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Heredar una vivienda con hipoteca

4 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es lo que sucede al heredar una vivienda con hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de heredar una vivienda con hipoteca es lógico que surjan muchas dudas sobre cuáles son las posibilidades que tenemos. En el siguiente artículo te explicaremos qué sucede en estos casos y cuáles son las alternativas para evitar hacer frente a la hipoteca de la vivienda heredada.

¿Qué ocurre al heredar una vivienda con hipoteca?

De la misma manera que sucede con cualquier otro tipo de deuda, cuando se hereda una vivienda con hipoteca también se hereda la obligación con la entidad bancaria. Se trata de un gasto que se adhiere al pago del impuesto de sucesiones y el de plusvalía para lograr quedarse con la casa. Cuando hablamos de plusvalía municipal nos referimos al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo directo que depende de los Ayuntamientos. Debe ser abonado en caso de que una persona venda, done o bien, herede una vivienda.

Si no quieres renunciar a la herencia por no poder hacer frente a los compromisos económicos, hay algunas opciones que pueden ser de gran ayuda. Por ejemplo, puedes optar por el establecimiento de un seguro de vida a favor de la entidad bancaria o la aceptación a beneficio de inventario.

Herencia de la vivienda y de la hipoteca

Las viviendas representan un valor seguro para la inversión privada en España y también, una de las principales fuentes de conflictos cuando se trata de herencias. Esto se debe, fundamentalmente, a las complicaciones que se generan al recibir una vivienda. De este modo, cargas monetarias como las hipotecas son, por lo general, un problema para los herederos, en primer lugar por la imposibilidad de hacer frente a las deudas de sus fallecidos.

Ten en cuenta que, si se recibe como herencia una vivienda con hipoteca, también se hereda la deuda con el banco y la hipoteca deberá mantener las mismas condiciones que tenía el fallecido.

Esto quiere decir que la vivienda todavía está por pagar, se trata de gastos que se añaden a los derivados por la aceptación de una herencia.

Es por este motivo que, el heredero tendrá que hacer frente al pago de la plusvalía y el impuesto de sucesiones. El coste de estos impuestos puede variar dependiendo del grado de parentesco que exista entre el heredero y el difunto y de la comunidad autónoma donde viva.

Es por esto que, lo más común es que se renuncie a las herencias, una situación que crece cada vez más todos los años. Principalmente, debido a la imposibilidad de afrontar el pago de hipotecas o de impuestos.

El inconveniente más grande, es que no se puede renunciar a una parte de la herencia, sino que debe llevarse a cabo en bloque. Esto quiere decir que, si se opta por no aceptar la vivienda debido a la imposibilidad de hacer frente a estos gastos, se debe renunciar a la herencia completa.

¿Es posible aceptar una vivienda en herencia dejando de lado la hipoteca?

La realidad es que podemos encontrar otras alternativas para la herencia de una vivienda con hipoteca. Se trata de una solución que permita que la entidad bancaria vea satisfecha su deuda y que el heredero no tenga el deber de hacer frente al pago de la hipoteca.

Seguro de vida en el préstamo hipotecario

En primer lugar, de manera preventiva es posible establecer un seguro de vida en la hipoteca, en el que el beneficiario resulte ser la entidad bancaria. De este modo, por medio de la contratación de este tipo de póliza, la aseguradora se encargará de cubrir el restante de la hipoteca y el heredero recibirá la vivienda sin ningún tipo de carga.

No obstante, si no se ha tenido en cuenta este tipo de opción de mecanismo de prevención, también existe otra posibilidad que resulta sumamente interesante. Se trata de aceptar la herencia y en caso de que el resto de los bienes que se heredan, resulten lo suficientemente valiosos, será posible hacer frente al préstamo hipotecario a beneficio de inventario.

Hipoteca a beneficio de inventario

Por medio de esta fórmula, el heredero podrá hacer frente el pago del préstamo hipotecario con el resto de patrimonio heredado. De este modo, en lugar de tener que renunciar en bloque a la herencia, se opta por vender una parte para lograr quedarse con la vivienda. Se trata de una opción de lo más interesante en caso de que no logremos afrontar al pago del préstamo hipotecario. Sin embargo, ten en cuenta que será necesario que los bienes que se heredan cuenten con un valor que nos permita pagar las deudas que vienen con la vivienda. De esta manera, será posible recibir una parte del patrimonio, pero dejando las deudas atrás.

Eso sí, debes tener en cuenta que esta aceptación a beneficio de inventario debe ser instada en un plazo bastante breve. Puede variar dependiendo de cada caso, sin embargo, lo más común es que sea sólo de 30 días a partir de tener conocimiento de la herencia. Además, tendrá que incluir todo tipo de bienes, derechos y obligaciones de la herencia junto a su valor económico.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre heredar una vivienda con hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo subrogar una hipoteca?

3 marzo, 2022 No hay comentarios

Si estás analizando las condiciones de tu préstamo hipotecario, en este post te contaremos cuáles son los puntos a los que debes poner atención para saber cómo y cuándo resulta conveniente subrogar tu hipoteca. ¡Continúa leyendo el artículo para enterarte!

Si tenemos en cuenta que, obtener las mejores condiciones de un préstamo hipotecario previo a su contratación es un punto de gran importancia para conseguir el mayor ahorro, también lo es su gestión a lo largo de la vida de la hipoteca.

Es muy común que en ocasiones nuestro préstamo hipotecario quede desfasado. Esto puede suceder por las condiciones de mercado para nuevos préstamos hipotecarios, como porque cambie tu situación personal, por ejemplo porque se presenten mayores dificultades para abonar como, en caso contrario, porque sea posible adelantar el pago y esto tenga un precio.

Por conseguirlo, modificar las condiciones del préstamo hipotecario es fundamental. Es posible hacerlo por medio de una novación, en caso de que nuestro banco acepte el cambio de condiciones. Sin embargo, por lo general resulta ser bastante más simple con la subrogación, cambiando de banco.

Los indicadores para realizar el cambio pueden ser muchos, no obstante todos te ayudarán a que mejores tus condiciones. Esto puede ser pagando menos intereses a largo plazo, a corto plazo disminuyendo su cuota u obteniendo dinero para otros proyectos.

Aquí van los puntos a los que debes poner atención para saber si es hora de subrogar hipoteca:

Cuando tu hipoteca actual es más costosa

Se trata, sin lugar a dudas, del indicador más claro para cambiar la hipoteca, principalmente si aún queda mucho para su finalización. Esto abarca por ejemplo a quienes hayan contratado préstamos hipotecarios luego de la crisis financiera a tipos de interés más alto que hoy en día.

Por otro lado, el ahorro financiero es un punto muy importante. Por ejemplo, si pasas de una hipoteca fija que le quedan 100 000 euros a abonar en 15 años de un 3% a un 2,15% supone pasar de abonar 690,58 euros cada mes a 650,44 euros. Esto implica un ahorro de 40,14 euros por mes, 481,68 euros al año y 7225 euros durante los 15 años que queda de vida de la hipoteca.

Optar por subrogar hipoteca puede ayudarte a ahorrar más de 7000 euros en el valor total del préstamo hipotecario. Podemos encontrar muchos casos en los que la diferencia con los tipos actuales es aún más grande.

Si tu préstamo hipotecario no se beneficia de la baja de tipos de interés

Esto puede suceder por varios motivos distintos. En primer lugar porque es posible que haya contratado un préstamo hipotecario a tipo fijo hace algunos años y sus tipos actuales resulten muy distintos. Por otro lado, aplicable en los préstamos hipotecarios a tipos variables, ya que el banco limita beneficiarse del entorno actual de tipos bajos.

No nos referimos a la existencia de cláusulas suelo, declaradas nulas por el Tribunal Supremo, sino, que en caso de tipos negativos existen hipotecas en que el límite de cálculo del Euribor se encuentra en un 0%. La limitación de hoy en día es sumamente distinta, todos los préstamos hipotecarios que hayan sido firmados a partir del 16 de junio de 2019 presentan un tipo de interés mínimo del 0%, esto significa que este es el mínimo, pero siempre sumando. De modo que, por ejemplo para una hipoteca de Euribor + un diferencial del 0,75 se debería abonar un 0,75%( en el caso hipotético que el Euribor esté en 0%). Por otro lado, con un Euribor actual del -0,50% se abonaría 0,25% con la normativa actual.

Si tienes inconvenientes para pagar la cuota de la hipoteca

Se trata de uno de los cambios más peligrosos que se pueden generar durante la vida del préstamo hipotecario. Se trata de que, debido a un aumento de nuestros gastos, y, principalmente, a una baja de los ingresos, la cuota que comenzó resultando accesible ahora ya no lo es.

Sin lugar a dudas, podemos optar por una subrogación que implique una bajada de interés se verá reflejada en la cuota. Por otro lado, de ser necesario, también es posible ampliar el plazo para hacerla todavía más accesible. Tomando el ejemplo de 100 000 euros al 3%, bajarla al 2,15% generaría pasar de abonar 690,58 euros cada mes a 650,44 euros. Por otro lado, si además optamos por ampliar el plazo de 20 a 15 años bajaría a 513,02 euros, esto sería 177,56 euros menos al mes que el préstamo hipotecario inicial gracias a la reducción de tipos y a la ampliación de plazos, o lo que es igual, un 25,7% menos de cuota mensual.

Necesidad de ampliar el préstamo hipotecario

Otro indicador claro de que es momento de subrogar hipoteca es cuando se necesita dinero para otros proyectos. Esto puede ser, por ejemplo, para realizar reformas en la vivienda y si se tiene interés en beneficiarse de los tipos más bajos de un préstamo hipotecario.

En caso de que ya se haya abonado una parte importante del préstamo hipotecario y, por ende, la diferencia entre la deuda pendiente y el coste de la vivienda es amplia, esta es una gran idea. Se trata de subrogar hipoteca a otro banco y obtener más dinero y en mejores condiciones es una muy buena opción.

Mi hipoteca me cobra por anticipar pagos

Por otro lado, es posible que una mejora de nuestra situación financiera se trate de otro motivo para subrogar hipoteca. Si tenemos interés en adelantar pagos de nuestro préstamo hipotecario y el banco nos cobra comisión por cada adelanto, no lo dudes, subrogar será la solución.

Es posible tanto pagar menos en las cuotas periódicas o bien, anular la comisión de cancelación parcial para lograr anticipar pagos sin tener que abonar por hacerlo. Incluso podemos optar por la amortización total si en algún momento nos interesa finalizar el pago total del préstamo hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos motivos para subrogar hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecar una vivienda en propiedad: ¿Cómo hacerlo?

26 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte algunos consejos para hipotecar una vivienda en propiedad y cuáles son los riesgos que debes considerar. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En el siguiente artículo analizaremos en qué consiste el proceso de hipotecar una vivienda en propiedad, en qué casos resulta más conveniente llevarlo a cabo. Además, te contaremos cuáles son las condiciones y los riesgos que debes tener en cuenta para realizar este proceso.

Debes tener en cuenta que, hipotecar una vivienda en propiedad no es una operación muy habitual, sin embargo, sí es posible. Este tipo de operación te posibilitará obtener liquidez, por ejemplo para reformar el inmueble o comprar otra propiedad. Del mismo modo que cualquier otro préstamo, será necesario devolver el dinero por medio de cuotas que deberás abonar cada mes. Además, se encuentra sujeto a intereses y se trata de una operación que requiere el visto bueno de la entidad bancaria. Por lo general, es posible obtener entre el 50% y el 60% del valor de la vivienda. Eso sí, con el riesgo de embargo si ocurre un caso de impago.

Aquí te explicaremos detalladamente qué debes tener en cuenta si te interesa hipotecar una vivienda en propiedad.

¿En qué consiste hipotecar una vivienda en propiedad?

Al pensar en una hipoteca, lo más común es pedir un préstamo hipotecario al banco. El objetivo es, con ese dinero, adquirir una vivienda u otro tipo de inmueble. No obstante, otra opción es pedir una hipoteca sin que sea necesario utilizar ese dinero para adquirir una vivienda. Esta opción es de gran utilidad, principalmente, cuando necesitamos liquidez para algo puntual.

Para estos casos, lo ideal es hipotecar una vivienda que ya sea de nuestra propiedad. Esto quiere decir que el banco nos concede el dinero, que debemos devolver con los intereses cada mes, del mismo modo que sucede con una hipoteca convencional. No obstante, en caso de impago, la entidad bancaria podrá embargar nuestra vivienda con el fin de recuperar el dinero adeudado.

¿Qué utilidad tiene hipotecar una vivienda que ya es de tu propiedad?

El mayor objetivo de este tipo de operación hipotecaria es obtener liquidez. Esto significa que, si necesitamos dinero y no tenemos cómo conseguirlo de otra forma, una opción muy interesante es hipotecar una vivienda que ya sea de tu propiedad para obtener dicha liquidez.

Aquí van varios casos en los que puede ser aplicada esta práctica:

Necesidad de dinero para realizar reformas en la vivienda.

Dinero para adquirir una nueva vivienda. Esto siempre que la hipoteca de la nueva casa no aporta la cantidad de dinero suficiente para llevar a cabo la compra y se complementa con la hipoteca de la primera vivienda.

Solicitar dinero para comenzar un negocio o una empresa.

Para realizar un proceso de reunificación de deudas.

¿Qué tipo de viviendas se pueden hipotecar?

¿Es posible hipotecar mi vivienda sin importar el tipo de inmueble que sea? La realidad es que hay que tener en cuenta que no todos los inmuebles se pueden hipotecar para obtener liquidez de manera rápida. Con respecto a este punto, es fundamental que el inmueble que vayamos a hipotecar se encuentre libre de cargas, debe estar a nuestro nombre y, también, la entidad bancaria deberá considerar que es viable al momento de ser considerada como garantía del pago.

¿Qué cantidad de dinero puedo obtener hipotecando mi vivienda?

Un factor de gran importancia que suele diferenciar este tipo de operaciones de una hipoteca tradicional para adquirir una vivienda es el importe que las entidades bancarias dan por hipotecar una vivienda de nuestra propiedad. Habitualmente, el importe de una hipoteca convencional para comprar un inmueble es de aproximadamente el 80% del precio de compra. Sin embargo, en el caso de hipotecar una vivienda que ya es de nuestra propiedad, el préstamo de los bancos no suele ser mayor al 50-60% del valor de la casa.

Por este motivo, previo a optar por esta posibilidad como una manera de obtener liquidez rápidamente, lo más aconsejable es conocer el valor real del inmueble. Esto se debe a que podría darse el caso de hipotecarla y no recibir el dinero necesario para hacer frente al proyecto que tenemos en mente. Con respecto a esto, comparar hipotecas previamente y analizar detalladamente cada una de las condiciones de cada producto, será la mejor opción al momento de valorar si nos resulta conveniente o no realizar esta operación.

¿Cuáles son los riesgos de hipotecar una vivienda?

Realizar una operación de este tipo es bastante arriesgado. Ten en cuenta que, al hipotecar una vivienda, se puede decir que esta pasa a ser propiedad de la entidad bancaria hasta que hayamos logrado devolver la hipoteca. Es decir, el capital prestado y también, los intereses. Por otro lado, en caso de impago, corremos el riesgo de que el banco embargue el inmueble, con todas las consecuencias que esto implica.

¿Cuándo es mejor hipotecar mi inmueble para obtener liquidez?

Al ser una operación arriesgada, lo más aconsejable es no hipotecar nuestra vivienda, excepto que resulte totalmente indispensable. Con respecto a este punto, lo ideal es valorar si hay otras alternativas de financiación que logren responder a la necesidad de liquidez a la que debemos hacer frente. Analizar con detenimiento los puntos a favor y en contra. En caso de que finalmente no encontremos otra alternativa, entonces debemos considerar la idea de hipotecar nuestra vivienda.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estas opciones para hipotecar una vivienda en propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Contrato de arras o préstamo hipotecario: ¿Qué va antes?

26 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte si debes firmar primero el contrato de arras o lo que corresponde es concretar el préstamo hipotecario previamente. ¡Continúa leyendo el artículo para enterarte!

Firmar el contrato de arras debe ser el paso previo a pedir la hipoteca. Es por este motivo que, será necesario leer con detenimiento cada una de las cláusulas de este contrato.

Si ya has visitado la vivienda y, al entrar, has decidido que se trata de la casa ideal para ti porque es exactamente lo que buscas para tu hogar, amplitud, buen ingreso de luz natural, el valor es razonable y el barrio te agrada, es momento de pensar en el contrato de arras. La realidad es que, cuando se trata de una muy buena opción, habrá también otros compradores con el foco puesto en la vivienda. Es por eso que, pagar una seña para asegurar que la vivienda será nuestra es una buena idea.

Ahora, la duda es cuando no estamos muy seguros de qué paso debemos dar primero en una compraventa. Se trata de pedir una hipoteca o firmar el contrato de arras, aquí aclararemos todas tus preguntas sobre el contrato de arras. Además te contaremos qué sucedería en caso de que la entidad bancaria no te concediera el préstamo hipotecario.

La firma del contrato de arras

Sin lugar a dudas, si deseas que nadie se te adelante, será necesario firmar el contrato de arras previo a solicitar la hipoteca. Se trata de una seña, en otras palabras, una cantidad de dinero que tendrás que entregar para asegurar el cumplimiento del contrato. Por lo general, antes de firmar la compraventa, tanto el vendedor como el comprador firman un contrato previo para comprometerse de manera recíproca. En él se fijará el valor y las condiciones del contrato de la venta de la vivienda.

Eso sí, lo más aconsejable es que, previo a la firma del contrato de arras, el interesado investigue en varias entidades bancarias la concesión del préstamo para estar seguro si sería posible que nos lleguen a conceder la hipoteca. Además, deberá averiguar cuál es la cantidad de dinero máxima que podría prestarnos el banco. Por lo general, las entidades bancarias suelen financiar aproximadamente el 80% del valor de la vivienda. No obstante, resulta interesarte conocer esta información antes para obtener datos más exactos y personalizados.

Tipos de contrato de arras

Debes tener en cuenta que hay tres tipos de contrato de arras diferentes:

Las arras penitenciales

Se trata de las más habituales, recogidas en el Código Civil.

Las arras penales

El principal objetivo es el de garantizar la compraventa, es por esto que, si no se cumple el contrato, la parte perjudicada puede exigir una indemnización adicional a las arras.

Las arras confirmatorias

Aquí, si hay un incumplimiento de contrato, un juez sería el encargado de determinar cuáles serán las consecuencias para esta parte.

En todo caso, para firmar un contrato de arras, tendrás que brindar varios datos que servirán para validar la operación. Aquí te explicaremos qué es lo que debe figurar en un contrato de arras:

Datos personales, tanto del comprador como del vendedor

Una descripción del inmueble

El valor que debe pagarse en concepto de arras

El precio final de la casa

El tiempo con el que se contará para concretar la venta ante un notario

Las cargas de la vivienda

Cómo será el reparto de los gastos de la operación de compraventa

En este acuerdo entre dos particulares, el vendedor debe comprometerse a realizar la entrega de la vivienda en la fecha pactada. Por su parte, el comprador debe pagar un importe como seña, que se descontará del precio final de la casa.

¿Cuánto cuesta firmar un contrato de arras?

Consiste en una cantidad equivalente al 10% del precio total del inmueble. Debe entregarse para reservar el derecho a compra. No obstante, no hay una cantidad estipulada por ley. El vendedor del inmueble puede pedir la cantidad que crea oportuna sin inconvenientes, siempre y cuando, ambas partes estén de acuerdo.

¿Qué sucede si el banco no me concede el préstamo hipotecario?

Como mencionamos más arriba, la firma del contrato de arras debe realizarse antes de la solicitud del préstamo hipotecario. La cuestión es qué ocurre si el banco no me concede la hipoteca. La realidad es que, previo a la firma del contrato de arras, es muy recomendable que leas con mucha atención lo que vas a firmar. De este modo, será posible recuperar las arras que entregaste. Pon atención a que figure una cláusula en el contrato que lo exprese de manera explícita.

Por otro lado, si no entendieras del todo bien lo que está redactado en el contrato de arras o no encuentras la cláusula, es posible preguntar directamente al notario o a un experto antes de firmar. Ten en cuenta que, es fundamental que el contrato contenga una cláusula que aclare que la devolución de la seña en caso de que no sea concedida la hipoteca. De lo contrario, perderías las arras.

¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de reserva?

Ambos contratos tiene un objetivo bastante similar, se trata de garantizar el derecho de compra. No obstante, hay una diferencia fundamental, el contrato de arras está definido por la jurisprudencia. Esto significa que, las penalizaciones que se deben afrontar si se incumple se encuentran definidas por ley. Por su parte, el contrato de reserva no se encuentra regulado por ninguna ley y tampoco está definido por la jurisprudencia.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los contratos de arras. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Amortizar hipoteca anticipado

25 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo amortizar hipoteca anticipado. ¿Es más conveniente reducir la cuota del préstamo o el plazo? Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Un préstamo hipotecario representa un gran peso sobre las espaldas de muchas familias y esto no se debe únicamente a que lleguen justas a pagar la cuota mensual. Se trata de una obligación de pago que puede ser un gran problema. Es por este motivo que resulta muy común que surja la idea de adelantar el pago por medio de una amortización parcial de la hipoteca.

El motivo más común para abonar parte de la hipoteca antes del tiempo acordado es que te permitirá ahorrar intereses del préstamo. Esto quiere decir que, deberás abonar menos por tu vivienda ya que la deuda con la entidad bancaria disminuirá.

Al amortizar el préstamo hipotecario es habitual que el banco te consulte cómo te interesa proceder. Se trata de elegir si prefieres reducir el plazo del préstamo hipotecario o bien, la cuota que abonas cada mes. Esto se debe a que existen dos maneras distintas de reflejar ese dinero que has adelantado y cada una presenta diferentes ventajas y puntos en contra.

Amortizar dinero de una hipoteca para bajar la cuota

Si decides amortizar dinero de una hipoteca para bajar la cuota generará que cada mes abones menos a la entidad bancaria. En este caso lo que se hace es conservar el plazo de la hipoteca recalculando la cuota mensual. En otras palabras, por ejemplo es como si en vez de devolver 12 000 euros en un año abonando 1000 euros cada mes, pasas a deber 10 000 euros, lo que te permitiría abonar 83,3 euros por mes.

La ventaja que más resalta de esta opción para amortizar dinero de una hipoteca es que pagarás menos cada mes lo que te sacará un gran peso de encima. De hecho, te permite ahorrar e invertir ese excedente. Por este motivo, se trata de una buena opción si lo que te interesa es disminuir tus gastos fijos cada mes.

Por otro lado, el plazo de amortización se mantiene y por ende, también los intereses que debes abonar. En definitiva, las hipotecas a largo plazo favorecen a la entidad bancaria.

Para ejemplificarlo, pensemos qué sucede con una hipoteca variable a Euribor +1% en la que quedan por abonar 85 000 euros en 15 años si amortizas 10 000 euros directamente en cuota. Pasarías de abonar 504 euros a pagar 445 euros, por lo que del préstamo hipotecario habrías ahorrado 1555 euros.

Amortizar hipoteca anticipado para disminuir el plazo

La otra opción que tenemos es reducir el plazo de amortización. Esto quiere decir, reducir el tiempo con el que cuentas para devolver el dinero de una hipoteca. En este caso, la cuota que debes pagar cada mes continuará siendo la misma. Sin embargo, como has devuelto ya algo del dinero, terminarás de pagar el préstamo hipotecario antes. Por ejemplo, si debías 12 000 euros a devolver en un año y abonas antes de tiempo 2 000 euros, tendrás la posibilidad de saldar la deuda en 10 meses en vez de en 12.

Lo que generará la reducción del plazo del préstamo hipotecario es que deberás abonar una menor cantidad de intereses en total por tu vivienda. Es decir que, tu esfuerzo por mes continuará siendo el mismo que venías haciendo porque la cuota será igual, sin embargo, al amortizar hipoteca anticipado, te cobrarán intereses durante menos tiempo.

¿Qué sucede si reduzco el plazo y no la cuota en el caso anterior? Lo que sucedería en el caso anterior al reducir el plazo y no la cuota es que podrías ahorrar más dinero. El ahorro en este caso sería de 4.289 euros ya que deberías abonar aproximadamente unos 3000 euros menos sólo en intereses. En resumen, te permitiría ahorrar unos 2735 euros más amortizando el plazo en vez de la cuota.

¿Plazo o cuota?

Los números son muy claros, sin embargo, la opción más conveniente dependerá de tus circunstancias personales. Si lo que te interesa es tener más dinero todos los meses, lo más conveniente para ti será reducir la cuota. Por otro lado, si quieres ahorrar de verdad, lo ideal es reducir el plazo del préstamo hipotecario.

Existe una opción intermedia, se trata de reducir cuota y utilizar ese dinero para ahorrar más o invertir cada mes si aún no lo estabas haciendo. La principal ventaja de esta fórmula es que lograrás disminuir la cantidad de dinero que debes al banco y te permitirá aprovechar el exceso para invertir cada mes. También, siempre tendrás la posibilidad de reducir el plazo del préstamo hipotecario si te interesa pagar menos intereses.

Si continuamos con el ejemplo anterior, en unos 15 años esos 59 euros que te ahorras en la cuota generarán una rentabilidad por año de 3,91%, 3758 euros de intereses y 10 620 de ahorro.

¿Qué ocurre si en vez de amortizar el dinero de una hipoteca inviertes directamente?

Para un perfil moderado, con una rentabilidad anual del 3,91, las ganancias en un plazo de 15 años serían de 7770 euros. Esto significa que, ahora mismo serían la mejor opción desde el punto de vista financiero.

Sin embargo, en un préstamo hipotecario no cuentan únicamente los números. El peso y seguridad que implica sacarse de encima la carga del préstamo hipotecario también son un punto de gran importancia.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estas opciones para amortizar dinero de una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Préstamo hipotecario para viviendas VPO

23 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se tratan las hipotecas para viviendas VPO. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué son las viviendas VPO?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro de qué se tratan las viviendas VPO. La Vivienda de Protección Oficial, VPO, Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida, es un tipo de vivienda promovida por la administración pública española. Por lo general se ofertan a un precio por debajo del de bienes equivalentes en el mercado.

El fin de las viviendas VPO es favorecer que los ciudadanos con menos recursos puedan comprar o alquilar viviendas dignas y adecuadas a unos precios accesibles a sus posibilidades.

Es cierto que han atravesado un gran parón durante los últimos años, principalmente a partir de la crisis financiera que tuvo sus inicios en 2008. Sin embargo, se espera que cada vez crezca más en los siguientes años con la ayuda de planes estatales para la vivienda que llevan a la práctica, tanto comunidades autónomas como ayuntamientos.

Entre los puntos principales de las viviendas VPO destacan el precio y las ayudas. Por un lado, el precio cuenta con ciertos topes que variarán en función del tamaño de la vivienda. Por otro, se encuentra el derecho a acceder a distintas ayudas, por ejemplo, entre ellas puede que el tipo de interés de los préstamos hipotecarios se encuentre fijado por el Estado en algunos casos.

Puntualmente, cada año el Gobierno fija el tipo de interés del ejercicio para este tipo de planes. Los criterios que se usan para realizar la revisión de tipos se encuentran reflejados en la normativa de cada plan de vivienda. No obstante, la realidad es que no todos los planes, principalmente los más recientes, establecen tipos.

Préstamos hipotecarios para viviendas VPO

Las hipotecas para viviendas VPO, que conceden como cualquier otro tipo de préstamo hipotecario en los bancos, por lo general, sí cuentan con características distintas al resto.

Habitualmente, son más comunes las hipotecas mixtas. Durante los primeros años suelen ser fijas y lo que queda, variable. Las hipotecas para viviendas VPO se diferencian cada vez menos del resto. Esto se debe a que, desde que se han consolidado los tipos de interés negativos también ha hecho que muchos préstamos hipotecarios tengan un tramo fijo en el inicio.

Por otro lado, los plazos de este tipo de hipotecas, por lo general, son más largos. Hasta 35 años en la mayoría de los casos. De este modo, combinado con un importe menor gracias a un precio de vivienda más accesible, conseguirás una cuota más baja.

En muchas ocasiones, además incluye algún tipo de carencia. Puede ser al inicio de la operación o flexible, si se requiere a lo largo de la vida de la hipoteca.

¿Cómo pedir una hipoteca para viviendas VPO?

Hoy en día, los planes VPO resaltan por brindar ayudas directas y no por fijar tipos de interés. Esto se debe a que los del mercado ya son muy competitivos.

Para ser precisos, el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que se encuentra en vigor en la actualidad, pone el foco en brindar ayudas para jóvenes menores de 35 años en localidades pequeñas. Eso sí, solo en caso que sus ingresos sean reducidos. De manera general, son tres veces el IPREM, el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es un índice utilizado en España como referencia para la concesión de ayudas, subvenciones o el subsidio de desempleo. Se aumenta a cuatro veces en el caso de familias numerosas general y cinco si son especial.

Estos son los puntos clave que debes tener en cuenta al momento de dirigirte a las diferentes entidades bancarias para obtener financiación. Al tratarse de importes pequeños, la financiación, por lo general, resulta algo más flexible. Sin embargo, también será de acuerdo al perfil de ingresos del solicitante.

¿Quién puede acceder a este tipo de hipotecas?

El acceso a este tipo de préstamos hipotecarios se encuentra determinado por tener derecho a una vivienda VPO y este se da ante las siguientes situaciones:

No ser titular de ninguna vivienda.

Que los ingresos familiares sean como máximo 6,5 veces el IPREM.

No ser ni haber sido beneficiario de ningún tipo de ayuda por planes de vivienda durante los últimos diez años.

Condiciones especiales de los préstamos hipotecarios para viviendas protegidas

Un buen punto a favor para el consumidor es su mayor estabilidad. Se trata de viviendas que se encuentran protegidas durante plazos largos, por lo general de 30 años. Por otro lado, pueden descalificarse, es decir que pierden su característica de Vivienda Protegida y es posible venderla libremente. Sin embargo, esto es muy limitado principalmente durante los primeros años. En el plano hipotecario se traslada esta estabilidad, no es común que se realicen cambios y con ello la entidad bancaria tiene una vinculación con el cliente a largo plazo.

Esto juega a favor del solicitante al momento de conseguir las mejores condiciones para su VPO que debe aprovechar siempre la libertad de elección de producto y banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas para viviendas VPO. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Qué te preguntará el notario en el acta de transparencia para concederte la hipoteca?

23 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las principales preguntas que realizará el notario en el acta de transparencia antes de concederte el préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es el acta de transparencia?

Se trata de un documento que debe realizar un notario luego de comprobar toda la documentación y asesorar al cliente, previo a la firma del contrato.

Aquí explicaremos algunas de las preguntas más importantes que te harán en el acta de transparencia. Deberás estudiar las condiciones de tu hipoteca detenidamente si quieres aprobar esta prueba.

Aproximadamente tres días previos a la firma del préstamo hipotecario, con el fin de que el prestatario tenga en claro todos los detalles del contrato que va a firmar, tendrá que realizar un test notarial. Se trata de una prueba obligatoria. La principal función del acta de transparencia es detectar que no existan errores o cláusulas abusivas en los contratos de las hipotecas. Esto puede ser, por ejemplo, las cláusulas suelo, IRPH, gastos, entre otros.

El test notarial, representa una ventaja para el solicitante del préstamo, ya que le permite conocer a fondo los detalles de la hipoteca y comprender cada uno de sus puntos. Es por este motivo que, deberás revisar detenidamente las condiciones de tu hipoteca antes de asistir. Es fundamental estudiar muy bien todas sus condiciones, los motivos son dos. El primero, aprobar el test y, el segundo, garantizarte de que vas a firmar un contrato sin ningún error ni cláusulas abusivas.

Para que resulte algo más sencillo, aquí te detallaremos todas las preguntas que te harán en la llamada acta de transparencia, el documento que deberás rellenar en el notario. En la nueva ley hipotecaria, la figura del notario toma el rol de asesorar al prestatario de manera objetiva. De este modo, podrás evitar fraudes y abusos bancarios.

¿Qué documentación debe entregarte el banco?

Para asegurar que todo el proceso sea transparente para el solicitante del préstamo, el banco debe entregarte los siguientes documentos:

Ficha Europea de la Información Normalizada (FEIN)

Esto te indicará cuáles son las condiciones del crédito, por ejemplo el importe solicitado, el interés, las comisiones, entre otros.

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)

Este documento te aclarará de manera detallada todo lo que necesitas saber sobre las cláusulas más complejas.

Copia del proyecto del contrato

Este documento le permitirá al notario generar la escritura de tu nueva casa.

El documento que contiene la información del seguro

En el caso de hipotecas variables, el documento que debe contener la advertencia de estar obligado a contar con asesoramiento notarial.

Documento con el pago de las cuotas en distintos escenarios

El notario te preguntará si cuentas con esta documentación, es por esto que, para conocer cada documento, es buena idea que los tengas controlados antes de asistir a la firma del préstamo hipotecario ante notario. Recuerda que, luego de la tasación de la vivienda deberás citarte con el notario, para hacerlo tienes una plazo de aproximadamente 15 o 20 días para firmar tu préstamo en el notario. Sin embargo, se trata de un trámite que podría demorarse más o menos dependiendo de cada situación personal.

¿Qué preguntará el notario en el acta de transparencia?

El notario te pedirá que rellenes un test donde tendrás que indicar que has recibido la anterior documentación y que sabes cuáles son las características de la hipoteca. Aquí van las preguntas que te harán en la notaria previo a firmar la hipoteca.

En primer lugar, el notario te aclarará cada uno de los puntos. No obstante, es necesario que los conozcas previamente para poder comparar entre diferentes hipotecas.

Documentación

Luego, se realizara la entrega de la documentación precontractual.

Deberás aclarar entonces si cuentas con: FEIN, FiAE, copia del proyecto del contrato, documento que contiene información de los gastos, documento que contiene las condiciones de las garantías del seguro que se exige y documento de advertencia al prestatario de la obligación de recibir el asesoramiento notarial. Recuerda que este es sólo en caso de préstamo con interés variable. Por último, documento con referencia a las cuotas en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés.

Entidad bancaria

El siguiente paso es aclarar si la entidad bancaria te ha explicado el contenido de los documentos indicados y respondido a tus dudas. Además, deberás aclarar si el banco te ha informado sobre tu derecho a elegir notario.

Notario

Este sector se centra en la elección de notario, deberás confirmar que se trata del notario elegido.

Características y amortización del préstamo

En este punto se te preguntará si conoces el capital y la duración del préstamo hipotecario además del importe y periodicidad de sus cuotas.

También, tendrás que aclarar si estás al tanto de que cada una de las cuotas abarca una parte de capital del préstamo y otra parte de intereses.

El tipo de interés

Primero deberás aclarar si el tipo de interés que le han ofrecido es fijo durante toda la vida de la hipoteca o bien, si se encuentra prevista su variación en algún momento.

También, deberás dejar en claro si hay o no en tu oferta bonificaciones para el tipo de interés en caso de que contrate ciertos productos con el prestamista o entidades señaladas por él.

Si se trata de un préstamo hipotecario a interés fijo, debes responder si sabes que no se beneficiará de una bajada futura de los tipos de referencia del mercado.

Por otro lado, en el caso de préstamo a interés variable, te preguntarán si sabes que el interés futuro se calcula sumando un diferencial al tipo de interés de referencia pactado. Además, tendrás que responder si comprendes que los tipos de interés de referencia pueden variar con el paso del tiempo y que esto podría significar un aumento de la cuota.

Subrogación de acreedor

Aquí te preguntarán si conoces que es posible cambiar de prestamista por medio de un procedimiento llamado subrogación. Esto conlleva la amortización total anticipada de su préstamo y tiene bonificaciones fiscales y arancelarias.

Amortización anticipada de la hipoteca

Deberás responder si en la oferta que te ha hecho el banco se encuentra prevista una comisión por amortización anticipada. En caso de amortización total, parcial o bien, de cambio de prestamista.

También tendrás que aclarar si entiendes que esta comisión, en caso existir, sólo podrá cobrarse si la amortización anticipada genera una pérdida para el banco que esta deberá justificarle.

Las comisiones

En este apartado deberás contestar si tu préstamo tiene comisión de apertura, comisión de modificación de condiciones (novación) o comisión de reclamación de cuotas impagadas.

En caso de incumplimiento

Aquí debes aclarar que has comprendido que en caso de impago se te cobrará el interés de demora legalmente fijado sobre el importe que haya dejado de abonar. Además, que si el impago llega a una determinada cantidad, el banco puede declarar vencido el préstamo de manera anticipada y reclamar a cada uno de los prestatarios el total de lo adeudado.

Ejecución hipotecaria

Debes aclarar que comprendes que el impago del préstamo puede significar la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta. También, te preguntarán si respondes de esta deuda con todos sus bienes, presentes o futuros o bien, sólo con el bien hipotecado.

Por último, debes aclarar si entiendes que, si responde con todos sus bienes y el valor obtenido en la subasta de la finca hipotecada es menor a lo adeudado, continuarás debiendo la diferencia al prestamista.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las preguntas del acta de transparencia. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Préstamo hipotecario para una segunda vivienda

22 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas para una segunda vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Con un préstamo hipotecario para una segunda vivienda tendrás la posibilidad de financiar la compra de una segunda vivienda, o bien, de un inmueble para invertir.

Ten en cuenta que las condiciones serán distintas si las comparamos con las hipotecas para vivienda habitual. Esto se debe a que se trata de una operación que presenta más riesgo, esto implica un menor importe, plazos más cortos y unos intereses más elevados.

¿Cómo funcionan las hipotecas para segunda vivienda?

Conceder un préstamo hipotecario para segunda vivienda resulta bastante más arriesgado para la entidad bancaria. Esto se debe, principalmente, a que si en un futuro pasas por una situación económica complicada, es más probable que dejes de abonar las cuotas de un inmueble en el que no resides. De modo que, estas hipotecas presentan algunas condiciones un poco peores que las que se conceden cuando se trata de una residencia habitual. Aquí te explicaremos cuáles son:

La financiación más alta ronda entre el 60-75%

Por lo general, si te interesa adquirir una segunda vivienda o piso vacacional, la entidad bancaria te concederá un préstamo hipotecario para segunda vivienda de entre el 60% y el 75% del valor de compraventa o tasación como máximo. Por ende, será necesario contar con más dinero ahorrado para cubrir el resto además de los gastos de formalización que correspondan. Ten en cuenta que, habitualmente, las hipotecas para primera vivienda financian hasta un 80% de su valor.

Las entidades bancarias no suelen conceder hipotecas de más del 80% de financiación para viviendas de uso no habitual, a menos que adquieras alguno de sus pisos.

Plazos de hasta 25 años

Por otro lado, también debes tener en cuenta el período de devolución. Por lo general, las hipotecas para segunda vivienda cuentan con un plazo máximo de 25 años. Esto es mucho más corto que el de los préstamos para primera residencia que pueden ser de 30 o incluso 40 años. Esto es fundamental, ya que como contarás con menos tiempo para devolver el dinero, las cuotas pueden ser más elevadas de lo que tenías pensado.

Intereses más elevados

Por último, existen bancos que aplican un interés algo un poco más alto cuando lo que se desea financiar es una vivienda para uso vacacional. Existen entidades que diferencian sus préstamos hipotecarios dependiendo de su finalidad. Los de primera residencia cuentan con un tipo determinado y los que son para una segunda vivienda presenta un interés algo más elevado.

Motivos para solicitar un préstamo hipotecario para segunda vivienda

Cuando hablamos de una segunda vivienda nos referimos a aquel inmueble en el que no vives habitualmente. Por ende, este tipo de hipotecas te permitirán adquirir:

Vivienda de uso vacacional o casual

Esto abarca a los apartamentos en la playa, las casas en la montaña o cualquier otro tipo de vivienda de uso propio en el que no resides de manera habitual.

Inmueble para invertir

Aquí van los pisos o viviendas que tienen un fin lucrativo. Por ejemplo, puede ser el alquiler o la reventa.

A pesar de en ambos casos se trate de segundas viviendas, esta distinción es importante. Ya que, algunos bancos tienen préstamos hipotecarios puntuales para uno u otro fin.

¿Cuáles son los requisitos de este tipo de hipotecas?

Como hemos mencionado más arriba, las entidades bancarias asumen un riesgo más elevado al conceder estos productos. Esto significa que los requisitos para acceder a uno de ellos resultan algo más exigentes.

Mayor cantidad de ahorros

El banco te prestará una menor cantidad de dinero para realizar la compra, de modo que será necesario contar con más ahorros para abonar los gastos de hipoteca y los de compraventa. Ten en cuenta que además, debes contar con la parte no financiada.

Ingresos altos

Al contar con menos tiempo para devolver el dinero y, probablemente, se te aplicará un interés más elevado, es necesario que dispongas de un sueldo alto. De esta manera, el banco se asegurará que puedes pagar las mensualidades sin inconvenientes.

Garantías adicionales para acceder a la hipoteca

Esto puede ser un aval u otro inmueble. Es fundamental tener una situación económica estable, esto implica un contrato indefinido y antigüedad laboral. Además, debes contar con un historial crediticio saneado, es decir, pocas deudas y ningún impago.

¿Es posible poner la vivienda habitual como garantía adicional?

La respuesta es sí. Incluso, si se encuentra libre de cargas, se trata de una forma de aumentar las probabilidades de concesión y de conseguir mejores condiciones mejores. Por ejemplo, es posible acceder a una financiación más alta, plazos más largos, intereses más bajos, entre otros. Sin embargo, ten en cuenta que, en caso de impago, puedes perder las dos viviendas.

¿Qué sucede si mi vivienda habitual está hipotecada?

Conseguir una hipoteca para segunda vivienda es más fácil si el inmueble en el que resides es de tu propiedad y no presenta cargas. Sin embargo, ¿qué sucede si tu residencia está hipotecada? En estos casos, es posible contratar otra hipoteca, ampliar la que tienes o unificar las dos hipotecas en una:

Solicitar una segunda hipoteca y abonar dos préstamos

De esta manera, pagarías dos mensualidades al mismo tiempo. Claro que tendrás que contar con la suficiente capacidad económica para ocuparte de los pagos, de lo contrario, no te concederán la aprobación.

Ampliar la hipoteca actual

Deberás hacer una novación para el dinero necesario para adquirir la nueva vivienda y añadir esa propiedad como garantía adicional del préstamo. De esta forma, solo abonarás una cuota.

Solicitar un nuevo préstamo hipotecario con dos garantías

También es posible contratar una hipoteca que te permita cancelar la actual y adquirir la otra vivienda.

La entidad bancaria puede aprobar o denegar cualquiera de estas operaciones. Es por esto que, si deseas tener éxito, es necesario contar con un buen perfil y cumplir con todos los requisitos mencionados.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas para segunda vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Provisión de fondos de hipoteca: ¿De qué se trata?

17 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata la provisión de fondos de hipoteca y por qué la entidad bancaria podría devolverte dinero. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es probable que hayas oído hablar sobre la provisión de fondos de hipoteca, sin embargo, es común que la gente no tenga en claro de qué se trata, principalmente si aún no ha firmado un contrato de hipoteca. En caso de haber firmado anteriormente, es posible que te suene un poco más. En el siguiente artículo te contaremos todo lo que debes saber sobre la provisión de fondos de hipoteca.

Es sabido que para adquirir un inmueble con hipoteca debemos contar con ahorros que representen el 20% del valor de la vivienda. Esto se debe a que, la entidad bancaria te concederá únicamente un 80%. No obstante, debes tener en cuenta que a este 20% debes añadirle aproximadamente un 10%. El objetivo de este 10% extra es hacer frente a los gastos que de la compraventa de la vivienda y la firma del préstamo hipotecario. Aquí te explicaremos cómo calcula el banco este importe y qué dice la ley hipotecaria con respecto a la provisión de fondos de hipoteca.

Provisión de fondos de hipoteca

La provisión de fondos de hipoteca es una suma de dinero que la entidad bancaria solicita por adelantado para lograr abonar los servicios que nos van a prestar. El banco, al brindarnos una hipoteca, estimará cuáles son los gastos a los que debemos hacer frente para finalizar la operación compraventa del inmueble. Como mencionamos más arriba, por lo general ronda el 10% del valor total del inmueble hipotecado, cantidad que debemos tener ahorrada.

La entidad bancaria solicitará al cliente que ingrese una suma de dinero en la cuenta. Esto servirá para hacer frente a todos los gastos que se generan con la compraventa y liquidar de manera adecuada los gastos iniciales de la operación.

¿Qué incluye el valor de la provisión de fondos?

Aquí te contaremos cuáles son los gastos incluidos en la provisión de fondos:

Tasación del inmueble

Se trata de una evaluación que debe realizar un técnico especializado. Esto te permitirá saber cuál es el valor del inmueble. Por lo general, la tasación será uno de los gastos que se incluyen en la provisión de fondos de hipoteca.

Gastos del crédito hipotecario

También se incluyen los gastos de apertura del préstamo hipotecario y las comisiones de la operación. Es necesario tener en cuenta, previo a firmar, a cuánto se elevan estos gastos para poder comparar de manera adecuada.

IVA o ITP

Si el inmueble que vas a adquirir es de segunda mano, tendrás que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Por otro lado, si se trata de una construcción de obra nueva, el impuesto que deberás pagar será el IVA.

Gastos vinculados al Registro de la Propiedad

Se trata de un trámite es fundamental para el cambio de nombre y propiedad del inmueble. La vivienda se escritura aproximadamente en un 6 o 8% del valor de la propiedad.

Honorarios del notario

Los servicios del notario tienen un valor aproximado de, entre 600 y 875 euros. Pueden variar dependiendo del valor de la vivienda. La tarea del notario es redactar el contrato de compraventa para que este cumpla de acuerdo a la ley vigente.

Honorarios de la gestoría

Es habitual que el banco facilite una gestoría para tramitar la operación y asegurarse de que se abonan los impuestos en tiempo y forma.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Hablamos de un impuesto de carácter autonómico. En la actualidad, son los bancos quienes deben hacer frente a este gasto en la compraventa de un inmueble.

Luego de que el Tribunal Supremo haya considerado nulos, por abusivos, varios gastos que hasta el momento debía abonar el cliente, el banco debe abonar por los aranceles notariales, el registro, la gestoría o el IAJD. El cliente únicamente debe encargarse de pagar la tasación del inmueble. Por este motivo, hoy en día el valor de la provisión de fondos es menor, ya que uno de los gastos más altos, el IAJD, ya no es responsabilidad del cliente.

¿Qué cantidad podría devolver el banco de la provisión de fondos?

La entidad bancaria se encarga de calcular al alza el valor de la provisión de fondos. Una vez que hayan sido abonadas las sumas de los servicios mencionados, el resto tendrá que ser liquidado por parte del banco. La entidad bancaria podría demorar algunos meses en gestionar la liquidación de la provisión de fondos. Por otro lado, la cantidad que te podría devolver variará dependiendo de si el cálculo del banco fue ajustado o bien, más elevado de lo que realmente has debido abonar.

El banco deberá ocuparse de entregar las facturas y justificantes de cada uno de los cargos realizados y liquidará la cantidad restante. Tú tendrás que revisar que el valor tenga relación con el sobrante y aceptar la liquidación. De este modo, la entidad bancaria podrá ingresarlo nuevamente en tu cuenta. Este importe te corresponde, por lo que el banco no podrá quedarse con el sobrante de la provisión de fondos.

Previo al 16 de junio de 2019, las entidades bancarias se encontraban cobrando más de lo que debían a sus clientes por la concesión de una hipoteca. Es por este motivo que, si has firmado previo a esa fecha, puedes solicitar los gastos de registro, gestoría, tasación y la mitad de los de la notaria. En caso de que requieras que el banco devuelva los gastos, deberás reunir todas las facturas y realizar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de tu banco. Por otro lado, también puedes presentarte ante el juzgado de cláusulas abusivas de tu provincia.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la provisión de fondos de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La mejor hipoteca: ¿Cómo comparar dos ofertas?

16 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo comparar dos ofertas de préstamo para elegir la mejor hipoteca para ti. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, nos encontramos frente a uno de los mejores momentos para comprar una vivienda. Hoy en día, las hipotecas de interés fijo, que son las más demandadas en España, se ubican en el nivel más bajo de la historia. Por otro lado, y gracias a la baja cotización del euríbor, que cerró en diciembre en -0,502%, las hipotecas con tipo de interés variable también se encuentran por debajo de los tipos medios habituales.

No obstante, al momento de optar por contratar una hipoteca u otra es importante tener en cuenta cuáles son los otros elementos la conforman. Teniendo esto en claro podremos compararlas y optar por la mejor hipoteca para nosotros. Aquí te contaremos cómo comparar dos opciones para elegir la más conveniente.

¿Puntos a tener en cuenta para elegir la mejor hipoteca?

Podemos encontrar una serie de factores que determinan si un préstamo hipotecario es una buena opción o no. No obstante, la realidad es que cada núcleo familiar presenta una situación diferente. Es por esto que la elección de la mejor hipoteca no dependerá únicamente de estos factores concretos, sino también, de la situación de cada cliente.

Resulta importante resaltar que al momento de optar por una hipoteca u otra hipoteca es fundamental poner mucha atención. Esto abarca tanto a los productos que contratemos como a los servicios que nos brindan, por ejemplo, el acompañamiento durante el proceso de contratación de la hipoteca. Para ello, es fundamental la profesionalidad y transparencia de las entidades, además de que cuenten con experiencia.

¿Cuáles son los elementos que debemos comparar?

Antes de optar por una hipoteca, es necesario comparar y saber de qué manera interactúan los siguientes elementos:

Tipo de interés

Cuando hablamos del tipo de interés de la hipoteca nos referimos al valor que debemos pagarle al banco por prestarnos el dinero. El interés puede ser fijo, variable o mixto.

Fijo: se mantiene igual durante toda la vida de la hipoteca.

Variable: varía dependiendo de la cotización del euríbor.

Mixto: se trata de una combinación de los anteriores, es decir, se mantiene fijo durante los primeros años y varía, por lo general, a partir del décimo año.

En los préstamos hipotecarios existe un índice, llamado diferencial, que se mantiene igual durante toda la vida de la hipoteca y que se pacta con el banco cuando el préstamo se formaliza. Por ende, será mejor la mejor opción la que presente un diferencial menor, ya que la cuota será, también, más baja.

Plazo de amortización

El plazo de amortización de un préstamo hipotecario representa el período de tiempo con el que contamos para devolverle al banco el dinero que nos ha prestado. Por lo general, las entidades bancarias no ofrecen más de 30 años para hacerlo.

La mejor hipoteca dependerá de la situación de cada cliente y de la cantidad que podemos abonar cada mes para la hipoteca. Si cuentas con un plazo de amortización mayor, las cuotas serán más bajas, sin embargo, el importe total de intereses será superior. Por otro lado, si optas por un plazo de amortización más corto, el valor de las cuotas será más alto y el importe total de intereses pagados será menor.

Comisión de apertura

Se trata de la cantidad que debemos abonar a la entidad bancaria por los trámites para formalizar la hipoteca. Por lo general, el valor es proporcional a la cantidad concedida, no obstante, dependerá de cada banco.

Comisión de amortización anticipada

Nos referimos a la cantidad que debemos abonar a la entidad por amortizar el préstamo hipotecario, parcialmente o en su totalidad, previo al plazo acordado en un principio. En los préstamos a tipo de interés variable, la comisión suele ser el 0,15% de la cantidad amortizada si el reembolso se genera en los tres primeros años de la hipoteca, o bien el 0,25% de la cantidad amortizada si el reembolso ocurre en los cinco primeros años de la hipoteca. Con respecto a los hipotecas a tipo fijo, la comisión suele ser el 2% de la cantidad amortizada si el reembolso se genera en los diez primeros años del préstamo y del 1,5% si el reembolso se realiza luego de los primeros diez años.

No obstante, en algunos casos es posible que nos permitan rebajar e, incluso, anular esta comisión.

Contratación de otros productos bancarios

Es posible que los bancos nos ofrezcan la contratación de otros productos en conjunto a la hipoteca. Habitualmente, se trata de seguros de vida o de hogar, o bien, productos cuya finalidad es asegurar el cumplimiento de las obligaciones del préstamo hipotecario.

En estos casos, el banco debe informarnos el coste del producto o servicio adicional y si su contratación puede significar una mejora de las condiciones del préstamo. De este modo, podremos valorar si es conveniente o no su contratación y cuál será su impacto en el valor de la hipoteca.

Porcentaje de financiación

Por lo general, los bancos suelen prestar un 80% del total del valor de tasación del inmueble. Sin embargo, existen casos en los que pueden conceder el 90 o incluso, el 100%. Es por este motivo que resulta fundamental contar con ahorros para cubrir el valor de la vivienda que no nos financian. Ten en cuenta que a esto debes sumarle los gastos asociados a la compra de vivienda y a la contratación de la hipoteca.

Gastos de contratación de la hipoteca

El 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva ley de contratos de crédito inmobiliario. Dicha ley, estableció un nuevo reparto de los gastos hipotecarios. Gracias a esta ley, los clientes solo deben abonar la tasación de la vivienda y su copia de la escritura de constitución de préstamo en notaría. Por otro lado, el banco debe ocuparse del resto de los impuestos y gastos asociados al préstamo hipotecario. Los gastos de compraventa de la vivienda sí debe asumirlos el cliente.

Dicho todo esto, queda claro que debemos tener en cuenta varios factores que pueden influir al momento de elegir la mejor hipoteca. Sin embargo, no todos son económicos, también debemos tener en cuenta otros elementos. Por ejemplo, el servicio prestado por el banco, la profesionalidad, la experiencia o si contamos con un gestor personal que nos acompañe en el proceso.

La importancia del acompañamiento en el proceso para elegir la mejor hipoteca

Ya hemos mencionado que cada persona cuenta con una solvencia económica, una situación, y unos intereses concretos. Todo esto condicionará algunos de los elementos que hemos comparado más arriba. En otras palabras, cada cliente necesita un tipo de hipoteca diferente.

Es por esto que el acompañamiento resulta fundamental. Nos ayudará a realizar un análisis en profundo, y un conocimiento exhaustivo a nivel económico, que permita al cliente optar por la mejor hipoteca.

Por otro lado, debemos tener en cuenta que también podemos encontrar hipotecas muy específicas, que probablemente no sepamos que existen. De modo que el acompañamiento nos puede ayudar a acceder a ellas.

Incluso, existen hipotecas específicas para construir viviendas de uso, destinadas a financiar la compra, la construcción o la rehabilitación de viviendas energéticamente eficientes, hipotecas para menores de 35 años, para una vivienda habitual, específicas para adquirir una segunda residencia, entre muchas otras.

Estos son los motivos por los que resulta fundamental contar con la opinión de un experto.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión estos consejos para elegir la mejor hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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