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Comprar 4 julio, 2018

Cómo convencer al banco de la concesión de una hipoteca

¿Cómo obtener el dinero suficiente para comprar una casa? El camino a una nueva vivienda pasa no solo por entrar en el banco, sino también por mostrar un buen perfil que facilite la concesión de una hipoteca. ¿Cómo convencer al banco de la concesión de una hipoteca?

Para muchos compradores, el acceso a la vivienda depende de la obtención de financiación hipotecaria en unas buenas condiciones.

A excepción de los clientes e inversores que pueden pagar al contado, aquellos que negocian con una entidad bancaria deben afrontar un proceso largo y métodico. Trámites que necesitan de un esfuerzo y mucha planificación para obtener un buen acuerdo.

Los problemas surgen cuando el comprador no reúne todos los requisitos necesarios. ¿Cómo actuar para obtener una buena cuota hipotecaria sin desequilibrar las finanzas?

Según el portal Trulia.com, existen cinco factores a tener en cuenta para obtener el sí al pedir una hipoteca. ¡Recomendaciones que Oi Realtor quiere que tengas en cuenta!

El ahorro sigue siendo importante

Tras la crisis bancaria y financiera, la gran mayoría de las entidades sigue la recomendación del Banco de España. Se concede un máximo del 80% del valor de tasación si el cliente aporta una cantidad equivalente al otro 20%.

Además, conviene disponer de otro 10% adicional para los gastos de formalización de la hipoteca. Desde el pago de impuestos a los honorarios del notario, los trámites de gestoría y el coste de la tasación.

Contratar productos vinculados

A más cantidad de productos y servicios contratados, mayor es el compromiso del clientes y mejores las condiciones de la hipoteca.

Aquí se incluyen seguros de vida y hogar, planes de pensiones, tarjetas de crédito,.. Sin embargo, si se está dispuesto a una vinculación durante largo tiempo, la mejora de las condiciones puede aumentar sustancialmente. Obteniendo incluso un porcentaje de financiación mayor del habitual.

Capacidad para endeudarse

Las entidades quieren clientes ‘sin sorpresas’ y con estabilidad en el trabajo. Disponer de una vida laboral estable y contrato indefinido es un as en la manga si se debe negociar.

Por ello, es mejor olvidarse de buscar un nuevo trabajo mientras se negocia la concesión de una hipoteca.

Percibir suficientes ingresos mes a mes resulta clave. Sin olvidar que la cuota hipotecaria no debe sobrepasar del 30 al 35% de los ingresos totales.

El scoring en la concesión de una hipoteca

Una puntuación de crédito, conocida como scoring, facilita lograr una buena cuota mensual en la hipoteca.

Esta cifra indica a las entidades bancarias si se ha sabido administrar eficientemente el dinero en otros momentos.

Para obtener un dato positivo es necesario pedir un informe de crédito y estudiarlo a conciencia para comprobar que no contenga errores.

Optimizar la relación entre deuda e ingresos

La proporción entre la deuda asumida y los ingresos obtenidos es tan importante como el scoring.

Su cálculo se obtiene al sumar todos los gastos mensuales y dividirlos entre los ingresos brutos del mes.

Si la cifra resultante es igual o inferior al 43% se está de enhorabuena. Un porcentaje superior alertaría a la entidad de la existencia de posibles dificultades para afrontar los pagos.

Cómo convencer al banco de la concesión de una hipoteca

No existen dos entidades bancarias idénticas. Por ello, la primera oferta que se obtenga no tiene porque ser la mejor.

Al comprar hipotecas conviene revisar tanto la tasa de interés la hipoteca como la tasa anual equivalente.

Además conviene estudiar la relación existente entre el tanto por ciento destinado al préstamo y el plazo de amortización. Así como todas aquellas posibles comisiones o la conveniencia de un préstamo a tipo fijo o variable.

En ese sentido, conviene recurrir a un profesional (abogado o consultor) que ayuda a encontrar la mejor hipoteca posible. Y, ¿dónde mejor que en Oi Real Estate?

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Ventajas de ofrecer pisos con terrazas habitables

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Tendencias de mercado 3 julio, 2018

Escalada desigual del precio de vivienda: ¿Qué pasaría si Madrid y Barcelona quedasen fuera de la estadística?

Las grandes ciudades ejercen un efecto perverso en las estadísticas inmobiliarias. Aunque el precio de la vivienda sigue creciendo en la mayoría del país, capitales de provincia como Barcelona, Madrid y Palma tienen una influencia desmesurada en la media nacional.

Los datos semestrales de la vivienda nueva y usada dejan un importante incremento en el precio de la vivienda.

Según ST Sociedad de Tasación, la obra nueva residencial se ha revalorizado un 5,9% interanual en la primera mitad de 2018.

Mientras que portales como Pisos.com o Idealista reflejan subidas del 4,49% y 7%, respectivamente, en la vivienda usada.

¿Qué tipo de mercados pueden coexistir en un país con estos porcentajes medios? Según Sociedad de Tasación, se trata de un escenario indudablemente influenciado por las grandes capitales. De hecho, las cifras de la tasadora indican que el incremento medio se reduciría en un 2,8% si dejásemos fuera de la estadística a Madrid y Barcelona.

Esta es la clave para estudiar el mercado inmobiliario. analizar mercado a mercado, e incluso a ciudad a ciudad. En un país que tiene más que una doble velocidad inmobiliaria.

El precio de la vivienda nueva sube cerca del 6%

Según ST Sociedad de Tasación, la vivienda nueva se ha encarecido un 5,9% durante los seis primeros meses del año hasta situarse en 2.284 euros por metro cuadrado.

El informe de la tasadora, realizado a partir de 400 municipios españoles, defiende un encarecimiento generalizado en todo el territorio. Aunque son las capitales de provincia las que más suben de precio.

En ese sentido, Barcelona (4.015 €/m2), San Sebastián (3.464 €/m2) y Madrid (3.293 €/m2) son las tres ciudades más caras. Mientras que Cáceres (1.141 €/m2), Badajoz (1.169 €/m2) y Ciudad Real (1.173 €/m2) figuran como las más económicas.

En los repuntes locales, la ciudad condal y la capital española destacan por encima del resto. Barcelona se encarece un 10,6% interanual. Mientras que Madrid sube un 8,5% y Palma de Mallorca un 5,3%.

Algo que acaba contagiando al precio de la vivienda en las respectivas comunidades autónomas. Un ranking que encabeza Cataluña (3.579 €/m2), Comunidad de Madrid (2.393 €/m2) y País Vasco (2.621 €/m2).

Madrid ejerce de motor de la vivienda usada

Algo parecido a la obra nueva sucede con la vivienda de segunda mano.

Según el ‘Índice de precios‘ de Idealista, el precio de la vivienda usada ha subido un 7% interanual. Esta estadística, que recoge la evolución durante la primera mitad del año, eleva hasta los 1.664 €/m2 el precio medio.

‘El nuevo ciclo económico y la recuperación del empleo ejercen de motores del mercado de la vivienda‘, recuerda Fernando Encinar. ‘Casi todo el país sube de precio, pero es inevitable la existencia de un doble mercado‘.

En ese sentido, Encinar destaca el buen momento del sector en Madrid. ‘Los precios de la capital han subido más de un 20% desde el año pasado. Consecuencia, no solo de una mayor demanda sino también de una caída del stock disponible de más del 50% en los últimos cuatro años‘.

Esto provoca que la Comunidad de Madrid sea la que más sube de precio (+7,3% interanual). Por delante de Canarias (+5,3%) y Cataluña (+4,2%). Tendencia que se mantiene a nivel de provincias: Madrid (+7,3%), Las Palmas (+6,4%) y Barcelona (+5,3%). E incluso entre las capitales: Las Palmas Gran Canaria (+7,2%), Madrid ciudad (+6,2%) y Sta Cruz Tenerife (+6,1%).

Economía y empleo dinamizan los grandes mercados

Entre enero y junio de 2018, el precio de la vivienda media se ha elevado especialmente dentro de las grandes ciudades. Según Sociedad de Tasación, una vivienda de 90 m2 en una capital de provincia ronda los 205.600 €/m2. Mientras que en el resto de localidades se sitúa en torno a los 1.605 €/m2.

Por ello que la tasadora pone de manifiesto que los mercados más dinámicos son precisamente aquellos más influenciados por los valores macroeconómicos. Es decir, ciudades con mucha actividad empresarial, gran impacto turístico y elevada generación de empleo. Como las ciudades de Madrid, Barcelona, Palma, Zaragoza, Málaga, Bilbao o Sevilla.

Impacto que recoge el ‘Informe semestral de precios‘ de Pisos.com. Con Barcelona (4.150 €/m2) como la ciuda más cara.

Seguida de San Sebastián (3.856 €/m2), Madrid (3.302 €/m2), Bilbao (3.122 €/m2) y Palma (2.525 €/m2).

Este efecto endiablado en el precio de la vivienda se contagia a los principales distritos de las grandes ciudades. Algunos de ellos ya cotizan por encima de los 5.000 euros el metro cuadrado. Como Salamanca (5.345 €/m2) en Madrid o Sarrià-Sant Gervasi (5.308 €/m2) en Barcelona.

Obligando a que el comprador haga números e incremente la cantidad destinada a la operación. ¿Cuánto? Exactamente tres décimas más que hace un año. Elevando el llamado esfuerzo inmobiliario a 7,6 años de salario íntegro. ¡Y puede que ésta no sea la última vez!

Comprar 2 julio, 2018

¿Qué gastos asociados debemos sumar al precio final de una vivienda?

El proceso de compra de una propiedad lleva consigo una serie de trámites asociados al precio final de una vivienda. Gastos importantes que permiten invertir con todas las garantías legales y poner en valor nuestra inversión. Encareciendo, eso sí, el coste de la operación. El futuro propietario de una vivienda debe ser, ante todo, un buen inversor. Consciente del precio que paga y constante en la búsqueda de la máxima rentabilidad‘. Estas palabras de Luis Gualtieri (CEO de Oi Real Estate) toman especial importancia en el nuevo ciclo inmobiliario.

Adquirir una vivienda es uno de los gastos más importantes en la vida de una persona. Una inversión que va más allá del precio final de compra y a la que debemos sumar un buen número de trámites. Gastos que llegan a encarecer el coste de la operación de un 10 a un 15%.

¿Qué gastos y trámites deben tener en cuenta los futuros propietarios? Oi Realtor te mostrará los más importantes.

Cinco procedimientos a realizar en la compra

Existen cinco trámites importantes para formalizar la compra de una vivienda, tal y como recuerda Habitaclia.

1.- Ir al Registro de la Propiedad para conocer la situación jurídica de la vivienda. Tanto para conocer las cargas (hipotecas, embargos,..) como para pedir un certificado registral (nota simple o certificado de dominio o gravámenes).
2.- Acudir al Ayuntamiento para averiguar la condiciones legales de la finca y saber si tiene afectaciones urbanísticas.
3.- Ir al notario para formalizar la escrituración de la vivienda. Honorarios que aumentan proporcionalmente con el precio final de una vivienda.

4.- Acudir, nuevamente, al Registro de la Propiedad para la inscripción de la escritura o las escrituras (compraventa e hipoteca). El coste cambia en función del ayuntamiento y el valor del inmueble.
5.- Ir a la sede municipal del Catastro para actualizar la titularidad de la propiedad. Procedimiento al que no se está obligado, pero que sí se aconseja. De cara poder realizar el futuro pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Ocho gastos ligados al precio final de una vivienda

Además del precio acordado con el vendedor, el comprador de la vivienda debe asumir diez gastos.

1.- Si el comprador está realmente interesado en el inmueble debe realizar una reserva sobre el mismo. La llamada ‘paga y señal‘ no acostumbra a ser muy elevada. Habitualmente un 1% de la oferta presentada, y está vinculada a la aceptación de dicha oferta por parte del vendedor.
2.- Posteriormente, se realiza un contrato de arras cuyos detalles están regulados por el Código Civil. La cantidad puede variar entre el 5 y el 15% del precio final de una vivienda. Aunque lo habitual es hacerlo por el 9%, para que la suma de la reserva y las arras sea del 10%.

3.- La elección de la hipoteca es fundamental para la mayoría de compradores. Según el criterio del Banco de España, el coste mensual no debería superar el 30% de los ingresos. En ese sentido, respecto al contrato hipotecario, se debe pagar un 1% del importe escriturado en concepto de Actos Jurídicos Documentados.
4.- La tasación del inmueble debe ser realizada por un tasador acreditado, cuyos honorarios se mueven entre 250 y 350 €.
5.- Al comprar una vivienda usada debe pagarse también el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que puede ascender del 5 al 10% del importe escriturado. En función de cada comunidad autónoma.
6.- Al adquirir una vivienda nueva, el gravamen que corresponde pagar es el Impuesto sobre el Valor Añadido. Concretamente, y a nivel general, un 10% del importe escriturado. Siendo de un 4% en viviendas protegidas.
7.- El cambio de titularidad en los suministros (gas, agua, electricidad) es otro gasto a tener en cuenta.
8.- Finalmente, quedan por abonar las comisiones de la inmobiliaria y los gastos de gestoría. Servicios contratados para formalizar todo el proceso de compra.

Otros impuestos para el nuevo propietario

A los ocho gastos iniciales hay que sumarles dos impuestos más, una vez formalizada la compraventa.

9.- Al cambiar de dueño, el nuevo propietario de la vivienda debe pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles. Una tasa anual del Ayuntamiento que varía del 0,4 al 1,1% del valor catastral.
En ese sentido, hay que tener claro que en el año de la venta el IBI lo paga el vendedor. Mientras que al año siguiente debe hacerse cargo el comprador. El IBI puede pagarse de manera íntegra, o fraccionada. Y, en ocasiones, se cobra junto a la tasa municipal de basuras.

10.- En último lugar, deben asumirse los gastos de la comunidad de propietarios. Una cuota mensual que cubre, no solo el mantenimiento de la finca sino también el seguro y otros imprevistos.

Gastos, consumos y pagos que, en ocasiones, pueden deducirse al presentar la Declaración de la Renta. Así como ciertas ayudas para la compra de vivienda que incluye el Plan Estatal de Vivienda 2018-21.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Tendencias de mercado 30 junio, 2018

Primer examen inmobiliario de 2018: Quince provincias ‘suspenden’ en el precio de la vivienda

De los últimos datos de Tinsa, a pesar de la subida general en el precio de la vivienda, hay que hacer un doble lectura. Frente a una mayoría de mercados con alzas de hasta el 18,9%, una decena larga de provincias siguen registrando caídas interanuales. ¿Estarán a tiempo de sumarse a la recuperación?

Finalizada la primera mitad del año, el mercado residencial completa un encarecimiento medio del 6,6%. Algo que permite recuperar un 10,9% desde que se tocó suelo. A principios de 2015.

Según el ‘Índice Tinsa IMIE Mercados Locales. 1r Trimestre 2018‘, la vivienda terminada (nueva y usada) registra incrementos interanuales en los principales mercados. Destacando de subidas de doble dígito en el precio de la vivienda de Madrid (+18,9%), Málaga (+15,5%), Palma (+12,9%). Así como la práctica totalidad de barrios de Madrid, donde los pisos suben por encima de un 10%.

Sin embargo, aún existen quince provincias españolas que no levantan cabeza. Con un claro ‘suspenso’ para la vivienda que dificilmente se podrá ‘aprobar’ en septiembre. Se trata de regiones a las que la recuperación ha pillado sin haber aún digerido los excesos de la burbuja. Incluso con una caída por encima de los diez puntos. En Lleida (-10,8%).

Frente a esta situación concreta, el mercado residencial sigue mostrando un buen tono general. Con el plazo medio de venta por debajo de los ocho meses. Un periodo que pulveriza Madrid capital, con 2,5 meses de media por la venta de una vivienda.

El mercado inmobiliario sigue recuperándose

‘En España, ni existe burbuja inmobiliaria ni se la espera‘, señalaba hace unos días Gonzalo Bernardos. Estas palabras del economista catalán han coincidido con la publicación del último informe trimestral de Tinsa.

La recuperación del segmento residencial aumenta tanto en intensidad como en número de regiones. Según Tinsa, el precio de la vivienda se ha incrementado en un 6,6% interanual entre los meses de abril y junio. Hasta situarse en 1.328 euros por metro cuadrado.

Por vez primera desde principios de 2013, el valor medio de la vivienda se sitúa por encima de los 1.300 €/m2. Impulsado por el incremento de la demanda, la estabilidad laboral y el acceso a la financiación hipotecaria.

¿Quiere decir esto que vamos camino de otra burbuja? Esa posibilidad parece todavía lejana. Si tenemos en cuenta que el precio de la vivienda recupera un 10,9% desde su caída a mínimos (1r trimestre 2015). Pero aún sigue un 35,2% por debajo de máximos (3r trimestre de 2007).

Alzas a doble dígito en el precio de la vivienda

Entre las comunidades que lideran la subida de precios destacan algunas que lo hacen por encima del 10%. Se trata de la Comunidad de Madrid (15,5%), Navarra (10,5%) y La Rioja (10,1%).

Mientras que otras tres comunidades siguen sin despegar: Extremadura (-3,4%), Galicia (-2,2%) y Castilla La Mancha (-0,7%).

A nivel provincial, esta doble velocidad de los precios es aún más clara. Un gran número de provincias sube con fuerza.

Además de Madrid,Navarra y La Rioja cabe apuntar el caso de Baleares (9,9%), Valladolid (9,8%), Guipúzcoa (7,8%) o Las Palmas (7%).

Sin embargo, existen un total de quince regiones con valores a la baja. Las mayores caídas de precios se producen en Teruel (-9,3%), Cuenca (-6,5%) y Ourense (-6,3%).

Buena salud de la vivienda en capitales y distritos

Dejando de un lado a CCAA y provincias, los datos más llamativos hay que buscarlos en las principales capitales.

El caso más llamativa es la ciudad de Madrid, donde la vivienda sube un 18,9% respecto al año pasado. En la capital española, todos los distritos a excepción de uno se revalorizan por encima del 10%. Destacando las zonas de Vicálvaro (+22%), Moratalaz (+21,5%) y Fuencarral (20,4%).

La segunda capital que más se encarece es Málaga capital con un 15,8%. Aunque también cabe destacar los casos de Palma de Mallorca (+12,9%), Pamplona (+12,3%) o Valencia (+9,2%).

Barcelona ciudad tampoco queda al margen de la recuperación. Aunque deja de hacerlo al ritmo que nos tenía acostumbrados. La ciudad condal sube un 6% interanual. Y entre sus distritos, solo uno se revaloriza a doble dígito: Ciutat Vella (+14,9%). Por delante de Sants-Montjuic (+9,7%), Horta Guinardó (+9,7%) y Les Corts (+9,5%).

Liquidez, esfuerzo y construcción de obra nueva

Todos estos precios no sirven de mucha ayuda sin tener en cuenta la capacidad de compra de cada cliente y el plazo medio de venta.

En ese sentido, Tinsa calcula el esfuerzo financiero que deben hacer las familias en cada comunidad autónoma. Según la tasadora, los españoles dedican el 16,8% de sus ingresos al pago del primer año de su hipoteca.

Este porcentaje asciende al 22,6% en Baleares y al 17,8% en Andalucía. Mientras que las grandes ciudades se llevan una cuarta parte del salario: Barcelona (25,3%) y Madrid (25%).

Finalmente, otro dato interesante es el plazo medio de venta de una vivienda. En España, durante el segundo trimestre del año, hacían falta unos 8 meses para vender una vivienda. Tres meses menos que en el trimestre anterior.

Sin embargo, este solo es el término medio. Algunas provincias necesitan menos de medio año para vender una casa: Madrid (3,5 meses), Las Palmas (4,9), Sta Cruz Tenerife (5,5), Navarra (5,6) o Zaragoza (5,7).

Mientras que la capital española pulveriza esos registros. ¡Vender una casa en la ciudad de Madrid apenas supone 2,4 meses!

Formación Inmobiliaria 29 junio, 2018

El presupuesto para vivienda crece un 0,6% respecto a 2017, ¿Qué comunidades son las más caras?

El mercado residencial continúa encadenando repuntes, animado por la recuperación económica. Con un 27,1% del presupuesto para vivienda, las familias españolas dedican cada vez más dinero a los alquileres y las hipotecas. Aunque existen grandes diferencias entre comunidades.

Vivir en un piso de alquiler o pagar una cuota hipotecaria supone un importante pellizco para los hogares. Este gastos, lejos de moderarse, sigue creciendo año tras año. Impulsado por la gran demanda residencial y la escasez en la oferta de vivienda.

Un reciente estudio de ‘Presupuesto para vivienda 2018‘, elaborado por pisos.com, pone de relieve los costes vinculados a costear una casa.

Por término medio, los españoles destinan a la vivienda un 27,1% de su presupuesto. el cálculo, realizado a partir de la última Encuesta de Condiciones de Vida del INE y los datos del propio portal, desvelan una diferencia de casi diez puntos entre los alquileres y las hipotecas.

Una vivienda media de alquiler se lleva un 32,07% del presupuesto familiar. Mientras que una cuota hipotecaria media supone el 22,14%.

Tanto estos gastos como el presupuesto para vivienda registran diferencias de hasta un 17,8% en función de la comunidad autónoma que se analice. Volviendo a poner de manifiesto que la rentabilidad del alquiler y la hipoteca depende de las circunstancias concretas de cada persona.

Presupuesto para vivienda en compra o alquiler

En 2017, el coste medio de una vivienda ascendía al 26,5% del presupuesto de una familia. Más de medio punto por debajo del gasto medio en 2018 que alcanza el 27,1% de los ingresos familiares.

Según el INE, las familias españolas tienen unos ingresos medios de 29.188 euros al año.

De los que una hipoteca tipo se lleva un 22,14%. Equivalente a unos 6.461 euros anuales. Mientras que un alquiler medio supone casi una tercera parte del presupuesto familiar: el 32,07%. Equivalente a unos 9.360 euros anuales.

Esto supone una diferencia cercana al 45%, dependiendo del régimen de tenencia.

Diferencias de un 19% en función de la geografía

El presupuesto para vivienda varía enormemente en función de la comunidad autónoma estudiada. Dándose diferencias de un 17,8% entre la comunidad más cara y la más económica.

A nivel general, la vivienda supone más de una tercera parte de los ingresos familiares en Madrid (36,07% del total), País vasco (35,49%) y Baleares (35,22%). Mientras que no llega a una quinta parte del presupuesto en Castilla y León (18,27%) y Murcia (19,66%).

Los alquileres que requieren más esfuerzo se contratan en Madrid (46,74%), País Vasco (39,02%), Baleares (38,15%), Comunidad Valenciana (37,64%), Canarias (37,38%) y Cataluña (35,10%).

Al tiempo que las hipotecas con más presupuesto se celebran en Baleares (32,28%) y País Vasco (31,97%).

¿Alquiler o comprar? Esa es la cuestión

‘Los alquileres han desequilibrado el presupuesto familiar de muchas familias que todavía no pueden afrontar una hipoteca‘, apunta Ferran Font (Pisos.com).

Aunque también debemos tener en cuenta que la mensualidad de una hipoteca no incluye gastos diversos, desde impuestos a los relativos a la comunidad de propietarios.

Sin embargo, ‘la leve caída de los gastos dedicados a una cuota hipotecaria media certifica la buena saluda del mercado de la vivienda‘, acaba señalando.

En ese sentido, Business Insider ha calculado la diferencia entre la compra y el alquiler.

Teniendo en cuenta los gastos y el incremento patrimonial según los datos ofrecidos por Finect.

Diferencia que lleva nuevamente a plantearse las prioridades del cliente. ¿Ha encontrado el lugar donde quiere vivir? ¿Necesita máxima flexibilidad? ¿O prefiere la rentabilidad de invertir en una vivienda?

Formación Inmobiliaria 28 junio, 2018

Entra en vigor la Ley de Desahucio Express que permite recuperar la vivienda en cinco días

La entrada en vigor del nuevo mecanismo de recuperación de viviendas ocupadas, conocida como Ley de Desahucio Express, permite dar una rápida respuesta y ágil a los legítimos propietarios de los inmuebles.

En España hay cerca de 90.000 viviendas ocupadas. Una cifra que, aunque cuesta calcular, lleva años sin para de crecer.

Si se trata de una vivienda habitual, el hecho puede ser denunciado como delito de allanamiento de morada. Pero si se trata de una segunda residencia y pasan las primeras 48 horas sin hacer nada, el caso se complica considerablemente.

Para poner fin a la impunidad de este tipo de actuaciones, el Congreso de los Diputados ha aproado recientemente la Ley 5/2018 sobre la ocupación ilegal de viviendas. Una norma que entró en vigor el pasado 2 de julio, introduciendo cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y facilitando un nuevo mecanismo para recuperar la posesión de propiedades ocupadas ilegalmente.

Esta nueva norma, establece un cauce para proteger los derechos de los legítimos dueños y agiliza la recuperación. Aunque no deja de plantear ciertas dudas que desde Oi Realtor queremos resolver.

¿Quién tiene derecho a solicitar el desalojo?

Según la Ley 5/2018, aquellas personas físicas y entidades, tanto públicas como sin ánimo de lucro, que tengan legítimo derecho a poseer el inmueble ocupado.

Quedan por ello excluidos los bancos, así como entidades comerciales o con ánimo de lucro.

Del mismo modo, únicamente se podrá activar este procedimiento en la recuperación de viviendas. Sean habituales o segundas residencias. Hecho que excluye locales comerciales u oficinas.

¿Contra quién puede dirigirse la demanda?

Entre las grandes novedades del nuevo procedimiento destaca la posible interposición de una demanda genérica. Tal y como dice la norma, «contra desconocidos ocupantes de la vivienda».

Dando una solución a los propietarios que no pueden identificar al ocupante ilegal. Individuo que además puede cambiar con el paso del tiempo, demorando aún más el proceso.

A este efecto, la notificación de la demanda podrá ser entregada a quienes ocupen el inmueble en el momento concreto.

¿Qué documentos deben aportarse para un Desahucio Express?

Junto a la demanda, el dueño de la vivienda debe adjuntar el título que acredite su derecho de posesión. Ya sea una escritura de compraventa o un contrato de arrendamiento.

¿Cuánto tiempo puede durar el proceso?

El demandante tiene derecho a pedir la entrega inmediata del inmueble. Circunstancia ante la que el juez, antes incluso de emitir sentencia, dará un plazo máximo de cinco días para que el demandado aporte algún tipo de título que le de derecho a seguir en la vivienda.

Si dicha justificación no llega, el juez ordenará la inmediata entrega del inmueble a su legítimo propietario. Un proceso que puede demorarse si el ayuntamiento concreto no dispone de medios suficientes.

Eso sí, frente a esta decisión no cabe interponer ningún recurso. Y el llamado ‘desahucio express’ se llevará a cabo sea quien sea el ocupante del inmueble.

Si el demandante no solicita la entrega urgente de la vivienda y el demandado no responde un plazo de diez días, el juez deberá dictar sentencia con carácter inmediato. Hecho ante el que los ocupantes solo podrán oponerse si presentan un título que les de derecho a vivir en el inmueble.

En ese sentido, se podrá solicitar el alzamiento directamente. Sin tener que esperar al plazo de 20 días previsto en el art. 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Existen diferencias entre viviendas habituales y vacacionales?

En absoluto. Frente a otros cambios legales en materia de contratos hipotecarios o concursos, la Ley de Desahucio Express no supedita el proceso al tipo de vivienda. Sea residencial habitual o segunda residencia.

Tan solo debe aportarse un título que pruebe que el demandante está en posesión o tenencia de la vivienda.

¿Y si los ocupantes son una familia en situación vulnerable?

La nueva ley prevé la puesta en conocimiento de los servicios sociales la situación de vulnerabilidad de los ocupantes. siempre que existe consentimiento expresos de los interesados.

En tal caso, se concede un plazo máximo de siete días para la adopción de medidas de protección. Tanto si existen menores como personas dependientes.

¿Existen alternativas legales para la recuperación de la vivienda?

Según establece el art. 441 del Código Civil, sobre la recuperación de la vivienda, «no podrá adquirirse violentamente mientras exista un poseedor que se oponga a ello». Obligando a pedir ayuda a la autoridad competente.

En ese sentido, la ocupación ilegal es constitutiva de delito de usurpación si se dan las condiciones establecidas por el art. 245 del Código Penal.

Entre ellos destaca la voluntad del ocupante de permanecer en la vivienda frente al derecho de su legítimo propietario. Argumento que ciertos juzgados no creen demostrado con la simple interposición de la denuncia.

Así mismo, la ocupación irregular de un inmueble también puede ser denunciada desde la vía contenciosa. De acuerdo a la Ley de Seguridad Ciudadana (Ley Orgánica 4/2015) que considera ésta como una infracción leve.

¿Es mejor optar por la vía civil o escoger la vía penal?

No existe una única respuesta. Sin duda, la intimidación de una notificación por vía penal no se puede equiparar a una comunicación por vía civil.

Aunque desde el punto de vista penal, el delito de usurpación da cabida a comportamientos mafiosos. Como los que facilitan viviendas ocupadas a otras personas por un precio inferior al de mercado. Una vía complicada y extremadamente lenta que persigue un mismo fin: el desalojo de los ocupantes.

Comprar 27 junio, 2018

Las hipotecas sobre viviendas suben a un ritmo del 34% y el importe medio del 9%

El mercado hipotecario crece a al ritmo de 2016 tras aumentar un 34,2% la firma de hipotecas sobre viviendas. Y repuntar notablemente el importe medio de los créditos.

La subida de los tipos de interés aún tardará un tiempo en llegar. Este fue el mensaje de Mario Draghi, presidente del BCE, a mediados de junio.

‘Siempre y cuando la inflación lo facilite, hasta el próximo otoño no comenzará el proceso de normalización financiera‘, avisó Draghi. Por tanto, los primeros repuntes en los tipos deberán esperar hasta el próximo verano. A mediados de 2019. Estas palabras que tranquilizaron a los dueños de millones de hipotecas, reciben ahora una señal positiva por parte de los clientes.

La ‘Estadística de Hipotecas. Abril 2018‘, elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, ha vuelto a dejar clara la confianza en el sector.

Según el INE, el número de hipotecas sobre viviendas se ha disparado en más de en 34,2%. Hasta superarse las 28.700 hipotecas mensuales. Mientras que el importe medio de los préstamos ha vuelto a crecer un 9,1% en el último año.

Una constante actividad que lideran comunidades Madrid, Andalucía o Cataluña.

28.724 hipotecas sobre viviendas al mes

La firma de hipotecas no se toma descanso. Tras incrementarse un 9,16% en enero, un 13,83% en febrero y retroceder un 5,23% en marzo, el mercado alcanza un repunte histórico en abril.

En el cuarto mes del año, la constitución de hipotecas sobre viviendas ha crecido un 34,22%. Alcanzándose los 28.724 préstamos hipotecarios.

Se trata del mayor incremento interanual en la firma de hipotecas desde noviembre de 2016. Momento en que el mercado se disparó otro 34,34%.

Y aunque todavía estamos estamos lejos del máximo histórico de septiembre de 2005 (129.128 hipotecas), el mercado muestra signos de estabilidad y crecimiento gradual. Superando el traspiés del pasado mes de marzo, marcado por la estacionalidad de la semana Santa.

La hipoteca media se sitúa en 123.256 euros

Junto a la actividad, también crece el importe medio de los créditos firmados en abril de 2018.

La cantidad media de las hipotecas sobre viviendas ha aumentado un 9,1% interanual. Hasta situarse en 123.256 euros.

Mientras que el capital total prestado por las entidades ha sido de 3.540,3 millones de euros. Nada menos que un 46,5% más que en abril de 2017. Y un 12,2% por encima de las hipotecas firmadas en marzo de 2018.

Además, cabe destacar que las nuevas hipotecas sobre viviendas suponen un 64,7% de todo el capital prestado durante el mes de abril.

Gran actividad entre Madrid, Andalucía y Cataluña

Entre las comunidades con más actividad hipotecaria destacan tres: Madrid, Andalucía y Cataluña. Que suman casi 16.000 hipotecas sobre viviendas y más de 2.200 millones de euros prestados.

La Comunidad de Madrid lidera todos los registros con 6.018 nuevas hipotecas y 997.898 millones prestados. Andalucía cuenta con 5.154 hipotecas mensuales y 531.780 millones. Y Cataluña está detrás de 4.700 hipotecas y 708.078 millones.

Frente a otras comunidades que alcanzan aún las quinientas hipotecas mensuales: La Rioja (166), Cantabria (260), Navarra (340) y Extremadura (444).

En términos de variación interanual, los mayores repuntes se concentran entre las islas Baleares (+66,7%) y la Comunidad de Madrid (+62,4%).

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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Comprar 26 junio, 2018

La solicitud de hipotecas sobre viviendas crece un 8,5%

El número de tasaciones con finalidad hipotecaria no deja de crecer. Un dato positivo para el mercado de la vivienda que contrasta con la caída de las hipotecas para edificios en proyecto. Por la presencia de fondos de inversión frente a la solicitud de hipotecas entre los particulares.

Las últimas declaraciones de Silvestre Segarra, vicepresidente de Porcelanosa, no han dejado a nadie indiferente.

Según Segarra, los negocios vinculados a la vivienda viven una nueva etapa de esplendor. ‘Este año, estamos notando una importante recuperación del consumo que quedará plasmada en un incremento del sector residencial a doble dígito‘.

Antes de la crisis, esta multinacional vendía el 50% de la producción en España. Una cifra que cayó al 15% en estos últimos años para volver a crecer ahora hasta el 24%.

‘Los españoles vuelven a reformar su casa y hay mucha vivienda nueva‘, señala Segarra. Esta declaraciones dan aún más peso a las estadísticas oficiales del mercado de la vivienda. Donde la compraventa de vivienda y la concesión de hipotecas marcan la evolución del mercado inmobiliario.

Suben las tasaciones de solicitud de hipotecas

Durante el primer trimestre del año, las tasaciones de viviendas para la solicitud de hipotecas han vuelto a crecer un 8,44% respecto a 2017. Según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

En buena medida, este incremento se ajusta a la ‘Estadística de transacciones inmobiliarias. 1r trimestre 2018‘ publicada por Fomento. Donde se recoge un incremento del 8% en el número de compraventas. También entre los meses de enero y marzo. Cuando se alcanzaron un total de 134.705 transacciones de viviendas. De ellas, 129.198 en el mercado libre.

Los datos de AEV registran un total de 284.429 tasaciones completas (sin visitar el interior) las realizadas durante los tres primeros meses del año. Ésta cifra sí que registra una caída en términos interanuales. Concretamente del 5% respecto al primer trimestre del año anterior.

‘Un ajuste que justifican las nuevas condiciones contables a las que debe someterse las entidades bancarias‘, apuntan desde AEV. Sin olvidar la influencia ejercida por la venta ‘masiva’ de activos inmobiliarios de los últimos meses. ‘Un gran número de inmuebles que mientras no se venden deben ser tasados periódicamente‘.

Caen los créditos para edificios en proyecto

Frente al incremento de las tasaciones sobre viviendas hipotecadas, los créditos para edificios en proyecto cayeron de manera importante. Hasta las cerca de mil hipotecas firmadas entre enero y marzo. Unas 700 menos que en el mismo periodo de 2017.

‘Esto se debe a la limitación de los recursos disponibles para financiar la promoción inmobiliaria. Mientras los fondos de inversión ocupan un papel cada vez más activo, aportando capital para nuevos proyectos inmobiliario’, señalan en AEV.

En ese sentido, la AEV destaca que los visados para edificios de obra nueva aumentaron un 6,8% durante los meses de enero y febrero.

Como consecuencia de la intensa actividad llevada a cabo por los fondos de inversión.

Nuevos cambios en el rol de las tasadoras

Desde la AEV sacan un balance positivo de todo ello. Especialmente por los cambios de tendencia en el papel llevado a cabo por las tasadoras.

‘Poco a poco, las tasadoras irán destinando un mayor número de recursos a operaciones vinculadas al crédito hipotecario. Además del asesoramiento tanto a fondos como a otros nuevos actores del sector‘, señala Paloma Arnaiz (AEV).

‘El gran conocimiento, tanto del mercado y como de la evolución de los precios permitirá a las tasadoras ser aún más útiles al evaluar y controlar inversiones inmobiliarias‘.

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Tendencias de mercado 26 junio, 2018

La rentabilidad de la vivienda de costa vuelve a subir en otro año de récord turístico

España cuenta con 5.978 kilómetros de costa. Una superficie que, repartida entre el Mediterráneo, el Atlántico y el Cantábrico, permite ofrecer infinitas oportunidades para disfrutar del buen tiempo sin salir de casa. Siempre que se posea una vivienda de costa.

Hace algunas semanas, Casaktua dio a conocer el ‘4º Estudio La demanda de vivienda en España‘. Un informe que ponía de manifiesto el interés de un 18% de los españoles en la compra de vivienda vacacional.

Se trata de una inversión que pone de manifiesto la consolidación del segmento residencial. Tras la compra de la vivienda habitual, la compra de una segunda residencia delata la recuperación económica y la confianza en el mercado inmobiliario.

Esos datos vienen hoy a ser ratificados por una nueva estadística. La correspondiente al ‘Informe anual del alquiler de costa‘, elaborado por TecniTasa.

Según la tasadora, el alquiler medio en la vivienda de costa se ha encarecido un 3% respecto al año pasado. Veinte euros más cada mes que en 2017. La llegada del verano y el momento dulce de la industria turística hacen que no falten candidatos en los principales destinos del litoral español.

Alquileres que superan los 1.200 a la semana en algunos lugares de la costa de barcelonesa y guipuzcoana. Pueden sobrepasar los 1.500 euros en la costa pontevedresa e ibicenca. Y dejan atrás los 2.000 euros en la Costa del Sol.

Un 20% más por el alquiler de costa

La vivienda de costa ha encarecido un 3% el alquiler semanal, según TecniTasa. Arrendar una propiedad a orillas del mar cuesta una media de 750 euros semanales en los meses más veraniegos. En julio y agosto.

Tras este último incremento interanual la vivienda de costa acumula una revalorización del 20% en la última década. Desde 2008.

El auge del alquiler vacacional y el récord histórico en el número de turistas de 2017, han impulsado las rentas del alquiler. Aunque también es cierto que España cuenta con un mapa diverso de destinos de costa.

‘La diversidad climatológica y un gran número de kilómetros de costa permiten ofrecer propiedades para todos los gustos y presupuestos, desde 200 euros a la semana hasta más de 2.000‘, apuntan desde la tasadora.

Vivienda de costa al norte del Mediterráneo

La comunidad con alquileres más exclusivos es Baleares. Cuya renta media se sitúa en 1.258 euros por semana.

Destaca especialmente el caso del Puerto de Ibiza, donde alquilar una vivienda de 100 m2 cuesta unos 1.800 euros semanales. Frente a la costa ibicenca, una propiedad en Port Addaia (Menorca) cuesta unos 750 euros por semana.

Algo parecido sucede en Cataluña. Comunidad que toca máximos por el alquiler de 90 m2 en la localidad de Sitges (Barcelona). La estancia sale por 1.300 euros cada semana.

Al tiempo que en Calafell (Tarragona) se pueden alquilar 75 m2 por 650 euros semanales.

La costa de la Comunidad Valenciana tiene un alquiler medio algo más moderado. Las mayores rentas se encuentran en Peñíscola (Castellón) donde un apartamento de 70 m2 asciende a 750 euros semanales. Mientras que Torrevieja (Alicante) se queda en 360 euros por semana.

Buena salud del alquiler al sur de la Península

En la costa sur del Mediterráneo, la región de Murcia tiene también algunos de los alquileres más moderados. El máximo 700 euros semanales en Aguilas y el mínimo 500 euros en San Javier.

Frente a este panorama, la costa andaluza tiene los casos más extremos. Como término medio un alquiler semanal de 770 euros. Prácticamente una tercera parte de lo que cuesta alquilar 65 m2 en Puerto Banús (Marbella). Nada menos de 2.100 euros por semana. Frente a los 400 de una vivienda de 70 m2 en Castell de Ferro (Granada).

Más moderados son todavía los alquileres en Canarias.

Tanto si se tiene en cuenta la vivienda más exclusiva como la más económica. El primer lugar lo ocuparía un apartamento de 50 m2 en Adeje (Sta Cruz de Tenerife) por 550 €/semana. Y el segundo una pequeña vivienda de 40 m2 en Patalavaca (Mogán) por 300 €/semana.

Vivienda de costa de Pontevedra a Guipúzcoa

Finalmente, queda repasar la vivienda de costa al norte de la Península Ibérica.

En ésta zona, los mayores alquileres se concentran en la Isla de la Toja (Pontevedra). Unos 1.700 euros semanales. A las antípodas de Burela (Lugo) con 200 euros por semana.

Entre Asturias y Cantabria, la moderación es la nota dominante. Con 710 euros semanales en Noja (Cantabria) como el precio más caro y 455 euros en Tapia del Casariego (Asturias) como el más económica.

Mientras que en País Vasco, la vivienda de costa más cara está en Hondarribia (Guipúzcoa) y cuesta 1.400 euros semanales. Frente a los 450 euros de una propiedad en Gorliz (Vizcaya).

Ejemplos de que la vivienda vacacional a orillas del mar es rentable. Solo hay que acertar invirtiendo en el lugar adecuado.

Invertir 23 junio, 2018

Grandes fortunas e inversores extranjeros llevan a la vivienda de lujo a su mejor momento

Las últimas estadísticas elevan el número de grandes fortunas y su patrimonio disponible a máximos históricos. Hecho que sitúa a la vivienda de lujo en su gran momento.

La vivienda de alto standing vive uno de sus mejores momentos, tanto por la demanda de residentes como por el interés de compradores extranjeros. Y las ciudades de Madrid y Barcelona son buen ejemplo de ello.

El precio medio de venta para una de estas propiedades de lujo alcanza los 900.000 euros. Aunque en algunos casos los inmuebles pueden llegar a superar los diez y once millones de euros.

Coincidiendo con la publicación del estudio anual de riqueza que elabora Capgemini, que eleva a 224.200 los multimillonarios españoles, los datos de la vivienda de lujo siguen superándose mes a mes.

Apartamentos de lujo, pisos con detalles exclusivos y villas de alto standing para los que cada vez hay más potenciales compradores.

El alto standing residencial sigue creciendo

Del mismo modo que aumentan las grandes fortunas, también lo hace el mercado de viviendas de lujo.

A finales de 2017, la cantidad de personas con un patrimonio en activos netos por encima de 50 millones de dólares aumentó en un 10% a nivel global. ‘The Wealth Report 2018‘, elaborado por la consultora Knight Frank, situaba a Nueva York por delante de Londres como las capitales mundiales de la riqueza.

Mientras que Madrid destacaba por ser una de las ciudades donde más crece la vivienda de lujo.

Por delante de la ciudad de Barcelona y de otros destinos destacados. Tanto de la Costa del Sol (Marbella, Málaga y Estepona) como de Baleares (Ibiza y Mallorca).

La recuperación económica,nacional e internacional, ha incrementado aún más el interés por el mercado inmobiliario de alto standing. Y España ocupa un lugar destacado entre los mejores lugares para vivir e invertir.

La vivienda de lujo en Madrid

Según los últimos datos recogidos por urban Data Analytics, la actividad en urbanizaciones como La Finca de Madrid y distritos residenciales como Sarrià-Sant Gervasi de Barcelona vive sus mejores meses de la última década.

Aunque, el informe ‘Mercado Residencial de la Comunidad Madrid. 1r Trimestre 2018‘ de uDA destaca especialmente algunos de los barrios de la capital. Como Chamberí, El Viso, Jerónimos, Justicia o Salamanca.

Entre ellos existen zonas denominadas como ‘super prime’ que hoy en día suponen la mitad de la oferta de lujo en Madrid. En esta categoría encontramos piso de tres zonas específicas: Castellana, Recoletos y Salamanca.

Mientras que la zona residencial de El Viso, con un 25% del stock a la venta, destaca por sus villas unifamiliares. Chamberí, con un 15%, por ser la nueva zona emergente del lujo. Y tanto Justicia como Jerónimos por tener una oferta por debajo del 10%, cada una.

¿Qué buscan los amantes del lujo residencial en Madrid? Propiedades con gran tamaño, completo equipamiento y cuidado diseño.

El Viso acostumbra a ser destino de familias nacionales y europeas en busca de un chalet independiente que supere los 250 m2. Con jardín y espacios abiertos.

Mientras que Salamanca o Chamberí destacan entre los compradores latinoamericanos. Interesados en una inversión segura y rentable del centro de Madrid. ‘Básicamente edificios centenarios de estilo clásico con detalles originales‘, señala Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

Nuevos proyectos sobre plano

Junto a Madrid, Barcelona es otra ciudad de referencia para la vivienda de lujo.

Aunque ambas tienen un problema en común, la falta de oferta disponible y de suelo edificable. ‘Esto provoca que tengamos que buscar alternativas para continuar ofreciendo propiedades a clientes de alto standing‘, recuerda Luis Gualtieri.

Hace poco se dio a conocer que Madrid apenas dispone de un stock de vivienda nueva para cubrir la demanda durante ocho meses. Mientras que Barcelona no supera los catorce meses.

‘Es por ello que hemos tenido que abrirnos a proyectos sobre plano. Totalmente personalizables, pero que obligan a ampliar el periodo de entrega‘, acaba señalando.

‘Todo ello sin olvidar que las trabas en ayuntamientos como el de Barcelona son cada vez mayores‘, puntualiza mientras recuerda el reciente conflicto entre Colau y los promotores.

La vivienda de lujo en Barcelona

‘Además de paralizar nuevos proyectos, la falta de flexibilidad urbanística limita la oferta de viviendas de lujo‘, continúa apuntando Luis Gualtieri.

‘Los proyectos que antes desaparecen del mercado son aquellos de pequeño y mediano tamaño‘, señala. ‘Quedando solo disponibles promociones de gran tamaño‘.

Según las estadísticas, entre 2016 y 2018, el porcentaje de viviendas a la venta en Barcelona por más medio millón de euros se ha disparado desde el 24% al 39% del total. Mientras que los pisos de obra nueva por menos de 150.000 euros han desaparecido del mercado.

Entre los compradores extranjeros de la ciudad condal prevalecen clientes europeos. Especialmente de Francia, Alemania, Bélgica y Holanda. Aunque también abundan los compradores del Próximo y Extremo Oriente.

A nivel de barrios, muchos apuestan por comprar en el Eixample. ‘Una zona de inversiones seguras, excelente rentabilidad y mucho atractivo entre visitantes y residentes‘, finaliza Luis Gualtieri.

Mientras que en la parte alta, existen algunos paseos y vecindarios que despiertan gran interés. Como la Avda Pearson (Pedralbes), el Turó Park (Sant Gervasi-Galvany) o la Vila de Gracia.