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Desde Oi Real Estate queremos contarte en qué consiste el seguro de protección de pagos en un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿De qué se trata el seguro de protección de pagos?

Cuando hablamos del seguro de protección de pagos nos referimos a un producto que se encargará de compensar la pérdida de ingresos del trabajador. Las únicas dos situaciones que serán cubiertas por esta póliza son, que el trabajador se encuentre en una situación de desempleo o de incapacidad temporal.

¿Es confiable?

En primer lugar, es lógico que cuando escuchamos hablar de un seguro de protección de pagos nos preguntemos si realmente la aseguradora se hará cargo de afrontar la amortización del préstamo hipotecario si te quedas en el paro o incapacitado temporalmente para trabajar. A pesar de que se trata de un escepticismo muy común y lógico, la respuesta es afirmativa.

El seguro de protección de pagos: vinculado a préstamos, pero independiente

El seguro de protección de pagos es brindado por las entidades bancarias a modo de cobertura adicional, es válida exclusivamente para protección de pago en caso de desempleo o incapacidad temporal, esto garantiza la amortización de préstamos hipotecarios, de consumo, tarjetas de crédito y otras operaciones de financiación.

Es fundamental que se encuentre expresado de manera clara en el contrato de crédito y en la póliza de protección de pagos cuál es la operación de financiación que será cubierta por este seguro. Esto se debe a que es muy habitual que un cliente tenga activos diferentes créditos.

La entidad financiera tendrá que ocuparse de informar al cliente de que ha suscrito el seguro de protección de pagos. A pesar de que su coste quede integrado en la cuota mensual del crédito cubierto por este seguro. Ha ocurrido en alguna ocasión que el cliente no solicitó la entrada en acción del seguro de protección de pagos al quedarse en el paro. Principalmente porque no estaba al tanto de que el crédito suscrito con la entidad bancaria contaba con esa cobertura.

Guía de Buenas Prácticas del seguro de protección de pagos

La Guía de Buenas Prácticas del seguro de Protección de Pagos es de adhesión voluntaria para las entidades aseguradoras. Sin embargo, algunas de ellas, han resultado sumamente activas en su elaboración e implantación.

Constituye un desarrollo específico de la Guía de Buenas Prácticas de Transparencia en el Seguro elaborada por Unespa. El objetivo es facilitar a los potenciales asegurados la información relevante. Deben conocer dicha información antes de la contratación de un seguro que incluya la garantía de protección de pagos por desempleo o incapacidad temporal.

Principalmente, sobre las coberturas, los límites económicos, los riesgos no cubiertos y/o excluidos y el precio del seguro. Todos esos puntos luego deben detallarse en el contrato de seguro. Esto debe ser de manera clara, breve y fácil de comprender, dependiendo del compromiso asumido por las entidades que apliquen la Guía.

En primer lugar, el cliente, debido a la naturaleza de esta modalidad de seguro, tendrá que recibir de la entidad financiera o de la aseguradora la información suficiente para que, previo a la contratación, pueda hacer una correcta valoración sobre el producto para ver si logra adecuarse o no a sus preferencias y necesidades de cobertura, frente al desempleo o incapacidad temporal.

Cobertura del paro o la incapacidad temporal

Es fundamental que quede claro que el seguro de protección de pagos tiene un valor, a pesar de que se encuentre camuflado en la cuota del crédito. Hay una compañía de seguros detrás, aunque en el contrato únicamente figure la entidad bancaria. Otro punto que es fundamental tener muy en claro es que, únicamente cubre paro o incapacidad temporal. El seguro de protección de pagos no funcionará ante otro tipo de situaciones.

En la información previa y, principalmente, en el contrato, es importante que queden claras y detalladas las causas que originan la prestación del seguro, como incapacidad temporal o desempleo, lo cual está en función de la situación laboral y del régimen de contratación del asegurado en el momento del siniestro.

En caso de incapacidad temporal, deberá estar definida y concretada la documentación mínima que solicita la entidad aseguradora para la admisión de tal calificación. De este modo, podrá abonar las cantidades contempladas en el contrato.

Por otro lado, si se da un caso de incapacidad temporal derivada de contingencias comunes, y a los únicos efectos del seguro de Prestación de Pagos, lo que se abona por incapacidad temporal será el equivalente a la prestación pública por desempleo. El trabajador asegurado cuenta con el derecho al cobro de la indemnización del seguro por la cobertura de desempleo, a pesar de que para la Administración se encontrara en situación de incapacidad temporal.

La aseguradora y la entidad bancaria, tendrán que informar del régimen laboral que debe ostentar el asegurado para obtener esta prestación: funcionarios, trabajadores autónomos, por cuenta ajena con contratos por obra, temporales, entre otros.

Si se da una situación de desempleo, la póliza tendrá que definir de manera clara las condiciones y características requeridas para considerar el cese en el trabajo como desempleo, para acceder al cobro del seguro.

Atención a las exclusiones del seguro

Para la valoración del riesgo y determinación de la prima del seguro de protección de pagos es necesaria la información que el cliente facilita a la entidad financiera sobre los puntos que se le soliciten por la compañía de seguros. Debe quedar constancia de esa información en la póliza, en el cuestionario o en cualquier otro documento o soporte duradero.

La póliza tendrá que concretar y dejar en claro las consecuencias que pueden surgir, en lo que respecta a las coberturas del seguro, en caso de que la información no fuera exacta. Eso sí, siempre que esta se haya solicitado antes por la entidad aseguradora y que haya constancia de ello.

A la vez, el contrato tendrá que dar una descripción, detallada, sobre las garantías y las coberturas brindadas en esta póliza. Es importante prestar especial atención a las exclusiones.

El contrato debe informar, de manera simple y clara, las cláusulas que delimitan las garantías y, de existir, las que afectan la cuantía o porcentaje para la determinación de cada pago y conceptos asociados incluidos. Además, si existe algún límite en las indemnizaciones, del mayor número de pagos por siniestro y del número máximo de pagos para la duración de la póliza.

El cliente tendrá que recibir información sobre la cobertura del seguro según sus circunstancias personales a lo largo de la vida de la póliza. Y, particularmente, en caso de cambio en su situación laboral.

Si las garantías o coberturas son excluyentes se deberá definir cómo actuaría esta alternancia, con el foco sobre la cobertura de desempleo o incapacidad temporal, dependiendo de cual fuera la situación laboral y el régimen de contratación.

También, se tendrá que informar, que en caso de siniestro, la determinación de la indemnización se basará en lo estipulado para la garantía concreta afectada. Esto es así tanto en lo que respecta a las cláusulas delimitadoras del riesgo, como a las limitaciones de cobertura. Las exclusiones y las limitaciones de cobertura tendrán que figurar destacadas en la póliza y haber sido aceptadas.

Cuidado con la franquicia y la carencia del seguro

Si el seguro de protección de pagos tiene franquicia, debe especificarse la cantidad y la duración por la cual el cliente es su propio asegurador y, si se da el siniestro, soportará la parte de los pagos correspondiente.

Ocurre lo mismo si se establece un plazo de carencia. La entidad aseguradora tendrá que aclarar el periodo de tiempo. Es decir, desde la fecha de efecto de la póliza, durante el cual, las garantías del seguro no tienen efecto.

Además debe detallarse en el caso de que una garantía tenga un periodo de carencia específico, o si se establece entre siniestros de la misma o diferente garantía.

¿Qué hacer si quedo en el paro?

Si por desgracia tienes que ir al paro, o si ocurre una situación que genera una incapacidad temporal para trabajar, el seguro de protección de pagos entrará en acción. La compañía aseguradora y la entidad bancaria tendrán que informarte del procedimiento establecido para la declaración de los siniestros. Si es posible realizarlo por teléfono o por medio de Internet. Además, te explicará los plazos y la forma de realizarse esa declaración de siniestro. Y también, de los documentos mínimos a aportar, tanto en un inicio como periódicamente.

La entidad aseguradora definirá de manera clara la forma de cálculo de la prestación, los límites, periodicidad. También, si se aplica un porcentaje de aseguramiento determinado, si la indemnización es mensual, diaria u otra.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el seguro de protección de pagos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Préstamos hipotecarios: naves industriales y locales comerciales

23 abril, 2022 No hay comentarios

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Lograr conseguir financiación es uno de los inconvenientes más grandes a los que deben hacer frente los autónomos y pymes al momento de abrir un negocio. Los préstamos hipotecarios para comprar un local comercial y las hipotecas para financiar las naves industriales son la principal ayuda que requieren los emprendedores para comprar un inmueble y poder dar inicio a sus actividades. Aquí te detallaremos cuáles son las principales características de las hipotecas para locales y naves industriales y qué entidades bancarias las ofrecen.

Características de los préstamos hipotecarios para locales o naves industriales

Los préstamos hipotecarios para locales comerciales cuentan con una mayor cantidad de restricciones si los comparamos con las hipotecas destinadas a la compra de viviendas. En primer lugar, es importante dejar en claro que, las entidades financieras no acostumbran a hacer públicos los tipos de interés que son aplicados para este tipo de préstamos. En cambio, someten la concesión de la hipoteca al análisis exhaustivo que se lleva a cabo sobre la situación económica y financiera de la empresa. Se trata de algo semejante a lo que ocurre con las comisiones y vinculaciones aplicadas.

Sin embargo, vamos a aclarar cuáles son las características básicas que presentan las hipotecas para locales o naves industriales:

El nombre de una empresa

Los préstamos hipotecarios para locales comerciales, oficinas y naves industriales deben solicitarse en nombre de una empresa, puede tratarse de una PyME, un autónomo o una multinacional. No es posible solicitarla a nombre de un particular.

Debido a que el riesgo es más alto cuando se trata de un préstamo hipotecario para un local comercial a causa de la incertidumbre de que el negocio no vaya bien, las entidades bancarias exigen una mayor entrada o aportación inicial. En otras palabras, aquel que pida el préstamo tendrá que aportar con fondos propios, por lo menos, el 30% del precio de compra. También, deberá tener en cuenta que será necesario afrontar los gastos e impuestos en la compra de un local comercial o nave industrial. Si nos interesa obtener una financiación del 100% del precio, será necesario optar por algún local que proceda de la cartera de inmuebles de la entidad bancaria.

Intereses

Los tipos de interés también por lo general son superiores en este tipo de préstamos hipotecarios si los comparamos con los que podemos encontrar en una hipoteca para compra de vivienda. Sin embargo, continúan siendo más bajos que los de un préstamo para negocios (entre 4-5% TIN).

Plazo

El plazo máximo de amortización de este tipo de préstamos para la compra de locales comerciales por lo general es de aproximadamente entre 10 y 20 años. Por otro lado, los plazos de amortización de un préstamo hipotecario para la compra de vivienda pueden variar entre los 30 y 40 años.

Ubicación

La ubicación del local comercial es otro de los factores que las entidades bancarias tendrán muy en cuenta antes de establecer las condiciones de tu préstamo hipotecario.

Actividad

La actividad que se llevará a cabo en el local es muy importante, ya que también influirá en la decisión de la entidad bancaria.

Rentabilidad

Se trata de algo que los bancos siempre se encargarán de analizar con detenimiento antes de aprobar tu solicitud para el préstamo.

Capacidad financiera

Sin lugar a dudas, la capacidad financiera del negocio es otro de los aspectos determinantes para las condiciones del préstamo hipotecario.

Formalización de la hipoteca

Con respecto a la formalización del préstamo hipotecario para locales y naves industriales, será necesario firmar una escritura notarial e inscribir en el registro de la propiedad. De este modo, quedará constancia de la carga que existe sobre el inmueble, además de los derechos y obligaciones de las dos partes. El mismo inmueble hipotecado será la garantía de pago.

Entidades bancarias que ofrecen préstamos hipotecarios para locales comerciales

Resulta una tarea bastante difícil poder encontrar entidades bancarias que brinden préstamos hipotecarios para locales comerciales y naves industriales. La oferta en España resulta bastante escasa y la información no se encuentra del todo completa. Las entidades no tienen interés en arriesgar en lo que a tipos de interés se refiere y optan por realizar un estudio más detallado y profundo para cada negocio, autónomo o Pyme que tenga interés en realizar la compra de un local o nave antes de dar un valor. Las entidades bancarias online, presentan préstamos hipotecarios que resultan muy atractivos para la compra de vivienda, sin embargo, no ofrecen hipotecas para locales o naves industriales. El principal motivo es el profundo estudio del negocio que se debe realizar para este tipo de operaciones y que, debido a su estructura digital, les resulta complicado llevarlo a cabo o incluso, poco rentable.

Por otro lado, entre las pocas entidades que brindan financiación hipotecaria para la adquisición de locales comerciales, se encuentran el Banco Santander y Bankinter.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los préstamos hipotecarios para locales comerciales o naves industriales. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Es posible solicitar una hipoteca para comprar un terreno y construir una vivienda?

22 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte si existe la posibilidad de solicitar un préstamo hipotecario para comprar un terreno y construir una casa. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Se puede pedir una hipoteca para un terreno y construir una casa?

Es cierto que, hoy en día, existe una importante oferta de viviendas en venta en España. Sin embargo, la realidad es que no en todos los casos resulta sencillo encontrar una que logre adaptarse completamente a nuestras necesidades, tanto porque se escape de nuestro presupuesto como porque no cuente con todo lo que requerimos.

Es por esto, y por el creciente interés por las viviendas prefabricadas, que resulta cada vez más habitual que las entidades bancarias brinden préstamos hipotecarios para comprar un terreno. De este modo, posteriormente, puedes construir una vivienda o, como mencionábamos, instalar una casa modular.

Esto quiere decir que sí es posible solicitar un préstamo hipotecario para comprar un terreno. Sin embargo, cabe destacar que con ciertas limitaciones y condicionantes, que detallaremos a continuación.

¿Cuáles son las diferentes opciones para poder solicitar una hipoteca para comprar un terreno?

Como ya hemos mencionado más arriba, comprar un terreno para construir una vivienda desde cero es cada vez más demandado. Esto se debe principalmente a la pandemia originada por el Covid-19, ya que ha modificado nuestras necesidades habitacionales y, por ende, también cambió la importancia que damos a contar con una casa con jardín o una segunda vivienda.

Por este motivo, y teniendo en claro la creciente demanda que ya existe y que irá en aumento, las entidades bancarias optan por ofrecer mayores facilidades para la financiación de la compra de un terreno en el que construir una casa.

Es por este motivo que cada vez es más habitual que las entidades bancarias ofrezcan hipotecas para comprar un terreno donde instalar casa prefabricadas.

No obstante, para que nos brinden un préstamo hipotecario que nos permita comprar un terreno, será necesario cumplir con algunos requisitos, que a continuación detallaremos en profundidad. Sin embargo, hay que tener en claro que, algunos promotores inmobiliarios y fabricantes de viviendas prefabricadas ofrecen acuerdos de financiación con ciertas entidades financieras, que te permitirá agilizar el proceso.

Hipoteca para comprar terreno

Previo a la elección del terreno en el que nos interesa construir nuestra vivienda debemos tener en cuenta algunos puntos clave. Lo primero que debemos saber es que resulta algo complicado que las entidades bancarias ofrezcan hipotecas para comprar un terreno. Es por este motivo que, probablemente tendremos que hipotecar nuestra casa en propiedad (si no lo está) para lograr financiarlo, o bien, pedir una ampliación hipotecaria. Por otro lado, en cualquier caso, será necesario que se trate de un terreno urbano, de no ser así no conseguiremos que el banco nos la conceda.

Diferentes opciones para comprar un terreno

Hipotecar tu vivienda actual

La realidad es que no resulta sencillo que nos concedan una hipoteca para comprar un terreno, por ende, es probable que tengamos que hipotecar nuestra vivienda actual para lograr financiarlo.

Préstamo personal

Además, contamos con la posibilidad de solicitar un préstamo personal. No obstante, es importante tener en claro que resultará mucho menos rentable. Ya que los créditos al consumo, por lo general, tienen un interés medio del 8%, a comparación del de un préstamo hipotecario que suele ser del 2% de media, no resulta conveniente.

Hipoteca autopromotor

Otra opción que te permitirá comprar un terreno es solicitar una hipoteca autopromotor. Hablamos de uno de los préstamos hipotecarios con mayor demanda de los últimos meses y todo indica a que esta tendencia continuará creciendo. Esto se debe, principalmente, a las ventajas que ofrece.

Como su nombre lo dice, las hipotecas autopromotor nos darán la posibilidad de financiar la construcción de una vivienda en un terreno de nuestra propiedad. Esto significa que, se trata de un préstamo hipotecario creado específicamente para aquellas personas que deseen construir su propia vivienda en un terreno que hayan adquirido. No obstante, algunos bancos permiten financiar parte del terreno por medio de dicho préstamo, sin lugar a dudas, lo transforma en una de las mejores opciones.

Por otro lado, es importante resaltar que cuando se trata de hipotecas autopromotor el plazo de devolución del dinero es menor, treinta años como máximo. Además, los intereses también son más altos que los de las hipotecas tradicionales. De todas formas, comprar una vivienda prefabricada o construir una de obra nueva desde cero por nuestro lado resulta más económico, por ende, termina saliendo a cuenta.

Los requisitos para un préstamo hipotecario para un terreno

Ya hemos mencionado que no resulta sencillo que nos concedan un préstamo hipotecario para realizar la compra de un terreno y que, probablemente, sea necesario hipotecar nuestra casa para ello o bien, solicitar una hipoteca autopromotor.

Por otro lado, es fundamental que el terreno que nos interese sea urbanizable y de nuestra propiedad. Además, será requisito que la vivienda se encuentre anclada al mismo, por lo que no serán una posibilidad las casas móviles. Será necesario también, una licencia municipal para realizar el proyecto y, una vez terminado, debemos inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Ahora sabemos que sí que es posible solicitar una hipoteca para comprar un terreno y construir una casa. Siempre y cuando logremos cumplir con los requisitos que hemos analizado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas solicitar una hipoteca para comprar un terreno y construir una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cómo pedir una hipoteca?

20 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber a la hora de pedir una hipoteca en 2022. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, llevar a cabo la compra de una vivienda se trata de una de las decisiones más importantes que deberás tomar en tu vida. Para conseguirlo, lo más probable es que optes por pedir una hipoteca. Solicitarla no es realmente difícil, sin embargo, sí que cuenta con varios pasos y algunos requisitos que será mejor que los verifiques antes de iniciar el proceso de compra de un inmueble.

Es por este motivo que, en esta oportunidad te acompañaremos con una guía donde detallamos el paso a paso para solicitar una hipoteca. Veamos de qué se tratan.

Pasos para pedir una hipoteca

A grandes rasgos, los pasos para pedir una hipoteca podrían resumirse de la siguiente manera:

Asegúrate de cumplir con todos los requisitos.
Busca y compara diferentes préstamos hipotecarios.
Reúne la documentación necesaria y preséntala en el banco.
Espera la respuesta.
Si fue afirmativa, elije tu casa ideal.
Revisa las condiciones de contratación.
Haz una previsión de fondos.
Visita al Notario.
Firma la hipoteca.
¡Felicidades! Ya puedes comprar tu piso.

Ahora bien, en cada uno de estos pasos hay ciertas características que deberemos evaluar para que tu solicitud hipotecaria tenga éxito. En consecuencia, será mejor que profundicemos en cada uno de ellos.

¿Cuáles son los requisitos para pedir una hipoteca?

Al solicitar un préstamo hipotecario debemos tener en cuenta que es necesario cumplir con ciertos requisitos para que el banco nos de el visto bueno:

Contar con ahorros

El requisito fundamental para solicitar una hipoteca es contar con los ahorros suficientes. Lo más habitual es que los bancos financien solo el 80% del valor total del inmueble. Por lo tanto, si estás interesado en pedir una hipoteca, deberás aportar el 20% restante.

Pero, además, el banco no financiará los gastos relacionados con la compra del inmueble ni aquellos que corresponden a la escrituración de la hipoteca. Es por ello que deberás prever un gasto adicional del 10% del valor de la vivienda.

Ingresos suficientes para pagar las cuotas

También, deberás asegurarte de que cuentas con el dinero suficiente para abonar la cuota mensual. Al respecto. La cantidad exacta puede variar de un banco a otro, sin embargo, por lo general aprobarán tu solicitud si las cuotas de la hipoteca no superan el 35% de tus ingresos netos. Se trata del porcentaje que el Banco de España recomienda destinar a la cuota hipotecaria.

Trabajo estable

Para que te concedan un préstamo hipotecario también debes tener una situación laboral estable. Se trata de un requisito sumamente lógico, ya que el banco debe asegurarse de que podrás pagar las cuotas durante los 20 o 30 años que dura un préstamo hipotecario.

Si trabajas por cuenta ajena, tendrás que contar con un contrato indefinido y tener cierta antigüedad en tu empresa (de seis meses en adelante).
En caso de ser autónomo o empresario, tendrás que ser dueño de un negocio viable y con beneficios recurrentes durante los últimos dos años como mínimo.

Otro puntos que valoran los bancos es el sector en el que trabajas. Por ejemplo, será más probable que te concedan una hipoteca si eres funcionario o si estás empleado en sectores pujantes como la informática o las nuevas tecnologías. En cambio, tus oportunidades serán más bajas si trabajas en un sector ligado a la estacionalidad, por ejemplo, la hostelería o el turismo.

Historial crediticio

Todos los bancos se encargarán de revisar tu historial crediticio al estudiar tu solicitud hipotecaria. Esto significa que, comprobarán si tienes otros préstamos vigentes y si los pagas en tiempo y forma. Esa información la consultan en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Además, accederán a listados de morosos como ASNEF o RAI para averiguar si tienes algún impago pendiente.

Lo ideal es que solicite el préstamo hipotecario sin ninguna otra deuda vigente, ya que así tendrás muchas más posibilidades de obtener la aprobación. Contar con otros préstamos contraídos no significará una denegación automática, sin embargo, la realidad es que te restará opciones. Si estás abonando otros créditos, asegúrate de cobrar un sueldo que te permita poder hacer frente a sus cuotas y las de la hipoteca (recuerda lo que hemos mencionado más arriba sobre el endeudamiento máximo del 35%).

Si tienes alguna cuota impagada asociada a cualquier otro préstamo, no pierdas tu tiempo y no solicites un crédito hipotecario, ya que el banco rechazará tu solicitud al momento. En estos casos, lo mejor es que, primero, pagues lo que debes por esa demora y, luego, dejes pasar algunos meses antes de pedir la hipoteca.

Busca y compara diferentes préstamos hipotecarios

Cuando ya estés seguro de que cumples con todos los requisitos para pedir una hipoteca, será el momento de comparar las diferentes ofertas que hay en el mercado. Esto te dará la posibilidad de estudiar cuál es la mejor opción para ti. Por otro lado, también te ayudará conocer en profundidad las ofertas hipotecarias te ayudará a negociar con las entidades bancarias.

De manera general, en primer lugar tendrás que saber es qué tipo de hipoteca te resulta más conveniente. Si quieres saber más al respecto, sigue estos links: Hipotecas fijas, Hipotecas variables, Hipotecas mixtas.

Luego, deberás comparar tanto el TIN como el TAE de los préstamos hipotecarios:

Tipo de Interés Nominal (TIN): se trata del porcentaje que se agregará al capital cedido como remuneración durante un periodo determinado. En otras palabras, es el porcentaje fijo que se pacta con el banco como concepto de cargo por el dinero que te prestaron.

TAE: por su parte, determina la cuantía de dinero que pagarás en total por el préstamo a la entidad financiara.

Sobre esta base podrás elegir la mejor hipoteca según tus necesidades y tus posibilidades.

Reúne la documentación necesaria y preséntala en el banco

El listado de documentos que te pedirán en el banco para poder solicitar la hipoteca, independientemente de tu situación laboral, serán los siguientes

DNI, NIE o pasaporte, según corresponda.
Contrato de señal o de arras, si es que ya está firmado.
CIRBE o informe de riesgos.
Última declaración del IRPF.
Escrituras de cada propiedad inmueble que poseas.
Contrato de alquiler del inmueble si tu actual domicilio es alquilado, y últimos recibos de la renta.
Vida laboral actualizada.
Extractos bancarios recientes.

Ahora bien, si eres trabajador por cuenta ajena también te pedirán estos documentos adicionales:

Contrato laboral.
Últimas tres nóminas.
Si tuvieras otros préstamos actualmente, te pedirán los recibos de los mismos.

En el caso de que seas autónomo, los documentos adicionales serán diferentes:

Declaración anual del IVA y últimos pagos del mismo.
Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.

Espera la respuesta el banc

Cuando ya hayas presentado toda la documentación, deberás armarte de paciencia. Pues el banco tarda unos siete días en darte la respuesta sobre la confirmación (o no) de la hipoteca. Pero no te preocupes, porque mientras tanto podrás empezar a buscar tu casa ideal.

Elige tu casa ideal

Encontrar tu casa ideal quizás sea lo que más te motive en todo este proceso tan complejo. Y en Oi Real State podemos ayudarte con ello.

Pero es cierto que existen opiniones encontradas respecto de si es mejor elegir el piso que quieres comprar antes o después de solicitar la hipoteca. Muchos se inclinarán por la primera opción, pero nuestro consejo está alineado con la segunda.

Pues al solicitar la hipoteca primero, tendrás un panorama más claro respecto del precio de los inmuebles que puedes buscar. Además, te ahorrarás la ansiedad generada por el plazo de formalización de la venta luego de haber firmado el contrato de arras.

Revisa las condiciones de contratación

Si el banco aprueba la operación, deberá informarte sobre las condiciones de la hipoteca. Para ello te entregarán toda esta documentación:

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Allí se detallarán las condiciones de financiación que el banco te ha ofrecido.
Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). ¡Atención! En ella aparece la información más importante del préstamo hipotecario: si fue concedido en otra divisa, cuáles son los gastos de constitución a pagar por parte del cliente y si se usa algún índice de referencia para calcular el interés, entre otras.
Una copia del contrato hipotecario.
Un documento donde se informa sobre los gastos de hipoteca que deberá costear el cliente. Por ley, solo deberías hacerte cargo de la tasación y de los gastos de escritura.
Si la hipoteca es variable, también te entregarán un documento donde se detallan los distintos precios de las cuotas en los meses correspondientes.
Por último, te entregarán un documento advirtiéndote que te asesores con un notario antes de la firma.

Haz una previsión de fondos

La previsión de fondos no es otra cosa que ingresar una cuantía de dinero en tu cuenta bancaria, que se utilizará para pagar los gastos de formalización de las escrituras de compraventa y de la hipoteca. Además, de aquí se descontará el importe de la vivienda que el banco no te financie.

Cuando hablábamos al principio de los ahorros requeridos para solicitar una hipoteca, nos referíamos exactamente a esto.

Visita al notario

Ya no queda demasiado por hacer. Pues este paso consiste solo en seleccionar la notaría con la que quieres firmar tu hipoteca.

Lo más aconsejable es que visites al notario unos días antes de la firma. Pues él verificará que hayas recibido toda la documentación pertinente, te explicará las condiciones de contratación de la hipoteca de manera sencilla y te realizará un test para asegurarse de que has entendido todas las cláusulas del contrato.

Cabe destacar que sus servicios serán gratuitos, pues recibir su asesoramiento es tu derecho.

Firma la hipoteca

¡Finalmente hemos llegado al último paso para la contratación de tu hipoteca! Y consiste en la firma de las escrituras de la hipoteca y del contrato de compraventa. La firma se realizará en la notaría y será obligatorio que, además de ti, se presente el apoderado de tu banco y el vendedor del inmueble.

Tras la formalización de ambos contratos y la entrega del dinero correspondiente al vendedor, ¡ya te habrás convertido oficialmente en propietario!

Entonces verás que todo este proceso, que es un poco largo y complejo, habrá valido la pena. Pues habrás cumplido tu objetivo de tener tu casa propia, o bien de invertir en bienes inmuebles para incrementar tus ingresos.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los trámites para cancelar la hipoteca al terminar de pagar tu casa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Levantamiento de hipoteca: ¿De qué se trata?

19 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo llevar a cabo el levantamiento de hipoteca y cuál es su principal funcionalidad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

De la misma manera que para llevar a cabo el préstamo hipotecario, fue necesarios realizar distintos trámites. Por ejemplo, la firma del contrato de compraventa ante un notario, o bien, la tasación de la casa, para dar inicio al levantamiento de hipoteca también debemos hacer frente a ciertos trámites que, sin lugar a dudas, implican un nuevo gasto. En el siguiente artículo nos encargaremos de contarte cada detalle del levantamiento de hipoteca para que comprenda a la perfección y de manera transparente de qué se trata. Toma nota y pon mucha atención para descubrirlo.

Levantamiento de hipoteca: ¿Qué es?

Cuando hablamos de levantamiento de hipoteca, nos referimos a un trámite que sirve para informar y acreditar ante las Administraciones pertinentes y a la sociedad en general que la propiedad ya te pertenece por completo y el préstamo hipotecario ha llegado a su fin, siendo abonado de manera íntegra.

Como mencionamos más arriba, debes tener en claro que para levantar hipoteca también será necesario llevar a cabo distintos trámites. Con respecto a este punto, debes tener en cuenta que haber realizado el pago de la última cuota no implica la cancelación automática de tu préstamo hipotecario. Para conseguirlo, es necesario que realices un levantamiento de hipoteca.

¿Por qué debería llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?

La realidad es que el levantamiento de hipoteca no se trata de un requisito que resulte obligatorio y que va a implicar un nuevo gasto para tu economía que puede variar en función del importe del crédito inicial. No obstante, sí que es muy aconsejable llevarlo a cabo una vez que hayas terminado de pagar el préstamo hipotecario.

El principal motivo es que se trata de un proceso que significa transmitir al Registro de la Propiedad la extinción de las cargas hipotecarias de la vivienda luego del pago del préstamo hipotecario. De este modo, si en un futuro te interesa vender el inmueble, o bien, solicitar un segundo préstamo hipotecario, por ejemplo, la información registral dejará ver cuál es la situación real de la propiedad.

En caso contrario, los datos oficiales se mantendrán de ese modo durante 20 años. Esto quiere decir que continuarán vinculando al inmueble con las cargas hipotecarias, a pesar de que estas ya hayan sido abonadas en su totalidad. Esto, sin lugar a dudas, puede generar dificultades a la hora de llevar a cabo cualquier tipo de operación inmobiliaria. Una vez transcurridas esas dos décadas, el Registro deberá actualizar dicha información, eliminando todas las cargas de manera automática.

¿Cómo puedo llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?

A la hora de realizar el levantamiento de hipoteca es muy habitual que uno no sepa por dónde debe comenzar. No debes preocuparte, aquí te explicaremos cómo hacerlo.

En primer lugar, al no tratarse de un trámite de obligatorio cumplimiento, cuentas con dos opciones para llevar a cabo el levantamiento de tu préstamo hipotecario. Puedes hacerlo por medio de la entidad financiera con la que has firmado la hipoteca o bien, por tu cuenta.

Levantamiento de hipoteca con entidad financiera

Llevar a cabo el levantamiento de hipoteca por medio de la entidad financiera con la que habías firmado el préstamo hipotecario es muy simple. Se trata del procedimiento más fácil, ya que el banco o caja pertinente se ocupará de llevar a cabo todos los pasos. Lo único que tendrás que hacer es realizar la solicitud del levantamiento de hipoteca.

Levantamiento de hipoteca por cuenta propia

Cuando se trata de levantar la hipoteca por cuenta propia debes tener en claro que serás tú quien deberá ocuparse de cumplir con cada uno de los requisitos. Además, será necesario presentar toda la documentación que sea requerida. Aquí te detallaremos paso a paso todos los puntos de lo que tendrás que hacer para levantar la hipoteca:

Solicitud: debes solicitar a la entidad financiera con la que tenías el préstamo hipotecario un certificado de saldos de deuda cero. A pesar de que esto debería ser gratuito, la realidad es que una gran cantidad de bancos pueden cobrar una comisión por este trámite.

Notario: lo siguiente es dirigirte a un notario con dicho documento y solicitar la realización de una escritura de cancelación. Tendrá que ser firmada por ti y el apoderado de la entidad financiera. El valor puede variar dependiendo del fedatario elegido y el importe del préstamo hipotecario.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: será necesario cumplimentar y presentar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la Agencia Tributaria. Es cierto que hay que presentarlo, sin embargo esto no supondrá ningún coste al estar exento de pago.

Registro de la Propiedad: por último deberás dirigirte al Registro de la Propiedad con la escritura y el resguardo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Allí tendrás que presentar el formulario de levantamiento de carga. Esto tiene un valor que puede ir de los 25 euros en adelante.

Una vez que hayas realizado todos estos pasos, para comprobar que todo se encuentra en orden, lo más aconsejable es solicitar una nota simple del inmueble para asegurarte de que, efectivamente, la vivienda ya se encuentra completamente libre de cargas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión con respecto al levantamiento de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué debe tener una vivienda para hacer una buena inversión?

19 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca con respecto a la vivienda para hacer una buena inversión. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de llevar a cabo la solicitud un préstamo hipotecario resulta muy importante tener en claro qué es lo que debe tener una vivienda y cuál es el momento de mercado inmobiliario para realizar una buena inversión.

La vivienda en España

Sin lugar a dudas, España se trata de un país muy apegado a la vivienda, cuenta con un porcentaje de población con vivienda en propiedad del 75,1%. La compraventa de viviendas es considerada la principal inversión, sin embargo, debemos saber cómo hacerlo.

Falta de liquidez

Lo primero que debemos tener en cuenta, es que se trata de una inversión que no cuenta con liquidez y es posible que pasen varias semanas o hasta meses para lograr materializar la decisión de comprar o vender. Si fuéramos propietarios de acciones, no nos encontraríamos con grandes complicaciones para venderlas, en el caso de la inversión inmobiliaria la falta de liquidez podría ocasionar que se termine vendiendo por debajo del mercado o con pérdidas, deberíamos deshacernos de esta propiedad lo antes posible.

Gastos de compraventa

A esto se le unen los gastos de compraventa. Si se trata de una vivienda de primera mano debemos afrontar el IVA, notaría y los costes asociados al solicitar un préstamo hipotecario. Para un inmueble de segunda mano, será necesario hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el impuesto de plusvalía municipal (a pesar de que se carga a la parte vendedora es habitual que repercuta en el coste) y el coste registral por la inscripción de la compraventa.

Compromiso

El apalancamiento da pie a un efecto multiplicador de beneficios, sin embargo, también de pérdidas. La compra de una vivienda es una muy buena inversión pero se trata de un compromiso a largo plazo, en donde debemos abonar una cuota hipotecaria que generará intereses tanto si genera flujos en especie (renta en especie por vivir) o una renta de alquiler.

Riesgo por localización

No muchas veces se tiene en cuenta el riesgo por la localización. Un entorno que se va degradando, con un gobierno cuya política (fiscal y legislativa) resulta contraria a los intereses de los propietarios. En última instancia, nos encontramos impulsando una inversión que no únicamente atacaría al patrimonio del propietario, sino que lo haría incluso cuando se está perdiendo el trabajo, fuente de los ingresos personales.

Es por todos estos motivos que debemos saber qué debe tener una vivienda para invertir para hacer una buena inversión. Aquí te explicaremos algunas pautas orientativas para intentar filtrar las mejores opciones de vivienda para realizar una buena inversión.

Relación entre tus ingresos y el pago del préstamo hipotecario

Más allá de que el préstamo hipotecario sea a tipo fijo o bien a tipo variable vinculado al Euribor, no es para nada aconsejable que sea mayor al 36% de nuestros ingresos personales para hacer una buena inversión. Ya que nos encontraremos sujetos a un apalancamiento financiero durante un largo periodo de tiempo.

Entender el valor del inmueble para comprar

Es necesario tener en claro que cada vez que busquemos una vivienda adecuada para hacer una buena inversión, debemos poner el foco en su precio que se moverá según el momento del mercado inmobiliario y será determinante para saber si estamos realizando una buena compra o no.

La mejor manera que tenemos para valorarlo es por medio de la ratio precio/alquiler. En otras palabras, se trata de comprar el coste de la vivienda más las potenciales reformas frente al alquiler medio de la zona descontando los gastos vinculados. Mientras más baja resulte esa relación, más elevado será el descuento que tendrá la vivienda frente a similares del entorno.

Analizar los flujos de caja

En caso de que el inmueble que nos interesa comprar no sea para que nos ofrezca una renta en especie y vivir en ella sino para alquilar, es fundamental llevar a cabo un análisis del flujo de caja. Es decir, lo que ingresa ante lo que sale. En ese punto será necesario tener en cuenta si se puede cubrir el capital del préstamo hipotecario, los intereses, los impuestos y el seguro con el alquiler mensual.

La rentabilidad del capital

Debido a que se trata de un activo que no posee liquidez y que compromete nuestro capital a largo plazo debemos ser sumamente exigentes en la rentabilidad que nos interesa obtener. Debemos poner la atención en el ROI (Return Of Investment) que se encarga de medir la cantidad de dinero o beneficio que se obtiene de una inversión como porcentaje de su coste.

Por ejemplo, si suponemos que compramos un inmueble por 120 000 euros, pero hemos adelantado 30 000 euros, además de otros 20 000 euros en rehabilitación. Hemos gastado en la vivienda unos 50 000 euros pero su coste de tasación es de 170 000 euros. Nuestra posición patrimonial es de 120 000 euros (se trata de la tasación menos costes), por lo que nuestro ROI sería de 70,8% (120 000/170 000). En este caso, mientras más elevado sea el apalancamiento, mayor impacto en el aumento del ROI.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los puntos a tener en cuenta para hacer una buena inversión al comprar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipoteca tácita: ¿De qué se trata?

18 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte a qué nos referimos cuando hablamos de hipoteca tácita. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En una compra venta de inmuebles es fundamental revisar diferentes aspectos para llevar a cabo la misma con las garantías necesarias, evitando de este modo responsabilidades futuras. Una de ellas es comprobar que las obligaciones de pago propias del inmueble se encuentran al corriente, no adeudándose ninguna cantidad correspondiente al Impuesto de Bienes Inmuebles.

¿Qué es una hipoteca tácita?

Se trata de una garantía de la deuda tributaria en favor del Estado, las comunidades autónomas o las entidades en virtud de la cual, para ciertos tributos que gravan de manera periódica bienes, el crédito garantizado tiene preferencia incluso frente a los acreedores inscritos con anterioridad a que lo haya hecho la Administración respecto de las dos últimas anualidades vencidas y no satisfechas.

Es decir que, cuando hablamos de una hipoteca tácita nos referimos a un derecho real de garantía sobre un bien inmueble. Dicho derecho brinda una preferencia de cobro a la administración pública respecto al pago de ciertos impuestos que se encuentran vinculados con ese bien.

En otras palabras, se trata de una forma con la que cuenta la administración de un país de garantizarse el cobro de ciertos impuestos. Estos, por lo general, se encuentran relacionados con el bien en cuestión. De esta manera y sin la necesidad de contar con el consentimiento del deudor, la administración pasa a ser preferente en el cobro.

Impuestos gravados con la hipoteca legal tácita

Este derecho real, también conocido como hipoteca legal tácita, solo tiene la posibilidad de gravar los impuestos directamente vinculados con el bien. En el caso de España, el más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es por este motivo que, uno de los deudores más comunes suele ser la administración local que lo gestiona.

Esto quiere decir que, no es posible hacer uso de este derecho de cobro para otro tipo de impuestos. Esto se debe, entre otras causas, a que para eso se encuentra el procedimiento de afección de bienes, que mencionaremos en detalle más abajo. Es por esto que, únicamente es de utilidad para gestionar el cobro de los impuestos que gravan la vivienda o bien objeto del impago.

Puntos a tener en cuenta

Por lo general, podemos ver que existen ciertas diferencias entre países en lo que refiere a la legislación tributaria. No obstante, también se generan una serie de concordancias cuya base es el derecho natural que rige a la mayor parte de las leyes. En el caso de la administración estas están enfocadas en la protección del contribuyente y en garantizar el cobro del impuesto:

La preferencia de cobro es prácticamente absoluta para la administración. De este modo, será el primero en cobrar, incluso por delante de la entidad financiera que concede el préstamo hipotecario.

Sin lugar a dudas, la cantidad a pagar abarca intereses de demora y otros costes en que se incurra en la gestión del cobro.

Por lo general, si el deudor principal se trata del titular, la gestión del cobro es prácticamente automática. No sucede de la misma manera cuando es un tercero el adquiriente. En este caso, debe haber un aviso previo con todo lo que esto conlleva.

Habitualmente se encuentra limitado a dos mensualidades, ya que lo más importante es hacer prevalecer siempre la protección del deudor. El principal objetivo se centra en evitar con dichos pagos su destrucción económica.

La afección de bienes y la hipoteca legal tácita

Cada año se llevan a cabo una gran cantidad de compraventas de bienes inmuebles y muchas ante notario. En estos casos los notarios solicitan la información tributaria y catastral de la vivienda. En los documentos podemos ver las deudas pendientes vinculadas al inmueble que se transmite. Y además, se advierte sobre las responsabilidades en las cuales los adquirentes pueden incurrir.

En una transmisión de inmuebles, solo hay una recaudación tributaria específica. La ley que se encarga de regular este cobro de impuestos es la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria (LGT). Además, el Real decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, se ocupa de regular el Texto refundido de la Ley de haciendas locales (TRLRHL). Estas dos a su vez regulan los procedimientos y las garantías para hacer efectivo el cobro de los impuestos. Dos de los procedimientos más habituales en el ámbito de la recaudación tributaria son la afección de bienes y la hipoteca tácita.

Diferencias entre la hipoteca legal tácita y la afección de bienes

A causa de que en más de una ocasión se da la situación de confundir estos dos términos, resulta fundamental dejar en claro cuáles son sus principales diferencias:

Cuando se trata de una afección de bienes, el deudor debe ser declarado previamente fallido. Una vez que su deuda sea reconocida, esta no incluirá intereses de demora ni gastos. No obstante, en el caso de una hipoteca tácita, no será necesario llevar a cabo esta declaración y sí se incluyen los gastos.

Por otro lado, en la afección de bienes no contamos con un derecho preferente claro y depende de ciertas circunstancias. En el caso de la hipoteca tácita la administración siempre deberá cobrar primero, por delante del resto de acreedores.

Además, con respecto a los ejercicios a cobrar, en la afección de bienes estos serán todos aquellos que no hayan prescrito. Cuando se trata de una hipoteca tácita, solo se incluirán los del año en curso y el inmediatamente anterior.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la hipoteca legal tácita. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Todo lo que debes saber sobre los pisos de los bancos

12 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contar en qué consisten los pisos de los bancos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy probable que hayas escuchado hablar sobre los pisos de los bancos, tanto a amigos como a conocidos que aconsejan optar o no por tomar esta opción al momento de llevar a cabo la compra de una vivienda. Sin embargo, es lógico que nos surja la duda y no estemos seguro de a quién debemos poner más atención. Se trata de una gran opción o, por el contrario, aquel conocido te ofrece una vez más lo que le funciona particularmente a él.

No te preocupes, en este artículo te lo explicaremos. Los expertos en el sector hipotecario han realizado un análisis sumamente sencillo para entender todo lo que debes saber sobre los pisos de los bancos. De este modo, podrás contar, con toda la información que necesitas para poder tomar la mejor decisión en la compra de la casa que mejor se adapte a ti. Pon atención y toma nota.

Pisos de los bancos: ¿De qué se trata?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué son los pisos de los bancos. Adentrémonos un poco en lo que refiere a este concepto, para lograr entender a qué nos referimos cuando mencionamos a los pisos de los bancos. Así se les llama a aquellas viviendas que son propiedad de las entidades bancarias, en ocasiones como parte de adjudicaciones y, otras veces, directamente como inversión.

En la actualidad, son muchas las entidades que brindan servicios de venta o alquiler de vivienda de manera directa o bien, por medio de sus propios portales inmobiliarios.

El proceso para llevar a cabo la compra de un piso de una entidad financiera no es diferente al de comprar una casa al uso. No obstante, las diferencias se deben fundamentalmente a la financiación. Aquí te explicaremos todas las ventajas y los puntos en contra de las casas que ofrecen las entidades bancarias.

¿Cuáles son las ventajas de los pisos de los bancos?

Qué es lo que hace que estos pisos representen una opción atractiva. Pues, principalmente, se trata de tres aspectos principales. Sin lugar a dudas, suelen ser los motivos que por lo general generan que optemos por una vivienda u otra.

El precio de la vivienda

Sin dudas, el precio es el principal filtro de la mayoría de los compradores. Los pisos de los bancos se encuentran a buen precio gracias a que, en ocasiones, encontramos promociones sumamente atractivas con descuentos que no debes perderte. Lo recomendable es que permanezcas muy atento a este tipo de ofertas, por medio de portales, newsletter, entre otros. Se trata de oportunidades increíbles que no debes dejar pasar.

Un porcentaje de financiación más elevado

Siempre que contrates un préstamo hipotecario con el propio banco obtendrás un mayor porcentaje de financiación. Lo más aconsejable es tener en claro qué tipo de vivienda puedes comprar con tu salario. Si no estás, puedes consultar nuestro post sobre qué casa te puedes comprar dependiendo de tu sueldo.

Préstamos hipotecarios más largos

Los plazos de estas hipotecas son más largos. Es por este motivo que es posible llegar a pagarlas de manera más cómoda.

Puntos en contra de los pisos de los bancos

La realidad es que también podemos encontrar desventajas en este tipo de pisos.

Pueden encontrarse en mal estado

Al ser pisos embargados con un proceso de desahucio, es muy probable que tengan algún daño ocasionado por los propietarios anteriores o bien, por el paso del tiempo.

No siempre son más baratos que los pisos normales

A pesar de que puntualmente se lancen descuentos promocionales, lo más común es que se vendan a precio de mercado. Por lo general, las rebajas publicitadas se aplican sobre el valor original, es decir, previo al embargo. De modo que no resultan tan atractivas como puede parecer a simple vista.

Es necesario tener ahorros para comprarlos

Si bien los bancos suelen financiar hasta el 100% del valor de sus viviendas, aún será necesario contar con ahorros para pagar los gastos de escrituración.

Oferta limitada

Por otro lado, la oferta de estos pisos es bastante limitada, dado que los bancos ya han conseguido colocar la mayoría de las viviendas que embargó tras la ejecución de sus hipotecas de mayor riesgo.

¿Cómo buscar, encontrar y comprar un piso de la entidad bancaria?

A modo de recomendación, hemos reunido los puntos fundamentales que debes tener en cuenta para que todo salga bien y sin ningún inconveniente cuando te decidas por uno de los pisos de los bancos:

El precio del piso

La realidad es que, si bien es cierto que por lo general resultan más económicos que otro tipo de pisos, tampoco es algo que debemos dar por hecho. Debes tener en cuenta cada posible pormenor. Además, si te interesa, puedes comparar el precio con otros pisos de la zona donde te interesaría vivir. O bien, otra opción es acudir a expertos hipotecarios que te informen sobre el valor de la vivienda para que el resultado final se ajuste lo mejor posible a tu presupuesto y expectativas.

El estado del piso

Este punto es muy importante, se trata de algo que deberías hacer siempre, principalmente cuando se trata de pisos de segunda mano. No obstante, esto puede representar una oportunidad para llevar a cabo una reforma y dejar el piso, de entrada, lo más parecido a la vivienda con la que siempre has soñado. Revisa de manera detallada el estado de las instalaciones y piensa cuánto tendrás que invertir en dejarlo todo como tú deseas.

¿Vale la pena comprar un piso de banco?

No hay una respuesta exacta para esta pregunta, dependerá de la situación. El tipo de viviendas que venden las entidades financieras tienen sus ventajas y sus puntos en contra, de modo que no son ideales para todo el mundo. Aquí te mostraremos a qué dos perfiles sí les puede interesar comprar una de estas casas:

Si tienes pocos ahorros: esto se debe a que muchos bancos financian la compra de sus pisos al 100%, se trata de una gran ventaja si no tienes mucho dinero ahorrado. Ten en cuenta que, será necesario contar con un 10% del valor de la vivienda ahorrado para los gastos de compraventa.

Si encuentras una verdadera oportunidad: también puede ser interesante comprar el piso o la casa de una entidad bancaria si encontramos una oferta sumamente rebajada. Sin embargo, deberás asegurarte antes de que el descuento sea real.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los pisos de los bancos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Intereses de demora en préstamos

12 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo funcionan los intereses de demora tanto en los préstamos hipotecarios como en los personales. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando hablamos del interés de demora nos referimos al tipo de interés expresado en forma de porcentaje que se pacta abonar si no se cumple el plazo fijado con una entidad para el pago de una deuda. En otras palabras, es lo que ambas partes acuerdan que se pagará en una deuda si se incumple el calendario de pagos. Los intereses de demora se aplican, por ejemplo, por Hacienda si no se han declarado algunos ingresos en declaraciones de la renta pasadas, de modo que nos hacen una paralela calculando lo que deberíamos haber pagado de más, sumado a los intereses de esa suma desde ese momento hasta el presente. Además, se nos pueden aplicar por una entidad bancaria en caso de retrasarnos con el pago de una cuota de un préstamo personal o de una hipoteca.

Cómo aplican intereses de demora las entidades bancarias

Lo que hicieron las entidades bancarias con los intereses de demora hasta el momento fue variabilizarlos. Esto significa que pueden variar dependiendo del tipo de préstamo, de la cuantía, de los días de retraso en la devolución del mismo y claro, del perfil del cliente, mientras más débil en la negociación, peores condiciones. La media que venían cobrando las entidades desde los 2000 eran aproximadamente ocho puntos porcentuales por encima de la remuneración del crédito. Esto significa que, si los tipos de interés para financiarse se ubicaban entre el 10-15% en esos años, los bancos aplicaban entre un 18 y un 23% de interés en casos de demora.

Sin embargo, una gran cantidad de consumidores con dificultades comenzaron a cuestionar la abusividad de estos tipos de interés ante los tribunales. De hecho, la Ley de Represión de la Usura de 1908 define que será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

¿Qué sucedió con el interés de demora de Banco Santander?

Se dio un importante cambio en estas prácticas luego de la decisión tomada por el Banco Santander en 2011. Santander emprendió un litigio contra un cliente canario que se retrasó en el pago de las cuotas de un préstamo de 16 473 euros. Por los impagos, la asesoría jurídica de la entidad reclamaba unos 5000 euros en concepto de intereses de demora. En otras palabras, más elevado que la cantidad pendiente de pago. Estos intereses se calculaban sumándole al interés al que se concedió el crédito (el 11,8%) diez puntos porcentuales hasta los 21,8%, únicamente por retrasarse en el pago. El Tribunal de primera instancia canario le dio, en un primer momento, la razón al banco. Sin embargo, el cliente apeló a la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, ganando en segunda instancia.

La Audiencia Provincial eximió al cliente de pagar los intereses de demora. El Banco Santander nuevamente recurrió ante el Tribunal Supremo, no obstante, solo logró que el Tribunal Supremo dictara sentencia favorable al ciudadano y creara una interesante doctrina, cualificando y cuantificando el interés de demora aplicable a un préstamo personal.

De modo que, cuando un banco no se ajuste a este límite, la justicia podrá además de invalidarlo, obligar la entidad a no cobrar nada en concepto de intereses de demora. Por ende, como el interés de demora de un préstamo sólo puede superar en dos puntos porcentuales el interés aplicado al préstamo concedido, si el interés medio de los préstamos al consumo se situaba en el 8,05% durante el primer trimestre del año en que se solicitó, en caso de retraso en el pago de la deuda sólo se podría cobrar hasta un 10,05% de intereses. Y todo lo que supere el 10,05% se considera abusivo.

Intereses de demora según el tipo de préstamo

Según afirma la ley, hay diferencias entre los intereses de demora a aplicar a los préstamos hipotecarios y a los préstamos personales.

Cuando se trata de préstamos hipotecarios el interés de demora se encuentra limitado a 3 veces el tipo de interés legal del dinero. Es decir, el tipo de interés legal del dinero en 2015 fue del 3,5%, de modo que el interés de demora que se aplique en este año por impago no podría ser mayor al 10,5%.

En el caso de los intereses de demora aplicables a préstamos personales, la reciente sentencia del Tribunal Supremo ha determinado que son abusivos los intereses de demora que superen la suma de dos puntos al interés pactado.

¿Qué hacer si voy a retrasarme en el pago de una cuota?

Imaginemos que alguien se vaya a retrasar en el pago de una cuota de un préstamo personal por cualquier motivo. La entidad bancaria, apenas se genere el impago, exigirá el pago de una comisión por reclamación de posiciones deudoras. A esto, le sumará el interés de demora calculado según la cantidad de días de retraso en el pago. Cuando el pago vuelva a la normalidad porque conseguimos los ingresos necesarios para devolver la cuota impagada, en caso de que el interés de demora que nos hayan aplicado se superior en dos puntos el interés de nuestro préstamo, tendremos la posibilidad de exigir al banco que nos modifique la liquidación, quitándonos los intereses de demora por nulidad de la cláusula. Puede que la entidad financiera, en un principio, ignore nuestro escrito. De ser así tendremos que aceptar el cobro de la liquidación presentada y luego realizar un reclamo por escrito:

En primer lugar debemos reclamar ante el Defensor del Cliente de la entidad.

En caso de que la respuesta sea desfavorable, debemos dirigirnos al Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España.

Y por último, debemos optar por el recurso de los tribunales.

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Hipotecante no deudor: ¿De qué se trata?

11 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la figura del hipotecante no deudor, qué ventajas nos ofrece y cuáles son las obligaciones a las que debe hacer frente. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Hipotecante no deudor

Sin lugar a dudas, no se trata de una figura muy habitual en la mayoría de préstamos hipotecarios. Sin embargo, existe y es aceptado por las entidades bancarias. Es por este motivo que resulta importante saber de qué se trata y cómo funciona.

¿Qué es un hipotecante no deudor?

Lo más común en el momento en que una persona formaliza un préstamo hipotecario, puede ser tanto para comprar un inmueble como para cualquier otra finalidad, es que sea también el propietario del bien que se hipoteca. No obstante, esto no ocurre de esta manera cuando se trata de un hipotecante no deudor. Cuando hablamos de hipotecante no deudor nos referimos a una persona física o jurídica que, contando con un inmueble en propiedad, lo ofrece a modo de garantía al acreedor financiero o entidad bancaria para que éste formalice un préstamo con un tercero. De ahí viene su nombre, ya que brinda un bien para hipotecar y sin embargo no se trata del deudor de la hipoteca, es fundamental tener esto en claro para comprender bien sus características principales.

Las características principales de esta figura

Se trata de una figura que brinda un activo inmobiliario al acreedor financiero. No obstante, no se trata del deudor y, algo importante que lo diferencia de éste, que debe responder del préstamo con todo su patrimonio, es que un hipotecante no deudor responderá solo con la finca hipotecada. Esto es muy importante, ya que limita su garantía. El hipotecante no deudor, si llegase a perder su inmueble por impago del deudor a la entidad financiera, se subroga en los derechos de ésta. Dicho de otra manera, tiene la posibilidad de reclamar el importe impagado al deudor. Esto se trata de una ventaja, porque le permite continuar reclamando a pesar de que haya perdido el inmueble para intentar recuperar lo perdido, a pesar de que la realidad es que en estos casos es muy complejo conseguirlo.

Además, se encuentra obligado a conservar el inmueble mientras continúe la carga hipotecaria en vigor. En otras palabras, mientras la hipoteca no se haya liquidado por completo. En caso de tener la intención de venderlo, el hipotecante no deudor deberá cancelar el préstamo que garantiza. Aquí nos encontramos con uno de los conflictos que puede darse entre deudor e hipotecante. Ya que debería ser el deudor el que se hiciera cargo de esa posible cancelación.

Por otro lado, esta figura no está obligada a asegurar el inmueble hipotecado, como mínimo para el caso de incendio, como cualquier otro préstamo hipotecario.

¿Qué diferencia hay entre un hipotecante no deudor y un avalista?

La principal diferencia que podemos encontrar entre esta figura y un avalista es bastante similar a la que mencionábamos que se da entre el hipotecante no deudor y el deudor. El avalista, del mismo modo que el deudor, debe responder con todo su patrimonio si se da un caso de impago del deudor. De modo que no tiene limitada su responsabilidad, a diferencia del esta figura, que deberá responder solo con la finca hipotecada y, además, puede continuar reclamando al deudor en caso de ejecución del inmueble por parte del banco.

Por otro lado, la condición de avalista se transmite en herencia. Esto significa que, los herederos se pueden encontrar respondiendo de la deuda que fue contraída por el deudor en caso de que éste no lo haga. Mientras que, en el caso del hipotecante no deudor los herederos recibirían el bien hipotecado, sin embargo, continuarán únicamente respondiendo con el inmueble.

¿Para qué sirve esta figura?

Dentro del ámbito de los préstamos hipotecarios para llevar a cabo la compra de vivienda, el hipotecante no deudor se trata de una figura que nos brinda la posibilidad de alcanzar el 100% de la financiación que necesitamos. Esto sucede de la siguiente manera, la entidad bancaria concede un préstamo hipotecario que cuenta con una cobertura del 80% sobre el inmueble a comprar y por otro lado, también realiza el porcentaje restante, en este caso sería el 20%, sobre el inmueble del hipotecante no deudor. Eso sí, siempre y cuando el deudor logre demostrar que cuenta con los ingresos que son necesarios para poder hacer frente a los dos préstamos.

Por el lado del hipotecante no deudor, se trata de una figura sumamente interesante gracias a la ya mencionada más arriba limitación de su responsabilidad y también, a la acción de regreso contra el deudor si se da un caso de impago. De modo que el hipotecante no deudor se trata de una figura muy completa y funcional, más que nada dentro del ámbito hipotecario, a pesar de que no únicamente se limite a él.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la figura del hipotecante no deudor y los beneficios que tiene para ofrecernos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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