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Real Estate y el marketing directo

27 julio, 2023 No hay comentarios

Si revisamos la publicidad inmobiliaria de la segunda parte del siglo XX, nos parecerá acaso invasiva y en algunos casos, algo agresiva. Aquellos gestores publicitarios, a su vez, aludían que los métodos publicitarios eran incluso menos frontales y más creativos que los de comienzos de siglo. La era digital ha contribuido a alivianar aún más los tonos y las maneras de enfrentar a la eventual clientela, desde hace dos décadas a esta parte ¿Nos seguirán pareciendo agresivas las técnicas de captación actuales, cuando las revisemos dentro de algunos años? En este artículo de Oi Real Estate, veremos el vínculo entre el real estate y el marketing directo. Si eres un agente inmobiliario independiente, te invitamos también a leer para conocer mucho más sobre este apasionante tópico.

¿De qué hablamos si hablamos de “marketing directo”?

El marketing directo no es un exclusivo del sector inmobiliario. Se trata de un método de publicidad creado específicamente para lograr la ubicación rápida de un concepto o mensaje en un mercado determinado. Generalmente, para lograr su cometido, se utilizan mecanismos que apelen o desafíen la interacción del cliente potencial. Si está bien encarada, el marketing directo provocará la reacción del público y que este se acerque y se interese en tu propuesta.

En pos de ello, se apela a canales directos y lo más personalizados posibles. En cuanto a los lapsos, los creadores de la publicidad directa alentaban a una fuerte inversión inicial en presencia inmediata, para alcanzar la meta de forma práctica y rápida; sin embargo, hoy día esa tendencia se inclina por la vía contraria: esto implicará calcular el menor gasto en campañas en su comparativa con el reditúo que ofrecerán finalmente.

Maketing directo offline

Los métodos para emplear marketing directo de forma analógica o física, en la actualidad podrán resultarte vetustos o pasados de moda. No obstante, deberías considerar en un estudio de campo previo si algunas de ellas le cuadran a tus servicios, especialmente si eres un agente inmobiliario novato e intentas abrirte camino en un sector tan arduamente competitivo y superpoblado de oferta. Veremos solo algunos de ellos, aún en pie:

Papelería esencial

No desestimes recurrir a la impresión en imprenta y al impacto que puede generar un buen diseño de flyer. Un folleto pergeñado correctamente y que utilice las métricas de copywriting ajustadas a tu clientela eventual puede proporcionarte el espaldarazo que necesitas para instalarte, más no sea en tu parámetro de trabajo más cercano.

Promover descuentos

Los descuentos y las promociones nunca pasan de moda. ¿Quién despreciaría una correcta tasación gratuita o un asesoramiento inicial sin costo? El buen uso de las promociones resulta siempre atractivo y permanece, aún entrado el siglo XXI, entre las formas de captación más exitosas.

Elementos de referencia de marca

Para instalar tu marca de agencia inmobiliaria a nivel zonal, nada mejor que elegir el merchandising indicado de distribución gratuita en puntos clave de tu barrio o localidad donde quieras pisar fuerte. Bolígrafos, gorras, pósters, calendarios, stickers, etc. con la impresión de tu logo, son parte del vasto universo de la publicidad del merchandising y logran en gran medida una inmediata relación entre el objeto y el servicio que ofreces.

Real Estate y el marketing directo digital

La enorme gama de posibilidades que ofrece el acceso masivo a los dispositivos actuales, hacen del marketing directo digital la preferida de los agentes inmobiliarios que ingresan al ruedo del mercado en bienes raíces. En el marketing directo digital debe prevalecer el mensaje. Es clave que logres impacto y generar la reacción del interesado mediante sus mecanismos.

Veamos algunos de los métodos más utilizados y de mejor resultado al momento; tal vez encuentres que utilizas ya varios de ellos o que puedes encontrar beneficios en implementar uno nuevo.

Una plataforma propia

Una forma revolucionaria en tracción de clientes es sin dudas el blog inmobiliario. En España y en toda Europa, el auge de estos medios (rozando lo periodístico en algunos casos) funciona como uno de los mejores disparadores promocionales; te sorprendería saber cuántos entre quienes no se detienen a leer blogs de ningún tipo, comienzan a indagar a través de los consejos y tips de búsqueda de propiedades que solo encontrarán en medios de calidad.

Un formulario de contacto que solicite la información necesaria (email, nombre, tipo de servicio que solicita, número de móvil como opcional y no mucho más) servirá de trampolín para que al menos el eventual cliente se predisponga a escuchar qué tienes para ofrecerle. Además, mostrarte en tus campañas a través de tu blog como un verdadero solucionador de problemas (además de serlo, por supuesto), suelen ser bienvenidos por el circunstancial lector.

Bot chat

No hace falta disponer de una flota de telemarketers para introducir en tus plataformas una línea de chat directa con el visitante. De primer momento, podrás hacerlo tú mismo. Es un puente entre el eventual cliente y tus servicios. Además de no ser un método invasivo (ya que el interesado opta por recurrir a él o no), el que aparezca la herramienta de chat directo ni bien ingresa el buscador de propiedades a tu plataforma, representará para él que hay alguien dispuesto a escucharlo y brindarle una solución mucho más efectiva y rápida que en las plataformas que no disponen de esta app.

Recuerda que es vital diferenciarte de tu competencia inmediata para sobrevivir (en el idioma de los negocios) en el circuito inmobiliario, sin importar en qué región del país te encuentres. Encontrarás que siempre hay un agente inmobiliario o agencia que tiene predomino en el barrio. Por tanto, competir será duro, sin importar la calidad o la cantidad de oferta que haya para repartirse.

Un mensaje de calidad

Por último, te recomendamos no perder de vista los niveles cualitativos de tus herramientas de publicidad directa inmobiliaria. Asume un papel de comunicador en este sentido y estate alerta para captar las principales novedades del sector inmobiliario que te incumbe y transmitírselas a tus eventuales clientes de la mejor manera posible.

¿Cuál es tu experiencia en real estate y el marketing directo? Nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Copywriting como método de tracción inmobiliaria

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En Agentes inmobiliarios

Ibuyer en el sector inmobiliario: ¿Cómo funcionan estos agentes?

27 julio, 2023 No hay comentarios

En la actualidad, en cada sector de la sociedad está presente la tecnología en cualquiera de sus funciones. Para el caso del universo inmobiliario, ha permitido un avance en los procesos de compra y venta de propiedades, haciéndolos cada vez más agiles y menos estresantes. En este sentido, con la finalidad de lograr transacciones exitosas en el menor tiempo posible surgió la figura denominada iBuyer.

Se trata de una alternativa para poner a la venta una vivienda sin tener que recurrir a un asesor tradicional y esperar que surja algún potencial comprador.

Por lo tanto, si estás necesitando vender un inmueble de manera rápida esta puede ser una real solución. Para conocer bien a fondo qué son, cómo funcionan y cuáles son las ventajas no dejes de leer este artículo.

¿De qué se trata la figura del iBuyer?

Cuando hablamos de un Ibuyer nos referimos a una empresa o agencia inmobiliaria que se dedica a comprar viviendas de manera directa. Es decir, al contado. Una forma simple y rápida forma de reconocer este tipo de actores es cuando en sus anuncios comunican la adquisición e inmuebles con pago inmediato, o en pocos días. A modo de ejemplo, “compramos tu piso al contado” o “compramos tu casa en menos de 7 días”.

Una de sus principales particularidades tiene que ver en los recursos que disponen para la realización de ofertas. Es decir, el iBuyer puede ofrecer comprar una propiedad en menos de un día. Otra particularidad de este tipo de agente es que se encarga de conseguir la documentación y papeleo necesario. En este sentido, se trata de una buena opción para la venta rápida y sin contratiempos.

La fórmula del iBuyer es comprar viviendas a precios más bajos de los que figuran en el mercado. Luego, adquirido el inmueble, lo reforman y lo oferta nuevamente.

¿De qué manera funciona el iBuyer?

El método que utiliza el iBuyer para llevar adelante sus servicios es algo sencillo. Los pasos que sigue son:

El primero consiste en que una persona interesada en vendar se ponga en contacto con un agente iBuyer a través de su sitio virtual. Una vez realizado el primer acercamiento, se comunicarán con el propietario en un plazo de entre 24 y 48 para realizar una evaluación de la vivienda. De esta manera, el agente considerará si el inmueble cumple con las características que se buscan.

En el caso de que la propiedad cumpla con los requisitos, la empresa realizará una oferta en tan solo unas horas. De manera generalizada, este tipo de ofrecimientos tienden a tener una durabilidad de 3 a 15 días, dependiendo de cada empresa en particular.

Como tercer paso, en caso de aceptar la oferta, un especialista de la agencia visitará la propiedad para realizar la evaluación in situ. Se trata de una instancia en la cual el precio de compra varia, especialmente si lo que se visita no coincide con la descripción que el propietario dio de la propiedad.

En cuarto lugar, luego de la visita del experto y, en caso de aceptar vender el inmueble, llega el momento de firmar lo que se denomina compromiso de compraventa. A partir de este momento, el iBuyer se encargará de conseguir y gestionar la documentación necesaria: certificado energético, cédula de habitabilidad, nota simple, contrato de arras, etc. Una vez recolectado todo, la empresa procederá a la gestión y organización de la firma de la escritura.

Por último, el iBuyer realizará el pago de manera inmediata luego de haber realizado la firma de la escritura.

¿Cuáles son los requisitos que solicitan los iBuyers para la compra de una vivienda?

Acudir a una empresa de esta índole para vender una propiedad sin sobresaltos resulta una gran alternativa si se requiere hacerlo de manera rápida. No obstante, el iBuyer compra viviendas que cumplan una serie de requisitos particulares. Si bien en la mayoría de los casos este tipo de solicitudes se mantienen, pueden variar de una empresa a otra. De manera generalizada, las principales condiciones son:

Para ser compradas deben ser viviendas libres, de utilidad residencial y sin inquilinos.

Se deben encontrar desocupados y de lo contrario, desocuparse en un período no máximo de dos meses.

Las plantas de la vivienda deben ser a nivel del asfalto. Es decir, no pueden ser sótano so semisótanos.

En los casos de que la vivienda se ubique en un edificio por encima del cuarto piso debe estás en funcionamiento y a disposición un ascensor.

El tamaño mínimo de la propiedad debe ser de 40 m².

El valor máximo de inmueble suele ser de 400.000 euros.

Ventajas de vender una vivienda a un iBuyer

Si se está analizando la posibilidad de optar por los servicios de un iBuyer resulta necesario conocer cuáles son las ventajas que este tipo de gestión conlleva. Es una buena manera de saber si hacerlo o no.

Vender la vivienda de manera rápida. Se trata de la mayor ventaja de este tipo de servicios. Si se requiere vender un inmueble de manera inmediata, esta es una real posible solución.

Comodidad en la gestión. Si se vende una propiedad con un iBuyer no será necesario llevar adelante una serie de gestiones propias del proceso de compraventa. Nos referimos a la vista de potenciales compradores, recolección documentación, etc. La empresa se encargará de cada uno de esos pasos.

Reducción de riesgos. Cuando se vende de manera tradicional, es posible que surjan una serie de contratiempos vinculados a la financiación por parte del comprador. En el caso de vender a una empresa de esta índole, al ser una operación pagada al contado, el riesgo es mínimo. Digamos que casi nulo.

Desventajas de vender con iBuyers

Como todo en el sector inmobiliario, más allá de las ventajas que caracterizan a determinadas figuras, también resulta oportuno nombras cuales no lo son:

Rentabilidad más baja. Si bien el proceso es más rápido y menos estresante, el precio que la empresa dará por la vivienda será menor al que si la misma se vende dentro de los márgenes normales. Esto se debe a que siempre la oferta del iBuyer es menor a los precios que rondan en el mercado.

Requisitos determinantes. La desventaja de este tipo de operaciones es que las empresas de esta índole no reciben cualquier tipo de propiedad. Un tipo de inmueble que no compran son lo que están ubicados en pueblos.

No existen en todas las localidades de España. En la actualidad están ubicadas en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Zaragoza, Sevilla y Bilbao.

¿Cuánto pagan los iBuyers por la compra de inmuebles?

Según averiguaciones de especialistas en la materia, los ofrecimientos que realiza un iBuyer por una vivienda suelen ser hasta un 40% menor a los valores que aparecen en el mercado. No obstante, es de gran importancia considerar una serie de variables para poder comprender este punto. Las mismas son:

Los resultados de las tasaciones online no siempre son rigurosos. En general, se trata de precios que aún no han pasado por las negociaciones entre comprador y vendedor. Como resultado, se estima que del precio tasado se suele descontar de un 10 a un 15% hasta el cierre de la operación.

Como lo mencionado anterior, los precios en portales inmobiliarios también tienden a estar aumentados. Según expertos, quienes compran viviendas realizan ofertas por un 20% menor al precio que aparece en el anuncio.

Este tipo de empresas no cobran honorarios o comisiones. En este sentido, los propietarios pueden llegar a ahorrarse en el pago por los servicios de una inmobiliaria tradicional. Por lo general, este tipo de camisones rondan entre el 3% y el 7% del precio de la propiedad.

Mantener la vivienda vacía afecta a la rentabilidad. Según el sitio donde está ubicada la vivienda y el tiempo promedio de venta en la zona, dependerán los costes de mantenimiento. En él se incluyen los servicios, las cuotas de la comunidad, etc. Por ello, la rentabilidad de la oferta del iBuyer puede disminuir ya que deberá solventar este tipo de gastos.

En base a todas estas variables es posible dilucidar que la oferta de un iBuyer es, entre un 10 y 20% menor a la que se podría vender el inmueble en condiciones comunes de mercado

El agente inmobiliario y la planificación diaria

Hasta aquí todo lo relacionadoa el ibuyer en el sector inmobiliario y el modo en que funcionan. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros.

En Documentos

Nota Simple: ¿Qué es y qué información proporciona?

26 julio, 2023 1 comentario

Comprar y vender inmuebles en España implica una serie de pasos. Durante toda la operación se requiere de la presentación de diversos documentos para que la misma sea exitosa. Conocer cada uno de ellos y como se realizan hará que la transacción se concrete en el menor tiempo posible. En este sentido, la nota simple es uno de ellos.

Hablamos de un documento que proporciona información de valor sobre el inmueble. Pedirla antes de comprar nos ahorrará tiempo y energía y evitará posibles estafas. ¡Sigue leyendo para saber todo al respecto!

¿Qué es la nota simple?

Hablamos, como hemos menciondo, de uno de los tantos documentos que se necesitan para vender una vivienda. La nota simple se expide en el Registro de la Propiedad y cumple una serie de funciones:

informar respecto de quién es el titular del inmueble,

si tiene cargas o gravámenes asociados,

si posee algún tipo de limitación en su uso, entre otras cosas.

Si bien se trata es un documento meramente informativo, solicitarlo antes de proceder con una compraventa puede ahorrar tiempo, energía y disgustos.

¿Qué tipo de información proporciona la nota simple?

La Nota simple se divide en tres bloques que son:

Descripción de la finca,

Titularidad,

Cargas.

En cada una de ellos se detallarán diferentes aspectos del inmueble que son de suma importancia a la hora de comprar o vender una propiedad. Es decir, este documento identifica el tipo de finca, la describe en función de su superficie, marca su orientación y la sitúa en una dirección concreta. Además, define el tipo de uso que puede dársele a la finca y detalla si forma parte de una comunidad de propietarios y el grado de participación en esta, para conocer el total de las cuotas que se deben pagar.

A continuación, presentamos el modo en que se encuentra organizado este docuemento.

Descripción de la finca

En este apartado encontraremos una descripción generalizada de la vivienda. Lo primero que se informará es la naturaleza del inmueble. Es decir, si se trata de una vivienda de Protección Oficial o una vivienda unifamiliar, a modo de ejemplo.

Por otra parte, se detalla la dirección, la referencia catastral y la superficie construida. Además, se describirá con qué linda el inmueble: si con la calle, con un pasaje, con otra casa, etc. Por ello, a la hora de comprar una propiedad es importante prestar especial atención a este apartado, puesto que todas las construcciones realizadas sobre la finca deberán detallarse en la Nota Simple.

Titularidades de la propiedad en venta

En este bloque, se informan los datos del o los titulares del inmueble y su participación en la propiedad. Por ejemplo, podría decirse que la participación del titular es del 100% en pleno dominio o bien podría ocurrir que gozara del 50% y, además, fuera usufructuario.

Por otra parte, es posible en este apartado conocer el nombre del notario que participó en la escritura, si es que se trata de un propietario por compraventa o por herencia. Otro dato que se verá reflejado en esta parte del documento tiene que ver con la comunidad de vecinos. Se mencionará el coeficiente de participación que tiene la propiedad en ella y conocer así el peso que tu voto tendrá además de los gastos que te corresponderán.

Ahora bien, al momento de cerrar la operación de compraventa, todos los titulares mencionados en la Nota Simple deberán firmar el contrato.

Cargas que pueda tener la vivienda al momento de la venta

En esta última sección es posible conocer si la finca está gravada con una hipoteca, hecho que no impide las puesta en venta del inmueble. También proporciona la información de si la propiedad está embargada. En este caso, será posible continuar con la operación de compraventa, aunque será un procedimiento bastante más complejo.

Por último, si se trata de una Vivienda de Protección Oficial, en este apartado se detallará cuál es su plazo de cancelación.

Paso a paso para pedir una nota simple

Sin dudas este documento contiene información sumamente valiosa necesaria de ser verificada antes de proceder con la compra de un inmueble. Por lo tanto, siempre es aconsejabl, no así obligatorio, solicitarla en el Registro de la Propiedad antes incluso de firmar las arras.

A continuación, te presentamos la manera de obtener la nota simple:

Reunir los documentos necesarios. Cualquier persona puede pedir una nota simple, puesto que los datos que allí figuran son de índole pública. Sin embargo, necesitaremos al menos uno de los siguientes datos para obtenerla:
- Número de finca registral (IDUFIR O CRU)
- Dirección exacta y completa.
- Nombre o DNI del titular.

Solicitud de la nota simple. El documento puede ser solicitado de manera presencial y online. Para pedirla desde la web se deberá acceder a la sede electrónica del Registro y completar alguno de los datos mencionados anteriormente.

Justificar el motivo. Luego, se deberá informar si se actúa en nombre propio o de terceros y justificar un interés legítimo, como “Investigación por contratación”.

Identificación del solicitante. Luego, habremos de introducir nuestros datos personales, como DNI y lugar de residencia.

Esperar la nota simple. Por último, solo resta esperar el envío del documento. Si se lo tramita de forma online, desde el Registro lo enviarán al correo electrónico idnicado

Solicitud de la nota simple por aplicación movil

Des octubre de 2020, el Colegio de Registradores puso en marcha una aplicación móvil a través de la cual es posible solicitar la nota simple. El procedimiento es muy simple:

En primer lugar, se debe descargar la aplicación, disponible tanto para Android como para iOS, a través de la web Registradores, y darse de alta en el sistema.

Luego, se debe pedir la nota simple del inmueble con los mismos datos que se requieren para la via web. Con esta novedad, el Colegio de Registradores busca facilitar la gestión de los trámites y producir un acercamiento entre el Registro y las personas.

¿Cuánto cuesta la nota simple?

En general, el precio de la nota simple es de 9 euros. Según como se lleve adelante el procedimiento del documento, su valor puede alcanzar los treinta euros. No obstante, en este ranking se contempla también la contratación de gestores para que soliciten este documento. Esta práctica es habitual cuando se desea mantener el anonimato en la investigación de los datos registrales.

Testimonio, escritura pública y minuta: ¿Cuál es su su diferencia?

Hasta aquí te hemos contado todo lo vinculado a la nota simple, que información brinda y de que manera solicitarla. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

En Invertir

Los jóvenes invierten en viviendas de lujo

26 julio, 2023 No hay comentarios

Inesperadamente, los jóvenes invierten en viviendas de lujo. Se transforman así en figuras de ese segmento del mercado inmobiliario. De este modo lo indica el “Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España”, que establece que los jóvenes son partícipes del 25% de las operaciones de compraventa. Te contamos los detalles de esta sorprendente tendencia en este artículo. ¡Continúa leyendo!

Una tendencia ha irrumpido en el mercado inmobiliario: los jóvenes invierten en viviendas de lujo. Así lo establece el “Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España” que ha realizado Hiscox y Catella, la primera una compañía internacional de seguros especializados. Hiscox, de hecho, trabaja en seguros para pymes y empresas y, por otro lado, en el ramo patrimonial de objetos para hogares exclusivos. Catella, por su parte, es un proveedor líder de servicios en asesoramiento de finanzas. Ambos han desarrollado este informe.

Entonces, el documento recoge los precios por metro cuadrado por ciudad y por zona, entre otros datos. Dentro de ellos, lo que sorprende son los números de la participación de los jóvenes en el residencial de alto standing. El 25% corresponde a jóvenes millennials, es decir, aquellos que nacieron entre 1981 y 1995. Tenemos así una primera conclusión: el sector de las viviendas de más de 3 millones de euros ha tenido un desempeño por encima de la media, logrando aumentar el volumen de transacciones. Y un segundo resultado: los jóvenes tienen un gran protagonismo dentro de estas operaciones.

Los jóvenes invierten en viviendas de lujo

En el citado informe se consigna, también, que los millennials y los centennials (aquellos nacidos entre 1996 y 2010) encarnarán por encima del 60% las compraventas de propiedades de lujo en 2025. Estos dos grupos destronarán a aquellas personas que nacieron entre 1961 y 1980, o sea los que actualmente tienen entre 40 y 60 años. Debido a su poder adquisitivo o por capacidad de acumulación de riqueza en el correr de los años, este grupo lidera en estos momentos el segmento. Sólo resta que los años pasen y la tendencia se afianzará.

Los compradores de viviendas de lujo de esta tendencia corresponden a un perfil de empresarios jóvenes en relación al éxito del universo tecnológico, de la ciencia y la investigación. Por otro lado, provienen del extranjero: Alemania, Reino Unido y Francia figuran entre los primeros países. Estos jóvenes se sienten atraídos por las bellezas diversas que presenta España, tanto en lugares como en clima. Y deciden invertir ahora que el contexto económico se está estabilizando y cuando los efectos de la post-pandemia están quedando atrás.

Los investigadores sostienen que este grupo de jóvenes inversores es uno creciente y establecido laboralmente, a pesar de su temprana edad. El estatus logrado le da la posibilidad de invertir en una vivienda de lujo como primera vivienda. Y como se encuentra en aumento, constituirá el sector de demanda del residencial de alto standing en los años venideros.

¿Por qué España es elegida para invertir en viviendas de lujo?

España se sitúa como uno de los destinos elegidos para comprar viviendas de lujo. Sólo superada por Francia, le siguen en la lista Italia, Reino Unido y Grecia. Todas propuestas tradicionales por sus bellezas naturales y arquitectónicas. El Informe constata que las propiedades deben tener como condición primordial ser de primera calidad. Pueden ser obra nueva o rehabilitaciones. Y deben contar con extras como amplios jardines, gimnasios, salas de cine, bodegas y garajes con espacio para varios autos.

Los barrios más elegidos en nuestro país son Salamanca, Chamartín, Chamberí y Retiro. Por su parte, Madrid está en aumento como destino de viviendas de lujo. Se espera que las compraventas se acrecienten en un 4% para fin de año y la ubiquen en el sexto escalón de ciudades con más crecimiento. Se compara su desarrollo con otras como Los Ángeles, Dublín o Lisboa. De hecho, las transacciones inmobiliarias crecieron del 16% al 25% en la capital de España el año pasado. Luego de Madrid, otros sitios como Barcelona y la costa mediterránea son los lugares predilectos.

Las razones de la elección de España como destino para invertir en vivienda de lujo son varias. Los precios son competitivos, una plaza inmobiliaria acorde a las comodidades de los más exigentes, una inversión refugio y un espacio magnífico por el entorno paisajístico y arquitectónico lo que asegura un lifestyle inigualable. Los extranjeros lo eligen como segunda vivienda. Y es probable que continúe creciendo a un ritmo acelerado en lo que resta del año.

¿Por qué sigue creciendo el mercado de la vivienda de lujo?

El mercado de la vivienda de lujo atraviesa un auge inesperado. Este crecimiento viene desde el año pasado y los expertos esperan que este año concluya con un aumento similar. Este “florecimiento” del sector no tiene una única razón de ser sino que es multicausal.

El año pasado las transacciones de viviendas por parte de extranjeros trepó hasta el 45%, con 88.800 operaciones en total (datos del Colegio de Registradores). El dinamismo que esto le otorga al mercado es un punto fundamental. El perfil de los compradores extranjeros es de buena rentabilidad: de todas las compraventas del 2022, casi 9.000 fueron por propiedades mayores a 500.000 euros.

También tomando datos del año pasado, el precio de las viviendas de lujo se incrementó en un 4,8%, lo que equivale a 7.135 euros el metro cuadrado. Este aumento, sin embargo, no aleja a los extranjeros; al contrario, no es una subida que les preocupe y por ende hay cada vez más personas atraídas por el parque inmobiliario español.

Entonces, por lo visto hasta aquí, el segmento de viviendas de lujo tiene un próspero futuro. Y son los jóvenes de hoy los adultos de mañana quienes están impulsando este crecimiento.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de que los jóvenes invierten en viviendas de lujo. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

El abecedario del sector inmobiliario

En Agentes inmobiliarios

El verano y el alquiler rentable

25 julio, 2023 No hay comentarios

La pandemia COVID 19 y la crisis como consecuencia de la guerra en Europa del Este dejarán sin dudas su huella en el mercado inmobiliario europeo en general. ¿La aguja de los índices de compra venta de inmuebles podría volverse impredecible? Las encuestas generadas por los principales portales de consulta sobre los intereses entre los actores del sector, mostraban resultados dispares hasta hace unos pocos meses. Hoy, ya recuperados de la crisis pandémica, comienzan a quedar a la vista cifras interanuales más parejas. Como una de las principales consultas a las agencias y asesores, se denota el interés del cliente inmobiliario por saber cuáles son las provincias costeras más rentables para alquilar. En este articulo de Oi Real Estate, veremos algunos datos sensibles: el verano y el alquiler rentable, con números reales.

Comprar para alquilar y alquilar una vivienda ociosa

El negocio inmobiliario posee en la compra y venta de inmuebles para alquilar, uno de sus bastiones fundamentales desde siempre. La crisis COVID 19, que amenazó con arrasar al mercado inmobiliario, ha obligado también a quienes disponen de viviendas ociosas, a orientar su mirada también en este sentido.

La escalada en los niveles de inquietudes al respecto, recayó en la consulta a la opinión de los expertos en el tema. La respuestas a los interrogantes sobre alquilar o no, se cuentan por docenas. Pero uno de los fundamentos más tenidos en cuenta por los clientes y los medios especializados, apuntan a la rentabilidad de la vivienda en sí, y a la zona en donde esté ubicada.

Palabra de experto

El profesor y director del departamento de Dirección Financiera de IESE Business School de Barcelona, Carles Vergara es considerado un experto en inversiones inmobiliarias. Consultado por Vanguardia, también considera de primordial importancia revisar los niveles de rentabilidad actuales y zonales, así como la regulación vigente. Sobre la actualidad candente del mercado de arrendamiento, declaró recientemente:

«Actualmente, como ocurrió luego de la incertidumbre generada por la COVID-19, también puede pasar que la vivienda no se alquile porque haya un exceso de oferta o porque el precio del alquiler no cumpla con lo que buscan los futuros inquilinos»

Carles Vergara

Estamos de acuerdo en que las grandes inmobiliarias son el cuerpo de la maquinaria inmobiliaria. Sin embargo, es el pequeño inversor el encargado de cumplir su rol como primer engranaje de dicho mercado. Comprar para alquilar en España, es una opción rezagada en comparación a lo que ocurre en los países vecinos. Alquilar una segunda o tercera vivienda vacía, parece ser (según señalan los últimos relevamientos) la elección más recurrente. El punto sería entonces… ¿cuáles son los lugares más rentables para hacerlo?

El verano y el alquiler rentable

Del «final» de la pandemia a esta parte se ha generado un creciente interés en alquilar en sitios turísticos, o simplemente alejados de las grandes urbes. ¿Puede que las medidas de restricción hayan tenido algo que ver en esto? Es probable. Lo cierto es que las consultas sobre la disponibilidad de propiedades en alquiler en las regiones costeras, han visto en sus estadísticas un salto drástico.

Buscar alquiler en regiones costeras y ofrecer viviendas en dichas regiones, son dos opciones que se han incrementado a la par. Por este motivo, es complejo llegar a la conclusión de cuál tendencia impulsó a la otra. El cuento del huevo y la gallina.

Provincias costeras más rentables para alquilar

Adentrémonos en lo que nos importa. ¿Cuáles son las provincias costeras más rentables para alquilar? España cuenta con una vasta línea costera, y los costes en su variedad residencial es de los más desparejos tanto para comprar y vender, como para alquilar.

Según números desde la Big Data inmobiliaria que ofrece Urban Data Analytics, vemos que quien compre para alquilar en una zona costera de España, obtendrá las mayores rentabilidades brutas. Por supuesto, a esas ganancias deben descontárseles gastos de mantenimiento y la rotación durante los meses de unidades vacías en temporada baja.

Las tres más rentables desde los datos

De este modo, veremos que las únicas regiones costeras cuya rentabilidad se posiciona actualmente por encima de la media nacional son Valencia, Castellón y Huelva, con el 7.6%. De menos a más, veamos sus porcentajes de rentabilidad:

Huelva: se ubica en tercer lugar con un promedio del 7.7%.
Castellón: apenas por sobre Huelva, esta región han ofrecido porcentajes cercanos al 8%.
Valencia: se estima que sus propiedades en alquiler logran una rentabilidad de entre el 8.3% y el 8.4%.

Asimismo, cercanas aunque cortándose en una rentabilidad más cercana al 7%, se ubican Asturias, Almería y Murcia. Según Urban Data Analytics, el margen de ganancia por alquiler en las demás provincias costeras oscilaría una brecha más abierta. Sus cifras pueden alcanzar un tope de rentabilidad del 6.5% (si contemplamos el índice promedio de Barcelona y Las Palmas, o Pontevedra y Cantabria); y descender hasta apenas un 4.3% (como es el caso de las Islas Baleares, Málaga o Guipúzcoa).

¿Hacia dónde mira el inversor?

Un inversor (pequeño o mediano), observará principalmente la evolución de los precios en el alquiler. Atravesada la crisis inmobiliaria COVID, pero aún inmerso el sector en la incertidumbre de las consecuencias de la guerra aún en vigencia, esa mirada deberá volverse más sesgada.

Sin embargo, no debería descuidar en su estudio de campo los últimos movimientos del mercado de compra venta de inmuebles. A veces, el no analizar exhaustivamente estos índices puede llegar a ofrecer cifras de rentabilidad del alquiler no del todo fiable, o que directamente no se ajusten a la realidad.

Tal es el caso de la costa del País Vasco, en Maresme -provincia de Barcelona- y las Islas Baleares. En las regiones costeras españolas, el precio medio para alquilar un piso de entre 70 y 100 metros cuadrados es de 665 euros; mientras que si hacemos un análisis global de toda España, ese coste ascenderá a los 816 euros.

Por tanto, tener en cuenta el coste de una propiedad según su comunidad, provincia o municipio (costera o no), incidirá fuertemente en el valor del alquiler y por ende, en la rentabilidad esperada.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Ahorrar agua: el nuevo objetivo de los hoteles

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En Comprar

Contrato de reserva de un inmueble

24 julio, 2023 2 comentarios

El proceso de compraventa de una vivienda, un local o cualquier tipo de bien inmueble es una decisión que implica tiempo, dinero y energía. Por lo tanto, conocer cada uno de sus momentos y los documentos que implican es una forma de asegurarnos un buen desenlace. En la gran mayoría de las ocasiones, previo a la firma de la transmisión de la vivienda, se realiza el procedimiento en el cual las partes se aseguran de sus derechos y obligaciones futuras. Hablamos del contrato de reserva de un inmueble.

En el siguiente artpiculo, de manera ordenada, detallaremos que es, que implica para ambas partes y en qué se diferencia del contrato de arras. Sigue leyendo.

¿Qué es un contrato de reserva de un inmueble?

Se trata del documento a través del cual una persona interesada en comprar un inmueble realiza la reserva del mismo a cambio de una cantidad determinada de dinero. Este monto será restado posteriormente cuando se lleve adelante la firma del contrato de compraventa. Llegado el momento, el vendedor del inmueble se compromete a la entrega del mismo.

Al firmar el contrato de reserva de un inmueble, ambas partes asumen derechos y obligaciones. Por parte del comprador, se ve en la obligación de completar el pago y adquirir la propiedad. En tanto que el vendedor toma el compromiso de entregar la vivienda una vez liquidado el pago.

Una de las circunstancias en las cuales pueden utilizarse este tipo de contratos es con inmuebles que aún no han sido construidos, o en viviendas en proceso de construcción. Lo particular de estos casos, es que el vendedor se encontrará en la obligación de concluir con la edificación. Asimismo, la finalización de la obra deberá cumplimentar todas las condiciones técnicas y de habitabilidad.

¿Qué diferencias existen entre el contrato de reserva y el contrato de arras?

El contrato de reserva de un inmueble es muy similar a la figura de lo que se denomina contrato de arras. Ambos documentos certifican un acuerdo entre dos partes, con derechos y obligaciones para ambas. Al igual que en el contrato de reserva de un inmueble, en el de arras también se realiza la entrega de una cantidad determinada de dinero correspondiente a una parte del pago de la vivienda.

Sin embargo, no son exactamente lo mismo. Sus principales diferencias son:

Regulación legal

En el caso de contrato de arras el mismo se encuentra regulado por el Código Civil español. Mientras tanto, el código de reserva de un inmueble no cuenta con una normativa determinada. Por lo tanto, el marco legal del contrato de arras le otorga mayor seguridad jurídica.

Recisión del acuerdo

Este punto es de crucial importancia. Un contrato de reserva de un inmueble no puede ser rescindido, a menos que existan cláusulas que contemplen esta acción. Por el contrario, en el contrato de arras si es posible rescindir el acuerdo. En este caso, se deberá abonar un monto de dinero a modo de indemnización, no importa cuál sea la parte que decida terminar el contrato.

¿Cuál de los dos contratos es preferible realizar en el proceso de compraventa?

Para poder afirmar cuál de los dos tipos de contratos es preferible realizar es necesario evaluar cada situación en particular. Por ejemplo, si el comprador tiene plena confianza de que comprará la vivienda le convendrá realizar un contrato de reserva de un inmueble para que el vendedor lo quite del mercado.

Por el contrario, si el interesado en comprar la propiedad no tiene la seguridad de hacerlo, por el motivo que sea, convendrá firmar un contrato de arras. Esto se debe a la posibilidad de poder rescindir el acuerdo en el caso, por ejemplo, que no se le otorgue el crédito hipotecario al potencial comprador.

¿Cuáles son las ventajas de un contrato de reserva de un inmueble?

La primera y principal ventaja de realizar un contrato de reserva de un inmueble es la seguridad de ambas partes de que la compraventa se llevará a cabo. Sin embargo, no es la única ya que existen otra como:

La parte compradora tiene disponibilidad de tiempo para lograr conseguir la totalidad del valor de la propiedad para liquidar la venta.
La parte vendedora tiene la posibilidad de gestionar todo lo necesario teniendo la información de la fecha exacta en la que entregará la vivienda. A su vez, sabrá cuando podrá disponer de todo el dinero del valor del bien.

¿Qué debe incluir un contrato de reserva?

El contrato de reserva de un inmueble deberá incluir todos los consensos que se han determinado entre las partes. Asimismo, en él se asientan todas las condiciones que se incluirán en el contrato de compraventa.

A continuación, te detallamos la información que deberá incluir un contrato de reserva de un inmueble:

Datos personales de las partes: Nombre completo, número de DNI, fecha y lugar de nacimiento.

Descripción de la vivienda: en este punto se incluye la dirección del inmueble y la superficie total. Si dispone de trasteros o garajes sus características también deberán ser incluidas en el informe.

El número correspondiente al Registro de la Propiedad de la vivienda. Este dato es solicitado para llevar acabo la corroboración de la titularidad de la vivienda y que la misma coincida con los datos del vendedor.

Certificado de cargas de la propiedad: con este documento se corrobora que la vivienda se encuentre libre de deudas. Ya sean por hipotecas, alquileres, impuestos, cuitada de la comunidad de propietarios, etc.

Cuantía de la señal, es decir, de la reserva. Este monto es un acuerdo entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, los montos suelen ir entre el 1 y el 15% del valor total de la propiedad.

Formas y procedimientos de pago, es decir, se determina el modo en que será pagado el monto que resta para saldar la totalidad del valor del bien. A su vez, este punto incluye la manera en que serán divididos los gastos entre ambas partes.

Cláusulas de rescisión, es decir, ante qué situaciones se podrá llevar adelante la rescisión del acuerdo.

Contrato privado de compraventa: ¿Qué es y cómo hacerlo?

Hasta aquí todo lo relacionado al contrato de reserva de un inmueble. Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si estas pensando en vender o comprar una vivienda pueden ponerte en contacto con nosotros. Podremos asesorarte de principio a fin en todo el proceso.

En Alquilar

Municipios costeros y la rentabilidad de alquileres

21 julio, 2023 No hay comentarios

Ser propietario de una vivienda para alquilar esta arrojando resultados cada vez más positivos, una calro moivo que lo posiciona como en un negocio rentable. Sobretodo en la costa, donde en verano las personas buscan arrendar un piso. En este sentido, resulta importante conocer todo acerca de la rentabilidad de alquileres en las zonas costeras de España.

En el siguiente artículo te detallamos los principales sitios de la costa epañola que resultan ser de gran oportunidad para arrendar una vivienda. Sigue eyendo.

Ranking de zonas con mayor rentabilidad de alquileres

Según los datos estadísticos de Fotocasa, los municipios costeros que más rentabilidad lograron en el ultimo tiempo fueron:

Gandía, que obtuvo el mayor rendimiento con un 11,6% de rentabilidad.

Laredo con 11,1%.

Manga del Mar Menor con el 10,0%.

Águilas también con una rentabilidad de alquileres del 10,0%.

Por otra parte, los datos arrojaron que los sitios con mayor rentabilidad se eucntran ubicados en:

Motril (8,7%),

Santa Pola (8,0%),

Vera (8,0%),

Sanlúcar de Barrameda (8,0%),

Huelva capital (7,8%),

Tortosa (7,8%),

Algeciras (7,8%),

Roquetas de Mar (7,7%),

Sagunto / Sagunt (7,5%),

Ferrol (7,5%).

En definitiva, la vivienda es una de las fuentes más altas de resultados a la hora de invertir debido a su alta rentabilidad. Esto se debe a que no tiene comparación con otro elemento financiero. España es uno de los países con mayor rentabilidad por alquileres. Luego de la pandemia, comenzaron a surgir muchos interesados en comprar inmuebles, para poder alquilarlos.

Comparación de rentabilidad de años anteriores

Hace 5 años, la rentabilidad de las zonas costeras no era la misma. Gandía contaba con un 6,8 de rentabilidad, Algeciras un 6,6%, Roquetas de Mar un 5,3%, Cartagena con 5,5% y Almería un 5%. Con estos datos se puede notar una gran diferencia a los resultados beneficiosos que se están dando actualmente en el 2023.

Por otra parte, los municipios con menos rentabilidad, hace 5 años poseían un porcentaje mayor, pero en esta circunstancia decayeron. Donostia y San Sebastián presentaban un 3,8%, Fuengirola un 5,7%, Barcelona 5,2%, Palma de Mallorca 6,3%, Marbella 6%, Benalmádena 5,1% y Benidorm 5,2%.

Inversión en alquileres: ¿es rentable?

España logró en los últimos años que la rentabilidad de alquileres de viviendas crezca de una manera considerable, sobre todo en determinados sitios costeros. Uno de los grandes motivos por los que es recomendable comprar una vivienda para alquilar es que, gracias a esta suba de rentabilidad, se hace más sencillo introducirse el mundo de las propiedades para arrendar y así lograr una buena inversión, teniendo en cuenta que lugares van a dar mejores resultados.

Como mencionamos, un dato determinante que lo afirma son los números que se arrojan en la ciudad de Gandía, en Valencia. En este municipio la rentabilidad creció unos 7,7 puntos durante la última década. Según las estadísticas de Fotocasa, paso de una rentabilidad de alquiler de un 3,9% en mayo del 2008 a un 11,6% en mayo de 2023.

La fórmula que se ultiliza para poder descifran la rentabilidad de alquiler en cada zona tiene la siguiente estructura:

100× (ingreso anual – costes de mantenimiento) ÷ (valor de inmueble)

Un ejemplo de este calculo se puede dar si una persona adquiere una vivienda y pagó un precio de €250000 con un coste de mantenimiento de €1000 por año y la alquila al precio de €13200 por año, tendríamos la siguiente cuenta a calcular: 100×(13200-1000)÷250000= 4,8.

Como vemos, el resultado obtenidaproximadamente 4,8. Este número representa el porcentaje del rendimiento anual y es un dato muy importante que podemos tener en cuenta a la hora de elegir dónde invertir nuestro dinero.

Contáctate con un profesional de alquileres

Es imprescindible tener en cuenta una propiedad en una ciudad costera a la hora de invertir. Puede ser agradable adquirir una vivienda con vista al mar y disfrutar de sus beneficios.

Sin embargo, no es lo único que hay que priorizar a la hora de comprar un piso. Si hablamos de esto, lo más recomendable es asesorarte con un experto en este tipo de inversiones, ya que las decisiones de compras son muy amplias y las preferencias de vivienda de cada uno dependen de los gustos del comprador.

Pueblos cerca de Madrid: ¿Cuáles son los mejores para vivir?

Hasta aquí te hemos detallado los principales municipios costeros en los cuales la rentabilidad de alquileres es realmente alta. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

En Invertir

Invertir en vivienda: ¿es un buen momento?

20 julio, 2023 No hay comentarios

Si nos proponemos invertir en vivienda, ¿es éste un buen momento? Pues, hay que estudiar las distintas variables y escuchar a los que saben. Expertos en el mercado inmobiliario responden a esta pregunta, que no está exenta del contexto socio-económico que atraviesa nuestro país y la eurozona.

Como introducción al tema, nos encontramos con que las variables que hicieron que las ventas de inmuebles cayeran en los últimos meses continuarán afectando al mercado. Por lo menos en lo que resta del año. En cuanto al precio, distintos especialistas pronostican una subida leve y otros una desaceleración más pronunciada, de mano de la caída de demanda.

Ya hemos hablado varias veces de la vivienda como valor refugio y lo que ello significa. En un contexto de crisis global, las personas se cobijan en su hogar en búsqueda de una seguridad que no encuentran en el afuera. Y es que la vivienda soportó la pandemia del Covid-19 y la post-pandemia también. Las caídas de bolsas y las desvalorizaciones de criptomonedas. La guerra en Ucrania y la falta de insumos. En todos esos momentos, el capital se ha refugiado en el sector inmobiliario: una propiedad tiene la característica de ser un bien tangible frente a la inestabilidad de las divisas en tiempos de riesgos. La vivienda ha resistido a las crisis a como dé lugar y se posiciona así como una protección de modo figurado y literal.

Ahora bien, ¿cuál es la situación actual? En este artículo te lo contamos así que ¡continúa leyendo!

Invertir en vivienda: ¿buen momento o no?

Que el mercado inmobiliario viene en caída hace meses no es novedad. A pesar de haber soportado las crisis sociales, políticas y económicas derivadas de la pandemia del Covid-19 y de la guerra en Ucrania, desde fines de 2022 las cifras muestran una caída sin fin aparente. Es que la inflación y el alza de los tipos de interés terminó por permear al mercado y finalmente sacudirlo. Los bancos, por su parte, restringen la financiación de créditos por lo que hay menos hipotecas disponibles. Y por ende, menos transacciones de compraventa e incluso actualizaciones en los precios.

Las compraventas de inmuebles tuvieron un descenso de 3,4% interanual hasta abril de este año. Las compras de propiedades (viviendas o pisos) acumulan seis meses de baja. Estos datos los facilita Judit Montoriol, jefa del departamento de Economía Española de CaixaBank Research. A pesar de esto, que parece un panorama negativo, el mercado inmobiliario viene de unas cifras verdaderamente altas. Por esto, las compraventas superan en 16,7% a las realizadas en 2019. Y en 2022 se registraron 650.000 transacciones, apunta Montoriol.

Ante estos datos ambiguos, la cuestión a determinar es si las ventas pueden seguir en caída y si los precios aumentarán o bajarán para entender si es o no un buen momento para invertir en vivienda.

¿Seguirán cayendo las ventas?

Los factores que hicieron hasta aquí caer a las ventas en el sector continuarán horadando al mismo. Por lo menos en lo que falta del año. La directora de estudios de Fotocasa,María Matos, así lo asegura. E incluye en esta formulación tres circunstancias: la subida de tipos de interés, que hacen más inaccesible a los créditos; la inflación, que golpea en la capacidad de ahorro de las familias; y el precio de los inmuebles, que ha aumentado en el último año.

Si bien la inflación está comenzando a estabilizarse, falta aún una actualización en los tipos de interés. Ésta está calculada en 4,5% por el Banco Central Europeo. Por lo cual, el segundo semestre que estamos atravesando será determinante para ver cómo la subida de los tipos de interés en su conjunto impacta en la economía en general y en el segmento inmobiliario, enfatiza Montoriol.

Otro componente que hace al sector es la demanda de extranjeros. Media eurozona, incluída Alemania, se encuentra en recesión. Las ventas a extranjeros, en otros tiempos tan prósperas, mostraron una baja del 2,7% en el primer trimestre de este año.

Con estos datos se puede prever que el mercado no va a agravarse contundentemente. Si bien no son referencias alentadoras, el mercado laboral es resiliente, apunta Montoriol. Por ejemplo, tenemos que la inflación está bajando, mientras que los salarios están subiendo. Esto puede hacer aumentar la iniciativa de los inversores que no dependan tanto de los financiamientos.

En definitiva, las ventas seguirán cayendo, no de manera brusca, en lo que resta del 2023. Esta caída no será como la de 2022. Los expertos sitúan a la demanda de obra nueva entre 150 mil y 200 mil, a las que se sumarían las de segunda mano para dar una cifra cercana a 400 mil a fin de este año.

¿Qué ocurre con el precio de las viviendas?

Más allá del panorama presentado hasta aquí, la oferta y la demanda de viviendas van por un carril paralelo. La oferta es poca y la demanda, mucha; esa tensión hace que los precios se mantengan. Entonces, a pesar de la inflación, los precios pueden llegar a variar un poco hacia la baja pero sin afectar casi al mercado. La suba de precios es moderada y se situarán alrededor del 1,4% para fin de 2023. Teniendo en cuenta los costes de construcción y la demanda no es mucho, realmente.

Otros especialistas, como los de CaixaBank Research, afirman que habrá una pronunciada desaceleración en el precio de la vivienda. Y agregan que ésto irá de la mano con la caída de la demanda y de la economía en general.

Como vemos, hay distintas posiciones respecto al precio de las viviendas. Debemos entender que su devenir siempre está asociado al contexto social, político y económico. Por eso (más allá de los pronósticos basados en proyecciones) es un factor de incertidumbre.

Una variante que se deriva de la subida de precios es el abandono paulatino de casas tipo chalet en detrimento de pisos de plantas intermedias. Como lo comentan desde Fotocasa, el encarecimiento de la vivienda y las restricciones al acceso al crédito tiene como consecuencia que los compradores reduzcan sus expectativas. Entonces, no dejan de comprar, pero se ajustan a un presupuesto acorde a la realidad.

Invertir en vivienda: ¿un buen momento? Conclusiones

Como hemos visto, la perspectiva es muy compleja ya que inciden varios factores. Entonces, la respuesta a la pregunta ¿es un buen momento para invertir en vivienda? no tiene una respuesta acabada. Depende del perfil del comprador: uno más arriesgado o sin dependencia a la financiación lo haría. Así como también la zona en donde se emplace la propiedad: las grandes ciudades y los centros turísticos han aumentado sus precios, mientras que en sus alrededores surgen nuevos mercados.

Algunos especialistas aconsejan esperar para comprar una segunda vivienda. En el caso de que fuese una vivienda permanente, la sugerencia es buscar según ubicación y tamaño, ya que puede haber grandes variaciones. Pensar también en que si es obra nueva habrá gastos altos en materiales; lo mismo si es a refaccionar.

Otros expertos recomiendan comprar debido a que los precios se estabilizarán o aumentarán muy poco en el corto plazo. A mediano plazo, en cambio, se acrecentarán sólo por encima de la inflación. Los precios no llegan a ser desorbitados, afirman. A la vez que recuerdan que los tipos caerán a partir de 2024.

Para tener en cuenta, hay un dato fundamental que toman ciertos especialistas: si una persona alquila la vivienda que habita, paga un precio medio por mes. A esta persona le convendría comprar una vivienda a precio medio de similares tamaños. Esto lo proponen porque el PER = (precio de compra/ egresos anuales por alquiler) muestra que actualmente alquilar es mucho más caro que comprar en nuestro país.

Por último, el inversor deberá preguntarse si esa vivienda que quisiera comprar bajaría de aquí a seis meses. Como la respuesta es no, vale la pena tratar de conseguir una hipoteca fija del 3% y asumir los tipos de interés. En este caso, la recomendación sería no esperar y comprar ahora.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de invertir en vivienda, ¿es un buen momento? Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Te invitamos a continuar leyendo:

La mayor rentabilidad en vivienda

En Agentes inmobiliarios

Cómo acelerar una negociación de alquiler

18 julio, 2023 No hay comentarios

Tomar la decisión de ofrecer un piso en alquiler lleva acaso más tiempo que decidirse a publicarla para su venta. En el sector está considerado como uno de los procesos, dentro del vasto universo de las acciones inmobiliarias, más complejos para los propietarios; ya que un eventual inquilino (seguramente un desconocido) hará uso de su propiedad por un tiempo, prácticamente a su gusto. Dicho esto, y si eres uno de ellos, sabrás que una vez definida la interrogante sobre alquilar para gozar de un ingreso extra, querrás hacerlo lo más rápido posible. Hete aquí que conseguir un inquilino ideal tampoco será fácil, pero siguiendo una serie de consejos que desarrollaremos en este artículo seguramente lo lograrás en pocas semanas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo acelerar una negociación de alquiler. Te invitamos a leer para entender más.

Quiero alquilar mi casa

El propietario ha evaluado las opciones y posibilidades del mercado y finalmente ha decidido que alquilará su piso. Acaso se trate de una segunda vivienda, una propiedad heredada… puede haber mil motivos por los cuales una propiedad recae en manos de alguien y finalmente se inclina por esta opción. Contra lo que podría suponerse (y de hecho es una imagen impregnada en el imaginario colectivo) esto no quiere decir que a comienzos del próximo mes comenzará a recibir ese ingreso que le proporcionará la tranquilidad de contar con sus gastos fijos ya cubiertos. Para alquilar un piso rápido hay que trabajar y mucho.

Veremos solo algunas de las técnicas y detalles con los que puedes asesorar a quienes te consultan con dicho objetivo. Cómo estar alerta para que ese contrato de arrendamiento se firme en un abrir y cerrar de ojos. ¿Estás listo?

1 Asegurarse el precio de salida al mercado del piso

Definir el precio del alquiler con que una propiedad sale al mercado es fundamental. Por tanto, el propietario deberá evitar calcular “a ojo” ese valor. Consultar con una agencia inmobiliaria de confianza o una cercana al domicilio y que conozca los últimos movimientos del circuito inmobiliario local puede ser clave.

Para muchos agentes inmobiliarios, de hecho, el no errar en el precio de publicación inicial es la mejor estrategia y una de las más posicionadas técnicas para alquilar un piso en poco tiempo. Por otro lado, existen muchos factores que pueden influir en el coste del contrato y que tal vez el particular no ha considerado. Por ejemplo: orientación en la manzana, gastos energéticos, distancia del transporte público, acceso a carreteras, etc.

2 Elegir la mejor hora del día para tomar fotografías

En marketing inmobiliario existen infinidad de consejos sobre cuándo y cómo tomar las fotografías o videos que ilustrarán las publicaciones desde las distintas plataformas digitales. Si posees una buena cámara en tu móvil, no hará falta que contrates un profesional; pero si no quedas a gusto con las fotografías que has tomado, consulta presupuestos por una sesión de fotografía que hará que te olvides del asunto, dejándolo en buenas manos. Recuerda que existen cientos de compañías en España dedicadas exclusivamente a la fotografía inmobiliaria.

Si vas a hacerlo por tu cuenta, como agente inmobiliario freelance, elige la hora ideal del día (como la primera de la mañana o la última de la tarde) en la que la luz natural ofrezca una visión cálida y apacible del lugar, sobre todo en exteriores. Evita, en la medida de lo posible, la luz artificial o los flashes que acaso distorsionen la realidad con la que el interesado pudiera encontrarse si decidiera reservar una visita.

3 Atención a la primera impresión del potencial inquilino

Antes de que un piso sea publicado y ofrecido en alquiler, se deberán tener en cuenta los detalles que puedan repercutir en los interesados, a simple vista. ¿Sabías que un eventual inquilino puede desestimar una propiedad durante los primeros 30 segundos?

Por ello, fachada, jardín, galería exterior, vestíbulos de entrada, todos deben estar en perfecto estado de pintura y mampostería. Evita manchas de humedad, baldosas o mosaicos faltantes o resquebrajados, así como vidrios de ventanas sucios y marcos polvorientos. Recuerda que quien se acerque interesado no estará habituado a esos malos detalles.

La meta es que el eventual inquilino pueda imaginarse habitando allí con sus seres queridos. ¿Te imaginas viviendo en un piso con el vidrio roto de una de sus ventanas frontales? Ponte siempre en los ojos del visitante y pregúntate cómo te sentirías viviendo allí si no conocieras la propiedad.

4 Cuida el estado del cuarto de baño

Los cuartos de baño suelen ser determinantes a la hora de comprar o alquilar una vivienda. Si es un espacio demasiado estrecho, asegúrate de pintarlo de blanco o del color más claro posible. Contar con un espejo diminuto o estándar, procura reemplazarlo por otro de mayor dimensión y que brinde la sensación de amplitud puede ser crucial. A su vez, será conveniente retirar la cortina de la bañadera con el mismo objetivo.

¿Se encuentran las griferías en buen estado? De no ser así, cambia las de la ducha, y si está en tus posibilidades también las del lavatorio por otras de mejor calidad. En ocasiones una buena grifería altera radical y positivamente la apariencia de un cuarto de baño.

5 Tecnología y seguridad

Hoy día, diversos elementos de seguridad tecnológica y remota, como cámaras wifi de monitoreo, están al alcance de la mano en cualquier tienda virtual e incluso hasta en supermercados. Por un bajo costo de inversión lograrás ofrecerle al futuro inquilino un margen de seguridad con el que se sentirá más cómodo al ingresar a una propiedad en un entorno que le es extraño.

Ubícalas en garaje, puerta trasera (si la vivienda contara con parque) y ventanas o balcones que pudieran servir de acceso a alguien con malas intenciones. Para muchos interesados, la seguridad propia y de los suyos suele ser un factor excluyente en su decisión de postularse como arrendatario.

Estos consejos te servirán de mucho respecto a cómo acelerar una negociación de alquiler. Revalorizarán tu propiedad a muy bajo costo y presentarán una vivienda que el interesado seguramente percibirá como digna de habitar. ¿Cuál es tu experiencia en técnicas para alquilar un piso? Nos encantaría conocerla.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El inquilino perfecto para tu cliente propietario

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En Alquilar

¿Es legal la retención de la fianza al terminar un alquiler?

18 julio, 2023 No hay comentarios

A la hora de alquilar su vivienda, es probable que un propietario desee asegurarse de que todo se llevará a cabo según lo estipulado. Con este objetivo es que tiene la posibilidad de solicitar al inquilino una serie de garantías. Sin embargo, mientras la mayoría de ellas son opcionales, hay una que es de carácter obligatorio. Se trata de la fianza. ¿En qué consiste? ¿Debe devolverse al finalizar el contrato? ¿Puede el arrendador optar por la retención y no devolución de la fianza una vez terminado el alquiler? ¿En qué casos? En este artículo te lo contamos.

La fianza en un alquiler implica obligaciones tanto para el inquilino como para el propietario. Al primero de ellos le corresponde entregarla antes de ingresar a la vivienda arrendada. Al segundo, depositarla en el organismo correspondiente según su comunidad autónoma y restituirla a la otra parte una vez finalizado el acuerdo.

Pero ¿esto es así en todos los casos? ¿Qué ocurre si el inquilino incurrió en el incumplimiento de alguna de sus obligaciones? ¿Puede en ese caso el propietario ejercer la retención y no devolución de la fianza al término del alquiler? A continuación, respondemos estas preguntas y más. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿De qué se trata la fianza en un alquiler?

La fianza es un monto de dinero que garantiza el cumplimiento de algunas de las obligaciones del inquilino derivadas del contrato de arrendamiento. Para ello, esta persona debe entregar dicha suma al propietario de la vivienda antes de instalarse en ella.

La constitución de esta garantía es de carácter obligatorio, ya que así lo determina la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), encargada de regular todos los alquileres de bienes inmuebles en España. En este sentido, la obligación del inquilino es, como mencionamos, abonar la fianza al propietario. Este último, por su parte, también tiene una obligación, la de depositar esta suma de dinero en el organismo correspondiente dentro de su comunidad autónoma.

En cuanto al monto que representa la fianza, es importante aclarar que su cuantía no puede superar la de una mensualidad de renta, según dispone la LAU. Sin embargo, en el caso de los inmuebles de uso distinto al de vivienda, como los locales, puede ser de hasta dos mensualidades.

¿Al incumplimiento de qué obligaciones responde?

La fianza se encarga de cubrir las siguientes obligaciones, en caso de que el inquilino no cumpla con alguna o más de una de ellas:

El cuidado y la conservación de la vivienda arrendada.

La restitución o devolución del inmueble al propietario una vez que finaliza el contrato.

El pago en tiempo y forma de la renta y otros gastos que le haya tocado asumir (luz, agua, gas, cuotas de la comunidad, etc.)

¿Cómo está regulada por la ley?

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone lo siguiente sobre la fianza, sólo para aquellos contratos celebrados luego del 6 de marzo de 2019:

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

¿Puede el arrendador optar por la retención de la fianza una vez terminado el alquiler?

Una vez que el contrato de alquiler llega a su fin, el arrendador está obligado a restituir el dinero de la fianza al arrendatario. El plazo con el que cuenta el propietario para realizar esta devolución es de un mes, contando desde el momento en el que el inquilino le entrega las llaves de la vivienda. De no hacerlo dentro del tiempo estipulado, se devengarán intereses a favor del arrendatario.

Ahora bien, ¿qué ocurre si se produjo el incumplimiento de alguna de las obligaciones a las que la fianza responde? En ese caso, este monto de dinero debe utilizarse para cubrir las responsabilidades por las cuales se constituyó dicha garantía. ¿De qué manera?

¿Cómo se procede a la retención de la fianza al terminar el alquiler si hubo un incumplimiento por parte del inquilino?

El arrendador cuenta con la posibilidad de retener y no restituir la fianza al arrendatario cuando este último no haya cumplido alguna de las obligaciones que esta garantía cubre. Pero, ¿puede retener la totalidad del importe? No, sólo la cantidad que llegue a cubrir los gastos por el incumplimiento en el que incurrió el inquilino.

Esto significa que, una vez terminado el contrato de arrendamiento, el propietario dispone de un mes para determinar qué monto debe ser destinado a la reparación de los incumplimientos y el saldo que corresponde restituir al inquilino.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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