Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre las hipotecas fijas y cuál es su situación actual. Continúa leyendo el artículo para saber más.
¿Qué son las hipotecas fijas?
La característica principal de estas hipotecas es que el tipo de interés no cambia. Por ese motivo, la cuota se mantiene constante durante todo el período de pago. Lo que tiene de bueno es que el cliente, antes de firmar, ya sabe cuánto va a tener que pagar, sin sobresaltos por las variaciones de los diferentes referenciales del mercado.
La contratación de hipotecas a tipo fijo llegó a su récord en España, desde que comenzó la pandemia del Covid-19. En estos momentos, el hipotecado busca seguridad. El objetivo es respaldarse por los próximos 10, 20 o quizás 30 años. Más aun, atravesando una crisis donde el futuro económico no es certero. La firma de hipotecas ha caído en los últimos meses, un 4,6% interanual en marzo, un 18,4% en abril y un 27,6% en mayo, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Las comisiones más frecuentes de las hipotecas son:
- La comisión de apertura: es el importe que el banco nos cobra por contratar una línea hipotecaria. Este coste suele rondar el 1% del total del préstamo concedido.
- La comisión por amortización anticipada: es el dinero que nos cobra el banco por pagar parte de nuestra deuda de manera anticipada.
- La comisión por Subrogación de la hipoteca: anteriormente, en caso de cambiar la hipoteca a un tipo fijo a través de la subrogación, el cliente debía pagar una comisión del 0,50%. Esto era si se realizaba en los cinco primeros años, y si se realizaba posteriormente, la comisión era del 0,25%. La nueva ley hipotecaria rebajará un máximo de 0,15 puntos porcentuales durante los tres primeros años y después, no cobrará nada. En este caso será gratis.
- La comisión por cancelación: es la que pagaremos cuando queramos cancelar el contrato de la hipoteca.
Los seguros vinculados a las hipotecas más frecuentes son:
- El seguro del hogar: permite al cliente cubrir los daños de su vivienda o ser multirriesgo. El seguro por daños cubre la estructura de la vivienda y el segundo cubre el interior de la vivienda. Igualmente, esto depende de las condiciones que establezca cada aseguradora.
- El seguro de vida: los seguros de vida que vinculan algunas hipotecas cubren la deuda pendiente en caso del fallecimiento del titular o si padece una incapacidad que no le permita trabajar.
- El seguro de protección de pagos: este seguro cubre el pago de la cuota mensual en caso de que el prestatario se quede sin trabajo o por invalidez temporal que le impida trabajar.
Situación actual de las hipotecas fijas
Hace algunos meses, contratar una hipoteca fija era un muy buen negocio. De hecho, en febrero, prácticamente todos los bancos brindaban tipos fijos de entre el 1% y el 1,50%, se trata de los más bajos que se vieron en el país. Sin embargo, hoy en día la situación ha cambiado mucho, ya que a causa de la subida de tipos del Banco Central Europeo, del 0% al 0,50% en julio, gran parte de las hipotecas fijas se contratan actualmente con unos intereses que superan el 2% e incluso, en algunos casos, llegan a acercarse bastante al 3%.
La subida de los tipos de interés del BCE en 50 puntos básicos y la fuerte escalada del euríbor se dejan sentir en el mercado hipotecario. Los ya hipotecados a tipo variable deberán hacer frente a un encarecimiento de sus cuotas.
Es por este motivo que, el banco busca reorientar la demanda hacia las hipotecas variables, ya que las entidades buscan obtener un mayor margen de beneficio en caso de que el índice de referencia con el que se calcula su interés continúa su en alza.
Para lograr este cambio en el modelo de negocio, la banca lleva desde febrero rebajando el diferencial de las hipotecas variables con el fin de volver este producto más atractivo para los clientes.
Paralelamente, los bancos optaron por aumentar el interés de las fijas, para desalentar a los clientes que pensaban hipotecarse bajo esta modalidad. Si hace solo unos meses, el interés medio de estos préstamos se ubicaba por debajo del 1,50%, en estos momentos, el porcentaje ya supera el 2%.
¿Hipoteca fija o variable?
Es imposible saber a ciencia cierta hasta dónde llegará el euríbor. La subida de tipos de interés que aprobó el Banco Central Europeo (BCE), y que previsiblemente volverá a realizar antes de final de año, deja ver que el indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas continuará al alza.
De su evolución en el medio plazo, en los próximos cinco años, dependerá si es mejor opción contratar una hipoteca fija o una hipoteca variable. Según un estudio llevado a cabo por la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios), en caso de que el euríbor subiera hasta el 1,5% en 2023 y luego se estabilizase durante el resto de la vida del préstamo hasta un porcentaje cercano al 2%, la mejor opción sería optar por una hipoteca a tipo fijo.
Se trata de una posibilidad, que se puede cumplir si las medidas de control de la inflación que está implementando el BCE, como la subida de tipos de interés, funcionan. Sin embargo, la evolución de la inflación también depende de otros factores, entre ellos, la guerra en Ucrania. Un rápido final del conflicto bélico permitiría la estabilización de los precios.
La hipoteca variable, sin embargo, podría ser una buena opción si, a pesar de que el euríbor se eleve hasta el 2,5%, luego caiga a partir de 2026 para rondar el 0,5%. Ante ese escenario, el BCE volvería a las políticas expansivas, lo que redundaría en una caída del euríbor.
Sin embargo, no es posible saber cuál de todas estas opciones podrá suceder. Es por este motivo que lo ideal es que busques lo que mejor se ajuste a tu situación.
¿Cómo conseguir una buena hipoteca fija?
Quienes se encuentran en búsqueda de financiación para comprar una viviendas, seguramente se habrán topado con la figura del intermediario o bróker hipotecario. El trabajo de estos profesionales, regulado por ley, se trata de encontrar las mejores hipotecas y negociar condiciones preferentes para sus clientes. Pueden trabajar tanto por libre, con agencias, o bien, vinculados a inmobiliarias.
El bróker conoce muy bien el mercado hipotecario por dentro y tiene acuerdos directos con los bancos. No solo sabe a qué entidades debe acudir en busca de las mejores hipotecas fijas, sino que también, conoce el margen que tienen para rebajar el precio oficial de sus hipotecas. Esto les da la posibilidad de negociar intereses más bajos que los que conseguiría el solicitante si decide ir por su cuenta.
¿Qué tipo de brokers existen?
Existen brókers gratuitos y brókers de pago. Optar por uno u otro dependerá de dos factores: si el cliente requiere mayor financiación de la habitual y si busca un acompañamiento integral durante el proceso de contratación. Generalmente, un bróker gratuito no acepta solicitantes que no cuenten con ahorros suficientes para cubrir la entrada y los gastos asociados a la compraventa de la vivienda. En conjunto, suele se de aproximadamente el 30% del valor de la vivienda. Tampoco brinda un servicio personalizado ni asesora sobre cuál es la oferta más conveniente. Su función es solo presentar las mejores ofertas al cliente y este se encargará de formalizar la contratación y la firma con la entidad. Cobra honorarios de los bancos con los que tiene acuerdos, es por eso que no exige pago alguno a quienes le contratan.
El bróker de pago, sí lleva a cabo estas labores, por ese motivo exige una remuneración a cambio. Esta suele ubicarse entre el 1% y el 5% sobre el importe de la hipoteca o una tarifa fija entre 2000 y 5000 euros. En todo caso, el pago solo se realiza si el cliente firma alguna de las hipotecas preferentes que el intermediario le ofrece. En caso de no decidirse por ninguna, no tendrá que abonar nada.
A pesar de que es un gasto importante, contratar a estos profesionales suele compensar el desembolso a la larga. Principalmente en estos momentos en que los bancos brindan hipotecas fijas cada vez más costosas y no informan de que tienen margen para negociar rebajas. En algunos casos, el cliente puede llegar a ahorrar más de 10 000 euros gracias a la intermediación de un bróker.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas fijas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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