Desde Oi Real Estate queremos contarte qué pasos debes seguir para pedir una hipoteca y algunos puntos que debes tener en cuenta. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
A la hora de pedir una hipoteca es muy común que surjan todo tipo de dudas. Por ejemplo, ¿Dónde debo solicitarla? ¿Qué documentación debo presentar? ¿Cómo saber cuál es la más adecuada? Es por este motivo que hemos decidido realizar este artículo que te permitirá saber todo sobre cómo pedir una hipoteca.
Es sabido que pedir una hipoteca es un proceso que la mayoría de las personas deben atravesar en algún momento de su vida. Sin embargo, la mayoría tiene un gran desconocimiento sobre este proceso. La realidad es que se trata de un proceso que resulta menos complejo de lo que pueda aparentar. Para pedir una hipoteca lo ideal es iniciar el procedimiento teniendo conocimiento de lo te vas a encontrar.
No te preocupes, este artículo aclarará todas tus dudas. Aquí te contaremos paso a paso que sucederá en el proceso de pedir una hipoteca para comprar una vivienda.
Busca la mejor hipoteca
Al momento de elegir la hipoteca ideal, existen varios factores que intervienen. En primer lugar se encuentra el precio. Sin embargo, debes tener en cuenta que no en todos los casos la mejor hipoteca es la que cuenta con intereses más bajos. También, debemos pensar en otras cuestiones, por ejemplo, las comisiones, los productos combinados que haya que contratar y el tipo de hipoteca, ya que existen fijas, variables y mixtas.
Para tomar una decisión, lo más aconsejable es utilizar un simulador de hipotecas para probar las diferentes posibilidades y optar por la que te resulte más conveniente.
Solicitar la hipoteca
Una vez que hayas elegido la hipoteca ideal para ti, el próximo paso es solicitarla. Varias entidades, permiten realizar este proceso de forma online de una manera muy simple. Sin embargo, en algunas puede ser necesario realizarlo en la oficina.
Llegado este punto, tendrás que brindar datos básicos sobre la operación. Por ejemplo, la cantidad a solicitar, el plazo de devolución, información personal como tu edad, ingresos y deudas, los datos del inmueble a hipotecar, entre otros.
Enviar la documentación necesaria
Una vez iniciado el proceso de pedir una hipoteca, la entidad bancaria te solicitará cierta documentación para comprobar los datos que has brindado.
Por lo general, esto incluye DNI, información de ingresos, por ejemplo nóminas o declaraciones de IRPF, una nota simple del inmueble, entre otros.
La tasación del inmueble
Una vez que la documentación haya sido enviada, la entidad bancaria se encargará de realizar un análisis de riesgo. En caso de que dicho análisis resulte positivo, te solicitará una tasación de la vivienda para confirmar que esta posee un valor acorde con la operación.
Ten en cuenta que la tasación debe ser realizada por un técnico autorizado. Por lo general, tiene un valor que ronda los 400 €, esto puede variar según la superficie de la vivienda y debe ser abonada por el cliente.
Revisar la documentación pre-contractual
Si la tasación es adecuada, la entidad bancaria te brindará la documentación pre-contractual para que puedas revisarla. De este modo, será posible comprobar todas las condiciones del préstamo hipotecario, por ejemplo, el tipo de interés, el diferencial y los productos combinados.
Seleccionar un notario
Ahora es momento de elegir un notario. Puedes seleccionar el que prefieras, pero en caso de que no conozcas ninguno, los bancos por el general te brindarán algunos con los que trabajan habitualmente. Sin embargo, para agilizar, lo más común es elegir optar por el mismo notario con el que se va a realizar la compraventa.
Resulta importante tener en cuenta que los gastos de notaría y registro para la formalización del préstamo hipotecario corren de cuenta de la entidad bancaria.
Visitar al notario previo a la firma
Debido a la nueva ley hipotecaria, es fundamental ver al notario por lo menos un día antes de la firma. De este modo, te explicará cuáles son las condiciones del préstamo hipotecario, te permitirá despejar tus dudas y realizará un acta notarial que acredite que has comprendido las cláusulas del contrato.
Firmar la hipoteca
Ahora solo resta firmar el préstamo hipotecario para poder hacer uso de tu nuevo hogar. Una vez realizada la firma de las escrituras de la hipoteca y de la compraventa en la notaría, ya serás propietario de la vivienda y titular del préstamo hipotecario. La gestoría deberá ocuparse de realizar los trámites que restan. Luego de esto, tu tarea será simplemente disfrutar de tu nueva casa vivienda.
Si sigues todos estos pasos no tendrás ningún tipo de inconveniente a la hora de pedir una hipoteca. Se trata de un proceso sencillo que te ayudará a alcanzar tu sueño de tener una vivienda. Solo debes tener en cuenta estos simples pasos al momento de solicitarla.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre sobre los pasos a seguir a la hora de pedir una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es el sistema de amortización de hipotecas más conveniente. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
No existe solo un sistema de amortización de hipotecas, la realidad es que podemos encontrar distintos tipos, cada uno de ellos cuenta con características diferentes. Cuando hablamos de hipotecas, los más comunes son el sistema francés y el americano. La diferencia más grande entre estos dos tipos de sistema de amortización es que con el francés debe pagarse interés y capital en cada cuota mensual, por otro lado, con el americano primero se pagan los intereses y luego, la totalidad del préstamo. Las dos opciones presentan ventajas y también tienen puntos en contra, es por este motivo que la opción adecuada variará según la situación del hipotecado.
¿Qué es un sistema de amortización?
Cuando hablamos de un sistema de amortización nos referimos al modo en que se va a realizar el pago de un préstamo. Dicho de otro modo, es la manera en que se cobran las cuotas mensuales. Estopermitirá que el prestatario logre devolver tanto el dinero prestado como los intereses asociados a dicho préstamo.
No obstante, si bien es cierto que los sistemas de amortización tienen como punto en común que estipulan la manera en que vamos a tener que realizar la devolución del préstamo a la entidad bancaria, la forma en que se realice la devolución no es la misma en el sistema de amortización francés y en el americano. Es por este motivo que, al momento de comparar hipotecas, es muy necesario tenerlo en cuenta, ya que establecerá la manera en que debamos hacer frente a los pagos durante el período de vida de la hipoteca.
Tabla de amortizaciones: ¿Qué significa?
Más allá de cuál sea el sistema de amortización elegido, otro concepto que debemos tener en claro es la tabla de amortizaciones. Se trata de una tabla en la que se establece el pago desglosado de cada cuota.
De manera resumida, podemos decir que la tabla de amortizaciones se encarga de mostrar la cantidad de dinero que vamos a abonar en cada cuota y, también, cuál es la parte de ese dinero que corresponde al capital y cuál a los intereses.
Como mencionábamos más arriba, una de las diferencias que podemos encontrar entre los distintos sistemas de amortización se da en el momento en el que se pagan los intereses y el capital. Es por esto que, la tabla de amortizaciones nos resultará de gran ayuda al momento de ver y comprender de qué modo se va a realizar la amortización del préstamo.
Características de cada sistema de amortización
Aquí te explicaremos en detalle cuáles son las características de cada tipo de sistema de amortización.
Sistema francés
Cuando hablamos del sistema de amortización francés nos referimos a uno de los más elegidos para los préstamos hipotecarios, principalmente en Europa. Este sistema se caracteriza porque las cuotas que se pagan cada mes son constantes. Eso sí, ten en cuenta que siempre en caso de una hipoteca fija, ya que en una hipoteca variable podrán variar si el índice de referencia lo hace. Es por este motivo que, su uso es ideal cuando contratamos una hipoteca fija, ya que nos va a dará la posibilidad de abonar siempre la misma cantidad por mes, lo que nos evitará cualquier tipo de sobresaltos.
Por otro lado, con el sistema de amortización francés, en cada cuota, se deben abonar tanto intereses como capital. Esto significa que, mientras avanza la vida de la hipoteca, lograremos amortizar la deuda que tenemos con la entidad bancaria. Esto aplica tanto en lo referente a los intereses como al capital que nos ha prestado.
Esto se realiza dividiendo los porcentajes de las cuotas para que, cada cuota, sea igual. Esto significa que, al inicio de la vida de la hipoteca debemos pagar más intereses y menos capital. Al llegar a la mitad de la vida de la hipoteca habremos abonado la misma cantidad de intereses y de capital. Mientras que, cuando finaliza la vida de la hipoteca, lo que abonamos es el capital restante.
En definitiva, desde el punto de vista del prestatario, lo que más conveniente resulta del sistema de amortización francés es que cada mes debemos abonar la misma suma. Además, al terminar de abonar la última cuota habremos liquidado nuestra deuda con la entidad bancaria.
Sistema americano
Con respecto al sistema de amortización americano, de los más elegidos junto con el sistema francés, las cuotas no serán siempre las mismas. Al variar los pagos a lo largo de la vida de la hipoteca, debemos considerar que tendremos que abonar una mayor o menor cantidad dependiendo del momento de la existencia de la hipoteca.
La principal característica del sistema de amortización americano es que se deben abonar en el inicio los intereses del préstamo y luego, el capital. No obstante, esto no quiere decir que se lleve a cabo de forma conjunta pero separada, tal y como ocurre en el sistema de amortización francés. Cuando hablamos del sistema americano debemos saber que, la totalidad de las cuotas que abonamos la mayor parte de la vida de la hipoteca se vinculan solo con los intereses. De esta forma, al finalizar la vida de hipoteca, debemos realizar un último pago de intereses y, también, la totalidad del capital prestado por la entidad bancaria.
Este punto genera la realización de un gran pago al terminar de la vida útil de la hipoteca. Por ende, actualmente, se suele hacer uso del sistema de amortización americano de manera conjunta con un fondo de ahorros en el que ahorra la parte que corresponde al capital. De este modo, al final del préstamo, no habrá inconvenientes para enfrentar el pago.
Principales diferencias entre estos dos tipos de sistema de amortización
Las diferencias más importantes entre los sistemas de amortización francés y americano son:
Cuotas
Con el sistema francés se abona siempre la misma cantidad en cada cuota. Por otro lado, con el sistema americano las cantidades pueden variar.
Interés y capital
En el sistema francésse abonan los intereses y capital durante la vida de la hipoteca, mientras que, en el americano se deben pagar los intereses primero y, al final del préstamo, el capital.
¿Cuál resulta más conveniente?
Los dos sistemas presentan ventajas y puntos en contra. Generalmente, el sistema americano puede ser más útil cuando tenemos la idea de realizar una amortización anticipada de la hipoteca que vamos a pedir.
No obstante, si nuestra intención es abonar la hipoteca cada mes hasta que lleguemos a completar todos los pagos, la mejor opción será una hipoteca con sistema de amortización francés.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos sistemas de amortización de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber antes de pedir una hipoteca al banco. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Es sabido que firmar un préstamo hipotecario implica un compromiso a largo plazo. Es por este motivo que, antes de pedir una hipoteca al banco, resulta fundamental tener en claro cuáles son las modalidades que existen y lo que significa cadauna. De esta forma podremos lograr elegir la que se adapte más bien a nuestras necesidades como futuros propietarios. Por ejemplo, el futuro propietario debe considerar que el pago de la cuota mensual de su hipoteca no debe ser mayor que el 30% de sus ingresos.
No se trata únicamente de seleccionar el inmueble que se va a adquirir, existen otras decisiones de gran importancia que el comprador debe tomar. Por ejemplo, la forma en la que va a financiar la operación también es un punto fundamental, principalmente, si se va a solicitar una hipoteca. Es habitual que en este punto, el futuro propietario comience a plantearse algunas cuestiones, entre ellas si la hipoteca será a tipo fijo o bien, a tipo variable, cuáles son los requisitos es necesario cumplir para lograr acceder a ella, qué cantidad resulta conveniente tener ahorrada, entre muchas otras. Se trata de algunas de las preguntas más comunes que responderemos en el siguiente artículo.
¿Qué es una hipoteca o préstamo hipotecario?
En primer lugar, resulta importante dejar en claro qué es una hipoteca. Se denomina hipoteca, o bien, préstamo hipotecario cuando se recibe una determinada cantidad de dinero, es decir, capital, por parte de una entidad bancaria. Esto es a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, más los intereses que correspondan que variarán en base al tipo de interés, por medio del pago periódico de cuotas que, por lo general, suelen ser mensuales. Una vez aclarado este punto, te daremos las respuestas a las preguntas más frecuentes al momento de pedir una hipoteca.
¿Qué tipo de hipoteca debo elegir?
Lo primero que nos viene a la mente al momento de pedir una hipoteca es cuál es el tipo que nos resulta más conveniente. Las modalidades de hipoteca más elegidas son la de tipo fijo y la de tipo variable. Previo a optar por una, el comprador debe considerar ciertos puntos como el tiempo en el que desea devolver el capital prestado, su solvencia económica, es decir, el nivel de ingresos y gastos y con cuántos ahorros cuenta.
Hipoteca a tipo fijo
Cuando hablamos de hipoteca a tipo fijo nos referimos a aquella en la que el interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Esto significa que las cuotas serán siempre las mismas. Esta modalidad es la más adecuada para los futuros propietarios que tienen la intención de realizar la devolución del préstamo a largo plazo, en otras palabras, a más de 10 años. Esto se debe a que la hipoteca a tipo fijo ofrece estabilidad y seguridad, ya que ofrece la posibilidad de planificar las finanzas personales. Se trata de una de las opciones más elegidas en este momento.
Hipoteca a tipo variable
Con respecto a la hipoteca a tipo variable, se trata de aquella en la que el interés puede variar en función de la evolución de un índice de referencia. En España este índice de referencia suele ser el euríbor. Este tipo de hipoteca es aconsejable cuando se prevé que el plazo de devolución del préstamo será corto, es decir, como máximo 10 años. Por otro lado, también resulta conveniente para los futuros propietarios que idean una amortización anticipada. Esto quiere decir que, piensan completar el pago antes de lo acordado. Puede ser por medio de la reducción de cuotas o bien, de plazos.
Si el comprador del inmueble opta por una hipoteca a tipo variable debe estar dispuesto a enfrentar cierta incertidumbre. Ya que si el euríbor baja, la cuota que deberá abonar será menor. Sin embargo, en caso de que suba, deberá pagar una suma más elevada. Es por esto que, esta modalidad de hipoteca resulta conveniente para compradores que cuenten con un alto nivel de ingresos. Ya que esto les dará la posibilidad de enfrentar los posibles aumentos de la cuota mensual.
Por lo general, las hipotecas a tipo fijo presentan unos intereses más altos que las hipotecas a tipo variable. No obstante, teniendo en cuenta el contexto actual, entidades como, por ejemplo, Banco Sabadell ofrecen préstamos a tipo fijo con condiciones más seductoras que las de los de tipo variable. Antes de pedir una hipoteca, para elegir la que más conviene, lo más aconsejable dejarse asesorar por los expertos. Ya que una hipoteca se trata de un préstamo a largo plazo.
¿Qué factores tiene en cuenta la entidad bancaria para conceder una hipoteca?
Es importante tener en claro que, previo a que el banco conceda la hipoteca, el comprador debe demostrar que puede devolver el préstamo en el plazo establecido. Para conseguirlo, la entidad bancaria debe analizar ciertos aspectos, ejemplo, las finanzas del solicitante y su capacidad de endeudamiento. El futuro propietario tendrá que calcular que el pago de la cuota mensual no sea mayor al 30% de sus ingresos. Para tener una referencia, en España la cuota media de una hipoteca ronda los 404 euros al mes por cada 100 000 eurosprestados, según indican los números de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Si se trata de un préstamo de 140 000 euros, la cuota media se encontraría en los 566 euros mensuales.
Estabilidad laboral
Por otro lado, la estabilidad laboral es otro aspecto que forma parte de la evaluación. Una persona que cuente con un contrato indefinido contará con mayores garantías que una con un contrato temporal. Si se trata de un trabajador autónomo, la entidad bancaria solicita la documentación que acredite la estabilidad de su negocio, así como también, su proyección futura.
El banco se encarga revisar, además, el historial de crédito para saber si el comprador de la vivienda ha cumplido con los pagos y los plazos de préstamos previos, también, si está haciendo frente a otros en la actualidad. En el caso de que presente otras deudas, lo ideal es que el conjunto no llegue a superar el 35% de sus ingresosmensuales.
Edad del comprador
Del mismo modo, resulta muy importante la edad del solicitante. Como norma general, lo más aconsejable es que no sea superior los 75 años al término de la operación, si bien cada entidad bancaria establece sus límites. Si se trata de firmar una hipoteca a 30 años, será más sencillo si no se superan los 40 o los 45 años de edad.
Estado civil
El banco también tiene en cuenta el estado civil y si se tienen hijos u otras personas a cargo. Los expertos aseguran que, frente a una sola persona, una pareja brinda mayor estabilidad económica y, por ende, las posibilidades de concesión de la hipoteca son mayores.
En el caso de que el perfil del solicitante no resulte óptimo, el banco puede pedir garantías o avales que pueden ser de tipo personal. Por ejemplo, padres que respondan con sus bienes, otro tipo de bien del solicitante que cuente con valor monetario, como una vivienda libre de cargas.
¿Qué cifra se debe tener ahorrada para comprar un inmueble?
Por lo general, La entidad bancaria brinda financiación, como máximo, por el 80% del valor de la compraventa o la tasación de la vivienda. Esto quiere decir que el comprador debe tener ahorrado, como mínimo, el otro 20% antes de pedir la hipoteca. Por otro lado, también debe contar con, aproximadamente entre un 10% y un 15% para lograr hacer frente a los posibles gastos adicionales. Esto implica, por ejemplo, los gastos de notaría, impuestos y el Registro de la Propiedad, entre otros.
Lo más aconsejable es tener ahorrado una cifra que se acerque al 35% del precio total de la vivienda para poder hacer frente a la operación sin inconvenientes. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que aportar una cantidad mayor de ahorros mejora las condiciones del préstamo. Según los datos que brinda el Banco de España, el porcentaje medio que cubren las hipotecas sobre el valor del inmueble es del 64%.
¿Cuál es el valor que se tiene en cuenta, de tasación o de compraventa?
La tasación del inmueble es de carácter obligatorio por ley al momento de pedir una hipoteca y corre a cargo del comprador. Por otro lado, el comprador podrá elegir de manera libre al experto que la lleve a cabo siempre que se encuentre homologado por el Banco de España. En el proceso de tasación, cuyo precio ronda entre los 300 y 500 euros, el especialista deberá considerar ciertos factores. Por ejemplo, la ubicación del inmueble, la proximidad de servicios, como centros de salud, los datos del Registro de la Propiedad, el estado de conservación, entre otros. De este modo, obtendrá un valor de mercado de la vivienda independiente del valor de compraventa.
Los bancos tienen la posibilidad de tomar como referencia el valor de tasación o el valor de compraventa para determinar la cuantía de la hipoteca, que por lo general, suele encontrarse cerca del 80%. Sin embargo, la ley no obliga a una opción u otra.
En el caso de que el valor de la tasación resulte más elevado que el coste de compraventa, al comprador le resultará más conveniente elegir la oferta hipotecaria que le financie el 80% del valor de tasación. Esto se debe a que, de este modo obtendrá financiación que cubra un porcentaje mayor de la vivienda. Si se acuerda conceder la hipoteca por el valor de tasación, que se ubica en 200 000 euros y la compraventa se ha acordado en 180 000 euros, se obtendrán 160 000 euros de financiación, se trata casi del 89%. Por lo general, el valor de tasación suele ser similar al de compraventa o bien, superior.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los puntos que debes tener en cuenta antes de pedir una hipoteca al banco. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Para acabar con el derroche de dinero y con los malos hábitos que deterioran el planeta, el gobierno ofrece créditos para restaurar las viviendas. Un cambio radical promete expectativas y que mejor que hacerlas realidad si esa transformación augura beneficios. Como sabemos, la ecología yace en un estado de pleno caos. Es urgente acabar con el uso del dióxido de carbono y otros contaminantes que tanto daño producen a nuestro planeta. Por eso, ante los inconvenientes y despilfarros calamitosos de energía en viviendas españolas, se lanza un plan social que sirva como iniciativa para que propietarios realicen mejoras energéticas en su vivienda. La demanda de este proyecto va en aumento, la iniciativa aspira a asegurar confort y tasas crediticias accesibles para toda persona interesada.
En Oi Real Estate, te contamos de qué se trata el beneficio, cómo obtenerlo, a quiénes convoca y por qué es indispensable suscitar una alternativa acuciante para frenar el suministro de energías desfavorables.
Iniciativa para propietarios: créditos accesibles para mejorar viviendas
Ante la preocupación del calentamiento global que crece día a día a pasos agigantados, y de acuerdo con la declaración de la Red Eléctrica de España, las fuentes de energía eléctrica son contaminantes para la vida útil para el planeta. Por eso, la financiación verde aparece con el propósito de contrarrestar el daño humano.
Con el aval de entidades bancarias, el gobierno impulsa el plan de créditos accesibles para las mejoras en viviendas. Este cambio es pensado siempre acorde con la estrategia de consumo de energía eficiente. El proyecto otorga triple beneficio: optimizar la economía del hogar, colaborar con el rendimiento de la ecología y recibir premios que otorgan estás ayudas estatales.
Esta rehabilitación energética de viviendas crece en potencia en Europa. España no debe darle la espalda a las últimas tecnologías. Por esta razón, el gobierno incentiva a propietarios a involucrarse con reformas en los inmuebles que administran. De esta manera, nuestro país cumple con el objetivo europeo de descarbonización para 2050. Las emisiones de gases de efecto invernadero deben reducirse un 23% respecto a los niveles de 1990.
Destinatarios
La propuesta del plan es incentivar a propietarios para que realicen obras que atiendan a los venideros y necesarios valores energéticos. Con esto, el plan tiene como finalidad premiarlos con la financiación de instalaciones, paneles solares, ventanas o fachadas y otras innovaciones de accesibilidad como, por ejemplo, ascensores.
De esta forma, el gobierno exige llevar a cabo el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal. Así los habitantes interesados pueden solicitar crédito para la rehabilitación energética de viviendas. Varios bancos permiten la entrada de clientes para esta financiación con fáciles accesos.
Además, el gobierno también conduce el plan con el fin de abrir oficinas municipales de información y tramitación de las ayudas. De este modo, el poder ejecutivo publicará una manifestación de interés para que las comunidades digan qué inmuebles quieren mejorar. Las prioridades serán para los colegios y hospitales, aunque se trata de intervenciones complejas.
Financiamiento
Se puede financiar en hipotecas para particulares o en préstamos para comunidades de propietarios. El plan verde invita a todo propietario que adquiera un inmueble nuevo con certificación energética A+, A o B. También se contempla a todo aquel que refaccione su vivienda a expensas de una energía consciente en un 30% como mínimo.
Estas hipotecas verdes contribuyen con la reducción del avance nocivo del efecto invernadero. Desde hace casi diez años, dieron un interesante posicionamiento a Triodos Bank quien una vez más impulsa este tipo de iniciativas. La entidad bancaria incluye un plan tipo mixto o variable; la horquilla de precios se ajusta al tipo de certificación (sea A+, A o B). Ante la urgencia climática y el interés del gobierno, Triodos Bank sacará pronto al mercado una hipoteca fija verde. Se espera que esta propuesta rehabilite 500.000 viviendas en los próximos tres años.
No solamente Triodos Bank se compromete con esta iniciativa. Otras entidades bancarias como BBVA y Santander, bonifican la compra o reforma de viviendas comprometidas con el medio ambiente.
La demanda de innovación verde ya es un hecho. De acuerdo con la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), ocho de cada diez propietarios entienden que las hipotecas verdes son una inversión efectiva compatible con la salud del planeta y la comodidad del hogar. Más de la mitad asegura realizar las reformas que sean necesarias para restaurar las viviendas.
Reglamentaciones
En la actualidad, no hay ninguna ley ni normativa que regule las hipotecas verdes, según lo afirma la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Así tampoco aparece declarado en la Ley 5/2019 de Contratos de Créditos Inmobiliarios. No obstante, la Federación Hipotecaria Europea dispuso la creación de una regulación en las hipotecas verdes en 2015. El proyecto no está solo ni abandonado. Todo lo contrario, la reforma de viviendas energéticas está avalada por el programa de investigación europeo Horizonte 2020 y bancos destacados. Y, por fortuna, también por una gran cantidad de personas interesadas en innovar sus inmuebles.
En resumen…
Hace pocos meses, se extendió una certificación para las hipotecas verdes. La UCI cuenta con más de 31 entidades de crédito en 13 países europeos (3 entidades son españolas).
“Facilitar la transición de las hipotecas verdes es crucial para la realización de una economía climáticamente neutra, especialmente si se tiene en cuenta que el 40% de las emisiones de dióxido de carbono en la Europa son causadas por su parque de edificios y que el 90% de los 220 millones de viviendas están construidas antes del año 2000”, declara Luca Bertalot, secretario general de la Federación Hipotecaria Europea y coordinador de la Iniciativa de Eficiencia Energética Hipotecaria. Bertalot sostiene también que la transformación de los inmuebles en viviendas energéticas reduce el riesgo crediticio, ya que los costes energéticos se reducen.
Las hipotecas verdes son un cambio que no proponen una directiva obligatoria. Sin embargo, al garantizar bajos costos crediticios, muchos propietarios ya han optado por un modo de vida más acorde con la naturaleza. Las hipotecas verdes han llegado por una necesidad superlativa con la intención de quedarse. Es la mejor opción para vivir en armonía entre humanos y el medio ambiente.
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Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
En tiempos de post pandemia muchos españoles se han planteado financiar a través de una hipoteca la compra de una segunda residencia.
El confinamiento obligatorio que emplazó a los ciudadanos a quedarse en casa cada vez más tiempo para frenar los contagios por COVID 19 obligó a todos a repensar sus prioridades. Las medidas tomadas por los gobiernos se pusieron a tono en todo el planeta: la orden masiva impulsó a la ciudadanía a realizar la mayor parte de las actividades en el hogar. Fue así que se incrementaron las ventas online, el teletrabajo y el tiempo que transcurre dentro de la vivienda. Muchas personas se cuestionaron frente a esta situación la posibilidad de contar con una segunda residencia, que pueda satisfacer las nuevas necesidades. Algo básico que antes no se tenía tan en cuenta es la posibilidad de una terraza amplia, una buena vista y demás amenities.
Si estás pensando en comprar una propiedad y quieres financiarla a través de un préstamo hipotecario, ¡no dejes de leer este post! Aquí te explicaremos las características de una buena hipoteca para adquirir una segunda residencia.
Hipoteca para segunda residencia: ¿Cuáles son sus particularidades?
Ya pasó más de un año desde que se dictaminaron los primeros confinamientos para prevenir los contagios por Coronavirus. Esta cuarentena en la que se vio inmerso todo el mundo y también los españoles provocó que muchos se plantearan la posibilidad de comprar otra residencia, fuera de los centros urbanos y con otras características.
Cuando el deseo de la nueva vivienda va tomando forma, tenemos que ocuparnos de la financiación. Es lo mismo una hipoteca para primer inmueble que una hipoteca para segunda residencia? Cuáles son sus diferencias? En este post desarrollaremos estas cuestiones.
El capital prestado será menor
Cuando una entidad bancaria financia una segunda vivienda corre un riesgo más grande que si lo hace para una vivienda habitual. Esto está comprobado y sucede porque si el titular comienza a tener problemas con sus finanzas lo primero que dejará de pagar es la cuota de la vivienda en la que no reside. Sucede que es lo que menos le importará perder ya que no vive allí todos los días.
Previendo esta situación y con el fin de evitar este riesgo, los bancos suelen prestar menos cantidad de capital. De esta forma la hipoteca para una segunda residencia en general financia entre el 60 y el 70% del precio del inmueble, cuando si se trata de una vivienda habitual el porcentaje es mayor, aunque existen algunas excepciones.
Plazos más cortos para la devolución del préstamo
Al tener un mayor riesgo como lo comentamos, las entidades bancarias suelen ofrecer un plazo menor para la devolución del dinero. Cuanto más corto es el plazo, menores son las posibilidades de riesgo de impago. Los créditos hipotecarios para una segunda residencia cuentan con un período de reembolso de entre 20 y 25 años. En los casos de vivienda habitual los plazos pueden llegar a superar los 30 años.
Los intereses de las hipotecas para segunda vivienda pueden ser mayores
Algunos bancos cobran más caras sus hipotecas para viviendas vacacionales, al aplicar un interés más alto sobre estos créditos que sirve para compensar el riesgo mayor que asumen. Las entidades diferencian sus hipotecas, a las de primera vivienda les imprimen tasas más bajas y a las segundas residencias intereses más altos, para todos sus clientes.
La hipoteca fija de Coinc, tiene el mismo interés para primera o segunda vivienda, Para ambas la tasa varía entre el 1,25% a 10 años y el 1,40% a 30 años. Con este préstamo podemos financiar hasta el 60% de la compra para una vivienda no habitual, a devolver en un plazo de hasta 30 años.
Esta hipoteca de Openbank, cuenta con un plazo de hasta 25 años si se usa para financiar la compra de una segunda residencia, mientras que para una primera vivienda es de 30 años. Su ventaja es que permite cubrir hasta el 70% de la adquisición, con un interés del 1,95% el primer año y para el resto de la vida útil del préstamo un Euríbor más 0,95%, siempre y cuando se domicilie la nómina y se contrate su seguro de hogar.
Esta hipoteca cuenta con la ventaja de que permite financiar hasta el 75% de la compra de una vivienda para uso vacacional, para lo cual deberemos ser clientes de la entidad. Este préstamo tiene un plazo de hasta 25 años y un interés fijo 2,09% el primer año y luego se compone del Euríbor más 1,09%. Para poder recibir estas bonificaciones deberemos domiciliar la nómina, contratar sus seguros de hogar y vida.
¿Te fue útil esta información? ¿Conoces más sobre las hipotecas para segunda residencia? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
Y si necesitas ayuda para la financiación de tu vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.
Según la Ley de contratos hipotecarios queda prohibida la obligatoriedad de productos vinculantes pero se permite la venta combinada que permita mejorar las condiciones de la hipoteca.
Buscar una vivienda para toda la vida puede ser tarea difícil. Encontrar un lugar que nos guste y que cuadre con todos nuestros deseos puede llevar tiempo. Pero lo que puede llegar a ser más trabajoso es encontrar la financiación adecuada, que nos permita comprometernos en una deuda que nos permita continuar con nuestras vidas. Y si se están ofreciendo hipotecas para la compra de viviendas a muy bajos precios, muchas veces vienen vinculadas a otros productos financieros que las terminan encareciendo.
Si estás por contratar una hipoteca y no te puedes decidir por las vinculaciones que te proponen, no dudes en leer este post! Aquí te contaremos los detalles de los productos vinculantes y de las ventas combinadas de los bancos.
Cuáles son las diferencias entre productos vinculantes y venta combinada?
Durante el proceso de negociación de una hipoteca, los bancos suelen ofrecer una serie de productos financieros o de seguros asociados al préstamo. Gracias a su contratación el usuario obtendrá un descuento especial sobre el coste de la hipoteca. Luego de la sanción de la Ley de Hipotecas este tipo de prácticas están reguladas, es por esto que los expertos aconsejan fijarse en los criterios de comercialización de los mismos. Su conveniencia muchas veces está del lado de las entidades financieras.
Qué es una venta vinculada?
Como publica El País, si hablamos de “venta vinculada” nos referimos a cualquier oferta constituida por un contrato de préstamo hipotecario y otros productos o servicios financieros, que forman un conjunto inseparable. En otras palabras esto significa la imposibilidad de contratación de la hipoteca sin la suscripción obligatoria de estos productos.
Esta práctica quedó expresamente prohibida en junio de 2019 luego de la entrada en vigencia de la Ley de Hipotecas. La salvedad es que la entidad logre demostrar, y esto esté certificado por el Banco de España, que de esta venta vinculada derive un beneficio claro para el titular del préstamo.
En los casos en los que sí se permite la venta vinculada es cuando se trate de seguros que garanticen el cobro de la deuda contraída. Es por esto que la entidad financiera podrá exigirle al hipotecado que suscriba una póliza de seguro en garantía del cumplimiento del contrato de crédito. Incluso podrá requerir también un seguro de daños del inmueble aportado como garantía. Sin embargo, el cliente podrá proponer una póliza alternativa de otra compañía determinación que el banco no podrá rechazar.
Otro caso que entra en la salvedad se refiere a las cuentas de ahorro o de pago. Se podrá exigir al prestatario, familiares o personas afines, la contratación de estos productos financieros, siempre y cuando sirvan como soporte operativo o de garantía al préstamo.
Venta combinada vs productos vinculados
La Ley de Hipotecas permite las llamadas ventas combinadas. ¿qué es lo que la diferencia de los productos vinculados? La diferencia radica en que en la venta combinada se realiza la contratación de estos mismos productos a cambio de condiciones más ventajosas, pero en ningún caso esta compra determinará la obtención de la hipoteca. El objetivo principal deberá ser mejorar las condiciones del préstamo.
Si el banco propone productos combinados, deberá emitir una oferta distinta sobre el mismo inmueble en la que estos no se incluyen. De esta manera, el cliente tendrá la posibilidad de ver el ahorro que conseguiría y los costes de los productos combinados para poder comparar los beneficios o pérdidas que recibiría con su contratación.
Servicios asociados: convienen?
La clave fundamental será mirar el coste de los servicios asociados a la hipoteca, ya que estos podrán encarecerla a tal punto que no valdrá la pena la bonificación que promueven.
Lo más recomendable es mirar con atención la tasa anual equivalente (TAE), que significa el coste efectivo de estos productos, y no solo la bonificación que supuestamente traen. Este ejercicio pondrá de manifiesto hasta qué punto su coste compensa la rebaja.
Cuanto mayor sea el plazo, la bonificación obtenida en aplicación del producto combinado también podría ser más interesante y equilibrar el coste añadido.
Cuáles son las estrategias de los bancos para generar más ganancias?
Como las hipotecas dejan escaso margen de beneficio, las entidades financieras buscan rentabilidad a través de la contratación combinada. De esta manera, además de la hipoteca los clientes contratan: un seguro del hogar o de vida, la domiciliación de la nómina, tarjetas de crédito, planes de pensiones y hasta seguros de protección de pagos. Ultimamente se están vendiendo asociados muchos fondos de inversiones.
Con tal de hacer que los contraten, las entidades financieras hacen que los productos asociados se vean como imprescindibles para conseguir las ventajas en la hipoteca. La información que se da al cliente durante la negociación tiene que ser transparente y comprensible en todo momento aunque muchas veces no lo es.
Cómo saber si elegir la hipoteca con o sin productos vinculados?
Antes de decantarse por estos productos, el cliente deberá considerar su propia condición para determinar cuánto pagaría por ellos y evaluar si son realmente indispensables. Contratar algo innecesario solo para bonificar parte del préstamo nunca será un buen negocio para el cliente, aunque sí podrá serlo para el banco.
En caso de no estar conformes con el paquete de productos financieros contratados, no hay impedimentos para rescindir los acuerdos. El derecho a la cancelación está vigente, siempre que las prestaciones que ofrece el banco no se ajustan a sus necesidades. Incluso está la posibilidad de renegociarlas y modificarlas. El único inconveniente es que , al anular el contrato la bonificación que se pactó para el crédito hipotecario se perderá.
¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre las diferencias entre venta combinada y productos vinculados? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.
Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.
Una muy buena estrategia para poder ahorrar en tu hipoteca es la de ir haciendo amortizaciones de los pagos, mientras los intereses del resto del préstamo van disminuyendo.
Al momento de contratar una hipoteca, sabemos que contraemos un compromiso que durará por muchos años. Dependiendo si es fija, variable o mixta, deberemos contar con un dinero mensual para pagar la cuota entre 10 y 40 años. En el transcurso de ese tiempo, podemos ir planificando distintas estrategias para que la carga del préstamo sea un poco más liviana. Una de ellas es la de ir haciendo amortizaciones de pagos, con lo que el capital a devolver se achica y los intereses que de él surgen también.
Sin embargo hay que tener en cuenta ciertos factores para que esta operación sea conveniente y puedas ahorrar en la hipoteca. Si estás pensando cómo realizar amortizaciones que ayuden a tu hipoteca, no te pierdas este post!
Qué es la amortización anticipada de una hipoteca?
Si nos decidimos a devolver por adelantado parte o el total del capital pendiente de nuestra hipoteca a la entidad bancaria estaremos haciendo una amortización anticipada. De esta manera estaremos reduciendo o cancelando la deuda, con lo cual se genera un ahorro en la hipoteca que puede ser muy ventajoso ya que al disminuir el monto principal se devengan menos intereses. Existen dos tipos de amortización:
Amortización parcial
Esto sucede cuando devolvemos parte de la hipoteca de manera anticipada. Luego de esta operación podemos acortar los plazos del préstamo hipotecario o reducir la cuota mensual, contando con el mismo plazo.
Amortización total de la hipoteca
La amortización total supone el adelanto completo del resto de la deuda que quedaba pendiente, con lo cual se devuelve la totalidad de la hipoteca y el préstamo queda cancelado.
Formas de amortización
En el caso en que podamos juntar dinero para poder adelantar dinero de la hipoteca, tenemos dos opciones al alcance:
Reducir la cuota
Luego de liquidar parte del capital pendiente, se pueden reducir las cuotas que pagamos mensualmente. Así dedicaremos menos dinero al pago del préstamo hipotecario, y aumentaremos la capacidad de ahorro. Sin embargo esta opción no es la más conveniente ya que no se reducen los intereses y a largo plazo no supone un ahorro tan interesante.
Reducir el plazo
Con esta opción, luego de devolver parte del dinero vamos a acortar el tiempo de vida del préstamo. Esto significa que los importes de las mensualidades sean los mismos pero el préstamo hipotecario se cancelará con anterioridad. Esta reducción se más ventajosa ya que se devengan intereses durante menos tiempo, por lo cual deberemos pagar mucho menos dinero.
Consejos para ahorrar en tu hipoteca
Si nos decidimos a financiar la compra de nuestra vivienda con una hipoteca y la idea es ir haciendo amortizaciones para que el plazo de vida del préstamo sea menor, podemos tener en cuenta los siguientes consejos:
Evitar firmar hipotecas con comisiones por amortización
Al momento de contratar un préstamo, debemos negociar que no contenga una cláusula de amortización anticipada en la escritura. En el caso de que si o sí tengamos que incluirla tenemos que saber que con cada amortización vamos a tener que pagar un porcentaje.
La actual ley hipotecaria regula cuáles pueden ser los costes máximos que nos pueden cobrar:
Para hipotecas fijas: Si hacemos la amortización durante los primeros 10 años, no puede superar el 2% de la cantidad adelantada. Si la hacemos después, no puede superar el 1,50%.
Por ejemplo, si contamos con 20.000 euros para devolver antes de los 10 primeros años, nos pueden cobrar un máximo de 400 euros. Si lo hacemos después el máximo será de 300 euros
Para hipotecas variables: Si adelantamos pagos luego del quinto año de vida de la hipoteca, no pueden cobrar ningún extra. Si lo hacemos durante los tres primeros años lo máximo que nos pueden cobrar es 0,25% sobre el total del capital que se adelanta. Si lo hacemos entre el tercer y el quinto año el porcentaje máximo será de 0,15%.
Entonces, si quisiéramos devolver por ejemplo 20.000 euros por adelantado, nos cobrarían 50 euros los primeros tres años, o 30 euros entre el tercer y quinto año.
Una hipoteca sin comisiones de amortización nos ahorra esos gastos. Ejemplo de ello es la financiera virtual Hipotecas.com, que no contiene cláusulas de comisión por adelanto de capital en sus contratos.
Pagar por adelantado los primeros años
Si contamos con ahorros suficientes, o podemos ir juntando dinero a la par del pago de la hipoteca, lo más conveniente será devolver el capital lo más pronto posible. El sistema de amortización utilizado en España es el francés, gracias al que la mayor parte de los intereses se paga en los primeros años.
Entonces, si disminuye el capital pendiente, tendremos menos intereses para pagar y se verificará un ahorro en tu hipoteca.
Adelantar el capital y luego cortar el plazo, no la cuota
El banco nos ofrecerá las dos opciones: reducir la cuota o el plazo. Claramente nos conviene reducir el plazo, ya que de esta forma se devengarán intereses durante menos tiempo y, por lo tanto, ahorraremos más a la larga.
Qué otra ventaja tienen las amortizaciones parciales en el ahorro de tu hipoteca?
Además de reducir los intereses propios de la hipoteca, realizar pagos por adelantado tiene efectos en el IPRH.
Ahorrar en el IRPF
Adelantar el dinero para que la cantidad a pagar en concepto de impuestos sea menor supondrá una rentabilidad directa del 15%. Esto sucede porque todos aquellos que adquirieron su vivienda antes del 1 de enero del año 2013 pueden desgravar un 15% de la hipoteca sobre una base máxima de 9.040 euros. El cálculo del importe económico destinado a la compra de la vivienda, se realiza valorando el coste de la propia hipotética más los productos financieros asociados a la misma.
De esta manera se pueden reducir 1.356 euros en la factura del IRPF siempre y cuando la hipoteca sea para una vivienda habitual
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Las hipotecas han recuperado el impulso por segundo mes consecutivo en octubre, superando en 4,2% al mismo mes del año anterior.
Luego de la crisis provocada por el COVID, que arrasó con todos las proyecciones para el 2020, comienzan a vislumbrarse signos de recuperación. Así lo demuestran los números que publica el Banco de España, en los cuales se verifica que aumentó la concesión de préstamos para la compra de hipotecas durante octubre. Y aunque leve, pareciera que muy de a poco el mercado hipotecario se va recuperando, tras vivir una de las peores crisis de su historia. Si quieres enterarte de cómo fue la evolución de la concesión de hipotecas y los préstamos este año, no dejes de leer este post.
¿Cuánto dinero para préstamos hipotecarios concedió la banca española en el pasado mes de octubre?
Según datos del Banco de España, se concedieron 4.090 millones de euros en octubre en concepto de hipotecas. Esto supone un aumento con respecto al año anterior del 4,2%. Con este dato se verifica el impulso que recuperaron las hipotecas tras el receso del confinamiento y se consolida una tendencia que comenzó en septiembre, cuando se prestaron 4.023 millones de euros para la adquisición de viviendas. Ese mes también superó en un 25% al concedido en septiembre de 2019.
Alivio para el mercado de las hipotecas
Estos datos representan una corriente de aire fresco para la banca, que venía asfixiada luego del parate provocado por la crisis pandémica mundial, que por supuesto afectó a España.
Para tener una idea de su significado, miremos los números. En abril los préstamos hipotecarios llegaron a caer hasta un 50%, y sólo concedieron 1.900 millones de euros para la compra de una vivienda. Este mes coincidió con el momento más duro de la pandemia, en el que las restricciones se incrementaron y se llegó al pico de contagios.
Es por esto que el dato de octubre trae un alivio al mercado hipotecario, ya que se consolida una recuperación de los préstamos. No hay que dejar de tener en cuenta que durante este mes volvieron a imponerse medidas restrictivas tendientes a contener la segunda ola del COVID. Por lo tanto es interesante observar cómo el mercado se fue adaptando pese a las circunstancias adversas a esta nueva normalidad.
¿Qué sucedió con el resto de los préstamos bancarios?
Los demás préstamos no tuvieron el crecimiento de los hipotecarios. Los créditos al consumo marcaron caídas de entre el 18 y el 27%. En octubre las entidades financieras concedieron préstamos por 2.382 millones de euros, volumen que representó un 27% menos frente a lo invertido en el mismo mes de 2019.
Este tipo de comportamientos referentes al consumo tienen relación con la incertidumbre económica, la tasa de desempleo y los ERTEs. Con este contexto, es lógico que los españoles prefieran aumentar sus ahorros y no elijan tanto el gasto. Tanto fue así que en octubre, los depósitos se incrementaron un 7,5% más que el período anterior, llegando a sumar 896.700 millones de euros.
Según publica El Economista, los españoles ahorraron 44.800 millones de euros durante la pandemia.
Si nos enfocamos en los préstamos a empresas, la demanda bajó en los últimos meses a niveles inferiores a los de 2019.
Esto se favoreció por la concesión de los avales ICO, promovidos por el gobierno en los peores momentos de la pandemia.
Los préstamos para las compañías llegaron a 21.636 millones de euros en el mes de octubre, lo cual significa un 25% menos que hace un año.
¿Cuántas hipotecas se firmaron en el tercer trimestre del año?
La firma de hipotecas para vivienda creció en septiembre un 18,4% después de seis meses de caídas tras el estallido de la pandemia, el mayor alza desde diciembre de 2019. La cantidad de contratos firmados fueron 26.878
Durante el mes de septiembre se contrataron un 35,6% más de hipotecas que en agosto. Sin embargo en el acumulado del año la cifra respecto al 2019 es un 7,6% inferior a la del mismo periodo de 2019. Con respecto al importe medio de una hipoteca apenas sufrió cambios en septiembre. El promedio de un préstamo hipotecario se situó en 135.035 euros. Esto representa un 1% inferior a la del mismo mes del año anterior y un 0,3% por encima de la media de agosto.
¿Cuál fue el tipo de hipoteca más elegido por los españoles?
Las hipotecas fijas y variables continuaron casi empatadas. El tipo variable fue elegido por el 51,5% de los clientes, un porcentaje elevado mientras que el 48,5% de las hipotecas constituídas fueron a tipo fijo. Para los préstamos variables el tipo de interés medio al inicio fue del 2,12% y para los de tipo fijo fueron del 2,84%. En conjunto, el tipo medio fue del 2,44% y el plazo medio de 24 años.
Intereses mínimos históricos para las hipotecas
Gracias a la crisis generada por el Coronavirus, a la caída estrepitosa del Euribor ( actualmente rondando los -0,5%) y a la guerra bancaria por conseguir más clientes, los intereses de las hipotecas han llegado a suelos nunca vistos.
Durante los meses de abril y mayo han llegado incluso a estar debajo del 2,48%, en el período de máximas restricciones por la pandemia. En los mismos meses del ejercicio anterior el interés se ubicaba en torno al 2,52%.
¿Cuáles fueron las Comunidades Autónomas con mayor constitución de hipotecas?
El ránking de comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas lo lidera Madrid con 5.077, le sigue Andalucía con 5.030 y finalmente Cataluña con 3.968. La tasa interanual de préstamos en todas las regiones durante septiembre fue positiva. La excepción la dió Navarra, que presentó una tasa del -20,6%.
En cuanto a los incrementos interanuales de hipotecas, los mayores aumentos se dieron en Extremadura (+173,4%), Aragón (+77,5%), Cantabria (+76%), Asturias (+75,9%) y La Rioja (+73%). Todas estas cifras toman como referencia el mismo período del año anterior.
Tal como sugieren los números de septiembre y octubre, la recuperación se va produciendo lenta pero a paso firme.
La constitución de préstamos hizo recuperar el aliento al mercado hipotecario tras el verano al marcar el segundo repunte interanual desde marzo. De esta manera, se espera que las condiciones puedan seguir mejorando, luego atravesar la segunda ola de la pandemia.
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En este artículo veremos lo mas destacado de la Ley hipotecaria actualizada, en qué consiste y como afecta a los consumidores. Continúa leyendo.
La Ley Hipotecaria actualizada es aquella ley que regula las hipotecas mediante la Ley 5/2019, del 15 de marzo. Esta nueva norma logró adaptarse a los nuevos tiempos y a las necesidades del mundo hipotecario.
En este artículo veremos en que consiste la Ley hipotecaria actualizada y como te afecta:
La nueva Ley hipotecaria actualizada ¿es retroactiva?
La nueva Ley Hipotecaría no es retroactiva de forma general. De esta manera, la nueva norma no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor.
Así pues, si la inmensa mayoría de los artículos no tienen carácter retroactivo, algunos puntos de los préstamos hipotecarios anteriores a la nueva ley si se vieron afectados por esta, estos son:
El que abarata la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo.
El que establece cuándo se puede ejecutar una hipoteca en caso de impago.
Y, además, podrán cambiar de banco sin que su entidad pueda impedírselo con una contraoferta.
Nuevo reparto de los gastos de hipoteca en la Ley hipotecaria actualizada.
Lo más interesante de la norma actualizada es el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, o sea, aquellos que hay que abonar por el proceso de escrituración y registro del préstamos. Veamos quien lo paga ahora:
LO QUE PAGA EL BANCO
La gestoría, el registro, la notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y su copia de la escritura.
LO QUE PAGA EL CLIENTE
La tasación y su copia de la escritura.
ESTE NUEVO REPARTO SUPONE UNA MEJORA PARA EL CONSUMIDOR
IMPORTANTE
Si se produce una subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tiene que pagarle una compensación al antiguo, que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.
Mayor protección al consumidor
Uno de los principales motivos por los cuales se elaboró esta ley fue una orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumente la protección de los consumidores. Veamos:
Más información para el futuro hipotecado
El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.
Además debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.
Visita previa obligatoria al notario
Los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test.
Así, el notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.
Además, los notarios y los registradores no pueden escriturar o inscribir cláusulas abusivas, o sea, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero.
Asimismo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.
También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.
La amortización anticipada
La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata.
Así, solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:
HIPOTECA VARIABLE
La comisión máxima puede ser una de estas dos opciones (a pactar entre banco y cliente):
0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato
0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo
Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%
HIPOTECA FIJA
La compensación puede alcanzar los siguientes límites:
A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.
Incentivos para pasarse al tipo fijo
En la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco.
De este modo, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.
Cambiarse de banco
Esto es, si en el proceso de una subrogación, nuestra entidad hace una contraferta igual o o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes.
Con la nueva ley tenemos libertad podes elegir el banco que querramos.
Mínimo de 12 impagos para embargar la casa
Esta clausula que es la que las entidades aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado.
Esta ley supuso requisitos mas estrictos para solicitar que se embargue la casa.
Así pues, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:
Durante la primera mitad del plazo
Hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
Durante la segunda mitad del plazo
El porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.
Límites a los productos vinculados
La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc.
Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.
Respecto a la prohibición de las ventas vinculadas la ley prevé dos excepciones:
El banco si puede exigir que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos. En estos casos, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiere sin que la entidad pueda subirle el interés.
También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.
En cuanto a las ventas combinadas, se obliga a los bancos a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella. Así el cliente puede comparar adecuadamente.
Suelo del 0% por defecto
En esta nueva ley se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Antes los bancos incorporaban las cláusulas suelo, esto ya no sucederá, ni tampoco ahora se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo.
Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
Se regulan las hipotecas multidivisa
Las hipotecas multidivis, o sea, préstamos concedidos en otras monedas.
Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran.
Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.
Asimismo, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.
Más control sobre los intermediarios financieros
En la nueva ley hipotecaria también se dedica un capítulo entero a los intermediarios financieros (también llamados brókeres inmobiliarios) y a los prestamistas privados. Veamos cuáles son los puntos más destacados de este apartado:
Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).
Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.
Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.
La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.
¿Qué efectos tiene esta ley?
Subida de los intereses antes de que la nueva ley entrara en vigor.
Los que pidan una hipoteca ahora reciben más información que antes.
Los bancos conceden hipotecas con mayor prudencia.
Veamos otras consecuencias que ha provocado la promulgación de esta norma:
Subida de los intereses en los meses previos a su entrada en vigor
Muchos bancos asumieron los gastos de formalización de sus créditos hipotecarios antes de que se aplicara la ley. Para compensar ese coste, aumentaron los tipos, aunque posteriormente los redujeron.
El solicitante recibe ahora más información
Esto es, el banco ahora está obligado a explicarle al cliente todo lo referente a su futuro crédito, lo que aumenta su protección. Pero por el otro, eso ralentiza el proceso de concesión.
Las concesiones se estancaron en junio y julio y cayeron en agosto de 2019
en esos meses, el número de contratos firmados se redujo considerablemente. Los motivos más probables son el endurecimiento de los requisitos de la banca y los problemas que tuvieron para mandar la documentación a los notarios, aunque hay otros motivos que lo explican y que no tienen que ver con la regulación.
Los bancos son ahora más prudentes a la hora de otorgar financiación
Las entidades asumen un mayor riesgo, pues no pueden ejecutar la hipoteca hasta que se alcance un año de impagos (o 15 meses) y pueden cobrar menos si el titular amortiza el préstamo antes de tiempo. Por ello, los clientes con perfiles más delicados (con muy pocos ahorros, por ejemplo) lo tienen más difícil para obtener la aprobación.
En su momento, se dijo que la nueva regulación encarecería los préstamos hipotecarios, especialmente los de tipo fijo. Sin embargo, la evolución a la baja del euríbor y la guerra de precios en el sector de las hipotecas fijas provocaron una rebaja generalizada de los intereses a partir del mes de junio de 2019 y que todavía perdura.
¿Estás por comprar un piso pero no sabes qué opción hipotecaria es la mejor? No te preocupes, en Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas fijas. Te recomiendo que leas el artículo completo antes de tomar una decisión.
Elegir una hipoteca es una tarea compleja que suele traer consigo muchísimas dudas. Pues, en el mercado existen numerosas ofertas con muchos índices y porcentajes que en ocasiones resultan difíciles de comprender.
Lo cierto es que no existe una hipoteca mejor ni otra peor, sino que cada oferta está pensada para un tipo de cliente diferente. Es por ello que elegir una hipoteca no es otra cosa que buscar aquella que mejor se adapta a tus deseos, necesidades y posibilidades.
¿Qué tipos de hipotecas existen?
Entonces, para realizar una primera aproximación de las diferentes opciones, definiremos los tipos de hipotecas que existen según el modo de aplicar el interés:
Hipotecas fijas
Hipotecas variables
Hipotecas mixtas
Las hipotecas fijas son aquellas cuyo interés se mantiene constante. Es por ello que la cuota mensual a pagar será siempre la misma durante toda la vida del préstamo hipotecario, independientemente de las fluctuaciones que sufran los intereses en el mercado bancario.
Las hipotecas variables, en cambio, tienen un tipo de interés que se define según un índice de referencia. Este último suele ser el Euribor, que actualmente se encuentra en valores mínimos. Ahora bien, esta peculiaridad hace que las cuotas mensuales se incrementen o disminuyan según las fluctuaciones del mercado.
Las hipotecas mixtas, por último, combinan el tipo de interés de las fijas y de las variables. Básicamente, durante un período de tiempo determinado el interés será de tipo fijo. Superado ese lapso, el interés pasará a ser variable.
Ahora bien, en esta oportunidad queremos contarte todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas fijas para que puedas determinar si cumplen o no con todos esos requisitos que estás buscando. Vamos a ello.
Características de las hipotecas fijas
A la característica más importante de las hipotecas fijas ya la conoces: es que su cuota no varía. Y esto te permitirá administrar tus finanzas y tener un mayor control sobre tus gastos.
Pero, además, debes saber que el interés de las hipotecas fijas depende del plazo de pago. Es decir, cuanto mayor sea el plazo que elijas para pagar tu hipoteca, mayor será el porcentaje de interés del préstamo hipotecario.
Por último, también es importante que sepas que el plazo máximo de las hipotecas fijas nunca supera los treinta años. De hecho, la mayoría de los préstamos de este tipo suelen otorgarse a quince o veinte años.
Aspectos importantes a tener en cuenta si estás comparando hipotecas
Las hipotecas fijas están diseñadas para aquellas personas que tienen solvencia y prefieren la estabilidad económica ante todo. Si es tu caso, este tipo de préstamo es ideal para ti.
Pero también debes saber que, en comparación con las hipotecas variables, las del tipo fijo presentan algunas desventajas, que son las siguientes:
El plazo es menor, pues las hipotecas variables pueden concederse a cuarenta años como máximo.
El interés es fijo pero, en principio, es más elevado que el de tipo variable.
De los puntos uno y dos se deduce que la cuota será más costosa. Pues pagarás mayores intereses en un período de tiempo más corto.
La comisión de apertura es más alta, aunque muchos bancos ofrecen hipotecas fijas sin comisiones.
La amortización anticipada es más cara, pues en las hipotecas fijas la comisión por este concepto es de hasta el 2% en los primeros años y de hasta el 1,5% en los restantes. En las hipotecas variables, la comisión por amortización anticipada es de hasta el 0,25% y hasta el 0,15% respectivamente.
Aún así, sigue siendo una excelente opción para evitar sobresaltos económicos. Pues no importará si el Euribor baja o sube, si pides una hipoteca fija esto no te afectará.
Algunas consideraciones adicionalessobre las hipotecas fijas
Los contratos hipotecarios suelen ser largos y difíciles de leer. Por eso, aunque parezca una obviedad, te recomendamos que visites al notario antes de firmarlo. Él te asesorará y se asegurará de que hayas entendido todas las cláusulas.
Sin embargo, hay una constante en los contratos de este tipo de hipotecas que será mejor que la tengas presente. Y es que, en ocasiones, el tipo de interés está supeditado al cumplimiento de algunas condiciones tales como:
Domiciliar la nómina en el banco.
Contratar un plan de pensiones.
Utilizar tus tarjetas de crédito y débito todos los meses.
Si en algún momento, por el motivo que sea, incumples cualquiera de estos requisitos, el banco podría cambiar las condiciones de contratación, lo que implicaría un aumento de la cuota fija establecida. Claro está que esto solo será posible si el contrato lo establece de esta manera.
El 2020 es un buen año para solicitar una hipoteca fija
Se acerca el cierre de un año difícil para el mercado hipotecario en particular y para el financiero en general. Pues la crisis del coronavirus generó un parón en la economía española durante los meses de marzo, abril y mayo. Y tanto las familias como las empresas aún trabajan para recuperarse.
Ahora bien, frente a la baja de la demanda y con la intención de ganar nuevos clientes, los bancos libraron una guerra hipotecaria que derivó en la disminución del porcentaje de interés de las hipotecas fijas.
En el mercado actual, bancos como el BBVA o el EVOofrecen hipotecas fijas que financian el 80% del valor de la vivienda, no cobran comisión de apertura y, además, el plazo de financiación puede ser de hasta treinta años.
Como si esto fuera poco, estas hipotecas que ofrecen actualmente tienen un tipo de interés inferior a la media histórica del Euribor (que, recordamos, define el interés de las hipotecas variables).
Todas estas acciones llevadas a cabo por los bancos dieron sus frutos. Porque ya en agosto el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) informaba sobre un máximo histórico en las solicitudes de hipotecas fijas. Pues en el primer semestre del año 2020 se inscribieron en el Registro de la Propiedad un total de 82 949 hipotecas fijas. Un 5,7% más que en el 2019 y diez veces más que en el 2016.
Como puedes ver, es un buen momento para solicitar una hipoteca fija, ya que podrás negociar mejores condiciones con tu banco para que la cuota sea más baja de lo habitual.
Y si ya tienes contratada tu hipoteca pero quieres acceder a mejores condiciones, como las que ofrece el mercado actualmente, no te preocupes: podrás solicitar una subrogación hipotecaria.
¿Te queda alguna duda sobre las hipotecas fijas?
De ser así, no dudes en contactarnos. En Oi Real Estate estaremos encantados de ayudarte. Y, además, te ofrecemos propiedades maravillosas para que puedas encontrar tu casa ideal. ¡Echa un vistazo!
