El sector inmobiliario es una industria que contiene distintos mercados; muchos de ellos de mediana o gran envergadura. Sus múltiples variables son protagonistas en el movimiento combinado de los engranajes de las macro economías; y a la vez dependen siempre de ellas y sus vaivenes. En este sentido, el real estate es también propulsor y generador permanente de nuevos puestos de trabajo en todas las escalas. Encontrarás agentes novatos que han decidido apostar al business de los bienes raíces como primer trabajo; pero también hallarás asesores de experiencia, conocedores del paño, que han logrado desarrollarse como realtors hasta consolidar una carrera exitosa y de excelentes ingresos. ¿Te has preguntado en algún momento cuánto gana un agente o cuánto deberías estar ganando? En este artículo de Oi Real Estate veremos cuál es el salario promedio de un agente inmobiliario en España.
La importancia de saber elegir un buen empleo
Todos conocemos el sitio de importancia que ocupa el trabajo en la formación de las personas, en distintos niveles. Tanto en el ámbito personal, como social y económico, el trabajar organiza nuestras vidas. Si has conseguido desempeñarte en lo que te gusta o apasiona, pues bien por ti. El sector inmobiliario es uno de los mercados que recibe e incorpora con los brazos abiertos año tras año a sus filas a miles de nuevos trabajadores alrededor del mundo. Es que la compraventa o alquiler de bienes raíces (en sus incontables alternativas) nunca pasará de moda y sin importar la región del globo donde te encuentres hará falta quien se encargue de llevar a cabo este tipo de negociaciones; en lo general mucho más complejas de lo que en apariencia puede resultar.
El real estate es una de esas industrias capaces de convertir a quienes en un principio se sienten atraídos solamente desde lo económico en verdaderos apasionados de su trabajo. Como si esto fuera poco, al menos en España, el agente inmobiliario es actualmente uno de los empleos mejor pagados; entre muchos otros como el de consejero delegado, secretario general, asesor de seguridad o director de RRHH, según un informe reciente del sitio Infojobs.
Cuál es el sueldo promedio de un agente inmobiliario
Sin embargo, en el imaginario colectivo se ha instalado una idea confusa acerca de cuánto gana un agente inmobiliario. Algunos desconocedores del paño confunden al agente independiente o dueño de una oficina autónoma de servicios inmobiliarios con el agente en relación de dependencia; o al agente inmobiliario con el asesor en bienes raíces; incluso se llega a confundir el término realtor con el de perito inmobiliario.
Desde el desconocimiento, suele afirmarse que un agente (o realtor, dependiendo donde vivas) posee un sueldo mínimo compensado por comisiones; y muchos suponen que solo recibirán un ingreso si venden o alquilan una determinada cantidad de propiedades. Veamos cabalmente cuál es el sueldo promedio de un agente inmobiliario en España.
A los números
Promediando este 2022, según el sitio de consulta experto indeed, un agente inmobiliario en España recibe un salario mensual promedio de 3.701 euros. Estas cifras son las estipuladas como más cercanas a la realidad del mercado, entre muchas otras publicadas en distintos sitios similares.
Sueldo de un agente inmobiliario según región
En el mismo sentido, veamos entonces cuáles son los cinco salarios más altos de un agente inmobiliario según la región de España en donde desempeñe sus actividades; siempre según indeed.
En el puesto número cinco se encuentra la ciudad de Barcelona; la capital catalana presenta un salario promedio mensual de agente inmobiliario de 2.773 euros. Ascendiendo en la escala, Valencia aparece como número cuatro con 3.307 euros mensuales. Promediando la cuenta regresiva de indeed, las agencias de Sant Cugat del Vallés ofrecen a sus agentes un sueldo medio de base de 3.371 euros; mientras que Alicante se posiciona en el segundo puesto con 3.430 euros. Al tope de nuestra lista hallamos a la ciudad de Málaga, con las oficinas de servicios en bienes raíces que mejor pagan a sus realtors con 3.441 euros al mes; alcanzando un sueldo promedio anual de 41.292 euros.
Dependiendo las variables
Recuerda que estos números se confeccionan en base a un promedio, por lo que seguramente encontrarás agentes inmobiliarios mejores y peores pagados; en estas cinco importantes ciudades y también en otras por fuera de la lista. Por ejemplo, si tomamos el sitio de consulta glassdoor, verás que actualmente el salario promedio calculado por esta plataforma en España es de 4.300 euros al mes.
Los resultados en estos cálculos dependerán siempre de las variables que utilicen sus algoritmos de carga; o los valores con los que los usuarios carguen el sitio. Muchas plataformas de consulta conforman y actualizan sus cifras de acuerdo a las cifras que voluntariamente aportan sus visitantes.
Comisiones y porcentajes de un agente inmobiliario
La era de las agencias inmobiliarias digitales se encuentra en su máximo apogeo. Es un hecho que cada vez más agentes realtors deciden emprender un camino autónomo por fuera de las agencias convencionales. En este sentido, los ingresos de un agente independiente quedarán ligados a las negociaciones en compraventa, alquiler, etc. que pueda llevar a cabo con éxito.
No existe una normativa legal en España que fije cuáles son las comisiones que recibirá un agente inmobiliario. Sin embargo, el mercado comercial propone que las comisiones promedio oscilen entre el 2% y el 5%, dependiendo de distintas variables; como de qué tipo de diligencia se trata (alquiler, compraventa, etc.); si son viviendas de uso particular o bienes comerciales, entre otras.
Hemos visto cuál es el sueldo promedio de un agente inmobiliario en España en nuestros días ¿Cuál es tu opinión? Nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios.
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¿En qué camino direccionas tus estrategias en ventas? ¿Has decidido incursionar en el terreno de los blogs y newsletters para lograr un mejor posicionamiento de tu agencia en internet? La gama de posibilidades es en la actualidad tan amplia que los medios especializados no dejan de producir información novedosa al respecto. En este sentido, es en el balance entre comunicación permanente e innovación donde radican las claves excluyentes que pueden llevar a tu marca a establecerse en este mercado hiper competitivo. Sin embargo, comenzar desde cero en dicho campo es una tarea que puede parecer compleja y hasta abrumadora. Un blog inmobiliario es un proyecto que (de no manejar los códigos comunicacionales enmarcados en ciertas reglas que propone el marketing moderno) acaso termine transformándose en algo poco lineal o confuso. En este artículo de Oi Real Estate veremos 3 tipos de blogs inmobiliarios a modo de orientación inicial.
La creación de contenidos innovadores
Como dijimos en la introducción, en los tiempos que corren la innovación es un factor determinante para toda agencia inmobiliaria cuya búsqueda esté dirigida a ocupar un lugar de peso en el competitivo mercado. Al respecto, la era digital que transitamos ofrece un sinfín de posibilidades a tu marca para volverse fácilmente reconocible o una referente regional, nacional e incluso internacional. Sin embargo, el hecho de que las chances de introducirse en el mercado sean vastas no quiere decir que sean válidas para tu oficina de servicios inmobiliarios o parar tu marca como agente autónomo en bienes raíces; y aquello que en un principio parecía una caja de pandora puede terminar por convertirse en una trampa. Te explicaremos por qué.
Una estrategia de marketing de contenidos debe personalizarse a la estricta medida de la compañía que la implemente; ya que en su amplitud de posibilidades (y considerando que cada empresa es un mundo) un mecanismo de tracción de clientes que es válido y exitoso para una agencia especializada en alquiler estudiantil podrá resultar fácilmente un fiasco si la pone en marcha una inmobiliaria volcada al sector de compraventa de locales comerciales. Aunque resulte una obviedad, esta falencia en la planificación de estrategias publicitarias es un error recurrente en las marcas con poca experiencia en el mercado.
3 tipos de blogs inmobiliarios
Diagramar contenidos digitales en la temática inmobiliaria es un verdadero desafío. Se trata de uno de los sectores comerciales con mayor presencia en internet, lo cual es bueno para recabar información de todo tipo; pero este concepto indica que será mucho más complejo alcanzar la vanguardia en posicionamiento, siendo tus competidores son incontables y en algunos casos muy fuertes (estratégica y económicamente hablando). Comenzar con el pie derecho es crucial.
A mediano plazo, equivocar groseramente el enfoque en la creación de contenidos o encarar un blog inmobiliario con fallas en el tópico comunicacional provocará que hayas malgastado energía y dinero. Un blog siempre funciona como pata principal de estrategias de marketing. Solo hay que saber configurarlo antes de lanzarlo al mercado; y su formato en relación a qué público será el destinado a suscribirse y a recibir la información que darás a conocer será el primer punto a identificar. Veamos cómo hacerlo, definiendo los 3 tipos de blogs inmobiliarios más utilizados al momento.
1 Contenidos que informen al potencial cliente
Llegar al potencial cliente. Un blog estrictamente educativo e informativo es ideal para propiciar el contacto con aquellas personas ávidas de iniciar una diligencia inmobiliaria. Embarcarse en este tipo de acciones, sin importar si se trata de un propietario que quiere vender o alquilar su propiedad o de una persona que busca comprar o rentar un bien inmueble, está considerado como uno de los planes más estresantes en las vidas de las personas. Por tanto, llevar información necesaria y útil en base a consejos que como agente inmobiliario conoces a través de tu experiencia en el sector podrá funcionar como un disparador inmediato de consultas.
Los tópicos y secciones pueden tocar puntos que lleven soluciones prácticas como alquiler, comprar, vender, asuntos legales; y estar acompañados de otras subsecciones como decoración, arquitectura, turismo, paisajismo e incluso algunas más alejadas del sector inmobiliario como tecnología, inversión para particulares, etc. En este tipo de blogs, será aconsejable evitar el lenguaje técnico y procurar expresarse en un idioma accesible al usuario particular.
2 Contenidos específicos para el sector inmobiliario
Traccionar clientes no lo es todo. Recomendado para aquellas agencias o agentes con experiencia y un conocimiento comprobado en el circuito; un blog cuyos contenidos estén dirigidos al sector puede ser de suma utilidad si buscas que el nombre de tu agencia u oficina de servicios en bienes raíces se reconozca entre pares. Para crear contenidos especializados, conviene rodearse de fuentes profesionales, acaso de algún nombre y apellido reconocido en el sector, con el fin de que su sola firma despeje cualquier duda de acuerdo a la veracidad de los artículos.
Es recomendable utilizar la jerga técnica del sector inmobiliario; ya que los contenidos deberán ser planificados “puertas adentro” de una agencia. Las secciones pueden variar entre agentes inmobiliarios, asuntos legales con novedades vinculadas al sector, noticias en inversiones, movimientos en bienes raíces comerciales, macroeconomía, block-chain, etc.
3 Un blog ambiguo
Con el fin de lograr un posicionamiento rápido y permanente, diagramar un blog que apunte tanto a los particulares como a parte del sector inmobiliario profesional puede ser un excelente plan. El objetivo: generar interacción. En una publicación digital de este tipo, es decir que se presente ambigua, será recomendable estar atentos a los siguientes parámetros:
Conservar una línea editorial en cuanto al lenguaje neutro (entre profesional y accesible).
Mantener una estética balanceada que resulte atractiva a los ojos de los particulares; sobria a la vez ante la mirada de los profesionales del sector.
Proponer una combinación de secciones que resulten atrayentes a ambos; esto puede darse a través de entrevistas de interés general, respaldando los contenidos vía medios audiovisuales como podcast o videos en redes sociales.
Hemos visto 3 tipos de blogs inmobiliarios ¿Cuál crees que puede ser el que mejor se adapte a tu firma? Nos encantaría conocer tu opinión.
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El marketing inmobiliario actual mueve sus hilos en torno a las estrategias que facilita la era digital. En este sentido, el cambio producido en los mecanismos de captación de clientes y del contacto post venta ha sufrido en las últimas dos décadas mayores modificaciones que en toda la historia del mercado, desde su puesta en marcha a finales de siglo IXX ¿Poseen las ventas inmobiliarias un techo a la vista o un horizonte definido? Pues sencillamente no. Las preferencias de los nuevos interesados van cambiando año a año; incluso muchas veces de temporada a temporada. Por ello, conviene perfeccionar las técnicas en ventas continuamente. Hoy no es una tarea titánica saber en qué nos estamos equivocando si los objetivos no llegaran a concretarse en la medida de nuestras pretensiones. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo ajustar tus estrategias de marketing inmobiliario.
Definiciones preliminares
El sector inmobiliario está considerado como una de las industrias capaces de crear más puestos de trabajo a nivel mundial, directa o indirectamente. Al respecto, puede que estés leyendo este artículo en una etapa previa a lanzar al mercado tu oficina inmobiliaria; o acaso tengas ya amplia experiencia en el sector y te interese ajustar tus estrategias de marketing. Sin importar en cuál de estos dos grupos te encuentres, debes saber que hoy por hoy el interiorizarse en ventas será uno de los puntos más importantes en el camino al éxito de toda agencia u oficina independiente en el business de los bienes raíces.
Como dato de relevancia, es recomendable mirar hacia adentro de tu negocio periódicamente; con el fin de formularse los siguientes interrogantes ¿Tengo definido mi modelo de negocio? ¿Conozco a fondo a mi cliente ideal? ¿Qué me diferencia del resto de mis competidores; que por cierto son muchos y cada vez más fuertes? ¿Poseo un método original de tracción de clientes? Veamos de qué van las respuestas a estos cuestionamientos; para conocer en profundidad en qué situación se encuentra tu oficina de servicios inmobiliarios frente a un feroz mercado.
¿Cómo se encuentra tu agencia frente a sus competidoras?
Una propuesta de valor de peso. Diferenciarse de la competencia lo es todo en el real estate ¿Qué tiene tu servicio que haga que un cliente opte por poner en tus manos su diligencia; en lugar de contratar al agente inmobiliario de la agencia más cercana?
Un buyer persona actualizado. El perfil de un buyer persona (o cliente ideal) puede cambiar en muy poco tiempo; es crucial que revises tus estrategias de hoy, ya que tal vez mañana resulten obsoletas al prospecto que hasta ayer le encajaban como anillo al dedo.
Cómo alcanzar los objetivos planteados. Si eres un agente inmobiliario autónomo, posees absoluta libertad de ubicar la vara de tu exigencia en ventas a la altura que te plazca. Sin embargo… ¿Puedes alcanzar tus objetivos cómodamente? En este sentido, conviene que las estrategias en marketing trazadas de antemano presenten cierta flexibilidad que permita modificarlas a mitad de camino.
Cómo ajustar tus estrategias de marketing inmobiliario
Veamos entonces algunas medidas que pueden servirte de guía acerca de cómo ajustar tus estrategias de marketing inmobiliario; señalando algunas de las principales características y ventajas que presenta su constante monitoreo y revisión.
Una agencia solucionadora de problemas
Una agencia puede desbordar de clientes y manejar varias diligencias en forma simultánea. Esto no debe confundirte, ya que no implica necesariamente que las personas particulares pasen su vida relacionándose con los tópicos relacionados a las ventas o al alquiler de bienes raíces. Muchos clientes creen que podrán manejar la situación de su vivienda y que poner en venta una propiedad es algo sencillo.
Sin embargo, al poco tiempo la mayoría de ellos termina por acudir a una agencia; tras comprender que se trata de un movimiento complejo y que debe ser manejado por profesionales. En este sentido, cada cliente es un mundo; y encontrarás que las pretensiones y objetivos (incluso entre clientes de similares características) pueden ser sensiblemente diferentes. Comprender a ciencia cierta qué quiere el cliente desde la primera entrevista o consulta puede ser clave para que una negociación comience con el pie derecho.
Monitorear la efectividad de tus estrategias
Una máxima en el sector inmobiliario dice que «la estrategia de marketing que ha llevado al éxito a una agencia puede llevar al fracaso a otra». En este sentido, la efectividad de los procesos de ventas debe ser medida exhaustivamente día a día; semana a semana; mes a mes y de forma interanual. Así podrás estar al tanto de cuáles son las falencias de tus estrategias, cuáles sus puntos positivos, etc.
Nunca es tarde para corregir una estrategia de marketing inmobiliario; por ello es poco recomendable establecer estrategias demasiado estructuradas. Un volantazo a mitad de camino o en el momento indicado puede evitar que tu oficina pierda tiempo y sobre todo dinero en desembolsos publicitarios innecesarios.
Aplicar técnicas adecuadas en cierre de negociaciones
Una diligencia no estará en tus manos hasta que las partes (en este caso el cliente propietario y tu oficina de servicios inmobiliarios) no firmen el contrato que la establece. Recuerda entonces revisar tus estrategias de cierre de negociaciones; teniendo en consideración los tiempos de cada cliente. En ocasiones, apresurar a un potencial prospecto puede significar ejercer demasiada presión y provocar su partida; así como demorar en cerrar la firma de un contrato acaso refleje falta de atención a los ojos del cliente ansioso.
Cerrar una negociación es todo un arte dentro del marketing inmobiliario; y suele ser un punto flojo en el agente inmobiliario novato. No te desanimes, lograrás ajustar tus mecanismos de cierre de ventas con unas pocas diligencias resueltas.
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El agente inmobiliario contemporáneo dispone de una herramienta capaz de clarificar al máximo su campo de acción; en cuanto a poner sobre la mesa el presente real de la agencia o a planificación de un futuro cercano y medio. Estamos hablando de la estadística. Hoy todo puede medirse y compararse (en muchos casos de forma automática por medio de algoritmos). En plena pandemia COVID 19, allá por 2020, predecir cómo iba a arreglárselas el sector inmobiliario para reponerse de semejante parate se transformó en una obsesión para los equipos de marketing. Sin embargo, podemos afirmar que el real estate español ha sabido salir airoso de una de las situaciones más comprometedoras de la historia, comercialmente hablando. En este artículo de Oi Real Estate, te revelaremos cuáles son los actuales niveles en la satisfacción del propietario en España.
Un hogar más feliz
El Observatorio de Aedas Homes ha confeccionado y publicado a finales del último junio el informe final de un estudio revelador. Se concluye que los españoles se sienten más felices y satisfechos en su vivienda promediando este 2022 que a mitad de 2021; en una calificación que va del 0 al 10. El promedio de las respuestas tomadas en consideración fue de 7.5 puntos; un 0.2 por encima que el mismo estudio realizado el año anterior.
Por supuesto, diversos factores en la sinuosa salida de la pandemia tuvieron que ver en el ánimo positivo de las personas; esto se comprobó a nivel mundial. Veamos cuáles son los tres aspectos a los que los españoles consultados atribuyeron un mejor estadio actual:
Satisfacción en cuanto a las últimas remodelaciones en urbanización sin importar la región del país que habiten.
Una mayor sensación de bienestar en aquellos que se mudaron a zonas rurales o suburbanas.
Mejor relación con los vecinos (aquí también se destaca el efecto post encierro de la COVID 19).
Un incremento sustancial en flujo de compraventa
El sector inmobiliario fue junto a otras industrias uno de los más castigados por el embate pandémico. Con las agencias cerradas y las negociaciones estancadas o canceladas durante un año completo calendario, pocos se atrevían a visualizar un futuro positivo para el mercado. No obstante, ciertos elementos combinados se aunaron para que el flujo en la compraventa de bienes inmuebles particulares se viera revitalizado y recuperado con la misma aceleración. De esta forma el último semestre 2021 (en especial el trimestre comprendido entre los meses de julio y septiembre) alcanzó niveles record en negociaciones y transacciones consumadas.
Pero… ¿Cuáles fueron los puntos que facilitaron este suceso? Fundamentalmente, el incremento en las acciones de compraventa de propiedades en España se basó en el ahorro obligado por parte de un sector de la población que durante los meses de cuarentena mantuvieron sus ingresos. Pasado el período en el que las medidas restrictivas a la movilidad fueron más contundentes se evidenció el apuro por volcar aquel capital para mantener su valor. El concepto nunca pasado de moda de “invertir en ladrillos”, sumado al arranque de las diligencias pausadas previas a la imposición de cierre son los factores considerados por los medios especializados en cubrir el sector inmobiliario como los responsables de tan altos niveles de demanda.
La satisfacción del propietario en España y el teletrabajo
Siempre según el Observatorio de Aedas Homes, y centrando el análisis en los propietarios de viviendas de uso habitual, el impulso y la consolidación del teletrabajo merece un espacio relevante. Es que la fisonomía del concepto laboral se ha visto alterada sustancialmente con la pandemia. Si bien el home office existe desde hace décadas, hoy se ha vuelto corriente en una porción importante de las empresas; provocando que los empleados o directivos se desempeñen desde sus casas cumpliendo las mismas tareas que en planta; e incluso en la mayoría de los casos mejorando la productividad.
¿Valía la pena entonces vivir en el corazón de la ciudad por mantener una cercanía al lugar de trabajo? Muchos flamantes teletrabajadores evaluaron la posibilidad y las ventajas de trasladarse a sitios más alejados de las metrópolis, donde el costo de vida es considerablemente inferior y los niveles de bienestar más altos. Aún bajo la modalidad híbrida, que supone presentarse físicamente en planta una o dos veces a la semana, muchos trabajadores administrativos han elegido durante el último año mudarse a los suburbios o a zonas rurales.
Bienestar del propietario según edades
Los propietarios adultos jóvenes (un rango comprendido entre los 51 y 65 años de edad) conforman el sector de la población que experimenta un mejor nivel satisfactorio o de felicidad respecto al sitio donde viven; puntuando un promedio de 7.6 del 1 al 10. Por el contrario, el rango joven con presencia en el sector inmobiliario (considerado generalmente hasta los 35 años) ha promediado su puntuación en un 7.3; en una sensible disminución respecto a la medición anterior. Esto evidencia a las claras la creciente problemática del acceso a la primera vivienda.
Bienestar del propietario según regiones
Dependiendo de la región habitada, Aedas Homes llegó a la conclusión que los niveles autopercibidos de felicidad o satisfacción sufren variantes significativas. Los residentes en Extremadura y Castilla puntúan sus niveles de satisfacción en un promedio de 7.8 los primeros y 7.77 los últimos; siendo los encuestados que más positivamente han señalado del 1 al 10 su estadio de bienestar. Entre los habitantes menos satisfechos encontramos a los de País Vasco, Murcia, Madrid, Cataluña y Andalucía con una puntuación equivalente de 7.5; y al final de la lista a los canarios apenas debajo con un 7.3.
Como agente inmobiliario ¿Has llevado la cuenta de los niveles de satisfacción de tu cartera clientelar durante el último año? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios.
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Revisando tu desempeño como agente inmobiliario… ¿Te consideras un mero gestor de negociaciones en bienes raíces; o complementas esta actividad primordial en todo agente con un servicio que te permita ser también un guía integral? ¿Sabías que en pleno siglo XXI el trato integral al cliente puede ser una de las claves del éxito para tu oficina de servicios inmobiliarios? Mostrarte como un asesor completo de tus clientes desde el punto de partida de una diligencia inmobiliaria no solamente incrementará tus posibilidades de traccionar más y mejores prospectos, sino que también hará que tu ajetreado día a día laboral sea reconfortante. Hoy en Oi Real Estate veremos algunos consejos en reformas para clientes inmobiliarios.
Reformar para vender o alquilar
En ocasiones te encontrarás con clientes cuyas propiedades no son aptas para la venta o alquiler inmediatos; por un simple hecho: su estado edilicio es de malo a pésimo. En este tipo de casos ¿Prefieres desechar la posibilidad de concretar una negociación y pones excusas al interesado con tal de no tomar la diligencia; o decides encarar el caso sin importar cuán complejo resulte?
Aconsejar sobre cómo reformar para vender o alquilar no es tarea sencilla; pero tampoco se trata de un imposible. En definitiva, si aún no lo has implementado, puede tratarse de un servicio más que aportará contenido de valor a tu propuesta estratégica en captación de clientes. Una propiedad reformada siempre puede venderse o alquilarse más rápidamente y a mejor precio de mercado.
Por otro lado, los clientes suelen quedarse con una excelente impresión respecto del agente inmobiliario o la agencia que los guíe de la mejor forma durante cada período de una negociación. Si la correcta fidelización del cliente está considerada como esencial en el funcionamiento de las agencias inmobiliarias modernas; los tiempos que corren exigen también que esa atención clientelar se dé ni bien iniciada la negociación.
Consejos en reformas para clientes inmobiliarios
En el caso de las ventas inmobiliarias, se estima que una reforma global puede incrementar desde un 15% y hasta un 20% el valor de salida al mercado de una propiedad. Sin embargo, si bien la unidad contará con muchas más posibilidades de ser vendida reformada que sin reformar, esto no garantiza que la negociación se concrete en tiempo y forma. En este sentido, habrá que tomar una serie de consideraciones y recaudos previos que acompañen la decisión de realizar la reforma.
Presupuesto inicial y planificación. Si bien los gastos de reformas serán recuperados con creces con la venta de la propiedad, no se puede gastar más de lo que se tiene. Por tanto, es importante conocer el presupuesto del cliente antes de iniciar la planificación de las reparaciones o refacciones; y seleccionar las prioridades en consecuencia.
Año de construcción ¿Qué edad tiene la unidad? En circunstancias especiales, una vivienda puede no tener una solución concreta o factible respecto a casos como corrosión por humedad y deterioro edilicio. Al respecto, asegurarse de su año de construcción será vital para conocer hasta qué punto una reforma rápida será de utilidad o dinero desperdiciado.
Reformar sin ocultar
Siguiendo el curso del párrafo anterior, ante una vivienda con problemas serios y con pocas posibilidades de salir airosa mediante una lavada de cara, es recomendable recorrer con tu cliente estancia por estancia de la propiedad evaluando y tomando nota sobre qué elementos funcionan y cuáles no; teniendo en cuenta las probabilidades de una reparación efectiva en cada caso.
En este sentido, según Marta Oriozabala, CEO de Real Capital Desarrollos y Servicios Inmobiliarios (compañía líder en real estate de Argentina) sugiere que…
Solo sugerimos reformas de aquello que no funciona y es importante para quien adquiera el inmueble, pero es preferible que no oculten desperfectos que luego podrán ser un dolor de cabeza, la honestidad a la hora de vender es muy importante y a veces prefieren pintar todo para que este nuevo pero a corto plazo si se intentó tapar algo se va a notar, como humedad en paredes, a modo de ejemplo.
Marta Oriozabala – CEO de Real Capital Desarrollos y Servicios Inmobiliarios
Despejar el área antes de sacar conclusiones
Los elementos personales de los clientes en las viviendas ofrecidas para la venta o el alquiler suelen ser un inconveniente a la hora de examinar las propiedades. Mucho más si permanecen allí a la hora de comenzar a exhibir la vivienda y recibir a los eventuales interesados. A menudo te encontrarás con que el cliente tal vez no note que el hecho de que sus pertenencias, muebles, etc. representan una dificultad y un obstáculo para quienes intentarán visualizarse habitando la unidad. Esto es absolutamente normal; pero si lo que intentas es evaluar la propiedad en búsqueda de falencias que requieran refacciones será clave que el piso se encuentre libre de estos elementos.
Por ello, recomienda al propietario el traslado de muebles, artefactos, etc. antes de realizar una primera inspección de carácter evaluativo. El campo libre hará que puedan identificar juntos cuáles son las circunstancias reales de la vivienda y el estado edilicio de la misma; a fin de concluir acerca de prioridades en materia de reformas.
Hemos visto algunos consejos en reformas para clientes inmobiliarios ávidos de vender o alquilar sus propiedades más rápido y a mejor precio ¿Tienes los tuyos? Nos encantaría conocerlos en la bandeja al pie del artículo.
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En épocas de crisis, los distintos mercados deben hallar prontas respuestas ante las emergencias que ponen en aprietos las rentabilidades de las compañías que los conforman. Tal vez una de las más recurrentes, en este sentido, sea la del downsizing. El sector inmobiliario no es una excepción a la regla ni mucho menos y muchos directivos ven con buenos ojos (ya sea ante un porvenir gris o ante la evidente disminución de su rentabilidad) la posibilidad de reducir las plantillas con el fin de abaratar costos y a la vez incrementar sus ganancias. Sin embargo, existen diversas denominaciones sobre downsizing cuando hablamos del real estate ¿Sabes cuáles son? La era postpandemia y el eventual conflicto bélico en Europa del este a redibujado el presente de las agencias inmobiliarias como pocas veces en la historia. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas dudas sobre el downsizing inmobiliario.
Un mecanismo de defensa a la orden del día
Podemos afirmar sin temor a equivocarnos que el downsizing ha logrado evitar que muchas compañías vayan a un colapso seguro; sino a la propia desintegración y desaparición, cualquiera fuere el mercado en el cual se mueven. Como uno de los principales estandartes del capitalismo mundial, se trata de una estrategia al menos discutible o digna de un debate, dependiendo la corriente o el medio que la cite.
¿Ha permanecido a lo largo del tiempo el sector inmobiliario indiferente a esta herramienta estratégica? ¿Puede haber un sistema mejor que corte con la crisis en la microeconomía de una oficina de servicios inmobiliarios evitando el despido masivo? Según el ABC del marketing, existen varios tipos de downsizing; y es en esa dirección en la que intentaremos presentar o resolver algunas de esas dudas, siempre presentes en los departamentos de RRHH.
¿De qué hablamos si hablamos de downsizing?
Si desarmamos el término downsizing, nos encontraremos con la combinación de dos palabras en su idioma original que por supuesto es el inglés.
Down: descender o bajar y en este caso aplicable también a la expresión “dar de baja”.
Sizing: tamaño o volumen total de algo.
En el idioma de los mercados, cuando hablemos de downsizing sabremos que nos estaremos refiriendo a una “disminución del tamaño de una compañía”. Se trata de una expresión que, lejos de tratar al desprendimiento de empleados de forma provisoria -dado un hecho meramente circunstancial-, aborda el recurso de los despidos de parte sustancial de las plantillas como una solución permanente; y cuyo objetivo será llevar una solución inmediata y puntual a la economía actual de la empresa (generalmente en aparentes apuros económicos o por consecuencia de un redireccionamiento estratégico).
Dos clases de downsizing
Veamos cuáles son los dos tipos predominantes de downsizing en vigencia:
Proactivo
Se crea generalmente con algunos meses de anticipación; y busca lograr una mejoría sustancial en el rendimiento integral de una empresa. Este objetivo, estará atañido a muchos otros en el mismo sentido; por lo que se da por descontado que la compañía que aplique el downsizing proactivo estará a la búsqueda de nuevos e innovadores horizontes.
Reactivo
Las distintas crisis financieras o económicas, como resultado de acciones externas (como por ejemplo la invasión rusa a Ucrania) suelen tocar de cerca a los engranajes de los mercados; y el sector inmobiliario es recurrentemente blanco de cambios obligados por este tipo de factores. Cualquier alteración en la macro economía de los países, suele repercutir dando cimbronazos en los movimientos del business de los bienes raíces. El dowsizing reactivo será implementado como un recurso de emergencia y en una visión más de supervivencia que de planificación a mediano o a largo plazo.
Dudas sobre el downsizing inmobiliario
Respecto a downsizing inmobiliario, por fuera de los dos términos citados en los párrafos anteriores, referirá mayoritariamente a una reestructuración empresarial ligado al aprovechamiento del espacio de trabajo. Al respecto, pudimos comprobar a lo largo del siglo XX cómo las compañías pasaron de ocupar enormes sitios o estancias con decenas de escritorios alineados en ellos a destinar en muchos casos una oficina por persona. Fueron cambios de moda en los perfiles de los mercados mundiales que tuvieron basamento en las conductas de las principales compañías en Estados Unidos.
En este siglo XXI, el mundo comercial y el business de los bienes raíces como principal protagonista, debió atender primero la pinchadura de la burbuja inmobiliaria de 2007; y afrontar posteriormente en 2020 la irrupción de la pandemia COVID 19. Como salida pronta a estos dos asteriscos de vital trascendencia en el sector, muchas compañías debieron reorganizar su situación de trabajo físico con el fin de disminuir abruptamente sus gastos fijos. Aprender a reducir los metros cuadrados por persona supo ser una tarea compleja en la mayoría de los casos.
Aplicación del downsizing y la productividad
Hemos visto que el downsizing no solamente está relacionado al despido masivo; y que puede aplicarse de un modo en el que todos ganen (plantillas, empleados en relación de dependencia y directivos). Según el presidente de Newmark Central America, Carlos Roberto Robles, el objetivo en la correcta aplicación de downsizing está ligado al monitoreo permanente de los niveles de productividad de la compañía en cuestión, respecto a la reducción de las áreas físicas prescindibles.
Si se logra mejorar los costos operativos por alquiler, servicios, mantenimiento, y al mismo tiempo, las condiciones y la productividad de los empleados, el impacto económico puede ser muy bueno para la empresa.
Carlos Roberto Robles – Newmark Central America
Para llevar a buen puerto un downsizing inmobiliario en el que se aprovechen al máximo las instalaciones, muebles y espacios de trabajo en planta; será necesario entonces que sendos departamentos de una empresa se vean involucrados y comprometidos a una constante revisión de su productividad ¿Crees que es posible?
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Si cuentas con algo de conocimiento o experiencia en el competitivo sector inmobiliario, sabrás que no existe el agente en bienes raíces perfecto. Todos contamos con alguna falencia en nuestra profesión u oficio y ningún actor en el real estate permanece ajeno a esto. En dicho sentido, lo recomendable será buscar la excelencia en base a una capacitación permanente que nos permita mejorar en el día a día; y prevenir aquellos puntos sensibles externos que pueden conducir a que una negociación no llegue a buen puerto y por consiguiente a la pérdida de un cliente ¿Sabías que en el campo de los bienes raíces se considera que para compensar la pérdida de un cliente se deberán incorporar cinco más? En este artículo de Oi Real Estate veremos algunos errores comunes en el agente inmobiliario, con el fin de no caer en riesgos innecesarios.
Cuando un cliente abandona una negociación
La altísima competitividad en el sector inmobiliario exige al agente de hoy a permanecer en un estado de alerta absoluta. Está comprobado que un cliente inmobiliario correctamente fidelizado conducirá a una nueva negociación; ya sea en el corto, mediano o largo plazo. En este sentido, son muchos los efectos negativos que se producen ni bien un cliente se baja de una negociación que ya ha comenzado; por lo que es vital asegurar o ajustar las medidas que acaso encaminen a una diligencia a sucumbir mediante errores no forzados por parte de quienes llevan sus riendas.
Veamos solo algunos de dichos factores a tener en cuenta:
Pérdida de confianza en la marca. La marca de una agencia moderna gana su prestigio en base a la experiencia satisfactoria del cliente, acumulada a lo largo de negociaciones rápidas y libres de inconvenientes evitables.
Interrupción en la cadena del famoso “boca en boca”. El boca en boca sigue siendo al día de hoy una de las principales llaves a nuevas negociaciones. Si un cliente no recomienda o deja de recomendar a tu oficina de servicios inmobiliarios estarás perdiéndote de obtener potenciales diligencias.
No consultará nuevamente. Es casi un hecho que quien se baje de una negociación por disconformidad en el servicio no vuelva a golpear tu puerta en caso de una nueva inquietud en cuanto a movimientos inmobiliarios. Como dijimos en la introducción, en marketing, recuperar lo que representa perder un cliente en mitad de una negociación conllevará incorporar cinco nuevos.
Errores comunes en el agente inmobiliario
El real estate, en el mundo occidental comercial, se caracteriza por mover sus engranajes en la misma dirección y al mismo tiempo. Con el mercado realtor estadounidense como faro, las más prestigiosas agencias mundiales utilizan (al menos de base) pautas similares, siempre dependiendo de las normativas regionales. Por tanto veremos que, sin importar en dónde te encuentres, los puntos a evitar serán en su mayoría equivalentes ¿Cuáles son entonces los errores comunes en el agente inmobiliario de la actualidad?
Sobreestimar el ser autodidacta
En el sector inmobiliario, un agente no puede darse el lujo de considerarse un simple vendedor (como puede serlo el de una tienda de electrodomésticos o de artículos x). Las negociaciones inmobiliarias exigen un nivel de conocimiento y actualización del mercado casi como en ningún otro. Desde Oi Realtor fomentamos siempre la capacitación permanente acerca de las estrategias de captación y de trato al cliente; así como también la referente a las normativas legales propias de la rama en la que te especialices.
El real estate es uno de los mercados más superpoblados del mundo; esto lleva los niveles de competitividad a lugares impensados. Por tanto, el ser un agente autodidacta en todos los aspectos conducirá prontamente o a mediano plazo a que quedes fuera del flujo comercial.
Falta de comunicación con el cliente
Muchos suponen que el ser un agente inmobiliario es igual a ganar buen dinero trabajando poco. Nada más alejado de la realidad. Si bien pueden obtenerse jugosas comisiones por venta, el trabajo duro debe ser parte del ADN del asesor en bienes raíces. En este sentido, mantener una comunicación fluida con el cliente puede ser un factor que marque la diferencia entre una oficina de servicios inmobiliarios exitosa y una condenada al fracaso.
¿Estás dispuesto 24 x 24 a atender y resolver las demandas de los clientes? Si te desempeñas en relación de dependencia y te dedicas solo a exhibir propiedades, puede que tus horarios estén definidos y que cortes con tu jornada a la hora del cierre de la agencia. Pero si por el contrario eres un gestor de negociaciones inmobiliarias, te debes al cliente y a los horarios de este; que en la mayoría de los casos irán a contramarcha de los horarios habituales de un empleo estándar.
Dejar la negociación en manos del cliente
Para diferenciar y establecer cuáles son los puntos que un agente inmobiliario puede dejar o no en manos de un cliente, se deberá contar con años de experiencia y de negociaciones consumadas con éxito. Durante tus primeros tiempos como asesor en bienes raíces es conveniente no perder de vista en ningún momento el transcurso de una diligencia. Ten en cuenta que permitir que un cliente se haga cargo de puntos sensibles (como ciertos trámites o alguna clase de refacción en el bien inmueble en cuestión) que te corresponden a ti como agente, no te libera de la responsabilidad de sus consecuencias.
Bajo la misma mirada, permitir que el cliente opine o interfiera en la valoración o en la tasación de su propiedad puede conducir a que la unidad salga a la venta a un valor inapropiado para el mercado. Recuérdale al cliente que eres tú quien conoce la actualidad del sector y que dos propiedades en apariencia similares pueden resultar en distintos precios de tasación, por incontables motivos.
Hemos visto algunos entre muchos otros errores comunes en el agente inmobiliario ¿Has incurrido en alguno de ellos? Nos encantaría conocer tu opinión.
Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
La compra y la venta de un inmueble en España se trata de un proceso nada sencillo. En este sentido, antes de vender un piso en Madrid se deben realizar una serie de pasos. Hablamos de la gestión de ciertos trámites y la recolección de un conjunto de documentos que incluyen la información necesaria para que todas las partes conozcan cada uno de los datos de la vivienda.
Una vez que se logra obtener cada uno de los documentos necesarios, el proceso de venta de una vivienda se transforma en una operación mucho más ágil. Sobretodo cuando se ha decidido contratar el asesoramiento profesional de una agencia inmobiliaria.
En OI REAL ESTATE queremos presentarte un guía completa sobre cada uno de los documentos que necesitarás al momento de vender tu inmueble en la comunidad madrileña y qué impuestos deberás pagar por ello. ¡Sigue leyendo!
¿Por qué vender un piso en Madrid es una gran oportunidad?
Decidir vender un piso en Madrid puede ser una gran oportunidad debido a una variedad de factores. Uno de ellos tiene que ver con el lugar que ocupa la ciudad para los viajeros a lo largo del año. En este sentido, nos referimos a que Madrid es una de las ciudades más importantes de Europa. En ella se puede encontrar una gran cantidad de museos reconocidos mundialmente y patrimonios culturales de la humanidad. Su gastronomía se caracteriza por combinar la mejores tradiciones de la cultura culinaria española y sus diversas atracciones hacen de esta localidad un lugar ideal para disfrutar en familia. Y, para los más jóvenes, una vida nocturna con alternativas variadas.
Por otra parte, la capital de España es la ciudad más poblada del país. Una de las causas que la convierte en una fuente de abundantes posibilidades laborales y educativas. Por esta y otras razones vender una propiedad en Madrid es una gran alternativa, ya que resulta una gran oportunidad para quienes quieran obtener de la operación una ganancia redituable.
A continuación, veremos la documentación que necesitas reunir si quieres vender un piso en Madrid.
¿Cuáles son los documentos que se requieren para vender un piso en Madrid?
Vender una vivienda demanda, en cualquier parte de España, una serie de pasos que, organizados de la manera correcta, harán del proceso una operación exitosa. Entre ellos, se encuentra la etapa en la cual se debe realizar la recolección de documentos que den cuenta de toda la información vinculada a la vivienda, a la comunidad de propietarios y al estado tributario de la propiedad.
Nota simple: un documento obligatorio para vender un piso en Madrid
La nota simple es uno de los documentos más importantes con el cual hay que contar antes de iniciar la venta de un piso en Madrid. Se trata deun informe de carácter público y oficial emitido por el Registro de la Propiedad. El documento contiene la información más importante del inmueble, incluyendo los datos del o los propietarios, si se trata de una copropiedad. En este sentido, es un comprobante de que se posee efectivamente la propiedad.
La nota simples es una documentación de carácter obligatorio ya que será solicitada por el comprador de la propiedad y es un requisito imprescindible para la realización de la compraventa. Por otro lado, también se le recomienda al propietario la solicitud de la nota dado que le permite constatar que sus datos estén actualizados y sean correctos.
¿Cómo se solicita una nota simple y cuánto demora?
La solicitud de la nota simple se puede realizar de modo presencial o de manera virtual
En el primero de los casos, en ciudad de Madrid hay 55 Registros de Propiedad en los cuales gestionar la petición. Sin embrago, todos se hallan ubicados en la Calle Alcalá, en el barrio de Simancas. Este barrio pertenece al Distrito de San Blas-Canillejas. Más específicamente, el Registro Propiedad Madrid se sitúa en el número 540 de la Calle Alcalá.
Por otra parte, para realizar la gestión vía online se deberá ingresar a la página oficial del Colegio de Registradores de la Propiedad. Además, existe una aplicación del Registro de España desde la cual puede solicitarse esta documentación. La información requerida para efectuar el trámite son: el nombre y apellido del titular y la dirección del inmueble en cuestión.
Respecto al tiempo que puede conllevar la solicitud de la nota simple, la demora de la misma puede rondar entre unas 24 y 48 horas. El coste aproximado del trámite es de 9,02€.
La escritura de compraventa
La escritura de compraventa de una vivienda es la documentación que certifica, como la nota simple, la posesión del inmueble en tanto contiene la información de sus propietarios. Se trata del contrato establecido al momento en que se firmó el boleto de compraventa. Para que tenga validez la firma en cuestión debe haber sido realizada ante escribano público, con la firma de los certificados y en papel timbrado.
¿Cómo obtener este documento?
La escritura de compraventa puede obtenerse solicitándola al notario que realizó la operación de compraventa. Una vez realizada la solicitud su entrega es inmediata y no tiene costo alguno.
Para vender un piso en Madrid contar con esta documentación es obligatorio, ya que será solicitada para iniciar la compraventa y así poder realizar la transmisión de la propiedad. Es decir, el cambio de titularidad.
Certificado de eficiencia energética
Se trata de una documentación que brinda información relativa al consumo energético de un inmueble. Permite que, tanto los propietarios como los potenciales compradores, accedan a esta información relativa al gasto y eficiencia energética.
Este certificado es de carácter obligatorio para poder vender un piso en Madrid, dado que será requerido a la hora de firmar el contrato de compraventa. A su vez, se trata de un documento con información muy importante para incluirlo en los anuncios inmobiliarios.
¿Cómo obtener esta certificación, cuál es su demora y coste?
Para obtenerlo debe recurrirse a un técnico profesional autorizado, quien realizará la inspección del piso y el certificado con el análisis detallado requerido.
El coste dependerá de los honorarios establecidos por el técnico y la cantidad de m2 del inmueble. La demora aproximada puede ser de 1 a 7 días.
Los planos del inmueble: ayudarán a vender un piso en Madrid de manera más rápida
El plano de una propiedad es documento que contiene la representación gráfica de la misma. Incluye las reformas u obras que se hayan realizado y la disposición del mobiliario. También se hayan plasmados en él las instalaciones respectivas y la distribución de las distintas áreas de la propiedad.
Si se desea vender un piso en Madrid esta documentación no es obligatoria. Sin embrago, es recomendable acceder a ellos. Su importancia radica en que suele ser utilizada en los anuncios de venta, ya que permite que los posibles compradores conozcan la distribución y características de la vivienda. En consecuencia, promoverá mayor información sobre la vivienda, aumentando las probabilidades de venta en el menor tiempo posible.
¿Cómo obtener los planos de una vivienda?
Los planos de un inmueble pueden solicitarse en el Ayuntamiento de Madrid o en Catastro. También es posible obtenerlos a través de la agencia inmobiliaria que esté cargo del proceso de venta del inmueble, en caso de contar con asesoramiento profesional.
La demora aproximada para adquirir los planos ronda entre 1 y 30 días. Respecto al coste, éste puede variar dependiendo de los honorarios que establezca el profesional arquitecto. También influirá en este aspecto el tamaño de la vivienda.
Por otra parte, en sitios web especializados puedes gestionar el trámite en forma gratuita.
La Cédula de habitabilidad no es obligatoria para vender un piso en Madrid
Está documentación requerida en otras ciudades de España no es obligatoria en Madrid, por lo cual no se requiere para la venta de un piso en esta ciudad.
Se trata de un documento que certifica que un inmueble cuenta con todas las condiciones de habitabilidad que están normalizados por ley. Es decir, la cédula de habitabilidad es el documento que determina que una propiedad es segura para ser habitada.
Certificado de Inspección Técnica de Edificio (ITE)
El ITE es una documentación que permite acreditar el estado de habitabilidad del edificio dentro del cual se ubica una vivienda. Asimismo, permite comprobar que el inmueble es seguro para quienes lo habiten, como así también el entorno cercano al que pertenece.
En la Comunidad de Madrid este certificado es de carácter obligatorio en edificios de más de 50 años.
El coste de la ITE en Madrid, debido a que no está regulado por ley, depende de los honorarios del técnico, del tamaño del edificio y de su estado de conservación. En el caso de que ya haya sido realizada la inspección, el acceso al certificado es gratuito. La demora estimativa desde que se solicita el certificado hasta su obtención es de 1 a 30 días.
Estatuto de la comunidad de propietarios
Se trata de un documento que contiene las normas de convivencia estipuladas por la comunidad de vecinos de un edificio, el administrador del edificio o en el Registro de la Propiedad.
Si bien no es de carácter obligatorio a la hora de vender un piso en Madrid, suele ser solicitado por los compradores a lo largo de las etapas de negociación y en la firma de la compraventa.
¿Cómo obtenerlo, cuál es la demora y el coste?
Esta documentación se obtiene recurriendo al presidente de la comunidad de vecinos. El estatuto no tiene un valor económico, por lo que se puede acceder al la documento de manera gratuita.
La demora en la obtención de este documento puede rondar, estimativamente, entre 1 a 7 días.
Certificado de vivienda libre de cargas, de liquidación de servicios y de deuda cero con la comunidad
El certificado de vivienda libre de cargas es la documentación que incluye una serie de certificados cuya finalidad es acreditar que el piso que se está vendiendo se encuentra libre de deudas.
En el caso del certificado de liquidación de servicios hablamos de un documento que permite constatar que se hallan pagos los servicios de luz, gas y agua, no registrando deudas. Al momento de efectivizar la compraventa, los recibos deberán ser entregados al nuevo propietario para que pueda efectuar el cambio de titularidad de los servicios.
Y, por último, el certificado de libre deuda con la comunidad de propietarios es un documento que permite certificar que la vivienda no posee deudas en relación a las cuotas de la comunidad de propietarios. Al momento en que se concrete la venta del piso deberá notificarse el cambio de titularidad a través de una nota, según lo estipula la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cómo obtener estos documentos, cuál es la demora y el coste de cada uno?
Para acceder al certificado de liquidación de servicios se deberá solicitar a cada una de las empresas las últimas facturas pagas. Este tipo de gestión no implica coste alguno y la demora estimativa es de 1 a 7 días.
En el caso del certificado de libre deuda con la comunidad de propietarios, su obtención debe ser requerido al presidente o administrador del edificio. Luego de solicitado el certificado, su resolución puede demorar de 1 a 7 días. Su solicitud es gratuita.
Recibo de liquidación del IBI
El Impuesto de Bienes Inmuebles es el tributo que deben pagar todas las personas que sean propietarias de una vivienda en España. El recibo de esta índole indica que dicho impuesto a sido liquidada por la parte correspondiente.
El momento de presentar este certificado será a lo largo de las negociaciones y al momento de la firma de la compraventa. Es un trámite gratuito, inmediato y de carácter obligatorio.
Certificado de deuda cero para vender un piso en Madrid
Este último documento es emitido por la entidad bancaria que corresponda. El mismo permite probar que la vivienda no está sujeta a una hipoteca vigente. Es de carácter obligatorio en los casos en que se ha concluido el pago de una hipoteca sin que se haya realizado la cancelación en el Registro. Se trata de un trámite inmediato y sin costo alguno.
Hasta aquí hemos detallado cada uno de los documentos necesarios para vender un piso en Madrid. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y para la venta de tu inmueble resulte de manera exitosa.
La mejor forma de conocer de manera precisa el valor de un inmueble es mediante un proceso de valoración. Se trata de uno de los pasos a seguir para la compraventa de viviendas. Por lo tanto, se deberán abonar una serie de tributar a lo largo de la operación. En este sentido, nos preguntamos cual es rol que cumple el IVA en tasaciones inmobiliarias.
En este artículo te lo contamos. Además, de manera resumida y precisa, definimos de que se trata una tasación, como se realiza y para qué sirve. ¡Sigue leyendo!
¿Qué son las tasaciones inmobiliarias?
Cuando hablamos de tasación de una vivienda nos referimos al informe que se realiza para conocer el valor de la misma a través del uso de una metodología que se basa en una normativa legal.
Las personas que llevan adelante este tipo de procesos son conocidos como tasadores, quienes son expertos en la valorización de inmuebles. En los casos en los que se trata de tasaciones hipotecarias, quien realiza el procedimiento deberá ser una Sociedad de Tasación Homologado por el Banco de España.
¿Por qué son necesarias las tasaciones de inmuebles?
Como hemos dicho, el proceso de tasar una propiedad permite conocer el valor de la misma al momento de querer venderla. Se trata de una acción necesaria para solicitar una hipoteca para comprar un inmueble, para ponerlo a la venta al mejor precio posible o para repartir en caso de que deba ser heredado.
En este sentido, son diversos los motivos por los cuales solicitar una valoración. Estos pueden ser los siguientes:
Solicitar un crédito hipotecario. Hablamos de lo que se conoce como tasación hipotecaria. Este tipo de valoraciones son llevadas a cabo por agencias homologadas y designadas por el Banco de España. No obstante, la legislación española prohíbe determinantemente que la empresa a cargo de la tasación tenga vínculo o relación con el banco en el cual se solicita el préstamo.
Compraventa de una vivienda. En estos casos, se trata de una tasación comercial y es la herramienta para determinar el valor de mercado de la vivienda. Esta valoración dependerá del estado de la vivienda, sus características y los tipos de servicios con los que cuenta.
Realizar una herencia. Ante estas situaciones la tasación sirve para poder conocer el monto del bien y así saber que le corresponde a cada parte. En estos casos, se habla de tasación judicial.
¿Cuáles son los tipos de tasaciones que existen?
En España, en el marcado existen diversos tipos de tasaciones según el tipo de bien que se desea valorar. Entre ellas las de tipo inmobiliarias.
Además de esta, existen las tasaciones:
Tasación de empresas. Este tipo de valoraciones las realizan abogados u organizamos públicos o privados. Realizan: informes periciales de valoración no judicial; certificaciones; dictámenes de partes o judiciales; dictámenes extrajudiciales y pre informes extrajudiciales.
Tasación de bienes inmuebles. Nos referimos a las valoraciones de una gran variedad de elementos. Ya sea de objetos vinculados a objetos familiares o cotidianos, así como en negocios que involucren algún tipo de inversión. Según la reglamentación se destacan los valores: de mercado; contable; valor a nuevo; de reposición a nuevo; de reposición a estado actual, etc.
Tasación de vehículos. Sirve para realizar los documentos de carácter científico y técnico para valorar coches en dos oportunidades: cuando se debe conocer el valor de reparación o el por qué está siendo refaccionado; o cuando se requiere llegar a un precio para la compraventa o en procesos judiciales de división del bien.
Tasación de Obras de arte: Se realizan para darle un valor monetario a determinados bienes.
Tasación de embarcaciones de recreo: Se trata de la valoración de barcos y es un tipo de procesos muy importante en el mercado de peritaje.
¿Cuál es el rol del IVA en tasaciones inmobiliarias?
El tributo que se le aplica a las valoraciones de inmuebles es el que grava sobre el valor agregado. Es decir, el IVA en tasaciones inmobiliarias es el impuesto que deberá ser abonado para conocer cuál es el precio de una vivienda. Ante la realización de una tasación, la entidad, sociedad o estudio de arquitectura que la lleva adelante el informe emite una factura. Luego, a la base imponible del servicio otorgado se le suma lo correspondiente al IVA.
El porcentaje quese aplica de IVA en tasaciones inmobiliarias, por lo general, es del 21% sobre la base imponible de la prestación dada. En el caso de las tasaciones hipotecarias, este valor debe ser liquidado por el cliente que solicita la valoración. En la factura, el monto del IVA debe estar completamente detallado y desglosado por parte de la empresa que emite el informe de tasación.
Asimismo, el valor agregado en las tasaciones de carácter hipotecarias deberá ser declarado por parte de la Sociedad de Tasación cada trimestre y mediante la presentación a Hacienda según el modelo que corresponda.
¿Cuáles son los impuestos por la venta de una vivienda?
Para poder determinar cuáles son los impuestos que se deben abonar por la venta de una vivienda, además del IVA en tasaciones inmobiliarias, es necesario diferencia el tipo de inmueble que se vende. Es decir, si se trata de una vivienda nueva o una de segunda mano.
Una vivienda nueva es la que se le compra directamente al promotor o que tiene menos de dos años desde la finalización de las obras de construcción. Cuando se trate de este tipo de inmuebles, se deberá abonar el IVA que equivale al 10% del precio de la vivienda. Antes del 2013 el porcentaje era del 4%.
A su vez, se deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se trata de un tributo de carácter autonómico, cuyo importe depende de cada Comunidad en la que se ubica la vivienda. De manera generalizada, ronda entre el 0,5% y el 1,5 % del valor total de la compraventa. Según la normativa de cada autonomía, existen ciertas bonificaciones si se cumplen determinados requisitos.
Por su parte, las viviendas de segunda mano no están sujetas al IVA ni al AJD, sino que deben tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este tributa también está cedido a las Comunidades Autónomas en la aplicación de si tipo impositivo. Por lo general, la media en España es de un 8% sobre el valor total de compraventa.
Las comunidades que mayor porcentaje de ITP tienen son:
Cataluña, Galicia, Aragón y Comunidad Valenciana, con un tipo impositivo que alcanza el 10%;
Y a la más económica es el País Vasco con un 4% de valor impositivo.
Hasta aquí te hemos contado acerca del rol del IVA en tasaciones inmobiliarias. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
En España la transmisión de propiedades implica una serie de gastos de gestión y de tributos que deben ser rendidos al Ministerio de Hacienda. Los impuestos al vender una vivienda son tres: el IRPF por la ganancia patrimonial, el IBI y la Plusvalía Municipal, por el valor del suelo.
En este sentido, dos de ellos deberán ser liquidados cuando se haya concretado la venta del inmueble y el otro deberá ser abonado junto con el comprador, al momento de la firma del contrato de compraventa.
En este artículo te contamos las características principales de cada uno de estos tributos y de qué manera se calculan. ¡Sigue leyendo!
¿Cuáles son los impuestos a pagar por vender una vivienda?
Si has decidido poner a la venta tu inmueble es indispensable conocer tanto los pasos a seguir para realizar la operación, como así también cada uno de los impuestos que se deberán pagar por la misma.
Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF)
La plusvalía Municipal
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Ahora, te detallamos de manera detallada que son y como se realiza el cálculo de cada uno de ellos. También, te explicamos cuales son las exenciones en el caso del pago de los tres tributos.
IRPF: ¿Cómo calcular este impuesto al vender un inmueble?
El IRPF es un impuesto estatal y grava sobre los beneficios económicos que adquiere una persona. Es decir, por su ganancia patrimonial. En este caso, se trata de uno de los impuestos por vender una vivienda cuando el valor de venta es mayor al valor de compra cuando se adjudica el bien. En este sentido, si la transmisión de una inmueble por venta ha derivado en una pérdida, no se deberá liquidar el IRPF. No obstante, si deberá incluirlo en la declaración de la renta.
Se trata de un impuesto que debe abonarse al año siguiente de efectuada la venta. Esto se debe a que cada año es obligación realizar la declaración de la renta con todo el patrimonio generado durante el transcurso del año anterior.
Valor de transmisión: ¿Cómo se calcula?
En este punto, se deberán restar al valor de la venta todos los gastos y tributos que se deban abonar para realizar la operación. Algunos de ellos son:
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Plusvalía municipal
Gastos de la cancelación registral de la hipoteca
Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular el valor de transmisión (cada uno de estos valores especulativos.
Valor de venta: 150.000 euros
Gastos de venta:
Pago a la agencia inmobiliaria: 7.000 euros
Plusvalía municipal: 1.600 euros
Gastos de cancelación de la hipoteca (si aplica): 1000 euros
Por otro lado, al momento de calcular cuánto se deberá pagar por el IRPF se deberá calcular el valor de adquisición. Se trata del costo de compra por el cual se recibió el inmueble. Para su cálculo se le deben sumar al valor de compra los siguientes montos:
Cada uno de los gastos propios de la adquisición de la vivienda. Hablamos de cada uno de los tributos que se debieron asumir con la hipoteca, los gastos de gestión de notaría, el IVA, el IAJD y el ITP. Si es necesario tener presente que aquellas comisiones pagadas para asumir el crédito hipotecario o sus intereses no se tienen en cuenta para este cálculo.
Los montos que se han invertido en reformas o reparaciones que se hayan realizado en la vivienda y que sean considerables. Hablamos de las modificaciones destinadas a ampliar el inmueble, aumentar la superficie o la modificación total de partes esenciales de la vivienda, como ser baño o cocina. Este tipo de refacciones aumentan el valor de la propiedad por lo tanto el de comprar. En este sentido, ese aumento puede repercutir en el cálculo final del IRPF y así provocar una rebaja en la factura fiscal.
Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular el valor de adquisición (cada uno de estos valores especulativos.
Calcular la diferencia y el tipo impositivo aplicable
Luego de calcular el valor de transmisión y el valor de adquisición, se debe calcular cual es la diferencia existente entre ambos valores. Dependiendo del resultado se deberá pagar o no el IRPF. Por lo tanto, si el valor de la diferencia es negativo no se deberá abonar por este tributo.
En caso contrario, si el cálculo da un valor positivo, se le deberá aplicar a dicho monto un porcentaje para saber qué es lo que se deberá pagar de IRPF por esa ganancia. El tipo impositivo es por tramos y es un valor establecido por Hacienda. La tabla se encuentra organizada de la siguiente manera:
A) Si la ganancia es hasta 6.000 euros: 19%
B) Si la ganancia es entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
C) Si la ganancia es entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
D) Si la ganancia es de 200.000 euros: 26%
Algo a tener en cuanta muy que resulta muy importante, es que cada uno de dichos porcentajes serán aplicado de manera progresiva.
Ahora bien, vamos con un ejemplo el modo de calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el de compra (cada uno de estos valores especulativos.
En este caso, al ser un resultado positivo se deberá abonar el IRPF por la ganancia obtenida. Así, los porcentajes se aplican progresivamente. Es decir, a los primeros 6.000 € le aplicamos el 19% y a los 25.900 €que restan el tipo impositivo a aplicar el 23%. Lo que da un total de: 7097 € de IRPF por la venta de la vivienda.
¿Cuáles son las exenciones para el IRPF?
Uno de los principales interrogantes en relación al pago de impuestos a la vivienda por vender y precisamente, por el IRPD es si siempre se está obligado a pagarlo. La repuesta es que existen algunas particularidades que están exentas de pagar el tributa y que son establecidas por la agencia tributaria. Hablamos de exención por:
🔃 Reinversión en una vivienda actual
🤶 Por ser mayor a 65 años de edad
💰 Entregar el piso en dación en pago
Reinversión en una vivienda actual
En los casos en los que sea vendido un inmueble y el dinero obtenido por la operación ha sido utilizada para comprar otra vivienda de residencia habitual nueva es posible quedar por fuera de la obligatoriedad de pagar el IRPF. Aun cuando se haya conseguido obtener una ganancia por la transacción.
Para ello se debe tener en cuantas algunas variables:
La vivienda que se vende y compra deben ser de residencia habitual
Se debe haber vivido al menos dos años en ella de manera continua
Sino se ha vivido continuamente por un mínimo de dos años en la propiedad, justificar porque se realizó el cambio de residencia. Como por ejemplo, por motivos laborales.
La nueva vivienda deberá ser en la que se residirá al menos por un plazo mínimo de 12 meses desde el momento en que se concreta la operación.
El plazo de la reinversión en la vivienda es por dos años.
La reinversión puede sr antes o después de la operación.
Se debe reinvertir la totalidad del dinero que se obtiene de la venta de la vivienda.
Si sobra un monto de dinero de la venta, este deberá tributar por el IRPF.
Si es un vivienda de nueva construcción y se reinvierte dentro de los dos años, pero el inmueble es entregado por fuera del plazo, el beneficio fiscal se mantiene. El plazo se comienza a contar cuando finalizan las obras.
Si la vivienda es de residencia habitual pero el monto se reinvierte en la compra de un inmueble en el exterior con el mismo fin, es posible evitar tributar por el IRPF.
Se deberá verificar si la excepción de pago se puede realizar según los convenios entre países.
Por ser mayor a 65 años de edad
Otro parte de la población que se encuentra exenta de pagar el IRPF son las personas mayores de 65 años. Este grupo se encuentra libre de todo tipo de abono, y se diferencian del resto de los contribuyentes en tanto no tienen la condición de reinvertir el monto de dinero recibido en una vivienda nueva para tener disponibilidad del beneficio fiscal.
Por el contrario, si la vivienda que es vendida se trata de una segunda residencia, este grupo deberá tributar por ello. Salvo que el dinero de la venta sea utilizado para construir una renta de carácter vitalicio en una entidad bancaria o con una aseguradora. Los requisitos para tan acción son los siguiente
Plazo de 6 meses desde la fecha en que se realiza la operación de compraventa.
El monto de dinero máximo para reinvertir para poder tener el beneficio fiscal es de 240.000 euros.
La renta tendrá que tener una periodicidad menor o igual a un año. Asimismo, la misma comenzará a ser percibida por un año desde su confirmación.
Informar a la entidad bancaria o aseguradora que el dinero es a causa de la venta de una vivienda y se requiere la extensión del IRPF
En algunos bancos o entidades se condiciona a una edad máxima la posibilidad de realizar la renta vitalicia. Este límite puede estar entre los 79 y 90 años de edad. Por lo tanto, la persona que requiera la solicitud de esta acción deberá recurrir a la información del ente correspondiente ya que si no lo puede realizar deberá abonar IRPF ante la venta de una vivienda a pesar de tener más de 65 años.
Dación de pago
Hablamos de la forma legal utilizada para acordar una sustitución por la obligación de pago que tiene una persona, denominada deudora, por prestación diferente de parte del acreedor.
Así, la obligación original queda extinguida, fuera cual fuera la prestación realizada en un principio. Una vez consentida la prestación nueva, se alcanzan tres efectos de pago:
Extinguir la obligación.
Liberar la obligación del deudor.
Satisfacer el crédito del acreedor.
En este sentido, este tipo de operaciones logra sustituir una prestación por otra, se trate o no de una cosa material.
Ante la posibilidad de incumplimiento del acuerdo, el acreedor tiene el derecho de restituir al estado original la deuda.
Plusvalía Municipal: uno de los impuestos a pagar por vender una vivienda
Al IRPF se le suma un impuesto a la vivienda por vender y que se denomina, oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal.
La plusvalía es un tributo que grava el incremento que ha tenido el valor de una vivienda durante todo el tiempo que se haya sido propietario de la misma. Se trata de un impuesto cuya competencia se encuentra cedida a las comunidades autónomas. Es decir, debe ser abonado en la Hacienda del ayuntamiento correspondiente según los tipos impositivos fijados por dicho ente.
Ante la venta de un inmueble, el pago de la plusvalía municipal corre a cuenta del vendedor del mismo. Solamente para los casos en los cuales el propietario no viva o no resida en España no se abonará el tributo.
Por otra parte, si la transmisión de la vivienda es a causa de una donación o de una herencia, quien deberá responder por el pago de la plusvalía serán las personas que adquieran la propiedad.
Con respecto a los tiempos de pago, este impuesto deberá ser liquidado dentro del plazo de 30 días hábiles realizada la compraventa o donación. El periodo comienza a considerarse desde el preciso momento en el cual se concreta la operación. Al ser la plusvalía un tributo que está cedido a las comunidades, este período podrá variar según el ayuntamiento en el cual se encuentra el inmueble.
Cuando se tratase de una herencia, el plazo para abonar la plusvalía es de 6 meses, que comienza a contarse desde el momento del fallecimiento del propietario.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
Luego del fallo del Tribunal Constituyente el 26 de octubre de 2021 y a partir del 19 de noviembre del mismo año, el calculo de la plusvalía municipal puede realizarse de dos maneras y con dos métodos diferentes.
Para calcular la plusvalía municipal con el método de cálculo objetivo se deberán tener en cuenta las siguientes variables:
El valor catastral del suelo que figura al momento de la venta. Este es un dato que puede ser consultado en al recibo de pago del IBI o bien ingresando en el sitio web del catastro.
Un coeficiente que se calcula según la cantidad de tiempo que se hay sido titular del inmueble. Este valor es asignado por cada ayuntamiento.
Tiempo durante el cual has sido dueño del inmueble
Coeficiente
Menos de un año
0,14
1 años
0,13
2 años
0,15
3 años
0,16
4 años
0,17
5 años
0,17
6 años
0,16
7 años
0,12
8 años
0,10
9 años
0,09
10 años
0,08
11 años
0,08
12 años
0,08
13 años
0,08
14 años
0,10
15 años
0,12
16 años
0,16
17 años
0,20
18 años
0,26
19 años
0,36
20 años o más
0,45
¿Siempre debe pagarse por la plusvalía municipal?
La Plusvalía Municipal es uno de los impuestos por vender una vivienda que no siempre debe ser abonado. Luego de las últimas actualizaciones realizadas el 10 de noviembre del 2021, quienes han sido propietarios de una vivienda y ante su venta han sufrido pérdidas o una ganancia cero, no deberán pagar por el tributo.
Es decir, si al momento de la realización de la venta de una propiedad se reconoce una pérdida en el valor de la misma, el propietario queda exento de pagar la plusvalía.
¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
El IBI es uno de los impuestos a la vivienda que se paga cada año por tener la propiedad y titularidad de la misma. Se trata de un tributo de carácter municipal y se encuentra regulado por Ley Reguladora de Haciendas Locales, 2/2004, entre los artículos 60 y 77.
Según la normativa, quien debe hacerse cargo del pago de dicho tributo es la persona propietaria de la vivienda al primero de enero. En este sentido, en la gran mayoría de los casos el impuesto se divide entre las partes, considerando la cantidad de meses que se ha tenido la titularidad del inmueble.
Por último, el IBI se abona una vez al año por parte del propietario del inmueble. Al vender una vivienda se deberá dividir el pago del tributo con el nuevo titular de la misma en relación a la cantidad de tiempo que ha tenido la propiedad.
¿Quiénes se encuentran exentos de pagar el IBI?
Para el pago del IBI existen algunas excepciones. Algunas de ellas se producen de manera automáticas ya que se encuentran reguladas por ley nacionales y municipales. Y, en otros casos, la posibilidad de no abonarlo debe ser solicitada para casos especiales.
Las exenciones automáticas se encuentran:
Estado nacional (local o autonómico), entes destinados a seguridad, defensa, servicios penitenciarios y educativos.
Iglesia católica
Cruz Roja Española.
Además, se encuentran exentas del pago del IBI las sedes diplomáticas y los terrenos destinadas a redes ferroviarias.
Para los casos en los que el beneficio fiscal debe ser solicitado es para los inmuebles que serán destinados al sector educativo o al patrimonio histórico.
¿Qué hacer si al vender una vivienda no se ha cobrado el IBI?
Al tratarse de un impuesto que se encuentra cedido a las competencias de las autonomías, cada ayuntamiento tiene la potestad de fijar sus propios tiempos para girar el tributo.
En algunos casos, puede darse de que el impuesto se encuentre liquidado al momento de realizar la venta. O, por el contrario, que se encuentre pendiente de ser abonado. En el segundo caso lo que puede realizar es:
Llegar a un acuerdo con el comprador de la vivienda para que se abone una cuota en el mismo momento de la firma. Este monto se tendrá en cuenta considerando la referencia de lo que se abonando el año anterior a la venta.
Quedar a la espera de que la Administración correspondiente cobre el IBI, para luego pedir a la otra persona que reembolse la cantidad que corresponde.
La opción que mejor se adapte dependerá del tipo de comunicación y confianza que se tengas comprador y vendedor al momento de concretar la operación.
¿Cómo se calcula el IBI?
Para llevar adelante el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles es necesario, previamente, llevar adelante otros resultados. Nos referimos al cálculo de:
Cuota íntegra
La misma se obtiene de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen que le corresponde al inmueble.
Por lo general, el porcentaje ronda entre el 0,4 a 1,1% del valor catastral y entre 0,3 al 0,9% para bienes inmuebles urbanos y rústicos, respectivamente. Dicho coeficiente puede verse afectado por los aumentos regidos por cada Ayuntamiento en los inmuebles con características especiales que será del 0,6%. Las administraciones podrán establecer un grupo diferenciado para cada municipio que no sea inferior al 0,4% ni mayor al 1,3%.
Cuota líquida
Es la que se obtiene de aplicar a la cuota íntegra aquellas bonificaciones previstas por las normas nacionales y locales donde se encuentra el inmueble. Si no existen bonificaciones no se le debe restan nada a la cuota íntegra.
Hasta aquí te hemos contado acerca de cada uno de los impuestos por vender una vivienda en España. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
