Vender piso archivos - Página 29 de 89

Durante más de un siglo, el mercado inmobiliario mantuvo una serie de estrategias que lo consolidó como uno de los más conservadores. Al respecto, la manera en que las personas deciden cuál será su próximo hogar ha cambiado en los últimos quince años más que nunca en toda su historia. Los potenciales clientes ya no se acercan a las agencias sin tener idea de qué les espera. Por el contrario, muchos llegan al local estrictamente para firmar un contrato de servicios que se ha acordado previamente por otros medios. Hoy día, el canal fundamental de vínculo entre las agencias y la potencial clientela y los interesados en comprar una propiedad se remite a los canales digitales. En este artículo de Oi Real Estate, veremos 3 tácticas exitosas en ventas inmobiliarias. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

El cliente como protagonista de la negociación

“Vender propiedades” debería ser una frase que, prolijamente enmarcada, debería estar colgada en la pared de cada despacho u oficina de servicios inmobiliarios. Es que se trata de un objetivo que no ha variado en nada, desde la concepción misma del real estate americano de finales de siglo IXX. Lo que sí han variado rotundamente son “las maneras”. Hoy, el cliente ha tomado el toro por las astas y da el puntapié inicial a toda negociación.

En este sentido, el potencial prospecto se preocupa por verificar con antelación toda información adicional referida a la vivienda que ha visto y que le ha impactado desde una plataforma virtual. Entre sus preferencias de búsqueda, intenta consiguir y retener: acceso a la ciudad, puntos de interés cercanos, servicios, amueblados completos y muchos otras características de la propiedad por la cual consultará posteriormente a la agencia. ¿Debería por esto un agente inmobiliario quedarse sentado en su escritorio esperando que aparezcan las consultas? Creemos que no.

Un nuevo orden comunicacional

Con el soporte y la irrupción de la era digital, los puntos de contacto con el cliente se han incrementado hasta tocar niveles impensados. En esta dinámica, las agencias más preparadas utilizaron estos cambios radicales a su favor, en un claro ejemplo del ser proactivo.

Se impone ahora una mirada orientada a nuevos horizontes, ubicando al cliente en el centro de las acciones inmobiliarias. La premisa global, desde los tanques en bienes raíces conocidos por todos, contagió hasta a las pequeñas agencias zonales. Si nos adentramos en ese nuevo concepto en ventas, veremos que el mismo se encuentra compuesto por tres variables. Acaso tres patas sobre las cuales sería imposible lograr un modelo de negocio en bienes raíces de éxito, de cara al usuario.

Contenido de valor.
Diseño.
Medición.

La huella pandémica

Según un informe del sitio inmobiliario de consultas Lamudi, la tendencia hacia lo digital se vio claramente incrementada por la pandemia COVID 19. Durante las medidas destinadas al resguardo sanitario, que restringieron la circulación total durante casi seis meses, las estadísticas en consultas inmobiliarias se potenciaron hasta en un 95%.

Lo cierto es que ante la imposibilidad de concretar una diligencia de compraventa durante la época de cuarentena, el particular que pudo mantener sus ahorros a salvo no dudó un segundo en realizar sus consultas vía internet para un futuro cercano. Esto queda evidenciado en la aceleración de las diligencias encaradas ni bien las medidas a la movilidad fueron relegadas. Esa relación agencia / cliente basada en el contexto digital llegó para quedarse. Permanecer ajeno a un nuevo orden en cuanto a comunicación será simplemente quedar fuera del circuito comercial inmobiliario.

3 tácticas exitosas en ventas inmobiliarias

Hoy resulta imprescindible que las compañías controlen y resguarden su presencia en internet. Tu actividad en la red… ¿es consecuente con los objetivos en la planificación de tu modelo de negocio? ¿Cuál es el diseño de tus estrategias en base a las presentes y futuras preferencias del usuario / prospecto? Veamos 3 tácticas exitosas en ventas inmobiliarias digitales.

1 Una plataforma propia, optimizada y actualizada

La plataforma o sitio web propio es en nuestros tiempos mucho más que la carta de presentación de tu firma. En nuestros días, ese papel queda relegado a las redes sociales. El conducir a tu potencial clientela a tu sitio web es el objetivo de toda estrategia de marketing. Una vez que el visitante accede a tu sitio, deberás jugar todas tus cartas de ventas a que se retire del mismo convertido en lead. ¿Cómo lograrlo?

Debe tratarse de un sitio atractivo a la vista, ágil y liviano en su navegación y que además proponga una interacción concreta. El uso de campañas que ofrezcan “algo a cambio” es acaso la mejor manera de abrir el diálogo. Ebooks con consejos útiles, guías con las novedades inmobiliarias y cualquier material de descarga gratuita que informen al navegante pueden ser elementos clave para fomentar una primera consulta positiva.

2 Contenido de valor

Sin embargo, no basta con proponerse como informador inmobiliario. El cliente debe “sentir” que se informa. Para ello, es muy conveniente estar al tanto de las noticias de trascendencia real en bienes raíces. En este sentido, el real estate es uno de los mercados más cambiantes y zigzagueantes de todos. Por tanto, no te será dificultoso hallar en otros sitios colegas de consulta la data necesaria para transmitir información creíble y confiable.

3 Permitir expresarse

Vivimos un mundo donde la opinión está más que valorada por el usuario. En toda campaña exitosa y que se precie de tal, deberás ofrecer un espacio para el testimonio de tus clientes. Esto a su vez, elevará los niveles de confianza en quienes aún no forman parte de tu cartera clientelar.

¿Sabías que el 80% de los actuales clientes inmobiliarios han confiado y dado como válidas las opiniones positivas de clientes anteriores? Ten en cuenta esto para estar atento a que el número de opiniones negativas sea siempre el mínimo posible.

Hemos visto 3 tácticas exitosas en ventas inmobiliarias digitales. Nos encantaría conocer cuáles son las tuyas en este presente del mercado en bienes raíces y que llevas a cabo como agente inmobiliario en tu día a día.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Agentes inmobiliarios

¿Eres el mejor agente inmobiliario regional?

1 diciembre, 2022 No hay comentarios

En el superpoblado campo del “marketing”, el sector inmobiliario ha sido desde siempre uno de los más competitivos. En nuestros días, los avances tecnológicos han propulsado esta actividad a niveles insospechados. Ya no hace falta ser un experto en el uso de herramientas digitales para moverse con facilidad en el oficio. La imperiosa necesidad de un sitio web como punto de partida, sumada a cientos de plataformas compitiendo entre sí, parecen haber resuelto la mayor parte de las dificultades a las que una agencia especializada pudiera enfrentarse. Pero, sin subestimar el factor tecnológico y refiriéndonos específicamente a la venta inmobiliaria local, ciertas habilidades humanas prevalecen como un asterisco fundamental a la hora de desarrollarse como vendedor. El uso correcto de la información incorporada, será clave. En este artículo de Oi Real Estate veremos una serie de tips de vital ayuda que responderán el siguiente interrogante: ¿Eres el mejor agente inmobiliario regional?

Un agente inmobiliario completo

Su método de trabajo puede ser freelance, trabajar bajo el ala de una agencia o a través de una franquicia. En este último caso, a diferencia del agente independiente, el asesor debe llevar adelante cualquiera de los mecanismos de ventas aunque regido a ciertas normas de base. Podría decirse que el agente es el primer eslabón en la cadena de contacto con el cliente. Pone en marcha los servicios del negocio, ni bien recibida cualquier inquietud o consulta.

El objetivo siempre es el de satisfacerlas y solucionarlas. Por tanto, es claro que no es una tarea sencilla, especialmente cuando debe poseer una serie de conocimientos y uso versátil de data que seguramente quien acuda a él, no tiene ni le interese demasiado tener. Un agente inmobiliario completo, por otro lado, debe poder encargarse de la elaboración de un plan eficaz y sencillo de ventas, así como ofrecerle rentabilidad a la firma que lo contrata.

El conocimiento local como principal virtud

En el marco de la denominada “venta regional inmobiliaria”, un buen asesor local deberá conocer cada claroscuro del área que le toque administrar. Saber elaborar informes detallados sobre el movimiento del mercado cercano, que le permita ofrecer al cliente una gama de posibilidades, trascendiendo los límites de una idea.

Imaginemos un caso en que alguien se acerque a la agencia o solicite sus servicios, con la intención de adquirir un apartamento sobre una avenida principal. El agente deberá, además de ofrecerle aquellos que cumplan con dichas características, indagar y tratar de conocer qué alternativas adicionales pudieran llegar a resultar atractivas, abriendo así el espectro de posibilidades de una posible venta.

¿Eres el mejor agente inmobiliario regional?

La investigación minuciosa de un circuito barrial, bien puede ser aprovechada para que el barrio conozca también a su nuevo agente inmobiliario. El uso de tarjetas personales y flyers fue una acción de marketing desestimada a comienzos de siglo, tanto como se apostó a la desaparición de las estaciones de radio con la llegada de internet. Sin embargo, sigue siendo uno de los métodos de promoción regional a menor escala más que efectivos. No deberías pasarlo por alto si quieres hacerte conocer en un ámbito geográfico reducido.

Tiendas y centros comerciales, permanecen al día de hoy como recurrentes puntos de referencia para los habitantes de cercanía. La mayoría de los tenderos permiten el uso de sus escaparates para exhibir folletos de profesionales lugareños. Allí es a donde debes apuntar.

Promos y descuentos

Siguiendo con la premisa del “darse a conocer mientras conozco”, no olvides en la medida de lo posible que el uso de promociones y descuentos en flyers o folletos (a veces engrapados a una tarjeta personal) siguen siendo en pleno siglo XXI de lo más atrayente para potenciales clientes. Como agente inmobiliario, concertar con la agencia que te contrata distintas llamadas a la acción que devuelvan algo a cambio de una visita al local inmobiliario, nunca ha dejado de ser efectivo.

Creatividad direccionada

Existen muchas maneras de direccionar nuestra creatividad para captar la atención de los vecinos en el área de trabajo. Incorpora la idea de que cada uno de esos vecinos es un eventual cliente, o que podrá transformarse en uno mañana. Muchos agentes inmobiliarios zonales organizan meriendas, desayunos, y hasta actividades benéficas en salones propios de su agencia, o reconocidos a nivel barrial. Restaurantes, salones de fiesta, o patios de centros culturales pueden volverse excelentes receptores de visitas vecinales, con un mínimo acondicionamiento.

Buscar recaudar fondos para entidades sin fines de lucro del área, parroquiales, o clubes del barrio, suelen ser una excelente carta de presentación, sino actividades concurridas, para una asesoría inmobiliaria zonal exitosa.

La primera impresión es la que cuenta

Este consejo puede referirse a muchos aspectos de la vida en sociedad, es verdad. Todos estos detalles que señalamos anteriormente son nada si no cuidamos el aspecto visual. La manera en que nos dirigimos a desconocidos, principalmente si buscamos iniciar una relación comercial es primordial.

¿Has oído del estudio de los “7 segundos para una primera impresión”? Elaborado en conjunto por neurocientíficos de las Universidades de Nueva York y Harvard. Numerosos medios especializados en marketing se hicieron eco de sus resultados. A través de dicho programa se llegó a una serie de llamativas conclusiones. El subconsciente toma los primeros siete segundos de ti para clasificarte en varios aspectos sumamente distintos entre sí ¿Cuáles son? Veamos algunos de ellos:

Grado de competencia.

Nivel de educación.

Religión

Nivel de espontaneidad.

Búsqueda del éxito.

¿Cómo es posible esto? Mediante tus gestos, los colores que usas en tus prendas o tu papelería comercial, modales, tu higiene personal. Imagínate lo importante que es este asunto si lo que quieres es ser un mejor agente inmobiliario local. El cerebro precisa solamente de ese exiguo lapso para clasificarte. Sus conclusiones podrán ser erróneas, pero lo hecho, hecho estará. Revertir esa imagen no será imposible, pero implicará un tiempo de trabajo extra que no te interesa utilizar.

El modo en que manejes los primeros instantes en que tomas contacto con potenciales clientes, ya sea personalmente o a través de tus folletos o flyers, será un punto crucial, que no deberías pasar por alto.

Pensando en el cliente

Ser un mejor agente inmobiliario local, implicará conocer y entender el área de búsqueda. Piensa en el objetivo de lograr que el cliente se halle a gusto y cómodo en cada uno de sus movimientos diarios. No olvides que parte importante del “encontrar para un cliente la vivienda de sus sueños”, dependerá también de la ubicación del inmueble que tengas para ofrecerle.

Si quieres seguir leyendo sobre el tema, te recomendamos el siguiente artículo:

El peligro de una mala tasación inmobiliaria

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En Documentos

Cómo mejorar la calificación en el Certificado de Eficiencia Energética

1 diciembre, 2022 No hay comentarios

El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es un documento clave a la hora de pensar en vender una vivienda. Sin embargo, desde su implementación en 2013 y a medida que se van sancionando nuevas disposiciones, genera muchas dudas entre los propietarios. La realidad es que no todos los bienes inmuebles en España tienen un desempeño energético óptimo. Muchos de ellos, al pasar por la evaluación correspondiente, obtienen una calificación baja. ¿Qué hacer en estos casos? ¿Cómo se puede mejorar una mala calificación en el Certificado de Eficiencia Energética? ¿Es indispensable para vender una vivienda? En este artículo te lo contamos.

Muchos propietarios no saben cómo actuar cuando obtienen una baja calificación en el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). ¿Podré vender mi piso igual? ¿Aparecerán interesados en comprarlo? ¿Tendré que bajar el precio? Estas son solo algunas de las preguntas que se hacen. En primer lugar lo importante es no desesperar. Vender un inmueble que recibió una mala calificación energética es posible. También está la opción de realizar mejoras en él, para que su eficiencia energética sea mayor. ¿Qué cambios se pueden realizar?

A continuación te contamos en detalle todo lo que debes saber sobre las bajas calificaciones en los certificados energéticos y qué se puede hacer para mejorarlas o revertirlas. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es el Certificado de Eficiencia Energética (CEE)?

El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es un documento que refleja todos los aspectos en materia energética de un bien inmueble, especialmente, sus niveles de consumo de energía y de emisión de CO2.

Fue implementado en la Unión Europea en el año 2013 con el objetivo de lograr una mejora energética en todos los países que la conforman. Desde ese momento es exigido en España por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.

¿Es obligatorio tramitarlo para vender una vivienda?

Sí, desde la sanción del Real Decreto 235/2013 tramitar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es obligatorio para todos los propietarios que quieran vender un bien inmueble. En junio del año pasado, el gobierno español también lanzó el Real Decreto 390/2021, que introduce una serie de modificaciones para el anterior. Con él se amplía el alcance de la certificación y se contempla un mayor control de los procedimientos para obtenerla. En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre las nuevas disposiciones.

Cabe aclarar que el trámite del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) debe ser realizado antes de comenzar a anunciar la venta en la web, en los periódicos o mediante una agencia inmobiliaria. Una vez obtenido el documento también es importante registrarlo en el organismo correspondiente dentro de cada Comunidad Autónoma. Luego, cuando la venta se concrete, el original debe ser entregado al nuevo propietario cuando se firme la escritura pública de compraventa.

¿De qué se trata la calificación que refleja cada Certificado de Eficiencia Energética (CEE)?

El certificado energético siempre debe ser realizado por un profesional competente. Una vez que éste evalúa el inmueble en cuestión, le otorga una calificación según el nivel de eficiencia que presente. Para otorgar esta valoración a cada vivienda se utiliza una escala de letras que van desde la A hasta la G, en donde cada una es acompañada por un color.

Estas calificaciones se ordenan de la siguiente manera:

A (verde oscuro): nivel más alto de eficiencia energética.

B (verde claro): nivel de eficiencia alto.

C (verde amarillento): nivel de eficiencia medio-alto, por encima del normal.

D (amarillo): eficiencia normal o media.

E (amarillo anaranjado): nivel de eficiencia medio-bajo.

F (naranja): nivel de eficiencia bajo.

G (rojo): nivel de eficiencia energética nulo.

¿Qué ocurre cuando se obtiene una baja calificación energética?

No todos los bienes inmuebles obtienen una buena calificación cuando pasan por la evaluación del profesional encargado del Certificado de Eficiencia Energética (CEE). ¿Qué ocurre cuando el resultado es una E, una F o una G?

Si bien la normativa obliga a los propietarios a mostrar la calificación obtenida en todos los anuncios de venta, no los obliga a realizar ningún tipo de reforma o mejora en su inmueble. Sin embargo, el hecho de que una vivienda haya obtenido una baja valoración significa que gasta mucho más en calefacción, aire acondicionado y agua caliente que una con calificación A. Los posibles compradores lo saben y puede ser un factor que los espante o que les sirva como pretexto para negociar un precio más bajo.

De esta manera, realizar mejoras en el inmueble puede ser beneficioso, no solo para aumentar las posibilidades de venta, sino para contribuir al cuidado del medioambiente. No obstante, cabe mencionar que la eficiencia energética no es el principal factor por el cual los compradores deciden adquirir un piso o no. Entonces, ¿vale la pena invertir dinero en arreglos?

La realidad es que, si se obtuvo una calificación G, conseguir una A, una B o una C será muy difícil. Las reformas deberán ser considerables, lo cual implica afrontar grandes costes. Por lo tanto, podemos concluir que las reformas de este tipo no deben constituir una preocupación mayor para estos propietarios. Sí será útil prestar atención a las recomendaciones del técnico que realice el certificado, ya que pueden ayudar a promocionar mejor la vivienda.

Cómo mejorar una baja calificación energética

A pesar de lo expuesto anteriormente, es probable que muchos propietarios que obtuvieron una calificación E o F, o incluso una G decidan tomar medidas al respecto para mejorar el desempeño energético de sus inmuebles.

Estas son algunas de las mejoras que pueden realizar:

Cambiar las ventanas: si las ventanas de la vivienda son antiguas, es probable que tengan cristales simples o que sus juntas ya no sellen bien. Renovarlas puede ser útil, ya que las nuevas cuentan con doble acristalamiento, que evita la entrada de calor y aísla mejor el ruido.

Renovar las puertas: las puertas pueden ser otro punto de filtración de frío y calor. Si son muy antiguas o están en mal estado pueden significar un mayor consumo de calefacción o aire acondicionado. De no poder cambiarlas también está la posibilidad de instalar burletes para aislar mejor los ambientes.

Arreglar suelos y paredes: su descuido o mal estado también puede implicar un pobre aislamiento de las condiciones climáticas. Repararlas también contribuirá a una mayor eficiencia energética.

Comprar nuevas bombillas: se trata de la actualización más simple y económica de todas las mencionadas. Desde hace años se utilizan las llamadas bombillas “de bajo consumo”, no obstante, las LED son en este momento la mejor opción.

Instalar paneles solares fotovoltaicos: esta decisión es quizás la más drástica de todas, pero puede reducir considerablemente el consumo de energía eléctrica al reemplazar parte de ella por energía solar.

¿Estás pensando en vender tu propiedad? ¡En Oi Real Estate podemos ayudarte a lograrlo en menos de treinta y siete días! ¡También compramos tu piso al contado! Si estás buscando asesoramiento por parte de un profesional del sector inmobiliario, también podemos ayudarte. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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En Invertir

Compra de viviendas para alquiler: cuánto ganan los propietarios

1 diciembre, 2022 No hay comentarios

La compra de viviendas para alquiler ha sido un modelo de negocio elegido para garantizar rentabilidad, que puede llegar a los 11.000 euros por año. Si bien las proyecciones marcan una tendencia a la merma, continúa siendo de las más efectivas opciones de negocios.

Cada año, las tendencias marcan el tipo de negocios que inversores y propietarios eligen para asegurarse la mejor rentabilidad posible. La compra de viviendas para alquiler ha sido una de las herramientas elegidas estos dos últimos años. La demanda de nuevos espacios para habitar en post pandemia, la crisis habitacional de las grandes ciudades y la mayor capacidad de ahorro ayudaron a promover este modelo de negocios.

De acuerdo a los informes del Instituto Nacional de estadísticas, la compraventa de inmuebles inscritos aumentó un 27,7% durante los primeros meses respecto del 2021. Muchas de esas viviendas fueron puestas en alquiler. El promedio de rentabilidad del negocio de alquileres es de 11.000 euros al año: una rentabilidad del 6,36%.

Rentabilidad de los alquileres

La compra de viviendas para alquiler no es una nueva modalidad de negocios. Cada vez que una crisis asoma en el horizonte, el ladrillo aparece como resguardo de los ahorros y garantía de rendimientos. Por caso, la salida de la pandemia por Covid generó que el mercado inmobiliario se expandiera en varias zonas urbanas y costeras del país.

La necesidad de viviendas espaciosas y alejadas de las grandes ciudades es una de las nuevas demandas. La otra es la escasez histórica de lugares para habitar que tienen las grandes ciudades europeas.

Durante el 2021 y este año, los alquileres han estado al tope de las opciones de negocios. Y es que, teniendo como valor promedio de una vivienda de 90 m2 alcanza los 173.340 euros y que un alquiler mensual llegó a los 919 euros, el propietario recibió en el año 11.037 euros. Un rendimiento que llega al 6,36%. Y de acuerdo a las zonas en que se encuentra la vivienda, éste índice puede ser superior.

Entre las comunidades autónomas que mayores rendimientos obtienen por alquiler están Castilla-La Mancha, que alcanza a los 7,76%. Luego esta Aragón, con 7,15%; e Islas Canarias, que dejan el 6,6% de margen. Luego están aquellas que, aunque mantiene márgenes de rentabilidad más que aceptables, se encuentran por debajo del promedio. Tal es el caso de Islas Baleares, con el 4,19% de margen; el País Vasco, con el 4,38%; y la Comunidad de Madrid, que deja una rentabilidad del 4,98%.

Las zonas que siempre se destacan son la propia Comunidad de Madrid y Cataluña. Se trata de grandes epicentros que tienen mercados inmobiliarios estables, con demandas constantes y una media de rentabilidad del 5,55%.

Rentabilidad de las ciudades capitales

La demanda de viviendas y alquileres en las grandes ciudades es una constante. Año tras año, las inversiones se vuelcan hacia esas regiones para lograr mayores rendimientos, ya sea por la compraventa o por alquileres. De hecho, el mercado inmobiliario urbano se ha venido expandiendo estos últimos dos años.

De acuerdo a un relevamiento del portal Pisos.com, su director de Estudios, Ferrán Font, señala que la ciudad capital que mayores rendimientos por alquileres otorga es Murcia, con un 7,39% de ganancias. Le siguen en el ranking Las Palmas, que deja dividendos por 6,24%; Sevilla deja un 6,01% de rentabilidad; en Valencia es del 5,98%.

Un poco más abajo en el nivel de rentabilidad están Palma de Mallorca, con el 4,28%; en Vitoria es del 4,48%; A Coruña deja un 4,49%; y Pamplona alcanza un margen del 4,55%.

Como es de imaginar, las ciudades de Madrid y Barcelona están por encima de las opciones de inversión, más allá de tener un rinde por debajo del promedio: 4,87% para la catalana y 4,72% la capital del país.

Evolución de la compra de viviendas para alquiler

A partir de la post pandemia, como hemos visto, el mercado inmobiliario ha sido una de las opciones de inversión. Y es que los históricos índices inflacionarios y la suba de las tasas del Banco Central Europeo hicieron que muchos inversores se vuelquen a la seguridad del ladrillo.

De hecho, las cifras del INE para mayo de este año indican que la compraventa de viviendas inscritas aumentó un 27,7% respecto de mayo de 2021. De ese total de operaciones, el 87% corresponde a fincas urbanas y el 13,0% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 58,3% son compraventas de viviendas. Desglosando el origen, las operaciones sobre viviendas nuevas subió un 9,2%; pero sobre todo aumentó la compraventa de pisos de segunda mano en un 28,4%.

Un dato que ejemplifica el fenómeno por el que atraviesa el mercado inmobiliario es el que aporta Fotocasa Research, el área de análisis creado por el departamento de comunicación de Fotocasa y Business Analytics: “el 19% de la población española mayor de 18 años ha realizado alguna acción en el mercado de la vivienda en propiedad en los últimos doce meses”. Se trata de consultas u operaciones de compra, venta o alquiler.

Entonces, si bien analistas y expertos vaticinan una merma en el mercado inmobiliario, la compra de viviendas para alquiler continúa siendo de las opciones más seguras. Los volúmenes de compraventa están siendo los más altos desde 2007. Y hay zonas, como las costeras, con rendimientos superiores a otras opciones de inversión. Por la diversificación de la oferta y una creciente demanda, es un negocio que se espera mantenga los promedios de rendimientos durante esta última parte de 2022 e incluso en 2023.

Posible escenario de la compraventa de viviendas

El crecimiento del mercado inmobiliario tras la pandemia por Covid ha tenido puntos altos. En el caso de las propiedades costeras, se menciona el efecto champán. Mientras que en las ciudades el desempeño no fue menor.

Actualmente, se evidencia un alza contínua, tanto en la oferta como en la demanda de vivienda. El porcentual de tal crecimiento es del 5% para la oferta y del 16% para la demanda. De acuerdo al análisis de Pisos.com, Ferrán Font sostiene que “desde el comienzo de la segunda mitad del año se produjo una ralentización, tanto en la compra de inmuebles como de hipotecas, a causa de la subida de tipos del BCE como respuesta a la inflación”. Esto tendría como consecuencia una moderación de la subida del precio de la vivienda, aunque aún no contamos con informes determinantes.

Con un promedio de rendimientos que puede alcanzar los 11.000 euros al año, se trata de una inversión por demás rentable. Tal vez por eso se continúa notando la expansión en el negocio de la compra de viviendas para alquiler en todo el país.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la compra de viviendas para alquiler. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Si este artículo te ha resultado interesante, te invitamos a continuar leyendo:

Efecto champán en la compraventa de viviendas costeras

En Formación Inmobiliaria

El funnel de ventas inmobiliario espontáneo

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

El funnel o embudo de ventas lleva más de un siglo en práctica como técnica de gestión clientelar. Con el paso del tiempo sus características han ido variando hasta alcanzar un protagonismo impensado en todo el espectro del marketing. Sin embargo, es una de las tácticas que menos ha variado desde su configuración inicial, incluso hoy día que transitamos el camino de lo digital como principal canal de comunicación. En este artículo de Oi Real Estate veremos las ventajas de crear un funnel de ventas inmobiliario espontáneo, muy acorde a la era tecnológica. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

¿Cómo nació el embudo de ventas?

Los primeros registros del funnel (o embudo) de ventas nos remontan a finales del siglo IXX. Fue Elmo Lewis, uno de los integrantes del equipo estratégico de la agencia publicitaria norteamericana Elias St., quien se decidió a diagramar este concepto. Consistió primeramente en organizar y clasificar un proceso de compra en varias etapas:

Conciencia

Atención

Deseo

Acción.

Es una de las piedras fundamentales del marketing. Dado su éxito inmediato, el concepto del “funnel” (que en un principio estaba orientado en exclusiva a la venta de productos) fue incorporado y apropiado por las empresas para gestionar sus propias estrategias acerca de la conversión de interesado a cliente. Está considerado incluso al día de hoy como la base de toda gestión ligada a la tracción y a cómo manejarla ordenadamente.

El ciclo de las negociaciones inmobiliarias y la Big Data

Las agencias inmobiliarias practican el funnel desde comienzos de siglo XX. Si bien, como dijimos, se trata del método de canalización de ventas más utilizado por corredores y agentes en bienes raíces, ha sufrido un aditamento esencial en el último tiempo y con la irrupción de la Big Data.

Lo curioso del caso radica en que la revolucionaria Big Data se haya implementado en el funnel colaborando sustancialmente en su automatización, pero casi sin alterar sus estructuras básicas. Permite identificar, preseleccionar y diferenciar entre la gran variedad de probables clientes inmobiliarios, ingresando desde su parte superior, descendiendo en su recorrido hasta salir convertido en prospecto.

Cada compañía puede alterar en mayor o menor medida su propio funnel, respetando una cronología de base. Repasemos rápidamente las cinco fases más utilizadas en un funnel de ventas inmobiliario:

Conciencia. El eventual cliente entiende que la agencia tiene una solución para su objetivo de venta o alquiler.

Interés. Demuestra interés en los servicios de la agencia (por ejemplo, mediante documentos provistos por la inmobiliaria respecto a las opciones que le presenta el mercado).

Evaluación. El probable cliente examina las soluciones entre agencias competidoras.

Decisión. El interesado decide transformarse en cliente, accediendo a contratar los servicios de la agencia o del agente inmobiliario. Comienza la negociación.

Fase de adquisición. El cliente ha sido prospectado y la venta o arrendación de la propiedad está en manos de la agencia.

Saber identificar cada una de estas instancias, aporta un gran valor en planificación a quienes se encargan de prospectar o traccionar clientes para las agencias. En todo caso, pueden aplicarse distintas estrategias en cada una de ellas, según las preferencias de quien se encargue de diseñar el funnel, o el perfil de ventas de la compañía.

El funnel de ventas inmobiliario espontáneo

El embudo de ventas genera contactos para convertirlos en clientes. Su automatización y espontaneidad busca un solo objetivo: generar leads y fomentar su conversión. Estas metas se lograrán captando la atención de un cliente ideal, ya sea analógicamente (por ejemplo, mediante llamadas telefónicas) o a través de una campaña promocional de anuncios.

El siguiente paso consiste en lograr una conversión voluntaria. A través de los formularios de contacto en blogs o plataformas, el eventual cliente nos brindará sus datos porque desea que se comuniquen con él. Lo que la agencia le ha mostrado de sí, ha sido lo suficientemente atractivo. Madurar ese vínculo cliente/agencia mediante procesos espontáneos, será la próxima meta.

Automatizar la respuesta

En caso específico de la compraventa de inmuebles, existe una variedad de fórmulas orientada a los distintos tipos de prospectos y las inquietudes que te transmiten. Veamos algunas entre muchas de ellas:

1 Propietarios analizando una venta probable

Envíales un informe del mercado inmobiliario zonal, actualizado a la fecha. Procura que el interesado conozca los precios de propiedades similares, además de cuáles son las distintas tendencias a futuro inmediato.

2 Propietarios interesados en tasar

Si demuestra interés en una tasación, es porque el eventual cliente está manejándose también con otras agencias y en el mismo sentido. Acércale una medición automática e intenta acordar una visita presencial al inmueble.

3 Decidido a vender, pero evaluando qué agencia contratar

Envíale un estudio completo de costes. El mismo debería incluir un informe estimativo financiero de la operación, siempre y cuando se formalice mediante firma un acuerdo de negociación exclusiva.

Modalidades para acercarte al eventual cliente

La modalidad personal incluye una entrevista con el interesado. Siempre es la más conveniente. Sin embargo, puede que una pequeña consulta no amerite un encuentro formal. Si es así, procura ofrecerle las documentaciones y estudios antes mencionados mediante acceso a las plataformas, sitios web, o aplicaciones digitales de la agencia.

El diálogo entre el interesado y la inmobiliaria (o personal, si eres un asesor o agente independiente) debe quedar asentado de forma fehaciente en tu plataforma digital, cualquiera sea. Es fundamental que todo dato de contacto, por más fortuito que parezca, pase a tu base de detalle de prospectos.

El uso del chat automático

Implementar el uso del chat automático, o bot de atención inmediata, es la última moda digital. Este implemento, de singular éxito, puede ser de gran utilidad para la tracción de clientes. Sin embargo, todos hemos tenido alguna mala experiencia con estos “robots”, que ni bien ingresar a una plataforma web salen a nuestro encuentro. Esto es un hecho. Pero hay formas de ir puliendo este sistema hasta lograr una optimización completa de sus funciones.

Hay una clave para evitar malos entendidos o comentarios negativos al respecto: la correcta carga de preguntas y respuestas. Será vital saber identificar cuáles son los interrogantes que mayoritariamente se realizan y cuáles son las respuestas ideales. Incluso puedes ir un poco más allá y encargar a tu desarrollador la carga de preguntas poco frecuentes.

Verás que buena parte del éxito en el camino de todo funnel de ventas inmobiliario automático se basa en el conocimiento del propio negocio. Esto incluirá también el conocimiento de nuestra cartera de clientes estables, pero también del que está por venir.

Hemos visto algunas claves para lograr el funnel de ventas inmobiliario espontáneo ¿Tienes tu propia metodología para tu embudo de ventas? Nos encantaría conocerlas en la bandeja al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Crear tu propia landing page inmobiliaria

En Formación Inmobiliaria

Proptech inmobiliario modelo 2023

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Es un hecho que toda aquella forma de marketing que explote y mantenga su nivel de éxito en los Estados Unidos durante más de cinco años consecutivos, cruzará el Atlántico hasta abrirse paso en Europa. Acaso su más claro ejemplo sea el impacto del coworking como sistema de trabajo y la proyección de Silicon Valley como estrategia de polo tecnológico. En este sentido… ¿Cuán tecnológica es tu agencia? En caso de que te manejes en el sector de los bienes raíces como agente o bróker freelance… ¿Qué tienes entre manos para el próximo año? El futuro ya está aquí. En este artículo de Oi Real Estate veremos el estado del mercado proptech inmobiliario modelo 2023 en España y en el resto del mundo.

Auge de una tendencia que copa el sector

¿Sabías que más del 95% de las búsquedas inmobiliarias se originan actualmente a través de internet? Seguro lo imaginabas. Ese mínimo 5% restante, se ve disminuido año tras año. Se trata, por supuesto, de un grupo conformado por rezagados clientes o interesados de rangos etarios avanzados. Como es de esperarse, esa porción de clientes irá menguando su influencia en el sector hasta que la búsqueda de viviendas termine siendo íntegramente virtual.

¿Trabajas a largo plazo? Pues este momento en Europa y especialmente en España, según los analistas, es una instancia clave para decidirse. Si realizaras una evaluación a consciencia sobre los engranajes que hacen mover esa maquinaria que es tu empresa o tu trabajo diario… ¿Cuántos de ellos son impulsados por la tecnología digital? Es más… ¿Cuántos de ellos son puntualmente tecnología digital? Todavía estas a tiempo de convertir a tu inmobiliaria en un negocio proptech. Aún quedan algunas temporadas, antes de que empiecen a sonar las alarmas.

¿Qué es el proptech?

La tecnología aplicada a las ventas está cambiando radicalmente. Con ella, también cambian los mercados y los sectores que en menor o mayor medida los componen. En este caso, el que nos importa y al que vamos a referirnos es al sector inmobiliario. Seguramente hayas oído el término proptech, pero no por eso estarás obligado a saber puntualmente de qué se trata, ni su historia, ni a dónde pretende dirigir al mundo de los bienes raíces. Vamos a contártelo en este artículo.

El concepto proptech (también podrás verlo escrito como PropTech) es más complejo de explicar que de entender. Se considerará proptech a toda compañía que aplique la tecnología digital para mejorar o innovar cualquier tipo de servicio avocado al sector inmobiliario.

Hablando en un sentido etimológico, proptech es en inglés la noción como resultado del prefijo “prop” (por “propiedad”) y el sufijo “tech” (por “tecnología”, claro). Entonces… ¿Podría considerarse proptech a una empresa por el solo hecho de utilizar el correo electrónico para contactarse con sus clientes? Pues, en los términos de su definición sí, pero no en el idioma del marketing digital.

¿A qué llamaremos entonces una “proptech”?

La verdadera utilización de la característica proptech se utiliza en marketing y en general para señalar a las compañías inmobiliarias (o relacionadas a ellas) cuya innovación tecnológica proponga aspectos verdaderamente revolucionarios; algo que podría cambiar ciertos parámetros establecidos. Una firma que acaso sorprenda tanto a clientes como a colegas. Y también a su propio mercado.

Introducido justo en el año 2000 (un número redondo que ni las peores novelas de ciencia ficción hubiesen descripto) en los Estados Unidos, cobró cierta popularidad a finales de la primera década del siglo. Desarrollándose de forma acelerada desde ese entonces, podría decirse que su implementación y búsqueda por parte de los distintos actores del sector es sencillamente exponencial. En la actualidad, el marketing y el proptech van de la mano en España y en todo el mundo.

Las “startups” como infinitos tentáculos del concepto «proptech»

Las “startups”… ¿Qué rol cumplen en el juego del proptech? La respuesta es: el más importante de todos. Esto se da porque es en las “startups” donde se presenta el proptech en todo su esplendor. Son las herramientas de las que se abastecen las agencias y los agentes inmobiliarios para dar esa vuelta de tuerca tecnológica de la que hablamos, a las acciones del sector.

¿Qué es una “startup”?

Al igual que ocurre con el término que nos da cita, muchos escuchan y saben qué es una “startup”, pero consultados, se quedan mirando la nada. ¿Qué es realmente una “startup”? Es un concepto de negocio que vinculará una pequeña idea (y que mediante la tecnología digital será muy útil para otros y para sí), y que entrará al ruedo del mercado para conseguir capitales que le permitan crecer.

En algún momento dejará de ser una “startup” para ser una compañía en desarrollo, o pasará al olvido. Mientras en el balance pese más la idea respecto a sus resultados concretos, seguirá siendo una “startup”. Macintosh, con Steve Jobs en el garaje, era una. Está claro que dejó de serlo para convertirse en lo que es hoy.

El universo del marketing de hoy

En la actualidad, la fusión entre el marketing y el proptech sin las startups, es inviable. Sin embargo, no todo es ganas y suerte. También es necesario conocer con qué bueyes se ara en este campo. Según el informe Startup Ecosystem Report, llevado a cabo por la compañía Telefónica en el año 2020, se registró que ocho de cada diez startups tienen un ingeniero entre sus miembros fundadores.

Proptech inmobiliario modelo 2023 en España

A comienzos de 2021 y según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, se contabilizaban en el país más de 250 compañías consideradas proptech. Si tomamos en cuenta que a comienzos del año 2018 se registraban 180 empresas de este tipo, vemos que su irrupción al mercado nacional está lejos de alcanzar su techo.

Esto se da por muchas razones, pero fundamentalmente por la feroz competitividad entre compañías y la fuerte y permanente inversión desembolsada en tecnología por parte de sus responsables. Más que nunca, el ámbito digital comienza a ganarle la pulseada a lo analógico; por ende, una pequeña o mediana agencia que hoy puede ser considerada proptech, tal vez mañana deje de serlo. Quedar a la sombra de las inmobiliarias competidoras, o rezagado en algún avance tecnológico, puede llegar a costar el quedar fuera del espectro competitivo.

Enfocarse en el mercado del futuro

De boca de los expertos en marketing digital, se vislumbran una serie de cambios determinantes, de cara al año 2023 y con proyecttión al 2030. El avance en la era tecnológica (hoy transitando su generación 4.0) promete alterar definitivamente los estilos de vida, la noción de lo que hoy representa mantener o cambiar de empleo, e inevitablemente el acceso a la vivienda.

Hemos visto algunas consideraciones sobre proptech inmobiliario modelo 2023. Tu agencia u oficina de servicios en bienes raíces… ¿Está preparada para ingresar a ese universo? ¡Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios!

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Internet de las cosas y el real estate

En Agentes inmobiliarios

El peligro de una mala tasación inmobiliaria

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

El mercado inmobiliario español y europeo en general vivió durante este 2022 una serie de estados ciclotímicos como pocas ocasiones en su historia. Con un final de 2021 de niveles record en casi todos los aspectos, como producto fundamentalmente del repunte post COVID 19, la problemática geopolítica en Europa del Este colmó de incertidumbre al sector de los bienes raíces. Sobre todo por su irresolución a corto plazo, la invasión rusa a Ucrania frenó drásticamente los profusos movimientos en transacciones de compraventa de propiedades e inversiones en este campo. En este sentido, agencias y agentes inmobiliarios independientes deben minimizar los márgenes de error para no dejar escapar las diligencias encaradas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos el peligro de una mala tasación inmobiliaria; pata fundamental para dirigir cualquier negociación a buen puerto. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer más.

Un conflicto geopolítico que toca las economías

La invasión rusa terminó por prolongarse en el tiempo mucho más allá de lo vaticinado por los especialistas. Esto aplacó un mercado que había despuntado a niveles positivos cercanos al recalentamiento luego de casi un año y medio de parate completo. En este sentido, el sector inmobiliario debió desde marzo de este 2022 someterse a un estado marcado por la poca estabilidad y una incertidumbre que llevó a sus agencias (pequeñas, medianas y grandes) a recular sobre sus pasos, de cara a un futuro inmediato.

El final de la pandemia aún no ha sido declarado y el conflicto geopolítico mantiene un final incierto. Bajo esta mirada, las consecuencias económicas pueden comprobarse a simple vista (en nuestro sector y en lo cotidiano) ya en los precios de viviendas y también en las hipotecas. Asimismo, la conducta en transacciones de compraventa muestra ribetes que (sin llegar a ser desconcertantes) mantienen en vilo tanto a agentes inmobiliarios y a los dueños de las firmas. ¿Cómo calcular entonces el precio real de una vivienda en épocas de crisis?

El peligro de una mala tasación inmobiliaria

La dinámica mencionada concluye primeramente en la dificultad general de los propietarios en determinar cuál es el precio de su vivienda, a la hora de ofrecerla a la venta. Del mismo modo, los interesados en comprar se encuentran con ingratas sorpresas al momento de consultar por una propiedad que les ha llamado la atención. En dicha dinámica, las agencias ven como clave en estos tiempos la importancia de elaborar valoraciones y tasaciones correctas. El objetivo: combatir los efectos negativos inflacionarios y minimizar al máximo el riesgo de perder dinero mediante una diligencia mal encarada.

Según un informe reciente de la compañía y red inmobiliaria nacional donpiso, se estipula que una correcta tasación de propiedad en épocas de crisis acelerará la venta hasta un 40%; además de aumentar el precio de cierre de la diligencia hasta un 10%.

¿Cuánto demora una propiedad en venderse?

Siguiendo dicho informe de donpiso, vemos que el promedio en tiempo de venta de los bienes raíces puestos a la venta en el actual mercado rondan entre los dos y los tres meses. En este sentido, sobrevalorar la propiedad “para cubrirse del impacto inflacionario” (por otro lado incalculable de cara a un futuro cercano) puede ser un error de consecuencias más que negativas.

Según declaró al sitio fotocasa Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso:

Una correcta tasación es muy fundamental, pues un piso puesto a la venta por encima de su valor de mercado no va a recibir interés por parte de la demanda. Lo único que se consigue sobrevalorando un activo es ‘quemarlo’ en los portales inmobiliarios. Como consecuencia, se acabará vendiendo mucho más tarde y por debajo de su valor. Además, y especialmente por la situación inflacionista y de encarecimiento en la que estamos, hacemos un flaco favor a nuestra economía y sociedad poniendo a la venta viviendas por encima de su precio real.

Emiliano Bermúdez – Subdirector general de donpiso

Minimizar márgenes de error y la cultura del regateo

En la actualidad, se calcula que en España una propiedad mal tasada o sobrevalorada puede demorar en concretar su venta hasta los 170 días de haber sido publicada. Esto descontando la eventualidad de que la vivienda pase directamente al limbo de las “poco vendibles”, lo cual podría significar que la diligencia deba pausarse o que directamente no se concrete nunca.

De boca de los expertos, en España existe una “cultura del regateo” siempre perjudicial para el sector regional y nacional. Hoy día, esta costumbre bien española de muchas agencias de situar los precios de salida al mercado de una propiedad bastante por encima del real, podría ser un factor de peligro sustancial. Fijar los precios de las unidades sistemáticamente para luego “acomodarse” a la baja, según el regateo del interesado, no parece ser la mejor opción en esta premisa urgente de minimizar los márgenes de error.

Revisar las estrategias comerciales de tu modelo de negocio

Seguramente conocerás las estrategias automáticas online. Estos métodos de valoración de las propiedades, funcionan desde el último tiempo como método de tracción clientelar con singular éxito. Interfaces amigables, cálculos sencillos y resultados a la carta inmediatos, y la sensación de estar utilizando cualquier aplicación de preguntas y respuestas atraen tanto a propietarios como a compradores. Este método es puesto en práctica por cientos de agencias y plataformas de publicaciones inmobiliarias.

Sin embargo, en este contexto económico zigzagueante, es nuestra opinión que la tasación de una propiedad debería ser tomada mucho más seriamente. Sobre todo para evitarse controversias a la hora de recepcionar potenciales clientes en tu oficina de servicios inmobiliarios o consultas online a través de tu chat bot o mensajería electrónica.

Hemos visto de cerca puntos interesantes sobre el peligro de una mala tasación inmobiliaria. Tú… ¿Qué opinas? Nos encantaría conocer tu punto de vista.

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Mejoras en tu agencia para el próximo invierno

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En Documentos

Licencia de primera ocupación: ¿Qué es y cómo se tramita?

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Existen diversos documentos que sirven para acreditar que una vivienda se encuentra en condiciones edilicias y habitacionales para ser ocupada. Se trata de certificados que serán necesarios tener a disposición y en vigencia para poder vender una vivienda. Como así también solicitar a un propietario en los casos en que se quiera comprar un inmueble. Hablamos, de la licencia de primera ocupación y a la cédula de habitabilidad.

En este post nos enfocaremos a describir de qué se trata la primera de ellas y las diferencias que tiene con la segunda. Si bien pueden resultar similares no son lo mismo. No obstante, algunas Comunidades Autónomas han decido llevar adelante su unificación.

¿Qué es la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es el documento expedido por la administración de una localidad para demostrar que la construcción de un inmueble fue exitosa. Es decir, que se ha llevado adelante mediante un proyecto técnico presentado ante el ayuntamiento de la comunidad correspondiente.

Concretamente, se trata de una manera de corroborar que la obra se ha realizado en base a las condiciones por las cuales se le otorgó la licencia de obra y los permisos. La licencia de primera ocupación demuestra que no se ha alterado ningún punto y que la construcción cumple con la normativa urbanística.

Asimismo, este tipo de licencia puede servir para poder legalizar pequeñas reformas en una vivienda, en tanto estén enmarcadas dentro de la normativa. Es utilizada como un certificado para dar cuenta de que un edificio cumple con todas las condiciones para ser destinado para el uso residencial. En caso contrario, el inmueble, corre el riesgo de ser clausurado y, claro, cerrado.

A todas estas funcionalidades de la licencia de primera ocupación se le suma la de comprobar que un edificio cumple con cada uno de los requisitos de salubridad y seguridad.

Importante: no debe confundírsela con la cédula de habitabilidad. Esto se debe a que en muchas Comunidades las licencias están sustituyendo a la cédula. Por ejemplo, en Madrid, la cédula se encarga de acreditar la solidez y habitabilidad de una vivienda con años de antigüedad que ya ha sido habitada. En cambio, la licencia de primera ocupación autoriza a que la vivienda sea utilizada, ya que cumple con la ley y el proyecto de obra.

¿Por qué es necesaria la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es de gran importancia ya que es la única forma de legalizar una construcción. A su vez, sirve para poder llevar acabo la contratación y el alta de suministros cuando la vivienda se ponga en uso. Hablamos de: agua, gas, luz, etc.

Una de las cosas que se requieren para poder realizar la escritura pública es este informe. Se trata de una de las mayores garantías para los terceros que quieren cualquier tipo de inmueble. Esto se debe a que ante la falta de la licencia de primera ocupación acreditada, cualquier persona que compre una vivienda puede tener problemas a la hora de inscribirla o legalizarla.

En un punto, la misión de este tipo de licencia es la de proteger a compradores. Por lo tanto, antes de abonar por la compra de una casa un paso importante es corroborar que cuente con rodas las licencias que legalizan su uso.

¿Cuáles son las construcciones que necesitan este tipo de licencia?

Las licencias de primera ocupación están pensadas para el primer uso de construcciones y rehabilitaciones integrales de un inmueble. Así como también, para los locales que resulten de las obras que se hagan en los edificios y, por lo tanto, cambien su configuración, alteren o modifiquen su uso. Como, por ejemplo, una construcción que derive en el aumento de viviendas o en la transformación de viviendas antiguas en locales comerciales nuevos.

La licencia a la que nos referimos es esencial para poner en uso las instalaciones y poder abrir establecimientos mercantiles e industriales.

¿Cuándo hay que solicitar la licencia?

Para que la construcción de una vivienda termine será esencial tramitar y solicitar la licencia de primera ocupación. El inmueble, de lo contrario, no podrá ser usado, ni tampoco podrá ser puesto a la venta.

El documento deberá ser solicitado cuando se realice una profunda rehabilitación o cualquier tipo de reforma o ampliación sustancial. Es decir, se trata del requisito previa a habitar la vivienda.

La licencia de primera ocupación, por otra parte, debe ser solicitada a fin de poder contratar y dar de alta los suministros de energía correspondientes.

¿Cuáles son las causas para no se otorgue la licencia de primera ocupación?

En primer lugar, es de gran importancia saber que una administración no puede denegar la licencia de primera ocupación por motivos que no estén vinculados con su objeto. Como, por ejemplo, por:

Entender que la licencia de obra fue otorgada incorrectamente o es opuesta a lo que dicta la ley,

Considerar que aquellas cesiones de terreno de carácter gratuito no se ejecutaron en la licencia de obra o en las reparcelaciones;

La existencia de errores en la liquidación de alguna tasa;

No obstante, las causas que si pueden resultar en la denegación de la licencia son:

Que la obra finalizada no cumpla con lo plasmado en el proyecto de construcción o en la licencia de obra obtenida al comienzo de la misma;

Si la construcción no respeta la normativa urbanística que se encuentra vigente en el territorio en la cual se ubica.

Documentación para obtener la licencia de primera ocupación

Para poder solicitar y conseguir la licencia de primera ocupación será necesario presentar una serie de documentos. Los mismos son los siguientes:

Fotocopia del DNI del solicitante o CIF

Certificado original de finalización de obra. Se trata de un informe redactados por técnicos directores de obras. Los mismos siempre se encuentran visados por el correspondiente Colegio de profesionales.

Copia del acta de recepción definitiva de obras. Si se trata de viviendas unifamiliares este documento no será necesario.

Boletín de telecomunicaciones y protocolos de pruebas. Se trata de la instalación de todas las telecomunicaciones.

Informe sobre el estado de acoples y conexiones por parte de las empresas suministradoras.

Copia de la licencia municipal de obra mayor.

Factura del pago de las tasas administrativas.

Certificados técnicos y de la empresa instaladora que den cuenta del cumplimiento de la normativa vinculada a incendios.

Certificados de instalación eléctrica de baja tensión de espacios y zonas comunes y acometida de la edificación.

Debes tener en cuenta que la documentación necesaria para obtener la licencia de primera ocupación puede variar según la Comunidad Autónoma en la cual se encuentre ubicado el inmueble. Por tal motivo, la mayor recomendación es acudir al ayuntamiento correspondiente y solicitar información precisa de cómo llevar adelante el proceso.

¿Cómo tramitar la licencia?

Una vez que se finalizan las respectivas obras, el titular que posea la licencia o el comprador de la vivienda deberá recoger la documentación necesaria y entregarla en la administración competente. Generalmente, en los ayuntamientos de la localidad es donde se deben presentar los documentos o en las áreas de urbanismos.

Su dificultad no es demasiado alta por lo que con un poco de ayuda podemos hacerlo nosotros mismos. Ante la solicitud, un grupo de técnicos pertenecientes al municipio donde está ubicada la obra la visitará para verificar que este correcto el proyecto y que no infringe ninguna ley.

Si se llegase a encontrar algún tipo de desperfecto, se realizará un formulario de reparaciones para que la persona propietaria de la obra lleve adelante las remodelaciones pertinentes.

Luego de haberse reparado las deficiencias identificadas, el propio ayuntamiento se encargará de expedir la licencia para que el dueño pueda continuar con los demás trámites para poder ocupar la vivienda.

¿Cuáles son los plazos de la licencia de primera ocupación?

La solicitud de una licencia de primera ocupación no tiene un plazo concreto establecido. Se trata de un certificado que debe ser tramitado si o si una vez finalizadas las obras sustanciales o totales de un inmueble. Una vez finalizada la construcción el propietario de la misma, podrá solicitarla cuando lo desee.

Con respecto al plazo para obtenerla, el periodo máximo será de tres meses según lo determina la ley. Si ocurriese que la solicitud se encuentre incompleta, se concederá un plazo para que se modifique la falta o se termine de completar con los datos que faltan. Por el contrario, si no se llevan adelante esas reformas se archivará el trámite sin más.

Si luego de la presentación de la documentación no se reciben respuestas por parte de la administración, el silencio es considerado positivo. Es decir, a favor del del propietario. No obstante, no significa que la obra se legalice, por lo que si en un futuro se inspecciona la obra y existen obras contrarias a los planes urbanísticos la vivienda puede ser considerada ilegal.

¿Cuánto cuesta a tramitación de la licencia?

El coste para obtener la licencia de primera ocupación varia de manera considerable de comunidad en comunidad. A si como también en relación a la cantidad de metros cuadrados para utilizar que disponga la vivienda y del tipo de construcción del que se trate.

Sin embargo, las tasas rondan los 900 euros aunque dependerá de la cantidad de metros cuadrados. El pago se realiza en las entidades colaboradoras. Recuerda que solo se trata de un precio estimativo ya que en necesario tener en cuenta las dos características anteriormente mencionadas en cuenta para saber con exactitud su valor.

Importante: En España no todas las obras son legalizables. Por lo tanto, será necesario tener en cuenta cada situación en particular para conocer su estado. De esta manera, evaluar si realmente conviene llevar adelante el proceso.

¿Qué sucede con las viviendas ilegales y las licencias de primera ocupación?

Otra situación que es posible al momento de pensar en todo lo relacionado a la licencia de primera ocupación tiene que ver con la legalidad de la vivienda en cuestión. Por lo tanto, si se dispone de la titularidad de una vivienda sin licencia existe la posibilidad de legalizarla en un 100%.

Para ellos solo será necesario que la propiedad cumpla determinados requisitos. Los mismos son:

Que se haya cumplido el plazo que establece cada Comunidad o municipio para la restauración de la legalidad urbanística. Es decir, que pasados entre cuatro y seis años desde la terminación de la obra es imposible la derivación de la vivienda o su clausura.

Que la obra y su uso sean autorizables. Es decir, que si se hubiese hecho el proceso según la ley la obra hubiese conseguido la licencia de primera ocupación sin inconvenientes. Este tipo de circunstancias facilita mucho el proceso para llegar a la legalización de la vivienda luego de un tiempo.

Poder probar que a pesar de los años la construcción sigue en perfectas condiciones respecto a salubridad, habitabilidad y seguridad, sin deterioro y al rigor de la normativa.

En este sentido, la vivienda debe cumplir con cada uno de estos requisitos puede ser legalizada para su uso existente hasta la fecha en que se solicita la licencia, mediante comunicaciones previas de actividad. Todo este procedimiento debe estar realizado y firmado por un técnico autorizado.

Hasta aquí te hemos contado acerca de cómo solicitar la licencia de primera ocupación, la documentación necesaria y porqué su importancia. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

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En Comprar

Cinco razones para comprar o vender un piso con Oi Real Estate

28 noviembre, 2022 No hay comentarios

¿Estas buscando comprar una propiedad que sea tu futuro hogar? O por el contrario, ¿tienes un inmueble que quieres vender? ¿Deseas desprenderte de esa vivienda porque necesitas liquidez en forma urgente? Quizás tu caso sea que quieres invertir en una vivienda de alquiler en España… ¡No busques más! En este post te contaremos los cinco motivos para comprar o vender un piso con Oi Real Estate ¡Conócenos!

Estos motivos te convencerán para comprar o vender un piso con Oi Real Estate

Si estás pensando en vender

Posiblemente te encuentres en un momento de decisión. El mercado inmobiliario da muestras de reactivación pero tu inmueble, ya a la venta hace más tiempo del que pretendías, no se vende. Quizás tu caso sea diferente y estás buscando el dinero de la venta de una propiedad para poder comprar una nueva, cuyas condiciones sean más acordes con tus necesidades actuales.

Cualquiera sea tu situación, si quieres que tu venta se haga con la mayor rapidez posible, te invitamos a conocernos. En Oi Real Estate contamos con la experiencia, el conocimiento y la capacidad para vender tu piso en menos de 37 días.

Las cinco ventajas de vender un piso con Oi Real Estate

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No deberás preocuparte por juntar documentación ya que lo haremos por ti. Un asesor personalizado te guiará para poder recopilar todos los documentos necesarios para la venta de tu piso y te acompañará en todas las gestiones de la venta.

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En Formación Inmobiliaria

Cambios clave en marketing inmobiliario

28 noviembre, 2022 No hay comentarios

Como agente inmobiliario… ¿Mantienes tus conocimientos al día? ¿Eres capaz de prever cuál es el momento ideal para desprenderse de una estrategia de marketing inservible? No hace falta ser un experto en ventas en bienes raíces para concluir en que las últimas dos décadas han sido signadas por enormes y significativos cambios en técnicas y estrategias. Esto no se debe solamente a la búsqueda de nuevos horizontes en cuanto al negocio propiamente dicho. De hecho, la premisa del real estate sigue siendo la misma que desde su creación como modelo exitoso de negocio: la compraventa de propiedades. Han sido los canales de comunicación los que han transformado al ala de ventas de esta gran industria. En este artículo de Oi Real Estate, te contaremos algunos cambios clave en marketing inmobiliario moderno. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para comprender mucho más sobre este apasionante tópico.

Caminar menos y buscar mejor

Durante todo el siglo XX las ventas en el sector inmobiliario dependieron básicamente del conocimiento del circuito por parte de inversores o de clientes particulares. Imponer una pequeña agencia como marca consistía en una tarea titánica. La llegada de la internet cambió rotundamente los parámetros. Y si bien la importancia del denominado “lobby” nunca será desestimado, el incorporarse a este (uno de los sectores más competitivos del mundo) ya no resulta un imposible.

Por el contrario. Te encontrarás con una cantidad incontable de agencias freelance, acaso compuestas por pequeñas plantillas, sino por un solo agente propietario. ¿A qué se debe esta variación que presenta nuevas reglas a un mercado conservador por excelencia? La respuesta es sencilla y concreta: a la irrupción digital. Caminar para buscar una propiedad es una acción comercial casi demodé. Hoy día, más del 95% de los particulares o inversores iniciar la búsqueda inmobiliaria a través de las distintas posibilidades que ofrece internet.

¿Qué agencias han crecido notablemente?

Las agencias u oficinas de servicios inmobiliarios que más han crecido desde un tiempo a esta parte son aquellas que han sabido leer entre líneas estos cambios radicales y se han adaptado a ellos. Sin embargo, y dado lo efímero de las herramientas y preferencias de la clientela, el mayor crecimiento lo justifican las agencias que han comprendido (además de los argumentos citados) cuáles serán las tendencias que vienen. El “ser proactivo” se ha convertido entonces en una cualidad necesaria y excluyente para mantenerse en competencia comercial en el mundo de los bienes raíces.

Repasemos de qué consta el marketing inmobiliario propiamente dicho. En su definición, marketing inmobiliario será el conjunto de estrategias que destina sus fuerzas a llevar a cabo dos objetivos:

Tracción de clientes y sus unidades para vender o alquilar.

Captación de interesados en dichas propiedades en búsqueda de alquilar o comprar.

Los dos procesos

En la medida que la internet ha proporcionado nuevas herramientas capaces de traccionar unidades e interesados, y en medio de tantos cambios clave en marketing inmobiliario, se estima que dos procesos globales se imponen esta área de vital importancia para la industria:

Posicionamiento de marca para un reconocimiento del sector y de la clientela regional. ¿Cuál es la especialización de tu agencia? ¿Se incrementa tu cartera clientelar cumpliendo los objetivos fijados previamente?

Flujo de negociaciones iniciadas y finalizadas. ¿Cuál es el grado de éxito de las negociaciones encaradas en tiempos y formas? ¿Cumplen las metas fijadas en tu modelo de negocio?

Estrategias entre cambios clave en marketing inmobiliario

Veamos algunas estrategias infaltables en marketing inmobiliario, más allá de las promociones:

Un cliente ideal definido

Errar en la definición de tu cliente ideal podría resultar garrafal para tu oficina de servicios inmobiliarios. ¿Dirigirías tus campañas publicitarias a un público que no tuviera incidencia en el sector inmobiliario? ¿Cómo identificarlo?

Elabora un estudio de campo que te permita identificar a tu buyer persona teniendo en cuenta los siguientes factores:

Demografía: género, domicilio, niveles educativos, etc.

Psicografía: ¿Cuáles son los intereses del público que recepcionará tus campañas publicitarias? Identificar cuáles son las tiendas que visita, en qué destina su dinero respecto al ocio; qué afinidad cultural o política tiene; entre muchos otros requerimientos será vital.

Conducta en internet: ¿En qué medida utiliza tu clientela redes sociales o plataformas de búsqueda para comenzar a indagar sus acciones inmobiliarias? ¿Valdría la pena invertir en campañas de redes sociales en las plataformas equivocadas?

Nivel económico: ¿Cuántas cuentas bancarias dispone tu clientela en lo general? ¿Posee tu público interesado un nivel general profesional? ¿Cuenta en la generalidad con avales bancarios y espalda económica?

Google Ads para posicionarse mejor

Existen varios métodos para anunciar mediante Google Ads. Enseguida amigos y familiares te propondrán “¡Anuncia en Google!”. Pues bien, su implemento es más complejo de lo que parece y, contra lo que podría suponerse, se va complejizando con el paso del tiempo.

Veamos 4 de las opciones más requeridas por los usuarios de Google Ads y que acaso podrían conformar un artículo propio en sí mismas:

Por tipo de propiedad: Diferencia y elabora plantillas para tus campañas según tipo de propiedad. Monoambiente, dos ambientes, tres ambientes, locales, casas de lujo o vacacionales, etc.

Por ubicación regional: Más conviene asegurarse dirigir una campaña regional según dónde queda ubicada la propiedad, que a lanzar una campaña a nivel nacional o por comunidad autónoma.

Atracción del cliente: El método en Google Ads más recomendado para captar la atención del cliente potencial, es utilizar recurrentemente un copy que te ha dado resultado en campañas anteriores. Tu propio sello publicitario.

Elegir bien las palabras clave: Para una campaña publicitaria exitosa, es necesario prever cuáles serán las palabras clave o “keywords” y que no resulten una contra para el anuncio.

Hemos visto cambios clave en marketing inmobiliario y algunas formas de implementarlos con vista a futuro. ¿Cómo posicionas tu agencia frente a tantas alteraciones comerciales en el sector? Nos encantaría conocer tu opinión.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo: