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¿Cómo declarar el alquiler en el IRPF?

18 noviembre, 2022 No hay comentarios

En este post, queremos contarte de qué manera se declara el alquiler de vivienda en el IRPF. Si quieres saber de qué se trata este procedimiento y porque debes conocerlo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es el IRPF?

En primer lugar, es importante dejar en claro qué es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Se trata de un impuesto que obliga a cada ciudadano a realizar una contribución con el sostenimiento de Estado. Todo esto, en relación a sus ingresos y cuál sea la situación personal de cada individuo.

En el IRPF, los ciudadanos deben abonar por lo que han ganado en un año. Estas ganancias no solo vienen del trabajo realizado. Todo tipo de ingreso obtenido, esto abarca subvenciones, ayudas, rendimientos de productos financieros, entre otros, tienen que ser declarados.

Sin embargo, no solo se tendrán en cuenta los ingresos sino también, la situación personal. Es probable que, dos personas con el mismo volumen de rentas no deban abonar la misma cantidad si sus circunstancias son diferentes. Las circunstancias que pueden influir en el IRPF y hacer que deba pagarse menos son demasiadas. Entre ellas se encuentra: tener familia a cargo, minusvalía, ser mayor de 65 años, entre otros.

Por otro lado, también existen las deducciones. Se trata de gastos realizados que ayudan a reducir la cantidad que se debe pagar. Esto abarca donaciones, aportaciones a planes de pensiones, entre otros.

Deducciones del alquiler

La deducción estatal por alquiler de vivienda fue eliminada en enero de 2015, sin embargo, aún continúa vigente para los contratos que fueron firmados antes del 31 de diciembre de 2014. No obstante, los ingresos obtenidos por el propietario del inmueble sí tributan, esto abarca también a los alquileres de temporada o vacacionales. En el 2021, Hacienda ha enfocado la mirada sobre esto para detectar cualquier posible fraude en el alquiler. Aquí te contaremos de qué manera se declara el alquiler en el IRPF para evitar inconvenientes con el fisco.

¿El alquiler desgrava en la renta 2020?

El propietario debe declarar los ingresos que ha obtenido gracias al alquiler de sus bienes inmuebles como rendimiento del capital inmobiliario. De las rentas que recibe de manera anual, se deben quitar los ciertos gastos deducibles:

Los intereses de préstamos relacionados con la compra o mejora del inmueble.

Los impuestos como el IBI, la tasa de basura, el alumbrado o el vado.

Los gastos de comunidad

Los gastos de conservación y reparación del inmueble. Esto no abarca los de mejora o ampliación de la vivienda.

La prima del seguro de hogar.

La amortización de la vivienda. Se trata de un 3% del valor catastral de construcción.

Los gastos de suministros. Esto quiere decir, la luz, agua, gas y teléfono

A la cantidad que se obtiene al restar todos estos gastos a los ingresos por año que proceden de la renta del alquiler, se debe aplicar además una baja del 60% para obtener el rendimiento.

Declaración del alquiler del inquilino

Como hemos mencionado más arriba, la deducción por alquiler de vivienda habitual fue eliminada en la reforma del IRPF desde enero de 2015. Sin embargo, aún se conserva para aquellos inquilinos con contratos que hayan sido firmados previo al 31 de diciembre de 2014 o bien, que cuenten con un nuevo contrato que sustituya a otro que ya había agotado las prórrogas permitidas en la Ley. El inquilino se puede deducir el 10,5% de la renta del alquiler, con un límite de 9040 euros por año en caso de que la base imponible sea igual o menor a 17 707,20 euros. Por otra parte, la base imponible más alta que da derecho a la deducción por alquiler de vivienda es 24 107,20 euros.

Por otro lado, el inquilino también puede beneficiarse de las deducciones autonómicas del alquiler que aún se encuentran vigentes en Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Madrid y Comunidad Valenciana.

¿De qué modo se declara el alquiler vacacional?

Los ingresos que se obtienen gracias a alquilar durante algunos meses al año el inmueble hay que incluirlos de manera obligatoria en la declaración del IRPF. El alquiler vacacional abarca los apartamentos de la playa, las casas rurales o los inmuebles que se alquilan por medio de plataformas online, sin que constituyan una actividad económica.

Al hacer la declaración, es necesario diferenciar el tiempo que el inmueble se encuentra alquilado y cuando se encuentra vacío. Durante el periodo de alquiler, las ganancias obtenidas deben ser declaradas como rendimiento del capital inmobiliario, consiste en restar a los ingresos los gastos deducibles, limitados a los días que el inmueble se encuentra alquilado. Además, es posible deducir la totalidad del gasto de las agencias que gestionan el alquiler o bien, la publicidad realizada para alquilar el inmueble.

El tiempo que el inmueble está vacío se debe declarar como segunda vivienda. De modo que, se calcula el 1,1% del valor catastral de la vivienda o bien, el 2% si se fue revisada antes de 1994. Luego, el resultado debe dividirse en los 12 meses del año. La cantidad que hay que incluir en la declaración es el resultado de multiplicar el valor mensual por los meses que la vivienda se encuentra vacía.

Por ejemplo, en el caso de un inmueble con un valor catastral de 80 000 euros, alquilada durante tres meses al año, el cálculo es: 1,1% de 80 000 = 880

Lo siguiente que debemos hacer es dividir esa cantidad entre los 12 meses del año, es decir, 880:12= 73,3

Por último, debemos multiplicar por los 9 meses que la vivienda se encuentra vacía 73,3 x 9 = 659,7 es la cantidad que será incluida en la declaración y tributa de acuerdo a la escala del impuesto.

A esta renta debemos añadirle la cantidad obtenida cuando la vivienda está alquilada.

Multas de Hacienda por no declarar el alquiler

Es muy importante declarar los ingresos procedentes del alquiler. Ya que de lo contrario, la Agencia Tributaria puede imponer sanciones que pueden ir desde el 50% al 150% de la cantidad no declarada. Esto dependerá del grado con el que se califique la sanción.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el IRPF del alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Notificación de la subida del alquiler al inquilino

16 noviembre, 2022 No hay comentarios

La inflación y el aumento del coste de vida, influyen en las rentas de las viviendas de alquiler. El propietario está en su derecho de realizar la subida del alquiler de su inmueble, pero no de forma inmediata. Deberá avisarle a su inquilino de la actualización de la renta.

Es por ello que si tienes un piso alquilado, debes saber que estás en todo tu derecho para realizar la subida del alquiler. Pero por supuesto que hay normas. Por eso en este post, te contamos todo lo que necesitas saber sobre la notificación de la subida del alquiler al inquilino.

¿Cómo se notifica la subida del precio en el alquiler?

No todas las sorpresas son buenas y mucho menos cuando se trata de cambios en las condiciones de un contrato. Una subida inesperada del precio de la renta o que el casero no avise con tiempo de que debe abandonar el inmueble son algunos de los sustos que se pueden llevar las personas que viven de alquiler.

Sin embargo, los inquilinos pueden estar tranquilos, ya que cuentan con la protección de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) frente a estos posibles riesgos. La normativa decreta que el propietario no puede tomar estas decisiones y aplicarlas de inmediato, siempre deberá dar un plazo de tiempo.

Asimismo, siempre que se produzca una subida del alquiler el arrendador debe avisar por escrito al inquilino. En ese escrito se deberá detallar el porcentaje de subida. Además, esto tiene que aparecer detallado en el contrato, para que se puedan efectuar este tipo de subidas conforme a los nuevos valores de mercado.

¿Puede el inquilino negarse? Por supuesto que lo puede hacer. Lo mejor es solicitarle al propietario que justifique por qué sube ese determinado porcentaje. Debe hacerlo con un certificado del INE o citando al BOE, donde se muestre el IPC. En el caso de que no pueda hacer frente a la nueva renta, siempre puede negociar o buscar otra vivienda.

La subida del alquiler se debe notificar con un mes de antelación

Mientras el contrato de arrendamiento está vigente, el propietario no puede subir la renta. De todas formas, sí lo podrá hacer cuando el contrato llegue a su fin pasados los cinco años desde la formalización. Siempre y cuando se vaya a firmar un nuevo contrato de arrendamiento. En este caso, está obligado a comunicar por escrito y con un mes de antelación el porcentaje de subida de la renta.

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina que “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística”.

Hay otra manera en la que se puede realizar la subida del precio del alquiler y es en la actualización del alquiler aplicando el índice del precio al consumo. La subida anual que se encuentra ligada al IPC se aplica cada vez que el contrato haya llegado a la anualidad. Pero también se hace en función del valor del IPC del mes anterior. Es por eso que si el valor de ese mes es positivo, la renta aumentará y, si es negativo, disminuirá. Sin embargo, para aplicar esta revisión, el contrato firmado deberá contener una cláusula en la que se especifique que la renta del piso subirá en función del IPC.

En caso de que no quiera renovar el contrato ¿con cuánto tiempo de antelación debo notificar?

A la hora de renovar o no renovar el contrato, también se deberá cumplir una serie de plazos.

Además, desde el 6 de marzo de 2019, todos los propietarios de viviendas alquiladas que firmaron contratos a partir de dicha fecha están obligados a comunicar a los inquilinos con cuatro meses de antelación la no renovación del contrato tras su finalización tras cinco años. Anteriormente se realizaba con 30 días de antelación.

Incluso, si el propietario no lo comunica con el debido plazo, corre el riesgo de que el arrendamiento se prorrogue por tres años. Esto es según lo que indica el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Por su parte el inquilino, también deberá comunicar con antelación que no desea renovar el contrato. Sin embargo sólo está obligado a notificarlo con dos meses de antelación. Ahora bien, de no hacerlo, el inquilino se expone a tener que cumplir otra anualidad completa o bien pagar una penalización.

El contrato de alquiler se puede prorrogar por un año hasta un máximo de tres. En el caso de que ninguna de las partes comunique nada, el inquilino podrá notificar que dejará la vivienda con un mes de antelación.

Lectura recomendada: Todo lo que debes saber sobre el contrato de alquiler

¿Pueden pedirme que deje la vivienda antes de que finalice el contrato?

Aunque esta circunstancia se pueda dar, siempre se deberán cumplir ciertos factores.

Sin dudas, el propietario no puede echar del piso al inquilino en cualquier momento. De todas maneras si éste necesitara la vivienda podría recuperarla. Siempre que sea una persona física, por ejemplo: para él mismo o un familiar de primer grado (hijos, padres o cónyuges).

Para pedirle al inquilino que abandone la vivienda tendrá que haber pasado al menos un año del contrato de arrendamiento. Además que esta posibilidad tiene que estar prevista en el contrato. En este caso se le deberá notificar al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Si tras dejar la vivienda el propietario o sus familiares no la ocupan, el inquilino tendrá derecho a volver o pedir una indemnización.

Esperamos que este post sobre la notificación de la subida del alquiler al inquilino, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

Si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, con Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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Desahucio para okupas: una nueva ley busca resolver las demoras judiciales

26 septiembre, 2022 No hay comentarios

Además del perjuicio económico que implica, la ocupación ilegal de inmuebles está generando graves problemas en el mercado inmobiliario. Las enormes demoras de los juzgados en dictar una sentencia que permita el desalojo son el principal obstáculo. Por eso, algunos ayuntamientos, como el catalán, avanzan en nuevas normativas para el desahucio para okupas. En Oi RealEstate te contamos más sobre esta problemática y este tipo de iniciativas.

En 2021, los propietarios españoles tardaban alrededor de 18 meses para echar a un okupa ilegal. Las cifras surgen del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Si se lo mira de forma desagregada, las principales causales de dicha demora son los procedimientos verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas de los Juzgados de 1ª Instancia e Instrucción en lo civil y las apelaciones de sentencias de juicios verbales de las Audiencias Provinciales.

Los inmuebles afectados por esta situación son alrededor de 100.000 en todo el país. Eso da un promedio de 40 nuevas okupaciones, según la Plataforma de Afectados por la Ocupación. Los números del Ministerio de Interior arrojan otras cifras. El organismo público registró cerca de 13.400 denuncias entre enero y septiembre de 2021. Eso significó una suba interanual del 20%.

Las demoras para el desalojo

La respuesta de la justicia es cada vez más lenta. En 2018, el plazo que se tomaban los juzgados para permitir el desalojo estaba por debajo del año, en los 11 meses. Al año siguiente, ese tiempo aumentó a 13 meses. Mientras que, en 2020, tocó los 16,7 meses. Ahora, como se ha dicho, el último dato es de 18 meses.

En cada comunidad autónoma la situación es distinta. La mitad de ellas registra plazos inferiores al promedio nacional. Así, en doce de ellas, el plazo es menor a los 18 meses. En algunas, como en Asturias y Navarra, la cuestión está más aceitada y el tiempo es de poco más de los nueve meses. En el resto, ya se ven períodos de más de un año. En Galicia y Castilla-La Mancha, por ejemplo, supera por poco los 13 meses. En Extremadura y el País Vasco, por su parte, apenas por debajo de los 15 meses. Valencia y Madrid se acercan más a la media nacional, con 16 meses cada una. No obstante, junto con Cataluña y Andalucía, son las regiones que mayor cantidad de okupaciones ilegales concentran en todo el país.

Por encima del promedio, Murcia (21 meses) y Canarias (22 meses) parecen ser poco comparado a otras. Por ejemplo, Castilla y León muestran un increíble período de casi 31 meses. Casi tres años. Las razones de semejante demora se encuentran en el enorme retraso de las audiencias provinciales para dar salida a los procedimientos de apelaciones.

Desahucio para okupas

Para resolver la situación y brindarles una mayor previsión jurídica a los propietarios afectados, la Generalitat piensa en soluciones. La institución piensa en una herramienta para acabar con dichas okupaciones. Se trata de una nueva ley para que no solo los propietarios puedan instar el desahucio para okupas en caso de que se cometan delitos en una vivienda ocupada. De esta manera, los consistorios y comunidades de vecinos podrán actuar en caso de que los dueños no lo hagan.

La propuesta fue presentada formalmente por la consejera de Justicia, Lourdes Ciuró, y la consejera de Derechos Sociales, Violant Cervera, el pasado miércoles. Lo que busca el documento es la modificación del Código Civil y la Ley de Vivienda. A criterio de Ciuró, son muchos los propietarios y bancos que no avanzan en acciones judiciales, algo que dificultaba la acción de los cuerpos policiales. Ahora, otros actores estarán habilitados para emprender esas denuncias.

Tras advertir a los dueños de los inmuebles afectados, los administradores podrán pedir la tramitación. Los propietarios, por su lado, contarán con el plazo de un mes para responder la petición. Si no dan respuesta, las multas parten de los 9.000 euros y llegan hasta los 90.000 euros. Además, si hace caso omiso a los requerimientos, tendrán que hacerse cargo de los costes del desahucio para okupas. Incluso, correrán el riesgo de perder la vivienda, que se destinaría al uso social de la comunidad autónoma.

Los impulsores de la ley aspiran a que el texto se cierre durante la primera semana de octubre. Allí, seguirá los canales de tramitación parlamentaria correspondientes. De todas formas, y aunque consideran que se tratará con rapidez, desde el Govern no descartan la opción de implementarla mediante Decreto Ley para agilizar los plazos.

Los números detrás del desahucio para okupas

Existe una discusión respecto a si debe comerse un delito, como el tráfico de drogas o la plantación de marihuana, para iniciar el procedimiento o no. Eso quedará a criterio de los respectivos ayuntamientos y vecinos, que deberán documentar los actos ilícitos que se pudieran estar realizando en la vivienda. Sin embargo, quienes podrán ejecutar el desahucio para okupas son solamente los jueces.

Hoy en día, según la Generalitat, los juzgados catalanes tienen 7.345 denuncias por ocupación ilegal en curso. Los datos de su parque de viviendas muestran que 953 de los 21.000 pisos que tiene están ocupados y el 25% presenta conflictividad. Y, como se ha dicho, Cataluña concentra gran parte de los puntos en conflicto del país. El 45%, para ser más específicos. Barcelona es el centro del problema: el área metropolitana de dicha capital aglutina tres cuartas partes de los casos.

¿Conoces a alguien que se encuentre en un proceso judicial de este tipo y demorado? ¡Cuéntanos que piensas en los comentarios! Para informarte más sobre la problemática de los okupas, lee la siguiente nota:

Okupas en España y países vecinos

En Noticias Oi Real Estate

Ley de Viviendas: consecuencias para el mercado y propietarios

23 julio, 2022 No hay comentarios

Uno de los temas más preocupantes dentro del mundo inmobiliario y empresarial es la futura Ley de Viviendas. Las críticas encontradas no han sido realmente buenas y esto es algo que puede llegar a afectar considerablemente al mercado y los propietarios.

La normativa se encuentra en trámite parlamentario y podría entrar en vigencia luego del verano. Presenta muchos efectos negativos, los cuales serán de gran impacto en el mercado del alquiler y en los propietarios.

¡Sigue leyendo para saber más de esta normativa!

Planteamientos generales de la nueva Ley de Viviendas

El director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), Daniel Cuervo, da repaso a un estudio del Instituto de Estudios Económicos (IEE). El mismo es sobre el impacto que tendrá la ley en el mercado residencial y para los propietarios tras su aplicación.

Cuervo asegura que es conveniente resaltar que el Anteproyecto ya ha creado un impacto negativo en el sector y el mercado de vivienda en conjunto. También se destaca que muchos consideran que no entre en vigor porque no genera demasiados beneficios.

El Anteproyecto ha generado una gran inseguridad jurídica con medidas que afectan directamente a las decisiones de inversión de empresas. Dichas empresas son las que tienen actividades de gestión del suelo y promoción de construcción de vivienda libre y asequible.

Entre las medidas se encuentran las limitaciones de rentas de viviendas de alquiler en zonas como mercados tensionados. También se presenta la obligación de que los promotores deben destinar parte de sus proyectos residenciales a VPO.

A te estas consideraciones, Cuervo considera que se presentarán los siguientes efectos ante las medidas encontradas:

Empobrecimiento patrimonial

De mayor impacto para personas físicas y jurídicas que sean titulares de viviendas destinadas al alquiler al estar dichos inmuebles vinculados a la renta obtenida.

Disminución de garantías de los acreedores

Para aquellos que tienen deudas vinculadas a viviendas de alquiler. Esto es porque, por medio de la limitación de rentas, el valor del activo es menor.

Desequilibrio del mercado

Se ocasiona por el incremento de precios al tener menos oferta de viviendas de alquiler nuevas y usadas.

Paralización general de la actividad promotora y constructora

Esto es más resaltante en la vivienda nueva para la venta porque se obliga a destinar el 30% de la promoción a VPO. Esta desmejora supone una destrucción de más de 400.000 puestos de trabajo en toda España, paralización que podría llegar al 90%.

Menor recaudación impositiva

Este es un favor de la Ley de Viviendas que puede afectar a las arcas de las tres Administraciones: estatal, autonómica y local. Es así porque el parón generalizado de los nuevos proyectos genera muy malas consecuencias.

Su impacto sería más de 6.847 millones de euros que dejarán de ser recaudados si la paralización llega al 90% o más.

Coste social

En líneas generales, el coste social presenta un mercado de viviendas tensionado con muchos problemas de acceso, retraso de la edad de emancipación, demografía, etc.

Más seguridad jurídica e incentivos fiscales en la Ley de Viviendas

El sector inmobiliario sostiene que esta norma afecta la seguridad jurídica y que es indispensable que el mercado tenga un marco estable. En el mismo se tiene que permitir y fomentar la inversión y desarrollo a largo plazo, lo que permitirá que se considere un mercado confiable.

El directivo de las asociaciones de promotores establece que la seguridad jurídica es necesaria en el sector, junto a la mayor oferta posible. Esto es tanto en la venta como el alquiler libre y asequible, permitiendo encontrar los objetivos que la sociedad necesita.

El presidente del ‘think tank’ de la CEOE, Iñigo Fernández de Mesa, ha dado alertas sobre la presentación del estudio sobre la Ley. Sostiene que atenta en contra de la propiedad privada y aplasta en gran medida al sector.

Además, expone que se establece una discriminación hacia los grandes propietarios y crea una gran tolerancia a la okupación, algo muy preocupante. A su vez, hace énfasis en el control de los precios de alquileres como una solución falsa para el problema que hay en España.

El IEE destaca que es complicado encontrar una medida política y económica que tenga más consenso que en el control de rentas de alquiler. Sus implicaciones negativas son muy marcadas y esto puede ser un daño considerable para el bienestar social en mediano y largo plazo.

El control de alquiler, además de ser ineficiente para el logro de mejoras en el acceso al alquiler, es contraproducente. Genera desmejoras en la oferta de cantidad y calidad junto al prejuicio y discriminación a los colectivos de menor renta que se querían favorecer.

Ante la escasez de la oferta provocada, posiblemente se priorice a individuos y familias arrendatarias que puedan dar mayores garantías. Los que representen un menor riesgo de impago también son parte del sector que priorice.

Limitaciones de la Ley de Viviendas para soluciones favorecedoras

Estudios del IEE explican que existe una supuesta medida para la solución temporal al problema del alquiler mientras se corrigen desequilibrios verdaderos en el mercado. Sin embargo, la medida termina suponiendo una intensificación del desequilibrio entre la oferta y demanda y un agravamiento del problema.

Es por ello que no tiene que ser aceptable, ni siquiera como una solución transitoria para el problema encontrado. A ello se suman efectos nocivos que se han confirmado en los precedentes internacionales que aplican limitaciones a las rentas.

Incluso en las ciudades más importantes del mundo, este tipo de inversión presenta resultados similares. En el mejor de los casos se logra un poco control de las rentas a corto plazo la zona regulada, generando alquileres más caros.

Una gran desventaja es que se hace a costa de trasladar las tensiones a la parte que no se encuentra regulada. Con ello se crea una fuerte contracción de la oferta de vivienda de alquiler, aumentando el desequilibrio a largo plazo.

También se aumenta el problema de escasez de vivienda, sobre todo para los colectivos que son más vulnerables.

Intolerancia a los grandes inversores

De acuerdo al IEE, la Ley también incluye la discriminación hacia los grandes y pequeños propietarios, siendo los últimos afectados en mayor medida. La normativa busca desintensivar el necesario papel que deben tener los inversores mayoristas, nacionales y extranjeros.

Implementan estas apreciaciones para canalizar el ahorro hacia el sector. Sin embargo, los grandes inversores ayudan al incremento de la profesionalización del mercado del alquiler.

Promueven las mejoras de eficiencia más importantes, disminuyendo costes de gestión y la búsqueda de inmuebles de alquiler. Por ello, la solución no puede pasar por penalizar a los que puedan ayudar a resolver el problema de la vivienda en España.

Lo que se considera una verdadera solución es su participación para que el mercado de alquiler se beneficie de manera profesional y eficiente. Así, se demandan más incentivos fiscales, mayor colaboración público-privada y agilidad en el desarrollo del suelo y trámites burocráticos.

La promoción de viviendas sociales de alquiler es necesaria, teniendo un parque situado en España que está por debajo del promedio de la Unión Europea. Para ello es fundamental fomentar la colaboración público-privada siempre que mejore la eficiencia de gestión y reduzca los costes para el sector público.

Las Administraciones Públicas deben establecer las condiciones para favorecer el desarrollo del suelo mientras se amplía la oferta disponible. También se sostiene la eliminación de las dificultades y limitaciones de las normas urbanísticas que condicionan al correcto desarrollo de viviendas para alquileres asequibles.

Finalmente, el IEE presenta que es clave que se establezcan los incentivos fiscales para la construcción de estos inmuebles. Todo como planificación para zonas de escasez, mejorando la normativa fiscal para las empresas que se vinculan al arrendamiento.

De esta manera se favorecen las inversiones, como sucede en otros países europeos con parques de viviendas más desarrollados.

¡Cuéntanos en los comentarios tus apreciaciones sobre la Ley de Viviendas! ¡Nos encanta leerte!

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La subida de precios en los alquileres promueve explotación

22 junio, 2022 No hay comentarios

¿En búsqueda de la mejor información sobre el mundo inmobiliario? Te encuentras en el lugar indicado. En OI REAL ESTATE, te brindaremos todo lo que tienes que conocer y hoy, hablaremos sobre cómo la subida de precios en los alquileres promueve explotación. Te invitamos a leer el siguiente post.

Comprar una vivienda es uno de los objetivos más importantes a la hora de independizarse de la familia, pero los altos costes que se requieren pueden ser muy difíciles de cumplir, si no se dispone de un determinado poder adquisitivo. Es por ese motivo que, alquilar se piensa como la mejor alternativa para lograr un espacio propio; donde se cuenta con el dinero necesario para los pagos mensuales.

Sin embargo, algunos migrantes que no tienen sus papeles al día se encuentran con una grave situación económica. Muchos propietarios suelen abusarse de esta problemática e incurren en prácticas que atentan contra la moral, en muchos casos la subida de precios en los alquileres promueve explotación. Si quieres conocer qué es lo que se debe hacer ante este panorama. ¡Sigue leyendo!

Los altos costes en los arrendamientos han dado lugar a situaciones desagradables

La crisis económica que experimenta el país se acrecienta en las zonas con menos recursos, mientras que muchas personas han recuperado la situación monetaria de los años anteriores a la pandemia. Existe una gran parte de la población que no dispone del dinero necesario para alquilar y, surgen algunas propuestas de parte de los propietarios que se califican como inadecuadas.

Si bien el derecho a la vivienda debería estar garantizado, no es posible alojar a todos los individuos en un inmueble y se vuelven a experimentar ciertas prácticas que, en las décadas anteriores tuvieron mucha popularidad. Internet se ha inundado de anuncios que, ofrecen habitaciones gratuitas a cambio de compañía.

Por lo que se podría establecer, que la subida de precios en los alquileres promueve explotación; muchas mujeres al no disponer de papeles y dinero, recurren a estos ofrecimientos. Es la nueva explotación del siglo XXI, en donde se juega con las posibilidades monetarias de los migrantes.

La subida de precios en los alquileres no se detiene

Si antes era complicado comprar una propiedad, se disponía de una opción como el alquiler: que ofrecía las mejores condiciones para obtener una casa hasta que terminara el contrato de arrendamiento. No obstante, esta situación se ha modificado al punto de que muchas personas, no pueden llegar a pagar las rentas mensuales.

El precio de los alquileres no cesa de subir, según la información brindada por Fotocasa en abril, se registró un aumento del casi 5%. Esto provocó que posibles interesados se retractaran y decidieran no alquilar la vivienda deseada, lo que hace que algunas personas no tengan mayores opciones que, los que ofrecen pisos gratuitos a cambio de compañía.

La subida de precios en los alquileres promueve explotación, el objetivo que se busca son mujeres sin papeles. Quienes ofrecen vivienda a cambio de compañía, requieren de una fotografía de la interesada y la edad con la que esta cuenta; aceptar este tipo de intercambio es muy peligroso, pero si no se dispone de dinero es una opción válida.

¿Existen denuncias sobre este tema?

El asunto es muy delicado, porque al tratarse de un convenio libre entre dos personas no existiría una situación de explotación forzada. Sin embargo, las personas que aceptan estas condiciones no lo hacen por disfrute personal o por diversión, sino por necesidad y en muchas ocasiones, se ven obligadas a realizarlo si desean contar con un piso para vivir.

Por otra parte, este tipo de anuncios que proponen pisos gratuitos a cambio de compañía, pueden perseguir otros intereses. A veces, las personas que ofrecen las habitaciones son adultos mayores y requieren de ayuda para realizar las cosas del hogar, aunque no deja de ser explotación porque se le paga muy poco al inquilino, plantea una situación distinta.

Para la policía nacional, este tipo de ofrecimientos no puede ser considerado como denunciable, ya que es un intercambio que se realiza libremente. Pero esta cuestión no se realiza por gusto, por lo que la subida de precios en los alquileres promueve explotación o, por lo menos, situaciones de poder que no son igualitarias.

La subida de precios en los alquileres promueve explotación: ¿Qué hacer al respecto?

Aquí, el interesado en obtener una vivienda de manera gratuita debe conocer a lo que se somete, lo que vivirá si bien no puede ser considerado como explotación es un gran riesgo. De esta manera, el único responsable de lo que suceda en esa vivienda recae por parte del inquilino que se encuentra viviendo allí, aceptando las condiciones propuestas.

Pero si el dueño de la vivienda incurre en explotación sexual, aprovechándose de los altos costes que genera alquilar una vivienda para el inquilino, el asunto podría modificarse llegando al punto de caratular la cuestión como delito de trata. Este se encuentra presente en el Código Penal.

Si se llegara a comprobar esto, el inquilino podría denunciar lo que está viviendo; porque se hablaría en este caso, de un tema tan delicado como lo es la trata de personas. Cuando se decide aceptar este tipo de contratos de arrendamientos, se especifican las obligaciones que el inquilino tiene con el propietario y el sexual, no es uno de ellos.

Si te ha interesado el post que acabas de leer. Te invitamos a leer la siguiente nota, que te aportará mayor información sobre lo leído:

Inquilinos necesitan un mayor esfuerzo para pagar el alquiler

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer y, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

En Alquilar

Seguro de impago de alquiler: ¿Qué es y cuáles son sus requisitos?

15 junio, 2022 No hay comentarios

En España, a lo largo de toda la pandemia, los desahucios ante la falta de pago de los arrendamientos fueron una constante. De hecho, en el ejercicio anterior se detectó un incremento de más del 37%, según los datos brindados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). En consecuencia, los propietarios sufren intranquilidades al momento de alquilar por miedo a la falta de pago, a destrozos en la estructura de la vivienda y de sus muebles, roturas de electrodomésticos. etc. Pues una solución factible en la actualidad para poder arrendar con tranquilidad es el seguro de impago de alquiler.

Por lo tanto, si se desea poner en alquiler una vivienda, pero se presentan inquietudes o temores ante la posibilidad de dar con algún inquilino moroso ¡No hay de que preocuparse! La contratación de un seguro hará que la morosidad no sea un inconveniente al momento de arrendar un inmueble.

¡¡Sigue leyendo!!

¿De que se trata un seguro de impago de alquiler?

Cuando llega el momento de decidir si alquilar o no un inmueble surgen una serie de interrogantes que pueden tornar la decisión un poco más difícil de lo que suele ser. Esto se debe a que con frecuencia surgen alguno miedos vinculados al compromiso del inquilino. Es decir, se presentan la duda en relación a la posibilidad que:

No pague el alquiler.
Descuide el inmueble.
No mantenga una relación armoniosa con los vecinos.

Por tales motivos, los propietarios prefieren tener una solución concreta para cualquier problema potencial que se pudiera presentar. Hablamos del seguro de impago de alquiler. Esta herramienta, se trata de una garantía brindada por un tercero a través del cual se cubren eventuales faltas de pago por parte de un inquilino a lo largo del proceso de desahucio.

El seguro de impago de alquiler, por normativa general, se comienza a percibir pasados los cuatro meses de falta de pago de la renta. Su durabilidad se extiende hasta que el propietario pueda recuperar su vivienda. De esta manera, se trata de un seguro que integra las modalidades de seguros de protección.

Como mencionamos al comienzo del post, con la llegada del COVID-10 la morosidad en el pago de arrendamientos aumentó del 4% al 19%.

La Comunidad en la cual existe la mayor cantidad de resoluciones es la de Cataluña, seguido de cerca por Andalucía y la Comunidad Valenciana. En estas autonomías se detectaron 9.398, 6.615 y 6.182, respectivamente.

¿Qué tipo de cobertura tiene un seguro de impago de alquiler?

La característica más destacada del seguro de impago de alquiler es que si los inquilinos dejaran de pagar la renta, la empresa aseguradora asumiría el importe de la deuda. Sin embargo, en todos los contratos de seguros se establece un límite máximo de cobertura, cuantificado en meses.

Por otra parte, estas pólizas ofrecen servicios jurídicos. Es decir, frente a una situación de impago, la aseguradora le reclamará al inquilino las cuotas pendientes a través de su equipo de abogados. Y, si fuera necesario, se procederá a tramitar la sentencia de desahucio o condena por impago.

Asimismo, un seguro de este tipo garantiza la reclamación al inquilino de los daños materiales que pudiera generar en el inmueble. Y, en algunas ocasiones, la misma aseguradora cubre los costes de dichos desperfectos.

Por último, la póliza ofrece un servicio de asistencia jurídica. Esta te permitirá realizar todas las consultas que consideres pertinentes para ejercer tus derechos y obligaciones como arrendador.

De manera resumida, la contratación de una seguro de impago de alquiler suele cubrir de manera generalizada los siguiente puntos:

Reclamo al inquilino por falta de pago.
Gestión del proceso ante la falta de morosidad e inicio de proceso gestiones proceso de desahucio.
Reclamo por desperfectos y daños en la vivienda. Algunas aseguradoras incluyen en sus contratos el pago de dichos gastos.
Algunos contratos incluyen asistencia de carácter jurídica.
Gastos vinculados al cambio de cerraduras una vez finalizado el proceso de desahucio.

Requisitos para solicitar un seguro ante inquilinos morosos

Como es la aseguradora quien absorberá el importe de las rentas en caso de impago, es lógico que para conceder este servicio realice un estudio de viabilidad de los inquilinos. Es por eso que solicitarán al propietario cierta documentación que acredite que los arrendatarios están en condiciones de pagar el alquiler.

Además, verificarán que el importe de la renta no supere el 40% o 45% de sus ingresos mes a mes. Por último, un factor que las agencias seguradoras tienen en cuenta al momento de otorgar un seguro de esta índole es la historia crediticia de la persona candidata como inquilina.

Otro de los requisitos que la aseguradora solicitará para otorgar un seguro de impago de alquiler es que el arrendatario no forme parte de ninguno de los formularios de inquilinos en todo el territorio español.

Como requisito último, la aseguradora pedirá el contrato laboral del inquilino. El mismo deberá tener, al menos, un año de duración, aunque sea indefinido.

Documentos necesarios para acceder a un seguro de impago de alquiler

Además de un estudio o investigación para evaluar la solvencia del futuro arrendatario, la agencia aseguradora pedirá una serie de documentos para tomar a decisión de otorgar o no el seguro. La documentación solicitada variará en función de las condiciones laborales del inquilino. Es decir, si se trata de un inquilino que es:

Trabajador por cuenta ajena: la aseguradora solicitará sus últimas tres nóminas para poder verificar el importe de los ingresos mensuales y su antigüedad laboral. Además, se valorará positivamente la presentación de un contrato de trabajo indefinido. A lo que se le suma movimientos bancarios en algunos casos y según el tipo de agencia que se trate.
Trabajador Autónomo: si el inquilino es trabajador por cuenta propia, deberá presentar las dos últimas declaraciones del IVA y la última declaración del IRPF.
Persona jubilada: la aseguradora solicitará los datos de la pensión de la misma. Esto con el objetivo de conocer si con dicho ingreso es posible cubrir un arrendamiento. Al igual que un trabajador dependiente o autónomo, el jubilado no pasará la prueba de solvencia si la renta es equivalente al 40 o 45 % de sus ingresos mes a mes.

¿Cuánto cuesta y quién paga estos seguros?

El coste del seguro de impago de alquiler variará en función de la empresa aseguradora. Pero, en general, no supera el 5% del importe de la renta anual declarada en el contrato de alquiler.

Con respecto al pago del seguro, lo aconsejable es que sea el propietario quien se responsabilice de este gasto. La razón es muy sencilla: si el inquilino deja de pagar el alquiler, es muy probable que antes haya interrumpido el pago de la póliza. En este caso, el seguro quedará sin efecto y su contratación no habrá valido la pena.

A modo de ejemplo para poder comprenderlo de manera práctica.

Si el valor del alquiler es de 1000 euros mensuales, el seguro consta alrededor de 360 600 euros anuales. Es decir, entre el 3% o 5% de n total anual de 12.00. euros.

¿De qué se trata el nuevo seguro de impago de alquiler público?

Desde las autoridades del gobierno nacional se ha decidido establecer un seguro de impago de alquiler de carácter público. La idea de esta medida está destinada a los inquilinos de corta edad y funciona como una garantía para los titulares de las viviendas ante algún tipo de percance económico del joven.

El seguro tendrá una recompensa de 5% del total anual del alquiler y serpa posible cubrir hasta 12 meses de renta.

Es decir, modo de ejemplo, si el alquiler tiene un valor de 500 euros, el seguro sería de uno 300euros de manera anual. Este monto provendría de la administración nacional española. Se trata de un mecanismo de ayuda al alquiler que fue incorporado en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025.

Con respecto a la gestión de la prima, será competencia de cada autonomía los criterios. Por lo tanto, quedará a la merced de cada comunidad aprobarlo o no. Y, en caso de hacerlo, pueden considerar sus propias prerrogativas.

El seguro de impago de alquiler público en complementario al bono joven de 250 euros.

¿Quién podrá solicitar el seguro de impago público?

La ayuda económica a modo de seguro de impago público por parte de la administración española puede ser solicitado por jóvenes de 18 y 35 años. Los mismos deben tener ingresos bajos o poco elevados.

¿Cómo identificar a inquilinos morosos?

El mundo inmobiliario se encuentra compuesto por una gran variedad de procesos y normativas. Diversos tipos de inmuebles, contratos, formas de pago, etc. Así como también diferentes situaciones que pueden presentarse ante el incumplimiento de las obligaciones de algunas de las partes.

Entre ellas se encuentra la falta del pago del arrendamiento. Hablamos de los inquilinos morosos que suelen ser un gran problema para el titular de la vivienda.

Seguir Leyendo

Hasta aquí te hemos presentado toda la información vinculada al los requisitos y como solicitar un seguro de impago de alquiler.

Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate, te responderemos a la brevedad.

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En Agentes inmobiliarios

5 Errores de propietarios particulares

7 mayo, 2022 No hay comentarios

Muchos propietarios particulares se presuponen aptos para encarar y llevar adelante el proceso de venta o alquiler de su propiedad. Si eres un agente inmobiliario con algunos años en el paño, sabrás captar de inmediato cuando el dueño de una unidad realiza su consulta a tu oficina inmobiliaria con el solo fin de probarse a sí mismo que no la necesita. Sin embargo, en la mayoría de los casos estos clientes suelen regresar a la agencia al cabo de un tiempo; insatisfechos, hartos y estresados. El negocio de los bienes raíces no es para cualquiera, esto está claro ¿Por qué regresan a pedir ayuda a las agencias? ¿En qué se han equivocado? ¿Puede un particular vender su propiedad fácilmente? En este artículo de Oi Real Estate, veremos los 5 errores de propietarios particulares más comunes en el sector. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Yo puedo vender mi casa

Es una frase que de base está impregnada en el imaginario colectivo de los particulares, incluso por fuera del sector inmobiliario. No son pocos los propietarios que suponen que vender o alquilar una propiedad es un mero trámite. Para el agente inmobiliario de experiencia, sin embargo, esta es una carta que debe saber aprovechar a su favor ¿Cómo? Te lo contaremos en este artículo.

Ni bien lo ves pasar la puerta de la agencia, sabrás que se trata de un privado que se empecinará en querer realizar la diligencia por su cuenta. Está en el agente saber hacer valer sus habilidades como vendedor y diferenciar entre quien esté buscando una inmobiliaria, comparando acaso presupuestos, comisiones y servicios, del que solo quiere “recopilar” información para emprender él mismo la acción de punta a punta.

5 Errores de propietarios particulares

El propietario particular suele incurrir en las mismas fallas a la hora de encarar una negociación inmobiliaria. Todas ellas tienen casi siempre una misma consecuencia: el estrés. No es recomendable intentar convencer a este tipo de particulares acerca de lo complejo de una diligencia de este tipo. Por el contrario, será invertir y volcar energías y tiempo en saco vacío. Alienta a que el particular encare la negociación y seguramente en poco tiempo lo verás regresar. Ese será tu momento.

Veamos entonces cuáles son los 5 errores de propietarios particulares a instancias de vender o alquilar su propieada, como llave a una diligencia conjunta a futuro cercano.

1 Desconocer los actores intervinientes

Si un propietario decide vender o alquilar su propiedad por su cuenta, no será extraño que suponga esto como un diálogo directo y cerrado directamente con el interesado. Desconocerá entonces que deberá disponer de tiempo y conocimientos administrativos, que tal vez lo lleven a tener que entrevistarse con contadores, abogados, contratistas (como fontaneros, albañiles, etc.), representantes de entidades bancarias, agentes del interesado y muchos otros entes inmobiliarios.

2 Ignorar el mercado actual y el regional

Todo mercado inmobiliario tiene en la general dos caras y conocerlas es fundamental para que una negociación se desarrolle de manera rápida y transparente.

El mercado inmobiliario actual. El sector cuenta con una característica que lo diferencia del resto: estamos hablando de uno de los mercados más cambiantes a nivel mundial y está repleto de secretos. Para conocerlo a fondo y saber en qué condiciones publicar una propiedad se debe invertir tiempo y deseos de adquirir conocimiento administrativo y comercial, que a más de uno podrá aburrir o parecerle (al menos a la ligera) demasiado complejo.
El mercado inmobiliario regional. Dijimos que el propietario particular suele subestimar las negociaciones inmobiliarias. En este sentido, supondrá que para recabar la información necesaria solo deberá tomarse un par de horas libres, sentarse frente a un ordenador y buscar en internet dos o tres sitios web. Error. Desconocer el mercado específicamente regional acaso resulte en una pésima tasación inicial; hecho que puede hundir de pleno una acción inmobiliaria.

La sobrecarga de información que ofrece internet es nociva en todos los sectores. Podrás orientarte básicamente en casi todos los circuitos existentes, de esto no hay duda. Pero… ¿Pueden adquirirse los conocimientos básicos necesarios para encarar una negociación inmobiliaria desde un tutorial de YouTube? Todos conocemos la respuesta a ese interrogante.

Manejo de compradores e interesados

El particular supondrá que cada interesado en consultar su anuncio va a comprar o alquilar su propiedad. No sabrá distinguir entre quienes solo “están viendo” y aquellos que realmente son una opción potable de venta. El trato al cliente y el conocimiento de las personas son factores fundamentales en el sector inmobiliario; ser ducho en el manejo de las personas (comercialmente hablando) es por otra parte una de las aristas fundamentales que pueden hacer la diferencia entre un agente inmobiliario de éxito y otro al que vender una propiedad le demanda meses de enroscadas idas y vueltas.

4 Desconocer el aspecto legal

Este es tal vez el elemento clave que conducirá al propietario particular al desánimo y a desistir en su intento. Los vericuetos legales que incluye una diligencia inmobiliaria son cuantiosos y variarán según país, región, incluso a niveles barriales. Puede que un privado profesional (abogado, contador, etc.) se encuentre en mejor posición que uno que no lo sea. Sin embargo, esto no querrá decir necesariamente que esté apto para desarrollar con éxito una diligencia inmobiliaria.

5 Insumir poco tiempo a la negociación

Por último, un detalle que por más obvio que parezca, suele ser la estocada final que obliga a la mayoría de los particulares a abandonar la idea de que vender o alquilar su propiedad es una tarea sencilla: la falta de tiempo dedicada a la negociación.

Toda acción inmobiliaria de venta o alquiler insume gran cantidad de tiempo; un tiempo invisible a los ojos de los particulares, si es encarada por una agencia o un agente inmobiliario independiente. La falta de carga horaria destinada a una diligencia en bienes raíces, es sinónimo de ralentización y demora en llevarla a buen puerto.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La importancia del feedback inmobiliario

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Barrios de Madrid más económicos para alquilar

22 marzo, 2022 No hay comentarios

El precio medio de publicación de una vivienda para alquilar en Madrid se sitúa en los 14,8 euros por m2 al mes. Esto supone una subida interanual del 0,7% y un repunte trimestral del 1,3%, según los datos de la plataforma Brains Real Estate.

Por eso hoy con Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber sobre los barrios más económicos para alquilar tu vivienda en Madrid.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

Los 5 barrios de Madrid donde es más barato alquilar

Una vivienda en alquiler en la capital de España el 60,8% de la oferta son pisos de una o dos habitaciones. Asimismo, estas tienen una superficie promedio de algo más de 89 m2, y alquilar un piso cuesta al rededor 1.321 euros mensuales. “Lejos aún de las cifras pre-pandemia, cuando los precios oscilaban en torno a los 1.500 euros mensuales, pero ya despegándose del suelo alcanzado pos-pandemia, cuando en el primer trimestre de 2021 se alcanzaron los 1.225 euros”, comenta el data scientist de Brains RE, Antonio Ramudo.

Por otro parte, el periodo que una vivienda pasa en el mercado desde que se comercializa hasta que se alquila, dicho de otra manera el tiempo medio de publicación, alcanza los 2,6 meses, un 21,8% más en tasa anual. “El tiempo de publicación en Madrid parece haber tocado techo después de la pandemia, ya que ha encadenado dos trimestres con la misma cifra tras año y medio de subida continua”, advierte Ramudo.

El precio del alquiler, sin embargo, no aumentó en todas las zonas de la ciudad de Madrid. En los siguientes barrios, el alquiler se ha disparado más de un 10% en el último año:

San Cristóbal, en el distrito de Villaverde.
Salvador, en San Blas-Canillejas.
Zofío, en Usera.
Valdemarín, en Moncloa-Aravaca.
Adelfas, en Retiro.

En otras zonas de Madrid el precio de la vivienda para alquilar ha caído más de un 4%. A continuación enlistaremos los barrios donde más a bajado el precio del alquiler.

Gaztambide, el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda

Gaztambide pertenece al distrito de Chamberí y, según los estudios, es el quinto barrio de Madrid donde más ha bajado el precio para alquilar una vivienda.

El precio medio del alquiler en Gaztambide, donde el 57,7% de la oferta son pisos de uno o dos dormitorios, es de 15,1 euros por m2 al mes. Esto supone un descenso interanual del 4% y una caída trimestral del 3,3%. “Pese a ello, el precio mensual, 1.263 euros, es el mismo que hace un año” dice el experto.

En esta parte del municipio, las viviendas en alquiler tienen una superficie de más de 83 m2 de media.

En cuanto al tiempo medio de publicación en Gaztambide, se sitúa en los 2,5 meses. Esto significa un 38,4% más en tasa anual y un 2,1% más en comparación trimestral. Ramundo comenta que: “al igual que en Madrid municipio, la dilatación de los tiempos de publicación parece haber terminado”.

Gaztambide el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda — **Gaztambide** el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda

Orcasur

Orcasur, forma parte de Usera y es el cuarto barrio de Madrid donde más ha bajado el precio para alquilar un inmueble. “A diferencia de la mayoría de barrios de la capital, Orcasur ya comenzó a sufrir un retroceso en sus precios de alquiler antes de la irrupción de la pandemia. Desde 2019 se aprecia una contracción del precio”, afirma el data scientist.

Alquilar una vivienda en Orcasur cuesta 10,1 euros por m2 al mes y esto supone una bajada del 5,4% respecto a hace un año. Asimismo el 69,6% de la oferta son pisos de dos o tres habitaciones y el incremento respecto al trimestre pasado es del 8,1% “Este repunte se nota también en los precios mensuales, que comienzan a subir tras dos años de caída continuada”, asegura Ramudo.

Ahora bien, si tenemos en cuenta que una vivienda en alquiler en esta zona de Madrid tiene una superficie de más de 85 m2, alquilar supone un aproximado de 858 euros mensuales. Además, el tiempo de publicación en Orcasur, alcanza los 2,2 meses, un 6% menos que hace un año y un 9,2% menos que hace tres meses.

Casco Histórico de Vallecas

Casco Histórico de Vallecas, en Villa de Vallecas, tambien forma parte del podio de los barrios de Madrid donde más ha caído el precio para alquilar un inmueble.

El precio del alquiler en Casco Histórico de Vallecas es de 10,4 euros por m2 al mes. Aquí, el 75% de la oferta son pisos de uno o dos dormitorios. Este precio de alquiler supone un desmoronamiento interanual del 5,6%. Además, si lo comparamos trimestralmente, retrocedió un 1,5%, igual que en Sol, en el distrito Centro. “Pese a ello, el ticket presenta la primera subida en los últimos dos años, anticipando un posible avance en el precio medio durante 2022”, comenta el data scientist.

En esta zona de Madrid, el precio mensual se sitúa en los 790 euros, debido a que las viviendas que se encuentran para alquilar miden cerca de 76 m2.En relación al tiempo de publicación en Casco Histórico de Vallecas, alcanza los 2,2 meses. Esto significa un 30,3% más que hace un año y un 2,4% más que hace tres meses.

Casco Histórico de Vallecas el tercer barrio de Madrid donde alquilar un piso es mas económico — **Casco Histórico de Vallecas** el tercer barrio de Madrid donde alquilar un piso es mas económico

Lucero

Lucero es parte del distrito de Latina y, además, es el segundo barrio de Madrid donde más bajó el precio para alquilar un piso.

Alquilar una vivienda en Lucero, cuesta 11 euros de media por m2 al mes, y supone un descenso del 6% respecto a hace un año. Incluso, el 75,5% de la oferta son pisos de dos o tres habitaciones.

Asimismo, hablando de la tasa intertrimestral, los precios del alquiler cayeron un 0,8%. Esta caida es igual que en San Pascual, en Ciudad Lineal, Guindalera, de Salamanca y Moscardó, en Usera.

Si se tiene en cuenta que una vivienda en alquiler en esta zona de Madrid posee una superficie promedio de de 74 m2, alquilar una cuesta 813 euros mensuales.

De igual forma, el tiempo medio de publicación en Lucero es de 2,2 meses, un 14,6% anual más, pero un 3,1% menos en comparación trimestral. El experto señala que “tras medio año con el tiempo de publicación estabilizado en torno a los 2,3 meses, los tiempos parecen haber empezado a contraerse ligeramente”.

Media Legua el barrio de Madrid donde es más económico alquilar un piso

Media Legua, que forma parte de Moratalaz, es el barrio de Madrid donde más se ha caído el precio de alquiler.

Principalmente, el precio del alquiler en Media Legua, se encuentra en los 10,2 euros por m2 al mes, lo que implica una caída interanual del 6,3%. Hay que tener en cuenta que es una zona donde el 55,2% de la oferta son pisos de tres dormitorios. Sin embargo, la tasa trimestral ha subido un 1%, igual que en Delicias, dentro de Arganzuela y en Marroquina, también en el distrito de Moratalaz.

En esta zona de Madrid, el precio mensual alcanza los 924 euros, debido a que las viviendas en alquiler tienen una superficie de más de 90 m2. “El ticket, al igual que el precio medio, ha sufrido un repunte en el último trimestre”, señala Ramudo.

Por último pero no menos importante, el tiempo de publicación en Media Legua es de dos meses. Esto significa un 0,5% anual menos y un 4% intertrimestral menos.

*Media Legua el barrio de Madrid donde es más económico alquilar un piso*

Esperamos que este post sobre los barrios de Madrid más económicos para alquilar, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Nulidad del tope de alquiler en Cataluña

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Nulidad del tope de alquiler en Cataluña

18 marzo, 2022 No hay comentarios

El Tribunal Constitucional decretó el pasado jueves 10 de marzo una sentencia en la que declara nulos e inconstitucionales varios artículos de la Ley 11/2020. Este interfiere en la contención de rentas en Cataluña, entre ellos, el límite al precio del alquiler. Es por ello que hoy con Oi Real Estate te mostramos cual es la nulidad del tope de alquiler junto con lo que dice el despacho de abogados Ashurst. Ellos resumen las claves para entender los efectos en la práctica de esta sentencia.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

¿Qué era lo que establecía la Ley 11/2020 que ahora se anula por el Tribunal Constitucional?

La Ley 11/2020 entró en vigencia el 22 de septiembre de 2020 y establecía la posibilidad de declarar determinados municipios o partes de un municipio como áreas con mercado de vivienda tenso.

Sin embargo, el Consejo de Garantías Estatutarias consideró que su contenido excede de las competencias del Parlamento de Cataluña. Conformando lo que decía la Constitución y el Estatuto de Autonomía Catalán.

A partir de esa declaración, los contratos de alquiler de vivienda que se firmaban en esas áreas, con algunas excepciones, debían someterse a un régimen específico de protección a los arrendatarios. Este régimen incluía los tope de alquiler, pero también, algunas medidas adicionales. Como lo son la información sobre los precios de referencia, especialidades procesales o limitaciones a la posibilidad de repercusión de gastos. Finalmente la Ley 11/2020 establecía, el derecho de los arrendatarios a que se les restituya lo pagado en exceso y un régimen sancionador.

Si bien desde el principio la norma fue muy criticada, tuvo un mínimo éxito entre los ayuntamientos catalanes. En la actualidad, la página de la Agencia de Vivienda de la Generalidad presenta un listado de más de 60 municipios declarados como zonas tensionadas. Dentro de ellos se incluyen varios municipios del Área Metropolitana de Barcelona, así como también Sabadell, Girona, Tarragona o Lleida.

Contratos de alquiler: los 15 puntos desconocidos por los inquilinos | Vivienda

¿El Tribunal Constitucional anuló toda la ley 11/2020?

La respuesta es no. Algunos de los artículos se mantienen, pero su relevancia es menor, tal y como señalan desde Ashurst.

El Tribunal Constitucional declaró nulo el artículo 6. En él se establecía el sistema de tope en el precio de alquiler y su justificación competencial, la disposición final tercera. Sin embargo, también extendió la declaración de inconstitucionalidad, dentro del resto de los artículos de la Ley 11/2020 que se referían de alguna manera al tope del alquiler.

Además del artículo 6 y la disposición final tercera, se declaran nulas las siguientes disposiciones:

Las que fijaban el ámbito de aplicación del sistema de topes a la renta (artículos 1, 10 y disposición final cuarta letra b).
La que puntualiza el precio de referencia de alquiler a partir del cual se establece el tope (artículo 7).
Aquella disposición que establecía la imposibilidad de actualizaciones adicionales de la renta y el régimen excepcional en caso de mejoras (artículos 8 y 11).
La que aplicaba un sistema de asunción de gastos generales y servicios (artículo 9).
La que daba el derecho a los inquilinos de la restitución de cantidades abonadas en exceso (artículo 12).
Aquella que exigía a los propietarios a aportar información para calcular el precio de referencia aplicable en cada caso (artículo 13).
Las que definían sanciones y se radicaban las consecuencias de su incumplimiento (artículos 15 y 16.2).
La que habilitaba en determinados casos para aplicar porcentajes correctores (disposición adicional primera).
Las que constituyen especialidades procesales para los conflictos entre propietarios e inquilinos en relación con los topes de rentas (disposiciones adicionales tercera y cuarta).

¿Qué se mantiene en vigencia de la Ley 11/2020?

Lo único que se mantiene en vigor después de la sentencia es:

Artículo 3 y 4

El procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso.

El Tribunal Constitucional justifica esta decisión diciendo que los efectos de la declaración no se agotan en la aplicación del tope de alquiler. En definitiva, implican la necesidad por parte de las administraciones de llevar a cabo medidas para atenuar o revertir la situación. Por tanto, tiene sentido mantenerla en vigencia.

Asimismo, la declaración como «área con mercado de vivienda tenso» seguirá suponiendo un procedimiento dirigido por el departamento de vivienda de la Generalidad. En Barcelona, además de la Generalidad, tiene el poder de seguir dirigiendo el procedimiento el Ayuntamiento y el Consejo Metropolitano. Incluso, para el Tribunal Constitucional, esa atribución competencial no vulnera el artículo 25 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local.

Artículos 2 y 5

La definición de lo que se consideran áreas con mercado de vivienda tenso.

Aquí todavía podrán aspirar a la declaración. Como en aquellas áreas que presentan un mercado de vivienda tenso en Cataluña. Las que estén especialmente en riesgo de no disponer del suficiente equipo de viviendas de alquiler a un precio asequible. Además que permita acceder a las mismas a toda la población, situación que puede venir precisada por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:

Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en el área un crecimiento sostenido, superior al de la media del territorio de Cataluña.
Cuando la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto familiar o personal supere la media en dicha área. Que no supere el 30% de los ingresos habituales de los hogares. O que la media del precio de los alquileres supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años.
Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, dentro de los últimos cinco años, un crecimiento interanual acumulado. Y que este sea de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.

Además la declaración solo puede recaer en municipios o parte de municipios a los que deriven de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado. Y que esto se realice por el departamento de la Generalidad encargado de la materia de vivienda.

Nulidad del tope de alquiler en Cataluña

¿Sigue habiendo zonas tensionadas en Cataluña?

La respuesta es sí. Aquellos municipios, o parte de ellos, que actualmente tenían esa consideración, todavía la conservan tras la sentencia. Aún así, a partir de que se publique ya no será necesario que los contratos de alquiler que se firmen en esas áreas queden sujetos al tope de renta

De todas formas, esa declaración sólo tendrá el efecto de vincular a las administraciones implicadas. Esto significa que son aquellas que deben cumplir con el listado de actuaciones enfocadas en atenuar o revertir la situación de mercado tenso. La que se aprobó junto con la declaración de zona tensionada.

En cualquier caso, esos municipios pueden solicitar que la declaración de zona tensionada se deje sin efecto por haber cambiado las circunstancias que la causaron. Siempre que esté de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 11/2020 que se mantiene en vigencia. Estas solicitudes serán analizadas por el departamento de la Generalidad apta en materia de vivienda. En principio, esta sentencia tendrá efectos generales en el momento en que se publique en el BOE, dentro del artículo 38 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional. Lo más seguro es que veremos esta publicación en los próximos días.

Sin embargo, estos efectos plantea las siguientes cuestiones:

¿Qué pasa con los contratos ya firmados? ¿Se anula el tope de alquiler?

La propia sentencia dice que: los contratos ya firmados se mantienen en sus términos.

Por tanto, los contratos firmados entre el 22 de septiembre de 2020 y la fecha de publicación de la sentencia en el BOE, que estuvieran dentro el dominio de aplicación del sistema de tope de alquiler de la Ley 11/2020, deben mantener las limitaciones de renta hasta su finalización. Siempre conformando la normativa general de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Y si el contrato firmado establecía la cláusula Berlín, el precio subiría?

La respuesta a esta pregunta es muy cuestionable. Incluso, se publicaron opiniones que sostienen que este tipo de cláusulas son nulas de pleno derecho.

Sin embargo, creemos que siempre que la cláusula esté bien redactada y se incluyese de común acuerdo, permitiría elevar la renta. Aunque el contrato se haya firmado antes de la publicación de la sentencia en el BOE. La sentencia indica que tiene efectos «pro futuro, manteniéndose en sus propios términos los contratos firmados con anterioridad«. Además, en los contratos que incluían la cláusula Berlín ya preveían la elevación de la renta si la Ley 11/2020 se llegaba a anular.

El argumento que presenta la seguridad jurídica es la necesidad de procurar la estabilidad de las relaciones comerciales. Lamentablemente, en estos casos es más débil ya que las partes claramente conocían el riesgo de inconstitucionalidad de la norma y lograron acordar entre ellos qué efectos tendría una eventual anulación.

¿Qué ocurre con los contratos que se firmen entre la fecha de la sentencia y la de su publicación en el BOE?

En principio, tendrían que someterse al límite de rentas de la Ley 11/2020. Y además, hasta su publicación en el BOE, no se considera anulado con efectos generales.

De todas formas, creemos que es posible pactar que la limitación de la renta se aplique sólo hasta la publicación en BOE de la sentencia. La cual, como ya mencionamos, posiblemente sea en unos pocos días.

Otra alternativa para los propietarios es retrasar la firma del contrato de alquiler hasta que sea el día de la publicación de la sentencia en el BOE. En este último caso no hay duda de que el contrato se puede firmar sin tomar en consideración la Ley 11/2020. Además, siguiendo los términos que estuvimos mencionando en la nota, ya se considerará efectivamente anulada.

¿Este fallo puede afectar a la tramitación del proyecto de ley estatal por el Derecho a la Vivienda?

Según Ashurst esta pregunta es destacable porque el borrador del Proyecto de Ley, actualmente en tramitación, prevé la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sobre todo para establecer un tope máximo del precio de la renta a los contratos de alquiler que se firmen en áreas tensionadas.

En un principio la sentencia del Tribunal Constitucional no debería afectar a la tramitación de la norma estatal.

Asimismo, el Tribunal Constitucional anula parte de la Ley 11/2020 porque considera que invade competencias estatales. Por lo cual no analiza otros argumentos que podrían asignarse a cualquier sistema oficial que impusiese tope en las rentas de contratos de alquiler. Un ejemplo de ello es que pueden ser contrarios a la libre autonomía de la voluntad o al derecho a la propiedad privada. Este último está consagrado en el artículo 33 de la Constitución.

Esperamos que este post sobre la nulidad del tope de alquiler en Cataluña, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Impuestos a pagar por alquilar un local

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Declaración del IVA en arrendamientos: Preguntas frecuentes

10 marzo, 2022 No hay comentarios

Si quieres comprar una vivienda o deseas colocar la que tienes en alquiler, necesitas contar con la información necesaria. Desde OI REAL ESTATE te presentaremos las preguntas más frecuentes que, surgen al hablar de la de declaración del IVA en arrendamientos. ¿Quieres saber de qué se trata? Te invitamos a leer el siguiente post.

En OI REAL ESTATE nos especializamos en la compra y venta de propiedades, deseamos que cada propietario conozca sus deberes y obligaciones para evitar inconvenientes que podrían aparecer. También, contamos con la información que necesitas saber a la hora de alquilar una vivienda o, colocarla en alquiler; si alguno de estos temas forma parte de tus inquietudes, este es el blog indicado para ti.

Cuando se piensa en la declaración del IVA en arrendamientos es, muy habitual que se desarrollen una serie de preguntas, por las dudas que pueden aparecer. Hemos elegido las más frecuentes para que, obtengas todo el conocimiento necesario a la hora de pensar en este asunto y, si quieres saber cuáles son, presta atención a la información que te brindaremos en este post. ¡Continúa leyendo!

Si un propietario de local decide alquilar: ¿Necesita darse de alta en el censo de empresarios?

Una de las consultas más preguntadas a la hora de hablar sobre la declaración del IVA en arrendamientos es, si el dueño tiene que inscribirse en el censo de empresarios, profesionales y retenedores: la respuesta es que sí. Tiene la obligación de comunicar, el inicio de la actividad de arrendamiento.

Para realizar esta acción, debe presentar la declaración censal (modelo 036 o 037) y marcar la casilla 111. Si ya se encuentra dado de alta, porque realiza otra actividad relacionada con el tema, la casilla que debe marcar en esta ocasión, será la que tiene de número al 127.

Cumplirá con el alta en el censo de empresarios, profesionales y, retenedores cuando obtenga el número de identificación fiscal. Este, se podrá adquirir marcando a la casilla 110 y, una vez que se adquiera formará parte del censo, para ello deberá completar los datos que se indican en la declaración.

Cuando un propietario alquila su vivienda: ¿Tiene que darse de alta en el censo?

En este caso, la respuesta es contraria a lo que sucedería si alquila su local; si el dueño de una propiedad coloca su piso en alquiler, no necesita inscribirse en el censo de empresarios, profesionales y retenedores. Si el propietario de una vivienda no está obligado a declarar el IVA, no tiene que comunicar el inicio de la actividad.

Tampoco está obligado a presentar el modelo 303, este se caracteriza por evidenciar los valores que se obtienen por actividades sujetas al impuesto sobre el valor añadido (IVA). Es propio de las comunidades de propietarios, pero si el dueño de una vivienda se encuentra exento de este pago, no debe presentar el modelo.

La declaración del IVA en arrendamientos, no implicaría obligatoriedad en esta situación; aunque, esto podría cambiar si se desarrolla alguna actividad que no se encuentre exenta al IVA. En esta ocasión, deberá comunicar la base imponible en el modelo 390 que, se presenta en la casilla 105.

¿El dueño de una propiedad que se alquila debe presentar el modelo 390?

Así, como en el apartado anterior hablamos acerca del modelo 303, en este caso el modelo de que se hace mención es el 390. Esta es una declaración que informa sobre las operaciones para la liquidación del IVA y se corresponde con el modelo 303, pero en este caso se expresa de manera extendida.

Sin embargo, el propietario de una vivienda que se encuentra en alquiler, no deberá presentar este modelo de manera obligatoria. Lo que sí deberá hacer es, marcar las casillas del modelo 303 de manera afirmativa; ya que eso, si es necesario para cumplir con los trámites de declaración del IVA en arrendamientos.

Por otra parte, quienes concluyan sus actividades antes de octubre tienen que presentar el modelo 390. Pero la exoneración en presentar la declaración anual del IVA, no se realizará cuando no exista obligación de presentar el modelo 303, por haberse decretado la baja en el censo de empresarios, propietarios y retenedores.

Qué ocurre si el propietario de un local no ha alquilado en el término de un trimestre: ¿Tiene que presentar el modelo 303?

Los propietarios que han puesto su local en alquiler y, no han recibido a ningún interesado por el término de un trimestre, tienen que presentar el modelo 303. Si no tuvieran cuotas soportadas deducibles, deberán marcar el formulario del modelo 303 con la casilla de sin actividad.

También, puede ocurrir que el dueño de un local pierda la vida y, este lugar sería donado a los herederos. Pero en ese caso ¿Quién debería presentar el modelo 303? Las personas que se conviertan en los propietarios de este local, deberán declarar y liquidar el impuesto por medio de un representante.

Cuando se establezca quienes serán los herederos de este espacio, la comunidad de bienes tendrá que cumplir con la declaración del IVA en arrendamientos, si la explotación del inmueble se realiza de manera conjunta. Pero si en cambio, uno solo de los propietarios se encarga del alquiler, este deberá responder sobre las cargas del IVA.

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