Viviendas

Uno de los peores tragos tras la venta de una vivienda es pasar cuentas con Hacienda. Especialmente si el fisco quiere hacernos pagar IRPF por vender nuestra propiedad. Circunstancia ante la que existe más de una excepción.

El año 2017 se cerró con la compraventa de 570.000 viviendas. La mayor parte de estas transacciones deberá declararse en la presente campaña de renta.

Por lo general, la venta de una propiedad está gravada como ganancia o pérdida patrimonial. Hecho ello, todo aquel propietario residente en España que venda un inmueble está sujeto a tributar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Aunque no todos los contribuyentes están obligados a pagar IRPF por vender una vivienda. Existen algunas excepciones al pago de este impuesto. Del mismo modo que hay vendedores que pueden evitar el pago de la plusvalía, siempre que incurran en pérdidas.

Se trata, básicamente, de personas que reinvierten el dinero obtenido en la compra de otra vivienda o en su rehabilitación. Así como contribuyentes con más de 65 años.

¡Exenciones que conviene recordar antes y después de pasar cuentas con Hacienda!

¿Por qué debe declararse la venta de viviendas?

De manera general, la obtención de una ganancia patrimonial debe tributar.

Se trata de un importe que varía entre el 19% y el 23% del retorno obtenido. Tributando a un tipo fijo del 19% las ganancias de hasta 6.000 €, a un 21% entre 6.000 y 50.000 € y a un 23% a partir de 50.000 €.

Dicha ganancia se calcula por la diferencia del valor de venta respecto al precio al precio que se pagó originalmente. Una cantidad que debe actualizarse mediante un coeficiente que cambia en función del año en que fue comprado el inmueble. Y que debe declararse en la base imponible del IRPF.

Sin embargo, existen excepciones al pago del IRPF, si el contribuyente reinvierte el dinero obtenido por vender una vivienda habitual. O, en el caso de personas jubiladas, destina la ganancia obtenido a una renta vitalicia.

Las exenciones al IRPF por vender una propiedad

Si el contribuyente que vende su vivienda habitual reinvierte el importe obtenido en la adquisición de otra primera residencia o en la rehabilitación de su futuro hogar, no tiene porque declarar la ganancia en el IRPF.

Mientras que si firma un crédito hipotecario para adquirir una nueva vivienda deberá considerar como cantidad total la obtenida por la venta, y restar el principal de la hipoteca que le queda por amortizar.

También merecen atención especial los mayores de 65 años. Contribuyentes que están exentos de pagar IRPF por vender su vivienda, dependiendo del tipo de propiedad y su participación en ella. Por la venta de una vivienda habitual existe una exención del 100%. Mientras que si se comparte la titularidad, solo queda eximido el propietario con más de 65 años según la parte proporcional de la casa que le posea.

Si el inmueble vendido no es una primera residencia, la exención a tributar por la ganancia está condicionada a la reinversión en una renta vitalicia. Con un límite máximo de 240.000 €.

El criterio del TEAC frente a la lupa de Hacienda

Según el TEAC, a partir del momento de la venta existe un plazo máximo de dos años para la compra de otra vivienda o la finalización de las obras de mejora. En caso de comprar antes la nueva vivienda, y con el objetivo de quedar exento de tributar, deberá solicitarse una hipoteca para la adquisición y cancelarse una vez vendida la antigua vivienda.

Aún así, la Agencia Tributaria tiene por norma estudiar detenidamente los casos de venta con reinversión. Por ello se recomienda tener presentes algunos detalles:

1.- Conviene hacer referencia a la reinversión de la cantidad obtenida por la venta de la vivienda en la declaración de renta. Un dato que, si no se menciona, será imposible modificar una vez finalizado el ejercicio (2 de julio para la Renta 2017).

2.- Por ley, debe reinvertirse exactamente la misma cantidad obtenida por la venta de la vivienda.

3.- Conviene no olvidar que el plazo de prescripción coincide con el periodo máximo para la reinversión: 2 años desde el momento de la venta de la vivienda habitual.

La plusvalía municipal con pérdidas o ganancias

Frente al pago o la exención del IRPF por vender una propiedad, existe un tributo del que pocos se libra: la plusvalía municipal.

Si el contribuyente pierde dinero al vender la vivienda, está exento de tributar por este retorno negativo. Pero aún así debe incluirlo en eI IRPF.

De hecho, la pérdida patrimonial se compensa con las ganancias percibidas durante el ejercicio. Reduciendo la factura fiscal. Si, a pesar de todo, el resultado sigue siendo negativo el contribuyente deberá compensarlo con el saldo positivo derivado de rendimientos del capital mobiliario. Con un límite máximo del 20%.

Mientras que si la venta deja ganancias patrimoniales, de momento, deberá pagarse la plusvalía municipal.

Y decimos ‘de momento’ porque el TS tiene un total de 55 recursos de casación contrarios al pago de la plusvalía. Y, de ellos, 44 están centrados en la anulación de las liquidaciones del impuesto tras la venta con ganancias. Argumentando que la sentencia del TC de hace un año declara insconstitucionales algunos artículos  que impiden el cobro del impuesto.

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