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Reparaciones en casa de alquiler: ¿Debe pagarlas el propietario o el inquilino?

19 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte quién debe pagar las reparaciones en una casa de alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A quién le corresponde hacerse cargo de las reparaciones en una vivienda de alquiler, es una duda muy común. En la mayoría de los casos surge cuando se genera una avería, momento en que el propietario y el inquilino se deben enfrentar a esta inconveniente. En el siguiente artículo te resolveremos este problema.

¿Quién debe pagar las reparaciones de la casa de alquiler?

Puede tratarse de un desconchón en la pared, que la persiana ya no suba o incluso, alguna fuga de agua. Son accidentes que suelen sucedernos a todos en nuestro hogar. No obstante, si vivimos en una casa de alquiler, lo primero que se nos viene a la mente es quién debe ocuparse de pagar las reparaciones.

Primero, es importante tener en cuenta que ante cualquier problema debes comunicárselo al propietario del inmueble para que tenga conocimiento del tipo de avería o incidente y cuál fue el posible motivo. El propietario siempre debe estar al tanto de lo que ha ocurrido en la vivienda y en muchos casos, te podrá ayudar a solucionar el inconveniente.

Al momento de firmar el contrato de alquiler siempre se especifica en el mismo, una cláusula sobre las averías o reparaciones. Si te fijas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el artículo 21, podrás encontrar la respuesta.

Conservación de la vivienda

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos nos dice que, el propietario se encuentra obligado a realizar, sin derecho a aumentar por ello la renta, todas las reparaciones que resulten necesarias para mantener la casa en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Excepto, en caso de que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Así como viene especificado en el contrato de alquiler, y según lo que nos dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario es quien debe responsabilizarse ante cualquier arreglo que sea necesarios para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, pon atención ya que este punto se encuentra sujeto a una excepción, si la avería no se ha producido por un mal uso o si se trata de un daño intencionado por parte del inquilino. En este caso, será él, quién deberá encargarse de solucionar la avería.

Mantenimiento habitual

Al momento de debatir quién debe pagar las reparaciones de una casa de alquiler, por lo general no nos detenemos a pensar en el mantenimiento habitual dejando este tema de lado. Sin embargo se trata de algo muy importante, por ejemplo el cambio de bombillas fundidas, reparaciones de lámparas, persianas, entre otros. Todo lo que se pueda llegar a estropear debido al uso habitual de la casa, es una responsabilidad del inquilino.

Podemos observarlo en la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde queda muy claro quién debe de hacerse responsable y solucionar este tipo de averías.

En el artículo 21. 4 dice que las pequeñas reparaciones que se ocasionen por el desgaste o el uso ordinario de la casa deben quedar a cargo del inquilino.

En el uso diario de la casa de alquiler es habitual que puedan ocurrir diferentes incidentes propios de la vida en la casa. Es por este motivo que resulta importante, realizar un mantenimiento adecuado de la casa y solucionar todos los desperfectos que se puedan ocasionar.

Los electrodomésticos

Con respecto a los electrodomésticos de la casa, siempre que el inquilino no haya realizado un uso inadecuado o daño adrede, el propietario debe ocuparse de este tipo de averías.

En el caso de los electrodomésticos pueden suceder varias cosas. Por ejemplo que ya estén antiguos y requieran de una renovación, que se haya hecho un mal uso, en tal caso, debe ser el inquilino quien se ocupe de la reparación, que se genere un fallo por defecto de fábrica, incluso que se rompa sin un motivo aparente.

Dependiendo de lo que haya sucedido con el electrodoméstico arruinado, podrá ser el propietario o el inquilino quien deba ocuparse de la reparación o el cambio por otro igual o de características similares.

Las averías en los electrodomésticos de una casa de alquiler es una de las preguntas más habituales entre los propietarios e inquilinos. Aquí analizamos diferentes causas y a quién le corresponde hacerse cargo de las reparaciones en casa caso.

Un accidente en la casa

Del mismo modo que las cosas pueden estropearse, es común que sucedan pequeños accidentes en nuestra casa de alquiler. Esto va desde la pérdida de las llaves, hasta olvidar un grifo abierto e inundar al vecino. Para estos casos, siempre es aconsejable que propietario e inquilino cuenten con un seguro en el inmueble. El propietario, tendrá un seguro de vivienda y el inquilino debe tener un seguro de responsabilidad civil contra terceros. De esta manera, ante estas situaciones, queda protegido y cubierto.

La comunicación

Siempre que nos refiramos a averías o desperfectos en una casa de alquiler surge la duda de quién debe hacerse cargo. Sin embargo, olvidamos poner atención en cómo comunicarlo. Lo aconsejable es que se realice por escrito y se adjunte una imagen donde se vea el problema en caso de que sea posible. Además, siempre que haya dudas sobre el origen de la avería será necesario llamar a un técnico que ayude a determinarlo y solucione el problema lo antes posible.

Después de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Contamos con un equipo de profesionales que estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Pagar en efectivo el alquiler de un piso es legal?

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¿Pagar en efectivo el alquiler de un piso es legal?

18 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo pagar el alquiler de un piso luego de la nueva Ley. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En España hay un límite para pagar en efectivo bienes y servicios. El objetivo es evitar el fraude y la economía sumergida. La nueva Ley 11/2021, del 9 de julio, estableció un límite de 1000 euros para pagar en efectivo de bienes y servicios.

El pago telemático es una opción cada vez más utilizada en la actualidad o bien, por medio de diferentes aplicaciones. Sin lugar a dudas, la pandemia del COVID-19 ha acelerado esta transición digital. Sin embargo, por otro lado son muchas las personas que aún al día de hoy prefieren pagar en efectivo. De hecho, no hay un límite legal para guardar nuestros ahorros en casa. Por supuesto, siempre y cuando esté declarado y sea posible justificarlo ante Hacienda.

No obstante, la cantidad de dinero en efectivo que una persona puede llevar en la calle sí cuenta con un límite. Esto ha sido establecido en la Ley 10/2010, del 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. Esta Ley se encarga de determinar cuál es el número máximo.

Para realizar movimientos en efectivo dentro del país, el límite de dinero que una persona puede llevar en la calle sin justificación se encuentra establecido en los 100 000 euros. Si se supera dicha cantidad de dinero en efectivo, será necesario declarar el movimiento del dinero con el modelo S1 de la Agencia Tributaria. Con tantas medidas de controlen este tipo de pagos en efectivo, es lógico que surja la duda de si el pago del alquiler se puede realizar en efectivo o si, por el contrario, hay algún límite que se deba conocer. La nueva Ley 11/2021, del 9 de julio, ha establecido un límite de 1000 euros para realizar los pagos en efectivo de bienes y servicios. El objetivo de esta Ley es luchar contra los posibles fraudes.

Los métodos de pago más elegidos para pagar el alquiler

Con respecto al pago de la renta del alquiler por mes, podemos encontrar diferentes métodos de pago. Estos métodos deberán ser acordados previamente entre el propietario y el inquilino a la hora de firmar el contrato de alquiler de la casa. Sobre este tema, el artículo 17.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos determina que el pago se debe realizar en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda alquilada.

De la misma manera, el artículo 17.4 establece que el propietario cuenta con la obligación de entregar al inquilino un recibo del pago. Esto tiene una excepción, solo en caso de que se hubiera pactado que se realice por medio de procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el inquilino. Si se desea adquirir un producto o servicio por un coste superior, el cliente deberá optar por el uso de otro medio de pago electrónico.

Pago alquiler por transferencia bancaria ordinaria

Si lo hemos pactado de este modo, podemos pagar la renta ordenando una transferencia. Uno de los principales beneficios de este método es la comodidad, ya que solo llevará unos minutos y es posible realizarla desde donde estemos. Además, a diferencia de pagar en efectivo, no debemos reclamar al propietario ningún recibo, ya que la transferencia deja un registro que sirve como justificante.

Las únicas desventajas que podríamos encontrar en este sistema es que cada mes tendremos que recordar ordenar la transferencia y que, si no la realizamos desde una cuenta sin comisiones, tendremos que pagar por ella. Esto generaría que el alquiler mensual resulte más costoso. Sin embargo, hay una gran cantidad de cuentas sin comisiones por transferencias desde las que podremos pagar cada mes sin gastar de más.

Pagar por Bizum

Las nuevas aplicaciones como Bizum nos brindan la posibilidad de realizar una transferencia de manera inmediata. Una gran opción para ambas partes es acordar el uso de esta práctica herramienta, dada su similitud con las transferencias ordinarias. Sin embargo, debes tener en cuenta cuáles son las limitaciones de cantidad de Bizum antes de comenzar a utilizarlo, ya que puede limitarnos el uso durante el resto del mes.

Transferencia periódica

Una de las principales desventajas de las transferencias es que cada mes debemos acordarnos de hacerla. Aquí va una solución muy interesante. Consiste en ordenar una transferencia periódica desde nuestro banco, de modo que la entidad guarde los datos del receptor y de la operación, esto es número de cuenta del propietario e importe de la transferencia. De este modo lograremos que el envío de dinero se efectúe de manera automática el mismo día de cada mes. La única preocupación será estar seguros de que en la fecha en cuestión contamos con el dinero necesario en nuestra cuenta.

Domiciliación bancaria para el pagar la mensualidad

Si lo nuestro es desentendernos del pago y la transferencia periódica no nos convence, podemos solicitar al propietario que adeude un recibo en nuestra cuenta cada mes, como si se tratase del de la luz o el del gas. La ventaja de este sistema es que cada mes, en una fecha concreta, el banco cobrará el recibo y se nos descontará de nuestro saldo. De este modo no debemos preocuparnos por realizar ningún trámite. El único inconveniente es si nos olvidamos de meter dinero en la cuenta de la que se saca la mensualidad antes de que se realice el cobro.

Tarjeta de crédito o débito

Podemos contar con ciertas plataformas que se ocupan de mediar entre el propietario y el inquilino para que el pago del alquiler se realice de manera virtual. Estas plataformas nos posibilitan realizar el pago mensual del alquiler por Internet por medio de tarjeta de crédito o de débito. Cada mes, la plataforma nos envía un correo electrónico con un link para efectuar el pago.

En resumen, sí es posible pagar en efectivo la renta mensual del alquiler, aunque por lo general se suele domiciliar este pago en la cuenta bancaria. Otra opción cada vez más elegida el uso de una plataforma digital entre las dos partes para recordar estos pagos.

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La intervención al mercado de alquiler

16 noviembre, 2021 No hay comentarios

Mucho se ha dicho (y se sigue diciendo) a favor y en contra de la Ley de Vivienda propuesta por el Gobierno central y aprobada por el Consejo de Ministros durante el último mes octubre. Entre sus objetivos, intentará equilibrar al sector inmobiliario corroído por la pandemia COVID, previniendo una eventual disparada de los costes en la compraventa y alquiler de propiedades. En este artículo de Oi Real Estate veremos si la intervención al mercado de alquiler será realmente efectiva, y si logrará evitar que el desbalance entre oferta y demanda haga colapsar el sector inmobiliario en plena crisis del acceso a la vivienda.

Fomentar al mercado o intervencionalismo

Los puntos de vista colisionan de frente en cuanto a las medidas involucradas en la futura Ley de Vivienda. Recordemos que su borrador fue aprobado e incorporado a los presupuestos para 2022; pero que una vez dada la luz verde definitiva deberá aguardarse recién hasta mediados del año 2024 para su puesta en marcha.

Este lapso (algo extendido en el tiempo si se considera que la dureza de las regulaciones son argumentadas desde la urgencia) se debe a que durante un año y medio entrará en funciones una Comisión de expertos de todos los sectores aledaños. Dicha Comisión, esgrimirán sus fundamentos partes y contrapartes para justificar las alteraciones a las medidas en vigencia que puedan chocar contra las incluidas en la polémica Ley.

Lo cierto es que la Ley de Vivienda ha dejado de ser una quimera para convertirse en una realidad. Comenzando a girar, sus engranajes han motivado las consultas de las voces autorizadas del sector general inmobiliario, político y social. El debate abierto, destaca declaraciones a favor que definen al paquete de medidas como el primer gran impulsor de facilidades en el acceso a la vivienda desde la vuelta de la Democracia en España; y también en contra, aduciendo que se trata de una jugada electoralista, en un ataque a la propiedad privada encubierto y meramente intervencionalista.

Dirigiendo nuestras miradas a la crisis en el sistema de alquiler, no podemos menos que preguntamos si la intervención al mercado del alquiler será realmente efectiva y en qué medida colaborará con el acceso a la vivienda.

El fracaso intervencionalista en economías regionales

El problema más inmediato con el que se encuentran los defensores más acérrimos de la Ley de Vivienda en cuanto al mercado del alquiler radica en no poder objetar el fracaso de este tipo de medidas en las economías regionales. Teniendo en cuenta sus resultados más recientes, está comprobado (en importantes ciudades de la talla de París, Berlín, o incluso la norteamericana San Francisco) que el implemento de una regulación dura no solo no favorece el acceso a la vivienda, sino que en muchos casos lo ha perjudicado o ralentizado severamente. Esto sin contar el perjuicio que ocasiona a las arcas de comunidades y gobiernos, a través de los subsidios y bonos expedidos.

Cada economía regional tiene sus particularidades. Pero estos despliegues de medidas agresivas, enfocadas contra un solo sector y todas a la vez, no ha logrado en ningún caso (incluso en las economías más desarrolladas) el efecto deseado.

Consecuencias de la intervención al mercado de alquiler

Entre los denominadores comunes que se han sucedido en las principales metrópolis extranjeras a través del tiempo, e incluso en las propias (como es el caso de Barcelona) podemos encontrar los siguientes:

1 Un viraje hacia el aumento de los precios

Desde el inicio de la pandemia a esta parte, y regulaciones mediante, el precio promedio del alquiler en ciudades como Berlín se disparó en torno al 35%. Traslademos ese porcentaje a m2. Podríamos afirmar que de los casi 9 euros el precio de m2 se trasladó a casi 12 euros hacia el cierre del año 2019. De este modo, queda evidenciado que mirar hacia la capital alemana, podría embaucarnos en una dirección equívoca.

2 La aceleración en la caída del ofrecimiento de alquiler

Según señala el portal Idealista, las unidades en oferta de alquiler en la ciudad de Barcelona (cuyas regulaciones son ya de por sí controladas) observaron una reducción del 42%; en la comparativa interanual de septiembre 2021 contra septiembre 2020. En contrapunto, con un modelo mucho más libre en este sentido, en la ciudad de Madrid creció un 2% durante el último año.

3 El incremento del mercado negro o ilegal

Se estima que una severa intervención al mercado de alquiler fomentará una serie de circunstancias que podrían servir de ayuda inmediata a los propietarios, pero que son poco deseadas para las economías regionales. Cuando los impuestos a las viviendas en alquiler se incrementan sustancialmente y en un breve lapso temporal, el mercado ilegal aumenta considerablemente.

Si estas modalidades de compraventa o alquiler informal se extienden a lo largo de los años, terminan por ocasionar graves heridas en los sectores inmobiliarios y en sus aledaños; así como en otros tantos factores demográficos. Los censos y datos de relevamientos resultarán muy complejos de medir; y podrían concluir en informaciones estadísticas erróneas, vitales para la toma de decisiones políticas a futuro.

4 Imposibilidad de cambiarse de región

Por último, señalaremos una consecuencia común en la regulación al mercado de alquiler. Medidas en extremo agresivas pueden recaer a la larga en la imposibilidad de los ciudadanos del interior a trasladarse a las ciudades más importantes; e incluso podrían impedir (con una suba de precios disparada, traslada a costes por el incremento de impuestos) a venir desde otros países. Así, tanto los profesionales como la mano de obra extranjera pueden ver peligrar su residencia temporal o permanente en el país.

Y tú… ¿Qué opinas sobre la intervención al mercado de alquiler? ¿Estás de acuerdo? Nos encantaría conocer tu opinión.

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Piso con hipoteca: ¿Es posible alquilarlo?

16 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es una hipoteca y si es posible alquilar un piso con hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

No importa el motivo, puede ser porque has decidido comprar un piso para alquilar, porque debes trasladarte a otra ciudad o bien, porque necesitas cambiar de vivienda. Las posibilidades son demasiadas y muy variados los motivos por los cuales una persona opta por poner su casa en alquiler. Sin embargo, ¿es posible alquilar un piso con hipoteca? Aquí te daremos todos los puntos fundamentales sobre el alquiler de un piso con hipoteca, pon atención.

¿Qué es una hipoteca?

Para saber si es posible alquilar un piso con hipoteca, en primer lugar resulta importante dejar en claro qué es una hipoteca. Cuando hablamos de hipoteca no referimos a un préstamo hipotecario, es decir, se recibe una cierta cantidad de dinero, el capital, que te brinda una entidad bancaria. Todo esto a cambio del compromiso de devolver la misma cantidad, sumando los intereses correspondientes, esto dependerá del tipo de interés. Mediante el pago periódico de cuotas que por lo general, suelen realizarse cada mes. Como garantía de pago se brinda, además, el propio inmueble que se adquiere. Esta es la definición de préstamo hipotecario que nos da el Banco de España y además, contiene tres elementos fundamentales que ayudarán a entender mejor de qué forma funciona una hipoteca. Nos referimos al capital, interés y periodo de amortización.

El capital

Consiste en la cantidad de dinero que pedimos al banco a la hora de adquirir o bien, reformar una vivienda. La entidad bancaria financia hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble. Esto en caso de tratarse de la primera casa, aproximadamente el 70 % si es la segunda. ¿Qué sucede con el 20 % restante? El cliente debe entregarlo como primer pago en el momento de la compra de la propiedad. Esto es así por dos razones: por un lado, que el cliente cuente con el 20 % del coste de la propiedad con antelación demuestra su capacidad de ahorro. Este es un punto muy valorado por las entidades bancarias. Por otro lado, al financiar hasta el 80 % de la vivienda el banco no asume todo el riesgo de la operación en caso de impago por parte del comprador.

El interés

Nos referimos al beneficio económico que obtiene el banco por brindar al cliente acceso a la financiación que ha solicitado. Las hipotecas a tipo variable están compuestas por dos partes: el índice de referencia y el diferencial. La suma de estos dos nos dará el tiempo de interés que debemos pagar por la hipoteca.

Los índices de referencia

Estos índices son usados para modificar el tipo de interés del préstamo hipotecario de tipo variable. En otras palabras, indican cómo evoluciona el valor del dinero y eso repercute en el importe total que el cliente deberá devolver en las cuotas mensuales. Es por este motivo que influye en el total a reembolsar cuando finalice el préstamo.

En España el índice de referencia más usado es el euríbor. Éste índice muestra el valor al que los bancos de Europa se prestan dinero entre sí. Su revisión suele ser anual, sin embargo, también se puede realizar al trimestre o bien, al semestre. Luego de esta revisión, la cuota que el cliente debe pagar por mes puede subir o bajar. Esto dependerá de la evolución que haya tenido el euríbor.

Por otro lado, también podemos encontrar otros índices de referencia entre los que destaca el Índice de Conjunto de Entidades.

Diferencial aplicado

Significa lo que cobra el banco por asumir el riesgo de financiar la compra de una vivienda.

Tipos de hipotecas

Una vez que hemos comprendido estos factores, podemos diferenciar tres clases de hipotecas dependiendo de cuál sea el tipo de interés que apliquen:

Tipo fijo

Para realizar el cálculo del precio de los préstamos hipotecarios de tipo fijo no se debe tener en cuenta el euríbor. Solo debemos considerar el tipo de interés fijo que nos aplique el banco. Es por este motivo que siempre se sabe de manera exacta cuál es la cuota que se debe abonar cada mes.

Tipo variable

Con respecto a las hipotecas de tipo variable lo más habitual es tener de índice de referencia el euríbor. Este índice varía de manera diaria, sin embargo el tipo de interés del préstamo por lo general es actualizado cada 6 meses tomando el valor del euríbor en ese momento. De esta forma, el índice de referencia condiciona el valor del préstamo hipotecario, ya que a menor euríbor también disminuirá la cuota de la hipoteca que el cliente debe pagar mensualmente.

Tipo mixto

Este tipo de hipotecas aplican un tipo fijo en los primeros años del préstamo. Luego, proceden a aplicar un interés variable con referencia en el euríbor.

Tipo de Interés Nominal y Tasa Anual Equivalente

Por otro lado, existen otros dos conceptos de gran importancia que hacen referencia al valor de un préstamo hipotecario. Nos referimos al TIN y la TAE:

TIN (Tipo de Interés Nominal)

Se trata del coste que el banco cobra por prestar dinero durante un periodo de tiempo determinado. Esta cifra no tiene en cuenta ningún tipo de gasto adicional que vaya vinculado a la contratación de la hipoteca, como una comisión de apertura. Es útil como indicador del valor de ese producto u operación financiera dentro de un mismo banco. Es por esto que no nos servirá para comparar costes de productos ni en la entidad en la que solicitamos el préstamo así como tampoco, entre otras entidades.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

La TAE nos indica el coste efectivo de un préstamo por un periodo determinado aplicando una fórmula matemática normalizada que usan todas las entidades bancarias. En otras palabras, nos permite comparar entre bancos el precio de un mismo producto. La TAE sí incluye el coste de comisiones y varios gastos vinculados al préstamo.

Cuando un banco brinda un préstamo hipotecario de tipo variable por lo general podemos ver su valor expresado de tres maneras diferentes: por medio del TIN, de la TAE Variable y de la fórmula euríbor + diferencial aplicado.

Periodo de amortización

Significa el tiempo que vamos a tardar en hacer la devolución del capital que nos han prestado más los intereses. Por lo general, en España es habitual encontrar hipotecas que brindan un periodo de amortización de 20 a 30 años. Sin embargo, también podemos encontrar a partir de 5 años y hasta 40.

Durante este periodo de amortización debemos hacer frente a una serie de cuotas mensuales cuya cantidad variará según el tiempo con el que contemos para devolver el préstamo así como también, del capital que nos hayan prestado y del interés que tengamos que abonar. Ten en cuenta que, a mayor tiempo de devolución, menores serán las cuotas. Sin embargo, serán más altos los intereses que debemos abonar al final de la vida de la hipoteca, y viceversa.

En definitiva, la cuota por mes será la suma de los intereses más el capital. No obstante, su composición, lo que se abona en cada momento, variará a lo largo de la vida de la hipoteca variable, mientras que será la misma en cada cuota de la hipoteca a tipo fijo.

Lo más habitual al momento de calcular qué se abona en cada cuota es hacer uso del llamado método francés. Por medio de este método, al comienzo de la vida de un préstamo hipotecario, se amortizan principalmente los intereses de este y, en un porcentaje más bajo, el capital. A medida que vaya pasando el tiempo esta proporción se invertirá y, ya en las últimas cuotas, se pagará principalmente capital.

Simuladores de hipoteca

Existen simuladores de hipotecas gratuitos en internet. Estos simuladores de hipotecas te ayudarán a calcular la cuota de tu hipoteca y lo que aún queda por pagar. Lo que se paga de principal y los intereses en cada periodo de vida de la hipoteca además del pago total de intereses. También te brindan un cuadro de amortización completo.

Estos simuladores de hipotecas son válidos tanto para hipotecas a tipo fijo como vinculadas al euríbor o con cláusulas suelo.

Si ya estás seguro de cuál es la vivienda que te interesa comprar, puedes utilizar un simulador de hipotecas gratuito para conocer cuáles son las condiciones de la financiación que estás buscando. Se trata de manera rápida y muy simple para calcular la cuota de tu hipoteca.

Un piso con hipoteca ¿se puede poner en alquiler?

Si adquirimos una casa y la hipotecamos, resulta fundamental que busquemos las escrituras de constitución de la hipoteca, y comprobemos el clausulado. Esto se debe a que es posible que existan limitaciones o prohibiciones expresas.

Es cierto que no se trata de una práctica demasiado habitual por parte de las entidades financieras. No obstante, la realidad es que en algunos casos pueden imponer en el clausulado de las escrituras de constitución de la hipoteca, ciertas limitaciones o prohibiciones expresas para alquilar la propiedad.

¿Por qué motivo hay entidades bancarias que impiden que sea posible alquilar un piso con hipoteca?

Existen entidades bancarias que impiden alquilar un piso con hipoteca principalmente debido a que, en el caso de que se genere una enajenación forzosa de la vivienda por ejecución hipotecaria, la existencia de un contrato de alquiler puede significar una rebaja del coste de la casa. Esto sucede porque el adjudicatario del bien que ha sido subastado debe adherirse al contrato de arrendamiento en vigor, exactamente como determina el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué es lo que dice el artículo 13 sobre esto?

El artículo 13 afirma que si en los primeros cinco años de duración del contrato de alquiler, o siete años en caso de que el propietario fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. De modo que el inquilino tendrá derecho, en todo caso, de continuar en el inmueble hasta que se lleguen a cumplir los cinco años o siete años dependiendo de cuál sea el caso. Sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

¿Estas cláusulas por parte de los bancos son legales?

Hay distinta jurisprudencia al respecto. Podemos encontrar desde la que permite a las entidades bancarias limitar el arrendamiento en base a que exista una autorización anticipada por parte del banco y a que las rentas no sean menores a las cuotas de amortización e intereses del préstamo, hasta las que opinan que se tratan de cláusulas que suponen un desequilibrio y daño de cara al consumidor.

En este punto es muy probable que surja la duda de si es posible entonces alquilar un piso con hipoteca. Como ya mencionamos más arriba, es fundamental para saberlo consultar las escrituras de constitución de hipoteca y comprobar si hay algún tipo de limitación. En el caso de que no la haya, el piso puede ser alquilado sin ningún tipo de inconvenientes. Sin embargo, en caso de que exista alguna cláusula que recoja la limitación será necesario tener en consideración algunos puntos de importancia:

Todas las cláusulas que imponga la entidad bancaria deben acogerse a lo expuesto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos urbanos que mencionamos más arriba.

El pacto de vencimiento previo únicamente tendrá validez cuando se trate de rentas bajas o del pago de las rentas por anticipado.

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El seguro de impago del alquiler como escudo

15 noviembre, 2021 No hay comentarios

La situación de impago en la cuota mensual del alquiler se cuenta entre las acciones inmobiliarias menos deseadas del sector. Alude y es el temor al que se enfrentan tanto inquilinos como propietarios. En este artículo de Oi Real Estate, veremos si el seguro de impago del alquiler funciona como una buena medida preventiva.

Una circunstancia forzosa

En el inconsciente colectivo, la situación de impago del alquiler está muchas veces relacionada directamente a un tópico similar al engaño. Un inquilino que de repente deja de abonar su cuota mensual, sin otro motivo que el de quedarse con ese dinero. Esta circunstancia también liga al impago con el desahucio. Pero en realidad, ambas son situaciones por las cuales casi nadie quiere transitar, o a las que muy pocos quieren llegar.

En este contexto, de cara a la post pandemia COVID 19, se concluye que la propagación del virus en sí, combinada con las medidas a la restricción del movimiento, han causado estragos en el universo comercial. Es entonces que nos encontramos, desde mediados de 2020 a esta parte, con un incremento importante de inquilinos imposibilitados de pagar y dueños de propiedades que no pueden afrontar sus propios gastos.

Nadie quiere llegar al desahucio

Muchos han podido llegar a algún acuerdo de flexibilidad que les ha permitido a los arrendatarios mantener el techo de vivienda habitual y a los arrendadores cobrar al menos a cuentagotas, sin llegar a iniciar una demanda por desahucio. Pero en otros casos, estos arreglos no han podido consumarse, llegando a la situación poco deseada por parte de los propietarios de tener que recurrir al juzgado de turno para recuperar su bien, por impago.

El aumento en la demanda del alquiler, en el interanual 2020 / 2021, por supuesto, no ha hecho más que empeorar la situación, con miras a un 2022 apenas menos pesimista. ¿Existe una forma de prevenir y enfrentar una situación de impago? En dicho marco, el seguro de impago del alquiler parece ser la mejor opción. ¿Sabes de qué se trata?

La falta de pago a la orden del día

La implicancia de la COVID tocó todas y cada una de las fibras del mercado inmobiliario español y de Europa toda. Así, comprobamos que las consultas por falta de pago del alquiler (provenientes tanto de inquilinos como de propietarios) escalaron en el último año más de un 70%.

Dicho esto, los agentes inmobiliarios se han visto sorprendidos por el desconocimiento general que tanto unos como otros poseen sobre sus derechos y obligaciones en torno al alquiler. Desde hace años, el seguro de impago del alquiler representa una opción de prevención ante este tipo de acciones inmobiliarias. Curiosamente, este recurso permanece (incluso al día de hoy) en el desconocimiento popular.

Un buen seguro de impago de alquiler, representa una excelente solución para contrarrestar los sucesos antes mencionados; y funciona además como cortafuegos automático ante cualquier situación de improvisto que pueda conducir al inquilino a una morosidad.

El seguro de impago del alquiler como escudo del inquilino

Un seguro de impago del alquiler acaso sea la única manera de prevenir la morosidad. En España, ha tenido un suceso creciente durante la última década. La huella pandémica COVID, ha vuelto más previsores a los propietarios, pero también más cuidadosos a los inquilinos.

Si alguna vez has pasado por problemas en tu situación de arrendatario por falta de pago, seguramente no querrás volver a transitarlos nunca más. Las métricas consideradas durante este 2021, arrojan que un porcentaje cercano al 30% de los contratos de alquiler incluyeron el adose del seguro de impago como parte sustancial complementaria.

¿Cómo se ejecuta el seguro de impago del alquiler?

Dijimos que contratar un seguro de impago es la mejor opción para contrarrestar la morosidad. Se implementa mediante la selección de una aseguradora y el abono de una cuota mensual. En este punto, no difiere para nada de otros seguros como pueden ser los expedidos contra incendios, hurtos, automotores, etc.

Su duración quedará explícita al momento de efectuar la contratación y en lo general se estipula por un período mínimo de doce meses, con miras a ser renovado. Sus cláusulas de amparo al inquilino se activarán automáticamente ante cualquier eventual morosidad.

¿Qué puede hacer el inquilino de no contar con un seguro de impago?

En caso de morosidad, no son muchas las opciones a las que puede recurrir un inquilino si no cuenta con un seguro de impago de alquiler; más que lograr un acuerdo de buena fe con el propietario por una renegociación del contrato. En la mayoría de las oportunidades, se sobreentiende la imposibilidad momentánea del arrendatario (por ejemplo, pérdida del empleo y disminución abrupta de los ingresos del grupo familiar).

Si hablamos de generalidades indeseadas, lo más probable es que dicha morosidad se trate de un suceso fortuito. Por tanto, llegar a un acuerdo con el propietario de la vivienda por una reducción en el coste de la cuota mensual del alquiler, con miras a reponer la parte “descontada” en un futuro cercano, suele ser una opción válida para ambas partes.

No pagar como recurso frente a la baja de ingresos

Como inquilino, debes tener en cuenta que el impago total de la cuota del alquiler es la peor salida. Esto debe ser evitado bajo todo punto de vista. ¿Por qué? Pues porque dependerá exclusivamente del humor del propietario, y puede habilitarlo de la noche a la mañana a iniciar un procedimiento de desahucio.

En todo caso, la mejor alternativa para evitar las demandas de lanzamiento es siempre llegar al consenso mediante un acuerdo económico. Determinar una baja temporaria (aunque esta sea considerable respecto al total de la cuota) y poder afrontarla serán los pasos más recomendables a seguir para esquivar al fantasma del desahucio.

¿Has tenido alguna vez que afrontar un período de impago? Nos encantaría conocer tu experiencia en los comentarios.

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¿Cómo debe ser el inventario de una casa en alquiler?

15 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el inventario de una casa en alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El inventario tiene una gran importancia en un contrato de alquiler, sin embargo, por lo general no se le pone la atención necesaria. El inconveniente con esto es que, una gran cantidad de propietarios acostumbran a elaborar listados muy generales o incluso, incompletos. Esto genera que llegado el momento de rendir cuentas, nos encontremos ante un conflicto. Este anexo, resulta de gran utilidad para completar y dejar asentado por escrito cada uno de los enseres y elementos con los que cuenta la propiedad al momento de ser alquilada. Es por este motivo que hemos decidido contarte de qué manera hacer un inventario completo. Aquí te explicaremos todo lo que debe contener.

¿Qué es un inventario?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué es un inventario. Se trata de un documento anexo que debe adjuntarse al contrato de alquiler. En el inventario se bebe detallar cada uno de los elementos que la propiedad deja en la casa, así como también, su estado, al momento de ser alquilada. El objetivo del inventario es sencillamente dejar constancia de los muebles, electrodomésticos y demás elementos que se encuentran en la vivienda en el momento de alquilarse. Es muy útil, ya que se trata de una prueba ante la finalización del contrato o bien, en el caso de que se produzca algún siniestro o robo en el inmueble.

En el primero de los casos, es decir, ante la finalización del alquiler, el inquilino deberá devolver la vivienda en las mismas condiciones en las que la ha alquilado. En este punto se incluye cualquier elemento, mueble u objeto que se encuentre escrito en el inventario. De lo contrario, el propietario podrá descontar de la fianza la parte que corresponda a los daños ocasionados o elementos que falten.

Por otro lado, si se genera cualquier siniestro o bien, un robo en la casa, el inventario es de gran utilidad a la hora de realizar una reclamación ante la compañía aseguradora. De este modo, la empresa podrá valorar las cuáles son las perdidas e indemnizaciones.

¿Qué debe contener el inventario?

Como ya sabemos, el inventario es un elemento fundamental en cualquier contrato de alquiler que nos será de gran ayuda para solucionar cualquier tipo de inconveniente sobre los elementos que se encuentran en la casa al ser alquilada. Sin embargo, es importante tener en cuenta que para garantizar la efectividad de este anexo resulta muy importante que esté completo y muy bien detallado. Debes dejar por escrito cada uno de los elementos que se encuentren dentro de la casa alquilada.

Por lo general, al momento de completar el inventario de un inmueble en alquiler este se realiza analizando de forma individual cada habitación de la vivienda. De este modo, se debe recoger de manera ordenada cada uno de los elementos que dejamos en cada estancia. Con respecto a la descripción de los elementos, es de gran importancia detallar minuciosamente cada una de sus características principales, cuál es su función. En el caso de contar con electrodomésticos, será necesario aclarar también el modelo y la marca.

Si deseas hacer el inventario todavía más completo, lo más aconsejable es que vaya acompañado de fotografías en las que se vea de manera nítida cada uno de los elementos y cuál es su estado al momento de dejarse en la casa. Por otro lado, también resulta muy efectivo acompañar este documento con facturas o manuales de uso que serán de ayuda a la hora de identificar cada elemento.

¿Qué debes saber para realizar un buen inventario?

Para elaborar un inventario de una casa de alquiler de la manera adecuada, es necesario poner atención en algunas cuestiones. Debes tener en cuenta lo siguiente:

Es necesario que vaya incluido en el contrato de alquiler como un anexo.

Debe ser firmado por las dos partes, es decir, por el propietario y el inquilino. Las firmas deben figurar en cada una de las hojas. Que el inquilino firme este documento, significa que se hace responsable por todos los daños que se produzcan en el mobiliario.

Lo más aconsejables es que incluya un apartado identificativo. Allí deben encontrarse los datos de las dos partes, así como también, los de la casa alquilada.

Lo ideal es que también aclare cualquier tipo de desperfecto o deficiencia que pueda llegar a haber en la vivienda alquilada.

Debes tener en claro que, la firma de las dos partes, propietario e inquilino, sirve para constatar la aceptación del inventario y de cada uno de los objetos que en este se encuentran detallados.

La cocina es lo que más tiempo te llevará si está completamente equipada. Debes detallar minuciosamente todo el menaje que se encuentra allí. Esto no es solo por saber la marca de los vasos o los tenedores y cuál es su valor, que no será demasiado. Más bien, es para que el inquilino tenga en cuenta que si había 12 vasos al ingresar al inmueble, debe dejar 12 al retirarse también, aunque los haya renovado.

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El límite al alquiler en países desarrollados

13 noviembre, 2021 No hay comentarios

La futura Ley de Vivienda propone, entre su variado pantone de medidas, un marco limitado a las acciones de arrendación. Lograr un equilibrio y evitar la disparada de precios en este mercado es uno de sus principales objetivos. En este artículo de Oi Real Estate repasaremos el límite al alquiler en los países más cercanos, y cuándo se prevé que comience a aplicar la ley de forma activa en España.

Resultados en el límite al alquiler en todo el mundo

Entender el por qué de los debates que se generan en torno a las limitaciones al mercado de arrendación en España no es tarea sencilla. Tiende a suponerse que las posiciones tomadas por las autoridades de Comunidades Autónomas, las del sector inmobiliario, así como las de diversas agrupaciones sociales, son de intereses netamente políticos. Esto puede ser en cierta medida así, pero no en todos los casos.

Muchos de los argumentos opositores a las regulaciones involucradas en el preproyecto de la Ley de Vivienda, se argumentan en datos reales. Por ello es que bien cabe revisar los resultados a nivel regional obtenidos a través de este tipo de medidas.

La coalición y posiciones encontradas

El límite al alquiler propició durante el último año uno de los motivos de mayor afronta entre los socios del Gobierno central. Mientras que el PSOE sentaba sus bases en el incentivo fiscal directo a los propietarios que alquilaran sus propiedades debajo de un coste estipulado; Unidas Podemos pretendía congelar los precios de las rentas que estuvieran por debajo de la línea promedio. A su vez, Unidas Podemos propuso durante todo 2020 y parte de 2021 (hasta el acuerdo del borrador final de la Ley) que los alquileres más elevados fueran obligados a llevar (hacia la baja) sus costes hasta alcanzar niveles medios.

Ciertamente, ambos tenían su punto argumental. Y fueron presentándolos mes a mes, en las distintas reuniones que se llevaron a cabo. Esto generó marchas y contramarchas en la elaboración del proyecto, siendo apuntados por sectores opositores dada la urgencia que urgía encontrar una solución preventiva ante una eventual disparada del alquiler.

Mismas medidas, mismos resultados

Establecer medidas al mercado del alquiler, lejos de tratarse de un tema prohibido, es propio de muchas ciudades y países desarrollados. Cuando se deciden aplicar medidas tan sensibles similares a las que nos referimos en este artículo, es fundamental observar el comportamiento del mercado cercano. Así, orientando la mirada hacia países como Alemania, Italia y Francia, las posiciones de los partidos políticos en España se bifurcaron en conclusiones ambivalentes.

Para comenzar, se estima que no han dado resultados positivos en ninguna parte del mundo. Por tanto, no importa cuán desarrollada esté la economía inmobiliaria o demográfica de un país: el límite al alquiler nunca ha dado resultados positivos.

El límite al alquiler en Francia

Situándonos en contexto, se estima que en la actualidad más del 60% de los habitantes parisinos viven bajo el sistema de alquiler. Sin embargo, alquilar en París es de las acciones menos asequibles de Europa. Con una subida de precios que alcanzó el 50% en la primera década de siglo XXI, se proclamó una ley hacia 2014 que fijaba zonas de las llamadas tensionadas y permitía poner un tope a las rentas en dichas regiones.

Llevadas estas medidas a la Justicia, con la figura de la anticonstucionalidad como estandarte de los propietarios de viviendas, las sentencias detuvieron la ley en el año 2017. ¿Qué ocurrió inmediatamente después? Los precios del alquiler, contenidos a niveles altos durante dos años consecutivos, se dispararon rápidamente hasta tocar el 25%. Ante estos sucesos, en 2019 se aplicó la llamada ley Elan, que volvió a tratar el límite al alquiler y permanece en vigencia hoy día.

El ajuste al alquiler en Alemania

Las ciudades más populosas de Alemania, de Berlín para abajo, contienen una proporción alta de su población viviendo de alquiler. Estos porcentajes, oscilan al 50%, dependiendo de la localidad. Diversos estudios, mostraron que en el lapso comprendido entre 2010 y 2018 la renta en estas principales ciudades alcanzó el 40% promedio en sus incrementos.

El límite al alquiler en Alemania se impuso por parte del Gobierno en el año 2015. Se ajustaron los precios en los futuros contratos a un tope del 10% de los costes promedios, siempre teniendo en cuenta los de la zona, que deberá ser previamente declarada como tensionada. Se concluyó así que en las ciudades donde la suba había sido más pronunciada, en lo general se obtuvieron resultados apenas discretos y una desaceleración levemente moderada.

El límite al alquiler en Italia

Desde el año 2004, la totalidad de las localidades italianas se encuentran bajo regímenes que imponen un límite al alquiler. Los costes de los contratos respetan una tarifa acordada mediante asociaciones zonales de propietarios de bienes inmuebles y cámaras de inquilinos. Ambas, delimitan niveles mínimos y máximos de precios.

Para establecer estos parámetros, se consideran fórmulas dispuestas por los distintos municipios. Dichos límites no pueden ser desatendidos y la constancia de los cumplimientos queda a cargo de las asociaciones de dueños de viviendas y las de arrendatarios. Con la crisis de la pandemia COVID, a estas cámaras se les permitió pactar una reducción del alquiler. Se estima que, desde comienzos de 2020 a comienzos de 2021, el mercado del alquiler italiano sufrió una depresión cercano al 7.5% promedio y dependiendo de la zona.

¿Cuándo entrará en vigencia la Ley de Vivienda en España?

La futura Ley de Vivienda promete controlar el mercado del alquiler de forma decisiva. Como contrapunto, las experiencias extranjeras más cercanas, y en economías que podrían denominarse como similares a la española, no son buenas, ni han solucionado el problema de fondo. A pesar del apremio y de la emergencia que propone el temor a un mercado del alquiler detonado de aquí a finales de 2022, se espera que las medidas tengan luz verde recién promediando 2024.

Esto se da así considerando que luego de su aprobación (hecho que se hará efectivo a finales de 2022), el Gobierno se tomará un año y medio para corregir medidas, artículos y ordenanzas que puedan chocar con las nuevas.

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El filón verde: iniciativa para propietarios

11 noviembre, 2021 No hay comentarios

Para acabar con el derroche de dinero y con los malos hábitos que deterioran el planeta, el gobierno ofrece créditos para restaurar las viviendas. Un cambio radical promete expectativas y que mejor que hacerlas realidad si esa transformación augura beneficios. Como sabemos, la ecología yace en un estado de pleno caos. Es urgente acabar con el uso del dióxido de carbono y otros contaminantes que tanto daño producen a nuestro planeta. Por eso, ante los inconvenientes y despilfarros calamitosos de energía en viviendas españolas, se lanza un plan social que sirva como iniciativa para que propietarios realicen mejoras energéticas en su vivienda. La demanda de este proyecto va en aumento, la iniciativa aspira a asegurar confort y tasas crediticias accesibles para toda persona interesada.

En Oi Real Estate, te contamos de qué se trata el beneficio, cómo obtenerlo, a quiénes convoca y por qué es indispensable suscitar una alternativa acuciante para frenar el suministro de energías desfavorables.

Iniciativa para propietarios: créditos accesibles para mejorar viviendas

Ante la preocupación del calentamiento global que crece día a día a pasos agigantados, y de acuerdo con la declaración de la Red Eléctrica de España, las fuentes de energía eléctrica son contaminantes para la vida útil para el planeta. Por eso, la financiación verde aparece con el propósito de contrarrestar el daño humano.

Con el aval de entidades bancarias, el gobierno impulsa el plan de créditos accesibles para las mejoras en viviendas. Este cambio es pensado siempre acorde con la estrategia de consumo de energía eficiente. El proyecto otorga triple beneficio: optimizar la economía del hogar, colaborar con el rendimiento de la ecología y recibir premios que otorgan estás ayudas estatales.

Esta rehabilitación energética de viviendas crece en potencia en Europa. España no debe darle la espalda a las últimas tecnologías. Por esta razón, el gobierno incentiva a propietarios a involucrarse con reformas en los inmuebles que administran. De esta manera, nuestro país cumple con el objetivo europeo de descarbonización para 2050. Las emisiones de gases de efecto invernadero deben reducirse un 23% respecto a los niveles de 1990.

Destinatarios

La propuesta del plan es incentivar a propietarios para que realicen obras que atiendan a los venideros y necesarios valores energéticos. Con esto, el plan tiene como finalidad premiarlos con la financiación de instalaciones, paneles solares, ventanas o fachadas y otras innovaciones de accesibilidad como, por ejemplo, ascensores.

De esta forma, el gobierno exige llevar a cabo el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal. Así los habitantes interesados pueden solicitar crédito para la rehabilitación energética de viviendas. Varios bancos permiten la entrada de clientes para esta financiación con fáciles accesos.

Además, el gobierno también conduce el plan con el fin de abrir oficinas municipales de información y tramitación de las ayudas. De este modo, el poder ejecutivo publicará una manifestación de interés para que las comunidades digan qué inmuebles quieren mejorar. Las prioridades serán para los colegios y hospitales, aunque se trata de intervenciones complejas.

Financiamiento

Se puede financiar en hipotecas para particulares o en préstamos para comunidades de propietarios. El plan verde invita a todo propietario que adquiera un inmueble nuevo con certificación energética A+, A o B. También se contempla a todo aquel que refaccione su vivienda a expensas de una energía consciente en un 30% como mínimo.

Estas hipotecas verdes contribuyen con la reducción del avance nocivo del efecto invernadero. Desde hace casi diez años, dieron un interesante posicionamiento a Triodos Bank quien una vez más impulsa este tipo de iniciativas. La entidad bancaria incluye un plan tipo mixto o variable; la horquilla de precios se ajusta al tipo de certificación (sea A+, A o B). Ante la urgencia climática y el interés del gobierno, Triodos Bank sacará pronto al mercado una hipoteca fija verde. Se espera que esta propuesta rehabilite 500.000 viviendas en los próximos tres años.

No solamente Triodos Bank se compromete con esta iniciativa. Otras entidades bancarias como BBVA y Santander, bonifican la compra o reforma de viviendas comprometidas con el medio ambiente.

La demanda de innovación verde ya es un hecho. De acuerdo con la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), ocho de cada diez propietarios entienden que las hipotecas verdes son una inversión efectiva compatible con la salud del planeta y la comodidad del hogar. Más de la mitad asegura realizar las reformas que sean necesarias para restaurar las viviendas.

Reglamentaciones

En la actualidad, no hay ninguna ley ni normativa que regule las hipotecas verdes, según lo afirma la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Así tampoco aparece declarado en la Ley 5/2019 de Contratos de Créditos Inmobiliarios. No obstante, la Federación Hipotecaria Europea dispuso la creación de una regulación en las hipotecas verdes en 2015. El proyecto no está solo ni abandonado. Todo lo contrario, la reforma de viviendas energéticas está avalada por el programa de investigación europeo Horizonte 2020 y bancos destacados. Y, por fortuna, también por una gran cantidad de personas interesadas en innovar sus inmuebles.

En resumen…

Hace pocos meses, se extendió una certificación para las hipotecas verdes. La UCI cuenta con más de 31 entidades de crédito en 13 países europeos (3 entidades son españolas).

“Facilitar la transición de las hipotecas verdes es crucial para la realización de una economía climáticamente neutra, especialmente si se tiene en cuenta que el 40% de las emisiones de dióxido de carbono en la Europa son causadas por su parque de edificios y que el 90% de los 220 millones de viviendas están construidas antes del año 2000”, declara Luca Bertalot, secretario general de la Federación Hipotecaria Europea y coordinador de la Iniciativa de Eficiencia Energética Hipotecaria. Bertalot sostiene también que la transformación de los inmuebles en viviendas energéticas reduce el riesgo crediticio, ya que los costes energéticos se reducen.

Las hipotecas verdes son un cambio que no proponen una directiva obligatoria. Sin embargo, al garantizar bajos costos crediticios, muchos propietarios ya han optado por un modo de vida más acorde con la naturaleza. Las hipotecas verdes han llegado por una necesidad superlativa con la intención de quedarse. Es la mejor opción para vivir en armonía entre humanos y el medio ambiente.

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El incremento del mercado de alquiler

10 noviembre, 2021 No hay comentarios

Entre las principales consecuencias que nos deja la pandemia COVID 19 en el sector inmobiliario, encontramos un desbalance en la oferta y demanda del alquiler. España, a la fecha, lidera el listado de países con mayor incremento en eventuales inquilinos. Si bien la futura Ley de Vivienda prevé una serie de medidas al respecto, los hechos presentan un futuro incierto. En este artículo de Oi Real Estate veremos la marcha ascendente y el incremento del mercado de alquiler en Europa, con España como protagonista.

Inquilinos y los promedios a la alza

Los números que analizan los movimientos del mercado de arrendación de la última década, señalan en España un incremento significativo en el promedio de jóvenes consultantes. Las agencias reciben permanentemente a los considerados actores del mercado joven del alquiler y las demandas suelen ser las mismas. El desánimo es el denominador común en este grupo, cuyo rol es cada vez más importante en el sector inmobiliario. ¿Queda lejano, sino inalcanzable el acceder a la vivienda propia? La realidad parece demostrar que sí.

El mundo comercial inmobiliario ubica en el sector joven de alquiler a todas aquellas personas mayores de 18 y menores de 35 años. Se considera que es este grupo el que se enfrenta por primera vez a las complejidades de las negociaciones para la compraventa de una propiedad, o en su defecto, del alquiler de una vivienda fuera de la casa paterna.

Sin embargo, a la fecha, son los jóvenes entre 19 y 29 años quienes conforman el grupo más activo y urgido por alquilar; ya que no han tenido tiempo físico para ahorrar ni disponen de una situación holgada en el plano de la solvencia económica. Esas estimaciones son las proyectadas por consultoras inmobiliarias expertas de la talla de Savills Newman, y casi todas suelen coincidir en este campo.

El incremento de mercado de alquiler

En esta tendencia al incremento en el mercado de alquiler europeo, España no escapa a esta regla. Por el contrario, lidera las listas de países con mayor demanda. Esto no está relacionado estrechamente a la irrupción de la pandemia COVID 19, pero dicha problemática sanitaria terminó por desnudar las falencias del sistema y la inequidad socioeconómica latente.

La propiedad como vivienda propia, para muchos españoles, ha dejado de ser una opción viable. Dijimos en artículos anteriores que la ralentización en la edad de emancipación de los jóvenes, tiene a España como 5ta. en el ranking europeo, detrás de países como Montenegro e Italia. Es en pos de frenar de cuajo este fenómeno sociológico, que el Gobierno optó por desplegar el paquete de medidas que conforman la futura Ley de Vivienda. Pero… ¿Alcanzará para anular esta proyección?

En Europa, España ocupaba el puesto número 1 entre los países donde más creció el mercado del alquiler en la última mitad de la década pasada. En este sentido, era de esperar que los precios en los contratos acompañaran este fenómeno con un incremento que complica aún más la situación.

Los jóvenes, el alquiler y los porcentajes

Se estima que durante los últimos cinco años de la década anterior y cercana, ya al umbral de la pandemia COVID 19, España lideró por lejos sobre Dinamarca, Alemania y Francia el top de los países con mayor crecimiento en la demanda del alquiler. Aquel sector que se ha visto obligado o ha decidido alquilar, mostró un incremento del 9.2% en 2020 respecto a 2015. Este índice comprende viviendas habituales de familia y el mercado del alquiler estudiantil en todas sus variantes.

¿Cómo se explica esto? Pues fundamentalmente por la suba en los costes que implican la adquisición de una vivienda propia. Dicho aumento, también medido durante aquel lustro, se pronunció en torno al 24.5%. Esos índices, corridos hacia arriba, han dejado fuera de combate a un importante sector del comercio inmobiliario, que acaso a comienzo de siglo y en los mismos parámetros, hubiera podido acceder a la vivienda propia.

Traslado de un mercado al otro

Aquel rango expulsado del mercado de la compraventa se ha introducido al del arrendamiento. Pero las variaciones en la comparativa europea no dejan de ser preocupantes para España. Así, su 9.2% de incremento en la demanda se ve comprometido respecto al segundo lugar, ocupado por Dinamarca; si consideramos que el aumento en el índice de inquilinos aumentó en la misma línea de tiempo solamente un 2.8%. Con respecto a Alemania, los números son más distantes aún, ya que posee una alza de arrendatarios de 2015 a 2020 de un 1.7%.

Indices a la baja… ¿son posibles?

También existen países en Europa en donde la intensión de alquiler fue a la baja; y con los que -en esta comparativa temporal de cinco años-, España se encuentra en las antípodas. Por ejemplo, en Reino Unido y Países Bajos (dueños estos últimos de uno de los más eficaces mercados de vivienda social, destinado al alquiler), los inquilinos disminuyeron su proporción en un 2.7%; mientras que en Finlandia se estimó la disminución en un 2.75%; en Polonia (líder en este listado) los porcentajes de arrendatarios disminuyeron hasta alcanzar un 3.1%. menos de individuos con intención de arrendar.

Los centros urbanos como incidentes

Dijimos que el incremento del mercado de alquiler se explica en España por la suba en los costes de propiedades a la venta. Los mismos estudios, arrojaron resultados que lo comprueban. Si se toman como punto de referencia las 25 ciudades españolas más desarrolladas y nutridas, se calcula que durante la última mitad de década el precio de sus viviendas ascendió un 4.6%.

Según datos de la consultora internacional Eurostat, en España, el porcentaje de rentabilidad total anual en venta de inmuebles es de un 2.6% por encima del negocio de la compraventa de inmuebles en toda Europa. ¿Podrá finalmente la próxima Ley de Vivienda estabilizar este complejo mercado? Para ello, debemos aguardar primero su entrada en vigor a mediados de 2024 y sus efectos a un futuro medio.

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Alquiler de habitación ¿Cuánto dura?

10 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es la duración de un alquiler de habitación. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Duración de alquiler de habitación

Hay un paso importante previo a analizar cuál es la duración del alquiler de habitación con derecho a utilizar los servicios y dependencias comunes, por lo general se trata la cocina y el cuarto de baño. Este paso consiste en ver si el contrato se encuentra sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) o bien, al Código Civil.

Esto es muy importante porque si el alquiler de la habitación está sujeto a la LAU y el contrato se hubiese formalizado luego del 6 marzo de 2019, el inquilino tendrá derecho a permanecer en el contrato hasta 5 años en caso de que el propietario sea persona física. Por otro lado, si el propietario es una persona jurídica, es decir, una empresa esto se extiende hasta 7 años.

De lo contrario, si el alquiler de habitación no se encuentra sujeto a la LAU pero sí al Código Civil, la duración será la que haya sido pactada por ambas partes. En defecto de prueba, es decir si fuera verbal, la duración del alquiler de habitación será por año si la renta se abona anualmente, mensual en caso de que la renta se pague por mes, esta es la opción más frecuente y por último diaria si se abona la renta diariamente.

Éste tipo de alquiler ¿Se encuentra sujeto a la LAU o al Código civil?

Por lo general, la mayoría de los Tribunales, si bien existes excepciones, proclaman que el contrato de alquiler de habitación se encuentre sujeto al Código Civil y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las razones que argumentan son que, según lo establecido en el art. 2 de la LAU, el alquiler de vivienda se define como aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino fundamental es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. De este modo, resulta esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto alquilado en el caso concreto que nos ocupa.

Esto significa que, será habitable una edificación cuando la misma cuente con las condiciones necesarias para servir las necesidades de morada o residencia. Es decir, el lugar donde la persona o familia llevan a cabo la intimidad de su existencia, formando su hogar. Este concepto no es aplicable a una habitación o dependencia que solo es una parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, ya que ésta no cuenta con los servicios mínimos y esenciales, es decir el baño, la cocina, entre otros. Por otro lado, estos servicios sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar de manera compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que a la vez, hacen uso los restantes ocupantes del inmueble.

Definición

La cuestión controvertida queda centrada en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato por las partes. El alquiler es exclusivamente sobre una habitación de la vivienda. De modo que puede hacer uso el inquilino de la cocina y de los cuartos de baño compartidos. Además, cuenta con el deber de compartir con los demás inquilinos las tareas de limpieza de estos espacios.

El artículo 2 LAU afirma que se considera alquiler de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable con el destino fundamental de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Es por esto que, la característica de satisfacer de manera permanente las necesidades de vivienda del inquilino no es aplicable a una habitación. Debido a que no permite el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que actualmente se consideran indispensables, con los que solo cuenta de manera compartida. El espacio que se brinda en exclusiva es únicamente el de una habitación. Ésta, no puede ser comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU. De este modo se prevé en el contrato que se remite al régimen de los artículos 1.542 a 1.582 Código Civil en lo no previsto en su texto.

Duración del alquiler de habitación según el Código civil

Para el sector que considera que el alquiler de habitación se encuentra excluido de la LAU y por ende sujeto al Código civil, la duración será determinada según las siguientes normas:

La duración que haya sido pactada por las partes, finalizando el día fijado sin necesidad de requerimiento.

En caso de que al terminar el contrato, permanece el inquilino por quince días en el espacio arrendado con permiso del propietario, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 del Código Civil. Solo en caso que haya precedido requerimiento.

La duración del alquiler de habitación cuando no se ha fijado un plazo, se entenderá hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario.

Pasos a seguir para el desahucio de un alquiler de habitación

En caso de que el demandado haya admitido no haber abonado la renta pactada, debido al incumplimiento de las obligaciones asumidas por el propietario. No impugna el contrato de alquiler, ni justifica pacto verbal alterando la anterior estipulación.

Con respecto a la normativa que debe aplicarse, recayendo el alquiler sobre una de las habitaciones o dependencias de un inmuebles. Será necesario ajustarse a lo dispuesto en los artículos 1554 y siguientes del Código Civil y preceptos generales sobre obligaciones y contratos.

Esto significa que, teniendo en cuenta que la obligación de pago del precio resulta fundamental en el contrato de alquiler, su incumplimiento posibilita aplicar el efecto resolutorio del art. 1124 Código Civil, en relación con el art. 441.1 Ley de Enjuiciamiento Civil en el aspecto procesal. En el caso de los procesos arrendaticios limita las alegaciones y medios de prueba el demandado a lo relativo al pago, o a la enervación.

Resulta importante dejar en claro algunas cuestiones. Para los contratos de alquiler que se encuentran sujetos a la normativa del código civil. Debemos saber que contemplan la facultad del propietario de promover el juicio de desahucio por falta de pago de la renta. Puede declarar que el propietario contará con la posibilidad de desahuciar judicialmente al inquilino por falta de pago en el valor convenido. Además, que dicho proceso de desahucio se encuentra sujeto a las limitaciones de alegación, y de medios de prueba. De modo que la prueba testifical que se propone no tiene intención de acreditar ni el pago de rentas, ni la enervación.

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