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100.000 m2 para oficinas en Barcelona

7 abril, 2022 No hay comentarios

Sumada a la inversión de envergadura histórica prevista para este 2022, la capital de Cataluña busca batir un nuevo récord con la incorporación de decenas de plantas para firmas de primer nivel ¿El sitio elegido? Acertaste, el 22@. La zona más rezagada de la ciudad, se posiciona a la velocidad de la luz como receptora ideal de compañías tech, plantas de coworking y oficinas estándar de todo tipo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos todo acerca de los 100.000 m2 para oficinas en Barcelona que prometen hacer del 22@ uno de los polos de trabajo más modernos y prestigiosos de Europa y el mundo. Te invitamos a leer para entender mucho más.

Emprendimientos inmobiliarios más allá de las viviendas

Barcelona parece no contentarse con ser una de las dos ciudades (junto con Madrid) más solicitadas y requeridas para vivir. 22@ es acaso la última considerada como gran localía pendiente en ser remodelada para definitivamente poner un punto final a aquellas épocas de industria fabril que tanto la representaban. Es un hecho, el novedoso planeamiento del 22@ de cara a 2030, prevé una multiplicidad de proyectos en edificaciones laborales de avanzada, como nunca en la historia.

Dicho planeamiento considera entre otros asteriscos limitar la construcción de hoteles y enfocarse (mediante el apoyo de inversionistas privados) en la vivienda social y la edificación de incontables edificios de oficinas. Respecto a la necesidad de implantar edificios para el alquiler público y combinarlos al trabajo futuro, comentó a El Economista recientemente Marc Torrent, director general de APCE…

No se trata solo de construir plantas adicionales, hay que reforzar toda la estructura de los edificios y adaptar infraestructuras comunes. Eso es costoso, y la vivienda protegida no permite repercutir esos costes al precio final. La proximidad entre el espacio donde se vive y donde se trabaja reduce las necesidades de movilidad.
Marc Torrent – APCE

¿Podría ser posible una Barcelona ideada para el espacio laboral sin considerar la vivienda de quienes ocuparán de 9 a 5 dichas estancias? La elaboración conjunta de oficinas y viviendas de fácil acceso no resulta para nada descabellada; sino todo lo contrario.

Multiplicación del negocio de las oficinas

Según comunicó en la última semana de marzo de este 2022 Lindy Garber, directora de oficinas en Barcelona de la prestigiosa consultora en bienes raíces CBRE, serán más de 100.000 m2 los que terminarán por sumarse al 22@ y sus alrededores antes de finalizar la década corriente. En sus propias palabras…

La complejidad de plantear otros usos, el buen comportamiento del mercado de oficinas y el interés de las empresas internacionales por ubicar su sede o ampliar operaciones en Barcelona ha impulsado la reactivación del mercado de oficinas de la zona centro. Pese a que muchos inquilinos han ido a zonas como el 22@ o Plaza Europa, otros han preferido apostar por el centro por la facilidad que supone en términos de movilidad y las prestaciones de la zona.
Lindy Garber – CBRE

Un viaje en el tiempo 2010 / 2020

A comienzos de la década pasada (para ser más precisos en un recuento que consideró todo 2010), el corazón de la ciudad de Barcelona ofreció solamente 11.000 m2 en materia de construcción de plantas laborales de oficinas. Inclusive hasta mediados de década (en índices que año a año marcaban un franco descenso) la inversión privada seguía sin hacerle un lugar en sus planificaciones a la capital catalana.

Profundizando esta crisis en el sector inmobiliario del campo laboral, entre 2015 y 2017 se demolieron alrededor de 75.000 m2 de edificios de oficinas, buscando otro destino; entre ellos y fundamentalmente viviendas de lujo y suntuosos hoteles. El deterioro en el mercado de oficinas pareció tocar fondo en 2018, sencillamente porque casi ya no había un oferta ni sitios donde las compañías pudieran albergar a sus plantillas. 2020 (ya crisis pandémica mediante) fue un punto de inflexión en el asunto.

2021 como una salida acelerada a la crisis de oficinas

El período de “estabilidad” obligada en el sector inmobiliario por la pandemia COVID 19, tuvo un despegar insólito en su repunte. Una de las claves de esta alteración positiva fue sin dudas el reposicionamiento del 22@; ya desde su cambio estructural y como nueva zona destinada a albergar las oficinas de las compañías más prestigiosas. Tal vez estemos en presencia de uno de los cambios más radicales y veloces respecto a una reconfiguración regional de todos los tiempos.

Un valor de m2 record

Al respecto del incremento en el valor del m2 construido en Barcelona, expresó Garber al sitio de consulta Idealista que…

Hasta ahora, la evolución de renta ha sido positiva en todos los submercados de oficinas de Barcelona, pero ha estado más ralentizada en el centro de ciudad por la falta de stock de calidad. Con la entrega prevista de edificios reposicionados veremos el mayor crecimiento de rentas de los últimos años.
Lindy Garber – CBRE

Aquellos viejos edificios fabriles, hangares y depósitos abandonados o vetustos; están dando paso a las más modernas y monumentales obras edilicias, levantadas en simultáneo y en tiempo record. Esta serie de características demográficas en un punto sensible de la ciudad ha propulsado además el valor del m2 local hasta los 15.25 euros; alcanzando estos valores topes desde los magros 10.2 euros por m2 allá por 2013. Este factor es clave en la reactivación económica del país, luego de la pandemia COVID.

¿Qué sensaciones te deja este cambio de fachada en el 22@ de la ciudad de Barcelona? ¿Crees que representará una alteración demográfica positiva para Cataluña y España? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

https://www.oirealtor.com/noticias-inmobiliarias/jp-morgan-ingresa-al-metaverso/

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En Impuestos

Impuestos por vender piso

7 abril, 2022 No hay comentarios

Si estás pensando en vender tu piso, lo más seguro es que te surjan un montón de dudas, una de ellas puede ser, ¿cuáles son los impuestos por vender mi piso que debo pagar?

Y es que, durante el proceso de venta de una propiedad, hay una serie de gastos que debes cubrir, como lo son los impuestos. Lo mejor es que tengas toda esta información a la mano, para evitarte inconvenientes al momento de vender tu piso.

¿Cuáles son los impuestos a pagar por vender un piso?

La venta de un piso es un proceso que está sujeto a gravamen. Por ende, existen varios impuestos que debes pagar al momento de vender una propiedad.

Dos de estos impuestos debes pagarlos una vez hayas vendido el piso, y el otro lo debes haber cubierto -o repartirlo con el comprador- en el momento de firmar la compraventa. A continuación, te dejamos una lista de estos impuestos.

El IRPF
Plusvalía municipal
El IBI

El IRPF o incremento patrimonial

El IRPF es un impuesto que establece las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de una propiedad.

Este impuesto se incluye en la declaración de la renta del año siguiente de la venta. En caso de haber obtenido una ganancia patrimonial en la venta de la casa, debes pagar el IRPF, pero si hubo pérdidas, quedas exento de pagar este impuesto.

El cálculo del IRPF se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. Para determinar estos valores restarás los gastos e impuestos que adquiriste en la compra. Solo si conservas los documentos acreditativos de pago.

En caso de que contrates los servicios de una inmobiliaria, está te ayudará con todo el cálculo de los impuestos. Si decides vender el piso por tu cuenta, también puedes consultar con un asesor fiscal especializado para que te ayude a calcular tus impuestos.

¿Qué exenciones existen en el IRPF?

Aunque hayas tenido una ganancia por la venta del piso, existen algunas exenciones establecidas por la Agencia Tributaria que te libran de este pago.

Exención por reinversión en vivienda habitual: Si vendiste tu piso y utilizaste el dinero todo el dinero para comprar una nueva residencia habitual, puedes quedar libre de pagar el IRPF. Debes tener en cuenta que la propiedad vendida y la nueva a comprar deben ser la habitual y tienes un plazo de dos años para hacer la inversión del nuevo piso.
Exención por ser mayor de 65 años: Los sexagenarios no tienen que pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual y tampoco tiene que reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para disfrutar del beneficio fiscal.
Exención por entregar el piso en dación en pago: Si tuviste que entregar tu piso vivienda en una dación de pago porque no pudiste hacer frente al pago de la hipoteca, también puedes disfrutar de la exención y no pagar el IRPF. Para que esta exención aplique, es necesario que no tengamos ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.

Estas con algunas exenciones que existen en el pago del IRPF, sin embargo, te recomendamos que siempre te asesores con un especialista, en este caso, la inmobiliaria OI Real Estate, está capacitada para ayudarte en estos trámites y en todo el proceso de venta de tu piso.

Plusvalía municipal

Este es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y los encargados de recaudarlo son los ayuntamientos.

La persona, empresa o entidad que vende la vivienda adquiere la obligación de pago en el momento de la venta.

Este impuesto por la venta de la vivienda se debe pagar en los siguientes 30 días hábiles desde la venta. No obstante, hay algunas excepciones como en el caso de las herencias.

¿Tengo que pagar siempre la plusvalía municipal?

No, según las últimas actualizaciones realizadas el 10 de noviembre de 2021, aquellos propietarios que vendan su piso con pérdidas o sin ningún tipo de ganancia no tienen que pagar este impuesto.

El IBI

El IBI no es un impuesto que esté relacionado directamente con la compraventa de un piso, ya que es el titular de la propiedad quien debe hacer el pago cada año.

Sin embargo, debes tener en cuenta que el responsable de este pago es la persona que aparezca como titular para el 1 de enero. Es decir, que, si vendiste tu piso en marzo, tú serías el responsable de pago, porque a principio de año aún eras el propietario.

Por lo general, el pago de este impuesto se suele repartir con el comprador.

¿Qué pasa si al vender la casa no me han cobrado el IBI?

Cada ayuntamiento puede fijar las fechas de cobro de este impuesto de forma libre, esto quiere decir, que el tiempo de cobro del IBI depende de la localidad en donde esté ubicado el piso.

De esta manera, puede suceder que el impuesto ya esté liquidado al momento de vender o que, más bien, esté pendiente de pago. Si este es el caso, puedes procedes con alguna de estas opciones:

Acordar con el comprador que te abone una parte del IBI a momento de firmar la compraventa, tomando como referencia la cantidad de impuesto que pagaste el año anterior.
Esperar que la Administración te cobre el IBI y luego pedir a la otra parte el reembolso de la cantidad que le corresponde.

La opción que elijas va a depender del grado de comunicación y de confianza que tengas con la persona que está comprando el piso.

Ahora que ya conoces cuáles son los impuestos que debes pagar al vender un piso, puedes agregarlos a tu presupuesto. Recuerda que, si contratas los servicios de una inmobiliaria, esta se ayudará con todos los trámites, así como también te resolverá cualquier duda que te pueda surgir en el proceso.

¿Te ha sido de ayuda este artículo? Déjanos saber tu opinión en la sección de comentarios. ¡Nos encanta leerte!

¿Tienes alguna duda sobre el pago de los impuestos? ¡Chatea con nosotros!

Ahora que ya conocer cuáles son los impuestos por vender un piso, tal vez te interese saber sobre la documentación que necesitas:

¿Cuáles son los trámites y documentos necesarios para vender un piso en España?

En Documentos

Condiciones de habitabilidad para vender un inmueble: ¿Cuáles son las principales?

5 abril, 2022 No hay comentarios

Si has invertido en una propiedad para poder ponerla a la venta, debes saber que son muchas las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble y así poder ser usado.

Según el tipo de vivienda o local que se trate, los requisitos para poder habitar un inmueble son de gran importancia si se quieren evitar problemas futuros y asegurarse una operación exitosa para ambas partes.

En definitiva, en España, cualquier tipo de transacción de un inmueble, ya sea para su venta, alquiler o cualquier tipo de cesión para su uso, se requiere un mínimo de condiciones técnicas de habitabilidad y que su cédula se encuentre vigente.

En el siguiente artículo te contamos cuales son los requisitos mínimos que un inmueble debe tener para ser habitado, como se solicita dicha cédula, cuánto tarda y que coste tiene en el territorio español.

¿Cuáles son las principales condiciones de habitabilidad necesario para vender un inmueble?

Los requisitos para habitar una vivienda forman parte de lo que, en España, se denomina, cédula de habitabilidad. El acto administrativo de carácter técnico mediante el cual se acredita que una propiedad cumple con las condiciones mínimas para ser habitada. Por lo tanto, se encuentra apta para que pueda ser destinada y utilizada para la residencia de personas.

Las principales condiciones que debe cumplir una vivienda para poder ser usada como residencia o como local comercial dependerá de la normativa vigente en la comunidad autónoma en la cual se ubica la propiedad y el año en el que ha sido construida. No obstante, los datos específicos y principales que se determinan en cédula son:

La superficie útil mínima del inmueble;
La altura libre;
Los huecos que queden desocupados;
Las detonaciones mínimas.

Quién realiza el documento y la certificación que se cumplen las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble es un arquitecto técnico o un superior. Por otra parte, quién lo emite y quién firme la cédula será el técnico del ayuntamiento competente. Es decir, será quien se encargue de aceptar o no la información presentada por el arquitecto técnico.

En la mayoría de los las comunidades y ayuntamientos las personas habilitadas para pedir esta licencia son los propietarios o algún representante autorizado.

¿Qué tipos de certificados de habitabilidad existen?

El documento que se emite varía según la localidad o autonomía que autoriza. Lo común en todos ellos es que debe incluir siempre dirección y ubicación de la propiedad; la superficie útil; como está dividida la vivienda (habitaciones y espacios); el umbral máximo de ocupación e identificación del técnico que a firma.

Por último, el certificado de habitabilidad es otorgado cada ayuntamiento luego de analizar y estudiar el informe realizado por el arquitecto. Luego, se comprobará que, efectivamente, la propiedad reúna cada una de las condiciones para que la misma se legalice y pueda ser utilizada como vivienda o local.

En territorio español existen tres tipos de certificados de habitabilidad para vender un inmueble en función de la antigüedad que tenga el mismo.

Cuando hablamos de un inmueble de nueva construcción, el certificado que le dará la certificación de habitabilidad, en primera medida, es el de primera ocupación. Se trata de una licencia con una durabilidad 25 años aproximadamente, dependiendo de la comunidad autónoma que la regule.

Por su parte, cuando se trata de viviendas que son ocupadas por primera vez, pero que han sufrido algún tipo de rehabilitación, la cédula que se requiere es la de primera ocupación de rehabilitación. En este caso, el certificado tiene una durabilidad de entre 10 y 15 años dependiendo, al igual que en la de primera ocupación, de cada comunidad.

Por último, se encuentra la cédula de segunda ocupación para las viviendas que ya existen y ya han sido habitadas. En estos casos, se trata de la renovación de la cédula de primera ocasión. Por lo tanto, hablamos de cédula de habitabilidad en vivienda antigua.

Requisitos mínimos de habitabilidad para vender una vivienda

Si bien la obligatoriedad de una cédula de habitabilidad depende de cada autonomía, existen mínimas condiciones de habitabilidad para vender un inmueble que el mismo debe cumplir. Los mismos son los que se enumeran a continuación:

Habitabilidad
- Dependencias mínimas que debe incluir cualquier inmueble
- Superficies / dimensiones mínimas del inmueble.

Higiene y Salubridad
- Iluminación en viviendas
- Ventilación en viviendas

Seguridad
- Materiales de suelos, techos y paredes
- Instalaciones de todo tipo: eléctricas, de fontanería y de telecomunicaciones

Condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad mínimas para vender un inmueble

Al momento de pensar sobre las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble que son indispensable es necesario considerar la normativa vigente en cada Comunidad Autónoma. En España cada autonomía emite sus propias regulaciones o decretos locales para determinar los requisitos que las propiedades deben cumplir para ser legales y usadas.

Las normativas tienen diferentes valores de referencia. No obstante, ninguna de ellas afecta a las garantías que se exigen en el Código Técnico de la Edifiación. Dichas condiciones son de carácter indispensable para que un inmueble pueda ser considerado seguro para tener carácter de vivienda o local comercial. Este código es la base sobre la cual se apoyan las demás regulaciones.

A continuación, los rasgos más generales de las cada una de dichas condiciones. Son embargo, recordamos que siempre es importante consultar con el ayuntamiento correspondiente los requisitos locales.

Condiciones de Habitabilidad para vender un inmueble

Por su parte, las condiciones de habitabilidad refieren a los factores técnicos, de calidad, aplicación y sentido que requiere, como mínimo, una propiedad para ser legalizada.

En esta línea, para que una vivienda sea considerada legalmente habitable debe tenes las siguientes dependencias. Es decir, habitaciones:

Cocina, salón y comedor.
Dormitorio principal.
Baño completo.

Asimismo, debe cumplir con determinadas dimensiones mínimas de superficie. En este sentido, cada espacio que compone la propiedad debe tener medidas específicas. Las mismas son:

Recibidor: su ancho de debe superar a la anchura del pasillo.
Salón: en él se debe poder ubicar un sofá y un mueble ahora TV.
Comedor: su superficie habilitar la colocación de una mesa en la cual comer.
Cocina: su superficie debe posibilitar integrar los elementos necesarios para cocinar y limpiar.
Dormitorio principal: en él debe entrar una cama matrimonial armario y una cómoda.
Baño principal: debe contener inodoro, lavabo, y una ducha.
Aseo o segundo baño: si se trata de una vivienda con tres o más habitaciones es obligatorio.

Condiciones de seguridad que integran la cédula de habitabilidad

Por otra parte, la vivienda deber integrar instalaciones de tipo diferentes que simplifiquen y permitan el uso de diversos servicios. Por ello, la normativa vigente demanda su correcta disposición que brinde seguridad en el uso.

Las instalaciones de la propiedad deben estar adecuadamente ubicadas e instaladas para brindar energía eléctrica, agua caliente, desagües y telecomunicación. Según el servicio o la instalación de la que se trate, dichas instalación se regulan según su normativa específica:

Instalación Eléctrica: la vivienda debe tener elementos tales como un limitador, protector general de la instalación, cajas de registro, cuadro eléctrico y diferenciales de protección.

Asimismo, dicha instalación debe estar dividida en circuitos para alumbrar y una correcta y suficiente distribución de tomas corriente en el inmueble.

Instalación de Fontanería: la vivienda debe contar con debe agua fría y caliente sanitaria en toda la propiedad. Además, llaves de paso que corten el recorrido del agua en zonas con grifos. Y una llave de corte general.
Instalaciones de Desagües: el inmueble debe tener sifones en todos los desagües. De esta manera, se trata de evitar que entren olores a la vivienda.
Telecomunicaciones: el cableado y las tomas de televisión y teléfono deben poseer, como mínimo, dos tomas cada una.

Con respecto a los materiales de materiales de suelos, paredes y techos deben ser fáciles de limpiar y su desinfección no puede ser dificultosa. Además, deben ser ignífugos y anti resbalantes. Por su parte, la pintura que se va a utilizar en la propiedad debe ser también adecuada para interiores.

Condiciones de salubridad mínima para vender una vivienda

Por último, no solo existen canciones de habitabilidad y seguridad. Además, se encuentran aquellos mínimos requisitos que tienen la finalidad de asegurar los aspectos vinculadas a la salubridad e higiene.

Se trata, mayormente, con una muy buena circulación de aire y un buen ingreso de luz solar:

Iluminación: debe garantizar que la luz ingrese de manera correcta y natural a lo largo de las horas donde la luz solar llega a la vivienda.
Ventilación: las características de la propiedad deben admitir que exista una apropiada ventilación natural y circulación de aire con el exterior.

¿Cómo se tramita la cédula de habitabilidad?

Como mencionamos, para solicitar y tramitar este tipo de certificado para habitar la vivienda o local será necesario la contratación de un profesional. Es decir, un arquitecto o un aparejador colegiado.

En primer lugar, el experto visitará el inmueble y corroborará que el mismo cumpla con cada una de las condiciones mínimas que exige la normativa general y la de la autonomía en la que se ubica.

Luego de la realización de la inspección, se seguirá con el armado para la emisión de un certificado. Dicho documento debe estar visado por el Colegio de Escribanos. A partir de este momento, el documento deberá ser presentado en la autoridad correspondiente. Esta se encargará de expedir la cédula de habitabilidad solicitada. La duración del trámite puede durar hasta uno 90 días.

En algunos ciertos ayuntamientos es posible sustituir este tipo de documentación por una declaración responsable. Sin embargo, suele ser mejor contratar a un técnico para evitar riesgos y futuros inconvenientes.

Vender o alquilar tu piso: ¿Qué es más conveniente para ti?

Hasta aquí te hemos contado acerca de las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble mínimas. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

En Agentes inmobiliarios

Permisos para montar casas prefabricadas

4 abril, 2022 No hay comentarios

La gama de casas prefabricadas modernas, accesibles y dotadas de buen gusto ya son una realidad en todo el mundo. Lentamente (a pesar de que su volumen no sea aún netamente trascendental en el mercado inmobiliario), comienzan a hacerse notar en un sector hiper competitivo, como lo es el del business de los bienes raíces. Instalarlas es cada vez más sencillo, rápido y sus resultados mejoran año a año. En este sentido, uno de los escollos más frecuentes y ante los cuales muchos de quienes se sienten atraídos por esta rama de la construcción desisten antes de intentarlo es no contar con información fidedigna sobre su aspecto legal. En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces cuáles son los permisos para montar casas prefabricadas, en su aspecto general. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Dudas y más dudas sobre casas prefabricadas

Las dos preguntas más recurrentes en llegar a las oficinas inmobiliarias o las más frecuentes con las que suelen encontrarse los agentes inmobiliarios que disponen de este tipo de viviendas en su cartera de ofertas son:

¿Se puede montar una casa prefabricada sobre cualquier suelo?
¿Necesito permisos para montar una casa prefabricada por fuera de los convencionales? ¿Son estos demasiado engorrosos?

Contra lo que podría imaginarse, no existen tantas diferencias entre las características que implican instalar una casa prefabricada y llevar adelante una negociación de compraventa de bienes raíces de las denominadas “convencionales”. Al respecto, vayamos juntos en pos de encontrar sus beneficios e inconvenientes; y de eliminar algunas ideas que a pesar de estar impresas en el inconsciente colectivo, son pura fantasía.

¿Qué es al día de hoy una casa prefabricada?

En sendos artículos nos hemos detenido a recorrer instancia a instancia los pormenores en la historia de las casas prefabricadas; y su impacto comercial en el sector inmobiliario y hasta demográfico en sus países impulsores: Estados Unidos y Reino Unido (con la posterior y notable influencia en los países nórdicos y el resto de Europa).

Si bien desde siempre resultó una salida económica que podía llegar a insumir un gasto mucho menor a la mitad de lo que cualquier transacción inmobiliaria conlleva, hoy día una casa prefabricada representa mucho más que eso. Se trata de una salida que (además de tener en cuenta el factor asequibilidad), concentra las miradas de todos por su aspecto ecológico y el sentido de sus programas apuntados a promover el respeto por el medio ambiente.

Casi no quedan ya empresas promotoras de estos revolucionarios sistemas modulares de viviendas que no estén ligados al compromiso medioambiental. Los certificados “verdes” de aprobación sostenible, aparecen en todos y cada uno de los contratos de negociación emitidos por los cientos de compañías que promueven e invierten en viviendas “listas para ser habitadas”.

La moda de las casas en serie

Debemos asumir ante todo que son muy pocas las mega-plantas capaces de producir estas revolucionarias casas portátiles y equipadas en un ciento por ciento. En este sentido, la gran mayoría de las «porciones» que las componen son generadas por compañías subcontratistas. Así, vemos que ventanas, puertas, cerramientos, muebles de cocina y baño (por nombrar solo algunos de los componentes) son elaborados fuera de las plantas promotoras e incorporadas según el país o la región a los “combos” o “paquetes” que vemos desde los home de sus sitios web de ventas.

Asimismo, a estos elementos se les han agregado recientemente contratos con firmas de electrodomésticos, tecnología y domótica, que han convertido a las antiguas casas prefabricadas en singulares objetos de avanzada; llevados al plano de los “artículos”; diremos entonces que hoy día comprar una casa prefabricada implica casi los mismos pasos que hacerse de un aparato de televisión o los necesarios para encarar un proyecto turístico.

Permisos para montar casas prefabricadas

Para la instalación de una vivienda modular, se precisarán para empezar (y contra lo que muchos suponen) los mismos permisos que los necesarios para edificar una vivienda estándar. Ambas deben atenerse al Código Técnico de la Edificación según la región seleccionada. Veamos entonces cuáles son en la actualidad esos misteriosos permisos para montar casas prefabricadas.

Estudio Geotécnico (encarado siempre por una empresa especializada y autorizada por las autoridades locales).
Proyecto Básico de Ejecución (planos reales diagramados y firmados por un arquitecto).
Licencia de Ayuntamiento y pago de las tasas pertinentes.
Dirección de Obra (de manos de un arquitecto).
Coordinación de Seguridad y Salud (también realizada por un técnico o en su defecto por el mismo arquitecto).
Dirección de Ejecución de la Obra (firmada por arquitecto encargado).
Solicitud de la Licencia de Primera Ocupación (si fuera necesaria, certificada en el Ayuntamiento sede).
Escrituras de propiedad (realizadas bajo la firma de notario y figuradas en el Registro de la Propiedad).
Altas energéticas (provistos por las compañías suministradoras de agua, gas, luz -en caso de no contar con paneles de energía solar, propios de muchos de estos emprendimientos-).

Las ventajas de contratar una compañía promotora

Como vimos en el párrafo anterior, los permisos para montar casas prefabricadas no son pocos, ni implican un camino llano y libre de papelerío. Es en este punto clave en el cual hacen hincapié las compañías promotoras que ofrecen la adquisición de sus viviendas modulares como una salida práctica y rápida.

Puede que al revisar sus presupuestos sin prestar atención a estos requerimientos sus costes te parezcan algo elevados; sin embargo el hecho de que el cliente y futuro habitante no deba preocuparse por muchos de esos requisitos (ya que las firmas cuentan con equipos de profesionales aptos para gestionar todos y cada uno de esos formularios, actas y escrituras) es la clave que ha vuelto de los emprendimientos modulares un verdadero boom de ventas, en franco crecimiento.

¿Cuál es tu experiencia en casas prefabricadas? Como agente inmobiliario… ¿has pensado últimamente en incluirlas en tu cartera de ofertas y servicios? Nos encantaría conocer tu opinión al respecto.

Crédito de Imagen portada: Casas Amazon

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Qué sabes sobre el crowdfunding inmobiliario?

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En Área legal

Cómo vender un piso con hipoteca

1 abril, 2022 No hay comentarios

¿Estás pensando en vender tu propiedad? Cuando buscamos concretar una operación inmobiliaria de este tipo, lo ideal es poder hacerlo con nuestra vivienda libre de cargas. Sin embargo, no siempre es posible. ¿Qué hacer cuando hay una hipoteca de por medio? En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para poder vender un piso con hipoteca.

CONTENIDO ACTUALIZADO

Lo primero que te preguntarás es: ¿puedo vender mi piso si está hipotecado? La respuesta es sí. Es posible y, de hecho, se concretan operaciones de este tipo todos los días. Sin embargo, antes de mostrarte cómo, es importante diferenciar entre dos situaciones posibles, que determinarán la forma en la que deberás proceder.

Al momento de comprar o vender una vivienda hipotecada, pueden ocurrir dos cosas. O bien, que la hipoteca esté pendiente de pago o, que ya se haya cancelado pero siga figurando en el Registro Público de la Propiedad. ¿Qué pasos hay que seguir en ambos casos?

Cómo vender un piso con una hipoteca pendiente de pago

Si la hipoteca de tu piso no ha sido cancelada aún, tienes dos opciones. Puedes recurrir a pagarla con el dinero de la venta inmobiliaria, o bien, subrogarla al comprador y que él se haga cargo desde ese momento en adelante. Sin embargo, debes saber que esta última opción no suele ser aprobada por los bancos.

Debes tener en cuenta también que, aunque canceles la hipoteca con el dinero de la venta del piso, debes tramitarla en el Registro Público de la Propiedad. Es muy probable, de todas formas, que de esto se encargue el banco del comprador. Pero es mucho más conveniente para tí llegar a un acuerdo y hacerlo por tu cuenta, lo cual te ahorrará dinero en gastos extra.

Pasos a seguir

Como mencionamos, una de las posibilidades frente a esta situación es que decidas afrontar el valor de la hipoteca con el dinero que obtengas por la venta del piso. Ante este escenario pueden ocurrir dos cosas:

Cuando el precio de venta del piso sea superior a lo que resta pagar de hipoteca

En este caso, podrás destinar una parte del dinero para terminar de pagar la deuda y para afrontar los costos que implica la cancelación de la hipoteca.

Para ello, será necesario que solicites a tu banco un certificado de deuda pendiente, que luego deberás presentar ante el notario. El comprador, por su parte, deberá pedir la emisión de, al menos, dos cheques. Uno para tí y otro destinado a la entidad bancaria con el monto de deuda pendiente y la correspondiente comisión por cancelación anticipada, ambos especificados.

Este último cheque deberá ser recibido por un representante de tu banco y, a partir del reembolso total de la deuda, podrá concretarse la compraventa y tu cancelación de la hipoteca.

Cuando el precio de venta del piso sea inferior a lo que resta pagar de hipoteca

En estas circunstancias, es el banco quien deberá brindarte autorización para ejecutar la venta inmobiliaria. Esto se debe a que la entidad posee tu vivienda como garantía del préstamo hipotecario hasta que este sea cancelado completamente.

En primer lugar, deberías informarle a tu banco que estás pensando en vender tu piso. El objetivo es obtener su aprobación para que canceles la hipoteca con el dinero de la compraventa y de un préstamo personal que ellos puedan otorgarte.

El banco seguramente te autorizará a proseguir cuando el importe que vayas a obtener por la venta sea pequeño. Por lo general, los préstamos personales no exceden los 50.000 euros. Sin embargo, será el banco quien analice tu situación financiera para asegurarse de que puedas afrontar las cuotas restantes.

Es importante tener en cuenta que, al obtener este préstamo, deberás pagar, no solo los gastos de cancelación de la hipoteca, sino también los de la constitución del nuevo crédito.

Cómo vender un piso con una hipoteca paga que sigue figurando en el Registro de la Propiedad

En caso de que ya hayas abonado el valor por la hipoteca, pero esta siga figurando como carga en el Registro Público de la Propiedad, sólo te queda realizar el trámite correspondiente. Si es posible, debes hacerlo antes de poner tu piso a la venta.

Pasos a seguir

En este caso, podrás cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad por tu cuenta, mediante una gestoría independiente o mediante la gestoría de tu banco.

Siempre es aconsejable cancelar una hipoteca paga en el Registro antes de vender un inmueble. Esto se debe, principalmente, a que es más fácil llevar el control del proceso y de los costos de cancelación, que pueden variar mucho. Este trámite lo puedes llevar adelante a través de tu banco, por tu cuenta o mediante una gestoría independiente. De todas formas, si lo inicias con tiempo, podrás evitar hacerlo junto a tu entidad bancaria, que suele cobrar un monto muy superior por la cancelación.

Tu banco puede llegar a solicitarte una provisión de fondos muy alta, debido a sus altos costos de gestión. En cambio, si realizas el trámite por tu cuenta, evitarás estos gastos de gestión y podrás concretar la cancelación de tu hipoteca por un precio mucho menor. Sin embargo, la contra de esta opción es que deberás enfrentarte a procesos altamente burocráticos. Deberás asistir a diferentes organismos públicos, como la notaría, el Registro de la Propiedad y el Departamento de Hacienda, lo cual implica tiempo.

Si acudes a una gestoría independiente, en cambio, obtendrás un doble beneficio. Por un lado, afrontarás menores costos de gestión y, por el otro, será un profesional quien se encargue de dicho trámite. Esto te permitirá evitar pérdidas de tiempo visitando diferentes oficinas públicas.

¿Quién paga los gastos de cancelación de la hipoteca?

Ahora que ya conocés cómo cancelar una hipoteca sin pagar o que aún sigue figurando en el Registro, seguramente te preguntes, ¿quién debe afrontar los gastos por la cancelación de la hipoteca? ¿El vendedor o el comprador? Casi siempre es el vendedor. Es importante que lo sepas para que tengas en cuenta estos costos dentro de los gastos que deberás afrontar por la venta.

Si tu hipoteca está paga antes de ejecutar la compraventa, serás tú el encargado de realizar el trámite de cancelación, como también de afrontar su costo. En cambio, si la hipoteca está paga antes de la negociación de la compraventa, debes prestar atención al banco del comprador. Es posible que, si al momento de firmar no has cancelado la hipoteca en el Registro, esta entidad pueda obligarte a hacerlo mediante su gestoría, lo que implicará costos más elevados.

¿Cuándo es más conveniente hacer los trámites para vender un piso con hipoteca?

Pero, ¿cuándo es mejor iniciar este tipo de trámites? ¿Antes de iniciar el proceso de venta o en el transcurso de la compraventa?

Si tu hipoteca ya está paga y solo resta cancelarla en el Registro, puedes concretarla al inicio del proceso de venta. De esta manera, evitarás trámites administrativos y también te ahorrarás una futura preocupación.

Si piensas afrontar la deuda hipotecaria con el dinero obtenido por la transacción, podrás cancelarla durante la compraventa. En este caso, el comprador debe presentarse con los dos cheques que mencionamos, uno para tí y otro para el banco.

Las ventajas de vender un piso con hipoteca a través de una inmobiliaria

Si bien el trámite de cancelación de la hipoteca debe correr por tu cuenta, una agencia inmobiliaria puede ayudarte a concretar la venta de tu piso. Teniendo en cuenta su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, sus profesionales pueden aconsejarte mejor para afrontar los trámites con éxito. Además, puede orientarte acerca de los gastos que implicarán.

Consultar con una inmobiliaria también puede ser muy útil en caso de que estés buscando vender tu piso para comprar otro. Ellos podrán hacer una valoración de tu vivienda y fijar su precio real de mercado para que puedas evaluar opciones.

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Pisos imposibles de vender

1 abril, 2022 No hay comentarios

Existen decenas de motivos por los cuales una propiedad podría considerarse como “invendible”. Esto representa (aunque la estadística sea mínima) un verdadero obstáculo para los agentes inmobiliarios novatos y para algunos de experiencia comprobada. Encontrarás a su vez, cientos de artículos y consejos sobre cómo sobrellevar esa situación indeseable ¿Qué hace que un asesor inmobiliario termine por alistarse en esos denominados “casos difíciles”? ¿Qué detalles a tener en cuenta a la hora de enfrentarse con este tipo de propiedades? ¿Se pueden prevenir los problemas? En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son esos pisos imposibles de vender y cómo llevar adelante estas complejas diligencias. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

¿Por qué tarda tanto en venderse mi piso?

Es una pregunta recurrente de los clientes que notan un rezago particular en la negociación encarada. El primero en recibir esta queja (a menudo justificada) es lógicamente, el agente inmobiliario. Saber cómo minimizar los niveles de stress de la clientela ante una situación de venta ralentizada es parte de su trabajo; esto es un hecho. Sin embargo, debes saber que (en la mayoría de los casos) para cuando este reclamo en forma de pregunta llega a sus oídos, quiere decir que el cliente viene mascullándola hace un tiempo y ha evitado cualquier conflicto con su asesor hasta que la ansiedad al fin lo ha superado ¿Se puede prevenir esa situación indeseable? Creemos que sí.

Al cliente le ha tomado meses de insumo de energía el considerar primero vender su piso; luego decidirse entre encarar por su parte la negociación o encargársela a una agencia; más tarde y tras pasar por ese, que es uno de los eventos más estresantes en la vida de las personas, te seleccionó entre decenas de inmobiliarias para poner en tus manos la diligencia; cierra un trato entre comisiones, tiempos de ventas, etc.; finalmente, ve aproximarse peligrosamente el corte calendario que marcará el punto límite de la negociación pero su piso no muestra señales de interesados en comprarlo. No esperes que el cliente entonces se encuentre del mejor humor. Veremos cuáles son las alternativas para evitar todo lo posible llegar a esas instancias.

Prevenir casos de pisos imposibles de vender

Para que prevenir casos de pisos imposibles de vender y lograr que los tiempos y los presupuestos de los clientes se adapten a las posibilidades de venta de su propiedad, te sugerimos que al momento de acercarte a tu primera visita al piso en cuestión tengas en cuenta los siguientes interrogantes. Tal vez en sus respuestas encuentres la mejor forma de anticiparte a los hechos.

¿Cuánto conoces del mercado inmobiliario local?

Sendas variaciones y cambios en los valores y precios someten al sector inmobiliario, tal vez como a ningún otro de los circuitos comerciales en todo el mundo. Una zona paradigmática e histórica en compraventa de bienes raíces, puede que deje de serlo de un momento a otro. Acudir a tu entrevista o tasación con el dato de la semana pasada bajo el brazo, será un riesgo que acaso pudiera conducir a un mal pronóstico y a resultados errados en tus cálculos.

Conocer el mercado inmobiliario local y regional en esas instancias es una acción de ventas que está escrito en el ABC del sector. Revisa y compara permanentemente la situación del mercado en el que te mueves; sobre todo para poder realizar las comparativas de manera acertada y sin temor a equivocarte. Un mal precio de salida a la venta de una propiedad (tanto a la alza como a la baja) puede ser letal para cualquier negociación.

¿En qué estado se encuentra la vivienda?

Una propiedad puede verse espléndida por fuera… ¡pero guardar con incontables detalles negativos en su interior! En el sector inmobiliario y la jerga de los agentes inmobiliarios hay una máxima que reza “nunca te apresures a tasar una propiedad”. En este sentido, procura tomarte el tiempo de revisar el estado de la vivienda a tasar para evitar futuros conflictos a futuro.

Puede resultar complejo explicarle al propietario actual que su casa precisa reformas urgentes antes de salir a la venta. Él ha habitado sus estancias y lo más probable es que esté acostumbrado a las mellas que puede causar el inevitable paso del tiempo. Los pisos, al igual que las personas, envejecen. Asegúrate de ofrecerle rápidamente realizar dichas reformas (humedad, pintura, cerrajería, etc.) teniendo a la mano un equipo de profesionales para cada asunto.

Fontaneros, albañiles, cerrajeros, son contactos que no deben estar ausentes en la agenda de tu móvil ¿Cuentas con ellos para la llamada urgente a la acción?

¿Cuál es el futuro edilicio del barrio?

Diversos factores pueden afectar a la demografía de una región, por más mínima que esta sea. Asegúrate de interiorizarte al respecto del futuro inmediato edilicio de la manzana y el barrio. Veamos dos ejemplos que pueden revitalizar el precio de salida a la venta de una propiedad o por el contrario, convertirla en uno de esos pisos imposibles de vender.

1- Se prevé la construcción de un centro comercial

Una de las preguntas recurrentes en las consultas sobre un determinado inmueble a la venta es ¿Posee un centro comercial próximo? Al respecto, un centro comercial inminente próximo al piso que estás por tasar podría incrementar su precio, por lo que sería conveniente acaso esperar un tiempo para ofrecerlo a la venta.

2- Se prevé la edificación de un estadio para eventos masivos

Las cercanías a los grandes estadios en ciertos casos suelen disminuir el valor de una propiedad, a puntos impensados. En este sentido, asegúrate de notificar las novedades al propietario; procura salir a la venta a un precio razonable para vender la propiedad lo antes posible, antes de que la construcción de dicho estadio repercuta negativamente en la búsqueda de los interesados.

¿Cuál es tu experiencia en pisos imposibles de vender? Nos encantaría conocerla.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

¿Qué sabes sobre el crowdfunding inmobiliario?

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En Área legal

Vender piso a un hijo: todo lo que debes tener en cuenta

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Cuando sus hijos crecen, muchos padres buscan asegurarse de que tengan un espacio propio y que puedan beneficiarse del patrimonio de la familia. Es por esta razón que abundan las consultas acerca de cómo vender un piso a un hijo. En este artículo te contamos qué debes tener en cuenta a la hora de llevar a cabo una operación como esta sin meterte en problemas.

CONTENIDO ACTUALIZADO

A la hora de pensar en vender un piso a un hijo es importante tener en cuenta, en primer lugar, las diferencias que guarda este tipo de operación con la donación. También hay que prestar atención a ciertas cuestiones que más adelante pueden llegar a traer inconvenientes para ambas partes implicadas.

A continuación te contamos todo lo que debes tener en cuenta antes de vender un piso a un hijo. ¡Sigue leyendo para enterarte!

Vender o donar un piso a un hijo: ¿qué diferencias hay?

Lo primero que debes saber es que vender un piso a un hijo es una opción completamente legal, aunque sujeta a algunas condiciones de las cuales te pondremos al tanto. También, que además de la venta, existe la posibilidad de entregar la propiedad en forma de donación. Aunque ambas implican como resultado la transmisión del inmueble de padre a hijo, legalmente son opciones muy diferentes. Veamos cuáles son las diferencias entre ambas:

Vender un piso a un hijo

En este caso, tanto el transmisor como el receptor deben afrontar el pago de algunos tributos. Mientras que el padre debe abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el hijo debe hacerse cargo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Si eliges esta vía, cuando tu hijo se convierta formalmente en el dueño de la propiedad, podrá disponer de ella cuando quiera. Es decir que, si lo desea, podrá incluso desalojarte. Para evitar desavenencias, puedes protegerte mediante un usufructo vitalicio, el cual te asegurará tu derecho a permanecer en la vivienda por el resto de tu vida.

Donación

Esta opción implica un costo nulo para el donatario de la propiedad, aunque no para el donante. En este caso el padre debe abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) pero también la plusvalía municipal. Si de impuestos hablamos, donar un piso a un hijo supondría el mismo coste económico para tí que una venta. Es por eso que, si tienes la posibilidad, tal vez sea mejor esperar un tiempo. La herencia puede ser más barata o incluso gratis, dependiendo de si la legislación de tu región tiene en cuenta o no en estos casos el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Sin embargo, el costo económico no es lo más importante a tener en cuenta a la hora de pensar en vender o donar una propiedad a un hijo. Existen una serie de cuestiones extra a conocer y analizar, de lo contrario, puedes meterte en problemas y arrepentirte de la decisión que has tomado. A continuación te contamos de qué se tratan todos los puntos que debes considerar.

¿Qué pasa cuando no puedo demostrar que vendí mi piso a mi hijo?

Si optaste por vender la propiedad a tu hijo en vez de entregársela en donación, es importante que puedas demostrarlo ante la Agencia Tributaria mediante un comprobante de pago. De no ser posible, es probable que tengas que afrontar graves consecuencias. La realidad es que existe una práctica, muy extendida y muy utilizada durante años, que permite facilitar las cosas, pero que puede traer serias consecuencias y salirte más cara de lo que esperas. ¿De qué se trata la figura de donación encubierta?

Donación encubierta

Ocurre cuando se disfraza la donación de un inmueble haciéndola lucir como una compraventa ante la ley. Por ejemplo: un padre pretende celebrar la compraventa de un piso con su hijo, haciendo constar, incluso, que recibió un valor en dinero a cambio de esta propiedad. En realidad, esta operación es ficticia. Lo que este padre hizo fue entregársela sin costo alguno a su hijo, realizando una donación de manera encubierta.

Esta es una práctica que solía ser muy común hace años, aunque últimamente ha caído en desuso. La razón es que actualmente la ley exige una justificación de pago para firmar una escritura pública de compraventa ante un notario. El mayor inconveniente con este tipo de maniobras es que los principales beneficiados suelen ser terceras personas, que usualmente perjudican a los legítimos herederos. Lo más probable en este caso es que se presente una demanda judicial y que tengas que afrontar alguna de las siguientes consecuencias:

Si un juez determina que hubo donación encubierta, la compraventa será declarada como nula y es factible que pierdas tu propiedad.
Si la compraventa deja de ser válida, la donación también dejará de serlo y los bienes pasarán a manos del legítimo propietario.

En este artículo puedes encontrar más información acerca de la donación encubierta y los cambios jurisprudenciales que se han asentado con el correr de los años.

Otros inconvenientes que pueden surgir al vender un piso a un hijo

Existen otros factores personales y financieros que también debes tener en cuenta a la hora de concretar una operación de compraventa de un inmueble con tu hijo. Hay varias cuestiones, como su estado civil o su situación económica y financiera, que en un futuro podrían perjudicarlos a ambos y que incluso podrían hacer que la propiedad termine en otras manos:

Divorcio

Si tu hijo ha contraído matrimonio, al convertirse en propietario de tu inmueble también se convertirá en copropietario su cónyuge. De producirse un divorcio, este bien ganancial entrará en disputa y, en el peor de los casos, tu hijo podría perder la propiedad en favor de su marido o mujer. En este artículo puedes encontrar más información acerca de qué puede ocurrir con tu vivienda en caso de que se produzca un divorcio.

Deuda impagable

En el caso de que tu hijo, ya siendo propietario de tu inmueble, contraiga una deuda que no pueda afrontar, existe la posibilidad de que la justicia proceda a un embargo. Dependiendo del monto de la deuda y de no ser posible cubrirlo con el valor de otros bienes, podría llegar a perder también la propiedad.

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En Agentes inmobiliarios

Cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Las consultas sobre cómo hacer que un piso pequeño gane espacio e incremente su valor de mercado son un recurrente para el agente inmobiliario. En este sentido, existe una opción sencilla y relativamente asequible para lograr ese objetivo y que la mayor parte de los clientes suelen ver con buenos ojos. En pos de ello, deberás considerar una serie de parámetros legales para no incurrir en infracciones que acaso ralenticen o incluso traben una acción de compraventa. Hoy, en este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Una opción observada por muchos, realizada por pocos

Quienes poseen una terraza o un balcón de dimensiones considerables alguna vez tuvieron en cuenta la posibilidad cerrarlo con el fin de ganar espacio. Sin embargo, no muchos se atreven a encarar una obra que podría ser considerada “de magnitud”; y suspenden el proyecto antes de iniciarlo o de solicitar un presupuesto. Ahora, tal vez urgidos incrementar el valor del piso y con miras a venderlo, se han dedicido a encararlo. Como agente inmobiliario, es una opción más que recomendable a considerar, si la consulta del cliente es cómo revalorizar su propiedad para obtener un precio de salida al mercado más elevado.

Se trata de una posibilidad siempre viable y que a menudo su coste podrá ser absorbido en la venta del inmueble. Sin embargo, además de contemplar presupuestos cuidando las arcas del interesado, deberás también observar los aspectos legales que implican este tipo de reformas estructurales; ya que de región a región pueden sufrir marcadas diferencias en requisitos y exigencias.

La opción asequible de un cerramiento móvil

Una de las mejores opciones para cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos sin gastar una fortuna, son los cerramientos móviles. Es de hecho, una opción que podría reducir acaso a la mitad el presupuesto del cliente. No obstante, y contra lo que podría imaginarse, para realizar la instalación de un cerramiento móvil también se deberán considerar los parámetros legales pertinentes; comprendidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal de la legislación española.

El artículo 7.1, establece la imposibilidad de realizar obras que alteren o modifiquen la configuración y fisonomía del edificio o el estado de sus exteriores. Por tanto, un cerramiento móvil presentaría un conflicto similar o equivalente al fijo, ya que la modificación estética sería igualmente inocultable y evidente.

Así y todo, el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal expone que para realizar un cerramiento se precisa de una autorización administrativa; y con un voto favorable de tres sobre cinco por parte del consorcio o consejo de la administración la obra podría ser llevada a cabo sin inconvenientes. En este sentido, convendrá entonces interiorizarse en qué clases de cerramientos están permitidos en los estatutos de cada consorcio. Llegamos a la conclusión de que un cerramiento móvil será perfectamente legal, siempre y cuando cumpla con los parámetros internos preestablecidos por los consejos locales.

¿Qué permisos deben obtenerse para un cerramiento de terraza?

Luego de consultar los estatutos de la propia comunidad y contemplar su factibilidad y aprobación… ¿Debe contar el cliente con permisos adicionales? Por supuesto que sí. Aquellas terrazas que afectarán directamente a la fachada exterior del edificio deberán ser avalados -según la comunidad autónoma- por el permiso del ayuntamiento obligatorio para la realización de obras.

Procesos legales para cerrar terrazas y ganar m2

Entonces, si el cliente ha decidido que iniciará una obra para cerrar su terraza de forma definitiva antes de salir a la venta, deberás en definitiva realizar los siguientes pasos:

Presentar el proyecto de cerramiento. Se trata de un documento técnico en el cual se especificarán diseño y materiales a incluir en la obra. Su autorización quedará en manos del ayuntamiento en cuestión.
Comunidad vecinal autorizante. El consenso de la comunidad vecinal del edificio debe aprobar la obra. Procura estar atento a cualquier realización previa en el edificio, de similar porte. Apoyado en una obra anteriormente autorizada y aprobada vía votación, tendrás mayor respaldo legal.
Licencia Municipal. El tercer y último paso para llevar a cabo el cerramiento de la terraza, deberás contar con la licencia emitida por el ayuntamiento. Esta licencia municipal es la luz verde para iniciar la obra, previa al abono de tasas correspondientes. Dichas tasas varían de un municipio a otro.

¿Puede ser denunciado un cerramiento ilegal?

Todo cerramiento (móvil o definitivo) que no cuente o saltee alguno de los pasos mencionados en los párrafos anteriores, podrá ser motivo de denuncia. En este sentido, declaró recientemente a la consultora Idealista el director de Acounsel Abogados, César García, que…

Se entiende por cerramiento ilegal en una comunidad de propietarios aquel que se realiza sin las licencias y los permisos necesarios y que afecta, entre otros, a una zona común, jardín, parte de un patio y/o a una zona individual, por ejemplo, una terraza, que es el más frecuente. Todos afectan al título constitutivo de la comunidad de propietarios, pues, por ejemplo, se modifica la estética de la fachada.

César García – Director de Acounsel Abogados

Dos vías de denuncia

Asimismo, quedan claras dos posibilidades o vías de denuncia ante la evidencia de un cerramiento ilegal.

Jurisdicción Civil. Se convocará una “junta de propietarios” y se votará si demandar o no al propietario que hubiera encarado la obra sin previa consulta. Si esta votación obtuviera resultado positivo, la demanda pasará al plano judicial.
Infracción Urbanística. Un cerramiento presupone la utilización del espacio cerrado y su conversión a la utilización habitual; por tanto esto supondrá una amplitud en m2 construidos de la finca. Como consecuencia, se produce per se una modificación en la licencia de edificación. Esto puede llevar a que el edificio como unidad incremente su volumen de construcción al punto de sobrepasar el espacio de edificación permitido y reflejado en actas.

¿Cuál es tu experiencia en cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos? ¿Recibes este tipo de consultas de forma frecuente?

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Ventajas de una MLS inmobiliaria

30 marzo, 2022 No hay comentarios

El día a día del agente inmobiliario suele estar plagado de actividades de todo tipo, dentro y fuera de lo específicamente referido a la compraventa de propiedades. Sobre todo si hablamos de un gestor independiente; atento a cada una de las ramas de este apasionante oficio. Sin embargo y mirando hacia atrás veremos que el agente de hoy cuenta con sendos beneficios para desarrollarse eficazmente y alcanzar el éxito más rápido. No es una novedad que la irrupción de la era digital es la responsable en gran parte de este avance. Estar conectados, saber y aprender a compartir son acciones clave. Y entre los puntos altos entre los cambios del circuito de bienes raíces actual a los que nos referimos vamos a detenernos en un breve análisis sobre las MLS. En este artículo de Oi Real Estate, veremos las ventajas de una MLS inmobiliaria bien constituida.

¿De qué se trata una MLS inmobiliaria?

Las MLS inmobiliarias son la prueba tangible y fehaciente del rotundo cambio de dirección hacia nuevos horizontes en el que está inmerso el sector inmobiliario. Con apenas poner un pie en el business de los bienes raíces, ya habrás escuchado este término y al poco tiempo te resultará más que familiar. Pero… ¿Qué es puntualmente una MLS inmobiliaria? ¿Conoces sus funciones y beneficios? Cada vez más clientes y agencias se ven atraídos por esta modalidad de trabajo conjunto; veamos entonces de qué van y cuáles son sus principales características a tener en cuenta.

La expresión MLS proviene de las siglas en inglés Multiple Listing Service; en español Listado de Servicios Múltiples. Si te detienes a pensarlo solo un poco, verás que ese acrónimo se describe por sí solo. Refiere a una asociación de agencias en el plano inmobiliario que comparten las propiedades y negociaciones que han conseguido en exclusiva. Al engrosarse ese listado de bienes en pugna, se genera una bolsa de viviendas de las que sus asociados pueden disponer y ejecutar; siguiendo apenas una serie de reglas comunes.

¿Quién puede pertenecer a una MLS inmobiliaria?

Esta suerte de “club” inmobiliario permanece abierto a toda aquella agencia o agente inmobiliario capaz de cumplir con una gama de requisitos. A la vez, mantenerse en él, requerirá de otra serie de normas a las que el firmante asociado deberá comprometerse y seguir al pie de la letra. En este sentido, si orientamos nuestra mirada hacia la meca del real estate, los Estados Unidos, veremos que no existe una agencia o gestoría en bienes raíces que no pertenezca a una MLS local, regional o departamental, según su rango, capacidad de ventas y garantías jurídicas de las que dispongan sus directores.

Por tanto, veremos que las razones por las que conviene “pertenecer” a una MLS son las mismas que las que atraen clientes y todas se basan en el respaldo que ofrece la seguridad jurídica. Es de esperar que un cliente se sienta mucho más protegido si su negociación está siendo llevada a cabo por una agencia con apoyo en una MLS seria y de prestigio. Así, entre las muchas existentes alrededor del mundo, observaremos que en la capacidad de contener agencias pequeñas, medianas o grandes, sus directivos han diagramado incluso MLS de orden nacional.

Ventajas de una MLS inmobiliaria

Los beneficios y ventajas de una MLS inmobiliaria son cuantiosas. Veremos pues solo algunos de ellos, para que (si te desempeñaras como agente inmobiliario independiente) al menos tengas en cuenta esta posibilidad como parte de una estrategia efectiva de expansión de tu oficina.

Las negociaciones tienden a resolverse más rápidamente

Hay una marcada tendencia de la clientela en volcarse a las agencias que pertenecen a una MLS; dada la frecuencia comprobable de ventas resueltas más rápidamente. A los ojos del cliente, el concepto de negociación exclusiva está dejando atrás la idea equivocada de que otorgar la venta de una propiedad a muchas agencias en simultáneo pueda resultar la mejor opción.

Compartir diligencias a menor comisión

La comisión por propiedad vendida es una obsesión para el agente inmobiliario independiente, dentro o fuera de un equipo de ventas. Si una propiedad logra ser exhibida por varios agentes que compartirán el éxito de la negociación (a pesar de que el resultado les proporcione una comisión menor a la obtenida si se concretara en solitario) conducirá a que el trabajo en comunidad MLS termine rindiendo sus frutos, económicamente hablando, en un mediano plazo.

Los esfuerzos de tracción de clientes se minimizan

El esfuerzo en captación de clientes de la agencia no quedará necesariamente librado a la cartera de la que disponga o pueda sumar en el día a día. Si hoy tu agencia pasa por un momento de escaso volumen clientelar, podrás apoyarte en las negociaciones captadas por otras con mejor pasar. El negocio del real estate posee vaivenes de todo tipo; eventualmente será tu oficina la que abastezca de negociaciones a otras. El círculo virtuoso de las MLS está diseñado para así suceda.

En resumen ¿Conviene o no ser parte de una MLS?

Cada oficina de agentes o agencia inmobiliaria puede disponer de su metodología de ventas y acaso estés pensando en sumarte a una MLS sin llegar a decidirte de forma cabal. En este sentido, las dos funciones primordiales de estas comunidades inmobiliarias pueden llevarte a responder ese interrogante:

Las MLS ofrecen soluciones rápidas a los clientes y a los interesados en adquirir un bien inmueble en poco tiempo, aunque con una comisión menor.
Las agencias asociadas a una MLS producirán una mayor captación de inmuebles de manera más sencilla.

¿Cuál es tu experiencia en MLS inmobiliarias? ¿Consideras que sus beneficios pueden representar una salida económica y mejorar la gestión de tu oficina de servicios? Nos encantaría conocer tu opinión.

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Realizar una correcta tasación inmobiliaria

29 marzo, 2022 No hay comentarios

Como agente inmobiliario, una de tus principales funciones en lo cotidiano es asignarle a las propiedades un valor concreto de salida a la venta. De esto hablamos cuando hablamos de tasaciones en el negocio de los bienes raíces. Sin embargo, son muchas las variables a tener en cuenta para realizarla de forma correcta y son más aún los asesores que suelen incurrir en “errores no forzados” a la hora de realizarlas. Caer en este tipo de falencias puede ser por demás negativo para una oficina de servicios real estate ¿Conoces las claves para realizar una correcta tasación inmobiliaria? En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces cómo mejorar este aspecto y valuar una vivienda acertadamente. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Aumentar las posibilidades de una venta rápida

El primer escollo con el que suele enfrentarse el agente inmobiliario actual es la sobrecarga de información. A través de internet, existen diversos métodos de tasación que le permiten al cliente darse una idea aproximada sobre cuánto vale su propiedad. Pero… ¿pueden estas aplicaciones poseer la verdad absoluta? Como primera medida, el cliente suele saltar de aplicación en aplicación hasta “escuchar lo que quiere oír”. Esto es, quedarse con el cálculo que le brinda la herramienta digital más acorde a lo que él supone o a lo que le han dicho sus amigos o conocidos sobre cuánto vale su piso.

De este modo, las apps (que desde el vamos aclaran que los valores resultantes de sus algoritmos pueden no ser del todo correctos) que no den en la tecla respecto a la presunción del cliente serán descartadas por este; y en lo general el interesado en vender suele quedarse con aquella que ofrezca resultados similares a su posición imaginaria o incluso con alguna que tase su propiedad a niveles más altos. El cliente fija esta idea y llega a la agencia con un valor que suele ser un verdadero desatino. Para poder argumentar la postura de una tasación profesional y dispar al del cliente, deberás considerar actuar sin mostrar puntos grises. La mayoría de los clientes terminan por aceptar el valor de tu tasación si ese resultado está basado en variables comprobables.

Los cambios en el mercado inmobiliario

El mercado del real estate puede cambiar o sufrir alteraciones más frecuentemente de lo imaginado. No alcanzará con ofrecer una tasación acertada entonces, sino que también deberás corroborar los movimientos de ese mercado para estar atentos a alzas o bajas en el precio de un inmueble; y saber por otro lado cómo comunicar dichos cambios al cliente, que siempre se mostrará reticente a que su capital en ladrillos pierda valor. Esto en definitiva es natural ¿no te parece?

Desarrollar una correcta tasación inmobiliaria es uno de los pasos más importantes en tu carrera como agente inmobiliario, en una industria mega competitiva. Aprender a combinar instinto con datos palpables, será fundamental para ese momento crucial en la captación del cliente; y acaso sea el “golpe de gracia”; el “antes y después” para que un interesado se transforme finalmente en un prospecto.

Realizar una correcta tasación inmobiliaria

Veamos por tanto qué factores básicos a tener en cuenta son los necesarios para realizar una correcta tasación inmobiliaria. Entendamos que la evaluación previa a obtener el importe al que saldrá a la venta la propiedad debe contener sendas características serias y profesionales, libres de toda improvisación. A más acertada la tasación, más probabilidades de venderse de forma rápida tendrá la propiedad en cuestión.

Compara a conciencia tasaciones profesionales

Existen casos en que los propietarios no se conforman con la ayuda gratuita que puede brindar internet sobre el valor de su vivienda; y recurren a otros profesionales, como arquitectos o martilleros públicos. Estos colegiados pueden ofrecer una mirada cercana a la realidad; por lo que será conveniente tomarla en cuenta y realizar una comparativa seria acerca de las variables utilizadas y las que usarás tú para tu tasación.

Métodos por comparables: la elegida

Existen muchos métodos desarrollados a lo largo y ancho del sector inmobiliario por profesionales de la industria. En este sentido, algunos se han descartado en la actualidad por vetustos o (como dijimos en la introducción del artículo) simplemente porque el mercado ha variado su dirección de tal forma que sus mecánicas se han vuelto impracticables.

La metodología de tasación (al menos como punto de partida) por excelencia y la más empleada por los asesores o agentes inmobiliarios es la de valuación por comparables. Este método consiste en la comparación de la propiedad a vender con sus similares y que estén siendo ofertadas en simultáneo.

Para ello, habrás de considerar para una comparativa entre los atributos físicos edilicios como:

Estado de la propiedad.
Ubicación geográfica del inmueble (región y barrio). Posee atributos que lo posicionen por proximidad a polos de oficina o educativos, colegios o sectores propios del ocio, comerciales, etc.
Antigüedad del edificio o de la manzana.
Luminosidad natural y energética.
Funcionalidad. Dos mismas propiedades pueden contar con la misma cantidad de m2 construidos y de ambientes; sin embargo, el diseño de sus estancias y distribución puede convertirlos en dos pisos bien diferenciables entre sí.

Ubicarse en un futuro próximo

Una propiedad puede contar con las mismas cualidades, ventajas y desventajas de una propiedad próxima y sin embargo “valer” mucho más o mucho menos. En este sentido, una vez que has determinado los atributos y detalles internos del inmueble, es conveniente realizar un análisis del entorno barrial exhaustivo antes de definir el precio de salida al mercado de oferta.

¿Se realizará alguna edificación próxima que puede revaluar la propiedad?

La edificación de un exultante centro comercial suele ser al respecto el mejor ejemplo. Un centro comercial puede construirse en meses; si esto se diera en las proximidades de la propiedad que vamos a ofrecer en venta es de esperar que su valor se incremente. Si por el contrario, un centro comercial próximo fuera a cerrar sus puertas de forma definitiva y en un futuro cercano, habrá que salir al mercado lo antes posible.

Realiza esta métrica en todos los aspectos que consideres esenciales para llegar a una tasación justa, profesional y que convenza al cliente.

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