos se preparan para el llamado ‘catastrazo’. Una revisión catastral que afectará a 1.831 localidades.

A la espera de la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado 2018, lo que sí se sabe es que las cuentas públicas incluyen la revisión catastral de muchas localidades.

La mayoría de los 1.831 municipios que pondrán el valor de sus inmuebles lo harán para subir precios de referencia. Cuyo efecto se notará en tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles, el IRPF (2º vivienda), la plusvalía municipal e impuestos de Transmisiones Patrimoniales, de Sucesiones y Donaciones y de Patrimonio.

Los coeficientes incluidos en los PGE 2018, junto al último año de revisión catastral, marcarán el incremento o no del valor de referencia.

Aunque, sin duda, se trata de un importante ‘hachazo’ fiscal. Dado que más de 1.200 localidades aún cuenta con valoraciones anteriores al 2000.

Actualización con revisión catastral al alza

Los próximos Presupuestos Generales del Estado traerán consigo una actualización en los valores catastrales de 1.831 municipios de los 8.124 que conforman España.

La relación de municipios, publicada en la Orden HFP/885/2017 del Ministerio de Hacienda, incrementará los valores en la mayoría de casos.

Una medida que tendrás consecuencias directas en diversos impuestos.

A nivel local el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal. Sin embargo, depende de cada ayuntamiento la revisión o no de dichos tributos.

Metodología de revisión del catastro

La actualización depende tanto del propio municipio como de la aplicación de los coeficientes incluidos en los PGE. Siempre teniendo en cuenta en que año se produjo la última revisión catastral.

El caso más llamativo es el de 1.203 localidades cuyas valoraciones son anteriores al año 2000. Todas ellas muy probablemente incrementarán el valor catastral, con efectos sobre las tasas correspondientes.

Entre ellos que hayan transcurrido, como mínimo, cino años desde la última revisión. Pero también que se exista una diferencia sustancial entre el valor catastral y el precio de mercado.

De hecho, las cuentas del Estado incluyen cada año la revisión del catastro para aquellos ayuntamientos que lo solicitan. siempre y cuando se ajusten a los requisitos.

En el pasado ejercicio, por ejemplo, se revisó el valor catastral de 2.452 municipios. Con subidas en 1.896 de ellos y bajadas en 557 localidades.

Aunque algunos de los municipios que figuraron en los PGE 2017 también lo hacen en 2018. Y esto se debe a que dichos consistorios escogen hacer subidas graduales y escalonadas. En lugar de un único incremento.

Incremento medio del 21% en diez años

Sea como sea, en pocos días se harán públicos los nuevos coeficientes. Conociéndose la relación de subidas y bajadas.

Una lista de municipios que vendrá a engrosar el número de afectados por el llamado ‘hachazo’ fiscal a la vivienda.

Medida que, según los expertos, va camino de superar la caída en el precio de la vivienda desde 2008. Si el valor medio de los inmuebles se ha rebajado en un 30%, la revisión catastral ha llevado a una subida media del 21%.

Disparando la capacidad recaudatoria del IBI en un 61% desde ese mismo año. Un impuesto del que depende buena parte de las arcas municipales.

Con una diferencia del 29% en el precio de la vivienda y un 59% de compradores pagando ‘al contado’, el mercado inmobiliario toca de pies en el suelo.

Todos los expertos coinciden en señalar que el mercado residencial incrementa su actividad. Aunque eso no quiere decir que comprador y vendedor lleguen siempre a un acuerdo.

Los datos del 2º cuatrimestre de 2017 de Notegués Consulting ponen de manifiesto la evolución del valor, las características y las motivaciones en el mercado inmobiliario.

La diferencia entre el precio de salida y el finalmente pagado por una vivienda es hoy de un 29%. Una diferencia que vuelve a recordarnos la sobrevaloración en los inmuebles.

También se pone de manifiesto la presencia de inversores, que habitualmente no necesitan de hipoteca, y compran casas ‘a tocateja’. El porcentaje de viviendas pagadas al contado supera el 58%.

Mientras que los inmuebles con cerca de 3 habitaciones y 115 metros cuadrados se posicionan como los más populares.

La venta de vivienda familiar, a un precio real y con solvencia económica ganan presencia en el mercado inmobiliario.

Diferencias entre oferta y demanda

A pesar de la reactivación del mercado residencial, comprador y vendedor siguen teniendo percepciones distintas.

Muchos propietarios creen que el mercado está preparado para repercutir sobre él nuevos incrementos en el precio de la vivienda. Mientras que el comprador aún sigue reticente sobre su capacidad para afrontar ciertos gastos.

JL Jimeno, de Notegés, recuerda que ‘más que subidas o bajadas de precios, lo que lleva a vender una vivienda es la diferencia entre las expectativas y el valor real’. Cuanto más pequeña es la brecha entre comprador y vendedor, mejor.

Entre mayo y agosto de 2017, las estadísticas de Notegés señalan una diferencia media de 52.269 euros. Equivalente a la distancia entre el precio de salida (180.483€) y el de venta final (128.214€).

Esta diferencia, del 29%, sigue siendo demasiado un obstáculo difícil de salvar. Además de una señal de alerta de la sobrevaloración existente.

Motivación y tipología de inmuebles

Según Notegés, el propietario tiene varios motivos para vender su vivienda. El principal es que se trate de una herencia (20,83% de los casos). Aunque también cabe apuntar circunstancias económicas (10,34%) y el cambio de vivienda (5%).

El tipo de vivienda que más se vende es un piso con 2,95 dormitorios y una superficie media de 114,77 m2.

Por término medio, el vendedor acostumbra a tener unos 54,74 años y el comprador unos 41,88 años. Teniendo detrás, la gran mayoría de las ventas, a un vendedor particular.

Precio de la vivienda ‘al contado’

Otro detalle importante es la capacidad económica del comprador. Cliente que en un 58,77% de los casos paga la vivienda ‘al contado’.

Las estadísticas de Notegés, entre mayo y agosto de 2017, registran un precio medio de 143.605 euros por vivienda. Siendo Cataluña la comunidad con mayor precio de la vivienda (190.173€ de media) y Castilla La Mancha la de menor precio (82.612€).

En ese sentido, la evolución de precios ha seguido siendo desigual en función de la geografía. Siendo la subida media de un 2,29%.

Los mayores incrementos se han concentrado en Baleares (+13,74%) y Comunidad de Madrid (+9,84%). Mientras que Canarias (-8,23%) y Galicia (-4,90%) protagonizaron las caídas.

A nivel de provincias, Málaga (+15,15%) fue la que más se revalorizó. Por delante de Baleares (+13,74%). Mientras que Ávila (-13,58%) y Las Palmas G. Canaria (-12,37%) sufrieron los grandes descensos.

Síntoma de una mercado que aún se ‘ajusta’ en algunas regiones.

El gobierno andaluz acuerda la supresión del gravamen en herencias inferiores al millón de euros. Un cambio que lleva a bonificar el 95% del Impuesto de Sucesiones.

El PSOE acordó ayer con Ciudadanos la reforma del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Un pacto que permite acabar con el tributo en su práctica totalidad.

El acuerdo queda vinculado al apoyo en la aprobación de los futuros presupuestos para 2018.

La medida reducirá la recaudación autonómica en unos 83 millones de euros anuales y beneficiará al 95% de los ciudadanos. Quedando únicamente gravadas las herencias por encima del millón de euros. en lugar de los 250.000 anteriores.

Andalucía se sitúa así entre las comunidades que más bonifican el pago del impuesto.

Umbral andaluz del Impuesto de Sucesiones

El acuerdo de reforma del ISD sitúa el mínimo exento de padres a hijos en las sucesiones, tras el fallecimiento, de un millón de euros por heredero directo. Dicho baremo hará que el 95% de los andaluces no se vea obligado a pagar este gravamen.

Mientras que las donaciones, en vida, estarán exentas del pago del impuesto cuando sean inferiores a un millón de euros. Siempre que están enfocadas a la creación de empresas o empleo.

La Junta de Andalucía bonificará el 99% a todo contribuyente que cumpla dichos requisitos. Obligando únicamente al pago de una cantidad mínima. Frente a la situación actual, en que la bonificación sólo se aplicaba a herencias por debajo de los 250.000 €. Siempre y cuando el heredero no contara con un patrimonio por encima de los 403.000 €.

De momento este acuerdo no contempla la exención de familiares con diferente grado de proximidad. Tales como hermanos o sobrinos.

Se calcula que la reforma tendrá un coste de 83 millones de euros. Y sus medidas entrarán en vigor a principios del próximo año 2018.

Pais diverso en sucesiones y donaciones

Con el nuevo Impuesto de Sucesiones, Andalucía abandona la cabeza de la presión fiscal a herederos. Una posición que ocupaba junto a Extremadura y Asturías.

Aunque hasta ahora, y a nivel de recaudación, el liderazgo era para Cataluña (427 millones/año), por delante de Andalucía (366 millones/año).

El desequilibrio entre CCAA llevó hace algunos meses al Consejo General de Economistas y el Registro de Asesores Fiscales (REAF) a pedir la equiparación entre los tipos mínimos del ISD.

Antes de esta última reforma, y el REAF tomaba el ejemplo de una persona soltera de 30 años, que recibía una herencia de 800.000 € (200.000 € por vivienda). Produciéndose diferencias abismales. Especialmente entre la comunidad donde más se tributaba (Andalucía con 208.159,35 €) y la que menos (Canarias con 200,12 €).

Este impuesto, cedido a las autonomías, tiene una progesividad en los tipos del 7 al 24%. y una exención mínima de 15.956 €. Aunque en el caso de Madrid y Canarias, la bonificación alcanza al 99% de los herederos directos.

En España, la industria de la rehabilitación de viviendas tiene un volumen de negocio de más de 15.000 millones de euros anuales. El 80% de la actividad constructora. Además de una importante cantidad de subvenciones en ciudades, preocupadas por la conservación de su parque residencial.

Es por ello que todos los eventos relativos a las reformas y la eficiencia energética generan gran expectación y atención por diversos sectores. También el inmobiliario.

Con un gasto medio de 829 euros al año por hogar, según la patronal de materiales de construcción (Andimac), el sector crece por encima del 5% anual. Y superará los 16.000 millones en los dos próximos años.

Lógico, si tenemos en cuenta el envejecimiento del parque inmobiliario. Y que actualmente solo se reforman cuatro de cada cien viviendas.

Se trata, sin duda, de una industria con gran potencial de negocio. ¡El límite lo pondrá el propio mercado!

Miles de millones en rehabilitación de viviendas

Venimos de unas estadísticas donde la compraventa de vivienda usada ha crecido un 17,7% interanual (datos: INE) y su precio sube al mayor ritmo de la década (datos: Fotocasa).

Datos que justifican la inversión en la rehabilitación de viviendas y edificios. En 2016, frente al volumen de negocio de la construcción (18.229 millones de euros), la reforma de viviendas se llevó el 80% (15.228 millones de euros).

Se trata de datos de la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac). Una entidad que estima en 12.116 millones la inversión en rehabilitación de inmuebles antiguos y en 3.112 millones la renovación de viviendas usadas.

Las reformas podrían alcanzar una cifra de negocio de 15.874 millones en 2017. De ellos, 12.510 millones destinados a fincas antiguas y 3.364 millones a la actualización de inmuebles. Llegando a los 16.614 en 2018.

Un gasto que crece año a año

A nivel particular, reformar el hogar se lleva un buen pellizco del presupuesto familiar. Solo superado por partidas básicas (alimentación,..).

Con una media 829 euros por hogar, el gasto destinado a rehabilitar la casa creció en un 5,2% interanual (2016). Frente a los 788 euros por hogar de 2015.

A pesar del incremento en el gasto, únicamente se reforman cuatro de cada cien viviendas españolas. Bajo porcentaje con consecuencias directas sobre el parque residencial. Por el incremento envejecimiento que provoca (+2% interanual).

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), cada familia se gastará 860 euros en 2017 (+3,7%). Destinando previsiblemente 874 euros en 2018.

En este gasto existen ciertas preferencias. Según el estudio ‘Quiero vivir mejor‘, elaborado por Cuida tu Casa y la patronal Andimac, el 48% de las familias optan por renovar el baño. Mientras que el 44% se deciden por la cocina. Dos estancias que revalorizan el inmueble de cara a su venta o alquiler.

Comienza la feria Rehabilitar Madrid

Organizada por Ifema e instalada en el centro de la capital, la feria ‘Rehabilitar Madrid‘ se celebra los días 22, 23 y 24 de septiembre.

Un evento abierto al público que reúne propuestas de accesibilidad, eficiencias energética y mejora del confort en las viviendas. Cerca de un centenar de empresas, repartidas por una exposición comercial, más de 50 actividades (talleres, demostraciones,..) y una exhibición de casas pasivas forman parte de la programación.

Sin olvidar el Plan MAR-RE (Madrid Rehabilita) de ayuda a la rehabilitación de viviendas (conservación, acceso, eficiencia,..). Una oportunidad para conocer todas las maneras de aumentar el valor de la vivienda gracias a su mantenimiento y actualización.

La industria de las reformas demanda el impulso de la actividad a partir de medidas como las deducciones en el IRPF (rehabilitación de vivienda habitual), la integración de las reformas en el Plan Estatal de Rehabilitación Urbana, la creación de códigos (técnico de reformas, técnico de edificación,..), la implantación del asesor técnico en reformas, etc.

Medidas que tendrían efectos en un sector estratégico, tanto por producción y exportación de materiales, como por impacto en otros sectores económicos.