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Ciudades y Barrios 7 junio, 2018

La demanda de vivienda de alquiler en Valencia eleva un 26% las rentas en el área marítima de la ciudad

Levante es una de las zonas más rentables del mercado residencial a nivel nacional. Destacando la vivienda de alquiler en Valencia, especialmente en sus barrios del distrito marítimo.

Junto a la recuperación de la compraventa de vivienda, el mercado del alquiler sigue gozando de buena salud. Una circunstancia que dispara los precios en las principales capitales y eleva la rentabilidad bruta de los inversores.

Hace pocos días, Servihabitat publicó su 4º informe ‘Mercado del alquiler residencial en España‘. Un estudio que sitúa la ganancia media por el alquiler de vivienda en España en torno al 5,7%.

Siete provincias españolas superan ese porcentaje medio. Entre ellas Madrid y Barcelona. Aunque son otras las que destacan con rentabilidades por encima de los seis puntos: Las Palmas (6,4%), Valencia (6,3%) y Huelva (6,1%).

La vivienda de costa vuelve a tener un papel importante para los inversores que se deja notar en la evolución de los alquileres. Y el ejemplo más claro es Valencia.

La capital levantina destaca por los incrementos y las rentabilidades del alquiler. Y cuenta con distritos que encabezan el encarecimiento de las rentas a nivel nacional.

Se trata del distrito Poblats Marítims. Zona donde el alquiler en Valencia llega a subir un 26% en menos de medio año.

Valencia: capital atractiva y rentable

El incrementos en los alquileres hace de las viviendas arrendadas en algunas ciudades un negocio más que lucrativo.

Mientras la rentabilidad bruta se mueve entre el 5,7% (Servihabitat) y el 8,2% (Sociedad de Tasación), algunas grandes ciudades llegan a superar ampliamente dicho porcentaje.

Es el caso de Valencia. Cuya rentabilidad media se sitúa en torno al 6,3% en toda la provincia (Servihabitat) y llega a alcanzar el 16,7% en la capital (Sociedad de Tasación).

La ciudad levantina es la segunda capital de provincia más rentable, solo por detrás de Sevilla (17,7%).

De hecho, invertir en la compra de una vivienda en alquiler en Valencia es mucho más rentable que invertir en Bolsa.

Mientras las ganancias brutas del alquiler en Valencia fueron del 16,7%, entre enero y marzo, los fondos ofrecieron un 2,3% y el Ibex 35 protagonizó una importa caída.

El ‘Marítimo’ dispara el alquiler en Valencia

El precio de los alquileres residenciales en Valencia tiene algunos casos realmente destacables. Como el del distrito Poblats Marítims, donde las rentas se han encarecido un 26% entre enero y mayo.

Según Habitaclia, el alquiler en la zona está ya en 10,16 euros por metro cuadrado al mes. Superando, los pisos que tienen en torno a 100 m2, los 1.000 euros mensuales.

Entre los barrios con mayor demanda de vivienda en la zona marítima destacan el Cabanyal, el Grau o la Malvarrosa. Mientras que Quatre Carreres, junto a la Ciudad de las Artes y las Ciencias, se ha encarecido un 18,4%. Con alquileres en torno a los 8,84 €/m2 al mes.

Aún así, Eixample continúa siendo la zona con mayor exclusividad de toda la ciudad. Distrito que en los cinco primeros meses del año ha encarecido un 11% los alquileres. Situados ahora en torno a los 10,93 €/m2 al mes.

Los proyectos del distrito ‘Poblats Marítims’

Son diversos los estudios y estadísticas, relativos al mercado residencial, que destacan el incremento del alquiler en Valencia. Una de las ciudades que mejores perspectivas de futuro para al sector inmobiliario.

En ese sentido, el distrito Poblats Marítims está siendo una de las zonas con mayor proyección por los proyectos de transformación urbanística llevados a cabo. Tal y como se dio a conocer en el marco del programa europeo MAtchUP.

Una intervención concentrada en 52 acciones diferentes. Enfocadas en la renovación y construcción de edificios, la mejora de la movilidad sostenibles y la implementación de servicios de TIC.

Ciudades y Barrios 6 junio, 2018

El precio de la vivienda en las grandes ciudades sube casi otro 7% y tira del mercado inmobiliario

El suelo de las capitales sigue siendo el más atractivo para los inversores inmobiliarios. De hecho, el precio de la vivienda en grandes urbes lleva todo un año subiendo por encimas del 5,1% interanual.

La última actualización del ‘Índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. Mayo 2018‘ vuelve a situar a las grandes ciudades españolas como epicentro de la actividad inmobiliaria.

Frente a la subida del 4,2% interanual en el precio medio de la vivienda, las principales ciudades repuntan un 5,8%.

Este fenómeno no solo dispara el precio de la vivienda en las capitales sino que también impulsa al alza los valores en las áreas metropolitanas. La segunda zona que más sube: +5,4%.

Del resto, costa mediterránea (+3%), islas (+2%) y otros municipios (+0,1%) aún están lejos de recuperar los niveles de hace una década.

El precio de la vivienda sigue en positivo

El precio de la vivienda construida, tanto nueva como usada, se ha incrementado un 4,2% en el último año. Hasta situarse en 1.446 puntos. Por encima de los niveles logrados en mayo de 2013.

Según Tinsa, a pesar de las últimas revalorizaciones, el parque residencial aún tiene margen para seguir subiendo de precio.

La vivienda aún acumula una importante depreciación respecto a máximos históricos.

Concretamente, los precios están un 36,7% por debajo de los niveles de 2007. Mientras que el incremento de precio acumulado entre enero y mayo de 2018 es ya del 3,2%.

Capitales: Un año entre el 5,1% y el 8,7%

Entre las zonas que más suben de precio destacan las grandes ciudades españolas. Segmento que se encarece un 6,8% en tasa interanual. Repitiendo la subida de marzo y moderando ligeramente el repunte de abril de 2018.

A casi un un punto y medio de distancia, el segundo segmento que más se encarece son las áreas metropolitanas donde el precio de la vivienda sube un 5,4%. Frente al 5,7% del mes anterior.

En el otro extremo, encontramos el mercado de la costa mediterráneo (+3%), Baleares y Canarias (+2%) o el resto de municipios (+0,1%).

Tres segmentos que suben a mitad de ritmo que las capitales y áreas de influencia.

La vivienda sube un 10% desde mínimos

El precio medio de la vivienda ha repuntado de manera importante respecto a los niveles más bajos desde que Tinsa tiene estadísticas. En los primeros meses de 2015.

Concretamente, se ha recuperado un 10% del valor en estos tres últimos años. Frente al 36,7% que queda por subir.

De este repunte, son responsables en buena parte las capitales y la vivienda de costa.

Precisamente las zonas donde la promoción inmobiliaria se muestra más activa y el valor de tasación es más alto.

Caída acumulada del 44% en el Mediterráneo

Las zonas turísticas con sol y playa, así como las principales áreas urbanas son el motor que tira del precio de la vivienda.

Palma de Mallorca es el fiel reflejo de esta tendencia. Según los últimos datos, la ciudad balear es la primera capital de provincia que llega a superar los máximos históricos de la pre-crisis. Una barrera superada en el primer trimestre de 2017 que Madrid y Barcelona tienen cada vez más cerca.

De hecho, mientras la capital española se aproxima a los 4.035 €/m2 de 2007 la ciudad condal roza los 4.334 €/m2 logrados en el mismo año.

Pero, ¿dónde está el límite a las subidas en el precio de la vivienda? Según Tinsa, aún queda lejos.

Concretamente, la costa mediterránea es el segmento con más margen para seguir encareciéndose. Tras acumular la pérdida de un 44% de su valor respecto a máximos.

Por delante de áreas metropolitanas con un 41,5%, grandes ciudades con un 37,3% y otros municipios con un 35,8%.

Mientras que ambos archipiélagos (Baleares y Canarias) ‘solo’ están a un 26,3% del récord de 2007.

Tendencias de mercado 1 junio, 2018

El precio de la vivienda se encarece otro 3%, mientras el mercado hipotecario se normaliza

Quinto mes del año y nueva subida en el precio de la vivienda. Un repunte que viene acompañado por la estabilidad en la concesión de hipotecas y el mayor importe medio de los préstamos.

El mercado inmobiliario toma velocidad a pocas semanas para el inicio del verano. Eso sí, de manera más moderada y ayudado por una actividad hipotecaria consolidada.

Los últimos datos estadísticos de pisos.com y el Instituto Nacional de Estadística despejan cualquier tipo de duda sobre el mercado de la vivienda. Se compran propiedades en constante revalorización.

Por un lado, el portal inmobiliario, recoge en su estadística de precios un encarecimiento medio del 3,05% en el mes de mayo. Soportado especialmente por las islas Baleares y Canarias que suben más allá del 12% interanual.

Por el otro, el INE muestra moderación en la concesión de préstamos hipotecarios. E incremento en el importe medio de los mismos.

¡Dos factores que insuflan optimismo a la inversión inmobiliaria!

Precio de la vivienda cercano a los 1.600€/m2

El mercado residencial anticipa un verano con precios al alza.

Del último ‘Informe Mensual de Precios. Mayo 2018‘, elaborado por pisos.com, se concluye que el precio de la vivienda subió un 3,05% respecto a mayo de 2017. Hasta situarse en 1.589 euros por metro cuadrado.

Este nuevo dato supone también un incremento del 1,08% en tasa intermensual. Respecto a abril de 2018. Mes en el que la vivienda estaba en torno a los 1.572 €/m2.

Del repunte registrado en mayo es responsable, en buena medida, la vivienda de costa. Entre las comunidades autónomas con mayores subidas interanuales destacan Baleares (+12,74%), Canarias (+12,46%) y Cataluña (+11,80%). Por delante de la C. Valenciana (+6,89%) y Madrid (+6,20%).

Aún así, sigue liderando la estadística de precios el País Vasco (2.560 €/m2). Seguido de cerca por Baleares (2.572 €/m2), Madrid (2.125 €/m2) y Cataluña (1.905 €/m2).

Dos provincias y tres capitales suben un 12%

A nivel de provincias, hay dos donde el precio de la vivienda suben por encima de un 12% interanual. Son ambos archipiélagos.

Frente a las subidas de Baleares (+12,74%) y Canarias (+12,31%), otros incrementos importantes son los protagonizados por las provincias de Barcelona (+11,08%), Alicante (+8,94%) y Valencia (+8,28%).

Incrementos que no alteran el orden de las provincias más valiosas: Guipúzcoa (2.835 €/m2), Vizcaya (2.700 €/m2), Baleares (2.572 €/m2), Madrid (2.125 €/m2) y Málaga (2.112 €/m2).

Estas estadísticas, llevadas nivel local, vuelven a pone en valor a la vivienda en la costa Mediterráneo. Las capitales que más suben de precio son Alicante (+12,43%), Palma de Mallorca (+12,31%), Barcelona (+12,04%) y Málaga (+11,31%). Con el permiso de la ciudad de Madrid (+12,27%).

En términos absolutos, las capitales más cotizadas siguen siendo: Barcelona (4.140 €/m2), San Sebastián (3.840 €/m2), Madrid (3.265 €/m2), Bilbao (3.110 €/m2) y Palma de Mallorca (2.520 €/m2).

Estabilidad en la financiación hipotecaria

Tan importante como el precio de la vivienda es la financiación bancaria.

Según la reciente ‘Estadística de Hipotecas. Marzo 2018‘, elaborada por el INE, el crecimiento en la firma de préstamos hipotecarios se ha visto frenado en marzo. Coincidiendo con la Semana Santa.

Durante el tercer mes del año se formalizaron 26.350 hipotecas. Un 5,2% menos que en marzo de 2017 y la primera caída desde noviembre de 2017.

De hecho, marzo rompe con un buen inicio de año en la firma de hipotecas. Ya que frente al estancamiento de diciembre de 2017, los datos de enero de 2018 reflejaron un repunte del 9,2%. Y del 13,8% en febrero.

Tampoco se salvó el número total de fincas hipotecadas (-6,4%). Ya fuesen urbanas (-5,6%) o rústicas (-25,6%). Un dato que, al fin y al cabo, acusa la estacionalidad del mes de marzo. Marcado este año por la vacaciones.

Estabilidad hipotecaria vs Solvencia financiera

Frente a la normalización en la actividad hipotecaria, el importe de las hipotecas no cede terreno.

Concretamente, la hipoteca media aumenta en un 4,6% interanual. Hasta los 119.783 euros. Un dato que pone de relieve la buena salud del mercado.

‘Es muy probable que las estadísticas de abril compensen la caída de marzo, especialmente si tenemos en cuenta los datos recogidos por los notarios‘, apunta Fernando encinar (Idealista).

Un punto de vista con el que coincide la Asociación Española de Banca. entidad que quita importancia a los datos, por coincidir con la Semana Santa. ‘La gran demanda de nuevas hipotecas entre las familias españolas se verá en las estadísticas de los próximos meses‘, recuerdan desde AEB.

Andalucía y la Comunidad de Madrid en cabeza

Al igual que el precio de la vivienda, la actividad hipotecaria es especialmente intensa en las comunidades con más demanda residencial.

En marzo, Andalucía (4.959 hipotecas), Comunidad de Madrid (4.799) y Cataluña (4.449) fueron las más activas.

Mientras que la comunidad de Aragón fue la que registró un mayor crecimiento interanual. Frente a la caída de Baleares (-24,9%) y País Vasco (-33,4%).

Algo que no sucede con el capital prestado. Especialmente abundante tanto en Madrid (781 M€), como en Cataluña (626 M€) o Andalucía (506 M€).

Formación Inmobiliaria 31 mayo, 2018

El SIMA espera compradores de viviendas de 36 a 55 años con intención de gastar hasta 450.000 euros

La nueva edición del Salón Inmobiliario de Madrid vuelve a servir de guía para conocer el perfil medio de los compradores de viviendas. Ocasión especial en la que Oi Realtor presenta su cartera de propiedades y anticipa sus planes de expansión.

Por encima de otras cuestiones, el SIMA es una feria internacional enfocada al residente e inversor. Un evento que en su 20ª edición se adapta al nuevo cliente, analiza el papel del suelo como activo estratégico y toma nota de las nuevas fórmulas de financiación inmobiliaria.

Entre el 31 de mayo y el 3 de junio, SIMA se convertirá en el mayor escaparate residencial, con más de 15.000 propiedades en venta, 14.500 m2 de exposición y 300 firmas con stand propio.

Poco antes de abrir sus puertas al gran público, el Salón Inmobiliario de Madrid dibuja el perfil del visitante. Un comprador que busca en lugares concretos, reajusta su presupuesto y tiene muy claro el tipo de vivienda que quiere.

Compradores de viviendas exigentes y con carácter internacional. El tipo de cliente para el que Oi Realtor afronta su expansión en la capital española.

¿Qué perfil de cliente acude a SIMA 2018?

La mitad de los compradores de viviendas que visitarán SIMA se sitúan en una franja de edad de 36 a 55 años.

De ellos, el 34% está entre los 36 y los 45 años. Mientras que un 16% se mueve entre los 46 y los 55 años.

Frente a estos grupos de edad, el segundo segmento más numeroso es el de los llamados millennials. Compradores de viviendas que no superan los 35 años y que suponen el 36% de los visitantes del SIMA 2018.

Por detrás de todos ellos, los clientes con más de 55 años representan únicamente el 14% de los visitantes acreditados.

Personas que, preguntadas por su motivación para acudir al SIMA, argumentan mayoritariamente el deseo de compra una primera vivienda.

Esta es la razón principal para el 81% de los visitantes. Mientras que quienes desean comprar una segunda vivienda o invertir en un inmueble suponen un 15% del público. Finalmente, un 4% de los visitantes acude únicamente para ponerse al día sobre el sector.

¿Qué tipo de vivienda está buscando?

Un 85% de los visitantes está interesado en pisos en bloque. Frente al 15% que busca casas familiares.

Las viviendas más demandadas tienen un tamaño medio de dos a tres dormitorios. Un 57% de los visitantes busca propiedades con tres habitaciones. Mientras que un 24% solo necesita de dos y un 15% desea un mínimo de cuatro.

Por detrás, los apartamentos con un solo dormitorio suponen un 3% de la demanda y las viviendas con más de cuatro habitaciones el 1% restante.

Eso sí, por encima de gustos, hay hecho que prevalece: SIMA es una feria para compradores de viviendas. De hecho, el 85% de los visitantes acude para adquirir. Mientras que el 11% pretende comprar, o en su defecto arrendar. Y el 4% únicamente quiere ser inquilino.

¿Cuánto están dispuestos a gastar?

En relación al presupuesto, la horquilla se reparte entre diversos tipos de inmuebles. Aunque cuatro de cada diez clientes son llegan a la feria con una cantidad que va de los 240.000 a los 450.000 euros.

Un 16% de los visitantes dispone de 240.000 a 300.000 euros. Ligeramente por delante de los compradores que tienen de 300.000 a 360.00 euros (13%), de quienes cuentan con 210.000 a 240.000 euros (12%) o de aquellos que se mueven entre los 360.000 y los 450.000 euros (10%). Aún así, el presupuesto más frecuente.

Entre los demás compradores de viviendas, un 28% parte de unos fondos que no superan los 180.000 euros. Mientras que un 9% reconoce poder llegar a los 750.000 euros. Siendo minoritarios quienes tienen de 450.000 a 540.000 euros (5%), de 540.000 a 660.000 euros (2%), de 660.000 a 750.000 euros (1%) o quienes se lanzarían a pagar por encima de los 750.000 euros (1%).

¿Dónde buscan los compradores de viviendas?

Tratándose de un salón inmobiliario de Madrid, el SIMA 2018 es una feria enfocada al mercado residencial de la capital. De hecho, dos de cada tres visitantes quieren comprar en la ciudad. Frente al 34% que busca inmuebles en el resto de la Comunidad.

De todos los compradores de vivienda en la capital, un 64% busca una propiedad fuera de la M-30. Mientras que el otro 36% acude con el firme propósito de comprar dentro de la M-30. La zona más exclusiva de Madrid.

Frente a ellos, entre los clientes que se interesan por otros municipios de la Comunidad destacan los interesados en Getafe (8%). Así como los compradores en Alcobendas y Rivas-Vaciamadrid (7%).

Por delante de otras localidades como Alcalá de Henares, Alcorcón, Boadilla del Monte, Coslada, Las Rozas, Leganés, Móstoles, S. Sebastián de los Reyes, Torrejón de Ardoz o Tres Cantos. Localiddes que se mueven entre un 4 y un 5% de los clientes.

Tendencias de mercado 29 mayo, 2018

Visto bueno del Tribunal Supremo al derecho al cambio de uso de oficinas a viviendas

El incremento de los precios en las principales ciudades lleva a que muchos propietarios se pregunten si sería posible el cambio de uso de una oficina o un local comercial. En opinión del Alto Tribunal, este es un derecho al que pueden recurrir los residentes. Siempre que no contradiga ciertas normas preestablecidas.

Todo dueño de un local u oficina, en régimen de propiedad horizontal, tiene derecho a darle uso como vivienda. Sin que deba ser aprobado por la junta de propietarios, siempre y cuando dicho cambio de uso no contradiga el régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad o el título constitutivo.

¿Quién no conoce los famosos lofts neoyorquinos? Nacidos en la ciudad de los rascacielos, allá por los años cincuenta. Dichos locales transformados en viviendas llevan décadas marcando tendencia. Tanto a nivel arquitectónico, como residencial o empresarial.

Unas propiedades que en nuestro país han pasado de aprovechar espacios en el centro de una gran ciudad a dar pie a un nuevo mercado. El basado en el cambio de uso y la rehabilitación de propiedades.

Existiendo la posibilidad del cambio de uso de un local o una oficina para transformarlo en vivienda, puede suceder que un propietario haga obras sin contar con el permiso de la comunidad de propietarios. Ante esa circunstancia, el alto tribunal ha ratificado recientemente el derecho del propietario frente al criterio de los vecinos.

Nueva sentencia favorable al cambio de uso

El caso concreto abordado por esta última sentencia plantea la oposición de una comunidad de propietarios al cambio de uso, de oficina a vivienda, proyectado por uno de los vecinos del edificio.

El dueño de la oficina alegaba la inexistencia de una prohibición expresa que limitase el cambio de uso a vivienda. Dándose por supuesto que podía destinar el inmueble al uso que estimase más oportuno.

Una decisión sobre la que falló favorablemente la Audiencia Provincial de Almería. Al no quedar probado que los estatutos de la comunidad prohibiesen expresamente este cambio de uso. Así como que dicho cambio no afectaba a la estructura de la finca, ni llegaba a comprometer elementos comunes.

Frente a los argumento de esta primera sentencia, el Tribunal Supremo acabó confirmando la decisión de la APA. Ratificando su propia doctrina al respecto de cambios de usos en locales y viviendas en régimen de propiedad horizontal. Volviendo a recordar el derecho del dueño del inmueble, siempre que no conste limitación al respecto en el régimen de propiedad horizontal, en los estatutos o en la escritura de constitución.

Un derecho al cambio de uso que tampoco iría en contra de la normativa urbanística del ayuntamiento. Y que, en todo caso, debería ser la autoridad local quien sancionase desde la perspectiva del derecho civil. No la comunidad de propietarios.

¿Cómo se regula el cambio de oficinas o locales a viviendas?

Desde el año 2006, el Código Técnico de la Edificación (CTE) regula la habitabilidad de las viviendas. Una norma de obligatorio cumplimiento a nivel nacional, aunque existen regulaciones tanto a nivel autonómico como local.

Desde el punto de vista jurídico, las oficinas y los locales comerciales constan como así tanto en las escrituras públicas como en el registro de la propiedad. De hecho, no se puede hacer el cambio de uso a vivienda simplemente por vivir en el inmueble.

Es más, podríamos ser sancionados por nuestro ayuntamiento si nos empadronamos en dicha propiedad sin legalizar el cambio. O si permitimos que un inquilino lo haga.

A priori, ni los locales comerciales ni las oficinas son aptos para el uso como vivienda. Sin embargo, existe la posibilidad de reconvertirlos de una manera legal solicitándolo al ayuntamiento.

Para pedir este cambio se requiere la presentación del proyecto de cambio de uso, elaborado por un arquitecto a partir de la normativa vigente.

¿Qué hace falta para cambiar de uso un local o una oficina?

Un local o una oficina podrá convertirse en vivienda siempre que se ajuste a unos criterios urbanísticos y geométricos:

1.- El cambio de uso debe ser viable urbanísticamente, adaptándose al plan general de ordenación urbana. Siendo obligado que se permita el uso residencial sin limitación de planta

2.- El cambio de uso debe ser viable geométricamente, de acuerdo a la normativa de habitabilidad del municipio.

Ejemplos:

¿Qué número y tipo mínimo de estancias deben existir en función de las personas que vivan? ¿Existen habitaciones independientes y separadas de zonas de paso? ¿Dispone de suficiente ventilación directo dese el exterior? ¿Cuenta la cocina con extracción de humos? ¿Disponen de ventilación y luz natural baños y cocina? ¿Cumplen los dormitorios con unas dimensiones mínimas?

Invertir 28 mayo, 2018

El control de las viviendas vacacionales dispara el precio de aquellos pisos con licencia turística

El caso de la plataforma Airbnb en Barcelona sentará un precedente respecto a otros ayuntamientos españoles. Un cambio que hará que los pisos con licencia turística estén aún más cotizados.

El próximo 1 de junio, una conocida plataforma de pisos turísticos podrá en manos de los ayuntamiento una nueva herramienta para combatir las viviendas alquiladas ilegalmente. ¿Cómo? Pidiendo a los anunciantes una autorización municipal o regional.

Los nuevos anfitriones de Airbnb deberán indicar, antes de publicar su propiedad, si ésta está registrada legalmente. Recordandoles cuál es la normativa local sobre turismo.

Con esta iniciativa, y tras haber eliminado un total de 2.500 anuncios sin licencia solo en Barcelona, Airbnb busca verificar de una forma fácil que los alojamientos cumplen con la ley y ayudar a eliminar la competencia desleal.

Un cambio de estrategia que puede disparar el valor de aquellas propiedades que en su día apenas pagaron algo más de 200 euros por una licencia de actividad turística. ¿Cuánto puede costar hoy uno de esos pisos de alquiler turístico?

Miles de apartamentos sin licencia disponible

Con la llegada del verano, las ciudades más turísticas comienzan a llenarse de viajeros. Y con ellos comienza la gran temporada de las plataformas de pisos turísticos.

Aunque este año, el puso de Airbnb, la empresa más conocida en este negocio, con las principales ciudades europeas podría haber llegado a su fin. Tras meses de declaraciones cruzadas y algunas sanciones importantes, la compañía está a punto de poner en marcha un sistema que impedirá la oferta de apartamentos turísticos sin la pertinente licencia.

Airbnb y el Ayuntamiento de Barcelona llegaron inicialmente a un acuerdo para retirar de la plataforma los anuncios ilegales. Cerca de 2.500, según la multinacional. Sin embargo, el problema no acababa de resolverse entre ambas partes.

Motivo por el que la plataforma ha claudicado, poniendo a disposición de los ayuntamientos una nueva herramienta para filtrar la gran oferta. Permitiendo únicamente el anuncio de aquellos pisos con licencia turística.

Nuevos requisitos para los huéspedes

El 1 de junio, Airbnb lanzará una herramienta para combatir los pisos sin licencia. Pidiendo a los anunciantes un consentimiento con datos como el nombre, la dirección y el DNI.

Los nuevos anfitriones de Airbnb deberán indicar, antes de poder compartir su alojamiento, si éste debe estar registrado por ley, y se les recordará cuál es la normativa local sobre turismo, remitiéndose a las preguntas frecuentes sobre qué dice la ley sobre este asunto.

Con esta iniciativa, la multinacional busca verificar que los alojamientos cumplen con la ley. Y ayudar así a eliminar la competencia por parte de quienes no disponen de permiso.

En el caso de Barcelona, existen 12.500 viviendas dedicadas a esta actividad. Cerca de 9.600 anuncios corresponden a pisos con licencia turística. Mientras que unos 2.900 son de apartamentos ilegales.

¿Cuánto valen los pisos con licencia turística?

Disponer de un apartamento con licencia para el alquiler turístico ha convertido a ciertos propietarios en auténticos privilegiados. Los permisos, que inicialmente costaban poco más de 200 euros, pueden encarecer de 60.000 a 100.000 euros el precio de una propiedad en Barcelona.

Aunque, en función del inmueble, este sobrecoste de salida puede llegar a subir todavía más. ‘Los pisos con licencia turística se vende por unos 100.000 euros más‘, apuntan desde Oi Realtor. ‘Se trata de un negocio del que participan desde particulares hasta inversores especializados con más de un propiedad en cartera‘.

Propiedades de todo tipo. Incluidos edificios con licencia de uso turístico en Barcelona, pisos con licencia turística en pleno Eixample o estudios para alquiler vacacional en la Vila de Gràcia.

Pero también viviendas vacacionales en Sitges o casas unifamiliares con licencia en la Costa Brava.

Tendencias de mercado 26 mayo, 2018

El precio de la vivienda tasada se dispara por encima del 10% en Palma, Málaga y Madrid

El mercado residencial sigue sin tomarse un momento de descanso en su proceso de revalorización. Así lo reflejan los datos oficiales del precio de la vivienda tasada en los tres primeros meses del año.

Según la ‘Estadística del valor de tasación. Marzo 2018‘, elaborada por el Ministerio de Fomento, la vivienda se ha encarecido un 2,7% en el último año. Hasta situarse en 1.566,6 euros el metro cuadrado.

Esta subida supone un repunte del 0,5% respecto al último trimestre de 2018. Se encadenan así tres años seguidos al alza en el precio de la vivienda tasada. Frente a los 26 trimestres consecutivos de la pasada crisis. Durante los cuales la vivienda no dejó de caer.

En este último repunte, destaca el encarecimiento de las casas en once comunidades autónomas. Mientras que solo quedan dieciocho capitales de provincia por sumarse a la subida de precios.

Un recuperación progresiva que parecen haber dejado atrás algunos municipios de Baleares, como Ibiza o Santa Eulalia del Río donde la vivienda supera los 3.000 euros el metro cuadrado.

El precio de la vivienda tasada sube un 2,7%

Con un valor medio de 1.566,6 €/m2, la vivienda libre en España sigue su particular ‘remontada‘. Durante el primer trimestre de 2018, los precios han subido una media del 2,7% interanual.

Un nuevo incremento que deja aún más atrás los 26 trimestres con depreciación interanual iniciados a finales de 2008.

De hecho, este pasado trimestre supone el duodécimo consecutivo con subidas. Con el precio de la vivienda tasada recuperando valores registrados a mediados de 2012.

Precios positivos y con margen para subir más

La vivienda no solo se encarece en tasa interanual. También sube un 0,5% respecto al cuarto trimestre.

Con el primer trimestre de 2018 se suman tres años consecutivos y se toma distancia respecto a los años de mayor depresión.

Concretamente, estamos un 7,6% por encima de los niveles marcados en el tercer trimestre de 2014.

Al tiempo que mantenemos margen para seguir creciendo. De hecho, los precios todavía están un 25,4% por debajo de máximos alcanzados durante el primer trimestre de 2008.

Hasta once comunidades que se revalorizan

La vivienda sube de precio en más de la mitad de las comunidades autónomas. Destacando los casos de la Comunidad de Madrid (+8% interanual), islas Baleares (+7%), Cataluña (+4,2%) e islas Canarias (+3,9%).

Mientras que las caídas más pronunciadas se concentran en Cantabria (-4,5%), País Vasco (-1,5%) y Navarra (-1.3%).

En ese sentido, la vivienda usada sigue subiendo a mayor ritmo que la vivienda nueva.

Convertido en motor del sector inmobiliario, el mercado de segunda mano se revaloriza un 2,8% interanual. Hasta los 1.559,4 €/m2.

Por delante de la vivienda de obra nueva, cuyo precio de la vivienda tasada apenas repunta un 0,8% en el último año. Hasta los 1.795 €/m2.

Pequeños y grandes municipios por más de 3.000 €/m2

A nivel local, ninguna de las principales capitales españolas se ‘descuelga’ de la revalorización de la vivienda.

Destacan las subidas de Palma de Mallorca (+17,1% interanual), Teruel (+15,8%), Málaga (+10,4%) y Madrid (+10,3%). frente a las caídas de Pontevedra (-7,5%), Jaén (-6,2%) o Salamanca (-4,6%).

Aunque, estos porcentajes, llevado a términos absolutos dejan una clasificación con pocos cambios.

San Sebastián sigue siendo el gran municipio (más de 25.000 habitantes) con mayor precio: 3.346 €/m2. Por delante de Sant Cugat del Vallès (3.098,6 €/m2), Barcelona (3.084 €/m2), Ibiza (3.099 €/m2), Santa Eulàlia del Rio (3.061 €/m2), Madrid (2.924 euros), Getxo (2.851 €/m2) y Majadahonda (2.834 €/m2).

A las antípodas de localidades como Elda (546 €/m2), Villarrobledo (557 €/m2), Petrer (570 €/m2), Villena (574 €/m2), Ontinyent (577 €/m2) y Puertollano (593 €/m2).

Consejos 25 mayo, 2018

¡Date prisa! El tiempo para vender una propiedad aumenta un 14% con la llegada del verano

Comprar una casa no deja de ser un proyecto de vida. Se trata de un proceso donde existen momentos para planificar, para reformar, para disfrutar,.. y también un tiempo para vender o comprar.

Aunque el mercado siga creciendo y los precios continúen en positivo, es indudable que hay meses en los que la actividad se resiente. Cada año, con la llegada del verano se complican los procesos de compraventa de viviendas.

Se trata de un periodo en el que la rebaja de los plazos de venta pone a prueba la sobrevaloración de la vivienda y el interés de los compradores.

En ese sentido, se han dado a conocer dos datos importantes en relación al tiempo para vender una vivienda en España.

Por un lado, un estudio de Housell sitúa en torno a los seis meses el plazo medio para vender una propiedad. Siendo los más activos aquellos meses correspondientes a la primavera.

Mientras que Tiko apunta las cinco claves para determinar el momento idóneo en que comercializar nuestra vivienda. Aspectos que dejan claro que ‘las ventas no son para el verano‘. Y es que, durante la época estival la venta disminuye cerca de un 14%.

Cerca de medio año para vender una casa

Un buen número de propietarios pone a la venta su vivienda sin tener claro cuánto tardarán en encontrar al comprador adecuado.

Esta circunstancia genera una incertidumbre con la que muchos no cuentan y se suma a la larga lista de trámites por poner vender un inmueble. Sin olvidar que muchos propietarios compran una nueva vivienda en el momento de vender la antigua.

Housell intenta responder a la pregunta ‘¿cuánto se tarda en vender una vivienda?‘ en su último estudio. Según los datos de la compañía, los españoles tardan casi seis meses en cerrar la venta de una vivienda.

Un tiempo para vender que disminuye sensiblemente en grandes ciudades con más de un millón de habitantes. Acercándose a los 4,5 meses. Mientras que en capitales como Madrid o Barcelona el tiempo para vender ser acerca a los tres meses.

Más tiempo para vender viviendas en verano

‘Aunque nuestro perfil de vendedor tiene interés en las principales ciudades, algunas de las propiedades son segundas residencias o forman parte de herencias‘, señala G. Llibre (Housell). ‘Por eso, nos parece importante conocer el plazo medio de venta a partir de los hábitos de consumo en cada parte del territorio‘.

Según los datos de este portal, el mes de marzo es el de más actividad en la compraventa de viviendas . Ligeramente por delante de junio, febrero y abril. Todos ellos corresponden a la primera mitad del año. El momento idóneo para comercializar una propiedad y venderla rápidamente.

‘Los compradores están más receptivos durante la primera‘, añade Llibre. ‘Este es un detalle que deben tener en cuenta los vendedores en la toma de decisiones, para sacar el máximo provecho al interés por invertir‘.

Esperar demasiado puede salir muy caro

En linea con estos argumentos, Tiko pone cifras a la caída del negocio inmobiliario veraniego. Según los datos de la PropTech, las ventas de propiedades caen de manera importante entre los meses de julio y septiembre.

Concretamente, la compra de viviendas disminuye casi un 14% en el tercer trimestre del año. Respecto a los datos registrados entre abril y junio (segundo trimestre). Tal y como muestran los datos de los cuatro últimos años publicados por el Instituto Nacional de Estadística.

Esta caída fue aún más pronunciada en 2017. Cuando las ventas llegaron a contraerse un 17% en los meses de verano, respecto al periodo de primavera.

Un hecho que no debería sorprendernos, ya que el momento perfecto para vender una vivienda llega hasta junio. ¿Razón? El comprador quiere cerrar la operación antes de irse de vacaciones. sin olvidar que el mercado inmobiliario vive su momento de máximo esplendor precisamente en los meses de primavera.

Cinco aspectos claves del momento de venta

En opinión de A. Villanueva (Tiko), existen cinco aspectos determinantes que hacen de este un momento perfecto para la venta de viviendas:

1.- La compraventa de pisos en las grandes ciudades crece más que nunca
El proceso de recuperación de la economía facilita la venta de propiedades en capitales como Madrid o Barcelona

2.- Los precios son más competitivos que años atrás
Aumenta, no solo el número de viviendas vendidas sino también el valor de los inmuebles. Señal inequívoca del excelente momento

3.- La ayuda del Plan de Vivienda 2018-2021
El nuevo plan estatal facilita el acceso al mercado a menores de 35 años, con un importantes subvenciones

4.- Un Euríbor en mínimos históricos
Los tipos de interés a la baja y el Euríbor negativo suponen permiten al comprador beneficiarse de un escenario inmejorable

5.- Una alianza con la última tecnología
El uso de la tecnología inmobiliaria supone un impulso al marketing y la comercialización de viviendas en España

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Qué es el usufructo en una herencia

Invertir 24 mayo, 2018

Invertir en vivienda continúa siendo la fórmula más segura de rentabilizar los ahorros

La recuperación económica vuelve a poner en valor a la rentabilidad inmobiliaria. De hecho, invertir en vivienda es la opción preferida para sacar un alto y seguro rendimiento a nuestro dinero.

Entre las principales tendencias de consumo y los hábitos más frecuentes de ahorro, la vivienda sigue ocupando un lugar destacado.

La quinta edición del ‘Estudio de comparación online sobre el ahorro 2018‘, elaborado por Rastreator, pone de relieve la opinión de los consumidores en relación a como se gasta y se invierte en España.

Un informe que analiza seis sectores concretos: los seguros, la telefonía, las finanzas, la automoción, el turismo y la energía. Y aunque no se analiza directamente el mercado de la vivienda, son diversas las referencias al sector inmobiliario.

Por un lado, en un sentido financiero. Vinculado al ahorro y la inversión en forma de activos inmobiliarios. Y por el otro, debido a la importancia que la vivienda tiene en nuestro día a día. ¿Qué seguro contratamos? ¿Dónde nos alojamos al ir de viaje? ¿Cómo nos movemos (coche,..)? ¿Qué medidas de eficiencia energética hacemos servir?

Factores que determinan la importancia del hogar en el consumo y el ahorro de los españoles.

Invertir en vivienda para un ahorro ‘seguro’

Un 70,2% de los ahorradores españoles sigue confiando en la compra de vivienda como una inversión segura. Esta estadística, elaborada por Rastreator, valora positivamente la recuperación de la economía y el consumo.

De hecho, además de quienes compran una casa para vivir en ella también existen muchos pequeños inversores. Personas que quieren rentabilizar el hecho de invertir en vivienda. Vendiendo el inmueble tras una reforma o sacando un beneficio mes a mes.

Concretamente, el 22,2% de los españoles compraría una vivienda para ponerla después en alquiler.

Sea como sea, España sigue siendo un país de propietarios. Los datos de este informe desvelan que un 74,2% de los entrevistados prefiere ser dueño de su casa. Mientras que un 23,3% se decanta por vivir como inquilino.

¿Cuánto ahorran hoy los españoles?

La vivienda se sitúa en cuarto lugar entre las principales motivaciones de los españoles para decidirse a ahorrar.

En primer lugar, se sitúa el ahorro para gastos imprevistos (incluidos los de hogar). Principal motivo para el 61% de los ahorradores. Por delante del dinero reservado para viajar (50%), para la jubilación (39%) o para comprar una casa (28,2%).

Aún así, la capacidad de ahorro en el último año ha disminuido de manera alarmante.

Según este estudio, el ahorro cae hasta un parecido al de 2016. De hecho, un 42,7% de los encuestados ahorrar por debajo de los 200 euros mensuales. Mientras que un 23% es capaz de reservar entre 200 y 500 euros. Y únicamente un 7,6% consigue ahorrar más de 500 euros.

¿Por qué no logran ahorrar más dinero?

Este desplome del número de personas que ahorran se debe a la consolidación económica del último año. Una situación que lleva a consumir más y, por tanto, a descuidar la necesidad del ahorro.

Entre los españoles que no logran ahorrar nada, la principal justificación es la falta de suficientes ingresos (48,8% del total).

También existen muchas personas que deben hacer frente a gastos imprevistos (36%).

Siendo menos los que argumentan gastar dinero en caprichos (20%), en pago de deudas (14%), en soporte económico a familia o amigos (14%) y o tener pocos conocimientos financieros (7%).

Una tasa de ahorro en mínimos históricos

Frente a esta situación, la agencia de calificación Moody’s acaba de hacer público un informe en el que alerta del desplome del ahorro entre las familias españolas.

La tasa de ahorro familiar cae un 5,7%, alcanzando su mínimo histórico con niveles inferiores a los de la pre-crisis económica. Un dato que pone de manifiesto el optimismo de los hogares, pero también la falta de previsión de cara al futuro.

Según Moody’s, se ha producido una rebaja en el endeudamiento familiar hasta el 60% del PIB. Mientras que en 2009 se situaba en torno al 83%. Pero se trata de una caída vinculada a la rebaja de las hipotecas.

Por ello, se alerta de un hecho preocupante: la profundización en ‘el suelo del ahorro’ entre los últimos meses de 2017 y los primeros de 2018. Mientras los préstamos al consumo en la eurozona crecen a un ritmo medio del 8%, en España se disparan un 15%.

Muy por encima de la deuda hipotecaria que tiene como garantía, al fin y al cabo, un bien tan seguro como es una propiedad. ¡Clave de la rentabilidad por invertir en vivienda!

Tendencias de mercado 22 mayo, 2018

Seis razones para quitarnos de la cabeza la posibilidad de una nueva crisis inmobiliaria

Precios altos que pueden rozar máximos históricos, un ritmo de actividad elevado, unos altos niveles de inversión,.. los ingredientes parecen adecuados para una nueva crisis inmobiliaria. Mientras los expertos opinan exactamente lo contrario.

El mercado de la vivienda crece a buen ritmo, tanto en ventas como en precios. Sin embargo, no faltan quienes prevén la llegada un nuevo colapso del mercado. Buscando paralelismos entre el ciclo vivido en 2006 y esta nueva etapa.

Más profesionalización inmobiliaria, mayor exhaustividad en el control financiero, más solvencia entre los inversores y un mercado muy diversificado son algunos motivos para confiar en esta nueva etapa.

Aunque el sector también tiene aspectos a mejorar. Enfocados especialmente a la actividad constructora.

Diferencias entre el boom de 2006 y el mercado de 2018

Según el equipo de Agora MLS, existen seis diferencias entre la etapa vivienda durante el boom inmobiliario y el nuevo ciclo del mercado de la vivienda.

1.- De una demanda excesiva a una compra segmentada:
Durante una década, entre el año 2006 y el 2016, el mercado inmobiliario se ha caracterizado por una demanda desordenada. Mientras que hoy, en 2018, la demanda es mucho más segmentada y el número de residentes que apuesta por el alquiler más numeroso (20% del total).

2.- De la escalada en las tasaciones a la progresividad:
En pleno boom inmobiliario, la valoración de los inmuebles no dejaba de subir. Frente a estos días en que la prudencia y la mesura son mucho mayores.

3.- Del crédito exagerado a la financiación estructurada:
Durante la vorágine inmobiliaria, el acceso al crédito caería de control y de medida. Mientras que la reestructuración financiera a dotado a las entidades de mayor solvencia y soluciones estructuradas.

4.- Del dominio del tipo variable a la recomendación del fijo:
Buena parte de la burbuja tuvo su origen en un mercado dominado por las hipotecas a tipos de interés variable. Hoy, los préstamos a tipo fijo ganan terreno. Permitiendo una mejor planificación de las mensualidades y el plazo de devolución.

5.- Del descontrol de la obra nueva a la vivienda a medida:
Durante el boom, las promociones de obra nueva monopolizaban el mercado. Sin importar donde ni de que manera se construía. Actualmente, las nuevas viviendas se estudian al detalle y se preparan a conciencia. Algo que regula la nueva Ley Hipotecaria, en relación a la financiación de nuevos proyectos.

6.- Del ‘todos a invertir‘ al comprador solvente y profesional:
Desde la popularización de la inversión inmobiliaria, hace más de una década, el sector se ha transformado profundamente. Hoy, el inversor es más profesional y tiene un claro carácter patrimonial. Algo que aleja a los especuladores y atrae a pequeños y grandes patrimonios.

El sector se aleja de una nueva crisis inmobiliaria

La nueva intermediación inmobiliaria se caracteriza por ser transparente a todos los niveles. Desde la comercialización de inmuebles hasta las especificaciones técnicas y las garantías legales.

La colaboración entre agencias, agrupaciones inmobiliarias y franquicias es fundamental. Mientras que las herramientas de marketing marcan, más que nunca, la diferencia entre un líder del sector y una pequeña agencia.

Además de las seis diferencias fundamentales apuntadas desde Agora MLS, existen otros detalles que alejan la posibilidad de una nueva crisis inmobiliaria. Como la inversión por parte de compradores extranjeros que supera, el 20 y el 25% en determinadas zonas.

O la solidez del crecimiento económico respecto al año 2006. Con un Euríbor en mínimos y un gran número de indicadores en dinámica positiva (empleo, exportaciones,..).

La falta de stock se nota en Madrid y Barcelona

El mercado de obra nueva en Madrid y Barcelona se agota a la velocidad de la luz. Hasta tal punto que, entre ambas ciudades, no se superan las 9.920 viviendas a la venta. Y, de ellos, menos de un millar están totalmente acabados.

Según el Censo 2018, de ST. Sociedad de Tasación, el stock disponible apenas tiene tiempo de comercializarse. Desde 2016, la disponibilidad de viviendas nuevas en Madrid ha caído en un 93,7% y en Barcelona en un 90%.

Concretamente, a la capital solo le queda 346 propiedades de las 5.457 registradas hace dos años. Mientras que la ciudad condal únicamente conserva 289 de las 2.793 viviendas disponibles en 2016.

En ambas ciudades, el porcentaje de viviendas finalizadas es muy reducido. Apenas 473 unidades en Madrid (7,5%) y 446 en Barcelona (12,4%). Un hecho que nos sitúa ante nuevos repuntes en los precios.

Los constructores se quedan sin mano de obra

Frente al aumento de la demanda de nuevas viviendas, las empresas dedicadas a la construcción comienzan a encontrar un problema inesperado: la falta de mano de obra.

Las constructoras llevan muchos meses enfrentándose a serias dificultades para encontrar trabajadores con cualificación, especialización y experiencia. Una condición necesaria para responder a la demanda de nuevas promociones residenciales.

Todo un reto tras los años en que la crisis ha paralizado la actividad del sector. Por un lado, algunos de los antiguos profesionales se han integrado en otros sectores. Y por el otro, los jóvenes no ven esta industria como una actividad de futuro.

Es por ello que la competitividad por conseguir profesionales acaba disparando los salarios en el sector, sin que por el momento se vislumbre la llegada de más mano de obra.

Oportunidades y riesgos que obligan a renovar el mercado de la vivienda, situándolo lejos de una nueva crisis inmobiliaria.