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Cómo calcular el PER de una vivienda para alquilar

5 diciembre, 2022 No hay comentarios

Existen varios métodos para averiguar si una vivienda es cara o barata. Uno de los más conocidos es comparando el precio de venta con el alquiler. Esto se puede calcular mediante la Rentabilidad Bruta del Alquiler o con el PER (en inglés, Price Earnings Ratio). Cuanto mayor sea el PER, más cara será la vivienda de propiedad en relación con su alquiler, y viceversa. Por eso en este post, te enseñaremos cómo calcular el PER y los beneficios que puedes obtener de ello.

Los métodos para calcular los precios de venta y alquiler de una vivienda

Dependiendo de la ubicación, antigüedad, estado de la vivienda y precio de otros pisos similares es posible presentir si el precio de venta de una vivienda es caro o barato. Sin embargo, no tenemos ningún tipo de certeza.

Ahora bien, con estos dos ratios sobre el precio del alquiler y el precio de venta es posible averiguar si el precio de venta es o no una ganga, y si por lo tanto compensa más comprar o alquilar.

Rentabilidad neta por alquiler

Por un lado se encuentra la rentabilidad neta por alquiler. Es el porcentaje resultante luego de dividir el dinero anual que cuesta una vivienda en alquiler entre su “teórico” precio de venta.

Por ejemplo, una vivienda que se alquile por 1.000 euros al mes (12.000 euros anuales) y que su precio de venta es de 240.000 euros. Con estos valores se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo a la siguiente fórmula:

(12.000/240.000) x 100 = 5%.

PER

Si se divide el precio de venta entre el precio del alquiler, es decir, realizar la operación inversa, se obtiene el PER(Price Earnings Ratio).

La sigla PER significa: relación entre el precio o valor y los beneficios. La ratio precio-beneficio es una razón geométrica que se usa en el análisis esencial de las empresas, más que nada en las que cotizan en bolsa.

Su valor indica cuántas veces se está pagando el beneficio neto anual de una empresa determinada al comprar una acción de esta. Si el PER es alto, implica que los inversores están pagando más por cada unidad de beneficio. Esto significa que, la ratio PER nos indica cuánto están dispuestos a pagar los inversores por cada euro de beneficio. También se la conoce como P/E.

Esto equivale al número de veces que la renta anual de alquiler está contenida en el precio de venta. Otra manera de decirlo es que equivale al número de años que tardaría en pagar una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Sin dudas es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas.

Tabla de Bankinter

Una vez que se conoce el dato de la Rentabilidad Bruta por Alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE), actualizado trimestralmente, solo hace falta conocer el precio del alquiler o el de venta para calcular la otra variable restante.

Bankinter, para hacerlo más fácil, elaboró una tabla donde se relaciona el precio del alquiler con el precio que debería tener la vivienda. Los datos fueron calculados en el segundo trimestre del 2021 con el aporte publicado por el Banco de España. La rentabilidad bruta era del 3,7% (PER 27,0 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 324 meses.

Ejemplos de como calcular el PER

Ejemplo 1

Una vivienda se alquila por 1.500 euros al mes, ese precio debes multiplicarlo por 324 meses. El resultado es de 486.000 euros y ese es el precio de venta en el que debería estar la propiedad en las condiciones actuales. Sin embargo, si esta propiedad se vende por 550.000 euros, evidentemente es cara.

De la misma manera, si una vivienda se vende por 270.000 euros, bastaría con dividir entre 324 para saber su precio de alquiler. Este debería ser de unos 833 euros mensuales, si está por debajo de ese umbral es económica y si está por encima el alquiler es caro.

Ejemplo 2

Otra forma de aplicar esta tabla es dependiendo si se encuentra ante una vivienda o zona en la que se puede vivir de alquiler o comprando. Bankinter entiende que si una vivienda muy parecida a la que le interesa se alquila por un precio determinado, bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 324 meses para obtener un precio de venta aproximado.

En otras palabras: una vivienda tiene un precio de venta de 400.000 y su alquiler cuesta 1.000 euros al mes, es decir, 12.000 al año. Al momento de calcular el PER de la vivienda deberás dividir 400.000 entre 12.000 y el resultado es 33. Este número está por encima de la media española, que actualmente es 27,0 veces. Esto significa que esa casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.

Lo que dicen los expertos

Bankinter explica que, “cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (27,0 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler”.

Este simple método sirve para hacer un cálculo aproximado que se puede acercar mucho más a la realidad si se tienen en cuenta otros factores. Entre esos factores se encuentra que existen ubicaciones más costosas que otras, como la zona de Chamberí o el barrio de Madrid. Y zonas más económicas serían la Aluche o Vallecas.

Asimismo, si la casa está en muy buen estado y es de mayor calidad, es totalmente normal que el precio de venta sea mayor. Por ello es mayormente habitual que sea más accesible alquilar mejores casas que comprarlas, ya que su PER es más alto.

Cómo calcular el PER de una vivienda para alquilar . Oi Realtor

Esperamos que este post sobre todo lo que necesitas acerca de cómo calcular el PER de una vivienda para alquilar, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

Si estás pensando en alquilar, vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, con Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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¿Se paga el IVA en un alquiler?

En Invertir

Compra de viviendas para alquiler: cuánto ganan los propietarios

1 diciembre, 2022 No hay comentarios

La compra de viviendas para alquiler ha sido un modelo de negocio elegido para garantizar rentabilidad, que puede llegar a los 11.000 euros por año. Si bien las proyecciones marcan una tendencia a la merma, continúa siendo de las más efectivas opciones de negocios.

Cada año, las tendencias marcan el tipo de negocios que inversores y propietarios eligen para asegurarse la mejor rentabilidad posible. La compra de viviendas para alquiler ha sido una de las herramientas elegidas estos dos últimos años. La demanda de nuevos espacios para habitar en post pandemia, la crisis habitacional de las grandes ciudades y la mayor capacidad de ahorro ayudaron a promover este modelo de negocios.

De acuerdo a los informes del Instituto Nacional de estadísticas, la compraventa de inmuebles inscritos aumentó un 27,7% durante los primeros meses respecto del 2021. Muchas de esas viviendas fueron puestas en alquiler. El promedio de rentabilidad del negocio de alquileres es de 11.000 euros al año: una rentabilidad del 6,36%.

Rentabilidad de los alquileres

La compra de viviendas para alquiler no es una nueva modalidad de negocios. Cada vez que una crisis asoma en el horizonte, el ladrillo aparece como resguardo de los ahorros y garantía de rendimientos. Por caso, la salida de la pandemia por Covid generó que el mercado inmobiliario se expandiera en varias zonas urbanas y costeras del país.

La necesidad de viviendas espaciosas y alejadas de las grandes ciudades es una de las nuevas demandas. La otra es la escasez histórica de lugares para habitar que tienen las grandes ciudades europeas.

Durante el 2021 y este año, los alquileres han estado al tope de las opciones de negocios. Y es que, teniendo como valor promedio de una vivienda de 90 m2 alcanza los 173.340 euros y que un alquiler mensual llegó a los 919 euros, el propietario recibió en el año 11.037 euros. Un rendimiento que llega al 6,36%. Y de acuerdo a las zonas en que se encuentra la vivienda, éste índice puede ser superior.

Entre las comunidades autónomas que mayores rendimientos obtienen por alquiler están Castilla-La Mancha, que alcanza a los 7,76%. Luego esta Aragón, con 7,15%; e Islas Canarias, que dejan el 6,6% de margen. Luego están aquellas que, aunque mantiene márgenes de rentabilidad más que aceptables, se encuentran por debajo del promedio. Tal es el caso de Islas Baleares, con el 4,19% de margen; el País Vasco, con el 4,38%; y la Comunidad de Madrid, que deja una rentabilidad del 4,98%.

Las zonas que siempre se destacan son la propia Comunidad de Madrid y Cataluña. Se trata de grandes epicentros que tienen mercados inmobiliarios estables, con demandas constantes y una media de rentabilidad del 5,55%.

Rentabilidad de las ciudades capitales

La demanda de viviendas y alquileres en las grandes ciudades es una constante. Año tras año, las inversiones se vuelcan hacia esas regiones para lograr mayores rendimientos, ya sea por la compraventa o por alquileres. De hecho, el mercado inmobiliario urbano se ha venido expandiendo estos últimos dos años.

De acuerdo a un relevamiento del portal Pisos.com, su director de Estudios, Ferrán Font, señala que la ciudad capital que mayores rendimientos por alquileres otorga es Murcia, con un 7,39% de ganancias. Le siguen en el ranking Las Palmas, que deja dividendos por 6,24%; Sevilla deja un 6,01% de rentabilidad; en Valencia es del 5,98%.

Un poco más abajo en el nivel de rentabilidad están Palma de Mallorca, con el 4,28%; en Vitoria es del 4,48%; A Coruña deja un 4,49%; y Pamplona alcanza un margen del 4,55%.

Como es de imaginar, las ciudades de Madrid y Barcelona están por encima de las opciones de inversión, más allá de tener un rinde por debajo del promedio: 4,87% para la catalana y 4,72% la capital del país.

Evolución de la compra de viviendas para alquiler

A partir de la post pandemia, como hemos visto, el mercado inmobiliario ha sido una de las opciones de inversión. Y es que los históricos índices inflacionarios y la suba de las tasas del Banco Central Europeo hicieron que muchos inversores se vuelquen a la seguridad del ladrillo.

De hecho, las cifras del INE para mayo de este año indican que la compraventa de viviendas inscritas aumentó un 27,7% respecto de mayo de 2021. De ese total de operaciones, el 87% corresponde a fincas urbanas y el 13,0% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 58,3% son compraventas de viviendas. Desglosando el origen, las operaciones sobre viviendas nuevas subió un 9,2%; pero sobre todo aumentó la compraventa de pisos de segunda mano en un 28,4%.

Un dato que ejemplifica el fenómeno por el que atraviesa el mercado inmobiliario es el que aporta Fotocasa Research, el área de análisis creado por el departamento de comunicación de Fotocasa y Business Analytics: “el 19% de la población española mayor de 18 años ha realizado alguna acción en el mercado de la vivienda en propiedad en los últimos doce meses”. Se trata de consultas u operaciones de compra, venta o alquiler.

Entonces, si bien analistas y expertos vaticinan una merma en el mercado inmobiliario, la compra de viviendas para alquiler continúa siendo de las opciones más seguras. Los volúmenes de compraventa están siendo los más altos desde 2007. Y hay zonas, como las costeras, con rendimientos superiores a otras opciones de inversión. Por la diversificación de la oferta y una creciente demanda, es un negocio que se espera mantenga los promedios de rendimientos durante esta última parte de 2022 e incluso en 2023.

Posible escenario de la compraventa de viviendas

El crecimiento del mercado inmobiliario tras la pandemia por Covid ha tenido puntos altos. En el caso de las propiedades costeras, se menciona el efecto champán. Mientras que en las ciudades el desempeño no fue menor.

Actualmente, se evidencia un alza contínua, tanto en la oferta como en la demanda de vivienda. El porcentual de tal crecimiento es del 5% para la oferta y del 16% para la demanda. De acuerdo al análisis de Pisos.com, Ferrán Font sostiene que “desde el comienzo de la segunda mitad del año se produjo una ralentización, tanto en la compra de inmuebles como de hipotecas, a causa de la subida de tipos del BCE como respuesta a la inflación”. Esto tendría como consecuencia una moderación de la subida del precio de la vivienda, aunque aún no contamos con informes determinantes.

Con un promedio de rendimientos que puede alcanzar los 11.000 euros al año, se trata de una inversión por demás rentable. Tal vez por eso se continúa notando la expansión en el negocio de la compra de viviendas para alquiler en todo el país.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la compra de viviendas para alquiler. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Efecto champán en la compraventa de viviendas costeras

En Formación Inmobiliaria

El funnel de ventas inmobiliario espontáneo

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

El funnel o embudo de ventas lleva más de un siglo en práctica como técnica de gestión clientelar. Con el paso del tiempo sus características han ido variando hasta alcanzar un protagonismo impensado en todo el espectro del marketing. Sin embargo, es una de las tácticas que menos ha variado desde su configuración inicial, incluso hoy día que transitamos el camino de lo digital como principal canal de comunicación. En este artículo de Oi Real Estate veremos las ventajas de crear un funnel de ventas inmobiliario espontáneo, muy acorde a la era tecnológica. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

¿Cómo nació el embudo de ventas?

Los primeros registros del funnel (o embudo) de ventas nos remontan a finales del siglo IXX. Fue Elmo Lewis, uno de los integrantes del equipo estratégico de la agencia publicitaria norteamericana Elias St., quien se decidió a diagramar este concepto. Consistió primeramente en organizar y clasificar un proceso de compra en varias etapas:

Conciencia

Atención

Deseo

Acción.

Es una de las piedras fundamentales del marketing. Dado su éxito inmediato, el concepto del “funnel” (que en un principio estaba orientado en exclusiva a la venta de productos) fue incorporado y apropiado por las empresas para gestionar sus propias estrategias acerca de la conversión de interesado a cliente. Está considerado incluso al día de hoy como la base de toda gestión ligada a la tracción y a cómo manejarla ordenadamente.

El ciclo de las negociaciones inmobiliarias y la Big Data

Las agencias inmobiliarias practican el funnel desde comienzos de siglo XX. Si bien, como dijimos, se trata del método de canalización de ventas más utilizado por corredores y agentes en bienes raíces, ha sufrido un aditamento esencial en el último tiempo y con la irrupción de la Big Data.

Lo curioso del caso radica en que la revolucionaria Big Data se haya implementado en el funnel colaborando sustancialmente en su automatización, pero casi sin alterar sus estructuras básicas. Permite identificar, preseleccionar y diferenciar entre la gran variedad de probables clientes inmobiliarios, ingresando desde su parte superior, descendiendo en su recorrido hasta salir convertido en prospecto.

Cada compañía puede alterar en mayor o menor medida su propio funnel, respetando una cronología de base. Repasemos rápidamente las cinco fases más utilizadas en un funnel de ventas inmobiliario:

Conciencia. El eventual cliente entiende que la agencia tiene una solución para su objetivo de venta o alquiler.

Interés. Demuestra interés en los servicios de la agencia (por ejemplo, mediante documentos provistos por la inmobiliaria respecto a las opciones que le presenta el mercado).

Evaluación. El probable cliente examina las soluciones entre agencias competidoras.

Decisión. El interesado decide transformarse en cliente, accediendo a contratar los servicios de la agencia o del agente inmobiliario. Comienza la negociación.

Fase de adquisición. El cliente ha sido prospectado y la venta o arrendación de la propiedad está en manos de la agencia.

Saber identificar cada una de estas instancias, aporta un gran valor en planificación a quienes se encargan de prospectar o traccionar clientes para las agencias. En todo caso, pueden aplicarse distintas estrategias en cada una de ellas, según las preferencias de quien se encargue de diseñar el funnel, o el perfil de ventas de la compañía.

El funnel de ventas inmobiliario espontáneo

El embudo de ventas genera contactos para convertirlos en clientes. Su automatización y espontaneidad busca un solo objetivo: generar leads y fomentar su conversión. Estas metas se lograrán captando la atención de un cliente ideal, ya sea analógicamente (por ejemplo, mediante llamadas telefónicas) o a través de una campaña promocional de anuncios.

El siguiente paso consiste en lograr una conversión voluntaria. A través de los formularios de contacto en blogs o plataformas, el eventual cliente nos brindará sus datos porque desea que se comuniquen con él. Lo que la agencia le ha mostrado de sí, ha sido lo suficientemente atractivo. Madurar ese vínculo cliente/agencia mediante procesos espontáneos, será la próxima meta.

Automatizar la respuesta

En caso específico de la compraventa de inmuebles, existe una variedad de fórmulas orientada a los distintos tipos de prospectos y las inquietudes que te transmiten. Veamos algunas entre muchas de ellas:

1 Propietarios analizando una venta probable

Envíales un informe del mercado inmobiliario zonal, actualizado a la fecha. Procura que el interesado conozca los precios de propiedades similares, además de cuáles son las distintas tendencias a futuro inmediato.

2 Propietarios interesados en tasar

Si demuestra interés en una tasación, es porque el eventual cliente está manejándose también con otras agencias y en el mismo sentido. Acércale una medición automática e intenta acordar una visita presencial al inmueble.

3 Decidido a vender, pero evaluando qué agencia contratar

Envíale un estudio completo de costes. El mismo debería incluir un informe estimativo financiero de la operación, siempre y cuando se formalice mediante firma un acuerdo de negociación exclusiva.

Modalidades para acercarte al eventual cliente

La modalidad personal incluye una entrevista con el interesado. Siempre es la más conveniente. Sin embargo, puede que una pequeña consulta no amerite un encuentro formal. Si es así, procura ofrecerle las documentaciones y estudios antes mencionados mediante acceso a las plataformas, sitios web, o aplicaciones digitales de la agencia.

El diálogo entre el interesado y la inmobiliaria (o personal, si eres un asesor o agente independiente) debe quedar asentado de forma fehaciente en tu plataforma digital, cualquiera sea. Es fundamental que todo dato de contacto, por más fortuito que parezca, pase a tu base de detalle de prospectos.

El uso del chat automático

Implementar el uso del chat automático, o bot de atención inmediata, es la última moda digital. Este implemento, de singular éxito, puede ser de gran utilidad para la tracción de clientes. Sin embargo, todos hemos tenido alguna mala experiencia con estos “robots”, que ni bien ingresar a una plataforma web salen a nuestro encuentro. Esto es un hecho. Pero hay formas de ir puliendo este sistema hasta lograr una optimización completa de sus funciones.

Hay una clave para evitar malos entendidos o comentarios negativos al respecto: la correcta carga de preguntas y respuestas. Será vital saber identificar cuáles son los interrogantes que mayoritariamente se realizan y cuáles son las respuestas ideales. Incluso puedes ir un poco más allá y encargar a tu desarrollador la carga de preguntas poco frecuentes.

Verás que buena parte del éxito en el camino de todo funnel de ventas inmobiliario automático se basa en el conocimiento del propio negocio. Esto incluirá también el conocimiento de nuestra cartera de clientes estables, pero también del que está por venir.

Hemos visto algunas claves para lograr el funnel de ventas inmobiliario espontáneo ¿Tienes tu propia metodología para tu embudo de ventas? Nos encantaría conocerlas en la bandeja al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Crear tu propia landing page inmobiliaria

En Alquilar

Alquiler de viviendas de protección oficial

28 noviembre, 2022 No hay comentarios

Las viviendas de protección oficial están pensadas para que todas las personas con ingresos bajos puedan acceder a la compra de un piso. Sin embargo, también puede haber ocasiones en las que los propietarios quieran alquilar una vivienda de este tipo para sacarle rentabilidad. Por eso en este post, te explicamos si se puede y como hacer para poner en alquiler un piso de protección oficial.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

¿Qué es una vivienda de protección oficial?

Una vivienda de protección oficial o también conocida como VPO, es un piso promovido por la administración pública. Además, se caracterizan por tener un valor mucho menor que el de la media del mercado. Estas viviendas están solamente destinadas a las personas que disponen de una renta anual baja. Esto significa que son una ventaja que el Estado le da a estas personas para que puedan adquirir un piso a un mejor precio.

Es verdad que los pisos de protección oficial cuentan con una legislación bastante estricta. Un ejemplo de ello es que la normativa que los regula imposibilita a sus propietarios el alquiler o compra de la VPO a un tercero sin antes pasar por la administración pública. Los precios y las condiciones para poder acceder a una vivienda de protección oficial las regula cada comunidad autónoma de manera independiente.

Por lo tanto el precio de una VPO será inferior al de una vivienda libre. Sin embargo, su acceso está limitado a aquellas personas cuyos ingresos no superen unos parámetros mínimos establecidos por el Estado. En esta categoría de viviendas protegidas, existen tres tipos:

VPO permanente: con una calificación permanente desde 2003.

Vivienda de Protección Oficial a 20 años: son las que disponen de un tipo de calificación temporal previo a 2003 y que a los 20 años pueden pasar a ser libres.

VPO derecho de superficie: se trata de un tipo de categoría para que este tipo de viviendas tengan costos más bajos. Una condición es que luego de 75, la vivienda vuelva a pertenecer a la administración pública

¿Puedo alquilar un piso de protección oficial?

Como mencionamos anteriormente, una de las cláusulas que conlleva comprar una VPO es que NO se puede poner en alquiler o vender a un tercero. Esto se debe a que se considera que es lucrarse de las ayudas públicas. De todas formas hay una manera con la que podrás conseguir el alquiler de viviendas de protección oficial.

La única manera de poder poner en alquiler tu VPO es esperando que pase el tiempo que la comunidad autónoma pertinente sugiere para que el piso pase a ser libre. Este tiempo suele ser de 10 años. Asimismo, lo único que deberás hacer es solicitar a la Administración Pública que descalifique tu piso cuando haya pasado el tiempo requerido. Cuando el piso haya sido liberado, tú tendrás total libertad para hacer con él lo que necesites. Así podrás venderlo, alquilarlo o compartir piso, poniendo en alquiler solamente una habitación. En ese momento tú te conviertes en dueño del piso por completo, sin que el Estado pueda decirte algo.

Alquiler de viviendas de protección oficial

Otras formas de alquilar tu vivienda de protección oficial

Existen otras dos formas para poder alquilar las viviendas de protección oficial, no obstante, no son las maneras más habituales o recurrentes.

Finalización del pago de la hipoteca

La compra de un inmueble se suele hacer a través de una hipoteca, sobre todo si es una vivienda de protección oficial. Esto se debe a que significa que no tienes los ingresos suficientes como para poder comprar un piso a precio de mercado.

En el caso de que, antes de los 10 primeros años después de tu compra, hayas finalizado el pago de la hipoteca, podrás solicitar la descalificación a tu comunidad autónoma. Luego de este paso, el piso será liberado antes del tiempo estipulado por la ley y, también, podrías vender piso alquilado.

De ser así, deberás presentar alguna documentación (DNI, escritura del piso, finalización del pago de la hipoteca) a la Administración Pública, para iniciar los trámites de descalificación de tu vivienda de protección oficial.

Marcharse por causas de fuerza mayor

El propietario del inmueble de protección oficial puede verse obligado a mudarse a vivir a otro sitio por causas de fuerza mayor. Siempre y cuando esté dentro de los 10 primeros años después de su compra. En este caso se le podrá solicitar al Estado la posibilidad de poder vender el piso. Asimismo la comunidad autónoma pertinente determinará la cantidad de dinero por la que podrás poner en venta tu vivienda.

¿Qué pasa si alquilo mi piso de protección oficial?

Si ya ha pasado el período de 10 años y hayas aportado la documentación necesaria, serás completamente libre de poner en alquiler tu vivienda de protección oficial. Este es el procedimiento para alquilar un piso de forma segura.

Sin embargo, en el caso de que lo hagas antes, lo estarás haciendo de forma ilegal y el Estado te podría sancionar. Incluso, existen varios tipos de infracciones para quienes no respeten la normativa de las Viviendas de Protección Oficial. Cada comunidad tiene la capacidad de decidir la sanción que aplica en cada una de ellas. Pero los parámetros suelen variar entre las siguientes cifras en la mayoría de regiones:

Las sanciones leves: Entre 150€ y 1.500€

Sanciones moderadas: Entre 1.500€ y 6.000€

Sanciones graves: Entre 6.000€ y 60.000€.

Sin embargo, en Cataluña, las sanciones que se suelen aplicar son mucho mayores y las más graves pueden llegar hasta los 90.000€.

Las viviendas de protección oficial es un asunto que el Estado se toma muy en serio. Por eso siempre se recomienda seguir la legislación vigente según la comunidad donde vivas, para evitar posibles sanciones. Ahora ya sabes que sí se puede alquilar un piso de protección oficial y qué requisitos necesitas para hacerlo de forma legal.

Esperamos que este post sobre todo lo que necesitas saber sobre el alquiler de viviendas de protección oficial, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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¿Qué pasos seguir para alquilar mi piso con garantía?

25 noviembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todos los pasos que se deben tener en cuenta cuando quiero alquilar mi piso con garantía. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Las obligaciones que corresponden al inquilino y al propietario suelen generar muchas preguntas y en la mayoría de las ocasiones, no está del todo definida cuál es la figura de quién debe ocuparse de qué. Es por esta razón que hemos realizado este artículo, aquí te aclararemos una duda bastante habitual entre los inquilinos y los propietarios de una casa de alquiler. Se trata de qué es lo que se debe solicitar al momento de alquilar mi piso con garantías.

Las pautas que debe cumplir el inquilino al momento de alquilar un inmueble pueden variar dependiendo de cuáles sean las exigencias del propietario. Es muy común que los propietarios requieran más o menos documentos para alquilar su vivienda.

En primer lugar, el único documento fundamental para formalizar el contrato de alquiler es el documento nacional de identidad del inquilino. No obstante, por lo general el propietario solicita un contrato laboral y las últimas nóminas. Esto se debe a que, de esta manera, será posible analizar la solvencia y estabilidad del inquilino.

Fianza: la garantía fundamental del alquilar un inmueble

En primer lugar, debemos dejar en claro de que se trata la fianza del alquiler. Nos referimos a un concepto que viene regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La ley nos dice que es obligatorio que la fianza corresponda con una mensualidad de la renta para los alquileres de viviendas. De esta manera, el inquilino debe abonar al propietario dicha cantidad de dinero para asegurar las obligaciones contractuales.

La fianza es obligatoria al momento de realizar un contrato de alquiler

Una vez que el contrato de alquiler ha llegado a su fin, el propietario debe devolver al inquilino la fianza, siempre que el uso del inmueble haya sido el correcto. Solo será posible retener la fianza en las próximas situaciones:

Incumplimiento de pago

En caso de que el inquilino no haya cumplido con el pago de las rentas mensuales se podrá retener la fianza.

Desperfectos

Si se observa algún tipo de desperfecto en los muebles o bien, en los electrodomésticos que no tenga vínculo con el desgaste habitual a causa al uso.

Falta de limpieza

Cuando el inmueble no sea entregado en las condiciones óptimas de limpieza.

Aval: una garantía extra

El aval representa una garantía de pago de la renta. Tanto los inquilinos como los propietarios suelen solicitarlo como una garantía extra. A diferencia de la fianza, no es de cumplimiento obligatorio.

La solicitud de un aval bancario se trata de una garantía adicional que no invalida de ninguna manera a la fianza.

Habitualmente, dentro del aval nos encontramos con dos tipos diferentes, nos referimos al bancario y el personal.

Aval bancario

Se trata de una garantía que entrega un banco a quien la solicita. El objetivo es responder ante terceros en el caso de obligación de pago. El aval bancario puede o no contar con una duración determinada.

Aval personal

En este caso nos referimos a una tercera persona que responde ante el propietario si es que el inquilino no cumple con sus obligaciones contractuales como por ejemplo, con el pago de la renta.

En este caso el avalista será quien deba responder hasta una cantidad determinada en el contrato de aval. Esto puede ser por ejemplo, por la renta, un desperfecto del inmueble o incluso, la actualización de la fianza. No obstante, en la mayor parte de los contratos no se fija ningún límite.

¿Quién debe ocuparse de los Impuestos?

Por lo general, en la mayoría de los contratos de alquiler es el propietario quien se ocupa de la mayor parte de los impuestos que recaen en el inmueble, como por ejemplo el Impuesto Sobre Bienes e Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o bien, la tasa municipal de basuras.

Los inquilinos solo deben hacerse cargo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), se trata de un impuesto poco conocido. No obstante, luego de la reforma del alquiler, los inquilinos están exentos de abonarlo, pero sí o sí deben presentarlo obligatoriamente.

Para hacerlo, en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente será necesario presentar el modelo 600 y marcar la casilla que dice: exento. Además, también deberán especificar cuota a pagar de cero euros.

Gasto de comunidad de vecinos

El gasto de comunidad de vecinos, en un principio, debe ser abonado por el propietario. Sin embargo, es muy común que se derive al inquilino, para esto ambas partes deben estar de acuerdo. El pago de la comunidad de vecinos abarca la calefacción central, la luz de los espacios comunes y el mantenimiento del edificio.

Con respecto a las derramas extraordinarias, debemos tener en claro que este pago sí recae solo en el propietario del inmueble. No es posible derivar este gasto al inquilino. Solo se puede aumentar la renta aludiendo a la realización de mejoras en el inmueble.

Alquilar mi piso con garantía

En resumen, el inquilino solo se encuentra obligado por ley a facilitar el documento nacional de identidad, pagar la fianza del alquiler y presentar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Por su parte, el propietario puede pedir algunos requisitos extras para formalizar el contrato de alquiler, estos serían legales pero no de carácter obligatorio. Entre ellos se encuentran el pago de un aval, de la comunidad de vecinos, la declaración de la renta o las últimas nóminas, el contrato laboral y también, un seguro de alquiler. Todo esto debe ser acordado entre las dos partes y quedará por escrito en el contrato de arrendamiento.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre estos pasos a seguir para alquilar mi piso con garantía. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Seguro de impago: una protección para los propietarios

24 noviembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el seguro de impago. Continúa leyendo el artículo para enterarte cómo pueden protegerse los propietarios ante impagos.

¿Qué es un seguro de impago?

El seguro de impago es una manera de brindar protección a los propietarios a la hora de enfrentarse a posibles impagos del alquiler. Sin lugar a dudas, un inquilino que no se ocupe de pagar el alquiler puede volverse una gran pesadilla para el propietario. Por lo general, los propietarios se sienten completamente desprotegidos legalmente frente a la posibilidad de dejar de recibir el pago de las rentas.

Esta preocupación se une a la incertidumbre de que los inquilinos decidan quedarse en la vivienda luego de que el contrato haya finalizado. Por otro lado, si bien no se trata de nada nuevo, la crisis económica ocasionada por la pandemia del COVID-19 ha potenciado de manera notable esta problemática. Debido a todos estos motivos, cada vez es mayor el número de propietarios que se interesan por la idea de contratar un seguro de impago para estar protegidos en caso de que el inquilino no pueda seguir pagando el alquiler.

¿Cuáles son los beneficios de contratar un seguro de impago del alquiler?

La gran popularidad de los seguros de alquiler no para de crecer. Así lo afirma el último informe que ha realizado el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA). Desde allí nos dicen que la cantidad de nuevas pólizas en 2021 ha crecido entre un 10% y un 20% en las aseguradoras tradicionales y ha logrado duplicarse en las más nuevas.

Los principales motivos han sido las medidas económicas como por ejemplo el ERTE, el aumento del desempleo e incluso, las restricciones. Todo esto ha conseguido afectar a un gran número de negocios, lo que provocó un significativo aumento del temor a los impagos y como consecuencia, la contratación de este tipo de seguros ha crecido a pasos agigantados.

¿Qué cubre un seguro de impago?

El seguro de impago no protege únicamente al propietario frente a posibles situaciones de morosidad, sino que también, brinda cobertura de defensa jurídica o protección ante cualquier posible desperfecto que haya en la vivienda de alquiler.

Esto es solo una parte de una larga lista de beneficios sumamente importantes, tanto para el propietario como para el inquilino. Para el propietario los seguros de impago son una fuente de seguridad muy sólida, esto se debe principalmente a que se encargan de cubrir la renta que es acordada a la hora de la firma del contrato hasta un periodo de doce meses desde que generó el impago. No obstante, un punto fundamental para poder disfrutar de estas ventajas es que la aseguradora deberá ocuparse de realizar un estudio de viabilidad económica del inquilino.

Una vez realizado este paso, para conseguir que la aseguradora se muestre a favor de la concesión de un seguro de impago, será necesario que el contrato de alquiler no sea mayor al 40% de los ingresos del inquilino. De lo contrario no podrá llevarse a cabo el seguro de impago.

Beneficios para el inquilino

Por otro lado, también el inquilino puede salir beneficiado de los servicios que un seguro de impago tiene para ofrecer. Esto se debe a que, más allá de que se trata de una medida que en un principio está ideada para la tranquilidad del propietario, al mismo tiempo, puede ser de gran ayuda para el inquilino.

Se trata de una herramienta muy útil como un desahogo económico para la otra parte. Esto se debe a que, si el inquilino se encuentra en la situación de no poder hacer frente al pago de la renta del alquiler y posee una cobertura amplia del seguro de impago, no significaría una gran amenaza de ser desahuciado ni de ingresar en la lista de morosos. Es por este motivo que, también se trata de una fuente de seguridad muy importante para el inquilino que no tiene intenciones de dejar de pagar la renta para no tener que hacer frente a futuros problemas.

Resumen

Sin lugar a dudas, no podemos negar que los seguros de impago han pasado a ser grandes aliados para los todos los propietarios que se encuentran frente a la incertidumbre que ha generado la crisis del COVID-19 en el país. Por otro lado, también recordemos que, en un mercado en auge como el del alquiler debido a los cambios de tendencias de los últimos tiempos, este tipo de herramientas que son capaces de brindar certezas son un elemento de gran valor. Más aún si se trata de las grandes ciudades, donde el alquiler tiene todavía más fuerza. No es dato menor que, más de la mitad de todos los seguros de impago son contratados por propietarios de viviendas en municipios que cuentan con más de 200 000 habitantes.

El cálculo es sencillo, al haber un mayor número de alquileres, también incrementa la cantidad de inquilinos. Si a esto le sumamos el gran temor y la incertidumbres por los posibles impagos, es lógico que haya un crecimiento notable de los seguros de impagos.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre los seguros de impago del alquiler para propietarios. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Aval bancario: ¿Por qué es importante a la hora de alquilar una vivienda?

23 noviembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué tan importante es contar con un aval bancario al momento de alquilar una vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, el impago de alquileres es uno de los mayores problemas con los que deben lidiar los propietarios de viviendas. Durante la pandemia fueron muchas las personas que debieron hacer frente a una gran disminución de sus ingresos. Todo esto se ha traducido en mayores problemas a la hora de pagar la renta del alquiler.

La situación ha afectado en la economía de tal manera que se estima que los impagos de alquiler han aumentado en un 70% desde el comienzo de la pandemia del COVID-19. No obstante, los propietarios cuentan con varias alternativas para enfrentar los impagos del alquiler, por medio de la exigencia de avales bancarios, fianzas o bien, seguros de alquiler.

Aquí te contaremos qué es un aval bancario para alquilar viviendas, de qué manera se debe solicitar y por qué motivo resulta tan importante para ambas partes.

Aval bancario: ¿Qué es y cómo funciona?

En primer lugar, debemos aclarar que uno de los principales requisitos al momento de alquilar una vivienda es demostrar que se tiene estabilidad y solvencia económica. De este modo, el propietario se asegurará de que el inquilino podrá pagar las rentas mensuales.

Para conseguirlo, es fundamental realizar un análisis de los ingresos, el tipo de trabajo y la estabilidad económica del futuro inquilino. Para lograr analizar todo esto, por lo general se suele pedir cierta documentación, como por ejemplo el contrato laboral, las últimas nóminas y la última declaración de la renta. Además de estos documentos, es muy común que el propietario solicite garantías adicionales a la fianza del alquiler, aquí entra en juego el aval bancario.

Un aval bancario de alquiler consiste en un contrato por medio del cual una entidad bancaria asegura que su cliente, es decir el inquilino, va a cumplir con la obligación de pagar las rentas mensuales del alquiler. Cumpliendo también con los términos y plazos acordados por ambas partes al firmar el contrato de alquiler.

Si bien, por lo general el aval bancario suele cubrir las rentas mensuales del alquiler, en algunos casos también puede abarcar otro tipo de compromisos. Por ejemplo, puede asegurar el cumplimiento de una obra en las condiciones pactadas. Esto en el caso de que el inquilino tenga interés en negociar con el propietario la opción de realizar una reforma a cambio de alquiler, entre otros.

Es importante resaltar que la cuantía del aval bancario por lo genera equivale a entre tres y seis mensualidades del alquiler. Se trata de un dinero al que el inquilino no podrá acceder, mientras que el aval se encuentre vigente.

En resumen, el aval de alquiler se trata de una garantía adicional a la fianza del alquiler y no debe ser confundido con ésta. Ya que la fianza del alquiler, a diferencia del aval bancario, es obligatoria.

¿Cómo se debe solicitar un aval bancario de alquiler?

Debido a que los avales bancarios significan un riesgo para la entidad bancaria que los concede, será el mismo banco quién se encargará de estudiar en profundidad la capacidad financiera del inquilino, luego decidirá si se le concede o no. No obstante, solicitarlo es muy simple. El inquilino tendrá que expresar al banco su interés en solicitar un aval, además de acudir a un notario para formalizar una póliza de cobertura de garantía bancaria. En dicha póliza se establecerán las relaciones contractuales entre el cliente y el banco, la cuantía avalada, y los gastos asociados.

¿Cuánto cuesta un aval bancario?

Los precios del aval bancario pueden variar dependiendo de cada entidad bancaria. Sin embargo, el Banco de España establece tarifas máximas que se pueden cobrar. Por otro lado, al no hacer ningún desembolso de dinero, no es común que el banco cobre sumas demasiado elevadas. Por lo general se encuentran entre el 0,5% y el 2% sobre el importe máximo avalado. Es decir, si nos interesa obtener un aval de 6000 euros, debemos pagar entre 200 y 600 euros.

Aval personal

Más allá del aval bancario, al momento de asegurar el pago del alquiler de una vivienda, el inquilino también puede optar por un aval personal, por medio de un avalista.

Un avalista es una persona física que se compromete y que tiene la obligación de abonar la renta de un alquiler, en el caso de que el inquilino no lo pueda hacer.

Debido a que se trata de una figura de gran importancia, su existencia debe aparecer en el contrato de alquiler. Esta persona, por lo tanto, deberá responder por el inquilino en caso de impago del alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se ocupa de regular los contratos de alquiler. Dicha ley permite que se incluyan las garantías necesarias para enfrentar a los riesgos por impago del alquiler, entre ellas, se encuentran incluidos los avalistas.

Dependiendo de lo que se haya pactado en el contrato de alquiler, el avalista puede tener mayor o menor cantidad de responsabilidades. Es cierto que tiene la obligación de pagar la renta mensual en caso de incumplimiento del inquilino, sin embargo, puede limitar la magnitud del aval, esto quiere decir, responder únicamente en determinadas circunstancias o hasta cierta cantidad de dinero o rentas.

Puntos a tener en cuenta

Todo esto deberá encontrarse bien especificado en el contrato de alquiler. De no ser así, el avalista estará obligado a cumplir la totalidad de las obligaciones sin ningún tipo de límite. Sin dudas, esto significa un gran riesgo en caso de que el inquilino no pague.

Por otro lado, si en el documento no se especifica lo contrario, el avalista debe responder como tal durante toda la vigencia del contrato de alquiler. Esto incluye cualquier posible prórroga del mismo.

La importancia que tienen tanto los avales bancarios como los personales en los alquileres es mucho. Se trata de dos figuras que pueden ser consideradas como un seguro de alquiler, que dará la posibilidad al propietario de hacer frente al riesgo de impago del alquiler.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el aval bancario para alquilar. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo vender tu piso con inquilino?

22 noviembre, 2022 No hay comentarios

¿Piensas que el alquiler no te compensa y necesitas liquidez’ ¿O es que la ley de vivienda amenaza con reducir la rentabilidad de los arrendamientos? Tal vez ya no quieras dedicarte a la gestión de tus arrendatarios y por ello estás motivado a vender tu piso con inquilino.

Pero ¿es posible hacerlo? Por supuesto que sí.

No obstante, deberás tener en cuenta algunas particularidades de este tipo de operación. Las más relevantes son las que se refieren a la normativa que rige sobre la venta de casas con inquilino. Por eso en este post, te contamos cómo vender tu piso con el inquilino aún viviendo en ella. Para que puedas hacerlo con éxito y sin ningún tipo de inconvenientes

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Si quieres vender tu piso alquilado, no puedes desalojar al inquilino

¿Puedo echar a mi inquilino tras la venta de la vivienda? La respuesta es no. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el comprador está obligado a continuar con el contrato de alquiler hasta su vencimiento. Lo que suele suceder es que el inquilino continúa viviendo en el inmueble y se cambia la titularidad del contrato a favor del nuevo propietario. Esto es así según la última reforma de esta ley durante el 2019.

Es por ello que cabe recordar que los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años siempre y cuando el propietario sea una persona física. Y una duración de siete años si se trata de una persona jurídica. Entonces, ¿cómo se puede vender un piso con el inquilino dentro? Bueno, existen dos tipos de alternativas:

Puedes negociar con tu inquilino para que desaloje el inmueble. De esta forma podrás venderlo libre de ocupantes. Sin embargo, habrá que considerar que el inquilino no está obligado a irse. Por tanto, si decide desocupar la propiedad, lo más probable es que pida una indemnización.
La otra alternativa es vender tu casa alquilada a un inversor. Muchos compradores buscan inmuebles para invertir y no para vivir. Entonces, si la vivienda está alquilada puede ser un beneficio para ellos porque les asegura la obtención de rentas desde el primer momento. La única desventaja de esta opción es que los compradores potenciales se reducen a un público mucho más pequeño.

El inquilino tiene derecho de adquisición preferente

Asimismo, la LAU establece que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Esto significa que si tú decides vender tu casa alquilada a un precio determinado, el arrendatario tiene prioridad para comprar el inmueble por ese valor.

Por eso, debes notificarle por escrito a tu inquilino la voluntad de vender el piso y especificar las condiciones de la venta, principalmente, el precio de la misma. Desde ese momento, el inquilino dispone de 30 días naturales para responder. Si no lo hace, se entiende que rechazó la oferta y tú tendrás vía libre para vender. Ahora bien, si responde y decide comprar la vivienda, deberá formalizar la operación en un plazo máximo de 180 días.

Sin embargo, existen algunas excepciones que debes tener en cuenta:

El inquilino puede renunciar a la adquisición preferente. En la mayoría de los contratos de alquiler se incluye una cláusula donde el inquilino renuncia explícitamente a este derecho. Es por ello que lo mejor será que leas atentamente el contrato antes incluso de poner tu piso a la venta.
El derecho de adquisición preferente no aplica si se vende más de una propiedad. Este tanteo y retracto (o adquisición preferente) no se aplica cuando un mismo propietario vende a un único comprador y de forma conjunta varias viviendas y/o locales que se encuentran en el mismo edificio.
Además, las condiciones pueden variar según la fecha en que se firmó el acuerdo. Es por ello que algunos contratos de alquiler están regidos por normas antiguas, donde el inquilino no podía renunciar a su derecho de adquisición preferente. Por ese motivo, si el contrato se celebró antes de 2019, conviene verificar las cláusulas y la legislación con un experto.

Algo que no debes pasar por alto es que, si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente y no envías la notificación correspondiente al inicio de la venta, o bien, vendes la propiedad por unas condiciones diferentes a las que has notificado, este podría anular la compraventa y sustituir al comprador.

Tu inquilino puede negarse a recibir las visitas

¿Puede un inquilino negarse a enseñar la vivienda? Sí, aunque el inquilino no esté interesado en adquirir la propiedad, puede negarse a recibir a las visitas. Incluso, resulta una situación bastante habitual.

Lo que suele suceder en estos casos es que, desde el momento en que se inicia el alquiler, tú sigues siendo el propietario, pero el inquilino tiene el derecho de uso sobre el inmueble. Por esa razón, necesitas sí o sí el consentimiento para ingresar a la vivienda. Teniendo esto en cuenta, es completamente legal que se niegue a recibir las visitas, aunque esto pueda representar un problema para ti.

5 consejos para vender tu piso con inquilino

Ahora que ya tienes toda esta información, estás listo para vender tu piso con inquilino. Solo procura seguir estos consejos:

Antes que nada, lee el contrato de alquiler. Como mencionamos anteriormente, algunos derechos del inquilino, como el de adquisición preferente, dependen de lo que figura en ese documento.
Mantén una comunicación fluida y respetuosa con tu inquilino. Esto es independientemente de que este tenga derecho de adquisición preferente o no. Al tener una buena relación con él o ella hará que la operación sea más fácil y te evitará dolores de cabeza.
Respeta la normativa que regula la venta de un piso alquilado ya que si no lo haces, las consecuencias pueden ser muy graves. Te recordamos que si no le notificas a tu inquilino de la venta cuando este tiene derecho a tanteo y retracto, corres el riesgo de que anule la venta y suplante al comprador.
Ten en cuenta los plazos de las notificaciones. Tu inquilino cuenta con 30 días naturales para responder a la notificación donde se le informa que quieres vender el piso alquilado. Si decide comprar la vivienda, cuenta con 180 días más para formalizar la operación. Respeta estos tiempos para evitar inconvenientes.
No te olvides de tener un buen diálogo con él para arreglar la casa y coordinar las visitas. Cómo el inquilino puede negarse a recibir a las visitas, te aconsejamos que converses con él en buenos términos y que intentes adaptarte a sus horarios al momento de realizar las visitas.

Una agencia inmobiliaria puede brindarte su ayuda

Al tratarse de una operación un poco compleja, lo mejor es que pidas asesoramiento de un experto inmobiliario antes de llevar a cabo la operación. La agencia te cobrará sus honorarios por intermediar la venta, pero te ahorrará tiempo y, lo más importante, reducirá los riesgos.

Por eso no dudes en contactarte con Oi Real Estate para lo que necesites.

Esperamos que este post sobre cómo vender tu piso con inquilino, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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¿Es mejor alquilar mi piso con inmobiliaria?

19 noviembre, 2022 No hay comentarios

Todas las personas que tengan el objetivo de encontrar una vivienda en arrendamiento se preguntan ¿Es mejor alquilar mi piso por inmobiliaria o a través de un particular? Sin lugar a dudas, ambas opciones tienen sus pros y sus contras. Pero, a fin de cuentas, la mejor siempre será aquella que ofrezca más seguridad y garantías. Ya que se trata de un tema tan importante para nosotros como es el lugar donde viviremos durante un determinado tiempo.

Si tienes dudas sobre cuál es la mejor opción para ti, quédate a leer este artículo donde contamos todo lo que necesitas saber acerca de alquilar un piso con una inmobiliaria.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

Ventajas de alquilar tu piso por inmobiliaria

Aunque de forma inicial contratar los servicios de una inmobiliaria parezca un gasto económico, a la larga puede convertirse en una ventaja. Esta lo será tanto para propietarios que quieran poner en alquiler una vivienda, como para inquilinos que están buscando un inmueble donde quedarse. En cualquier caso, te interesará conocer todos los beneficios de alquilar tu piso con una inmobiliaria.

Las ventajas para los propietarios

Algunos propietarios suelen poner en alquiler su piso sin la necesidad de una inmobiliaria, sin embargo, esto puede traer algunos dolores de cabeza. Hay mucha información con la que no estamos familiarizados. A ello hay que sumarle toda la documentación y los trámites que se necesitan para hacerlo de forma correcta y sin malentendidos. En este sentido, es sustancial contar con una empresa especializada que resuelva todas las dudas y el papeleo para que alquilar un piso sea realmente una tarea fácil y favorable.

Ahora bien, ¿Qué ventajas tienen los propietarios al momento de poner en alquiler un piso a través de una agencia inmobiliaria? Te las enumeramos a continuación:

Selección de inquilinos

En algunas circunstancias, entre los propietarios existen ciertas inseguridades a dar con inquilinos morosos que no puedan afrontar el pago de la renta. Y lamentablemente ya ha ocurrido varias veces que el propietario se siente desprotegido. Más que nada ante el derecho de conservar su vivienda y prescindir de los inquilinos que la ocupan. De esta manera, la empresa inmobiliaria profesional se hace cargo, realiza un cuidado y detallado estudio para ofrecer inquilinos de calidad con una tasa de morosidad casi nula.

Asimismo, las empresas también atraen a personas que buscan alquilar en un entorno estable y profesional. Inquilinos de calidad para pisos de calidad.

Orientación y rentabilidad

El sector inmobiliario es muy inestable y con esto nos referimos a que acertar con el precio y las condiciones es una tarea difícil. Ya que se necesita tener información actual del mercado y así poder sacarle el máximo partido al inmueble.

Una de las principales tareas de los agentes inmobiliarios es ayudar al propietario a sacar la máxima rentabilidad posible de su inmueble.

Asesoramiento legal

En términos legales sabemos que muchas veces se nos pueden escapar cosas, pues la información a veces es difícil de entender. En este sentido, da mucha más confianza contar con un especialista del sector. Sobre todo, que asesore al arrendador acerca de los tipos de alquiler y que contrato es el más favorable.

Redactado y firma del contrato.

Todos conocemos las famosas “cláusulas abusivas”, las cuales podemos encontrar en cualquier contrato. Y si hablamos de contratos de alquiler tenemos que prestar aún más atención. Es por esto que un/a agente especializado/a será capaz de redactarlo sin ningún tipo de problema y beneficiar los intereses de ambas partes.

Gestión de incidencias y necesidades

El trabajo de una agencia inmobiliaria de calidad no termina en el momento de la firma del contrato. Ellas se encargarán de gestionar y resolver cualquier tipo de problema o necesidad de los inquilinos. Por ello, tanto propietario como inquilino pueden quedarse tranquilos ya que saldrán beneficiados. Incluso, se actúa de forma rápida y eficaz, sin molestar en su día a día.

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Las ventajas para los inquilinos

De igual manera que los propietarios, un inquilino necesita saber qué ventajas va a obtener para decidirse a buscar su piso de alquiler a través de una inmobiliaria. Estas son las principales para tener en cuenta:

Precios competitivos

Un buen gestor conoce por excelencia la media de precios de los pisos en todos los sectores de la ciudad. Es por ello que cada agencia siempre tendrá una buena relación calidad-precio con los inmuebles que ofrecen.

Ahorro de tiempo

En las agencias inmobiliarias siempre te asesorará un experto y, además, te ayudará a encontrar tu nuevo hogar. Y luego de escuchar tus necesidades te dará consejos y opciones que mejor se adapten a ellas. Increíble ¿no es cierto?

Pisos en buenas condiciones

Una vez que un piso ha quedado libre y antes de cada visita del posible arrendatario, las agencias revisan y comprueban las condiciones del inmueble. Así determinan que sea posible vivir en él sin ningún problema. Esta es una garantía más que hace que el inquilino pueda despreocuparse.

Profesionalidad con el tratamiento de los datos

Las agencias suelen tener especial cuidado con tus datos personales. En muchos casos, para asegurar que un futuro inquilino no tiene problemas de liquidez, se pide documentación importante. Entre ellos se pueden encontrar, una nómina, un contrato de trabajo o la declaración de la renta. Es muy importante dar esta información a la persona adecuada para evitar angustiarse con problemas acerca de nuestra privacidad.

Asesoramiento legal

Siempre es conveniente estar acompañado por un agente, el cual aclare todas las dudas que puedan surgir a la hora de leer e interpretar todas las cláusulas. Ésta es una actividad compleja para hacer en solitario, por eso este asesoramiento es más que conveniente para estar al corriente de cada punto del contrato.

Firma del contrato

Este es el momento de más importancia y emoción, que nos tiene a solo un paso de nuestro piso. Aquí se deben firmar las condiciones que fueron previamente pactadas, con la persona que se encargará de ayudar en caso de cualquier necesidad que surja en el piso en el tiempo que vivas en él.

¿Por dónde empiezo si quiero alquilar un piso a través de inmobiliaria?

Encontrar la mejor inmobiliaria para alquilar siempre va a depender de la calidad en el servicio que nos ofrezca antes de la firma del contrato y después de ella. Cómo anteriormente se había mencionado, es indispensable que exista relación con un agente de la empresa al que se le puedan comunicar dudas o problemas. Es posible que la obtención del piso deseado se logre de múltiples maneras. Entre ellas, las más comunes son:

A través de una búsqueda en la página web de la inmobiliaria. Con la característica de que esta opción nos permite establecer filtros de búsqueda, para así definir con mayor exactitud el objetivo y las necesidades que se buscan cubrir.
A través de contacto directo con la empresa, donde nos ofrecerán asesoramiento para encontrar el piso indicado para nuestras necesidades.

Por último, algo muy importante a tener en cuenta es saber de antemano qué es lo que se busca de un piso y que condiciones son necesarias. Es indispensable, si se quiere hacer las cosas de forma transparente y en condiciones profesionales, recurrir a la ayuda y asesoramiento de un especialista que le brindará las mejores herramientas para llevar a cabo su decisión. ¡No dudes en contactarte con nosotros por cualquier consulta o asesoramiento!

Esperamos que este post sobre todo lo que necesitas saber acerca de alquilar tu piso por inmobiliaria, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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¿Cuáles son los gastos deducibles si eres propietario de un inmueble en alquiler?

18 noviembre, 2022 No hay comentarios

En este post, queremos contarte cuáles son los gastos deducibles para el propietario de una vivienda en alquiler. ¿Quieres conocer de qué se trata? ¿Tienes dudas sobre este tema? Has llegado al lugar indicado para descubrir toda la información que necesitas saber. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El alquiler siempre se ha tratado de uno de los principales déficits del mercado inmobiliario español. Esto se debe a que por lo general solía encontrarse muy por detrás de la compra de vivienda en las preferencias de los consumidores. Para conseguir incentivarlo un poco, la regulación tributaria ha establecido algunas ventajas fiscales, esto significa que, si eres propietario de un piso en alquiler, existen varios gastos deducibles y bonificaciones que te permitirán reducir significativamente los impuestos que debe pagar.

¿De qué manera tributa el alquiler de un inmueble?

Aquellos contribuyentes que tengan su vivienda en alquiler están generando una renta del capital inmobiliario y, por ende, deberán tributar por ella. Esta renta se incluye dentro de la base imponible del ahorro a los tipos vigentes del IRPF, que son los siguientes:

Tramos IRPF para las rentas del ahorro

Rentas del ahorro 2020 2021

Hasta 6000 € 19 % 19 %

Desde 6000 hasta 50 000 € 21 % 21 %

Desde 50 000 hasta 200 000 € 23 % 23 %

Mayor a 200 000 € 23 % 26 %

Sin embargo, si se trata de un inmueble que sea la vivienda habitual del inquilino, se aplicará una reducción del 60 % sobre la base imponible. Esto quiere decir que, si has percibido 10 000 € por el alquiler de un inmueble, solo deberás pagar impuestos por el 40%. En otras palabras, serán 4000 €. Ten en cuenta que, los propietarios que tengan su inmueble destinado a, por ejemplo, el alquiler turístico o bien, como oficina, no se verán beneficiados de esta bonificación.

Los gastos deducibles del alquiler para el propietario

Para realizar el cálculo de la base imponible, a las rentas obtenidas por el alquiler se le deben restar algunos gastos deducibles que se encuentran directamente vinculados con el inmueble y su mantenimiento. A pesar de que la normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, aquí va un resumen de los más comunes.

Los tributos

Son deducibles los tributos y las tasas no estatales que debamos pagar por la vivienda y que además incidan sobre los rendimientos computados, como por ejemplo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, el alumbrado, entre otros.

Nunca tendrán la consideración de gasto deducible las sanciones o bien, los recargos estatales.

Seguros

Son deducibles todas las primas de los seguros relacionados con la vivienda alquilada y satisfechas durante el ejercicio fiscal. Los seguros pueden ser de cualquier tipo: seguro de alquiler, seguro del hogar, de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales, entre otros.

Debes tener en cuenta que, si te interesa que los seguros sean considerados como gastos deducibles, debe ser el propietario quien satisfaga las primas correspondientes.

Gastos por reparación y rehabilitación del inmueble

Los gastos de reparación y rehabilitación, abarcan por ejemplo la pintura, los arreglos de instalaciones, la sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad entre otros. Todos ellos también son deducibles en el IRPF.

Debes tener en cuenta que, aquí no se encuentran incluidas las mejoras o ampliaciones en el inmueble que darán lugar, en su caso, a gastos por amortización.

Los suministros del hogar

Los suministros básicos del hogar, como la luz, el gas, internet o el agua también son deducibles. Eso sí, esto siempre en caso de que estos gastos sean abonados por el propietario.

Intereses del préstamo hipotecario

Si la vivienda fue adquirida mediante un préstamo hipotecario, los intereses satisfechos a la entidad financiera durante su amortización también serán deducibles. Por otra parte, también lo serán otro tipo de gastos financieros, por ejemplo los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, entre otros.

Nunca, la suma de todos los gastos deducibles por los intereses además de otros gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación deberá ser superior a la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Sin embargo, este exceso se podrá deducir en los cuatro ejercicios siguientes.

Servicios profesionales y cantidades devengadas por terceros

En caso de que el propietario decida contratar los servicios profesionales de un tercero para alquilar la vivienda o bien, para redactar el contrato de alquiler como puede ser por ejemplo, una inmobiliaria, los gastos serán deducibles, ya que aportan a la generación de ingresos de alquiler.

Por otro lado, también serán deducibles todos los gastos devengados por terceros que tengan como objetivo la prestación de servicios sobre la vivienda. Entre ellos, se encuentran los gastos de administración, vigilancia, portería, jardinería entre otros.

La amortización del inmueble

Por otro lado, también tendrá la consideración de gasto deducible el que se corresponda con la amortización de la vivienda que es objeto de alquiler. Siempre que responda a su depreciación efectiva.

Esta deducción se encuentra determinada por Hacienda, y corresponde con el 3 % por año sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, dejando de lado el valor del suelo en los dos casos.

¿Qué sucede si cuento con una segunda vivienda que no está arrendada?

En caso de que no se encuentren alquiladas, las segundas residencias que sean propiedad del contribuyente también tendrán que abonar impuestos en concepto de IRPF. Hacienda afirma que toda vivienda que no cuente con la consideración de residencia habitual es susceptible de generar una renta. Es por esta causa que se considera como un ingreso. Esto quiere decir que, a efectos tributarios, lleva la consideración de renta inmobiliaria imputada. De manera que, se imputa una renta al contribuyente siguiendo cierto criterio. La renta inmobiliaria imputada con carácter general es un 2 % del valor catastral. En el caso de viviendas que cuentan con un valor catastral actualizado en los últimos diez periodos impositivos será de un 1,1 % del valor catastral. Por otro lado, si hablamos de viviendas que no poseen valor catastral, será un 1,1 % del valor en el Impuesto sobre el Patrimonio.

No obstante, es necesario dejar en claro que este tipo de rentas no permite la deducción de ningún gasto que haya generado la vivienda. De esta manera, los seguros, tanto el IBI, como los gastos de reparación o mantenimiento, no serían gastos deducibles.

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