La relación entre hermanos es conflictiva de por sí… imagínate si a eso le sumamos que he heredado una propiedad y tengo un hermano que no paga nada. ¿Qué hago en este caso? ¿Cuáles son mis opciones?
Compartir una herencia entre varias personas siempre ha acarreado serios inconvenientes entre ellas. El plus de que sean hermanos le añade un condimento especial. Mi hermano no paga nada, ¿qué hago? No quiero terminar como Caín y Abel…
Los problemas con las propiedades tienen múltiples soluciones, entre cónyuges, familiares o socios de una empresa. Muchas veces se quiere renunciar a la vivienda, otras veces se quiere sumar a alguien a esa propiedad y, como es este caso, puede ser que también queramos que el otro titular se vaya.
Algunos conceptos básicos
Primero debemos aclarar que la aceptación de la herencia es un acto libre y voluntario. También es importante destacar que nadie puede obligar a otra persona a dejar la titularidad de una vivienda y, del mismo modo, que nadie está obligado a permanecer como titular de la propiedad si no lo quiere.
La herencia se puede aceptar o rechazar y la mayoría de los problemas aparecen porque los que la aceptan no realizan la partición y adjudicación de los bienes de la misma. ¿Qué significa esto? Que todos son dueños de una parte de todos los bienes.
Ahora bien, cuando uno de los herederos no colabora con el mantenimiento comienzan a surgir los problemas.
¿Qué hacer si mi hermano vive en la propiedad y no paga nada?
En el caso de que uno de los titulares viva en el inmueble heredado, se complica la cuestión. ¿Por qué? Porque esa persona se está excediendo en su derecho de posesión y crea un daño y perjuicio a la comunidad hereditaria.
Vamos a detallar las opciones que los demás herederos tienen para solucionar este inconveniente del hermano que no paga nada.
Desahucio por precario
En este caso, uno de los herederos cede el uso del inmueble a otra persona, que será llamada el precarista. Esta operación no implica contraprestación alguna, no tiene plazo de tiempo ni detalles sobre el uso que se le dará a la vivienda.
El resto de los herederos puede obligar al hermano que no paga y vive en el inmueble heredado a abandonarlo a través de una demanda de desahucio por precario.
Es el caso de:
- hijos de los dueños o amigos
- okupas viviendo en la propiedad y que no conocen al dueño
- personas con título de uso pero que ya no tengan derecho a vivir en el mismo
Si la persona vivía en el inmueble desde antes de la herencia, hablamos de un precarista. Este es uno de los casos más habituales. La persona vive allí sin contrato de por medio pero, al partir la herencia, el resto de los coherederos podrá solicitar la acción de desahucio por precario.
Si la persona comienza a vivir en el inmueble después de la herencia se puede iniciar la acción por desahucio o realizar un juicio ordinario.
Vivienda cedida en comodato
Del mismo modo que el ejemplo anterior, se cede el uso de la vivienda sin cobrar un alquiler. Difiere en que en este caso se establece un plazo de tiempo de la cesión del inmueble y se acuerda el uso que se le dará a la misma.
En estos casos, el hermano que vive sin pagar en la vivienda deja de ser precario y pasa a ser una situación de comodato pues se establece un tiempo determinado de la estadía en el inmueble.
Otras opciones
Si un hermano quiere vivir en la propiedad debe tener en cuenta que no debe perjudicar el interés del resto ni impedir su uso. Algunas de las alternativas son las siguientes:
- Que el hermano pague un precio al resto de los herederos por vivir en la propiedad.
- Repartirse la vivienda según un cronograma de turnos, esto es ideal para casas de verano.
¿Y si quiero vender la propiedad heredada?
Para vender la propiedad es necesario lograr el acuerdo entre todos los herederos. Nadie puede hacerlo por sí solo, excepto vender su parte de la propiedad a una empresa que compre proindiviso. Otra de las opciones es que uno de los herederos le venda su parte al otro.
Siempre se aconseja la mediación, tratar de llegar a un acuerdo entre todos antes de iniciar un juicio ordinario.
La división judicial de la propiedad
Este procedimiento puede ser solicitado por uno solo de los herederos y los resultados pueden ser variados:
- se le adjudica a un heredero el piso y se indemniza al resto
- se procede a la venta del piso y se divide luego entre todos
- si el bien es divisible, esto sucede pocas veces, se divide en partes para otorgarle una a cada heredero
La Ley de Jurisdicción Voluntaria del año 2015 ha introducido la posibilidad de las subastas voluntarias para dividir el bien común. Para ello, es necesario el acuerdo de todos los herederos pero es importante destacar que los precios de las subastas son muy inferiores a los precios del mercado, lo que repercute en un perjuicio económico para todos.
¿Cómo es la división de los gastos?
Los gastos de la vivienda heredada, y de cualquier otra, se dividen en dos grandes grupos:
- Gastos que provienen del uso: estos gastos son afrontados por el heredero que habita la vivienda, es el caso de los servicios de luz, agua y electricidad. Se incluye aquí las reparaciones al inmueble y la cuota de la comunidad.
- Gastos de la propiedad: estos gastos deben ser afrontados por todos los titulares del inmueble. Aquí se incluyen el IBI, cuotas de la comunidad extraordinarias, gastos de obra para mejorar la vivienda, seguros e hipoteca.
Entonces, ¿qué me recomiendas hacer con mi hermano que no paga nada, ¿qué hago? Ojalá me dejes un comentario y también me gustaría recomendarte la siguiente nota que explica detalladamente cómo dar de alta el servicio del agua en una vivienda nueva.
¡Hasta la próxima!
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