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Una agencia inmobiliaria digital

3 mayo, 2023 No hay comentarios

El tiempo corre y la tecnología parece no esperar a los rezagados. En este contexto, convertir a una agencia inmobiliaria en una entidad netamente digital puede traer sustanciales beneficios, en todos los ámbitos. Sobre todo en el terreno de las ventas y de tracción clientelar. Sin embargo, lograrlo requiere conocer a fondo ciertos aspectos para no cometer ciertos errores comunes que puedan atentar contra la rentabilidad de tu firma, acaso establecida a través de un tiempo considerable de trabajo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo renovar tus servicios inmobiliarios e implementar una agencia inmobiliaria digital sin perder esa competitividad que tanto has luchado por alcanzar. Te recomendamos leer la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Acelerar las negociaciones al máximo

Ya sea que poseas tu propia agencia, trabajes bajo relación de dependencia en una de ellas o seas un agente inmobiliario autónomo, hay un concepto que seguramente no puedas quitar de tu cabeza cuando piensas en trabajo. ¿Cómo acelerar mis ventas? En muchos casos, el estar permanentemente ideando nuevos rumbos a tu modelo de negocio puede conducirte a trastabillar más seguido de lo aconsejado.

El marketing digital puede ser una buena salida, si lo que buscas es hacer crecer tu cartera de clientes. No obstante, volcarse al ámbito digital inmobiliario no es una tarea sencilla de concretar y mucho menos de mantener en el tiempo.

Tal vez relaciones este concepto de ventas digitales con “trabajar menos” o con “rentabilidad asegurada”. Pues hay verdades a medias en cada caso. Presta atención: para hacerlo (y hacerlo bien) es vital conocer cada paso que vas a dar es esa conversión del trabajo personalizado al tecnológico. ¿Todavía crees que el aplicar mecanismos de ventas digitales es solamente navegar por las redes sociales? Alcanzar ese objetivo requiere muchas más habilidades que ser un excelente instagramer.

Marketing digital en su definición

Al día de hoy es casi imposible que tu agencia (o que tú mismo como agente autónomo) no haya desarrollado ciertas habilidades en el manejo tecnológico de estrategias de ventas. Por ello, deberemos hablar más de una “renovación” que de una «conversión». Entonces, para renovar tus servicios digitales inmobiliarios primero asegúrate de entender a sus anchas el significado adecuado de esta denominación tan en boga.

El marketing digital inmobiliario representa un conjunto de esfuerzos en ventas, que aplicará a cada una de tus acciones destinadas a:

Promoción de tu servicio inmobiliario.
Tracción de clientes.
Atención al prospecto.
Manejo de la negociación; desde su inicio hasta la concreción de las firmas en los contratos de alquiler o en escrituras de compraventa de propiedades.
Atención post venta y refuerzo del vínculo comercial con el cliente.

Una agencia inmobiliaria digital

Se trata de una acción en los modelos de negocio relativamente novedosa en el mundo del marketing global; ya que como podrás imaginar no existía hasta antes de la invención de internet. Su proceso de gestación en ideas y nociones varias no logró establecerse sino hasta mediados de la primera década de este siglo. Por tanto, debemos entender que muchas de estas acciones aún están terminando de aterrizar y de armarse en los distintos mercados.

Sabemos que el sector inmobiliario es uno de los más competitivos del mundo. En este sentido y por consiguiente, el marketing digital aplicado a los bienes raíces permanece aún en ebullición y lejos está de enfriarse. Veamos entonces cuáles son las acciones más aconsejables para implementar en cada uno de los puntos mencionados anteriormente.

1 Fortalecer tu marca inmobiliaria

Es uno de los pasos más complejos del marketing; donde (a pesar de contar con la ventaja del desconocimiento de la gente) no deberías errar o dar pasos en falso. De hecho, esconde muchos micromundos en su interior, enfocados a distintos aspectos. Entre ellos: utilizar su nombre concienzudamente; armar una identidad que va desde el logo (en base a colores acordes a la psicología del sector inmobiliario y al del público al que apuntes); pensar en la marca como en una persona con sus actitudes y su carácter; incorporar un slogan que la ayude a fijarse en el inconsciente colectivo.

2 Tracción clientelar

Renovar tus servicios digitales implicará estar actualizado con las más modernas técnicas de captación de leads, conversión a prospectos y el mejor uso posible del famoso embudo de ventas inmobiliario. Para esto, es conveniente saber cuál es el valor agregado que puedes brindar a través de tus servicios, que te diferencian del resto de las agencias y los agentes, de forma clara. Es vital interiorizarse en las conductas de tu competencia, así como conocer a fondo el mercado zonal y regional inmobiliario para saber qué te falta o qué te sobra en tus estrategias actuales. Analiza con qué presupuestos cuentas para ofrecer promociones a través de campañas digitales, descuentos en asesoramiento inmobiliario, etc.

3 Mejorar y perfeccionar la atención al cliente

Solemos decir en el sector inmobiliario que conocer y saber escuchar al cliente es una de las claves del éxito; y en realidad, se trata de una de las máximas más comprobables. Mediante la correcta interpretación de sus preocupaciones, temores y objetivos llegarás a una correcta atención. La era digital permite estar hiperconectados, por lo que es ideal mantener un contacto estrecho con el prospecto, utilizando las plataformas que le resulten más cómodas y manteniéndolo permanentemente al tanto de los vaivenes de la diligencia.

Construir una imagen de confianza y transparencia no es sencillo, pero si dedicas el tiempo suficiente a tu cliente y lo distancias de problemas intrascendentes, eventuales y propios de toda negociación, podrás lograrlo sin problemas.

4 Fidelización como factor crucial

La era digital facilita la atención post venta. Si estas pensando en renovar tus servicios digitales inmobiliarios, realiza un buen estudio de campo para contratar un software CRM -avocado a los bienes raíces- de calidad y que se atenga a tus necesidades como agente. Un buen CRM funcionará como el mejor asistente y un efectivo clasificador de tu cartera. Programar newsletters con la información que te interese comunicar sigue siendo en la actualidad una de las acciones inmobiliarias recurrentes y utilizadas por las agencias más prestigiosas. Recuerda que permanecer en contacto con tus clientes, a pesar de haber finalizado una negociación, es un camino que en la mayoría de los casos conduce a otra nueva.

Hemos visto cómo renovar tus servicios inmobiliarios e implementar una oficina como agencia inmobiliaria digital sin dejar de ser competitivo. Si tienes tus propias experiencias en este complejo y apasionante sector del mundo del marketing, nos encantaría leer tus comentarios en la bandeja de comentarios.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Referidos como estrategia en venta inmobiliaria

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En Formación Inmobiliaria

Adquirir una franquicia: ¿cómo saber si es un negocio rentable?

2 mayo, 2023 No hay comentarios

Muchas son las personas que tienen como objetivo lograr independizarse y tener su negocio propio. Una de las principales alternativas es adquirir una franquicia, ya que se tratan de modelos de comercios que han sido aceptados y comprobados como grandes oportunidades. Sin dudas, son consideradas una manera efectiva de conseguir resultados a corto y mediano plazo.

No obstante, saber qué tipo de franquicia elegir no una tarea sencilla. Esto se debe a que es posible encontrar entre 300 y 600 franquicias para optar. Por lo tanto, puede resultar algo confuso saber cual elegir y confiar en que sea realmente rentable. Es decir, es posible que existan interrogantes y dudas por parte del franquiciatario. Sobre todo porque la acción de comprar este tipo de negocio demanda una gran inversión.

En este sentido, optar por la mejor opción es fundamental. No se trata de ir por la marca que esta de moda. Se trata de evaluar las propias necesidades y recursos. A continuación, te presentamos cuáles son los factores que se deben tener en consideración al momento de adquirir una franquicia.

Sigue leyendo.

Pasos para saber si un negocio es rentable al adquirir una franquicia

Las franquicias son una alternativa de inversión que conlleva un alto porcentaje de rentabilidad. Por ciertos factores, llevar adelante una franquicia puede ser una buena oportunidad para emprender en este año de manera segura.

En definitiva, adquirir una franquicia implica comenzar a emprender con algo que ya está en marcha. Por lo tanto, implica una gran reducción de tiempo, esfuerzos y costes de inversión, ya que no deberás invertir en posicionar una nueva marca.

A continuación, presentamos los principales aspectos que se deben tener en cuenta al momento de adquirir una franquicia y confrimar si será un negocio rentable.

Recurrir a especialistas en franquicias y negocios

Una manera efectiva de conocer si un negocio es rentable al adquirir una franquicia es investigar y consultar a un profesional en la materia. Es decir, un experto que te asesore todo el proceso.

Muchas de las firman que brindan este modelo de comercio no establecen un costo por este tipo de asesoramiento. Esto se debe a que, son las marcas franquiciantes las que pagan una comisión en caso de recibir un buen perfil.

Consultar con las personas que también decidieron adquirir la franquicia

Además del asesoramiento de expertos, se recomienda siempre intercambiar consultar o dudas en relación a la marcas con los actuales franquiciatarios.

De esta manera, es una manera precisa de conocer con certeza que es lo que se puede ganar, que tan bien pueden ser los vínculos con los dueños de la marca y si se trata o no de una modero atractivo de negocio.

Especialistas en diversas ramas del comercio afirman que la mejor publicidad, siempre, es el boca en boca.

Por otra parte, es bueno visitar los negocios de la franquicia y observar por cuenta propia la situación. Es decir, conocer los resultados que se han logrado. En muchos casos, los franquiciatarios tendrán la voluntad de comprar su experiencia. En este caso, es importante aprovecharla y adaptar lo pensado con la finalidad de generar determinadas expectativas que compatibilicen con el mercado actual.

En este contexto, quienes ya hayan vivido la experiencia de emprender podrán establecer una lista de pro y contras para que se puedan analizar para un futuro. Es decir, si vale o no la pena la inversión.

Las franquicias siempre ofrecen una buena rentabilidad a cumplir. Sin embargo, nunca está de más preguntar, consultar o investigar a través de las personas que ya han decidió adquirirla.

Consultar los números la tasa de retorno

Uno de los elementos de vital importancia a considerar al momento de adquirir una franquicia es el retorno de la inversión. Nos referimos, al cálculo en tiempo para poder recuperar el capital que se destino a la adquisición del negocio.

Sin embargo, al mismo tiempo existen otros indicadores que son necesarios y de real importancia tenerlos también muy presente. Nos referimos a lo que dejará el negocio. Porque si la recuperación de lo invertido es de en una determinada cantidad de meses y la rentabilidad es baja se requería de un gran caudal de ventas para considerarlo como tal. Y no, por el contrario, como un ingreso extra.

Comprobar cuántas unidades operan

Una de las maneras más eficientes de ver si adquirir una franquicia será un negocio rentable es consultar cuenta unidades tiene operando.

En este contexto, de existe una gran número de franquicias de una marca en particular es posible descifrar que existe una gran demanda por parte de los consumidores. En consecuencia, puede ser considerado un negocio muy rentable.

Revisar el rendimiento antes de adquirir una franquicia

Otra de las formas de saber si una franquicia puede ser rentable o no es mediante la consulta del rendimiento anual promedio de la misma. Luego, realizar una comparación con algún portafolio de inversión.

Este dato es esencial para proyectar si será una buena inversión o no.

Conocer el contexto de inversión

Investigar, indagar, inspeccionar y conocer el panorama de una franquicia es primordial para definir su rentabilidad. Es decir, reconocer cuales son las debilidades, fortaleza, amenazas y oportunidades de la marca.

Esto es importante ya que nadie desea poner en riesgo una inversión, por lo tanto es primordial conocer todos los escenarios posibles antes de realizarla.

Es evidente que nadie quiere poner en riesgo su capital, por eso es bueno considerar todos los escenarios antes de hacer alguna inversión.

Dentro de esta línea, una opción es estudiar la competencia, a sus potenciales clientes, indagar una novedosa y nueva forma de vender. Y sobre todo, considerar que todas las franquicias tienen riesgos. Sin embargo, si se tienen en cuenta cada uno de los puntos anteriores es posible conocer con más profundidad el contexto económico en el cual se destinará la inversión.

Franquicia inmobiliaria de lujo: ¿Cómo emprender con Oi Real Estate?

Hasta aquí te hemos contado todo acerca de los factores a considerar al aldquirir una franquicia y saber su nivel de rentabilidad. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

En Formación Inmobiliaria

Cómo definir tu estrategia comercial inmobiliaria

2 mayo, 2023 No hay comentarios

Sabemos que el real estate es uno de los sectores comerciales más arriesgados en incorporar mecanismos innovadores y llevarlos a la práctica. En este contexto… ¿cuál es el fin de toda estrategia de ventas? Gruesos volúmenes se han escrito y abordan el mundo del marketing con el objetivo de destacar productos o servicios, cada cual en su mercado. El circuito inmobiliario es uno de los más destacados y de exploración más profunda en este campo. ¿Eres un agente freelance? ¿Te encuentras con dudas en torno a darles o no una lavada de cara a tus herramientas de ventas? En el artículo de hoy, en Oi Real Estate, veremos cómo definir tu estrategia comercial inmobiliaria en un marco innovador. Si estás pensando en mejorar la atención al cliente, te recomendamos no perdértelo.

Despegarse de las agencias competidoras

Marcar una diferencia real entre tus servicios inmobiliarios respecto al resto de las agencias zonales, como competidoras directas, es el primer paso. Lograrlo no es una tarea sencilla. Esto implicará ofrecer ventajas claras, en un balance entre calidad de servicio, atención al cliente y precios que se ajusten a la realidad del mercado.

Pero ofrecer un servicio inmobiliario de calidad, contra los conceptos establecidos de antemano, no quiere decir necesariamente que regales o subvalores tu trabajo. Esto podría aplicar acaso para la venta o propósito de instalación de un determinado producto. Lograr que finalmente los clientes acudan a tu agencia (o a tu oficina de agente inmobiliario independiente) movilizados por la calidad de tus servicios, es la meta a alcanzar.

Hablemos de «estrategia comercial» en ventas

Toda estrategia comercial enfocada al sector de las ventas, incluirá un compendio de acciones determinadas con el fin (en el caso de los servicios inmobiliarios o cualquiera sea) de incrementar tu cartera de clientes. Sin una estrategia comercial, será casi imposible establecerse en el mercado; especialmente en uno tan competitivo como lo es el real estate.

Puede que tu compañía cuente con un golpe de suerte o dos, o incluso tres. Pero depender de la buena fortuna, desprovista de un conjunto de técnicas aplicadas a ventas, será más que riesgoso si tu intención es mantener el éxito de tu servicio en el tiempo. Yendo más a fondo, será prácticamente imposible consolidar los buenos resultados de una agencia a través de los años sin una gestión de estrategias comerciales planificadas.

Puede que estés pensando en incorporar nuevas técnicas de ventas. Si estás en un período de cambios en tu agencia, veremos juntos algunas entre muchas claves para una estrategia comercial renovada.

Cómo definir tu estrategia comercial inmobiliaria

No existe una llave al éxito. De ser así, el mundo estaría repleto de agencias inmobiliarias exitosas. El éxito comercial está ligado a muchos factores a nivel tiempo, economía regional, capacitación, desempeño, etc. Y lo más complejo es que todos deben darse en forma óptima y simultánea, además de contar también con un grado mínimo de azar a tu favor.

Sin embargo, así como en el arte se dice que es conveniente que la inspiración te encuentre siempre trabajando, en el mundo de las ventas es fundamental encarar nuestras estrategias de ventas teniendo bien en claro los objetivos a lograr. Antes de definir tus técnicas comerciales dentro del sector inmobiliario es indispensable considerar los siguientes aspectos:

1 Definir el público al que vas a dirigir tus servicios

Esto es ¿En qué tipo de servicio inmobiliario vas a especializarte? Compraventa urbana, rural; barrial, zonal, regional; turística, vacacional; alquiler convencional, estudiantil, comercial, etc.

2 Selecciona correctamente las herramientas

Esto es ¿Cuán capacitado estás o está tu equipo en marketing inmobiliario? Definir cuál es el tipo de estrategia de ventas que más se adapte a tu público (digital, gráfico, campañas publicitarias analógicas). No olvides realizar un breve estudio de campo para saber si tu presupuesto se ajustará a la modalidad de marketing que más te conviene.

Claves para una estrategia comercial renovada

Toda clave para una estrategia comercial renovada conlleva poseer información sensible respecto al mercado. Contar con una visión integradora para poder observar más allá de lo superficial, será vital para este fin. Veamos algunas de estas claves, en base a interrogantes:

1 ¿Qué sabes de tu competencia?

Poco importa si ves que a la agencia cercana ingresan más interesados que a la tuya. Una de las principales claves para reorganizar tus estrategias comerciales se basa en conocer cómo se manejan tus competidores. Sobre todo si su enfoque comercial es similar al de tus servicios. Por otro lado, tener un buen vínculo comercial con la competencia termina por fomentar una competencia sana; además de generar un ámbito colaborativo mutuo que acaso mejore tu calidad de servicio y la del agente competidor.

2 ¿Estás al día respecto al mercado zonal?

A pesar de estar avocado a un público y a un servicio inmobiliario específico, debes considerar siempre el comportamiento del mercado en el entorno más cercano. Sabrás que puede haber diferencias sustanciales entre la tasación de dos propiedades próximas. En la mayoría de las ocasiones, esto suele suceder por factores íntimamente relacionados a caracteres zonales. Conocer a fondo los movimientos del circuito inmobiliario barrial te será de ayuda. No dejes afuera este aspecto a la hora de planificar nuevas estrategias comerciales.

3 ¿Eres paciente a los tiempos de las estrategias comerciales?

Al implementar nuevas técnicas en ventas o reformar alguna de las que ya utilizas, pones a prueba tus propios niveles de paciencia. Es conveniente establecer una fecha de inicio y una fecha de finalización en tus estrategias, para poder llevar a cabo la medición correcta de su funcionamiento. Respetar estos tiempos, es una máxima que no debes quebrar bajo ningún aspecto. La ansiedad (sobre todo si un conjunto de técnicas de ventas parece no dar los resultados que esperas) puede jugarte en contra. Mantén tu estrategia comercial tanto como puedas o según esté al alcance de tu presupuesto en marketing.

Ojalá estas tres interrogantes despierten muchas otras nuevas, para que puedas desarrollar o renovar tus mejores estrategias, de aquí en más. ¿Tienes ya tus propias claves sobre cómo definir tu estrategia comercial inmobiliaria? Nos gustaría conocer cuáles son en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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Herramientas de ticketing en tu agencia inmobiliaria

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En Invertir

Cambian las inversiones en inmobiliario

2 mayo, 2023 No hay comentarios

Con el coste de la financiación para inversor core y el valor de los vehículos lejos de su alcance. Así las cosas, cambian las inversiones en inmobiliario y el protagonismo pasa a mano de las inversiones del tipo value added.

El mercado de inversiones inmobiliarias ha tenido en 2022 uno de los mejores años en cuanto a compraventas y también en los registros de hipotecas. El real estate fue uno de los sectores más beneficiados, tal vez uno de los que mayores expectativas despertaron. Por eso, el 2023 tuvo desde sus inicios un viraje de los inversores que antes se inclinaban, o bien por otros vehículos, o bien por otros modelos dentro de las propiedades. El inversor core, con la mira fija en las rentas recurrentes a largo plazo, va cediendo su lugar.

Cambian las inversiones en inmobiliario y ya no solo se toman como refugio, sino que comienza a prevalecer el modelo que apuesta a añadir valor a un inmueble para maximizar su rentabilidad mediante la rehabilitación para su posterior reventa: el modelo de inversión value added. Ya no solo se buscan esas rentabilidades que ofrece la inversión core (entre el 3% y el 6%), sino que aparecen apostadores que van en busca de ganancias que se encuentran por encima del 10%. Incluso las hay cercanas al 15%. Analistas y expertos sostienen que se trata de un cambio en el perfil de inversiones, más arriesgadas, que se puede convertir en la tendencia de aquí en adelante.

Cambian las inversiones en inmobiliario

Luego del espectacular desempeño del mercado inmobiliario durante 2022, las miradas de los inversores, analistas y operadores viraron para ver qué ocurre en ese negocio. Fueron más de 640.000 las transacciones que se llevaron a cabo y, con ello, subieron las expectativas para todos los sectores del mercado inmobiliario, desde las naves logísticas hasta el real estate.

Lo que se puede concluir luego de observar lo que ocurre en los primeros meses del año es que cambian las inversiones en inmobiliario. Existen hoy condiciones para la llegada de un nuevo perfil inversor, un tanto más arriesgado y en busca de rentabilidades más altas. Se trata principalmente de fondos de inversión que tienen sus colocaciones en el tipo de inversión value added, es decir: agregar valor a una propiedad a través de las rehabilitaciones necesarias para su posterior reventa.

No se trata de un nuevo modelo de inversión, sino más bien de nuevos inversores en un mercado que se ha destacado por demás. Y que en 2023 promete mejores condiciones para aquellos fondos que buscan rentabilidades más altas, aun a pesar del mayor riesgo que ello implica. En este caso, el mercado inmobiliario estaba compuesto en gran medida con las típicas inversiones core, con una búsqueda de rentabilidades de entre el 3% y el 6%. Ahora se estaría en presencia de un modelo value added, y su búsqueda de rentabilidades por encima del 10%.

Fondos core

El modelo de inversión denominado core se basa en players que buscan rentas recurrentes y a largo plazo. Esa es la clave principal: propiedades ubicadas en las mejores zonas de las grandes ciudades; negocios que involucran grandes firmas, y a mediano y largo plazo.

Lo que ocurre cuando cambian las inversiones en inmobiliario es que los negocios a largo plazo ya no encuentran lugar, o al menos dejan de ser el común. De hecho, con las subidas de tipos, hay plazos fijos que igualan a las rentabilidades promedio del modelo core. Incluso hay títulos de deuda pública y bonos soberanos que logran superarlo, y cuentan con mayor solidez.

Tampoco son favorables para el modelo core los precios de las propiedades, con las subidas que se fueron dando en el valor de las propiedades. Entonces, estamos en presencia del paulatino retiro de la inversión core, ya sea porque no existen vehículos afines a los precios que éstos inversores están dispuestos a pagar, o bien porque hay otros vehículos tan rentables y estables como los del mercado inmobiliario, pero más accesibles.

Por último, el acceso al financiamiento que precisan los inversores core, continuará con las restricciones actuales. Sobe todo con la política de endurecimiento de los tipos del Banco Central Europeo. Aunque hay productos específicos, como e senior living y el mercado hotelero, donde el modelo de inversión core va a seguir teniendo una fuerte presencia.

Inversiones value added

El modelo de inversión value added se asienta en agregar valor a un inmueble a partir de una rehabilitación y actuaciones, para luego volver a volcarlo al mercado a un precio mayor. Lo destacado de esta clase de negocio es la búsqueda apropiada, tanto de la propiedad como de la ubicación. Estos dos elementos, bien conjugados, pueden hacer de la apuesta un gran negocio. Por ello, tal vez, son los operadores inmobiliarios quienes mejor entienden sobre estas inversiones.

El reposicionamiento de una propiedad está en el centro de este modelo. Y cuando se concluye que cambian las inversiones en inmobiliario, se refiere a que existen inmuebles con mayor potencial y que tal vez no estén del todo aprovechados. Los fondos value added se apoyan en este aspecto del mercado y también logran posicionarse por sobre otro perfil, más conservador, de inversiones. Hay ocasiones donde la revaluación reposicionamiento del inmueble es tan importante que se transforma en otro vehículo de inversión. Tal es el caso de lo que está ocurriendo con el glamping.

En el sector de lujo es uno de los más elegidos para las inversiones value added. Ya sea en el residencial como en el hotelero. Allí se están observando fuertes movimientos y reposicionamientos, aunque faltan las confirmaciones y la puesta en marcha de los desarrollos. Los centros de datos vienen de la mano de las inversiones tecnológicas y, por lo tanto, también se encuentran en el centro de atracción.

Luego de dos años donde el mercado inmobiliario pareció recuperarse del periodo de pandemia, ahora toca el reacomodo de las inversiones. Al parecer, cambian las inversiones en inmobiliario, y las rentabilidades recurrentes a largo plazo van dejando paso al reposicionamiento de los activos e inversores.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de que cambian las inversiones en inmobiliario. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Invertir con cautela, la recomendación de 2023

En Formación Inmobiliaria

Método SPIN para tu agencia inmobiliaria

29 abril, 2023 No hay comentarios

El universo de las ventas hoy cubre tal cantidad de tópicos, que se ha vuelto prácticamente imposible de clasificar en su totalidad. Existen cientos de metodologías de ventas que hacen de cada estrategia un mundo aparte. Está comprobado que, en épocas de crisis, todo (o casi todo) vale. Así, se reflotan sistemas que aparentan estar fuera de moda; y que actualizados a los tiempos que corren siempre terminan por demostrar que tienen algo más para ofrecer. Es el caso puntual del método SPIN. En este artículo de Oi Real Estate veremos al método SPIN para tu agencia inmobiliaria, como garantía de traccionador de ventas. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Las cuatro etapas del método SPIN

En el sector inmobiliario, solemos decir que para vender más y mejor no hay nada más importante que conocer al cliente. El agente inmobiliario es la cara y la herramienta con la que cuentan las agencias para hacerlo. Por eso es que siempre es válido mantenerse actualizado y al día con las distintas herramientas que nos ofrece la era digital, pero particularmente en este caso, la atención personalizada.

En la modalidad de trabajo híbrida, tienes un punto de contacto más escueto con el cliente. Por tanto, para llegar al fondo de sus intenciones, hacer valer los medios a tu alcance y satisfacer sus necesidades, precisas escucharlo más que nunca antes. Los cuatro pasos del método SPIN, son ideales como técnica para aplicar en una época en la que el contacto con el cliente ha disminuido sustancialmente.

El método SPIN en su definición

Los cuatro pasos del método SPIN forman parte del ABC del marketing de siglo XX y de comienzos de siglo XXI. Su objetivo radica en prestar atención al cliente para hacerlo sentir único. Tu servicio, si aplicas el método SPIN de forma correcta, hará que al interesado le resulte difícil de creer que puedas atender a todos tus clientes como lo atiendes a él.

Si bien las cubiertas de los libros donde se explica esta estrategia suelen garantizar más y mejores ventas, debemos ser cautos. Toda técnica de ventas puede resultar útil para tus servicios como agente inmobiliario, siempre y cuándo sepas qué tomar de ella y qué no. Adaptar las distintas estrategias a tu sector, es fundamental para desarrollarlas y llevarlas a buen puerto.

Fundamentos para la atención al cliente

Este método se creó a finales de la década de 1990 en los Estados Unidos y fue practicada y mejorada por primera vez por la empresa de impresoras Xerox. Se basa en el conocimiento de las necesidades básicas y profundas del cliente o interesado como base para la elaboración de un posterior discurso de venta que pueda partir de un punto de conocimiento preexistente. Se trata de una de las piedras fundamentales de la atención al cliente moderna.

Esto es, reunir la información previa que nos permita apuntar hacia determinados puntos sensibles del cliente, disponiendo, como agente, de un conocimiento y usándolo a tu favor.

Los cuatro pasos del método SPIN

De hecho, estos cuatro pasos definen estas siglas. Son:

Situación
Problema
Implicación
Necesidad

Veremos entonces, a partir de algunos interrogantes, cuáles son esos cuatro pasos del método SPIN para captar mejor el mensaje del cliente inmobiliario.

1 Situación

Abarcar el mayor contexto posible. Saber quién y cómo es el cliente. En qué situación de la vida se encuentra y por qué esta persona elegiría tu servicio inmobiliario, entre muchos otros. ¿Cuál es el objetivo real de este interesado en contratar la agencia para que se encargue de vender su propiedad? ¿Podría realmente hacerlo? ¿Por qué piensa que la agencia o tú, como agente inmobiliario autónomo, ayudaría en una tarea tan trascendente en su vida?

2 Problema

En este paso debes ponerte en los zapatos del interesado o cliente. Conocer cuáles son sus principales problemas y qué podrías hacer tú para mantenerlo lo más alejado de ellos durante una negociación. Este es uno de los puntos donde la máxima “el cliente tiene la razón” es fiel a su contenido. Porque recuerda: no todas las circunstancias tienen la misma gravedad o impactan de la misma forma en todas las personas. Somos diferentes. Un cliente habita un mundo muy distinto al de otro cliente y especialmente al que tú habitas. ¿Qué mejoraría el cliente para evitar verse inmerso en lo que para él representa un problema?

3 Implicación

Es la tercera fase en los cuatro pasos del método SPIN. Aquí debes lograr que el cliente interprete que el servicio que ofreces podrá efectivamente alejarlo de los problemas, sobreentendidos ya en la fase anterior. Es un buen momento para comenzar con tu discurso de ventas en base al conocimiento adquirido. Claro que entre un paso y otro del método SPIN podrán interponerse días. Deberías tomar todos los recaudos posibles para no fallar en tu primer intento de captarlo como cliente. Si este logra preguntarse a sí mismo cuán negativo sería seguir buscando agencias inmobiliarias en lugar de elegir la tuya, tendrás garantizada media negociación.

4 Necesidad

Por último, la necesidad. El último paso del método SPIN culmina con una presentación de tu servicio ya en carácter netamente de venta. La data que has recabado durante tus entrevistas previas debería servirte de base para poder describir un proceso de negociación en el que el cliente note que sus principales problemas serán contenidos y sus objetivos buscados mediante métodos certeros. De este modo, concluirá en que ha sido escuchado (cosa que por cierto, es verdad) y que el proceso de la venta o alquiler de su propiedad no tendrá baches intermedios.

Método SPIN para tu agencia inmobiliaria

Por supuesto. El método SPIN cumple un rol trascendental en el mundo del marketing desde hace casi tres décadas. Es una estrategia de ventas que puede ser aplicada a cualquier público, así como a cualquier producto o servicio que ofrezcas, incluyendo a tu agencia u oficina de servicios inmobiliarios.

¿Tienes tu propia experiencia en SPIN? Nos encantaría saber cuál es en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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Referidos como estrategia en venta inmobiliaria

En Formación Inmobiliaria

¿Qué tipo de royalties de franquicia existen?

28 abril, 2023 No hay comentarios

Las franquicias inmobiliarias son una alternativa de inversión que conlleva un alto porcentaje de rentabilidad. Por estos factores, llevar adelante una franquicia puede ser una buena oportunidad para emprender de manera segura. Si obtener el derecho a uso de una marca es la alternativa elegida para emprender, se debe tener en cuenta los royalties de franquicia, el canon de publicidad y muchas otras variantes, para conocer los posibles costes.

Muchas son las maneras u opciones que se pueden tener en cuenta al momento de emprender un nuevo negocio. Entre las más importante se establece aquella actividad que se realiza por cuenta propia desde cero. Sin embargo, las franquicias representan uno de los modelos comerciales más aclamados de los últimos años. Esto se debe a que las enseñas representan una fórmula de negocios de crecimiento organizacional.

En el siguiente post te contamos todo acerca del derech de entrada al momento de elegir el modo de financiación de una franquicia.

¿Qué son los royalties de la franquicia?

Los royalties de franquicia representan uno de los ingresos más comunes en las relaciones de este tipo. Es decir, entre un franquiciado y un franquiciador. En este acuerdo, la rentabilidad nunca se corrompe si es que los derechos y obligaciones de las partes están bien definidos.

Hablamos de uno de los principales factores que permite mantener la estabilidad en la relación de los involucrados. Es decir, debe estar bien definido el contrato de franquicia.

A continuación, te presentamos cuales son los tipos de royalties de franquicias que existen.

Los royalties de franquicia fija

Hablamos de aquellos acuerdos que establecen una cantidad invariable de los ingresos que el franquiciado le debe pagar al franquiciador. Esta es una modalidad que suele ser utilizada en 2 situaciones distintas:

En primer lugar, suelen emplearse cuando resulta difícil determinar la cifra exacta de las ventas del franquiciado. También se aplica cuando la cifra de ventas reúne ingresos por diferentes vías y con márgenes diferentes; esta situación imposibilita el establecimiento de criterios uniformes.

En segundo lugar, cuando se recompensa una prestación del franquiciador cuya valoración es sencilla y constante, lo que sugiere rentabilizarla por medio de un monto fijo, en vez de uno variable.

Los royalties de franquicia variable

Estas son aquellas que establecen algún porcentaje sobre una partida en concreto. Siendo las ventas del franquiciado la más usual. De todas formas, se pueden gravar las compras o solamente alguna parte de las ventas realizadas.

Los royalties de franquicia variables manifiestan la obligación financiera más habitual y pública en el sistema de franquicias. Además, suelen retribuir los servicios de asistencia y el resto de las prestaciones que el franquiciador proporciona, como lo es el uso de la marca.

Los royalties de franquicia mixta

Estas son aquellas que hacen un mix entre las dos modalidades anteriormente mencionadas. Es decir, combinan una cantidad fija con un porcentaje de las ventas. Aunque estas, no son muy frecuentes.

Otras cuestiones a considerar

Para poder llevar adelante de manera perfecta el primer paso al emprender un negocio mediane una franquicia, es realmente necesario tener en cuenta ciertas cuestiones. En este sentido, existen dos errores que no se debe cometer en lo que refiere a los royalties de franquicia:

Como regla general, es de vital importancia evitar el “intentar ser comercial” con las líneas propias de ingreso. No es recomendable reducirlas por el mero hecho de hacer el negocio un tanto más atractivo. En el caso de hacerlo, es posible ir perdiendo la rentabilidad del mismo. Como por ejemplo, echar a perder todo el trabajo realizado para posicionarlo como un negocio exitoso, gracias al cual se ha podido implementar esta fórmula comercial. Como resultado, por más franquiciados interesados que l marca disponga, el negocio ha perdido su rentabilidad.

El segundo error, es poner un precio que no tenga correlato con lo brindado, ya que eso ahuyentará a los potenciales franquiciados. El sistema de franquicias implica un ganar-ganar, siempre y cuando el precio sea justo, es muy probable que el negocio maximice su éxito.

Es muy importante evaluar correctamente los recursos necesarios y, consecuentemente, los costos que estos implican. Sucede que para llevar a cabo este modelo de negocios hay que ser preciso. No se gana solo, cada socio comercial también quiere hacerlo.

¿De qué se trata el derecho de entrada?

El derecho de entrada (o derecho de piso) es, junto con los royalties de franquicias, una de las líneas de gasto más conocidas en el sistema de franquicias. Este representa una cantidad monetaria que el franquiciado le deberá pagar al franquiciador, la cual se retribuye por las prestaciones y los servicios que se le proporcionaron al franquiciado en la etapa inicial de la relación. En este sentido, el derecho de piso suele retribuirse por los siguientes puntos:

Debido a que el franquiciado no sólo está operando bajo la marca del franquiciador; sino que también hace uso de su identidad visual y, también, dispone de su imagen gráfica.

El franquiciado está siendo formado con ese know-how (saber hacer) de la empresa. Este aprendizaje es el que le permite ser poseedor de una enseña. Además, no se debe olvidar que ese saber hacer viene acompañado de toda la base documental que ese know-how contiene.

El franquiciador apoya al franquiciado en la búsqueda de la ubicación ideal. Es decir, aquel lugar geográfico en donde el local se construirá. Esto es así debido a que, la tienda, debe ir de acuerdo con las características que la marca requiere.

El franquiciador también es quien apoya al franquiciado en la búsqueda de financiación. Por lo general la misma se consigue a través de acuerdos bancarios.

Al franquiciado lo ayuda el franquiciador en saber identificar los requerimientos del personal y, en la selección de la plantilla inicial de trabajadores.

Por otra parte, el derecho de entrada también cubre el marketing que recibe el local inicialmente, ya que luego será encapsulado en el canon de publicidad. Como así también los sistemas de información que el franquiciador le aporta al franquiciado y el traspaso de todos los protocolos de trabajo. Es decir, el cómo debería trabajar cada área del negocio.

Por último, el derecho de entrada la posibilidad del franquiciado a ser asesorado y esobre cualquier temática que le genere alguna incertidumbre.

Estrategias de marketing para franquicias

Hasta aquí te hemos contado todo acerca de las aspectos de los royalties de franquicias. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

En Invertir

Bajará el precio de la vivienda a nivel global

28 abril, 2023 No hay comentarios

En los próximos dos años se prevé que bajará el precio de la vivienda, no solo en la zona euro, sino a nivel global. En EEUU, el alza de tipos va a enfriar el mercado durante el mediano plazo. Mientras que en Europa, los precios pueden caer entre 2 y 3 puntos por año.

El precio dela vivienda puede caer en los próximos dos años. Y no solo en la zona euro, sino a nivel global. Al menos es lo que prevén algunos informes, como los de la banca Bankinter y la norteamericana Standard and Poors. Las caídas se registrarían no solo en el precio sino en el volumen de las ventas, tanto para este año como para 2024. En cuanto a la vivienda en la zona euro, su costo podría llegar a deprimirse en un 3% durante este año y un 2% en el próximo. Mientras que en los EEUU, los aumentos de los tipos ha encarecido el costo de las hipotecas, lo que terminó por enfriar el mercado inmobiliario.

Las previsiones de Bankinter marcan que el precio de la vivienda se va a ajustar durante los próximos meses del año. La caída puede llegar a un 3% para 2023 y en 2% durante el año que viene. En términos relativos, comparando estos índices con respecto a la inflación, se trata de una baja del valor de las propiedades del 12%. En el caso del mercado inmobiliario de los EEUU, el encarecimiento de las hipotecas y el horizonte de debilidad económica pueden hacer que el precio de las propiedades continúe bajando en el corto plazo.

Bajará el precio de la vivienda

Un informe de la banca Bankinter sobre las perspectivas del mercado inmobiliario, indica que se esperan dos años en los que el precio de la vivienda va a ajustarse a la baja. Incluso, la caída se registraría no solo en el valor, sino que el volumen den las operaciones de compraventa también se verán afectadas en lo que queda de 2023 y en 2024.

La caída durante éste año sería del 3%, en promedio. Y para el 2024 el ajuste a la baja estaría cercano al 2%. En términos reales, considerando los índices inflacionarios actuales y las previsiones de aquí en adelante, la depresión en el valor de las propiedades seria de 12%. Con estos índices, se corta un periodo de diez años en los que el precio de la vivienda -nueva y usada- había experimentado subidas de manera sostenida.

Por el lado de los EEUU, desde el S&P Dow Jones Indices indican que, mientras la Reserva Federal mantenga la subida de tipos, en el corto plazo el precio de las hipotecas va a permanecer elevado. Este hecho, sumado a la incertidumbre sobre la economía, atentan contra a recuperación de los precios y del volumen de compraventa. Es un escenario que podría durar, al menos, durante el resto del año y se repetiría en 2024.

En cuanto a España, el Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que se pueden llegar a crear unas 150.000 nuevas viviendas, alentado por la inversión extranjera y local. Lo que agregaría más oferta a un mercado donde los grandes inversores aún se mantienen prudentes. En lo que respecta al precio del suelo, se mantiene prácticamente sin cambios desde 2022, con una corrección mínima de -0,1% respecto de 2021.

Caída en las ventas

Algunas de las causas por las que el precio de la vivienda cayó durante este año y caerá en 2024, son el aumento de las hipotecas, la pérdida de los ahorros y la caída de la rentabilidad de los alquileres. Todos estos aspectos están fuertemente vinculados con la inflación.

Por el lado de la compraventa, desde Bankinter también pronostican descensos. Las más de 640.000 operaciones realizadas durante 2022 fueron registros máximos desde 2007, sostenida por la demanda local y la inversión extranjera. Lo que se espera para el periodo presente es una reducción del volumen de operaciones del 14% para éste año, y un descenso del 7% para el 2024. Luego de esta retracción, se daría una estabilización del mercado en tormo a las 500.000 compraventas anuales en el mediano plazo.

Así, la merma de los tipos puede venir acompañada de una mayor oferta y también de la demanda. Hoy en día, son los tres factores del mercado inmobiliario que tienden a ajustarse. La inflación es todavía alta y el Banco Central Europeo va a mantener los tipos al nivel actual. El otro factor que puede cambiar el estado de las cosas son los grandes inversores. Pero, mientras prefieran la cautela, el repunte tendrá que esperar un tiempo más.

El mercado de los EEUU

En los EEUU ha comenzado el periodo anual de mayores operaciones de compraventa del mercado inmobiliario. Una leve baja de los tipos hipotecarios alentó un aumento de la demanda. Pero lo que se mantuvo en bajos niveles fue la oferta, ya que con el encarecimiento de la financiación, los propietarios norteamericanos han decidido esperar mejores condiciones para vender.

Hacia principios de 2023, los hipotecarios a 30 años (el crédito más común en los EEUU) tenían intereses del 6,48%, mientras que luego fue bajando hasta el 6,39%. Un índice todavía alto como para alentar a inversores.

El precio de la vivienda en los EEUU no tiene un comportamiento similar al de España y la zona euro. Su mayor extensión territorial, las diferencias geográficas y económicas pesan de manera más fuerte que en la zona euro. Por ejemplo, los precios en Miami tuvieron un aumento del 10,8% respecto del primer trimestre del año pasado. Mientras que en los estados de Florida y en Atlanta se registraron alzas, aunque no al nivel de la costa este. Por el contrario, en Los Ángeles se registró una baja excepcional de 1,3% en el precio. Pero se trata de reacomodos que se están produciendo en el mercado inmobiliario de esa región norteamericana. La media del país marca un enfriamiento de la oferta y una debilitación de la demanda. A uno y otro lado del Atlántico, la inflación está en el primer orden las causas.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de que bajará el precio de la vivienda como previsión para los próximos años. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Te invitamos a continuar leyendo:

Invertir con cautela, la recomendación de 2023

En Formación Inmobiliaria

Herramientas de ticketing en tu agencia inmobiliaria

28 abril, 2023 No hay comentarios

En el mundo del marketing, la premisa en cuanto a captación y ventas ha cambiado radicalmente en las últimas dos décadas, tal vez como nunca antes. Hoy día, más que «vender» un servicio, tu agencia inmobiliaria destacará más y mejor respecto a sus competidoras en cuanto puede ofrecer una solución integral a la clienta. ¿Cuál es tu desempeño en este plano? Si eres un agente inmobiliario independiente… ¿Utilizas algún sistema o software que te ayude a resolver rápidamente las consultas más recurrentes? Hace años que el uso del ticketing se presentó como un aporte concreto en este sentido. Tus clientes, en general… ¿Prefieren estos sistemas o se encuentran más cómodos siendo atendidos por un asistente virtual? En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo incorporar herramientas de ticketing en tu agencia inmobiliaria a través de los detalles que lo han convertido en un gran proveedor de soluciones, a nivel mundial. ¿Nos acompañas?

Ticketing en su definición

El lenguaje del marketing ofrece hoy día una vasta extensión de expresiones. Entre ellas, una de las más destacadas es la denominada “ticketing system”. Aunque la mayoría de los usuarios o clientes no hayan oído hablar nunca de este término, propio de una herramienta técnica en ventas y desarrollo, cualquiera que se haya asomado al mundo de las plataformas virtuales ya la ha implementado, acaso sin darse buena cuenta.

Entonces ¿A qué llamamos ticketing system? El ticketing system es una metodología de atención al cliente. Ofrece a través de sus software la organización detallada de las solicitudes de dichos usuarios. Clasifica los datos y genera inmediatamente una solicitud de soporte digital, automático o humano. Como consecuencia, sirve para optimizar los tiempos de interpretación y solución a los inconvenientes o consultas. Su objetivo elemental: maximizar la mejoría en la atención al cliente.

Mejor y más veloz servicio

Si decimos que a través del uso del ticketing system (o en español Sistema de Tickets), se prevé mejorar los tiempos de respuesta y solución, damos por hecho que es la velocidad la principal protagonista de esta modalidad de atención al usuario.

Hoy por hoy, consultados los clientes respecto a qué podrían definir como una buena experiencia en soporte técnico virtual, se presume que seis de cada diez responden positivamente, dependiendo de la velocidad con la que su problema sea resuelto. Hasta hace un lustro, esa opinión positiva no llegaba a cinco de diez.

La deserción clientelar como punto de partida

La prestigiosa revista para gerentes y profesionales del servicio al cliente CSM, publicó un estudio de TARP que reveló datos fundamentales para entender la importancia del uso del ticketing system y la velocidad de respuesta como solucionador de inconvenientes.

Este señala que casi el 70% de la deserción del cliente estable es consecuencia directa de una mala atención; sino de la sensación de sentirse mal atendido. El costo de perder un cliente, en dicho contexto, puede llegar a costar hasta cinco veces más en recursos generales de los destinados a mantenerlos.

El mismo estudio, estima que mientras un cliente se expresa molesto o eleva un ticket de queja, tres de diez permanecen en silencio aunque bajo la misma sensación de indiferencia de parte de la empresa. Queda expuesta así, la necesidad de cada compañía (incluidas las del sector inmobiliario) a responder cordial, eficiente y sobre todo velozmente a las consultas o inconvenientes expuestas por los usuarios. La agencia para la cual trabajas, o tu servicio como agente inmobiliario autónomo… ¿considera este detalle como sustancial?

Herramientas de ticketing en tu agencia inmobiliaria

El uso del ticketing system para la atención al cliente puede brindar una amplia gama de funcionalidades. Te invitamos a repasar algunas de ellas:

1 Categoriza las consultas de los usuarios o clientes

Esto es vital para discriminar por ejemplo: consultas; solicitudes de promociones o descuentos; quejas o reclamos.

2 Identifica y agrupa las consultas recurrentes

Sabrás que, en su gran mayoría, las consultas son recurrentes exceptuando casos puntuales, que acaso requieran una atención personalizada. El ticketing system brinda un detalle de las consultas similares para una mayor y eficiente carga de respuestas y soluciones.

3 Logra que el cliente siga su caso al detalle

El ticketing system, al integrar el mailing electrónico como uno de sus principales canales de comunicación, permite que el cliente sea testigo del transcurso de su consulta. Desde su apertura inicial, hasta la resolución del asistente virtual como “ticket cerrado”, el cliente u usuario del servicio podrá seguir dicho camino, interviniendo en todo momento.

4 Ayuda a determinar perfiles que requieren asistencia personalizada

Un servicio de ticketing system completo, orientará a los operadores de los distintos sectores de las agencias o compañías si la consulta o queja requerirá una asistencia más profunda que la que pueden ofrecer las respuestas virtuales, programadas.

A menudo, el error en el que recaen las agencias se da en suponer que con el uso del ticketing system alcanza para solucionar la totalidad de los reclamos. Sin embargo, la plantilla de operadores y asistentes virtuales humanos es siempre fundamental. El aspecto clave radica en saber identificar los tickets que realmente ameritan su intervención, al día de hoy superadora en relación a las soluciones automatizadas.

Ventajas del uso del ticketing

Dijimos que ticketing system puede proporcionar una ayuda invaluable a la hora de mantener a los clientes satisfechos y evitar su partida a otras agencias o agentes de la competencia. Entre sus muchas ventajas, acaso la más sobresaliente, a la hora de crear un ticket de consulta, es que un cliente no deberá introducir incontable cantidad de veces sus datos. ¿Sabías que la carga de datos es una de las acciones que más ofusca a la clientela?

Con el ticketing system, una agencia le ofrecerá al cliente una valoración real de su tiempo. El ticket de consulta se expide generalmente desde una casilla email. Mientras es enviado a la casilla de correo electrónico del sector de la agencia pertinente, la central del ticketing system promueve la sugerencia o queja detallando al personal virtual los datos elementales del cliente.

Hemos visto cómo incorporar herramientas de ticketing en tu agencia inmobiliaria ¿Cuál es tu experiencia en este campo? Nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Las KPIs y el real estate

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En Invertir

El Proyecto Viena de la Sareb planea levantar 10 mil viviendas

27 abril, 2023 No hay comentarios

En el marco de movilizar 50.000 viviendas Sareb para el desarrollo del alquiler social, el Proyecto Viena se encuentra en marcha y dispone de más de cien suelos para emplazar unas 10.000 viviendas durante los próximos años.

Ya es un hecho el plan de trasladar 50.000 viviendas Sareb hacia el alquiler social. En ese marco, el Proyecto Viena cuenta con más de cien suelos finalistas en los que planea construir unas 10.000 nuevas viviendas en los próximos años. Los terrenos están distribuidos en trece Comunidades Autónomas y el proyecto en cuestión se encuentra en fase de estudio. El modelo de inversión será de colaboración público-privada, ya que el Estado mantendrá la propiedad del terreno pero procede a la cesión para alquiler asequible por 50 años.

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, o simplemente Sareb, es una sociedad de gestión de activos que se formó para recapitalizar las entidades financieras afectadas por la crisis de 2008. Aunque la Sareb surge en el año 2012 y su función es la de vender o alquilar las viviendas embargadas, así como gestionar los créditos y préstamos para desarrollar las operaciones.

El Proyecto Viena

El Proyecto Viena forma parte de la estrategia gubernamental para movilizar 50.000 viviendas desde la Sareb para destinarlas tanto al alquiler social como a la vivienda asequible. El plan original es alcanzar las 15.000 propiedades, bajo el modelo de inversión de colaboración público-privada. Esto es, el Estado mantiene la propiedad del inmueble y lo cede a las promotoras privadas para alquiler, a un plazo de 50 años.

De esas 15.000 viviendas incluidas en el Proyecto Viena, ya hay 10.000 que se encuentran en fase de estudio. Son 112 suelos finalistas que se encuentran en trece Comunidades Autónomas. En cuanto a las licitaciones, se prevé que se realicen durante a partir del tercer trimestre del año y que las obras podrían comenzar hacia finales de 2023. Quien realizó los anuncios por parte del gobierno es la propia ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño.

Los suelos en cuestión, así como las viviendas, no siguen un criterio de oferta y demanda, sino que depende de la disponibilidad de los inmuebles. Por lo tanto, no guardan un patrón de asimetría, ni están determinadas por criterios poblaciones. Además de la propia vivienda de alquiler asequible, a titular del ministerio mencionó que también se utilizarán para la construcción de escuelas y hospitales.

Distribución de suelos y viviendas

La Sareb cuenta con un total de 24.600 suelos, que se distribuyen en más de 1.200 municipios por toda España. Aun no se encuentra la información sobre en qué localidades se dispondrán los 112 suelos para concretar el Proyecto Viena. Pero sí se pueden establecer cuál es la relación entre la demanda de alquileres y los suelos a cargo de la Sareb.

De manera general, lo primero que se puede concluir es que el 80% de los suelos a cargo de la Sareb se encuentran en municipios cuya demanda de alquiler (ya sea asequible o social) es baja o muy baja.

Del mismo modo, el 17% de los suelos están situados en municipios con una alta demanda de alquileres. Mientras que en el 4% de los inmuebles se encuentran en localidades con una muy baja demanda de arrendamientos. Por último, solo el 3% de los suelos de la Sareb están en ciudades con mayor búsqueda de alquileres.

Separados por Comunidades, los suelos de la Sareb se encuentra en su mayoría en aquellas donde la demanda de alquiler es escasa. Ocurre por ejemplo, en Asturias, Cantabria, Extremadura y Galicia. Por el contrario, la mayor oferta de suelos se presenta en Castilla y León, cuya demanda de alquileres asequibles es o bien baja, cunado no muy baja. En Cataluña la distribución es más equitativa en la relación: 51%-49% para las zonas de baja y alta demanda de alquileres accesibles.

Y en el caso contrario se contrario se presenta en la Comunidad Valenciana, donde la distribución del 70% de las viviendas de la Sareb está en municipios con poca una demanda de vivienda para alquilar.

Más sobre Sareb

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, es una empresa creada para actuar en el proceso de gestión de activos inmobiliario producto de la crisis financiera de 2008. Dicha función parte del rescate por parte del Estado español. En cuanto a la conformación de la Sareb está el plan de rescate de las entidades financieras.

Ya en el terreno de la conformación, se trata de una sociedad en parte estatal, puesto que el 50,14% está en manos del Estado a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB). Y el resto está en manos privadas.

En el terreno de la práctica, la Sociedad se dedica a la gestión de venta y alquiler de las propiedades embargadas por las entidades bancarias. Y también a gestionar los préstamos a promotores y desarrolladores de los proyectos inmobiliarios. En total, la Sareb alcanzó un total de 200.000 activos adquiridos, entre activos, préstamos e inmuebles. De esos activos salen los que forman parte del Proyecto Viena.

En cuanto a la conformación económica, todo ese volumen de activos representa un total de 107.000 millones de euros. Eso en cuanto al valor de mercado de los activos adquiridos por la Sareb. Porque, cabe aclarar que lo abonando para comprarlas llego a superar apenas el 50% del valor nominal. Es decir unos 50.781 millones de euros.

Tanto el Proyecto Viena, como otros, forman parte del pan de inversión del gobierno para volcar al mercado del alquiler unas 50.000 nuevas plazas. Solo con el Viena se piensan colocar 15.000 viviendas, que se pueden comenzar a finales de este mismo 2023. Una tarea que hace pocos meses parecía poco probable y ahora ya es casi una realidad.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del Proyecto Viena de la Sareb y su planificación de 10 mil viviendas. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Viviendas de alquiler social

En Agentes inmobiliarios

Alquiler social vs. alquiler turístico

27 abril, 2023 No hay comentarios

Tras la pinchadura de la burbuja inmobiliaria estadounidense de finales de la primera década de siglo, el real estate supo recuperarse como nunca en su historia. Sin embargo, durante los últimos años, el mercado español se vio obligado a enfrentar cuatro factores que perjudicaron especialmente al sector y particularmente al avocado al alquiler de propiedades. En este orden: la irrupción de la pandemia; las medidas restrictivas a la movilidad; la crisis económica como consecuencia directa de los dos primeros y (tras un repunte record) la invasión rusa a Ucrania, persistente. Los expertos prometen que la comparativa interanual 2022 / 2023 será de un alivio relativo aunque el panorama sea ciertamente incierto. A modo de base… ¿Qué nos mostraron los índices más recientes respecto al alquiler social vs. alquiler turístico? En este artículo de Oi Real Estate veremos la situación de España en la Unión Europea y también puertas adentro. ¿Nos acompañas?

El alquiler turístico hoy

Los países conformantes de la Unión Europea, destacan desde siempre por su nutrido mercado de alquiler turístico. Tanto sus principales localidades costeras, como las ciudades capitales, disponen de un aparato inmobiliario específicamente diseñado para el mundo vacacional veraniego e invernal. Millones de turistas cruzan el mundo anualmente para visitar sus más destacadas metrópolis. La pandemia puso un freno brutal, que incluyó el verano europeo 2020 de su comienzo a su fin, en índices históricos negativos sin precedentes.

La nula y luego escasa oferta de alquiler turístico en España (2020 y 2021, cronológicamente) han resultado letales para la economía de los propietarios y las agencias. Sin embargo y contra lo que podría imaginarse, el efecto pandemia no ha sido del todo resolutivo, pese al estancamiento. Los índices (tal como veremos más adelante) continúan señalando que España mantiene más viviendas ofrecidas en arrendamiento turístico, que viviendas del orden público enfocadas al alquiler social.

Alquiler volcado al turismo

Los más recientes índices publicados por el Instituto Nacional de Estadística, son elocuentes. En el orden del alquiler vacacional, en agosto del año 2021 se registraban 321.000 propiedades ofrecidas en arrendación; como contrapunto, en el mes de febrero del año 2022 se produjo un retroceso de más de un 8%, en una caída que descendió hasta los 294.000 registrados.

Esto representa un número inquietante: 27.000 viviendas fuera del registro en una comparativa menor a la interanual, y destinadas exclusivamente al alquiler vacacional. Con todo, y teniendo en cuenta estas cifras significativas, el arrendamiento turístico subsiste sobre la cantidad de viviendas públicas orientadas al alquiler del tipo asequible.

Alquiler social vs. alquiler turístico

El Observatorio de Vivienda y Suelo, publicó también los resultados de sus estudios habituales, recurridos más que nunca dada la crisis por la pandemia COVID. Estos análisis ofrecen que la vivienda en alquiler denominada “social” (esto es asequible y contemplativa de los sectores más débiles y golpeados económicamente) se mantuvo durante 2021 en 290.000 propiedades arrendadas con ese fin.

Sin embargo, existen disparidades entre las distintas Comunidades Autónomas que llaman poderosamente la atención y reflejan los distintos costes de la vida en la España actual. Veamos algunas de esas Comunidades a modo de ejemplo.

Comunidades con más pisos sociales que turísticos:

Extremadura. Cuenta con 1.061 pisos turísticos, contra 13.551 pisos públicos en alquiler.
País Vasco. Dispone de 4.016 pisos vacacionales, contra 30.247 pisos sociales arrendados.
Madrid. Ofrece 17.802 pisos turísticos, contra 28.624 de pisos en arrendación asequible.

Regiones con más pisos vacacionales que sociales:

Cataluña. Ofrece 54.646 pisos turísticos, contra 28.624 pisos en arrendación asequible.
Comunidad Valenciana. Dispone de 49.757 pisos vacacionales, contra 11.316 pisos sociales arrendados.
Baleares. Dispone de 27.703 pisos turísticos, contra 1.669 pisos públicos en alquiler.

Comunidades con pisos turísticos y sociales en equidad:

Andalucía. Ofrece 61.574 pisos vacacionales, contra 64.886 sociales disponibles en alquiler. Si bien la diferencia es de 3.312 pisos a favor de los turísticos, esta Comunidad Autónoma destaca por ser la que mayor volumen de ambas clases ofrece.
Castilla y León. Dispone de 5.403 viviendas turísticas, contra 5.919 asequibles.
Navarra. Brinda 993 pisos vacacionales, contra 990 sociales.

Fuentes: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana / Instituto Nacional de Estadística

Alquiler social y turístico en la Comunidad Europea

España no logra posicionarse entre las primeras naciones orientadas en su balance a un perfil social. Por el contrario, permanece desde siempre en una posición rezagada al respecto. La plaza total de vivienda en España solventada en parte por el Gobierno o sus Comunidades, se compone de más de 452.000 propiedades. Esto representa un 2.5% del total de las propiedades vigentes.

Según cifras del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en la comparativa a la Unión Europea, vemos que el promedio de las viviendas sociales sobre el total de las propiedades vigentes oscila al 9%. Ese 2.5%, ubica a España a la par de países como Portugal, Eslovaquia o Bulgaria (con un 2%, 3% y 2.5% de viviendas sociales respectivamente).

Países que avalan la vivienda social en Europa

Dijimos que España permanece por debajo de los 6 puntos porcentuales respecto a la media Europea del 9% en las viviendas destinadas al alquiler social, durante el último año. A la cabeza de ese listado, encontraremos a Países Bajos con un 30%, Austria con un 24%, Dinamarca con un 21% y Suecia con el 19% del total de sus propiedades destinadas a alquileres asequibles, orientados a quienes se encuentran casi fuera del sistema.

Si revisamos los números duros, no comparados, veremos otros resultados. Así, Francia es el país de la Unión Europea con más viviendas sociales (con un aproximado al 4.690.000), Reino Unido (4.627.400), Países Bajos (2.081.850) y Alemania (1.439.860).

Alquiler social vs. alquiler turístico en España

Vemos entonces que España mantiene su auge en viviendas para uso turístico temporal, a pesar de la mala pasada jugada por la pandemia COVID y la conducta cauta de los inversores como resultado de la invasión Rusa a Ucrania. De todos modos, las regulaciones entre Comunidades apuntan a que cada cual atienda y dosifique la disponibilidad de las propiedades asequibles según sus necesidades.

De esta manera, distintos factores incidirán acordes a cada Comunidad Autónoma. Entre ellos, densidad poblacional, dificultades en acceso al trabajo, ubicación geográfica, rango etario de la población, coste de vida. El problema de la vivienda para arrendamiento social y el alquiler turístico ha logrado tocar por igual a distintos sectores de una misma sociedad.

Hemos visto algunos detalles acerca del alquiler social vs. alquiler turístico en gran parte de Europa. Y tú, como agente inmobiliario… ¿Cuánto tiempo crees que demorará el mundo inmobiliario en retomar su curso normal? Nos encantaría leerte en nuestra bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el sector inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo: