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El uso mínimo que se le debe dar a las segundas residencias para que su compra sea rentable debe ser mayor a los 45 días. La razón principal es que los expertos en el sector inmobiliario aseguran que cuando no es así, la compra resulta un gasto de dinero inútil.

Para evitar este problema, es necesario evaluar una serie de factores referentes a la nueva vivienda para que esta se pueda usar durante dicho tiempo. Entre ellos está el tiempo libre para las vacaciones, el presupuesto, el tipo de casa y la gestión de la compra y venta del inmueble.

¿Por qué hay un tiempo mínimo de uso para segundas residencias?

Los grandes inversores afirman que además de que alquilar una propiedad es una pérdida de dinero, el no usar la que compramos también lo es. Esto comparado con otras opciones dentro del mercado inmobiliario y que pueden representar una mejor inversión por los beneficios que tienen a un largo plazo.

En la actualidad la cultura de la propiedad ha cambiado y ahora no es necesario tener una segunda vivienda para siempre, sino que puede venderse. La mayor razón es que las personas ahora se interesan por tener experiencias vacacionales distintas, además de aprovechar los precios de inmuebles en el mercado.

Muchos propietarios solo viajan a esas segundas residencias durante el verano y la casa no ha sido utilizada desde la misma temporada, el año anterior. En algunos casos las personas también viajan en Semana Santa y Navidad, pero todavía estos días no superan los 45, por lo que se infrautiliza.

A esto se le suma que estas propiedades pueden costar entre 120 mil y 150 mil euros, que algunas personas siguen pagando luego de tenerlas. Por esta razón, los gestores, analistas y asesores dentro del mercado inmobiliario recomiendan a los titulares de estas residencias que le den un mayor uso.

Sin embargo, puede no ser fácil saber si se podrá hacer el uso correcto de ellas, por lo que hay unas interrogantes importantes a responder. Hay que saber de cuánto dinero se dispone, cuáles son los lugares favoritos para vacacionar, el tiempo disponible para hacerlo y si la propiedad agrada.

También hay que tomar en cuenta el tipo de propiedad en la que se invierte para saber si vale la pena colocar dinero en ellas. Las más comunes son la propiedad total, la propiedad fraccionada, el alquiler turístico y los hoteles y a partir de ello se sabrá su rentabilidad.

Tipos de inversiones para viajar en vacaciones

Son 5 los factores que se deben considerar antes de gastar dinero en las vacaciones, siendo el primero el presupuesto y tamaño de la inversión. Luego está el tiempo real que se tiene para disfrutar de las vacaciones, tanto las esporádicas como las de rutina, como en temporada de verano.

También están los gastos por las reparaciones y pagos de servicios, la gestión cuando es alquiler y el uso para la rentabilidad de la propiedad. Después se debe analizar el tipo de la vivienda, lo cual determinará si la propiedad será de la persona o será un alquiler u hotel.

Por último, el tipo de vacaciones, y los lugares a visitar.

Propiedad total como opción para segundas residencias

Los expertos aseguran que para que la compra total de una propiedad como segunda residencia sea rentable, hay que usarla más de los 45 días. Dentro de la cultura española, se tiene más satisfacción cuando una persona puede pasar las vacaciones en una propiedad bajo su nombre y su titularidad.

Es necesario tener todo el dinero para adquirir una propiedad, con una buena hipoteca que tenga un plazo de pago entre 20 a 30 años. De igual forma hay que recordar que cualquier cambio que se le haga aumentará su valor para poder venderla luego y también se puede disfrutar.

Por otro lado, se necesita tiempo para limpiar, gestionar y reparar.

Propiedad fraccionada para viajar en vacaciones

Esta es la mejor opción para las personas que no tienen más de 6 semanas de vacaciones al año, pero quieren tener una buena vivienda. Y para ello lo mejor es saber cómo funciona, con sus ventajas y desventajas, además de la forma de su gestión en el mercado inmobiliario.

Gracias a esto, se puede pagar una fracción de una vivienda de lujo con la ayuda de otra persona, con los mismos derechos, pero compartidos. Se disfrutan de las mismas características de la propiedad total, solo que al decidir venderla se debe llegar a un acuerdo o vender su parte.

Es una opción útil cuando se quiere tener propiedades más grandes.

La opción del alquiler turístico

El alquiler es para las personas que tienen un presupuesto más reducido y les gusta tener más libertad en decidir el lugar de las vacaciones. Sin embargo, no se tiene una titularidad de segundas residencias, además de que hay que buscar el lugar con antelación y hacer la reservación correspondiente.

Además, también es útil para las personas que no tienen una seguridad firme de que en un año puedan ir de vacaciones a cualquier parte. Es muy útil para ahorrar dinero, per no se tiene un patrimonio, por lo que no es una buena idea como una forma de inversión.

Muchas personas en el país eligen esta opción para poder vacacionar.

El pago de un servicio en los Hoteles

Y si se trata de personas que no tienen hijos y también quieren la libertad de escoger el destino de vacaciones, esta es la opción. Se necesita un presupuesto acorde para lograr pagar los servicios de un hotel durante 1 o 2 semanas al año, porque puede costar mucho dinero.

También funciona para personas que viajan varias veces al año y tienen destinos muy lejanos, donde quieren tener una experiencia turística más tranquila y relajada. Se paga por el uso de la habitación y los servicios de atención.

Puedes dejar tus comentarios y opiniones y seguir visitando nuestro blog Oi Real Estate. También te dejamos la siguiente nota sobre las casas y propiedades vacacionales:

Turismo hotelero en Madrid: su demanda supera a la de Barcelona

En Agentes inmobiliarios

Acondicionar viviendas para vender más y mejor

22 julio, 2022 No hay comentarios

Un agente inmobiliario podrá ser conservador (y mantener sus métodos de venta a la vieja usanza) o inclinarse más por la vanguardia (incorporando todo aspecto innovador que se le cruce). Sin embargo, y más allá de las técnicas de tracción de clientes, ambas categorías de asesores en el business de los bienes raíces deberán confluir en ser lo suficientemente hábiles y eficaces durante la exhibición de una propiedad; con el objetivo de que las negociaciones demoren el menor lapso posible en concretarse. Los tiempos estimativos de una diligencia se cuentan entre los motivos trascendentales que impulsan a los clientes a elegir una oficina de servicios inmobiliarios por sobre otras; por tanto valdrá y mucho cumplir con ellos a rajatabla, sino lograr la transacción en una fecha calendaria inferior a la pactada. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo acondicionar viviendas para vender más y mejor.

La decoración como aliada del agente inmobiliario

Poseer un equipo de decoradores externo es una de las opciones en tendencia propia de las agencias inmobiliarias contemporáneas ¿Por qué se da esta situación? Pues porque en muchos casos una propiedad puede contar con muy pocos puntos que aventajen su diligencia (ya sea en compraventa o en alquiler) y requerida de cierta ayuda para impulsar a los visitantes a imaginarse habitándola o convertida en su nuevo hogar.

Mudarse es uno de los eventos más estresantes en la vida de las personas; y si eres un agente inmobiliario conocedor del paño sabrás que existen propiedades que por distintos factores causarán más rechazo que deseos de vivir en ella. A través de distintos artículos recomendamos aprender a “leer entre líneas” cuando un potencial cliente realiza su consulta; evitando hacer una valoración de la unidad en cuestión sin antes visitarla y examinarla en profundidad. Lo cierto es que algunas viviendas están “a mitad de camino” y si bien no representan una negociación digna de celebrar tampoco están en condiciones de ser rechazadas. Acondicionarlas puede significar la diferencia entre la concreción de la diligencia o una publicación destinada al fracaso.

Acondicionar viviendas para vender más y mejor

Aquí es cuando bien puede entrar en juego un equipo de decoradores aliado; o si lo prefieres ajustar tus conocimientos como agente y encargarte tú mismo del asunto. Te proponemos repasar juntos algunas opciones que favorecerán sustancialmente la condición de muchas viviendas, consideradas como “poco vendibles” ¿Nos acompañas?

Asesorar en decisiones difíciles

Si te encargarás de llevar adelante la mejora de la propiedad a la venta u ofrecida en alquiler, deberás asegurarte primeramente que todo esté en su lugar. Es recomendable mantener una reunión con el cliente en la unidad para evaluar los niveles de reformas necesarios en estancias y exteriores. Y en este sentido, cada ambiente requerirá de un cuidado propio.

En este punto, si el cliente se encuentra habitando otra vivienda y la que centra la negociación se encuentra vacía, no habrá mayores inconvenientes en proyectar estas pequeñas reformas. Sin embargo, si el cliente y su familia aún continúan viviendo en la unidad será crucial recordarle ante todo la conveniencia de deshacerse de cualquier elemento que no vaya a trasladar al nuevo hogar.

Uno de los primeros reflejos del cliente será acomodar forzadamente cajas repletas de objetos en placards o armarios; o correr de lugar los muebles que resulten molestos a la vista. El efecto de estas acciones es en casi todos los casos contraproducente. Una de las primeras cosas que los interesados visitantes harán al transitar la casa será abrir los closets, alacenas, bajo mesadas, etc. Al respecto, y aunque parezca un tema menor, todo deberá estar perfectamente acomodado y limpio.

De este modo, si existieran muebles inapropiados o que representen una molestia a la vista y al confort, será conveniente trasladarlos a una baulera o depósito de forma provisoria.

Despersonalizar la escena

Como parte del ABC del home stagging (técnica que propone una deliberada puesta escenográfica integral de una vivienda a la venta) asegúrate de que la propiedad muestre un aspecto decididamente despersonalizada. Esto es, crear o lograr dentro de lo posible un ambiente ambiguo descontaminado de toda preferencia.

Para ello, y de ser necesario, recomienda al cliente propietario la necesidad de realizar un lavado de cara con pintura blanca a los muros interiores. El color blanco, en el marco de una vivienda puesta a la venta u ofrecida en alquiler, resulta ventajoso en muchos aspectos. Veamos solo algunos de ellos:

Ofrece sensación de limpieza e higiene como ningún otro.
Sugiere amplitud de las estancias y proporciona un efecto visual de mayor profundidad.
El visitante se irá con la idea positiva de que el color en los muros serán fácilmente reemplazables por el de su preferencia.

En definitiva: el color blanco es un factor clave si lo que buscas es despersonalizar una vivienda.

Prescinde de los elementos de valor

Si repasas otras técnicas de home stagging verás que muchas de ellas podrán incorporar a la escena de venta juegos de muebles completos; al igual que equipos de artefactos lumínicos que pueden cambiar drásticamente la apariencia de un ambiente o de una propiedad por completo. Sin embargo, dichos amueblados podrán lucir muy bien, pero muy rara vez se trata de elementos de alta calidad.

Esto no es casualidad, ya que durante una exhibición son muchas las personas que transitarán eventual y transitoriamente por la propiedad; recorriéndola de punta a punta. Acompañando esta idea, aconseja al cliente que durante el transcurso de la exhibición traslade elementos de valor como colecciones de arte, cristalería de lujo, etc. para evitar cualquier inconveniente a corto o mediano plazo.

Una limpieza exhaustiva

Dijimos que el color blanco asegurará la sensación de higiene. No obstante, de poco servirá invertir en una lavada de cara y pintura si la casa no cuenta con una limpieza exhaustiva. Además de pisos y muros impecables, artículos externos como cerraduras y picaportes, manijas y ventanas, zócalos, marcos y grifos en baños y cocinas deben presentarse impolutos. De ser necesario, procura que el cliente considere cambiar algunos de esos elementos si con una limpieza profunda no llegaran a lucir como la situación de venta amerita.

Hemos visto algunos consejos entre muchos existentes sobre cómo acondicionar viviendas para vender más y mejor ¿Cuáles son los tuyos? Nos encantaría conocerlos.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Desafíos en estrategias de ventas inmobiliarias

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Discurso de ventas para acelerar negociaciones

22 julio, 2022 No hay comentarios

Se dice que un cliente no es tal en tanto y en cuanto no firme su contrato con la agencia; de igual modo que una diligencia no estará finalizada hasta que el interesado no lo constate de igual modo. Al respecto, en marketing inmobiliario será tan importante la tracción de clientes como ser eficaz al cierre de las negociaciones. Existen cientos de tácticas para mejorar de forma permanente; quedarse atrás en campos vitales como lo son la incorporación de prospectos y el cierre oportuno de los acuerdos es un lujo que al día de hoy ningún agente inmobiliario puede permitirse. Si hablamos específicamente sobre tracción o los tramos críticos de una diligencia, sobresale el saber cómo dirigirse a los clientes a través de un speech ideal. En este artículo de Oi Real Estate veremos más sobre el discurso de ventas para acelerar negociaciones.

Una comunicación fluida

El saber cómo hablar correctamente logra milagros en las personas que te escuchan. El ámbito comercial no queda excluido de esta máxima. Saber utilizar un speech o discurso de ventas es radicalmente esencial para el agente inmobiliario moderno. A su vez (y si seres un asesor en bienes raíces conocedor del paño lo sabrás bien), poseer un buen discurso no está solamente ligado a la correcta modulación de la voz o a la implementación del lenguaje corporal en ventas (factor que también es importante). Es necesario dominar el “qué decimos” y el “cuándo lo decimos”.

Muchos opinan que utilizar demasiados discursos de ventas estará relacionado con la publicidad engañosa o la manipulación del cliente; y la verdad es que esa visión poco y nada tiene que ver con la realidad. Una negociación debe ser guiada palmo a palmo para evitar perder el control de la misma; ya que en la falta de ese control -en diligencias en las que hay tanto en juego- pueden salir perdiendo clientes, interesados y la propia agencia o el agente inmobiliario independiente. Emplear un buen discurso comercial, por otra parte, colabora con esquematizar una operación para que todo fluya en los tiempos y canales establecidos de antemano.

¿Qué es un discurso de ventas?

Cuando nos referimos a discurso de ventas o speech comercial estamos hablando de un diálogo guionado propuesto por las compañías (en este caso la agencia o el agente), en base a un profundo conocimiento de cada estadio de una negociación.

En este sentido, cada fase de una diligencia inmobiliaria tendrá sus discursos previamente concebidos para ser utilizados según la ocasión en cuestión lo demande. Un discurso comercial puede estar conformado por cientos de textos armados de diferentes clases; entre las que sobresalen dos tipos:

Speech de propuesta. Que buscará propulsar o ser el disparador de una acción concreta por parte del cliente; como por ejemplo la tan consabida frase de bienvenida: “Buenas tardes… ¿En qué podemos ayudarle?”
Speech de respuesta. Cargado como solución inmediata a las preguntas o consultas más frecuentes por parte del potencial cliente o prospecto real; como por ejemplo: “De momento las valoraciones inmobiliarias son de pago” a la pregunta “¿Realizan valoraciones inmobiliarias gratuitas?”

Discurso de ventas para acelerar negociaciones

Veamos dos entre muchos objetivos considerados preponderantes -en el idioma del marketing- a alcanzar mediante un speech comercial fluido:

Speech de ventas para abrir diligencias

Un buen discurso diagramado previamente y orientado al trato con el cliente funcionará esencialmente como el más correcto presentador de tus servicios inmobiliarios durante la etapa de captación; a la vez que unificará las respuestas ante interrogantes recurrentes (como el valor vigente a la fecha de la comisión requerida por la agencia, etc.)

Speech de ventas para cerrar negociaciones

Enfocados en el cierre de una negociación, implementar correctamente el discurso comercial resultará de efectividad a la hora de propulsar acciones que (acaso por el stress natural de toda diligencia) se presenten ralentizadas. Utilizar el speech correcto hará que ciertas acciones vitales (como el retiro del propietario de su vivienda una vez vendida o la demora del interesado en firmar y cerrar la negociación) sean sino aceleradas, cumplidas en tiempo y forma.

Un speech digital

El sector inmobiliario posee muchas estrategias de tracción y ventas, pero un solo objetivo: la compraventa o alquiler de un bien inmueble. En este contexto, las consultas de base (si bien cada una tendrá su carga particular) no abren un espectro tan amplio como para considerarlas incontables. Por tanto, los algoritmos y el desarrollo en sistemas es capaz hoy día de prever esos comportamientos por parte de cualquier potencial cliente o consultante y adelantarse a los hechos para responderlos.

El discurso comercial, transitando ya esta tercera década de siglo netamente tecnológico, alcanza también a las estrategias digitales de las agencias inmobiliarias, en el sentido mencionado. Tal vez uno de sus más claros ejemplos de respuestas automáticas se refleje en los chat-bot. Se trata de un software que hoy es punto obligado en toda plataforma inmobiliaria. En este sentido, se ha incorporado al home del sitio web propio, recibe y atiende las consultas de base según palabras clave o tags.

De esta forma, la consulta será recepcionada en tiempo real y trasladada simultáneamente a la base de datos y de contactos de la agencia. Minimizar esos “tiempos de espera” de un potencial prospecto le dará menos tiempo al mismo de consultar acaso a tu agencia u oficina de servicios competidora.

¿Utilizas técnicas en discurso de ventas para acelerar negociaciones? Nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Desafíos en estrategias de ventas inmobiliarias

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Un embudo de ventas extendido

21 julio, 2022 No hay comentarios

Sales funnel, funnel marketing, embudo de ventas… El marketing alrededor del mundo se refiere de decenas de maneras distintas a un mismo concepto que señala los distintos estadios por los que transita un eventual interesado hasta convertirse en cliente real. Durante ese proceso, se detalla cómo abordar al individuo en cuestión y guiar su atención y su interés al punto de confiarnos la diligencia (en nuestro caso una negociación que implique compraventa o alquiler de bienes inmuebles). Originalmente y en la generalidad actual encontrarás que dicho viaje se divide en cuatro fases. Pero los expertos a lo largo del tiempo han sabido desmenuzar cada una de esas etapas hasta lograr dividirlo en siete partes. En este artículo de Oi Real Estate veremos un embudo de ventas extendido. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final la nota para que conozcas mucho más sobre este apasionante mecanismo de ventas, de singular éxito alrededor del mundo.

El embudo de ventas

¿Cómo funciona un embudo de ventas? Se trata de un concepto que permite representar de manera gráfica el flujo detallado que nuestro cliente ideal transita a lo largo del ciclo de adquisición de un servicio. En el caso del funnel inmobiliario, se apunta directamente a la captación de nuevos interesados hasta convertirlos en prospectos propiamente dichos.

Si has olvidado el significado del término “prospecto”, refrescaremos tu memoria. Un prospecto es un individuo despersonalizado, según el idioma del marketing, estrictamente visto como el factor determinante de la negociación; alguien que en el común de las jergas podríamos denominar como un simple cliente, aunque examinado bajo la lupa de las estrategias de ventas.

Un paso a paso

De este modo, un embudo de ventas inmobiliario describe al individuo como un ser que toma conciencia de una falta, necesidad o deseo comercial en bienes raíces; se informa y expedita sobre quién podrá ofrecerle una solución concreta a su demanda; toma posición frente a nuestros servicios y los examina; hasta que decide finalmente que somos la mejor opción para llevar adelante y a buen puerto la diligencia.

Podrá parecer algo sencillo de explicar, pero el embudo de ventas es un concepto que estudiado minuciosamente propone desde hace décadas sendos volúmenes publicados e innumerables best sellers de puño y letra de los más prestigiosos expertos en marketing alrededor del mundo.

Un embudo de ventas extendido

El embudo de ventas procura tener bajo absoluto control el viaje del buyer persona (o cliente ideal, visto ya en sendos artículos en nuestro blog). Sin embargo, las personas cambian y con ellas el mercado; por supuesto las estrategias en captación y ventas no pueden quedar ajenas a sufrir alteraciones de todo tipo. Especialmente en el sector inmobiliario y sus circuitos en los que la competitividad no da descanso.

El paso del tiempo entonces ha obligado a que esos cambios profundicen el análisis acerca del funnel de ventas hasta estirar sus 4 fases originales a 7; donde pueden notarse ciertas especificaciones que el basamental embudo podía darse el lujo de pasar por alto. Te invitamos a recorrerlas juntos, bajo la mirada estrictamente inmobiliaria.

1 Fase conciencia

Se define como la fase inicial del embudo; en la cual el individuo toma conciencia de que una agencia u oficina de servicios inmobiliarios es la mejor opción para poner en marcha su operación en bienes raíces (sea cual fuere: comprar, alquilar, conocer precios vigentes en el mercado, asesoramiento, tasación, valoración de su inmueble, etc.)

2 Fase interés

Tu agencia a través de sus estrategias de marketing o tu presencia de marca como agente inmobiliario independiente posibilitan el ingreso al espectro de búsqueda del potencial cliente. El mismo ha investigado y realizado su propio estudio de campo y analiza hacer efectiva una consulta.

3 Fase evaluativa

El individuo ha realizado su consulta y mantenido una primera o segunda entrevista; pero esto no querrá decir necesariamente que tu agencia u oficina de servicios será la única en danza. En la fase 3 del funnel de ventas inmobiliario el potencial cliente compara y justamente evalúa cuál es la mejor opción entre todas las recabadas. Se acerca un punto de definición.

4 Fase decisiva

El individuo ha preguntado y repreguntado lo necesario hasta llegar a la conclusión de que eres la agencia o el agente en bienes raíces propicio para que su diligencia llegue a buen puerto en el menor tiempo posible; y consiguiendo además el mejor precio del mercado. La negociación comienza.

5 Fase de adquisición o contratación

En el caso de estar refiriéndonos a un artículo x (una TV, un móvil) el funnel denomina a su fase 5 como fase de compra o adquisición. Sin embargo, tratándose de un servicio en real estate, cuando hablamos de embudo inmobiliario de ventas nos referiremos a esta fase como “fase de contratación”. Es considerado como el segmento más crítico en todo el recorrido del funnel ya que un contrato no se logra hasta que no está firmado. Mil eventos pueden darse que atenten contra el objetivo. Por tanto, es la fase de mayor necesidad de alerta.

6 Fase reevaluativa

Imaginemos que tu contrato con el cliente propone vender su propiedad en tres meses; pero que al llegal la fecha calendaria límite no has conseguido cerrar la diligencia. El prospecto evaluará entonces continuar con tus servicios; renovando dicho contrato o desistiendo de una recontratación.

7 Fase de recontratación

Una negociación puede no llegar a buen puerto por sendos diferentes motivos. La fase 7 o de recontratación se dará solamente si el cliente decide continuar contando con tus servicios y barajar y dar de nuevo.

Hemos recorrido las 7 fases de un embudo de ventas extendido ¿Cuál es tu experiencia utilizando esta brillante metodología de seguimiento al cliente? Nos encantaría conocerla.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Desafíos en estrategias de ventas inmobiliarias

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En Agentes inmobiliarios

4 métodos de inversión en real estate

21 julio, 2022 No hay comentarios

Como agente inmobiliario, en ese desdoblamiento que presupone vender el bien inmueble que tu cliente te ha encomendado y a la vez conseguir un comprador o inquilino ideal, es recomendable y casi obligatorio mantener la comunicación abierta y permanente. Asimismo, existen sendas actividades que pueden salirse en menor o mayor medida de la acción convencional que conlleva la venta o el alquiler de una propiedad; y que acaso están más ligadas a la asesoría (por la que también se cobran comisiones). En este sentido, la pandemia COVID 19 ha provocado algunos cambios sustanciales, comprobados hoy en las consultas que las agencias reciben a diario. Invertir en ladrillos nunca dejará de ser un negocio o una forma de mantener a resguardo un capital. En este artículo de Oi Real Estate veremos 4 métodos de inversión en el real estate propios de nuestros tiempos.

Históricamente consolidado

La pandemia COVID 19, como relatábamos en nuestra introducción y siempre hablando en forma general, le ha devuelto rápidamente al real estate (en muchos casos con creces) lo que le ha quitado durante las devastadoras medidas de confinamiento. Al respecto, las voces expertas en el business de los bienes raíces dejaban entrever ya a comienzos de 2020 que superar la crisis de la pandemia se trataría de un asunto de resistencia. Esto dicho ante los primeros signos que vaticinaban un parate sin precedentes de la totalidad del sector. Y no estaban muy lejos en sus predicciones.

Si bien es innegable que muchas agencias o pequeñas oficinas de servicios inmobiliarios perdieron parte de sus plantillas; o debieron simplemente cerrar sus puertas definitivamente, apenas las medidas a la restricción a la movilidad comenzaron a levantarse el mercado inmobiliario tuvo un impacto positivo que rápidamente lo lanzó a los niveles prepandémicos, sino superiores. En España se estima que dichos niveles en transacciones superaron los records históricos de mitad de la primera década de este siglo XXI. Y en este contexto, las consultas por parte de los pequeños ahorristas o medianos inversores sobre cómo invertir mejor en ladrillos no demoraron en llegar; apenas ralentizadas hoy por la crisis en Europa del Este y la invasión rusa a Ucrania.

4 métodos de inversión en real estate

Si eres un agente inmobiliario que ha debido independizarse y que ahora posee su propia asesoría de servicios en bienes raíces; o si te encuentras dando tus primeros pasos en solitario en este mercado hiper competitivo, conocer cuáles son las tendencias recurrentes en inversión sin dudas te será de gran ayuda.

Comprar para alquilar

Comprar para alquilar es una de las metodologías de inversión más reconocidas y añejas desde los inicios mismos del sector inmobiliario; aunque no por ello pasada de moda o menos rentable. Por supuesto que según los países (e incluso según las regiones, provincias o comunas) los niveles de rentabilidad serán menores o mayores; pero adquirir una casa para ser reformada e inmediatamente alquilada a familias (sobre todo las de núcleos unifamiliares) sigue siendo la consulta top en los teléfonos y las casillas de correo de las pequeñas y medianas agencias inmobiliarias.

De esta forma, comprar para alquilar tiene la ventaja fundamental (a diferencia de otros mecanismos similares) de poder ser llevada a cabo en cualquier punto de un territorio x. Se estima que solamente en los Estados Unidos más de 16 millones de propiedades son destinadas al alquiler unifamiliar; a lo largo y ancho del vasto país.

Asesoramiento para compra

Las personas con capacidad de ahorro son más de las que imaginamos. En este sentido, la mejor manera de mantener “a salvo” su capital, sin verlo obligado a exponerse encarando un nuevo negocio, será sencillamente comprar un bien inmueble. Alrededor del mundo, se trata de la metodología de inversión que incluso en nuestros días mantiene mejor el valor de un capital.

Sin embargo, comprar una propiedad para no hacer nada con ella también tiene sus desventajas; ya que una vivienda vacía siempre quedará expuesta al desgaste acelerado de sus instalaciones y los distintos factores temporales ante la falta de uso harán mella visiblemente. Por otro lado, tu cliente deberá permanecer en alerta a que la vivienda no sea ocupada por intrusos.

Ingresar al mercado crowdfunding

El crowdfundig es una de las tendencias más pronunciadas en el real estate alrededor del mundo. Al respecto, se trata quizá de una de las mejores alternativas. Una metodología de inversión que propone aunar capitales de distintos pequeños y medianos inversores. Dichas viviendas o edificios que serán volcados al mercado del alquiler.

Si tu cliente cuenta con un pequeño ahorro, será la mejor opción para obtener ingresos redituables a mediano plazo ¿Lo habías considerado?

Viviendas de ocupación múltiple

Las viviendas de ocupación múltiple (o HMO en el acrónimo nominado en Reino Unido); también son una opción para el inversor en ladrillos. Como contrapunto, es un circuito que propone un universo con reglas propias y aparentes grandes ventajas en lo superficial.

No obstante, incursionar en inversión en HMO implicará todo un desafío y es poco recomendable para el inversor inexperto en el sector inmobiliario. Es cierto, podrá contar con sendos ingresos en simultáneo ya que varias personas habitarán un mismo techo (cada una con su contrato individual). Sin embargo, se trata de un negocio con no pocas trabas, responsabilidades y exigencias legales.

Hemos visto 4 métodos de inversión en real estate ¿Cuál aconsejarías a tus consultantes inversores? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Desafíos en estrategias de ventas inmobiliarias

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En Noticias Oi Real Estate

Se prevé una desaceleración en los precios de las propiedades para los próximos meses

21 julio, 2022 No hay comentarios

Las proyecciones para el mercado inmobiliario a futuro indican una desaceleración en los precios de las propiedades. Así lo indican desde S&P Global Ratings. Las presiones sobre los costes de la construcción y el menor acceso al crédito para comprar viviendas son otros dos factores que determinaran la evolución.

La consultora S&P Global Ratings dio a conocer un informe sobre la evolución a futuro del precio de la vivienda en España. Una tendencia que sigue en consonancia con lo que ocurre en toda Europa y que marca la desaceleración en los precios de las propiedades en adelante. Los costes de la vivienda tendrán un aumento promedio de 5%, según indican las estimaciones.

Ya se habían expandido en un 10% durante el 2021. Un hecho que fue causado por varios motivos. El aumento de la capacidad de ahorro de las familias durante la pandemia y la búsqueda de hogares con mayor espacio son algunos de los principales.

Otro factor importante es que muchos inversores toman a los inmuebles como principal herramienta de resguardo de sus ahorros. Este fenómeno, que se conoció como burbuja inmobiliaria, continua presente, con una suerte de arrastre.

Desaceleración en los precios de las propiedades

Como se dijo, se estima que las viviendas se apreciaran un 4,6% durante este año. Y para el 2023 la revaloración puede ser del 4%. Esta tendencia no se corresponde solo al mercado español, sino que es un fenómeno que recorre todo el continente europeo.

La desaceleración en los precios de las propiedades está ligada al menor acceso a la vivienda. Es que la suba de las tasas de interés en general, y del crédito hipotecario en particular hacen más difícil contar con las herramientas para acceder a la compra.

En este sentido, tampoco es una buena noticia el aumento de los precios de la construcción. Y aunque los ingresos de las familias también se han incrementado, lo hicieron por debajo de los índices inflacionarios. Así las cosas, a la hora de optar por la compra, los inversores se encuentran con mayores condicionamientos que hace doce meses.

En el mediano plazo, las estimaciones de S&P Global Ratings marca una continua desaceleración del precio. Por ejemplo, durante los años que siguen se estipula que los aumentos pueden ser del 3,5% para 2024 y del 3,2% para el año 2025.

La economía y la guerra en el horizonte

Durante la pandemia, la capacidad de ahorro de las familias se vio robustecida. Las búsquedas de casas en las zonas costeras y urbanas, con ambientes más espaciosos se llevaron gran parte de las preferencias. La consecuencia registrada durante la pospandemia fue el aumento del 10% en las viviendas.

De aquí en adelante, sostiene el informe, la baja de los precios de las viviendas va a ser suave. Aunque hay otros dos factores que entraron en juego a partir de 2022. La inflación y la guerra en Ucrania.

Por el lado de la economía, los índices inflacionarios más altos en las últimas décadas obligaron al Banco Central Europeo a subir las tasas para intentar frenarla. A su vez, la suba de tasas hipotecarias restringe el acceso a la vivienda.

La guerra en Ucrania afecta los precios de la energía. Pero también siembra un grado de incertidumbre en las decisiones de inversión. Sobre todo cuando los dividendos de la inversión

Y también hay un hecho que se crea a partir de la situación de millones de refugiados que ya está dejando la guerra. La estimación del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Refugiados, son 5,5 millones de ucranianos que buscan radicarse en Europa.

Los países elegidos para la nueva residencia son los vecinos. Por ejemplo, Alemania cuenta con unos 860 mil migrantes; en Italia se radicaron 140 mil. Y España cuenta con 120 mil ucranianos que buscan lugar donde vivir, lo que termina por agregar demanda en el mercado inmobiliario.

Costes de la construcción

La inflación que afecta la economía global es de las mayores en décadas. En España se prevé que terminará cerca de 7% para el 2022. Se trata de la mayor de los últimos 29 años. El efecto se evidencia en los costos de la construcción.

Emplazar un proyecto de edificación de vivienda suma hasta un 4% por encima de inflación. Esto también determina una dificultad para quienes buscan un lugar donde vivir.

Sumado al aumento de tasas y la incertidumbre sobre el desarrollo de la guerra en Ucrania, hay poco margen para la inversión inmobiliaria. Sin embargo, el informe de S&P Global Ratings es menos crítico. Por caso, argumenta que “las economías de los hogares se mantienen sólidas tras la pandemia”.

Ello significa que a, pesar de tener todos esos condicionantes, el encarecimiento de la vivienda no llegaría a ser un punto de inflexión en su acceso.

Panorama del precio de la vivienda en los próximos meses

Visto el panorama que plantea el informe de S&P Global Ratings, lo que queda por delante es una desaceleración de la inflación. A eso, se le agrega la solidez de las economías de las familias españolas pospandemia. Un escenario con mayor demanda, por el arrastre de la burbuja inmobiliaria y por la llegada de nuevos habitantes desde Ucrania.

Por el lado de las situaciones desfavorables, sin dudas los altos índices de inflación le quitan certidumbre al mercado inmobiliario. La consecuencia del alza en las tasas de interés y las hipotecas restringen el acceso a la vivienda. Tampoco es menor el desarrollo de una guerra en Europa.

Y si bien S&P Global Ratings mantiene cierto optimismo, el precio de la vivienda continuará en alza. Es un proceso abierto que el tiempo dirá hasta donde y por cuanto tiempo lo tendremos que sobrellevar.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la desaceleración en los precios de las propiedades en este contexto tan particular. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Si este artículo te ha resultado interesante, te invitamos a continuar leyendo:

La vivienda como refugio: resiste a todas las crisis

En Sostenibilidad

Energía solar fotovoltaica: ¿Cuáles son las ventajas de usarla?

21 julio, 2022 No hay comentarios

En la búsqueda de alternativas seguras para la generación eléctrica, la energía solar fotovoltaica se ha convertido en una de las más seguras. Para el uso doméstico particular cada vez son más las personas que buscan tener estas fuentes de generación de energía.

Además de ser una ayuda para preservar el medio ambiente, permite un amplio ahorro de la energía que se genera. Son muchas las ventajas de usar esta opción, siendo resaltadas en este artículo para tener mayores consejos en la economización con el sistema fotovoltaico.

Elementos que componen la energía solar fotovoltaica

Esta energía es generada por la transformación directa de la radiación solar en energía eléctrica, siendo posible gracias a las celdas fotovoltaicas. Son fabricadas a base de silicio, dando sistemas compuestos por placas solares, estructuras de soporte, inversores y otros elementos indispensables.

Todo el sistema no necesita necesariamente una radiación elevada para poder funcionar, pero sí es dependiente del clima. Es de las energías más prometedoras actualmente, tomando en cuenta que hay un gran cambio en el sistema de suministro energético.

Hay muchos consumidores de energía en varios niveles y, con las instalaciones fotovoltaicas, se ahorra dinero mientras se conserva el medio ambiente controlando el consumo. Entre los elementos más importantes de la instalación se encuentran los siguientes:

Módulos solares fotovoltaicos

La mayoría de los fabricantes son de países asiáticos y fabrican cerca de 70% de los módulos solares que hay en el mundo. China y Taiwán son los principales países en la tarea, pero Japón presenta una producción del 15%.

Europa y Norteamérica fabrica sólo un 3% y 4%, respectivamente; por ello es una iniciativa que apenas comienza a tener mayor reconocimiento actualmente.

Precio de las placas solares

Desde el 2007 ha habido un descenso de las placas solares, alcanzando ese año un precio medio de 3,3€/Wp. Para 2019 se llegó a un precio medio de 0,28€/Wp, dando así la oportunidad de contar con una energía limpia y muy económica.

Gracias a esta baja de precios, se ha dado un mayor incentivo para la instalación de las placas en los hogares. Se espera que siga siendo una tendencia que los precios bajen en los próximos años por el desarrollo de nuevas tecnologías y procesos de fabricación.

Estructuras para fijación

Las estructuras para la energía solar fotovoltaica normalmente se fabrican con distintos materiales, siendo comunes el aluminio y el acero galvanizado en caliente. El atornillado es el método mayormente usado para el sistema de fijación y, actualmente, muchas estructuras tienen seguidores solares.

Con ello se puede dar una mayor producción de energía, pues su principal función es seguir el movimiento del sol para captar una mayor energía. Sin embargo, hay factores que se deben tener en cuenta al escoger la estructura de fijación, como lo son:

Tipo de material de la cubierta.
Piso que sostiene la cubierta,
Orientación e inclinación de la superficie.

Inversores

Son elementos fundamentales en la instalación porque son los que transforman la corriente continua de las placas en corriente alterna, la cual usan los hogares. Para las viviendas cubiertas, por ejemplo, los inversores string son los ideales porque son sencillos de instalar y el mantenimiento no es complicado.

Para poder tener la elección correcta es importante que se conozcan a los fabricantes y cuáles son los inversores que tener para la instalación.

Factores a considerar para elegir la energía solar fotovoltaica

Este mercado de placas solares ha ido creciendo en los últimos años, formando parte de las alternativas energéticas más discutidas. Hay fabricantes con tecnologías distintas, por lo que cada vez se hace más difícil la elección de un sistema entre todos los disponibles.

Es por ello que se presentan a continuación los distintos factores que se tienen que considerar al escoger el sistema fotovoltaico para tu vivienda.

Costes de la energía solar

Para el cálculo de los precios de instalación de placas fotovoltaicas, es importante tener en cuenta el consumo de energía en el hogar. Se recomienda que se tenga una apreciación del consumo medio o mensual, para estimar así cuántas placas se necesitan en la instalación.

Se puede lograr al analizar la factura de luz, estimando así la potencia que hay en el hogar. Otro elemento que da cambios en el costo es el tipo de placas que se vayan a utilizar porque existen las monocristalinas y las policristalinas.

A ello se sumarán otros detalles generales del sistema que permitirán su funcionamiento de acuerdo a las necesidades que se tengan.

Fabricantes

Es importante que se busque la mayor cantidad de información posible de todos los sistemas que existen. Información sobre equipos y las valoraciones de otros clientes, junto a los detalles de los instaladores y las características más importantes del servicio en viviendas.

Eficiencia

Es la relación existente entre la cantidad de luz alcanzada y la energía que se transforma y cumple con el suministro del sistema. De otra forma, son los vatios por m2 que genera la placa, ubicándose los porcentajes de eficiencia entre el 15% y el 22%.

Coeficiente de temperatura

Para el funcionamiento óptimo de las placas, es necesario que se compruebe su coeficiente de temperatura. Si se exponen las placas a temperaturas superiores a las estándares, pueden presentarse pérdidas de potencia.

Es por eso que, mientras más bajo sea el índice del coeficiente de temperatura, mejor rendimiento tendrá la placa solar. Una placa con coeficiente de 0,3% y 0,4% es un módulo fotovoltaico con alta eficiencia y coeficiente entre 0,4% y 0,5%.

Sin embargo, cuando tiene más de 0,6%, puede definirse como una placa solar de baja calidad.

Rentabilidad

Para el aumento de la rentabilidad de esta energía, lo recomendable es que elijas placas o kits que sean adecuados para tu vivienda. Los equipos deben adaptarse a tus necesidades en el tamaño de la superficie y su diseño especializado para cubrir sin problemas el consumo eléctrico mensual.

Instalación

Debes encontrar a profesionales para los procesos de instalación, teniendo la orientación adecuada desde el primer momento. Revisa varios presupuestos y métodos de trabajo para así tener mayor seguridad de tu decisión.

¿Cómo economizar la energía solar fotovoltaica?

La inversión en estos sistemas es una decisión importante porque se trata de dar una inversión en energía limpia y renovable. Hay que tener en cuenta de que todos somos consumidores de energía eléctrica y lo que se genera con esta inversión es encontrar soluciones ahorradoras.

En caso de que hayas decidido unirte al autoconsumo, es importante que tomes en cuenta algunos consejos para que ahorres aún más dinero. Gracias a ello lograrás maximizar tu inversión sin dejar a un lado la oportunidad de contar con la disponibilidad energética.

Reduce el consumo energético

Cambiar los hábitos ayuda a que los cambios sean más notables, tomando acciones como apagar las luces antes de salir de cada habitación. También es recomendable mantener los aparatos eléctricos en stand by, junto a otros hábitos que ayudarán a ahorrar la energía de la vivienda.

Usa aparatos eléctricos con bajo consumo de energía

Gracias a la tecnología, actualmente se pueden tener electrodomésticos que consumen poca energía. Si tienes aparatos eléctricos antiguos, puede que sea un buen momento para renovar.

Los electrodomésticos antiguos pueden generar, en algunos casos, un gasto de energía excesivo, siendo recomendable sustituirlos.

Usa lámparas LED

También son una buena alternativa para el ahorro, contando con un buen rendimiento y larga vida útil. No son nocivas para la salud y no se elaboran con materiales que sean nocivos para el medio ambiente.

Gracias a ello, son una buena alternativa en comparación a las bombillas normales, las cuales consumen más energía y son menos eficientes.

Monitorea la producción de energía

Finalmente, se destaca esta manera de ahorro y control de funcionamiento como una excelente oportunidad. Lo ideal es que monitoreen los sistemas de energía para así saber cuánto están consumiendo los electrodomésticos que se utilizan.

¿Qué más te interesa saber sobre la energía solar fotovoltáica? ¡Cuéntanos en los comentarios! ¡Nos encanta leerte!

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El mercado inmobiliario español seduce a los extranjeros

20 julio, 2022 No hay comentarios

La reapertura de la economía y el levantamiento de medidas restrictivas a la circulación, producto del actual contexto de pospandemia, parece animar a los extranjeros a invertir en España. Así lo indican los números del INE (Instituto Nacional de Estadísticas), que muestran una recuperación en el sector inmobiliario cercana a la de 2019. Incluso, ya hay algunas comunidades en donde el porcentaje de compra-ventas superó a aquellas medidas.

En Oi Real Estate te contamos el panorama actual del mercado inmobiliario español y cuáles son los puntos de mayor interés para los inversores de otros países.

Un contexto a medias favorable para los extranjeros

El mercado inmobiliario español lleva varios años siendo reconocido como uno de los de mayor interés para inversionistas extranjeros. En parte esto se debe a su ubicación geográfica y su invaluable oferta en témrinos de lugares de descanso, pero también cultural, laboral e innovativa. En ese marco, además, España sigue siendo, frente a otros mercados similares tales como Francia e Italia, algo más económico para las operaciones de compra-venta de casas.

Como en tantos otros sectores, sin embargo, la actividad se vió mermada durante la pandemia por Covid-19 y últimamente, también por el conflicto bélico iniciado entre Rusia y Ucrania. Más allá de las consecuencias específicamente económicas de ambas crisis, justamente esos dos países solían representar un porcentaje de interés en la compra de viviendas. Concretamente, los inversores rusos se ubican como uno de los diez principales compradores de vivienda en nuestro país, al menos desde 2015. Los ucranianos, por su parte, están entre los veinte primeros. Entre ambos, desde entonces hasta la actualidad han realizado el 4,5% de las operaciones inmobiliarias realizadas en España por extranjeros.

Como era de esperarse, la guerra entre esos países redujo el caudal de inversiones. Actualmente los números muestran que el año pasado las inverisones rusas representaron poco más del 2%, frente al 3,8% del 2015. En el caso de los ucranianos la reducción fue algo menor, del orden del 1,8% en 2015 al 1,2% hasta el año pasado. Esto afecta especialmente a las comnunidades autónomas más cercanas a esos países, como Cataluña y Valencia donde la exposición al mercado ruso es más elevada.

Los números de la recuperación del sector

Según los números del INE, en 2019 las operaciones inmobiliarias en nuestro país rondaron el medio millón en relación a la venta de inmuebles. Entre ellas, prácticamente el 17% se debió a inversionistas extranjeros, con 84.263 viviendas. En 2021 esa cantidad llegó a las 86.524, lo que representa un 3% más de casas. En este sentido, si bien en cuanto al porcentaje total de propiedades vendidas en España, las inversiones extranjeras son algo menores (15,3%), el sector se ha mantenido en constante ascenso por más de una década.

Entre las comunidades autónomas que más vendieron en 2021 respecto de los años previos a la pandemia se encuentran las del norte, Aragón y Asturias, y las islas Baleares y Canarias. En prácticamente todos los casos la diferencia entre el 2019 y el año pasado rondó el 0,3%. Sin embargo en las Baleares el aumento fue aún mayor: un 4%, hasta alcanzar el 39,5% de las ventas.

Los pueblos que más seducen a los extranjeros

El portal inmobiliario Idealista ha realizado un análisis de los pueblos que mayor interés despiertan entre los extranjeros, más allá de los clásicos destinos costeros tales como Barcelona. La lista -basada en el porcentaje de visitas realizadas al sitio desde otros países-, cuenta con 22 pueblos de menos de 5.000 habitantes donde el interés por comprar una casa es mayor desde el extranjero que en España.

Algunas de las CCAA con mayor afluencia de extranjeros son las de Castilla y León, Islas Canarias y la Comunidad Valenciana. En el primer caso, las estrellas son los municipios salmantinos de Garcirrey (69%) y El Milano (66 %). En el segundo, Valle Gran Rey (57%), en La Gomera, y Alajero (52%), en Santa Cruz de Tenerife. Ciudad Quesada (55%) y Benitachell son los pueblos más atractivos de Alicante, en la Comunidad Valenciana.

Sin embargo la mayor cantidad de visitas (en porcentaje y cantidad de pueblos buscados), se encuentran en Andalucía y las Islas Baleares. La Comunidad del sur es referencia por pueblos como: Fuente Obejuna (Córdoba) (77%); Laroya (61%), Arboleas (54%), Albanchez y Lubrín (todos en Almería, con el 51%); y luego Cómpeta (57%), Canillas de Albaida y Sayalonga, en Málaga, con un 54%.

Finalmente, Mallorca despierta el interés de extranjeros para mudarse a lugares como Cala Ratjada (63%), Cala Millor y Cala Bona (53%), Sa Coma (52%), Deya y Cala D’Or, con un 51%.

De un extremo al otro, cómo es hoy la inversión extranjera en España

Si se analiza el listado anterior haciendo el corte por provincias, el comportamiento en los últimos años ha sido más bien fluctuante. En términos generales, el mayor número de compraventas igualmente se mantiene sobre las regiones costeras del Mar Mediterráneo y los archipiélagos, que en conjunto suman más del 80% de las operaciones realizadas por extranjeros en España en 2021. No obstante, la provincia más concurrida no es catalana (tradicional y creciente destino para personas de otros países), sino Alicante. Allí, los extranjeros compran una de cada cinco viviendas que se adquieren en nuestro país, resultando en un porcentaje del 19,4% del total. En segunda posición se sitúa Málaga (12,6%), seguida recién por Barcelona (8%), Madrid (7,1%), Baleares (6,8%), Valencia (5,9%) y Murcia (5,4%).

En efecto, en la comparación con el contexto previo a la pandemia, algunas de las comunidades que solían estar siempre en alza respecto del interés extranjero mostraron el año pasado cierto descenso. Desde 2019 a 2021 se vieron valores negativos en Cantabria (de 5,5% a 4,3%), Cataluña (de 16,5% a 14,8%), Madrid (del 9,7% al 8%), Murcia (del 26,8% al 23,4%) y Comunidad Valenciana (del 34,1% al 28,5%),

Como puede apreciarse, no obstante la Comunidad Valenciana marca la mayor caída (5,6%) respecto de su comportamiento habitual, también es hoy una de las que más inversiones extranjeras atrae, respecto del total de compras registradas en España. De hecho, junto con Andalucía y Cataluña concentran el 63% de las ventas de viviendas a extranjeros en nuestro país.

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Nuevas licencias de viviendas en Madrid

20 julio, 2022 No hay comentarios

Con la aprobación de la nueva Ordenanza 6/2022, a partir de junio en el ayuntamiento de Madrid se pusieron en marcha muevas modalidades que simplifican las actuaciones en viviendas.

El Ayuntamiento de Madrid ha puesto en marcha la nueva Ordenanza 6/2022 que tiene por objetivo facilitar el acceso a las actuaciones en viviendas. La Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas fue aprobada en mayo y su vigencia es a partir del 17 de junio pasado.

La reducción en las cargas administrativas es una gran ventaja de la normativa. Pero el hecho más destacable es la figura de la Declaración Responsable como herramienta que se iguala con la Licencia de Primera Ocupación.

Declaración Responsable

Se trata de un documento mediante el cual los interesados en iniciar una obra o modificación aseguran cumplir con los requisitos exigidos por la Ordenanza Reguladora de Obras y Actividades. De esta manera, la Declaración Responsable permite acceder al reconocimiento del derecho a realizar una obra o iniciar una actividad.

Daniel Cuervo, Director General de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, sostiene que “en el caso de la sustitución de la licencia de primera ocupación por la Declaración Responsable, se establece que la ejecución del proyecto se ha ajustado al proyecto presentado y aprobado por el Ayuntamiento de Madrid”.

Para el titular de ASPRIMA, es aspecto positivo de la figura de Declaración Responsable es que “se trata de una herramienta que puede sustituir plenamente y en todos sus derechos a la licencia de primera ocupación”.

En los hechos, la Declaración Responsable debe ser presentada por el promotor. Éste debe, además, dar cuenta de cada una de las certificaciones y documentos que indica la ley. Y es precisamente el promotor quien debe responsabilizarse de hacer cumplir la actuación en la vivienda tal como lo indica el proyecto aprobado por las autoridades del Ayuntamiento.

Más sobre la nueva Ordenanza 6/2022

Hay varios aspectos de la nueva Ordenanza 6/2022 que también están en dirección de hacer más ágiles y menos costosos las actuaciones en vivienda. Desde el Estudio de Abogados Ashurst realizaron una investigación pormenorizada de la Ordenanza. Y encontraron varios aspectos que la hacen ventajosa. Las conclusiones son que:

– Introduce el Régimen de la Licencia Básica, lo que le da mayor dinámica al procedimiento tanto de una obra que arranca de cero, como de una restauración o sustitución. Las solicitudes de licencias básicas tienen un plazo máximo de un mes. Y los únicos aspectos que serán revisados son los correspondientes a la estructura esencial de las construcciones.

– El Informe de Viabilidad Urbanística permite que los interesados puedan conocer la viabilidad de una actuación previamente a la solicitud del título. También puede ser utilizado para conocer los informes sectoriales preceptivos.

– La nueva ordenanza reduce los casos en que se pide un informe preceptivo para la protección de incendios; y también para el caso de aquellos casos que se pueda requerir un permiso de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico-Artístico y Natural.

– También le otorga a las Entidades Colaboradoras Urbanísticas la capacidad de incluir el uso residencial. El límite para tal potestad es cuando las actuaciones se realicen o involucren el patrimonio público. Y el Ayuntamiento se reserva el poder de vetar las decisiones que tomen las ECUs.

– Para el caso de obras de menor envergadura, no se deberá dar lugar a Intervención Urbanística por ejemplo para el caso de refacciones en los interiores, renovación de las instalaciones, etc.

– Regula todo lo concerniente a las licencias para actividades temporales, colocándolas estrictamente en el ámbito del Ayuntamiento. Y dejándolas por fuera del alcance de las ECUs.

Regulación de la Declaración Responsable

Ya se ha visto como la Declaración Responsable tiene un rol principal en la nueva Ordenanza 6/2022. Es por ello que la normativa realiza una especificación detallada de la reglamentación y puesta en marcha de las declaraciones responsables.

A partir de la Ordenanza son más los tipos de actuaciones que deben someterse a la Declaración Responsable. Abarca, incluso, a la primera ocupación y funcionamiento. Por caso se crean los Planes de Inspección Urbanística, en los que se incluyen las ECUs con posibilidad de intervenir en el proceso

En efecto, las declaraciones responsables tienen un carácter vinculante ante el Ayuntamiento madrileño. Ya lo eran los informes de viabilidad y los certificados de adecuación (que extendían las ECUs).

Se incorpora también la obligatoriedad de informar al finalizar la actuación. Esto, cómo requisito para acceder a la potestad de comprobación. De lo contrario, toda actuación puede ser considerada ineficaz.

Por último, si la presentación no cuenta con un tiempo estimado de los trabajos, la Ordenanza 6/2022 dicta los plazos para la concreción de las actuaciones. Aunque también acelera y simplifica la comprobación una vez finalizada. En este caso, también pueden tener lugar en la comprobación las Entidades Colaboradoras Urbanísticas.

Infracciones a la nueva Ordenanza 6/2022

La nueva Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, que ya se conoce popularmente como Ordenanza 6/2022 viene a ocupar en partes el lugar de las anteriores. Por el lado de la Ordenanza de Terminación de Licencias Urbanísticas de 2004, la reemplaza plenamente. Y en el caso de la de Apertura de Actividades Económicas (del año 2014), la reemplaza en varios aspectos.

Cabe recordar, que al tratarse de una Ordenanza municipal, solo se encuentra vigente en el ámbito del Ayuntamiento de Madrid. Aquellas actuaciones que estaban abarcadas por los regímenes anteriores pueden ser enmarcadas en el nuevo; que, de hecho, es lo que varias constructoras y promotores recomiendan.

En el caso de encontrarse infracciones, lo previsto es que las actuaciones en dichos inmuebles solo pueden realizarse con una Licencia Urbanística. Aquí la Declaración responsable es de utilidad solo para el caso en que dicha infracción ya haya sido declarada y, por ende, figure en el registro de Propiedad del Ayuntamiento.

De encontrarse la actuación en carácter de Ineficiencia, la normativa prevé una sanción que consiste en la imposibilidad de presentar nuevas declaraciones. En tal caso, la sanción puede extenderse por un plazo de hasta un año.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la nueva ordenanza 6/2022 que rige en Madrid. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Te invitamos a continuar leyendo:

Errores que cometen particulares al vender una vivienda

En Inmobiliario

Diseño innovador para una oficina moderna

20 julio, 2022 No hay comentarios

El período de recesión en las oficinas y el parate obligado al que se vieron sometidas por las medidas de restricción a la movilidad (como consecuencia de la pandemia COVID 19) permitieron a muchas de las firmas con respaldo económico reconfigurarse de cara al futuro más inmediato. El implemento del teletrabajo en muchas de las compañías líderes, pero también en las pequeñas y medianas oficinas, permitió dar lugar a ciertas reestructuraciones; fundamentalmente por decantación ante una disminución sustancial de los costes fijos. Mudarse a una planta inferior en m2 exigió un cambio radical para un nuevo concepto que incluye la modalidad híbrida y rotación de personal presencial. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo el diseño innovador para una oficina moderna es un verdadero signo de los tiempos post pandemia. Te invitamos a continuar leyendo para comprender mucho más sobre este apasionante tópico.

Alteraciones de base

La noción de aquella oficina oscura o iluminada por luces de tubo, superpoblada de escritorios y mobiliarios de archivo; y del personal chocándose por estrechos corredores mientras intentaba acercar un informe al otro lado del salón, ha quedado definitivamente atrás.

¿Recuerdas aquellas épocas en las que se podía fumar en planta? Durante las temporadas de bajas temperaturas el humo y la nicotina se concentraban en el aire; tanto que se perpetuaban en los ambientes comunes incluso durante el verano. Al día de hoy (no solamente ha disminuido considerablemente la población fumadora) ya nadie enciende un cigarro en estancias internas compartidas; y pocos lo hacen incluso en los sitios estratégicamente señalados para hacerlo.

Un cambio de época tras la COVID

El virus COVID 19 propició un nuevo cambio en el razonamiento de los directivos de planta. Muchas compañías se vieron obligadas a mudarse de edificio con tal de reducir sus presupuestos en gastos fijos como el alquiler; y a replanificar inmediatamente sus modalidades de trabajo. Si bien en un primer momento se especuló con una implementación masiva del home office (basada en su éxito durante la pandemia), la mayoría de las empresas optaron por la modalidad híbrida.

El modelo híbrido de trabajo implica una rotación del personal en planta y el teletrabajador, según las necesidades de la compañía en cuestión. Pero esta puesta en práctica no constó meramente de un cambio de horarios; mejorar e innovar el diseño de las estancias se transformó en tendencia introduciendo el concepto de “bienestar del personal” y llevándolo a su máxima expresión.

Diseño innovador para una oficina moderna

El cambio en la óptica de las compañías respecto a mejorar la productividad de sus plantillas se fundamenta en varios aspectos. Veamos solo algunos de ellos, claves en un diseño innovador para una oficina moderna.

Motivar a las plantillas

A pesar de que las encuestas revelen que fueron más los trabajadores que prefirieron volver al trabajo presencial antes que mantenerse en el teletrabajo de forma permanente, el regreso a las plantas (más no sea en su modalidad híbrida) causó alegría en pocos y baja predisposición en muchos. Al respecto, acondicionar las estancias con colores claros (verdes, azules) y seleccionar pisos amplios que puedan ser divididos por módulos vidriados se han convertido en dos de las tendencias en auge de cara a la salida de la pandemia.

Motivar al cliente

No todas las oficinas son “puertas adentro”. En muchas de ellas se reciben clientes o eventuales proveedores de forma permanente. En este sentido, propiciar un espacio relajado en el cual el visitante se sienta como en casa o en un ámbito distendido y abierto parece estar entre las predilecciones de los directivos actuales; según constatan las principales compañías en decoración de oficina. El posicionamiento de marca (o en algunos casos la conquista del mismo, perdido con la pandemia) es una de las nuevas obsesiones de los equipos de ventas; en ese objetivo, ofrecerle una lavada de cara a las viejas oficinas administrativas es una carta crucial.

Incrementar la comunicación

Si bien se da por descontado que la afluencia de los empleados será mucho menor a la recordada antes de la irrupción de la pandemia y por un buen tiempo (por claras razones sanitarias), los equipos presentes en planta de forma física deben funcionar mejor que nunca. La falta de contacto físico entre equipos fue uno de los factores de mayor incidencia en precipitar la modalidad híbrida en vez de perpetuar la del home office.

Cómodos sillones rodeando mesas bajas de reunión están a la última moda; y en muchos casos han suplantado definitivamente a las salas de conferencia estándar; con la larga mesa vidriada en medio y su docena de sillas alrededor.

Estimular la permanencia en planta

Un buen diseño abierto de oficina con algo de espacio para el ocio o la recreación de los empleados puede cumplir varias funciones virtuosas. En el caso de los empleados antiguos, se sentirán reconfortados y alentados a permanecer durante las jornadas de eventuales horas extras. En el caso de los nuevos empleados (de haber reclutado algunos), se sentirán con ganas de pertenecer mucho más a una compañía cuyas oficinas ofrecen un sitio donde descansar o conversar que a un oscuro espacio convencional plagado de cubículos y escritorios.

Onda verde ha llegado

Por último, es muy aconsejable sumarse a la moda ecológica o sostenible. Con una muy baja inversión podrás convertir una oficina en un ambiente cuyo aire será digno de ser respirado. Hacer que una oficina se vea realmente moderna, hoy día implica incluir mucho verde; algo impensado hasta hace una o dos décadas.

Ya comenzando a salir de la pandemia COVID 19… ¿Cuál ha sido tu experiencia hasta el momento en un diseño innovador para una oficina moderna? ¿Prefieres trabajar en una oficina del tipo convencional? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo: