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Alquileres 2021: gestión integral

15 enero, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte que estamos para ayudarte con los alquileres 2021 . En este artículo te mostramos cómo realizamos la gestión integral de arrendamientos. No dudes en comunicarte con nuestros representantes para una atención personalizada.

¿De qué hablamos cuando decimos «gestión integral»?

Cuando hablamos de gestión integral nos referimos a toda aquella actividad que se realiza desde el comienzo de la negociación de un alquiler hasta su finalización. La gestión integral es el paso a paso en detalle de todo lo que debe realizarse para generar un arrendamiento rápido y seguro. En Oi Real Estate somos expertos en la materia y contamos con un servicio PREMIUM para los alquileres 2021.

Puesta a punto de alquileres 2021

Si eres propietario de un piso que quieres poner en alquiler, lo primero que haremos en Oi Real Estate, es aconsejarte sobre cómo optimizar las cualidades de tu inmueble. Una vez que vayamos a revisar el piso, te mostraremos de qué manera puedes aumentar su valor y cómo puedes mejorar las condiciones de habitabilidad para atraer mayor cantidad de inquilinos en menos tiempo. Analizaremos la iluminación del piso para conocer cómo mejorarla. Si el piso es pequeño, tenemos algunos consejos para hacerlo lucir más amplio. Evaluaremos las cualidades del mobiliario presente en la propiedad, entre otras cosas.

Una vez que dejemos el piso en condiciones, haremos un inventario de los muebles y electrodomésticos con los que esté equipado. Dejaremos asentado ese documento para incluirlo en el contrato e incluiremos un detalle con el estado general del inmueble.

Revisión de documentación necesaria

Para colocar tu piso en alquiler va a ser necesario contar con una serie de documentos y cumplir con algunos requisitos. Puede parecer engorroso tener que tramitar algunas cosas, pero no debes preocuparte por esto si contratas a nuestra agencia para realizar la gestión integral del alquiler.

Selección de inquilinos

Para que los alquileres 2021 resulten más simples para los propietarios, con nuestra gestión integral nos encargamos desde el momento cero de seleccionar a los candidatos que serán futuros inquilinos.

Lo primero que generamos es buena publicidad. Esto lo logramos subiendo tu propiedad en los mejores portales inmobiliarios, redes sociales y en nuestra propia plataforma. Podemos agregar un vídeo 360 grados (muy usado en la actualidad) para que la gente pueda conocer tu piso desde la comodidad de su sillón y se interese inmediatamente por él.

Organizamos en agenda las visitas a la propiedad y nos encargamos de acompañar a los postulantes en cada una de ellas sin tener que molestarte. Desde el primer momento hasta el último nos encargamos del vínculo con el inquilino.

Realizamos una evaluación sobre los posibles arrendatarios analizando antecedentes para prevenirte de inquilinos morosos. Esta tarea que se denomina estudio de solvencia es indispensable para que no tengas futuros problemas con los arrendatarios.

Contrato de alquiler

El contrato de alquiler es el documento más importante de toda la gestión. En este convenio figurarán de manera detallada, clara y sencilla todos los derechos y todas las obligaciones que tendrán que cumplir y respetar las partes. Contamos con profesionales de gran experiencia para asegurarte que tendrás un contrato de alquiler que garantice la protección de tu inmueble. Ten en cuenta que estos contratos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y debe cumplir con la normativa vigente. Nosotros nos encargamos de que así sea.

También contamos con un sistema de firma digital para que no tengas que hacerlo personalmente.

Entrega de llaves

Nos hacemos cargo de entregar las llaves a los inquilinos una vez finalizados los trámites correspondientes y también de la devolución de ellas al propietario una vez finalizado el contrato y sus correspondientes prórrogas.

Cobros del alquiler

Si contratas a Oi Real Estate para realizar la gestión integral de tus alquileres 2021, no tendrás que preocuparte por el cobro de la renta. Nosotros administramos tus ingresos y certificamos que se realicen en el tiempo y en la forma adecuada. También podemos contratar seguros de impago de alquiler para reforzar el cumplimiento por parte de los inquilinos con lo pactado en el contrato.

Incidencias en el inmueble

Cuando los inquilinos ya estén instalados en el inmueble es probable que con el correr del tiempo surjan algunas incidencias dentro de la vivienda. Como propietario estás obligado a responder por las reparaciones de estructura de la propiedad: arreglo de ventanas y puertas, paredes, suelos, sistemas eléctricos, fontanería, etc. No tiene que ser para ti un dolor de cabeza si cuentas con nosotros. Nos encargamos de gestionar todo lo necesario para atender a las emergencias que puedan surgir en el inmueble. Seleccionamos minuciosamente a los proveedores, tramitamos los suministros, nos encargamos de que todo quede en condiciones y cuidamos de que el gasto económico que tengas que realizar sea el menor posible.

Atención personalizada

Cuando contrates nuestros servicios pondremos a tu disposición un gestor personal que se encargue de resolver todas tus dudas y consultas. No hay obligación de permanencia por tu parte, podrás cancelar el servicio en el momento que lo desees si lo crees pertinente. Además podrás elegir qué tipo de servicio quieres contratar. Si no deseas la gestión integral, puedes optar por cualquiera de las opciones que te comentamos más arriba y el costo va a variar según tu elección.

Servicio PREMIUM Oi Real Estate

Aquí te dejamos un listado resumen de todo lo que comprende la gestión integral para los alquileres 2021 de nuestra agencia:

Revisamos el piso.
Hacemos el inventario.
Revisamos la documentación .
Publicamos la propiedad en los mejores portales inmobiliarios.
Atendemos todas las solicitudes.
Seleccionamos a los candidatos.
Realizamos estudio de solvencia a los candidatos.
Gestionamos el calendario de visitas al inmueble.
Realizamos el contrato de alquiler.
Contamos con firma digital para todo tipo de documentos
Hacemos la entrega de llaves.
Nos encargamos de los cobros y pagos de alquiler, y los aseguramos con un seguro de impago.
Gestionamos cualquier incidencia.
Seleccionamos proveedores.
Gestionamos los suministros.
Pintamos el piso después de que se marcha cada inquilino totalmente gratis ¡Sí, GRATIS!

No dudes, alquila tranquilo, ¡escríbenos!

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Mercado de alquiler 2021 ¿Cuánto tiempo se tarda en alquilar una vivienda?

7 enero, 2021 No hay comentarios

Ya estamos atravesando los primeros días del año 2021 y es necesario verificar cómo sigue el mercado de alquiler que desde el año pasado ha demostrado mucho movimiento. Sabemos que tanto inquilinos como propietarios, a la hora de alquilar una vivienda, quieren hacerlo rápidamente una vez tomada la decisión. En este artículo te informamos sobre los tiempos en los procesos de alquiler.

Si quieres alquilar de manera rápida y segura contáctate con Oi Real Estate para más asesoramiento.

¿Cuánto tiempo demora un inquilino en alquilar una vivienda?

El Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) manifestó que durante el año 2020 en el mercado de alquiler se disminuyó el coste de las rentas como consecuencia de la crisis. Sin embargo, también fue notorio el aumento de demanda de viviendas en alquiler por la misma razón.

Sabemos que tanto propietarios como inquilinos quieren acceder al alquiler de una vivienda a la mayor brevedad posible. Muchas veces por cuestiones de zona, necesidades inmediatas o por dificultades de pactar el precio adecuado la situación se puede poner bastante complicada.

Pero, ¿cuál es realmente el tiempo que se tarda en alquilar un piso? Otra pregunta que surge por la crisis impuesta por la COVID-19 es si se tarda más o menos tiempo en alquilar que antes.

Pues bien, en general, el tiempo medio para lograr alquilar un piso es de dos meses, tanto por parte del propietario como por el lado del inquilino. Al tratarse de viviendas familiares los inquilinos van a tener en cuenta los colegios de la zona, en el caso de que esté integrada por niños. Este punto suele ser uno de los más importantes a la hora de alquilar una vivienda habitual para una familia. Los padres necesitan tener un accesos rápidos a las escuelas y, por supuesto, también a los trabajos. En el caso de que no encuentren cercanía, entonces, revisarán los medios de transportes disponibles para facilitar la movilidad. Este es uno de los temas por los cuales los inquilinos tardan más tiempo en tomar la decisión.

Buscadores de lujo

Por otro lado existen inquilinos que buscan el lujo. En este sentido es probable que los arrendatarios demoren aún más tiempo en elegir el lugar de vivienda, pero es evidente que no poseen una necesidad inmediata, sino que es, simplemente, por el deseo de cambiar de zona u obtener otras comodidades que antes no poseían. El mercado de alquiler de lujo es el que más puede esperar para tomar decisiones.

Situación de los inquilinos con respecto al mercado de alquiler en el marco de la COVID-19

La situación durante el Estado de Alarma ha modificado algunos parámetros para el acceso a las viviendas. La llegada de la COVID-19 ha puesto en jaque a muchas personas con respecto a la estabilidad laboral. Por esta causa, los inquilinos comenzaron a buscar viviendas que generen menos gastos y donde los precios de renta sean más accesibles. Lo positivo es que muchas viviendas que antes estaban destinadas para servicios turísticos se adaptaron al formato vivienda habitual. El turismo fue gravemente afectado por la crisis sufriendo una parálisis casi total. Todas estas consecuencias sufridas durante el año 2020, se seguirán arrastrando, al menos, los primeros meses de este 2021.

¿Cuánto tiempo demora el propietario en alquilar un piso?

Si bien el año pasado aumentó la demanda de alquileres, en un momento el mercado se vio paralizado. Con las limitaciones de movilidad, la cantidad de gente que decidía mudarse por conveniencias geográficas con respecto a las exigencias laborales disminuyó. Otros lugares que estaban destinados al alquiler de empleados que debían permanecer algún tiempo para celebrar reuniones también se encontró detenido. Estas adversidades complicaron a los propietarios que antes podían tener el piso alquilado en menor tiempo debido al dinamismo de la propia sociedad en funcionamiento. Justo antes de la pandemia, las propiedades que se ofertaban a un precio de mercado accesible y de buenas cualidades (ubicación, luz, orientación) podían alquilarse, sencillamente, en un solo día.

A pesar de las adversidades, ahora hay muchas herramientas que puede implementar un casero para alquilar su piso más rápido. Este año parece ir normalizándose la actividad, teniendo en cuenta algunas restricciones que ya se están aplicando para prevenir grandes rebrotes de la enfermedad.

Una buena posibilidad que están utilizando los propietarios en la actualidad es alquilar pisos que posean características diferenciales para el teletrabajo. Ahora los inquilinos valoran mucho más las comodidades del hogar ya que tienen que pasar más tiempo dentro de él. Entonces, si el propietario logra cubrir las expectativas de inquilinos sobre «hogares laborales» obtendrán más postulantes para arrendatarios.

¿Qué se espera en el mercado de alquiler este 2021?

Los propietarios actualmente esperan tener inquilinos seguros. Con esto nos referimos a que, como aún la situación COVID no está totalmente controlada, lo caseros prefieren ser más accesibles con sus precios (no aumentarlos) y sostener a esos inquilinos que aún pueden pagarles. Esto en vez de intentar ingresar inquilinos nuevos para poder aumentar el coste de renta.

En la espera de la vacuna masiva contra la enfermedad pandémica, en el mercado se augura un futuro mucho más estable, con la posibilidad de normalizar los precios y los tiempos de alquiler. En este sentido se espera una evolución similar a la de la compraventa donde, si bien las previsiones de los meses coincidentes con el confinamiento fueron muy negativas, los precios se habían recuperado a finales del año anterior creciendo, incluso, en un 1,7% en el tercer trimestre.

Servicio PREMIUM Oi Real Estate

En este 2021 para tu alquiler cuenta con Oi Real Estate. Te ofrecemos un servicio PREMIUM en todo lo que concierne al procedimiento de alquiler. Desde principio a fin te acompañamos con todo lo que necesitas para alquilar tu piso más rápido y que todo esté en condiciones. Aquí un listado de todo lo que te ofrecemos:

Revisamos el piso.
Hacemos el inventario.
Revisamos la documentación .
Publicamos la propiedad en los mejores portales inmobiliarios.
Atendemos todas las solicitudes.
Seleccionamos a los candidatos.
Realizamos estudio de solvencia a los candidatos.
Gestionamos el calendario de visitas al inmueble.
Realizamos el contrato de alquiler.
Contamos con firma digital para todo tipo de documentos
Hacemos la entrega de llaves.
Nos encargamos de los cobros y pagos de alquiler, y los aseguramos con un seguro de impago.
Gestionamos cualquier incidencia.
Seleccionamos proveedores.
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Incumplimiento de contrato de alquiler: prácticas de inquilinos y propietarios

4 enero, 2021 No hay comentarios

Sabemos que los contratos de alquiler están regularizados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU); sin embargo, existen prácticas frecuentes tanto de inquilinos como de propietarios para realizar el incumplimiento de contrato de alquiler según la normativa vigente. Si quieres prevenirte de estas situaciones adversas contáctate con Oi Real Estate y ten un alquiler seguro. En este artículo te alertamos de qué situaciones atentan contra la legalidad de los contratos de alquiler.

Los arrendamientos son una manera de ingreso económico para todos aquellos que poseen un piso disponible para colocar en alquiler. Generalmente, se trata de un procedimiento seguro donde ambas partes se comprometen a cumplir con las obligaciones que les corresponden. Sucede que otras veces alguna de las partes quiere sacar ventajas para beneficio propio e incurre en el incumplimiento de contrato de alquiler desacatando las normas que lo regulan según la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Incumplimiento de contrato de alquiler según la Ley de Arrendamientos Urbanos por parte de inquilinos

Morosidad

La principal causa de incumplimiento de contrato de alquiler por parte de los inquilinos son las rentas impagas. Los inquilinos morosos, algunas veces, pueden ser difíciles de detectar previo a la firma de contrato. Si bien existen algunas herramientas para evitar a los inquilinos morosos, hay diversas causas por las que los arrendatarios incurran en esta acción.

Morosos profesionales

En este grupo de sujetos ingresan los que deciden voluntariamente no pagar la renta a los propietarios. Estos individuos son expertos en engaño y acostumbran a realizar esta práctica como forma de vida. No pagan el alquiler o se creen con el derecho de no pagar la renta y se aprovechan, principalmente, de los propietarios particulares o de empresas del sector con poca experiencia o directamente inexpertos. Como esta actividad la ejecutan en reiteradas ocasiones, es muy probable que se encuentren en alguna lista de inquilinos morosos.

Morosos involuntarios

Los morosos involuntarios son los que, lamentablemente, han perdido su trabajo de manera imprevista y no pueden seguir pagando los costes de renta. Este caso es difícil de solucionar, pero los propietarios pueden tener voluntad de esperar a que los inquilinos puedan moverse a otro lado.

Destrozo de la vivienda

El segundo incumplimiento de contrato de alquiler más frecuente se trata de que los inquilinos generen destrozos dentro de la vivienda. Otra forma es la de no realizar el mantenimiento necesario del piso. Puede ser que muchas veces al arrendador le devuelvan el piso despintado o con algunas marcas del paso del tiempo, pero otra cosa son las roturas que indican un mal uso del lugar.

Recurrir al uso de la fianza como pago de último mes de renta

La fianza equivale a un mes de renta, monto que entrega el inquilino al propietario para que este lo deposite en la agencia correspondiente. Esta fianza funciona como garantía que, en caso de que al finalizar el contrato, el inquilino deba cubrir arreglos de la vivienda, el arrendador puede tomar el pago de allí. Las fianzas están regularizadas en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y expresa que, una vez extinguido el contrato, el arrendador debe devolver este monto al arrendatario. El uso de la fianza para pagar el último mes de renta es una ilegalidad.

Marcharse antes de que finalice el contrato

Es una práctica frecuente que los arrendatarios decidan terminar con el contrato de alquiler antes del plazo establecido. Cuando esto sucede, a los inquilinos les parece injusto que les apliquen una penalidad, pero es lo que corresponde, salvo que en el contrato no lo diga. Si la penalización figura en el contrato y el inquilino quiere retirarse antes de cumplir los seis meses, deberá pagar la pena máxima equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que restase por cumplir, y para los períodos de tiempo inferiores al año, la parte proporcional de la indemnización.

Incluir a otra persona en la vivienda

Todas las personas que vivan en el piso arrendado deben figurar dentro del contrato. Cuando los inquilinos ingresan una o más personas mayores de edad para utilizar el piso como vivienda habitual, están ejerciendo un incumplimiento de contrato de alquiler. Esto genera muchos problemas para el arrendador porque la persona o las personas ingresadas que no figuran en el convenio no están cubiertas por las obligaciones que allí se describen. Además, lo que puede pasar es que los inquilinos reales subarrienden el piso sin consentimiento del arrendador, esto es ilegal.

Incumplimiento de contrato de alquiler según la Ley de Arrendamientos Urbanos por parte de propietarios

Pedir más de dos meses de garantías adicionales

Es muy común que los propietarios, por miedo de tener rentas impagas, quieran asegurar todo lo posible el arrendamiento de sus viviendas. Por esto exigen a los inquilinos más de dos meses de garantías adicionales. Esta práctica es contraria a la última reforma de la LAU, a través del RD 7/2019, de 1 de marzo. Aquí se expresa el límite de las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades.

No extender el contrato a cinco años

Según la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda hasta cinco años. Algunos propietarios ponen excusas falsas para poder recuperar su propiedad antes de tiempo. Esta práctica atenta contra la legalidad de los contratos de arrendamiento.

Dar uso turístico a una residencia destinada para la vivienda habitual

Algunos arrendadores generan contratos de periodos cortos para recuperar sus pisos antes de tiempo y para sacar beneficio de las rentas turísticas. De esta manera impiden que los inquilinos utilicen el derecho de prorrogar hasta los cinco años, además se aprovechan para sumar dinero al coste de renta. Sin el inquilino demuestra que la situación es de vivienda habitual, el arrendador estará obligado a modificar el contrato.

Abusos en las rentas de alquileres de viviendas protegidas

Los propietarios arrendadores cometen muchos abusos en el alquiler de viviendas protegidas sobre todo cuando se las reservan para uso propio.

¿Quieres que tu contrato de alquiler se cumpla como lo indica la normativa? Contáctate con nosotros y te garantizamos un alquiler seguro.

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¿Cómo declarar la renta del alquiler en 2021?

26 diciembre, 2020 No hay comentarios

Si tienes un piso en arrendamiento, todos los años debes declarar la renta del alquiler. Sigue leyendo este artículo e infórmate sobre lo que necesitas saber para realizarlo.

¿Por qué se debe declarar la renta del alquiler?

La declaración de la Renta es un trámite administrativo a través del cual los españoles tienen que comunicar a la Agencia Tributaria cuáles han sido sus ingresos durante el año anterior.

Si tienes un inmueble arrendado, es obligatorio presentar la declaración de renta de alquiler y aquellos otros ingresos que hayas obtenido a lo largo de todo el año. También es necesaria la observación de cuánta carga impositiva se puede reducir, y esto comienza desde el momento inicial en que se elabora el contrato de alquiler.

Para declarar la renta de alquiler, en el contrato se deben tener en cuenta dos elementos: el uso que se vaya a dar a la propiedad y un inventario minucioso de lo que contenga el piso.

Con respecto al primer punto, es importante establecer el uso porque, si el destino del inmueble es para una vivienda, en la declaración de la renta se puede deducir un 60% de los rendimientos; mientras que si es para uso turístico o de temporada, se calculará proporcionalmente ese tipo de reducción.

Como segundo elemento mencionamos el inventario. Con el inventario más el valor real que le adjudiques a la propiedad, puedes incluirlos como gastos por conservación y reparación del inmueble.

En contraposición, si el alquiler está destinado a oficinas o locales comerciales no se podrá aplicar reducción del 60%, ni otra reducción. Así como tampoco si en los contratos, no aparecen los datos completos de los inquilinos (nombre y NIF).

¿De qué manera se debe declarar la renta del alquiler?

Según el modelo de Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la Agencia Tributaria, los datos de la vivienda arrendada deben incluirse en las páginas 6 y 7 del formulario:

Las rentas correspondientes al régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias deberán declararse en el apartado C de la declaración «Relación de bienes inmuebles y rentas derivadas de los inmuebles a disposición de sus titulares, arrendados o cedidos a terceros, o afectos a actividades económicas«.

Desde la casilla 0061 hasta la casilla 0075 se utilizan para colocar la identificación del inmueble. En la 0075 se indica que eres propietario de un piso en alquiler.

En el caso de que la vivienda posea más de un propietario, a cada uno de ellos, se le contabilizará la renta y los gastos deducibles según el porcentaje de propiedad. Esto se tiene que dejar indicado en la casilla número 0063.

Es importante que, si en el ejercicio anterior se había tenido la vivienda a modo de vivienda habitual, dejarlo establecido en la casilla número 0076. Allí se debe aclarar la cantidad de tiempo que se utilizó en aquella modalidad.

Las casillas que van desde la 0091 hasta la 0101 están dedicadas a la información sobre los inquilinos. En estos puntos se coloca la fecha en que se firmó la conformidad el contrato y el tiempo que ha estado alquilando el inmueble durante el periodo a declarar.

En la casilla 0102 se debe rellenar con el dato exacto de lo que se ha cobrado íntegramente por las rentas de alquiler. Son todos los ingresos de renta que se han obtenido durante el periodo por declarar sin quitar gastos ni reducciones.

Gastos que se pueden deducir del alquiler

Como propietario arrendador, se pueden deducir algunos cuantos gastos, que se restarán del total de ingresos obtenidos en el año. De esta manera, los impuestos que se deban pagar se ajustarán a lo que se haya obtenido como ingreso neto.

De las categorías de seguros, comunidad, intereses, etc., que corresponden a gastos fijos anuales, solo se podrá deducir la parte proporcional a los días en que la vivienda arrendada ha estado efectivamente en alquiler.

Intereses e hipoteca

En este elemento se debe indicar todo lo relativo a intereses de créditos para la compra o las obras de reparación de la vivienda. También otros gastos diferentes como amortización anticipada del crédito o comisiones de apertura.

Esos montos deben figurar escritos en las casillas número 0103 y 0104.

Gastos de reparación y conservación

En la casilla número 0107 se deben indicar todos los gastos sobre los arreglos que se hicieron en la propiedad, como la incorporación de puertas o ventanas, la pintura, instalación de artefactos de calefacción, etc. De todas formas, estos tipos de gastos son deducibles del alquiler en la declaración de la renta, siempre y cuando, Hacienda entienda o compruebe que lo que se hizo signifique una reparación o no.

Impuestos de una vivienda arrendada

Se pueden deducir los impuestos como el IBI, las tasas por alumbrado, los impuestos de recolección de basura y limpieza, pero no los impuestos por sanciones. Esta información se detallará en la casilla número 0115.

Deudas por rentas impagas

Si como propietario no recibiste el monto de dinero por la renta del alquiler completa, puedes incluir el saldo de lo adeudado en la casilla número 0116. Para presentar este tipo de declaración, se debe estar atravesando una situación de concurso o que hayan pasado más de seis meses desde el primer reclamo realizado y la fecha 31 de diciembre del año.

Comunidad de propietarios

En la casilla número 0109 se incluyen los gastos por pago de vigilancia, de portería, de jardinería o comunidad de vecinos. Si existen gastos extra en este renglón se pueden agregar, siempre y cuando todos estos costes, los pague el propietario.

Gastos de amortización

La amortización de los bienes inmuebles y también la de los muebles se puede restar.

En el caso de propiedad arrendada, Hacienda permite imputar el 3% sobre el mayor del valor catastral sin incluir el suelo o del valor de adquisición satisfecho.

En el caso de los bienes muebles, se ejecuta el 10% anual por el mobiliario.

Seguros de vivienda para declarar la renta de alquiler

En la casilla número 0148 se pueden incluir los costes de seguro de vivienda. Aquí se abarca a los seguros del hogar contra robo, contra incendio, por responsabilidad civil o los seguros por impago del alquiler.

Formalización del contrato

En la casilla 0110 se incluyen los gastos realizados a la hora de ejecutar el contrato de arrendamiento legal. Pago a las inmobiliarias, registros, firmas, sellos, etc.

Con Oi REALTOR declarar la renta de alquiler es más fácil

¿Necesitas poner tus trámites en orden? Pon en alquiler tu piso con Oi Real Estate y evitarás cualquier tipo de dificultad. Contáctate con nosotros para asesorarte sobre cómo declarar la renta de alquiler y mucho más.

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El ABC del alquiler. Conoce los términos importantes

13 diciembre, 2020 No hay comentarios

En este artículo te contamos todos los términos que necesitas conocer del mundo del alquiler. ¿Eres propietario y quieres arrendar tu piso? En Oi Real Estate conoce el ABC del alquiler que tienes que tener en cuenta.

En muchos otros artículos hemos hablado del notable crecimiento de la población que decide vivir en pisos en renta. De esta manera, muchos propietarios que tienen pisos disponibles se ven tentados de ponerlos en alquiler y así obtener un ingreso mensual estable. En otras oportunidades hemos explicado los documentos que son esenciales en las operaciones de alquiler. En este artículo repasamos, en resumen, algunos de esos documentos y además te listamos el ABC del alquiler.

El ABC del alquiler para propietarios e inquilinos

API

Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Es un profesional formado que se dedica de manera retribuida y habitual a prestar servicios de asesoramiento sobre el alquiler de inmuebles, así como también de la compra y de la venta de ellos. El Agente de la Propiedad Inmobiliaria es quien se encarga de realizar todas las gestiones al momento de poner en alquiler una propiedad. Es el intermediario entre inquilinos y propietarios y es quien confecciona toda la documentación relativa a la operación de alquileres. Regularizados por el Decreto 1294/2007 por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General.

Arrendador

El arrendador es el propietario de la vivienda o inmueble. Es la persona jurídica que pone a disposición su propiedad para que sea alquilada. Su primer movimiento será acercarse a un Agente de la Propiedad Inmobiliaria para que lo asesore con respecto a las operaciones necesarias para disponer de su piso en alquiler en las mejores condiciones.

Arrendatario

El arrendatario es la persona física que va a gozar de los derechos y beneficios de alquilar una propiedad y quien tendrá que cumplir con las obligaciones del pago mensual pactado entre las partes y regularizado por la Ley de Arrendamiento Urbano. Esta persona también se acercará a un Agente de la Propiedad Inmobiliaria para informarse acerca de todas las disponibilidades de inmuebles en alquiler y para conocer cuáles son las mejores oportunidades.

Aval

Compromiso firmado por parte de una persona física por el que se compromete a responder por la obligación de pago que tiene otra persona en caso de incumplimiento de su deber. Es decir, es la persona que funcionará como garantía en caso de que el inquilino no cumpla con el pago de la renta mensual. Este aval debe quedar estipulado en el contrato de arrendamiento con la firma en conformidad de todas las partes implicadas en el procedimiento.

Contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento es aquel documento firmado en el que el arrendador y el arrendatario establecen el pago de una señal y en el que se especifica que se va a realizar el alquiler del inmueble. En este documento figurarán, entre otras cosas, los datos de ambas partes (propietario e inquilino), los costes mensuales de renta y sus actualizaciones correspondientes, la posible contratación se seguros de impago de alquiler, las garantías o avales, el detalle del estado del inmueble al momento previo a alquilar, el certificado de habitabilidad, la habilitación de los servicios básicos y la estipulación del cambio de titularidad de estos últimos.

Desistimiento

Este concepto se refiere a la finalización del contrato antes del período estipulado en él. Generalmente, en los contratos de arrendamiento, se incluye una cláusula que especifique el monto de una indemnización por parte del inquilino si no cumpliera con el plazo estipulado. También puede suceder que sea el propietario quien quiera rescindir de ese contrato antes de lo pactado. En este último caso, el arrendador deberá garantizarle al inquilino el tiempo necesario para abandonar la vivienda.

Fianza

La fianza es la suma total de dinero que se debe entregar durante la firma del contrato de arrendamiento. La entrega del monto de fianza junto con la firma del contrato habilita al inquilino a ingresar al inmueble.

ITP

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El ITP es un impuesto estatal que está cedido a las comunidades autónomas, por lo que se abona en la delegación de Hacienda de la comunidad correspondiente. El plazo para liquidarlo es de 30 días a partir del momento en el que se produce la firma del derecho.

LAU

Ley de Arrendamiento Urbano. La norma que regula el alquiler en España que incluye aspectos como el ámbito donde se aplica la normativa, el régimen de aplicación, condiciones de arrendamiento de la vivienda, cesión de contrato y subarrendamiento, duración del contrato, plazos mínimos, prórrogas del contrato, desistimiento del contrato, disolución de los vínculos del arrendatario y sus consecuencias en la vivienda, muerte del arrendatario, determinación de los costes de renta, actualizaciones, elevación de la renta por mejoras del inmueble, gastos generales y servicios individuales, conservación de la vivienda, obras de mejora, obras realizadas por el arrendatario, arrendatarios con discapacidad, suspensión del contrato, certificados de habitabilidad y otros documentos, incumplimiento de las obligaciones de ambas partes, fianzas, etc.

Renta

La renta se trata de la suma total de dinero que debe abonar el inquilino mes a mes estipulada en el contrato de arrendamiento y regularizada por la ley.

Subarrendamiento

El subarrendamiento es el acto por el cual un arrendatario alquila la vivienda arrendada a una tercera persona. Siempre y cuando esté avalado por el propietario de la vivienda. No en todos los casos el inquilino tiene derecho a arrendar la vivienda de otra persona.

Conoce más sobre el diccionario de alquiler

Si quieres conocer más sobre el ABC del alquiler y toda la información necesaria que debes tener en cuenta para colocar tu piso en arrendamiento, no dudes en contactarte con Oi Real Estate. Quítate todas tus inquietudes, no esperes para escribirnos, estamos para asesorarte y acompañarte en todas las gestiones relacionadas al alquiler de tu piso. Tenemos a los profesionales preparados para asegurarte de que te sientas informado sobre todos los términos que debes manejar sobre alquileres.

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Parque de alquiler en Barcelona: un tercio es propiedad de grandes tenedores

13 noviembre, 2020 No hay comentarios

Un tercio del parque de alquiler en la ciudad de Barcelona es propiedad de grandes tenedores de viviendas o del Estado

Una gran parte de las propiedades en alquiler de la capital catalana está concentrada por propietarios particulares y por la Administración Pública.

Así se desprende de un informe publicado por el Observatorio Metropolitano de vivienda O-HB en el que se detalla cómo es la composición del parque de viviendas disponibles en Barcelona.

Según el estudio, aproximadamente un tercio de la cantidad total de pisos de alquiler pertenece a grandes propietarios. De los 212.219 pisos un 32,4% (69.037) pertenecen a titulares que tienen más de 10 inmuebles. Estos propietarios son 2.344 y representan el 2,34% de los que poseen pisos en alquiler.

El nivel de concentración es bastante elevado, aunque no sería posible valorar si este hecho el hecho es positivo o no, según el análisis de la directora del O-HB Anna Vergés. Sin embargo lo que se pudo saber con certeza es que dentro de estos grandes propietarios hay una buena proporción que cumplen una función social. En este grupo también encontramos tres administraciones públicas.

Sobre el porcentaje del 32,4%, el informe muestra que este número dobla a la cantidad de propietarios dueños en la ciudad, porcentaje que llega al 17%.

Por otra parte de esos 69.037 pisos de alquiler de titulares con más de 10 porpiedades,16.731, son de particulares, sólo un 24%.

El total de pisos de alquiler que están en manos de 100.020 inversores, tienen una media de 2,1 propiedades cada uno

Parque de alquiler atomizado

Según se desprende del informe, tal como comenta 20minutos, el parque de alquiler está muy atomizado, ya que hay 780.775 se estima que pertenecen a 514.978 dueños, con una media de 1,5 cada uno.

Si observamos en detalle, un 84,3 % de las propiedades pertenecen a particulares. Un 15,7% está asentado como pertenencia de otro tipo de propietarios, entre los que se incluyen: un 11,4% a personas jurídicas; otro 1,6%, a la administración pública. Finalmente el resto es parte de Entidades sin ánimo de lucro.

Dentro del grupo de grandes propietarios de viviendas la presencia de particulares se reduce considerablemente. Sólo el 39,5% son los que tienen más de 10 pisos.

Los barrios más periféricos de Barcelona como el distrito de Ciutat Vella son los que contienen más cantidad de viviendas de las Administraciones públicas. El resto de los propietarios con más de 10 pisos se concentran en los barrios céntricos, como el Eixample y Gràcia.

Dentro de las Administraciones públicas los mayores titulares son el Ayuntamiento de Barcelona, el Instituto Municipal de la Vivienda y la Rehabilitación de Barcelona (IMHAB) y el Incasòl. Entre ellos tres son titulares de 11.066 pisos y los propietarios con más parque de la ciudad.

Pacto por Barcelona, una iniciativa para mitigar la crisis del parque de alquiler tras la crisis

Con el fin de facilitar el acceso a la vivienda tras la crisis provocada por el Covid 19, los grupos del Consistorio más otras 200 entidades firmaron el Pacto por Barcelona. A través del mismo se planea poner en funcionamiento un proyecto de rehabilitación destinado a comunidades vulnerables.

El objetivo será llevado a cabo a través de una mayor agilidad administrativa así como también por estímulos fiscales, subvenciones e instrumentos financieros.

El Pacto por Barcelona también busca garantizar realojamientos dignos, reducir la lista de espera de mesas de emergencia y evitar el uso de pensiones.

Otra de las metas es impulsar la construcción de viviendas asequibles de alquiler y dotacional. La fórmula serán utilizar mecanismos de cooperación entre públicos y privados, buscando ampliar la bolsa de alquiler municipal. Esto se logrará con la incorporación de pisos de grandes tenedores, la concreción de acuerdos para transformar pisos de turismo en residenciales y la habilitación de espacios para uso de vivienda.

El plan no deja de lado a las personas mayores, con discapacidades y los jóvenes. Dentro del proyecto se espera promover nuevas modalidades de viviendas accesibles para estos grupos.

El iMHAB busca ampliar el parque de alquiler con viviendas más sostenibles

Como parte de este plan de aumentar el parque de vivienda para alquiler asequible, el Instituto Municipal de la Vivienda y Rehabilitación de Barcelona (IMHAB) convocó a licitación para construir vivienda pública.

La licitación, según consta en su página web, convoca a la presentación de proyectos para construir vivienda pública en cuatro solares de la ciudad, con la condición de que se utilicen nuevas técnicas industrializadas. De esta forma se podrá reducir el tiempo de ejecución de las obras y minimizar el impacto ambiental de los materiales de construcción. El proyecto contempla hasta 212 pisos destinados a vivienda permanente, diferenciándose de esta manera de las APROP.

Según los pliegos publicados, el IMHAB quiere dar un impulso a la vivienda fabricada y montada. El 85% de la puntuación se lo llevarán la calidad arquitectónica y la reducción de los plazos de construcción, del consumo energético y de las emisiones de CO2 asociados a la fabricación de materiales.

Los cuatro solares están situados en el distrito de Sant Martí, y se busca que allí se construyan un máximo de 212 pisos de alquiler protegido y dotacional. La ubicación exacta es: Calle de Pallars, 477; Calle del Marroc, 180; Calle de Binèfar, 22 y Pasaje de Arriassa, s/n.

¿Cuáles son las condiciones de la licitación?

Para reducir los plazos de ejecución de obras, la construcción se realizará en talleres y posteriormente se ensamblarán en la obra. La diferencia en este tipo de sistemas industrializados es que el máximo de finalización es de 37 meses. En tanto una obra de construcción convencional tarda aproximadamente 53 meses en concluirse.

El Instituto prevé una dotación de 20,4 millones de euros como presupuesto para estas viviendas, aunque este monto podrá variar según los proyectos que se presenten. El número de pisos también podrá variar, siendo 212 el máximo permitido.

Este proyecto de viviendas industrializadas para ampliar el parque de alquiler en Barcelona, más otras 54 promociones impulsadas en la ciudad y las que se irán presentando en los meses venideros intentarán cumplir el objetivo del IMHAB. Si éste se logra, se habrán finalizado un total de 7.915 pisos.

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En Invertir

Viviendas: Por qué siguen siendo activos atractivos para los inversores

11 noviembre, 2020 No hay comentarios

Las viviendas continúan siendo unos de los principales activos donde los inversores se interesan a pesar de la crisis. Enteráte en esta nota cuáles son los motivos.

Los inmuebles siguen captando la atención de los inversionistas, a pesar de la crisis provocada por el coronavirus. Luego de superado el primer coletazo que trajo el confinamiento de los meses de primavera el mercado inmobiliario dio muestras de fortaleza.

Esto sucede porque los inmuebles representan una seguridad que ningún otro tipo de inversión genera. Algunas de las causas por las que se da este fenómeno son:

Un alza en el parque inmobiliario

La actividad en el sector se está recuperando de a poco. Luego del primer golpe del covid el mercado pareciera estar en la senda alcista, con varias construcciones y proyectos en vista. Si tomamos el caso de Barcelona, hay alrededor de 260 proyectos activos. Eso supone un 1% más que el año 2019. Del total de proyecciones, la mayoría se corresponde con edificios de viviendas. Con respecto a Madrid, los números también indican una leve alza comparado con el año anterior

Algunos precios sufrieron modificaciones por lo que podría ser un excelente momento para la inversión, sobretodo si se tienen en cuenta las nuevas edificaciones que tienen mayor posibilidad de adecuarse a los nuevos intereses y hábitos.

Los valores de las viviendas aumentan con el tiempo

Aunque en algunos momentos puedan sufrir bajas en sus precios, el mercado de las viviendas siempre contará activos con valores en alza. En la actualidad se pueden registrar pequeñas bajas producidas por la crisis económica. Pero si pensamos a largo plazo, la inversión en inmuebles es beneficiosa ya que nos brindará un extra siempre y cuando podamos mantener la vivienda para venderla cuando el precio sea favorable.

Uno de los años donde los precios del mercado inmobiliario bajaron notablemente fue en 2014. A partir de ese punto el precio medio de la vivienda libre fue repuntando hasta llegar a un 12% más que hace seis años. En la actualidad el valor aproximado es de 1640 euros por metro cuadrado, según informa el Instituto de Valoraciones.

Por supuesto que dentro de esta ventaja corren otros factores, como por ejemplo qué tipo de inmueble se adquiere, dónde está ubicado, etc. Estas variables serán determinantes para poder hacer una inversión que rinda sus frutos a largo plazo.

El que busca… encuentra!

La inestabilidad generada por la crisis económica tras la pandemia ha puesto a algunas personas entre la espada y la pared por su necesidad de liquidez. Es por esto que muchos propietarios colocan sus inmuebles a la venta en precios muy por debajo de lo que realmente cuestan.

Esto representa una oportunidad para el que realmente sabe buscar. El inversor que cuente con los ingresos o ahorros suficientes puede aprovechar estas oportunidades que da el mercado para obtener rentabilidad.

En el caso de que la compra se concrete, los inversores podrán utilizarla como vivienda de alquiler o esperar a un momento más propicio para venderla.

Es conveniente en este tipo de oportunidades analizar bien el inmueble. En qué zona se ubica, si es un lugar de movimiento, si tiene transportes cerca, si está en buenas condiciones, etc. Un inmueble en áreas muy transitadas de la ciudad siempre resultará en una buena inversión a largo plazo.

Condiciones bancarias favorables para la compra

Los bancos están dando cada vez más facilidades para la compra de viviendas. La tendencia del Euribor en baja hace que las hipotecas sean una posibilidad muy viable para poder conseguir un inmueble. Además los bancos, preocupados por la baja en su cartera de clientes ha comenzado a promocionar más posibilidades para que las personas puedan invertir a través de hipotecas.

La ley de hipotecas sancionada el 16 de junio de 2019 a pedido de la Unión Europea significó un paso adelante que favoreció la utilización de esta herramienta para la inversión en viviendas. Su objetivo fue fortalecer la transparencia en las transacciones y sirvió para protegerlos ante posibles malas prácticas bancarias.

La vivienda como valor refugio

En estos meses pudimos ver como algunos sectores se vieron asfixiados económicamente por la crisis. Muchos no pudieron sobrevivir y no les quedó otra opción que cambiar de rubro o redefinir sus estrategias. En el caso del mercado inmobiliario, si bien la debacle económica se sintió fuerte, no se dejó caer y una de las razones más importantes es que la vivienda constituye un bien de primera necesidad de todos.

En economía se dice que es un valor refugio, ya que es un activo con menor vulnerabilidad que otros por lo que actúa como “refugio” en momentos de crisis. Su valor incluso puede llegar a aumentar en situaciones cuando el crecimiento económico del contexto se contrae.

Esta categorización no quiere decir que el precio de un valor refugio no baje en tiempos de crisis, sino que si lo llega a hacer, será en menor medida que otro tipo de bienes.

Sin embargo como lo hemos mencionado en otro de los puntos, el valor real de un inmueble dependerá de muchos factores ( ubicación, tipo de inmueble, si es para residencia habitual o para vacacionar, etc).

Después del primer confinamiento volvió a aumentar la demanda de viviendas

Tras la experiencia del primer confinamiento, las personas volvieron a incrementar las demandas de viviendas. Y es que en este caso se vieron ante nuevas necesidades, como por ejemplo tener ambientes más amplios, terrazas, una mayor luminosidad y en lo posible estar cerca de espacios verdes. El trabajo desde casa aceleró muchos cambios y requerimientos que antes no parecían importar.

Esto muestra que existe un buen panorama para los inversionistas, ya sea para comprar inmuebles para reformar y volver a vender o para utilizarlos como viviendas de alquiler.

Teniendo en cuenta que hay un ritmo del sector que trabaja en positivo, cualquiera de las opciones será rentable. La gente se está interesando por la adquisición de viviendas, y los que alquilan también buscan nuevos aires.

Este escenario donde la gente continúa buscando invertir pese a la crisis pandémica demuestra que el mercado inmobiliario sigue muy activo y registra una actividad positiva que impulsa a nuevos inversores a animarse.

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Incumplimiento de contrato de alquiler: faltas de propietarios e inquilinos

10 noviembre, 2020 No hay comentarios

El incumplimiento de contrato de alquiler ocurre siempre que alguna de las partes intenta a través de maniobras non sanctas, escapar de sus obligaciones. Entérate en esta nota cuáles son las más frecuentes en los contratos de alquiler.

Cualquier contrato comienza con la confianza. Se celebra entre dos partes, que se comprometen a cumplir determinados términos a cambio de una reciprocidad conjunta. Vale mencionar entonces que un primer componente se basa en la confianza de que ese pacto que están firmando será cumplido de buena ley por ambas personas.

Pero ¿ qué pasa cuándo esta confianza se rompe y alguno no cumple con sus obligaciones? ¿Cuáles son las causas más comunes de incumplimiento de contrato por parte de propietarios e inquilinos?

Un informe realizado por la Agencia Negociadora de Alquileres revela que han aumentado notablemente los incumplimientos por parte de inquilinos y propietarios en esta época signada por el COVID. Y es que, desde ambas partes lo que se busca es saltar a través de atajos el cumplimiento de sus obligaciones, ligadas a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Incumplimientos más comunes de los arrendatarios:

No pagar la renta:

En el primer puesto de las faltas está el incumplir con su obligación de pagar. Este punto puede ser causado por factores muy diversos. Está el caso en el que el inquilino se ha quedado sin trabajo y está impedido de cumplir con la renta por la crisis que sacude a toda la economía. Pero también están los casos de morosos profesionales que se aprovechan de situaciones de inexperiencia de sus arrendadores. En ambos casos el panorama es complicado para el propietario inexperto, ya que deberá buscar ayudar para poder lidiar con las consecuencias o poder renegociar el pago de su renta.

Dejar en mal estado las viviendas:

En el segundo puesto de incumplimiento se encuentra del dejar el inmueble en malas condiciones. Muchas veces el propietario se encuentra con destrozos o con falta de mantenimiento en la vivienda que entregó en alquiler. Sin dejar de contar con que el transcurso del tiempo origina desgastes normales, el arrendatario tiene la obligación de mantener las instalaciones como las recibió y en el caso de alguna rotura o desperfecto imprevisto informarlo debidamente para poder decidir qué medidas tomar.

Intentar pagar el último mes con el monto de la fianza:

Este es otro de los incumplimientos más realizados por parte de los inquilinos. Por temor de que el propietario intente quedarse con la fianza, una práctica muy común es que los arrendatarios la sustituyan por el pago del último mes. Bajo ningún punto de vista esto es legal. En ningún caso el inquilino está autorizado a sustituir la fianza por el mes del alquiler. Esto está regulado por el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La devolución de la fianza debe concretarse al fin del arriendo. El saldo que deba ser restituido devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Irse antes de que finalice el contrato

Muchos arrendatarios consideran que se pueden ir cuando lo deseen de su vivienda alquilada sin sufrir penalizaciones. Esto puede ocurrir sólo si no figura en el contrato un artículo que lo exprese. En general en la mayoría de los contratos figura explícitamente la explicación sobre lo que sucede ante el abandono anticipado del inmueble y penaliza el incumplimiento del contrato.

En el caso de que el inquilino decida irse antes de los seis meses deberá pagar un proporcional de los meses que faltan para que se cumpla el medio año de contrato.

Si se retira de la vivienda a los seis meses y lo comunica con 30 días de anticipación, el inquilino deberá pagar una multa equivalente a una mensualidad de renta por cada año que no ocupará el inmueble. Si le quedara menos de un año de contrato se pagará un proporcional de lo que le falte por cumplir.

En caso de no avisar con 30 días de anticipación el propietario también está en el derecho de reclamar su penalización.

Subalquilar la vivienda

Esto es de suma gravedad y también una práctica bastante difundida entre algunos arrendatarios, que para alivianar sus gastos recurren a otra persona para incluirla en la propiedad como residente habitual. Por supuesto que esto se realiza a espaldas del propietario, que no está informado de la situación. Esta practica puede traer muchos inconvenientes ya que los nuevos habitantes están exentos de las obligaciones del contrato legal firmado con el propietario.

Esto puede generar muchos dolores de cabeza. En primer lugar los inquilinos originales pueden marcharse dejando a los subarrendatarios en el inmueble. Estos últimos no tienen obligación firmada con el propietario por lo que será más dificultoso recuperar la vivienda.

Incumplimiento de contrato por parte de propietarios

Los propietarios también son propensos a incurrir en ciertas prácticas tendientes a beneficiarse, incumpliendo su parte del contrato. Algunas de las más comunes son:

Pedir más de dos meses de garantía

A causa del temor por los impagos y para asegurarse su renta algunos propietarios exigen a los inquilinos más de dos meses de garantía, saliendo de esta forma de la ley. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere expresamente a este punto en su reforma del 7/2019 del 1 de marzo. En los únicos casos en los que el propietario puede pedir más de dos meses como garantía adicional es cuando el contrato dure más de 5 años para personas físicas o más de 7 años para personas jurídicas.

Negar la prórroga de 5 años

Los arrendatarios que así lo necesiten podrán reclamarle al propietario el derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años. Este artículo está contemplado en la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo algunos propietarios se niegan a cumplir esta nomra y en muchos casos obligan a los inquilinos a dejar la vivienda antes de los 5 años, actuando claramante fuera de la ley.

Usar un alquiler residencial como si fuera turístico

Aprovechándose del desconocimiento del inquilino, muchos propietarios arman contratos con plazos menores a un año de duración. El motivo es dejar desprovisto al arrendatario de su derecho a prórroga por 5 años y poder recuperar su vivienda en un período corto. Si el inquilino puede demostrar que el alquiler era para residencia habitual, está en derecho de reclamar y el contrato pasará automáticamente a ser contrato de residencia

Incumplimiento de contrato en alquiler de vivienda protegida

Los propietarios suelen incurrir en abusos cuando se trata de viviendas de protección oficial, ya sean VPO, VPP, VPT, etc. Esto sucede cuando se reservan espacios de las viviendas que son derecho del inquilino, como por ejemplo los trasteros que son parte inseparable del inmueble.

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Locales comerciales en Barcelona: nuevas condiciones y más negociación para los alquileres

1 noviembre, 2020 No hay comentarios

Los locales comerciales que ven seriamente dificulado su trabajo por causa de los nuevos confinamientos pueden gestionar rebajas de hasta el 50% o una renta mínima del pago de su alquiler, según las nuevas normas dictaminadas por el gobierno.

Mayor margen de negociación con los propietarios y soporte legal del gobierno, son dos de las opciones donde se apoyan los inquilinos de locales, quienes se han visto afectados seriamente por el nuevo confinamiento.

Es que, la segunda ola del coronavirus que está afectando a gran parte de Europa ha traído inconvenientes al momento de cancelar los pagos a los arrendadores. Los anuncios realizados a fines de octubre promueven medidas tendientes a reducir al mínimo los contagios para evitar así la mayor cantidad de muertes posibles y el colapso del sistema sanitario. Esto se produce a través la limitación del aforo a un porcentaje menor al de su capacidad o al cierre temporario de la actividad

De esta manera, los locales comerciales, impedidos de generar ganancia con su trabajo tienen dos vías para sustentarse. Por un lado se han llegado a acuerdos estimando la renta guiandose por la facturación. En estos casos un porcentaje negociado con el propietario será destinados al pago del alquiler. Por otra parte existe la posibilidad de una quita importante del pago, avalada por el gobierno, para las actividades que han sido frenadas tal que no están habilitadas para generar ingresos.

Los cambios gestados desde mitad de año en los contratos de locales comerciales

Esto no es una novedad para el mercado inmobiliario, que ya hace un tiempo viene amoldandose a las vicisitudes provocadas por la pandemia. Ya en junio, con la reapertura tras el primer confinamiento, los arrendatarios habían comenzado a acortar los tiempos contractuales e incluir nuevas cláusulas:

Menor tiempo de contrato

Si antes se firmaban contratos por 10 o 15 años, los nuevos convenios acuerdan el alquiler de un local comercial por 8, y hasta incluso entre 3 y 5 años.

Cláusula COVID

Algunos inquilinos logran incluir entre los puntos del contrato la cláusula covid. Tal cual tal como su nombre lo indica fue creada para evitar el cese del contrato y poder prever inconvenientes relacionados con la pandemia.

Renta fijada por la facturación

En algunos casos se negoció un porcentaje de la renta generada por el local, de entre el 13 y el 20%, manteniendo un mínimo garantizado. Si el local factura supera el mínimo el propietario puede reclamarlo.

Una medida que causó alivio a inquilinos de locales

El Govern catalán aprobó el 20 de octubre pasado un decreto con el que rebaja hasta un 50% el alquiler de los locales cerrados por el coronavirus, como bares y restaurantes. Gracias a esta medida los arrendatarios están habilitados para negociar con los propietarios una rebaja temporal en la renta mensual.

En el caso de que no se llegue a un acuerdo en el plazo de un mes, la aplicación del decreto se hará automática.

La norma rige para los locales totalmente cerrados por la crisis sanitaria. Entre ellos se incluyen bares, restaurantes, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego o ludotecas. A partir del momento en el que el propietario manifieste su voluntad de negociar se aplicará la rebaja del 50%.

Con respecto a los locales que no han cerrado por completo pero que si han visto mermas en la cantidad de personas que pueden asistir, la rebaja será distitna. Si se tiene permitido abrir la mitad de su capacidad, el inquilino deberá pagar el 75% del total del aquiler.

Dentro de este grupo están los gimnasios, hoteles, tiendas 24 hs, comercios y teatros.

La portavoz del Govern, Meritxell Budó defendió el nuevo decreto diciendo que «es un mecanismo rápido y eficaz para evitar que el coste de la pandemia recaiga sólo en una de las partes del contrato de arrendamiento». Según Budó, la rebaja favorece el pacto, pero impide que la negociación dilate la rebaja de las cuotas. El objetivo es evitar el cierre empresas y la destrucción de puestos de trabajo, comentó en rueda de prensa.

Restricciones en centros comerciales

A partir del viernes 30 de octubre los centros comerciales y las tiendas de alimentación de más de 800 metros cuadrados cerraron sus puertas, tras el decreto firmado por la Presidència de Catalunya . Los comercios con menores proporciones pudieron abrir limitando su aforo a un 30%.

Esta medida, según publica El Periódico no aplica a las galerías comerciales a las que se tenga acceso directo, ni a los que se dediquen a los servicios esenciales. Dentro de este grupo entran los comercios de: alimentación o bebidas, farmacia, productos higiénicos, ópticas, veterinarias, productos de jardín y concesionarios.

Todos ellos deberán contar con menos de 800 m2 y limitar su aforo al 30%

El Govern también dictaminó el cierre perimetral de Catalunya durante 15 dias. Esto significa que no habrá traslados o movimientos intercomunales. La medida también incluye el confinamiento perimetral por municipios, pero esto es sólo durante los fines de semana y rige desde las 6 am del viernes hasta las 6 am del lunes.

¿Cómo afecta la rebaja de alquileres de locales a las inmobiliarias?

El sector inmobiliario reaccionó a estas medidas a través de un comunicado que le envió al Govern. En este piden mecanismos compensatorios para que no deban ser las empresas y propietarios privados los que asuman los costes.

Asimismo, expusieron su comprensión con las medidas de la Generalitat para que se produzca el menor impacto económico posible en las empresas afectadas. También se pusieron a la disposición del Govern para aportar ideas y propuestas que «puedan equilibrar la asimetría».

En el mismo comunicado se dejó constancia de que, en la mayor parte de los casos desde el principio de la pandemia, se produjeron mediaciones de forma voluntaria entre las partes. De esta forma se lograron rebajas o la moratorias en la renta de los alquileres.

Tal como se encuentra la situación en toda la comunidad es muy difícil ponerse de un lado en la puja entre propietarios e inquilinos. Por un lado las medidas del gobierno deben acatarse ya que se confía evitarán más muertes y el colapso del sistema. Pero de esta forma los arrendatarios de locales se ven impedidos de hacer su trabajo, lo que los imposibilita para generar rentas adecuadas que cubran los costes del alquiler. En este sentido fueron necesarias las medidas para llevar alivio a sus cuentas. Del mismo modo es legítima la demanda de los propietarios al ver disminuidas las rentas con las que contaban.

Será cuestión de confiar en que las medias tomadas por el gobierno serán las más adecuadas y generar buenos canales de diálogo entre las partes para que se pueda llegar a un buen puerto luego de esta segunda oleada del COVID.

Si te quedó alguna consulta o quieres hacer algún comentario, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que necesites.

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Requerimiento de pago: ¿Cuándo lo necesitamos y cómo se completa?

19 octubre, 2020 No hay comentarios

A través de la herramienta de requerimiento de pago, el propietario puede iniciar acciones para reclamar la deuda impaga a su arrendatario. En este post te contamos todo lo que necesitas saber para realizarlo.

Uno de los problemas a los cuales se enfrentan los propietarios cuando alquilan sus inmuebles es la falta de pago. Ya sea por omisión o por insolvencia financiera, los inquilinos pueden incurrir en moras.

Para este tipo de instancias existe una posibilidad de resolución previa a la vía legal que nos puede resultar beneficiosa. Es un documento que se envía por correo o burofax y sirve de advertencia para el arrendatario.

¿Cómo afectó la crisis económica al mercado inmobiliario?

La crisis económica y sanitaria que afecta a buena parte del mundo en la actualidad tuvo como consecuencia grandes mermas en las cadenas de pagos. La pandemia del coronavirus hizo estragos en múltiples economías, dejando negocios al borde del cierre o con pocas probabilidades de recuperarse. Dicho contexto no es ajeno al mundo inmobiliario, por lo cual muchos propietarios han visto bajas en los ingresos por alquileres.

Según informes publicados por El Confidencial, la morosidad de alquileres en el primer trimestre del año ha llegado hasta el 15%. Es por esto que los arrendatarios deben estar atentos a las medidas que pueden tomar para cobrar sus rentas, sobre todo en este contexto.

Por omisión o falta de recursos, el inquilino puede incurrir en la falta de pago incumpliendo parte del contrato al que suscribió con la parte propietaria. Ante estos hechos existe una forma más amistosa para iniciar la solución del conflicto antes de comenzar la vía legal.

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos que regula lo referente a los alquileres es clara. Cuando una de las partes incumple su parte del contrato, la otra tiene derecho de reclamarla por los medios que considere pertinentes.

Un paso antes de la vía judicial, el propietario puede optar por el requerimiento de pago. Este documento dejara asentado que efectivamente hay una deuda impaga por parte del inquilino y que éste ha sido debidamente informado.

¿Qué es el requerimiento de pago?

El requerimiento de pago es una forma amistosa de avisarle al arrendatario del incumplimiento de la obligación que contrajo cuando firmó el contrato de alquiler. En el mismo se asientan los detalles de los pagos incumplidos y los plazos que el propietario le concede al deudor para que liquide la deuda antes de iniciar acciones legales. También se le ofrece un plan de pago, si así lo quisiere el propietario, como forma de alivianar la deuda del moroso.

Incluso cuando este documento no es requisito sin equa non para luego dar paso a la vía legal, sienta un antecedente en favor del propietario. En caso de que el inquilino no haga efectivo el pago de la deuda, quedará el requerimiento de pago como una prueba de apercibimiento previo incumplido.

Este punto será favorable para el propietario. Llegado el momento, tendrá una prueba en Tribunales de que su pedido de cumplimiento de pago ha sido desoído.

Conveniencias del requerimiento de pago

Menor conflictividad: Una de las ventajas del uso del requerimiento de pago es que permite resolver el conflicto de una forma amistosa, esto es sin llegar a necesitar comenzar con un proceso judicial. De esta manera, inquilino y propietario pueden llegar a un acuerdo que les convenga a ambas partes.

Menor coste: Cuando se envía un requerimiento de pa?go y la gestión resulta exitosa, la deuda se puede cancelar con un menor coste. Si se decidiera iniciar la vía legal conllevará gastos extras para ambas partes. Cuando se comienza el proceso legal, además de tener gastos administrativos por ingreso al sistema judicial, se deberán preveer los costes de los abogados.

¿Qué información debo tener a mano para realizar un requerimiento de pago?

Antes de comenzar a redactar este documento, es necesario contar con la siguiente información disponible:

Información del propietario: Nombre completo, DNI, domicilio

Datos del inquilino: Nombre completo, DNI,domilicio

Detalles del contrato de arrendamiento: Fecha de inicio de relación contractual, datos de la propiedad. Detalle de deuda: Importes adeudados, fecha de inicio de deuda

Condiciones: Son los plazos que le brindará el propietario al inquilino para que cancele los pagos adeudados. En este apartado también se expresan las posibles formas de pago aceptadas: efectivo, cheque o transferencia bancaria.

Recomendaciones para la redacción del requerimiento de pago

El documento a redactar tiene que tener un lenguaje claro y sencillo. No se debe expandir más allá del objeto que lo mueve.

Se recomienda mantener respeto y educación en todo el escrito.

Se debe corroborar que los datos son certeros a fin de evitar posteriores confusiones

¿Qué hacer luego de redactar el documento?

Luego de completar los datos, imprimir y firmar la hoja del requerimiento de pago debemos enviarlo a la parte deudora. Es posible mandarlo través de correo ordinario, correo certificado o por burofax.

Es importante que el documento llegue a destino y podamos corrobarlo en forma fehaciente. La forma más eficaz que se aconseja es hacerlo a través de un burofax en una oficina de Correos más cercana a su domicilio. También existe la posibilidad de pedir un seguimiento del envío, esto demandará un mínimo coste extra.

Ya envié el documento y no se obtuvo respuesta. ¿Qué hacer si la parte deudora no responde al requerimiento de pago?

A pesar de haber redactado el requerimiento de pago en forma clara y haberlo enviado correctamente, puede suceder que el destinatario decida no responder.

Dentro del documento enviado a la parte deudora se deja constancia de la mora en los pagos. En el mismo se brinda un plazo -por ejemplo pueden ser 5 días- desde que se recibe la notificación para regularizar la situación.

Luego de este período de tiempo, el arrendatario puede decidir no responder. Esto significa que no cumple con su obligación de pago. ni exhibe voluntad de cancelar la deuda. En este momento es cuando el propietario tiene la opción de comenzar a transitar la vía legal.

Para esto deberá contactarse con un estudio de abogados especializado en morosidad. Allí le ofrecerán la guía profesional necesaria con el fin de dar inicio al proceso legal.

¿Cómo hacer para evitar llegar al uso del requerimiento de pago?

Para evitar futuros alquileres impagos, se recomienda incluir en el contrato de locación una cláusula de advertencia. En la misma se previene contra los morosos recurrentes, avalada por la Ley de Arrendamientos vigente.

Dicha cláusula advierte al futuro arrendatario que ante la falta de pago, podrá ser incluído en un fichero de solvencia patrimonial negativo.

En OI REAL ESTATE manejamos los contratos más eficientes. El propietario podrá sentirse tranquilo al contar con la asesoría de profesionales con experiencia para alquilar su vivienda o local comercial.

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