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Publicidad negativa en real estate

21 junio, 2023 No hay comentarios

Con la era digital, las herramientas en el mundo del marketing han conseguido llevar a marcas a niveles realmente impensados hasta hace solamente dos o tres décadas. Sin embargo, dichos artilugios también esconden sectores oscuros, más transitados y recurridos de lo que podrías imaginarte. ¿Vale la pena incurrir en mecanismos poco positivos publicitarios, con tal de marcar la diferencia en un circuito tan competitivo como lo es el inmobiliario? En este artículo de Oi Real Estate veremos qué es puntualmente la publicidad negativa en real estate. Acaso, por estar de moda, estés incurriendo involuntariamente en errores que podrían resultar contraproducentes para tu agencia. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.

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Marketing online vs. convencional

En nuestros tiempos, las estrategias publicitarias se han corrido desde sus orígenes convencionales (gráfica, publicidad estática, radial, televisiva, etc.) hacia los métodos online, conocidos por todos. Como toda nueva corriente, aún no se conoce su techo, carece de regulaciones en muchos aspectos y deja casi al albedrío de sus usuarios el empleo de sus herramientas.

Esto contrajo severos cruces y disputas entre los expertos del marketing mundial sobre qué podría considerarse y qué no como “publicidad limpia” y “publicidad desleal”. Nuevas formas de darse a conocer y jugar el juego de la presencia de marca han aparecido.

Muchas de ellas tuvieron sus quince minutos de fama, para luego disolverse en el olvido, ya sea por cansancio de los eventuales clientes o por no saber cómo mantenerse en el mediano plazo; otras, sin embargo y contra todo pronóstico, lograron subsistir en sus malos hábitos y se han vuelto “corrientes”, a sabiendas de que podrían estar perjudicando a nuestros competidores y los propios clientes, por encima de la ética.

¿De qué hablamos cuando hablamos de publicidad negativa?

Para saber qué es y cómo evitar la publicidad desleal, es mejor comenzar por reconocer a la publicidad desde su concepto de base. En las distintas Leyes Generales de Publicidad alrededor del globo, se establece como publicidad (y en resumidas cuentas) a toda manera de comunicación llevada a cabo con el fin de promover directa o indirectamente un producto o un servicio.

De esta forma, la diversificación en herramientas con los mismos objetivos, se han visto acentuadas e incrementadas con la era digital, superpoblando al mundo del marketing. Por tanto, era de esperarse también que aparecieran mecanismos con sendos grises legales, propios de toda corriente volcada a la internet o subsistente desde las ventas convencionales.

Publicidad negativa en real estate -5 puntos-

Ahora que sabemos a qué nos referimos, señalemos los puntos más comunes y confluyentes en los mecanismos de publicidad desleal cotidianos en el real estate. Acaso algunas puedan contextualizarse y mezclarse entre estrategias aprobadas; y tu agencia, o tú como agente inmobiliario autónomo, estés incurriendo en alguna de estas herramientas, sin saberlo. Al final de este artículo, cómo evitar la publicidad desleal para las promociones de tu agencia estará pura y exclusivamente en tus manos.

1 Lo subliminal

Tal vez la reina de las publicidades desleales. Mediante esta técnica de promoción, se apela a la estimulación de los sentidos para que el público sienta deseos de contratar un servicio determinado o de adquirir un producto. Es reconocida una publicidad de bebida cola en la cual se utiliza a la saga El Señor de los Anillos, casi como una licencia propia.

2 La cosificación de las personas

Tratar a las personas como objetos, está hoy en día impregnado en el ADN del marketing. Como caso corriente, verás cientos de propagandas de perfumes para hombres, donde se muestra que utilizar dicho producto atraerá automáticamente a las mujeres, o viceversa; o publicidades televisivas donde un odontólogo de niños le asegura a su pequeño paciente que, utilizando una pasta dental específica, conseguirá muchos más seguidores en redes sociales.

3 Los niños y la publicidad

Los niños no compran, pero son los que piden. Publicidades que utilizan personajes populares como señuelos para ventas de productos. Imprimir en paquetes o cajas la imagen de un super héroe o cualquier personaje que se encuentre en la cresta de la ola por una película animada recientemente estrenada, es motivo suficiente para inducir a los niños a pedir insistentemente un artículo; en muchos casos apenas o nada tendrán que ver con el papel del personaje utilizado en cuestión. ¿Has visto a Spiderman en un paquete de mantequilla o en la caja de una marca de cereales?

En este sentido, en muchos países se han proclamado revolucionarias legislaciones que prohíben el uso de estas licencias para fomentar la venta. Sin embargo, queda mucho camino por recorrer en este campo.

4 Publicidad engañosa

Si eres un agente inmobiliario autónomo, o si trabajas bajo el ala de una agencia, es conveniente mantener la transparencia a cada paso. Fuera de toda eventualidad, ofrecer servicios con los que no puedes cumplir es en muchos casos motivo suficiente para recibir sendas denuncias, o para que un simple boca en boca negativo te retire del mercado.

Por ejemplo, si en tu cartilla de presentación incluyes soluciones a conflictos legales en el marco de los bienes raíces pero no eres experto en el asunto, valdrá la pena tener como contacto de confianza una o dos oficinas en las que asesores especializados te suplan antes de tomar decisiones improvisadas.

5 Campañas de agresión al cliente

Existe una delgada línea entre una campaña provocadora y una de agresión al eventual cliente. Recordarás las tan mentadas campañas de Benetton. En ocasiones, se apela a los valores personales de la población para atacarlos y provocar la opinión pública inmediata, mediante el escándalo o la desaprobación final. Estos métodos también pueden conllevar denuncias hacia tu firma, e involucrarte en problemas de los que no querrás ser parte.

¿Vender a cualquier precio?

Pues está claro que para muchas agencias de marketing (incluso los tanques industriales expertos en ventas), todo se vale con tal de vender más o diferenciarse de la competencia. Sin embargo, existen cientos de herramientas que sin apelar al sensacionalismo, la agresión o el engaño, podrán llevar a tu marca al éxito, y mantenerla en esos estándares a través del tiempo.

¿Cuál es tu experiencia más cercana en cuanto a campañas publicidad negativa en real estate? Nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Personalizar tu servicio inmobiliario al máximo

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En Invertir

El alquiler turístico se acerca a niveles prepandémicos

21 junio, 2023 No hay comentarios

El alquiler turístico se acerca al desempeño anterior a la pandemia. Con una estimación de 80,7 millones de extranjeros para 2023, España se ubica nuevamente entre los destinos más buscados en el mundo. Y aventaja a otros países de la región, como Italia y Portugal.

Luego de soportar las restricciones de la pandemia, el sector vacacional volvió a tener preponderancia en España. El alquiler turístico se montó sobre la ola y para este año esperan unos 80,7 millones de visitantes. La estimación, si bien resulta una fuerte subida respecto del año pasado, se encuentra aún por debajo de los niveles históricos alcanzados en 2019, cuando se registraron 83,5 millones de turistas. Recién en 2024 se superarían las marcas prepandémicas. En este caso, se esperan para el año próximo unos 83,7 millones de extranjeros para vacacionar es España.

De acuerdo a la Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos, el volumen de negocios que genera el alquiler vacacional alcanzó a los 20.388 millones de euros durante 2022. En porcentajes, la oferta de plazas vacacionales del país se ha incrementado un 11% durante el primer trimestre, siempre respecto del mismo periodo del año anterior. Un desempeño que entusiasma y que pone nuevamente al mercado vacacional al servicio de la recuperación del inmobiliario. En Italia y Portugal también subió la oferta del alquiler vacacional. Para el primer trimestre del año, en Italia la subida alcanzó el 11,7%. Mientras que la oferta de alquiler vacacional en Portugal creció un 11,6% en dicho periodo, respeto de 2022.

El alquiler turístico

Llegando el verano al continente europeo, los primeros datos y las previsiones dan cuenta del dinamismo del turismo. De hecho, el alquiler turístico ha experimentado un crecimiento que se acerca a los niveles anteriores a la pandemia, con un 11% de subida en el primer trimestre de 2023.

Para este año, se espera que lleguen a España unos 80,7 millones de visitantes. Un nivel que se encuentra por debajo de los históricos 83,5 millones turistas registrados en 2019. Se trata de uno de los sectores más dinámicos del mercado inmobiliario. Y que no va a detenerse, pues las estimaciones dan cuenta que en 2024 la cantidad de turistas llegaría a los 83,7 millones.

Las cifras alcanzadas durante el primer trimestre de 2023, marcan el cuarto trimestre consecutivo de subida en el nivel de actividad vacacional. En realidad, los países de la costa sur europea han tenido un crecimiento en el mercado inmobiliario vacacional. Al 11% de crecimiento en España, le siguen un 11,7% de crecimiento de la actividad en Italia y el 11,6% en Portugal.

En cuanto a la oferta del alquiler vacacional, siempre entre enero y marzo de este año, se publicaron unos 315.000 anuncios en el país, apenas un 0,8% por debajo del mismo periodo de 2019. Este volumen pone a España por encima de Italia y Portugal. En cuanto a Italia, con unos 350 mil anuncios, se ubica un 12,9% por debajo de 2019. Mientras que en Portugal, los casi 85.000 anuncios disponibles están apenas el 1,6% por debajo de los niveles pre pandémicos.

En cuanto a los precios, en España la media llega a los 164,05 euros la noche. Es una subida del 16% respecto del trimestre de 2022, el periodo en que se desató la guerra en Ucrania. Y no es menor la referencia, pues las costas del sur europeo parecen mantenido un tanto al margen de los sucesos en el Este europeo. De hecho, los aumentos en la demanda tensionaron los precios también en Italia, donde subieron el 24%, hasta llegar a los 171,4 euros. En tanto que para Portugal, el precio medio es de 135,5 euros la noche, con un 19% más que el periodo del año 2022.

La demanda extranjera

En cuanto a la demanda extranjera del alquiler vacacional en España, durante el primer trimestre del año la ocupación de las plazas alcanzó el 51,4%. Se trata de un 2,6% superior al mismo periodo del año anterior. Y además, es el mejor desempeño de un primer trimestre desde 2019.

De acuerdo a los registros de la Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR), no solo aumentó la cantidad de turistas, sino que los visitantes viajan más veces a año, y se alojan en alquileres más costosos. En esto último, claro está, tienen mucha influencia los altos niveles de inflación. Y así como para la FEVITUR el trimestre pasado fue record en ocupación vacacional, el gasto total del turismo se múltiplo por cinco desde 2019. La cantidad de euros que dejaron los turistas en su estancia durante el año 2022 fue de nada menos que 20.388 millones e euros.

Las plazas totales que componen el alquiler turístico español superan las 7 millones. Resultan un 20% más que las disponibles en el mercado inmobiliario durante el año pasado. Y si tomamos como referencia el periodo anterior a la pandemia, la cantidad de plazas disponibles es del 30% más que en el primer trimestre de 2019.

La demanda de viviendas y pisos vacacionales se ha dado por diferentes motivos, pero el disfrute le ha comenzado a ganar terreno ante el viaje de negocios o por trabajo. Aunque la demanda creció de manera general una vez pasados los cierres por la pandemia. En 2021, luego de las primeras aperturas, llegaron a España más de 31 millones de turistas, mientras que en 2022 la cantidad subió hasta casi 72 millones. Y en este año, las previsiones indicadas hablan que más de 80 millones de extranjeros llegarán al país.

Los otros países de la costa sur europea, Italia y Portugal, también esperan buenos desempeños, tanto para este año como para el 2024. El alquiler vacacional se encamina a ser el motor de la recuperación de sus mercados inmobiliarios, partiendo de tener buenas playas y montañas. Pero también a partir de una modernización en la gestión hotelera y un desplazamiento general de las preferencias de los turistas hacia estas regiones.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de que el alquiler turístico se acerca a niveles prepandémicos. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Estrategia de Turismo Sostenible de España

En Documentos

Contrato de donación: características, tipos y modelo

16 junio, 2023 No hay comentarios

En España existen diversas formas de transmisión de un inmueble de una persona a otra. Mediante contrato de compraventa, por herencia o permuta son las formas más conocidas de llevarla adelante. En esta oportunidad, detallamos de manera sencilla a que nos referimos cuando hablamos de un contrato de donación. Una opción más para conceder a una persona una propiedad.

En este sentido, en la siguiente nota encontrarás cuáles son las características de este tipo de operaciones, los diferentes tipos que existen y la diferencia con un contrato de compraventa y con una herencia, ¡Sigue leyendo!

¿Qué es una donación?

En España, se entiende por donación a la cesión de un bien de una persona a otra. Y, al mismo tiempo, a la aceptación libre de quién la recibe. Ya sea en vida o a causa de su muerte. En el primer caso, este tipo de acción es irrevocable, salvo contadas excepciones. No así las que se producen pos fallecimiento. Las donaciones en el territorio español se encuentran integradas para su regulación en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

La donación está regulada en el Título II del Libro Tercero del Código Civil. Allí se explicita que, para que una donación sea efectiva, el donatario tiene que aceptarla. Además, se debe producir una disminución en el patrimonio del donante y un aumento del patrimonio del donatario. Si esto no fuera así, estaríamos ante una simulación de contrato de donación.

¿Qué es el contrato de donación?

El contrato de donación entre vivos es un tipo de contrato mediante el cual una persona, donante, transfiere la propiedad o dominio de un bien a otra persona, el donatario, que lo recibe de manera completamente gratuita (aunque no exenta de impuestos).

Por otra parte, si el objeto de la donación es un bien inmueble, se debe entregar la escritura pública y registrarse en el Registro de la Propiedad.

¿Cuáles son las características generales de un contrato de donación?

Si bien existen diferentes tipos de donaciones, dependiendo del bien que se este cediendo, los contratos de donación comparten ciertas características generales:

Es un contrato principal (no depende de otros).

La donación debe ser completamente gratuita, es decir, el donatario no tiene ninguna obligación de dar nada a cambio del bien donado.

Es consensual, ya que el donatario debe aceptar la donación para que esta sea efectiva. La aceptación es una condición indispensable, debido a que la ley dice que nadie puede enriquecerse en contra de su voluntad. Así que, si el donatario no acepta la donación, esta quedará invalidada.

Es unilateral, porque la obligación principal es para el donante, que es quien debe entregar el bien dado en donación.

El donante no puede donar todo su patrimonio, sino que debe conservar una parte mínima que le permita seguir viviendo de manera cómoda. En caso contrario, la donación sería nula.

No se podrán donar bienes futuros. Es decir, que el donante tiene que ser el propietario real del bien que pretende donar cuando se produce la donación.

Solo se pueden donar objetos con los que esté permitido comerciar. Esto es, que la propiedad pueda transferirse a un tercero, como por ejemplo un vehículo, una vivienda, una obra de arte, dinero, etc.

Características específicas de los contratos de donación según el bien donado

Como cualquier acción que signifique un actor de carácter jurídico dispondrá de características especiales para hacer posible su realización. Por lo tanto, algunos contratos de donación cuentan con características específicas según el tipo de bien que se esta cediendo. A continuación, te presentamos las más reconocidas:

Donación de dinero

El contrato de donación de dinero es una operación que queda sujeta al impuesto de donaciones y sucesiones por donación, cuyo sujeto pasivo será el donatario. Hay que tener en cuenta que la donación de dinero de padres a hijos también tributa, aunque al realizarla mediante escritura pública, pueden existir bonificaciones.

Donación de vehículo

En el contrato de donación de un vehículo se produce un cambio de la titularidad del vehículo por donación y está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el cual debe presentarse ante Hacienda.

Es importante que el donatario se asegure de que el vehículo que va a recibir no tiene pendiente el pago de sanciones, no soporta ninguna multa y está al corriente del pago del Impuesto de Circulación. Además, el cambio de titularidad también conlleva una tasa propia, que debe abonarse en Tráfico.

Donación de un bien inmueble

El contrato de donación de un bien inmueble debe inscribirse en el Registro de la Propiedad y, además, se debe hacer mediante escritura pública. Por otra parte, se deben detallar los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.

Donación con carga

El contrato de donación con carga es aquel en el que se impone al donatario una carga o gravamen que disminuye la cuantía de la donación. Este tipo de donaciones también son denominadas modales.

Donación con usufructo vitalicio

El contrato de donación con usufructo vitalicio es aquel en el que se transmite la nuda propiedad de un bien al donatario. Es el caso, por ejemplo, de una vivienda, en la que el donante se reserva el usufructo para sí o para un tercero (es decir el uso y disfrute del bien). La condición es que el donante será el usufructuario hasta su fallecimiento.

¿Qué impuestos se deben abonar al realizar un contrato de donación?

La persona que recibe una donación, es decir, el donatario, deberá abonar una serie de tributos. A excepción de que, quién reciba la sucesión, sea una ONG, ya que las mismas se encuentran exentas de abonar impuestos al recibir donaciones. En estas circunstancias, la persona donante obtendrá reducciones fiscales en lo que respecta a la declaración del IRPF. En este sentido, el beneficio fiscal podrá ser de hasta un 25% en relación al valor total de lo que se transfiere.

Los impuestos que deberá abonar el donatario son el de Donación, la plusvalía municipal y el IRPF.

Impuesto de Donaciones

Aunque el contrato de donación y la donación en sí son actos gratuitos, el donatario, ya que verá acrecentado su patrimonio, tendrá que pagar los impuestos correspondientes a ese aumento.

Se trata de un tributo que deberá abonarse por única vez en la administración de Hacienda que corresponda. El monto a liquidar dependerá del valor de referencia inmobiliario. Un valor que se encuentra determinado por Catastro según lo previsto por la nueva Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal.

Según la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble, existen bonificaciones del impuesto en el caso de donaciones entre familiares directos (entre cónyuges o ascendientes y descendientes).

Plusvalía municipal

Se trata de un impuesto que es grava sobre el valor del suelo del inmueble. En la actualidad, este tributo se encuentra regulado por la reciente modificación de la normativa a causa de un fallo del Tribunal Constituyente, el cual lo declaraba inconstitucional. En este sentido, a partir del Real Decreto-Ley 26/2021 el tributo prevé las dos formas de calcular la base imponible: el primero se basa en el valor real de la plusvalía y el segundo en el incremento “objetivo” del valor del terreno.

Cuando se trata de la donación de una vivienda el plazo de pago será de 30 días a partir del momento del traspaso del inmueble. En la compraventa paga el vendedor y en la donación la cancelación de la plusvalía correrá por cuenta del donatario. Es decir, de la persona que recibe la donación.

Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas

Ante una donación que se realiza en vida el donante debe dejar constancia de la misma en la declaración de la renta. A menos que la donación se realice para transferir una vivienda habitual y la persona fuese de 65 años.

Si se trata de la donación de un inmueble, al impuesto hay que calcularlo a partir de la diferencia existente entre el valor de adquisición de la propiedad y el valor al momento de ser transmitido. En los casos en los cuales la diferencia es positiva, se le grava a la misma un impuesto por partes que puede rondar el 21%.

Se trata de un impuesto que debe ser pagado, a diferencia de los dos anteriores, por el donante. En este sentido, la persona que dona deberá declarar la donación del inmueble en el IRPF durante el año siguiente a su realización.

Modelo de contrato de donación general

A continuación ponemos a disposición el modelo de contrato de donación generalizado. Podrás encontrar una versión en formato PDF y otra en Word. Este modelo general que compartiremos a continuación, podrás utilizarlo y editarlo de acuerdo a tus necesidades:

MODELO DE CONTRATO DE DONACIÓN EN FORMATO WORD

MODELO DE CONTRATO DE DONACIÓN EN FORMATO PDF

Generalidades del contrato de compraventa: sus características, elementos y cómo redactarlo

Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado al contrato de donación, cuales son sus tipos y como se redacta. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

En Agentes inmobiliarios

Tips para mediar entre propietarios e inquilinos

16 junio, 2023 No hay comentarios

La firma de un contrato de alquiler incluye la toma de compromisos y responsabilidades a cumplir por ambas partes. En este sentido, es fundamental conocer algunos mecanismos para mantener la relación entre tu cliente (el propietario) y el inquilino, en tanto te sea posible. Sabrás que el inquilino hará cumplir sus derechos en tanto se mantenga al día con su renta; mientras, y si esto sucede así, no estará nada mal que garantices en nombre del dueño de la propiedad lo básico e indispensable para que la estadía de aquel resulte en un tránsito positivo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos algunos tips para mediar entre propietarios e inquilinos. Cuáles precauciones tomar para mantener una excelente relación comercial como intermediario, al paso del tiempo.

Arquetipos estándar

En el imaginario colectivo existe la falsa creencia de que, así como un jefe debe llevarse mal con su empleado, será muy difícil que un propietario mantenga una buena relación con su inquilino, más allá de lo comercial del vínculo. Esto es falso. Como encargado de mediar entre uno y otro, deberás resguardar esa relación, fundamentalmente para que la misma no corra riesgo de esmerilarse o romperse.

Como primera medida, es conveniente dejar en claro todas y cada una de las reglas de convivencia comercial. También, las responsabilidades atañidas tanto a uno como al otro firmante del contrato de alquiler. Por su parte, el inquilino deberá estar al tanto a sus derechos, pero también a sus compromisos respecto al uso de la propiedad. Un inquilino puede utilizar la vivienda pero no disponer de ella, según lo marca la ley de arrendamientos urbanos vigente.

Qué hacer qué no en una propiedad alquilada

Uso, goce y disposición. Estos términos pueden resultar similares. Sin embargo, en la práctica legal son dos cosas bien distintas. Seguramente, como agente inmobiliario, sabrás de qué se trata cada una. Pero aprovechemos este artículo para verlas un poco más en detalle:

El uso y goce de una propiedad en arrendación. Establece que el inquilino puede habitar la vivienda con autorización del propietario y en los plazos figurados en el contrato de alquiler. En ese uso, se incluye y respeta un común acuerdo en lo referido a respetar horarios de ruidos, permanencia y cantidad de mascotas, realizar reformas, etc.

Disponer de una propiedad en alquiler. El inquilino no puede hacer disposición de la vivienda bajo ningún punto de vista; excepto que en el contrato queden específicamente clarificados dichas ventajas. Por ejemplo, subalquilar, vender o hacer de dicha propiedad una oficina o taller. Disponer de una propiedad alquilada sin consentimiento de su dueño es infligir la ley y está penado.

Asuntos claros

Muchos propietarios ven con algo de recelo la confección del inventario mobiliario. Lo consideran un tanto invasivo y algunos hasta de mal gusto. Sin embargo, si vas a manejar el alquiler de un piso mediante, te recomendamos fuertemente elaborar un inventario inmobiliario completo. Como ventaja, las agencias saben cómo moverse al respecto, y suele ser al día de hoy un asunto muy lejano para quien alquila o busca alquilar.

Así, acompañado del propietario y del eventual inquilino, recorrerán juntos el inmueble. Detallarán en dicho inventario totalidad del mobiliario y su estado; cerrajería y elementos de grifería; correcto funcionamiento de puertas y ventanas; estado de muros, pisos y cielorrasos; y por supuesto, estado del frente y contra frente. No obstante estos parámetros, puedes agregar al inventario mobiliario lo que se te ocurra o consideres que deberá mantener su aspecto y funcionalidad.

Hasta el último punto

Pocos días antes de finalizar el contrato, realizarás junto al propietario una visita similar a la previa. Formulario en mano, constatarán junto al inquilino los distintos ítems apuntados con antelación y que cada cual se encuentre en el estado mínimamente esperable, con la corrosión natural del paso del tiempo.

Tips para mediar entre propietarios e inquilinos

Muchos otros aspectos propiciarán una buena relación entre dueño e inquilino. Veamos algunos tips Tips para mediar entre ellos que seguramente te serán de ayuda:

¿Quiénes habitarán el piso?

En el contrato deben figurar todas las personas que vayan a habitar en la propiedad alquilada, siempre y cuando sean mayores de 18 años. Esto corresponde a un factor legal importante. Por ejemplo, supongamos que el firmante del contrato decide abandonar el piso, deja a su hijo habitando y este se niega a pagar la renta. Transformado inmediatamente en un habitante precario de la propiedad, si es mayor de edad y no figura en el contrato, no habrá a quién reclamar por el pago mensual. El propietario podrá accionar legalmente contra él, por supuesto, pero se embarcará en aguas complejas y agotadoras de navegar.

¿Se trata de una propiedad habilitada?

Tener las escrituras de la propiedad al día es un requisito excluyente para alquilarla. Si el dueño de la casa no cuenta con una escritura al día, te será muy difícil, como bróker en bienes raíces, encargarte de ello. Es vital evitar exponerse a irregularidades que podrán terminar costando mucho más de lo imaginado tanto al propietario como a tu agencia.

¿Se encuentran al día los suministros?

Una vez alquilada la propiedad, fomenta un acuerdo propietario/inquilino para definir quién será el titular de los suministros. Muchos inquilinos prefieren poseer la titularidad de los gastos en energía o servicios. Pues bien, esto implicará solicitarle copias de las facturas pagadas de dichos suministros. Si tu cliente propietario decidiera mantener la titularidad de los servicios, deberás informar al inquilino de cada pago y adosarlo al coste del alquiler.

Inquilino es un amigo

En pos de conservar una buena relación con el inquilino, te recomendamos no perder contacto con él. Asegúrate de que el trato sea siempre fluido y participa en lo posible al propietario de cada novedad. Utiliza los medios disponibles, son muchos y los más variados.

Dejar en claro las deducciones por alquiler

Recuerda que el propietario puede deducir muchos de los gastos que se originen hacia la finalización del contrato, más allá de este ser renovado al inquilino o no; por ejemplo, garantías y depósitos. Este suele ser un punto conocido tanto por inquilinos como propietarios, pero a menudo el no dejarlo explícito desde antes de firmar el contrato lleva a un desenlace no deseado. Es un derecho legal que no debes perder de vista.

Existen muchas más recomendaciones y tips para mediar entre propietarios e inquilinos. Evitarse malentendidos y problemas durante al proceso del contrato, hará que la relación entre ambos sea mucho más natural.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Tendencias en nuevas oficinas inmobiliarias

En Invertir

Invertir en glamping: el nuevo turismo

16 junio, 2023 No hay comentarios

Invertir en glamping se ha transformado en una opción para aquellas personas que desean disfrutar del tiempo libre en naturaleza. Es la nueva tendencia en turismo; pero ¿qué es el glamping? Aquí te contaremos todo lo que necesitas para iniciar este modelo de negocio inmobiliario, las distintas opciones que puedes desarrollar y los beneficios que brinda esta actividad.

El mundo está cambiando abruptamente en los últimos años, principalmente por la velocidad con que se dan los avances tecnológicos. Pero la pandemia también ha contribuido a que la gente piense de otra manera. Que cambie su foco de atención y adapte su modelo de vida al escenario mundial que fue alterado por el Covid-19. El turismo no escapa de estas directrices de cambio.

El turismo tradicional va perdiendo terreno y avanzan nuevas formas de concebirlo. El contacto con la naturaleza, la libertad de vacacionar al aire libre, pero sin renunciar a ciertas comodidades, son los anhelos del nuevo turista. El glamping es un modelo de negocio que se vuelve cada vez más atractivo ya que responde a estas nuevas necesidades, te abre un gran abanico de posibles clientes y se vislumbra como el más rentable del sector turístico. Por todo esto, te recomendamos invertir en glamping.

¿Qué es el glamping?

El glamping es un “camping de lujo”, una combinación de “glamour” y “camping”. Es un concepto de turismo que consiste en acampar con glamour, al aire libre, en contacto con la naturaleza, pero con las comodidades que puedes encontrar en un hotel. Como baño privado, calefacción en invierno y refrigeración en verano. También cuentan con camas confortables, desayuno, spa y otras características propias de los alojamientos más sofisticados.

Lo que define al glamping como la nueva tendencia en alojamiento es la vivencia, el acercamiento a lo natural, la convivencia con el paisaje. Puede haberlos en la montaña, la playa, la selva, el bosque o simplemente en las afueras de una gran ciudad. Lo importante es poder ver el cielo estrellado antes de dormir y despertar con los primeros rayos de sol por las mañanas. También disfrutar de los sonidos de la fauna local, el aroma de los árboles, la experiencia gastronómica que suelen brindar, las excursiones temáticas, etc. Todo un conjunto de experiencias adaptadas a los gustos de los nuevos turistas, pero con el confort y la seguridad que te brinda un hotel tradicional. Invertir en glamping es una buena oportunidad, ya que muchas personas se interesan cada vez más por esta nueva forma de acampar.

Por supuesto, al hablar de gustos, las opciones son infinitas. Los glampings temáticos son la última tendencia del negocio. Según la capacidad de inversión y tus expectativas de rentabilidad podrás crear tu propio emprendimiento apuntando a un público objetivo determinado o elegir un concepto amplio. Es decir, que puedes invertir en glamping de distintos tipos, como ecológicos, familiares, feministas, pet friendly, etc.

La estructura del alojamiento es muy variada, existiendo una gran diversidad de modelos que harán tu negocio más atractivo. Si montas un negocio creativo, implementas una buena estrategia de marketing y brindas servicio de calidad, invertir en glamping será un negocio rentable. Y con grandes posibilidades de crecer en los próximos años.

Tipos de espacios que brinda el glampling

Los glamping se clasifican según el tipo de estructura que brindan para la estadía del turista. Son de diferentes materiales como madera, tela, acrílico, vidrio y otros. Los materiales utilizados para la construcción serán los que mejor se adapten al entorno que elijas y al dinero que dispongas para la inversión. En general se trata de un ambiente único con baño privado.

Algunos ejemplos son:

Domos de Madera: La madera es un material muy noble, resistente y de calidad. Los domos son impermeables, lo que asegura al huésped que no deberá cancelar su viaje por cuestiones climáticas. Poseen varias aberturas de vidrio templado que permiten la entrada de luz natural y a su vez una vista única de la naturaleza que lo rodea. Los más usados son los domos geodésicos, muy buscados por su forma geométrica y sus virtudes energéticas.

Carpa: Pueden ser de vinilo o telas impermeables. Son más susceptibles a los cambios de temperatura exterior por lo que necesitarás mejores sistemas de climatización que los de madera. Pero su costo es menor.

Tipis: Son como carpas indias, en forma de cono que trasmiten el concepto de los nómades norteamericanos que acampaban en las praderas.

Burbujas: Han tomado mucho auge. Son muy llamativas para las fotos y por el concepto de dormir debajo de las estrellas. Están hechas de una tela acrílica trasparente o todas de vidrio, semejando una burbuja. Tienen la contra de la falta de privacidad. Pero lo atrayente es la originalidad de su experiencia. Si te decides por esta opción, procura tener un terreno muy grande con distancia suficiente entre ellas para que los huéspedes puedan mantener cierta intimidad.

Casa del árbol: Es una opción para aquellos que quieran cumplir el sueño de niño. Debes tener un terreno con la factibilidad. Es decir con árboles suficientes y fuertes. Son de madera. Llaman mucho la atención y son buscados por familias con niños y gente joven.

Tienda safari: Concepto muy fácil de hacer. Son carpas de tela característicos de los campamentos africanos donde se brindan excursiones safaris en un ambiente más salvaje.

Cabañas: Pioneras de los glamping, siempre existieron en las zonas de bosques en las afueras de las ciudades, fundamentalmente. Desconectados de las urbes, seguras en el aspecto constructivo y para turistas más tradicionales. Si elijes esta opción para tu emprendimiento, te sugerimos que las construyas con formas más rusticas semejantes a la naturaleza, como las alpinas o piramidales. Esto le da valor agregado.

Containers: Es una opción muy novedosa. Puedes conseguirlos a bajo costo. Pero la clave es jugar con la creatividad y la imaginación. Son duraderos y necesitan poco mantenimiento. Es importante impregnarles un concepto creativo para sacarlos de un preconcepto ligado a lo industrial.

¿Cómo invertir en glamping?

Si quieres invertir en glamping y tienes un terreno improductivo puedes adaptarlo para este negocio. Si tienes suficiente dinero para invertir puedes comprarlo y elegir el concepto que más se adapte a tus gustos. En la playa, el bosque o la montaña. También, puedes alquilar el terreno, en este caso se aconseja que el plazo del contrato sea de 10 años por lo menos para que se justifique la inversión.

Pero no cualquier emplazamiento te servirá para montar una empresa de glamping. Es necesario que te asesores sobre los requisitos legales y administrativos que rigen en provincia para negocios con fines turísticos. Ten en cuenta que necesitarás una serie de permisos y habilitaciones para comenzar este negocio.

Los precios de los terrenos por supuesto dependerán de la zona y del tamaño fundamentalmente. Y según su tamaño será el tipo de proyecto que podrás adaptar. La cantidad de unidades será fundamental para tu plan de negocio y la rentabilidad que podrás obtener.

Ten en cuenta que el 25% mínimo del total del terreno debe estar destinado a sectores comunes dirigidos al ocio, actividades, administración, etc.

Son fundamentales los servicios que brindes a los huéspedes además del alojamiento. Es importante brindar servicio de gastronomía y actividades temáticas adecuadas con el concepto que quieras comercializar. Estos espacios también debes sumarlos a tu inversión inicial.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de invertir en una piscina para tu casa. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Invertir en una piscina para tu casa

En Invertir

Se incrementan las inversiones estadounidenses en España

15 junio, 2023 No hay comentarios

Las inversiones estadounidenses mantienen su volumen. De acuerdo a la AmChamSpain, España tiene una posición estratégica para el comercio. Entre las áreas de intercambio están las nuevas tecnologías, la energía verde y hasta la fabricación de autos eléctricos.

Se realizaron las jornadas “Global Trends 2023: Energy, technology and friendshoringin times of global turbulences”, de la que participaron máximos ejecutivos del mundo de los negocios y altos mandatarios del continente. Que se hayan realizado en Madrid significa que España se posiciona en el centro de las inversiones estadounidenses. De hecho, la apertura del evento estuvo a cargo de Jaime Malet, titular de la Cámara de Comercio de Estados Unidos en España (AmChamSpain). Malet indicó las ventajas de mejorar la relación comercial y marcó los desafíos por adelante.

De acuerdo a lo planteado por el directivo de AmChamSpain, España tiene un carácter de posición estratégica para los EEUU. La inversión norteamericana se asienta en sectores vinculados a la tecnología, como la fabricación de semiconductores, centros de datos y hasta el desarrollo de la Inteligencia Artificial. Pero también se encuentran en biomedicina y energías verdes. Al mismo tiempo, y fuera de las previsiones, la empresa de Elon Musk, Tesla, anuncio sus intenciones de radicar en Valencia su segunda planta fabril europea.

Inversiones estadounidenses en España

El pasado 13 de junio se realizó la jornada “Global Trends 2023: Energy, technology and friendshoringin times of global turbulences”, organizada por la Cámara de Comercio de Estados Unidos en España (AmChamSpain). Del evento participaron altos ejecutivos de las empresas con presencia en España y Europa, al igual que mandatarios y funcionarios de unos treinta países.

Por parte de la AmChamSpain, Malet indicó el carácter de posición estratégica que tienen las inversiones estadounidenses en España. De hecho, para el titular de la Cámara, hay sectores que son claves para el comercio entre ambos países. Uno de ellos es el vinculado a las tecnológicas: desde semiconductores y los centros de datos, a la ciberseguridad y la biomedicina.

Además del comercio bilateral, están los desarrollos de investigación en Inteligencia Artificial, que se llevan adelante en varios aspectos de la producción y el diseño. Otro de los aspectos que Malet destacó de la cooperación mercantil entre España y los EEUU, es la vinculada a las energías verdes. Principalmente el trabajo que se encuentran realizando las empresas con el hidrogeno y sus derivados, al igual que la fabricación de autos eléctricos.

Ante una audiencia compuesta por los máximos ejecutivos de las empresas con intereses en ambos países, y varios miembros de los gobiernos de la zona euro, el representante de la AmChamSpain mencionó la necesidad de renovar el compromiso de la Cámara con la mejora de la competitividad de las empresas españolas, a la vez que aumentar la inversión, la trasferencia tecnológica y comercio entre las dos naciones.

Los desafíos globales

Como era de esperar, las contingencias de un mundo convulsionado también tuvieron un lugar en el discurso de Malet. En ese sentido, ambos países comparten las políticas monetarias ante la inflación.

Es por esto que la Reserva Federal de los EEUU ha implementado subidas de tipos más fuertes que el Banco Central Europeo. Mientras que la FED marcó sus tasas de referencia por encima del 4% hace varios meses, el BCE viene marcando un ritmo menos acelerado de subidas. Aunque, lo esperable es que a uno y otro lado del Atlántico, las tasa de referencia se mantengan por mucho tiempo en sus altos niveles.

Además de la inflación, la preocupación por el desarrollo de la guerra en Ucrania también estuvo presente. La prolongación en el tiempo del conflicto bélico atenta contra el clima de negocios e inversiones. Y mantiene a ahorristas e inversores en una posición expectante. Para Malet, este contexto se puede enmarcar en un panorama más general, “estamos viviendo un momento de profunda transformación y cambio, con retos que afectan a todas las empresas y sectores”, dijo.

Fueron varios los invitados a emitir sus opiniones y visiones sobre el estado en que se encuentra el comercio bilateral. Por ejemplo el presidente de Mapfre, Antonio Huertas, quien compartió la mesa sobre las “Oportunidades de inversiones norteamericanas en España” con el propio Malet, también estuvo allí Ángel García Altozano, director general corporativo de la constructora ACS, y el director ejecutivo de Bank of America, Edouard Matitia-Cohen.

Elon Musk también piensa en España

Paralelamente al encuentro organizado por la AmChamSpain, el mundo de las finanzas se sacudió con la noticia que Tesla podría tener una fábrica en Valencia.

Las inversiones estadounidenses en energías verdes no tienen todavía un gran camino recorrido. Sin embargo, recientemente se hizo público que la empresa de Elon Musk piensa en Valencia como destino para montar una segunda planta europea de Tesla. Se trata de una factoría de autos eléctricos, para lo que piensa invertir unos 4.500 millones de euros.

La zona elegida para el proyecto sería las afueras de Valencia y, aunque no hay una información oficial, trascendió que se realizaron averiguaciones y primeras tramitaciones ante la Comunidad Autónoma. Otro rumor indica que, de no ser posible la aventura valenciana, Tesla tendría a Francia como destino alternativo.

En el caso de llegar a concretarse, no es el primer desarrollo automotriz emplazado en Valencia. Ya que la alemana Volkswagen tiene en marcha la construcción de una fábrica de baterías en el municipio de Sagunto, al norte de la Comunidad. La factoría estaría operativa para finales de 2025.

El proyecto se enmarca en una estrategia más amplia de la empresa de Musk, que es vender unos 20 millones de vehículos eléctricos en el mediano plazo. Para ello, ya tiene operativa una primera planta europea, más precisamente en Berlín, para la que invirtió unos 5.000 millones de euros.

El inconveniente de los vehículos eléctricos de Tesla es el costo. Hoy el valor del auto más económico ronda los 40.000 euros. Para bajar su precio, es necesario producir un gran número de unidades. Por ello, la segunda fábrica que Musk piensa montar en Valencia.

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Las nuevas tecnologías y el Real Estate

En Impuestos

Mayores de 65 años las cargas impositivas al vender una vivienda

15 junio, 2023 6 comentarios

Una persona, entre muchos objetivos propios a lo largo de su vida planifica tener la casa propia. Un techo asegurado para toda la familia. Así como también, a cierta edad muchos quieren y deciden vender la vivienda. En estas circunstancias, son muchas las preguntas que pueden llegar a surgir. Una de las más recurrentes está vinculada a los impuestos que se deben pagar y cuáles no en el caso de las personas mayores de 65 años.

En este artículo contaremos los tributos que se deben abonar ante la venta de una propiedad las personas de la tercera edad durante todo el 2023. Asimismo, puntualizaremos los impuestos de los que están exentos y demás aspectos vinculados al proceso de compraventa. Sigue leyendo!!

¿Cómo se regula la venta de una vivienda habitual en los mayores de 65 años en España?

La venta de viviendas que realizan mayores de 65 años es una operación que se encuentra sujeta a una normativa fiscal diferente a la que se aplica al resto de transacciones de la misma índole. Las particularidades de la normativa afectan, especialmente, a la vivienda de tipo habitual. Es decir, en la que se reside de forma efectiva.

De manera concreta, una de las particularidades de la reglamentación está destinada a un sector de la población en concreto. Hablamos de los mayores de 65 años y su liberación en el pago de algunos tributos vinculados al proceso de compraventa. Es decir, recibirán por parte de la Agencia Tributaria una serie de beneficios fiscales.

Las deducciones del tributo dependerán del tipo de propiedad que esté a la venta y del porcentaje que le corresponda al titular. Según estos criterios, el beneficio en relación al pago del IRPF será menor.

Recordemos, que vender una vivienda siempre implica el pago del IRPF si la operación ha generado algún tipo de ganancia. En este sentido, si la vivienda vendida es en la cual se residía habitualmente, no debe abonarse dicho impuesto, siempre y cuando el dinero haya sido reinvertido en su totalidad en la compra de una nueva propiedad para habitar.

La única excepción a esta regla está dirigida para la población de la tercera edad. Según lo establece la normativa, los mayores de 65 años no deberán pagar el IRPF, cuando la casa que venda sea la habitual sin ninguna condición extra. Esto significa que una vez vendida la vivienda, se podrá reinvertir el dinero obtenido en lo que se desee. Esto incluye el caso en que se quiera invertir el beneficio de la venta en el pago de una residencia.

En el caso de que el elemento patrimonial vendido no sea un inmueble, tampoco se deberá tributar por la ganancia obtenida. Siempre y cuando lo obtenido se destine a constituir una renta vitalicia asegurada, con un máximo de 240.000 euros, en un periodo menor a los seis meses desde la enajenación.

Venta de una vivienda no habitual por mayores de 65 años

La exención de la que estuvimos hablando hasta el momento solo se aplica a la vivienda que es considera habitual. Si se tratase de la venta de cualquier otro inmueble, implicará el pago de impuesto que se incluyen en la declaración de la renta. Salvo en algunas ocasiones particulares.

Un ejemplo claro de ese tipo de exención sería la venta de la casa de la playa. La normativa determina que, en estos casos, habrá que pagar impuestos por el beneficio obtenido. Este se entenderá como la diferencia entre el precio de compra y de venta con algunos correctores.

¿Qué sucede en estos casos?

A pesar de lo mencionado anteriormente, existe un supuesto para poder aplicar la exención por venta de vivienda a la casa no habitual. En este sentido, no se deberá pagar impuestos en la declaración de la renta si se destinan los beneficios de la venta a constituir una renta vitalicia.

Para esos casos, el artículo 42 del Real Decreto 349/2007 sobre exención por reinversión en rentas vitalicias indica las condiciones en las que se otorga dicho beneficio. Los puntos más importantes en términos del procedimiento a seguir son:

– Que la renta vitalicia deberá constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión del elemento patrimonial.

– Que el contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente beneficiario y una entidad aseguradora, y comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución. Además, el contribuyente deberá comunicar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia que se contrata constituye la reinversión del importe obtenido por la transmisión de elementos patrimoniales.

– Si la reinversión no se realiza en el mismo año de la venta, el contribuyente estará obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. En consecuencia, el contribuyente hará una autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario al período impositivo vigente.

Asimismo, en estos casos, la plusvalía también quedará exenta del pago del IRPF, sea o no la vivienda habitual. No obstante, al igual que en el transmisión de una vivienda habitual, la plusvalía municipal sí hay que abonarla.

¿Qué sucede con la plusvalía municipal?

Aunque el excedente patrimonial generado por la venta de la vivienda habitual esté exento de tributar el IRPF, la operación generará, en la mayoría de los casos, un incremento patrimonial. Por tal motivo, dicha ganancia deberá ser incluida en la declaración de la renta correspondiente.

Es decir, el hecho de que la venta esté exenta a efectos de IRPF no quiere decir que el vendedor no deba pagar otros impuestos. Hablamos de la plusvalía municipal.

Este tributo grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. La plusvalía municipal está cedido a las comunidades autónomas, Por ello, el porcentaje que se deberá tributar por este impuesto dependerá de cada ayuntamiento. No obstante, como regla general, todo ciudadano español está obligado a pagarlo. No importa en que localidad española habite ni cual sea la edad al momento de llevar adelante la venta de la propiedad.

En conclusión, el IRPF presenta importantes particularidades para los mayores de 65 años. En principio, muchos jubilados quedan libres de pagar impuestos ya que quedan exentos del impuesto quienes ingresan menos de 14.000 euros al año.

Sin embargo, no existe ningún tipo de beneficio fiscal vinculado al pago de la plusvalía municipal. Ni a los gastos que demanda poner a la venta una propiedad.

¿Cuáles son las ventas que no tienen exención?

Salvo los casos mencionados anteriormente, el resto no tendrá exención. Es decir, si una persona mayor de 65 años vende una segunda residencia o una casa que no es la habitual y no constituye una renta vitalicia, tendrá que pagar impuestos en la declaración de la renta.

En concreto, pagará por la diferencia entre el precio de compra más las mejoras que hubiese hecho en la casa (por ejemplo, un aire acondicionado) y el precio de venta. Además, podrá aplicar una serie de reductores en función de los años de la vivienda.

El alquiler de las viviendas: otra opción para los mayores de 65 años

No vender la casa y ponerla en alquiler, siempre es una posibilidad y es rentable. El alquiler también tributa en la declaración de la renta. Sin embargo, en el sector tributario español es posible aplicar una reducción general del 60% a las rentas obtenidas.

El criterio principal que se deberá considerar para poder hacer uso de este beneficio fiscal es que el alquiler debe suponer, como mínimo, el 1,1% del valor catastral del piso.

Declarar la venta de una vivienda en el IRPF

Hasta aquí te hemos presentado toda la información vinculada a los beneficios fiscales para mayores de 65 años en caso de vender una vivienda.

Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

En Formación Inmobiliaria

El mapa del viaje del cliente inmobiliario

15 junio, 2023 No hay comentarios

El denominado “Design Thinking” (cuya traducción más cercana podría ser “pensamiento en el diseño”) incluye una variedad sustanciosa de elementos aplicados a estrategias de ventas. En su contexto, por fuera del abordaje a la compraventa de productos o contratación de servicios mediante técnicas estándar, el mundo del marketing intenta avanzar más allá de los conceptos visibles, recurriendo a la psicología del interesado con tal de captarlo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos al tan mentado «customer journey» o el mapa del viaje del cliente inmobiliario, enfocado pura y exclusivamente al eventual prospecto. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Prospecto modelo 2023

¿Qué queremos decir puntualmente con “el cliente lo es todo”? ¿Cuán lejos u oxidada queda la máxima en ventas que reza “el cliente siempre tiene la razón”? Hoy día, el marketing de todos los sectores piensa en el cliente mucho más que décadas atrás. Se le adelanta, se auto exige conocerlo a fondo, prestar atención a sus necesidades y acoplar sus modelos de negocios a ellas. En este contexto, sabrás que el real estate no es una excepción a la regla, ni mucho menos.

Elaborar un buen plan de mapa del viaje del cliente o customer journey como gestión de valor, con la mirada dirigida a los prospectos, puede ser una de las formas más seguras y rápidas de llevar tus negociaciones a buen puerto. Saber cómo configurar ese mapa del recorrido del cliente y llevarlo a cabo con éxito son dos acciones de ventas consideradas entre las más complejas.

Conocer tu servicio como bróker

Conocer las sensaciones de los clientes respecto a tu agencia inmobiliaria y a la calidad de los servicios que ofrece es el paso previo fundamental para poder pergeñar un mapa del viaje del cliente. Cuando los asesores en ventas se proponen llevar a cabo un análisis de marketing respecto a la capacidad de fidelización (en la posventa) de una compañía suelen recaer en un grave error; esto es: mirar al cliente desde la óptica empresarial, en vez de ponerse en sus zapatos y emular una mirada hacia la empresa. ¿Cómo te sentirías tú como cliente si, al momento de vender, comprar o alquilar una propiedad recurrieras a tu empresa?

Elaborar un análisis desde el punto de vista del cliente hacia la firma y no desde la firma hacia el cliente, puede resultar esclarecedor en este campo. Intenta, por más obvio que te parezca, visualizarte eligiendo tu agencia o tus servicios como agente inmobiliario y ejecutando el camino habitual de una negociación según los parámetros de tu compañía. Toma nota de cada paso, cuestiónate en tiempos y calidad de atención, desde el inicio de una operación hasta su final. Y algo muy importante: imagínate como cliente en la posventa. ¿Te han tratado bien?

Customer journey como gestión de valor

Si tienes algo de experiencia en el sector inmobiliario, delimitar los segmentos de una diligencia inmobiliaria no te resultará complejo. Cada instancia es un episodio distinto, con sus dificultades eventuales. Una vez finalizado el paso previo de la autovisualización desde los ojos de un cliente, accederás a comprender mejor en qué estás fallando; en cuál de esos capítulos pierdes más tiempo del que deberías; en cuál tal vez debas ajustar la atención al prospecto; y en qué momento acudir a tu ser proactivo.

En el vasto universo de la compraventa o alquiler de bienes raíces, el mapa de customer journey no suele diferenciarse demasiado entre una agencia y otra, siempre dependiendo del nivel o del sector en el que se especialicen. Así, las instancias de ventas en una agencia zonal pequeña o mediana, de consulta regional, no diferirá mucho de sus principales competidoras. Esto puede resultar de ayuda a la vez para comprender globalmente los servicios de tus competidores más cercanos, así como identificar sus cualidades y desventajas.

Sin embargo, es en la profundización del análisis requerido en todo buen customer jorney donde no tardarán en aparecer sustanciales diferencias entre distintas compañías; sin importar si sus locales se encuentran uno al lado del otro. Las empresas son dirigidas por personas, así como los países; si bien pueden converger en ciertos aspectos, cada una terminará resultando muy distinta a otra.

El mapa del viaje del cliente inmobiliario

Para aplicar el mapa del viaje del cliente inmobiliario, una vez realizados sus gráficos de acuerdo con cada instancia de las negociaciones, debes considerar ante todo, los llamados “puntos críticos”. ¿En qué trayecto de la negociación tu cliente se siente más desprotegido, abrumado o destratado? Una vez identificados, valdrá la pena poner todo el empeño de tu agencia (o los propios si eres un agente autónomo) en mejorarlos rápidamente.

Así, verás que dependiendo del momento de la aparición de esos “puntos críticos” una diligencia o la rentabilidad de tu marca puede estar viéndose realmente en problemas.

Dos ejemplos claros en “puntos críticos”

Veamos, por último y a modo ilustrativo, dos alternativas a lo que nos referimos como «puntos críticos»:

1 El destrato

Imagínate que un cliente se siente destratado por tu firma durante la posventa. Se ha firmado la escritura, el prospecto ha finalmente vendido o alquilado su propiedad; pero siente que queda relegado de tu atención una vez dado ese paso, tan importante en su vida. La falta de asesoramiento en detalles durante el período inmediato a la concreción de una negociación, acaso provoque que dicho cliente deje de recomendar a sus conocidos el trabajar contigo. Como consecuencia, podrías estar perdiéndote de realizar nuevas negociaciones.

2 Considerar principio y final de una negociación

Ahora, supongamos que esos “puntos críticos” en tu customer journey se presentan durante el primer contacto con el cliente, en la previa a una probable negociación. Esto puede ser letal para toda agencia, incluso hasta hacer peligrar su continuidad en el mercado. El inicio y el final de una negociación son, en el sector inmobiliario, dos instancias del customer journey de vital importancia. ¿Puede un negocio subsistir si falla en el recibimiento de los interesados?

¿Tienes ya alguna experiencia en el mapa del viaje del cliente inmobiliario? ¿Te ha sido de utilidad? Nos encantaría conocer tu opinión sobre esta apasionante herramienta estratégica.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Crear la promoción inmobiliaria perfecta

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En Invertir

Invertir en una piscina para tu casa

14 junio, 2023 2 comentarios

Llegaron los días de calor y con ellos la añoranza de tener tu propia piscina en tu casa. Invertir en una piscina propia es, sobre todo, una inversión en calidad de vida y bienestar. Disfrutar en familia, relajarte luego de una dura jornada laboral y gozar de una saludable refrescada sin moverte de tu casa, son algunas razones para tener en cuenta a la hora de invertir tus ahorros.

Con el verano asechando, la posibilidad de tener una piscina propia es algo que empieza a rondar por tu mente. Y esa idea quiere convertirse en realidad. Invertir en una piscina propia te traerá un plus en la calidad de vida y en el disfrute familiar.

Además, es innegable que una piscina añadirá valor a tu casa a la hora de vender, pero debes tener en cuenta una serie de gastos de instalación y mantenimiento para valorar si realmente esta inversión arrojará la plusvalía esperada. En este artículo te contamos qué deberás tener en cuenta, los beneficios y desventajas para que tomes la mejor decisión. ¡Continúa leyendo!

¿Qué debes tener en cuenta para construir tu piscina?

Licencia de obra: Debes tener presente los requisitos exigidos por la normativa local sobre los aspectos legales y técnicos de una piscina. Deberás presentar un “proyecto de piscina” con la firma de un profesional donde se especifiquen las características constructivas de la obra ante el Ayuntamiento. Te recomendamos no comenzar la obra antes de obtener la licencia correspondiente.

Terreno: Por supuesto el primer paso es contar con un parque con el espacio suficiente para que tu piscina no ocupe todo el terreno y sea compatible y proporcionada con el entorno. Asimismo, el terreno debe ser firme y nivelado. Si tu terreno está en desnivel deberás agregar a tu proyecto los costes de nivelación del suelo.

Localización: Es importante que el arquitecto que está a cargo de la obra te asesore sobre la mejor localización de tu piscina dentro del terreno. La orientación es fundamental para aprovechar las horas del sol de la mejor manera. En general, la orientación norte es la más recomendada. También hay que tener en cuenta: un lugar que respete la privacidad, la distancia reglamentaria con las medianeras, la lejanía con la casa, etc. Tampoco hay que descuidar la vegetación. Los árboles cercanos podrán traer problemas a futuro por sus raíces, además de producir sombra y suciedad por la caída de sus hojas.

Materiales: El material elegido definirá el tiempo de obra y el presupuesto final. Los materiales más tradicionales son la fibra de vidrio y el hormigón, aunque también hay piscinas de acero, de arena o de cristal. Estas son la última tendencia en España.

¿Cuánto cuesta invertir en una piscina?

El coste de una piscina dependerá fundamentalmente del tamaño y del material elegido. Pero también debes considerar adicionales como los costes de legalización, la preparación del terreno, la dificultad del diseño, tipos de revestimiento, etc. También puedes añadir extras como iluminación, sistemas automatizados de limpieza, climatización, etc.

Piscinas de obra: Son las que se excavan y quedan al mismo nivel que el terreno. Generalmente, se usa el hormigón para su construcción. El plazo de obra es más largo, pero son más duraderas y puedes elegir el diseño que más te guste. El precio de una piscina de obra oscila entre los 10.000 y los 20.000 euros promedio. Por ejemplo, una construcción de 6 x 3 metros (23 metros cúbicos) rondará los 14.000 euros.

Piscinas prefabricadas: Pueden instalarse sobre el terreno o enterradas. Generalmente son de fibra de vidrio. La instalación es mucho más rápida y sencilla. Son más económicas y versátiles. El precio de una piscina de fibra varía entre 7000 y 14000 promedio.

Piscinas de arena: Se construyen con arena compactada y resinas que imitan el diseño de una playa privada. Tienen forma irregular para imitar un ambiente natural. Tiene un sistema de depuración del agua. Su precio promedia entre los 18000 y 25000 euros.

Costes de mantenimiento de una piscina

Debes tener en cuenta que el mantenimiento de tu piscina es fundamental para conservar la seguridad y salubridad del agua y poder disfrutarla durante todo el año. También es importante reparar los daños que puedan producirse en su estructura o en al sistema de filtrado, iluminación, etc. para evitar riesgos mayores. Es un trabajo que puedes hacer tú mismo, lo que requerirá de tiempo y esfuerzo. Pero también representa un gasto que debes tener en cuanta al momento de evaluar tu inversión. Si contratas una empresa que se ocupe del tratamiento del agua el precio del servicio mensual es de 150 euros promedio.

Otro coste a tener en cuenta es el del agua que gastarás al momento del llenado. Debes calcular otros 60 euros promedio.

Antes de cada temporada es aconsejable realizar una puesta a punto de tu piscina que incluye vaciado y llenado, limpieza de filtros, control de imperfectos, tratamiento del agua con cloro, bromo, oxígeno activo y control de PH. El precio promedio de este proceso oscila entre los 1.000 y 2.000 euros según el volumen de la piscina.

Los costes de reparaciones son muy variables, aunque no deberías considerarlos en los primeros años ya que las empresas te brindan garantía por defectos de construcción como grietas y también para los motores. Pero con el tiempo tienes que calcular un ahorro de previsión para estas eventualidades. En definitiva, debes calcular un gasto mínimo de 700 a 1.000 euros anuales para mantener tu pileta en condiciones aceptables de uso.

Ventajas de invertir en una piscina para tu casa

#Revalorización de tu propiedad: Invertir en una piscina le dará a tu casa un valor agregado al momento de vender. Son más requeridas las casas con piscinas por familias con niños o gente joven que busca comodidad y privacidad. El precio de tu casa con piscina podrá aumentar entre un 15% y un 45% del valor de compra según su ubicación. La plusvalía aumentará en zonas de veraneo o donde el clima te asegure más días de sol y calor como en las costas del Mediterráneo.

#Mayor rentabilidad de alquiler: Si tu casa está destinada al veraneo podrás alquilarla más rápidamente ya que tendrás un público cautivo que considere la piscina como esencial para pasar sus vacaciones. El precio del alquiler también será mayor lo que te permitirá ahorrar ese dinero extra para cubrir los gastos anuales de mantenimiento de la piscina.

#Bienestar y confort: Una piscina privada te permitirá disfrutar del verano a pleno. Te dará la posibilidad de mejorar la calidad de vida de tu familia y compartir momentos inolvidables. También te ofrece la seguridad de mantenerte aislado y proteger la salud del núcleo familiar en este contexto de pandemia.

#Solución a la vida sedentaria: Invertir en una piscina para tu casa también te dará la posibilidad de hacer ejercicios y mantenerte en forma. El home office ha venido para quedarse y es sabido que pasar muchas horas frente a una computadora no es lo más sano para el esqueleto y la tonicidad muscular. Por eso, media hora por día de natación es el ejercicio más recomendado por los médicos para tu salud.

Desventajas de invertir en una piscina para tu casa

Hay que tener en cuenta algunas desventajas antes de decidirte a realizar esta inversión:

#Seguridad: Si bien la piscina puede atraer a muchos compradores, la inseguridad es un factor que atemoriza a muchas familias. Hay una estadística muy preocupante que demuestra que las muertes por ahogamiento no dan tregua. El mayor porcentaje de víctimas se atribuye a niños menores de 5 años. También es preocupante el número de accidentes relacionados con las piscinas. Por eso es imprescindible que sumes a tu presupuesto de inversión el costo de cercos de seguridad y de alarmas que puedan prevenir este tipo de fatalidades.

#Enfermedades: El mal uso de los productos químicos para el tratamiento del agua pueden provocar el crecimiento de bacterias que afecten la salud de los nadadores. También hay que estar alerta a la descomposición del agua que puede causar contaminación. Es importante un buen asesoramiento profesional para no incurrir en errores.

#Responsabilidad: Debes tener presente que cualquier daño o perjuicio que un tercero sufra por causa de tu piscina te hará responsable de su reparación integral (gastos médicos, legales o incluso la muerte). Por eso, es fundamental que contrates un seguro que cubra estas contingencias. Esto supone un gasto extra que deberás restar de la renta que puedas obtener de invertir en piscina para tu casa.

Un nuevo estilo de vida

Invertir en una piscina para tu casa es una buena decisión de la que no te arrepentirás. Si bien representa una importante inversión, la recuperarás a largo plazo. Ya sea por la revalorización de tu propiedad al momento de venderla como por la satisfacción que le brindará a toda tu familia. Los costes de mantenimiento se podrán compensar al no tener que trasladarte a otro sitio de vacaciones. Y hasta te podrás ahorrar la cuota del gimnasio si realizas una rutina de natación cada día.

En verano será una aliada incondicional, pero también podrás disfrutarla en otras épocas del año si agregas un climatizador. Además, una piscina le añadirá belleza y diseño a tu parque.

Invertir en una piscina para tu casa no es solo una buena manera de emplear tu dinero, también es atreverse a un nuevo estilo de vida.

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Las mejores ideas de piscinas en casas de lujo

En Agentes inmobiliarios

Modelo de agencia inmobiliaria flexible

14 junio, 2023 No hay comentarios

Una modalidad innovadora en la disposición de las grandes agencias, que desde comienzos de siglo XXI se impone en Estados Unidos, se ha instalado finalmente en España. Si nos remontamos tan solo a dos años atrás, las medidas sanitarias obligadas y propulsadas por la pandemia marcaron su huella en el espectro laboral de todos los sectores. El sector inmobiliario no fue una excepción, ni mucho menos. Los expertos en diseño sumados a los nuevos objetivos de las oficinas en bienes raíces, han incorporado al circuito comercial distintos modelos de negocios según las pretensiones de sus departamentos. Prometen convertirse en parte sustancial de la nueva habitualidad. En este artículo de Oi Real Estate veremos los detalles de un modelo de agencia inmobiliaria flexible. Te recomendamos leer la nota hasta el final para conocer mucho más.

Mejorar desde puertas adentro

Repasemos un poco de historia reciente. La pandemia reorganizó la cultura laboral, esto es un hecho. Hoy día, no son pocas las compañías que permiten a sus empleados desempeñar sus labores dónde y cómo prefieran. Pero, para ello, fue necesario reevaluar la utilidad que se les da a los estudios estadísticos (en menor o mayor medida importantes) en pos de mejorar la productividad de cada uno de sus sectores, ofreciendo a la vez una flexibilidad nunca antes vista.

Las opiniones de los expertos en diseño comercial de distribución estructural en los distintos modelos de negocios llegan a una serie de conclusiones que confluyen curiosamente en metodologías y objetivos. Esto es, si el trabajo debe apuntar a ser flexible… ¿Cómo podrían no ser flexibles las oficinas propiamente dichas? De 2020 a esta parte, cientos de miles de agencias inmobiliarias alrededor del mundo se han visto en apuros (en términos de tiempo y rentabilidad) para atender las demandas de los interesados en comprar o vender propiedades.

España y los cuatro objetivos

Por cierto, las exigencias a los empleados no son menores hoy que hace una o dos décadas atrás. Sin embargo, las nuevas modalidades para los negocios «flexibles» en España buscaron impregnar en sus equipos la renovación propia de un cambio de aire necesario; luego de una larga temporada de malas noticias por la COVID; además de darle una vuelta de página a la pandemia ante la mirada del cliente.

La modalidad que propone la llamada «agencia flexible» es un excelente negocio en sí mismo. Muchas empresas se han visto obligadas a cerrar las puertas de sus oficinas físicas durante la pandemia y encuentran en el alquiler de estas instalaciones una salida posible y rentable. Así, las compañías dedicadas a construir este nuevo tipo de servicio, se imponen en el mercado lenta pero persistentemente.

En este contexto, son cuatro las características que proponen las oficinas flexibles en España y en todo el mundo. Acompáñanos a ver cuáles son y de qué se trata cada una de ellos:

1 Elasticidad hasta en los detalles

Como su nombre lo indica, las agencias flexibles implican por definición la elasticidad de las normas laborales presenciales de las firmas que contraten estos servicios,; por supuesto, en la medida que el desacartonamiento no perjudique la funcionalidad de sus empleados. La falta de regulación general al respecto del teletrabajo, ha provocado que muchos países dejen en manos de las empresas estas decisiones.

En su gran mayoría, se ha actuado en consecuencia. Como punto de partida, se consideraron abrir los espacios de trabajo físico, a través de amplias instalaciones libres de paneles, cubículos, cocinas estrechas, etc. Además de su aspecto infraestructural el concepto de las agencias flexibles toca también a las disposiciones horarias clásicas del “de 9 hs. a 17 hs.”; rompiendo con lo establecido; pudiendo además alternar entre presencialidad y el trabajo online hogareño.

2 Oficinas más seguras

Volviendo al ámbito de lo físico, las oficinas de las agencias flexibles en España intentan darle una vuelta de tuerca al cuidado de la salud. Tanto sanitaristas como empresarios buscaron tomar medidas que logren instalarse en el inconsciente colectivo y cambiar para mejor las costumbres habituales.

Así, se propone que estas nuevas disposiciones lograrán prevenir cualquier eventualidad de orden similar a la pandemia. En esta nueva normalidad que cursando 2023 ya es un hecho, eventos de la era pre pandemia que antes nos parecían corrientes (como el lavado recurrente de manos, o el uso del alcohol en gel) prometen haber llegado para quedarse entre nosotros.

3 Prescindir de un territorio puntual

Muchos se preguntan si la irrupción de las oficinas como agencias flexibles propone un cambio radical que suplantará las convencionales o si funcionará como un complemento de estas. Si le preguntas a los creadores e impulsores del sistema, te dirán que es el futuro de este tipo de plantas, a mediano y largo plazo.

Una oficina flexible puede contratarse por días, semanas y meses. Incluso hasta por horas. Proponen un ambiente de “club de oficinistas». Esto supera ampliamente cualquier flexibilidad tomada por las oficinas clásicas, pudiendo trasladar el campo operacional de las compañías a cualquier ciudad de tu comunidad, del país y del mundo.

4 Lo colectivo como elemento revolucionario

La contemporánea realidad tecnológica propone la interconectividad empresarial como nunca antes. Un mismo equipo puede encontrarse trabajando en simultáneo y en el mismo proyecto en bienes raíces, sin la necesidad de yacer físicamente reunidos en un punto determinado y común. Acaso sea esta la mayor virtud de las agencias flexibles.

Estos espacios comunes y opcionales, bien identificativos de la etapa post COVID, son un paso adelante en la era evolutiva del coworking. Si bien el cotrabajo propone ventajas similares, las compañías impulsoras de las oficinas flexibles avalan un ámbito más relacionado a una oficina en cuanto a comodidades y estructuras, que a un espacio plano y frío lleno de enchufes y tuberías de ventilación. Una oficina flexible deberá ofrecer, por fuera de su funcionalidad, un aspecto estético cálido, cuidado y cómodo.

Empresas como Aticco y Recowork, ofrecen en distintas ciudades y desde hace ya un tiempo, espacios de trabajo comunes para equipos o para oficinistas autónomos. Asimismo, sus ambientes pueden ser ocupados por grandes grupos de trabajo que requieran una sala de conferencias para charlas internas, definiciones de proyectos, etc.

Modelo de agencia inmobiliaria flexible en España

Para fijar puntos de partida, transcurso y entrega de un proyecto importante, las empresas prefieren evitar el teletrabajo, en la medida de lo posible. El encuentro cara a cara permite una claridad más definida en las exposiciones de sus conferenciantes y evita cualquier eventual interrupción. En este sentido, las oficinas flexibles brindan esa posibilidad, entre muchas otras.

Las expresiones como “coworking” y “freelance”, convergen entonces en las oficinas flexibles sin romper con sus conceptos de base. En este punto, las nociones de “independencia laboral” y “espacio de trabajo grupal opcional” parecen estar frotándose las manos para protagonizar el estándar híbrido laboral que se viene.

¿Qué opinas de las agencias inmobiliarias flexibles? ¿Te ha tocado trabajar en alguna, como parte de una compañía o de forma independiente? Te leemos en los comentarios al pie del artículo.

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