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¿Ha variado lo suficiente el funnel de ventas como para ser considerado una estrategia nueva? Para muchos expertos en marketing global, con la intromisión de la era digital, poco queda ya de aquel revolucionario método de seguimiento al cliente. En marketing inmobiliario solemos afirmar que la atención al público es determinante para alcanzar el éxito y más aún para mantenerlo en el tiempo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo maximizar tu funnel de ventas inmobiliarias. ¿Nos acompañas? Te invitamos a leer el artículo hasta el final para conocer mucho más.

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El legado de Elmo Lewis

La historia del funnel o embudo de ventas es realmente fascinante. Fue creado por el publicista estadounidense Elmo Lewis (pionero de distintos y exitosos programas de ventas) como una forma de invertir al marketing allá por mediados de siglo XX; y buscó que en vez de ser el comerciante el encargado de atraer a los clientes, sean estos quienes se sintieran atraídos por los productos, de tal forma que les fuera irresistible comprarlos. A través de la agencia publicitaria americana Elias St., fue que el concepto de Lewis ganó peso y se abrió paso en los ya de por sí hiper competitivos mercados de los Estados Unidos.

Su funcionalidad fue reescrita y adoptada por sendos circuitos de ventas, más allá de los artículos hasta llegar rápidamente a ocupar un lugar de protagonismo incluso entre los servicios. Por supuesto, el marketing inmobiliario no podía ser una excepción. Sus cuatro patas fundamentales, quedaron grabados en el ADN de las ventas:

Conciencia
Atención
Deseo
Atracción

Estas cualidades que conforman el concepto del funnel de ventas cambiaron significativamente la relación entre quienes ofrecen sus servicios y los clientes. Tanto es así, que forma parte de los principales volúmenes escritos en la introducción a las ventas, siendo reconocido tanto por estudiantes como por expertos del marketing mundial.

El embudo de ventas y la era digital

Podría decirse que pocos elementos han influido tanto al mundo del marketing como la irrupción de la era digital. Las herramientas tecnológicas, así como el implemento de la big data han cambiado radicalmente la dirección de las estrategias de ventas. En este sentido, respecto al funnel de ventas, el sector de los bienes raíces ha sufrido más toques superficiales que estructurales.

El implemento del embudo de ventas permite localizar, diferenciar y guiar a los eventuales interesados hasta convertirlos en clientes inmobiliarios. Regresando a la pregunta que da pie a este artículo, debemos entender que el embudo de ventas inmobiliario perfecto sí existe; solo que acaso no haya dos iguales en todo el mundo. Por tanto, aquel funnel de ventas inmobiliarias que puede funcionar para tu agencia acaso no sea el definitivo para la agencia de la acera cruzando la vía.

Cómo maximizar tu funnel de ventas inmobiliarias

El funnel de ventas universal que convierte un interesado en un cliente está dividido desde siempre en cinco estadios. Estos son: conciencia, interés, prueba, decisión y adquisición. Te invitamos a repasarlos brevemente; tal vez logres encontrar el elemento que está faltándole al tuyo.

1 Fase de Conciencia

¿Tiene tu agencia o tu oficina (si eres un agente inmobiliario autónomo) la solución para el interesado o el cliente que busca quién venda mejor y más rápido su propiedad? La primera de las cinco fases del funnel de ventas inmobiliario radica en la capacidad de las agencias en interesar a quienes buscan alquilar o vender y también a quienes quizás de momento no lo habían tenido en cuenta.

2 Fase de interés

¿El interesado se ha asomado, motivado por el interés provocado en la primera fase? La agencia deberá mostrarse receptiva y ofrecerle al consultante la mejor cara. La primera impresión es la que cuenta, es una máxima que funciona al 100% en marketing inmobiliario; por tanto, es conveniente crear el mejor ambiente para la nueva conexión.

3 Prueba

El eventual cliente solicitará un completo detalle de los servicios de tu agencia y los comparará con los de las inmobiliarias cercanas. El sector inmobiliario es uno de los más competitivos del planeta; así es que deberás mantenerte siempre en guardia. Recuerda que de una mínima diferencia entre servicios podría depender un futuro exitoso.

4 Fase de decisión

El potencial cliente inmobiliario ha comparado y examinado tus servicios, ofertas, capacidad de atención y se ha decidido a darte la chance de vender o alquilar su propiedad. Sin embargo, todo termina bien si termina bien. Así que deberás permanecer igual de alerta hasta el minuto previo antes de pactar la negociación.

5 Fase de adquisición

El contrato o pacto de ventas ha sido firmado y aquel interesado que tímidamente ingresó a la agencia con una consulta, finalmente va a trabajar contigo. Ahora su propiedad está en tus manos y de ti dependerá su pronta venta ¿Estás listo?

La automatización como mecánica de éxito

Para lograr que tu funnel de ventas inmobiliario funcione nutrida y permanentemente es vital saber generar contactos que lo alimenten. Muchas agencias logran la automatización del sistema de funnel al punto que este permanece en constante movimiento.

Contar con una mensajería plantillada que devuelva la consulta de forma inmediata y con un CRM inmobiliario personalizado a la medida de tu agencia o tus servicios, suelen surtir un gran efecto a la funcionalidad de las inmobiliarias.

Chat automático. Los mecanismos de chat automatizados así como una breve plantilla de operadores que puedan chatear con los visitantes de tu blog más interesados, ofrecerán la sensación al cliente de que está siendo escuchado y atendido como merece.
CRM personalizado. Por otro lado, podrás encontrar en un CRM a la medida de tu compañía una gran ayuda respecto al ordenamiento de tus contactos.

¿Cuáles crees que son los mecanismos sobre cómo maximizar tu funnel de ventas inmobiliariase? El embudo de ventas inmobiliario perfecto… ¿existe? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Dispositivos drones en el sector inmobiliario

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En Alquilar

Incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio

7 agosto, 2023 No hay comentarios

El propietario de un piso que se encuentra en alquiler puede iniciar un proceso judicial para que su arrendatario abandone la vivienda y pueda ingresar un nuevo inquilino, si no se cumplen con los pagos de la renta correspondiente.

Pero que, ocurre si se menciona que existe incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio. Descúbrelo, en el siguiente post.

Cuando alguien tiene una propiedad que no desea utilizar, lo más conveniente es que la coloque en alquiler. En primer lugar, la oferta de viviendas que se encuentran disponibles para ser arrendadas en muy baja, lo que implica ganancias aseguradas y la posibilidad de que una persona cuente con un sitio para vivir.

La primera obligación que tiene un inquilino es la de pagar mensualmente la renta, pero las demoras en el pago son mucho más habituales de lo que se piensa y los juicios por desahucio, no se hacen esperar. Sin embargo, algunos arrendatarios plantean que no han cumplido con los pagos de renta, porque los caseros tampoco cumplieron con las cláusulas acordadas en el contrato de alquiler.

Por eso en este artículo, te indicaremos si el inquilino puede alegar incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio o, si este argumento no es una posibilidad en una demanda por rentas impagas, de parte del arrendatario. Conoce la respuesta a esta inquietud en los próximos apartados. ¡Sigue leyendo!

¿Qué se debe hacer si un inquilino deja de pagar la renta?

Como adelantamos al inicio de este post, el principal compromiso que tiene un propietario es el de entregar la vivienda de alquiler en óptimas condiciones, con el objetivo de que el arrendatario pueda disfrutar de un sitio adecuado para vivir. Del mismo modo, este se compromete con el pago de las rentas correspondientes.

Sin embargo, estas obligaciones no siempre se cumplen y es muy probable que algunos inquilinos se demoren en el pago de la renta, lo que implica serios problemas para el casero. Ante esta situación, se suele iniciar una demanda por impago de alquiler que puede llegar hasta las últimas consecuencias.

El juicio por desahucio: la mejor alternativa para recuperar una vivienda

En el caso de que el propietario quiera recuperar la vivienda rápidamente, puede realizar un juicio por desahucio. También, podrá reclamar las rentas que no hayan sido pagadas como se estableció en el contrato. No obstante, el arrendatario puede defenderse y uno de los argumentos que suele utilizar es de Incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio.

¿El inquilino puede alegar incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio?

Si el arrendatario recibe una notificación por juicio de desahucio puede oponerse a este, alegando ciertos motivos. En primer lugar, debe demostrar que realizó los pagos correspondientes y que cuenta con los comprobantes como prueba, ya que de ese modo se probaría que el que miente es el propietario.

En el caso de que no existieran pruebas que contrarrestaran la demanda, el juicio de desahucio se llevaría adelante. El propietario cuenta con los documentos necesarios para indicar que su inquilino ha dejado de pagar la renta en tiempo y forma, por lo tanto, la demanda se pronunciaría a favor del propietario.

¿Alegar incumplimiento del arrendador puede evitar el juicio?

La forma de oponerse a la demanda que podría llevarlo a un desalojo seguro es, demostrar incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio. Puede suceder que los electrodomésticos no se encuentren en las condiciones adecuadas, que haya averías o que el propietario no quiera arreglar los inconvenientes y que el inquilino utilice estos argumentos para evitar el desahucio.

Sin embargo, algunos tribunales no ven con buenos ojos este tipo de argumentos, porque es muy difícil demostrarlos y no siempre se toman como una prueba adecuada para conseguir la anulación del juicio por desahucio. Pero la duda con la que se inició este artículo tiene una respuesta.

Si eres inquilino y te encuentras enfrentando una demanda por impago de alquiler y tienes una prueba que comprueba que el propietario ha fallado en su parte del contrato, no todo está perdido. Aunque el número es relativamente bajo, es posible demostrar el incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio.

¿Cómo demostrar el incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio?

Si un propietario inicia un juicio de desahucio por el impago de la renta, los inquilinos deberán atenerse a realizar una oposición a la misma. Como explicamos anteriormente, no es una situación sencilla de probar, pero sí puede alegarse incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio.

Sin embargo, la causa por la que se ha dejado de pagar la renta tiene que ser muy grave, al punto de que le impida vivir en la vivienda de una manera óptima, por lo que se procede a este tipo de incumplimiento de contrato. De otra manera, no se podría evitar el juicio por desahucio.

Se podría afirmar que el propietario presenta mayores oportunidades para ganar la demanda propuesta y así, recuperar el inmueble. Pero si existiera una causa que se comprobara de manera legítima y modificara la situación planteada, se podría hacer sin inconveniente y demostrar que existió incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio.

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Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

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Oposición al juicio de desahucio

En Inmobiliario

¿Comó elegir inmobiliaria para vender piso?

4 agosto, 2023 No hay comentarios

Vender una propiedad no es tarea simple como muchas veces se piensa. Se trata de una decisión que implica una serie de factores, pasos y documentos que convierten en una de las transacciones más importantes dentro del sector inmobiliario. Por lo tanto, una de las opciones más recurrentes es dejarla en manos de profesionales. En este sentido, muchos propietarios se preguntan cómo elegir una inmobiliaria para vender una vivienda.

En el siguiente artículo te contamos las principales cuestiones a considerar para dar con el agente inmobiliario que mejore se adapte a tus necesidades. Sigue leyendo.

Ventajas de vender un piso por inmobiliaria

Sin dudas, recurrir a la ayuda de profesionales que conozcan en su totalidad el sector inmobiliario resulta clave para la venta de una vivienda. Tanto desde el comienzo en que se decide realizar la operación hasta concluirla.

Sucede que ingresar al mercado implica competencia activa y diaria con el resto de las viviendas que estén a la venta en la zona o barrio donde esté ubicado el inmueble. Por lo tanto, la mejor recomendación es encontrar el mejor asesoramiento que se adapte a cada necesidad. Es decir, un agente que se ocupe de cada paso: realizar la mejor oferta, recibir los e-mails, las llamadas telefónicas, etc.

Gran conocimiento del mercado

Menos estrés para el propietario de la vivienda y menor perdida de tiempo

Recopilación de todos los documentos necesarios

Buen asesoramiento legal

Actúan como mediadoras

A continuación, te presentamos las principales cuestiones a tener presente de cómo elegir inmobiliaria para vender piso.

¿Comó elegir inmobiliaria para vender piso?

Diversas son las cuestiones que deben tenerse en cuenta para saber cómo elegir una inmobiliaria para vender una vivienda. Los motivos para dejar en mano de un agencia la operación son concretos. Entre ellos: no saber cómo organizar las solicitudes y acordar las visitar a la vivienda. Sucede que significa una gran inversión de tiempo y atención. A lo que se le suma el desconocimiento de los modos en que funciona el mercado en cuestión.

Por lo tanto, al momento de elegir una inmobiliaria para vender un piso te recomendamos considerar los factores que a continuación enumeramos:

Alta presencia en plataformas virtuales: se trata de un factor muy importante ya que gran parte de las operaciones inmobiliarias comienzan a través de la red. Si bien los anuncios de “se vende” físicos aún se continúan usando, son las plataformas de internet en donde se pueden encontrar una inmensa variedad de viviendas a la venta. Por lo tanto, resulta fundamental que una agencia tenga un buen perfil en diversos portales con publicaciones llamativas con fotografías y videos resulta ser un muy indicador para elegirla como mediadora.

Buen conocimiento el mercado y la zona: en este caso hablamos de un factor esencial ya que sirve para vender con mayor facilidad una vivienda. Es decir, si una inmobiliaria conoce el mercado y los precios que en cada zona se manejan hará que el camino de compraventa resulte más sencillo. Además de que contará con una cartera de clientes interesados en propiedades similares. Lo que los convierte en potenciales compradores.

Excelente atención a los clientes: un aspecto fundamental ya que la venta de un inmueble forma parte de los momentos más importantes que una persona experimenta en su vida. Al momento de pensar el cómo elegir una inmobiliaria para vender una vivienda es prioritario que dicha agencia esté dispuesta a evacuar cada duda de dueño el casa y brindar el mejor trato al potencial comprador.

¿Qué tipo de servicios brindan las agencias y cómo saber elegir la mejor inmobiliaria para vender un piso?

En España y alrededor del mundo, existen diversos tipos de agencias inmobiliarias. Por lo tanto, cuando hablamos de los servicios que pueden brindar, estos pueden variar según las características de cada una. Hablamos de agencias físicas, online, iBuyers, agencias que comprar viviendas de contado pero con costes por debajo a los de mercado.

Sin embargo, en la mayoría de los casos los servicios que ofrecen estas agencias pueden ser los siguientes:

Realizar la publicación y promocionar el anuncia en las plataformas de internet

Lograr la atracción de potenciales compradores

Realizar un estudio de mercado para un posterior asesoramiento acerca del precio de venta

Llevar adelante una tasación. Es decir, la estimación del valor del inmueble

Planificar el orden de las visitas

Realizar el filtro a partir de los interesados con el fin de optimizar el tiempo y brindar mayor seguridad

Ocuparse de cada uno de los trámites y de la recolección de los documentos necesarios para realizar la operación de compraventa

Acompañar a las partes desde el principio hasta finalizar la transacción fin.

Llevar adelante contratos.

Realizar la entrega de llaves.

En definitiva vender un piso por inmobiliaria implica que esta actué como mediadora entre vos y el potencial comprador. Esta ventaja se torna fundamental cuando la venta del inmueble se realiza en consecuencia de algún divorcio o herencia.

En este sentido, si existe algún tipo de desacuerdo entre los propietarios del piso, el agente intentará encontrar la mejor salida para llegar al consenso y poder resolver la operación con éxito.

Invertir en una vivienda en la costa

Hasta aquí te hemos contado cómo elegir inmobiliaria para vender un piso y cuales son los principales beneficios de hacerlo de este modo. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

En Agentes inmobiliarios

2 Motivos para posicionar tu inmobiliaria

3 agosto, 2023 No hay comentarios

Como agente inmobiliario, conseguir nuevos clientes es tu mayor reto y (seguramente) tu principal preocupación. El concepto del “boca en boca” sigue siendo un mecanismo que no puedes perder de vista, ya que es el mejor espejo de tu desempeño como actor fundamental del sector inmobiliario. Sin embargo, debes saber que más del 90% de los interesados en comprar, vender o alquilar su propiedad inician su búsqueda a través de internet. Más específicamente, de su principal buscador Google y sin importar de cuál sistema operativos sean usuarios (IOS o Windows). En este artículo de Oi Real Estate veremos 2 motivos para posicionar tu inmobiliaria en internet, un motor de búsqueda vital para tu carrera como agente en bienes raíces.

Los buscadores y el posicionamiento web

El posicionamiento en internet (técnicamente “posicionamiento SEO”) es una tarea tan ardua, como rigurosa en su constancia. Debes saber que sin un trabajo paciente, pues simplemente no llegarás muy lejos. SEO, es un acrónimo que refiere a la “Search Engine Optimization”, que se traduce al español como “Optimización de motores de búsqueda”.

Si abres Google, verás al pie (y en cualquier acción de búsqueda) una serie de números consecutivos. Estos te señalan la cantidad sucesivas de pantallas que contendrán los resultados de tu búsqueda. ¿Sabías que casi nadie pasa la primera de esas docenas de displays? La elección de búsqueda queda anclada a la número uno en un gran porcentaje de entradas.

Esta es la principal causa por la cual todos quieren lograr el mejor posicionamiento SEO posible. Lograrlo es ya de por sí complejo, pero no más sencillo que mantenerse al tope de las búsquedas en el tiempo.

Los algoritmos y un rol protagónico

Es sabido que los algoritmos de búsqueda de mayor influencia y más ágil funcionamiento son los del buscador más utilizado a nivel mundial: Google. Estos cálculos automáticos programados, se componen de más de 200 factores. Son los que logran que finalmente un sitio web logre escalar a mejores posiciones, si son bien calificados por seguir una serie de conductas y cumplir con una gama de requerimientos.

Entre las más importantes cualidades, tu plataforma web inmobiliaria deberá contar con:

Sitios web de calidad. Esto quiere decir “responsivos”, o adaptables a todos los dispositivos (móviles, ordenadores personales y de escritorio, tabletas, etc.)

Contenidos de calidad. Se llama contenido de calidad a aquellos textos originales volcados en los sitios, no copiados de otras plataformas. El copio y pego, de hecho puede generar incluso penalizaciones por parte de Google, enviando tu plataforma a las catacumbas más lejanas de las búsquedas.

Sitios web de un largo no exagerado, ni sobrecargado de imágenes; respetuosos de las distancias en diseño entre fotografías y el diseño de calidad.

Vínculos de calidad (salida a otros sitios, también de calidad).

Sitios seguros. Certificados de navegación segura (con candadito «.ssl») o sitios denominados HTTPS.

Sitios con un dominio original. Se considera cierta prioridad respecto a los dominios más antiguos, renovados año tras año por las mismas entidades.

Enumeramos estas seis características, solo por traer a colación algunas. Existen muchas, muchas más condiciones que harán que tu blog o plataforma digital se posicionen o no.

2 Motivos para posicionar tu inmobiliaria

Los motivos por los que deberías posicionar tu servicio inmobiliario (blog o sitio web) correctamente en los buscadores, hoy día resultan más evidentes que hace algunos años. Sin embargo, repasemos dos de ellos, fundamentales y en detalle. Te servirán de mucho, si aún tienes dudas en tu planificación estratégica inmobiliaria.

1 Más tráfico en tus plataformas

Los desembolsos en publicidad siguen ocupando una gran parte de los presupuestos de las agencias. Más allá de apoyar económicamente tus campañas de promociones en redes sociales y otros medios digitales (membrecías de pago en plataformas inmobiliarias importantes, etc.) es vital conseguir incrementar el tráfico de visitantes a tu sitio o blog.

Subir contenidos actualizados y originales es como lanzar a diario una nueva estrategia de ventas. Lograr que tanto interesados como distraídos visitantes se fijen en tu servicio o los de tu agencia a través de tus contenidos, será el objetivo. Ese tráfico, fácilmente comprobable por decenas de métodos técnicos de analytics está conformado por miles de posibles clientes. Dicho mecanismo de ventas, no te habrá costado más que el mantenimiento de tu sitio. Comparativamente hablando, es un método de marketing infinitamente más asequible que la difusión menos costosa en medios de envergadura.

2 El pase de lo físico a lo digital

¿Cuánto dinero invertía tu agencia en publicar en papel una promoción de similar alcance? Hoy día, una agencia zonal o un agente inmobiliario que comienza a dar sus primeros pasos en la región, tal vez no pueda darse el lujo de pagar un espacio en las revistas especializadas de mayor venta. El presupuesto para gráfica impresa, debe ser acotado y volcado a las copias de su papelería comercial o sus promociones en gráfica, solo destinada a una distribución planificada en folletería.

Algunas inmobiliarias consideran pertinente destinar apenas el 15% de su presupuesto total para promocionar en gráfica. El porcentaje restante, es destinado a las campañas digitales, o al mantenimiento del blog o sitio web. Mantener la calidad de esos sitios, por supuesto que exige un coste inevitable. Ese contenido, es el que va a posicionar tu servicio inmobiliario en menos tiempo del que imaginas.

Google al rescate

Impulsar tu plataforma a las principales posiciones de Google requerirá, como dijimos, tiempo y constancia. Lo principal a tener en cuenta: tu identidad digital debe ser fuerte, resoluta, sin rodeos, transparente y confiable. Esta lista, que aparenta ser solo unos cuantos adjetivos sueltos, es mucho más que eso.

Es una parte fundamental del posicionamiento SEO, y una suerte del “boca en boca” que mencionamos al comienzo. Recuerda que cuantas más visitas clickean en tu sitio, Google más tenderá a “recomendarte”, subiendo tu posición en la escala interminable de las plataformas de agencias inmobiliarias.

Una óptima landing page

Tu sitio web no debe ser una exagerada o melodramática carta de presentación. Por el contrario, asegúrate de que los datos que figuren en su landing page sean los más concretos y útiles para tus clientes. Por ejemplo:

Qué ofrece tu servicio, en diferencia a la agencia cruzando la acera.

Qué condiciones aceptas y cuáles exiges.

Qué elementos virtuosos brinda tu negocio a cambio de una negociación en exclusiva.

Tu trayectoria en el sector inmobiliario (datos de clientes comprobables).

Qué busca tu agencia en el futuro, relacionado al respeto por el medioambiente.

Horarios y datos de contacto detallados y siempre actualizados.

¿Has tenido ya experiencias en el posicionamiento SEO? Hemos visto en este artículo 2 motivos para posicionar tu inmobiliaria en internet. Si quieres compartir tus experiencias en este campo con nosotros, puedes hacerlo en la bandeja de comentarios de nuestro Blog.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Cómo acelerar una negociación de alquiler

En Inmobiliario

Vender un piso por inmobiliaria

2 agosto, 2023 No hay comentarios

Poner a la venta una vivienda es una decisión que implica una serie de factores, pasos y documentos que la convierten en una de las transacciones más importantes dentro del sector inmobiliario. Por lo tanto, una de las opciones más recurrentes es vender un piso por inmobiliaria.

De esta manera, el vendedor se asegura llevar adelante una operación exitosa sin correr riesgo en el caso de realizarla de manera independiente. En el siguiente artículo te contamos como dejar en manos de una agencia tu inmueble y las ventajas que esto conlleva. Sigue leyendo.

Motivos por los cuales vender tu piso por inmobiliaria

Es muy común encontrar a propietarios que deciden realizar el proceso de compraventa ellos mismos. Esto se debe a que buscan evitar al mínimo los honorarios por parte de las agencias inmobiliarias y reducir el gasto de la operación. Sin embargo, mucho de dichos casos, pasado un tiempo con el anuncio publicado, toman la decisión de entregar cada una de las gestiones de la venta de su inmueble a una inmobiliaria.

Los motivos son concretos. Entre ellos: no saber cómo organizar las solicitudes y acordar las visitar a la vivienda. Sucede que significa una gran inversión de tiempo y atención. A lo que se le suma el desconocimiento de los modos en que funciona el mercado en cuestión.

En este contexto, vender un piso por inmobiliaria traerá consigo una serie de ventajas desde que arranca hasta que finaliza la operación. A lo largo del camino la agencia cumplirá el rol de aconsejar en la cotización de la vivienda, la planificación de las visitas, el recopilado de la documentación necesaria. Todo esto conlleva un ahorro de tiempo y estrés.

A continuación, te presentamos cada uno de los beneficios que implica dejar en manos de una agencia inmobiliaria la venta de un inmueble.

Ventajas de vender un piso por inmobiliaria

Gran conocimiento del mercado

Con frecuencia, las viviendas se publican o ponen a la venta por un determinado precio real. En consecuencia, implica que tiendan a permanecer bastante tiempo vigente.

Para la mayoría de los casos se piensa con optimismo que llegará al instante un comprador dispuesto a abonar lo solicitado. Sin embargo, no es lo que siempre sucede.

En este sentido, vender un piso por inmobiliaria resultará ventajoso en tanto la agencia se encargará de realizar un estudio previo de mercado para luego fijar el precio de la vivienda. Para llevarlo a cabo, la inmobiliaria tendrá en cuenta conocimientos determinados y perspectivas futuras que muchas veces se desconocen.

La ecuación es simple. Al cobrar un porcentaje en concepto de honorarios, se intentará vender la propiedad en el menor tiempo posible al mejor precio.

Menos estrés para el propietario de la vivienda y menor perdida de tiempo

Cuando se sube una vivienda en venta a alguna plataforma del sector comienza el agobio de todas las llamadas y cada petición acerca de la información pertinente. En este sentido, la agencia se ocupara de cada uno de esos pasos. Recibir las consultas de los interesados por todos los medios posiles. Para luego, gestionar y filtrar a los verdaderos potenciales compradores. Es decir, si hay morosos, personas con antecedentes, etc. Para, por fin, planificar las visitas.

Cada una de estas acciones implica la inversión de mucho tiempo y, sobretodo, de estrés. De esta manera, vender un piso por inmobiliaria hará que el propietario de desentienda de las obligaciones.

Así, se llega a una de las principales ventajas de ceder la operación a un agente especializado. El tiempo para concretar la información será mucho menos ya que el interés por la venta es de ambas partes.

Las agencias inmobiliarias con gran renombre, además, poseen una cartera de clientes que se han interesado anteriormente por inmuebles similares. Por lo tanto, la propiedad tendrá mayor visibilidad desde el comienzo.

Recopilación de todos los documentos necesarios

Además de recibir y seleccionar a los potenciales compradores, vender un piso por inmobiliaria implica desentenderse de cada uno de los documentos necesarios y la recolección de los mismos.

En este sentido, la agencia se encargará de tramitar el certificado energético, la cédula de habitabilidad, la famosa nota simple con toda la información de la vivienda, etc.

Vender un piso por inmobiliaria es asegurarse un buen asesoramiento legal

A lo largo de toda la operación de venta de la vivienda la agencia inmobiliaria realiza un asesoramiento legal y fiscal para llevar adelante cada uno de los pasos pertinentes. Entre ellos se encuentran:

Gastos que derivarán de la venta del inmueble,

Los impuestos que se deberán abonar y cuales le corresponden al vendedor y cuales al comprador,

Si existe algún tipo de deducción que se pueda realizar,

Y elegir el mejor comprador para la vivienda.

En conclusión: una agencia actúa como mediadora

Para ir conluyendo, en definitiva vender un piso por inmobiliaria implica que esta actué como mediadora entre vos y el potencial comprador. Esta ventaja se torna fundamental cuando la venta del inmueble se realiza en consecuencia de algún divorcio o herencia.

En este sentido, si existe algún tipo de desacuerdo entre los propietarios del piso, el agente intentará encontrar la mejor salida para llegar al consenso y poder resolver la operación con éxito.

Vender una vivienda heredada: Guía completa

Hasta aquí te hemos contado todo lo que conlleva vender un piso por inmobiliaria y cuales son los principales beneficios de hacerlo de este modo. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

En Invertir

Invertir en una vivienda en la costa

1 agosto, 2023 No hay comentarios

Por fuera del panorama económico no tan favorable al consumo y al mercado inmobiliario, el sector turístico atraviesa un desarrollo firme y en los últimos años muy favorable. Y se prevé que esta evolución continúe en alza para los meses venideros. Ante este contexto, invertir en una vivienda en la costa se presenta como un excelente negocio, ya sea para uso personal o para arrendamiento. En este artículo te contamos lo que debes tener en cuenta a la hora de la inversión.

Dentro de la compleja situación económica que atraviesa nuestro país y la euro zona, el turismo representa un segmento del mercado muy beneficioso. Ya hace tres años, aproximadamente, que esta tendencia se presenta estable y hacia el alza. Y las estimaciones auguran que los buenos resultados continuarán varios meses más.

Esta propensión positiva, dicen las cifras oficiales, se da tanto por turistas españoles como por extranjeros. El Instituto Nacional de Estadística (INE) revela que en los últimos tres meses del 2022 los connacionales aumentaron un 4,2% el porcentaje de viajes (interanual). Mientras que, durante los primeros tres meses de 2023, ingresaron al país 13,7 millones de turistas extranjeros. Lo que representa una subida de 41,2% respecto del mismo trimestre del año anterior.

Durante este verano, las temperaturas treparon alto, lo que constituye un plus a las causas que de por sí influyen en el turismo. Las ganas de disfrutar de las bellezas de nuestro país no se circunscriben a la costa; diferentes lugares fueron y continúan siendo destinos vacacionales. Por otro lado, se presenta el apogeo del alquiler temporal. Este tipo de alojamiento creció un 7,9% interanual, tomando al cuarto trimestre de 2022.

Estas cifras nos hablan del buen desempeño que están viviendo los destinos turísticos. Lo que es por demás atrayente para inversores locales o extranjeros. En muchos casos el inversor español ha destinado una segunda vivienda para el mercado vacacional. Lee este artículo para conocer detalles a la hora de invertir en una vivienda en la costa.

Una vivienda en la costa: los sitios más económicos

El promedio del valor de una vivienda en los sitios costeros se ubicó en 1.790 euros por metro cuadrado durante los primeros tres meses del año (cifra dada a conocer por el Colegio de Registradores). Este valor es un promedio y pueden encontrarse variantes según el emplazamiento de la propiedad.

Por tanto, tenemos que los lugares costeros más económicos son los siguientes: Lugo, con 917 euros por metro cuadrado; Almería con 1.072 euros; y Murcia con 1.101 euros. Por su parte, los más caros son los siguientes: Guipúzcoa (destino en auge) con 3.366 euros por metro cuadrado; Islas Baleares (un clásico) con 3.027 euros; y Vizcaya con 2.862 euros.

Ahora bien, al momento de invertir en una compra de segunda vivienda se debe tener en cuenta que el objetivo es la rentabilidad. Entonces, si el propósito es ponerla en alquiler (anual o temporal), hay que pensar en los beneficios y las desventajas de las alternativas.

Si el alquiler lo pensamos a nivel anual, significará mayor rentabilidad a la vez que menos posibilidades de un uso particular en ciertas épocas. Mientras tanto, un alquiler temporal durante períodos vacacionales permite obtener ingresos altos y la eventualidad de utilizar la vivienda durante otras épocas del año. En este caso hay que tener en cuenta que se necesitará ocuparse de la promoción, mantenimiento del inmueble y administración de reservas.

Tributaciones al fisco

Las tributaciones fiscales varían de acuerdo al tipo de utilización que tenga una propiedad. Si la misma no se alquila, se debe tributar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por renta inmobiliaria. En cambio, si se alquila, el propietario debe abonar por rendimientos del capital inmobiliario. Estas desgravaciones fiscales deben hacerse sea una u otra la situación de la vivienda.

Entonces, en el caso de que se alquile como vivienda habitual, la deducción de los beneficios llega hasta el 60%. En tanto, si se la inscribe como alojamiento turístico la desgravación sería del siguiente modo: los días que esté alquilada se tributa en IRPF por rendimientos del capital inmobiliario y cuando no esté alquilada por imputación de rentas.

Una vivienda en la costa: dónde se obtiene mayor rentabilidad

Una vivienda en zonas costeras casi siempre genera rentabilidades, ya sea por alquiler residencial o temporal. Sin embargo, ciertos factores pueden prometer mayor ganancia. Por ejemplo, apuntar a los sitios con mayor cantidad de turistas. Las ciudades más visitadas en los primeros cuatro meses de 2023 fueron Barcelona, Palma de Mallorca, Málaga y Valencia (según informe del INE).

La relación entre los gastos de inversión y la rentabilidad que produce un alquiler es otro factor a tener en cuenta. Y en este caso, ciertas ciudades son más beneficiosas que otras. Ellas son Gandía, La Manga del Mar Menor, Torrelavega y Laredo.

Otro elemento a tener en cuenta es la posible revalorización de la vivienda en un mediano o largo plazo. Para esto es importante estudiar las posibilidades de desarrollo de una zona, el devenir económico y las variables del mercado inmobiliario.

Obra nueva: ¿sí o no?

En el último tiempo, la obra nueva se ha posicionado por sobre la inversión en vivienda de segunda mano. Lo que permite la obra nueva es contribuir a las demandas residenciales en alquiler. Por ejemplo, superficies grandes, luz natural, espacios para teletrabajar, conectividad eficaz, espacios al aire libre, eficiencia energética, entre otras necesidades que se buscan al alquilar.

Es por esto que en las zonas costeras se pueden ver muchas nuevas construcciones que ofrecen una excelente posibilidad de inversión. Y esto se da más allá de los inconvenientes propios de la obra nueva. Nos referimos a el aumento de los costes de los materiales para la construcción, las dificultades en materia regulatoria sobre los suelos para la promoción, la escasez del mismo e incluso la insuficiencia de la mano de obra.

Por último, y lo que realmente genera una oportunidad interesante para invertir en una vivienda en la costa, es que en ciertas zonas el valor de las propiedades está descendiendo. Así tenemos que en el primer trimestre de 2023 (según el Colegio de Registradores), sitios como Barcelona han bajado un 7,7%. Otros, como Málaga, descendieron 5,4%; Santa Cruz de Tenerife un 9%; Alicante un 2,9%; Pontevedra un 7,5% y Valencia un 6,4%. Más sorprendente aún, lugares como Islas Baleares han bajado 24,9% en el acumulado trimestral; A Coruña un 14,2%; Almería un 20,8% y Lugo un 25,2%. Todas estas cifras impulsan a invertir en la costa. Es un buen momento para hacerlo.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de invertir en una vivienda en la costa. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Aumenta la compraventa de la vivienda de lujo: análisis de situación

En Inquilinos

¿Cuáles son los derechos que tiene un inquilino sin contrato?

1 agosto, 2023 No hay comentarios

¿Quieres conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario? Te encuentras en el lugar indicado. En Oi Real Estate, te brindaremos todo lo que tienes que saber y, te explicaremos cuáles son los derechos que tiene un inquilino sin contrato. Te invitamos a leer el siguiente post.

Cuando una persona toma la decisión de alquilar un piso, lo hace porque no desea comprar una propiedad y, puede ocurrir que se instale en una determinada zona con el objetivo de estudiar cerca de su universidad o trabajo. Si bien, el contrato de arrendamiento es muy importante, para establecer cuáles son los derechos y obligaciones que le corresponde al arrendador y al arrendatario, no siempre se lo implementa.

Alquilar una vivienda sin haber firmado el contrato es sumamente válido, porque en realidad lo que debe existir es un acuerdo entre las partes, realizándose un contrato verbal. Sin embargo, esto puede generar inconvenientes a la hora de determinar los derechos y obligaciones de los arrendatarios y propietarios. Si eres un inquilino sin contrato y, quieres conocer cuáles son tus derechos. ¡Sigue leyendo!

¿El contrato verbal de arrendamiento tiene validez?

Una de las mayores inquietudes que se tienen a la hora de pensar en alquileres es, respecto a los contratos de arrendamientos. En estos, se explican los derechos y obligaciones que le corresponden a cada una de las partes que intervienen en un alquiler, pero los contratos verbales son completamente válidos.

De acuerdo a lo que se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos, no se especifica que los contratos deban acordarse de manera escrita. Por lo tanto, realizar contratos de manera verbal tiene el mismo valor, que lo que se expresa de forma escrita en los contratos de alquiler y por lo tanto, puede utilizarse de igual manera que el que se realiza en escrito.

No obstante, la formalización en escrito permitirá que cada uno de los integrantes de este arrendamiento, conozca detalladamente lo que debe hacer. Sin embargo, el inquilino sin contrato tiene los mismos derechos y obligaciones que los que figuran en los contratos de alquiler. Si quieres saber de cuáles se trata, presta atención al siguiente apartado.

¿Cuáles son los derechos de un inquilino sin contrato?

Como mencionamos anteriormente, el inquilino sin contrato goza de los mismos derechos, que alguien que ha firmado un contrato de arrendamiento. En primer lugar, puede utilizar y habitar la propiedad alquilada sin inconvenientes, puede solicitarle al propietario que realice las reparaciones que considere pertinente.

Por otro lado, se le concederán las prórrogas correspondientes según lo que se dispone, en La Ley de Arrendamientos Urbanos. También, tiene el derecho de adquisición principal, en el caso de que el dueño de una vivienda decida colocar su propiedad alquilada a la venta. Como se observa, tiene muchos derechos como arrendatario y deben ser cumplidos.

Uno de los derechos más importantes que tiene como inquilino es, la de realizar reformas en caso de contar con algún tipo de discapacidad. Esto podrá realizarse, en el caso que el inquilino sin contrato posea discapacidad o su cónyuge; de modo que el propietario deberá aprobar estas modificaciones para el bienestar de su inquilino. El arrendador no podrá negarse a concederlas.

¿Qué obligaciones tiene el arrendatario?

Si en una propiedad alquilada se encuentra un inquilino sin contrato, este deberá cumplir con ciertas obligaciones, como lo hacen quienes firman un contrato de arrendamiento. El punto más importante es pagar las rentas de manera mensual, aquí deberá existir un acuerdo entre propietarios e inquilinos, respecto al monto y el día de pago. La morosidad no está permitida en ningún tipo de acuerdo y deberá respetarse.

Por otra parte, el inquilino se compromete a cuidar la vivienda y a, mantenerla en buen estado. La propiedad no debe sufrir destrozos, ni roturas, por lo que el arrendatario debe conservarla en el mismo estado en que fue entregada; cuando finaliza el alquiler el propietario debe encontrarla en las mismas condiciones en que la dejó. Debe actuar del mismo modo, como los inquilinos que firman contratos de arrendamiento.

Lo que se le está permitido realizar al inquilino son, determinadas reparaciones que sean necesarias para el uso habitual de la vivienda. Por último, el arrendatario se compromete a no causar inconvenientes, no tiene que realizar actividades que resulten molestas y puedan generar disturbios con otros vecinos o, problemas de convivencia. Tiene que comportarse con respeto y del mismo modo que los inquilinos con contratos de alquiler.

¿Cómo iniciar una demanda de desahucio contra un inquilino sin contrato?

Puede ocurrir que el inquilino sin contrato esté presentando inconvenientes, como no pagar a término o problemas más graves y, decidas iniciar su desalojo. La forma más conveniente para realizarlo, es a través del burofax; porque de este modo el inquilino conoce cuándo debe retirarse.

Lectura recomendada: Claves para evitar inquilinos morosos

Sin embargo, no siempre se producen los desalojos en buenos términos y, la alternativa si el burofax no funcionó, es la vía judicial. Esta es la demanda por desahucio, el propietario deberá indicar las pruebas que sean necesarias, para que se confirme que lo que dice es cierto y, se pueda proseguir hacia el desalojo del inquilino.

Una vez que se haya confirmado el inminente desalojo, el inquilino deberá abandonar la vivienda cuando se lo indique. Cuando esto suceda, el propietario volverá a tomar posesión de su inmueble y podrá utilizarlo para sí mismo o, volver a colocarlo en alquiler para que otro inquilino lo utilice.

Si tienes alguna inquietud, recuerda que puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer, sobre los derechos que tiene un inquilino sin contrato y, nos gustaría conocer si tienes alguna pregunta respecto a este tema.

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Los derechos del inquilino actual

En Noticias Oi Real Estate

Advertencias del Banco de España antes de invertir en vivienda

31 julio, 2023 No hay comentarios

A raíz de la caída del 1% en el precio de la vivienda durante el primer trimestre del año, surgen ciertas advertencias del Banco de España. Además, habrá nuevos ajustes en los próximos meses, por lo que hay varios factores a tener en cuenta antes de invertir.

La entidad monetaria ha realizado un informe mediante el cual pone el acento en la caída del 1% en el precio de la vivienda en España durante el primer trimestre del año. La baja se da en un contexto de leve ajuste reflejado durante el último trimestre de 2022. Aun así, el mercado de la vivienda se mantiene relativamente estable respecto del resto de la zona euro, donde las caídas fueron más significativas. En Alemania la caída registrada alcanzó el 14%, mientras que en Italia llegó al 5,7% y en Francia al 4,3%.

Las advertencias del Banco de España se realizaron a partir de un informe, donde también aclara que el mercado inmobiliario local se encuentra en una mejor situación que durante la crisis de 2008. Sin embargo, los nuevos ajustes que provocan las subidas de tipo del Banco Central Europeo obligan a tener en cuenta varios factores que van a incidir en el desarrollo del precio de la vivienda. Por ejemplo, los hipotecarios y el esfuerzo de las familias para hacerles frente, que ya superó el 35%.

Advertencias del Banco de España

A través de un informe, la autoridad monetaria española alertó sobre el desarrollo del mercado inmobiliario. El precio real de la vivienda registró una caída del 1% durante el primer trimestre de 2023. Las advertencias del Banco de España están dirigidas a aquellos que estén analizando invertir en una propiedad durante los próximos meses.

El mercado español de la vivienda se encuentra en una mejor posición que en la crisis anterior de 2008. De hecho, desde entonces se registró una importante recuperación, a partir de la promoción de obra nueva y la financiación a los compradores. Esto permitió que los ajustes realizados fueran menores que en otros países de la zona euro.

El propio titular de la entidad, Pablo Hernández de Cos, reconoció que el inmobiliario español cayó en menor medida respecto de Alemania, donde el descenso fue del 14%. En cuanto a otros mercados, en Italia la baja alcanzó el 5,7%, mientras que la vivienda en Francia tuvo una depreciación real del 4,3%.

Y si bien la situación en España está lejos de lo que ocurre en otros mercados de la zona euro, para el BdeE se deben contemplar nuevos ajustes, a partir de la subida de tipos realizada hasta aquí por el Banco Central Europeo. Al reacomodo de tasas, también se le suman otros factores que pueden incidir de manera negativa en el desempeño del inmobiliario español.

Factores a tener en cuenta

Si bien el mercado inmobiliario español se encuentra en mejor situación que durante la crisis de 2008, e incluso más fortalecido que otros de la zona euro, hay factores que pueden afectar el desarrollo del negocio. En este punto, las advertencias del Banco de España tiene varios ítems.

Uno de ellos es que, en el residencial, a los españoles les demanda mayor esfuerzo hacer frente al pago de la vivienda. Las familias destinan hasta el 35% de sus ingresos al pago de hipotecas, muy por encima de otros años. La causa principal es la subida del hipotecario, que (a su vez) disparó el Euribor.

La política de suba de tipos de referencia provocó el aumento sustancial en todas las demás tasas. En pocos meses, el índice que se utiliza para calcular los préstamos creció más del doble. Durante el segundo trimestre de 2022 se ubicaba en el 1,7%, mientras que la medición para el mes de mayo el Euribor alcanzó el 3,9%.

En estas condiciones, era de esperar que el sistema bancario hiciera lo propio con las hipotecas. Y de allí, directamente a la suba en el precio de la vivienda. La menor capacidad de ahorro a causa de la inflación, cerró un círculo en el que el resultado final fue una fuerte baja en la compra de viviendas. En el primer trimestre del año las transacciones de vivienda nueva cayeron el 20% respecto del mismo periodo del año pasado. Y la vivienda usada también cayó, pero a un ritmo del 8% en el mismo tramo.

Y no se trata sólo de cuestiones aisladas, sino que es una tendencia que se ve reflejada en los datos que le siguieron. Por ejemplo, en abril de 2023 las operaciones de compraventa fueron un 30% menores que en 2022. La alta inflación, el costo de las hipotecas y un mayor esfuerzo para afrontar los costes explican la advertencia del Banco de España, ya que se trata de factores que inciden de manera directa en el mercado inmobiliario.

El futuro del mercado inmobiliario

De acuerdo al informe del Banco de España, la situación actual del mercado inmobiliario no es alarmante, pero sí hay una preocupación porque algunos factores pueden afectar el desempeño de las operaciones.

Como se ha dicho, la inflación no da tregua. Si bien hace un año las mediciones del Índice de Precios de Consumo alcanzaban el 10%, y hoy se sitúa cercana al 2,5%, la inflación subyacente aun es muy alta: por encima del 6%. Esa presión sobre precios, provoca que el Banco Central Europeo continúe la política de suba de tipos de referencia. El resultado es, ya sabemos, mayores índices del Euribor y aumento en los costos de las hipotecas.

De acuerdo al informe, las advertencias del Banco de España están dirigidas a aquellos que piensan invertir en inmobiliario en el corto plazo. Para un periodo mediano y largo, las expectativas son de una normalización de la economía. Solo que en lugar de principios o mediados del año próximo, esta vez los analistas coinciden que la tranquilidad llegaría en 2025, cuando las hipotecas se acomoden hacia la baja y las tensiones entre oferta y demanda alcancen su punto de equilibrio.

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Demandas del sector inmobiliario al futuro Gobierno

En Noticias Oi Real Estate

Demandas del sector inmobiliario al futuro Gobierno

31 julio, 2023 No hay comentarios

Las voces del mercado inmobiliario se hacen sentir. Ante la inminente conformación del nuevo Ejecutivo, pedidos como seguridad jurídica y un nuevo Pacto de Estado en materia de viviendas, entre otros, se oyen de parte del ámbito de propiedades. En este artículo, te contamos sobre esas demandas del sector inmobiliario al futuro Gobierno español.

Un nuevo ciclo político, económico y social se abre tras las elecciones del 23J. Sea cual fuere el resultado final y la coalición gobernante, surgirán nuevas determinaciones, medidas, leyes, etc. Así, por lo menos, lo promovieron durante la campaña electoral. Tanto Feijóo, del Partido Popular, como Pedro Sánchez, actual presidente, se disputan el cambio o la continuidad. Y aún en la prolongación, se avizoran cambios.

En este panorama, el sector inmobiliario realiza demandas al futuro Gobierno. Estas tienen que ver con generar mayor seguridad jurídica y profesionalización, por un lado, y decisiones tendientes al control y transparencia que necesita el mercado del real estate. Por otro lado, hay un consenso en que se promueva un nuevo pacto de Estado en materia de vivienda y que se eliminen los topes a los aumentos de alquiler.

Si bien las inmobiliarias proyectan un segundo semestre igual o similar a la primera parte del año, hay varias cuestiones que podrían ser legisladas para esbozar mayor estabilidad a sus actividades concretas y específicas. Es una realidad que el mercado residencial se encuentra tensionado entre la escasa oferta y una creciente demanda. Por tanto, el nuevo Ejecutivo deberá atender estas cuestiones.

Demandas del sector inmobiliario: Ley de vivienda

En materia de la cuestionada Ley de Vivienda, los promotores de bienes inmuebles apuntan a un Pacto de Estado, caracterizado como “absolutamente necesario” por varios de ellos. Mediante este Pacto se derogaría la citada y actual Ley de Vivienda o se redactaría de nuevo. Lo cierto, es que casi nadie en el mercado inmobiliario se encuentra cómodo con esta Ley sobre sus espaldas.

Tengamos presente que la idea de lograr un gran pacto a nivel nacional es una bandera que levanta la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Y lo hacen porque, alegan, con esa herramienta se podría apuntar al problema del acceso a la vivienda de raíz, tanto para la compraventa como para el alquiler.

La idea del Pacto surge de la necesidad de tener una mirada global para desarrollar una planificación a largo plazo para el tema de la vivienda en nuestro país. Así, se podría garantizar un progreso social e incluso económico razonable y sostenido en el tiempo. Porque las necesidades del sector inmobiliario no se pueden resolver de manera aislada. Se debe tener en cuenta las facetas económicas y sociales del país e inclusive de la eurozona.

El gobierno, entonces, debería dejar de lado a los programas de corto plazo y plantearse uno a largo plazo, para finalmente salir de esta crisis, plantean los agentes. Lo que se necesita, añaden, es más stock y que esté planificado de acuerdo al crecimiento de la sociedad.

Fin al tope del alquiler

Los especialistas consultados opinaron que los topes de subida en los precios del alquiler son contraproducentes. Y esto se da porque limitan la oferta aún más y, en última instancia, no sirven para sortear el alza del mercado. Un tope positivo podría darse después de tomar otras medidas y sólo después; primero se debe incentivar la oferta. De hecho, en otros países europeos no funcionó el tope, sino que generó un efecto contrario al buscado.

La intervención estatal, en este sentido, no está bien vista. La regulación de precios no produce lo que se espera de ella. Una nueva Ley de Vivienda, o una reforma de ella, debería apuntar a un aumento en la oferta. Y como resultado, una baja en sus valores.

El tope del alquiler beneficia a quienes alquilan, en cierto sentido. Pero el problema de raíz es la falta de oferta en el mercado. Esto puede resolverse con una política que apunte al stock, a aumentarlo. De este modo, habiendo más oferta, los precios se regularían de acuerdo al comportamiento mismo del mercado con sus leyes de oferta/demanda.

Tipos de interés

La demanda en los últimos meses ha bajado como resultado del aumento de los tipos de interés. El cada vez más difícil acceso al crédito hipotecario tiene estas consecuencias. Los potenciales clientes tardan más en decidirse por una compra o directamente lo ven como algo imposible al no tener posibilidad de financiarla. Muchos otros están a la espera de ver cómo se desarrolla la coyuntura socioeconómica antes de tomar una decisión que puede afectar a la posibilidad concreta de acceder a una operación de compraventa financiada.

El mercado está sufriendo una lenta desaceleración, a causa de este motivo. El número de transacciones va disminuyendo a pesar de que los precios se mantienen parcialmente estables. Se estima que el segundo semestre continuará con esta evolución.

Demandas del sector inmobiliario al futuro Gobierno

Ante este estado de situación, el sector inmobiliario exige -además de la reforma a la Ley de Vivienda y el fin del tope de subas-, seguridad jurídica y decisiones que hagan a la vuelta del dinamismo en el mercado. También, mayor transparencia mediante la profesionalización de sus actividades. Esta especie de “regulación estatal” apuntaría a la instauración de organismos determinados para que se ocupen, junto a los agentes inmobiliarios y el sector todo, de reconocer y solucionar las dificultades de la vivienda en nuestro país.

Es sabido que muchos extranjeros acuden a España para comprar una vivienda habitual o segunda vivienda huyendo de los problemas de sus países de origen. Las soluciones, entonces, serían para ellos también, más allá de la inmensa cantidad de connacionales que desean comprar un piso. Las políticas económicas influirán en la posición que asuma España como destino de muchos extranjeros y como refugio de los mismos españoles.

Propuestas como promocionar el parque público de viviendas, de iniciativa pública o mixta, deberán ser analizadas como una de las medidas a tomar. Aumentar el alquiler asequible, buscar una solución a las familias endeudadas para acceder a una propiedad y el acceso a la vivienda de los jóvenes son otros de los puntos en el tintero de las demandas. Así como también bajar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en el orden fiscal.

Por otro lado, el sector inmobiliario coincide en que se debe aumentar la seguridad jurídica de manera equilibrada tanto para quienes ofrecen como para aquellos que demandan. Del mismo modo, piden promover desde los organismos pertinentes la transparencia en beneficio del cliente.

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Vivienda: ¿qué proponen los dos candidatos presidenciales?

En Invertir

Aumenta la compraventa de la vivienda de lujo: análisis de situación

28 julio, 2023 No hay comentarios

El incremento de las transacciones alrededor del mercado residencial de alto standing continúa generando sorpresas. A las cifras de la participación joven en dicho segmento, se le suman ahora los números generales. Vemos cómo, a pesar de los problemas económicos que atraviesa el país y la zona euro, el mercado se mantiene dinámico. ¿Por qué aumenta la compraventa de la vivienda de lujo? Aquí esbozamos un análisis de situación.

Por estos días nos ha sorprendido el resultado del “Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España” que han realizado en conjunto las firmas Hiscox y Catella. En el mismo, se consigna que la participación de los jóvenes en el mercado residencial de alto standing ha llegado al 25%. Esto le otorga un gran protagonismo a los millenials en el segmento, o sea, aquellos nacidos entre 1981 y 1995.

Ahora, nos centraremos en los números generales, que indica que aumenta la compraventa de la vivienda de lujo en general. Y nos preguntamos ¿por qué se da el incremento en este contexto en nuestro país? Porque la situación económica que atravesamos no es la más próspera. Y sin embargo, los números del residencial de lujo nos sorprenden.

Te contaremos que los procesos de comercialización en este segmento están evolucionando y diversificando. También, en qué ciudades se dan más operaciones. Y quiénes son los que se animan a estas transacciones. ¡Continúa leyendo!

Viviendas de lujo: ¿cuáles se estiman como tal?

A pesar de diferencias subjetivas -no todos atribuímos al lujo lo mismo-, podemos pensar ciertas características. La ubicación es una, pensando en el emplazamiento estratégico, la cercanía al centro o al aeropuerto; o también una vista magnífica, como puede darse en la costa mediterránea. Otra particularidad es el uso de materiales nobles, como ser qué tipo de ladrillo o piedra, la clase de cerámicos y revestimientos, los materiales aislantes, la construcción de la piscina, etc.

Por otro lado, y quizás el más importante, se considera una vivienda de lujo a aquella que tiene un precio por encima del millón de euros. No se tiene tanto en cuenta los metros cuadrados, sino su excelencia. Los proyectos están a cargo de arquitectos de renombre, tanto para obra nueva como para rehabilitación. Y las terminaciones son singulares y suntuosas. Es un bien escaso al que no cualquiera puede tener acceso. Y he allí su distinción: la persona que compra una vivienda de lujo busca una diferenciación personal.

Una vivienda de lujo en España cuesta entre 1 y 35 millones de euros. Hay propiedades no tan grandes que valen un millón de euros y otras de tres millones que no se pueden ofrecer como tal porque necesitan muchas reformas.

Es por esto que el acceso a la personalización de un proyecto es muy valorado. El diseño suele ser consensuado entre cliente y arquitecto, así como los materiales a usar. Esto puede darse más fluidamente en una obra nueva. En el caso de rehabilitación (obra de segunda mano), las propiedades buscadas deben tener una muy buena ubicación y ser antiguas o emblemáticas como para que su tasación sea alta. Y una tendencia de los últimos tiempos es que sean sostenibles, con certificaciones energéticas.

El perfil del comprador de vivienda de lujo

Un posible comprador de vivienda de lujo, últimamente, tiene un perfil no heterogéneo. En localizaciones urbanas (Madrid y Barcelona, por ejemplo), han aumentado los compradores provenientes de Latinoamérica y Estados Unidos. Suelen venir de vacaciones y se enamoran de la ciudad, por lo que deciden comprar una casa de segunda residencia.

Por su parte, los family offices se hacen de edificios para desarrollar pisos u oficinas de lujo. De esta manera obtienen una alta rentabilidad. Otro perfil particular es el de personas que deciden jubilarse y vivir en nuestro país. Suelen venir del norte de Europa y van por su vivienda de lujo en las zonas costeras. Daneses, noruegos y suecos se suman a la gran cantidad de belgas que ya pueblan lugares como Costa Blanca.

Otro perfil peculiar es el de aquellas personas que continúan teletrabajando post-pandemia y se mudaron a España. Las bondades de nuestro país en cuanto a educación (con los colegios internacionales), la conectividad a través de aviones y la red de trenes de alta velocidad, la excelencia de la fibra óptica, son características que fascinan a las familias que deben pensar en los niños y la posibilidad de viajar fácilmente a sus países de origen.

Así vemos cómo los extranjeros constituyen un gran porcentaje de compradores de vivienda de lujo. Solo el año pasado en Madrid, el 40% de las operaciones de compraventa de inmuebles en general fueron de clientes provenientes de otro país. En Cataluña, por poner otro ejemplo, la cifra trepó hasta el 25%. Y específicamente en cuanto a la vivienda de lujo los porcentajes son más altos aún.

Aumenta la compraventa de la vivienda de lujo: las razones

➧ Las crisis económicas y sociopolíticas no afectan al sector

El sector de la vivienda de lujo es inmune a las crisis. ¿Por qué? Básicamente, porque una persona con un nivel de vida alto no experimenta las consecuencias de la crisis como lo hace una persona con ingresos medios o bajos. Hemos hablado muchas veces de la vivienda como valor refugio: en este caso sería un valor refugio para las grandes fortunas.

Como no se ven atados a la necesidad de acudir a hipotecas para la compra, la subida de los tipos de interés no les afecta. En los casos de viviendas suntuosas se trata generalmente de inversiones y los compradores tienen el dinero para hacerlo por fuera del sistema hipotecario.

➧ El auge de las compras por extranjeros

Ya hemos desarrollado este punto más arriba. Podemos agregar que nuestro país es el segundo más visitado por turistas del mundo. Esto genera que cada año los porcentajes de compras aumenten. Otro punto a tener en cuenta es la depreciación del euro respecto al dólar. Entonces, aquellos extranjeros que tienen ahorros en dólares se ven beneficiados por precios aún más económicos.

Nuestro país suele ser un objetivo de los inversores extranjeros. Además de su alta capacidad adquisitiva, sitios como Málaga o Marbella son más baratos que, por ejemplo, Miami.

➧ El contexto sociopolítico: aumenta la compraventa de la vivienda de lujo

El panorama geopolítico y post-pandémico hace que las personas se replanteen dónde quieren vivir. Como decíamos antes, la posibilidad de teletrabajar hace que puedan asentarse aquí. Y razones como la Guerra en Ucrania, que ha generado inestabilidad política y social, también suma. Muchos compradores se mudan a España o compran una propiedad como segunda vivienda.

➧ En la busca de rentas

Una última razón se añade con aquellos inversores que quitan su dinero de activos un tanto más riesgosos y lo introducen en el mercado de la vivienda en busca de rentabilidad. La vivienda en España, lo habíamos dicho, es más económica que en otros lugares. En la inflación muchos ven una posibilidad para invertir lo que genera que crezca la demanda.

➧ Más allá de la subida de precios, aumenta la compraventa de vivienda de lujo

A pesar de que los precios crezcan, la compraventa de viviendas de lujo aumenta. Así tenemos que el precio de las viviendas comunes bajó 17%, mientras que el de las propiedades suntuosas aumentó entre 10% y 15%. Esto se da por el aumento de la demanda.

Un factor que incide en el aumento es la alta demanda de obra nueva. Como hay una escasez de oferta en este sector (por la falta de suelo), los precios continúan subiendo. Los clientes que quieren comprar tienen que recurrir al mercado de segunda mano.

➧ Los compradores no acuden a la financiación

Debido a su alto poder adquisitivo, el comprador de vivienda suntuosa no acude a la financiación. En una compra de una propiedad de más de un millón de euros las promotoras acostumbran a cobrar entre 30% y 40% del valor, aproximadamente, durante el comienzo de la obra. Y el resto en la entrega.

Por otra parte, tampoco se realizan pedidos de hipotecas en este tipo de transacciones. Por lo tanto, a ese cliente no le hace mella la subida de tipos de interés, algo tan caro para los sectores medios de la sociedad. Aunque los especialistas puntúan una distinción: si la compra es para vivienda personal, no se acude al crédito. En cambio, si la compra es para invertir, sí lo hace.

En qué ciudades se dan más operaciones

Las operaciones de compraventa del mercado inmobiliario de lujo se dan principalmente en Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante. Estas ciudades representan el 70% de las transacciones. El resto se da en zonas costeras y maravillosas que tiene nuestro país como Baleares, Costa del Sol o Canarias.

En primer lugar se encuentra Málaga, que posee 2.500 viviendas exclusivas. Éstas significan el 34% del total del país. Allí los compradores son en su mayoría británicos. Costa del Sol es la región más elegida por su localización y conectividad estratégica. El precio promedio de las viviendas rondan los 6 millones de euros.

En segundo término, aparece Baleares, con 3.300 viviendas de lujo (el 33% del total). El precio promedio es de 5,5 millones de euros. Mallorca e Ibiza son las más elegidas allí, donde también los extranjeros son los mayores compradores.

Madrid y Barcelona ocupan el tercer y cuarto lugar, respectivamente. La inversión residencial de lujo se basa en sus edificios emblemáticos y localización estratégica. El precio promedio en la ciudad capital y en Barcelona se sitúa entre 4,7 y 5,3 millones de euros. En el primer lugar de los compradores están los de origen españoles, en el caso de estas ciudades.

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