Aquí te contaremos sobre la subida del índice de referencia para la mayor parte de las hipotecas del país. Continúa leyendo el artículo y entérate todo lo que debes saber sobre la situación del euríbor en noviembre.
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El euríbor no deja de aumentar y el mes de noviembre no ha sido una excepción. Si bien no ha sido una subida tan marcada como la que hemos visto en meses anteriores, la evolución del euríbor es una situación muy preocupante. Esto se debe a que afecta a una gran cantidad de familias. Aquí te contaremos todo sobre el euríbor en noviembre, cuáles son las previsiones y las ayudas a familias con hipotecas variables.
¿Qué es el euríbor?
En primer lugar, es necesario aclarar qué es el euríbor. Nos referimos al índice de referencia más utilizado en España para vincular las hipotecas. El euríbor ha sustituido a otros índices que fueron menos eficaces para llevar a cabo esta operación inmobiliaria. Es muy importante tener en claro que el euríbor te afectará, únicamente, si vas a contratar una hipoteca a tipo variable o bien, una hipoteca mixta en su periodo variable. De ninguna manera se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo, ya que se rigen por otros parámetros completamente diferentes.
La denominación de euríbor deriva del acrónimo Euro Interbank Offered Rate. Se trata del tipo de interés en el que una gran cantidad de bancos se conceden préstamos entre sí, a corto plazo. Es por esto que, sube y baja de manera constante.
Esta oscilación constante del índice de referencia es la que define la variación de la cuota mensual que debes pagar por la hipoteca. Esto se puede revisar cada seis o cada doce meses, dependiendo de lo que hayas acordado con el banco.
Euríbor noviembre
El euríbor en noviembre también ha escalado. Sin embargo, lo ha hecho con una intensidad más baja si lo comparamos con los meses anteriores.
El Banco de España aún no ha confirmado el dato, la media mensual del euríbor ha terminado el mes de noviembre en el 2,828%. Esto, sin lugar a dudas, indica un aumento de dos décimas con respecto al cierre del mes octubre. Se trata de la mitad de lo que subió en dicho mes (0,393 puntos). Sin embargo, el euríbor a 12 meses ya logra acumular una escalada de 3,3 puntos en lo que va de año. El índice de referencia más usado en España se mantiene en máximos que no se han visto desde diciembre de 2008, cuando se ubicaba en el 3,45%.
Las previsiones sobre el euríbor
La ralentización que se ve reflejada en el indicador hipotecario está alineada con las previsiones de los analistas, que prevén algunos meses de estabilidad.
Por ejemplo, el consenso de expertos que recoge el Panel de Funcas prevé que para los próximos 13 meses subirá muy poco y se mantendrá próximo al 3% hasta fines de 2023. El pico podría tener lugar a mediados del próximo año, cuando llegaría al 3,1%. Sin embargo, en la segunda mitad del ejercicio se prevé una leve caída. Por otro lado, desde Asufin, aseguran que el dato de noviembre nos encamina a un cierre de año ubicado en el entorno del 3%, en máximos desde 2008.
En caso de que se confirme el cierre mensual en el 2,82%, el sobrecoste para los hipotecados que tengan una hipoteca a tipo variable y deban llevar a cabo la revisión en poco tiempo, se ubicará entre 2000 y 3000 euros anuales, de media. En otras palabras, se trata de un aumento de entre 150 y 250 euros por mes.
¿Qué opinan los expertos sobre la escalada del euríbor?
Los expertos en materia hipotecaria afirman que el gran aumento que está atravesando el euríbor este año, que ha pasado de ubicarse en mínimos históricos a superar el 2,8% en tasa mensual, es algo excepcional y único en la historia del indicador. De hecho, desde hace ya varias semanas, el euríbor a 12 meses se encuentra por encima de los tipos de interés a 30 años (IRS a 30 años).
Se trata de una situación extraordinaria que surge como consecuencia del giro del Banco Central Europeo (BCE) en política monetaria. La decisión del BCE de retomar las subidas de los tipos de interés en la eurozona después de once años para contener la inflación, hasta ubicar el precio del dinero en el 2%.
Se prevé que el próximo 15 de diciembre el organismo dé a conocer un nuevo aumento (previsiblemente de medio punto porcentual). Se trata de una medida que, sin lugar a dudas, endurecerá aún más las condiciones de los nuevos préstamos hipotecarios. Además, continuará encareciendo las hipotecas variables que se encuentran en vigor.
¿Hay medidas de ayuda para las familias con hipotecas variables?
El Gobierno y la banca han llegado a un acuerdo para brindar apoyo a más de un millón de familias vulnerables o bien, en riesgo de vulnerabilidad. Debido a la subida del euríbor para muchas familias se hace muy difícil poder cumplir con los pagos mensuales de la hipoteca. Los beneficiarios serán aquellos hogares que ingresen hasta 29 400 euros al año.
El Real Decreto entró en vigor el 24 de noviembre después de ser publicado en el BOE. Entre las medidas que se incluyen en el decreto se incluyen: establecer periodos de carencia, extender el vencimiento de los préstamos hipotecarios u optar por la dación en pago o una reestructuración de la hipoteca. Además, elimina comisiones por amortización anticipada y también, por pasar de una hipoteca variable a una de tipo fijo.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la escalada del euríbor en noviembre. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Aquí te mostraremos algunos de los errores más habituales en la decoración de interior y cuáles son las soluciones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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La realidad, es que todos cometemos errores, y la decoración de interior no es la excepción. Los errores pueden ir de un color en la pared que no nos convence, hasta un mueble que no queda como lo esperábamos. Sin embargo, no debes preocuparte, ya que no hay ningún error que no tenga solución. Aquí te daremos algunos consejos ¡Pon atención y toma nota!
Un sofá demasiado grande
Se trata de uno de los problemas más comunes en el mundo de la decoración de interior. Nos referimos a equivocarse con el tamaño del sofá. En primer lugar, debemos pensar cuál es la cantidad de personas que se van a sentar en el sofá. Los sofás de tres plazas miden unos dos metros y los de dos plazas, rondan entre los 1,65 y los 1,80 m. Si optas por un sofá de cuatro plazas, necesitarás que tu salón cuente, como mínimo, con un espacio de 40 m2. Lo más aconsejable es que midas muy bien antes de elegir. Incluso, es buena idea, señalar en el suelo con folios el tamaño del que has elegido y, de este modo, sabrás cuánto espacio ocupará.
Mala elección del mobiliario
Es muy importante evitar comprar los muebles del salón por impulso. Es probable que resulten demasiado grandes, o bien, que no quede bien en el espacio de tu vivienda. Lo más aconsejable es ir de grande a pequeño y no apresurarse con la compra. En primer lugar, debes medir y planificar. Con un plano resultará más sencillo evitar errores, hoy en día, existen varias aplicaciones fáciles de usar para el móvil o el ordenador que te pueden ser de gran ayuda. Entre lo más difícil se encuentra elegir la ubicación del mueble para la TV y el sofá. Lo ideal es optar por un mueble bajo y ligero si hay poco espacio o bien, una estantería a medida que además puedas utilizar de librería.
Generar amplitud en la cocina
Si bien las cocinas abiertas son tendencia, no siempre van bien con nuestro modo de vida. Sin embargo, existe una solución a este problema. Se trata de derribar el tabique para que genere una mayor sensación de amplitud, por ejemplo, el que da al salón o al pasillo, y sustituirlo por un panel acristalado. Si optar por hierro, le darás un estilo más industrial, sin embargo, el perfil de hierro puede ser más fino que el de madera y por ende obtener un cierre más ligero. La madera puede quedar más vestida y es perfecta si buscas un estilo más clásico.
Un salón con tonos demasiado fríos
El blanco es uno de los colores más elegidos como base para decorar. No obstante, en ocasiones, un exceso puede ser contraproducente. En primer lugar, debemos analizar por qué percibimos esa sensación. Una estancia cálida y acogedora es aquella que nos invita a pasar tiempo allí. Hay algunos trucos que pueden ayudarte a generar esa calidez, tan necesaria en el hogar. Solo tendrás que cambiar algún pequeño mueble por uno de madera natural o bien, de fibras, como el ratán o el yute. Analiza también los textiles. Añadir alfombras, visillos o estores, cojines de tonos cálidos y una iluminación que no provenga del techo puede ser de gran ayuda.
Cambiar el salón sin gastar demasiado
Si quieres renovar la decoración de interior de tu salón, pero no puedes invertir demasiado, una opción es conservar las piezas importantes. Se trata del sofá, mesa y sillas de comedor o una librería, luego, deberás céntrate en buscar nuevos auxiliares. Es increíble como las mesas de centro, frente a un sofá, pueden cambiar completamente el aspecto de este. Otra opción interesante es cambiar las alfombras por unas más claras y que no resalten demasiado sobre el tono del suelo. De esta forma, lograrás que los nuevos muebles o complementos destaquen más.
Un despacho en casa
Si quieres integrar una zona de escritorio y que no quede como un elemento sin conexión con el entorno, lo más aconsejable es acotar el espacio. Por ejemplo, puedes diferenciarlo con paredes de otro tono, con un cuadro o bien, con una iluminación distinta al resto.
Ten en cuenta que, será fundamental contar con almacenaje cerca. De este modo, podrás tener ordenados los papeles o accesorios de trabajo y el salón o dormitorio se mantendrá en orden.
Un baño demasiado frío y oscuro
En los baños, uno de los errores de decoración de interior más habitual es el uso de una luz demasiado blanca. Bastará con utilizar una luz más cálida, además de apostar por muebles y complementos de tonos claros.
Cómo vestir un suelo antiguo sin gastar dinero en cambiarlo
Si tienes un suelo de madera que ya es demasiado antiguo y se ve desgastado, una opción es lijarlo, barnizarlo y darle nueva vida. Si es terrazo o baldosa antigua, lo más aconsejable es colocar encima un parqué flotante, sintético o de madera natural. Hay suelos sintéticos muy bonitos y económicos.
Falta de espacios de almacenaje
Es importante tener en cuenta y aprovechar al máximo cada rincón útil. Puedes hacerlo por medio de las baldas con poco fondo y aprovechando también, las zonas bajas de las ventanas, pueden transformarse en espacios sumamente interesantes para ganar almacenaje. Lo más aconsejable en estos casos es recurrir a un carpintero que realice muebles a medida que logren adaptarse a las diferentes alturas. Un mueble muy útil son los baúles con asientos, decoran y puedes utilizarlos para guardar las mantas o cojines extra del sofá.
Hace falta un vestidor en el dormitorio
Una buena opción es colocar un armario de lado a lado en la pared trasera del dormitorio, y frente a él un murete donde apoyar el cabecero y la cama. De este modo, obtienes un vestidor y el resultado es sumamente vistoso. Si tienes lugar, pero no el necesario para un vestidor independiente con armarios enfrentados, es buena idea hacer armarios en una sola pared. Pon un tabique o corredera y deja los armarios abiertos. Otra opción si tienes una habitación junto a la tuya que no usas es transformarla en un vestidor con estantes y cajoneras.
Un pasillo largo y estrecho
Los pasillos largos y estrechos son un problema en el mundo de la decoración de interior. Esto se debe a que generan una sensación de tubo que no se ve nada bien. Para evitarlo, puedes pintar todo el pasillo con el mismo color. Juega con la iluminación y las alfombras. En caso de que vayas a reformar, coloca el suelo con las lamas en horizontal, esto ayudará a reducir la sensación de longitud.
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El euríbor de octubre de 2022 ha alcanzado el 2,629%. Aquí te contaremos cómo afecta la subida del euríbor a la contratación y oferta de hipotecas.
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La situación del euríbor
En el mes de abril de 2022, el euríbor ha pasado al terreno positivo. Desde 2016, este índice, estrechamente vinculado con el interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable, se encontraba en negativo. Gracias a ello, los costes de financiación eran mucho más bajos. Sin embargo, en la actualidad la situación ha cambiado bastante.
El euríbor se ubica en el 2,629%, se trata de una escalada que se encuentra ligada al aumento de los tipos de interés marcados por el Banco Central Europeo (BCE). El objetivo de este incremento de tipos es contener la economía y evitar que los precios continúen disparándose. Sin embargo, es lógico que nos preguntemos si ha influido realmente la subida del euríbor en la contratación de hipotecas durante 2022 en el país y si esto ha cambiado las condiciones de los préstamos.
Aquí te contaremos cómo ha evolucionado la contratación de hipotecas en el año y cómo ha afectado a los préstamos hipotecarios luego de 5 años en negativo.
¿Cuántas fueron contratadas en 2022?
Según indican los datos de préstamos hipotecarios que fueron constituidos sobre fincas, publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en lo que va del año se han firmado 406 928 hipotecas. En un periodo que abarca de enero a agosto de 2022.
Pero, ¿Se trata de una cifra alta o baja si lo comparamos con años anteriores? La realidad es que, a pesar de la subida del euríbor y del contexto de inflación disparada, la firma de préstamos hipotecarios ha sido mayor que en 2021 o 2020. Considerando el mismo periodo de tiempo, en 2021 fueron firmadas 360.503 hipotecas y, en 2020, con la pandemia de por medio, se constituyeron 314 785 préstamos entre enero y agosto. Esto es un 11,41% y un 22,65% menos respectivamente.
Incluso, si observamos los datos de hipotecas firmadas en abril de 2022, momento en que el euríbor se actualizó a positivo, y mayo, podremos ver que la cifra de un mes a otro no disminuye, de hecho, aumentó de 44 230 hipotecas firmadas en abril a las 57 463 en mayo. Esto suena muy extraño, sin embargo, hay un motivo. Es muy probable que, en ese momento, quienes tenían en mente comprar una vivienda, se apresuraran con el proceso para anticiparse a un aumento aún mayor del Euribor. Ya que, eso implicaría un aumento del precio de las hipotecas.
¿Cómo afectó el euríbor a las ofertas de hipotecas?
Sin lugar a dudas, los movimientos de los bancos son muy claros. Las entidades bancarias están abaratando las hipotecas variables. El objetivo es fomentar su contratación y encarecer las hipotecas fijas, hasta el momento, las preferidas de los españoles. Según indican los datos del INE, en 2021 se firmaron 262 756 hipotecas a tipo fijo, se trata de la cifra más alta de la serie histórica.
El banco apunta a un cambio de estrategia para aprovecharse de la subida del euríbor. Se trata de encarecer el precio de las hipotecas fijas, incluso, en algunos casos eliminarlas del catálogo y abaratar el de las hipotecas variables. De esta manera, buscan ganar más dinero si el euríbor continúa cumpliendo con las previsiones de subida.
Es por esto que, actualmente, las hipotecas fijas son más costosas o no aparecen entre las ofertas de los bancos, mientras que, las ofertas de hipotecas variables son mucho más atractivas.
Una gran cantidad de entidades bancarias en España han actualizado su oferta de hipotecas, adoptando esta nueva estrategia. Sin embargo, a pesar de ser más baratas, ¿Es conveniente contratar una hipoteca variable en lugar de una fija? Bueno, eso dependerá del capital a financiar y de si nos podemos permitir la posibilidad de hacer frente al pago de unas cuotas más elevadas. Para aquellos que valoran la estabilidad, las hipotecas fijas continúan siendo la opción más conveniente y la más elegida por el casi 72% de los españoles, según indican los datos del INE.
¿Cuáles son los requisitos de las hipotecas en 2022?
Sin lugar a dudas, la escalada del euríbor ha marcado un antes y un después en la oferta de préstamos hipotecarios de los bancos. No obstante, lo que ha cambiado ha sido el precio que pagamos hoy en día por la hipoteca, no los requisitos. Por el momento, los bancos se están centrando en encarecer las hipotecas a tipo fijo, pasando de un interés que se encontraba entre el 1% y el 2,5% a uno que ronda el 2,65 y el 3,50%.
Con respecto a las hipotecas variables, el interés actual es más barato que antes del anuncio de la subida de tipos del BCE. Antes podíamos encontrar hipotecas variables a Euríbor + 0,79%, actualmente, las ofertas rondan el Euríbor + 0,65%.
Ya tengo una hipoteca variable: ¿Cómo me afecta la subida del euríbor?
En caso de que ya tengas contratada una hipoteca variable, el interés que abonas aumentará tanto como lo haga el euríbor. Es por este motivo que estarás viendo que tu cuota de la hipoteca sube. Se estima que, con el euríbor al 2%, el porcentaje de incremento interanual puede encontrarse cerca del 41%. Para comprenderlo mejor, por ejemplo, si abonabas 449 euros por la hipoteca variable, después de la actualización de la cuota pasarás a pagar 632 euros. Se trata de 183 euros más por mes.
En resumen, tras las subidas del euríbor, podrás llegar a abonar entre 180 y 430 euros más cada mes por tu hipoteca variable, dependiendo de tu cuota y condiciones.
Si quieres evitar correr el riesgo de continuar pagando más por tu hipoteca variable, es buena opción negociar con la entidad bancaria una rebaja en el interés diferencial o bien, puedes pasar de una hipoteca variable a una fija.
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Un escrito de alegaciones de la Comisión Europea dirigido al Tribunal de Justicia de la Unión Europea abre la puerta a que se analice si las entidades bancarias incurrieron en una práctica abusiva con las hipotecas.
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¿Qué es el Tribunal de Justicia de la Unión Europea?
La función del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) es garantizar que la legislación de la UE se interprete y aplique de la misma forma en todos los países miembros. Además, debe garantizar que los países miembros y las instituciones europeas cumplan la legislación de la UE. Por otro lado, también se encarga de resolver los litigios entre los gobiernos nacionales y las instituciones europeas.
En ciertas ocasiones, también pueden acudir al Tribunal los particulares, las empresas y las organizaciones. Siempre que crean vulnerados sus derechos por una institución de la UE.
Revisión de la cláusula IRPH por parte del TJUE
Se cree que el TJUE puede llegar a revisar la cláusula IRPH en las hipotecas. Esto se debe a que así lo indica un escrito de alegaciones de la Comisión Europea que está dirigido a al TJUE. De este modo, se abre la posibilidad de que Europa valore si las entidades bancarias han incurrido en una práctica abusiva al comercializar los préstamos hipotecarios referenciados a dicho índice sin aplicar un diferencial negativo.
Según el escrito, que fue remitido al TJUE el pasado 22 de noviembre, la Comisión es de la opinión que el juez nacional tendrá que analizar si la necesidad de aplicar un diferencial negativo al índice IRPH (como recoge el preámbulo de la circular 5/1994 del Banco de España) puede ser considerada como una norma aplicable en defecto de acuerdo entre las partes. De ser así, efectuar un análisis comparativo con la situación en la que se encuentran los consumidores por la cláusula contractual.
En resumen, la cuestión prejudicial que ha planteado la magistrada Margarita Poveda, la cuarta que acumula el índice, saca a colación el preámbulo de la circular 5/1994 del Banco de España. Allí se establece que, es necesario adicionar un diferencial negativo para igualar este índice legal con el resto del TAE del mercado que las entidades incumplieron. Puntualmente, indicaba que sería necesario restar al IRPH medio punto porcentual (-0,5%), un punto o dos porcentuales (-1% ó -2%). Así, la diferencia entre el euríbor y el IRPH no sería tan gravosa para los consumidores.
La opinión de la presidenta de Asufin
Patricia Suárez, presidenta de Asufin, ha resaltado que el Tribunal Europeo no puede, nuevamente, dejar a los afectados con una resolución muy poco contundente. Esto genera que luego, el Tribunal Supremo, haga la interpretación que considere mejor. Con respecto a esto ha indicado que, «En base a este informe de la Comisión Europea pedimos al TJUE que entre de lleno en la cuestión y sea claro en su resolución».
Esta cuestión prejudicial deja abierta una vía completamente novedosa para aquellos afectados por este índice. Esto se debe a que se plantea que los bancos ejercieron una práctica desleal de la cual se beneficiaron.
Asufin ha añadido que el IRPH afecta a, aproximadamente, un millón de familias. Esto es, cerca del 20% de hipotecas suscritas en España, que soportan un sobrecoste en sus precios próximo a los 200 euros mensuales en sus cuotas. Esta situación, lleva a una afectación general media de 25 000 euros por préstamo hipotecario. Otro punto que resaltan desde Asufin es que, el índice se calculó en base a las medias TAE de las hipotecas que se suscribían. Es por esto que resultaba sistemáticamente más costoso que el euríbor, en todos los casos.
¿Qué dijo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el IRPH en 2021?
La última vez que el Tribunal de Justicia Europea se pronunció sobre el IRPH fue en el mes de noviembre de 2021. En ese momento, confirmó la validez del índice hipotecario y recalcó que el hecho de que haya falta de claridad no implicaba que sea abusivo.
Luego, la Sala Novena del Tribunal de Luxemburgo aclaró que una cláusula hipotecaria sobre índice de referencia IRPH que no es clara no tiene por qué ser abusiva. Por otro lado, tampoco vio necesario realizar la entrega de un folleto al consumidor que recoja la evolución anterior al índice, tal y como sostenía el Tribunal Supremo español, dado que la información relativa al índice IRPH «es objeto de publicación oficial».
De este modo, el TJUE, suavizó los requisitos que imponía en su sentencia el Tribunal Supremo, que entendía que sí era necesario llevar a cabo la entrega de un folleto con la evolución del índice en los dos años previos.
El auto del TJUE respondió a la cuestión prejudicial que el titular del Juzgado de Primera Instancia número 38 de Barcelona, Francisco González de Audicana, elevó a Europa para que el TJUE fuese más preciso en su interpretación sobre el uso del índice IRPH en los préstamos hipotecarios.
Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea también determinó en su auto que, si un juez considera que una cláusula no está redactada de forma clara y comprensible, se debe llevar a cabo un examen para determinar si dicha cláusula es abusiva. De esta manera, se vuelve a afirmar que, no toda cláusula transparente es necesariamente abusiva, como ya resolvió el Tribunal Supremo en noviembre de 2019.
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La mayoría de los préstamos hipotecarios a tipo variable cuentan con un interés que se calcula con el euríbor. Sin embargo, algunas se calculan con otro índice, se trata del IRPH. Aquí te contaremos de qué se trata, cuál es su valor y si debes reclamar para que lo eliminen de tu contrato.
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IRPH: ¿De qué se trata?
Cuando hablamos del IRPH, nos referimos a las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata de un índice alternativo al euríbor, utilizado para calcular el interés de los préstamos hipotecarios variables. No existen datos oficiales sobre qué cantidad de hipotecas variables se encuentran vinculadas a este índice. Sin embargo, se estima que se trata del 10% de las que hay vigentes en la actualidad.
El valor del IRPH cambia todos los meses y es publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Su valor representa el interés medio que las entidades bancarias aplican sobre los préstamos hipotecarios que conceden en cada mes.
Históricamente, el IRPH se ubicó por encima del euríbor. Su valor en octubre es del 2,666%, mientras que el del euríbor en septiembre fue del 2,629%.
¿Cómo cambiará tu préstamo hipotecario con el IRPH de octubre de 2022?
Si tu interés se encuentra ligado a este índice, se actualizará cada seis o doce meses con su último valor publicado en el BOE y se volverán a calcular tus mensualidades.
Para comprenderlo mejor, si tu préstamo hipotecario se revisa con el valor de octubre (2,666%). Tus cuotas si tienes una hipoteca media de 150 000 euros, con un plazo de 25 años y un interés de IRPH más 0,25% cambiarán de la siguiente manera:
Revisión anual: tu cuota mensual pasará de 615,32 euros a 704,78 euros. Deberás abonar 89,46 euros más por mes y 1073,52 euros más anuales.
Revisión semestral: tu mensualidad aumentará de 620,56 euros a 704,78 euros. Por lo tanto, abonarás 84,22 euros más mensuales y 505,32 euros más al semestre.
En la escritura de tu hipoteca se indica cada cuánto tiempo se lleva a cabo la revisión del interés y con qué valor mensual del IRPH se tienen que recalcular tus cuotas.
Modalidades del IRPH
Actualmente, el Boletín Oficial del Estado solo publica un valor de este índice. No obstante, hasta octubre de 2013, el IRPH contaba con tres modalidades diferentes:
De bancos: representaba el interés medio de los préstamos hipotecarios, fijos y variables, que fueron concedidos por las entidades bancarias.
De cajas: se trata del interés medio de las hipotecas concedidas por las cajas de ahorro.
Del conjunto de entidades: el interés medio de las hipotecas concedidas por los bancos y por las cajas.
El motivo que ya no se diferencien de esta manera es que una gran cantidad de cajas desaparecieron luego de la crisis financiera de 2008, por lo que ya no tenían sentido. El Gobierno de España las suprimió en el mes de octubre de 2013 y dejaron de publicarse a partir del 1 de noviembre de ese mismo año. La única modalidad que ha sobrevivido es la del IRPH del conjunto de entidades (también llamada IRPH Entidades).
¿Por qué el IRPH pasó a ser un índice polémico?
Desde el momento de su creación en 2001, el IRPH ha cotizado por encima del euríbor. Esto se debe a que representa el interés medio de las hipotecas. En estos momentos, la mayoría de las hipotecas en España tienen un interés variable formado por el euríbor más un diferencial. Son muy pocas las hipotecas tienen un interés fijo que, generalmente, es más alto que el de las hipotecas variables.
En otras palabras, el valor del IRPH es una combinación del euríbor, del diferencial de las hipotecas variables y de los tipos fijos, por eso resulta tan alto. Por otro lado, su valor no se calcula realmente con el interés medio de las hipotecas, sino con su tasa anual equivalente (TAE). La TAE es más alta que el interés, ya que incluye comisiones y otros gastos (aunque no todos los préstamos hipotecarios los asocian).
Durante años, los bancos aseguraron a los clientes que el IRPH era más seguro que el euríbor, ya que variaba menos de un mes a otro. Sin embargo, muchas no aclararon cómo se calcula este índice y que siempre cotizaría más alto que el euríbor. En otras palabras, hubo personas que contrataron un préstamo ligado al IRPH sin saber qué contrataban y que les resultaría más costoso.
A inicios de la década pasada, fueron muchos los afectados por el IRPH que llevaron sus casos ante los juzgados para reclamar la eliminación de este índice y la devolución de lo que abonaron de más.
Entonces, el IRPH es un índice abusivo
Después de muchas idas y venidas judiciales, el caso del IRPH llegó hasta el Tribunal Supremo. Según una sentencia emitida en enero de 2022, el IRPH no es declarado abusivo a pesar de que exista falta de transparencia por parte de las entidades bancarias. En otras palabras, no puedes reclamar que lo eliminen a pesar de que el banco no te haya explicado cómo se calcula este índice, su evolución en el pasado o que cotiza más alto que el euríbor.
Sin dudas, se trata de una sentencia que no dejó conformes a los afectados por este índice. Tampoco convenció a algunos jueces que trabajan en juzgados de primera instancia y que consideran que el IRPH debería ser considerado una cláusula abusiva. De hecho, un juzgado de Mallorca preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) si el uso de este índice es válido o no. La respuesta de la justicia europea se dará a conocer en los próximos meses o años.
¿Es posible eliminar el IRPH de tu préstamo hipotecario?
Reclamar la eliminación del IRPH por la vía judicial no es una opción viable actualmente, ya que el Supremo lo considera un índice legal y válido. De todas formas, hay otras maneras de deshacerte de él. Aquí te contaremos cuáles son:
Por medio de una novación hipotecaria: se trata de negociar con tu entidad bancaria para que reemplace el IRPH por el euríbor, o bien, para que pase a aplicarte un interés fijo. Consiste en modificar las cláusulas de una hipoteca existente con un acuerdo con el banco.
Subrogación hipotecaria: se trata de pasar la hipoteca a otra entidad que acepte sustituir el IRPH por el euríbor o pasar tu interés al tipo fijo. Debes tener en cuenta que lo ideal es calcular cuánto te ahorrarías con este cambio de entidad bancaria.
Contratar una hipoteca nueva: puede ser una hipoteca a tipo fijo o una variable referenciada al euríbor, para liquidar tu hipoteca actual. De este modo, podrás dejar atrás el IRPH para siempre.
El banco se ofrece a quitarme el IRPH: ¿Qué debo tener en cuenta?
Es probable que tu banco, para ahorrarse reclamos, se ponga en contacto contigo y se ofrezca a cambiarte el IRPH por el euríbor o a pasarte al tipo fijo. Si bien, puede parecer un buen acuerdo, siempre debes leer atentamente el contenido del pacto para no llevarte ninguna sorpresa.
Las cuotas deben abaratarse después del cambio. No te resultará conveniente que te eliminen el IRPH si luego pagas unas cuotas más costosas que las que abonabas antes.
Si te piden firmar un acuerdo de no reclamación, debes saber que es una cláusula que no te permite denunciar al banco en el futuro. Si aceptas esta condición y la justicia europea condena el IRPH, no tendrás la posibilidad de reclamar judicialmente para que tu banco te devuelva lo que te ha cobrado de más durante todo este tiempo.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el IRPH. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Aquí te contaremos qué es lo que se espera de las hipotecas 2023 con respecto a las fluctuaciones del euríbor y las subidas de los tipos de interés. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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Hipotecas 2023
Los expertos afirman que la mayoría de las personas que compran o pretenden comprar una casa, necesitan financiación para lograr pagarla. Una de las maneras más efectivas es solicitando a una entidad bancaria un préstamo hipotecario, es decir, una hipoteca.
Las hipotecas pueden ser a tipo variable o bien, a tipo fijo, y el coste de la cuota mensual variará dependiendo de los tipos de interés. En el contexto que se vive hoy en día, marcado por la inflación, la situación económica mundial deja ver que la media de dinero que los ciudadanos destinan a las hipotecas ha aumentado un 5,4% interanual, hasta alcanzar los 145 287 euros, de acuerdo con los datos del INE.
Aquí te contaremos cómo fueron evolucionado las hipotecas a lo largo de este año y cuáles son las previsiones para las hipotecas 2023.
La evolución de las hipotecas en 2022
Los últimos datos sobre préstamos hipotecarios que fueron aportados por el Instituto Nacional de Estadística, indican que, en el mes de agosto se firmaron más de 30 000 hipotecas. Esto implica un aumento por mes del 2,2%, y una subida interanual del 10,5%. Con este, ya van 18 meses consecutivos de aumentos interanuales.
¿Por qué continúan firmando hipotecas a pesar de las circunstancias?
Muchos aseguran que, la respuesta radica en el momento que estamos viviendo actualmente. La incertidumbre del porvenir y los anuncios del BCE de subir los tipos de interés han acelerado el cierre de una gran cantidad de ventas. En otras palabras, el motivo por el que se han cerrado tantas ventas en agosto es que los compradores buscan evitar la subida de tipos que se aproxima.
Desde la institución destacan que se puede ver un cambio en el tipo de hipoteca, las hipotecas fijas son más elegidas que las variables. El 28,1% de las hipotecas que se firmaron eran a tipo variable y el 71,9% eran a tipo fijo. El interés medio de las hipotecas variables fue del 2,09%, mientras que, el de las hipotecas fijas era de 2,71%.
Subidas del BCE
El 2022 comenzó con una gran inflación a causa del conflicto entre Rusia y Ucrania, además del aumento en el precio de la energía. Los precios comenzaron a aumentar, esto generó que los ciudadanos perdieran poder adquisitivo, y esta situación parecía que no tener fin.
Uno de los principales objetivos del BCE es mantener los precios estables. Para conseguirlo, en el mes de julio realizó una serie de subidas en los tipos de interés, que hasta el momento se encontraban en el 0%.
En julio de 2008, los intereses del BCE eran del 4,25%, una cifra que redujeron al 2% en mayo del año próximo. A partir de 2009, tuvieron lugar sucesivas bajadas hasta que, en marzo de 2016, alcanzaron unos intereses del 0%. Esto quiere decir que el BCE cedía dinero a las entidades bancarias sin ningún tipo de interés, de este modo, estos tenían una mayor cantidad de dinero en efectivo y podían prestárselo a las personas para reactivar la economía.
Después de la reunión que tuvo lugar el pasado mes de octubre, el Banco Central Europeo ha aumentado los tipos de interés 75 puntos básicos, ubicándose actualmente en el 2%.
Esto implica una pérdida de poder adquisitivo para los ciudadanos, debido a que con la misma cantidad de dinero pueden comprar una menor cantidad de bienes y servicios. De esta manera, se lastra el consumo de los hogares. Algo que afecta, también, a la compra de vivienda en un momento en el que se encontraba en auge.
La mayoría de los demandantes de vivienda en propiedad que aún no han comprado indican a la subida de los tipos de interés como una de los motivos que más ha afectado a la búsqueda de una nueva vivienda.
El euríbor ya no se encuentra en negativo
Por otro lado, el euríbor, índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de los préstamos hipotecarios a tipo variable, ha salido, luego de más de seis años, de terreno negativo.
Este índice ha cerrado octubre en el 2,629%. Se trata de una cifra que puede encarecer hasta una media de 2600 euros anuales el préstamo hipotecario para quienes tengan revisión próximamente.
Las previsiones para las hipotecas en 2023
Este año comprobamos que no es posible hacer pronósticos certeros. Solo queda enfocarnos más en el presente y vivir en el día a día.
Con respecto a la previsión de las hipotecas a tipo fijo en 2023, cabe destacar que, para que los intereses de las hipotecas dejen de subir, la inflación debería comenzar a frenar. Una situación bastante posible con las medidas que fueron anunciadas por el BCE. Sin embargo, no depende únicamente de las decisiones que se tomen desde la institución.
Algunos expertos afirman que la inflación en la eurozona podría alcanzar un 8,1% a fines de año y bajar hasta el 4% el próximo, logrando una cierta estabilidad. Hasta entonces, los tipos podrían continuar aumentando.
Por otro lado, el euríbor podría continuar su escalada de manera imprevisible. Sin embargo, para muchos comienza a mostrar ciertos signos de estabilidad. Aquellos que se pregunten cuánto aumentará su préstamo hipotecario en 2023, deberán que esperar a la revisión y estar muy atentos a la evolución del euríbor. Es probable que, pasarse a una hipoteca de tipo fijo sea una buena opción. Se calcula que los préstamos hipotecarios medios de 150 000 euros a 30 años aumentan hasta los 1500 euros anuales.
En resumen, para saber cuáles serán las mejores hipotecas en 2023, será necesario consultar las condiciones de financiación con diferentes instituciones.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las previsiones para las hipotecas 2023. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Aquí te contaremos cuál es el tiempo aconsejable para protegerte del euríbor con una hipoteca mixta. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es una hipoteca mixta?
Es fundamental dejar en claro qué es una hipoteca mixta. Se trata de un préstamo para la compra de vivienda que combina características de una hipoteca fija y de una hipoteca variable.
Los préstamos hipotecarios mixtos cuentan con un interés que se mantiene fijo al comienzo, sin embargo, luego pasa a ser un interés variable. En el mercado español, es posible encontrar una hipoteca con interés a tipo fijo de los primeros 5 a 15 años y, luego, pasará a variable, es decir, la referencia del Euribor más un diferencial acordado.
El auge de las hipotecas mixtas
Las hipotecas mixtas son cada vez más populares. Luego de varios años siendo productos que no solían contratarse, hoy en día son muy solicitadas.
El motivo de su popularidad es que las hipotecas mixtas brindan mayor seguridad que los préstamos variables. Ya que el tipo fijo inicial, generalmente, es más bajo que el de las hipotecas fijas, lo que te asegura pagar una cuota más económica al menos en el período inicial del préstamo hipotecario.
¿Cuánto tiempo es aconsejable protegerte con una hipoteca mixta?
En un escenario como el que se vive hoy en día, con gran incertidumbre y el euríbor entrando en una racha alcista, blindar al menos una parte del préstamo hipotecario puede ser de gran ayuda. Sin embargo, ¿Por cuánto tiempo? Las cuotas mensuales de este tipo de préstamos son siempre iguales en los primeros años, por lo general, durante un periodo que puede ir de cinco a quince años. Una vez pasado este primer tramo, los siguientes se ecnotrarán vinculados al euríbo. Esto implica que su precio dependerá de si sube o baja el índice de referencia.
Lo más aconsejable, en este momento, sería firmar una hipoteca a tipo fijo. Sin embargo, el problema es cada vez son menos las ofertas de este tipo de préstamos hipotecarios a un precio menor al 3%. No es imposible obtenerlas y mucho menos si posees un buen perfil que te permita negociar, sin embargo, la realidad es que son difíciles de encontrar. Al mismo tiempo, si lo que buscas es estabilidad, la hipoteca a tipo variable no será la mejor opción, menos aún con las alzas de las tasas oficiales a la vista. Aquí, aparecen como una opción sumamente interesante las hipoteca mixta.
¿Plazo de 5, 10 o 15 años?
Lo más aconsejable es que tengas en cuenta qué aversión al riesgo tienes. Si eres de los que cree que la escalada del euríbor estará limitada y no durará más de los próximos cinco años, entonces la hipoteca mixta que deberías elegir será la que ofrece el menor tramoa tipo fijo. Si te interesa asumir el mínimo riesgo razonable, lo ideal es que apuestes por una opción que te cubra durante 10 años o más.
En primer lugar los intereses, luego el capital
En este punto, debemos hablar sobre el sistema de amortización francés. Se trata de un término que tiene gran importancia, ya que la banca española aplica este tipo de amortización en las hipotecas que concede. Esto significa que, en los primeros meses se devolverá proporcionalmente una mayor cantidad de intereses que capital. A medida que va llegando la última cuota, será lo contrario, en otras palabras, las devoluciones se conforman en gran medida de capital y una menor cantidad de intereses.
Ten en cuenta que, en los primeros años habrás pagado la mayor parte de los intereses y gracias a este tipo de hipoteca no habrás corrido demasiado riesgo durante este periodo.
La importancia de tener ahorros
Si optas por este tipo de hipoteca seguramente es porque no tienes demasiada tolerancia al riesgo pero no encuentras una oferta a tipo fijo mejor. En este caso, lo más aconsejable sería tratar de acumular la mayor cantidad de ahorros posible para, de este modo, tener capacidad de actuación en el momento en que la hipoteca pase a tipo variable. Si utilizas esta estrategia, podrás ahorrarte una buena cantidad de dinero en intereses si los tipos se encuentran muy altos. De esta forma, lograrás que el tipo variable no llegue a aplicarse o bien, se aplique solo por unos pocos años.
La opción de refinanciar la hipoteca
En resumen, un préstamo hipotecario a tipo mixto, es una opción de lo más interesante cuando nos encontramos con un euríbor con máxima volatilidad y que carece de predicción en un escenario de ofertas de hipotecas a tipo fijo poco interesantes. Sin embargo, no debes preocuparte. A pesar de que no estarás protegido durante toda la vida del préstamo hipotecario, siempre quedará la opción de refinanciar el préstamo hipotecario para pasarla al tipo fijo nuevamente, o bien, para lograr reducir el diferencial. Por otro lado, es probable que te interese más llevar la hipoteca a otra entidad bancaria por medio de una subrogación.
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Aquí te contaremos qué pasos debes seguir para solicitar hipotecas para extranjeros en España, o bien, si resides fuera del país. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Cualquier persona, viva donde viva, puede apreciar la belleza de la Península Ibérica. La variedad de sus paisajes, su imponente riqueza cultural, y su bagaje arquitectónico enmarcan un escenario ideal donde imaginarse viviendo o pasando unas lindas vacaciones.
En este artículo encontrarás:
Diferencia entre hipotecas para extranjeros y para residentes
Las condiciones generales pueden cambiar ligeramente dependiendo de si eres extranjero residente o no residente en el país. Por lo general, las condiciones suelen ser más favorables para los extranjeros residentes.
La principal diferencia se encuentra en el porcentaje de financiación, que es algo mayor para los extranjeros residentes. El motivo es simple, en el caso de los no residentes, la única garantía del préstamo es la propia vivienda.
Principales características de las hipotecas para extranjeros
Hay muchas diferencias entre las hipotecas que van dirigidas a extranjeros o no residentes y las comunes, destinadas a españoles que viven en el país.
Plazos de amortización
Para los no residentes, el máximo suele ubicarse entre los 20 y 25 años. Sin dudas, es superior en el caso de las hipotecas para residentes en el territorio español cuyo máximo suele encontrarse en 30 años.
Las tasas son más elevadas
En lo referente a los tipos de interés, va a depender de cada entidad. El tipo de interés suele ser bastante más alto en las hipotecas para no residentes dado que habitualmente se trata de financiación para segunda residencia. Además, el cliente debe adquirir otros productos del banco para tener acceso a buenas tasas, como seguro de hogar o tarjeta de crédito.
Las hipotecas concedidas a extranjeros suelen ser a tipo fijo, de modo que la cuota a devolver por el cliente sea constante. Otra razón es que, en el extranjero es más común demandar hipotecas a tipo fijo.
El monto a financiar es más bajo
El plazo a financiar puede llegar hasta el 70%, a diferencia de las hipotecas tradicionales que financian hasta el 80% y algunos casos excepcionales hasta el 90%.
Esto se debe a que el banco solamente tiene de garantía de la hipoteca la vivienda. Sin embargo, si el cliente llegara a tener alguna vinculación familiar puede llegar a negociarse una ampliación en el tiempo.
Según tu nacionalidad, tendrás más o menos trabas
Las entidades bancarias prefieren aceptar clientes de otros países de la Unión Europea o de Estados Unidos. Incluso se está operando con ciudadanos de otras zonas europeas y de China. Si eres de África, Oriente Medio o Sudamérica, encontrarás más dificultades y requisitos para solicitar una hipoteca.
Esto se debe principalmente al tipo de cambio de cada país. Algunas monedas suelen devaluar demasiado y, en esos casos, el banco saldría perdiendo. La nueva ley de crédito hipotecario permite a los clientes cambiar la moneda de la hipoteca y es por eso que los bancos están más exquisitos con el origen de los extranjeros.
¿Por qué es poco atractivo el cliente extranjero para las entidades financieras españolas?
Si un usuario tiene la residencia fiscal en otro país su perfil no será demasiado atractivo para los bancos. Las razones para que esto suceda tienen que ver con la imposibilidad de vinculaciones y la dificultad ante los casos de impago:
No podrá contratar productos extras que lo vinculen como lo hacen los residentes. Al no contar por ejemplo con una nómina española no podrá domiciliarla en el banco. Esto supone, además, una reducción en las bonificaciones, lo que provoca que los préstamos sean menos generosos para los extranjeros.
Si llegase a producirse la falta de pago, las acciones legales tendientes a reclamar el hecho en el extranjero son más intrincadas y le generarían un trastorno mucho mayor al banco. El proceso de embargo en otro país puede costarle a la entidad financiera mucho más que el importe del préstamo.
Ambos puntos confluyen para que se reduzcan las bonificaciones, los intereses sean más altos y los plazos para devolver el crédito sean más cortos.
Lo más importante: ¿Qué documentos se necesitan para gestionar hipotecas para extranjeros?
Es necesario dejar en claro que no todos los bancos conceden hipotecas para no residentes en España. Además, los préstamos estarán sometidos a limitaciones y condiciones.
Ahora bien, la vía de contratación habitual de hipotecas para no residentes suele ser por medio del canal online, apoyándose en llamadas telefónicas o por videoconferencia con el banco en cuestión. Esto se debe a que, la mayoría de personas que solicitan este tipo de financiación aún no se encuentran en el país de destino.
Son varios los requisitos que las entidades bancarias les piden a los clientes cuando no son residentes de España o son extranjeros y buscan solicitar una hipoteca. Esto se debe a que los bancos se arriesgan más ante posibles impagos y tener que recuperar el dinero de un deudor.
Aquí van los documentos habituales que un extranjero necesita aportar para pedir una hipoteca:
NIE o pasaporte: deberás presentar una fotocopia del NIE o pasaporte.
No residente: se requerirá un certificado que acredite que no eres residente en España.
Trabajo: el contrato de trabajo.
Nóminas: tendrás que presentar las últimas nóminas o justificante de ingresos obtenidos en tu país de residencia.
Extracto bancario: será necesario el extracto bancario de los últimos meses donde se ingresa la nómina o ingresos habituales.
Declaración fiscal del último ejercicio.
Certificado de residencia fiscal.
Contrato: deberás presentar el contrato del inmueble que va a adquirir, o bien, el contrato de arras.
Recibos: tendrás que entregar los tres últimos recibos de deudas pendientes, en su caso.
Una vez recibida la documentación, el banco se encargará de analizar la viabilidad de la operación solicitada en base a la documentación aportada y a la consulta de los ficheros de solvencia del país donde reside el titular del préstamo. Si la financiación solicitada es viable, el trámite de firma ante notario para formalizar la compra de vivienda y la contratación de la hipoteca es el mismo que para los préstamos hipotecarios concedidos a personas residentes en España.
¿Cómo conseguir el NIE?
Como verás, para comprar una vivienda en España, un requisito será el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Este número es fundamental para gestionar cualquier trámite legal, financiero, profesional o social.
Para solicitar una cita online en la página oficial selecciona la provincia y Certificados UE (si eres de la Unión Europea) o Expendición de tarjeta de identidad de extranjero (si no perteneces a la UE). Otra opción es acudir a una de las oficinas físicas y esperar bastante tiempo, desde primera hora de la mañana.
Por lo general, tardan un mes en darte la cita, lo aconsejable es pedirlo lo antes posible. A esto, debes sumarle que tardaran aproximadamente tres meses en dártelo a partir de tu llegada a España si eres ciudadano de la UE y algunos meses más si no lo eres.
Papeles necesarios para obtener el NIE
Imprime el formulario EX18, rellénalo y lleva dos copias. Debe estar escrito en español.
Documento original y fotocopia del motivo por el que la persona solicita el NIE. Por ejemplo, acuerdo de compra, contrato de trabajo, entre otros.
Pasaporte original, fotocopia y fotos a color tamaño pasaporte. Los no residentes en la UE también deberán llevar su visa, tarjeta de embarque o cualquier documento que acredite su entrada legal en el país.
Deberás pagar 10,71€ en concepto de tasas para obtener el número. También, deberás llenar este otro formulario y presentarlo en cualquier entidad bancaria.
Ten en cuenta que debes llevar todos estos documentos el día de la fecha para no tener que solicitar una segunda por falta de información.
Algunos consejos para comprar una casa en España
Siempre que sea posible, resulta aconsejable lo siguiente:
Visitar la casa personalmente antes de abonar, en otras palabras, se trata de comprobar de primera mano cuál es el estado de la vivienda, los alrededores, las vías de transporte que conectan con la zona, entre otros.
Otro punto importante es saber a quién pertenece la vivienda. Para esto, será necesario dirigirse al Registro de la propiedad y comprobar cuál es su situación jurídica y urbanística. De este modo, podrás evitar posibles estafas inmobiliarias.
Una vez adquirida, deberás registrar la vivienda en el Registro de la propiedad para demostrar que se tienen los derechos absolutos del inmueble que se ha adquirido en España.
En caso de haber un contrato de arras previo al Notario, será necesario acudir a un experto que se encargue de verificar el contenido del contrato y sus efectos.
Cuáles son los requisitos para ser considerado un residente en España
Se considera residente toda persona que cumple, como mínimo, con una de estas condiciones:
Permanecer más de 183 días en el país, a lo largo del año natural. Se incluirán las ausencias esporádicas en el cómputo final.
El núcleo principal o la base de las actividades o intereses económicos deben radicar en España, de manera directa o indirecta.
Cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad dependientes deben residir en España.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas para extranjeros en España. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Y si quieres seguir leyendo sobre pisos, te invitamos a seguir con las siguientes notas:
Aquí te contaremos de qué se tratan estas medidas del Gobierno. Hasta el 31 de diciembre de 2023 se eliminará la comisión por amortizar una hipoteca variable o pasarla a tipo fijo. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
Comisión por amortización anticipada de una hipoteca variable
Ya te hemos comentado que ya fueron aprobadas las medidas del Gobierno de España. El objetivo de estas medidas es ayudar a las familias vulnerables que tengan problemas para pagar su hipoteca variable, ya sea por la subida del euríbor, o bien, por la inflación. Algunas de ellas son, extender el plazo para reducir las cuotas, aplicar carencias o rebajar el tipo de interés.
Aquí nos centraremos en una de las medidas del gobierno que ayudará a todos los hipotecados a tipo variable, vulnerables o no. Se trata de la eliminación, a partir del 24 de noviembre del 2022, hasta el 31 de diciembre de 2023, de la comisión que las entidades bancarias pueden cobrar por amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario variable. Además, también se elimina la comisión por pasar una hipoteca de esta clase a tipo fijo.
Esto significa que, si tienes una hipoteca variable, la entidad bancaria no podrá cobrarte comisiones si decides adelantar pagos o la pasas a un interés fijo. Aquí te explicaremos cuánto dinero puedes ahorrarte y por qué motivos se ha tomado esta medida.
¿Cuánto puedes ahorrar por amortizar la hipoteca variable anticipadamente?
Para comprenderlo mejor, pongamos de ejemplo que tienes firmada una hipoteca a tipo variable y que, por el motivo que sea, decides realizar una amortización anticipada. Esto puede ser por diferentes motivos, porque vendes tu vivienda, porque has contratado una hipoteca fija para cancelarlo, entre otros. Dependiendo de la fecha de contratación de ese préstamo, actualmente te ahorrarás pagar la siguiente comisión, si es que se encuentra en tu escritura:
Hasta el 1% sobre la cantidad pagada por adelantado si has contratado el préstamo hipotecario antes del 9 de diciembre de 2007.
Desde el 0,5% sobre lo que abones anticipadamente si firmaste la hipoteca entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019.
Hasta el 0,25% o el 0,15% sobre el reembolso anticipado si el crédito se formalizó a partir del 16 de junio de 2019.
Imaginemos que el importe pendiente de la hipoteca es de 100 000 euros. En este caso, la cantidad de dinero que te ahorrarás como máximo será de 1000 euros en el primer caso, de 500 euros en el segundo y de 250 euros en el tercero.
¿Cuánto dinero puedes ahorrar por pasar la hipoteca variable a fija?
En caso de que lo que te interesa sea pasar tu hipoteca variable al tipo fijo también podrás ahorrar dinero. Este proceso se lleva a cabo para deshacerte del euríbor y abonar una cuota estable durante todo lo que reste del plazo de devolución de la hipoteca. En este caso, si formalizas el cambio con una novación (un pacto con tu entidad bancaria) o una subrogación (el traslado a otra entidad), tendrás la posibilidad de ahorrarte esta comisión:
Hasta el 0,05% sobre el importe que quede pendiente de tu préstamo hipotecario al momento de pasarlo a fijo. Es importante tener en claro que, esta comisión era de hasta el 0,15% antes del 24 de noviembre. Una de las medidas del Gobierno fue rebajarla hasta el 0,05% para facilitar el cambio, además, ha eliminado su cobro hasta el 31 de diciembre de 2023. Un ejemplo para comprenderlo mejor, si te restan pagar 100 000 euros, tendrás la posibilidad de ahorrarte hasta 50 euros en comisiones.
Es importante considerar que esta operación implica, también, otros gastos que sí tendrás que pagar.
El objetivo de esta temporal
El principal objetivo de la eliminación de estas comisiones, es dar facilidades a aquellos hipotecados a tipo variable que pueden tener inconvenientes a la hora de pagar sus cuotas a causa de la subida del euríbor. Al reducir los costes de la amortización anticipada y el paso al tipo fijo, tendrás un incentivo para realizar las siguientes operaciones:
Amortización anticipada: se trata de pagar por adelantado una parte de tu hipoteca variable si cuentas con los ahorros necesarios para hacerlo. De esta forma, tendrás la posibilidad de reducir el importe de tus cuotas mensuales y estas no aumentarán demasiado por la cotización al alza del euríbor.
Pasar de interés variable a fijo: si te interesa que tu cuota hipotecaria deje de depender de las idas y venidas del euríbor, esta opción es para ti. Gracias a esta medida, la entidad bancaria no te cobrará comisiones si formalizas la operación con una novación, una subrogación, o bien, la contratación de una nueva hipoteca fija para cancelar la variable que ya tienes.
Por otro lado, recuerda que el Ejecutivo ha aprobado también otras ayudas a las que te puedes acoger si el euríbor ha aumentado demasiado tus cuotas.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las medidas del Gobierno para ayudar a los hipotecados variables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el aval hipotecario. Si te solicitaron ser avalista de un préstamo, pero no sabes cuál es su función y los requisitos a cumplir, este artículo es para ti. Continúa leyendo para saber cuál es el compromiso que estarás adquiriendo. ¡Pon atención y toma nota!
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste ser aval hipotecario?
Un aval es una persona o entidad que se ofrece como garantía de pago en caso de que el titular de un préstamo no llegue a liquidar su deuda. Por lo general, es solicitado por la institución financiera en donde se otorgará el financiamiento.
Si desconoces qué significa ser aval de un crédito hipotecario, debes saber que al aceptar ser avalista pasarás a adquirir la deuda del titular y tendrás la obligación de pagarla.
Antes de aceptar la responsabilidad, debes averiguar si la persona en cuestión tiene estabilidad económica para comprar una vivienda y solventar el préstamo. No pongas en riesgo tu patrimonio si no le tienes la suficiente confianza. Infórmate sobre las obligaciones que tiene un avalista y evítate problemas a futuro.
¿Qué es un aval hipotecario según El Banco de España?
El Banco de España define al aval como “una forma de garantizar o asegurar el cumplimiento de obligaciones económicas. Quien avala (el avalista) se declara dispuesto a hacer frente a los compromisos del avalado (por lo general, el pago de una determinada cantidad de dinero) frente a una tercera persona o empresa (el beneficiario del aval) en caso de que el avalado no lo haga. En otras palabras, el aval es una garantía que nos obliga a cumplir o pagar por un tercero en el caso de que éste no lo haga.
Hace algunos años era una figura muy común al momento de contratar una hipoteca. No obstante, la crisis generó un antes y un después en su utilidad. Actualmente, las entidades bancarias dan mayor importancia a la capacidad real de pago de los clientes que quieran contratar un préstamo hipotecario. Por tanto, el aval no suple las dificultades que pueda tener un hipotecado para cumplir sus compromisos y no sirve de nada si el cliente no puede pagar.
Requisitos para ser aval de un crédito hipotecario
Para avalar un préstamo, se exige la misma capacidad de pago que a quien se le concede el dinero. Esto implica una serie de requisitos que te detallaremos aquí:
Tener solvencia económica
Para ser aval de un crédito hipotecario es fundamental contar con suficiente solvencia económica, en caso de que tu avalado no pague su préstamo y tengas que hacerte cargo de su deuda.
Deberás entregar a la entidad financiera un comprobante de tu nómina, pensión o cualquier otra fuente de ingreso que sea comprobable.
No contar con deudas pendientes
La institución financiera aceptará la figura del avalista si tiene el historial crediticio limpio, no posee deudas hipotecarias y carece de deudas pendientes por préstamos bancarios o departamentales.
La figura del avalista debe mantener una economía estable durante el periodo del contrato por si se presenta un incumplimiento por parte del titular.
Contar con bienes sin hipotecar
Para ser aval hipotecario es conveniente que cuentes con inmuebles sin hipotecar y ya estén pagados. De esta forma, si el titular de la hipoteca decide no terminar de pagar el financiamiento, tu bien quedará como garantía adicional y la deuda se cubrirá con tu patrimonio.
Ingresos estables
Además, se debe garantizar que el aval cuenta con ingresos estables y no presenta deudas gravosas.
Los ingresos estables se pueden asegurar si tienes un empleo con un contrato indefinido, si eres jubilado o pensionado, o bien, si eres dueño de un negocio.
¿Qué debe contener un aval?
El aval es un contrato privado cuyas características se establecerán en dicho contrato, que debe contener, entre otros puntos:
Identificación tanto del avalista como del avalado y el beneficiario del aval.
Concreción de la obligación garantizada.
Plazo de duración y la exigibilidad de la garantía.
Requisitos para que el beneficiario pueda ejecutar el aval o exigir su cumplimiento.
Condiciones para la cancelación en caso de que no haya fecha concreta de finalización.
Comisiones y gastos a pagar por el avalado.
¿A qué te comprometes siendo avalista de un préstamo?
Tanto en una hipoteca con aval, como en cualquier otro tipo de préstamo, el avalista deberá responder con todos sus bienes presentes y futuros hasta lograr saldar la deuda pendiente, se se da un caso de impago por parte del titular.
No obstante, para llegar a esta situación, se requiere un proceso en el que, en primer lugar, tendrá que quedar demostrada la capacidad de pago del titular del préstamo hipotecario (o de cualquier otro tipo), tanto con su sueldo o ingresos como con su patrimonio. Es entonces cuando el avalista debe pasar a hacerse cargo del pago de las cuotas mensuales del préstamo, y también, de los intereses de demora que probablemente se hayan generado por el retraso en el pago por parte del titular.
En otras palabras, recaerán en el avalista las mismas obligaciones de pago y consecuencias legales en caso de impago. Se puede dar el caso de embargo del sueldo, o bien, de los bienes inmuebles del avalista. No obstante, es importante aclarar que este extremo es poco frecuente.
Maneras de avalar un préstamo
Hay distintas maneras de avalar un préstamo. Algunas de ellas, únicamente contemplan una responsabilidad parcial de pago. De este modo, se limita la cantidad de dinero que tendrá que devolver el avalista llegado el caso, una cantidad que no sería la totalidad de la deuda de la hipoteca con aval.
Más allá de la responsabilidad de pago, el avalista tendrá que considerar que esa deuda, si bien no es suya, le hará figurar en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Esta base de datos se encarga de registrar los préstamos, créditos y avales que las distintas entidades de crédito mantienen con sus clientes. Es fundamental aclarar que, el CIRBE no es lo mismo que las listas de morosos, son dos cosas totalmente diferentes. Por ende, al figurar como avalistas, se reduce nuestra capacidad de obtener para nosotros mismos un préstamo o crédito, ya que pesa sobre nosotros la posibilidad de tener que hacer frente al pago de otra deuda.
Ahora que ya sabes lo que implica ser aval hipotecario, si cumples con los requerimientos será más simple que la entidad bancaria apruebe la figura del aval de un préstamo hipotecario. Si decides ser aval es fundamental que estés informado sobre la deuda del titular. Conocer si está al corriente de sus pagos y saber su situación económica. Es importante mantenerte al pendiente del préstamo para que no tengas problemas legales ocasionados por un crédito moroso.
¿Cuándo es necesario tener un aval?
No hay una única situación en la que sea necesario contar con un aval. No obstante, por lo general, se puede decir que va a ser necesario siempre que el solicitante del préstamo hipotecario no cuente con un perfil lo suficientemente seguro para la entidad bancaria. En otras palabras, cuando quien solicita el préstamo no ofrezca las garantías suficientes a la entidad de que podrá devolver el dinero prestado y los intereses en tiempo y forma.
Con respecto a esto, los bancos suelen solicitar un aval para conceder una hipoteca en los siguientes casos:
Si no se tiene un contrato fijo.
Cuando el sueldo es demasiado bajo.
Si no se cuenta con unos ingresos estables y regulares (por ejemplo, ciertos autónomos).
Cuando quien solicita la hipoteca tiene una edad avanzada.
Cuando la cuota hipotecaria supondrá más del 40% de los ingresos del hipotecado.
Cuando la hipoteca sea mayor al 80% del precio de tasación de la vivienda que se va a adquirir.
En todas estas situaciones, es habitual que las entidades bancarias soliciten un aval antes de conceder la hipoteca. No obstante, cada banco puede presentar sus propios requisitos para la concesión del préstamo hipotecario. De hecho, las condiciones pueden variar de uno a otro. Es por este motivo que, resulta fundamental comparar hipotecas si se tiene pensado solicitar un préstamo de este tipo. La realidad es que las condiciones varían demasiado de un banco a otro, así como de un producto hipotecario a otro incluso en la misma entidad.
Los peligros de ser aval hipotecario
A pesar de que la figura se encuentra en desuso, la realidad es que no podemos olvidar los riesgos que supone ser avalista. Como decíamos unas líneas más arriba, el avalista asume un riesgo indirecto. El artículo 1911 del Código Civiles el que contempla la obligación del deudor de responder con sus bienes presentes y futuros de las deudas. Una obligación que atañe tanto al prestatario como a quien le respalda.
En definitiva, ser avalista significa ser solidariamente responsables de la deuda contraída por un tercero hasta el punto de responder con nóminas, pensiones hasta el mínimo inembargable, saldos, fondos de inversión, acciones, inmuebles, entre otros. Y durante toda la vida del préstamo, incluso si fallece el deudor.
Al momento de solicitar financiación, mientras mayores garantías de pago se aporten, mayores serán las opciones de concesión del préstamo. Los avales son una de las maneras para aumentar estas garantías de pago y que la operación de financiación llegue a buen término.
Ser avalista, por tanto, es una figura que entraña más riesgo de lo que se pudiera pensar. Aunque se podría entender como un acto generoso, la realidad es que supone una decisión con la que comprometer el patrimonio presente y futuro.
Es muy importante tener en claro cuál será la duración del aval, ya que no se cancelará o se extinguirá hasta que no lo haga la obligación garantizada o principal de la persona avalada.
En los días previos a la firma del préstamo hipotecario, el avalista y el avalado deben reunirse con el notario. El notario se encargará de explicar que si el avalado no paga el préstamo, se le reclamará al avalista, que responderá con todos sus bienes, incluida su vivienda habitual.
¿Qué sucede si el avalista fallece?
Es importante aclarar que, si es el avalista quien fallece, la responsabilidad se mantiene y sus herederos deberán responder en caso de incumplimiento de pago por parte del prestatario. Es por este motivo que, los expertos recomiendan analizar cuidadosamente las consecuencias antes de tomar la decisión de avalar a otra persona.
Esta es otra cuestión muy importante a tener en cuenta antes de acceder a convertirse en avalista. La figura del avalista no desaparece cuando el avalista fallece. Ya que las obligaciones, según estipula el Código Civil en su artículo 1.156 no contemplan el fallecimiento como causa de extinción de la deuda.
Por lo tanto, las obligaciones solo se extinguen por el pago, por la condonación de la deuda, por compensación de la deuda, por novación, por pérdida de la cosa debida o por la confusión de los derechos de acreedor y deudor. Entonces, la figura del avalista, en caso de fallecimiento, se transmite en herencia. Eso sí, siempre y cuando los herederos acepten la herencia. En este punto, es importante recordar que se hereda todo, tanto derechos, como obligaciones, siendo la figura del avalista una obligación adquirida.
¿Cómo dejar de ser avalista?
La obligación se extingue en los casos que estipula el Código Civil en el artículo 1.156 como se ha mencionado. Por lo que dejar de ser avalista y dejar de formar parte de una operación de financiación queda en manos de la voluntad de la entidad financiera que concedió el préstamo.
Para dejar de ser avalista hay dos opciones. La primera de ellas consiste en realizar una modificación de las condiciones del préstamo. Se trata de llevar a cabo una novación y eliminar la figura del avalista. La otra opción es realizar un cambio de avalistas, es decir, sustituir uno por otro. Eso sí, en ambas opciones será la entidad la que tenga la última palabra. Ya que eliminar avalistas implica eliminar garantías de que el dinero que la entidad prestó le será devuelto. Y eso es algo a lo que las entidades no suelen estar muy dispuestas.
¿Es posible limitar la responsabilidad de un avalista de hipoteca?
Para limitar la responsabilidad de impago existe la posibilidad de estipularlo en el contrato. A tal fin se deben establecer las cantidades, los intereses y las comisiones mínimos que se deben cubrir y que una vez pagadas exime al avalista del resto.
¿Hay préstamos que no necesitan aval?
La respuesta es sí, se trata de algunos préstamos, como el préstamo rápido o los micropréstamos, no requieren aval para su concesión. Por otro lado, en este tipo de productos la documentación requerida es mucho menor si los comparamos con un préstamo personal o hipoteca. Por lo general, se solicita el DNI, tu nómina o justificante de ingresos y una cuenta bancaria para hacerte el ingreso.
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