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¿Eres un agente inmobiliario que maneja su oficina física o digital de forma autónoma? ¿Formas parte de un equipo de asesores y trabajas bajo el ala de una agencia? Sin importar cuál sea tu modalidad de trabajo, te bastará con ser un asesor activo para que puedas considerarte como un engranaje trascendental en el real estate. Al respecto… ¿Cuál es tu reacción cuando notas que los problemas con los clientes comienzan a ser un factor común en las negociaciones que lleva adelante tu firma? Es crucial identificar la causa del inconveniente en su etapa esporádica antes de que termine por convertirse en un estadio crónico. Una mala lectura de los hechos o la procrastinación en cuanto a proponer y encontrar una solución puede conducir (comercialmente hablando) a un punto de no retorno. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo generar confianza en el cliente inmobiliario. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final para conocer mucho más sobre un tópico de especial sensibilidad en el día a día del agente inmobiliario.

Una estrategia para cada agente inmobiliario

El agente inmobiliario novato suele recaer en un despropósito que en una analogía deportiva podríamos considerar como “error no forzado” ¿A qué nos referimos? Pues en seguir al pie de la letra la máxima que promueve crear la estrategia de ventas según la de la competencia más cercana o próxima. Implementar tácticas ajenas al cien por cien puede conducir a un verdadero desastre comercial.

Es que tomar una estrategia y una agenda externa, llevarlas a la práctica tal cual bajo las premisas de una inmobiliaria competidora, en la gran mayoría de los casos suele provocar un descalabre en las tácticas propias; con resultados negativos. Es como ilusionarse con que la chaqueta que vemos en el escaparate de una tienda nos quede tan espectacular como al modelo que la luce en la gigantografía.

En el real estate, se considera que existe una táctica en ventas para cada agente inmobiliario. Esta es una excelente forma de definir que una estrategia obligadamente deberá ser personalizada a la necesidad de la agencia que la adopte. Nadie nace sabiendo sobre estrategias o con experiencia en este complejo paño. En dicho sentido… ¿Manejas estrategias lo suficientemente personalizadas a tu estilo o especialización en el sector inmobiliario?

La falta de confianza en el cliente inmobiliario

Cuando los inconvenientes comienzan a hacerse habituales durante las negociaciones (sin importar si trabajas de manera independiente o en equipo) y los casos problemáticos se vuelven una constante instaurada en el día a día de tu agencia, en gran parte de las ocasiones suele ser demasiado tarde. El ojo avisor en el agente inmobiliario de carácter proactivo es la única herramienta para detectar estos acontecimientos, que en el promedio suelen devenir directamente de la falta de confianza del cliente respecto a tus servicios ¿Puede esto evitarse? ¿Ves venir los problemas antes de que estos estallen durante la negociación?

En el business de los bienes raíces la confianza lo es todo; y en cierto modo la capacidad del ser proactivo es un ejercicio que no siempre se da espontáneamente. Al respecto, puede que haya situaciones grises que no lograrás evitar y que te exceden en tu desempeño como asesor. Con el fin de detectar de plano o minimizar las consecuencias de esos problemas externos y fortalecer el vínculo de buena fe entre el cliente y la agencia a través del tiempo, es conveniente aplicar ciertas técnicas en ventas hasta que finalmente se vuelva una mecánica natural. Veamos solo algunas entre muchas de ellas.

Generar confianza en el cliente inmobiliario

Para una oficina de servicios inmobiliarios pocas cosas son de un orden más trascendental que mantener la confianza de la clientela. En este sentido, alcanzar la excelencia en detección de inconvenientes previos o durante una diligencia será preciso incorporales ciertos hábitos a cada proceso.

¿Realizas las preguntas adecuadas?

Una entrevista con el potencial cliente inmobiliario puede comenzar de distintas formas. Concatenar una mecánica esquemática durante los primeros instantes de una consulta será clave. Como un show ensayado o una puesta en escena pensada y perfeccionada, es conveniente que manejes una serie de speechs o discursos preestablecidos con ese fin.

Lo ideal y recomendado desde los manuales en el ABC del marketing inmobiliario es establecer una estrategia entre formal y amena, encabezada por fórmulas clásicas. Como por ejemplo:

Llamar al cliente por su nombre de pila durante la entrevista.
Estrechar fuertemente su mano al recibirlo.
Establecer contacto visual.
Ofrecer plena y exclusiva atención durante el tiempo que dure la consulta (mantener alejado el móvil y suspender la sesión en tu ordenador de escritorio pueden ser excelentes señales a los ojos del interesado).

Concentrarse en identificar el problema en pos de solucionarlo

Muchos agentes inmobiliarios pecan de auto personalismo. Esto es: hablar más de sí que del cliente. Cuentas con pocos minutos para conocer a quien tienes enfrente; y mientras que cada cliente es un caso único y exclusivo, este cuenta a su vez con decenas de agencias a las cuales presentar la acción inmobiliaria que desea llevar adelante.

Por este motivo, es aconsejable escuchar todo lo que el potencial cliente tiene para decirte; mucho antes de exhibir las cartas con las que jugarás y que serán la llave que abrirán o no la puerta a una negociación. Puede que el cliente no lo vea así, pero una acción inmobiliaria es un verdadero problema desde su óptica como particular. Tu agencia u oficina de servicios en bines raíces… ¿estará a la altura de las circunstancias?

Son incontables los factores que llevarán a construir y generar confianza en el cliente inmobiliario; más allá de la finalización de una diligencia que ha sido resulta correctamente ¿Tienes tus propias estrategias para dilucidar y evitar que los inconvenientes hagan peligrar una negociación? Nos encantaría conocerlos en la bandeja al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Cómo alertar propietarios con viviendas vacías

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En Comprar

¿Comprar caro un piso es comprar un mejor estilo de vida?

1 septiembre, 2022 No hay comentarios

Un estudio reciente recopiló cuáles son las diez calles de España para comprar caro un piso. En ese ranking, la calle más exclusiva se encuentra en el municipio malagueño de Benahavís, pero Madrid y Mallorca le siguen de cerca el paso. Aunque definir esos lugares según el estilo de vida que implican, requeriría combinar éste con otros estudios, son evidentes algunas características comunes. En la nota de hoy, te invitamos a recorrer las calles más caras de nuestro país y a comentar y decidir si cuando se compra caro, se está comprando realmente un mejor estilo de vida.

Qué significa comprar caro en el contexto actual de España

La pandemia parece haber quedado atrás hace tiempo en España, al menos en lo que respecta al mercado inmobiliario. Si bien este sector se vio golpeado por otras novedades este año, la vuelta a cierta normalidad en la generalidad de las actividades económicas, restauró presupuestos y operaciones de compra y venta de viviendas.

Los dueños o los administradores de las propiedades han tenido tiempo ya de actualizar los precios, aunque la inflación sigue subiendo de a poco los valores. Además, la falta de mano de obra y el elevado precio de las materias primas y los costes energéticos, complica la oferta de obra nueva. Así, en el juego de la oferta y la demanda, las viviendas nuevas y en zonas residenciales son cada vez más difíciles de conseguir, y de allí su elevado precio.

Lo que dice el informe

Según un informe realizado por Idealista, en algunos lugares de España puede costar más de diez millones de euros una vivienda. Aún más, el estudio se concentró en confeccionar un podio identificando las calles donde es más caro comprar una propiedad. Para ello, analizaron el precio medio absoluto de las viviendas de todo tipo (pisos, estudios, áticos, chalet) anunciadas en una misma calle. Para equiparar y sistematizar la muestra, restringieron los resultados a aquellas calles que contaban con un mínimo de diez anuncios y luego promediaron los valores publicados. Así, aún sin que el informe exprese los precios máximos o mínimos reales, en las zonas identificadas el rango se ubica entre los seis y los diez millones de euros.

Todas las viviendas relevadas están ubicadas en zonas residenciales, evitando los grandes núcleos urbanos y priorizando en cambio las características propias de las casas y el entorno. Son propiedades y lugares preparados para guardar coches, algo necesario para acortar las inevitables distancias a los comercios. Así pues, si es de tu interés residir en un lugar más bien relajado y disfrutar de ese estilo de vida, aunque ello implique comprar caro tu lugar ideal, te invitamos a recorrer el listado de las diez calles más costosas de España para conseguir vivienda.

Tres “M” donde comprar caro: Málaga, Madrid y Mallorca

Los primeros tres puestos

La Zagaleta, en la Costa del Sol. La urbanización Coto Zagaleta, en el municipio de Benahavís (Málaga) ocupa el primer puesto de este ranking. Allí, las lujosas propiedades en venta pueden costar una media de 9.956.525 euros.
Calle Sant Carles, en el municipio de Calvià. No tan lejos del primer puesto, en esta calle de la Isla de Mallorca pueden encontrarse inmuebles increíbles para quienes tienen la posibilidad de pagar alrededor de 9.450.000 euros. Sin dudas, el paisaje isleño ofrece un encantador estilo de vida por ese precio, y es el único dentro de los tres primeros puestos que no se encuentra en la parte continental del país.
Calle del Camino del Sur, en La Moraleja. Completa las primeras tres “M” del listado la conocida urbanización de Madrid, en donde el promedio de precios por una vivienda implica invertir alrededor de un millón y medio menos que en la calle más cara de Málaga: 8.435.000 de euros.

Madrid y Málaga entre el cuarto y el sexto lugar

Camino del Golf (Madrid). Los siguientes tres puestos del ranking los ocupan también calles de Madrid y Málaga. En el cuarto lugar, comprar una residencia madrileña en Camino del Golf cuesta alrededor de 7.112.500 euros.
Carretera A-397, en Benahavís. Málaga repite la zona de exclusividad al colocar en la quinta posición casas por las que se pide una media de 7.016.897 euros.
Paseo de la Marquesa Viuda Aldama, en la urbanización de La Moraleja. Apenas por debajo de los siete millones de presupuesto, se puede conseguir una vivienda de lujo en Madrid, inviertiendo “sólo” 6.926.923 euros.

Mallorca tiene las propiedades más «económicas»

Avenida Portals Vells, en Calvià (Mallorca). A esta altura del listado no llama la atención que se repitan municipios y zonas de exclusividad. Calvià ingresa al ranking una segunda calle donde es posible comprar caro un piso, esta vez, por un coste de 6.772.931 euros de media.
Calle Pagell, en Andratx. También en Mallorca y con un presupuesto similar (6.683.056 euros de promedio), es posible acceder a una vivienda de lujo en la isla.
Calle Binicaubell, en Palma. Es la última calle mallorquina en la lista, pero aún debe invertirse un presupuesto aproximado a los seis y medio millones de euros (más exactamente, 6.554.000).
Paseo de los Lagos, en “La Finca” (Pozuelo de Alarcón). Madrid cierra el ranking de las diez calles más caras de España, ofreciendo en este lugar propiedades cuyo valor está por encima de los seis millones en moneda europea. En comparación con la primera ofertada dentro de la comunidad madrileña, pueden ahorrarse dos millones y conseguir una casa por 6.226.159 euros de media.

¿Qué te ha parecido este listado? ¿Conoces lugares donde haya propiedades con valores más altos? ¿Vivirías en una de esas zonas, de tener la posibilidad? Comenta debajo y no olvides consultar la página de Oi Real Estate, para contactar a nuestro profesionales y conseguir la propiedad ideal, adaptada a tus presupuestos y expectativas.

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En Noticias Oi Real Estate

Valor catastral de una piscina

1 septiembre, 2022 No hay comentarios

Tener una piscina revaloriza la propiedad. Pero no solo tiene efectos en la comodidad de la vivienda, el pago de impuestos y gravámenes. Proponemos un breve informe para saber el valor catastral de una piscina.

Cuando se instala una piscina, lo primero a tener en cuenta es que, como toda obra o remodelación, se necesitan permisos, autorizaciones y aprobaciones. Con los avances tecnológicos, los ayuntamientos y administraciones se valen de nuevos instrumentos para detectar irregularidades.

Un breve repaso por las tramitaciones ayudará a tener una real magnitud de lo que puede llegar a costar construir una piscina. Desde gravámenes fijos hasta los eventuales; desde los permisos hasta las multas por regularización.

Autorizaciones e impuestos

Construir o instalar una piscina es una opción cada vez más tenida en cuenta, sobre todo cuando las temperaturas se tornan agobiantes. Pero a la hora de emprender la actuación se deben tener en cuenta aquellos costes que van más allá de materiales y trabajos.

Como toda construcción, debe ser informada ante las autoridades correspondientes. Hacerse cargo de los gravámenes por autorizaciones y luego por habilitarla. Y, desde luego, abonar un impuesto por tener piscina.

El gravamen donde repercute la construcción de una piscina es el Impuesto de Bienes Inmuebles. El IBI tiene un alcance municipal, ya que las Comunidades lo delegan en el Ayuntamiento correspondiente. Y de hecho, se trata de una importante entrada de recursos al gobierno.

A tal punto es importante el IBI que los gobiernos utilizan todo tipo de tecnologías para detectar aquellas viviendas que hayan realizado agregados o reformas sin dar cuenta a Hacienda. Desde las ya clásicas imágenes satelitales hasta modernos drones, se sirven de todo tipo de herramientas para combatir la omisión de parte de propietarios.

Por ello, lo primero es llegar hasta el ayuntamiento con el proyecto en mano para conseguir la licencia de construcción. Solo ahí, se podrán comenzar las tareas de ejecución tal como lo indica el proyecto. Si la obra no se realiza de acuerdo a lo establecido, las autoridades tienen la potestad de sancionar al propietario, obligándolo a pagar una multa y regularizar la situación.

Para la notificación de una piscina, como se ha dicho, se deben seguir los mismos pasos que para una modificación. Esto es, una Licencia de Obra, que se tramita en el Ayuntamiento donde se halla la propiedad a través del formulario 902-N, acompañándolo de la documentación correspondiente.

En cuanto a la actuación de la piscina y la posterior habilitación, se deben cumplir varios requisitos. Y las tramitaciones necesarias dependen de cada Ayuntamiento. Pero hay algunas cuestiones comunes a todos los lugares: un Código Técnico de la Edificación (CTE); Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE); Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión y la certificación de Prevención y control de la legionelosis.

Valor catastral de una piscina

Existen distintos costes para una piscina, que pueden estar de acuerdo con las posibilidades del propietario. Por ejemplo el precio del proyecto, materiales, dirección y actuaciones. Pero hay valores que tienen un cálculo estimable y que hacen a la valuación de la propiedad luego de contar con una pileta.

El más importante es el IBI, que tiene un cálculo sonde intervienen varios ítems: uno es el valor catastral; a ello se suman los impuestos previstos por cada ayuntamiento, reunidos en una formula o coeficiente.

El valor catastral se calcula teniendo en cuenta la antigüedad del inmueble, el estado en que se encuentra estructuralmente, la inversión realizada en reformas y otros aspectos más. En cualquiera de los casos, el valor catastral nunca puede superar el 50% del precio de mercado.

En cuanto al coeficiente de referencia, el Gobierno Central permite un margen de entre el 0,4 y el 1,3% del valor catastral. Lo que está en manos de cada ayuntamiento es facilitar algún tipo de rebaja o bonificación para bajar aún más el coste del gravamen.

Y en lo que hace específicamente a la piscina, su valor catastral está conformado de acuerdo a varios factores. Uno de ellos es el tipo de piscina, por caso que sea construida sobre la superficie o se encuentre soterrada. Otro punto importante es la superficie, ya que de ello dependerá también el valor de la propiedad donde se asienta la pileta. Por supuesto que, al tratarse de un valor de mercado, los materiales con se construyó la piscina juegan un papel de importancia para calcular el valor de la vivienda.

Por último, también influye cuál es la revalorización de la propiedad equipada con pileta. Aunque no se agota aquí, sino que existen varios elementos que los diferentes Ayuntamientos toman a la hora de calcular el valor catastral de una piscina y, en definitiva, cuánto de impuestos debe pagar su propietario.

Exenciones y reclamaciones

Una de las confusiones comunes es pensar que las piscinas inflables y las de material plástico están alcanzadas por el IBI. Una cosa son las piscinas de obra y otra muy distinta es una hinchable.

Al ser una estructura desmontable, las piletas no se encuentran gravadas con impuestos. Aunque la tecnología que utilizan los ayuntamientos varias veces tomaron como una piscina a una simple estructura desmontable o hinchable.

Como toda normativa oficial, la valuación catastral de una vivienda con piscina puede ser objetada por el propietario. De hecho, existen formas y plazos establecidos a tales fines. Lo aconsejable es consultar al momento en que se efectúa la revaluación. Y, a partir de entonces, acelerar los pasos, ya que el tiempo establecido -si bien depende de cada Ayuntamiento-, siempre es acotado.

Como se puede ver, conocer sobre los aspectos técnicos nunca es tan importante como saber a qué oficina y cuáles son los pasos para realizar una reclamación por la valuación. También sobre las conveniencias, ya que la objeción puede ser descartada. De ese modo, no solo el propietario seguirá pagando lo que indica el Ayuntamiento, sino que no podrá recuperar el dinero y tiempo invertido para realizar el reclamo.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del valor catastral de una piscina y de qué factores depende la misma. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cuanto más caro sale un piso con piscina?

En Agentes inmobiliarios

Inspección Técnica de Edificaciones ¿Cuándo realizarla?

1 septiembre, 2022 No hay comentarios

España es considerado como un «país de propietarios» en la industria del real estate europeo. Esta es una característica que se mantiene generación tras generación. Las propiedades heredadas se venden mucho menos que lo que se vuelcan al mercado de alquiler. Y a pesar de que las personas que habitan las propiedades roten a lo largo del tiempo, sus dueños suelen ser los mismos. En este sentido, y siempre dependiendo de los gobiernos o las comunidades autónomas a las que nos refiramos, las normativas legales que regulan la habitabilidad de las propiedades en vigencia son modificadas, eliminadas o creadas. Los dueños de las viviendas, sin embargo, en pocas ocasiones se mantienen lo suficientemente informados respecto a sus derechos y obligaciones como propietarios. Como agente inmobiliario debes toparte a diario con unidades cuyos dueños pretenden iniciar una acción de compraventa o alquiler y que carecen de muchos de estos certificados. En este artículo de Oi Real Estate veremos de qué consta la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE). Te invitamos a continuar leyendo hasta el final del artículo para conocer más sobre un tema que (si bien no está en boca de todos) es fundamental a la hora de encarar cualquier acción inmobiliaria respetando el marco legal.

La decisión de demoler o reformar

Se trata de una de las situaciones más complejas para los propietarios, las constructoras y muchos otros actores del circuito inmobiliario moderno. España, como muchos de los países europeos, mantiene en pie cientos de miles de edificaciones de más de un siglo de construidas. En este sentido, los especialistas en arquitectura o empresas líderes en el mercado de la construcción debaten hace décadas sobre qué es lo más conveniente para el urbanismo de las grandes ciudades ¿Demoler o reformar? Por supuesto, estas discusiones y debates deben tomarse con pinzas a la hora de interpretar las opiniones de los empresarios; ya que siempre habrá intereses económicos detrás.

Hoy día muchas más voces toman parte activa en la mesa de esta discusión. Las organizaciones ambientalistas con el foco puesto en el respeto por el medioambiente; proponen como esencial (antes de decidir si un proyecto precisará de una demolición o una reforma) evaluar a fondo la oferta de tierra regional; ya que en muchos casos el avance de la urbanización hace que la misma se encuentre limitada de cara a la oferta.

Inspección Técnica de Edificaciones

Casi todos conocemos la ITV (acrónimo de Inspección Técnica Vehicular) y su función. No es otra cosa que una rápida inspección oficial que año a año deben realizar a los vehículos sus propietarios; con el fin de certificar su aptitud de circulación. Si el vehículo en cuestión presentara fallas o defectos, generalmente propiciados por el uso y el paso del tiempo; se encontrará no apto para transitar y deberá ser reparado y vuelto a revisar hasta que sus niveles sean los óptimos.

En la comparativa, pocos están al tanto de la Inspección Técnica de Edificaciones, que a las veces cumple un rol similar. En vez de aplicarse sobre rodados o vehículos está dirigida a comprobar la habitabilidad de una propiedad; según los parámetros vigentes de cada comunidad ¿Con quién debe llevarse a cabo esta inspección? ¿Cómo es el proceso? ¿Cada cuánto debe realizarse? Veamos entonces de qué se trata.

Objetivo y regulación

Ante una consulta sobre compraventa o alquiler de un piso o edificio… ¿Solicitas a tu cliente la Inspección Técnica de Edificaciones?

Se trata de un sistema de control técnico al que deben someterse los edificios más viejos que además cuentan con una serie de características específicas. El objetivo de dicha inspección es determinar si estas edificaciones tendrán que pasar por una serie de reformas; mediante dichas evaluaciones técnicas. Las mismas serán excluyentes para su conservación por parte de los propietarios; y siempre de acuerdo al entorno legal.

Lo regula, además de las muchas ordenanzas municipales, el Real Decreto Ley 8/2011 de 1 de julio. El resultado de la ITE servirá como un aporte de valor para que sus moradores sepan a ciencia cierta si la edificación puede ser habitada en niveles de seguridad. Además ofrecerá una validez acorde a las leyes. En caso de no ser así, sabrán también qué acciones tomar al respecto.

¿Cuándo realizarla?

La ITE, una vez superados los 45 años de construido el edificio, es de carácter obligatoria. En lo sucesivo deberá contar con una periodicidad de 10 años respecto a la última verificación. Superados dichos períodos se estima que los defectos en una propiedad pueden llegar a ser de peligro para sus moradores o el entorno.

¿Quién la lleva a cabo?

Ingenieros edilicios; arquitectos técnicos o especialistas en edificación; entre muchos otros técnicos expertos están habilitados para llevarla a cabo. En este sentido, se considerará la respuesta del edificio de acuerdo a distintos agentes externos; mecánicos y atmosféricos. En su evaluación se podrá discernir a las claras si los inconvenientes relevados son:

Por causa del paso del tiempo.
Por un mal uso del edificio.
Por ambos u otros aspectos.

¿Cuándo y cómo se aprueba la ITE?

Los casos varían según el resultado de la evaluación edilicia. Los técnicos mencionados están habilitados para iniciar el trámite que la comprueba como apta; mediante los organismos municipales pertinentes. Sin embargo, de hallar elementos comprobables que señalen eventuales inconvenientes o deficiencias; el mismo técnico será el encargado de recomendar las reformas necesarias. Dichas falencias pueden ir desde las importantes hasta las muy graves.

Una vez finalizado el plan propuesto, deberá realizarse una nueva inspección. En lo sucesivo, este mecanismo se repetirá hasta que la propiedad cuente finalmente con un resultado favorable.

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En Inmobiliario

Empleo a tiempo parcial ¿Virtud o problema?

1 septiembre, 2022 No hay comentarios

La posibilidad de trabajar a medio tiempo atrae por un lado y se muestra como una salida a distintas problemáticas; y por otro enciende las luces de alarma ni bien sus índices se disparan. Al respecto, la automatización que presenta la era digital es un elemento vital en la imposición de esta modalidad de trabajo. Si trazamos una línea de tiempo estadística, veremos que desde 1998 a esta parte su incremento fue notable hasta 2019 (en muchos casos por arriba del 100%) mostrando un leve descenso posterior a la pandemia. En este artículo de Oi Real Estate relevaremos los datos que demuestran cómo se duplicó el empleo a tiempo parcial y su situación actual. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre este interesantísimo tópico; que nos toca a todos de cerca.

Una evolución que apunta al alza

Ha transcurrido un quinto de siglo desde la primera medición seria que en el año 1998 ha constatado que el empleo a tiempo parcial en España representaba un 7,4% del total; hasta el año previo a la irrupción de la pandemia COVID 19 donde se midió en un 15%, según elEconomista. El debate permanece abierto y candente en la opinión pública y en las principales voces de Gobierno y oposición; y quienes no ven con buenos ojos esta evolución que a nivel mundial apunta al alza consideran esta modalidad como un subempleo que no hace más que distorsionar las estadísticas reales de las macro economías.

Sin embargo, el análisis profundo en el crecimiento del empleo a tiempo parcial corrobora la fuerza que ha cobrado este sistema; y que en dicha fortaleza se proyecta a sí mismo al menos como estable ¿Tiene el empleo a medio tiempo una razón de base? Pues claro que sí y es la tecnología en todas sus aristas. Así como la primera y segunda revolución industrial propusieron menos empleos y luego menos carga horaria en los empleados (con el fin de recortar siempre los gastos fijos y de producción) la era digital limita en múltiples factores la necesidad de contar con mano de obra permanente; o de presencia en planta de millones de puestos de trabajo.

El empleo a tiempo parcial en España lejos de la zona euro

Dijimos que el empleo a tiempo parcial se ha duplicado en lo que va de este siglo XXI; y que ha sufrido un descenso durante los últimos dos años. Sin embargo, quienes defienden y promueven su implementación (y que a su vez aseguran que este crecimiento se acelerará de aquí a otras dos décadas) señalan que España aún se encuentra en este sentido muy por debajo de los índices promedio de la zona del euro; y ubican a modo de ejemplo a países vecinos desarrollados que suelen señalarse como objetivos a seguir.

Si bien el promedio del empleo a tiempo parcial en los países que conforman dicha zona se sitúa en un lugar cercano al 20% del total del sistema laboral registrado, este porcentaje puede resultar engañoso. Esto es porque en los países más ricos y estables del continente su peso es considerablemente más alto y en los más débiles mucho menor. Por ejemplo, en Países Bajos se estima que el trabajo a medio tiempo ocupa nada más y nada menos que un 50% del total.

¿Voluntario o involuntario?

La problemática que señalan las voces que ven en esta modalidad una dificultad in crecente radica en un punto sensible y clave ¿Quiénes trabajan a medio tiempo lo hacen de forma voluntaria o involuntaria? Distintas encuestas reflejadas por elEconomista revelan que siete de cada diez españoles trabajando a tiempo parcial desearían desempeñarse a tiempo completo; pero que la oferta laboral o su estilo de vida no se los permite; o han sido víctimas de algún recorte horario en sus trabajos habituales anteriormente de tiempo completo.

Al realizar una comparativa con Países Bajos (de acuerdo a los niveles de voluntariado en el trabajo a tiempo parcial) vemos que ese porcentaje baja escandalosamente a solo el 7%. De esta manera, vemos que la preocupación de los que ven en esta modalidad un inconveniente alarmante pareciera tener sus argumentos válidos. En las respuestas de noventaitrés de cada cien trabajadores de medio tiempo en los países de la zona del euro más ricos hallaremos explicaciones ligadas al cuidado del tiempo libre y a promover actividades por fuera del ámbito laboral. Nos referimos a cultivarse desde lo humano, permaneciendo más tiempo con la familia o con amigos; o desarrollándose en actividades personales ¿Se trabaja en España a tiempo parcial como una decisión u obligadamente; como consecuencia de una falla en el sistema?

Empleo a tiempo parcial en España

La Adecco ha ofrecido recientemente los resultados de una serie de relevamientos a nivel nacional en este tópico. En su informe muestra que el empleo a tiempo parcial en España ha disminuido sensiblemente durante los últimos períodos interanuales. Se estima que de agosto 2021 a agosto 2022 han desaparecido 17.100 empleos bajo esta modalidad; y que en simultáneo se han registrado más de 813.000 empleos en calidad de tiempo completo.

Según explicaron desde Adecco…

La media móvil de cuatro trimestres de la proporción de trabajadores contratados a media jornada sobre el total ha bajado cinco décimas, hasta el 13,7%, el dato más bajo en 10 años. Se está produciendo un auge de la jornada completa.

Adecco

El informe señala que el empleo part time ha disminuido en diez comunidades autónomas españolas; notándose en Asturias, Cantabria y Navarra las tres donde más notorio ha sido el descenso (desde un -11.9% en la primera a un -6.6% interanual en la última). Por otro lado, es en La Rioja donde se ha registrado un incremento mayor inter comunidad;, con porcentajes que escalan hasta casi un 25% interanual.

¿Es el trabajo a tiempo parcial un problema o un signo positivo de los tiempos tecnológicos? Nos encantaría conocer tu opinión.

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En Alquilar

Dificultades para los estudiantes que buscan pisos en alquiler

1 septiembre, 2022 No hay comentarios

¿Quieres conocer las últimas noticias en materia inmobiliaria? Te encuentras en el lugar indicado. En OI REAL ESTATE, te indicaremos todo lo que necesitas saber y en esta ocasión, hablaremos acerca de las dificultades, para los estudiantes que buscan pisos en alquiler. Te invitamos a leer el siguiente post.

La escasez de viviendas que se encuentran en alquiler es, cada vez más notoria y los elevados precios de renta, no hacen otra cosa que reforzarla. Teniendo este panorama como horizonte, miles de estudiantes universitarios se enfrentan ante el gran desafío de, encontrar una vivienda que esté cerca de su instituto y de la actividad laboral que desarrollen, con el objetivo de poder pagar el alquiler y sus estudios.

No son buenas noticias para quienes desean convertirse en inquilinos, pero para el que sabe buscar con dedicación, siempre hallará un piso adecuado para vivir. Sin embargo, la finalización de las restricciones por el COVID-19 y la salida de muchas viviendas del mercado inmobiliario, han generado dificultades para los estudiantes que buscan pisos en alquiler. Si quieres conocer las consecuencias de esta problemática. ¡Sigue leyendo!

Dificultades para los estudiantes que buscan pisos en alquiler: Lo que tienes que saber

Alquilar una vivienda en España no es un asunto sencillo, cada vez son más los propietarios que deciden sacar sus viviendas del mercado y apuestan a nuevas estrategias como la compraventa. Esta última opción, se encuentra en pleno auge y puede generar ganancias que, jamás podrían alcanzarse con un arrendamiento.

El Decreto-ley 11/2022, impide que los dueños de las viviendas puedan aumentar los alquileres por más del 2%, este contratiempo no es beneficioso para los propietarios y los inquilinos observan, como las opciones que tienen para alquilar son escasas. La poca oferta destinada a los alquileres, se encarece todos los días y los posibles inquilinos deben buscar las mejores tácticas para hallar un piso para vivir.

Si encontrar piso, se ha convertido en un desafío para las familias y los que cuentan con una buena posición económica, las dificultades para los estudiantes que buscan pisos en alquiler son mucho más grandes. A la vez que, se observa una subida en los precios de renta que supera el 19%, respecto a los datos del 2021.

Los universitarios se podrían quedar sin alquilar en lo que resta del año

Septiembre es un mes importante para los universitarios, de acuerdo a la comunidad autónoma en la que cada estudiante se encuentre, se definirá el comienzo de las clases del ciclo 2022/2023. Esto significa que, los estudiantes que no dispongan de una vivienda para hoy, tienen pocas posibilidades de encontrarla en los días venideros.

Existen muchas dificultades para los estudiantes que buscan pisos en alquiler, pero esta situación no solo se experimenta en España, sino en toda Europa. Aquellos interesados en realizar intercambios internaciones, deberán evaluarlo muy bien; ya que la oferta disponible disminuye cada vez más.

Por si fuera poco, la demanda de alquileres no ha bajado desde el comienzo del verano y las alternativas para que los universitarios tengan un lugar al cual hospedarse, son prácticamente nulas. Estudiar nunca había sido tan difícil, pero la crisis económica y las pocas opciones de alquiler, son un gran inconveniente para los universitarios.

¿Cuáles son las zonas qué menores opciones de alquileres se ofrecen?

La problemática de hallar vivienda se ha expandido a todo el país, a los posibles inquilinos y a las ciudades más importantes. Alquilar un piso que se encuentre cerca de la ciudad es, un deseo muy fuerte entre los más jóvenes, pero las posibilidades de concretarlo se ven muy limitadas, debido a la poca oferta que se brinda.

Málaga, uno de los sitios más demandados para vivir y en el que años anteriores fue la sede predilecta para estudiar, hoy en día no ofrece muchas opciones. Se experimentan muchas dificultades para los estudiantes que buscan pisos en alquiler; hasta el punto de no encontrar viviendas disponibles para pasar la estadía estudiantil.

Si en 2019, los mayores problemas para los estudiantes que, se mudaban cerca de las universidades era el coste de los alquileres. En 2022, la mayor preocupación se observa en, hallar una vivienda sin importar el dinero que se requiera para su obtención, no hay viviendas en alquiler y Vigo, es otra de las ciudades más afectadas.

Dificultades para los estudiantes que buscan pisos en alquiler: ¿Hay soluciones a la vista?

Las dificultades para los estudiantes que buscan pisos en alquiler, parecen no tener una solución al corto plazo. Porque las viviendas en alquiler pertenecen a los dueños y ellos, pueden establecer qué es lo que desean hacer con sus pisos, pero sacarlas del mercado no es una idea muy beneficiosa para los universitarios.

Sin embargo, eso es lo que está sucediendo y no se han generado propuestas que insten a una mejora de la oferta de los alquileres. Mientras tanto, los jóvenes universitarios se debaten sobre, si tendrán un piso para dormir o deberán realizar un mayor esfuerzo económico para trasladarse hacia su instituto.

Si necesitas ayuda para alquilar piso, acude a OI REAL ESTATE

¿Deseas colocar tu propiedad en alquiler o, quieres alquilar el mejor piso de la zona? No tienes de qué preocuparte, en OI REAL ESTATE te brindaremos la información que necesitas conocer, para transformarte en el mejor propietario o inquilino. Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

Además, te ayudaremos a responder cualquier pregunta que poseas sobre los alquileres y, te acompañaremos en todo lo que requieras. Nuestro deseo es que conozcas el mundo inmobiliario en su totalidad, con el fin de tomar las mejores decisiones para tu proyecto o tu vida. Ser propietario de una vivienda puede ser complicado, pero estamos aquí para ayudarte con lo que necesites.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

Si te ha interesado el post que acabas de leer, puedes continuar informándote al respecto sobre la temática. Te invitamos a leer la siguiente nota, que te aportará mayor información a lo leído.

Alquiler de pisos compartidos: Lo que tienes que saber

En Noticias Oi Real Estate

El sector de la compraventa crece a pesar de los vaivenes económicos

1 septiembre, 2022 No hay comentarios

En los últimos meses la economía en la región y en nuestro país en particular ha mostrado incertidumbre. Sin embargo, el mercado inmobiliario se mantiene a resguardo. El sector de la compraventa crece según los distintos sondeos. En este artículo te comentamos sobre las cifras positivas que arrojan distintos estudios.

No es novedad que la economía de la región viene atravesando una gran incertidumbre en los últimos meses. La ocupación en Ucrania y la guerra desatada, la falta de suministros que esto acarrea y las consecuencias propias de la post pandemia, genera grandes vaivenes a nivel macro y micro económico. A pesar de ello, el mercado inmobiliario mantiene su propia lógica. De hecho, el sector de la compraventa de inmuebles crece, mostrando un dinamismo inusual.

Organizaciones públicas y privadas -como MVGM, una empresa de gestión inmobiliaria de las más importantes de nuestro país- han realizado diversos estudios que concluyen en que los datos de la compraventa son muy alentadores. “Cifras positivas”, han dicho. En este artículo te contamos los detalles.

Segundo trimestre

Los indicadores inmobiliarios del segundo trimestre del año marcan un panorama de recuperación post pandemia. Incluso, muchos sectores han vuelto a los niveles anteriores a la crisis por el Covid, como lo son el hotelero, el de oficinas y el de alquileres de viviendas.

En cuanto a la compraventa de propiedades, la vivienda nueva se lleva un buen puesto en el ránking de transacciones. La demanda es grande y la escasez de suelo es un gran problema. En consecuencia, que la demanda sea alta lleva a la compraventa a operar con números altos también. La poca abundante existencia de suelos es una atracción poderosa para grupos inversores, que se esmeran en construir viviendas de calidad y aprovechar el escaso espacio de la manera más rentable.

Los sólidos indicadores de estos estudios enuncian, a su vez, que el nivel de los préstamos hipotecarios sigue creciendo. Por otro lado, las inversiones de los fondos apuestan fuerte en este mercado haciendo que este se mantenga en niveles positivos, aunque también en el mercado del alquiler.

Cifras: el sector de la compraventa crece

Si vamos a las cifras, estas consignan que, en términos interanuales, las transacciones de compraventa de propiedades en nuestro país han aumentado un 12%. Durante el año 2021 se contaron 565 mil operaciones en total. En lo que concierne a los meses de enero a abril de 2022, las operaciones suman ya 212 mil.

Por causa de la escasez de suelo para construir, las cercanías a los centros comerciales también muestran una tendencia al alza, llegando a crecer 24,98% respecto al año pasado. Se trata de un nuevo mercado que se abre con infinitas posibilidades y que seguramente dará mucho que hablar.

Respecto a los precios, ellos han sufrido un aumento del 2,9% en comparación con el mismo período del año pasado. Para poner más en claro estos promedios, Madrid creció 5,7% y Barcelona 0,1%, por citar dos ejemplos. En cambio, el alquiler -que aumentó un 10% interanual en todo el país- suma en la capital un 10,3% mientras que en Barcelona la cifra trepa a un 24,6%.

Tendencia hacia la sostenibilidad

Ya nombramos a las oficinas como uno de los sectores que ha visto crecer sus números a pesar del contexto. Es un hecho que el coworking generó una sensible baja durante el año pasado. Sin embargo, las proyecciones hablan de una progresiva recuperación hacia finales de 2022, en congruencia con la consolidación de los años pre pandémicos.

Los espacios de trabajo hoy en día se eligen a partir de su flexibilidad y respeto por el medio ambiente. Es por eso que las oficinas deben adaptarse a las necesidades de los trabajadores y no al revés. La tendencia a la sostenibilidad como valor inquebrantable y que promueve el bienestar de quienes la ocupen, se aplica como estandarte en las rehabilitaciones, por ejemplo.

Precauciones a tener en cuenta: los tipos de interés

En todo este escenario favorable para la compraventa, hay un factor a tener en cuenta: los tipos de interés. Estos tipos de interés al alza plantean un panorama que puede cambiar el rumbo de las proyecciones actuales. Es innegable que va a tener una fuerte incidencia en el volumen de transacciones de aquí a fin de año.

Es entonces que los estudios plantean, además de la perspectiva de crecimiento, una cautela para lo que resta del año. Habrá que estar atentos al desarrollo de los tipos de interés y de cómo ellos pueden (o no) afectar a la tendencia al alza de estos dos trimestres de 2022 y el desenvolvimiento de los meses por venir.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de los últimos datos que indican que el sector de la compraventa crece. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer conocer los pros y las contras de invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Comprar

Valencia vive un récord de compraventa de vivienda

31 agosto, 2022 No hay comentarios

La Comunidad Valenciana registró en el último trimestre un récord de compraventa de viviendas, tanto nueva como usada. Las operaciones realizadas alcanzan casi las 25.000 casas o pisos. Para la comunidad, este aumento significa el mayor en los últimos quince años. En Oi Real Estate te contamos los resultados de estos índices, los precios, y los lugares que se han destacado en este incremento de las transmisiones inmobiliarias.

Los datos que marcan el récord

Según el Decanato de la Comunitat Valenciana del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, se registraron prácticamente 25.000 compraventas en dicha comunidad. Los datos se corresponden al último trimestre, esto es, entre los meses de abril y junio de 2022. Esto significa también que en el segundo trimestre las transacciones crecieron un 2,5 % respecto del primero, y un 32,9 % en comparación con el mismo periodo del año pasado. Concretamente, el número total de operaciones inmobiliarias en este sentido ascendió a 24.906, resultando un récord respecto de esos mismos índices en los últimos quince años.

El desglose del estudio del Colegio de Registradores arroja además, datos de interés para observar tendencias y oportunidades de compraventa en la Comunitat Valenciana. Por ejemplo, indica que la gran mayoría de las operaciones realizadas (21.922) son viviendas de segunda mano. Por su parte, sólo alrededor del 12% (2.984) se corresponde con la venta de casas o pisos nuevos.

En todos los casos, es notable cómo se destaca cierto tipo de viviendas. Según el estudio, el 21,9 % de las operaciones registradas tenía como destino la vivienda unifamiliar, lo que marca un porcentaje ligeramente superior al promedio en toda España.

Índices comparados

Si analizamos lo sucedido en la Comunidad Valenciana y lo comparamos con otras CCAA, la cantidad de ventas de viviendas usadas ubican a los valencianos en el segundo lugar de España, después de Andalucía. Respecto de las operaciones en torno a viviendas nuevas, la Comunitat ocupa el cuarto lugar tras Andalucía, Madrid y Cataluña.

En el análisis comparativo por provincias se destacan algunas hacia adentro y hacia afuera de la propia comunidad. Alicante, por ejemplo, es la tercera en España con 12.146 operaciones, mientras que Valencia se ubica quinta, con 9.757. También Castellón registró una subida trimestral del 6,8 %, al realizarse allí unas 3.003 operaciones.

Las mismas provincias lideran los índices respecto del origen de las inversiones, que usualmente provienen de países europeos como Gran Bretaña, Bélgica, Alemania y Países Bajos. Así, respecto de la demanda extranjera evidenciada en las operaciones inmobiliarias, Alicante lidera los resultados con un 42,19 %. Por su parte, Castellón registra un 13,83 % y Valencia un 11,68 %. Tales números son bastante altos a nivel nacional, donde los valencianos representan el 27,7 % del total de transacciones. Esto la coloca como la tercera autonomía en España, por detrás de las Islas Baleares y Canarias, y la primera peninsular. En este sentido, la búsqueda de las costas mediterráneas en temporada de verano, o la oferta cultural a lo largo de todo el invierno, favorecen la predisposición por parte de los extranjeros a tener en la Comunidad Valenciana una vivienda permanente.

¿Los precios e hipotecas impactaron en el nuevo récord?

La Comunidad Valenciana es una de las más económicas para comprar piso dentro de todo el territorio español. El precio por metro cuadrado de las viviendas ronda allí los 1.432 euros, lo que supone un 1,5 %, el octavo menor precio del país. Respecto de la superficie promedio adquirida en la Comunitat en el segundo trimestre, la superficie de la vivienda ronda los 100 m2, similar a la media nacional.

Con estos datos, se entiende que gran parte de los compradores haya recurrido al endeudamiento hipotecario para financiar la operación. En ese camino, los bancos ofrecen un préstamo hipotecario medio por vivienda de un 0,9 % para montos de hasta 105.460 euros, con un periodo de contratación de 23,1 años. No obstante, el 68,61 % de los nuevos créditos hipotecarios en la región valenciana se formalizaron a un tipo de interés fijo, y el resto a tipos de interés variable. Estos porcentajes se establecen sobre un registro nominal de 13.656 hipotecas otorgadas, que a su vez representan un alza del 8,5 % respecto del primer trimestre. Ello sitúa a la Comunidad Valenciana en la cuarta posición autonómica tras Andalucía, Cataluña y Madrid.

Dados estos números, es notable cómo impactaron diversos factores en el incremento de índices positivos para los valencianos. La demanda extranjera debido a su oferta turística y cultural se combina con una relativamente accesible oferta inmobiliaria, en especial para viviendas unifamiliares y usadas. Sin dudas, este es un perfil de comprador, y de mercado, que los próximos índices seguirán con atención.

¿Te ha interesado este artículo? ¿Quieres conseguir una vivienda en Valencia? Para ello tienes a disposición los profesionales de Oi Real Estate, que podrán ayudarte en tu búsqueda.

Valencia impulsa su área metropolitana

En Alquilar

Refacciones en un piso alquilado: ¿Quién las debe pagar y qué obras se pueden realizar?

31 agosto, 2022 No hay comentarios

En España el alquiler de viviendas ha ido aumentando de manera continua a lo largo de los últimos 10 años. Cada vez son más los españoles que arriendan una propiedad en carácter de residencia habitual. Por lo tanto, las consultas e interrogantes vinculados a este tipo de operaciones son cada vez más frecuentes. Entre ellas quien debe pagar por las refacciones en un piso alquilado.

En este sentido, cuando se llega a un acuerdo de arrendamiento cada una de las partes asume derechos y obligaciones. En la gran mayoría de las ocasiones sucede que dentro de la propiedad puede romperse algo o exista algún desperfecto en la misma. Así como también, en algunos casos puede que exista la necesidad de realizar algún tipo de obra para su mejoría.

En este post te contamos todo lo vinculado a posibles modificaciones en una vivienda que se encuentra arrendada, quién debe abonar por ellas y que tipo de refacciones pueden realizarse. ¡¡Sigue leyendo!!

¿Quién debe pagar por las refacciones en un piso alquilado

Cuando una vivienda se encuentra alquilada, amabas partes asumen un compromiso mutuo que se refleja en la firma de un contrato de arrendamiento. Muchas veces, ante la necesidad de refacciones surge la duda de cuál de ellas debe hacerse cargo de dichas modificaciones y del pago de las mismas.

En estos caos, no siempre se encuentra todo muy claro y, en ocasiones, puede llevar a un desencuentro entre el propietario del inmueble y el inquilino. Claro, es lo que se busca siempre evitar.

A continuación, detallamos algunos de los derechos y las obligaciones que asumen las partes y cual de ellas debe pagar por las refacciones en un piso alquilado.

Por regla general las refacciones deben ser pagas por el propietario del piso

Lo fundamental y más general es que el pago de todos los arreglos que se realicen en una vivienda alquilada debe correr por cuenta del arrendador. En este sentido, nos referimos a todas aquellas obras que resultan necesarias de realizar para mantener las condiciones óptimas de habitabilidad de la propiedad.

Este tipo de normativas están pautadas en el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

Por parte del arrendatario, tendrá la obligación de comunicar al propietario, lo más pronto posible, la necesidad de realizar las obras. En este sentido, deberá facilitar al arrendador la verificación de manera directa, por sí mismo o por medio de técnicos, el estado de la propiedad. Esta información le permitirá al titular de la vivienda tomar las medidas oportunas según el tipo de refacciones que se necesitará.

Si se tratase de una modificación que deba hacerse de manera urgente, el arrendatario podrá actuar de manera individual para evitar dañar mayores en la propiedad o incomodidades graves. Lo único que deberá realizar es la previa comunicación al propietario del inmueble. Una vez realizadas las obras, el inquilino podrá exigir de manera inmediata el reintegro de lo pagado por las refacciones.

Una de las excepciones a la regla general que contempla la normativa correspondiente es para aquellas obras que se deban a desperfectos atribuibles al inquilino. No obstante, no es la única. Otra de las excepciones tiene que ver con aquellas refacciones que se deban al desgaste propio por el uso cotidiano del propio arrendatario.

La ley, las condiciones de habitabilidad y la ambigüedad entre ellas

En un principio, mencionamos que por regla general las refacciones de un piso alquilado corren por cuenta del propietario. Siempre y cuando resulten necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad. Así lo contempla el artículo 21 de la LAU. Sin embargo, la normativa integra un problema en su redacción en tanto su ambigüedad en algunas de sus expresiones.

Una de ellas tiene que ver con dichas condiciones, que hacen a la habitabilidad de la propiedad. En este sentido, existe la posibilidad de realizar diferentes interpretaciones según las partes. Para poder evitar complicaciones y poder unificar criterios se deberá consultar lo que dice la jurisprudencia.

En una sentencia de 1951, la Sala 1° del Tribunal Supremo determinó que se entiende por este tipo de refacciones a todas aquellas “encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato”.

En este sentido, sentencias previas determinaron que la expresión de “condiciones de habitabilidad” incluyen las refacciones que tiendan a mantener el estado de conservación del techo de la vivienda objeto del arrendamiento para poder ser utilizada como vivienda habitual. Como así también, “las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe” (1970); “ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado. O, en definitiva, provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor” (1964).

Por ello, se entiende que las reparaciones en las instalaciones eléctricas, sistemas de calefacción o tuberías deben ser abonadas por el propietario. A menos que un técnico concluya que el motivo de los desperfectos este relaciona al mal uso del inquilino.

Refacciones de mejoras en la vivienda: derechos y obligaciones de las partes

Además de la ambigüedad que puede producir la idea de condiciones de habitabilidad, surge otra cuando se tratan de obras de conservación mejora. En este aspecto, sucede que las obras para mejorar la propiedad no siempre son de necesidad para garantizar mayor habitabilidad del inmueble. Es decir, son llevadas a cabo para mejorar las características de la propiedad, ya acordadas entre los propietarios del edificio.

Según lo establece el artículo 22.1 de la LAU, el propietario de una vivienda podrá realizar obras, aunque la misma esté alquilada. Solo deberá respetarse que la “ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”.

Por otra parte, para llevarlas adelante el propietario deberá informar al arrendatario de las mismas con tres meses de antelación.

Si esta situación se presentase, el articulo 22.2 permite que la persona que alquila la propiedad renunciar al contrato. En el caso de mantenerse el contrato se “tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar”. Así lo dispone el Artículo 22.3.

Por el contrario, el artículo 19.1 de la LAU establece que ante la realización de obrar se podrá “elevar la renta, transcurridos cinco años de duración del contrato de arrendamiento, con un límite de hasta el 20% de la renta que esté vigente”.

¿Qué obras puede realizar el inquilino de una vivienda?

Además de los derechos del propietario para realizar refacciones en un piso alquilado, están las dudas sobre cuales puede realizar el propio inquilino. En este sentido, la normativa solo determina qué es lo que no puede realizar.

En el artículo 23.1 la LAU determina que el arrendatario no podrá:

Llevar adelante obras sin la aprobación por escrito del propietario cuando las mismas modifiquen la configuración de la vivienda;
Realizar obras que provoquen la disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda.

En el caso de incumplimiento, el propietario tendrá el derecho de dar por finalizado el contrato. Además, podrá exigir al inquilino la reposición de las cosas al estado anterior o conservar la obra. Por su parte, el arrendatario no podrá llevar adelante ningún tipo de reclamo o indemnización por el monto de la obra.

Certificado de solvencia FIM: ¿Cuáles son los pasos para obtenerlo?

Hasta aquí te hemos detallado quién debe hacerse cargo de las refacciones de un piso alquilado. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si quieres vender tu piso heredado, ¡Contáctanos! Somos una inmobiliaria de lujo con más de diez años de experiencia en el mercado. Estaremos encantados de ayudarte.

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En Agentes inmobiliarios

Acondicionar o reformar una vivienda

31 agosto, 2022 No hay comentarios

El ser proactivo debería estar en el ADN de todo agente inmobiliario. Es una característica que permite visualizar los inconvenientes antes de que estos se presenten; o solucionar las distintas tribulaciones que pueden darse desde el punto cero en toda negociación. Por supuesto, para que dicha cualidad sea redituable al cien por cien las soluciones presentadas deben dar en la tecla y ser acertadas. ¿Te desempeñas como asesor en bienes raíces y esta característica no te acompaña de forma natural? ¡No te desanimes! Se trata de un comportamiento que puede ser cultivado con paciencia y a través del tiempo, hasta convertirlo en un ejercicio natural. En este sentido… ¿Qué decisiones tomas frente a una propiedad que muestra falencias en su estado edilicio o que tal vez se ubique en una zona que la califique entre las “poco vendibles”? En este artículo de Oi Real Estate, veremos en qué casos conviene acondicionar o reformar una vivienda antes de lanzarla al mercado para su venta o alquiler. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer más técnicas que podrán serte se suma utilidad en tu día a día.

Todas las propiedades son vendibles

El agente inmobiliario promedio de hoy se ve obligado a encarar cuanta posibilidad de negociación se le presente. Seleccionar acaso o preferir una diligencia frente a otras radicará casi exclusivamente a las agencias especializadas; ya que de poca utilidad le será a una inmobiliaria de las consideras como “de lujo” el recepcionar una consulta para alquilar un local comercial en una galería. Al respecto, todas las propiedades que te propongan vender o alquilar y que se encuentren entre la especialización de tu agencia serán vendibles o alquilables; lo que variará es el precio y las condiciones en dicha negociación.

Iniciar entonces una diligencia inmobiliaria hará que debas tomar cartas en el asunto respecto a los inmuebles en cuestión. Y en este ámbito conocer las diferencias entre reformas y acondicionamiento es vital para ponerla en marcha rápidamente; que el lapso entre la publicación de la propiedad y la consumación de la diligencia sea el menor posible; y que el precio estimado en su valoración a la hora de lanzarla al mercado sea el más conveniente para su propietario y para el interesado.

Acondicionar o reformar una vivienda

Son muy pocos los casos en que una propiedad se encontrará en condiciones de que la diligencia sea publicada al momento. En España, donde a lo largo y ancho del territorio abundan propiedades de principios o mediados de siglo XX, encontrarás que a la gran mayoría habrá que refaccionar o en su defecto acondicionar (incluyendo viviendas antiguas que al momento de pretender ser vendidas o alquiladas deben cumplir con normativas legales vigentes). Veamos entonces en qué casos conviene más reformar o acondicionar una propiedad.

¿Cuándo reformar una vivienda?

Solemos impulsar desde sendos artículos en el blog la necesidad de que el agente inmobiliario actual funcione como un guía a los ojos del propietario; acompañándolo en cada tramo de la negociación desde su comienzo hasta el final de la misma. En este sentido, será clave al momento de visitar el inmueble para realizar una inspección in situ que cuentes con la presencia del propietario y que el relevamiento del estado edilicio de la propiedad posea el aporte y el acuerdo de ambos.

De esta manera, podrás tomar nota de las falencias edilicias y notificarlo en el instante para evitar sorpresas o roces posteriores. Aconsejar reformar la vivienda (más allá de un lavado de cara provisorio) puede resultar algo incómodo para el agente novato; pero cuando estamos frente a unidades que así lo exigen, existen argumentos que suelen convencer al propietario y que veremos a continuación.

Factores incidentes en una reforma:

La unidad se venderá o alquilará mucho más rápidamente que presentándola en el estado actual.
En caso de tratarse de una negociación de alquiler, reformar y refaccionar antes de publicar la propiedad evitará dolores de cabeza y desembolsos a mediano plazo.
Es ilegal iniciar la venta o alquiler de una propiedad con falencias en los sistemas energéticos o de gas. Las viviendas publicadas deben contar con los certificados de habitabilidad regentes según la comunidad.
A menudo los gastos que ocasiona una reforma a conciencia se recuperarán con creces una vez concretada la diligencia.

¿Cuándo y cómo acondicionar una vivienda?

No son pocas las instancias en las cuales un propietario llega a la agencia habiendo previamente consultado un arquitecto; y con las reformas edilicias ya realizadas. A su vez, una propiedad puede querer ser vendida o alquilada a muy poco tiempo de haber sido construida por distintos factores. En este sentido, podría decirse que esto sucede con menor frecuencia pero que no puede considerarse como un hecho del todo inusual.

Cuando una vivienda cuenta con sus habilitaciones energéticas y certificados de habitabilidad al día; y no presenta ninguna reforma edilicia urgente podrás considerar el acondicionarla. Veamos en qué situaciones convendrá realizar un acondicionamiento y en qué puede consistir.

Factores incidentes en un acondicionamiento:

Es vital despersonalizar una vivienda antes de exhibirla al público; procura que no quede rastro de los propietarios y que su apariencia sea neutra (por ejemplo, sin estridencias en los colores de los muros).
Si una propiedad se encuentra vacía, recomienda implementar estrategias de home staging; considerando que las propiedades que cuentan con este tipo de técnicas aplicadas suelen acelerar su proceso de negociación.
¿Se encuentran sus espacios exteriores en óptimas condiciones? Asegúrate de que tanto acera, como jardines (sobre todo los del frente de la propiedad), balcones y terrazas ofrezcan un panorama estético.
Aconseja renovar los elementos de cerrajería y grifería, así como espejos y artefactos de iluminación. Es clave la injerencia que estos caracteres a nuevo pueden ejercer en el primer impacto visual del visitante e interesado.

Hemos visto algunas diferencias claves en cuándo y cómo acondicionar o reformar una vivienda ¿Tienes las tuyas? Nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo: