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Alquiler social vs. alquiler turístico

27 abril, 2023 No hay comentarios

Tras la pinchadura de la burbuja inmobiliaria estadounidense de finales de la primera década de siglo, el real estate supo recuperarse como nunca en su historia. Sin embargo, durante los últimos años, el mercado español se vio obligado a enfrentar cuatro factores que perjudicaron especialmente al sector y particularmente al avocado al alquiler de propiedades. En este orden: la irrupción de la pandemia; las medidas restrictivas a la movilidad; la crisis económica como consecuencia directa de los dos primeros y (tras un repunte record) la invasión rusa a Ucrania, persistente. Los expertos prometen que la comparativa interanual 2022 / 2023 será de un alivio relativo aunque el panorama sea ciertamente incierto. A modo de base… ¿Qué nos mostraron los índices más recientes respecto al alquiler social vs. alquiler turístico? En este artículo de Oi Real Estate veremos la situación de España en la Unión Europea y también puertas adentro. ¿Nos acompañas?

El alquiler turístico hoy

Los países conformantes de la Unión Europea, destacan desde siempre por su nutrido mercado de alquiler turístico. Tanto sus principales localidades costeras, como las ciudades capitales, disponen de un aparato inmobiliario específicamente diseñado para el mundo vacacional veraniego e invernal. Millones de turistas cruzan el mundo anualmente para visitar sus más destacadas metrópolis. La pandemia puso un freno brutal, que incluyó el verano europeo 2020 de su comienzo a su fin, en índices históricos negativos sin precedentes.

La nula y luego escasa oferta de alquiler turístico en España (2020 y 2021, cronológicamente) han resultado letales para la economía de los propietarios y las agencias. Sin embargo y contra lo que podría imaginarse, el efecto pandemia no ha sido del todo resolutivo, pese al estancamiento. Los índices (tal como veremos más adelante) continúan señalando que España mantiene más viviendas ofrecidas en arrendamiento turístico, que viviendas del orden público enfocadas al alquiler social.

Alquiler volcado al turismo

Los más recientes índices publicados por el Instituto Nacional de Estadística, son elocuentes. En el orden del alquiler vacacional, en agosto del año 2021 se registraban 321.000 propiedades ofrecidas en arrendación; como contrapunto, en el mes de febrero del año 2022 se produjo un retroceso de más de un 8%, en una caída que descendió hasta los 294.000 registrados.

Esto representa un número inquietante: 27.000 viviendas fuera del registro en una comparativa menor a la interanual, y destinadas exclusivamente al alquiler vacacional. Con todo, y teniendo en cuenta estas cifras significativas, el arrendamiento turístico subsiste sobre la cantidad de viviendas públicas orientadas al alquiler del tipo asequible.

Alquiler social vs. alquiler turístico

El Observatorio de Vivienda y Suelo, publicó también los resultados de sus estudios habituales, recurridos más que nunca dada la crisis por la pandemia COVID. Estos análisis ofrecen que la vivienda en alquiler denominada “social” (esto es asequible y contemplativa de los sectores más débiles y golpeados económicamente) se mantuvo durante 2021 en 290.000 propiedades arrendadas con ese fin.

Sin embargo, existen disparidades entre las distintas Comunidades Autónomas que llaman poderosamente la atención y reflejan los distintos costes de la vida en la España actual. Veamos algunas de esas Comunidades a modo de ejemplo.

Comunidades con más pisos sociales que turísticos:

Extremadura. Cuenta con 1.061 pisos turísticos, contra 13.551 pisos públicos en alquiler.
País Vasco. Dispone de 4.016 pisos vacacionales, contra 30.247 pisos sociales arrendados.
Madrid. Ofrece 17.802 pisos turísticos, contra 28.624 de pisos en arrendación asequible.

Regiones con más pisos vacacionales que sociales:

Cataluña. Ofrece 54.646 pisos turísticos, contra 28.624 pisos en arrendación asequible.
Comunidad Valenciana. Dispone de 49.757 pisos vacacionales, contra 11.316 pisos sociales arrendados.
Baleares. Dispone de 27.703 pisos turísticos, contra 1.669 pisos públicos en alquiler.

Comunidades con pisos turísticos y sociales en equidad:

Andalucía. Ofrece 61.574 pisos vacacionales, contra 64.886 sociales disponibles en alquiler. Si bien la diferencia es de 3.312 pisos a favor de los turísticos, esta Comunidad Autónoma destaca por ser la que mayor volumen de ambas clases ofrece.
Castilla y León. Dispone de 5.403 viviendas turísticas, contra 5.919 asequibles.
Navarra. Brinda 993 pisos vacacionales, contra 990 sociales.

Fuentes: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / Instituto Nacional de Estadística

Alquiler social y turístico en la Comunidad Europea

España no logra posicionarse entre las primeras naciones orientadas en su balance a un perfil social. Por el contrario, permanece desde siempre en una posición rezagada al respecto. La plaza total de vivienda en España solventada en parte por el Gobierno o sus Comunidades, se compone de más de 452.000 propiedades. Esto representa un 2.5% del total de las propiedades vigentes.

Según cifras del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en la comparativa a la Unión Europea, vemos que el promedio de las viviendas sociales sobre el total de las propiedades vigentes oscila al 9%. Ese 2.5%, ubica a España a la par de países como Portugal, Eslovaquia o Bulgaria (con un 2%, 3% y 2.5% de viviendas sociales respectivamente).

Países que avalan la vivienda social en Europa

Dijimos que España permanece por debajo de los 6 puntos porcentuales respecto a la media Europea del 9% en las viviendas destinadas al alquiler social, durante el último año. A la cabeza de ese listado, encontraremos a Países Bajos con un 30%, Austria con un 24%, Dinamarca con un 21% y Suecia con el 19% del total de sus propiedades destinadas a alquileres asequibles, orientados a quienes se encuentran casi fuera del sistema.

Si revisamos los números duros, no comparados, veremos otros resultados. Así, Francia es el país de la Unión Europea con más viviendas sociales (con un aproximado al 4.690.000), Reino Unido (4.627.400), Países Bajos (2.081.850) y Alemania (1.439.860).

Alquiler social vs. alquiler turístico en España

Vemos entonces que España mantiene su auge en viviendas para uso turístico temporal, a pesar de la mala pasada jugada por la pandemia COVID y la conducta cauta de los inversores como resultado de la invasión Rusa a Ucrania. De todos modos, las regulaciones entre Comunidades apuntan a que cada cual atienda y dosifique la disponibilidad de las propiedades asequibles según sus necesidades.

De esta manera, distintos factores incidirán acordes a cada Comunidad Autónoma. Entre ellos, densidad poblacional, dificultades en acceso al trabajo, ubicación geográfica, rango etario de la población, coste de vida. El problema de la vivienda para arrendamiento social y el alquiler turístico ha logrado tocar por igual a distintos sectores de una misma sociedad.

Hemos visto algunos detalles acerca del alquiler social vs. alquiler turístico en gran parte de Europa. Y tú, como agente inmobiliario… ¿Cuánto tiempo crees que demorará el mundo inmobiliario en retomar su curso normal? Nos encantaría leerte en nuestra bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el sector inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Ley de Vivienda: retraso en desahucios

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En Agentes inmobiliarios

Propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos

26 abril, 2023 No hay comentarios

En la generalidad de los casos, quien ofrece su piso en alquiler mediante una agencia inmobiliaria buscará que esta sea quien medie en su vínculo con el inquilino. En este contexto, sabrás que existe una amplia gama de conflictos con los que deberás lidiar y que el terreno legal ofrece tantos grises como blancos y negros. Los conflictos entre inquilinos y propietarios pueden presentar desde pequeñas disputas, resueltas con un breve y amistoso diálogo, hasta problemas serios que requerirán la revisión y el conocimiento de las leyes vigentes. Uno de los más frecuentes es el referido a qué hacer cuando un inquilino permanece en la propiedad, por fuera del término establecido en el contrato. En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces cómo manejarte a la hora de resolver problemas entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.

COVID como un nuevo punto de partida

Con la irrupción de la pandemia por COVID, se ha medido un incremento sustancial en problemas comunes entre inquilinos y propietarios. Miles de situaciones recientes e inesperadas han injerido poderosamente en las relaciones comerciales, al punto de romper vínculos bien llevados a través de años de convivencia apasible. Así, muchos propietarios se han visto obligados a aplicar la ley más allá del vínculo construido con sus arrendadores.

Ofrecer una casa en alquiler no es un acto de beneficencia. Por el contrario, es una de las decisiones más complejas de tomar dentro del sector inmobiliario. Hemos dicho que los factores que pueden llevar a un conflicto, son muchos y de los más variados. Sin embargo, no es la misma cosa enfrentar al inquilino de nuestro piso por quejas de ruidos molestos en el edificio, a tener que resolver su permanencia en la vivienda fuera de la prórroga legal del arrendamiento.

Contratos inconclusos

¿Qué significa que un contrato se encuentra inconcluso? Hablamos de un contrato no resuelto, cuando una de las contrapartes no ha cumplido con los detalles estipulados el él. Casi siempre, esto se ocasiona por problemas de impago; tanto en el coste económico y su correcta liquidación en tiempo y forma, como en la deuda en consumo de servicios por parte del inquilino.

La pandemia ha generado diversos problemas en la economía de las personas. Pero estas dificultades, no atañeron exclusivamente al poder adquisitivo de los inquilinos, sino también al de los propietarios. En muchos casos, quienes perciben sus únicos ingresos a través de rentas de varias propiedades, los han visto coartados por impago o demora en las mensualidades de todos ellos. Esto supone por supuesto, un real problema.

¿Qué prevé la ley?

¿Existen consecuencias legales previstas por la ley? Claro que sí. Entendamos qué hacer ante la prórroga legal del alquiler, acaso incumplida por la permanencia del inquilino o arrendatario en la vivienda. Veamos cuáles son las regulaciones legales vigentes y los pasos a seguir posteriormente.

Propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos – LAU

Para poder aplicar la Ley puntualmente y sin errores, el propietario debe asegurarse cabalmente cuál es la fecha de inicio del contrato. ¿Por qué? Pues porque de ella dependerán qué términos legales se implementarán acorde al estado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigentes a esa fecha del calendario. Dicha Ley, se ve sometida regularmente a cambios y alteraciones. Por tanto, será el contemporáneo a la fecha de inicio del contrato de arrendamiento la Ley a la que el dueño deberá recurrir y aplicar.

Como muchas de las reglamentaciones atenidas a la Ley, esta también puede resultar algo confusa. Veamos una serie de ejemplos puntuales:

LAU del 1 de Enero de 1995 al 5 de Junio de 2013:

Esta remite que el lapso de un contrato de alquiler estaba librado al que hayan acordado entre propietarios e inquilinos. Si esa duración fue estipulada menor a 5 años, al día de su finalización era el inquilino quien contaba con opción a continuarlo mediante prórroga, pudiendo haberse extendido hasta que el lapso total de ocupación tocara los 5 años. Esto es porque el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 5 años para permanecer en la vivienda, como un derecho. Como consecuencia, y siempre hablando de un contrato cumplido en tiempo y forma, el contrato podía extenderse en lapsos de 3 años.

La nómina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 5 de Junio de 2013, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Enero de 1995.

LAU del 6 de Junio de 2013 al 5 de Marzo de 2019:

En este caso, la duración del contrato también estaba librada a lo pactado entre las contrapartes. Si esa duración fue estipulada menor a los 3 años, al finalizar el contrato, el inquilino contaba con opción a prorrogarlo anualmente, pudiendo extender hasta 3 años el lapso total de ocupación. Aquí, el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 3 años de permanencia en la vivienda. Como consecuencia, el contrato podía extenderse en lapsos anuales.

Esta nomina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 6 de Marzo de 2019, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Junio de 2013, en retrospectiva.

LAU del 6 de Marzo de 2019:

Esta nueva regulación, señala que la duración de los contratos será de 5 años (si el propietario es persona física) o de 7 años (si se trata de un arrendador como persona jurídica).

Este contrato, una vez finalizado, le da opción al inquilino a prorrogarlo por 3 años más.

La prórroga legal del alquiler

En el Código Civil y su artículo 1.566, se establece la “tácita reconducción”. ¿Esto qué significa? Se trata de la situación real del contrato de alquiler, ya finalizado el lapso de la prórroga legal. Si una vez llegada a esa fecha del calendario, el inquilino permaneciera más de 15 días en la vivienda “sin que el propietario le notifique su fecha de salida y la finalización del contrato”, este se renovará automáticamente mediante un nuevo acuerdo.

¿A qué artículos recurrir en caso de permanencia ilegal del inquilino?

Si el propietario notifica al inquilino tiempos y próxima salida, como dijimos en el punto anterior, y el arrendatario permaneciera en la propiedad, este estará en una postura claramente ilegal. Para solucionar el inconveniente, el arrendador podrá recurrir al “procedimiento de desahucio por expiración del término convencional” dispuesto en el Código Civil, a través de su artículo 1569. Para ello, recomendamos siempre asesoría legal pertinente.

Hemos visto distintos reveses en conflictos entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Si posees tus propias experiencias, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te interesó el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Ley de Vivienda: retraso en desahucios

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En Ciudades y Barrios

Experiencias turísticas sostenibles

25 abril, 2023 No hay comentarios

El territorio español es un real paraíso para quienes son amantes del realizar experiencias turísticas sostenibles. Hablamos de una manera de hacer turismo que se basa en el uso responsable de cada recurso natural y cultural del lugar que se visita. De esta manera, el objetivo es contribuir a las mejoras en las condiciones sociales y económicas de cada población local.

Si eres de quienes disfrutan y viven la naturaleza al máximo, en este post te contamos algunas experiencias para viajar vinculadas al turismo sostenible. Una manera única de conocer la magia y la belleza de los bosques, montañas, ríos y playas. Sigue leyendo.

España: el país ideal para vivir experiencias turísticas sostenibles

Desde la UNESCO se reconoció a España como uno de los países con más reservas de la biosfera en todo el globo. Y, el segundo con la mayor cantidad de geoparques. Sin mencionar a la gran cantidad de destinos de playa y sol que ofrecen un momento de relajación único mientras se disfruta del mar en entornos naturales soñados.

Por otra parte, se pueden vivir experiencias turísticas sostenibles en sitios con aguas increíblemente limpias y con una fuerte promoción de la educación medioambiental. En este sentido, unas más de 500 playas de España se distinguen como calidad de Bandera Azul.

Sin dudas, una manera particular y única de aprovechar la riqueza cultural y natural del país explorando las zonas salvajes de España. En estas localidades es posible descubrir una diversidad biológica incomparable e incorporar algunas de las iniciativas de conservación que se llevan adelante para minimizar el impacto humano en el medio ambiente.

A continuación, te contamos de las actividades más conocidas para llevar adelante experiencias turísticas sostenibles. En ellas encontrarás festivales, gastronomía y un paseo por la fauna salvaje española.

Observar las aves

En esta ocasión, la actividad es admirar de manera directa lo que la naturaleza ofrece en el cielo. Lo único que se necesitan son prismáticos y observar la riqueza que el territorio español ofrece respecto a su avifauna y paisajística.

Esta experiencia turística sostenible es posible porque España es un país que se sitúa en un corredor importante por el cual es posible admirar rutas migratorias de aves que los eligen como lugar de descanso y crianza.

Al observar estas bellezas de la naturaleza será de gran sorpresa ver todo tipo de aves. Ya sean forestales, rapaces y acuáticas en muchas partes del territorio. Sin dudas, un paraíso auténtico para el avistamiento de aves.

Entre los mejores lugares para practicar este tipo de experiencia podemos mencionar: el Ecoparque de Trasmiera. Un verdadero museo al aire libre ubicado en Arnuero en Cantabria. El recorrido es por una ruta guiada que atraviesa las marismas de Joyel. Hablamos del lugar de paso de miles de aves.

Por otra parte, en la zona se podrán ver varios molinos de mareas que aún se conservan. Se trata de una tecnología renovable que era aplicada en la antigüedad para aprovechar la energía mareomotriz.

El parque nacional de Doñana, ubicado en la costa atlántica andaluza, es uno de los sitios naturales de Europa con mayor biodiversidad. Un recorrido para hacerlo a pie o a caballo y experimentar la variedad del ecosistema. Paisajes áridos, cotos mediterráneos y la riqueza de las marismas. Durante los meses de calor, estas llanuras explotan su esplendor cuando las aves acuáticas las utilizan como lugar para crianza y alimentación.

En la provincia de Cáceres se ubica uno de los santuarios naturales declarado como Zona de Especial Protección de Aves. Nos referimos a la Reserva de la Biosfera de Monfragüe. En ella no debe faltar la visita al Roquedo de Peña Flacón, un mirador sobre el río Tajo para contemplar como atraviesa el cielo el buitre negro. El ave de mayor tamaño que habita en el país.

Aprender y disfrutar experiencias turísticas sostenibles a través del senderismo

Sin dudas, caminar es una de las mejores maneras para disfrutar de lo natural mientras se ejercita el cuerpo. Por lo tanto, una de las grandes actividades para vivir experiencias turísticas sostenibles es calzarse las botas y emprender la ruta por ciertos tesoros naturales del territorio español. Hablamos de un plan perfecto para lograr una concientización acerca de la protección de sitios que pueden perder su biodiversidad si no se los cuida.

Muchas son las posibilidades de este estilo. Una ruta para conocer Segovia o paseos por las sierras de Guadarrama. Los recorridos son guiamos profesionales y conocedores de la biología y expertos en el medioambiente. Todos con una experiencia que les permite explicar cuáles son los secretos de la flora y la fauna de cada región.

Otra de las alternativas para poder disfrutar del senderismo en España es un recorrido por rutas Geobotánicas. Una manera única de contemplar la relación entre el medio terrestres y los vegetales de cada región. Una experiencia turística sostenible que es posible a través de visitar el Valle de Tabladillo en Segovia, el parque nacional de Cabañeros en Toledo y Ciudad Real o el entorno por la ciudad de Cuenca.

Una gastronomía sostenible como experiencia única

En un viaje con características de sostenibilidad no puede faltar una comida conectada con lo natural. Semillas, legumbres, frutos y verduras de temporada, frutos secos y deshidratados. En esta oportunidad, los productos de proximidad son protagonistas en los mercados bio de cada región.

Eventos como BioCultura destacan aún más la intención de España de adaptarse y cuidar el medioambiente. Hablamos de una feria que se centra en productos de consumo responsable y ecológico.

Por otra parte, el país cuenta con una gran variedad de festivales que celebran la gastronomía sostenible. Uno de los más destacados es el “Cómo Como”. Hablamos de una celebración que se realiza en Barcelona e incorpora propuestas de showcookings, conciertos, talleres y conferencias.

Una manera de vivir experiencias turísticas sostenibles a través de la gastronomía es mediante la práctica del agroturismo. Hablamos de una forma de turismo que incluye actividades de carácter agrícolas y ganaderas.

Disfrutar parques nacionales a caballo en bicicleta o a pie

Por último, presentamos una de las rutas más elegidas y disfrutadas por los turistas. Nos referimos a recorridos organizados en parques nacionales a caballo. Durante el camino será posible admirar muchos picaderos cerca de los rincones más vellos y escondidos de la geografía española.

Estos lugares también pueden ser recorridos a bicicleta y a pie, sin dudas ambas opciones son fantásticas para conectar directo con la naturaleza.

¿Cómo ser un viajero sostenible?

Hasta aquí te hemos detallado algunas actividades para vivir una experiencia turística sostenible. Una guía completa para saber como estar lo más cerca y en contacto con el medioambiente al viajar. .

Si te has quedado con alguna duda o quieres realizarnos alguna recomendación puedes hacerlo en los comentarios al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Además, si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

En Agentes inmobiliarios

Estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias

25 abril, 2023 No hay comentarios

¿Eres de esos agentes inmobiliarios con problemas de previsibilidad respecto a cierre de diligencias? ¿Das por sentado que una negociación en bienes raíces se ha concretado por la sola palabra del interesado o un apretón de manos? En ocasiones, sabrás que una operación puede caerse aunque parezca estar ya cerrada del todo. Como bróker, te preguntas qué falló o en qué has fallado. Por qué el cliente se ha retirado abruptamente o por qué la diligencia ha perdido sustancia y solidez hasta quedar en la nada. ¿Habrás dicho o hecho algo mal? Si conoces el paño inmobiliario, también sabrás que una negociación no está terminada sino hasta que lo está, en concreto. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo evitar errores en los pasos previos a finalizar un negocio mediante algunas estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final para conocer mucho más.

El mapa de puntos de alerta en una diligencia

Curiosamente, los pasos posteriores al inicio de una operación, así como los previos a su finalización, suelen ser los momentos más delicados en el trayecto global de una diligencia. A diferencia de un diálogo comercial efímero (como la compra y venta de artículos) en el sector inmobiliario las negociaciones suelen prolongarse a veces mucho más de lo deseado. No sorprenderá que un interesado visite una propiedad y apretón de manos mediante afirme emocionado que al fin ha hallado la vivienda que tanto buscaba. Costes y comodidades les parecen ideales. Este eventual cliente promete contactarse en las horas siguientes para acelerar la compra. Pero nunca vuelve a aparecer, ni devuelve las llamadas.

Esto también puede significar dejar escapar un cliente sobre el cierre de su captación como prospecto. Tampoco será de extrañar que alguien acuerde contigo y te haga sentir su agente inmobiliario favorito. Acepta trabajar juntos y se muestra muy a gusto con tu desempeño. Te permite exhibir su casa; te ofrece confianza absoluta. Pero de un momento a otro, el cliente decide retirar la vivienda de tu agencia, sin explicaciones. ¿Qué ha pasado entonces?

Prevenir el desbarranque preventivo

Es imposible meterse en la cabeza de tu -eventual o activo- cliente para saber por qué ha cancelado una negociación que aparentemente venía viento en popa. Sin embargo, los expertos han sabido desarrollar una serie de técnicas para evitar todo cuanto esté en nuestras manos, con tal de prevenir esos desbarranques repentinos.

En una analogía del fútbol, se dice que a un portero puede no reclamársele extraordinarias actuaciones, pero sí reclamarle que no meta adentro de nuestro arco aquellos balones que van afuera. A esto nos referimos: no ser tú como agente inmobiliario el responsable de una baja, por no saber cuándo pisar el acelerador.

Estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias

Todo asesor o agente se debe a sus comisiones. Acaso una cancelación pueda llevar a que no cumplas tu objetivo mensual. El saber cerrar una operación distendida, por tanto, es tan importante como saber captar clientes. En este aspecto, verás que conocer y llevar adelante técnicas en cierre de ventas inmobiliarias, redundará en mejorar la calidad global de tu servicio. Estas estrategias, si bien hacen foco en la instancia final de toda negociación, pueden ser implementadas cuando lo creas necesario.

Hablemos sobre qué ocurre entre el cliente y el agente inmobiliario, una vez completados los complejos episodios que los aproximaron a una línea de horizonte, hasta ayer lejana. Repasemos esos puntos y veamos en qué momento debes aplicar tus técnicas de cierre:

1 Tracción de leads

Has atraído a un interesado en la consulta de un inmueble a la venta, hasta volverlo un prospecto calificado.

2 Prospecto

Te has reunido con él y decide iniciar las negociaciones. Una vez visitada la propiedad, decide interiorizarse en sus detalles.

3 Abordaje y propuesta

Informas al prospecto sobre las propuestas de valor de la propiedad y demás detalles técnicos (estado de deuda de la vivienda, certificados de habitabilidad, etc.). El prospecto evalúa y realiza la oferta. Es el proceso duro de la negociación. Ahora, el propietario debe interesarse o no por la oferta, que no siempre está a la altura de la exigida en la publicación.

4 Cierre

El propietario está de acuerdo y accede. Es en esta etapa en donde deben acordar la forma de pago y otros detalles. Eres un intermediario, por lo que llevar a buen puerto ese pacto de palabras dependerá en gran medida de tus acciones.

Cada cliente es un mundo

Enfocados en el cierre de la negociación, asegúrate aplicar algunas de las siguientes técnicas, dependiendo del tipo de cliente o prospecto:

1. Acelerar naturalmente la finalización del negocio

Para clientes que no terminan de aseverar el “Sí” con su firma. Procura encontrar factores externos (y reales) que hagan imprescindible el cierre de la negociación en un lapso de tiempo acotado. Ejemplo: un viaje impostergable del propietario, un viaje tuyo.

2. Recurrir a situaciones hipotéticas

Plantea situaciones en las que el cliente imagine estar ya habitando la propiedad en cuestión. Reenumera las ventajas zonales. En definitiva, condúcelo a una situación ficticia que lo lleve a la sensación de estar perdiéndose de algo.

3. Cambio de precio

Pacta una reunión, aclarando que en dicho encuentro informarás al cliente sobre una variación en el precio del inmueble. Esta técnica debe ser utilizada con cuidado, ya que muchos clientes pueden sentirse intimidados. Contra lo que pudiera imaginarse, es una estrategia de las más añejas y exitosas en comparativa con otras más “discretas”.

4. Utilizar un error como disparador

Mediante una falsa equivocación, puede atraerse al cliente hacia una fecha de cierre a corto plazo. Por ejemplo, “recordar” al prospecto rezagado fecha y lugar para una “última visita” en realidad nunca programada; una vez reconocido el error, acaso esto lleve a pactar dicha reunión en un espacio cercano en el calendario.

5. Pregunta contra pregunta

Exhibes una propiedad y el interesado se muestra poco convencido, aunque predispuesto a ver otras locaciones. En este punto, escucha con atención las devoluciones de dicho interesado. Identifica un cuestionamiento o deseo clave de su parte, para contrarrestarlo con una pregunta disparadora hacia a una respuesta positiva. Ejemplo: responde un “Me gustaría un piso más grande” con un “¿Vamos a una propiedad disponible aquí cerca? Creo que puede ser lo que estás buscando”.

6. Cierre positivo ante una venta frustrada

Nunca finalices de mala manera una negociación. Como dijimos al comienzo del artículo, a menudo te encontrarás con un cliente que de la nada desee retirarse. Al no estar obligado a brindarte explicaciones, muchos simplemente desaparecen. Intenta (en la medida de no resultar invasivo) saber qué es lo que ha ocurrido. Si el interesado accede a ofrecerte una respuesta, procura entender en qué puntos has fallado y pedirle autorización para guardar su contacto entre tus leads, para futuros negocios.

Hemos visto solo algunas estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias, útiles para acelerar la firma de una venta. ¿Las conocías o pones en práctica alguna otra en lo habitual? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos el siguiente artículo:

El cliente inmobiliario y las vacaciones 2023

En Agentes inmobiliarios

Ley de Vivienda: retraso en desahucios

24 abril, 2023 No hay comentarios

Según los socios del Gobierno, las situaciones de vulnerabilidad en España fueron el gran disparador del texto inicial de la nueva Ley de Vivienda. La problemática en torno a los deshaucios o «lanzamientos» ocupó en el resultado de su redacción final un lugar trascendental. Sin embargo, la Ley de Vivienda continúa siendo un motivo de debate. La opinión pública, lejos de hallar puntos en común, pareciera estar aún más dividida desde aquel 2021 en el que se aprobara su borrador. Los expertos y protagonistas del sector inmobiliario (por fuera del ámbito político) vaticinan que, a mediano y largo plazo, este paquete de medidas no alcanzará a resolver los conflictos de fondo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos la Ley de Vivienda: retraso en desahucios. Te invitamos a continuar y leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.

La vigente problemática de los desahucios

Al umbral de la crisis nos remontamos. Hacia el epílogo de 2019 y comienzos de 2020, cuando las primeras noticias desde los medios internacionales cubrían en sus más mínimos párrafos la proyección en China del virus COVID 19. El sector inmobiliario fue uno de los primeros circuitos comerciales en encender las luces amarillas de alarma. Fueron los expertos en el real estate quienes comenzaron por alertar sobre un futuro gris en la dinámica de los bienes raíces, en el marco de una probable pandemia.

Lo cierto es que las columnas en los noticieros y los espacios en gráfica y medios digitales, con el paso de las semanas fueron ofreciendo cada vez más lugar. Por un lado, la cobertura de la pandemia desde el punto de vista sanitario. Por el otro, y tras consensuar que las únicas y primeras medidas capaces de detener el avance de una enfermedad -que prometía sacudir al mundo entero- era el quedarse en la casa, las consecuencias económicas. En definitiva, los conflictos terminaron por desatarse, sin hacer distinción entre uno u otro sector.

La situación de la vivienda durante y post pandemia

Claro que aquellos países más desarrollados o con reservas nacionales capaces de sustentar y respaldar el ordenar no ir a trabajar (vamos, no producir) pudieron manejar mejor las diversas y nefastas situaciones a las que sus sociedades se vieron expuestas. Pero también se produjeron una serie de pequeñas detonaciones en sus puntos flacos. En el caso de España, uno de ellos fue la situación de vivienda de los más débiles y su accesibilidad o sostenimiento en el tiempo. Ni qué hablar de la rentabilidad del alquiler y la proyección de desahucios.

2023 y la posición política

El último viernes 14 de abril 2023, los partidos Bildu y ERC anunciaron un acuerdo entre sus partes y el Ejecutivo. Esto significaría de inmediato la proclamación y puesta en marcha al fin de la Ley de Vivienda.

Oscar Matute, diputado de Bildu, reunido con Pilar Vallugera encabezó la rueda de prensa para realizar el anuncio en cuestión. Antes de enumerar todas y cada una de las medidas intervencionistas a implementar, el diputado ofreció una breve pero contundente declaración

Es la primera Ley de Vivienda que reconoce el derecho a la vivienda. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Oscar Matute – Diputado Bildu

Se pretende entonces controlar la economía con un horizonte similar al que han apuntado países vecinos como Portugal. En este contexto, se estima que ninguna de las propuestas redundará en una ampliación de la oferta en el real estate regional y nacional.

Ley de Vivienda y los desahucios

Realizando un breve repaso, mirando hacia 2020, la situación de las inmobiliarias fue por lo menos curiosa. No solamente se vieron consultadas en lo recurrente por los propietarios de las viviendas arrendadas; los agentes y asesores en bienes raíces también fueron asiduamente solicitados por aquellos inquilinos que preveían una caída de sus ingresos. Algo que muy pronto les impediría pagar la cuota del alquiler mensual.

Para el sector inmobiliario, principal impulsor en la necesidad de decisiones políticas frente al drama singular que se venía, el Gobierno central se demoró más de lo necesario en llegar a un acuerdo. Más de un año les tomó a sus socios partícipes llegar a consolidar el borrador del preproyecto, entre cambios, marchas y contramarchas.

Sin embargo, el texto de la Ley de Vivienda fue aprobado hacia finales de 2020; y aunque sus redactores eran auspiciosos en cuanto a los objetivos a lograr en un mediano plazo, los sectores débiles de la sociedad nunca acompañaron dicha postura.

Contra la mafia okupa

Quebrar el sistema de ocupación ilegal y sus consabidas “mafias de los okupas” es uno de los puntos que más sobresalen de la Ley de Vivienda, en su orientación a solucionar el problema del desahucio legítimo. Las medidas prevén que ante una demanda iniciada por el propietario para recuperar la vivienda, la notificación pertinente se efectuará a quien se encuentre en ese momento ocupándola, pero es extensiva a los denominados “ignorados ocupantes”.

Por este medio, el desahucio correrá como pertinente, incluso si el ocupante es intercambiado por otro, por las mensionadas mafias; éstas lo único que pretenden es conservar el bien inmueble ocupado para ser subalquilado ilegalmente a distintas familias vulnerables, o a propios integrantes del delictivo grupo.

Ley de Vivienda: retraso en desahucios

En caso de una vulnerabilidad real, notificadas previamente por el Juzgado de turno, las Administraciones competentes deberán constatar esa situación de forma práctica y sin pérdida de tiempo. De existir fehacientemente, se presentará al Juzgado la opción alternativa de un techo digno, por supuesto en los parámetros del alquiler social. El plazo máximo estipulado deberá ser ejecutado por el Juzgado en 10 días. Si este procedimiento demorara más de lo instado por la Ley de Vivienda, las Administraciones sociales solicitarán la prórroga de 5 jornadas como último lapso. El Juzgado deberá expedirse entonces, dentro de esa medida de tiempo.

En el caso de que el Juzgado tampoco se expidiera en esos términos, entonces quedará suspendida la fecha del «lanzamiento» dispuesta en primera instancia. Dicha situación suspensiva, permanecerá así hasta que el Juez otorgue la solución al problema con una propuesta de vivienda bajo contrato social.

Una Ley de Vivienda para 2024

El Gobierno central espera que la Ley se apruebe a mediados del año próximo. Sin embargo, cabe siempre señalar un factor determinante. A partir del día de su aprobación deberá esperar al menos un año y medio para entrar en vigencia; lapso mediante el cual podrán replantearse las modificaciones a las medidas que cumplen su rol actual y que chocarán con muchas de las regulaciones del paquete.

En este sentido, la se aguarda también implementar la famosa prohibición de desahucios sin fecha y hora predeterminada. La Ley de Vivienda promete incorporar impedimentos que podrían aplazar los procesos por más de dos años.

Hemos visto detalles al día sobre la Ley de Vivienda: retraso en desahucios. ¿Cuál es tu postura frente a este nuevo paquete de implementos legales? Nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Invertir

Cómo evoluciona la vivienda usada en 2023

24 abril, 2023 No hay comentarios

En el primer trimestre del año, la vivienda usada experimentó una subida del 2,9%. Sin embargo, teniendo en cuenta el escenario actual, lo que viene es un equilibrio de pecios. Y una mayor capacidad de maniobra de los compradores.

El precio de la vivienda usada en 2023 ha tenido una crecida del orden del 2,9%. Al menos en los primeros tres meses, ubicando el coste del m2 por encima de los 1.940 euros. Estos datos, en la proyección anual arrojan un aumento del 7,3%. Pero se debe tener en cuenta que la comparación se realiza tomando al trimestre del año pasado, en el que se desató la guerra en Ucrania. Por lo tanto, es donde se dieron los mayores aumentos en el coste de la energía. Los próximos meses del año van a mostrar una tendencia al equilibrio; o al menos a leves variaciones que no serán determinantes.

Por efecto del endurecimiento en el acceso al crédito hipotecario, se puede provocar la retracción de la demanda y, a partir de allí, un mayor poder de negociación para los compradores con acceso a la financiación. Las subidas de tipos del Banco Central Europeo continuarán, por lo que es difícil que se experimenten grandes saltos en el corto pazo. Mientras se espera que la gran inversión aparezca al fin, este segundo trimestre en curso puede ser un buen momento del año para invertir en vivienda usada.

La vivienda usada

La vivienda usada experimentó una subida del 2,9% durante el primer trimestre del año. Lo que ubicó el precio de las casas en unos1.940 euros por metro cuadrado. En cuanto a la variación interanual, es un aumento del 7,3%.

Ese ese resultado en los doce meses. Pero se debe tener en cuenta que estamos hablando del primer trimestre del año 2022. Justo cuando comenzaba la guerra en Ucrania y la consecuente crecida en los precios de la energía y el petróleo que comenzaba a escasear.

Lo que se puede esperar de aquí en más son varios meses en donde lo determinante será el acceso al crédito hipotecario. En efecto, la suba de tipos del Banco Central Europeo tiene como objetivo bajar la inflación de la zona euro hasta el 2%. Esto, claro está, en el mediano plazo. Mientras, hay desempeños desparejos en las economías continentales.

El mercado de la vivienda usada parece encaminarse hacia el equilibrio, luego de un desempeño extraordinario durante 2022. Este trimestre pasado y los que le siguen, van a estar marcados por las mayores restricciones al hipotecario. A su vez, esto trae aparejado una baja en la demanda que arrastra los precios también hacia abajo. Por supuesto que todos estos movimientos regulatorios se van a ir dando de manera leve y paulatina.

Y hay que tener en cuenta que la vivienda usada es la más utilizada como inversión. Sobre todo, en tiempos de inestabilidad. Entonces, es difícil que su precio se incline a la baja. Por el contrario, la vivienda de lujo puede ver retraído su coste a partir de la mayor capacidad de negociación.

Inflación y precios

La inflación es el condicionante de la economía global en la actualidad. Todas las medidas que toman tanto la Reserva Federal de los EEUU como el Banco Central Europeo, están destinadas a bajar el aumento generalizado y sostenido de los precios. De acuerdo a los datos del Instituto Nacional de Estadísticas, el IPC de marzo dio como resultado un 3,3%.

Pero si no se consideran alimentos y energía, tenemos una inflación subyacente de 7,5%. Esa inflación subyacente es la que indica que las bajas en los precios de la vivienda usada no serán significativas. Las propiedades más caras pueden ver caer en algo su valor.

Pero el fuerte del mercado inmobiliario es la vivienda de menores valores. Pues se trata del vehículo elegido para resguardo de los ahorros y de la inversión estrella. En este caso, lo esperable es que mantengan su precio o incluso experimenten alguna leve subida. Sobre todo teniendo en cuenta que, con los aumentos en los hipotecarios, muchas personas no accedieron a comprar y debieron seguir alquilando.

De todos modos y a pesar de los altos intereses, la demanda de vivienda usada no parece bajar. Ya no serán los niveles del 2022, pero todavía continúa siendo alto el número de consultas en las inmobiliarias. Ya sea para habitar o como inversión, la demanda se dará, cuando menos, en los mismos volúmenes que durante el primer trimestre del año.

¿Momento de comprar?

La vivienda usada experimento un aumento cercano al 3% durante el primer trimestre del año. Lo que se espera para el resto de 2023 es una tendencia a la baja, que será lenta y paulatina. En cuanto a la demanda, se mantendría en los volúmenes actuales. Sobre todo, en las propiedades de menores precios.

El aumento de los hipotecarios podría causar nuevas subidas, por lo que es válido preguntarse si es éste el tiempo propicio para comprar una vivienda usada. Para aquellos compradores que precisan del crédito para adquirir una propiedad, este sería el momento. Puesto que el Banco Central Europeo planea continuar con la subida de tipos en adelante, y el crédito puede ser menos accesible que en la actualidad.

Ya está claro que los precios no van a caer de manera significativa. Y de darse una baja, seria justamente éste segundo trimestre cuando se registren algunas bajas. De modo que aquellos ahorristas e inversores que planean comprar de todas maneras, así como los que solo esperan las mejores condiciones, tendrán en el segundo trimestre oportunidades que tal vez no se repitan en adelante.

Tanto los tipos hipotecarios como la demanda se van ajustando a una nueva tendencia. Sin grandes players jugando en el mercado inmobiliario, los compradores y pequeños inversores con acceso a la financiación van a tener mayores márgenes de negociación. Y, por lo tanto, es de esperar un nuevo comprador, con más poder de decisión en el mercado.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cómo evoluciona la vivienda usada en 2023. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo, para comparar la evolución de la vivienda usada, nuestra nota del mismo período en 2022:

Precio de la vivienda usada: en baja por tercer mes consecutivo

En Formación Inmobiliaria

Referidos como estrategia en venta inmobiliaria

21 abril, 2023 No hay comentarios

Con la irrupción y los cambios propiciados por la era digital, las corrientes respecto a estrategias en marketing inmobiliario no dejan de sorprendernos. La variedad es amplia y variada. El desafío en torno a ventas es identificar cuáles serán efectivas para tu agencia y cuáles no. En este contexto, gran parte de las agencias inmobiliarias utilizan al marketing de referidos como principal estrategia de ventas; sino como un complemento de otros mecanismos. ¿Es posible alcanzar el éxito y renovar la tracción de clientes mediante esta interesante técnica? En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo funciona y si es posible lograr más negociaciones en materia de referidos como estrategia en venta inmobiliaria.

El éxito del otro y mi éxito

La era digital (a punto de ingresar ya en su etapa 5.0) ha logrado que la aparición de estrategias de marketing tocara niveles impensados. Si revisamos los volúmenes más prestigiosos en técnicas de ventas del siglo XX, verías que aquellos viejos engranajes (si bien presentaban lógicas variaciones) giraban en lo general en torno a conceptos similares.

Hoy, ya cerca del final del primer cuarto de siglo XXI, el panorama es considerablemente distinto. En esto ha influido la era digital, de forma sustancial. En lo referido entonces a marketing digital, las opciones actuales ocupan un vasto universo, entre especificaciones detalladas a cada sector y las generales. El ABC del marketing, dentro de unos pocos años, será casi inabarcable.

En dicho aspecto, podríamos afirmar que toda estrategia en ventas del denominado “marketing digital” es capaz de conseguir resultados óptimos. Pero… ¿Se tratan realmente de mecanismos aplicables a todos los sectores de ventas? Con solo realizarnos este sencillo interrogante, concluiremos en que cualquier estrategia es capaz de conseguir más ventas inmobiliarias para una agencia; sin embargo, deberá ser implementada de forma tal que encaje en el modelo de negocio que ella propone.

¿Conoces el marketing de referidos?

El llamado marketing de referidos es una gama entre las muchas pertenecientes a las ventas digitales. Y es un hecho que puede llegar a funcionar de maravillas si, como dijimos, concuerda con el modelo de negocio de tu agencia.

Como técnica en sí misma, es más simple de lo que puede imaginarse. El marketing de referidos se aplica en un constante ofrecimiento al cliente de premios, remuneraciones económicas o beneficios de algún tipo (siempre en torno a descuentos y prioridades). Toca también a quienes refieran los productos o servicios ofrecidos por la compañía, en el famoso sorteo, concurso o recompensa “sin obligación de compra”.

Referidos como estrategia en venta inmobiliaria

Aunque existan infinitas maneras de ejecutar el marketing de referidos, este es implementado mayoritariamente de dos formas:

El CRM inmobiliario

A través de tu CRM inmobiliario personalizado, o base de datos email o contactos telefónicos. Allí encontrarás y podrás diferenciar entre cientos de clientes a quienes es vital invitarlos a formar parte de sorteos promocionales, descuentos promocionales u ofrecerles grandes beneficios; y por otro lado a quienes convocar a participar de otros sorteos menores.

Conviene tener claramente identificados a los distintos tipos de clientes para no confundirlos en sus categorías. El marketing de referidos considera clave saber qué ofrecer a quién. ¿Le ofrecerías el mismo descuento en asesoramiento inmobiliario a un cliente que acaba de vender su propiedad mediante tu agencia, que a algún desprevenido contacto de contacto?

Contactos de tercer grado

En este caso, si tu inversión es menor y decides obsequiar (por ejemplo) suscripciones a los newsletters de la agencia, encontrarás en los contactos y en todo aquel que quiera intervenir un probable lead, e incluso algún futuro prospecto.

Estrategias similares (marketing de afiliados)

Las estrategias utilizadas en el marketing de referidos, volcadas a lograr más ventas inmobiliarias, a menudo son confundidas con las del marketing de afiliados. Mientras que el “de referidos” presenta un mensaje más personalizado y amistoso, el “de afiliados” en cambio propone una estrategia más librada al azar; mediante el uso de banners generales o neutros se promociona un servicio o producto determinado dirigido a quien sea que lo vea. De este modo, cualquiera puede acceder al mismo “premio”; tanto clientes como totales desconocidos por tu agencia.

¿Es el modelo ideal para tu agencia?

Para saber si el modelo de agencia (o de cualquier compañía en general), es preciso conocer claramente dos puntos:

Qué ofreces a modo de descuentos, promociones o servicios.
Cuál es tu nicho de público, antiguos clientes, prospectos actuales, etc.

Estos dos puntos son vitales. Pero… ¿Por qué? Pues porque dado que nuestro lanzamiento publicitario alcanzará acaso también a contactos de contactos, tal vez el servicio o descuento que ofrezcas no impacte en el grupo indicado o que podría ser considerado como “eventual cliente”.

Este inconveniente, es claro, no se le presenta a quienes ejecuten el marketing de afiliados. Al ser un mensaje publicitario destinado a volar por el aire sin un factor personalizado como principal estandarte, a la hora de implementarlo te concentrarás más en la cantidad de lugares a donde pueda llegar, que a la calidad de un direccionamiento programado con antelación.

El elemento clave en marketing de referidos

Lo mejor del marketing en la era digital, es que puedes probar distintas alternativas cuantas veces quieras o esté a tu alcance. Así, tal vez el implementar el marketing de referidos sea una alternativa más, digna de ser evaluada por tu departamento de ventas, o por ti si eres un agente inmobiliario independiente.

Si finalmente has decidido incorporarlo a tus estrategias de ventas, lo más importante será realizar un buen estudio de campo previo. Delimitar los objetivos claros de tu agencia; a qué tipo de mercado apunta (zonal, comercial, veraniego, alquiler joven, etc.); cuál es el presupuesto que manejas para encararlo; entender y tener clasificados tus clientes receptores por edades, preferencias, solvencia, etc.; conocer en qué medida está tu agencia dispuesta a ofrecer promociones y descuentos sin que estos signifiquen una pérdida importante.

Como ves, son muchas las medidas previas a tener en cuenta antes de encarar el marketing de referidos con el fin de lograr más ventas inmobiliarias. Sin embargo, no creas que es la única metodología que consume tiempos y energías. De hecho, todas lo hacen. ¿Cuál es tu experiencia en estrategias de marketing digital?

Hemos visto detalles acerca de aplicar el marketing de referidos como estrategia en venta inmobiliaria. Si lo implementas y quieres compartinos tus experiencias, esperamos tu testimonio en la bandeja de comentarios, al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Promociones inmobiliarias vía Facebook

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Viviendas de alquiler social

20 abril, 2023 No hay comentarios

El gobierno anunció que va a invertir 4.000 millones de euros para la financiación de 43.000 viviendas de alquiler social. Lo hará con fondos del Instituto de Crédito Oficial. Estas unidades se suman a las 50.000 viviendas Sareb que también fueron anunciadas con anterioridad.

El gobierno de España planea invertir 4.000 millones de euros para la financiación de viviendas de alquiler social. Serán 43.000 unidades para las cuales piensa recurrir a una nueva línea de fondos del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Se trata tanto de viviendas rehabilitadas como nuevas para disponer a precios asequibles. Y que se suman a otras 50.000 que serán movilizadas por la Sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (conocidas como viviendas Sagreb). Son, en total, 93.000 las casas que ingresaran al parque inmobiliario público.

La nueva línea de crédito será, a su vez, será financiada con fondos europeos. De este modo, se espera mejorar el mercado de la vivienda social y asequible con construcciones con mejores condicione en cuanto a la eficiencia energética. En cuanto a la finalidad de las propiedades, serán tanto para el alquiler social mencionado, como para cesión en uso. En este último caso, los plazos establecidos serán de al menos 50 años.

Viviendas de alquiler social

El gobierno español anunció que planea la financiación de 43.000 viviendas de alquiler social. Y que serán parte de una línea de crédito del Instituto de Crédito Oficial. La idea es que tal inversión se destine para volcar al mercado de viviendas asequibles. Y que la inversión será por parte de una línea de crédito con fondos europeos.

De este modo, suman 93.000 las viviendas que se pondrán a disposición de alquileres sociales y asequibles. Puesto que anteriormente el gobierno había anunciado la concreción de 50.000 nuevas viviendas a partir de la movilización desde la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb). Aunque una porción de estas estarán destinadas al modelo de cesión en uso, en un plazo superior a los 50 años.

La intención del gobierno es también aportar al mercado de la vivienda social y asequible propiedades que cumplan con mejores condiciones en cuanto a la eficiencia energética. Aun así, también desde la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), su titular, Antonio Garamendi, sostuvo que se pueden llegar a construir viviendas asequibles y tasadas a un ritmo de 100.000 unidades por año.

Viviendas Sareb

El gobierno anuncio también la movilización de 50.000 unidades con destino a vivienda para alquiler asequible y destinado a jóvenes. El origen de las viviendas es la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria.

Del mismo modo que el plan para financiar 43.000 viviendas de alquiler social, la movilización de las 50.000 propiedades tiene como objetivo sumar al parque de vivienda social y asequible propiedades en mejores condiciones de ahorro energético.

En concreto, en plan de las viviendas Sareb consta de tres ejes. El primero de ellos es ofrecer las viviendas a las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos. Para ello dispone de 21.000 viviendas para movilizar desde la Sareb. El segundo momento es el de pasar al alquiler social unas 14.000 viviendas que se encuentran habitadas. Mientras que la tercer etapa es, directamente la construcción de otras 15.000 unidades con fines de vivida pública.

Ya se realizaron acuerdos con el ayuntamiento de Madrid. También se prevé llegar a pactar con la Comunidad de Madrid, además que la Junta de Castilla y León, más las tratativas que se están realizando en Ayuntamiento de Torrelavega. Cataluña se encuentra también cerca de concretar nuevos acuerdos de venta.

Sin embargo, en cuanto al total de 21.000 viviendas que el gobierno planea vender a las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos, y casi 12.000 necesitan alguna mejora. Por lo que son 9.000 las viviendas que se permaneces totalmente listas para ser llevadas al mercado.

Se prevé un mercado para 100.000 viviendas al año

Los analistas de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE) consideran que existe un mercado para construir unas 100.000 viviendas al año. Esto está basado en la demanda de propiedades y en que de ese modo se constituiría un mercado fluido que incluso convierta en más competitivo los precios actuales. Por otra parte, ayudaría a que la economía fluya.

Es por eso la importancia que cobran los anuncios del gobierno de operaciones en conjunto con Comunidad de Valencia, Murcia y Galicia o con el Ayuntamiento de Madrid. También los indicios de negociación con la Comunidad de Madrid, la Junta de Castilla y León y el Ayuntamiento de Torrelavega.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las viviendas de alquiler social. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Te invitamos a continuar leyendo:

Viviendas para alquiler social: se ofrecen hasta 30 mil unidades

En Formación Inmobiliaria

Las KPIs y el real estate

20 abril, 2023 No hay comentarios

El mundo del marketing se rige estrictamente por métricas y estadísticas. El sector inmobiliario, por supuesto, también las utiliza y mucho. Con cada vez mayor frecuencia, vemos cómo los indicadores de nuestras acciones en ventas se ven orientadas a un solo horizonte: ir a lo seguro. ¿Cómo lograrlo? Pues manteniendo el relevamiento completo en esas estadísticas, acaso nos ayudará a perfeccionar nuestras estrategias y a corregir errores en el futuro inmediato. En este artículo de Oi Real Estate veremos a fondo cómo se vinculan las KPIs y el real estate. ¿De qué hablamos cuando hablamos de métricas en el idioma del marketing? ¿Cómo podemos implementar mediciones correctamente? Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Buscar el perfecto equilibrio

El agente inmobiliario está sujeto a cumplir una serie cuantiosa de tareas. Solemos desarrollarlas y actualizarlas a lo largo de nuestra sección de agentes en el blog; te recomendamos darle una leída para ver en qué situación te encuentras como actor fundamental en el sector inmobiliario. A menudo, insistimos con la importancia de tener en claro nuestros mecanismos estratégicos exitosos y aquellos que apelan a la innovación. Lograr el equilibrio entre ambos, es una de las claves.

Para llevar esta tarea adelante, es imprescindible llevar un relevamiento constante de los resultados de nuestras acciones. Cuáles funcionan, cuáles no. En este contexto es donde (en el idioma del marketing) entran las métricas y las KPIs. Entender las diferencias entre ambas te conducirá a su correcta utilización, para su consulta permanente a modo de referencia. El futuro auspicioso de una agencia puede depender de su buen uso, así como confundirlas podría significar una baja en la calidad de tu servicio.

¿De qué hablamos si hablamos de KPIs?

En su acrónimo en inglés, KPI proviene del término utilizado para Key Performance Indicator. Seguramente este concepto, desplegado en palabras, te significará, al menos al oído, mucho más fácil de interpretar. En español entonces, estaremos hablando de una Clave de Performance o Clave de Actuación.

Se trata de una manera de medir la comparativa entre las metas de la agencia (o tus servicios como agente o asesor) y las acciones inmobiliarias que están empleando los equipos que la conforman. ¿Están dichas acciones respondiendo correctamente a esos objetivos? Las KPIs nos ayudarán a develar esa interrogante.

Breve ejemplo

El modo de implementar las KPIs es casi infinito en sus variables. Un profesional del marketing inmobiliario, sabrá mejor qué preguntas hacerse para llegar a las respuestas correctas. Aunque pueda parecer una tarea sencilla, no lo es; ya que saber qué interrogantes hacerse traerá las respuestas que nos permitirán enderezar, mantener o cambiar definitivamente la dirección de la compañía.

Un buen ejemplo es el de las visitas a una plataforma web. Una KPI aplicada a la cantidad de visitas diarias de tu sitio, mostrará cuántas visitas registra durante un día, para medir su tasa de rechazo. Así, si tu sitio registra 7 visitas diarias, una KPI llegaremos a la conclusión de que la tasa de rechazo es de un 30 sobre 100.

Las KPIs y el real estate

Encontrar un buen vínculo en el uso del marketing inmobiliario y las KPIs, es una prioridad. Pero cuidado; las KPIs pueden ocultarse o confundirse con las métricas convencionales para medir las acciones inmobiliarias de una agencia. Sin embargo, no son lo mismo, y malinterpretarlas puede llevarte a cometer errores no deseados. Por el contrario, puedes utilizar ambas simultáneamente, cada cual aplicada a distintos aspectos en el funcionamiento de la compañía.

Asimismo, si bien una KPI no puede considerarse como una métrica, una métrica sí podría convertirse en una KPI. En el mundo del marketing, las KPIs son indicadores trascendentales, y deben valorarse como un conjunto de mediciones; mientras que una métrica es un elemento al azar que puede ser medido, pero que de forma individual no nos llevará a ningún lado. En este sentido, puede haber muchas métricas irrelevantes y otras que no lo sean. Si una métrica entonces se vuelve de trascendencia entre las acciones inmobiliarias que desarrollarás, se transformará por decantación en una Clave de Actuación.

Será recomendable entonces dejarle el lugar de indicador a las métricas y aplicar las KPIs para las decisiones importantes que incidirán en las estrategias de la agencia.

Marketing inmobiliario

Tal vez estés preguntándote ¿Cómo elegir las KPIs correctas para mi agencia o mi desarrollo como agente inmobiliario independiente? Echemos un vistazo a las mejores interrogantes para hacerse a la hora de seleccionar las características de tus próximas KPIs.

1 ¿Se puede medir todo?

Ante todo, para poder medir un acontecimiento o acción, este debe poder ser medido. Por ejemplo ¿Podrían medirse cuántos visitantes concurren a la exhibición de una propiedad durante los fines de semana, si esta no ha sido aún publicada? Puede parecer una obviedad, pero no lo es. En resumen: no todo puede ser medido.

2 ¿Cuáles son los niveles de error de las KPIs?

¿Debemos desatender una señal de alerta en índices señalados por las KPIs? Pues no te lo recomendamos. Si una KPI está señalando claramente un promedio (si bien puede darse en el marco de alguna variable temporal) lo más probable es que sea una realidad que debes atender, para bien o para mal. Por ejemplo ¿Debes cerrar la agencia los sábados por la tarde, si la KPI que ejecuta esa medida dice que no ingresan clientes durante ese lapso de tiempo, ni suena el teléfono? Claramente sí. Tener una agencia abierta sin clientes que ingresen, es perder dinero.

3 Disciplina de medición en el tiempo

Una vez que tienes identificada las KPIs que actúan de forma relevante sobre tu agencia o servicio inmobiliario, es conveniente hacerlas perdurar. A mayor cantidad de índices, más completa y detallada será la curva que presente el funcionamiento de tu empresa. Por ejemplo ¿Debes seguir atento a la KPI que señala que los días jueves y viernes son los días de la semana que mayor cantidad de consultas tracciona la agencia?

Es imprescindible seguir al pie de la letra los datos que ofrecen este tipo de KPI. Si realizas el seguimiento permanente de esta última KPI como ejemplo, sabrás qué hacer para elevar la tracción durante los lunes, martes, miércoles y sábados. Y si en algún momento los índices que señalan el éxito de la agencia los jueves y viernes llegaran a caer, estarás allí para enterarte de inmediato y tomar cartas en el asunto.

Hemos visto todo en la relación entre las KPIs y el real estate. Si tienes otros consejos o experiencias, nos encantaría que los compartieras con nosotros en la bandeja de comentarios al pie del artículo. Tu palabra es siempre bienvenida.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Alternativas al home office inmobiliario

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En Ciudades y Barrios

Las ventajas de vivir en San Sebastián

19 abril, 2023 No hay comentarios

España es un país sumamente diverso que tiene ofertas de todo tipo para todo tipo de personas, viajeros o futuros residentes. La localidad que te presentamos hoy es un lugar maravilloso para vivir. En él las personas se caracterizan por su amabilidad y por ser hospitalarias. A ello se le suman la gran variedad de actividades que se pueden disfrutar gracias a su clima. Sin dudas, las ventajas de vivir en San Sebastián son muchas.

Si en tus planes se encuentra la opción de cambiar de residencia, en el siguiente post te presentamos los beneficios de vivir en esta increíble e inigualable ciudad. Sigue leyendo.

¿Dónde se ubica San Sebastián y cuáles son las ventajas de vivir allí?

San Sebastián es una localidad costera que se encuentra ubicada en norte de España y muy cerca del territorio francés. Hablamos de un destino muy elegido y de gran popularidad. Esta ciudad es conocida por su deliciosa gastronomía deliciosa, su cultura y sus playas. Ideales para las estaciones actuales. Sin dudas, un lugar en el cual se disfruta mucho las actividades al aire libre.

Sus habitantes son súper acogedoras y disfrutan de una gran vida social. En este sentido, tiene una vida nocturna muy activa y animada con una gran cantidad de sitios para degustar platos tradicionales y locales y bebidas refrescantes.

Por otra parte, una de las ventajas de vivir en San Sebastián es su oferta para quienes aman la naturaleza. Esto se debe a que se encentra rodeada de ríos, bosques y montañas. Su clima es templado y los inviernos muy suaves. Por lo tanto, es posible disfrutar de lo natural todo el año.

A continuación, te detallamos los principales motivos por los cuales elegir residir en esta localidad.

Su cercanía con Francia

Una de las ventajas que tienen algunas ciudades de España es que se encuentran cerca de otros países de Europa y San Sebastián es prueba de ello. Las ventajas que garantiza esta situación se observan en la posibilidad de vacacionar cerca del país vecino brindándole uno de los mejores espacios arquitectónicos de España. No referimos al Francia.

Si se desea mudarse de zona y cambiar hacia un lugar que comparta las mejores cualidades de dos de los países europeos más interesantes, vivir en San Sebastián es lo que puedes estar buscando, además la multiculturalidad impacta el lugar e invita a que te insertes en un entorno de vida diferente y en el que pueden aprender muchas cosas nuevas.

Por otra parte, la situación climática podría convertirse en un acierto para quiens le agradan los ambientes frescos, fríos y lluviosos. Sin embargo, tiene una media de 18º C, lo que implica que se puede disfrutar de muchos días soleados para pasear al aire libre.

Una de las mejores gastronomías del mundo: entre las princiales ventajas de vivir en San Sebastián

Existe una particularidad que convierte a San Sebastián en uno de los mejores sitios para vivir. Nos referimos a su maravillosa gastronomía. Aquí, se encuentran los mejores cocineros y la ciudad ha sido reconocida con grandes premios a nivel, no solo nacional sino internacional. Incluso, se ha llevado en muchas oportunidades, uno de los galardones más importantes: las estrellas michelín.

Son muchos los interesados en practicar el arte culinario y al contar con tantos expertos en el tema, muchas son las probabilidades de habitar esta ciudad para aprender y luego ejercer este oficio. Basque Culinary Center es una de las universidades más reconocidas de esta zona y de la que más alumnos reciben para convertirse en los mejores cocineros.

Ya sea que sedisfrute de aprender a cocinar o de comer en los mejores restaurantes, vivir en San Sebastián es el lugar indicado. Tiene la mejor gastronomía de España y es una de sus cualidades más esperadas por los nuevos propietarios que desean mudarse aquí.

Playas: entre los atractivos más importantes del país

Para quienes son amanetes de las playas, vivir en San Sebastián es el lugar indicado, porque cuenta con dos de las mejores playas de España. La playa de la Concha, Ondarreta, Zurriola y La playa de la isla. La más reconocida es La playa de la Concha que posee arena blanca y se ubica como una de las mejores playas urbanas del planeta.

Sin embargo, cada una de las playas presenta los mejores entornos para la diversión y para disfrutar en compañía de la familia. Por lo tanto, si se decide mudarse a esta ciudad y comenzar a tener días en la más plena tranquilidad, jugar al fútbol o voley en la playa o practicar surf, este es el lugar ideal para realizarlo.

La playa de la Isla tiene uno de los atractivos más solicitados por los habitantes, cuenta con una piscina de agua natural. Esta peculiaridad hace de San Sebastián un lugar único y con todo lo necesario para vivir en medio de zonas costeras, los niños disfrutarán de jugar en las playas y los más grandes, de la tranquilidad que se encuentra aquí.

¿Por qué vivir en San Sebastián es una buena opción?

Cmo mencionamos, cada lugar de España tiene su propio encanto. Por lo tanto, si se decide que vivir en San Sebastián se debe saber que es una gran opción y esto responde a todas las ventajas que posee residir en esta ciudad.

En el caso de querer estar cerca de Francia y vacacionar allí cuando es temporada de vacaciones, no hay dudas de que San Sebastián es el lugar indicado para habitar. Además, su arquitectura es magnífica y te enamorarás al conocerla. También, el clima frío puede ser una de las cosas que puede interesar si disfrutas de ello.

Las ventajas de vivir en Tarragona

Hasta aquí te hemos contado sobre las principales ventajas de vivir en San Sebastián. Una guía ideal y completa para saber por qué elegir redisir en esta zona del territorio español.

Si te has quedado con alguna duda o tienes alguna recomendación para realizarnos pueden dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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