Leticia Redacción, autor en Blog Oi Real Estate

Hipotecas 14 noviembre, 2023

Una promoción inmobiliaria puede influir en tu préstamo hipotecario

Aquí te contaremos todo sobre la promoción Inmobiliaria y cómo puede influir en tu préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Promoción inmobiliaria: ¿De qué se trata?
¿Cuál es la diferencia entre agencia y promotora inmobiliaria?
Promotora Inmobiliaria
Agencia Inmobiliaria
Diferentes tipos de promotoras inmobiliarias
Según Tipología de Activos
Estructura de capital
Intereses y negocio
Elije la mejor promoción inmobiliaria
La reputación de la promotora inmobiliaria
Ten en cuenta la documentación
La importancia de la comunicación
Analiza las características de la promoción
Herramientas virtuales

Una promoción inmobiliaria puede ofrecer diferentes ofertas y beneficios. Es posible que esto genere un impacto en la cantidad de dinero y las condiciones de tu préstamo hipotecario. Aquí te contaremos todo lo que debes saber.

Promoción inmobiliaria: ¿De qué se trata?

En primer lugar, debemos dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de una promoción inmobiliaria. Se trata de cualquier estrategia o campaña cuyo objetivo es aumentar la venta o el alquiler de propiedades. Puede abarcar diferentes beneficios, entre ellos: descuentos en el precio de venta, bonificaciones por tiempo limitado, paquetes exclusivos que agregan valor a la vivienda, como electrodomésticos de alta gama, un buen diseño interior o incluso ofertas de financiamiento con condiciones especiales.

Las promotoras inmobiliarias utilizan las promocionas con el objetivo de atraer compradores y, de este modo, lograr que el proceso de venta sea más rápido. Es muy común que se trate de ofertas para propiedades en pre-venta, o bien, cuando un nuevo desarrollo inmobiliario aún se encuentra en proceso. Por otra parte, probablemente se trate de estrategias para vender una propiedad que estuvo en el mercado demasiado tiempo y la promotora ya busca darle salida.

¿Cuál es la diferencia entre agencia y promotora inmobiliaria?

Si bien comparten un mismo sector, la realidad es que una promotora inmobiliaria no cumple el mismo papel que una agencia inmobiliaria. Sin embargo, existe la posibilidad de que en algunos casos lleguen a trabajar de manera conjunta. Aquí van las principales diferencias:

Promotora Inmobiliaria

Se ocupa desde el comienzo de la construcción de una propiedad.

Se encarga de comprar el terreno, financiar el proyecto, obtener licencias, autorizaciones y además, de supervisar la construcción.

Tiene responsabilidad civil. Esto significa que, en caso de que haya defectos constructivos en un periodo de 10 años, será responsabilidad de la promotora inmobiliaria.

Busca recuperar la inversión en el proyecto.

Agencia Inmobiliaria

Su papel principal es en la fase de comercialización. Se trata de una intermediaria entre promotora/propietario y comprador.

Se ocupa de llevar a cabo los trámites vinculados a la compraventa. Además, asesora al vendedor y al comprador.

Busca cobrar una comisión por la intermediación en la venta de una propiedad.

Hace uso de diferentes herramientas para valorar inmuebles y establecer estrategias de venta.

Diferentes tipos de promotoras inmobiliarias

Dentro de la promoción inmobiliaria podemos encontrar diferentes tipos. Cada uno varía fundamentalmente, por la naturaleza de los proyectos, la estructura de capital y los objetivos comerciales.

Un asesor hipotecario te puede guiar con precisión en esto, sin embargo, aquí va una simplificación de los tipos de promotoras inmobiliarias que puedes encontrar:

Según Tipología de Activos

Promotoras Residenciales: se enfocan en la construcción de viviendas, puede ser para uso propio o para venta.

Promotoras de Activos Terciarios: se ocupan de crear inmuebles, entre ellos, centros comerciales o logísticos.

Estructura de capital

Promotoras Públicas: por lo general pertenecen a entidades gubernamentales o ayuntamientos, el objetivo es brindar viviendas asequibles.

Promotoras Privadas: pertenecen a inversionistas privados. Tienen un carácter familiar, o bien, encontrarse bajo el control de fondos de inversión.

Promotoras Cotizadas: sus acciones se negocian en bolsas de valores, esto permite que el público invierta en ellas.

Intereses y negocio

Promotoras Dedicadas: se especializan en promoción inmobiliaria, poseen un gran conocimiento en el sector.

Promotoras Diversificadas: si bien se dedican a la promoción inmobiliaria, también abarcan otras áreas, entre ellas la gestión de inversiones o la construcción.

Elije la mejor promoción inmobiliaria

Elegir una promoción inmobiliaria no es algo sencillo, influirá en la calidad de tu vivienda. Además, la inversión que supone hace que debas analizar todos los puntos muy bien antes de tomar una decisión. Aquí van algunos consejos para elegir la mejor promoción inmobiliaria:

La reputación de la promotora inmobiliaria

Cada promotora inmobiliaria es diferente. Es muy importante investigar la trayectoria y el historial de cualquier promotora antes de tomar una decisión. Observa si cumplieron con sus compromisos en proyectos anteriores, qué opinan otros compradores. Son puntos de gran valor para tomar una decisión acertada.

Ten en cuenta la documentación

Debes asegurarte de que la promotora te proporcione todos los documentos necesarios, por ejemplo licencias y certificados de final de obra. Una promotora organizada, de seguro entregará un proyecto de calidad.

La importancia de la comunicación

Ofrecer al cliente una comunicación abierta es fundamental. Si la promotora responde todas tus preguntas y te informa de manera proactiva, sin lugar a dudas, es un punto muy valorable.

Analiza las características de la promoción

Un punto importante es observar cada detalle de la promoción inmobiliaria. Debes tener en cuenta la orientación de la propiedad, las vistas, la distribución y la cantidad de viviendas disponibles. Se trata de elementos te darán una idea de la calidad y la demanda de la promoción.

Herramientas virtuales

Entre las herramientas virtuales podemos resaltar una de gran utilidad, nos referimos a las visitas virtuales. Son perfectas si buscas comprar una vivienda sobre plano. Puedes utilizar esta herramienta para tener una visión más clara de lo que puedes esperar una cuando la vivienda esté realizada.

Los beneficios interesantes no son lo único que ofrecen las promociones inmobiliarias. La realidad es que también pueden impactar en las condiciones de tu hipoteca. Esto puede ser para bien o para mal. Por eso es importante que analices cuidadosamente cada uno de los puntos que hemos mencionado en este artículo antes de tomar una decisión.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la promoción inmobiliaria y su impacto en las hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Solicitud de hipoteca: ¿Cuánto demoran los bancos?

Hipotecas 13 noviembre, 2023

Solicitud de hipoteca: ¿Cuánto demoran los bancos?

Aquí te contaremos cuánto tiempo suelen demorar las entidades bancarias para dar el visto bueno a una solicitud de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Puntos que pueden modificar el tiempo que se toma el banco para aceptar una hipoteca
¿Cuánto le lleva al banco analizar todos los puntos de una solicitud de hipoteca?
¿Es posible agilizar tu solicitud de hipoteca?
Preparar la documentación
Justifica los depósitos
Asesor hipotecario
Tasación
El uso de herramientas online
Otros puntos importantes
Resumen

Por lo general, una solicitud de hipoteca viene acompañada de espera e incertidumbre. A pesar de que desees acelerar la decisión de la entidad bancaria, la realidad es que son muchos los factores que determinan ese tiempo que se toma el banco antes de dar una respuesta a tu solicitud de hipoteca.

Aquí te contaremos en qué consiste ese proceso y te daremos algunos consejos que pueden ayudar a acelerarlo.

Puntos que pueden modificar el tiempo que se toma el banco para aceptar una hipoteca

Saber cuánto tiempo pueden tardar las entidades en aceptar, o no, tu solicitud de hipoteca es muy importante. Se trata de diferentes factores que van a ser decisivos en el tiempo que lleve el proceso:

Quiénes participan en el proceso: en este caso, el tiempo de respuesta variará dependiendo de la entidad bancaria y los otros intervinientes. Esto abarca el notario, el tasador y el vendedor. Debes tener en cuenta que cada uno tiene su agenda y sus tiempos de respuesta.

Documentos necesarios: en primer lugar, el banco solicitará algunos documentos esenciales: DNI, contrato de trabajo, últimas nóminas y la declaración de la renta. Mientras más rápido se los brindes, más ágil será el proceso.

Edad y situación del solicitante: por lo general, el banco establece límites de edad para el final de la vida del préstamo. También, tu situación personal, por ejemplo, el estado civil o tener dependientes, afecta en la rapidez del proceso.

Solvencia: sin lugar a dudas, el banco analizará tu solvencia. Para hacerlo, tendrá en cuenta tus ingresos, estabilidad laboral, ahorros y demás compromisos financieros. Diferentes herramientas tecnológicas, por ejemplo el scoring bancario, ayudan en este análisis.

Historial crediticio: la entidad bancaria analizará cuidadosamente tu comportamiento financiero pasado, deudas actuales y si apareces en algún fichero de morosidad.

Avales: en caso de que tu perfil no sea sólido, pueden solicitar avales o garantías adicionales.

¿Cuánto le lleva al banco analizar todos los puntos de una solicitud de hipoteca?

El tiempo que tarda el banco, entre la tasación hasta la firma, para decidir si te conceden una hipoteca en España ronda entre 15 y 45 días. Luego de solicitar el préstamo hipotecario, se lleva a cabo la tasación de la vivienda, esto puede llevar entre 3 y 10 días. La tasación, debe estar homologada por el Banco de España, y determina el valor de mercado del inmueble. Se trata de un punto de gran interés para el banco, ya que de esto dependerá la cantidad del préstamo.

Luego, el banco tarda entre de 48 a 72 horas en validar la tasación. Lo siguiente será analizar tu solicitud de hipoteca y, dependiendo de diferentes factores, pueden pasar entre 10 y 15 días antes de obtener una respuesta sobre su aprobación. En algunos casos, muy poco habituales, este proceso se puede extender hasta dos meses.

Un punto de gran importancia es la cita con el notario, por lo general, se lleva a cabo los 15 días siguientes a la FEIN. En esta cita, el notario garantiza la validez del contrato de la hipoteca y se asegura de que el cliente logra entender cada uno de sus términos. Luego de obtener la FEIN, se establece un periodo de espera de 10 días para realizar la firma.

En resumen, si todo marcha de manera correcta y se establece una comunicación constante con la entidad bancaria, probablemente se realice la firma de la hipoteca en aproximadamente, 15 a 20 días luego de la tasación.

¿Es posible agilizar tu solicitud de hipoteca?

Para acelerar el proceso de solicitud de hipoteca y evitar que extienda a esos dos meses es posible. La realidad es que dependerá de una preparación adecuada y una buena orientación experta. Aquí van los puntos más importantes para conseguirlo:

Preparar la documentación

Entre las principales causas de retrasos se encuentra la documentación incompleta o incorrecta. Las entidades bancarias son sumamente cuidadosas en este sentido, ya que es fundamental para asegurar tu capacidad de pago.

Justifica los depósitos

En caso de hacer ingresos importantes en tu cuenta, seguramente, el banco te pida justificar esto. Puede ser la venta de un coche o ingresos por trabajos esporádicos, debes tener a mano las pruebas. Esto te ayudará a evitar contratiempos.

Asesor hipotecario

Buscar la ayuda de un bróker hipotecario puede una buena idea. Se trata de profesionales expertos en el mercado. Te presentarán las opciones que mejor se adapten a tu perfil. Esto ayudará a agilizar el proceso.

Tasación

Si la entidad no incluye la tasación hipotecaria entre sus servicios, será necesario presentar una tasación reciente de la vivienda.

El uso de herramientas online

Tanto los simuladores de hipotecas como los comparadores online pueden ahorrar tu tiempo. Se trata de herramientas que te darán la posibilidad de obtener una vista rápida de las diferentes opciones y te permitirán enviar documentos sin perder tiempo en desplazarte.

Otros puntos importantes

Tiempo que lleva firmar la hipoteca: el tiempo estimado para la firma de una hipoteca desde el inicio del proceso de solicitud con la entidad bancaria es de, aproximadamente, unos 30 a 60 días.

Tiempo que tarda el banco en conceder la hipoteca: si la concesión de la hipoteca es la obtención de la FEIN, el tiempo estimado es de 30 días.

Cuánto se tarda en firmar luego de la tasación: desde la tasación, el tiempo aproximado para firmar la hipoteca es de 19 a 30 días.

Cuánto tarde el notario en firmar la hipoteca: el tiempo que llevará el día de la firma de la hipoteca ante el notario será una hora. Realmente, el proceso lleva unos 30 minutos, sin embargo, siempre te harán esperar.

Tiempo desde la firma a la obtención de las llaves: esto debe ser instantáneo. El día de la firma también se abona la propiedad por medio de una transferencia OMF que es prácticamente instantánea. Es por esto que el vendedor podrá entregarte las llaves en el momento.

Cuántas veces debo dirigirme al notario: se suele ir dos veces. Una vez para la lectura del acta y otra para la firma con todos los intervinientes.

Resumen

No es posible establecer, con certeza, cuánto tardará el banco en concederte la hipoteca. Sin embargo, los tiempos de espera suelen ser de entre 15 y 45 días. Estos tiempos están variarán dependiendo de diferentes factores, entre ellos, la documentación, la situación del solicitante y el historial de crédito.

Para acelerar el proceso es buena idea obtener asesoramiento experto y el uso de herramientas online. Además, mantener una comunicación constante con la entidad bancaria también puede ser de ayuda.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el tiempo que le lleva al banco aceptar tu solicitud de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Las mejores hipotecas fijas de noviembre

Hipotecas 10 noviembre, 2023

Hipoteca dual: ¿De qué se trata?

La nueva hipoteca dual no es fija, ni mixta ni variable, se trata de un formato hipotecario que ha lanzado Bankinter y busca revolucionar el mercado. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es la hipoteca dual?
¿Cuál es el objetivo de esta hipoteca?
Mayor flexibilidad
¿En qué casos es conveniente optar por una hipoteca dual?
Más datos sobre la hipoteca dual

¿Qué es la hipoteca dual?

Se trata de un nuevo tipo de hipoteca que combina el interés variable y fijo a la vez, en la proporción que desees y desde el comienzo del préstamo. Lo que la diferencia de un préstamo hipotecario a tipo mixto, es que en una hipoteca dual ambos tipos de interés conviven a lo largo de toda la vida de la hipoteca.

Además, el cliente podrá elegir los porcentajes que le interesa destinar a tipo fijo y a tipo variable. El porcentaje de capital a tipo fijo se amortizará como es habitual en esta modalidad durante toda la vida del préstamo, mientras que la parte variable lo hará con un tipo de salida fijo para los primeros 12 meses del préstamo y, luego, un tipo revisable anualmente referenciado al euríbor más un diferencial establecido por la entidad bancaria. La suma de las dos cantidades será la cuota mensual de la hipoteca dual.

Por otro lado, podrás amortizar cuando quieras y del tramo que desees. Es decir, si optas por amortizar anticipadamente, tendrás la posibilidad de decidir sobre qué tramo te interesa hacerlo, del fijo o del variable.

En resumen, Bankinter lanzó una nueva categoría de hipoteca que busca combinar, en un mismo producto, características de tipo fijo y variable. Desde la entidad, aseguran que se trata de un producto único, nunca visto hasta el momento en el mercado.

¿Cuál es el objetivo de esta hipoteca?

María Dolores Dancausa, directora de Bankinter, busca ganar cuota de mercado ante un contexto de euríbor al alza. Es importante tener en claro que el euríbor es el índice de referencia más utilizado para hipotecas a tipo variable en el país. Las subidas de tipos del BCE, generaron que euríbor escale significativamente. Además, también afectó a las hipotecas fijas, hacia las que se han dirigido los clientes en busca de mayor seguridad.

Mayor flexibilidad

El cliente podrá ver en su cuenta corriente una sola cuota mensual, si bien en la información de la hipoteca se aclara qué parte de esa cuota corresponde al tramo a tipo variable y cuánto al tramo a tipo fijo, además de los tipos de interés aplicados en cada caso.

La hipoteca dual te dará la posibilidad de proteger parte de la deuda por si tienen lugar más subidas de tipo gracias a tramo fijo. Por otro lado, podrás beneficiarte al mismo tiempo de las posibles bajadas de tipos, esto será gracias al tramo a tipo variable.

De este modo, el cliente tiene la posibilidad de acceder a una mayor flexibilidad y personalización. Esto se debe a que podrá elegir en qué medida desea o no exponerse a la evolución de los tipos de interés. Esto puede ser definiendo desde el inicio los porcentajes de capital en cada modalidad, como también a lo largo de la vida del préstamo, balanceando dicha proporción por medio de las amortizaciones anticipadas.

¿En qué casos es conveniente optar por una hipoteca dual?

La hipoteca dual es una buena opción para aquellos que no están seguros de elegir entre un préstamo hipotecario a tipo fijo o uno a tipo variable. Si optas por contratar la hipoteca dual no deberás elegir entre un tipo fijo o uno variable. De este modo, lograrías disminuir un posible impacto negativo en la hipoteca por parte de los tipos de interés.

Por otro lado, también es una buena opción para aquellos que buscan ahorrar, ya que te permitirá hacerlo mientras pagas tu hipoteca. Te dará la posibilidad de llevar a cabo amortizaciones en el momento en que cualquiera de los dos tramos te resulte menos conveniente.

Más datos sobre la hipoteca dual

Solicitud: puede solicitar la hipoteca dual toda persona física que resida en España.

Tipo de vivienda: se trata de una hipoteca para la compra de vivienda habitual o segunda vivienda.

Importe: es posible solicitar hasta el 80% para vivienda habitual y 60% para segunda vivienda. Se utilizará como referencia el menor de los siguientes valores, el precio de compra y el valor de tasación de la vivienda.

Plazo máximo de amortización: ofrece un plazo máximo de 30 años. Eso sí, siempre que ninguno de los titulares sean mayores de 75 años al momento de finalizar la vida del préstamo hipotecario.

Firma de la hipoteca: se firmará un solo préstamo con una única escritura y una sola inscripción registral.

Selección de porcentajes: a la hora de formalizar la hipoteca podrás decidir los diferentes porcentajes que se mantendrán durante todo el préstamo. No será posible cambiarlo a menos que lleves a cabo amortizaciones anticipadas.

Gastos hipotecarios: como cliente deberás asumir los mismos gastos que los de cualquier otro préstamo hipotecario.

Cuota hipotecaria: se trata de un único préstamo, por ende, recibirás un único cargo, indivisible, y en la misma cuenta.

Amortización anticipada: tendrás la posibilidad de elegir amortizar el tramo que te resulte más conveniente, puede ser fijo, variable o ambos.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la nueva hipoteca dual. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Las mejores hipotecas fijas de noviembre

Comprar 9 noviembre, 2023

Cómo recuperar el arras si el banco no te concede la hipoteca

Para recuperar el arras en caso de no obtener la financiación, deberás aclararlo en el contrato. Aquí te contaremos cómo hacerlo.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es el contrato de arras?
Contenido del contrato de arras
¿A qué compromete el contrato de arras?
¿Cómo se realiza el pago de un contrato de arras?
¿Puedo recuperar el arras si el banco no autoriza la hipoteca?
Recuperar el arras

El contrato de arras es una herramienta de gran utilidad en el proceso de compra de una vivienda. Sin embargo, una duda que aparece con frecuencia es si es posible recuperar el arras cuando el banco decide no conceder la hipoteca. En este artículo te contaremos cómo recuperar tu dinero.

¿Qué es el contrato de arras?

Las arras es el dinero que se entrega al vendedor cuando se terminan las negociaciones y se llega a un acuerdo. Esa cuantía económica se da en concepto de señal con el fin de garantizar que, una vez realizadas las negociaciones previas, se va a realizar la compraventa.

Por otro lado, el contrato de arras es un documento que conlleva el pago adelantado de una cantidad de dinero por parte del comprador a modo de señal. Este contrato tiene validez legal y ambas partes deben cumplirlo al pie de la letra, por lo que es recomendado estudiar bien el contenido antes de firmarlo.

En este contrato se especifica tanto la entrega del dinero, como el hecho de que el comprador y vendedor han llegado a un acuerdo y, por ende, han terminado la fase de negociaciones.

Esto quiere decir que el comprador deberá adquirir la propiedad en los términos estipulados en el contrato de arras, de la misma manera, el vendedor se compromete a no vender la propiedad a otro posible comprador, así este ofrezca más dinero.

Este documento es un contrato previo al contrato de compraventa. El contrato de arras se puede realizar ante un notario o a través de una inmobiliaria, sin embargo, en cualquiera de los dos casos, el documento tendrá plena validez legal, y por ello obliga a las partes firmantes a su cumplimiento.

Contenido del contrato de arras

El contenido de este documento puede variar dependiendo de las negociaciones entre ambas partes, sin embargo, la información general que no puede faltar en cualquier contrato de arras es la siguiente:

Datos personales de ambas partes.

Descripción e información importante del inmueble.

Precio final de venta y forma de pago.

Cantidad de arras entregadas, que después se descontarán del precio final y las condiciones en las que se ejecuta la entrega de este dinero.

Compromiso de realizar la firma del contrato de compraventa mediante escritura pública.

Distribución de gastos en caso de haberlos.

Firma de ambas partes.

¿A qué compromete el contrato de arras?

En resumen, el contrato de arras compromete al vendedor a reservar el derecho de compra de la vivienda a la parte compradora firmante. El vendedor también se compromete a entregar la vivienda al comprador en las condiciones que fueron estipuladas en el contrato.

Por otro lado, el comprador se compromete a entregar la cantidad del dinero acordada a cambio de la vivienda.

¿Cómo se realiza el pago de un contrato de arras?

En la mayoría de los casos, los pagos en el contrato de arras se efectúan en dos etapas:

Primer pago: al momento de la firma el contrato de arras.

Segundo pago: al momento de la firma ante notario. Por lo general, se realiza en un plazo de dos meses, ya que es el tiempo que se estima que se necesita para solicitar y formalizar un préstamo hipotecario, y los gastos asociados.

La ley no establece una cantidad mínima o máxima para cada pago, las partes deben acordar el importe. También, el comprador y el vendedor deberán acordar una penalización, si alguno de ellos no cumple con el contrato.

La cantidad abonada en el primer pago será descontada del precio final del contrato de compraventa.

¿Puedo recuperar el arras si el banco no autoriza la hipoteca?

La concesión del préstamo hipotecario es un trámite que se desarrolla independiente al contrato de arras. Por este motivo, debemos ocuparnos de comparar hipotecas y cumplir con todos los requisitos necesarios. De este modo, el banco nos concederá el financiamiento para la compra de la vivienda.

Sin embargo, es posible que firmemos un contrato de arras y no nos conceden la hipoteca. En este caso, puedes perder el dinero del primer pago que se efectúa en el momento en el que se firma el contrato de arras.

Esto se debe a que estarás incumpliendo dicho contrato y, por ende, el vendedor se quedará con el dinero. Se trata de una situación complicada. Sin embargo, si tenemos en cuenta que las arras se entregan para garantizar el cumplimiento de un contrato, suena lógico que se pierda el dinero si este no se cumple, por el motivo que sea.

No obstante, si nos anticipamos y leemos con atención el contrato de arras podemos recuperar el dinero.

Recuperar el arras

La clave está en adelantarse. Para asegurarte de que el vendedor esté en la obligación de devolverte el dinero si no se lleva a cabo la compra deberás estipularlo en el contrato de arras.

Si en el contrato de arras no se especifica nada al respecto y no se completa la compraventa, el vendedor tiene derecho a quedarse con las arras. No obstante, si en el contrato de arras se especifica que, en caso de que el banco no conceda la hipoteca, las arras deben ser devueltas, el vendedor tiene la obligación de devolver el dinero adelantado.

Es por esto que antes de firmar, es fundamental tomarte el tiempo de leer con atención el contrato y asegurarte que las condiciones sean favorables para las dos partes. Recuerda que ese documento será el único medio que podrás usar para recuperar tus arras.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre si es posible recuperar el arras si el banco no concede la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Los diferentes tipos de arras

Documentos 9 noviembre, 2023

Contrato de arras: ¿De qué se trata?

El contrato de arras es un acuerdo por el cual dos partes pactan un derecho de reserva para la compraventa de bienes muebles o inmuebles. Es decir, es un acuerdo previo al contrato. A cambio de la reserva en la compraventa, se entregará una cantidad de dinero como señal, que también se conoce simplemente como arras.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es un contrato de arras?
¿Es obligación realizar este tipo de contrato?
¿Se debe firmar ante notario?
¿Quién realiza el contrato de arras?
¿Qué información debe contener un contrato de arras?
Diferentes tipos de arras
Arras confirmatorias
Arras penales
Arras penitenciales o de desistimiento
Arras o pago aplazado del precio
¿Cuál es el coste de un contrato de arras?
¿Quién debe abonar el contrato de arras?
¿Qué ocurre si firmado el contrato cualquiera de las partes se echa para atrás?
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¿Qué es un contrato de arras?

Las arras son un precontrato, ya que se asume la obligación de firmar un contrato de compraventa en el futuro. Los contratos de arras son ampliamente utilizados en la compraventa de viviendas. Suponen un acuerdo que se pactará cuando se firme el contrato.

Por ejemplo, en la compraventa de una vivienda se puede hacer un contrato de arras antes de firmar el traspaso. Esto es para que el vendedor deje de enseñar la vivienda a otros interesados. Se suele entregar una cantidad de dinero en forma de seña. En esas arras se puede incluir cualquier detalle como, por ejemplo, que la vivienda esté disponible antes de una fecha concreta.

Por medio de un contrato de arras es posible:

Que el comprador se reserve el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total.

Que el vendedor se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones pactadas.

De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa de una propiedad. El vendedor se obliga a entregar el bien y el comprador a pagar el precio en las condiciones acordadas.

El contrato de arras, al contrario de lo que mucha gente piensa, es un documento de gran importancia puesto que, en realidad, viene a ser una transcripción de lo que, posteriormente, será el contenido de la escritura pública de compraventa. Quedan establecidas en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.

¿Es obligación realizar este tipo de contrato?

No es obligación realizar un contrato de arras. No obstante, y de cara a evitar posibles inconvenientes que puedan surgir en el proceso de compra de una vivienda, los expertos lo recomiendan.

¿Se debe firmar ante notario?

Nuevamente, la firma del contrato de arras ante notario no es obligatoria. Legalmente, el contrato de arras tendrá la misma validez si prescinde de su presencia. Sin embargo, lo más aconsejable es recurrir a uno, ya que brinda mayor seguridad y garantías.

¿Quién realiza el contrato de arras?

Un contrato de arras puede ser redactado por:

Uno mismo: si la vivienda se vende entre dos particulares, la redacción del contrato de arras, por lo general, la realiza el vendedor. Para hacerlo, deberá tomar de base un modelo de contrato de arras. Por otro lado, si bien es poco común, también es posible que lo realice el comprador.

Inmobiliaria: en caso de contratar los servicios de una inmobiliaria, para vender una vivienda, deberá realizar del contrato de arras. Habitualmente, el coste se encuentra incluido en la comisión que te cobrarán.

Agente: hay profesionales especializados que se pueden ocupar de la redacción del contrato de arras. Su coste puede variar dependiendo del profesional y la ciudad en la que se encuentre la vivienda.

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

A pesar de que el contrato de arras es un precontrato y se pueda llegar a pensar que no es un contrato definitivo, es de suma importancia porque refleja las condiciones de la futura transmisión.

Por esta razón, el contrato de arras deberá recoger la información que posteriormente contendrá el contrato de compraventa.

Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:

Datos personales de la parte vendedora y compradora.

Descripción e identificación del inmueble.

Precio final de la compraventa y forma de pago.

Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final).

Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.

Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.

Distribución de los posibles gastos de la compraventa.

Firma de comprador y vendedor.

Cuando el comprador y/o vendedor es un matrimonio en régimen de gananciales basta con la firma de uno de ellos. Sin embargo, si se trata de un matrimonio en Régimen de separación de bienes o una pareja no casada, deben firmar ambos.

Diferentes tipos de arras

Una cláusula de capital importancia es regular el tratamiento legal de las cantidades a cuenta, para determinar si se tratará de arras penitenciales (que se devuelven por duplicado si el vendedor resuelve el contrato, o las pierde el comprador si lo resuelve éste). O de arras confirmatorias (que solamente confirman el contrato, de manera que las partes pueden obligarse recíprocamente al cumplimiento del mismo). U otro tipo, como las arras penales, para determinar otra regulación de las mismas por las partes contratantes.

El Tribunal Supremo admite tres tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo:

Arras confirmatorias

Arras penales

Arras penitenciales

Elegiremos una clase u otra en función de la finalidad del contrato ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas.

Es importante que en el contrato se especifique expresamente la clase de arras en que se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.

Arras confirmatorias

Como su propio nombre indica, su objetivo es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa.

Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total. Lo que quiere decir que esa primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás.

En caso de incumplimiento, las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones.

Es decir, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible. (Artículo 1.124 del Código Civil).

Arras penales

Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.

El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor, su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales. (Artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil).

Arras penitenciales o de desistimiento

Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.

Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.

Arras o pago aplazado del precio

Es habitual confundir arras con el pago aplazado del precio. Aquí te explicaremos porqué las arras o señal son un concepto distinto al de simple anticipo.

Cuando hablamos de pago de parte del precio de la compra estamos ante un contrato de compraventa con precio aplazado en el que ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato.

Por su parte, el contrato de arras requiere que se haga constar de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras. Como una garantía para ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa.

Además, el contrato de arras puede ser rescindido unilateralmente por las partes, siempre bajo unas condiciones o penalización. De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra y venta de una propiedad. El vendedor a entregar el bien y el comprador de pagar el precio acordado.

¿Cuál es el coste de un contrato de arras?

La realidad es que el coste del contrato de arras no es fijo, varía mayormente, de la complejidad de la operación de compraventa y sus implicaciones.

¿Quién debe abonar el contrato de arras?

El pago del importe que se indica en el contrato de arras corre a cargo del comprador. Incluso, la cantidad que este va a abonar como señal se considera, generalmente, como una muestra de su interés por la vivienda.

El porcentaje que debe pagar el comprador, y que figura en el contrato de arras, ronda de media entre el 5% y el 15% del precio de la casa, el 10% es lo más común. Eso sí, una vez se accede a la compra de la vivienda, el importe que se ha abonado como señal y por medio del contrato de arras se descuenta del precio final.

¿Qué ocurre si firmado el contrato cualquiera de las partes se echa para atrás?

Precisamente, la naturaleza del contrato de arras permite que tanto comprador como vendedor puedan rescindir el contrato unilateralmente.

Ahora bien, el incumplimiento por alguna de las partes conlleva una penalización (según artículo 1.454 del Código Civil) para la parte incumplidora:

Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.

Si es el vendedor quién incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.

Si el objetivo es que el pacto de arras tenga un carácter penal o penitencial, es fundamental hacer constar dicho carácter. Ya que, si no consta mención expresa al mismo, la cantidad entregada se considerará, simplemente, un anticipo del precio (arras confirmatorias), no estando las partes facultadas para resolver directamente la obligación contraída.

No obstante, el Código Civil excluye la posibilidad de reclamar las penalizaciones pactadas en los supuestos considerados «caso fortuito» o «fuerza mayor» como, por ejemplo, el fallecimiento sobrevenido de uno de los firmantes.

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Hipotecas 8 noviembre, 2023

Valor hipotecario: ¿De qué se trata?

El valor hipotecario es objetivo y libre de especulaciones. En este valor se basará tu tasación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para saber más al respecto.

En este artículo encontrarás:
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Valor hipotecario: ¿Qué es?
Diferencias entre valor hipotecario y valor de mercado
¿Cuáles son los diferentes métodos de valoración hipotecaria?
Método del coste
Método de comparación
Método de actualización de rentas
Método residual
Resumen

Si te has decidido por contratar un préstamo hipotecario, debes tener en cuenta que no se trata de un proceso sencillo que debas tomarte a la ligera. La realidad es que te encontrarás con una gran cantidad de conceptos nuevos, que es muy importante conocer antes de tomar cualquier decisión. En este artículo, hemos decidido hablarte sobre uno de ellos, se trata del valor hipotecario.

El valor hipotecario es un concepto muy importante a la hora de llevar a cabo una compraventa de vivienda en la que se vaya a pedir una hipoteca al banco. Esto se debe a que será en este valor, y no en el de mercado, en el que se base la tasación hipotecaria. Aquí te contaremos qué es y cuáles son los métodos para calcularlo.

Valor hipotecario: ¿Qué es?

Cuando hablamos del valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH) nos referimos a aquel en el que no se incluye ningún elemento especulativo. Se obtiene por medio de una tasación prudente y objetiva de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, considerando los aspectos duraderos a largo plazo de la misma. En otras palabras, el valor hipotecario considera las condiciones del mercado general y local, además del uso de la vivienda en el momento en el que se lleva a cabo la tasación y sus usos alternativos correspondientes. Esto quiere decir que no serán tenidos en cuenta todos los aspectos o factores más inestables a largo plazo, es decir, los elementos especulativos.

Diferencias entre valor hipotecario y valor de mercado

Es muy importante diferenciar entre valor de mercado y valor hipotecario. Aquí van los puntos principales sobre los que gira la normativa aplicable, puntualmente se trata de la Orden ECO/805/2003. Esta establece las normas para calcular el valor de tasación de bienes inmuebles. Uno de sus objetivos fundamentales, fue la “aclaración terminológica”.

De modo que, hasta la llegada de esa orden ministerial, el valor de mercado era el utilizado para a la hora de realizar una tasación de vivienda para un préstamo hipotecario. No obstante, una vez que la normativa entró en vigor, se sustituyó el valor de mercado por el valor hipotecario. La normativa establece que este es sostenible en el tiempo, mientras que, el inmobiliario correspondería a un momento dado.

El valor de mercado: precio que el propietario de una vivienda puede obtener de su venta. No obstante, es un valor cambiante e inestable y varía según el momento en el que se compra o se vende la vivienda. Para comprenderlo mejor, recordemos el valor de la vivienda antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y luego. Esto ayudará a ver lo mucho que puede variar la valoración de un bien en un momento u otro.

El valor hipotecario: se trata de un valor objetivo y libre de especulaciones. Será lo que cuenta y entra en juego al momento de realizar la tasación de la vivienda para tu préstamo hipotecario.

¿Cuáles son los diferentes métodos de valoración hipotecaria?

Existen diferentes métodos técnicos de valoración hipotecaria que variarán dependiendo de las normas de valoración de bienes inmuebles y de derechos para ciertas finalidades financieras. Se trata de los siguientes:

Método del coste

Este método se aplica en la valoración inmuebles en proyecto, en construcción, rehabilitación o terminados.

Método de comparación

Aplica en viviendas sobre las que hay derecho de superficie o para la valoración de concesiones administrativas

Método de actualización de rentas

Aplica en la valoración de viviendas que puedan producir rentas. Deja de lado aquellas con opción a compra por parte del inquilino.

Método residual

Puede aplicar a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que sea posible iniciar la edificación o rehabilitación en un plazo que no llegue a superar un año, así como a los solares edificados.

Es necesario tener en cuenta que, al momento de comprar una vivienda, es fundamental saber si su precio se ajusta a su valor real. Esto se debe a que, al contratar un préstamo hipotecario, el dinero que te ofrecerá la entidad bancaria será en base a este valor y no al precio establecido por el propietario.

Resumen

Te hemos mostrado algunos de los elementos que se tienen en cuenta a la hora de realizar una tasación hipotecaria. Se trata de un asunto totalmente regulado. Tanto en métodos para el cálculo, como en lo que refiere a la información que deben incluir las tasaciones, la caducidad de estos informes (seis meses) y las personas habilitadas para prestar estos servicios.

De modo que, si estás pensando en solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra de una vivienda, un paso fundamental para que la entidad bancaria la tramite será contar con una tasación hipotecaria. La puede solicitar quien pida el préstamo hipotecario o la propia entidad financiera. En los dos casos, será una entidad de tasación homologada por el Banco de España la que lleve a cabo la tasación en base, como hemos mencionado, al valor hipotecario de la vivienda.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre qué es el valor hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas 7 noviembre, 2023

Reclamar los gastos hipotecarios: ¿El plazo vence en enero de 2024?

Si tu banco te cobró todos los gastos de formalización cuando contrataste tu hipoteca tienes derecho a recuperar parte del dinero. Aquí te contaremos cuándo vence el plazo para reclamar los gastos hipotecarios. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Los gastos hipotecarios: ¿Qué son y por qué son considerados abusivos?
¿Hasta cuándo es posible reclamar los gastos hipotecarios?
Cuando la cláusula de pago de los gastos se declara abusiva
Cuando el Supremo sentó jurisprudencia sobre devolución de los gastos
Cuando la justicia europea sentó jurisprudencia sobre las operaciones sujetas a plazos de prescripción
¿Es conveniente reclamar los gastos hipotecarios ahora?

Probablemente, ya sabes que si tu banco te cobró los gastos de formalización de la hipoteca, tienes la posibilidad de reclamar parte de ese dinero. Hace tiempo, circulan rumores sobre el plazo para reclamar los gastos hipotecarios. Puntualmente, se dice que ese plazo está por terminar, para ser precisos, dentro de tres meses, el 23 de enero de 2024.

No obstante, la realidad es que no está del todo claro que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios finalice tan pronto. Es importante tener en claro que el caso se encuentra en manos de la justicia europea, de hecho, ni el Tribunal Supremo lo sabe. Por otro lado, incluso si caduca en tres meses, hay una forma muy simple de extender el tiempo. Aquí resolveremos todas tus dudas al respecto.

Los gastos hipotecarios: ¿Qué son y por qué son considerados abusivos?

En primer lugar, es necesario dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de los gastos de un préstamo hipotecario. A la hora de contratar una hipoteca, se generan ciertos gastos de formalización, esto incluye notaría, registro, gestoría, tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Las entidades bancarias, hasta hace poco tiempo, exigían al cliente el pago de todos, o casi todos.

Se trata de una práctica que fue declarada abusiva por los tribunales, que establecieron que el banco debía hacerse cargo del pago de la tasación, la gestoría, el registro y la mitad de la notaría. El 16 de junio de 2019 entró en vigor una ley que exige al banco abonar todos los gastos de formalización, excepto la tasación de la vivienda.

En otras palabras, si has contratado tu préstamo hipotecario previo al 16 de junio de 2019 y el banco te cobró gastos hipotecarios que tenía que abonar él, tienes derecho a reclamar el dinero que no debías pagar.

¿Hasta cuándo es posible reclamar los gastos hipotecarios?

La realidad es que el plazo para realizar el reclamo no durará para siempre. Según el Código Civil, cuentas con cinco años (diez en Cataluña) para solicitar la devolución de los gastos hipotecarios. No obstante, los juzgados no logran ponerse de acuerdo con respecto a cuándo empieza a correr ese período de prescripción.

Es aquí cuando aparece el Tribunal Supremo. En julio de 2021, el Tribunal Supremo preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) cuándo comienza ese plazo de cinco años. Puntualmente, el cuestionamiento es el siguiente.

Cuando la cláusula de pago de los gastos se declara abusiva

Si comienza cuando la cláusula de pago de los gastos de tu hipoteca se declara abusiva, los cinco años contarían a partir de que un juez analizara tu escritura y declarara abusiva esa cláusula. En otras palabras, en la práctica, no caducaría. Esto se debe a que en la misma demanda solicitarías la anulación de la cláusula y la devolución del dinero.

Cuando el Supremo sentó jurisprudencia sobre devolución de los gastos

Por otro lado, si comienza cuando el Supremo sentó jurisprudencia sobre la devolución de los gastos, el 23 de enero de 2019, el plazo finalizaría el 23 de enero de 2024.

Cuando la justicia europea sentó jurisprudencia sobre las operaciones sujetas a plazos de prescripción

Si comienza cuando la justicia europea sentó jurisprudencia sobre las operaciones sujetas a plazos de prescripción, el 9 de julio de 2020 y el 16 de julio de 2020, el plazo finalizaría el 9 de julio o el 16 de julio de 2025.

El TJUE tramitó esta situación, pero aún no se ha solucionado. Sin embargo, hace algunas semanas, se llevó a cabo una vista oral para tratar una cuestión prejudicial parecida mandada por un juzgado de Barcelona. Por ende, es probable que la justicia europea dicte sentencia en unos meses.

¿Es conveniente reclamar los gastos hipotecarios ahora?

Lo más aconsejable, es que reclames los gastos hipotecarios ante tu entidad bancaria. Mientras esperas la sentencia, lo ideal es comenzar a actuar por si el plazo para reclamar finaliza realmente el 23 de enero de 2024.

El artículo 1.973 del Código Civil, establece que “la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor”. Esto significa que, si optas por reclamar los gastos a tu entidad bancaria antes del 23 de enero de 2024, podrás detener el plazo de caducidad.

Lo más probable es que la entidad bancaria rechace tu reclamación y te diga que el plazo ya ha caducado, sin embargo, eso no es cierto. Una vez que la justicia europea se pronuncie sobre hasta cuándo es posible exigir la devolución del dinero, tendrás la posibilidad de reiniciar la reclamación, puede ser ante tu banco o en los tribunales. De este modo, no temerás que te afecte la prescripción.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el plazo para reclamar los gastos hipotecarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas 6 noviembre, 2023

Transferencia OMF para hipotecas: ¿De qué se trata?

Aquí te contaremos todo sobre utilizar la transferencia OMF como medio para abonar la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Transferencia bancaria OMF: ¿Qué es?
¿Cuál es el precio de una transferencia OMF?
Las principales ventajas y desventajas de una transferencia OMF
Ventajas
Desventajas

Son muchos los que deben hacer frente a la molesta espera que implican las transferencias bancarias tradicionales. En algunos casos, es posible contar con opciones más rápidas, eso sí, a esto implica un coste extra. Cuando hablamos de una transferencia OMF, nos referimos a un tipo de transferencia que se encuentra directamente gestionada por el Banco de España. Aparece como una solución para aquellos que buscan más rapidez.

Te contaremos qué es lo que las hace diferentes a las demás y si realmente puede ser considerada como una solución a nuestros problemas financieros o si es solo una alternativa más.

Transferencia bancaria OMF: ¿Qué es?

Sin lugar a dudas, entre los objetivos principales de una transferencia OMF se encuentra brindar una vía segura y eficiente de llevar a cabo los pagos. Por ejemplo, si estás por cerrar una compraventa o bien, vas a cancelar una hipoteca, por medio de una trasferencia OMF no deberás preocuparte porque la transferencia pueda ser revocada. De este modo, te brindan la seguridad de que el dinero que envíes llegará a su destino sin ningún tipo de inconvenientes.

Ahora bien, debemos mencionar que existe un punto que debemos tener en claro. Si bien es cierto que la transferencia garantiza que la hipoteca queda libre de deudas, la inscripción de la hipoteca todavía figura en el Registro de la Propiedad. En otras palabras, a pesar de que no exista deuda pendiente, todavía debes realizar trámites y gastos para la cancelación formal del préstamo.

¿Cuál es el precio de una transferencia OMF?

Las transferencias OMF no tienen un precio fijo, varía dependiendo de cuál sea la entidad bancaria que elijas. Por lo general, se establece como un porcentaje sobre el monto que vayas a transferir. En España, este porcentaje puede rondar entre el 0.05% y el 0.5%. En otras palabras, no todas las entidades bancarias te cobrarán la misma tarifa.

Aquí va una referencia del precio de una transferencia OMF en algunos de los principales bancos del país. Teniendo en cuenta estos datos, podrás hacer una elección informada:

BBVA: cobra una comisión del 0.5%, aunque tiene un mínimo de 15 euros.

Santander: su comisión es del 0.20%, con un mínimo de 13,22 euros.

Bankinter: una comisión del 1%, con un cargo mínimo de 30 euros.

Si tienes la idea de aprovechar la velocidad que ofrece una transferencia OMF, debes considerar la hora de liquidación. Todo banco tiene su propio límite, sin embargo como ejemplo, si una entidad bancaria ubica la hora de corte a las 14:00h y llevas a cabo la transferencia antes de ese momento, es posible que el destinatario reciba el importe en su cuenta el mismo día.

En caso de que la operación se efectúe después de ese horario, es posible que la transferencia se realizará al siguiente día hábil.

Las principales ventajas y desventajas de una transferencia OMF

La realidad es que, así como las transferencias OMF ofrecen ventajas, también tienen ciertos puntos en contra. Es cierto que son veloces y eficientes, el Banco de España introdujo este método para garantizar seguridad en transacciones. Sin embargo, conocer sus puntos en contra es fundamental antes de tomar una decisión.

Ventajas

Es irrevocable: si llevas a cabo una transferencia OMF, es definitiva. En otras palabras, el vendedor, o la entidad bancaria acreedora en caso de cancelar un préstamo hipotecario, se encuentran protegidos contra cualquier intento de fraude.

Más económico: En algunos casos, puede ser más barato realizar una transferencia OMF que emitir un cheque bancario.

Ágil: es sumamente práctico en transacciones vinculadas con acciones o participaciones sociales, ya que todo el proceso es supervisado por un notario.

Desventajas

No es inmediata: a pesar de que pueda parecer lo contrario, este tipo de transferencias pueden tardar algunas horas, en algunos casos un día entero, en reflejarse en la cuenta del vendedor. Se trata de una espera que puede generar ansiedad, principalmente cuando se trata de transacciones de gran importancia.

El lado negativo de la Irrevocabilidad: este punto es una ventaja y una desventaja al mismo tiempo. Si cometes un error en el número de cuenta del destinatario, no será nada sencillo recuperar el dinero transferido. Es muy importante ser sumamente preciso al momento de introducir los detalles.

Mucho cuidado con los préstamos hipotecarios: en caso de que la transferencia OMF se lleve a cabo para cancelar una hipoteca, y por error se envía a una cuenta incorrecta, es probable que aparezcan complicaciones, fundamentalmente si la cuenta tiene embargos o el vendedor toma la decisión de malversar el dinero.

Ciertas limitaciones: si bien nos encontramos en la era digital, es posible que aparezcan casos en los que no podremos llevar a cabo una transferencia OMF por Internet, o en la misma entidad bancaria si las dos partes son clientes.

En resumen, las transferencias OMF que se encuentran respaldadas por el Banco de España, son una herramienta muy interesante para realizar transacciones. Sin embargo, a pesar de que garantizan rapidez y protección contra cualquier posible fraude, es necesario tener en cuenta su coste y que un error puede ser algo muy complicado de corregir.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la trasferencia OMF como una opción para abonar la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas 4 noviembre, 2023

Novación de hipoteca: ¿Qué es y cómo solicitarla?

Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre la novación de hipoteca para modificar los términos de tu hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte qué es y cómo solicitarla.

En este artículo encontrarás:
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Novación de hipoteca: ¿Qué es?
¿Qué cambios puedo hacer con una novación de hipoteca?
Ampliación de capital
Reducción o ampliación del plazo de amortización
Modificar el tipo de interés
Modificar método de amortización
Gastos de la novación de hipoteca
¿En qué momento es conveniente cambiar la hipoteca?

Cuando contratamos un préstamo hipotecario, debemos tener en claro que se trata de un compromiso a largo plazo. Sin embargo, en una hipoteca tienes la posibilidad de realizar nuevos acuerdos para modificar sus términos. Este proceso lleva el nombre de novación de hipoteca.

Novación de hipoteca: ¿Qué es?

Cuando hablamos de una novación de hipoteca nos referimos a una operación que te dará la posibilidad de modificar las condiciones del préstamo hipotecario que ya tienes contratado.

En otras palabras, consiste en volver a negociar las cláusulas del préstamo hipotecario. Sin embargo, debes tener en cuenta que es posible pero dentro de ciertos límites. Para comenzar, el banco no tiene la obligación de aceptar los nuevos términos que le propongas y es posible que te plantee sus propias condiciones.

Se trata de un proceso muy utilizado si, por ejemplo, te interesa extender el plazo de devolución de la hipoteca. Esto te permitiría abonar menos en tu cuota mensual. También, puede ser una opción interesante si buscas ampliar el capital, en otras palabras, solicitar más dinero.

Por otro lado, también existen otras formas de obtener cambios en la hipoteca que tienen su propio nombre: subrogación hipotecaria o la cancelación de hipoteca para firmar un nuevo préstamo.

La diferencia entre una novación y una subrogación acreedora es que con la primera cambias las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad bancaria.

La subrogación de acreedor implica cambiar la hipoteca de una entidad bancaria a otra. Y si hablamos de subrogación de deudor se trata de pasar la hipoteca a otro titular, es decir, reemplazar a unos deudores por otros.

¿Qué cambios puedo hacer con una novación de hipoteca?

Por medio de una novación de hipoteca podemos cambiar cualquier término del préstamo. Para tener la posibilidad de modificar las condiciones de tu préstamo hipotecario debes llegar a un acuerdo con tu entidad bancaria. Por ejemplo, podrás obtener los siguientes beneficios:

Ampliación de capital

En caso de que necesites ampliar la hipoteca, por medio de una novación podrás conseguirlo. El banco se encargará de analizar la solicitud y evaluará si es posible prestarte una mayor cantidad de dinero.

Reducción o ampliación del plazo de amortización

Por medio de una novación de hipoteca también tendrás la posibilidad de cambiar el plazo de devolución. Podrás ampliarlo para disminuir la cuota mensual o bien, reducirlo con el objetivo de terminar abonar antes la hipoteca y, por ende, pagar menos intereses.

Modificar el tipo de interés

Será posible modificar el tipo de interés de la hipoteca para pasar de variable a tipo fijo, o bien, podrás intentar adaptarlo a las nuevas condiciones de mercado.

Modificar método de amortización

Será posible cambiar el método de amortización, además de otras condiciones financieras del préstamo hipotecario.

En resumen, con una novación de hipoteca tendrás la posibilidad de modificar las condiciones de tu préstamo siempre que el banco acepte y logren llegar a un acuerdo.

Gastos de la novación de hipoteca

Lógicamente, te preguntarás si hay que pagar por cambiar las condiciones de un préstamo hipotecario. Por lo general, sí debemos pagar por novar la hipoteca. Para eso se encuentra justamente la comisión por novación en la escritura de la hipoteca.

Comisión por novación: se trata de una comisión que se encuentra limitada por ley para los cambios de hipoteca variable a tipo fijo y además, para las ampliaciones de plazo. En el caso de cambiar la hipoteca de variable a fija la comisión no podrá ser mayor al 0,05% del dinero que reste por pagar durante los primeros tres años. Será del 0% después de ese período.

Ampliación del plazo de amortización: en caso de ampliar el plazo, la comisión por novación no debe superar el 0,1% del capital pendiente. Para los demás cambios, la comisión será la que fue establecida en la escritura del préstamo hipotecario.

Tasación: otro gasto que posiblemente debas afrontar es la tasación de la vivienda. El valor dependerá de la sociedad de tasación que utilices, sin embargo, de media ronda los 300 euros.

Otros gastos: por otro lado, la novación implica otros gastos como la notaría, registrar los cambios en el Registro de la Propiedad o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). No obstante, será la entidad bancaria quien deba ocuparse de abonarlos.

¿En qué momento es conveniente cambiar la hipoteca?

Existen diferentes motivos para solicitar una novación hipotecaria. Se trata de la manera más simple de mejorar las condiciones de tu hipoteca.

Los motivos más comunes son los siguientes:

Cambiar el tipo de interés: durante los últimos años lo más habitual es pasar de un tipo variable a uno fijo.

Ampliar el monto de la hipoteca: el objetivo más habitual es realizar una reforma en la vivienda. Sin embargo, también, puede ser que necesites el dinero por cualquier otro motivo. La razón de hacerlo es que el tipo de interés del préstamo hipotecario suele ser más bajo que el de un préstamo personal.

Ampliar el plazo de devolución: una opción para los que buscan pagar menos de cuota cada mes. Aquellos que están atravesando problemas para afrontar las cuotas de la hipoteca o bien, quieren tener menos gastos en el mes, optan por la novación de hipoteca. Esta opción te permitirá reducir la cuota mensual, sin embargo, hará que pagues más intereses en la vida total del préstamo.

En resumen, una novación hipotecaria te dará la posibilidad de mejorar las condiciones del préstamo, te permitirá financiar otros gastos o bien, adaptar mejor el préstamo hipotecario a tu situación actual.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la novación de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué es subrogar una hipoteca?

Hipotecas 3 noviembre, 2023

Las mejores hipotecas fijas de noviembre

Aquí te contaremos cuáles son las mejores hipotecas fijas de noviembre que podrás encontrar en el mercado. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Las mejores hipotecas fijas de noviembre
Hipoteca fija Inteligente de Evo banco
Hipoteca fija Open de Openbank
Hipoteca Dual Bankinter
Hipoteca fija de Myinvestor
Hipoteca fija de Kutxabank
Hipoteca fija de BBVA
Hipoteca fija de Bankinter

Las hipotecas a tipo fijo continúan siendo muy demandadas, principalmente, para evitar al euríbor. Se trata de una gran opción para aquellos que valoran la seguridad de abonar cada mes la misma cantidad. Aquí van las mejores hipotecas fijas de noviembre.

Las mejores hipotecas fijas de noviembre

Hay una gran cantidad de opciones a tipo fijo en el mercado hipotecario español. Aquí hicimos una selección de las mejores, teniendo en cuenta las características, vinculaciones y condiciones de cada oferta a tipo fijo.

Hipoteca fija Inteligente de Evo banco

Ofrece un tipo de interés nominal del 3,35% TIN (3,84% TAE). Para acceder a estos tipos será necesario domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar y vida por medio de EVO banco. No presenta comisión de apertura ni amortización parcial o total. Cuenta con un plan de amortización máximo de 30 años.

Lo mejor de la hipoteca fija de EVO es que se trata de una de las más económicas a día de hoy, con un interés bajo y libre de comisiones, incluso sin contratar los productos bonificables.

Sin embargo, si buscas acudir a las oficinas, la hipoteca EVO no será buena opción para ti, se trata de una entidad completamente online.

Más información

Hipoteca fija Open de Openbank

El tipo de interés nominal variará según el plazo y el porcentaje de financiación. Para un plazo de 30 años ofrece un interés bonificado del 2,95% (3,56% TAE). Esta hipoteca no presenta ningún tipo de vinculación. Para acceder a los tipos de interés bonificados será necesario contratar productos. Se trata de domiciliar la nómina de al menos 900 euros para un titular, 1800 euros para dos titulares y contratar el seguro de la vivienda por medio de Openbank.

Ofrece una financiación máxima del 80% del valor de tasación o compraventa para primera y segunda vivienda.

Se trata de una buena opción si no deseas ataduras con la entidad bancaria, solo deberás domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar para acceder a un buen tipo de interés. Si solicitas una hipoteca de 150 000 euros o más, te bonificará con un 0,10% extra en el tipo.

Sin embargo, si eres de los que prefieren visitar las oficinas del banco, debes tener en cuenta que la hipoteca fija Open de Openbank es online.

Más información

Hipoteca Dual Bankinter

Esta opción no es una hipoteca fija convencional. Es una nueva forma de hipoteca en la que en la misma hipoteca puedes tener una hipoteca fija y una hipoteca variable al mismo tiempo. Funciona combinando un porcentaje de tu hipoteca fija con otro a tipo variable.

Un ejemplo para comprenderlo mejor, si solicitas una hipoteca por 100 000 euros, es posible elegir que 70 000 euros sean calculados sobre un tipo fijo y los 30 000 euros que restan sobre un tipo variable.

Lo mejor de esta opción son sus ventajas en la amortización del préstamo hipotecario, puedes elegir sobre qué tipo amortizas dependiendo de cómo se encuentre el mercado.

Sin embargo, debemos mencionar que no se trata de la hipoteca más económica del mercado.

Más información

Hipoteca fija de Myinvestor

Cuenta con un tipo de interés nominal de 3,69% (TAE 3,93%). Ofrece una financiación máxima del 80% del valor de la vivienda, con un plazo de amortización máximo de 30 años. No presenta comisiones ni vinculaciones de ningún tipo. Deberás contar con unos ingresos mínimos de 4000 euros mensuales netos.

Lo mejor de esta opción es su libertad en comisiones. Por otro lado, hace poco lanzó su hipoteca sin entrada a tipo fijo, brinda una financiación del 95%, con condiciones diferentes a las expuestas.

Sin embargo, solo puedes contratarla si tus ingresos mensuales superan los 4000 euros, entre todos los miembros del préstamo hipotecario.

Más información

Hipoteca fija de Kutxabank

La Hipoteca Kutxabank fija cuenta con uno de los mejores tipos del mercado. Sin embargo, posee ciertas vinculaciones. Por otro lado, únicamente pueden solicitarla aquellos que ingresen más de 3000 euros al mes. Si tienes menos de 35 años, Kutxabank cuenta con la hipoteca joven, para la que brinda una bonificación extra del 0,25%.

Ofrece un plazo de amortización máximo de 30 años y una financiación de hasta el 80% sobre el importe de tasación.

Para acceder a un buen tipo de interés deberás domiciliar la nómina por un importe igual o mayor a 3000 euros mensuales entre los titulares. También será necesario aportar al plan de pensiones, más de 2000 euros anuales y contratar seguro de hogar.

Lo mejor de esta opción es el trato personalizado que ofrece la entidad, hace que la hipoteca fija de Kutxabank sea una de las mejores.

Sin embargo, para acceder a una bonificación en el tipo de interés, deberás contratar muchos productos.

Más información

Hipoteca fija de BBVA

Esta entidad se hace cargo de todos los gastos de formalización de la hipoteca: gastos de notaría, gestoría y registro. El tipo de interés nominal varía según el plazo. Para un plazo de amortización a 30 años, cuenta con un TIN de 3,90 % (TAE 4,50%) sin bonificar.

No presenta comisión de apertura ni comisión por reembolso anticipado total o parcial. Ofrece un plazo máximo de 30 años para primera vivienda o hasta que el titular cumpla 70 años al final del préstamo. Financia hasta el 80% del menor valor entre compraventa y tasación para primera vivienda, será de 70% si se trata de una segunda vivienda.

Para acceder a un interés bonificado deberás domiciliar la nómina y contratar un seguro multirriesgo de hogar. Además, debes tener contratado, vigente y al corriente de pago un seguro de amortización de préstamo por, mínimo, el 50% del importe de la hipoteca.

Lo mejor de esta opción son sus buenas condiciones si cuentas con un buen perfil. Es posible negociar los tipos de interés poniéndote en contacto con ellos, si tienes un buen perfil, probablemente, las ofertas mejorarán. Esto se debe a que resaltan por sus ofertas personalizadas.

Sin embargo, para acceder a unos buenos tipos, deberás domiciliar la nómina y contratar el seguro de vida y de hogar.

Más información

Hipoteca fija de Bankinter

El tipo de interés variará según el plazo de amortización. Para un plazo de 30 años ofrece un TIN de 3,50% y TAE 4,09 bonificado. Cuenta con un plazo de amortización máximo de 30 años. Ninguno de los titulares deberá ser mayor de 75 años al finalizar la vida de la hipoteca. Ofrece una financiación máxima del 80% del valor de la primera vivienda, será del 60% si se trata de una segunda vivienda.

Presenta comisión de apertura de 500 euros. 0,5% por amortización parcial, total y por subrogación durante los cinco primeros años, para el resto será un 0,25%. Compensaciones por riesgo de tipo de interés de 0,75%.

Para acceder a buenos tipos deberás contratar la Cuenta Nómina, Cuenta Profesional o Cuenta No-Nómina, el seguro de vida, de seguro de hogar y de un Plan de Pensiones con aportación mínima anual de 600 euros. La unidad familiar deberá tener ingresos mayores a 2000 euros.

Es buena opción si deseas operar de forma online, pero también deseas acudir a las oficinas y tener un gestor con una atención personalizada.

Sin embargo, para acceder a unos mejores tipos, deberás domiciliar la nómina, contratar el seguro de vida, de hogar y también, contratar un plan de pensiones.

Más información

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las mejores hipotecas fijas de noviembre. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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