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Comprar 22 junio, 2018

Tener una vivienda en propiedad

A pesar de los choques generacionales, los años acaban haciendo mella se pertenezca a una u a otra. Igual que pasó en su día con los baby boomers, otra nuevas generaciones se declaran partidarias de la vivienda en propiedad. Los últimos, los millennials.

Cada generación vive una época y tiene unas prioridades. Aún así, a medida que pasan los años, los hijos acaban pareciéndose a los padres. También en el plano financiero.

Según el último informe elaborado por el Instituto Santalucía, las cinco grandes obsesiones de aquellos jóvenes que tienen entre 18 y 34 años no son muy diferentes a las generaciones anteriores cuando tenían su misma edad.

Los llamados millennials tienen como primer objetivo poseer una vivienda en propiedad. Por delante de asegurar su jubilación, tener hijos o casarse.

Conscientes de su importancia como grupo de interés, los profesionales del sector inmobiliario estudian las preferencias de los millennials. Tanto para vivir como para desarrollar sus proyectos profesionales.

‘Hay que conocer a todas las generaciones para ofrecer el producto más adecuado a sus necesidades‘, recuerda Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). ‘Y nosotros, como consultor especializado en el servicio ‘a medida’, damos mucha importancia al cuidado de esos detalles‘.

País de propietarios donde el alquiler se afianza

Aunque España es un país de tradición propietaria, la presencia de inquilinos ha ido creciendo en los últimos años.

Según la encuesta de condiciones de Vida 2017 que publica el INE, el porcentaje de viviendas en propiedad ha caído en los últimos doce meses. Desde el 77,1% (2016) al 76,7% (2017).

Aún siendo mayoría, el tanto por ciento de propietarios marca el nivel mínimo de la serie histórica. Mientras que las viviendas en alquiler alcanza su máximo con un 16,9% de los hogares.

El grupo más numeroso de inquilinos lo forman jóvenes de entre 16 y 29 años, con un 52,5%. Frente a las personas con más de 65 años que viven de alquiler. Que solo suponen un 6,5% del total. Los residentes de 30 a 44 años (25,1%) y aquellos de 45 a 64 años (11,3%).

Los millennials quieren una vivienda en propiedad

A partir del estudio de los aspectos financieros más importantes para los millennials, la Fundación Santalucía ha elaborado un informe sobre ésta generación.

Según sus datos, entre las cinco grandes preocupaciones financieras de los millennials destaca la compra de una casa. Concretamente, el 61,2% de los encuestados destacó su inquietud por tener una vivienda en propiedad.

Frente a las millennials preocupados por la jubilación (45,8%), la emancipación (31,7%), el nacimiento de un primer hijo (29,3%) y el pago de los estudios (18,7%).

Por otro lado, la Fundación Santalucía también ha preguntado sobre las cinco mayores expectativas vitales de esta generación.

Una cuestión ante la que vuelve a destacar la compra de una vivienda, con el 83,5% de los encuestados.
Superando nuevamente a la posibilidad de tener hijos (78,7%), contraer matrimonio (69,9%), montar una empresa (63%) o ir a vivir fuera de España (45%).

Cinco claves para vender casa a un millennial

La compraventa de vivienda está recuperando niveles parecidos a la pre-crisis. Mientras que los millennials están llamados a ser el grupo más importante para el sector inmobiliario durante bastantes años.

Por ese motivo, Tiko ha elaborado una guía con los elementos fundamentales para conseguir vender una casa a un millennial.

Cinco claves a tener presentes:

En entorno urbano:
Los millennials quieren vivir en el centro de una gran ciudad y disfrutar de máxima movilidad. Por eso buscan propiedades próximas a su lugar de trabajo que les permitan llegar andando, en bicicleta o en transporte público.

Uso de la tecnología:
El entorno hiperconectado es otra característica de los millennials, que nunca pierden de vista su smartphone. Eso hace que sea importante llegar a ellos a través de Internet o de aplicaciones móviles. El entorno donde buscan vivienda.

Concepto smart working:
Un creciente número de millennials escoge tener libertad y flexibilidad laboral. Optando por ser autónomos o incluso el teletrabajo. Por ello es importante que la vivienda disponga de un despacho o lugar donde desarrollar su trabajo.

Un acuerdo ágil y rápido:
El contrato no debe hacerles perder el tiempo. Requieren una atención y eficiente, toda la documentación desde el primer momento y un tiempo de respuesta máximo de 24 horas.

Sostenibilidad y eficiencia:
Los millennials están comprometidos con su entorno, especialmente en cuestiones sociales y de cuidado del medio ambiente. Por ello, los sistemas de eficiencia energética e incluso las viviendas de ‘consumo cero’ son un concepto al alza.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Noticias Oi Real Estate 21 junio, 2018

Con los bancos apostando al tipo fijo, ¿cuáles son las mejores hipotecas del mercado?

La mayoría de compradores necesita de una hipoteca para poder comprar su nueva vivienda. Pero elegir la oferta perfecta no es fácil en un mercado donde todos los días aparecen rankings de las mejores hipotecas. Fijas o variables. A 20 o a 30 años. ¿Cuál me conviene más?

Diez años después, el mercado hipotecario vuelve a vestir sus mejores galas. De ofertas con un tipo de interés muy competitivo a entidades que llegan a conceder el 100% del valor de tasación de la vivienda. ¡Una verdadera guerra hipotecaria!

A nivel general, las condiciones básicas de la banca obligan a tener unos ahorros equivalentes al 20% más otro 10% destinado a gastos hipotecarios. Además de una cuota mensual que no comprometa más allá del 35% de los ingresos obtenidos.

Superados estos requisitos, el interesado pasa a ser cliente objetivo. Y tanto por teléfono como por correo electrónico, comienza a recibir ofertas de todas las entidades. Pero, ¿cómo saber cual es la que más conviene? ¿Es mejor aprovechar la caída del euríbor o asegurar una cuota fija? ¿Debemos escoger el tipo de hipoteca en función del plazo de devolución?

¡Diversas preguntas que Oi Realtor ayudará a resolver!

Hipoteca fija o variable a 20 años vista

Escoger una hipoteca no es una elección sencilla. Por un lado, el Euríbor negativo nos llevaría a pensar que el tipo variable es el más adecuado. Sin embargo, ¿sería esa nuestra elección de repetirse el mismo proceso de estas últimas dos décadas?

Un estudio de iAhorro analiza los efectos del Euríbor en los últimos 20 años y los replica en los próximos 20 años. Con interesantes conclusiones.

‘En esas circunstancias, y aunque se produzcan algunos años en que los tipos variables eleven considerablemente la cuota mensual, compensa dejarse llevar por los vaivenes del mercado‘, concluyen desde iAhorro.

‘De hecho, un préstamo hipotecario a 20 años con tipo fijo al 2,35% resultaría bastante menos rentable que una hipoteca variable. Mientras que una hipoteca fija a 30 años debería estar por debajo del 3,1% para ser mejor que un préstamos a tipo variable‘.

Las hipotecas fijas vienen para quedarse

Tanto el gobierno, con la nueva Ley Hipotecaria, como las entidades bancarias lo tienen claro. El sector debe apostar por la estabilidad de las hipotecas fijas. Frente al tipo variable, aún mayoritario.

La posibilidad del fin de una etapa marcada por mínimos históricos en los tipos de interés consolida las hipotecas fijas. Así como el cambio de tipo variable a fijo. De hecho, en los últimos meses una tercera parte de las nuevas hipotecas para compra de vivienda han optado por ‘asegurar’ una misma cuota durante toda la vida del préstamo.

Dentro del mercado hipotecario existen diversas ofertas con intereses inferiores al 2,5%. Acorde con el nivel medio del euríbor a doce meses.

Las mejores hipotecas llegan a ofrecer el 80% del precio de la vivienda. Siempre que se acepten determinadas vinculaciones. ‘Cómo mínimo la domiciliación de la nómina‘, recuerda Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). ‘Y a partir de ahí, la contratación de seguros (hogar, vida), tarjetas o planes de pensiones‘.

Las cinco mejores hipotecas a tipo fijo

Al comparar las mejores hipotecas a tipo fijo hay que tener en cuenta detalles como el precio, las vinculaciones o las comisiones.

Sobre el coste, debemos fijarnos en los productos vinculados que encarecen el crédito. Sumándolos tendremos el coste total de la hipoteca.

En relación a las vinculaciones, es imposible liberar nuestra nómina y algún seguro. Pero algunas hipotecas exigen menos vinculaciones que otras.

Finalmente, las comisiones son el último tema a estudiar. Además de los tipos de interés, los gastos extra son un detalle a tener en cuenta.

Tendencias de mercado 20 junio, 2018

¡Mercado al alza! El 87% de los madrileños prevé más subidas del precio de la vivienda en Madrid

Los ciudadanos están atentos a la evolución del mercado inmobiliario. Especialmente en las zonas más activas a nivel nacional. El caso de la vivienda en Madrid es un buen ejemplo, tanto por el probable encarecimiento como por la parálisis en ciertos desarrollos del sureste de la capital.

La Junta de Compensación del Sureste de Madrid ha puesto en marcha una encuesta para recoger la opinión de los residentes en la capital.

El estudio recoge la creciente preocupación por la evolución del mercado inmobiliario. Tanto por el encarecimiento de la vivienda en Madrid como por la necesidad de nuevos desarrollos urbanísticos.

Así como la política de vivienda del Ayuntamiento de la capital. Medidas que han paralizado importantes obras de construcción y probablemente tendrán impacto tanto en la compraventa como en el alquiler. Haciendo más difícil el acceso a la vivienda.

Un estudio que se presenta mientras el Instituto de Tecnología de la Construcción da a conocer su previsión de crecimiento para este año. Según el ITeC, el sector de la construcción crecerá un 4,8% en 2018. Mientras que la edificación residencial se disparará un 8%.

¡Una oportunidad que ayuntamientos como los de Barcelona y Madrid deberían aprovechar!

El 90% de los encuestados prevé nuevas subidas

De las 1.020 personas encuestadas en Madrid, nueve de cada diez temen que el precio de venta y las rentas del alquiler vaya a seguir subiendo de manera ‘considerable’.

De hecho, un 87% de los madrileños prevé nuevos encarecimientos durante los próximos cinco años. Situando al centro de la capital como territorio de inversores y grandes fortunas.

Circunstancia que coincide con la última estadística de la capacidad adquisitiva de las familias. Elaborada por Eurostat.

Según el Índice del Consumo Individual Real (ICR), España es uno de los países con menos capacidad de consumo de la UE. Con un poder adquisitivo entre el 10% y el 20% por debajo de la media europea.

Un 80% de madrileños apoya nuevos desarrollos

Frente a esta escalada de precios, Madrid tendría en el proyecto urbanístico del sureste de la capital una buena solución.

De hecho, ocho de cada diez madrileños apoya el desarrollo en esta nueva zona. Entre las zonas de Ahijones, Berrocales, Los Cerros y Valdecarros.

Un espacio que dispone, hoy en día, de la mayor bolsa de suelo urbanizable en la capital. Con proyectos que suman, inicialmente, cerca de 105.000 unidades. La mitad de ellas correspondientes a vivienda pública.

Unos desarrollos que el ayuntamiento madrileño ha paralizado a principios de 2018, reduciendo el volumen del macroproyecto a solo 53.000 viviendas.

A pesar de que dos de cada tres encuestados considera muy beneficiosa la promoción en la zona sureste de Madrid. Un desarrollo que podría generar cerca de un millón de nuevos empleos, además de viviendas asequibles para familias y jóvenes que quieren ser propietarios.

Un gran proyecto en una etapa perfecta. Tal y como prevén desde el ICeT. Ya que el 77% de los madrileños cree que este es el momento ideal para desarrollarlo.

El 70% de la población desaprueba la parálisis

Ante este panorama, la mayoría de la población está descontenta.

De hecho, siete de cada diez encuestados desaprueba la decisión tomada por el Ayuntamiento de Madrid. En relación a la parálisis de las obras.

‘El Plan director del consistorio no tiene base legal y ya ha sido recurrido ante el TSJM‘, apuntan desde la Junta de Compensación. ‘Solo queda esperar una respuesta al recurso para dar nuevos pasos‘.

A este respecto, el 55% de los ciudadanos cree que la medida adoptada por el ayuntamiento encarecerá el precio de la vivienda en Madrid.

Mientras que el 61% opina que con ésta decisión se dificulta el acceso a la vivienda. Precisamente a los colectivos más desfavorecidos.

Invertir 19 junio, 2018

¡Nuevo ciclo que traspasa fronteras! La inversión inmobiliaria en Portugal alcanza a la élite europea

El auge de la inversión en activos inmobiliarios sitúa a ciudades como Lisboa u Oporto en el punto de mira. Dos ciudades en torno a las cuales gira la actividad inmobiliaria en Portugal.

Tras los últimos terremotos políticos europeos, el mercado inmobiliario ha recuperado unas expectativas que últimamente se veían frenadas.

De manera muy especial en uno de los países con más proyección: Portugal.

Superado el proceso de intervención y gracias a unas políticas acertadas, la economía lusa ha salido reforzada de la crisis. Mientras que la inversión inmobiliaria en Portugal se posiciona frente a otros mercados inestables.

Esta reciente evolución tiene efectos positivos sobre el mercado de la vivienda. Impulsando los precios, atrayendo a compradores extranjeros y reactivando la construcción. Aunque todavía quedan cosas por hacer.

De hecho, regular el inmobiliario cotizado portugués y potenciar aquellos mercados ‘no premium’ son los nuevos retos de un sector que apunta alto. A juzgar por la gran cantidad de famosos que compran casa en el país vecino y por el interés que despierta entre los profesionales del mercado nacional.

Claves de la recuperación inmobiliaria en Portugal

La evolución positiva del mercado inmobiliario portugués se debe a diversos motivos. Pero entre las principales claves no hay que olvidar la subida de la vivienda, la contratación de nuevas hipotecas y el interés de los inversores.

Desde que cayó hasta mínimos históricos, el precio de la vivienda en Portugal se ha ido recuperando de manera paulatina. Recuperando en torno a un 5% de su valor, año tras año, desde 2014. Repunte que ha llevado al mercado residencial hasta niveles anteriores a la crisis.

Por otro lado, y también respecto a 2014, la concesión de hipotecas acumula un crecimiento aproximado del 30%. Hecho que sustenta la idea de que la recuperación económica ha llegado al comprador portugués.

Mientras que la demanda de propiedades por parte de no residentes logra impulsar aún más al sector. Replicando lo sucedido recientemente en España. En parte por el interés que despierta el inmobiliario luso más exclusivo. Y en parte por la aprobación de medidas que facilitan la atracción de nuevos clientes dispuestos a invertir.Tanto por la nueva política fiscal como por la concesión de permisos de residencia al adquirir viviendas de lujo.

Regulación de las inmobiliarias cotizadas

Frente a este panorama general, la inversión inmobiliaria en Portugal no deja de crecer. Teniendo ante sí un futuro prometedor.

Es por ello que el gobierno luso se plantea simplificar la inversión en activos inmobiliarios. Y, probablemente, el modelo a seguir lo tendrá muy cerca. En España.

El pasado mes de marzo, las grandes socimis españolas tuvieron una importante reunión con el regulador de Portugal. Sentando las bases de un nuevo marco jurídico portugués.

Las socimis de nuestro país concentran ya unos activos bursátiles por valor de 12.000 millones de euros. Registrando un importante crecimiento en los últimos años. ¿Por qué no replicar ese mismo modelo en Portugal y ofrecer productos equiparables a los de otros mercados?

También resultaría ‘exportable’ un mercado parecido al MAB. Flexible y abierto a facilitar la entrada y salida de los inversores. Así como la obligación de repartir el 80% de los beneficios obtenidos. Cuestiones que permitirían al inversor ‘saltar’ a lado y lado de una frontera con un mismo marco legal.

Lisboa, capital europea del residencial de lujo

El auge del mercado inmobiliario en Portugal ha llevado a lo más alto tanto a los precios de venta como a las rentas del alquiler. Especialmente en ciudades como Lisboa y Oporto.

Frente a unos alquileres medios por debajo de otros países europeos, la capital portuguesa se mueve al nivel de mercados de referencia internacional. De hecho, los alquileres lisboetas multiplicaron por dos el incremento medio nacional situado en un 25% en 2017 (Datos: Instituto Nacional de Estatística de Portugal).

Lisboa es, hoy por hoy, la ciudad europea más rentable para comprar propiedades y ponerlas en alquiler. Un negocio que comienza a dar sus frutos. A modo de ejemplo, el 30% de los nuevos contratos de alquiler se han celebrado entre Lisboa y su zona metropolitana. A una media de 9€/m2 al mes.

Un fenómeno que arrastra a otras localidades como Oeiras y Cascais. Donde las rentas se sitúan en 8 €/m2 al mes.

Así como las grandes mansiones de lujo que empresarios como Miguel Guedes de Sousa o Claude Berda tienen en Oporto. No muy lejos de donde viven Iker Casillas y Sara Carbonero.

Invertir 18 junio, 2018

Solo aquellos inversores que asumen riesgos logran que la rentabilidad de la vivienda supere el 15%

En un panorama donde los ahorradores apuestan por la inversión inmobiliaria, la diferencia está en cada pequeño detalle. De hecho, para obtener la máxima rentabilidad de la vivienda hay que ser activo y asumir riesgos.

Cada vez resulta más difícil ‘pescar‘ sin tener que ‘mojarse‘. Los ahorradores con más miedo al riesgo han superado, a duras penas, una primera mitad de año en que ni la renta fija es capaz de dar alegrías.

Mientras que aquellos que apuestan por los activos más rentables no dejan de frotarse las manos. Especialmente si apuestan por la inversión inmobiliaria más atrevida.

Entre las principales lecciones que debe aprender un inversor está aquella que dice a mayor rentabilidad también debe ser mayor que se debe asumir. Una enseñanza que recalca el ‘II Estudio sobre la Rentabilidad de Viviendas en Alquiler 2018‘, editado por Invermax.

Cuando concluye que las altas rentabilidades del alquiler se producen en zonas con elevadas tasas de morosidad. Mientras que los arrendatarios más solventes hacen caer el retorno de la inversión.

El informe, centrado en el estudio de la rentabilidad media por alquilar en los principales ciudades, aporta interesantes conclusiones. Algo que puede extrapolarse a los distritos de grandes capitales como Madrid y Barcelona.

Detalles a tener en cuenta por el inversor. Como también los que pone en evidencia urban Data analytics en el análisis de la vivienda de costa.

Rentabilidad de la vivienda en Madrid

La ciudad de Madrid, con una rentabilidad media del 5,89% anual facilita una importante ganancia al inversor inmobiliario. Especialmente si apuesta por la rentabilidad de la vivienda en algunos barrios obreros, que llegan a superar los siete puntos de beneficio.

Aquí encontramos a Villaverde (+7,22%), el Puente de Vallecas (+7,02%) o Usera (6,75%).

En un término medio se encuentran zonas como Carabanchel (6,63%), Villa de allecas (6,57%), vicálvaro (6,4%), San Blas-Canillejas (6,24%) o Latina (6,16%).

En un término medio se encuentran zonas como Carabanchel (6,63%), Villa de Vallecas (6,57%), Vicálvaro (6,4%), San Blas-Canillejas (6,24%) o Latina (6,16%).

A estos distritos les siguen otras como Ciudad Lineal (5,71%), Tetuán (5,65%), Moratalaz (5,556%), Arganzuela (5,37%), Hortaleza (5,22%), Retiro (5,09%) o Moncloa (5,08%).

Cerrando la clasificación los barrios más acomodados de Madrid. Como Centro (4,96%),

Rentabilidad de la vivienda en Barcelona

De la ciudad de Barcelona se obtiene una rentabilidad media anual del 5,63%.

Cifra que se acerca a los seis puntos en distritos como Sant Martí (5,85%), Horta Guinardó (5,74%) o Sant Andreu (5,7%).

A continuación encontramos otras zonas como Sants Montjuic (5,51%), Ciutat Vella (5,4%), Gracia (5,1%) o Les Corts (5,02%).

Quedando por debajo Eixample (4,85%) y Sarrià-Sant Gervasi (4,74%). Los distritos más exclusivos de la ciudad condal.

España, país inversor y rentable para el inversor

Según Invermax, la rentabilidad media del alquiler en España es del 6,01%. Un porcentaje que, a nivel general y por cada 10.000 € invertidos, deja un beneficio de 601 € anuales brutos.

En ese sentido, la ciudad de Málaga es la más rentable a nivel nacional. Con un retorno medio de 691 €/año. Por delante de Vitoria o de Alicante. Ambas con 654 euros anuales. Así como Córdoba (614 €/año) y Valencia (606 €/año).

Y más de cien euros por encima del beneficio medio en Sevilla (590 €/año), Madrid (589 €/año) o Barcelona (563 €/año). O superando en casi doscientos euros a ciudades como Murcia (516 e/año) o Bilbao (517 €/año).

La rentabilidad de la vivienda de costa

Como cada año, con la llegada del verano se dispara la demanda inmobiliaria en el litoral español. Aunque la rentabilidad de la vivienda de costa resulta especialmente alta si se escoge bien el lugar donde invertir. Así como el tipo de inmueble.

Según los últimos datos de rentabilidad de la vivienda de costa, recogidos por urban Data analytics (uDa), el rendimiento medio del alquiler en las provincias situadas en la costa española es del 6,28%. Cantidad que, sumada a la revalorización del mercado, eleva al 9,75% la rentabilidad bruta total.

Aunque nada mejor que tomar un ejemplo. Para un apartamento de 55 m2 en Málaga capital, con un precio medio de 95.000 euros, el retorno por el alquiler alcanza el 7,5% anual (7.125 €). Cifra que una plusvalía media elevaría en otro 18% anual (17.100 €). De esta manera, y pasados tan solo doce meses, la inversión daría unos beneficios de 24.225 euros.

Una cifra difícil de conseguir con la mayoría de productos financieros. Especialmente en municipios muy rentables, como San Roque (Cádiz) con una rentabilidad combinada del 24,5%, o Arrecife (Las Palmas) con más del 30%.

Pero también en capitales como Málaga (16,6%), Barcelona (15,5%) o Valencia (9,6%).

Comprar 14 junio, 2018

De inquilino a propietario con gastos pagados

La revalorización de la vivienda, tanto en el mercado de alquiler como en el de compraventa, genera cada vez más dudas entre los clientes. Si compensa más alquilar o comprar, ¿qué hago si no tengo el dinero necesario? Un problema que trae consigo la posibilidad de sobre escriturar la vivienda. De inquilino a propietario con gastos pagados.

Hace tiempo que el precio de la vivienda ha dejado atrás la crisis. En algunos lugares de manera más intensa y en otros todavía con algunos ajustes.

Aunque sí es cierto que el encarecimiento afecta tanto a la compra como al alquiler de propiedades. Los expertos opinan que, transcurrido un tiempo, comprar sale más a cuenta que alquilar. Especialmente en ciudades con mucha demanda residencial.

Sin embargo, no dejan de surgir dudas: ¿Qué sucede cuando el precio de la vivienda alcanza ciertos niveles? ¿Resulta tan sencillo pagar una fianza de alquiler como aportar una cantidad inicial a la compraventa?

Mientras vuelve la idea de que alquilar es tirar el dinero, también regresan algunos ‘trucos’ para sobrellevar la financiación de la compra de vivienda. Como sobre escriturar la propiedad.

¡Dudas que Oi Realtor intentará ayudar a resolver!

¿Es rentable vivir de alquiler en una capital?

Es cierto que, nivel general, los alquileres llevan largo tiempo instalados en una dinámica de constantes subidas. Sin embargo, son ciudades como Barcelona y Madrid las que más están notando el encarecimiento.

Subidas que, durante el primer trimestre del año, han llevado a ambas capitales hasta sus máximos históricos.

Según las últimas estadísticas de tasaciones del Instituto de Valoraciones, la capital española se ha situado en torno a los 16 euros por metro cuadrado mensuales. Mientras que la ciudad condal supera ya los 17 €/m2 al mes. Dejando a San Sebastián, la tercera capital del alquiler, con 15 €/m2.

Los datos de la tasadora registran un incremento medio del 8% en las rentas del alquiler. Sólo en los tres primeros meses de 2018. Por la recuperación económica y el desequilibrio entre oferta y demanda en las principales capitales.

¿Y si el comprador no tiene bastante dinero?

Teniendo en cuenta las exigencias que conllevan los alquileres, un buen número de inquilinos se acaba decantando por la compra. Pero al echar números, no siempre cuadran las cuentas.

Los bancos conceden préstamos hipotecarios con un buen tipo de interés mientras el importe no se sobrepase el 80% del valor de tasación. ¿De dónde sacar el otro 20%?

Es aquí donde surgen todo tipo de artimañas. Una de ellas, cada vez más habitual: sobre escriturar la vivienda. Esto quiere decir escriturar la propiedad por encima del precio de venta para que la hipoteca concedida por el banco acabe cubriendo tanto el precio total como los gastos. Desde los impuestos a la gestoría o la notaría, pasando por posibles reformas.

De inquilino a propietario con gastos pagados

Llegar a un acuerdo entre comprador y vendedor para poner en la escritura un precio superior al real no es algo nuevo. Y permite afrontar la compraventa sin tener que hacer frente a más gastos que el de la cuota mensual de la hipoteca.

Otra ventaja importante para el comprador es que, al reducir la ganancia patrimonial, también se rebaja la factura fiscal al pasar cuentas con Hacienda.

Eso sí, al sobre escriturar la vivienda se incrementan los aranceles. Desde los correspondientes al notario hasta los del registro de la propiedad. Además de la liquidación de impuestos. El comprador debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en función del precio real, reflejado en la escritura. Asumiendo así una cuota tributaria más alta.

Mientras que el vendedor deberá pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por la ganancia patrimonial declarada. Aunque la caída acumulada en los precios de compraventa, respecto a máximos históricos, podría llegar a compensar la sobrevaloración.

En definitiva, ¿compensa o no sobre escriturar?

Desde el punto de vista del comprador, sobre escriturar permite un importante ahorro económico.

Mientras que para el vendedor, existen casos que lo justifican.

El acuerdo entre comprador y vendedor al sobre escriturar una vivienda

Por un lado, cuando si la venta de la propiedad se cierra a un precio que todavía está por debajo del valor de adquisición.

Y por el otro, si la venta puede estar exenta de la ganancia patrimonial por invertir todo el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual.

En ese sentido, el escollo más importante estaría en manos del notario. Como garante de que la transmisión se realiza conforme al precio real del inmueble.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Comprar 12 junio, 2018

La compraventa de viviendas crece por encima del 29% tanto en obra nueva como usada

Más de 42.000 transacciones mensuales. Un 29,7% más que hace un año. Ese es el balance de la compraventa de viviendas dejó el pasado mes de abril.

La actividad inmobiliaria sigue sin decaer en el cuarto mes del año, recuperándose de la leva caída registrada un mes antes.

La ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Abril 2018‘, elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, recoge un incremento del 29,7% interanual en la compraventa de viviendas.

La mayoría de ellas fueron viviendas usadas. Casi 35.000 operaciones mensuales. Mientras que el mercado de segunda mano logró sumar más de 7.000. Ambos segmentos crecen por encima del 29%, respecto al año pasado.

Demostrando que la recuperación es homogénea. Aunque también es cierto que la vivienda libre sigue ganando ampliamente a la protegida.

De la misma manera que únicamente cuatro comunidades son capaces de vender más de 6.000 viviendas al mes. Mientras que otras cinco quedan lejos del millar de operaciones.

España se recupera, aunque sea a más de una velocidad.

La compraventa de viviendas recupera el buen tono

En contraste con la caída registrada en marzo (+3,1%), la compraventa de viviendas en abril es más que positiva (+29,8%). Superando un descenso que, sin duda, se debió a la coincidencia con la Semana Santa.

En el cuarto mes del año se contabilizaron 42.014 operaciones, frente a las 34.909 registradas justo un año antes.

De la estadística del INE llama la atención que tanto la obra nueva como la vivienda usada muestran el mismo buen tono. Una vez más, sigue dominando el mercado la compraventa de viviendas usadas con 34.909 transacciones (+29,8%). Mientras que la obra nueva suma 7.105 operaciones (+29,3%). Tasas de crecimiento muy parecidas.

Esa armonía no se replica entre la vivienda libre y la VPO. Frente a las 37.930 ventas en el mercado libre (+30,4%), la vivienda protegida apenas suma 4.084 operaciones (+23,3%). Demostrando que la recuperación depende de la iniciativa privada.

Se transmiten casi un 21% más de fincas

De la misma manera que la compraventa, la transmisión de fincas volvió a subir en el mes de abril. Entre fincas urbanas y rústicas se completaron 161.444 operaciones mensuales. Un 20,8% más respecto al año anterior.

Con esta última estadística se encadenan cuatro meses consecutivos superándose las 157.000 transmisiones.

Muchas de ellas por compraventa de viviendas (84.479 operaciones). Frente a las 36.952 herencias, las 3.784 donaciones y las 466 permutas.

De todas las cerca de 84.500 compraventas, 72.083 correspondieron a fincas urbanas (+28,7% interanual) y 12.396 a fincas rústicas (+20,9%).

Cuatro comunidades siguen liderando las ventas

En abril, el mercado volvió a estar dominado por las cuatro comunidades autónomas con más peso inmobiliario.

Andalucía volvió a ejercer de líder en la compraventa de viviendas, con 8.181 operaciones mensuales. Por delante de la Comunidad de Madrid con 6.648 operaciones, Cataluña con 6.521 y la Comunidad Valenciana con 6.172.

Todas y cada una de las comunidades incrementaron ventas en tasa interanual. Aún así, los grandes repuntes correspondieron a tres regiones que alejadas de las grandes cifras: La Rioja (5,1%), Murcia (50,2%) y Castilla La Mancha (48,7%).

Mientras que, en proporción al tamaño de cada mercado, las más activas fueron la Comunidad Valenciana (158 ventas por cada 100.000 hab), Madrid (130 ventas) e islas Baleares (126 ventas).

Datos que ponen de relieve la idea de que España tiene un mercado inmobiliario a doble velocidad.

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Comprar 11 junio, 2018

Crece la demanda de segunda vivienda

Consolidada la demanda de vivienda habitual, un número creciente de españoles busca ya una segunda vivienda en propiedad. Especialmente en zonas residenciales de costa. Crece la demanda de la segunda vivienda.

El nuevo ciclo inmobiliario conduce a una mayor confianza en el mercado. De hecho, los compradores no solo piensan en la compra de vivienda habitual sino que cada vez más apuestan por la compra de vivienda vacacional.

Según el IV Estudio Casaktua «La demanda de vivienda en España«, el número de posibles compradores de segunda vivienda en un plazo breve de tiempo se ha incrementado considerablemente. Concretamente, existe un 18% de los propietarios está pensando en adquirir una segunda vivienda. Ocho puntos más que hace un año.

En ese sentido, la vivienda de costa es la gran dominadora con el 60% de la demanda. Entre quienes buscan casa en la playa y quienes desean vivienda urbana a orillas del mar.

Una demanda que también se deja notar entre los inquilinos. Afianzando la idea de que la compra de vivienda vacacional siempre es rentable. Tanto para vivir en ella como para ponerla en alquiler.

Crecen los demandantes de segunda vivienda

El 18% de los encuestados por Casaktua en 2018 está interesado en la compra de una segunda vivienda. Esto supone un incremento de ocho puntos en la intención de compra respecto al año anterior (10% en 2017).

Los inmuebles con mayor demanda son aquellos cercanos al mar (43%). Junto a los situados en grandes municipios del litoral español (17%).

Entre ambos suman un 60% de la demanda de segunda vivienda. Nueve puntos por encima de las preferencias recogidas en el año anterior (51% en 2017).

Mientras que la vivienda vacacional en ciudades interiores y en zonas rurales apenas suponen el 21% y 19%, respectivamente.

El 28% de los propietarios tiene dos viviendas

Además de la intención de compra, Casaktua también estudia el número de propietarios reales de segunda vivienda.

En España, un 28% de los propietarios cuenta también con una vivienda de vacaciones. Cinco puntos por encima de hace un año (23% en 2017). Conjunto de propietarios entre los que la vivienda de costa es la más habitual.

Para ser exactos, el 35% de los dueños de una segunda vivienda tiene la casa de vacaciones junto a la playa. Mientras que el 11% dispone de una propiedad en una ciudad de costa.

Entre los demás propietarios, un 29% tiene casa rural y un 25% segunda vivienda en un municipio interior. En ese sentido, crecen respecto al último año tanto los poseedores de casa en la costa como los dueños de vivienda en el interior.

Vivienda propia o en alquiler, pero en la costa

Sobre el uso que se le da a la vivienda vacacional, quienes la disfrutan y quienes la alquilan son prácticamente mitad y mitad. El 51% de los propietarios la posee para disfrutarla y el 49% para sacarle beneficio alquilándola.

Entre los partidarios de arrendarla, el 32% prefiere hacer un contratos de larga estancia. De ellos, el 22% la tiene actualmente alquilada. Mientras que el 7% se lo está planteando y el 3% aún no tiene inquilino.

Otro porcentaje importante son los partidarios del alquiler turístico. Suponen un 17% de los encuestados. El 9% ya la comercializa a través de plataformas, frente al 8% que está pensando en hacerlo.

Finalmente, Casaktua analiza el grupo más numeroso de propietarios de segunda vivienda: los dueños de una vivienda de costa. De ellos, el 45% tiene la casa para su uso y disfrute. Mientras que el 55% la posee con el objetivo de alquilarla.

Entre estos últimos, el 28% del total quiere alquilarla precisamente en verano para obtener mayores ingresos. Frente al 22% que la tiene arrendada durante todo el año o pretende alquilarla próximamente.

Diversos propietarios y un mismo objetivo: sacarle el máximo provecho a su casa de vacaciones.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Invertir 11 junio, 2018

El inversor latinoamericano afianza su apuesta por la vivienda de lujo en Madrid

La demanda residencial en España por parte de todo tipo de extranjeros, sigue siendo importante. Aunque si se trata de vivienda de lujo en Madrid, los clientes más activos llegan desde Latinoamérica.

Hasta tal punto que representan un 13,05% de las compraventas, frente al 86,95% del cliente nacional. Según la ‘Estadística Registral Inmobiliaria. 1r Trimestre 2018‘. Elaborada por el Colegio de Registradores.

Entre los compradores extranjeros, los ciudadanos de la UE son los más habituales en la mayoría de comunidades autónomas. Pero, ¿qué sucede con el resto de nacionalidades? ¿qué tendencias se producen en la vivienda de lujo?

Hablar del mercado inmobiliario de alto standing nos lleva irremediablemente a la ciudad de Madrid. Referente para algunos inversores latinoamericanos con gusto exquisito y gran cantidad de dinero por gastar.

Desde compradores venezolanos a colombianos, argentinos, mexicanos o chilenos. Residentes cada vez más habituales en la almendra de la capital española.

¡Clientes que tendrán en Oi Realtor su consultor de referencia!

Compradores habituales vs clientes emergentes

Entre los compradores extranjeros más presentes, a nivel nacional, destacan los ciudadanos de países de la UE. Las siete principales nacionalidades corresponden a ciudadanos europeos, como británicos (14,59% del total), alemanes (7,85%), franceses (7,64%), belgas (6,83%) o suecos (6,57%).

Pero, ¿qué sucede con el resto? Además de los habituales compradores (rusos, chinos,..), existen cada vez más inversores llegados de países como Venezuela, México, Colombia, Argentina o Chile.

Clientes con alto poder adquisitivo que no se conforman con cualquier tipo de inmueble. Vienen a España para rentabilizar su dinero comprando propiedades en algunos de los mercados con más demanda de alto standing.

En comunidades como Asturias, compradores mexicanos, colombianos y argentinos suponen entre el 3,16% y el 2,63% de la demanda.

Mientras que en la comunidad madrileña, son habituales los compradores llegados desde Venezuela (1,93% del total). Clientes en busca de vivienda de lujo en Madrid capital.

Los inversores en vivienda de lujo en Madrid

Los clientes extracomunitarios no solo vienen a España interesados por el clima o la cultura. La posibilidad de obtener el permiso de residencia (Golden Visa), a cambio de comprar una propiedad por más de medio millón de euros, atrae a un creciente número clientes.

Sin embargo, además del permiso, existe una diferencia importante en la motivación. Mientras el inversor europeo acostumbra a comprar para después alquilar, el comprador latinoamericano apuesta por convertirse en promotor.

Frente al cliente europeo de clase media y unos ingresos anuales por encima de los 70.000 euros, el llegado desde Latinoamérica cuenta con rentas que superan los 10.000 euros al año.

Inversores que aprecian el alto standing residencial y buscan vivienda de lujo en Madrid centro, Salamanca o Jerónimos. Aunque en los últimos meses cada vez se interesan más por edificios situados al norte y al noroeste de la ciudad, además de edificios con reformas de lujo en Chamberí.

El peso de los grandes patrimonios

¿Qué objetivo lleva a comprar en las zonas más exclusivas de la capital? Sin duda, la inversión y la rentabilidad de los barrios más exclusivos de la capital.

Entre los clientes venezolanos, por ejemplo, aquellos que compran para residir optan mayoritariamente por Salamanca o Jerónimos. Mientras que los inversores se decantan por el distrito Centro.

Se trata de inmuebles para rehabilitar, construidos con estilo señorial, que suponen un desembolso de entre 1 millón y 2,5 millones de euros. Propiedades que mantienen la estética original y que a precio de mercado superan los 4.000 euros por metro cuadrado. Desde los 4.734 € de Salamanca a los 4.367 € de Chamberí o los 4.210 € de Centro (Datos: Tinsa).

En ese sentido, el Instituto de Práctica Empresarial (IPE), pone atención en la creciente presencia de empresas patrimonialistas.

‘Aproximadamente, un 1% de las fincas de Madrid son propiedad de grandes patrimonios inmobiliarios, ya sean familias o empresas‘, apunta el IPE. Fondos rentabilizan la gestión, comercializando las propiedades en venta o alquiler. Pero que, a menudo, necesitan de un equipo profesional que la máxima rentabilidad a su inversión y evite desavenencias familiares.

¡Un papel que Oi Realtor cumple a la perfección!

Invertir 9 junio, 2018

La inversión en vivienda sigue ganando distancia frente a unos depósitos bancarios en caída

La recuperación del depósito bancario en España fue un espejismo. La banca confía cada vez menos en este tipo de ahorro, mientras la inversión en vivienda vive su mejor momento en años.

Durante los últimos años, los españoles han podido apreciar la tendencia a la baja en los tradicionales productos de ahorro.

Las entidades financieras apuestan cada vez menos por los depósitos, frente a otros productos más favorables en un escenario de tipos bajos. Como la contratación de hipotecas que despierta una nueva guerra bancaria por atraer nuevos clientes.

Frente a este panorama, la inversión en vivienda sigue consolidándose como una de las mejores alternativas para rentabilizar el ahorro.

¡Nuevos tiempos y nuevas actitudes para no perder poder adquisitivo gracias a la inversión inmobiliaria!

Caída en la rentabilidad de los depósitos

La leve subida en la remuneración de los depósitos, registrada en marzo, ha sido un espejismo.

El ‘premio’ que la banca llegó a ofrecer a los grandes clientes a cambio de guardar su dinero no ha tardado en desaparecer. Según el Banco de España, el tipo de interés medio de los depósitos de particulares sufre caídas en todas sus variantes. Incluso en el ahorro a largo plazo.

Entre marzo y abril, los depósitos de uno a dos años caen del 0,11% al 0,07%. Mientras que aquellos que superan los dos años se desploman desde el 0,17% al 0,11%.

La ‘venta’ de depósitos resulta cada vez menos atractiva para las entidades. Debido al mantenimiento de los tipos oficiales en torno al 9%. Una situación que podría alargarse durante, como mínimo, un año más. ‘El mercado descuenta al 70% el alza en los tipos del BCE para junio de 2019’, ´ha declarado el economista jefe del BCE.

Mientras las últimas estadísticas sitúan a los depósitos españoles, a corto y largo plazo, entre los menos rentables de la eurozona.

La inversión en vivienda ya no es el plan B

La rentabilidad del ahorro bancario está en su mínimo histórico. Un hecho que lleva a los ahorradores conservadores a la pérdida de poder adquisitivo.

Esta caída en los tipos en abril coincide con un repunte del Índice de Precios al Consumo. Hasta alcanzar el 2% en mayo, según el INE.

Aún así, los depósitos siguen reteniendo unos 771.500 millones de euros. Dato muy parecido al logrado en los mejores años de la banca, a pesar de la caída en el negocio y la rentabilidad.

Beneficio que evoluciona de manera totalmente diferente al optar por la inversión en vivienda. Mientras los depósitos a más de dos años han pasado del 0,17% en marzo al 0,107% en abril, la rentabilidad por el alquiler de vivienda permanece en torno al 7,8% en ambos meses.

Altas rentabilidades en activos inmobiliarios

Con la escasa competitividad de los depósitos bancarios, los fuertes retrocesos de la Bolsa y la deuda pública a 10 años por debajo del 1,5%, ¿qué alternativa tiene al ahorrador? La inversión en vivienda u otros activos inmobiliarios.

Como recuerda Idealista.com, el retorno bruto por la compra de vivienda ha pasado del 7,1% al 7,8% en el último año.

Ligeramente por debajo de los locales comerciales, cuya rentabilidad es del 8,9%. O de las oficinas que ofrecen un 8%. Mientras que por el alquiler de garajes se obtiene un 5,6%. Beneficios que crecen a cada nueva estadística.

¡Cifras inalcanzables en los depósitos ofertados por la banca española!