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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las principales diferencias que podemos encontrar entre un préstamo hipotecario y uno normal. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Las diferencias que podemos encontrar entre un préstamo hipotecario y uno personal son muy notorias. Si bien, la realidad es que una gran cantidad de españoles todavía no están al tanto sobre cómo funcionan estos diferentes métodos de financiación.

Tanto los préstamos personales como los préstamos hipotecarios son, sin lugar a dudas, las figuras más usadas al momento de obtener financiación ajena.

Esto se debe a que, cuando se opta por hacer algo sin pagarlo con dinero propio ya sea porque no se tiene o porque no se desea utilizarlo en eso, se recurre, en la mayoría de los casos, a un préstamo. Esto puede ser para comprar una vivienda, para iniciar o ampliar la empresa, para comprar un coche, entre otros.

Cuando se llega a ese punto es muy común que surja la siguiente duda ¿Es mejor un préstamo personal o hipoteca?

Es por este motivo que hemos decidido realizar este artículo. Aquí te explicaremos cuáles son las principales características de cada crédito y en qué se diferencian.

A tener en cuenta

En lo que respecta a las finanzas personales es normal que aparezca, más allá del gasto, del ahorro y del concepto de planificación, la gran relevancia de la deuda.

Para contar con una mejor educación financiera es fundamental poder diferenciar ciertos términos. Con respecto a esto, una gran cantidad de usuarios no están al tanto sobre cuáles son las diferentes particularidades entre un préstamo hipotecario y un préstamo personal.

Endeudarse es un concepto muy común tanto cuando quieres comprar una vivienda como si te interesa adquirir un vehículo. Por lo general, se requiere de financiación para hacer frente a este tipo de gastos elevados.

La deuda siempre será una deuda, sin embargo, existen ciertas diferencias. Estas diferencias pueden explicar con claridad por qué motivo un préstamo hipotecario no es lo mismo que un préstamo al consumo. Existen algunos conceptos que es necesario tener en cuenta.

Préstamo personal

Cuando hablamos de un préstamo nos referimos a un contrato en el que el prestamista debe entregar cierta cantidad de dinero al prestatario o deudor. Por su parte, el deudor tendrá que devolverlo en los plazos y condiciones pactadas.

Los préstamos personales se caracterizan porque el deudor responde del cumplimiento de su obligación principal. En otras palabras, devolver el dinero, con todo su patrimonio presente y futuro.

Esto significa que, básicamente, en caso de que el préstamo no se devuelva:

El prestamista podrá llevar a cabo el embargo de los bienes del deudor para poder cobrar su deuda.

En caso de que en ese momento no cuente con bienes que sea posible embargar o bien, si los que tiene no son suficientes será posible hacerlo con los que adquiera en un futuro.

Mientras que la deuda no prescriba el prestamista podrá reclamar el cobro de la cantidad que se le debe.

Préstamo hipotecario

El préstamo hipotecario se enfoca de manera exclusiva a la adquisición de un bien inmueble, y se trata de un mecanismo financiero adecuado para tal fin. No obstante, debe ser usada en consecuencia a ciertos factores que van más allá del hecho de si en el momento es posible o no hacer frente a las cuotas.

Entonces, una hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye sobre un inmueble para asegurar el cobro de la cantidad de dinero que ha sido prestada. De manera que, en caso de que el deudor no llegue a devolver el crédito en las condiciones que han sido pactadas, el prestamista puede promover la venta forzosa del bien con el objetivo de cobrar la cantidad que se le debe.

El único factor que hará que un préstamo deje de ser personal y sea hipotecario es la garantía que se establece para que el prestamista se asegure el cobro de la cantidad prestada y que se articula por medio de la hipoteca.

Esto hace que la posición del acreedor se encuentre bastante más fortalecida ya que:

El deudor deberá responder del pago del préstamo con todos sus bienes presentes y futuros, del mismo modo que sucede en los préstamos personales.

Por otro lado, también hay un inmueble que responde de manera directa del pago del préstamo ya que es posible promover su venta para afrontar la deuda. Y esto sin importar quién sea el propietario.

Además, es fundamental también el hecho de que a pesar de que otros acreedores insten el embargo de bienes del deudor a causa de otras deudas, el crédito garantizado con la hipoteca siempre va a ser preferente en lo que a ese inmueble respecta.

Es necesario tener algunos puntos bastante en claro, en primer lugar, el endeudamiento que esto va a suponer. A pesar de que el préstamo hipotecario se considera una deuda sana, la realidad es que va a significar un coste por mes. Por otro lado, a esto le debemos añadir, por ejemplo, un préstamo personal para cubrir la parte de financiación que no llega a cubrir el préstamo hipotecario, los gastos, entre otros. Es probable que el nivel de endeudamiento sea más alto del que en realidad puede hacer frente nuestra economía.

No se trata del único punto al que debemos poner atención. Además, resulta fundamental sobredimensionar nuestra economía más allá de lo realista. Si algo hemos aprendido en los últimos años, es que aquellos momentos de economías sólidas que se lograban mantenerse en el tiempo ya no existen.

El factor imprevisto debe ser siempre contemplado dentro de las posibilidades. Sobredimensionar el gasto aceptando compromisos hipotecarios más altos a los que ante una circunstancia diferente a la que vivimos hoy en día podemos hacer frente, no se trata de una idea para nada aconsejable.

En resumen, lo que resulta más aconsejable es tener en claro que el préstamo hipotecario se trata de una herramienta para la financiación racional de un inmueble que sí podemos permitirnos. Para ello, debemos contar con el dinero suficiente ahorrado que nos permita cubrir la diferencia de financiación sin inconvenientes. Por otro lado, también debemos estar completamente seguros de que no nos generará un problema económico en lo que respecta a la amortización de las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.

Diferencias entre préstamo hipotecario y préstamo personal

Como ya hemos mencionado más arriba, la principal diferencia que podemos encontrar entre préstamo hipotecario y personal se encuentra en la garantía con la que el prestamista cuanta para garantizarse del cobro del dinero que ha prestado:

En el préstamo hipotecario hay un inmueble directamente afecto al pago de la deuda. Por lo contrario, en el préstamo personal no es así. Como consecuencia de todo esto:

Los préstamos personales cuentan con un plazo de devolución bastante más bajo si lo comparamos a los préstamos hipotecarios.

Por otro lado, el interés de los préstamos personales resulta ser bastante más elevado que el de los préstamos hipotecarios.

Además, los gastos de constitución son más altos en los préstamos hipotecarios que en los personales. Esto se debe a que implican de manera obligatoria la intervención de notario e inscripción de escrituras en el Registro de la Propiedad.

Al contar con una mayor cantidad de años para realizar la devolución del préstamo y contar con el interés más bajo, la cuota que debemos abonar también resultará más baja cuando se trata de un préstamo hipotecario. No obstante, la cantidad total de los intereses a pagar suele ser más alto.

Sinónimos de préstamo personal y de préstamo hipotecario

Por lo general, los sinónimos suelen generar confusión. Es por esto que aquí te explicaremos cuáles son las palabras que se suelen utilizar como sinónimos de préstamo personal y del préstamo hipotecario.

Préstamo personal

Crédito personal.

Préstamo con garantía personal.

Crédito con garantía no hipotecaria.

Préstamo sin garantía hipotecaria.

Crédito sin garantía hipotecaria.

Préstamo no hipotecario.

Préstamo hipotecario

Crédito hipotecario.

Préstamo con garantía hipotecaria.

Crédito con garantía hipotecaria.

Préstamo con garantía real.

Crédito con garantía real.

¿El mejor un préstamo hipotecario o un préstamo personal?

Sin lugar a dudas, la única respuesta a esta pregunta es: depende.

Como ya he hemos mencionado, el préstamo hipotecario es mejor cuando quieres obtener cantidades más grandes.

Esto se debe a que cuentas con la posibilidad de devolverlo a lo largo de más años. Además, el hecho de que el tipo de interés sea más bajo genera que la cuota mensual que debes pagar sea bastante más pequeña y, por ende, más sencilla de afrontar.

La carga que para la vivienda que sea implica la hipoteca y su considerable precio de constitución son unos problemas que, en por lo general, vale la pena asumir para cantidades que no pueden sufragarse optando por un préstamo personal.

¿Es posible solicitar una hipoteca teniendo un préstamo personal?

La respuesta es sí, es posible pedir una hipoteca teniendo un préstamo personal. Sin embargo, como es lógico la capacidad de endeudamiento de cada persona se encuentra limitada por los ingresos que obtiene restando los gastos que debe afrontar.

Por otro lado, una deuda que debemos devolver es un pago al que tenemos que hacer frente y que disminuye la cantidad de dinero con el que se puede contar libremente por mes.

Las entidades bancarias, previo a conceder un préstamo, se encargarán de analizar detalladamente los ingresos que percibe el solicitante, sus circunstancias familiares, su capacidad de ahorro, su estabilidad laboral, el motivo por el que solicita el crédito y, por supuesto, el importe de las otras deudas que debe abonar.

Una vez que se realiza una valoración del conjunto de la situación del posible deudor, cada banco cuenta con sus propios baremos.

Por otro lado, esta situación también se puede dar a la inversa, es decir, se puede solicitar un préstamo personal teniendo una hipoteca previa.

Es muy común hacerlo ya que, generalmente, las hipotecas son usadas para comprar inmuebles pero suele ser tan larga su duración que puede que se necesite dinero para otras cosas, como por ejemplo, comprar un coche, sufragar unos estudios, entre otros. Para ello, es habitual que se recurra a un préstamo personal.

Claro que también, para esto se tendrá en cuenta la capacidad económica que tenga la persona para afrontar el pago de sus deudas. Se trata de la principal cuestión que interesa a los bancos al momento de conceder un préstamo de la clase que sea.

Un poco de historia

A inicios de Siglo, con la explosión de fines del siglo pasado de ladrillo, el volumen de préstamos hipotecarios creció a pasos agigantados. Se transformó en la época de dinero fácil en la que el acceso a los préstamos hipotecarios era sumamente simple, incluso, resultaba mucho más sencillo que en la actualidad.

Se ocasionó una verdadera furia hipotecaria en la que, por desgracia, una gran cantidad de personas se vieron atrapadas. Debido a la crisis de 2008, principalmente con los efectos que generó posteriormente a inicios de la década pasada, pasaron a ser verdaderas trampas financieras sumamente complejas de las que, aún al día de hoy, una gran cantidad personas no han logrado salir.

Una de las características fundamentales de esa época fue el concepto del préstamo hipotecario abierto, que te permitiría de financiar cualquier cosa.

Esto había generado que, no resulte para nada difícil encontrar personas que hayan incluido en su préstamo hipotecario no únicamente aquellos gastos relativos a la vivienda, gastos de constitución, entre otros. También incluían en ella otros bienes como, por ejemplo, la compra de coches, e incluso, en casos demasiado extremos, gastos como el pago de las vacaciones.

Por supuesto que, con la distancia, y con el tremendo resultado de la crisis hipotecaria, no parece muy interesante incluir el coche en una hipoteca con un plazo de devolución de 25 o 30 años. Ya que probablemente para el momento de finalizar el pago, ya ni siquiera contemos con el coche, además de sumarle unos intereses muy elevados. No obstante, en aquel momento eso parecía natural.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las principales diferencias entre un préstamo hipotecario y un préstamo personal. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cómo consultar el Registro de la Propiedad al comprar una casa?

22 marzo, 2022 1 comentario

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo hacer para consultar el Registro de la Propiedad a la hora de comprar una vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, resulta fundamental que el usuario se asegure de que la vivienda que va a comprar se encuentra totalmente libre de cargas. Para eso será necesario consultarlo en el Registro de la Propiedad. Si esta es tu situación, este artículo es para ti. El Registro de la Propiedad es un registro donde se inscriben los bienes inmuebles que hay en su circunscripción y los derechos y las cargas fiscales que pesan sobre ellos.

Cuando hablamos de Registro de la Propiedad nos referimos a una institución del Estado, se trata de un servicio público dependiente del Ministerio de Justicia que brinda respuesta a la necesidad de seguridad dentro del mercado inmobiliario.

En España no es obligatorio inscribir las propiedades para que sean legalmente de su titular, excepto si se trata de hipotecas que se deben registrar de manera obligatoria. Sin embargo, no es necesario, que un local o vivienda figure en el Registro para formalizar un contrato de compra venta.

El Registro de la Propiedad no concede la titularidad legal de un inmueble, solo la hace pública. Esto quiere decir que, si eres propietario de un local, una finca o vivienda y te inscribes como tal en el Registro te ayudará a ahorrará tiempo y trámites al momento de venderla.

¿Cómo consultar el Registro de la Propiedad?

A la hora de comprar una casa es de gran importancia que nos tomemos el trabajo de mirar cada uno de los detalles para garantizarnos de que se trata de un inmueble habitable y de que, además, podremos solicitar un préstamo hipotecario sin inconvenientes para financiar su adquisición. Si nos interesa ir por una vivienda de segunda mano será necesario tener en cuenta que el inmueble tendrá que estar libre de cargas, en otras palabras, libre de deudas como, por ejemplo, puede ser un préstamo hipotecario. Para lograr comprobar que la vivienda logra cumplir con esa condición únicamente será necesario que nos ocupemos de consultar el Registro de la Propiedad.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad se trata de un registro público en el que se encuentran recogidos cada uno de los bienes inmuebles (esto incluye a las viviendas) con sus respectivos datos. Dicho de otra manera, en el Registro de la Propiedad podrás encontrar la información de sus propietarios, las cargas que tienen los bienes, entre otros.

Podemos encontrar una gran cantidad de Registros de la Propiedad y cada uno de ellos se ocupará de lo que se conoce como un distrito hipotecario, ya que España, dentro del sector de bienes inmuebles, se encuentra dividido por circunscripciones. Para lograr saber cuál es el registro que nos corresponde una buena opción es usar el buscador que se encuentra en el Colegio de Registradores de España.

¿Cómo obtener el certificado del inmueble que voy a adquirir?

Para poder conseguir un certificado de la vivienda que vas a comprar, será necesario que el dueño anterior solicite una nota simple. Se trata de un documento que certifique que dicho inmueble no presenta ningún tipo de carga, esto abarca préstamos hipotecarios, embargos o cualquier tipo de deuda en general. Si quieres obtenerlo debes dirigirte al Registro de la Propiedad que le corresponde a la vivienda o bien, también puedes hacerlo por medio de internet.

Para poder llevar a cabo la solicitud de manera telemática será necesario estar abonado a la página o bien, usar el certificado electrónico. En caso de optar por la segunda opción es necesario que cuente con un lector de DNI y de la contraseña del mismo. Si no la sabes es posible dirigirte a cualquier comisaría de Policía Nacional y usar las máquinas habilitadas para el DNI electrónico. Bastara con solo poner las huellas para poder introducir la contraseña que crea conveniente y, de este modo, podrá solicitar la nota simple de la vivienda por medio del DNI electrónico.

Una vez que cuentes con el registro de la vivienda y hayas comprobado que esta no cuenta con ningún tipo de cargas, será posible solicitar un préstamo hipotecario que te permita financiarla sin inconveniente alguno. Cuando ya se haya formalizado el préstamo hipotecario, será necesario que modifiques el estatus del inmueble en el registro para que éste tenga constancia de que, a partir de ese momento, la vivienda en cuestión cuenta con una hipoteca.

¿Qué sucede si la vivienda cuenta con un préstamo hipotecario vigente?

Es posible que suceda que al consultar el Registro de la Propiedad nos llevemos la sorpresa de que la vivienda todavía tiene un préstamo hipotecario vigente. Esto se debe a que, puede suceder que los anteriores dueños hayan terminado de abonar el préstamo hipotecario, pero sin embargo, no hayan notificado al registro la información.

Si quieres solucionar este problema, la persona que va a encargarse de vender la casa tendrá que solicitar el certificado de cancelación del préstamo hipotecario a la entidad bancaria. El siguiente paso que deberá dar es validarlo frente a un notario para obtener la escritura de cancelación. Al mismo tiempo será necesario que solicite a la Agencia Tributaria de su Comunidad el levantamiento del préstamo hipotecario y pagar la tasa que corresponda. Por último, tendrá que asistir, con los dos documentos, al Registro de la Propiedad y, de esta manera, logrará de una vez por todas dejar la vivienda totalmente libre de cargas para poder proceder a venderla.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo consultar el Registro de la Propiedad al momento de comprar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cuáles son los trámites para cancelar la hipoteca al terminar de pagar tu casa?

22 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué trámites deberás llevar a cabo para cancelar la hipoteca una vez que hayas terminado de pagar tu vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy común que, al momento de llegar al último pago del préstamo hipotecario, no estemos seguros de qué hacer. ¿Es aconsejable esperar un tiempo o debemos llevar a cabo algún tipo de trámite?

Generalmente, realizar la compra de una vivienda implica un desembolso importante que no todos están preparados para hacer. En esos casos, lo más habitual es optar por contratar una hipoteca. Aquí te contaremos cuáles son los pasos que debes seguir para cancelar la hipoteca.

Las hipotecas crecen a pasos agigantados

Sin lugar a dudas, el sector inmobiliario ha despertado con mucha más fuerza luego de la pandemia del Covid-19. Según afirman los datos del Instituto Nacional de Estadística, en 2021 se llevaron a cabo más de 560 000 compraventas, se trata de un dato histórico.

Al parecer, los pasos que debemos dar para contratar un préstamo hipotecario que nos permita comprar una vivienda están muy claros. Sin embargo, se suele no tener en cuenta cuáles son los trámites que debemos realizar una vez que se haya solventado la deuda o bien, que se lleve a cabo una amortización anticipada del préstamo hipotecario.

Cancelar la hipoteca

Una vez que terminas de abonar la última cuota del préstamo hipotecario, la entidad bancaria estará al tanto al momento y dejará de pasar las cuotas mensuales. Sin embargo, en el Registro de la Propiedad, la vivienda aún continuará figurando como carga.

Ten en cuenta que, más allá de que el banco sea conocedor, en el Registro de la Propiedad, la vivienda continuará figurando como una carga sobre la vivienda.

Para que esto deje de figurar de esta manera, contamos con dos opciones diferentes:

Dejar que el tiempo pase

Se trata simplemente de no hacer nada. El hecho de que la vivienda figure como una carga prescribe una vez que hayan pasado 20 años desde que se haya realizado el último pago de la deuda. En un primer momento, parece una opción ideal y sumamente económica, sin embargo, la realidad es que hasta entonces no se podría vender la vivienda así como tampoco sería posible solicitar una segunda hipoteca sobre la misma propiedad. Una vez que haya transcurrido ese tiempo, si será posible presentar una instancia en el Registro de la Propiedad solicitando la cancelación del préstamo hipotecario por caducidad.

Llevar a cabo la cancelación

Se trata de cancelar la hipoteca. Esta última se puede hacer de dos formas diferentes, por un lado puedes hacerla por cuenta propia y por otro, puedes llevarla a cabo por medio de la entidad bancaria con la que se haya contratado el préstamo hipotecario.

¿Cómo se lleva a cabo la cancelación del préstamo hipotecario?

Una vez que la deuda hipotecaria con la entidad bancaria se liquida, lo ideal es que se cancele registralmente el préstamo hipotecario para que la vivienda quede libre de dicha carga. Si bien este paso no es obligatorio, resulta lo más aconsejable.

Como mencionamos más arriba, la cancelación de la hipoteca se puede llevar a cabo por medio de una la entidad bancaria (que lo puede derivar a una gestoría colaboradora) o bien por cuenta propia. Aquí te detallaremos cada una de ellas.

Por cuenta propia

Si quieres cancelar la hipoteca por cuenta propia debes tener en claro que se trata de un proceso bastante largo y puede resultar algo tedioso. Es posible que dure semanas, y además resulta mucho más económico que realizarlo por medio del banco.

En este caso, será necesario realizar los siguientes trámites que te permitirán cancelar la hipoteca:

En primer lugar debes solicitar el certificado de deuda cero a la entidad bancaria. Se trata de un documento que acredita que el préstamo hipotecario fue abonado y que no hay más ninguna deuda.

Luego debes llevar el certificado de deuda cero al notario para que elabore la escritura de cancelación que tendrá que firmar posteriormente un apoderado de la entidad bancaria.

Lo siguiente será cumplimentar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El acto se encuentra sujeto al impuesto, sin embargo, la tasa está exenta de pago, en otras palabras, no tendrá ningún coste.

Después, deberás presentar en la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma que corresponda toda esta documentación, de este modo se eliminará la carga hipotecaria sobre el inmueble.

Por último, si te interesa garantizarte de que todo ha salido bien, será posible solicitar una nota simple en el registro de la propiedad. Sin embargo, no se trata de un paso necesario.

Cancelar la hipoteca por medio del banco o de una gestoría

La cancelación de la hipoteca también se puede llevar a cabo por medio de la entidad bancaria con la que se haya solicitado la hipoteca. En este caso, será suficiente con acudir a la sucursal y solicitar que realice los trámites pertinentes. La entidad bancaria puede derivar este trabajo a una gestoría colaboradora.

Una vez que se hayan realizado los trámites, el banco entregará la escritura de cancelación del préstamo y una nota simple del Registro de la Propiedad en la cual se aclara que el inmueble se encuentra libre de cargas.

En definitiva, la cancelación del préstamo hipotecario sigue el mismo proceso. La diferencia es que uno resulta más tedioso y económico mientras que el otro es más sencillo, pero más costoso.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los trámites para cancelar la hipoteca al terminar de pagar tu casa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipoteca para funcionarios: todo lo que debes saber

21 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata una hipoteca para funcionarios y cuáles son sus principales beneficios. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Si eres funcionario y te encuentras buscando un préstamo hipotecario que presente condiciones que logren ajustarse a tu buen perfil financiero y laboral, este artículo es perfecto para ti.

Aquí te contaremos de qué se trata la hipoteca para funcionarios y de qué manera puedes obtener beneficios exclusivos. Por ejemplo, una financiación que supere el 80% si negocias con las entidades bancarias.

¿Qué ventajas nos brinda una hipoteca para funcionarios?

Si te encuentras trabajando en la administración pública y buscas un préstamo hipotecario ya tienes una ventaja, es decir, cuentas con el perfil de cliente que a los bancos les interesa. Al momento de conceder una hipoteca, en primer lugar, los bancos analizarán tu perfil financiero y la estabilidad laboral. De este modo, las entidades bancarias se aseguran de que vas a lograr devolver el dinero que te prestan sin inconvenientes. Para esto, no existe mejor garantía que contar con un buen sueldo vitalicio y fijo.

La realidad es que no todas las entidades bancarias ofrecen hipoteca para funcionarios. Sin embargo, por lo general, la mayoría estará dispuesta a ofrecerte mejores condiciones de interés, comisiones y una menor cantidad de productos bonificadores que a otros colectivos, a pesar de que no lo anuncien de manera abierta. Si no cuentas con ahorros, al ser funcionario, también te encuentras en una posición más ventajosa, ya que te permitirá negociar una financiación que supere el 80%.

En primer lugar, analizaremos las características y beneficios que nos ofrecen este tipo de productos. Es importante tener en cuenta que, como cualquier persona que pide un préstamo hipotecario, la entidad bancaria te solicitará que cumplas con ciertos requisitos mínimos de solvencia y estabilidad económica.

Cliente ideal

Al ser funcionario tienes más probabilidades de que te aprueben el préstamo hipotecario. Esto se debe a que tienes un perfil de riesgo sumamente bajo para las entidades bancarias, de ahí las altas probabilidades de que te brinden la financiación que te interesa si cumples con los requisitos mínimos de solvencia.

Intereses más bajos

Una hipoteca para funcionarios cuenta con un interés más bajo. Como la entidad bancaria asume una menor cantidad de riesgos, estará dispuesta a prestarte el dinero a un tipo de interés más bajo que el habitual. Esto quieredecir, de menos del 1% a tipo fijo y de en torno al Euríbor más 0,60% a tipo variable. En otras palabras, las cuotas mensuales que tendrás que abonar también serán más bajas.

Una mayor financiación

A pesar de que hoy en día son pocas las entidades bancarias que asumen el riesgo de financiar el total de la compra de un inmueble, sin lugar a dudas, tendrás más opciones de que te ofrezcan un porcentaje mayor al 80% habitual si no cuentas con ahorros.

Menor cantidad de comisiones

La hipoteca para funcionarios presenta una menor cantidad de comisiones para captarte como cliente.

Menos vinculación

Al contrario de lo que ocurre con otros colectivos, los bancos no te solicitarán que contrates demasiados servicios y productos bonificadores para obtener el interés mínimo.

Incentivo

Puede ser que te ofrezcan un incentivo de bienvenida. Hoy en día únicamente se incluye en la hipoteca BBVA para funcionarios. Cuando hablamos de un incentivo nos referimos a un ingreso inicial que ofrece esta entidad bancaria (de 860 euros) si contratas sus préstamos hipotecarios.

¿Es buena idea contratar un bróker hipotecario si soy funcionario?

En primer lugar, debes tener en cuenta que una hipoteca para funcionarios no tiene por qué ser mejore que una hipoteca estándar negociada. Si eres un trabajador público con un perfil financiero solvente, es posible que te interese contratar los servicios de un bróker, es decir, un intermediario hipotecario. Este tipo de profesionales se encargarán de buscar las entidades bancarias que ofrecen las hipotecas con mejores condiciones a pesar de que no lo anuncien de manera abierta. El bróker negociará con ellos para conseguir las mejores condiciones posibles. Dos situaciones en las que puede ser muy buena idea contratar a un intermediario hipotecario son:

Cuentas con ahorros

Si cuentas con ahorros puedes encontrar brókers gratuitos. Esta opción te puede interesar si dispones del dinero necesario para hacer frente a la entrada del 20% de un préstamo hipotecario estándar. Además, recuerda que tendrás otro 10% que se exige en concepto de gastos asociados, es decir, impuestos, notaría, registro y gestoría. El bróker se ocupará de buscar las mejores ofertas del mercado. Esto abarca tanto a las que son exclusivas para funcionarios como a las que no, y negociar condiciones más ventajosas.

Si no cuentas con ahorros

En caso de que no tengas ahorros, como ya te hemos mencionado más arriba, la mayoría de las entidades bancarias no tienen hipotecas exclusivas para funcionarios. Por otro lado, tampoco anuncian de manera abierta que se encuentran dispuestos a brindar mejores condiciones si eres un trabajador público. Si te interesa una financiación mayor al 80% incluso, hasta el 100% porque no posees ahorros, tendrás que negociar con diferentes bancos para ver si te la conceden. En este caso, lo más aconsejable es contratar los servicios de un intermediario de pago. Ya que sabe a qué entidades debe ir y de qué manera lograr que aprueben tu solicitud. La principal ventaja es que solo tendrás que abonar sus honorarios si terminas firmando alguno de los préstamos que te ofrecen.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los beneficios de la hipoteca para funcionarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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18 marzo, 2022 No hay comentarios

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¿Cómo mejorar las condiciones de hipoteca?

Debes tener en cuenta que es posible mejorar el interés y rebajar lo que abonar por las cuotas de tu préstamo hipotecario. Para conseguirlo debes optar por la subrogación de hipoteca, que te permitirá incluso, pasarte del tipo variable a fijo. Aquí te explicaremos en qué consiste esta operación y qué cantidad de dinero te puedes ahorrar.

En primer lugar, es necesario tener en claro que existen dos tipos diferentes de subrogación de hipoteca, por un lado, está la de acreedor y por otro, la de deudor. En este artículo nos enfocaremos solo en la de acreedor, sin embargo, también te contaremos en qué consisten las dos formas de subrogar la hipoteca para que no se presenten inconvenientes ni confusiones.

Subrogación de acreedor

La subrogación de acreedor se trata de cambiar el préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra diferente. Es posible utilizarla para mejorar las condiciones de financiación que has firmado en su momento, bajar el tipo de interés o bien, pasarte del fijo al variable o al revés.

Subrogación de deudor

Cuando hablamos de subrogación de deudor nos referimos a la sustitución del titular del préstamo hipotecario por otra persona. Puedes utilizarla si compras un inmueble hipotecado y te interesa asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.

Según afirma el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se llevaron a cabo 33 455 subrogaciones de acreedor. Se trata de un 129,3% más si lo comparamos con el 2020. Y se han realizado 10 539 subrogaciones de deudor (+112,2% interanual).

¿Cuáles son las condiciones de la hipoteca que puedes mejorar?

Con la subrogación de acreedor es posible cambiar tu préstamo hipotecario de banco para mejorar las condiciones, por ejemplo, el precio o el plazo. Por otro lado, resulta más rentable que la opción de cancelar tu hipoteca y tener que pasar nuevamente por el proceso de contratar otra.

Por lo general, para que la nueva entidad bancaria acepte tu hipoteca, será necesario que hayan pasado entre dos o tres años desde que comenzaste a abonar las cuotas con tu actual banco. Se trata de la manera de asegurarse de que, efectivamente, tienes la capacidad de asumir las cuotas mensuales. Con la subrogación, no será posible ni ampliar el capital de tu préstamo hipotecario ni agregar o sacar titulares u otras garantías.

Puntos que puedes modificar con una subrogación:

El tipo de interés

Con una subrogación de hipoteca puedes modificar tu interés para abaratar el precio que debes pagar por tus cuotas mensuales. También es posible cambiar tu índice de referencia del IRPH al Euríbor si tienes una hipoteca variable para que sea algo más estable. Podrás pasar tu hipoteca variable al tipo fijo si te interesa beneficiarte de una mayor seguridad, y a la inversa, es decir, del fijo al variable, en caso de que prefieras esta última modalidad que, hoy en día, presenta ofertas sumamente atractivas.

Vinculación y comisiones

La subrogación del préstamo hipotecario también te permite eliminar comisiones que no te interesan, por ejemplo, la de amortización anticipada, o bien, productos adicionales que ya no son necesarios, como seguros o planes de pensiones. De este modo, es posible abaratar significativamente el coste que debes pagar por tu hipoteca cada mes.

Plazo de devolución

Por otro lado, es posible cambiar de entidad bancaria para acortar o extender el periodo de reembolso de tu hipoteca para ajustarlo a tu situación financiera, tanto porque estás en un buen momento y te interesa abonar la hipoteca cuanto antes o bien, porque estás atravesando un momento complicado y quieres pagar menos intereses en tus cuotas mensuales.

Cláusulas abusivas

En caso de que tu préstamo hipotecario tenga una cláusula suelo o un interés de demora demasiado elevado, es posible trasladarla a otra entidad bancaria que las elimine.

Ten en cuenta que, las nuevas condiciones que podrás obtener variarán dependiendo de la entidad bancaria a la que traslades tu préstamo hipotecario. Por ejemplo, si cambias tu hipoteca a un banco que solo acepta bajar el interés, no será posible eliminar comisiones o extender el plazo. Es por este motivo que resulta fundamental que te informes muy bien en diferentes entidades para analizar cuál es la mejor oferta para ti.

¿Cuánto dinero ahorrarás al cambiar la hipoteca de banco?

Subrogar la hipoteca te puede ser muy buena opción si tienes un interés que ronda el 2% y llevas menos de la mitad del plazo abonando por tu préstamo, momento en que los intereses representan un porcentaje más alto en las cuotas. Si este es tu caso, el ahorro medio en intereses puede llegar a ser de aproximadamente unos 20 000 euros, se trata de una cifra muy interesante.

Ten en cuenta que se trata solo de un ejemplo genérico, ya que el ahorro que puedes generar será diferente según el importe pendiente que te queda por abonar, del plazo de devolución, del interés del préstamo y del interés rebajado que te ofrece la nueva entidad bancaria.

Para saber cuánto podrías llegar ahorrar puedes utilizar un simulador de subrogación. Solo deberás poner el tipo de interés de tu hipoteca, su importe pendiente, la fecha de la firma del contrato y el plazo original de devolución. El simulador se encargará de calcular qué cantidad de dinero dejarías de pagar si te cambias de entidad bancaria. Además, te dará la opción de contactar con bancos dispuestos a mejorar las condiciones de la hipoteca.

¿En qué momento debes subrogar la hipoteca?

Nos encontramos atravesando un momento de grandes cambios en el mercado hipotecario y, si bien resulta muy complicado prever que sucederá en los próximos meses, aún se están brindando en España hipotecas variables y fijas bastante económicas. Esto se debe principalmente a la reciente subida del Euríbor, varias entidades bancarias han optado por abaratar sus hipotecas variables y aumentado sus hipotecas fijas que, no obstante, aún presentan un interés bastante competitivo que rondan el 1,50%. Por otro lado, hay otros bancos que mantienen sus precios bajos en las variables y están rebajando aún más sus fijos.

Subrogar la hipoteca te puede ser de gran utilidad dependiendo del tipo de préstamo que tengas, por ejemplo, si tienes una hipoteca fija es posible cambiar de banco para bajar tu tipo de interés. A pesar de que los bancos están subiendo sus tipos fijos, todavía ofrecen intereses bastante bajos en esta modalidad. Si tu hipoteca tiene un interés del 2% o mayor, no será difícil encontrar una entidad que lo baje hasta el 1,50% para abonar unas cuotas más asequibles.

Por otro lado, si tu hipoteca es variable puedes utilizar la subrogación para aprovecharte de los diferenciales reducidos que brindan hoy en día los bancos y, de este modo, pagar menos por mes. Si el Euríbor no te da seguridad, una gran idea es pasarte al tipo fijo y abonar una cuota estable. Ten en cuenta que no debes aplazar mucho esta decisión ya que, también puede suceder, que cada vez más entidades bancarias opten por subir sus intereses fijos y dejen de resultar económicos.

¿Cuál es el coste de cambiar la hipoteca de banco?

Del mismo modo que cualquier otra operación bancaria, la subrogación de la hipoteca tiene un coste. Por ley, la mayor parte de los gastos asociados a la subrogación deben ser asumidos por la entidad bancaria, se trata de los gastos de notaría, registro y gestoría. Tú solo deberás abonar la tasación del inmueble, que debería costar como mucho unos 300 euros, y la comisión por subrogación que se encuentra indicada en la escritura del préstamo hipotecario. El valor de esta comisión suele encontrarse entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente que te queda por pagar.

En resumen, el coste de subrogar la hipoteca es de aproximadamente un poco más de 500 euros de media. Será necesario hacer cálculos para ver si este desembolso resulta conveniente en comparación con la cantidad de dinero que podrías ahorrar si cambias las condiciones de tu hipoteca.

Pasos para conseguir mejorar las condiciones de la hipoteca

Si quieres llevar a cabo una subrogación para mejorar las condiciones de la hipoteca será necesario, en primer lugar, encontrar una entidad bancaria dispuesta a asumir tu préstamo y formalizar el traslado. Aquí te explicaremos paso a paso cómo hacerlo, no únicamente cambiar tu hipoteca de banco, sino a obtener buenas condiciones:

Analiza el mercado hipotecario

En primer lugar, resulta fundamental estudiar el mercado hipotecario. Esto se debe principalmente a que uno de los motivos más comunes para hacer un cambio de banco es mejorar las condiciones de la financiación, por eso, debes informarte bien sobre las ofertas. Puedes hacerlo consultando las webs de varios bancos y buscando información sobre sus préstamos hipotecarios para subrogación, tanto exclusivas, como las ofertas estándar. De este modo, no solo será posible saber si tu hipoteca tiene margen de mejora, sino que podrás valorar si se trata de un buen préstamo a comparación del que tú tienes contratado.

Comparar y negociar

El próximo paso consiste en ir a varios bancos para ver qué oferta te hacen. Una vez que cuentes con varias propuestas en firme, elije como referencia la que mejores condiciones te brinda y negocia a partir de ella con los otros bancos para que te ofrezcan una contraoferta. Una vez que te decidas, deberás presentar una solicitud de subrogación.

Debes informar a tu banco que piensas cambiar de entidad bancaria

No sucede en todos los casos, sin embargo, existe la posibilidad de que tu banco está dispuesto a cambiar las condiciones de tu hipoteca para no perderte como cliente. Usa las ofertas que has conseguido con otras entidades bancarias para negociar y obtener una contraoferta.

Aceptar la oferta y esperar la respuesta de tu banco

Una vez que presentas la solicitud, la entidad bancaria te hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y deberás decidir si te interesa o no. Si la aceptas, será el banco quien se lo notifique a tu entidad en los siete días siguientes. Tu entidad bancaria tendrá 15 días para presentar una contraoferta que iguale o incluso, mejore esas condiciones.

Elige entre oferta y contraoferta

Actualmente, puedes elegir de manera libre entre la propuesta del banco nuevo o la contraoferta de tu entidad. Antes debías aceptar la oferta de tu banco si igualaba o mejoraba la otra opción.

Formalizar la subrogación

Por último, si tu entidad no ha brindado una buena oferta, podrás cambiar la hipoteca de banco. Ten en cuenta que hay que hacer una escritura de subrogación y afrontas los gastos que esto conlleva.

¿Cuáles son los requisitos para subrogar la hipoteca?

Para llevar a cabo una subrogación deberás cumplir con ciertos requisitos para que el nuevo banco acepte asumir y mejorar las condiciones de la hipoteca:

Solvencia económica

Debes tener una buena situación laboral y financiera. Es fundamental contar con un buen sueldo, un trabajo estable y no muchas deudas.

Ten en cuenta que el capital pendiente no debe superar el 80% del valor de la vivienda. De no ser así, lo más probable es que ningún banco apruebe tu solicitud. Por otro lado, el plazo de reembolso luego del traslado no podrá ser mayor a los 30 años.

Cantidad de cuotas abonadas

También, deberás haber abonado las cuotas durante al menos dos años. Por lo general, se exige este punto para demostrar que has logrado hacer frente a tu hipoteca. No obstante, algunos bancos solo piden un año.

Documentos que debes entregar

Para demostrar que cumples con los requisitos debes entregar cierta documentación al nuevo banco:

Información personal y económica

Se trata del DNI o NIE, una copia del contrato, copias de las últimas nóminas, la última declaración de la Renta.

Información financiera

Los recibos de los otros préstamos que tengas y la escritura del préstamo hipotecario. Además, deberás autorizar al banco para que consulte tus datos en la CIRBE, donde se encuentra tu historial crediticio.

Información de la vivienda

Se trata de la nota simple, la escritura y el informe de tasación del inmueble.

Probablemente, la nueva entidad bancaria te solicite información adicional o bien, prescinda de alguno de estos documentos.

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Swaps sobre hipotecas: ¿De qué se trata?

17 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que necesitas saber con respecto a los swaps sobre hipotecas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, la crisis ha dejado a la vista que algunos productos que parecen sencillos a simple vista, en realidad no lo son. Por otro lado, también ha logrado afianzar la recomendación de que, previo a suscribir un contrato financiero, es fundamental leer con atención la letra pequeña. Dentro del mundo de los préstamos hipotecarios otro de los conceptos que es necesario tener en claro y que, además, se ha puesto de moda son los swaps.

¿De qué se tratan los swaps sobre hipotecas?

Cuando hablamos de swaps, nos referimos a un concepto financiero que hace referencia a una especie de seguro frente a posibles subidas en los tipos de interés. Consiste en un contrato complejo, principalmente utilizado por empresas al llevar a cabo ciertas inversiones o bien, compras a crédito. Los swaps serán grandes aliados para cubrir las espaldas si los tipos de interés suben más de un nivel previsto.

Una manera de definirlo es como un producto derivado, que es de utilidad como cobertura ante un posible ascenso en tipos de interés. Los swaps son un producto muy usado en el mundo de las inversiones para cubrir carteras, sin embargo, debemos tener en claro que se trata de un instrumento de riesgo. Es utilizado principalmente por inversores cualificados e institucionales.

Swaps sobre hipotecas

Como mencionamos más arriba, los swaps son productos financieros de alto riesgo que por lo general intercambian un tipo fijo por uno variable. No se encuentran vinculados a operaciones concretas y sólo serán de interés para aquellas personas que estén endeudadas por un importe nominal similar al nominal del contrato de swap a punto de suscribir. Lo más común es que quien se encuentre endeudado a tipo variable contrate este producto para protegerse de posibles subidas de los tipos de interés por encima de un determinado nivel a cambio de no beneficiarse de las bajadas, esto significa que, deja el tipo congelado en un nivel determinado. De este modo, se obliga a la entidad financiera a pagar el diferencial si el tipo sube del nivel máximo establecido y al cliente a pagar la diferencia siempre que el tipo baje.

Varias entidades se encuentran vendiendo préstamos hipotecarios que traen asociado este producto oculto bajo denominaciones como seguro de cobertura, bono clip, cuota segura o permuta financiera. Los swaps vinculados a un préstamo hipotecario permiten pagar un crédito referenciado a un tipo de interés fijo durante un plazo establecido, más allá de cualquier variación externa. Puede resultar interesante suscribirlo, principalmente si los tipos de interés han bajado demasiado y es probable que en el corto plazo se genere un cambio en la política monetaria de BCE y el Euribor. Los swaps son muy malos si se suscriben con niveles demasiado altos del Euribor y en un escenario en el que, si se aplica una gran probabilidad en el corto plazo, el índice hipotecario comenzará a bajar.

Por otro lado, los swaps que actualmente están perjudicando a una gran cantidad de clientes tienen la siguiente operativa: la entidad abona el cliente el Euribor a tres meses vigente y el cliente abona a la entidad financiera un tipo próximo al 5%. Como la diferencia entre ambos es hoy en día muy alta, el cliente ve sobrecargada su carga financiera en aproximadamente 3 puntos. Los intereses se calculan de manera periódica sobre el nominal del contrato, que por lo general es el nominal del préstamo hipotecario. Un préstamo con un swap resulta, actualmente, bastante perjudicial para los ahorradores. Con una hipoteca normal, el tipo de interés que se debe pagar hoy en día se ubica en torno al 2,5% como mucho. No obstante, si se tiene un swap, se está pagando como mínimo un interés del 5%, es decir, el doble.

Si el préstamo hipotecario ha sido firmado a tipo variable y no se ha revisado a la baja ya que todavía no corresponde la revisión, es posible que se dé el caso de que el cliente aún pague un 4% por su hipoteca, que con los 3 puntos de diferencia por el swap hagan que el valor financiero se encuentre en un 7% por un periodo de tiempo. Cuando el préstamo hipotecario se revisa a la baja, entonces el coste financiero se normalizará al tipo máximo de referencia del swap. Sin embargo, el cliente no se beneficia con la bajada del Euribor.

Los préstamos hipotecarios con swap son más costosos

Es importante tener en cuenta que los swaps únicamente se tratan de productos aconsejables si los tipos se ubican en mínimos y existe la posibilidad de que en el corto plazo el Euribor suba.

Cuando los tipos se encuentran altos, suscribir un préstamo hipotecario con swap resultará muy costoso. Si el contrato es de este tipo, el riesgo de ambas partes no es para nada equitativo. Principalmente porque el cliente puede tener que abonar hasta ese máximo, pero la entidad casi nada. Ese tipo de contratos debe denunciarse porque implican mala fe por parte de la entidad que vende un producto complejo con ese tipo de cláusulas.

Otro punto de gran importancia es que el swap por lo general no aparece en las escrituras del préstamo hipotecario. Esto se debe a que no se trata de una condición o cláusula de la misma. Se considera como un producto ajeno e independiente. Lo más común es que la entidad obligue a firmar un contrato en un documento anexo.

¿Cuál es su precio?

El swap tiene un valor. La entidad no aplica una cuota fija por mes. Sin embargo, el préstamo hipotecario aplicará unos tipos de interés concretos, y el swap implicará un valor adicional separado. Muchas de estas operaciones cuestan más de un 0,20% del nominal de la hipoteca cada mes. Estos contratos presentan una duración de aproximadamente entre tres y cinco años. Con lo que al cliente le duraría el quebranto bastante tiempo y, después, por todo el que se prevé que los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales.

Resumen

Es importante tener muy en claro que se trata de un producto de riesgo y muy complejo, no apto para particulares.

El swap vinculado a los préstamos hipotecarios es solo un producto útil cuando los tipos han bajado mucho.

Su valor ronda el 0,20% del importe de financiación del préstamo hipotecario al mes.

Por lo general no figura en la escritura del préstamo, sino en un contrato anexo.

Las entidades informan muy poco sobre sus riesgos y su complejo funcionamiento.

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Proceso de embargo y subasta por impago de hipoteca

16 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo sobre el proceso de embargo y subasta que se lleva a cabo cuando no se llega a pagar la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En la actualidad vemos cada vez más noticias, en diferentes medios, sobre la gran cantidad de casos de impagos y las tasas de morosidad que han aumentado a pasos agigantados, como consecuencia de la crisis del Covid-19. En caso de que tu situación financiera se vea afectada en el último tiempo y no sea posible afrontar al pago del préstamo hipotecario, aquí te explicaremos qué podría suceder en ese caso y cuáles son tus opciones.

¿Qué hacer si no puedo pagar el préstamo hipotecario?

Por lo general, previo a llegar al punto de no lograr afrontar los pagos de la hipoteca, pasamos por diferentes etapas de dificultades económicas. Es fundamental que en estas etapas previas en las que comenzamos a tener problemas, se acuda al banco para expresar cuál es la situación e intentar renegociar el préstamo hipotecario.

Sin lugar a dudas, negociar con nuestro banco puede permitirnos conseguir una ampliación del plazo de devolución de la misma a cambio de una rebaja de la cuota mensual, de modo que nuestra carga resulte más baja y, a pesar de que tengamos dificultades, no debamos dejar de abonar la hipoteca. Este proceso por el cual se cambian las condiciones se llama novación hipotecaria.

Por otro lado, los gastos derivados de la novación pueden variar dependiendo de cuáles sean los cambios que se hagan. Por ejemplo, si solo disminuyen el tipo de interés, no será necesaria la inscripción en escritura pública. En caso de que se realice otra modificación, es decir, cambia de tipo fijo a variable, o de variable a fijo, cambia el tipo de referencia, aumento del importe hipotecario o ampliación del plazo de devolución, entre otros, sí será necesario hacer una escritura de novación, con sus correspondientes gastos notariales y registrales.

El objetivo de los bancos es cobrar el préstamo, en caso de que no cedan en sus condiciones no será posible cobrarlos. Es por esto que, es muy probable que acepten modificar las condiciones. Por otro lado, para los bancos también es interesante la opción de extender el plazo de devolución del préstamo, ya que les significará recibir un número de intereses más elevado.

Es importante resaltar que en épocas en que el coste de la vivienda se encuentra subiendo, el banco será menos flexible al momento de negociar. Por otro lado, cuando el precio de la vivienda baja, la entidad bancaria mostrará un gran interés en renegociar las condiciones de la hipoteca. Esto se debe a que, si el deudor deja de pagarlo, el banco se quedará con un inmueble con un valor bastante inferior.

¿Qué sucede si no pago la hipoteca?

En caso de que la situación económica no te permita llegar a ningún acuerdo con el banco, la única opción de los deudores será dejar de pagar.

Las consecuencias de dejar de pagar una hipoteca suelen terminar en un proceso de embargo y subasta.

Impago de la hipoteca: embargo, subasta y dación en pago

La dirección más común que se sigue cuando se deja de pagar un préstamo hipotecario es el siguiente:

Si pasa un mes desde que se dejó de abonar la hipoteca, la entidad bancaria se pondrá en contacto con el deudor para comprobar si el impago fue un error. Esto significa que dará la posibilidad de pagar la cuota que se debe, con sus intereses de demora correspondientes para arreglar el inconveniente.

En caso de que el impago transcurre por más tiempo, la entidad bancaria continuará intentando cobrar la cuota de los meses adeudados. Por lo general, se replanteará el cambio de las condiciones negadas en primer lugar, siendo posible extender el plazo de devolución de la hipoteca. Ante esta situación, la deuda sería el total de la hipoteca más los intereses de demora.

Si el impago se da por 6 meses, el banco deberá reflejarlo en su cuenta de resultados. Es muy común que en este punto la entidad bancaria emprenda acciones legales para ejecutar la garantía del préstamo e inscriba al deudor en una lista de morosos.

Subasta por impago del préstamo hipotecario

Una vez que haya pasado un año, o bien, año y medio se llevaría a cabo la subasta del inmueble. Será un juez competente el encargado de determinar la fecha límite en que sea posible abonar las deudas, con intereses de demora incluidos, para evitar la subasta.

Sin embargo, con la subasta de la vivienda no en todos los casos se termina el problema. Esto depende del dinero que se haya obtenido como resultado de la subasta.

Si la cantidad es mayor a la deuda hipotecaria no hay inconveniente, ya que se hace frente a toda la hipoteca. Sin embargo, si es más bajo, se tendrá que afrontar la diferencia entre el dinero obtenido de la subasta de la vivienda y la deuda hipotecaria contraída.

Dación en pago por impago del préstamo hipotecario

Se trata de uno de los puntos más cuestionados en los últimos tiempos. Nos referimos a la posibilidad de aceptar la opción de la dación en pago.

La dación en pago implica que la deuda de la hipoteca se cancele con la entrega del inmueble. Esto significa que, en caso de impago, nuestra deuda quedaría saldada con la casa, por lo que no tendríamos que responder con más activos para afrontar la deuda.

Proceso de embargo de la vivienda por impago de hipoteca

En el caso de que el dinero de la venta de la vivienda resulte más bajo que la deuda hipotecaria, la entidad bancaria podrá reclamar lo que queda de la deuda. El banco pasará a llevar a cabo el proceso de embargo de la vivienda. Una vez que nos encontremos en este punto, la entidad bancaria puede ir contra las demás posesiones presentes y futuras del deudor. Todo esto, esto incluye entre otras, el salario del mismo, siempre dejando el mínimo del Salario Mínimo Interprofesional. España es uno de los pocos países que responde a la deuda hipotecaria con bienes y rentas presentes y futuras.

Si aún con el proceso de embargo, la deuda no logra ser saldada con el patrimonio del deudor, la entidad bancaria irá tras la persona o personas que constaran cómo avalistas y les reclamará el pago de la deuda. Si recibe un no como respuesta, también podrá acudir al proceso de embargo de su patrimonio.

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Todo lo que debes saber sobre la cancelación registral de la hipoteca

15 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber con respecto a la cancelación registral del préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Una vez que ha llegado ese tan esperado día en el que debes abonar la última cuota de nuestro préstamo hipotecario. Ya pasas a ser propietario de tu hogar sin tener la carga financiera mensual que implica realizar la devolución del préstamo. No obstante, no todo ha finalizado ya que te puede quedar un último paso, se trata de la cancelación registral de la hipoteca.

Al momento de abonar la última cuota de nuestro préstamo hipotecario, seguramente tengamos la intención de proceder a cancelar el préstamo, las cuotas, las comisiones, los productos asociados, entre otros. Sin embargo, para conseguirlo, será necesario tramitar la cancelación registral de la hipoteca. Se trata de dejar constancia en el Registro de la Propiedad que nuestro inmueble ha quedado libre de gravamen, y de cargas.

Debemos tener en cuenta que no se trata de un trámite obligatorio, incluso, puedes optar por dejar que pasen veinte años y queda automáticamente libre de cargas, sin ningún tipo de coste. De modo que, la cancelación registral es un trámite voluntario, sin embargo, si optamos por no realizar la cancelación, probablemente nos condicione en el caso de que tengamos la intención de vender el inmueble o bien, si deseamos solicitar otro préstamo. Aquí te explicaremos detalladamente los pasos que debes dar para llevar a cabo la cancelación registral de tu hipoteca.

Pasos a seguir para obtener la cancelación registral del préstamo hipotecario

Si nos interesa llevar a cabo la gestión de la cancelación registral de nuestro inmueble es posible contar con la ayuda de entidades bancarias y gestorías. Por lo general, parten de una base de 120 euros. No obstante, en muchas ocasiones, estos valores no se encuentran regulados y pueden realizar el cobro automático de cantidades bastante altas. Es por esto que, si optamos por hacer estos trámites por nuestra cuenta, la cancelación registral resultará mucho más barata.

¿Cómo realizar la cancelación registral?

Aquí te mostramos los pasos que debemos seguir para poder llevar a cabo esta operación. Algunos de los pasos que debemos realizar para llevar a cabo la cancelación registral, son:

Solicitar el certificado de deuda cero a al banco

Lo primero que debes hacer es solicitar al banco que nos facilite el certificado de deuda cero. Se trata de un certificado que necesitaremos para realizar los siguientes trámites. Ten en cuenta que la entidad bancaria no tiene derecho a cobrarnos a cambio de la entrega del certificado de deuda cero. De este modo lo expresa la circular del Banco de España, en su apartado de «Comisión por cancelación registral de la hipoteca» (págs. 351 y 352). Con respecto a esto, tacha como mala práctica bancaria la intención de querer cobrar para brindar este certificado. Es por esto que, si tenemos esto en claro, el primer paso nos debería de salir completamente gratis.

Reconocimiento de la entidad bancaria ante la notaría

En segundo lugar, tendremos que tener en cuenta los gastos de notaría. Se trata de un trámite que consiste en que la entidad bancaria reconozca ante una notaría que el préstamo hipotecario se encuentra cancelado y por ende el inmueble ya está totalmente libre de cargas.

Del mismo modo que sucede en el apartado anterior, la entidad bancaria intentará cobrarnos debido al desplazamiento del apoderado del banco, a la notaría, sin embargo, se trata de un gasto que también es considerado como una mala práctica bancaria por el Banco de España.

Una vez la entidad bancaria haya reconocido frente a un notario nuestra deuda cero, tendrá que remitirnos la escritura de cancelación o carta de pago.

Con respecto a este paso debemos tener en cuenta que solo tendremos que pagar los gastos de la minuta del notario, esto es, aproximadamente entre 90 y 137€.

Liquidar los impuestos que correspondan de la Comunidad Autónoma

Por otro lado, otro de los pasos que debemos dar para la cancelación registral de la hipoteca será el de liquidar los impuestos que correspondan de nuestra Comunidad Autónoma. Para esto, será necesario llevar la escritura de cancelación y deberán facilitarte el papel de la IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Ten en cuenta que, en este paso tampoco tendremos la obligación de abonar absolutamente nada.

Presentar la escritura notarial y el impreso del impuesto IAJD

En último lugar se encuentra el cuarto paso que debemos dar para obtener la cancelación registral del préstamo hipotecario. Se trata de acudir con la escritura notarial y el impreso del impuesto IAJD, y de esta forma hacer efectiva la cancelación del préstamo hipotecario. Cada registrador cuenta con una minuta, es por esto que el coste puede discernir de uno a otro bastante, puede ir aproximadamente de 24 a 84 €.

Una vez que hayamos llevado a cabo cada uno de estos pasos, pasaríamos a ser los únicos propietarios de nuestra vivienda, sin préstamos hipotecarios ni entidades bancarias de por medio.

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Euribor 2022: todo lo que debes saber

9 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el Euribor 2022. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El Banco de España afirma que el Euríbor repuntó al -0,335% en febrero, se trata de su nivel más alto desde julio de 2020, cuando el índice cerró en el -0,279%. Por otro lado, implica un aumento con respecto al nivel registrado en el pasado mes de enero, cuando cerró en el -0,477%. Esto quiere decir que las hipotecas de 120 000 euros a 20 años con un diferencial de Euríbor +1% a las que les toque revisión experimentarán un aumento de 44 euros en su cuota anual a comparación del mismo mes del año pasado, esto se traduce en 3,60 euros al mes.

El Euribor es muy importante para una gran cantidad de habitantes de España que tienen hipoteca o bien, tienen intención de comprarse una vivienda y se preocupan por la evolución del Euribor a 10 años. La realidad es que, según cómo se mueva el índice tendrán que pagar una mayor o menor cantidad de dinero por el préstamo hipotecario de su vivienda cada mes.

El Euribor a 12 meses no deja de experimentar cambios y, principalmente, a la baja. El Euribor a 12 meses del mes de diciembre de 2021 cerró en -0,502%.

Si te estás preguntando qué sucederá con el Euribor 2022 o bien, en un futuro más lejano, en primer lugar, tendrás que saber de qué manera funciona el Euribor hipotecario y cuáles son los factores que influyen para que suba o baje.

¿De qué se trata el Euribor hipotecario?

El Euribor, también llamado European Interbank Offered Rate es el tipo europeo de oferta interbancaria. Dicho en otras palabras, se trata del tipo de interés al que los bancos se prestan dinero entre sí a corto plazo.

El valor del Euribor se publica cada día, sin embargo, en la mayoría de los casos se usa su media anual. Este índice es utilizado como referencia para ir actualizando los préstamos hipotecarios a tipo variable. Es por esto que, si estás pensando si elegir una hipoteca a tipo fijo o variable lo más común es que comiences a preguntarte sobre la evolución del Euribor.

La verdad es que no hay un único Euribor, podemos encontrar nueve tipos de Euribor atendiendo al plazo para el que se calcula. Para una hipoteca, este plazo tendrá que ver con la periodicidad de la revisión. Estos nueve plazos son:

Diario

1 semana

2 semanas

1 mes

2 meses

3 meses

6 meses

12 meses

¿Cómo calcular el Euribor?

El Euribor se calcula como la media de los tipos de interés de las veinte entidades de crédito seleccionadas por la Federación de Bancos Europeos, dejando de lado el 15% de los valores más elevados y el 15% de los más bajos. El resultado será el número de tres decimales más cercano al valor promedio y se publica aproximadamente a las 11 de la mañana.

El Euribor plus entró en vigor en 2020, se trata de una nueva fórmula que permite calcular el valor del Euribor. Utiliza datos reales y estimados, de este modo logra que su valor resulte más fiable que el anterior cálculo, ya que se impide que algunos bancos puedan manipularlo.

La media del Euribor

Sin lugar a dudas, durante los últimos años nos hemos acostumbrado a contar con un Euribor negativo. Esto es una clara consecuencia de la crisis económica, tipos bajos y la necesidad de espolear la economía.

Con respecto a esto, la media del Euribor mensual la última década es del 0,48%, en tanto que en los últimos cinco años el dato se ubica ya en negativo, del -0,07%

Euribor: evolución a futuro

Sin dudas, se trata de las preguntas más habituales: ¿Qué pasará con el Euribor 2022? ¿Cuál es la previsión del Euribor a fututo? Es muy complejo realizar una previsión sobre cómo se modificará el índice hipotecario. Sin embargo, en lo que coinciden la mayoría de expertos es en que continuará subiendo en 2022, no obstante, se mantendrá por debajo de cero.

De todas formas, los expertos piensan que aún es demasiado pronto para estar seguros de cómo evolucionará a lo largo del año, ya que variará según las medidas que tomen los bancos centrales.

Por otro lado, el ataque de Rusia a Ucrania es un factor que puede afectar también al Euribor. Ten en cuenta que después de dos años de incertidumbre debido al Covid-19, se creía que la economía se empezaba a recuperar. No obstante, actualmente nos encontramos atravesando un nuevo periodo de incertidumbre y será necesario observar de qué manera reacciona el BCE y los mercados. En este sentido, la realidad es que este conflicto ya comienza a repercutir en todos los mercados y, desde el inicio de la invasión rusa, el Euribor ha retrocedido desde el máximo mensual de -0,283%.

Con respecto a una posible subida de precios de las hipotecas, se prevé que las entidades bancarias mejorarán las ofertas de los préstamos variables y empeoren los tipos de las fijas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la evolución del Euribor 2022. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cuentas vinculadas a la hipoteca: todo lo que debes saber

4 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué manera funcionan las cuentas vinculadas a la hipoteca y cuánto debes abonar de comisiones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Por lo general, las entidades bancarias suelen imponer la apertura de una cuenta vinculada al préstamo hipotecario para la compra de vivienda.

Esto no es una obligación para el cliente, puede optar por no contratar este producto y abonar las cuotas del préstamo hipotecario por medio de una domiciliación de los recibos en otra entidad, por transferencia o realizando un ingreso en efectivo.

La tasa de mantenimiento para las cuentas vinculadas a la hipoteca únicamente puede cobrarse en las hipotecas firmadas luego de abril de 2012.

Es normal que surjan dudas en torno a las cuentas vinculadas a la hipoteca. Por ejemplo si es obligatorio abrir una cuenta vinculada al contratar un préstamo hipotecario, si la entidad bancaria puede imponernos el pago de comisiones por ella, qué ocurre con este producto si cancelas la hipoteca de manera anticipada, entre otras.

Aquí te explicaremos ésas y más dudas para que sepas de qué manera funcionan las cuentas vinculadas a las hipotecas y qué comisiones llevan.

Cuentas vinculadas a la hipoteca

Las cuentas vinculadas son aquellas en la que te cargan las cuotas de tu préstamo hipotecario. Es un producto simple, siendo la citada o las relacionadas con la misma, como por ejemplo, el abono del seguro asociado al préstamo, sus únicas funciones. Esto quiere decir que no será útil para abonar impuestos, el recibo de la comunidad o la factura del teléfono, entre otras posibilidades.

Sin embargo, más allá de su simplicidad, las cuentas instrumentales cuentan con algunas características y opciones que es conveniente tener en cuenta.

¿Son obligatorias las cuentas vinculadas?

Que las cuentas vinculadas a la hipoteca sean obligatorias puede variar dependiendo de la situación, de un aspecto tan sencillo como que así figure o no en el contrato entre ambas partes.

De esta forma, la entidad bancaria de turno puede obligarte a contar con una cuenta vinculada cuando en el contrato de la hipoteca lo imponga de manera previa. En este caso, el banco tendrá que informarte de ello previo a formalizar la relación contractual y deberá recogerlo de manera clara en el escrito.

¿Hay alternativas a las cuentas vinculadas para abonar las cuotas del préstamo hipotecario?

La respuesta a esta pregunta es sí. En caso de que esta imposición no se vea reflejada en el contrato, será posible llevar a cabo los pagos por medio de cualquiera de las siguientes vías:

Por medio de una domiciliación de los recibos del préstamo hipotecario en una cuenta de otra entidad.

Por transferencia.

Mediante un ingreso en efectivo en la propia entidad bancaria.

La gran mayoría de los bancos exige en ese documento que el cliente abra una cuenta en el propio banco para facilitar la gestión del producto. Lo cierto es que por lo general resulta ser más práctico para el usuario. No obstante, si te interesa mantenerte firme en tu negativa a hacerlo, más allá de que te insistan, no es se trata de un punto obligatorio. Ten en cuenta que, esta situación significaría llegar a un acuerdo entre las partes previo de firmar el contrato para realizar los pagos.

Puntos a tener en cuenta

Lo más aconsejable es dedicarle algo de tiempo a averiguar las posibles comisiones que te cobrará la entidad bancaria sin que lo notes. Esto sin importar cuál sea el producto financiero. Con respecto a las cuentas vinculadas a las hipotecas, la tasa bancaria más común es la de mantenimiento y en la que más atención debes poner.

Por otro lado, si no te encuentras totalmente a gusto con el servicio que recibes o las comisiones a las que debes hacer frente, siempre puedes optar por elegir otro proveedor.

Comisión de mantenimiento en las cuentas vinculadas

Las comisiones bancarias son un punto fundamental para calcular la rentabilidad de cualquier tipo de producto financiero. En las cuentas vinculadas, una de las claves se encuentra a la hora en que suscribiste la hipoteca. El motivo es muy simple, por ley, las entidades bancarias no cuentan con el derecho a cobrar comisión de mantenimiento en todas aquellas hipotecas firmadas antes de abril de 2012. Eso sí, debe tratarse de cuentas que solo se utilicen para abonar las cuotas del préstamo hipotecario y no para cualquier otra fin.

Luego de dicha fecha, la entidad bancaria sí puede cobrarte comisión de mantenimiento por la cuenta vinculada. Deberás cumplir dos condiciones:

Informarte antes de la firma del contrato de que va a imponerte una tasa.

Mantener constante la cuantía de ese extra durante la vida del producto. Esto quiere decir que, el banco no podrá modificar unilateralmente el valor de la comisión por mantenimiento en las cuentas vinculadas a la hipoteca.

¿Es conveniente contar con una cuenta vinculada a la hipoteca?

Si bien, siempre es necesario analizar la situación ya que cada caso es diferente, lo más aconsejable es abrir una cuenta vinculada en el mismo banco con el que se contrata la hipoteca. Particularmente, si no cuenta con comisión de mantenimiento, esto puede venir dado por defecto en la oferta comercial o bien, obtenerse en el paso de las negociaciones previas a la formalización del documento.

¿Cómo cerrar una cuenta vinculada a la hipoteca?

Si ya has terminado de abonar tu hipoteca y deseas cancelar la cuenta vinculada, tendrás que comunicárselo al banco específicamente. En caso contrario, es posible que la entidad bancaria continúe cargándote comisiones de mantenimiento.

¿Es posible cancelar de manera anticipada?

Si optas por cancelar el préstamo hipotecario antes de que finalice, no será suficiente con abonar los pagos pendientes en la cuenta vinculada. La realidad es que deberás ordenar expresamente a la entidad, por escrito, que aplique dichos fondos a la cancelación anticipada de la hipoteca.

De todas formas, si cuentas con una misma cuenta vinculada a distintos préstamos concedidos por el mismo banco, esto puede ser uno hipotecario y otro personal, al hacer un ingreso, debes especificar por escrito qué deuda puntual deseas saldar para que el banco atienda tu orden de manera correcta.

Por último, es importante resaltar que, si la cuenta vinculada se encuentra a nombre de dos titulares por compartir el préstamo hipotecario, su cancelación requerirá del consentimiento de ambas partes.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las cuentas vinculadas a la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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