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Noticias del sector hotelero

26 abril, 2023 No hay comentarios

En este artículo te contaremos sobre las últimas noticias del sector hotelero y las inversiones más resonantes y costosas. La venta de un hotel con la fachada diseñada por Antonio Gaudí en Mallorca y la rehabilitación de un palacio renacentista del SXVI son dos de las novedades de esta sección.

Es sabido que en los últimos tiempos la inversión en hotelería ha recibido muy buenas rentabilidades. Decenas de compañías desarrollan adquisiciones y refacciones en grandes y pequeños establecimientos para ofrecerlos al mundo del turismo. Mundo que se vio expandido luego de la pandemia por Covid-19, cuando España fue uno de los países más elegidos por los viajeros, así como también la zona euro. Apostar, entonces, por la inversión en hoteles es un desafío sin mucho margen para el error.

En este contexto, dos noticias del mundo de la hotelería reciben la atención por sus pintorescas características. Un hotel en Mallorca con una cualidad singular es ofrecido por un millonario valor. Y un palacio en Castilla y León que data del SXVI será rehabilitado para construir un hotel de cinco estrellas.

¡Quédate con nosotros y continúa leyendo para enterarte de los detalles de estas impresionantes noticias!

Noticias del sector hotelero I:

Antonio Gaudífue uno de los arquitectos de mayor representación del modernismo catalán. Vivió entre 1852 y 1926, principalmente en Barcelona. Esa es la ciudad que lo vio atravesar sus diversos períodos y desempeñarse como profesional. La belleza de su arquitectura mucho le debe a Gaudí.

Él se destacó como el mayor representante del modernismo arquitectónico y un pionero en los movimientos artísticos más vanguardistas. La nueva burguesía catalana sería de vital influencia en sus comienzos. La ciudad se encontraba en una época de florecimiento económico y cultural que sin duda favoreció en la búsqueda de nuevos estilos arquitectónicos y de la experimentación, así como en la construcción de todo tipo de edificios. Es así como Gaudí puede ver realizados sus proyectos desde culturales a industriales, que se ven salpicados por el modernismo (puntualmente el art nouveau), corriente artística que dominaría a finales del siglo XIX y principios del XX la estética de las nuevas construcciones.

Su legado en la capital catalana es un símbolo de la ciudad y un atributo turístico. Siete de sus obras fueron denominadas Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO. Hasta tanto llega su unicidad que se reconoce una ruta modernista como paseo turístico: un itinerario a través del cual podrás visitar una gran cantidad de edificios únicos, donde la obra de Gaudí destaca especialmente y supone todo un referente de un momento específico del arte y la arquitectura.

Establecimiento con fachada de Gaudí a un precio millonario

Es entonces una de sus obras la que se pone a la venta y es noticia en estos días: un hotel con la fachada construida por el catalán. El precio es de 3,4 millones de euros.

Se informó que quien construyó el edificio era amigo del Gaudí, a quien le había encargado el diseño de la fachada de un inmueble en un pequeño pueblo del norte de la isla. Se trata de un palacio y vivienda que se transformará en un hotel.

El palacio de Ca’n Epifanio, tal es el nombre, es una elegante propiedad del año 1890 aproximadamente. Situado en el municipio de Artà, en la actualidad es fomentado como un hotel boutique. Entre sus características más sobresalientes se encuentran: dos plantas, una piscina y un jardín en una superficie de más de mil m2. Posee ocho habitaciones por el momento: siete junior suites y una suite principal. Este palacio se localiza en la denominada “zona tranquila” del pueblo y está cerca de la iglesia la iglesia Transfiguració del Senyor y muy cerca del nuevo Parque Natural de la península de Llevant.

La explanada está dispuesta en forma de gran jardín desde el que se puede ver el diseño de la fachada. Esto era una característica del arquitecto, la posibilidad de observar su obra en un guiño modernista de fines del SXIX. En el año 2000, como parte de la reestructuración del espacio, el pintor Zezo rediseñó el interior del palacio, respetando el género al cual adscribía Gaudí.

Noticias del sector hotelero II:

La compañía dedicada a la gestión de hoteles Castilla Termal rehabilitará un palacio renacentista del siglo XVI como establecimiento de 5 estrellas. La firma adquiere esta, su sexta propiedad, para sumar a su portfolio. Y de esta manera agregará al espacio como posibilidad de lujo, siendo el tercero de máxima categoría de su cartera.

Estamos hablando de el Palacio de los Condes de Miranda, un establecimiento renacentista del SXVI. Para su puesta en marcha, Castilla Terminal declaró una inversión de 12 millones de euros. El plan es reformularlo como un hotel de categoría 5 estrellas. Para esto, la Junta de Castilla y León ha establecido un plazo de cincuenta años para la explotación del emblemático edificio. Este plazo puede ser prorrogable a setenta y cinco, llegado el caso.

El inmueble, también conocido como Palacio de Avellaneda, se sitúa en la localidad de Peñaranda de Duero, un pequeño y tranquilo poblado al sur de la provincia de Burgos. En 1923, o sea hace exactamente cien años, fue declarado Bien de Interés Cultural (BIC). En los últimos años, se encontraba cerrada al turismo.

El palacio tiene sus características singulares: una fachada y un patio en estilo renacentista y un arte mudéjar en su interior. Este estilo desarrollado en arquitectura especialmente, consiste en la aplicación a los edificios cristianos de influencias hispano-musulmán, debidas a la albañilería de tradición andalusí. Es un fenómeno autóctono y exclusivamente hispánico, que se manifestó tanto en elementos estructurales como decorativos y en la preferencia por el uso de ciertos materiales.

Características del Palacio de Avellaneda

Se prevé para luego de su reforma, un hotel con 78 habitaciones, espacio para eventos, área termal y numerosas áreas restauradas con diversas propuestas, la gastronómica, por ejemplo. Muchas de sus salas históricas serán convertidas en suites, como el Salón de Embajadores, que se transformará en una de cerca de 140 metros cuadrados.

“Esta será una de las singularidades de un proyecto que, por lo demás, respetará al cien por cien nuestros valores: apuesta por recuperar edificios históricos y por la sostenibilidad”, sostienen desde la hotelera.

Castilla Termal reforzará la llamada “Línea del Duero” con la reestructuración de este palacio-hotel. Esta línea unirá cuatro hoteles en la zona de ascendiente del rio, en conjunto con la propuesta enoturística de la zona.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de estas noticias del sector hotelero. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Te invitamos a continuar leyendo:

Inversión de 14 millones de euros en hoteles

En Formación Inmobiliaria

¿Cómo financiar una franquicia?

26 abril, 2023 No hay comentarios

Muchas son las maneras u opciones que se pueden tener en cuenta al momento de emprender un nuevo negocio. Entre las más importante se establece aquella actividad que se realiza por cuenta propia desde cero. Esta fórmula puede llegar a generar cierta incertidumbre por lo que muchos optan por comenzar un comercio bajo la marca de una franquicia. Este sistema ha crecido exponencialmente en los últimos años. Incluso en aquellos casos en se requiere financiar una franquicia.

Una gran cantidad de empresas ha decidido apostar a esta fórmula comercial, lo cual no solo demuestra su rentabilidad, sino que también demuestra ser un modelo beneficioso. En ese sentido, las franquicias representan una gran oportunidad comercial, pero es una realidad que no todos poseen el efectivo o dinero líquido para emprenderse en este viaje.

Por ello, para quienes han decidido que quiere tener su propio negocio, pero con el respaldo de una empresa de éxito, traemos las diferentes opciones de financiación que se pueden emplear para emprenderse en el mundo de las franquicias. Sigue leyendo.

¿Qué opciones existen para financiar una franquicia?

A fin de elegir la mejor opción de financiación se deben tener en cuenta todas las variantes. Por el contrario, es probable quese pueda llegar a una visión sesgada del contexto en general. Es de vital recordar que no existe una única elección correcta, sino que se debe elegir aquello que más se acomode al bolsido de cada uno. Por lo tanto, siempre se deben considerar todas las opciones, es decir, evaluar los puntos positivos como los negativos. Solo de ese modo se podrá elegir el mejor método de financiación.

A continuación, te comentamos cuales son las tres opciones que debes considerar a la hora de elegir el medio por el cual vas a financiar tu franquicia con poco dinero.

Los franquiciadores y su propio programa de financiación

No todas las empresas lo tienen, pero algunas lo ofrecen. A la hora de decidar la franquicia con la cual gustaría emprender, no se debe dudar en preguntar al franquiciador sobre la financiación y los modos de llevarla adelante.

Muchas o algunas empresas tienen un programa propio para financiar las enseñas o tienen acuerdos con algunas entidades bancarias. Esta financiación tiende a ser buena, no solo porque los bancos están familiarizados con los conceptos de la franquicia y convencidas de la validez del sistema, sino que la marca te está validando como potencial franquiciado.

Financiar de la forma tradicional

A fin de obtener un préstamo de una entidad bancaria, no necesariamente debe ser a través del propio franquiciador. Esto es algo que se puede hacer por cuenta propia. Es decir, si se demuestra que se puedes solventar el préstamos en el futuro. En estos casos es muy facitble que se pueda obtener el dinero de muchos bancos.

A la hora de acudir al banco, es importante tener una buena calificación crediticia, un poco de capital líquido disponible y un atractivo plan de negocio. Todos estos puntos evitarán que la petición sea rechazada, ya que las entidades bancarias tienden a ser conservadores con respecto a quien le otorgan los préstamos. En otras palabras, los bancos no quieren perder, por eso es sumamente importante que se tengan estos factores cubiertos.

Además, se debe recordar que los intereses bancarios tienden a ser competitivos. De esta manera, si el franquiciador ayuda en el armado del plan de negocios, es más probable ser elegido para el préstamos. Por ultimo, el contrato debe poder leerse con facilidad y, más importante, debe ser convincente (aunque no alejado de la realidad).

Crowdfunding: un modo de financiar una franquicia

Hablamos de un método que se debe tener en cuenta por que suele ser muy empleado, a pesar de no ser muy conocido. El crowdfunding es una forma de financiación en la que los inversores aportan cierta cantidad de capital a cambio de la obtención de participaciones o acciones de la empresa. En este sentido, las empresas ofrecen una oportunidad de inversión a la vez que consiguen la financiación necesaria para llevar a cabo el negocio. El crowdfunding representa una forma transparente y ágil de hacer las cosas.

De todas formas, esta no es una opción para todos los potenciales franquiciados. Es decir, a fin de que este método se lleve a cabo exitosamente, se recomienda que el emprendedor posea de unos fondos propios sobre la inversión total; aproximadamente entre el 40% o 50% de la misma. De no tener ese número, no será el inversor mayoritario, por lo que la toma de decisiones se alejara de él.

Además del porcentaje de capital mencionado en el párrafo anterior, el emprededor debe asegurarse de contar, adicionalmente, con un fondo para llevar a cabo el desarrollo del negocio. Este dinero es el que cubrirá los primeros pasos de la actividad y la puesta en marcha del local.

CrowdFranquicias: ¿Qué es?

En España, recientemente se ha abierto la primera plataforma de “equity crowdfunding” (o inversión compartida) conocida como CrowdFranquicias. A través de esta plataforma se puede obtener la financiación requerida para llevar a cabo proyectos dentro del sistema de franquicias a raíz del contacto con inversores especializados en el área.

Lo que hay que resaltar de CrowdFranquicias es el hecho de que permite el contacto con un sinfín de inversores, emprendedores y compañías franquiciadoras que poseen un gran potencial de crecimiento a futuro.

De todos modos, no existe una manera ideal de llevar adelante este tipo de negocios. En este sentido, en la actualidad existen una gran cantidad de opciones para financiar un local, y hay que aprovecharse de eso. Solo se debe tener en cuenta cual de todos dichos modos es el más alineado a cada bolsillo y preferencias.

Franquicia inmobiliaria de lujo: ¿Cómo emprender con Oi Real Estate?

Hasta aquí te hemos contado todo acerca como financiar una franquicia. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

En Agentes inmobiliarios

Propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos

26 abril, 2023 No hay comentarios

En la generalidad de los casos, quien ofrece su piso en alquiler mediante una agencia inmobiliaria buscará que esta sea quien medie en su vínculo con el inquilino. En este contexto, sabrás que existe una amplia gama de conflictos con los que deberás lidiar y que el terreno legal ofrece tantos grises como blancos y negros. Los conflictos entre inquilinos y propietarios pueden presentar desde pequeñas disputas, resueltas con un breve y amistoso diálogo, hasta problemas serios que requerirán la revisión y el conocimiento de las leyes vigentes. Uno de los más frecuentes es el referido a qué hacer cuando un inquilino permanece en la propiedad, por fuera del término establecido en el contrato. En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces cómo manejarte a la hora de resolver problemas entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.

COVID como un nuevo punto de partida

Con la irrupción de la pandemia por COVID, se ha medido un incremento sustancial en problemas comunes entre inquilinos y propietarios. Miles de situaciones recientes e inesperadas han injerido poderosamente en las relaciones comerciales, al punto de romper vínculos bien llevados a través de años de convivencia apasible. Así, muchos propietarios se han visto obligados a aplicar la ley más allá del vínculo construido con sus arrendadores.

Ofrecer una casa en alquiler no es un acto de beneficencia. Por el contrario, es una de las decisiones más complejas de tomar dentro del sector inmobiliario. Hemos dicho que los factores que pueden llevar a un conflicto, son muchos y de los más variados. Sin embargo, no es la misma cosa enfrentar al inquilino de nuestro piso por quejas de ruidos molestos en el edificio, a tener que resolver su permanencia en la vivienda fuera de la prórroga legal del arrendamiento.

Contratos inconclusos

¿Qué significa que un contrato se encuentra inconcluso? Hablamos de un contrato no resuelto, cuando una de las contrapartes no ha cumplido con los detalles estipulados el él. Casi siempre, esto se ocasiona por problemas de impago; tanto en el coste económico y su correcta liquidación en tiempo y forma, como en la deuda en consumo de servicios por parte del inquilino.

La pandemia ha generado diversos problemas en la economía de las personas. Pero estas dificultades, no atañeron exclusivamente al poder adquisitivo de los inquilinos, sino también al de los propietarios. En muchos casos, quienes perciben sus únicos ingresos a través de rentas de varias propiedades, los han visto coartados por impago o demora en las mensualidades de todos ellos. Esto supone por supuesto, un real problema.

¿Qué prevé la ley?

¿Existen consecuencias legales previstas por la ley? Claro que sí. Entendamos qué hacer ante la prórroga legal del alquiler, acaso incumplida por la permanencia del inquilino o arrendatario en la vivienda. Veamos cuáles son las regulaciones legales vigentes y los pasos a seguir posteriormente.

Propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos – LAU

Para poder aplicar la Ley puntualmente y sin errores, el propietario debe asegurarse cabalmente cuál es la fecha de inicio del contrato. ¿Por qué? Pues porque de ella dependerán qué términos legales se implementarán acorde al estado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigentes a esa fecha del calendario. Dicha Ley, se ve sometida regularmente a cambios y alteraciones. Por tanto, será el contemporáneo a la fecha de inicio del contrato de arrendamiento la Ley a la que el dueño deberá recurrir y aplicar.

Como muchas de las reglamentaciones atenidas a la Ley, esta también puede resultar algo confusa. Veamos una serie de ejemplos puntuales:

LAU del 1 de Enero de 1995 al 5 de Junio de 2013:

Esta remite que el lapso de un contrato de alquiler estaba librado al que hayan acordado entre propietarios e inquilinos. Si esa duración fue estipulada menor a 5 años, al día de su finalización era el inquilino quien contaba con opción a continuarlo mediante prórroga, pudiendo haberse extendido hasta que el lapso total de ocupación tocara los 5 años. Esto es porque el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 5 años para permanecer en la vivienda, como un derecho. Como consecuencia, y siempre hablando de un contrato cumplido en tiempo y forma, el contrato podía extenderse en lapsos de 3 años.

La nómina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 5 de Junio de 2013, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Enero de 1995.

LAU del 6 de Junio de 2013 al 5 de Marzo de 2019:

En este caso, la duración del contrato también estaba librada a lo pactado entre las contrapartes. Si esa duración fue estipulada menor a los 3 años, al finalizar el contrato, el inquilino contaba con opción a prorrogarlo anualmente, pudiendo extender hasta 3 años el lapso total de ocupación. Aquí, el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 3 años de permanencia en la vivienda. Como consecuencia, el contrato podía extenderse en lapsos anuales.

Esta nomina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 6 de Marzo de 2019, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Junio de 2013, en retrospectiva.

LAU del 6 de Marzo de 2019:

Esta nueva regulación, señala que la duración de los contratos será de 5 años (si el propietario es persona física) o de 7 años (si se trata de un arrendador como persona jurídica).

Este contrato, una vez finalizado, le da opción al inquilino a prorrogarlo por 3 años más.

La prórroga legal del alquiler

En el Código Civil y su artículo 1.566, se establece la “tácita reconducción”. ¿Esto qué significa? Se trata de la situación real del contrato de alquiler, ya finalizado el lapso de la prórroga legal. Si una vez llegada a esa fecha del calendario, el inquilino permaneciera más de 15 días en la vivienda “sin que el propietario le notifique su fecha de salida y la finalización del contrato”, este se renovará automáticamente mediante un nuevo acuerdo.

¿A qué artículos recurrir en caso de permanencia ilegal del inquilino?

Si el propietario notifica al inquilino tiempos y próxima salida, como dijimos en el punto anterior, y el arrendatario permaneciera en la propiedad, este estará en una postura claramente ilegal. Para solucionar el inconveniente, el arrendador podrá recurrir al “procedimiento de desahucio por expiración del término convencional” dispuesto en el Código Civil, a través de su artículo 1569. Para ello, recomendamos siempre asesoría legal pertinente.

Hemos visto distintos reveses en conflictos entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Si posees tus propias experiencias, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te interesó el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Ley de Vivienda: retraso en desahucios

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En Ciudades y Barrios

Experiencias turísticas sostenibles

25 abril, 2023 No hay comentarios

El territorio español es un real paraíso para quienes son amantes del realizar experiencias turísticas sostenibles. Hablamos de una manera de hacer turismo que se basa en el uso responsable de cada recurso natural y cultural del lugar que se visita. De esta manera, el objetivo es contribuir a las mejoras en las condiciones sociales y económicas de cada población local.

Si eres de quienes disfrutan y viven la naturaleza al máximo, en este post te contamos algunas experiencias para viajar vinculadas al turismo sostenible. Una manera única de conocer la magia y la belleza de los bosques, montañas, ríos y playas. Sigue leyendo.

España: el país ideal para vivir experiencias turísticas sostenibles

Desde la UNESCO se reconoció a España como uno de los países con más reservas de la biosfera en todo el globo. Y, el segundo con la mayor cantidad de geoparques. Sin mencionar a la gran cantidad de destinos de playa y sol que ofrecen un momento de relajación único mientras se disfruta del mar en entornos naturales soñados.

Por otra parte, se pueden vivir experiencias turísticas sostenibles en sitios con aguas increíblemente limpias y con una fuerte promoción de la educación medioambiental. En este sentido, unas más de 500 playas de España se distinguen como calidad de Bandera Azul.

Sin dudas, una manera particular y única de aprovechar la riqueza cultural y natural del país explorando las zonas salvajes de España. En estas localidades es posible descubrir una diversidad biológica incomparable e incorporar algunas de las iniciativas de conservación que se llevan adelante para minimizar el impacto humano en el medio ambiente.

A continuación, te contamos de las actividades más conocidas para llevar adelante experiencias turísticas sostenibles. En ellas encontrarás festivales, gastronomía y un paseo por la fauna salvaje española.

Observar las aves

En esta ocasión, la actividad es admirar de manera directa lo que la naturaleza ofrece en el cielo. Lo único que se necesitan son prismáticos y observar la riqueza que el territorio español ofrece respecto a su avifauna y paisajística.

Esta experiencia turística sostenible es posible porque España es un país que se sitúa en un corredor importante por el cual es posible admirar rutas migratorias de aves que los eligen como lugar de descanso y crianza.

Al observar estas bellezas de la naturaleza será de gran sorpresa ver todo tipo de aves. Ya sean forestales, rapaces y acuáticas en muchas partes del territorio. Sin dudas, un paraíso auténtico para el avistamiento de aves.

Entre los mejores lugares para practicar este tipo de experiencia podemos mencionar: el Ecoparque de Trasmiera. Un verdadero museo al aire libre ubicado en Arnuero en Cantabria. El recorrido es por una ruta guiada que atraviesa las marismas de Joyel. Hablamos del lugar de paso de miles de aves.

Por otra parte, en la zona se podrán ver varios molinos de mareas que aún se conservan. Se trata de una tecnología renovable que era aplicada en la antigüedad para aprovechar la energía mareomotriz.

El parque nacional de Doñana, ubicado en la costa atlántica andaluza, es uno de los sitios naturales de Europa con mayor biodiversidad. Un recorrido para hacerlo a pie o a caballo y experimentar la variedad del ecosistema. Paisajes áridos, cotos mediterráneos y la riqueza de las marismas. Durante los meses de calor, estas llanuras explotan su esplendor cuando las aves acuáticas las utilizan como lugar para crianza y alimentación.

En la provincia de Cáceres se ubica uno de los santuarios naturales declarado como Zona de Especial Protección de Aves. Nos referimos a la Reserva de la Biosfera de Monfragüe. En ella no debe faltar la visita al Roquedo de Peña Flacón, un mirador sobre el río Tajo para contemplar como atraviesa el cielo el buitre negro. El ave de mayor tamaño que habita en el país.

Aprender y disfrutar experiencias turísticas sostenibles a través del senderismo

Sin dudas, caminar es una de las mejores maneras para disfrutar de lo natural mientras se ejercita el cuerpo. Por lo tanto, una de las grandes actividades para vivir experiencias turísticas sostenibles es calzarse las botas y emprender la ruta por ciertos tesoros naturales del territorio español. Hablamos de un plan perfecto para lograr una concientización acerca de la protección de sitios que pueden perder su biodiversidad si no se los cuida.

Muchas son las posibilidades de este estilo. Una ruta para conocer Segovia o paseos por las sierras de Guadarrama. Los recorridos son guiamos profesionales y conocedores de la biología y expertos en el medioambiente. Todos con una experiencia que les permite explicar cuáles son los secretos de la flora y la fauna de cada región.

Otra de las alternativas para poder disfrutar del senderismo en España es un recorrido por rutas Geobotánicas. Una manera única de contemplar la relación entre el medio terrestres y los vegetales de cada región. Una experiencia turística sostenible que es posible a través de visitar el Valle de Tabladillo en Segovia, el parque nacional de Cabañeros en Toledo y Ciudad Real o el entorno por la ciudad de Cuenca.

Una gastronomía sostenible como experiencia única

En un viaje con características de sostenibilidad no puede faltar una comida conectada con lo natural. Semillas, legumbres, frutos y verduras de temporada, frutos secos y deshidratados. En esta oportunidad, los productos de proximidad son protagonistas en los mercados bio de cada región.

Eventos como BioCultura destacan aún más la intención de España de adaptarse y cuidar el medioambiente. Hablamos de una feria que se centra en productos de consumo responsable y ecológico.

Por otra parte, el país cuenta con una gran variedad de festivales que celebran la gastronomía sostenible. Uno de los más destacados es el “Cómo Como”. Hablamos de una celebración que se realiza en Barcelona e incorpora propuestas de showcookings, conciertos, talleres y conferencias.

Una manera de vivir experiencias turísticas sostenibles a través de la gastronomía es mediante la práctica del agroturismo. Hablamos de una forma de turismo que incluye actividades de carácter agrícolas y ganaderas.

Disfrutar parques nacionales a caballo en bicicleta o a pie

Por último, presentamos una de las rutas más elegidas y disfrutadas por los turistas. Nos referimos a recorridos organizados en parques nacionales a caballo. Durante el camino será posible admirar muchos picaderos cerca de los rincones más vellos y escondidos de la geografía española.

Estos lugares también pueden ser recorridos a bicicleta y a pie, sin dudas ambas opciones son fantásticas para conectar directo con la naturaleza.

¿Cómo ser un viajero sostenible?

Hasta aquí te hemos detallado algunas actividades para vivir una experiencia turística sostenible. Una guía completa para saber como estar lo más cerca y en contacto con el medioambiente al viajar. .

Si te has quedado con alguna duda o quieres realizarnos alguna recomendación puedes hacerlo en los comentarios al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Además, si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

En Fondos de inversión

Invertir con cautela, la recomendación de 2023

25 abril, 2023 No hay comentarios

Invertir con cautela es la recomendación de la gestora francesa La Française para este 2023, con presencia en varias capitales de Europa y Asia, y con activos en gestión por 49 mil millones de euros. Y pronostica que el mercado inmobiliario de la zona euro seguirá siendo de gran atractivo.

A partir de que el Banco Central Europeo y la Reserva federal de los EEUU comenzaron con la subida de tipos de interés, las expectativas de llegar a una recesión global siempre han estado presentes. Sin embargo, los trimestres se sucedieron y los peores pronósticos no se cumplieron. Ante este panorama, desde la gestora La Française recomiendan la diversificación de la cartera de inversiones, aunque siempre guardando la cautela.

La recesión no ha llegado

Los responsables de la gestora francesa La Française sostienen que el comportamiento de los mercados financieros durante el 2022 ha sido resistente ante las turbulencias y situaciones de mediana volatilidad. Y tuvieron períodos con altos volúmenes de inversión. Aunque el ritmo comenzó a desacelerarse hacia finales del año pasado.

En muchos mercados inmobiliarios de la zona euro, se pueden ver claramente dos comportamientos. Uno para las grandes ciudades y capitales, con un fuerte nivel de demanda que presiona los precios al alza. Y otro en las regiones periféricas, donde la escasez de demanda arrastra el precio para abajo.

El sector de las oficinas es un caso que puede servir de ejemplo, con un repunte en los precios de alquileres prime, por un lado. Mientras que se registran caídas en los valores de aquellas oficinas de la periferia, o las que no cumplen con los nuevos estándares en materia de ahorro energético.

La recomendación, entonces, es invertir con cautela y tener varios componentes en la cartera de negocios. La francesa tiene actualmente unos 49.000 millones de euros en gestión y posee oficinas en Madrid, Milán, París, Fráncfort, Hamburgo, Luxemburgo, Londres, Seúl y Singapur.

Invertir con cautela

Cuando la Reserva Federal de los EE.UU. y el Banco Central Europeo tomaron la subida de intereses como herramienta para combatir la inflación, muchos analistas e inversores pensaron en que una nueva recesión estaría en puerta. Y que esta vez, seria de alcance global. Pero, como se ha visto, los peores pronósticos no se cumplieron. En su lugar, si ha habido períodos de corta e intensa volatibilidad. Pero el mercado inmobiliario se ha mantenido resistente ante los avatares de la economía en la post pandemia.

Invertir con cautela es la recomendación que realizan desde La Française. Y esto a partir de análisis de los comportamientos que tuvieron los diferentes vehículos que componen el mercado inmobiliario. El alza de los tipos provocó que también aumenten los rendimientos inmobiliarios. Y por consiguiente, los grandes inversores se decidieron o bien por la cautela, o por la selectividad en donde volcar la inversión.

Esa diversificación de los comportamientos de inversión viene de la mano con la selectividad de los activos inmobiliarios. Entonces, las decisiones de como conformar una adecuada cartera se debe dar de acuerdo al tipo de activo, su calidad, el estado de ocupación y su tamaño.

Las inversiones en 2023

Con el primer trimestre del año culminado y avanzando en el segundo, lo esperable durante los meses que restan de 2023 es que los alquileres aporten los rendimientos más importantes del mercado inmobiliario.

Y hay tres factores que van a impulsar el crecimiento de la rentabilidad de los alquileres. Por un lado, el hecho que el precio de los alquileres se ajusta en función de la inflación. El segundo factor es que se pueden encontrar segmentos del inmobiliario cuya demanda supera a la oferta, empujando su valor hacia arriba. Por último, la existencia de activos que cumplen con las nuevas demandas medioambientales, sociales y de gobernanza (ASG).

Para La Française, invertir con cautela es la premisa durante el 2023. Seguir diversificado la cartera de inversiones, integrándola con opciones alternativas como los activos sanitarios y buscar en aquellos mercados regionales para aprovechar las particularidades.

Es de remarcar que el alquiler de oficinas es la inversión inmobiliaria que se destaca. Y es que mantiene una fuerte demanda, más allá de la llegada del teletrabajo durante y luego de la pandemia. Además, es una tendencia que se puede verificar en todas las grandes ciudades de Europa.

Situaciones diferentes

Históricamente, el mercado inmobiliario es uno de los más elegidos para la inversión segura. Ya sea de carácter defensivo o conservador, se puede transformar en la base para conformar una cartera de negocios de aquellos inversores que optan por la rentabilidad segura. Una vez más, invertir con cautela parece ser la clave de los tiempos que corren.

Lo que se percibe del estado en que se encuentra el mercado inmobiliario europeo es, de acuerdo a la gestora francesa, una situación de polarización. Por un lado, se encuentran las oficias de alquiler en los grandes centros urbanos. Allí, la demanda ha sido ascendente y lo sigue siendo. En promedio, la búsqueda de oficinas en una de las grandes ciudades europeas ha crecido a un promedio del 9% durante el 2022. Incluso, hay algunas cuyo crecimiento fue superior al 10%.

Por el contrario, en las afueras de las ciudades lo que se encuentra es directamente el retiro de la demanda. Ello repercute en una baja de las rentabilidades y, por lo tanto, el desinterés por invertir allí. Además, estas propiedades que se encuentran en las afueras de las urbes o bien no cuentan con las adaptaciones necesarias para realizar un ahorro energético de importancia, o directamente no son posibles sin realizar grandes trabajos de rehabilitación.

Por ejemplo, Milán y Hamburgo son dos de las ciudades donde los volúmenes de inversiones provocaron un alza de las rentabilidades por sobre sus promedios históricos. En cambio, tanto en Ámsterdam, como en Bruselas y Fráncfort experimentaron descensos.

Por último, desde la gestora francesa se puntualiza que la nueva demanda de oficinas con las características antes mencionadas provoca una segunda oleada de activos desocupados. Puesto que los nuevos alquileres son de menor espacio que el que se deja atrás. Así las cosas, los activos secundarios van quedando un poco obsoletos como para invertir en ellos.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de invertir con cautela. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Cómo evoluciona la vivienda usada en 2023

En Agentes inmobiliarios

Estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias

25 abril, 2023 No hay comentarios

¿Eres de esos agentes inmobiliarios con problemas de previsibilidad respecto a cierre de diligencias? ¿Das por sentado que una negociación en bienes raíces se ha concretado por la sola palabra del interesado o un apretón de manos? En ocasiones, sabrás que una operación puede caerse aunque parezca estar ya cerrada del todo. Como bróker, te preguntas qué falló o en qué has fallado. Por qué el cliente se ha retirado abruptamente o por qué la diligencia ha perdido sustancia y solidez hasta quedar en la nada. ¿Habrás dicho o hecho algo mal? Si conoces el paño inmobiliario, también sabrás que una negociación no está terminada sino hasta que lo está, en concreto. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo evitar errores en los pasos previos a finalizar un negocio mediante algunas estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final para conocer mucho más.

El mapa de puntos de alerta en una diligencia

Curiosamente, los pasos posteriores al inicio de una operación, así como los previos a su finalización, suelen ser los momentos más delicados en el trayecto global de una diligencia. A diferencia de un diálogo comercial efímero (como la compra y venta de artículos) en el sector inmobiliario las negociaciones suelen prolongarse a veces mucho más de lo deseado. No sorprenderá que un interesado visite una propiedad y apretón de manos mediante afirme emocionado que al fin ha hallado la vivienda que tanto buscaba. Costes y comodidades les parecen ideales. Este eventual cliente promete contactarse en las horas siguientes para acelerar la compra. Pero nunca vuelve a aparecer, ni devuelve las llamadas.

Esto también puede significar dejar escapar un cliente sobre el cierre de su captación como prospecto. Tampoco será de extrañar que alguien acuerde contigo y te haga sentir su agente inmobiliario favorito. Acepta trabajar juntos y se muestra muy a gusto con tu desempeño. Te permite exhibir su casa; te ofrece confianza absoluta. Pero de un momento a otro, el cliente decide retirar la vivienda de tu agencia, sin explicaciones. ¿Qué ha pasado entonces?

Prevenir el desbarranque preventivo

Es imposible meterse en la cabeza de tu -eventual o activo- cliente para saber por qué ha cancelado una negociación que aparentemente venía viento en popa. Sin embargo, los expertos han sabido desarrollar una serie de técnicas para evitar todo cuanto esté en nuestras manos, con tal de prevenir esos desbarranques repentinos.

En una analogía del fútbol, se dice que a un portero puede no reclamársele extraordinarias actuaciones, pero sí reclamarle que no meta adentro de nuestro arco aquellos balones que van afuera. A esto nos referimos: no ser tú como agente inmobiliario el responsable de una baja, por no saber cuándo pisar el acelerador.

Estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias

Todo asesor o agente se debe a sus comisiones. Acaso una cancelación pueda llevar a que no cumplas tu objetivo mensual. El saber cerrar una operación distendida, por tanto, es tan importante como saber captar clientes. En este aspecto, verás que conocer y llevar adelante técnicas en cierre de ventas inmobiliarias, redundará en mejorar la calidad global de tu servicio. Estas estrategias, si bien hacen foco en la instancia final de toda negociación, pueden ser implementadas cuando lo creas necesario.

Hablemos sobre qué ocurre entre el cliente y el agente inmobiliario, una vez completados los complejos episodios que los aproximaron a una línea de horizonte, hasta ayer lejana. Repasemos esos puntos y veamos en qué momento debes aplicar tus técnicas de cierre:

1 Tracción de leads

Has atraído a un interesado en la consulta de un inmueble a la venta, hasta volverlo un prospecto calificado.

2 Prospecto

Te has reunido con él y decide iniciar las negociaciones. Una vez visitada la propiedad, decide interiorizarse en sus detalles.

3 Abordaje y propuesta

Informas al prospecto sobre las propuestas de valor de la propiedad y demás detalles técnicos (estado de deuda de la vivienda, certificados de habitabilidad, etc.). El prospecto evalúa y realiza la oferta. Es el proceso duro de la negociación. Ahora, el propietario debe interesarse o no por la oferta, que no siempre está a la altura de la exigida en la publicación.

4 Cierre

El propietario está de acuerdo y accede. Es en esta etapa en donde deben acordar la forma de pago y otros detalles. Eres un intermediario, por lo que llevar a buen puerto ese pacto de palabras dependerá en gran medida de tus acciones.

Cada cliente es un mundo

Enfocados en el cierre de la negociación, asegúrate aplicar algunas de las siguientes técnicas, dependiendo del tipo de cliente o prospecto:

1. Acelerar naturalmente la finalización del negocio

Para clientes que no terminan de aseverar el “Sí” con su firma. Procura encontrar factores externos (y reales) que hagan imprescindible el cierre de la negociación en un lapso de tiempo acotado. Ejemplo: un viaje impostergable del propietario, un viaje tuyo.

2. Recurrir a situaciones hipotéticas

Plantea situaciones en las que el cliente imagine estar ya habitando la propiedad en cuestión. Reenumera las ventajas zonales. En definitiva, condúcelo a una situación ficticia que lo lleve a la sensación de estar perdiéndose de algo.

3. Cambio de precio

Pacta una reunión, aclarando que en dicho encuentro informarás al cliente sobre una variación en el precio del inmueble. Esta técnica debe ser utilizada con cuidado, ya que muchos clientes pueden sentirse intimidados. Contra lo que pudiera imaginarse, es una estrategia de las más añejas y exitosas en comparativa con otras más “discretas”.

4. Utilizar un error como disparador

Mediante una falsa equivocación, puede atraerse al cliente hacia una fecha de cierre a corto plazo. Por ejemplo, “recordar” al prospecto rezagado fecha y lugar para una “última visita” en realidad nunca programada; una vez reconocido el error, acaso esto lleve a pactar dicha reunión en un espacio cercano en el calendario.

5. Pregunta contra pregunta

Exhibes una propiedad y el interesado se muestra poco convencido, aunque predispuesto a ver otras locaciones. En este punto, escucha con atención las devoluciones de dicho interesado. Identifica un cuestionamiento o deseo clave de su parte, para contrarrestarlo con una pregunta disparadora hacia a una respuesta positiva. Ejemplo: responde un “Me gustaría un piso más grande” con un “¿Vamos a una propiedad disponible aquí cerca? Creo que puede ser lo que estás buscando”.

6. Cierre positivo ante una venta frustrada

Nunca finalices de mala manera una negociación. Como dijimos al comienzo del artículo, a menudo te encontrarás con un cliente que de la nada desee retirarse. Al no estar obligado a brindarte explicaciones, muchos simplemente desaparecen. Intenta (en la medida de no resultar invasivo) saber qué es lo que ha ocurrido. Si el interesado accede a ofrecerte una respuesta, procura entender en qué puntos has fallado y pedirle autorización para guardar su contacto entre tus leads, para futuros negocios.

Hemos visto solo algunas estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias, útiles para acelerar la firma de una venta. ¿Las conocías o pones en práctica alguna otra en lo habitual? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos el siguiente artículo:

El cliente inmobiliario y las vacaciones 2023

En Hoteles

Inversión de 14 millones de euros en hoteles

25 abril, 2023 No hay comentarios

El grupo español Salomon 1965 realiza una inversión de 14 millones de euros en cuatro hoteles de Barcelona y Sevilla. Esta operación se enmarca en una estrategia hotelera agresiva y que en los últimos tiempos ha resultado muy rentable.

“Salomon 1965 es un vehículo de inversión familiar, con presencia internacional en los sectores inmobiliario, financiero, servicios y capital riesgo”, es lo primero que encontramos cuando nos accedemos a la página web del grupo. Y prosigue: “Se trata de una organización profesional dedicada a la gestión de inversiones a medio y largo plazo. Salomon 1965 actúa desde Luxemburgo y Barcelona donde centraliza la gestión de sus inversiones”.

Es así como se define al “family office” de los hermanos Serra Moreno. Y el fondo es noticia en estos días por adquirir dos nuevos hoteles ubicados en Sevilla y la compra para restablecimiento de otros dos en la capital catalana. En este artículo te contamos todos los detalles de las propiedades, hacemos un repaso por la compañía familiar y hablamos sobre la inversión en hoteles, tan en boga en los últimos tiempos. ¡Continúa leyendo!

Salomon 1965 apuesta por la inversión en hoteles

La firma es noticia en estos días por una inversión en hoteles millonaria: 14 millones de euros. Repartidos entre la compra de dos nuevos hoteles en Sevilla y la reforma de otros dos en Barcelona.

La operación consta de la adquisición de el Hotel Lugano y el Hotel Bárbara en la capital catalana para su cartera. Estas dos propiedades serán gestionadas bajo el régimen de arrendamiento durante los próximos 25 años. Y en los planes está la reforma y puesta en marcha por seis millones de euros.

La suma total la componen los ocho millones que se destinarán a la compra y reforma de dos hoteles situados en la capital andaluza. Son el Hostal Atenas y el Hotel Londres, que serán incorporados al portfolio de su nueva sección hotelera, denominada Salomon Hospitality.

Salomon Hospitality será la encargada de desplegar la estrategia de negocio inmersa en la inversión hotelera. El equipo está a cargo de Enrique Mur, quien hace cinco años llegó a la firma proveniente del banco HSBC, y de Yago García Nieto, quien procede del Grupo Sercotel e Investindustrial. Es este último directivo quien le da un perfil hotelero al holding, teniendo en cuenta que las inversiones en este sector han dado óptimas rentabilidades. Recordemos que en los últimos años el turismo resurgió con mucha fuerza luego de la pandemia, cuando España fue uno de los países más elegidos por los viajeros.

Características de los hoteles

En inversión en hoteles, la compra y reposicionamiento de los establecimientos juega el papel principal de la estrategia de operación.

En un repaso por las características de las propiedades podemos decir que el Hotel Lugano se ubica en la número 172 de la popular Avinguda del Paral·lel y muy cerca del recinto ferial de Montjuïc. Cuenta con cinco mil m2, categoría de tres estrellas, setenta habitaciones, salas de reuniones, azotea y varias áreas destinadas desde ya a la restauración.

A su vez, el Hotel Bárbara, se sitúa en la calle Marquès de Barberà, 22, en el barrio del Raval y posee 58 habitaciones dispuestas en un total de 2.500 m2. También cuenta con un “loby” bar de 300 m2. Está muy cerca del reconocido Gran Teatre del Liceu.

Harry Serra, CEO y cofundador de Salomon 1965, ha declarado a la prensa que “Pensamos que la industria hotelera ofrece rendimientos muy interesantes y por eso nos hemos planteado una estrategia de negocio abierta tanto a la adquisición como al arrendamiento a largo plazo de activos hoteleros para su posterior explotación”.

El nuevo holding Salomon Hospitality administrará estos dos hoteles, así como también los más modestos adquiridos en Sevilla. El Hostal Atenas posee veinte habitaciones y el Hotel Londres veintidós. No olvidemos de todas maneras que la planificación del holding contempla la refacción y puesta en marcha de estos establecimientos.

Salomon 1965, un vehículo de inversión familiar

El “family office” perteneciente a la familia Serra Moreno inauguró recientemente Salomon Hospitality, un holding encargado de agrupar a los proyectos en los que la firma es titular al 100%. Además, se ocupará de administrar los hoteles recién adquiridos en Barcelona y Sevilla.

Este holding desarrolla estrategias a largo plazo a través de la compra o arrendamiento de activos hoteleros en ciudades españolas y también de la zona euro. Como decíamos más arriba, el sector de turismo ha recibido mucha afluencia en los últimos meses por lo que su rentabilidad ha sido alta. Apostar por la inversión en hoteles es un desafío sin mucho margen para el error.

Salomon 1965 es un vehículo de inversión familiar, con activos en el sector inmobiliario, financiero, de servicios y capital de riesgo. Cabe destacar que se desempeñan tanto a nivel nacional como internacional. Y que su fuerte está en la adquisición y reposicionamiento de lo concerniente a lo inmobiliario.

Específicamente, en cuanto a la industria hotelera, la compañía cuenta con un portfolio de diez hoteles en su haber. Además de estos cuatro que hemos dado cuenta en este artículo, tienen otros seis en forma de co-propiedad con otras firmas. Ellos son: tres hoteles Chic&Basic (con un total de 164 habitaciones); un hotel Pulitzer (de 65 habitaciones) y los tres proyectos que verán la luz próximamente en la Costa Brava: el Hotel Llevant (con 24 habitaciones), en Llafranc, de la mano del Grupo Isabella’s, y los dos hoteles de lujo que está construyendo en Begur y Tamariu, en alianza con Casa Bonay.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cómo evoluciona la inversión en hoteles. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Te invitamos a continuar leyendo:

SOCIMIs en inversión hotelera

En Formación Inmobiliaria

¿Qué es el royalties en el universo de las franquicias?

24 abril, 2023 No hay comentarios

Muchas son las maneras u opciones que se pueden tener en cuenta al momento de emprender un nuevo negocio. Entre las más importante se establece aquella actividad que se realiza por cuenta propia desde cero. Esta fórmula puede llegar a generar cierta incertidumbre por lo que muchos optan por comenzar un comercio bajo la marca de una franquicia. En estos casos, se apuesta a un modelo comercial con un éxito probado y con un ‘know how‘ consolidado. Si obtener el derecho a uso de una marca es la alternativa elegida para emprender debes tener en cuenta los royalties, el canon de publicidad y muchas otras variantes, para conocer los posibles costes.

En el siguiente post nos detendremos a entender de qué se trata la figura del royalties y cómo funcionan. Sigue leyendo.

¿Qué son los los royalties?

Las franquicias representan una gran oportunidad de negocios. Sin embargo, hay costos que se deben tener en cuenta. Los royalties son uno de ellos.

En pocas palabras, los royalties son el monto que se le debe pagar al franquiciador por hacer uso de su marca, ya sea mensual como anualmente. Ese know how (saber como) de la producción, distribución, mercantilización y prestación de los servicios y/o productos tiene su costo. En este sentido, estos representan todas aquellas cuestiones que se deben tener en cuenta a la hora de abrir una franquicia exitosa bajo licencia.

Los royalties poseen un valor único. Este es pagado en el momento en el que se cierra el acuerdo entre el franquiciado y el franquiciador. Los valores de la estos puede variar, ya que depende de la reputación de la marca, su tamaño y posición. Es posible encontrar royalties desde los $5.000 dólares hasta los $400.000 dólares.

¿Qué incluye el royalties?

El monto que se le debe pagar al franquiciador incluye gastos esenciales para la apertura del local cuando se trata de una empresa mundialmente conocida. En este sentido, es que se pueden mencionar los siguientes elementos, como los básicos:

El entrenamiento y la capacitación, tanto técnica como práctica del personal. Este es un punto fundamental. Cuando el franquiciador prepara al franquiciado en este aspecto, no solo es para que la marca tenga una consistencia en lo que respecta a calidad, sino que permite lograr una eficiencia casi inmediata.

Se asiste al franquiciado para adaptar su franquicia a la ubicación elegida. Todas las marcas transmiten una experiencia y, en esta línea, se logra que todas las franquicias perpetúen los atributos de la marca.

La consultoría es, tal vez, la preparación más importante ya que se prepara al franquiciado para ese know how. El «saber como» es uno de los pilares básicos de toda franquicia, porque son todos los sistemas, procesos y normas del negocio. En este sentido, el know how es la clave para el éxito de la franquicia.

El apoyo legal, tanto para el manejo del negocio como para la formalización de este. Todas las grandes empresas tienen su grupo de abogados. Estos son especialistas en lo que hace al funcionamiento legal del negocio y, conocen todas las vertientes que pueden llegar a suceder. Ser franquiciado te permite tener un apoyo legal muy fuerte por detrás, lo cual es vital en lo que hace al buen funcionamiento de un comercio.

Finalmente, los franquiciadores orientan al emprendedor hasta el momento de inauguración. De todas formas, siempre están dispuestos a instruir al franquiciado siempre y cuando lo requiera.

¿Qué otros gastos se deben considerar?

Las franquicias, además de los royalties, tienen otros costos. Claro está que, dependiendo de la franquicia que se desee poseer, pueden existir diferentes imposiciones por parte del franquiciador. A continuación, te contamos algunos gastos para tener en cuenta a la hora de considerar la inversión en una franquicia.

Las regalías

Según la Real Academia Española, económicamente hablando, una regalía es la participación en los ingresos o cantidad fija que se paga al propietario de un derecho a cambio del permiso para ejercerlo. Es decir, esta es la tasa perteneciente al valor de ese «saber cómo» y de hacer uso de la marca de la empresa. Aunque también incluyen el traspaso de la tecnología y la prestación de los servicios de entrenamiento, investigación, desarrollo de productos y soporte operativo.

Es importante recordar que, si bien no existe una fórmula para calcular el valor de las regalías, cuanto más conocida sea la empresa en el mercado, mayor será su valor. De todas formas, se consideran varios aspectos antes de fijar esta contraprestación.

Las regalías se pueden cobrar de dos maneras distintas: fijas o variables. Esto es así ya que muchas veces, el franquiciador decide cobrarlas en función de las ventas, las utilidades o las compras. Por otra parte, su periodicidad también puede variar. Algunos las cobrarán semanalmente, mientras que otros querrán hacerlo quincenalmente, y otros lo harán de modo mensual.

Aun así, siempre se debe tener en mente que, un buen franquiciador siempre procurará una relación beneficiosa con su franquiciado. Es decir, un ganar-ganar.

La tasa de publicidad

Las publicidades que hacen las marcas, las cuales benefician a los franquiciados, no son gratis. En esta línea, si se está considerando invertir en una franquicia se debe tener en cuenta la tasa de publicidad. Esta es una tasa mensual, que los franquiciadores cobran a sus franquiciados.

La tasa de publicidad es aquella que pondera los gastos de la empresa en la divulgación de la marca. Es decir, en darle notoriedad a sus productos o servicios. Es importante que recuerdes que, la publicidad es una parte fundamental de la creación de marca y, consecuentemente, de la generación de nuevos clientes.

Este costo que deben afrontar los franquiciados depende mucho de la marca con la que se asocien. El cobro puede ser uno fijo establecido o, también, puede ser porcentual. Cuando es fijo, como su nombre lo indica, no varía entre los distintos meses. Aunque, cuando es porcentual, este varía todos los meses, ya que depende de un porcentaje sobre la facturación de la franquicia.

Contrato de franquicia: ¿Qué debe incluir?

Hasta aquí te hemos contado todo acerca de a la figura del royalties. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

En Agentes inmobiliarios

Ley de Vivienda: retraso en desahucios

24 abril, 2023 No hay comentarios

Según los socios del Gobierno, las situaciones de vulnerabilidad en España fueron el gran disparador del texto inicial de la nueva Ley de Vivienda. La problemática en torno a los deshaucios o «lanzamientos» ocupó en el resultado de su redacción final un lugar trascendental. Sin embargo, la Ley de Vivienda continúa siendo un motivo de debate. La opinión pública, lejos de hallar puntos en común, pareciera estar aún más dividida desde aquel 2021 en el que se aprobara su borrador. Los expertos y protagonistas del sector inmobiliario (por fuera del ámbito político) vaticinan que, a mediano y largo plazo, este paquete de medidas no alcanzará a resolver los conflictos de fondo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos la Ley de Vivienda: retraso en desahucios. Te invitamos a continuar y leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.

La vigente problemática de los desahucios

Al umbral de la crisis nos remontamos. Hacia el epílogo de 2019 y comienzos de 2020, cuando las primeras noticias desde los medios internacionales cubrían en sus más mínimos párrafos la proyección en China del virus COVID 19. El sector inmobiliario fue uno de los primeros circuitos comerciales en encender las luces amarillas de alarma. Fueron los expertos en el real estate quienes comenzaron por alertar sobre un futuro gris en la dinámica de los bienes raíces, en el marco de una probable pandemia.

Lo cierto es que las columnas en los noticieros y los espacios en gráfica y medios digitales, con el paso de las semanas fueron ofreciendo cada vez más lugar. Por un lado, la cobertura de la pandemia desde el punto de vista sanitario. Por el otro, y tras consensuar que las únicas y primeras medidas capaces de detener el avance de una enfermedad -que prometía sacudir al mundo entero- era el quedarse en la casa, las consecuencias económicas. En definitiva, los conflictos terminaron por desatarse, sin hacer distinción entre uno u otro sector.

La situación de la vivienda durante y post pandemia

Claro que aquellos países más desarrollados o con reservas nacionales capaces de sustentar y respaldar el ordenar no ir a trabajar (vamos, no producir) pudieron manejar mejor las diversas y nefastas situaciones a las que sus sociedades se vieron expuestas. Pero también se produjeron una serie de pequeñas detonaciones en sus puntos flacos. En el caso de España, uno de ellos fue la situación de vivienda de los más débiles y su accesibilidad o sostenimiento en el tiempo. Ni qué hablar de la rentabilidad del alquiler y la proyección de desahucios.

2023 y la posición política

El último viernes 14 de abril 2023, los partidos Bildu y ERC anunciaron un acuerdo entre sus partes y el Ejecutivo. Esto significaría de inmediato la proclamación y puesta en marcha al fin de la Ley de Vivienda.

Oscar Matute, diputado de Bildu, reunido con Pilar Vallugera encabezó la rueda de prensa para realizar el anuncio en cuestión. Antes de enumerar todas y cada una de las medidas intervencionistas a implementar, el diputado ofreció una breve pero contundente declaración

Es la primera Ley de Vivienda que reconoce el derecho a la vivienda. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Oscar Matute – Diputado Bildu

Se pretende entonces controlar la economía con un horizonte similar al que han apuntado países vecinos como Portugal. En este contexto, se estima que ninguna de las propuestas redundará en una ampliación de la oferta en el real estate regional y nacional.

Ley de Vivienda y los desahucios

Realizando un breve repaso, mirando hacia 2020, la situación de las inmobiliarias fue por lo menos curiosa. No solamente se vieron consultadas en lo recurrente por los propietarios de las viviendas arrendadas; los agentes y asesores en bienes raíces también fueron asiduamente solicitados por aquellos inquilinos que preveían una caída de sus ingresos. Algo que muy pronto les impediría pagar la cuota del alquiler mensual.

Para el sector inmobiliario, principal impulsor en la necesidad de decisiones políticas frente al drama singular que se venía, el Gobierno central se demoró más de lo necesario en llegar a un acuerdo. Más de un año les tomó a sus socios partícipes llegar a consolidar el borrador del preproyecto, entre cambios, marchas y contramarchas.

Sin embargo, el texto de la Ley de Vivienda fue aprobado hacia finales de 2020; y aunque sus redactores eran auspiciosos en cuanto a los objetivos a lograr en un mediano plazo, los sectores débiles de la sociedad nunca acompañaron dicha postura.

Contra la mafia okupa

Quebrar el sistema de ocupación ilegal y sus consabidas “mafias de los okupas” es uno de los puntos que más sobresalen de la Ley de Vivienda, en su orientación a solucionar el problema del desahucio legítimo. Las medidas prevén que ante una demanda iniciada por el propietario para recuperar la vivienda, la notificación pertinente se efectuará a quien se encuentre en ese momento ocupándola, pero es extensiva a los denominados “ignorados ocupantes”.

Por este medio, el desahucio correrá como pertinente, incluso si el ocupante es intercambiado por otro, por las mensionadas mafias; éstas lo único que pretenden es conservar el bien inmueble ocupado para ser subalquilado ilegalmente a distintas familias vulnerables, o a propios integrantes del delictivo grupo.

Ley de Vivienda: retraso en desahucios

En caso de una vulnerabilidad real, notificadas previamente por el Juzgado de turno, las Administraciones competentes deberán constatar esa situación de forma práctica y sin pérdida de tiempo. De existir fehacientemente, se presentará al Juzgado la opción alternativa de un techo digno, por supuesto en los parámetros del alquiler social. El plazo máximo estipulado deberá ser ejecutado por el Juzgado en 10 días. Si este procedimiento demorara más de lo instado por la Ley de Vivienda, las Administraciones sociales solicitarán la prórroga de 5 jornadas como último lapso. El Juzgado deberá expedirse entonces, dentro de esa medida de tiempo.

En el caso de que el Juzgado tampoco se expidiera en esos términos, entonces quedará suspendida la fecha del «lanzamiento» dispuesta en primera instancia. Dicha situación suspensiva, permanecerá así hasta que el Juez otorgue la solución al problema con una propuesta de vivienda bajo contrato social.

Una Ley de Vivienda para 2024

El Gobierno central espera que la Ley se apruebe a mediados del año próximo. Sin embargo, cabe siempre señalar un factor determinante. A partir del día de su aprobación deberá esperar al menos un año y medio para entrar en vigencia; lapso mediante el cual podrán replantearse las modificaciones a las medidas que cumplen su rol actual y que chocarán con muchas de las regulaciones del paquete.

En este sentido, la se aguarda también implementar la famosa prohibición de desahucios sin fecha y hora predeterminada. La Ley de Vivienda promete incorporar impedimentos que podrían aplazar los procesos por más de dos años.

Hemos visto detalles al día sobre la Ley de Vivienda: retraso en desahucios. ¿Cuál es tu postura frente a este nuevo paquete de implementos legales? Nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Invertir

Cómo evoluciona la vivienda usada en 2023

24 abril, 2023 No hay comentarios

En el primer trimestre del año, la vivienda usada experimentó una subida del 2,9%. Sin embargo, teniendo en cuenta el escenario actual, lo que viene es un equilibrio de pecios. Y una mayor capacidad de maniobra de los compradores.

El precio de la vivienda usada en 2023 ha tenido una crecida del orden del 2,9%. Al menos en los primeros tres meses, ubicando el coste del m2 por encima de los 1.940 euros. Estos datos, en la proyección anual arrojan un aumento del 7,3%. Pero se debe tener en cuenta que la comparación se realiza tomando al trimestre del año pasado, en el que se desató la guerra en Ucrania. Por lo tanto, es donde se dieron los mayores aumentos en el coste de la energía. Los próximos meses del año van a mostrar una tendencia al equilibrio; o al menos a leves variaciones que no serán determinantes.

Por efecto del endurecimiento en el acceso al crédito hipotecario, se puede provocar la retracción de la demanda y, a partir de allí, un mayor poder de negociación para los compradores con acceso a la financiación. Las subidas de tipos del Banco Central Europeo continuarán, por lo que es difícil que se experimenten grandes saltos en el corto pazo. Mientras se espera que la gran inversión aparezca al fin, este segundo trimestre en curso puede ser un buen momento del año para invertir en vivienda usada.

La vivienda usada

La vivienda usada experimentó una subida del 2,9% durante el primer trimestre del año. Lo que ubicó el precio de las casas en unos1.940 euros por metro cuadrado. En cuanto a la variación interanual, es un aumento del 7,3%.

Ese ese resultado en los doce meses. Pero se debe tener en cuenta que estamos hablando del primer trimestre del año 2022. Justo cuando comenzaba la guerra en Ucrania y la consecuente crecida en los precios de la energía y el petróleo que comenzaba a escasear.

Lo que se puede esperar de aquí en más son varios meses en donde lo determinante será el acceso al crédito hipotecario. En efecto, la suba de tipos del Banco Central Europeo tiene como objetivo bajar la inflación de la zona euro hasta el 2%. Esto, claro está, en el mediano plazo. Mientras, hay desempeños desparejos en las economías continentales.

El mercado de la vivienda usada parece encaminarse hacia el equilibrio, luego de un desempeño extraordinario durante 2022. Este trimestre pasado y los que le siguen, van a estar marcados por las mayores restricciones al hipotecario. A su vez, esto trae aparejado una baja en la demanda que arrastra los precios también hacia abajo. Por supuesto que todos estos movimientos regulatorios se van a ir dando de manera leve y paulatina.

Y hay que tener en cuenta que la vivienda usada es la más utilizada como inversión. Sobre todo, en tiempos de inestabilidad. Entonces, es difícil que su precio se incline a la baja. Por el contrario, la vivienda de lujo puede ver retraído su coste a partir de la mayor capacidad de negociación.

Inflación y precios

La inflación es el condicionante de la economía global en la actualidad. Todas las medidas que toman tanto la Reserva Federal de los EEUU como el Banco Central Europeo, están destinadas a bajar el aumento generalizado y sostenido de los precios. De acuerdo a los datos del Instituto Nacional de Estadísticas, el IPC de marzo dio como resultado un 3,3%.

Pero si no se consideran alimentos y energía, tenemos una inflación subyacente de 7,5%. Esa inflación subyacente es la que indica que las bajas en los precios de la vivienda usada no serán significativas. Las propiedades más caras pueden ver caer en algo su valor.

Pero el fuerte del mercado inmobiliario es la vivienda de menores valores. Pues se trata del vehículo elegido para resguardo de los ahorros y de la inversión estrella. En este caso, lo esperable es que mantengan su precio o incluso experimenten alguna leve subida. Sobre todo teniendo en cuenta que, con los aumentos en los hipotecarios, muchas personas no accedieron a comprar y debieron seguir alquilando.

De todos modos y a pesar de los altos intereses, la demanda de vivienda usada no parece bajar. Ya no serán los niveles del 2022, pero todavía continúa siendo alto el número de consultas en las inmobiliarias. Ya sea para habitar o como inversión, la demanda se dará, cuando menos, en los mismos volúmenes que durante el primer trimestre del año.

¿Momento de comprar?

La vivienda usada experimento un aumento cercano al 3% durante el primer trimestre del año. Lo que se espera para el resto de 2023 es una tendencia a la baja, que será lenta y paulatina. En cuanto a la demanda, se mantendría en los volúmenes actuales. Sobre todo, en las propiedades de menores precios.

El aumento de los hipotecarios podría causar nuevas subidas, por lo que es válido preguntarse si es éste el tiempo propicio para comprar una vivienda usada. Para aquellos compradores que precisan del crédito para adquirir una propiedad, este sería el momento. Puesto que el Banco Central Europeo planea continuar con la subida de tipos en adelante, y el crédito puede ser menos accesible que en la actualidad.

Ya está claro que los precios no van a caer de manera significativa. Y de darse una baja, seria justamente éste segundo trimestre cuando se registren algunas bajas. De modo que aquellos ahorristas e inversores que planean comprar de todas maneras, así como los que solo esperan las mejores condiciones, tendrán en el segundo trimestre oportunidades que tal vez no se repitan en adelante.

Tanto los tipos hipotecarios como la demanda se van ajustando a una nueva tendencia. Sin grandes players jugando en el mercado inmobiliario, los compradores y pequeños inversores con acceso a la financiación van a tener mayores márgenes de negociación. Y, por lo tanto, es de esperar un nuevo comprador, con más poder de decisión en el mercado.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cómo evoluciona la vivienda usada en 2023. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Te invitamos a continuar leyendo, para comparar la evolución de la vivienda usada, nuestra nota del mismo período en 2022: