Hay ocasiones cuando unas personas reciben una herencia y quieren vender un piso, uno de ellos se opone y evita que se haga el trámite. Puede ser por muchas razones, pero las más comunes son no querer pagar ciertos impuestos que se colocan a los herederos cuando adquieren estas propiedades.
Este tipo de desacuerdos está llevado por el desconocimiento de opciones legales para que los herederos puedan resolver sus intereses con la mayor rapidez posible. Sin embargo, no es muy difícil encontrar un punto de acuerdo para solucionar el problema y que todos los herederos queden satisfechos con su decisión.
Tres opciones para vender un piso heredado cuando alguien se opone
Las herencias pueden ser recibidas por hermanos o cualquier persona que el propietario anterior haya decidido entregarle los bienes que tenía antes de su muerte. Sin embargo, es más común que sean los familiares directos los que reciban las herencias, ya que se trata del patrimonio que dejó una persona.
Dentro de la ley de España, cuando una persona recibe una herencia debe pagar ciertos impuestos a la Agencia Tributaria, dependiendo del tipo de propiedad. Y esto es una de las mayores razones por las que se tienen desacuerdos con respecto si se desea cuidar la vivienda heredada o venderla.
Uno de los impuestos que hay que pagar es el de Bienes Inmuebles o IBI, además de las cuotas de la comunidad que son obligatorias. Por esta razón, muchas personas no quieren mantener estas propiedades, y menos alquilarlas, pero hay otras que quieren quedarse con ellas por diferentes motivos personales.
Entonces lo mejor es buscar un punto de acuerdo para que cada quien pueda tomar una parte de la herencia de forma justa, sin problemas. La ventaja es que hay tres opciones que pueden ayudar a llegar a un consenso y que las personas puedan usar según todas sus necesidades.
La opción de extinción del condominio
Para vender un piso con esta opción, todos los herederos deben estar de acuerdo y así podrá hacerse de una forma exitosa, sin mucha demora. Consiste en que uno de los propietarios, el que no quiera vender la propiedad, compre las partes de los otros para obtener la titularidad completa.
El precio debe estar acorde al valor de la parte de la propiedad, y a pesar de que es una compraventa común, tiene diferencias tributarias. Cuando se vende una propiedad a un externo, el comprador debe pagar las transmisiones patrimoniales; y el vendedor el IRPF y la plusvalía municipal correspondiente.
Sin embargo, los únicos pagos tributarios que se deben pagar cuando el comprador es otro heredero son los actos jurídicos documentados que tiene el proceso. Por lo tanto, es una gran ventaja el decidir venderle la parte a la persona que no quiere vender la propiedad, porque es más rápido.
La reducción de procesos tributarios también es muy grande, por lo que muchas personas prefieren esta opción y resuelven sus diferencias con una mayor rapidez. Además, la propiedad queda a mano de uno de los familiares, sin que haya una persona externa que reciba una parte o la titularidad total.
Vender un piso a través de un proindiviso
Esta opción se basa en que la persona que venderá, le entregue su parte de la propiedad a una empresa en lugar de otro heredero. Sin embargo, hay muchas desventajas con esta opción, ya que al hacerlo no se obtendrá el valor exacto de la parte de la vivienda heredada.
A pesar de que es un proceso legal, la empresa solo pagará el 35% o 50% del valor que tiene esa parte en el mercado. Por ello no es una opción muy recomendada por los expertos, ya que se pierde mucho en hacer la venta y puede no ser agradable.
Con esto, los otros copropietarios se verán obligados a compartir la titularidad de la vivienda con una empresa, en lugar de una persona o heredero. Además de esto, no será tan fácil vender el proindiviso, ya que hay un proceso legal anterior importante que se debe cumplir para poder hacerlo.
El proceso consiste en dejar que los otros propietarios tengan la posibilidad de tanteo, donde pueden ofertar al mismo precio que ofrece la empresa involucrada. Sumado a esto, tienen prioridad en la adquisición si pueden pagar el mismo monto, por lo que no hay una mayor ganancia con esta opción.
Dividir la propiedad de forma común
Por último, está la opción de una división de la casa común, que resulta en poner en subasta la vivienda para que terceros la compren. Pero, al igual que la opción anterior no es algo muy recomendado, porque al final se disminuye el valor de la propiedad cuando se vende.
El precio podría bajar un 20% o 30% de su valor real, por lo que igual representa una gran pérdida para los herederos del piso. Y tarda mucho en lograrse, porque los expertos aseguran que en muchos casos se debe esperar hasta un año para recibir las ganancias de subasta.
También hay que recordar que las ganancias deben repartirse de forma equitativa entre todos los herederos de la vivienda para que sea justo el proceso. Entonces, a pesar de que todos terminan obteniendo partes iguales, las ganancias son menores a las que obtendrían con un acuerdo mutuo, sin personas externas.
Otra forma de buscar una ayuda es pedir el apoyo de una empresa inmobiliaria que conoce los mejores procedimientos para sacarle provecho a una vivienda. Si se trata de ponerla en el mercado, conocen su valor real y evitan que se pierda dinero al momento de ofertar a los compradores.
Referente a la primera opción, cuando está hipotecada, las partes se venden a un heredero, pero la hipoteca sigue estando a nombre de los otros. La solución a esto es que los vendedores den una garantía de pago a la hipoteca o resuelvan la deuda por su parte para eliminarla.
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