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Sarriguren: la ecociudad de Navarra

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

La ecociudad de Sarriguren es una comunidad urbana equilibrada con viviendas, áreas comerciales, servicios, espacios públicos e infraestructura de alta calidad que es sensible al medio ambiente.

Es decir, no se trata de la creación de un proyecto aislado, sino de un espacio de interés regional, una de las principales oportunidades de desarrollo y transformación de Navarra. Hablamos de una planificación ligada a la creación de empleo de calidad, sostenibilidad con el medio ambiente y calidad de vida.

En este artículo, te contamos de que se trata este proyecto. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la ecociudad de Sarriguren en Navarra?

Este proyecto en la Comunidad de Navarra aspira a la construcción de un entorno inteligente desarrollado en el espacio urbano, cuya finalidad es aprovechar diferentes usos. Así como también elementos urbanísticos importantes: calles, jardines, plazas, bulevares y pequeños parques, etc. para la restauración.

Además del diseño y mantenimiento integrado de edificios y paisajes, el proyecto se encuentra vinculado a la mejora de viviendas de calidad circundante. En general, Sarriguren apuesta de manera continua por ser un lugar dinámico e interactivo que sirva como referente de innovación y creatividad.

La ecociudad de Sarriguren forma parte de una de las viviendas más ambiciosas de la zona. De esta manera, contribuye a que Navarra sobresalga en materia de nuevas tecnologías relacionadas con el medio ambiente y la calidad de vida.

En 1998 se registra el inicio de este tipo de proyecto en el momento en que el Gobierno de Navarra firmó un convenio de colaboración con el Ayuntamiento del Valle de Egüés. Como consecuancia, para octubre de 2010, la población de esta localidad se duplicó hasta los 10.000 habitantes.

En esta línea, Sarriguren ganó el Premio Europeo de Urbanismo en la categoría Medio Ambiente/Sostenibilidad. Al día de hoy se trata del máximo galardón para ciudades que piensan en la sostenibilidad. Hablamos de un premio que es entregado cada dos años por la unión europea.

Un proyecto con sistema verde y azul

Como principal característica que contribuye a la calidad ambiental de Sarriguren se encuentra vinculado a los que se denomina sistema verde y azul. Es decir, es un conjunto de elementos interconectados que crean un ambiente urbano con una cierta calidad ambiental en constante armonía con la naturaleza.

Nos referimos a:

Sistemas de paisaje: con diferentes formas de vegetación y agua.
Sistemas de espacio público y edificios de proyecto y aspectos: entre ellos integran diferentes sistemas.

En este sentido, el paisaje urbano se demanda un buen mantenimiento, con una suave transición entre el edificio y el área circundante.

Al momento de diseñar la ecociudad de Sarriguren la atención se focalizó en que el proyecto esté en continuó diálogo con el paisaje. Es decir, siempre entendiendo las características del territorio. Para ello, se considera la siguiente calificación se paisajes y sus respectivos componentes:

Paisajes agrícolas: estos son espacios abiertos naturalizados de transición que conectan la eco-ciudad con su entorno natural.

Lago: se trata del paisaje urbano de Sarriguren que logra una gestión integral del recurso hídrico.

Corredores Ecológicos: hablamos de espacios interconectados en torno al Cauce del Río y de la Regata Karrobide.

Parques y jardines: se trata de un parque central con espacios recreativos de múltiples usos.

Malla blanda: una red peatonal y ciclista de Sarriguren en constante relación con su ambiente.

Modernidad, innovación y tecnología en la prometedora ecociudad de Sarriguren

Sin dudas, poder vivir conectado con la naturaleza hace de la eco-ciudad de Sarriguren un atractivo turístico inigualable. El vínculo entre la arquitectura y el paisaje es crítico con el vínculo entre los ecosistemas naturales y de la construcción. Hablamos de uno de los puntos básicos del concepto de la ciudad.

A lo largo del proyecto, se hace hincapié en la transición y conexión entre el paisaje urbano de la ecociudad y el paisaje natural. En este sentido, los corredores ecológicos buscan preservar el paisaje que se encuentran alrededor de los arroyos existentes. Los mismos que brindan espacios de recreación relacionados con la naturaleza.

Además, se marca como primordial la conservación del paisaje agrícola que sellan las transiciones entre los ecosistemas naturales y las zonas edificadas. Hablamos de espacios verdes ajardinados destinados a las labores agrícolas que constituyen un referente visual y paisajístico.

Asimismo, se trabaja con sumo respeto en diálogo con el medio ambiente, evitando el uso de grandes cantidades de agua o trabajos especiales de mantenimiento. Las plantaciones de árboles incluyen una variedad de especies nativas que representan los diversos las áreas verdes de Sarriguren.

Desde su edificación, en total se plantaron 5.531 árboles y 32.458 arbustos pertenecientes a más de 70 variedades. Siempre teniendo en cuenta en cada caso sus funciones. Por ejemplo: dar sombra, crear recorridos, favorecer la orientación, calentar, etc.

Especies como el olmo, el fresno o el sauce deberán elegirse en el corredor ecológico, ya que son las especies más adecuadas o se adaptan a las zonas húmedas de la regata.

¿Qué lugar ocupan las viviendas en la ciudad?

En la ecociudad de Sarriguren la vivienda juega un papel importante en diversas formas de sostenibilidad. Es decir, se vincula al equilibrio por un lado y, por el otro, la sustentabilidad incluye aspectos energéticos y ambientales. Una diversidad de tipos de vivienda es esencial para servir a diferentes poblaciones y familias de diferentes ingresos, tamaños y antecedentes.

Además, el diseño de estas casas afecta el equilibrio y la integración de los diferentes componentes de la comunidad urbana. A estos efectos, Sarriguren ofrece opciones de vivienda que incluyen zonas de diferentes características: pueblo, vivienda cerrada, vivienda jardín o apartamento.

Su colección crea una comunidad urbana diversa que evita la segregación tradicional. Como resultado, la ciudad logra diferentes objetivos según los estándares de la arquitectura del clima biológico y el urbanismo, la calidad, las viviendas asequibles y diversas. Es decir, primero es necesario revisar diferentes tipos de residencias en Sarriguren y luego tomar algunas medidas de ahorro de energía.

Esta ecociudad cuenta con un conjunto de equipamientos colectivos para toda la población:

villa deportiva,
centro cívico,
ayuntamiento,
jardín de infantes,
escuela,
escuela de música,
fundación cultural,
centro de salud,
centro de asistencia social, etc.

La ecociudad de Sarriguren está conectada con la carretera de Aranguren, formando un verdadero bulevar de ocio. En este bulevar, las instalaciones escolares se ubican junto al polideportivo. De esta manera, forman un conjunto unificado en un espacio muy accesible, pero evitando algún tipo de efecto barrera al insertar grandes componentes en la estructura del entorno urbano residencial.

Por último, los demás espacios son de carácter social, cultural, religioso y administrativo. Estos se distribuyen en diferentes partes de ecociudad para satisfacer plenamente las necesidades de los residentes.

Superilla en Barcelona y las supermanzanas

Hasta aquí te hemos contado las principales características de la ecociudad de Sarriguren, en la Comunidad Autónoma de Navarra.

Si te has quedado con alguna duda o tienes alguna recomendación para realizarnos pueden dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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En Ciudades y Barrios

Guía Michelin y sus nuevas estrellas premiadas a España

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

La Guía Michelin de gastronomía de este 2023 ha incluido unas 29 nuevas estrellas a restaurantes españoles como primer premio. Asimismo, 16 a otros restaurantes que ya poseían alguna. Cocina Hermanos Torres y Atrio son dos de los más destacadas que cuentan con tres estrellas. El primero de Barcelona y el segundo de Cáceres.

Así como muchos concursos o inventos que han ido surgiendo a lo largo de la historia han ido cambiando y referenciándose con el paso del tiempo, la guía francesa de gastronomía no fue la excepción. En esta línea, sus orígenes han sido humilde. Y, durante su desarrollo, la guía de las tapas rojas fue considerada como un gran incentivo para que los automovilísticas se lanzaran a la carretera.

En este post te contamos la historia de esta histórica guía de gastronomía, de que se trata y cuáles son las nuevas estrellas premiadas. ¡Sigue leyendo!

La Guía Michelin: una gran visión

La historia de esta Guía Michelin comenzó en el centro de Francia en 1889. André y Edouard Michelin crearon una empresa de neumáticos con su apellido. Esta idea surgió de una visión positiva con respecto a la industria automovilística en el territorio francés. En aquel entonces, este mercado contaba con no más de 3000 vehículos.

El modo de apoyar esta pequeña industria y al desarrollo del grupo fue proporcionándoles a los automovilistas una guía porque de les pues facilitar el viaje. De esta manera, surge lo que en la actualidad se conoce como la Guía Michelín. La primera edición de esta novedad fue en agosto de 1990 y en su introducción uno de sus fundadores escribió: “esta obra aparece con el siglo y durará tanto como él”.

En esta guía se incluía un buen número de informaciones sumamente prácticas. Desde mapas, instrucciones para cambiar un neumático, donde descansar, hasta un preciso listado de lugares en donde alojarse y comer.

La información que incluía la guía por veinte años fue publicada de manera gratuita. Hasta que, en un momento, uno de sus fundadores descubrió, en un taller de neumáticos, sus trabajadas guías eran usadas por un banco como calzas. Por tal motivo, decidió en el año 1920, comenzar a cobrar la Guía Michelin a 7 francos.

Gastronomía independiente: la mejor forma de avanzar

En el año 1923, la edición de ese año inauguró la sección “Hoteles y restaurantes recomendados» con un dato nuevo. Era la primera vez que la guía presentaba una lista de restaurantes de manera independiente. Pues hasta el momento solo se exponían aquellos que forman parte de algún hotel.

Al darse cuenta el modo en que crecía el interés por la sección que presentaba los restaurantes, los hermanos fundadores contrataron un grupo de comensales misteriosos conocidos en la actualidad como los “inspectores”. La función de este equipo era visitar y valorar restaurantes de manera anónima.

Luego, en 1926, no solo que se presentaba la sección independiente, sino que se comenzó a valorar con estrellas la calidad de cada uno de los sitios. Al principio se comenzó calificando con una sola estrella. Luego de cinco años, se determino una jerarquía: una, dos y tres estrellas. Para 1936, el grupo líder comunicó los criterios establecidos para adjudicar los galardones.

La Guía de los hermanos franceses en la actualidad

Luego de haber recorrido un largo camino, en la actualidad, la guía de los hermanos Michelin se ha posicionado como un referente mundial en el campo de la gastronomía. Mucho de ello tiene que ver con el compromiso, como lo establece en su sitio web, con sus lectores y por su riguroso proceso para seleccionar los establecimientos.

El criterio presentando por la Guía Michelin, al día de hoy, es aplicado alrededor de todo el mundo. Lo que se debe seguir es una selección por parte de inspectores anónimos, que respondan a una profesión y una excelente profesión. De esta manera, el método es el mismo en todas partes del globo.

En definitiva, desde siempre la misión de este grupo fue contribuir a una mejora en la movilidad, que presidió la creación de esta guía y que constituye la identidad primera de la marca. Todo ello se ve reflejado en su actual slogan “La mejor forma de avanzar”.

La Guía Michelin 2023 y las nuevas estrellas

Hace pocos días, el grupo encargado de la Guía Michelín a dado a conocer el listado de restaurantes que se suman a la clasificación en este 2023.

En esta nueva edición se han repartido unas 29 estrellas nuevas. Entre las regiones más premiadas se encuentran: Cataluña (5), Madrid (4) y Galicia, Andalucía y Castilla La Mancha (3).

La localidad de Toledo fue la elegida para la presentación de este estado de restaurantes consagrados. En esta comunidad, que es la anfitriona, se registraron tres nuevas estrellas que terminan de confirmar el talento juvenil que caracteriza a la cocina manchega.

En relación a los restaurantes elogiados, entre ellos se destacan los siguientes:

Enigma (Barcelona) de Albert Adriá,

RabioXo (Madrid) de Dabiz Muñoz

Etxeko Ibiza (Ibiza) de Martín Berasategui y Paco Budia.

Por otra parte, las restantes 16 estrellas que se le otorgaron a restaurantes que ya poseían una, desde la marca destacan los proyectos personales e innovadores de dos de ellos:

Cocina Hermanos Torres, en Barcelona, y Atrio, en Cáceres.

Estos sitios gastronómicos lograron sumar su tercera estrella de la Guía Michelin.

Asimismo, en las categorías de los restaurantes con tres estrellas encontramos a:

DiverXo

El Celler de Can Roca.

Y, en la clasificación nueva se destacan tres lugares que recibieron, en esta guía, la segunda estrella:

Deessa, de Quique Dacosta y Guillermo Chávez, en Madrid.

El Rincón de Jun Carlos, de Juan Carlos Padrón y Jonathan Padrón, en Adeje, Tenerife.

Pepe Vieira, de Xosé Torres, en Serpe, Pontevedra.

La Guía Michelin del año pasado contaba con una lista de 1362 restaurantes premiados en España, Portugal y Andorra. Entre ellos hay 11 restaurantes con tres estrellas, 40 con dos y 211 con solo una.

Por último, a este listado le sumamos 39 que tienen una estrella verde con las cual la marca premia los restaurantes más innovadores en materia de sostenibilidad. Y 284 son los considerados restaurantes Bib Gourmand. Es decir, los que sobresalen por tener una muy buena relación entre precio-calidad. Estos últimos no reciben estrellas, pero figuran como posibles y futuros galardonados.

La guía cierra con 816 lugares gastronómicos que son recomendados por la calidad de sus platos.

10 Rutas gastronómicas que debes hacer en España

Hasta aquí te hemos contado todo acerca de la Guía Michelin 20223. Una de las principales guías gastronómicas a nivel mundial.

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En Formación Inmobiliaria

El funnel de ventas inmobiliario espontáneo

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

El funnel o embudo de ventas lleva más de un siglo en práctica como técnica de gestión clientelar. Con el paso del tiempo sus características han ido variando hasta alcanzar un protagonismo impensado en todo el espectro del marketing. Sin embargo, es una de las tácticas que menos ha variado desde su configuración inicial, incluso hoy día que transitamos el camino de lo digital como principal canal de comunicación. En este artículo de Oi Real Estate veremos las ventajas de crear un funnel de ventas inmobiliario espontáneo, muy acorde a la era tecnológica. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

¿Cómo nació el embudo de ventas?

Los primeros registros del funnel (o embudo) de ventas nos remontan a finales del siglo IXX. Fue Elmo Lewis, uno de los integrantes del equipo estratégico de la agencia publicitaria norteamericana Elias St., quien se decidió a diagramar este concepto. Consistió primeramente en organizar y clasificar un proceso de compra en varias etapas:

Conciencia

Atención

Deseo

Acción.

Es una de las piedras fundamentales del marketing. Dado su éxito inmediato, el concepto del “funnel” (que en un principio estaba orientado en exclusiva a la venta de productos) fue incorporado y apropiado por las empresas para gestionar sus propias estrategias acerca de la conversión de interesado a cliente. Está considerado incluso al día de hoy como la base de toda gestión ligada a la tracción y a cómo manejarla ordenadamente.

El ciclo de las negociaciones inmobiliarias y la Big Data

Las agencias inmobiliarias practican el funnel desde comienzos de siglo XX. Si bien, como dijimos, se trata del método de canalización de ventas más utilizado por corredores y agentes en bienes raíces, ha sufrido un aditamento esencial en el último tiempo y con la irrupción de la Big Data.

Lo curioso del caso radica en que la revolucionaria Big Data se haya implementado en el funnel colaborando sustancialmente en su automatización, pero casi sin alterar sus estructuras básicas. Permite identificar, preseleccionar y diferenciar entre la gran variedad de probables clientes inmobiliarios, ingresando desde su parte superior, descendiendo en su recorrido hasta salir convertido en prospecto.

Cada compañía puede alterar en mayor o menor medida su propio funnel, respetando una cronología de base. Repasemos rápidamente las cinco fases más utilizadas en un funnel de ventas inmobiliario:

Conciencia. El eventual cliente entiende que la agencia tiene una solución para su objetivo de venta o alquiler.

Interés. Demuestra interés en los servicios de la agencia (por ejemplo, mediante documentos provistos por la inmobiliaria respecto a las opciones que le presenta el mercado).

Evaluación. El probable cliente examina las soluciones entre agencias competidoras.

Decisión. El interesado decide transformarse en cliente, accediendo a contratar los servicios de la agencia o del agente inmobiliario. Comienza la negociación.

Fase de adquisición. El cliente ha sido prospectado y la venta o arrendación de la propiedad está en manos de la agencia.

Saber identificar cada una de estas instancias, aporta un gran valor en planificación a quienes se encargan de prospectar o traccionar clientes para las agencias. En todo caso, pueden aplicarse distintas estrategias en cada una de ellas, según las preferencias de quien se encargue de diseñar el funnel, o el perfil de ventas de la compañía.

El funnel de ventas inmobiliario espontáneo

El embudo de ventas genera contactos para convertirlos en clientes. Su automatización y espontaneidad busca un solo objetivo: generar leads y fomentar su conversión. Estas metas se lograrán captando la atención de un cliente ideal, ya sea analógicamente (por ejemplo, mediante llamadas telefónicas) o a través de una campaña promocional de anuncios.

El siguiente paso consiste en lograr una conversión voluntaria. A través de los formularios de contacto en blogs o plataformas, el eventual cliente nos brindará sus datos porque desea que se comuniquen con él. Lo que la agencia le ha mostrado de sí, ha sido lo suficientemente atractivo. Madurar ese vínculo cliente/agencia mediante procesos espontáneos, será la próxima meta.

Automatizar la respuesta

En caso específico de la compraventa de inmuebles, existe una variedad de fórmulas orientada a los distintos tipos de prospectos y las inquietudes que te transmiten. Veamos algunas entre muchas de ellas:

1 Propietarios analizando una venta probable

Envíales un informe del mercado inmobiliario zonal, actualizado a la fecha. Procura que el interesado conozca los precios de propiedades similares, además de cuáles son las distintas tendencias a futuro inmediato.

2 Propietarios interesados en tasar

Si demuestra interés en una tasación, es porque el eventual cliente está manejándose también con otras agencias y en el mismo sentido. Acércale una medición automática e intenta acordar una visita presencial al inmueble.

3 Decidido a vender, pero evaluando qué agencia contratar

Envíale un estudio completo de costes. El mismo debería incluir un informe estimativo financiero de la operación, siempre y cuando se formalice mediante firma un acuerdo de negociación exclusiva.

Modalidades para acercarte al eventual cliente

La modalidad personal incluye una entrevista con el interesado. Siempre es la más conveniente. Sin embargo, puede que una pequeña consulta no amerite un encuentro formal. Si es así, procura ofrecerle las documentaciones y estudios antes mencionados mediante acceso a las plataformas, sitios web, o aplicaciones digitales de la agencia.

El diálogo entre el interesado y la inmobiliaria (o personal, si eres un asesor o agente independiente) debe quedar asentado de forma fehaciente en tu plataforma digital, cualquiera sea. Es fundamental que todo dato de contacto, por más fortuito que parezca, pase a tu base de detalle de prospectos.

El uso del chat automático

Implementar el uso del chat automático, o bot de atención inmediata, es la última moda digital. Este implemento, de singular éxito, puede ser de gran utilidad para la tracción de clientes. Sin embargo, todos hemos tenido alguna mala experiencia con estos “robots”, que ni bien ingresar a una plataforma web salen a nuestro encuentro. Esto es un hecho. Pero hay formas de ir puliendo este sistema hasta lograr una optimización completa de sus funciones.

Hay una clave para evitar malos entendidos o comentarios negativos al respecto: la correcta carga de preguntas y respuestas. Será vital saber identificar cuáles son los interrogantes que mayoritariamente se realizan y cuáles son las respuestas ideales. Incluso puedes ir un poco más allá y encargar a tu desarrollador la carga de preguntas poco frecuentes.

Verás que buena parte del éxito en el camino de todo funnel de ventas inmobiliario automático se basa en el conocimiento del propio negocio. Esto incluirá también el conocimiento de nuestra cartera de clientes estables, pero también del que está por venir.

Hemos visto algunas claves para lograr el funnel de ventas inmobiliario espontáneo ¿Tienes tu propia metodología para tu embudo de ventas? Nos encantaría conocerlas en la bandeja al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Crear tu propia landing page inmobiliaria

En Agentes inmobiliarios

Claves en un contrato de alquiler

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

En el aspecto laboral, solemos afirmar que el real estate tiene una gran ventaja respecto a muchos otros mercados: para ingresar y formar parte activa en él no es necesario ningún título colegiado. Siempre tienes tiempo de especializarte en cualquiera de sus campos. De momento, en España el convertirse en agente inmobiliario está considerado como uno de los mejores primeros trabajos. Sin embargo, en este competitivo y burocrático circuito, los documentos mandan. Comprender sus funciones y sus aplicaciones es clave para comenzar con el pie derecho a transitar su sinuoso camino. Entre aquellos documentos, uno destaca por lejos. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas entre muchas claves en un contrato de alquiler. Te invitamos a leer el artículo hasta el final para conocer mucho más sobre un tópico recurrente entre los asesores, con el fin de cometer la menor cantidad de errores no forzados. ¿Nos acompañas?

Las viviendas y los contratos de alquiler

Como dijimos, el real estate se encuentra plagado de trámites, de los más diversos. Si estás por ingresar el sector, en poco tiempo identificarás cuál es la rama que mejor te calza o se adapta a tus inquietudes, y desarrollarte en pos de ser un excelente agente inmobiliario. Pero hay algunos tramiteríos con los que te encontrarás a diario o asiduamente y que deberás retocar o modificar de forma permanente, ya que cada caso es un mundo.

En este sentido, un contrato de alquiler de vivienda es un documento que reglamenta un período de tiempo determinado y el uso de un inmueble. Para ello, hace constar en él las obligaciones y derechos de las partes. ¿A qué debe estar atento un propietario o un inquilino? ¿Qué podrá reclamar y en cuáles casos el dueño de la propiedad y quien la ocupa provisoriamente?

LAU

Recuerda que para que un contrato de alquiler tenga validez legal, deben seguirse las pautas que expone la Ley de Arrendamientos Urbanos desde el año 2019. Ten en cuenta que la ley implementada desde marzo de ese año contiene una serie de modificaciones sustanciales respecto a su predecesora.

Claves en un contrato de alquiler

Hablemos específicamente de un contrato de alquiler particular. Esto es, destinado a regular el alquiler de una propiedad para uso habitual y no comercial. Los contratos comerciales cuentan con una serie de pautas específicas que podrás encontrar detalladas en muchas otras notas de nuestra sección alquilar; te recomendamos visitarla.

Como primera medida, desde la página de la OCU podrás descargar la plantilla de contrato de alquiler vigente a la fecha. Asimismo, podrás valerte de ella para despejar alguna duda puntual.

Veamos entonces los principales puntos a tener en cuenta acerca de qué debería incluir un contrato de alquiler, para no incurrir en errores que podrían conducir a problemas entre las partes.

1 Definir lapsos

Se estima que el promedio de la duración en los contratos de alquiler es de un año, con posibilidad de extender a posteriori hasta cinco años. Ten en cuenta que el inquilino puede solicitar una prórroga hasta esos cinco años, incluso habiendo pactado períodos inferiores. El propietario tiene a su vez que notificar cualquier extinción del mismo con una antelación de cuatro meses, mientras que el inquilino podrá hacerlo solo dos meses antes de proponer su finalización.

2 Prórroga según LAU

Es común que muchos propietarios o agencias propongan realizar un contrato de once meses para hacerlo pasar por un contrato de alquiler de uso comercial y evadir así el derecho a prórroga. Sin embargo, la OCU señala que si una vivienda está siendo destinada para uso habitual, el inquilino tendrá derecho a solicitar prórroga sin importar qué diga o figura en el contrato de alquiler.

3 ¿Cuándo puede recuperar su vivienda el propietario?

Un propietario podrá reclamar el recupero de su vivienda luego del primer año. Esto podrá darse si demuestra la necesidad de utilizar la vivienda para sí o para un familiar directo (hijos, hermanos, padres).

Por parte del inquilino, respecto a la normativa en vigencia, el mismo podrá rescindir su contrato a partir de los seis meses de la fecha de inicio. Si por fuerza mayor el inquilino desistiera de continuar habitando la vivienda en una fecha calendaria anterior, deberá expresarlo mínimamente dos meses antes.

4 Fianzas

El decreto citado previamente insta a que en el contrato de alquiler figure que para acceder a la vivienda se deben anticipar un mes (de la cuota estipulada) como fianza y dos mensualidades más como máximo a modo de garantía adicional. Una vez finalizado el contrato o rescindido, inquilino y propietario recorrerán la propiedad asegurando el estado de la misma, pudiendo devolver parte o todo de esas mensualidades extras.

5 El inventario

Las fianzas y mensualidades extras suelen ser objeto de controversias y sendas disputas. En este sentido, una fianza se devolverá recién comprobado que no existen deudas y que la unidad se encuentra en óptimo estado. La dinámica de estas normas de argumentación poco comprobable promueve costumbres problemáticas.

Inquilinos. Muchos suelen no abonar el último mes de cuota del contrato considerando que la fianza cubrirá dicho gasto.

Propietarios. Suelen considerar que el deterioro de la propiedad supera la fianza depositada.

Con el fin de evitarse este tipo de inconvenientes que suelen erosionar la relación propietario / inquilino (agencia por medio), es aconsejable realizar un inventario detallado al máximo del estado del inmueble a la hora de ingresar los inquilinos a la vivienda. En su comparativa, al momento de finalizar el mismo, se recorrerá la vivienda estancia a estancia para determinar cuáles son los deterioros que pueden tomarse a cuenta de la fianza y cuáles son propios del desgaste al paso del tiempo.

Hemos visto algunas claves en un contrato de alquiler, propios de nuestra época. Como agente inmobiliario… ¿Cuál es tu experiencia? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Consejos para el futuro arrendador

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En Formación Inmobiliaria

Proptech inmobiliario modelo 2023

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Es un hecho que toda aquella forma de marketing que explote y mantenga su nivel de éxito en los Estados Unidos durante más de cinco años consecutivos, cruzará el Atlántico hasta abrirse paso en Europa. Acaso su más claro ejemplo sea el impacto del coworking como sistema de trabajo y la proyección de Silicon Valley como estrategia de polo tecnológico. En este sentido… ¿Cuán tecnológica es tu agencia? En caso de que te manejes en el sector de los bienes raíces como agente o bróker freelance… ¿Qué tienes entre manos para el próximo año? El futuro ya está aquí. En este artículo de Oi Real Estate veremos el estado del mercado proptech inmobiliario modelo 2023 en España y en el resto del mundo.

Auge de una tendencia que copa el sector

¿Sabías que más del 95% de las búsquedas inmobiliarias se originan actualmente a través de internet? Seguro lo imaginabas. Ese mínimo 5% restante, se ve disminuido año tras año. Se trata, por supuesto, de un grupo conformado por rezagados clientes o interesados de rangos etarios avanzados. Como es de esperarse, esa porción de clientes irá menguando su influencia en el sector hasta que la búsqueda de viviendas termine siendo íntegramente virtual.

¿Trabajas a largo plazo? Pues este momento en Europa y especialmente en España, según los analistas, es una instancia clave para decidirse. Si realizaras una evaluación a consciencia sobre los engranajes que hacen mover esa maquinaria que es tu empresa o tu trabajo diario… ¿Cuántos de ellos son impulsados por la tecnología digital? Es más… ¿Cuántos de ellos son puntualmente tecnología digital? Todavía estas a tiempo de convertir a tu inmobiliaria en un negocio proptech. Aún quedan algunas temporadas, antes de que empiecen a sonar las alarmas.

¿Qué es el proptech?

La tecnología aplicada a las ventas está cambiando radicalmente. Con ella, también cambian los mercados y los sectores que en menor o mayor medida los componen. En este caso, el que nos importa y al que vamos a referirnos es al sector inmobiliario. Seguramente hayas oído el término proptech, pero no por eso estarás obligado a saber puntualmente de qué se trata, ni su historia, ni a dónde pretende dirigir al mundo de los bienes raíces. Vamos a contártelo en este artículo.

El concepto proptech (también podrás verlo escrito como PropTech) es más complejo de explicar que de entender. Se considerará proptech a toda compañía que aplique la tecnología digital para mejorar o innovar cualquier tipo de servicio avocado al sector inmobiliario.

Hablando en un sentido etimológico, proptech es en inglés la noción como resultado del prefijo “prop” (por “propiedad”) y el sufijo “tech” (por “tecnología”, claro). Entonces… ¿Podría considerarse proptech a una empresa por el solo hecho de utilizar el correo electrónico para contactarse con sus clientes? Pues, en los términos de su definición sí, pero no en el idioma del marketing digital.

¿A qué llamaremos entonces una “proptech”?

La verdadera utilización de la característica proptech se utiliza en marketing y en general para señalar a las compañías inmobiliarias (o relacionadas a ellas) cuya innovación tecnológica proponga aspectos verdaderamente revolucionarios; algo que podría cambiar ciertos parámetros establecidos. Una firma que acaso sorprenda tanto a clientes como a colegas. Y también a su propio mercado.

Introducido justo en el año 2000 (un número redondo que ni las peores novelas de ciencia ficción hubiesen descripto) en los Estados Unidos, cobró cierta popularidad a finales de la primera década del siglo. Desarrollándose de forma acelerada desde ese entonces, podría decirse que su implementación y búsqueda por parte de los distintos actores del sector es sencillamente exponencial. En la actualidad, el marketing y el proptech van de la mano en España y en todo el mundo.

Las “startups” como infinitos tentáculos del concepto «proptech»

Las “startups”… ¿Qué rol cumplen en el juego del proptech? La respuesta es: el más importante de todos. Esto se da porque es en las “startups” donde se presenta el proptech en todo su esplendor. Son las herramientas de las que se abastecen las agencias y los agentes inmobiliarios para dar esa vuelta de tuerca tecnológica de la que hablamos, a las acciones del sector.

¿Qué es una “startup”?

Al igual que ocurre con el término que nos da cita, muchos escuchan y saben qué es una “startup”, pero consultados, se quedan mirando la nada. ¿Qué es realmente una “startup”? Es un concepto de negocio que vinculará una pequeña idea (y que mediante la tecnología digital será muy útil para otros y para sí), y que entrará al ruedo del mercado para conseguir capitales que le permitan crecer.

En algún momento dejará de ser una “startup” para ser una compañía en desarrollo, o pasará al olvido. Mientras en el balance pese más la idea respecto a sus resultados concretos, seguirá siendo una “startup”. Macintosh, con Steve Jobs en el garaje, era una. Está claro que dejó de serlo para convertirse en lo que es hoy.

El universo del marketing de hoy

En la actualidad, la fusión entre el marketing y el proptech sin las startups, es inviable. Sin embargo, no todo es ganas y suerte. También es necesario conocer con qué bueyes se ara en este campo. Según el informe Startup Ecosystem Report, llevado a cabo por la compañía Telefónica en el año 2020, se registró que ocho de cada diez startups tienen un ingeniero entre sus miembros fundadores.

Proptech inmobiliario modelo 2023 en España

A comienzos de 2021 y según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, se contabilizaban en el país más de 250 compañías consideradas proptech. Si tomamos en cuenta que a comienzos del año 2018 se registraban 180 empresas de este tipo, vemos que su irrupción al mercado nacional está lejos de alcanzar su techo.

Esto se da por muchas razones, pero fundamentalmente por la feroz competitividad entre compañías y la fuerte y permanente inversión desembolsada en tecnología por parte de sus responsables. Más que nunca, el ámbito digital comienza a ganarle la pulseada a lo analógico; por ende, una pequeña o mediana agencia que hoy puede ser considerada proptech, tal vez mañana deje de serlo. Quedar a la sombra de las inmobiliarias competidoras, o rezagado en algún avance tecnológico, puede llegar a costar el quedar fuera del espectro competitivo.

Enfocarse en el mercado del futuro

De boca de los expertos en marketing digital, se vislumbran una serie de cambios determinantes, de cara al año 2023 y con proyecttión al 2030. El avance en la era tecnológica (hoy transitando su generación 4.0) promete alterar definitivamente los estilos de vida, la noción de lo que hoy representa mantener o cambiar de empleo, e inevitablemente el acceso a la vivienda.

Hemos visto algunas consideraciones sobre proptech inmobiliario modelo 2023. Tu agencia u oficina de servicios en bienes raíces… ¿Está preparada para ingresar a ese universo? ¡Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios!

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Internet de las cosas y el real estate

En Invertir

Suba del 57% en la inversión inmobiliaria

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

En el tercer trimestre se registró una suba en la inversión inmobiliaria: cerca a los 4.900 millones de euros. Se concreta así un alza anual del 57%, con el rubro oficinas y mercados alternativos entre las preferencias. Y las estimaciones indican que durante el 2022, en su totalidad, pueden alcanzar los 15.000 millones de euros.

La inversión financiera inmobiliaria superó los 13.000 millones de euros en el tercer trimestre del año. Sólo durante los últimos tres meses, se acercó a los 4.900 millones de euros. En términos interanuales, supera en un 57% al volumen registrado durante 2021. Las estimaciones son alentadoras, ya que en el año se podría superar la barrera de los 15.000 millones de euros.

Los sectores que mayores inversiones recibieron fueron el de oficinas comerciales y los mercados alternativos; mientras que siguieron los rubros de logística, el retail, el hotelero y, por último, el residencial. Aunque la suba en la inversión inmobiliaria podría experimentar una retracción durante el 2023.

Suba en la inversión inmobiliaria

La cantidad de inversiones que se volcaron al sector inmobiliario sumaron nada menos que 4.886 millones de euros durante los últimos tres meses. Con ello, en lo que va del año el total acumulado supero los 13.000 millones de euros. La marcada suba en la inversión inmobiliaria se explica por la inestabilidad de los otros mercados de inversión.

El ladrillo siempre es tomado como resguardo de inversión. Más aun con una inflación que no da tregua, un alto volumen de capital circulante disponible y las ofertas de inversión del sector inmobiliario. De hecho, las estimaciones para el 2022 indican que se podría alcanzar un total de transacciones superior a 15.000 millones de euros.

En comparación con el año anterior, los primeros tres trimestres de 2022 cerraron con una suba del 57% en la inversión inmobiliaria. Entre los rubros con mayor recepción está el de oficinas comerciales, con 1.180 millones de euros entre julio y septiembre (prácticamente el 25% del total)

En cuanto a las inversiones alternativas, con 1.170 millones de euros, también sumaron casi el 25% del total del trimestre. Allí se destacan las inversiones en Residencias para Estudiantes; las residencias del tipo Senior Housing (para la tercera edad); y el subsector Coliving, de gran auge en la actualidad.

La región que ha recibido mayores inversiones en el sector de oficinas es Madrid. Las ciudades de la Comunidad resultaron el 58% de las transacciones y la mitad del capital invertido. La otra región mas elegida es la Barcelona. Durante el pasado trimestres, el mercado inmobiliario barcelonés superó los 400 millones de euros invertidos.

Logística y retail también subieron

Como dijimos, la suba en la inversión inmobiliaria durante los primeros tres trimestres del año superaron los 13.000 millones de euros. Pero, si bien los sectores más elegidos fueron el de oficinas comerciales y las inversiones alternativas, hubo otros que se destacaron y aportaron al crecimiento interanual del 57%.

Otros dos subsectores que presentaron comportamientos positivos fueron el de Logística y el Retail. Y lo hicieron, incluso, más allá de las estimaciones a principio de año. Las naves cobran valor en momentos en que las grandes empresas eligen mantener un stock de sus producciones para resguardo.

La logística absorbió una porción importante del total. La cantidad de inversiones durante el tercer trimestre del año alcanzó los 967 millones de euros, tanto como el mismo periodo de 2021. Se destacan los desarrollos en Madrid (el Corredor de Henares, al noroeste de la Capital, con una inversión de 90 millones de euros). Pero también las regiones de Cataluña, Zaragoza, Málaga y Sevilla han sido opciones elegidas durante el periodo julio-septiembre de 2022.

El crecimiento del Retail se acerca a los guarismos registrados anteriores a la pandemia. En el 2018 las inversiones crecieron hasta los 4.000 millones de euros. Entre centros comerciales, supermercados, locales bancas y comercios sumaron 816 millones de euros durante el tercer trimestre del año. Sobre todo en los inmuebles del tipo High Street, donde las operaciones representan el 65% del total. Y puntualmente las de Madrid, que se llevaron nada menos que el 82% de las inversiones. El resto, se distribuyeron en Barcelona y Sevilla.

Hotelero y Residencial

Si bien las opciones más destacadas durante lo que va del 2022 son las oficinas y las alternativas de hospedaje para jóvenes y tercera edad, también fue importante la suba de la inversión inmobiliaria en el rubro hotelero. Las nuevas formas de habitar los días laborales y las vacaciones fueron creando nuevas demandas. Y las zonas que parecían apartadas de los centros, de pronto se volvieron atractivas para la vida cotidiana y el disfrute.

La inversión hotelera volvió a superar por segundo trimestre consecutivo los 500 millones de euros. Lo dicho, las regiones que mayor volumen de inversiones han recibido fueron las Islas Baleares; seguido Málaga, Valencia, Madrid y Barcelona.

Se destaca la transacción realizada durante el mes de julio por el Fattal Group israelí de cinco hoteles en Mallorca e Ibiza. Un total de 1.120 plazas, a un costo total de 165 millones de euros. De mantenerse este nivel de inversiones, el rubro hotelero español puede cerrar el año superando los 2.000 millones de euros de inversión.

Por el rubro residencial, el comportamiento también fue alcista. De hecho, con unos 1.880 millones de euros se acerca a los registros máximos de 2018. Aunque en el último trimestre, con cerca de 175 millones de euros, fue un poco menor a los anteriores seis meses del año. Aquí, la transacción a destacar es la adquisición de un emprendimiento Build to Rent de 220 plazas en Badalona, cuyo costo final estuvo cerca de los 100 millones de euros.

Por último, es necesario resaltar que, si bien las estimaciones dan cuenta que esta suba en la inversión inmobiliaria va a continuar en el trimestre en curso, la desaceleración está a la vuelta de la esquina. De hecho, se puede experimentar una retracción -sostienen algunos analistas- cercana al 20%. Entre las causas principales de este posible freno están las otras opciones de inversión que empiezan a redituar montos más significativos; además, se prevé que la mayor oferta devenga en una evolución más lenta en las negociaciones y transacciones.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la suba en la inversión inmobiliaria en el tercer trimestre del año. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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La vivienda como forma de monetizar los ahorros

En Noticias Oi Real Estate

Nuevo mercado de la Abaceria: el nuevo proyecto en la “plaza de Gracia”

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Para la próxima semana, desde el Ayuntamiento de Barcelona, se abrirá la etapa de información pública respecto al proyecto sobre el nuevo mercado de la Abaceria.

Se trata de una obra que ha tenido una serie de retrasos. Por ello, se buscará licitarla antes de que culmine el año con un nuevo equipamiento. La intención es poder adjudicar a lo largo del primer trimestre del 2023 para comenzar a actuar entre abril y julio de dicho año.

El proyecto esta pensado en cinco plantas con unos 15.000 metros cuadrados que serán destinados a diversas actividades. Sigue leyendo y entérate de todos los detalles de este impactante y prometedor proyecto.

¿De qué se trata el proyecto del nuevo mercado de la Abaceria?

Como hemos mencionado, el Ayuntamiento de Barcelona busca licitar el proyecto del nuevo mercado de la Abaceria en plaza de Gracia. Esta obra pronostica la creación de un espacio público de unos 15000 metros cuadrados. Una de las principales características se vincula a la vegetación, cuyo objetivo es mejorar el entorno. Además, se prevé destinar unos 6000 metros cuadrados de la superficie total, tanto al interior como al exterior de la obra, a una gama de actividades para las asociaciones del barrio.

Según lo expresado por representantes del ayuntamiento “este proyecto se ha trabajado conjuntamente con el tejido vecinal y comercial del mercado y recoge la principal petición del vecindario”.

Para llevar adelante lo planificado, el gobierno invertirá más de 25 millones de euros, unos 3,7 más de lo que previa a fines del año pasado. De esta manera, el nuevo mercado de la Abaceria se dividirá en cinco plantas destinadas a espacios de dirección, aulas y despachos, almacenes, aparcamiento para 50 coches, etc.

Según las palabras de Monserrat Ballarín, la regidora de comercio, en un primer momento existía una previsión de que el proyecto demandaría entre 24 y 30 meses. En este sentido, su inauguración se estimaría, como mínimo, para mediados del 2025.

Esta planificación supone un cierto atraso en relación a los tiempos de obra que presentó el consistorio un año atrás. En aquel momento se previa un estreno del nuevo mercado para la navidad de 2024. No obstante, si bien la espera esta tornándose algo larga, la realidad es que cada vez falta menos para poder disfrutar del nuevo mercado de la Abaceria en la Plaza de Gracia.

Un proyecto sostenible pero muy discutido con la comunidad

El nuevo mercado de la Abacería dispondrá, en la fachada de la calle de la Mare de Déu dels Desemparats, de una plaza semicubierta. La misma estará conectada con el interior del edificio donde se encontrarán ubicadas las paradas de manera longitudinal. La principal intención de este diseño es invitar a los vecinos a formar parte del mercado sin darse cuenta. Una proyección con el objetivo de volver al tradicional plan familiar de ”ir a la plaza”.

Por otra parte, el frente contrario a la calle Torrijos contaría con un acceso que facilitará ingresar a una zona de vestíbulos. En este espacio se podrán llevar adelante actividades temporales de todo tipo permitiendo a los habitantes del vecindario, y ciudadanía en general, recorrer el mercado de punta a punta.

No obstante, una parte de los vecinos han propuesto un jardín en lugar de la plaza semicubierta. El principal argumento radicaba en que la reforma era la única posibilidad de que la Vila de Gracias obtenga un parque céntrico. Uno de los miembros del colectivo de vecinos afirmo que “en Gràcia no queremos más plazas duras de cemento que sean una isla de calor”.

En relación a la inmensa estructura metálica, por diversas complicaciones, se la reemplazará por una replica exacta supervisada por el Servicio de Patrimonio Arquitectónico. La nueva estructura estará compuesta por materiales que cumplan con los requisitos técnicos exigidos, a diferencia de la anterior que ha sido considerada como insuficiente para soportar la carga.

Este tipo de operaciones ya han sido desarrolladas con anterioridad en otras obras. Una ha sido en el Mercado de la Barceloneta y otra, de manera parcial, en el de Sant Antoni.

Las cinco plantas del nuevo mercado de la Abaceria

Si bien el primer proyecto del nuevo mercado de la Abaceria era de una sola planta, su nueva proyección incluye otras cuatro. Es decir, en los 15000 metros cuadrados que tendrá el nuevo mercado de la Abaceria, 14350 se encontrarán distribuidos en cinco plantas destinadas a usos diferentes. Planta baja, una planta altillo con dos alturas y tres pisos restantes subterráneos.

A continuación, te contamos de manera breve de que se tratarán cada una de ellas:

Planta Baja: estará destinada a todo lo que esté referido con el mercado de la alimentación. Se prevé que cuente con 45 establecimientos en su parte interna y otros 10 en el exterior. Para su construcción se destinarán unos 2445 metros cuadrados del total de la superficie.

Planta altillo con una división en dos alturas: en este caso serán 1.050 metros cuadrados los que se destinarán a el o los despachos donde se ubicará la dirección del mercado. A lo que se le suman, dos aulas polivalentes y salas técnicas.

Primera Planta: se tratará de la parte en la cual se abrirá una nueva tienda de autoservicio. Además, se incluirán en este piso almacenes, espacios de residuos y cámaras de frigoríficos.

Segunda Planta: en este segundo piso se construirá un aparcamiento que contará con 50 lugares destinados a clientes. Esta parte del mercado abrirá solamente en horario comercial. All igual que el piso anterior, contará con almacenes, espacios de residuos y cámaras de frigoríficos.

Tercera Planta: este último piso será subterráneo y estaba solo habilitada para usos logísticos vinculados a la descarga y carga de productos. A su vez, contará con metros cuadrados destinados a entidades y asociaciones propias del barrio.

Tiempo para hacer alegaciones

Por otra parte, la reforma que se prevé en esta construcción recoge una serie de mejoras para aumentar la sostenibilidad del proyecto. Y, en consecuencia, lograr objetivos de emergencia climática. De esta manera, incluirá instalaciones que generen energía limpia, una gestión para reciclar residuos, aislamiento del equipamiento y equipamiento para el ahorro de energía.

No obstante, luego de la aprobación del nuevo proyecto, se abre una etapa en la cual se podrán hacer alegaciones. Es decir, un nuevo periodo y oportunidad para dialogar con los vecinos que aún no están de acuerdo con lo planificado.

Los encargados de la obra expresaron que se encuentran abiertos al diálogo en post de aportar en el avance en la generación de verde. Que, en definitiva, es lo que el colectivo vecinal está solicitando.

¿Se pueden colocar muebles en garajes comunitarios?

Hasta aquí te hemos contado las principales sobre la aprobación de nuevo mercado de la Abaceria.

Si te has quedado con alguna duda o tienes alguna recomendación para realizarnos pueden dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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En Agentes inmobiliarios

El peligro de una mala tasación inmobiliaria

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

El mercado inmobiliario español y europeo en general vivió durante este 2022 una serie de estados ciclotímicos como pocas ocasiones en su historia. Con un final de 2021 de niveles record en casi todos los aspectos, como producto fundamentalmente del repunte post COVID 19, la problemática geopolítica en Europa del Este colmó de incertidumbre al sector de los bienes raíces. Sobre todo por su irresolución a corto plazo, la invasión rusa a Ucrania frenó drásticamente los profusos movimientos en transacciones de compraventa de propiedades e inversiones en este campo. En este sentido, agencias y agentes inmobiliarios independientes deben minimizar los márgenes de error para no dejar escapar las diligencias encaradas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos el peligro de una mala tasación inmobiliaria; pata fundamental para dirigir cualquier negociación a buen puerto. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer más.

Un conflicto geopolítico que toca las economías

La invasión rusa terminó por prolongarse en el tiempo mucho más allá de lo vaticinado por los especialistas. Esto aplacó un mercado que había despuntado a niveles positivos cercanos al recalentamiento luego de casi un año y medio de parate completo. En este sentido, el sector inmobiliario debió desde marzo de este 2022 someterse a un estado marcado por la poca estabilidad y una incertidumbre que llevó a sus agencias (pequeñas, medianas y grandes) a recular sobre sus pasos, de cara a un futuro inmediato.

El final de la pandemia aún no ha sido declarado y el conflicto geopolítico mantiene un final incierto. Bajo esta mirada, las consecuencias económicas pueden comprobarse a simple vista (en nuestro sector y en lo cotidiano) ya en los precios de viviendas y también en las hipotecas. Asimismo, la conducta en transacciones de compraventa muestra ribetes que (sin llegar a ser desconcertantes) mantienen en vilo tanto a agentes inmobiliarios y a los dueños de las firmas. ¿Cómo calcular entonces el precio real de una vivienda en épocas de crisis?

El peligro de una mala tasación inmobiliaria

La dinámica mencionada concluye primeramente en la dificultad general de los propietarios en determinar cuál es el precio de su vivienda, a la hora de ofrecerla a la venta. Del mismo modo, los interesados en comprar se encuentran con ingratas sorpresas al momento de consultar por una propiedad que les ha llamado la atención. En dicha dinámica, las agencias ven como clave en estos tiempos la importancia de elaborar valoraciones y tasaciones correctas. El objetivo: combatir los efectos negativos inflacionarios y minimizar al máximo el riesgo de perder dinero mediante una diligencia mal encarada.

Según un informe reciente de la compañía y red inmobiliaria nacional donpiso, se estipula que una correcta tasación de propiedad en épocas de crisis acelerará la venta hasta un 40%; además de aumentar el precio de cierre de la diligencia hasta un 10%.

¿Cuánto demora una propiedad en venderse?

Siguiendo dicho informe de donpiso, vemos que el promedio en tiempo de venta de los bienes raíces puestos a la venta en el actual mercado rondan entre los dos y los tres meses. En este sentido, sobrevalorar la propiedad “para cubrirse del impacto inflacionario” (por otro lado incalculable de cara a un futuro cercano) puede ser un error de consecuencias más que negativas.

Según declaró al sitio fotocasa Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso:

Una correcta tasación es muy fundamental, pues un piso puesto a la venta por encima de su valor de mercado no va a recibir interés por parte de la demanda. Lo único que se consigue sobrevalorando un activo es ‘quemarlo’ en los portales inmobiliarios. Como consecuencia, se acabará vendiendo mucho más tarde y por debajo de su valor. Además, y especialmente por la situación inflacionista y de encarecimiento en la que estamos, hacemos un flaco favor a nuestra economía y sociedad poniendo a la venta viviendas por encima de su precio real.

Emiliano Bermúdez – Subdirector general de donpiso

Minimizar márgenes de error y la cultura del regateo

En la actualidad, se calcula que en España una propiedad mal tasada o sobrevalorada puede demorar en concretar su venta hasta los 170 días de haber sido publicada. Esto descontando la eventualidad de que la vivienda pase directamente al limbo de las “poco vendibles”, lo cual podría significar que la diligencia deba pausarse o que directamente no se concrete nunca.

De boca de los expertos, en España existe una “cultura del regateo” siempre perjudicial para el sector regional y nacional. Hoy día, esta costumbre bien española de muchas agencias de situar los precios de salida al mercado de una propiedad bastante por encima del real, podría ser un factor de peligro sustancial. Fijar los precios de las unidades sistemáticamente para luego “acomodarse” a la baja, según el regateo del interesado, no parece ser la mejor opción en esta premisa urgente de minimizar los márgenes de error.

Revisar las estrategias comerciales de tu modelo de negocio

Seguramente conocerás las estrategias automáticas online. Estos métodos de valoración de las propiedades, funcionan desde el último tiempo como método de tracción clientelar con singular éxito. Interfaces amigables, cálculos sencillos y resultados a la carta inmediatos, y la sensación de estar utilizando cualquier aplicación de preguntas y respuestas atraen tanto a propietarios como a compradores. Este método es puesto en práctica por cientos de agencias y plataformas de publicaciones inmobiliarias.

Sin embargo, en este contexto económico zigzagueante, es nuestra opinión que la tasación de una propiedad debería ser tomada mucho más seriamente. Sobre todo para evitarse controversias a la hora de recepcionar potenciales clientes en tu oficina de servicios inmobiliarios o consultas online a través de tu chat bot o mensajería electrónica.

Hemos visto de cerca puntos interesantes sobre el peligro de una mala tasación inmobiliaria. Tú… ¿Qué opinas? Nos encantaría conocer tu punto de vista.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Mejoras en tu agencia para el próximo invierno

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En Documentos

Licencia de primera ocupación: ¿Qué es y cómo se tramita?

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Existen diversos documentos que sirven para acreditar que una vivienda se encuentra en condiciones edilicias y habitacionales para ser ocupada. Se trata de certificados que serán necesarios tener a disposición y en vigencia para poder vender una vivienda. Como así también solicitar a un propietario en los casos en que se quiera comprar un inmueble. Hablamos, de la licencia de primera ocupación y a la cédula de habitabilidad.

En este post nos enfocaremos a describir de qué se trata la primera de ellas y las diferencias que tiene con la segunda. Si bien pueden resultar similares no son lo mismo. No obstante, algunas Comunidades Autónomas han decido llevar adelante su unificación.

¿Qué es la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es el documento expedido por la administración de una localidad para demostrar que la construcción de un inmueble fue exitosa. Es decir, que se ha llevado adelante mediante un proyecto técnico presentado ante el ayuntamiento de la comunidad correspondiente.

Concretamente, se trata de una manera de corroborar que la obra se ha realizado en base a las condiciones por las cuales se le otorgó la licencia de obra y los permisos. La licencia de primera ocupación demuestra que no se ha alterado ningún punto y que la construcción cumple con la normativa urbanística.

Asimismo, este tipo de licencia puede servir para poder legalizar pequeñas reformas en una vivienda, en tanto estén enmarcadas dentro de la normativa. Es utilizada como un certificado para dar cuenta de que un edificio cumple con todas las condiciones para ser destinado para el uso residencial. En caso contrario, el inmueble, corre el riesgo de ser clausurado y, claro, cerrado.

A todas estas funcionalidades de la licencia de primera ocupación se le suma la de comprobar que un edificio cumple con cada uno de los requisitos de salubridad y seguridad.

Importante: no debe confundírsela con la cédula de habitabilidad. Esto se debe a que en muchas Comunidades las licencias están sustituyendo a la cédula. Por ejemplo, en Madrid, la cédula se encarga de acreditar la solidez y habitabilidad de una vivienda con años de antigüedad que ya ha sido habitada. En cambio, la licencia de primera ocupación autoriza a que la vivienda sea utilizada, ya que cumple con la ley y el proyecto de obra.

¿Por qué es necesaria la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es de gran importancia ya que es la única forma de legalizar una construcción. A su vez, sirve para poder llevar acabo la contratación y el alta de suministros cuando la vivienda se ponga en uso. Hablamos de: agua, gas, luz, etc.

Una de las cosas que se requieren para poder realizar la escritura pública es este informe. Se trata de una de las mayores garantías para los terceros que quieren cualquier tipo de inmueble. Esto se debe a que ante la falta de la licencia de primera ocupación acreditada, cualquier persona que compre una vivienda puede tener problemas a la hora de inscribirla o legalizarla.

En un punto, la misión de este tipo de licencia es la de proteger a compradores. Por lo tanto, antes de abonar por la compra de una casa un paso importante es corroborar que cuente con rodas las licencias que legalizan su uso.

¿Cuáles son las construcciones que necesitan este tipo de licencia?

Las licencias de primera ocupación están pensadas para el primer uso de construcciones y rehabilitaciones integrales de un inmueble. Así como también, para los locales que resulten de las obras que se hagan en los edificios y, por lo tanto, cambien su configuración, alteren o modifiquen su uso. Como, por ejemplo, una construcción que derive en el aumento de viviendas o en la transformación de viviendas antiguas en locales comerciales nuevos.

La licencia a la que nos referimos es esencial para poner en uso las instalaciones y poder abrir establecimientos mercantiles e industriales.

¿Cuándo hay que solicitar la licencia?

Para que la construcción de una vivienda termine será esencial tramitar y solicitar la licencia de primera ocupación. El inmueble, de lo contrario, no podrá ser usado, ni tampoco podrá ser puesto a la venta.

El documento deberá ser solicitado cuando se realice una profunda rehabilitación o cualquier tipo de reforma o ampliación sustancial. Es decir, se trata del requisito previa a habitar la vivienda.

La licencia de primera ocupación, por otra parte, debe ser solicitada a fin de poder contratar y dar de alta los suministros de energía correspondientes.

¿Cuáles son las causas para no se otorgue la licencia de primera ocupación?

En primer lugar, es de gran importancia saber que una administración no puede denegar la licencia de primera ocupación por motivos que no estén vinculados con su objeto. Como, por ejemplo, por:

Entender que la licencia de obra fue otorgada incorrectamente o es opuesta a lo que dicta la ley,

Considerar que aquellas cesiones de terreno de carácter gratuito no se ejecutaron en la licencia de obra o en las reparcelaciones;

La existencia de errores en la liquidación de alguna tasa;

No obstante, las causas que si pueden resultar en la denegación de la licencia son:

Que la obra finalizada no cumpla con lo plasmado en el proyecto de construcción o en la licencia de obra obtenida al comienzo de la misma;

Si la construcción no respeta la normativa urbanística que se encuentra vigente en el territorio en la cual se ubica.

Documentación para obtener la licencia de primera ocupación

Para poder solicitar y conseguir la licencia de primera ocupación será necesario presentar una serie de documentos. Los mismos son los siguientes:

Fotocopia del DNI del solicitante o CIF

Certificado original de finalización de obra. Se trata de un informe redactados por técnicos directores de obras. Los mismos siempre se encuentran visados por el correspondiente Colegio de profesionales.

Copia del acta de recepción definitiva de obras. Si se trata de viviendas unifamiliares este documento no será necesario.

Boletín de telecomunicaciones y protocolos de pruebas. Se trata de la instalación de todas las telecomunicaciones.

Informe sobre el estado de acoples y conexiones por parte de las empresas suministradoras.

Copia de la licencia municipal de obra mayor.

Factura del pago de las tasas administrativas.

Certificados técnicos y de la empresa instaladora que den cuenta del cumplimiento de la normativa vinculada a incendios.

Certificados de instalación eléctrica de baja tensión de espacios y zonas comunes y acometida de la edificación.

Debes tener en cuenta que la documentación necesaria para obtener la licencia de primera ocupación puede variar según la Comunidad Autónoma en la cual se encuentre ubicado el inmueble. Por tal motivo, la mayor recomendación es acudir al ayuntamiento correspondiente y solicitar información precisa de cómo llevar adelante el proceso.

¿Cómo tramitar la licencia?

Una vez que se finalizan las respectivas obras, el titular que posea la licencia o el comprador de la vivienda deberá recoger la documentación necesaria y entregarla en la administración competente. Generalmente, en los ayuntamientos de la localidad es donde se deben presentar los documentos o en las áreas de urbanismos.

Su dificultad no es demasiado alta por lo que con un poco de ayuda podemos hacerlo nosotros mismos. Ante la solicitud, un grupo de técnicos pertenecientes al municipio donde está ubicada la obra la visitará para verificar que este correcto el proyecto y que no infringe ninguna ley.

Si se llegase a encontrar algún tipo de desperfecto, se realizará un formulario de reparaciones para que la persona propietaria de la obra lleve adelante las remodelaciones pertinentes.

Luego de haberse reparado las deficiencias identificadas, el propio ayuntamiento se encargará de expedir la licencia para que el dueño pueda continuar con los demás trámites para poder ocupar la vivienda.

¿Cuáles son los plazos de la licencia de primera ocupación?

La solicitud de una licencia de primera ocupación no tiene un plazo concreto establecido. Se trata de un certificado que debe ser tramitado si o si una vez finalizadas las obras sustanciales o totales de un inmueble. Una vez finalizada la construcción el propietario de la misma, podrá solicitarla cuando lo desee.

Con respecto al plazo para obtenerla, el periodo máximo será de tres meses según lo determina la ley. Si ocurriese que la solicitud se encuentre incompleta, se concederá un plazo para que se modifique la falta o se termine de completar con los datos que faltan. Por el contrario, si no se llevan adelante esas reformas se archivará el trámite sin más.

Si luego de la presentación de la documentación no se reciben respuestas por parte de la administración, el silencio es considerado positivo. Es decir, a favor del del propietario. No obstante, no significa que la obra se legalice, por lo que si en un futuro se inspecciona la obra y existen obras contrarias a los planes urbanísticos la vivienda puede ser considerada ilegal.

¿Cuánto cuesta a tramitación de la licencia?

El coste para obtener la licencia de primera ocupación varia de manera considerable de comunidad en comunidad. A si como también en relación a la cantidad de metros cuadrados para utilizar que disponga la vivienda y del tipo de construcción del que se trate.

Sin embargo, las tasas rondan los 900 euros aunque dependerá de la cantidad de metros cuadrados. El pago se realiza en las entidades colaboradoras. Recuerda que solo se trata de un precio estimativo ya que en necesario tener en cuenta las dos características anteriormente mencionadas en cuenta para saber con exactitud su valor.

Importante: En España no todas las obras son legalizables. Por lo tanto, será necesario tener en cuenta cada situación en particular para conocer su estado. De esta manera, evaluar si realmente conviene llevar adelante el proceso.

¿Qué sucede con las viviendas ilegales y las licencias de primera ocupación?

Otra situación que es posible al momento de pensar en todo lo relacionado a la licencia de primera ocupación tiene que ver con la legalidad de la vivienda en cuestión. Por lo tanto, si se dispone de la titularidad de una vivienda sin licencia existe la posibilidad de legalizarla en un 100%.

Para ellos solo será necesario que la propiedad cumpla determinados requisitos. Los mismos son:

Que se haya cumplido el plazo que establece cada Comunidad o municipio para la restauración de la legalidad urbanística. Es decir, que pasados entre cuatro y seis años desde la terminación de la obra es imposible la derivación de la vivienda o su clausura.

Que la obra y su uso sean autorizables. Es decir, que si se hubiese hecho el proceso según la ley la obra hubiese conseguido la licencia de primera ocupación sin inconvenientes. Este tipo de circunstancias facilita mucho el proceso para llegar a la legalización de la vivienda luego de un tiempo.

Poder probar que a pesar de los años la construcción sigue en perfectas condiciones respecto a salubridad, habitabilidad y seguridad, sin deterioro y al rigor de la normativa.

En este sentido, la vivienda debe cumplir con cada uno de estos requisitos puede ser legalizada para su uso existente hasta la fecha en que se solicita la licencia, mediante comunicaciones previas de actividad. Todo este procedimiento debe estar realizado y firmado por un técnico autorizado.

Hasta aquí te hemos contado acerca de cómo solicitar la licencia de primera ocupación, la documentación necesaria y porqué su importancia. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

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Licencia turística de una vivienda: ¿Cómo conseguirla en España?

En Blockchain

Los fan token en el Mundial de Qatar

28 noviembre, 2022 No hay comentarios

Era cuestión de tiempo para que el universo del fútbol y el del blockchain congeniaran en un mismo proyecto. Antes de que iniciara el Mundial de Fútbol Qatar 2022, varios equipos tenían esta opción para sus fanáticos. Entre ellos se contaban el FC Barcelona, Juventus, AC Milan, Arsenal, Paris Saint-Germain (PSG) o el Manchester City. Al avecinarse la competencia internacional, selecciones como la de España, Portugal y Argentina se sumaron a esta nueva forma de alentar (y financiar) al propio equipo. En la nota de hoy te contamos qué es un fan token y cómo está jugando el nuestro en este Mundial digital de fútbol.

Un Mundial virtual para los hinchas

Sin ser del todo una novedad, ya que varios grandes equipos de Europa contaban con sus propios fan token antes de iniciar el Mundial, el evento internacional de fútbol sumó a la tendencia blockchain a los equipos nacionales. Selecciones como la de España, Portugal, Brasil y Argentina ofrecen a sus hinchas la posibilidad de comprar token y así alentar al equipo, a cambio de diversos beneficios. Así, se habilitan nuevos modelos comerciales en el mundo del fútbol basados en la digitalización de activos. De hecho, la Federación Internacional de Fúrbol Asociado (FIFA), se incorpora a este mercado Web3, en donde el fútbol se juega en la cancha pero también en el Metaverso.

La firma Chiliz y su plataforma de tokenización de equipos y fidelización de fanáticos, Socios.com, es la principal gestora del mercado. Asimismo, compañías como Bitci o Binance tienen su participación en esta Copa.

Qué son los fan token y qué beneficios otorga al hincha inversor

Los fan tokens o tokens para fanáticos son una forma de invertir en el propio club o equipo a través del sistema de blockchain. Esto no es exclusivo del fútbol, sino que ya estaba instalado también en la Fórmula 1, el baloncesto o los e-sports. Pero ahora empresas como Chiliz particularmente ofrecen la posibilidad de comprar estos activos digitales a los hinchas más futboleros. Este tipo de firmas ofrecen a los aficionados influencia y participación en decisiones, recompensas y beneficios relacionados con su equipo deportivo. Tal como hemos referido en otras ocasiones para el mundo inmobiliario, la compra de token permite acceder a determinados derechos sobre un bien.

En el caso de los tokens para fanáticos del fútbol, los beneficios redundan en experiencias únicas que ofrece el club hacia sus inversores, así como contenido, productos o servicios exclusivos para los aficionados. Por ejemplo, al tener tokens, los fans pueden tomar decisiones y participar directamente en encuestas relacionadas con el club, ayudandolo en iniciativas como la elección del diseño de camisetas o del autobús del equipo, las canciones de celebración en el estadio, o enviar mensajes al equipo. Como si fuera otra forma de asociarse o tener acciones en un club, la compra de estos activos implica poder recibir mercancía del equipo, entradas y ubicaciones exclusivas en el estadio para los partidos, o participación en eventos del club. En sintonía con esto, la FIFA ofrece por ejemplo conocer a jugadores o leyendas del mismo a través de coleccionables NFT, con jugadas históricas. Varios de estos beneficios se consiguen al comprar el primer token, pero ¿cómo se hace esto?

Conseguir un fan token para este Mundial

Atentas al potencial de este mercado, varias firmas se adelantaron a ofrecer la venta de token antes del inicio del Mundial de Futbol Qatar 2022. Así, los hinchas pueden acceder a estos activos digitales a través de plataformas como Socios.com y ChilizX, o Bitci, que cuenta con su propio criptointercambio. También Binance tiene su propio apartado de fan tokens, así como Gate.io, Kucoin, OKX, que son otros sistemas habilitados. A ellos se puede acceder mediante mecanismos de pago tradicionales, la criptomonedas nativa de Chiliz -CHZ-, u otras criptomonedas o monedas estables.

Como en cualquier mercado que responde a la oferta y la demanda, el precio de estos token varía según la confianza o expectativas generadas por el equipo o el club. Por ejemplo, el token del equipo francés París Saint-Germain tuvo su pico máximo al adquirir al jugador argentino Lionel Messi.

Cómo juega el fan token de España

España es una de las grandes selecciones que tiene su propio fan token -SNFT-, emitido de la mano de Bitci. El equipo campeón del Mundial de Sudáfrica 2010 lanzó su token a ines del 2021 con la tecnología blockchain de Bitcichain. Tiene un suministro total de 100 millones de tokens y un circulante de más de 24 millones de tokens. El precio de mercado se puede consultar actualizado en CoinMarketCap y CoinGecko.

Aunque el nuevo mercado atrajo inversores interesados en este activo digital, la atención ahora está centrada en el campo de juego. Desde que inició el campeonato internacional, el fan token de la selección española ha caído por debajo de una línea de resistencia descendente. El movimiento a la baja condujo a un nuevo precio y el día de hoy cotizó 0.13 dólares. Los expertos en el tema no esperan signos de reversión alcista por ahora. A pesar de que España ganó 7-0 contra Costa Rica su partido inicial en el Mundial de Fútbol, el precio de SNFT cayó más de un 20% durante el partido.

Como decíamos anteriormente, mucho en estas tendencias tiene que ver el rendimiento del equipo pero en relación a las expectativas que genera en sus fanáticos. Al fin y al cabo, si los jugadores deciden en la cancha, al Mundial de Fan Token lo dirimen las hinchadas.

Si te interesan todos lo vinculado al mundo del blockchain sigue atento a nuestro blog para no perderte las notas que publicamos sobre estos temas, como la que te invitamos a leer a continuación: