En España existen diversas formas de contraer un acuerdo de arrendamiento según las necesidades de cada persona, tanto propietaria como inquilina. Hablamos de alquileres temporales, permanentes y vacacionales. En el último de los casos, en territorio español se requiere de la licencia turística de una vivienda para que pueda ser alquilada con dicho fin.
Es decir, cuando hablamos de este tipo de certificación no referimos a las licencias que necesitan los inmuebles turísticos para ser considerados legales. No obstante, en España existen diversos tipos de certificados turísticos según el tipo de propiedad del que se trate. Es decir, para hoteles, albergues, casas rulares, apartamentos, etc. Cada una de ellas dispone s una propia normativa y su regulación se encuentra a cargo de la administración de la Ciudad Autónoma en la cual se ubique el inmueble.
Para que no quede ningún tipo de duda, en este post detallamos todos los requisitos que son requeridos por las administraciones para solicitar el la licencia para turismo de la vivienda.
¿Qué es la licencia turística de una vivienda en España?
Cuando hablamos de el certificado de turismo o licencia turística de una vivienda en España nos referimos a la condición y autorización legal que requiere un inmueble para poder ser alquilado turísticamente.
Por lo tanto, para que una propiedad adquiera esta categoría debe respetar una serie de normativas que la establecen como legal. Para ello, cada Comunidad Autónoma dispone de su propia regulación. No obstante, en la mayoría de los ayuntamientos autonómicos este tipo de inmuebles se encentran en la categoría de “vivienda de uso turístico”. A su vez, lo que se tramita normalmente es lo que se denomina declaración responsable ante un organismo de turismo de carácter autónomo.
¿Cuáles son consideradas viviendas de uso turístico?
En un gran porcentaje de las regulaciones de las comunidades, son consideradas viviendas de uso turístico las viviendas de carácter convencional que comienzan a ser utilizadas para el turismo en un momento determinado. De esta manera, los acuerdos de alquiler son de períodos cortos, es decir, de menos de 30 días.
En España licencias de turismo dependerán del inmueble que se trate. En este sentido, una de las principales diferencias con otras modalidades de carácter turísticas, es el requisito de que sea legal al momento de la solicitud de la licencia. Esto puede comprobarse de manera muy sencilla mediante la presentación de la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad, etc.
En la gran mayoría de los casos, este tipo de viviendas son arrendadas por completo. Es decir, son inmuebles que no pueden ser alquilado por habitaciones. Sin embargo, algunas de las autonomías tienen sus propias excepciones.
Uno de los principales conflictos en relación a este tipo de propiedades, es que ayuntamientos determinados no consideran a las mismas como tales. Esto se debe a que las administraciones las entienden como establecimientos turísticos, por ello deberán cumplir lo requisitos acorde a dicha categorías.
En otras localidades directamente las viviendas para un uso turístico han sido prohibidas en lo que respecto al sector urbano. En este sentido, si se dispone de una propiedad y se requiere la licencia turística de una vivienda se deberá corroborar, en primer lugar, que la misma sea legal en la comunidad en la que se encuentre. Asimismo, se recomienda averiguar si existe algún tipo de normativa municipal aparte de la autonómica.
Requisitos para la licencia turística de una vivienda en España
Como mencionamos anteriormente, la solicitud de la licencia turística de una vivienda se encuentra regulado por cada Comunidad Autónoma. Por lo tanto, indicaremos los requisitos para conseguirlo considerando las particularidades legales de cada autonomía.
Un factor a tener en cuenta es que nos centraremos en el modo de solicitar una licencia de este tipo para viviendas de uso turístico.
Andalucía
En la comunidad andaluza, todo lo vinculado a la petición de la licencia turística de una vivienda se encuentra regulado por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010.
En dicha normativa se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
- No podrán comercializarse por periodos correspondientes a más de dos meses.
- Si el propietario de la vivienda reside en la misma, existe la posibilidad de alquilar por habitaciones.
- Los ambientes tienen que disponer de tener una ventilación directa a exterior, refrigeración en temporadas de verano y en invierno calefacción. Además, deberá contar con sistemas de oscurecimiento.
- Se solicitará una declaración responsable
Comunidad Autónoma de Aragón
En esta autonomía la reglamentación de las viviendas de uso turísticos están regidas por el Decreto 80/2015.
En dicha legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
- Los períodos de alquiler deben ser menores a un mes.
- Deben cumplir con los requisitos en materia de seguridad y habitabilidad.
- Deben tener agua caliente, fría y calefacciones.
- Se alquila la vivienda de manera total, no por habitaciones.
- Declaración responsable.
Comunidad asturiana
En la Comunidad Autónoma de Asturias la reglamentación de las viviendas de uso turísticos están regidas por el DECRETO 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.
En dicha legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
- Podrán contratarse de manera total o parcial (por habitaciones) independientemente si el propietario vive o no en la residencia.
- El arrendamiento del inmueble será de carácter temporal. Por ello, no podrá convertirse en vivienda principal ni secundarias de los turistas.
- Deberá contar con agua fría y caliente. Asimismo, deberá disponer de calefacción, iluminación de emergencia y extintor.
- Cada ambiente deberá contar con ventilación externa y sistemas de oscurecimiento.
- Declaración responsable.
Islas Baleares
En las islas todo lo referido al uso de vivienda de manera turística se encuentra enmarcado en la Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears. Se trata de una normativa relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas.
En dicha legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
- Los consejos propios de las islas tendrán la competencia de regular, prohibir o condicionar las actividades turísticas. Estas medidas deberán estar debidamente motivadas.
- El arrendamiento deberá ser de manera total. Por lo tanto, no se podrán alquilar habitaciones.
- El alquiler del inmueble será de carácter temporal de menos de un mes.
- Tendrán que tener aprobado el certificado de eficiencia energética. El requisito es una calificación mínima de F hasta las viviendas de 2007. Y para las viviendas de 2008 a la actualidad una mínima D.
- Cuando se trate de viviendas que formen parte de una comunidad de propietarios, se requerirá el acuerdo de la junta.
- Declaración responsable.
Islas Canarias
En estas islas todo lo referido al uso de vivienda de manera turística se encuentra enmarcado en el DECRETO 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
En dicha normativa se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines vacacionales. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
- El alquiler del inmueble será de carácter temporal no pudiendo la persona turística usarla como residencia.
- El arredramiento deberá ser completo. Se encuentran prohibidas las cesiones por habitaciones.
- Declaración responsable.
Comunidad Autónoma de Cantabria
En esta autonomía la reglamentación de las viviendas de uso turísticos están regidas por el Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria.
En dicha legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
- El alquiler del inmueble será de carácter temporal, no pudiendo la persona turística usarla como residencia.
- Es posible la cesión de habitaciones, en tanto el propietario resida en la misma vivienda.
- Tendrá que disponer de cédula de habitabilidad y de un extintor por planta.
- Declaración responsable.
Castilla-La Mancha
En la comunidad de Castilla-La Mancha la reglamentación de las viviendas de uso turísticos están regidas por el Decreto 36/2018, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico.
En dicha regulación legal se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
- Las viviendas no podrán ser comercializadas por períodos superiores a dos meses.
- Antes no podían ser alquiladas por habitaciones. Luego, dicho apartado fue anulado, por lo que en la actualidad puede arrendarse tan la totalidad o parcialidad de la vivienda.
- Deberán depender al menos de: habitaciones de dormir, salón-comedor, cocina y baño. Las excepciones serán las viviendas de uso turístico de tipo estudio. En estos casos las dependencias estarán en un mismo espacio.
- Los dormitorios deberán tener ventilación al exterior y algún tipo de sistema de oscurecimiento.
- Las habitaciones individuales deberán medir como mínimo 7 m², las dobles 10 m² y 4 m² por cada plaza adicional. En estas dimensiones se excluye las superficies pertenecientes a baños y terrazas.
- El inmueble deberá contar con agua fría y caliente y calefacción.
- Declaración responsable.
Comunidad Autónoma de Cataluña
Estamos hablando de una de las comunidades más concurridas y visitadas por visitantes viajeros de todo el mundo. En ella, todo lo relacionado a la solicitud de la licencia turística de una vivienda dependerá del DECRETO 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico.
En la legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
- Las viviendas no podrán comercializarse por períodos de menos de 30 días.
- En un principio, no se podrían arrendar habitaciones aisladas. En la actualidad sí.
- Los inmuebles de uso turístico deben tener en vigencia el certificado de habitabilidad.
- Deben llevas acabo una instancia previa de comunicación de inicio de actividad en el ayuntamiento competente.
Extremadura
En esta comunidad lo relacionado a la vivienda de uso vacacional se encuentra regulado en el DECRETO 182/2012, de 7 de septiembre. En dicha regulación se establece la ordenación y clasificación de los apartamentos turísticos de la Comunidad Autónoma de Extremadura. No obsatante, en la actualidad aún no existe una legislación propia en materia de viviendas de uso turístico. En esta localidad, se encuentra en vigencia la categoría de apartamentos turístico con una conceptualización altamente diferente al resto de las comunidades.
Esta categoría en el orden de lo turístico, deben realizar un proyecto de actividad suscrito por un técnico y autorizado por el colegio correspondiente. A su vez, los apartamentos turísticos requieren de ciertos requisitos. Los mismos son:
- Cumplir con la normativa vigente de accesibilidad
- Debe cumplir con la normativa actual de incendio
- Cumplir con las medidas mínimas de superficie establecidas en el decreto. Así como también, respetar la altura mínima de techos que es de 2,50 metro.
- Las viviendas deben disponer de luz directa al exterior y sistema de oscurecimiento.
- El inmueble debe tener agua fría y caliente. Así como también calefacción.
- Declaración responsable.
Comunidad Autónoma de Galicia
La normativa que regula a las viviendas con fines turísticos es el DECRETO 12/2017.
En él se determinan los diversos requisitos que deberá cumplir una vivienda. Los mismos son los siguientes:
- La vivienda deberá ser arrendada por periodos inferiores a 31 días.
- El inmueble deberá ser alquilado solo de manera completas. Por lo tanto, no se pueden alquilar habitaciones individuales.
- Requieren de una declaración previa.
La Rioja
En esta comunidad autónomas el decreto regulador de las viviendas de uso turístico es el 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja.
En la legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
- La vivienda deberá ser alquilada en su totalidad. No se podrá arrendar por habitaciones.
- El alquiler del inmueble ha de ser temporal. No obstante, el periodo máximo no se encuentra determinado.
- Requieren de una comunicación de inicio de actividad.
Comunidad Autónoma de Madrid
Se trata de otra de las comunidades más concurridas y visitadas por visitantes viajeros de todo el mundo. En ella, todo lo relacionado a la solicitud de la licencia turística de una vivienda dependerá del DECRETO 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
En la legislación se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
- La vivienda deberá ser alquilada en su totalidad.
- Deberá presentarse el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico. El mismo es redactado por un arquitecto o arquitecto técnico. El profesional es el encargado de acreditar que la vivienda cumple con los requisitos establecidos.
- La vivienda debe tener agua fría y caliente. Así como también calefacción, ventilación al exterior, extintor, plano de evacuación y señalización de emergencia.
- Declaración responsable.
En esta comunidad existe lo que se denomina el Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la Clase de Hospedaje (PEH). Este plan regula y limita los usos de tipo turísticos en el municipio de Madrid. Estos límites se encuentran dividido por anillos perimetrales. De esta manera, se deberá presentar la licencia de funcionamiento que esté justificado por un proyecto técnico.
Comunidad Foral de Navarra y la licencia turística de una vivienda
En esta localidad todo lo relacionado a la solicitud del certificado de turismo de la vivienda dependerá del DECRETO Foral 230/2011, de 26 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Apartamentos Turísticos de Navarra.
En la actualidad la Comunidad Foral de Navarra no dispone de una legislación determinada que regule a las viviendas de uso turístico. Se trata de otras de las comunidades en las cual se utiliza el concepto y la categoría de “apartamento turístico”. Para poder certificar esta categoría en necesario la realización de un proyecto de actividad hecho y avalado por un técnico y visado.
En la legislación correspondiente se especifican los requisitos que deben cumplir las viviendas que tendrán fines turísticos. Los mismos son los que enumeramos a continuación:
- No podrá arrendarse las viviendas de uso para el turismo por un período mayor a 90 días.
- El inmueble deberá disponer de extintor, un alumbrado en casos de emergencia y plano de seguridad y evacuación.
- Además, debe disponer de agua caliente y calefacción.
- Declaración responsable.
País Vasco
En esta comunidad autónoma todo lo relacionado a la solicitud del certificado de turismo de la vivienda dependerá de la LEY 13/2016, de 28 de julio, de Turismo.
En ella se determinan todos los requisitos necesarios para poder obtener el certificado de turismo de la vivienda. Los mismos son los siguientes:
- La vivienda puede ser alquilada por habitaciones en tanto el propietario de la misma viva en ella.
- No podrán arrendarse los inmuebles de uso vacacional por períodos superiores a 365 días, es decir, a un año.
- Declaración responsable.
Comunidad Valenciana
En la Comunidad Autónoma de Valencia las viviendas que son destinadas al uso turístico se encuentran enmarcadas en la LEY 15/2018, 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana.
Dicha normativa establece cada uno de los requisitos requeridos para poder solicitar la licencia turística. Los mismos son los siguientes:
- Las viviendas de esta categoría requieren de una informa de compatibilidad urbanística emitido por el ayuntamiento correspondiente.
- El arrendamiento del inmueble debe ser temporal. Sin embargo, no se determina el período máximo.
- La vivienda deberá ser alquilada de manera total, no por habitaciones.
- Declaración responsable.
¿Cómo conseguir el certificado de turismo de la vivienda en España?
En la gran mayoría de las Comunidades Autónomas ya existe una normativa particular y propia que regula las viviendas de uso turístico. Particularmente, un gran porcentaje de dichas legislaciones comprende a dichos inmuebles bajo conceptos parecidos.
- “Vivienda con fines turísticos”.
- “Viviendas de uso residencial”.
- “Viviendas vacacionales”.
- En algunas comunidades no existe el concepto como tal, por lo tanto, la categoría que se utiliza es la de “apartamento turístico”.
Puntos Claves acerca de la licencia turística de una vivienda
Otros puntos claves a considerar para conseguir el certificado de turismo a la vivienda son:
El rango de arrendamiento que establecen la mayoría de las comunidades en sus legislaciones varían entre un mes y un año. Lo que si comparten las normativas es que la vivienda de uso turístico no pase a ser la residencia actual de la persona visitante. En estos casos, el inmueble dejaría de pertenecer a dicha categoría.
En relación al alquiler total o parcial de la vivienda existen tres posibles casos:
- La propiedad solo puede ser alquilada en su totalidad. Las comunidades en las cuales rige este requisito son: Aragón, Islas Baleares, Islas Canarias, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, La Rioja, Madrid, Navarra y Comunidad Valenciana.
- El alquiler del inmueble puede ser por habitaciones siempre que el propietario viva en él. Las localidades en las cuales rige esta normativa son: Andalucía, Cantabria, Murcia y País Vasco.
- La vivienda puede arrendarse por habitaciones sin que el dueño resida en ella. Esto es posible en: Asturias, Castilla y León y Cataluña.
Hasta aquí te hemos detallado de que manera llevar adelante la solicitud de la licencia turística de una vivienda. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate, te responderemos a la brevedad. Además, si necesitas de asesoramiento legal puedes ponerte en contacto en el número que aparece en la imagen.
Por otra parte, si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad para poder alquilar tu próxima vivienda de manera exitosa.
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